房地产经纪行业管理篇1
到餐厅刚坐下，笔者就开门见山，把我们目前最关心的问题提出来向他们两位请教：怎样才能让行业协会吸引从业人员加入协会？协会应该为会员提供哪些服务？美国的协会是怎样做的？
笔者曾经在本栏目连续发表两篇文章讨论行业协会和自律问题（2011年7月《论房地产经纪行业协会》、10月《论行业自律——以房地产经纪为例》），而今年以来，行业自律问题更是变得紧迫甚至“时髦”起来。2011年8月21日，中共中央办公厅、国务院办公厅发文，决定将原“中央社会治安综合治理委员会”更名为“中央社会管理综合治理委员会”，随后各地陆续建立了社会工作委员会，对社会管理倾注了前所未有的关注。而作为加强社会管理工作的一个重要方面，发挥行业组织在行业自律中的作用也被提到了前所未有的高度。近两个月来，笔者在广东连续参加了两次高规格的社会管理工作座谈会，亲身感受到了这种变化。作为地方房地产经纪行业组织的负责人，笔者深感新形势下责任重大和任务具有挑战性。
近年来，广州市房地产中介协会已经从相关政府管理部门承接了多项事务性工作，相关政府管理部门和民政部门都对广州市房地产中介协会的工作给予高度评价。但另一方面，作为成立仅仅两年的新协会，广州市房地产中介协会在工作中也遇到一些困惑和困难，最为典型的就是目前正被物价部门关注的捆绑收取会费问题。
笔者对行业协会的工作一直有两点基本的看法，一是自愿原则——会员加入协会应该是自愿的；二是服务原则——协会应该立足为会员提供服务，通过服务来吸引会员加入协会。这两项原则实际上是相辅相成的，既然是自愿，当然就要靠优质的服务来实现。
但这两项原则在实践中却遇到了困难：首先是需要让从业人员了解协会，他们才会加入协会，这需要协会进行有针对性的宣传，这项工作是需要资金投入的；其次，为会员提供服务也是需要经费支持的。但在会员人数不够的情况下，这两项活动都受到经费限制。这些困难并非广州市房地产经纪人协会所独有，各个行业协会可以说都会遇到同样的困境。最后的解决结果通常就是行业协会不得不借助政府的力量强制从业者入会，不如此，行业协会则可能会沦为可有可无的境地，最后甚至自生自灭，或者就靠开展各种营利活动来维持协会运作，这就完全违背了行业协会的基本原则（不能营利）。
广州市房地产中介协会最后找到的解决办法是：利用经纪人执业资格证年审时需要提供继续教育学时证明作为抓手，协会通过为会员提供免费的继续教育来吸引从业人员入会。这本是一举两得之事：通过免费继续教育可以提高全行业的执业道德水平和执业技能水平，而免费继续教育本来也是协会应该为会员提供的服务之一，通过协会为会员提供继续教育，也使得从业人员有了一个和协会“亲密接触”的机会，可以了解协会的服务，进而产生加入协会的意愿。
笔者认为，即使协会在这样做的时候违背了物价管理的某些规定，从鼓励行业协会积极参与社会管理的目的出发，也应该允许这样的探索，保持必要的容忍。并且，政府在行使管理职能的时候，也应该考虑到被管理对象的主观意愿和出发点。
正因为遇到了这样的困境，笔者这次到了美国德克萨斯州的首府奥斯汀之后，首先关注的就是当地的协会是怎样吸引会员的，是怎样为会员提供服务的，又是怎样实行行业自律的。
到达奥斯汀的第二天，6月19日，笔者先后到德州房地产经纪人协会(texasassociationofRealtors)和德州房地产委员会(texasRealestateCommission)访问座谈，从中得到一些启发。
首先，政府对房地产经纪行业的监管其实是不可或缺的，政府不能因为没有精力管而把相关的管理职能交给社会，而应该是把社会能够自我管理的事情交给社会。德州房地产委员会是一个政府机构，负责房地产经纪人执业资格证的发放和不良经纪行为的查处。反观我国，由于房地产经纪人执业资格建立之初就赶上2003年《行政许可法》的实施，于是房地产经纪人的执业资格准入制度就被撤销了。而在美国，每个州都建立了房地产经纪人执业资格制度，都是由政府部门负责考试和发放房地产经纪人执业资格证，而且一旦接到投诉，不管投诉是来自消费者还是来自房地产经纪人同行，委员会都会立案查处并作出相应的处罚决定，按严厉程度不同，处罚分为发出规劝信直到吊销牌照等各个等级。
那么在这种情况下，房地产经纪人协会又能起到什么作用呢？我的总结是：政府负责房地产经纪人违法行为的查处，而行业协会则负责从职业道德和职业技能的角度提高房地产经纪人的能力。因为经纪人的很多行为并不触犯法律，但会违反职业道德（遵守法律是行为的最低要求，而遵守职业道德则可以说是行为的最高要求）。除此之外，行业协会做得更多的就是为会员提供服务。
实际上，德州20万持牌经纪人，但只有10万持牌经纪人是经纪人协会的会员、能够使用Realtor这一专用名称。也就是说，成为会员是自愿的。但另一方面，会员或者说Realtor这一称号在社会上具有崇高的地位，这来源于经纪人协会多年来对Realtor这一品牌的精心维护，这种维护的主要方式就是努力提高会员的职业道德和职业技能，包括制定并且要求会员遵守行为准则，为会员提供持续的教育课程，等等。这样使得Realtor成为被全社会认可和信任的一个品牌，广大经纪人就会积极入会以获取Realtor这一称号。
房地产经纪行业管理篇2
[关键词]房地产经纪经纪人员职业资格制度
2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：
1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。
（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：
（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。
据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称e牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。
（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。
二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。
1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。
严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。
3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数
为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。
4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定
为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。
而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。
5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形
法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。
加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。
参考文献:
房地产经纪行业管理篇3
一、各市、县建委、房地产管理局要向社会广泛宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》和《广东省房地产经纪管理暂行办法》等法律、法规及有关规定，凡从事房地产经纪业务的机构，必须经县以上房地产管理部门批准，向工商行政管理部门申领营业执照后，方可开业。
二、各市、县建委或房地产管理局在今年底前，要会同工商行政管理部门，对本地区从事房地产经纪业务的机构进行一次清理，对未经主管部门批准并领取营业执照从事房地产经纪业务的，一律予以取缔。对具备规定的条件，在开展房地产经纪业务中不发生损害当事人合法权益，信誉好的，经清理后发给省建委统一印制的《广东省房地产经纪机构资格证书》。各市清理结束后将予以保留的房地产经纪机构，按省建委《关于审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见》（粤建房字〔1998〕078号）表三要求填写送省建委房地产业处备案。
今后，房地产经纪机构应在代售、代租房屋地点悬挂资格证书。
三、对清理后予以保留和今后新批准设立的房地产经纪机构，按其注册资金、经纪人数量、从业年限、经营业绩以及社会信誉等条件评定等级。房地产经纪机构分为一、二、三三个等级。具体条件如下：
（一）一级
（1）注册资金100万元以上（含100万元）；
（2）有15名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务连续四年以上；
（4）近三年成交房屋面积100万平方米以上；
（5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；
（6）以房地产经纪为主营业务。
（二）二级
（1）注册资金50万元以上（含50万元）；
（2）有10名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务连续三年以上；
（4）近三年成交房屋面积50万平方米以上；
（5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；
（6）以房地产经纪为主营业务。
（三）三级
（1）注册资金30万元以上（含30万元）；
（2）有6名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务一年以上；
（4）从业以来没有发生损害当事人合法权益的行为。
四、新申请房地产经纪资格，应具有10万元以上注册资金和有3名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员，并暂不定级。开展业务一年后具备条件的可申请晋升资格等级。
五、从事房地产经纪服务的人员，由省建委或市、县房地产管理部门根据当地房地产市场需求情况组织培训考试，考试合格的发给《房地产经纪人资格证》，实行持证上岗制度。
六、房地产经纪机构按其资格等级允许的项目范围如下：
一级经纪机构可允许各类商品房或其它房屋项目；
二级经纪机构允许建筑面积15万平方米以下的商品房或其它房屋项目；
三级经纪机构允许建筑面积8万平方米以下的商品房或其它房屋项目；
不定级的经纪机构允许建筑面积5万平方米以下的商品房或其它房屋项目。
房地产经纪行业管理篇4
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二oo二年三月五日
附件河南省城市房地产中介服务管理办法
第一章、总则
第一条、为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条、在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条、省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章、中介服务人员资格管理
第四条、从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条、从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条、国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条、严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条、房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章、中介服务机构管理
第十条、房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条、设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条、房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条、房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条、房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条、设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条、房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条、房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章、中介业务管理
第十八条、房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条、房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条、房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条、房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条、房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条、由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条、房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章、附则
第二十七条、省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条、本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
房地产经纪行业管理篇5
[关键词]制度 房地产 经纪 服务 对策
房地产经纪服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产经纪服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。然而，在看到房地产经纪服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不规范、从业人员素质低下等一系列问题，严重阻碍了行业发展。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。
一、房地产经纪服务业的内涵
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。
二、重庆市房地产经纪服务业现状分析
1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。
(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。
(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。
(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷
1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。
2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。
(四)部分经纪机构内部管理混乱
1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。
2.经纪机构合同往往不合规范。
(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度
重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议
借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。
(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。
参考文献：
[1]任志强.制度改革才能让房地产业回归正轨[J]中国企业家，2011，(16)
房地产经纪行业管理篇6
关键字：房地产经纪监管从业人员
房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：
一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系
从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。
完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。
二、政府监管主体职权的合理配置
从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。
其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。
三、发挥行业协会自律监管作用
我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。
四、提高房地产经纪的准入制度
市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。
市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。
建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。
在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。
从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。
五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管
在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。
借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。
六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管
我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。
我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。
参考文献：
【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。
【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。
【3】中国房地产经纪人网，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx
房地产经纪行业管理篇7
巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。北京市工商行政管理局的统计资料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消费者投诉中心共受理消费者投诉4722件。其中排在首位的是房屋经纪纠纷，为485件，占投诉总量的10%。目前存在的问题主要有以下：
问题一：无资质、无证书。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。上海市工商管理部门在2001年对辖区内的近700户房地产经纪机构开展了一项专项检查。其中共取缔无照经营的86户，查获异地经营、擅自设立分支机构的109户，超越经营范围的5户，有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书的45户。上海工商管理部门的统计显示，2001年被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。这些数字充分说明了现实中的问题。
问题二：利用虚假信息骗取钱财
个别房地产经纪公司明目张胆的利用“房托”或与假房主相互勾结，窜通一起，坑骗消费者。张某看到一家房屋经纪公司刊登的一则广告，声称：“为用户提供安全、可靠的房源”。于是，他满怀信心的与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到”。当即公司一位业务员带他去看一居室住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在公司业务员、“房主”和他三方在场的情况下，他向房主交了一年的房租费16000元。随后，“房主”也给了他房屋钥匙，他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给另一位女士。目前这样的房地产经纪公司在广告中所刊登的信息，有的是抄袭别家经纪公司，有的是自己编造。他们的目的只有一个——骗取所谓的“信息费”。
问题三：在交易中大肆超标收费和赚取差价
报纸曾报道过，一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅7.5万元的房价却被房屋经纪机构收取了1.5万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定，房地产经纪机构必须按规定收费。《上海市经纪人条例》（2000年颁布）也明确规定了对于房产经纪企业而言，目前最高只能收取3.5%的佣金。因此，这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准，严重侵犯了购房人的利益。而让消费者感到最为愤慨的是，有些房产经纪企业在交易中不仅赚佣金，而且赚取差价。根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房地产经纪人在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。但由于经济利益驱动、现行佣金率相对较低等因素，遭到明令禁止的“赚取差价”事实上却成了房产经纪机构，尤其是低端二手房交易市场中经纪机构获取暴利的主要手段。这些房产经纪机构“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。还有的房地产经纪机构通过预留双方印鉴，代双方鉴定合同，以赚取巨额中间差价。
问题四：设置合同陷阱
有些房屋经纪机构利用协议合同书设置圈套，让客户上钩，从中骗取押金。房屋经纪机构往往在协议中写到：“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还。”但有的房屋经纪机构的业务员却故意对客户说：“我已和房主谈妥，将其电话告诉你、，请你直接与房主联系”。有的业务员则谎称有急事，对房主说：“你与客户具体协商租宜把！”可事后一旦租房不成，却指责客户“违约在先，不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司签了一份协议书，并交了300元的押金。”一位业务员假惺惺的对他说，我已与房主谈妥，保证让你满意，请你与房主直接联系吧！听后，李某主动找房主联系，也到实地的看了一下，觉得房子较破旧，房价过高，不太满意，双方没有谈成。李某向这家公司提出退出押金，业务员拿出协议书，让他过目，他看后傻了眼，真是哑巴吃黄连，有苦难言。
问题五：人去楼空退款无门
某些房地产经纪机构通过经常变换工作人员和经营地点的手段来逃避责任。这些中介机构大多承租写字楼以装门面，租期大多为几个月，一旦投诉太多，执法人员追查太紧就搬家。更有甚者，一些房地产经纪机构席款而逃。罗先生是某保险公司的职员，近日与一家房屋经纪机构签订了委托协议，并交纳看房押金1000元。由于一直租不到满意的房子，罗先生提出解约，并要求公司退款。中介人员称此事须先向上级汇报，请罗先生过几日联系。哪知没过几天，罗先生再到该房产中介公司时，发现早已人去楼空。
应当看到，上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。
我们认为，目前房地产经纪机构的问题并不是因为房地产中介规范的滞后，而是因为房地产经纪机构及其工作人员追求短期利润的行为、故意欺诈违法所致。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》肯定了房地产中介的地位并对此作了规范；建设部为实施该法还于1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月作了修订）对房地产经纪人资质、中介机构、中介业务的管理作出了具体规定。这些规定不能说不全、不细，而且各地工商管理机构也把房地产经纪机构的管理作为中介机构管理的重点，制定有相应地方规章。而且面对入世前政府角色的调整，决定了更应当靠市场和经纪人自律去培育我们的经纪队伍，而不是依赖政府的处罚。因此，解决目前存在的问题的措施除了工商管理机构加强引导和管理外，更重要的是加强经纪机构自身建设，强化自律机制。在这方面，作者的建议是：
（1）成立和完善房地产经纪人专业委员会（隶属经纪人协会）或专门自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向工商管理机构提供违法活动的信息，由工商机构进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过便利的投诉信息公开方式，达到信用监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的机会主义行为、违法行为得到惩罚。
（2）专业委员会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。甚至今后还可以适当提高房地产经纪组织准入门槛，防止“一间房子＋一张桌子＋一部电话”经纪机构进入房地产经纪市场。
房地产经纪行业管理篇8
【关键词】房地产经纪人水平评价美国房地产经纪行业自律
一、引言
在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。
二、房地产经纪人的水平评价的必要性
对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。
1、保障房地产经纪人的职业素质
没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。
2、保障房地产客户的合法权益
房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。
3、保障房地产经纪行业持续发展
房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。
三、行业自律与成本收益说
关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。
四、美国的行业自律经验及启示
美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（naR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。
1、有严格的执业资格制度
除了naR，美国还有aReaa等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。
3、有畅通的行业信息平台
在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。mLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。mLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。
4、有强烈的行业自豪感
美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。
五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究
根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。
1、行业协会组织产生
美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。
2、行业自律规范制定
行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。
行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。
公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。
3、行业信息平台建设
目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。4、行业自律规范执行
行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。
5、行业自律效果评估
行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。
房地产经纪行业管理篇9
[关键词]房地产经纪品牌经营
1.房地产经纪品牌特性
房地产经纪的内容十分丰富：既有“产品”特性，又有企业的个性色彩，还有消费者的企业印象，此外它还有以下特性。
（1）区域性。在我国经济的大市场中，由于区域不同，市场的发展状况也就不同。企业的发展要因“地”治宜。在我国的房地产经纪市场中，已经形成了21世纪不动产、上房置换、深圳世联地产等品牌。其中深圳地区是我国专业从事房地产经纪业务的发展地，它取得了一系列卓越成就，深圳成为区域品牌中的佼佼者。这些地区的区域房地产经纪品牌经营经验，对宁夏地区乃至全国的房地产经纪品牌经营都有着深远的影响。
（2）标准性。由于房地产经纪机构向市场提供的是一种专业服务，由于服务自身所具有的无形性、生产和消费的同时性、客户对服务过程的直接参与以及服务质量的难以评价等特点，使得消费者对房地产经纪机构服务的甄别和认知几乎完全依靠品牌，品牌经营具有更为重要的意义。
（3）多样性。在我国房地产经纪市场中，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售和存量房租售居间、活动。长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务，对不同性质的企业，我们应该深入挖掘其热点、亮点、卖点，利用各种方式、各种途径打造品牌，是大势所趋。
2.房地产经纪品牌经营的策略
品牌是企业的无形资产，是企业赢得市场的利刃。伴随着知识经济时代的快速形成，经济全球化，环境复杂化，变化加速化的趋势日益加强，房地产经纪机构面临着如何在复杂动态的环境中谋求生存和持续发展的重大挑战，品牌经营成为企业生存和发展的关键，也是企业在激烈的市场竞争中立足的重要保障。房地产经纪在品牌经营过程中，应从以下几个方面入手。
2.1加强、完善企业的早期发展、夯实内部管理
近几年来，由于房地产业的蓬勃发展，房地产经纪进入了一个迅速发展时期，同时也出现许多问题和矛盾。由于行业产生的时间短、规模小、管理水平低，造成房地产经纪机构良莠不分，存在许多不完善。俗话说“打铁还要自身硬|”企业没有过硬的本领，就得不到市场的承认。因此，房地产经纪机构要苦练内功，加强内部管理，建立健全规章制度和组织机构，建立一套完善的内部质量管理体系和企业运行机制，只有这样才能赢得市场。
2.2提供高质量的“产品”――服务
房地产经纪产品的特性，决定了企业必须提供高质量的服务。优秀的服务必须做到服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全、程序规范、收费合理。同时，房地产经纪要履行、信守承诺、合法经营，用换位思考来开拓各项管理服务工作。倡导“以人为本、委托方至上”的服务理念，提供个性化服务，增进与委托方的沟通，通过企业的热情、高质量的服务，为委托方以最快的速度寻找最合适的交易对象。
2.3走市场化、专业化、规模化、法制化的道路
房地产经纪机构是应房地产行业发展的市场需要而产生的，是住房商业化、社会化、市场化的结果。因此，房地产经纪机构要生产发展，必须适应市场的需要，走市场化经营之路。
随着科学技术的快速发展，高、精、尖产品层出不穷。因此，房地产经纪机构要不断提高专业化水平，树立专业化经营理念，组织和利用社会信息资源为委托方提供全方位的专业化服务。
品牌之所以成为品牌，是因为有了规模，规模铸就了当今世界的品牌。因此，房地产经纪机构应积极开拓市场，不断扩大管理规模，争取更多的市场份额，将规模化经营作为企业壮大的策略。
法制化运作能使企业走上规范化发展的轨道。房地产经纪涉及范围广，只有通过法律法规对房地产经纪行业进行引导、规范和协调，才能推进企业向深层次、高水平发展。
2.4企业要全面创新
创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我、提高竞争力的重要手段。由于房地产经纪市场的多样化，房地产经纪机构要根据各个服务方式的特点，制定出正确的、新颖的经营战略，出奇制胜。管理企业的服务要以人为本，根据服务对象不同，提供有特色的、个性化、新颖的服务就会受到人们的欢迎。事实上，创新存在于企业的方方面面，树立创新意识，企业才能走向良性发展的轨道。
3.小结
房地产经纪行业管理篇10
【关键词】房地产经纪人水平评价美国房地产经纪行业自律
一、引言
在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。
二、房地产经纪人的水平评价的必要性
对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。
1、保障房地产经纪人的职业素质
没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。
2、保障房地产客户的合法权益
房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。
3、保障房地产经纪行业持续发展
房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。
三、行业自律与成本收益说
关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。
四、美国的行业自律经验及启示
美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（naR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。
1、有严格的执业资格制度
在美国，只有取得房地产牌照后才有资格成为一个房地产经纪人或从事房地产经纪的法人，要获得牌照则首先必须通过房产金融、房产经纪等12门专业课程的考试。每个州都建立了相应的执业资格制度，由地方政府部门组织考试和发放牌照，对房地产经纪行业成员进行严格的监管。在接到投诉后，监管部门会对被投诉的房地产经纪人或公司立案调查，一旦核实存在违规行为将受到不同程度的处罚，轻则发出规劝信，重则吊销房地产牌照。
2、行业协会公信力强
除了naR，美国还有aReaa等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。
3、有畅通的行业信息平台
在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。mLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。mLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。
4、有强烈的行业自豪感
美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。
五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究
根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。
1、行业协会组织产生
美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。
2、行业自律规范制定
行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。
行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。
公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。
3、行业信息平台建设
目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。
4、行业自律规范执行
行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。
5、行业自律效果评估
行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。
六、结语
房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。基于行业自律视角，构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式，对于帮助房地产经纪人提高职业素质，进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。
（注：本文受2012年广西教育厅高等学校科研项目资助（201204LX680）。）
【参考文献】
[1]巴曙松、杨现领、解睿：房产经纪尴尬前行[J].商界评论，2014（11）.
[2]廖俊平：职业资格与行业协会[J].中国房地产，2014（19）.
[3]邢爱婷：房地产经纪人资格认定取消亟待出台新规范[n].中华建筑报，2014（8）.
[4]廖俊平：从科斯想到房地产经纪人的自律[J].中国房地产，2013（19）.