养老金融定义篇1
摘要：中国已经进入老龄化社会，人口老龄化导致的社会养老压力加大，养老负担沉重使我国的社会养老保障体系面临严峻的挑战，面对这种现状，对"以房养老"这种新型养老模式的研究也变得迫切。以房养老模式是对家庭养老和社会养老的补充，它的实施对于提高老年人生活质量，减轻国家和社会的养老负担，拉动国民经济的新增长具有重要意义。
关键词：以房养老；国内外实践；利与弊
一、以房养老概述
（一）以房养老的内涵
从广义上来讲，以房养老是指老人利用自己拥有的房产，采用多种形式对其进行资源的优化配置，以实现资产的保值增值，并最终保障自我养老的^程。究其形式来说，包括出售出租房屋养老、异地集中养老等。从狭义来讲，以房养老是指房屋产权拥有者把自有产权房抵押给金融机构，银行、保险公司在综合借款人年龄、生命期望值、房产现有价值等因素后，一次性发放贷款或一定时间内每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，在其去世后，把房屋出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归金融机构所有的自我养老模式。
（二）国内外以房养老模式与实践
新加坡：职总英康私营保险公司ntUCinCome于1997年1月率先推出反住房抵押贷款。之后由于新加坡政府规定反向抵押贷款仅限于私人建造的商品住房，政府组建的房屋不能“倒按揭”等诸多限制导致其“以房养老”市场狭小。
英国：住房反向抵押贷款在英国一般被称为“房产价值释放机制”或“逆向年金”，20世纪60年代中期开始英国推行这种“以房养老”模式，其突出特点是住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金。
南京：2005年南京汤山温泉留园老年公寓在全国率先推出“以房换养”的概念，南京成为我国首个公开推行倒按揭性质业务的城市。这种以房养老模式主要针对在南京市区至少拥有一套不小于60平米住宅的60岁以上老人。
北京：2007年10月18日，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心共同启动了“养老房屋银行”项目。2007年10月30日，北京幸福人寿保险公司通过保监会审批开业，并推出了反住房抵押贷款等主营业务。
二、我国实行以房养老的益处
（一）刺激消费，促进国民经济的增长
“以房养老”模式使老年人可以用抵押出售房产等方式获得一定养老金，这在一定程度上使老年人的晚年生活得到保障，从而减轻了子女的养老负担和人们的后顾之忧。人们可以将更多的钱用于消费，消费增长进一步拉动了内需，从总体上达到促进国民经济增长的效果。另外，房屋交易促进金融和房地产市场的发展，间接地拉动了整个国民经济的增长。
（二）活跃房地产市场，促进金融市场的发展
以房养老模式的推行有利于推动银行、保险公司等金融机构与房屋产权人、养老保障机构之间的合作，促进养老保障产品的丰富与多样化，同时“以房养老”将住房、金融保险抵押和养老保障有机地联系在一起，在金融机构将老年人抵押的房产进行运营并获得一定收益时，就直接活跃了房地产市场和间接促进了金融业的发展。
（三）减轻养老保障压力，解决养老金缺口问题
我国已经进入老龄化社会，养老、医疗、住房方面的压力越来越大，养老金缺口问题也日趋严重。实施“以房养老”模式在这种情况下就显得十分必要，它使老年人通过抵押出售产权房的方式获得一定的养老金，减轻了国家养老保障体系的养老负担，有效地缓解了养老金缺口问题，为保证老年人的晚年正常生活和解决其医疗问题开拓了多元化的渠道。
（四）减轻子女养老经济负担，形成新的家庭代际关系
随着计划生育政策的实施，近年来我国“四二一”的家庭结构已经成为主流，大量的独生子女家庭养老经济负担过重。以房养老作为一种“自我养老”模式，可以减轻子女赡养老人的经济负担，老年人将产权房抵押给金融机构的行为导致子女无法继承父母的房屋遗产，培养了其独立自主的生活态度，从而有利于新的更好的家庭代际关系的形成。
（五）有效配置家庭经济资源，改善老年人的生活状态
老年人为了保障其晚年生活将住房抵押、出售，使房屋这种不动产变现为流动资金，最终成为养老金的补给来源。这种“以房养老”模式使家庭经济资源得到充分合理的利用，提高了资源的利用效率，使老年人有更多财力和精力用于丰富自身的精神文化生活，从而从根本上改善老年人的物质生活水平，最终有利于社会和谐稳定，真正使老年人得以“颐养天年”。
三、我国实行以房养老的弊处
（一）不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾
受中国传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其去世后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其去世后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个社会的和谐稳定。
（二）以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险
房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。
（三）导致抵押贷款融资机构管理和发展的混乱
“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到国家政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。
参考文献：
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养老金融定义篇2
【关键词】概念界定；发展情况；原因
一、概念界定
以房养老有着广义和狭义概念之分。从大的角度讲可将以房养老拆分为两部分：其中“以房”是途径，“养老”是目的，凡是通过住房达到养老目的的方式都算作以房养老的范畴。从这个角度出发，以房养老有众多形式，如南京的养老院模式，北京的“养老房屋银行”模式等，另外还有出售住房、将住房投资、住房出典、住房置换等众多通过住房达到养老目的的方式。
从狭义角度讲，反向抵押是以房养老的最典型模式。该模式的操作方法是：老人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，保留对房屋的使用权，并定期从金融机构取得一定数额的养老金，待老人去世后，金融机构收回房屋产权用于出售以弥补贷款本息。
本文所指以房养老采用其狭义概念。原因在于2013年9月13日国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《若干意见》）颁布后，公众对住房反向抵押多持否定态度。近日中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现（127815人参与）：85.0%受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构；87.6%受访者感觉“以房养老”不可行。因此，本文从住房反向抵押小角度切入，分析该政策在我国发展情况和遇冷原因。
二、发展情况
在《若干意见》颁布之前，借鉴国外经验，虽然各地建立起了各自不同的以房养老模式，但是严格意义上的住房反向抵押模式却不在其中。纵观各地不同模式，与住房反向抵押最为接近的当属南京的养老院模式。
2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓曾在全国率先推行以房养老。按照公寓的规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可以自愿将房屋产权抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。
该模式与住房反向抵押模式的相同之处在于其均采用抵押的形式，房屋产权随老人的死亡而发生转移。不同之处在于付款方以及房屋产权的最后收回方为养老院，而严格的反向抵押模式的付款方以及房屋产权的收回方为银行等金融机构。
南京模式一经推出就引起了全国媒体的关注，但是政策推行结果却不容乐观，因此尝试很快便宣布中止。目前，该养老公寓已经被改建为酒店。我国住房反向抵押的第一次探索以失败而告终。
银行是最适合开展住房反向抵押业务的金融机构。中信银行是我国第一家开办该业务的机构。2011年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”业务。规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。中信成为国内第一家开展“养老按揭”的银行，让“以房养老”进入可操作层面。
各地在老龄事业发展过程中也积极鼓励以房养老试点工作，如北京、辽宁、福建等地均在各省十二五规划中加入了开展以房养老试点的内容。吉林省在2012年下发的《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中就指出，吉林省将尝试“以房养老”的融资模式，利用老年人已有住房资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。
然而，与政府的积极推动形成鲜明对比的是公众积极性的缺少。中信银行“养老按揭”业务在国内多个城市的交易量为零。在重庆，业务开展伊始，有100多位市民向该行咨询，然而最后成功办理该业务的只有30多位，这与全市538.9万的老年人口形成了强烈对比。
综上所述，虽然住房反向抵押模式有着较大的潜在市场，但是其实施情况却不容乐观。从需求角度看，只有“失独家庭”、“丁克家庭”等特殊群体对住房反向抵押有着较大意愿，市场呈现明显需求不足；另一方面，银行、保险公司等金融机构囿于资金风险、政策风险等众多不确定性而缺乏开展此业务的积极性，导致业务供给不足。
三、原因分析
（一）传统观念难以突破
与美国崇尚独立自主精神所不同的是，中国人更加强调代际之间的联系，这不仅包括情感上的联系，也包括经济上的联系。在家庭中，父母对子女承担抚养义务，为其接受教育提供资金支持；父母进入老年后，子女尽赡养义务，不仅包括物质赡养，还包括精神赡养；父母过世后，子女继承父母全部遗产。这似乎成了我国代际之间的固定模式。
另外，中国式父母习惯于将子女利益置于第一位。自己晚年生活质量差一点没有关系，能够把自己辛苦半辈子换来的住房留给子女便是对自己最大的安慰。即使有老人有住房反向抵押的意愿，但考虑到可能会引起子女的不满，造成家庭不和谐，便只能作罢。
（二）对房价上涨的预期
住房除具有生活居住功能外，还具有投资盈利的功能。通货膨胀时期的货币资产会严重贬损，住宅价值却会因其附着的土地价值的上升以更高的速率升值。住房具有天然保值增值的特性。住房的使用价值可能会随着时间的推移而不断缩减，但是其价值却可能会因住房坐落地段、住房价格总体走势等因素的影响而增加。
现在自有住房中很大比例是原来的福利分房或者第一批商品房，这两类住房大多坐落在城市中较好的地段，其价值已远远超过当初的购买价格。拥有该类住房的老人在住房反向抵押政策面前会将银行评估住房价值与市场评估住房价值以及未来房屋价值相比较以做出选择，而选择的结果往往是否定住房反向抵押。
（三）诸多风险的存在
收益总是与风险相连，而金融机构总是在寻找收益和风险的平衡点中争取获得利益的最大化。目前阶段，住房反向抵押还面临诸多风险，导致金融机构对该业务的预期收益并不乐观，普遍缺乏积极性。
1.资金风险
首先是现金支付风险。住房反向抵押周期长，在贷款期限内，金融机构需要持续不断地向贷款人支付资金，并且随着人均寿命的延长，需要更大的现金流，这对金融机构是一个大的挑战。
第二是住房变现风险。住房能否顺利变现是金融机构开展住房反向抵押业务能否营利的关键。然而，该业务周期长，住房能否顺利变现有很大的不确定性。房地产市场变动趋势，二手房市场发展状况，国家的有关政策等因素都对其有重大影响。因此，以传统业务而营利颇丰的各银行、保险公司缺乏积极性也就不足为奇。
第三是利率变动风险。时间跨度长、金额数目大是住房反向抵押业务的特点，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，预期利率的细微波动，如果经过数十年的累积，将会产生很大的差异。
2.政策风险
70年房屋产权问题是政策风险中的核心问题。法律规定，我国居住用地使用期限为70年；土地使用权期满，土地使用者可以申请续期；需要续期的，应当重新签订合同，并支付土地使用权出让金。从法律层面讲，自有住房者在土地使用权到期后有申请并获得延期的资格，但是法律条文却没有对土地使用权出让金支付额度和支付方法做出明确规定。
通常情况下，老人去世后，生前所居住房只剩20年左右的使用期限。获得住房所有权的金融机构能否将住房在二级房地产市场进行变现便具有了很大的不确定性。
此外，城市规划也是金融机构必须考虑的政策风险因素之一。如上文所述，当今自有住房多是原来福利分房和第一批商品房，很多位于市中心、老城区，而这些区域正是城市规划的重点区域，很多住房还会涉及到拆迁改造工作，这就为金融机构开展该业务增加了难度。
3.住房价值波动风险
反向抵押业务的顺利开展要求一个稳健的房地产市场和良好的房产评估机制。被抵押住房的价值及预期价值是决定贷款人获得贷款量的重要因素，房价波动较大不仅会增加住房价值评估的难度，还可能使金融机构的住房出售价格低于贷款的支出量而陷入入不敷出的风险，不利于反向抵押的推行。
以上三种风险是业务开展中最主要的风险，此外还有道德风险、预期寿命风险等，这些风险一起成为金融机构开展此业务必须考虑的因素。鉴于其中所包含的不确定性太大，因此较少有机构有尝试该业务的积极性。
四、结语
作为补充性养老保障措施，住房反向抵押政策要想取得试点成功进而普遍推广，就必须在供需两方面下功夫。在需求方面要引导老人突破传统观念，增强经济独立性；在供给方面，政府要完善相关法律法规，采取措施稳定资本市场，给予金融机构优惠政策；金融机构要进一步增强社会责任感。相信经过两代人甚至更长时间的努力，住房反向抵押政策定会获得良好发展，成为提高老人晚年生活质量的一项重要举措。
参考文献
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养老金融定义篇3
关键词：养老金；投资运营；监管改革
当前，随着我国逐渐步入老年化社会，对养老金投资运营进行监管是社会面临的新问题，因此，我国一定要结合基本国情，借鉴发达国家的相关经验，从长期战略角度出发，建立以及完善监管体系、创新监管制度，探索出一套适合我国基本国情的养老金投资运营监管体系。
一、科学定位政府职责
（1）政府在社会养老保险中，其负有最重要的责任。养老保险具有长期性，在开始缴纳养老保险后，就代表了我国政府对缴纳人员的社会承诺，因此，政府一定要关注养老保险的稳定性以及长期性，对于相关的保险计划和政策落实情况，政府一定要严格监控，并且引导其稳定以及健康发展。（2）选择与我国基本国情相符的监管模式以及保险模式，防止养老保险出现决策方面的失误，也是政府需要承担的关键职责。当前，我国社会人口较多，而国民养老的法律意识和保险意识不足，经济环境持续提高。在这种社会背景下，政府要科学的选择符合我国社会发展情况的监管模式，发挥政府的作用。（3）政府要科学制定养老保险的相关法规法律，完善制度体系建设，规范其监管制度、投资运营。在当前时代背景下，政府一定要在立法的同时，在基金监管、收支平衡、组织监管、行政监管以及执行监管中发挥关键作用，而执行监管和法律监管最为重要，特别是对监管人才的任用以及选拨方面，对制度的落实以及执行具有关键影响。（4）政府有责任为养老保险的稳定以及长期发展，创造有利的市场环境、法律环境、金融环境以及经济环境，促进养老保险的有序以及健康发展。
二、实行监管的主要原则
（一）行政监管和法律监管相结合的原则。由于养老保险的运行方式，决定了在对其进行监管的过程中，监管部门一定要严格遵守相关的法律法规，对其投资运行进行法律监管。我国基本国情也体现了政府监管与确保养老保险发展的重要性，因此，养老保险想要实现有序以及健康的发展，一定要遵循行政监管和法律监管相结合的原则。
（二）区别对待、协调发展以及综合监管的原则。养老保险是社会一项长期计划以及系统工程，因此，一定要综合考虑其政治效应、经济效应、财政效应以及政策效应。，注重金融政策和财政政策相互配套协调，确保计划的长期、中期以及近期发展。对于养老保险的缴纳构架，还要采取区别对待的原则，进而实现养老保险的稳定发展。
（三）保值增值、风险防范以及安全第一的原则。养老保险在进行投资运营活动中，一定要将资金的安全性放在第一位，这既体现国家职责，同时也涉及到公众信任和公众利益。因此，坚持风险防范、安全第一的原则要贯穿于监管始终。
（四）量控和质控结合原则。对养老金进行监管，一定要强调质控，例如监管人才的任用、机构合理设置以及模式合理选择，这对养老保险的有序以及健康发展具有积极意义。在重视制度建设的同时，还要坚持以人为本的原则，纠正养老保险监管重视投资限额以及投资组合，忽视人才选用的错误思想，注重量控和质控相结合的基本原则。
三、明确养老保险投资运营监管机构的相关职责
（一）终极职责。养老保险体现了国家对社会的责任，当前，随着养老保险资金规模的不断扩大，其有成为未来金融市场以及资本市场的重要投资者，其受到金融环境以及客观经济的制约，但是又作用于金融和经济市场。因此，对养老保险进行监管，一定确保其符合市场规则，明确投资运营的高效、稳定、安全以及透明度。全面、谨慎以及稳健的监管对提高养老保险使用率具有重要意义。
（二）处置风险。在对养老保险进行监管的过程中，监管机构要注意一下几种风险：第一，组合风险，其主要包括市场风险、系统风险以及非系统风险，科学的投资组合可以在确保资金安全的前提下，实现养老基金的增值；第二，风险，资产经营者以及监管者如果做出隐瞒收入、侵吞收入的行为后，会导致风险，有科学的监管则可以有效防止风险的发生；第三，系统风险，因为养老基金通过不同的形式进入金融市场，因此，金融市场会造成资金出现系统风险，而科学的监管体系则可以有效确保投资目标的实现。
结语：当前，随着我国市场经济的不断深化改革，社会两极分化逐渐严重，养老问题成为社会以及公众高度关注的问题，人们希望依靠养老保险提高生活保障系数，同时，政府也希望通过养老保险实现社会和谐以及稳定。因此，对养老金投资经营进行监管改革具有积极意义。
养老金融定义篇4
关键词：金融危机;农村;养老保障
目前，由美国次贷危机引发的金融危机，其影响必将从金融领域波及经济领域，从虚拟经济向实体经济渗透，这是一次前所未有的全球性的金融危机。党中央、国务院果断调整宏观经济政策，出台了扩内需、促增长的措施。那么，笔者认为在全球金融危机这个大背景下，推进农村养老保障体系建设，解除农民的后顾之忧，进而刺激农村居民的消费需求，才能实现拉动内需，保证我国经济平稳较快增长的目标。
一、国家扩大内需的政策给农村养老保障建设带来的契机
应对金融危机，农村经济和农民生活是不可忽视的一个重要领域。党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确了扩大内需的主战场在农村，刺激国内消费市场的生力军是农民，因此要借中央财政加大投人的时机，加速全面建立农村养老保障体系，打消农民增加消费需求的后顾之忧。
缺乏养老、医疗、教育等保障，是农民即使有一定的储蓄也不敢轻易用于消费的主要原因。随着农村经济的发展和人们观念的更新，人们的经济行为越来越理性，尤其是在已满足了基本的生活消费之后，人们得在当前消费与未来消费中做出理性的选择。只有人们对未来有一个比较稳定的预期时，消费者才愿意更多的提高即期消费。然而，当前农村社会各项保障制度的严重缺失，加大了人们对未来预期的不确定性，制约了人们提高当前消费的积极性;特别是随着我国教育、医疗体制改革的深人进行，居民在教育、医疗上的支出日益增大。同时为了应付各种天灾人祸，人们不得不压低当前消费，提高储蓄。那么怎样帮助农民增强消费信心，让农民正确认识消费储蓄的关系，树立正确的消费储蓄观呢?很容易得出的结论就是，建立包括农民的医疗保险、贫困救济、农村居民最低生活保障、农村居民养老保险等多项内容的农村养老保障体系，减少农村居民消费支出预期的不确定性，以消除农民消费的后顾之忧，增强消费信心。
总之，无论是提高农民收人，还是建立农村养老保障体系，都是近年来一直困扰经济和社会发展的难题，如果经由治理金融危机使这些问题也能尽快得到解决，那我们收获的就不仅仅是抵御金融危机的胜利，而且还解决了农村的养老保障建设问题，取得双丰收。
二、金融危机大的背景下，建立农村养老保障体系的必要性、紧迫性和艰巨性
随着农村经济体制改革和人口流动的加快，农村集体经济提供的养老保障体系已基本瓦解，传统家庭养老保障的功能和养老资源因家庭的小型化和空巢化正在不断弱化，与此同时，新的社会养老保障制度还未形成，农村居民的养老保障出现了前所未有的困境。对此，我们必须高度重视，研究和采取相应的对策。
(一)农村养老保障，涉及到农民的切身利益，关系到农村社会的稳定，直接影响社会主义新农村的建设和全面小康社会的实现
随着我国改革开放的深人，城镇老年人的养老水平不断提高，各种养老、医疗、生活、赡养保障制度逐渐完善。然而农村这方面的状况却不容乐观，特别是一些贫困地区老年人的生存状况更是堪忧。因此，关心农村老年人，建立与我国国情相适应的较为健全的农村养老保障体系，有着重要意义。
从社会学角度理解，和谐社会的基础就是社会公平与公正，要构建和谐社会，首先要推进社会公平。正如罗尔斯指出的，一个社会体系的正义，本质上依赖于如何分配基本的权利义务，依赖于社会在不同的阶层中存在的经济及社会条件。因此，建立农村养老保障体系有利于维护老年人的合法权益，实现人文关怀，使全体社会成员能够共同分享经济增长的成果，把社会差别尽可能缩小到最低限度，实现社会公平。
(二)建立农村养老保障体系是应对人口老龄化的迫切要求
养老金融定义篇5
“以房养老”这种养老模式最早出现在西方国家。近30年来，这种养老模式在国外有较大发展，尤其在美国、加拿大、英国、新加坡等国均取得一定程度的进展。近年来，我国北京、上海、南京等地都有过“以房养老”的尝试，然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”并没有得到老年人的普遍认同。除了老年人的传统养老观念、金融机构难以确定支付养老金年限等因素外，我国目前相关法律规定也对“以房养老”的实施存在掣肘。
首先，我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”从法律规定可以看出，我国法律明确禁止当事人在抵押合同中约定债务人无法清偿到期债务，债权人可取得抵押物的所有权，但是“以房养老”却要求金融机构可以在老年人没有履行偿还债务时可以取得老年人房子的所有权。法律规定与“以房养老”制度设计有所矛盾。“以房养老”制度设计的是拥有住房产权的老年人，将住房抵押给金融机构，相应的金融机构按月或年支付现金给借款人。当借款人去世后，该机构获得住房的产权，将其销售、出租或者拍卖，用来偿还贷款本息。因此解决这个矛盾是“以房养老”顺利实施的前提条件之一。
其次，《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有。即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年：（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”在实施“以房养老”时，如果老年人拥有住房的土地使用权快要接近70年，对金融机构的收益必将产生不利影响。虽然《物权法》第一百四十八条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，是否应重新缴纳土地出让金等问题并未明确，这也给“以房养老”设置了法律障碍。
再次，《担保法》第三十七条第二款规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”根据法律确立的房屋和土地不能分离的原则，农民建于宅基地之上的农村房屋也是不能够抵押的。这意味着“以房养老”可以实施的范围只能局限于城镇居民，广大的农村地区则可能成为实施的“盲区”。
最后，《商业银行法》第四十三条规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”在实施“以房养老”时，如果商业银行成为主体，那么如何管理手中所拥有的大量住房，实现住房价值的转换，是商业银行必须考虑的问题。但是在现有法律的框架内，商业银行的投资行为却受到了法律的限制。
养老金融定义篇6
关键词：空账问题；名义账户制度；适用性
一、我国基本养老保险个人账户的“空账”问题
我国基本养老保险制度于2005年建立个人账户，确立了部分积累制模式。在个人账户建立之前，已经退休的那部分人时没有个人账户的，这部分退休后，要补齐已退休职工（即“老人”）的养老金；另外，制度改革前就已经参加工作，存在积欠的空账。“老人”退休后的待遇给付的解决方法已经明确。但在部分积累制下，社会统筹部分与个人账户部分的基金本应该彼此独立运营，且禁止挪用个人账户基金。但由于巨额的转制成本，仅依靠社会统筹部分仍不足以支付退休人员的养老金，实际管理中，社会统筹与个人账户没有严格分离，导致个人账户被挪用，甚至成为空账，参保者的个人账户资金额无实质性积累。
二、名义账户制的含义及优缺点
1、名义账户制的含义
名义账户制又称为名义缴费确定型养老金模式（简称nDC模式）。它集现收现付制DB计划与基金积累制DC计划于一体。参保者个人缴费全部划入个人账户，只记录下缴费额，个人缴费的增值受经济增长率或社会平均工资增长率挂钩的名义利率的影响。参保人退休时的养老待遇取决于个人账户积累额的多少，其待遇还会受其记账利息和平均预期寿命等因素的影响。
2、名义账户制的优点
（1）较好地解决转轨成本的问题
该制度在筹资模式上是现收现付制，所以当期筹集的养老金可以用来给付当期已退休人员的养老金。养老金的支付压力相对来说得以减轻。名义账户的逐步积累可以通过政府加大财政支持力度，开拓资金收入渠道，在较长一段时间内，做事个人账户。
（2）该模式是现收现付式的融资和积累式的给付的结合
首先，参保人员退休后的待遇给付与个人缴费相关联，并且个人账户制度本身透明度高，对参保者缴费具有激励作用；其次，基金积累额少，没有投资风险，也无基金遭遇通货膨胀之忧。在资本市场不完善的国家，其资本市场现状与该制度模式很匹配。
（3）具有自动平衡机制
名义账户制本身就涵盖三个部分，首先是非积累型，其次是确定缴费制，最后是精算型的，因此从其本质上来看，在设计制度时必须综合考虑人口年龄结构，经济发展，人口的平均预期寿命等因素的变化，针对这些预期的变化设计财务平衡机制。
3、名义账户制度的弊端
（1）影响人们对制度的信心
名义账户只是记录金额，没有实质的资金积累，在一定程度上会给民众造成不信任感，进而影响缴费金额，不利于制度的持续运行。
（2）财务的稳定需付出极大的代价
从名义账户的长期实际运行来看，财务的稳定需要付出较大的代际，一方面需要提高缴费率，另一方面则需要降低退休人员的养老金待遇，否则个人账户下的财务稳定性很难实现。李珍教授指出“养老保险财务的可持续性的评判有两个方面，一个是制度上收支平衡，另一个则是包含合理的负担水平和合理的替代水平”①。
（3）共济性差，再分配效果较弱
名义账户模式下，待遇给付与个人缴费有很大关联，所以其共济性差，在瑞典有“最低退休金计划”作为保障，否则就会造成收入的不公平现象。
三、名义账户制对中国的适用性
1、有助于解决转型成本问题
名义账户制下，个人账户本来就是只有记账金额，符合中国目前个人账户的运行状态，并且是制度本身不要求做实个人账户，有助于解决我国转型成本问题。
2、适合中国资本市场的发展现状
“与oeCD国家相比，我国的金融市场的投资产品少，抵御风险能力不足”②，也就是说如果做实个人账户，做实后的资金如何投资也是问题，如何切实保证老年人的生活质量成了问题。名义账户制对于金融市场发展不太成熟的国家具有吸引力，因为其对于金融市场的依赖少，可避免一定的操作风险。
3、灵活选择退休年龄
“灵活的退休年龄选择对于我国来讲，也可以将已经退休人员依然在工作的工资纳入到养老金缴费中来，在某种程度上扩大了缴费的范围，并控制了给付的范围和时间。同时对于退休年龄的选择，对于劳动力市场来讲会带来更多的灵活和自由，调动人们的工作积极性和适应现在的劳动力市场状况”③。
四、结论
我国养老保险制度的改革至关重要，是关乎民生的大事。不能盲目学习，要立足国情。瑞典实行名义账户制具有一定制度基础：具有“较大的盈余储备”④，并且以强有力的职业年金计划和“保障养老金”作支撑，完善的财务“自动平衡机制”。因此，我国不可完全复制瑞典的名义账户制。根据联合国人口数据预测，我国2050年60岁及以上人口比例将超过30%，社会进入深度老龄化，在老龄化程度如此严重的时候，该制度只能是作为一种发挥衔接功能的制度，若长期实行，则很难应付人口老龄化的挑战。“郑秉文认为名义账户制对中国是利大于弊，是我国养老保障制度的一个理性选择”⑤。但我国应该更多的应该学习别国的技术，而不是照搬制度。（作者单位：四川大学公共管理学院）
参考文献：
[1]张勤，陈柳钦，名义账户制与养老金个人账户改革：理论、经验与推断》[J].《学习与实践》2013年第5期.
[2]李珍，《关于社会保险私有化的反思》[J].《中国人民大学学报》2010第2期.
[3]李珍、周艺梦，社会养老保障制度的“瑞典模式”――瑞典名义账户制度解决了什么？[J].《经济学动态》2010年第8期.
[4]房连泉，瑞典名义账户养老金制度改革探析[J].《欧洲研究》2008年第6期.
[5]郑秉文，以“名义账户”制实现混合型养老保险制度[n].中国劳动保障报，2004-6-17.
注解：
①李珍，《关于社会保险私有化的反思》[J]，《中国人民大学学报》2010第2期.
②③张勤，陈柳钦，《名义账户制与养老金个人账户改革：理论、经验与推断》[J]，《学习与实践》2013年第5期.
养老金融定义篇7
关键词：德国公众股；家庭金融资产组合；个人养老保障
中图分类号：F112.省略在路德维希・艾哈德的国有企业私有化政策下出台。他的政治主张［1］是“全民富有”，“人人拥有财富”。发行公众股一方面可以降低政府对企业的持股比例，另一方面也可以使普通大众分享经济增长的成果。因此，德国企业私有化的目的是通过发行社会公众股将企业股东分散化、社会化，促进公民和雇员持有企业股份。
德国企业私有化进程可以分为两个阶段：从1959年到1965年以及1996年到2000年。德国矿山企业普罗伊萨格（preussag）是第一家采用发行公众股进行部分私有化的企业。由于当时公众购买热情高涨，最终发行了总面值为8150万马克的公众股［2］。之后大众汽车公司经过数年的酝酿于1961年被部分私有化。1965年，统一电子和矿山企业费巴60%的股权向民众公开出售［2］，然后费巴通过一系列的兼并活动成为德国第一大能源和电力供应商――意昂股份公司。在这以后公众股概念消失了很久。1996年，德国电信重新采用了发行公众股的模式。在短短的四年时间，德国电信股票从最初的28.5马克上涨到103.5马克［3］。电信股票的大涨引发了公众股的上市热潮。2000年，德国邮政登陆证券市场，随后发行的还有英飞凌和移动电信。
20世纪50年代末60年代初的前西德仍处于冷战的国际大环境中，市场经济理论和共产主义思想相互竞争。人们还无法判断哪种制度会最终胜出。德国国内也有不同的争议。社会主义模式的信仰者拥护生产资本的社会所有制。基督教民主联盟党则以民族资本主义与之相抗衡。和共产主义的企业国有化模式不同，民族资本主义认为生产资本应该由广泛的群众分享，企业所有权要尽可能的分散化。
1996年德国电信公众股上市时，共产主义和资本主义的争论已成为历史。电信改革的目标是实行市场化改革，而非收入的均衡分配。因此，低收入人群没有获得照顾更没有获得优惠申购价。当时欧盟要求德国实行通信领域的自由化，其核心是消除通信服务业的垄断。只有完全按照市场原则运行的企业才能具备和未来其他运营商竞争的能力。电信公众股上市募集的资金被用于偿还部分债务。德国邮政的上市，英飞凌从西门子以及移动通信从德国电信的分拆上市都是出于市场化的考虑。由此可见，两个阶段的经济政治背景不同，企业公众股发行的目的和形式也有所不同。
二、大众汽车公司的私有化方案和实施
大众汽车公司是当时联邦德国举足轻重的工业企业。大众公众股的上市是德国国有企业私有化的一个重要里程碑。1949年，英国军事政权将大众公司移交给德国政府的托管机构。1956年，大众汽车私有化的提案被提交至德国议会。但是议会关于这个提案的争议不断。一方面，大众汽车本身的产权关系非常复杂。另一方面，议会还要面对来自德国社会和工会的强烈反对。他们担心国有资产会被卖给私人投资者甚至是外国投资者，因为国内工人不会愿意也没有钱购买股票。
最终大众汽车公众股于1961年1月开始发行，面值为100马克，发行价为350马克。为了鼓励低收入家庭申购股票，每个低收入家庭可以根据家庭年收入和孩子数量的不同得到10%―25%的申购价优惠。但这些股票有两年的禁售期。为避免公众股被一些想获得公司控制权的投资者收购，还引入了最高投票权规定。当时人们的申购热情高涨，共有150万人参与申购，因此股票只能进行分配。已婚家庭年收入低于16000马克，单亲家庭年收入低于8000马克可以优先申购公众股。每人最多可申购五股。
由于股票发行价偏低，在申购期结束之前就有私下暗盘交易。交易价格为每股600马克，上市后股票价格继续上扬。1961年6月大众股票的价格超过了1000马克，随后股票价格就掉头向下。很多申购者在获配或限售期结束之后就将股票出售了。
三、公众股的特点及其评价
回顾德国的历次公众股发行可以发现它们和普通股票相比有如下特点：
1.股权高度分散性
为了达到股权分散的目标，个人申购股票有一定的数量限制。为避免股票在短时间内被少数人集中持有，引入了最高投票权规定。
2.个人投资者和初次入市者比例高
为了吸引更多个人投资者尤其是那些先前从未将股票纳入自己金融资产组合的个人和家庭购买公众股，低收入家庭享有优先申购权，申购大众公众股时还能获得优惠折扣。
3.发行价低于市场估值
发行价定得较低是为了吸引那些对股票不感兴趣的人群。因此，所有的公众股都得到了超额认购并在上市后有很好的涨幅，但是股价没能持久上升。
从企业角度来说，公众股发行获得了巨大的成功。公众股在当时被人们认为是最稳健和安全的投资。每次企业公众股都获得了多倍认购。企业通过发行股票募集了资金，通过股权改革增强了市场竞争力。普罗伊萨格、大众汽车和费巴都入选了DaX-30指数。费巴公司是德国第一大能源供应商――意昂公司的前身，虽然上市后其股价就一路下跌，如今意昂公司是德国股市的蓝筹股。它的股价比上市时翻了60倍。最具有代表性的大众汽车股票在1961年刚上市后不久就涨了三倍，随后大跌。虽然股价的大起大落打击了民众对公众股的信心，但大众公司上市41年以来的年平均分红率为5.5%，仅略低于同时期DaX指数的平均收益。
尽管从企业角度来看公众股发行获得了成功。但是路德维希・艾哈德所阐述的通过发行公众股将劳动力和资本相结合的社会理想没能实现。股票在德国个人家庭金融资产组合中的比重一直很低。在最近的50年里，股票在个人家庭金融资产中的比重一直下降。1950年占比为26.5%，1960年为24.3%，1970年为11.2%，1980年为5.4%，1990年为5.4%［4-5］。试图通过公众股发行来改变个人家庭金融资产构成的努力最后以失败告终。
资料来源：德国联邦银行［6-7］。
四、股票在个人养老保障资产组合中的作用
虽然公众股没能持续影响德国家庭金融资产的构成，但是在人口老龄化背景下2050年德国60岁以上老人占总人口的比例将从2005年的20.54%上升到28.76%，而2050年男性和女性的期望寿命将从2005年的80.6岁和84.5岁分别上升到83.7岁和88.2岁。更具体的数据参见德国联邦统计局:BevlkerungDeutschlandsbis2050，2008年。养老保险制度的改革使得股票逐渐成为个人养老保障资产中的一个重要配置工具。为了维持个人退休时的生活水准，人们需要建立一个目标明确的养老保障资产组合。资产组合的配置取决于个人的家庭状况、年龄、资产、收入以及其它个性化需求。所有的养老资产组合都需遵循以下几个共同原则：安全性、赢利性和长期性。资产组合的另一个目标是规避基本生活风险［4］。
安全性是评判一个保障组合的最重要标准。保障所储蓄的资产及其收益的安全是资产投资的基本要求。关注资产安全性的同时也要兼顾其它标准。其中赢利性对于一个保障组合同样重要。一个平均收益为9%的股票组合和一个固定收益为7%的债券组合，经过35年后，股票组合的最终资产总额将是债券组合的两倍。也就是说，为了达到同样的目标金额，股票组合的投入将大大低于债券组合。
最近20年德国DaX指数表现良好。每年平均增长率都达到两位数。假设一位投资者于1987年底购入德国DaX-30股票组合，到2007年底其年平均收益率为11%［8］。如果从1987年开始投资10000欧元建立一个由德国主要指数组成的代表性资产组合，那么2007年底该组合总价值为80623欧元。当然，股票资产也面临很大的不确定性。如果提前一年于1986年底投入10000欧元购买30种DaX股票，由于1987年11月股市大幅了下挫36.4%，到2007年组合价值只有51326欧元［4］。尽管股市有波动，但与债券等固定收益类资产组合相比，股票在一个较长投资区间内仍是最优选择。资料来源：德国联邦银行，*表示第一季度。
但统计数据显示股票并不是德国家庭金融资产组合的一个重要配置工具税收因素也阻碍德国人投资股票的热情。2009年1月德国引入25%的投资利得税，对长期投资者也不豁免。而奥地利投资超过1年即免税，意大利和西班牙为12.5%和18%，均低于德国。。德国家庭的金融资产通常由银行存款、保险、有价证券、投资基金和养老金等组成（见图2所示）。其中，储蓄和购买保险是个人家庭金融资产的重要组成部分，而有价证券的占比很少。2007年德国股票投资者占总人口的比例约为6.6%［9］。和国际上其他国家相比偏低，法国该比例为14.5%，瑞士为20.4%，美国和日本分别为25.5%和27.7%［9］。资产组合的这种低股票配置结构直接导致组合的收益率低下（见表1所示）。德国家庭金融资产的实际收益率自1960年以来一直在2%左右徘徊，其中1971年至1980年的实际收益率还为负值。1991年以来美国家庭资产的年平均名义收益率为6.2%，剔除通货膨胀因素后的实际收益率为3.6%，比德国高1.3个百分点［10］。导致这种收益率差异的一个重要原因是美国家庭金融资产组合中的低存款和高股票占比。
表1德国家庭金融资产历年名义和
实际收益率的变化
资料来源：参考文献［10］.
五、结论
由于出生率持续下降和人均期望寿命延长而导致的人口老龄化以及降低的保险替代率由于2001年的养老保险制度改革使得2030年法定养老金替代率从改革前的46%下降到42.5%，由此产生了约三个百分点的养老金缺口。具体参见DeutscheBundesbank:KapitalgedecktealtersvorsorgeundFinanzm？rkte,monatsberichtJuli2002.导致个人的老年生活水准仅依靠法定养老保险金难以维持。个人家庭需要建立自己的养老保障资产组合来弥补未来的养老金缺口，即退休前收入和最初的退休金之差。而数据表明德国个人家庭金融资产组合中股票占比一直较低，从而导致组合收益率和其它国家相比偏低。从历史的角度看，德国政府虽曾在国企私有化进程中通过发行公众股的方式来提高股票在个人家庭金融资产中的占比，但没有达到让民众长期持有股权的目的。由于风险偏好和税收等原因德国国民更倾向于银行储蓄或购买保险等低风险投资方式。鉴于养老保障资产具有长期性的特点，股票或共同基金等高收益资产是在一个相对长区间内获取较高收益的投资方向［11］。通过股票资产的多样化配置可以降低组合的风险。而配置的国际化尤其是配置一些新兴市场的股票可以获得更高的收益。总之，德国家庭需要提高股票在个人养老保障资产中的比重，只有这样才能在一个较长的期限内获得高收益，满足个人未来的养老保障需求。
参考文献：
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养老金融定义篇8
20世纪70年代的这些与养老金相关的法律使得此后的数十年成为养老金融发展的黄金年代。美国的居民储蓄率一直不高，1929年经济大萧条之后的金融业分业经营使得美国的银行业不像德国那样可以发展成为“全能银行”，但借助于养老金这一长期资本，美国实现了华尔街的复兴，创造出以强大的股票市场、债券市场、金融衍生品市场为代表的资本市场的一片繁荣。在20世纪80年代新技术革命的“第三次浪潮”中，以微软、国际商业机器公司、苹果等为代表的信息技术产业借助资本市场之力，使得美国成为新技术革命的领头羊，而这些企业的“种子资金”大多数来源于资本市场的养老金。养老金融的发展，成为20世纪美国资本市场大繁荣的“秘诀”。经过几十年的大发展，养老金已经成为资本市场最重要的机构投资者：1974年底时全美养老金投资额约1500亿美元，约占当时股票总市值的30%。到2010年底，仅401K计划就覆盖了5100万在职或退休的美国雇员，资产达3万亿美元。根据美联储2011年三季度的统计，包括401K计划在内全美养老金总资产已达12.5万亿美元，占美国居民总资产的17.6%，相当于美国证交所股票总市值的85%。由此可见，养老金融的发展成为打通美国实体经济和金融市场的最重要通道。
经合组织的养老金融监管实践与理论发展
长期占据国际金融中心位置的英国几乎与美国同时大力发展养老金融。英国议会下议院于1973年通过《社会保障法案》，在世界各国中率先设置职业养老金管理委员会。按照英国普通法的传统，该委员会主要强调对基金管理人的审慎监管。20世纪最伟大的经济学家之一弗里德曼几乎同时成为美国总统里根和英国首相撒切尔夫人的理论导师，英美两国养老金的大发展被牛津大学的著名养老金专家克拉克教授称之为“盎格鲁-撒克逊式的养老金资本主义”。为规范和发展养老金市场，根据《2000年金融服务和市场法案》，英国成立了综合性的金融监管机构“金融服务委员会（FSa）”，在FSa内专门设立与外汇、证券、银行、保险等监管部门并列的“养老金审核部”，这是在世界各国中率先把养老金监管提高到与银行、证券、保险同等位置的监管部门。配合《2004年养老金法案》，英国颁布了一系列养老金监管指引，如“雇主自愿养老金计划指引”“利益冲突解决指引”“养老金清算指引”“养老金数据记录保护指引”“雇主责任监督指引”等。此后的《2008年养老金法案》规定，第二支柱自愿职业养老金将自2012年10月起成为事实上的强制性职业养老金，届时雇主将缴纳雇员工资3%，雇员本人缴纳4%，政府以税收让利的形式计入1%，合计8%的缴费注入雇员的个人账户，组成新的强制性的养老金第二支柱，届时养老金总额将进一步大幅增加。
除了英美两国之外，在整个发达国家俱乐部的经合组织（oeCD）内也越来越重视养老金融的发展。2010年经合组织颁布《职业养老基金监管原则——评估的方法及实施》，对此前颁布的诸多养老金监管指引进行修订，明确了养老金监管的核心原则。这些核心原则借鉴银行领域巴塞尔协议的原则，提供对私人管理的职业养老金制度的指导性基本框架，提供一个结构化的方法来评估养老金系统。其第一条核心原则就是“有效监管和监督的条件”，这一原则倡导养老金监管者应当充分考虑现行法律和监管措施实施的成本和收益。可以看出，养老金作为一种越来越重要的金融形态，对其监管的重要程度也在同时增长，对养老金的“有效监管”应当作为养老金监管立法的重要原则。
2011年1月1日，欧洲保险与职业年金局（eiopa）正式成立，以取代2003年11月成立的原欧洲保险与职业年金监管委员会（CeiopS）。欧洲银行局、欧洲证券与市场局和其他国家的银行业监管机构、证券业监管机构都很相似，不同的是欧洲保险与职业年金局（eiopa）把养老金提高到了和银行、证券、保险等传统金融产品同样重要的位置来进行监管，由此可见养老金融的监管在欧洲金融监管领域的重要性。
在养老金融实践发展的同时，其理论探索也已成为金融理论的前沿课题。1997年度诺贝尔经济学奖获得者罗伯特•莫顿教授，有“现代金融理论界牛顿”之称，他和博迪合著的《金融学》成为欧美各大院校的主流教材，该书中大量篇幅用于探讨养老金和资本市场结合的养老金融问题。英国养老金研究院的创始人大卫•布莱克教授更是出版了题为《养老金融》的专著，从货币市场、债券市场、信贷市场、股票市场、投资信托、保险、金融衍生品、房地产等金融形态的角度来研究养老金与它们的结合，是开创性的养老金融专著。
中国未来养老金融的发展
欧美发达国家养老金融的发展，经合组织各国对养老金融的监管，以及国外学者开创性的养老金融的学术研究应当引起国内政府、学界、养老金业者的重视和思考。国务院的《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》规定：鼓励和引导金融机构在风险可控和商业可持续的前提下，创新金融产品和服务方式，改进和完善对社会养老服务产业的金融服务，增加对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。国家层面的这一规划为未来养老金融的发展奠定了基础，现在亟需的是如何把这些规划落到实处。
以国家统计局城镇单位就业人员2010年的工资总额4.7万亿元为基数，假设个人账户养老金可以达到工资总额的8%，则每年进入城镇职工个人账户的养老金总额将达3760亿元。随着职工工资的逐步增加，以及农村养老保险的发展，未来进入养老保险个人账户的资金量每年将达1万亿元。如此庞大的资金量如果不进行恰当的投资运营，其贬值数额将十分巨大。到2011年底我国基本养老保险基金累计结余约2万亿元，但由于个人账户养老金入市无法律依据，与民生息息相关的养老金资产在很多省份只是以活期存款的形式存在财政专户中，近2万亿的养老金每年的利息损失就高达300亿～500亿元，考虑到近几年居民消费价格指数（Cpi）高企，通货膨胀造成的损失更为惊人。由此可见养老金存放在财政专户并不“安全”，每天都面临贬值的压力；而全国社会保障基金10年的运行经验表明，养老金投资资本市场未必不安全。只有打通养老金和资本市场之间的藩篱，才能一方面促进养老金的保值增值，另一方面促进资本市场的健康发展。资本市场一旦有了作为长期机构投资者的养老金，就有了“定海神针”，真正实现平稳、有序、健康发展。因此，如何在确保安全的情况下打开养老金入市投资的闸门，通过法律规制养老金的入市投资，实现养老金与资本市场的良性互动，是养老金融发展的重点。
养老金融定义篇9
关键词：反抵押贷款资产证券化特殊信托机构
据预测，到2030年，我国60岁以上的老龄人口将达3.09亿人，占我国人口总数的21.4％，这就对增大养老保险基金提出了种种需求。但因我国养老保障体系的不够健全，养老资金的积累是严重短缺。开拓新的养老保障手段成为必然。反抵押贷款作为最近兴起的退休人员保障体系的有效补充，正越来越多地受到大家关注。其具体含义是借鉴家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人所拥有的住房所有权，在退休以后将其抵押给业务开办机构并逐期取得贷款，用做晚年生活的养老费用，但其使用权在老人生命周期的后半段仍归由老人享有。只有当老人去世后，才将该住房的产权及使用支配权完全转移给特设机构，作为贷款本息的偿还。当业务开办机构通过反抵押贷款的形式从居民手中取得了大量的住宅，并为此而在后期的每月都需要持续稳定地向这些客户发放贷款，这使业务开办机构的资金来源遇到大的困难，也会使这些资金发生沉淀或凝固，直到数年或十数年后才可能将现在付出的现金予以收回，但目前定期的现金支付就很可能遇到大的支付危机。业务开办机构如何解决这一资金筹措问题，以使业务开办能够顺利推行呢？借助于资产证券化这一金融工具，将这笔资产通过证券化的形式予以解脱，就是融通资金的可行举措。
资产证券化融资理论概述
资产证券化（aBS，是英文“asset-backedSecurities”的缩写）是指以融通资金为目的，将缺乏流动性，但具有共同特征和稳定的未来现金收入流的信贷资产进行组合和信用增级（对该组合产生的现金流按照一定标准进行结构性重组），并依托该现金流发行可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。
这种融资方式的基本过程是：项目资产的原始权益人将自身持有的某些流动性较差的资产加以分类并汇集成一系列资产组合，交给负有信托义务的专门机构(SpV,SpecialpurposeVehicle)，这些机构再以这些资产组合的预期现金收入作为偿债保证，利用一系列信用等级提高方式提高项目资产的资信等级，发行各类可以流通转让的证券，出售给投资者；取得发行收入后，再按资产买卖合同规定的购买价格把发行收入的大部分作为出售资产的交换支付给原始权益人，使原始权益人达到筹资的目的。资产证券化参与反抵押贷款业务的基本原理
反抵押贷款资产证券化可行性分析
选择资产证券化作为我国当前反抵押贷款制度改革的过渡途径，主要是基于反抵押贷款与资产证券化所具有的共同之处。首先，反抵押贷款所出售的标的——房屋是不动产，并且具有一定的同质性，符合资产证券化标的的要求；其次，反抵押贷款中出售的房屋由于都是个人所有，难以借此直接在证券市场进行融资，因此必须找一特殊机构进行资产的重新组合，这正是资产证券化的独特优势所在；第三，反抵押贷款在未来可以产生稳定的现金流，即合同到期住房产权完全移交后，SpV出售房产所得资金可以偿付前期所发行的债券，未来稳定的现金流是进行资产证券化的必要条件之一，从而很好的保证了债券未来的本息偿付；另一方面，房地产作为资产证券化标的也有利于提高发行债券的信用级别。反抵押贷款的这些特点决定了其具体操作比较容易借助资产证券化进行。
反抵押贷款资产证券化具体措施
养老金融定义篇10
一、“逆按揭”的提出（一）“逆按揭”的定义所谓“逆按揭”是一个泊来词，又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”，英文名为（Reversemortgage）。本文将其定义为：房地产所有权人（业主）在符合一定的年龄条件，依然享有该房地产绝大多数权利的前提下，将该房地产通过抵押等方式，从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房，年老的时候用房子养人”。（二）“逆按揭”的目的“逆按揭”制度兴起于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了二十多年，在欧美、日本和新加坡等地，已经是一种比较成熟的养老模式，是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下，为老年人提供一笔稳定的家庭生活（养老）资金来源，并且通过契约形式明确该房地产未来的供应，是一种利用金融杠杆，既保障市民住房，又确保养老资金，还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。（三）“逆按揭”的条件第一，要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房，40.1%的家庭拥有房改后的购置房，38.0%的家庭拥有商品房。第二，要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济，较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来，《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布，为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。第三，要有比较完善的中介服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展，房地产业增加值占GDp的比重已超过5%，个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等，表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四，养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%，社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面，无论是社会养老，还是居家养老，核心问题是“钱”，实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。二、“逆按揭”的意义（一）有利于保障老年人的居住权“逆按揭”的提出，将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题，老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时，可以获得一笔不菲的补充资金，从而实现老人理想中的晚年生活。（二）有利于多渠道提供养老资金大城市老人退休后的收入只能维系基本生活，很难预防大的风险。以上海为例，退休家庭收入4000元，如果将环线内的1室户（35平方米）计算，该房屋价值约80万元，采用“逆按揭”，首付三成，可贷款额为56万元，以20年计，月按揭款为3600元，这样，家庭月收入约提高100%，将大大提高生活水平和抵御风险的能力。（三）有利于盘活房地产市场，增加存量房的供应量成熟的房地产市场，存量房的交易量将超过增量房，一旦“逆按揭”启动，将会有更多的存量房进入市场，为房地产市场提供可持续交易的房源。（四）有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现，可以最大限度地维护老年业主的合法权益，并通过契约的方式，将该房地产未来的处置加以约定，有关机构可以作为监督履行单位，确保当事人的权益不受损失。三、“逆按揭”的类型（一）按抵押程度区分1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益，但继承人一无所有。2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，继承人可根据约定与金融机构处理该房地产，或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权，或共同处分后获得各自利益。（二）按领取贷款方式区分1.一次性领取，即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款，由业主全权支配。2.分期领取，可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主，又可以分为：无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。（三）按自由度区分1.按正常的利率和时间，即按约定的利率和期限进行领取，非经双方同意不得修改，这对双方均存在一定的风险。2.“透支户口”方式，即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目，其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。三、上海实行“逆按揭”的条件（一）上海大多数市民拥有住房截至2009年，上海79.2%的市民拥有私有产权房屋，数量庞大的“私有住房”，为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。（二）上海的老年人口呈持续上升趋势据第六次人口普查显示，上海市65岁以上老人约有233万，较10年前增加了约100万，将领先全国10年进入老龄化社会，庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。#p#分页标题#e#（三）“独居老年家庭”比例逐年上升目前上海60周岁以上的“独居老年家庭”(指独立居住的老两口家庭和独居老人家庭)比重为38.9%，他们以退休金、养老金为主要经济来源，仅14.7%获得子女补贴和赡养费，14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右，依靠商业保险收益的更是不到1%。（四）现有的养老保障体系和医疗体系不足以维系现有的生活水平和意外风险上海退休职工的养老金与上海经济发展水平和国际金融中心的地位很不适应，很多老年人“守着金饭碗，过着简朴生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一种尝试。（五）生活观念的改变所起到的积极作用一个开放思变的上海人，主动破除“养儿防老”“但存方寸地，留于子孙耕”的传统理念，最容易接受“逆按揭”方式。（六）有利于规避物业税和遗产税负担随着市场经济法制体系（税收体住房保障系）的进一步完善，房地产持有环节的物业税和个人遗产流通环节的遗产税必将建立。届时，一个普通的上海双独家庭，至少将拥有三套以上的住房（自有住房，双方父母的住房遗产，双方祖父母、外祖父母的住房遗产等），与其承担多余房屋的税收，还不如在生前用作养老，以减轻孩子们眼下的负担。（七）完善的法律和金融体系的支撑“逆按揭”作为一项有利于国民生活的房地产和金融衍生产品，必将越来越得到各方面的理解和支持。四、“以房自助养老”实践与体会（一）实践概况2007年4月，上海市住房公积金管理中心曾经试点“以房自助养老”方式：规定65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，然后该房屋再由公积金管理中心返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。试点两年后，因为相应者寥寥无几，故悄然停止。（二）实践中存在问题的分析1.并非真正意义上的“逆按揭”。试点的最大不同点在于，采用“售后返租”的模式，从一开始就剥夺了老年人对于房屋的所有权。老年人选择“售后返租”还不如把房子直接卖了来得更划算。故两者相比较，“逆按揭”更容易保护老年人的合法权益。2.选择实践的对象不准确。选择的对象是80岁以上的老年人，膝下往往子女众多，绝大多数不会同意老年人参与这个方案，容易引发家庭房产纠纷。3.宣传力度不够。与轰轰烈烈的住房保障房地产市场比较，公积金管理中心几乎没有在媒体上做过宣传，仅仅是试点而已。4.方法简单，缺乏竞争力。“租房养老”也是目前比较流行的一种养老手段，并不影响老年人将住房留给子孙后代。比较“以房自助养老”方式，更容易为各方所接受。（三）实践的启示“以房养老”已经受到社会各方的重视，将成为未来房地产、金融、社保、养老体制改革的重要内容，有待于专业机构继续开发和研究，对推行“逆按揭”还是有所借鉴的。五、上海推行“逆按揭”的建议（一）准确定位目标客户群体“以房自助养老”的实践经验，就是必须认真做好对客户细分市场的研究。“逆按揭”的对象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“资产丰厚、收入困乏”的那部分人。他们的共同特点是：拥有房产且无遗产纠纷，希望能够得到更多收入以提高生活水平。适用的起点年龄设定在60岁以上，即退休后的人员，这也符合国际通行惯例。（二）银行、保险、专项基金（包括公积金、社保基金和其他基金）、中介商等各类机构参与，充分发挥各自的优势以美国为例，全国拥有125所以上的“逆按揭”贷款人公司，均为美国退休老人提供免费的“逆按揭”咨询服务。（三）丰富的产品选择如同银行理财产品和保险产品一样，应当有不同的产品服务于细分市场不同的客户。除了笔者已经提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分类外，可以根据业主的年龄、身体状况、居住情况（外省市、境内或者境外）、物业状况、抵押物业处置情况（如抵押物业是自用还是自行出租，或者交由中介机构出租）等，推出不同回报率的产品，还可以根据产品本身的要求研究衍生产品，包括参与“逆按揭”的大型金融机构的证券化、“逆按揭”本身的保险和再保险等。（四）可靠的法律保障“逆按揭”合同是一个附期限或附条件兑现的长期合同，期间存在各种因素的影响，需要一个稳定可靠的法律保障，包括合同的签订、履行时确保业主（老年人）的合法权益、如何在合同终止时确保放款人的合法权益，如何变现、如何在开发衍生产品时确保各方当事人的权利等。在已推行“逆按揭”的西方发达国家，很少有“逆按揭”专门的法律，他们认为“，逆按揭”本身就应当遵守现有的法律体系。笔者认为，“逆按揭”作为一个契约行为，我国已经“有法可依”，关键要做到“有法必依”和“执法必严”。#p#分页标题#e#（五）必要的宣传和政策扶持“逆按揭”作为新生事物，在西方发达国家推广时也会受到一些阻力，包括认为“逆按揭”是救助穷困潦倒的老人们、“逆按揭”利率跑不赢Cpi、子女继承观念等。以上的这些阻力，在东方文化影响下的香港和新加坡表现得更为明显。在住房保障和养老保障体系尚且不够完善的今天（将持续很长的日子，欧美发达国家迄今也没有很好解决），“逆按揭”作为一个破解“住房流通”“养老困局”“守着金饭碗，过着苦日子”等难题的好方式，理应得到重视，应当通过积极广泛的宣传，以改变人们的观念。此外，考虑到“逆按揭”具备一定的公共性质，政府也应当给予相应的政策扶持，以鼓励其发展。