房地产交易管理篇1
杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：
一、提高认识,统一思想。
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。
房地产交易管理篇2
房地产交易的特点及管理
房地产交易特点
房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。
房屋交易过程中存在风险的房屋
房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。
房地产交易中的风险
与开发商交易中的风险
对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。
房地产中介交易风险
一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。
购买者缺乏相应的法律知识
购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。
房地产交易中的风险管理对策
完善房地产法律法规
完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。
建立房地产市场信息体系
伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。
加大工作人员培训力度
房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强企业文化建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。
实施稳健的政府调控政策
经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。
房地产交易管理篇3
【关键词】房地产档案；登记；信息化
房地产档案登记管理是全面进行房地产管理的一项基础工作。如何让房产档案工作更好的为经济发展服务、满足社会需求成为房产管理部门亟待解决的问题。
一、加强房产档案信息系统建设
加强房产档案信息系统建设不是纯粹的把手工管理模式搬到电脑上，而是以数据的形式，对储存数据进行合理的存储、分发和运算，房产档案信息管理需要构建档案信息资源共享体系，构建互联互通、分布共享的档案信息服务通道，从而使得房地产档案信息的共享将成为可能。这就需要档案管理部门要加强对房产档案信息的采集工作，房地产档案信息系统要与房地产交易系统有效结合，房地产交易中产生的房产信息可以便捷的进入房产档案管理系统，保证了全面有效的房产信息资源。另外，对于以往的房地产档案信息也要采用有效手段，以扫描、手工录入或者相机拍摄等手段归入房产档案系统，海量的房产信息在搜集完毕后，还要进行有效的归类和组合，建立清晰的房地产档案信息数据库。另外，由于房地方市场交易的频繁变动导致房屋产权不断进行调整，作为档案管理部门要及时对新的房产信息进行更新和整理，对档案管理软件不断升级，保持信息与产权变动的同步性，实行房地产档案的适时管理。
二、保障房登记档案管理
随着我国保障房建设规模的扩大，保障房登记档案管理工作的重要性开始凸显。国家房地产管理部门明确要求，市、县级住房保障主管部门，应当依法建立住房保障档案信息利用制度，利用住房保障档案信息，为住房保障申请、审核、分配、复核、退出等管理工作服务，为房屋管理、使用、维护提供依据。且应当依法建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。市、县级住房保障主管部门应当配备必要的档案管理人员，确保档案安全，统筹安排档案管理经费，确保足额到位，并严格按规定用途使用，不得挤占、挪用。要求对住房保障对象档案按照“一户一档”的原则，在申请人获得住房保障后三个月内完成归档。住房保障房源档案按照“一套一档”的原则，建立保障性住房的基本情况、使用管理情况，在房屋分配使用后三个月内完成归档；成套房屋应当按套建立档案，宿舍应当按间建立档案。建立纸质档案并同步建立电子档案，相互印证。对于有不按规定归档、涂改伪造档案，以及擅自提供、抄录、公布、销毁、出卖或者转让档案等行为的责任人员，依照公务员法、档案法等法律法规给予处分；构成犯罪的移交司法机关依法追究刑事责任。
三、建立房屋的全生命周期档案管理
随着经济社会的发展，近年来，我国已建成房屋建筑物的面积不断增加。由于不同时期建造的房屋有不同的设计标准，在使用过程中，材料老化、房屋改造装修等，严重影响了房屋的使用安全及使用寿命。目前的房地产档案信息大多集中于房屋权属、面积、户型以及交易过程等信息，反映不出来房屋质量状况目前，我国还没有比较完整的针对房屋建筑物在长期使用直至拆除阶段安全管理的法律法规，相关机构和资金也不能有效应对房屋建筑物的安全管理工作。而国外的房子看起来都很整洁是因为当地有一套完整的房屋档案，政府会定期按照年份给房子做检查、维修，这种做法值得借鉴。为了全面掌握各类房屋的“健康”状况，今后我们可以建立房屋的全生命周期档案，包括建于什么年代、什么结构、设计者和施工者是谁、产权人是谁、曾经遭受过怎样的自然灾害、什么时候对房屋进行过维修，以及什么时候进行过安全鉴定等，从房屋的开发建设到最终的拆除，所有的情况将全部计入档案中。而且该档案也会实时动态更新，“比如某房屋的公共部位进行了维修，物业公司随后就要把相关记录上传，记入档案。”可供业主或者其他相关权利人查询。从房屋的开发、建设到交易、登记情况，再到建成后的物业管理、使用维护直至最终拆除，房屋在其全生命周期之中的各种情况都将一目了然。将为政府的宏观决策提供支持。同时，也将服务于一些具体的工作。比如住房限购中核查购房人已有住房的情况，保障房资格核查申请人住房情况，差别化税收和贷款中核查首套房、二套房等，都可以利用全生命周期档案查询，此外，通过信息的接口，还为地税、统计等部门提供了房屋的信息。由于住宅房屋的一些情况涉及隐私问题，因此档案并不会对外公开。但进行房屋产权转移交易时，市民可以提出申请，查询房屋的交易记录等内容。
四、加强房地产档案信息查询的管理
目前针对主要由于居民房产档案信息泄露而出现的“房叔”、“房妹”等事件，房地产交易中心将严防居民房产信息泄露，防止“以人查房”和“以房查人”的现象。广州房婶”事件的发生，就是因为当地房产交易登记中心的一名编外人员受人所托，未经任何审批违规查询公民房产信息，随后被别有用心的人在网络上。房管部门已经对泄露他人隐私相关责任人进行处理。在这之前发生的“房叔”事件已由广州市房地产档案馆将泄露房产信息的责任人撤离岗位并对其给予行政记过处分。“个人住房信息系统”是房地产档案馆在全面实行房地产宏观调控后，按照现行政策，为满足限购、差别化贷款、契税优惠等业务需要，专为权利人出具《个人（家庭成员）名下房地产登记情况证明》和登记查考而建。《出具家庭成员名下房产情况证明业务流程》规定有严格的使用条件：“权利人自己申请，必须提供本人有效身份证明原件；权利人委托他人办理的，除提供权利人及受托人身份证原件外，还必须提交载明查询事项的授权委托书，不能提供权利人身份有效证明原件的，委托书必须经过公证”。房叔”“房婶”事件的发生，客观上反映出市房地产档案馆在个人住房信息系统及其管理上确实存在薄弱环节，个别工作人员存在责任心不强、业务不熟的实际问题。今后我们要有效堵塞管理漏洞，对系统及查询制度、流程进行全面清理，并从加强人员管理教育、提升技术防控手段两方面进行整改。
总之，加强房地产档案登记管理，已成为当前房地产档案管理工作的重要课题。作为房地产档案管理人员要充分认识到这一点，在实际工作不断探索档案管理的手段和方法，切实提高房产档案管理水平。
参考文献：
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房地产交易管理篇4
第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。
第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。
第五条 南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地产交易的行政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。
市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常管理工作。
国土、建设、规划、工商、财政、物价、国资等部门应当在各自职责范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
第六条 房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。
第二章 一般规定
第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）已批准实施拆迁的；
（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
（六）依法收回土地使用权的；
（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予受理的答复，并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
第十一条 办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。
第三章 房地产转让
第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
（一）以房地产投资、入股的；
（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；
（三）因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵偿债务的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
第十四条 除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第十六条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机关审查、报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。
有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
（二）转让私有住宅的；
（三）按照国家房改规定出售公有住房的；
（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（五）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。
销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。
预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。
第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
第二十条 预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后30日内，向市、县房管机关申请合同备案登记。
第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续。并应当符合下列规定：
（一）未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；
（二）已付清购房款的，应由预购人书面靠知预售人。
未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。
第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。
预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
第二十三条 除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：
（一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；
（二）实际交付的面积大于合同约定面积的1%（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；
（三）实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
第二十四条 商品房销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
第二十六条 房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。
第四章 房屋租赁
第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经营风险的，视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的，须经市、县房管机关批准：
（一）向境外人员、法人或其他组织出租房屋的；
（二）未建成的商品房预租的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内，向房屋所在地的区、县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备案手续。
经房管机关审核准予登记备案的，发给《房屋租赁证》。未登记备案的，承租人不得对抗第三人。
第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位，领取《房屋租赁证》后，还应当向工商管理部门申领取营业执照，方可从事房屋租赁经营活动。
第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租金由租赁当事人协商议定。
第三十二条 在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可以继续承租。
第三十三条 租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终止合同，但应当给对方必要的准备时间。
第三十四条 除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有权查勘房屋使用状况。
第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。
承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意。
租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。
第三十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
（二）擅自改变房屋用途或结构的；
（三）利用承租房屋进行违法活动的；
（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的；
（五）其他严重损害出租人权益的。
第三十八条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
（二）不及时履行维修义务的；
（三）其他严重损害承租人权益的。
第三十九条 在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原租赁合同对承租人和新的所有权人或他项权人继续有效。
第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获得收益。
转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理登记备案手续。
第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的租赁关系继续有效。
转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的由转租人负赔偿责任。
第四十二条 经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原租赁关系终止。
第五章 房地产抵押
第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）已出租给职工的住宅；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内，向市、县房管机关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。
第四十七条 抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于抵押权人和房屋的受让人无效。
第四十八条 按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可在其应有份额内设定抵押。
第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最高限额的部分不属担保范围。
第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内向市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间，抵押权人可要求抵押人再提供其他形式的担保。
房地产交易管理篇5
第一条 为了加强本市房地产市场管理，保护交易双方合法权益，根据《城市私有房屋管理条例》等有关法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内国有土地上进行的房屋买卖、租赁、转让、抵押、赠与等活动，均适用本办法。
第三条 本市房地产交易市场管理的行政主管机关为市房地产管理局。市、县房产交易管理所具体办理交易管理业务。
由市房地产管理局、工商行政管理局、土地局、物价局、财政局和税务局组成“合肥市房地产市场管理委员会”，对房地产市场进行综合管理。
第二章 交易管理
第四条 进行房地产交易的单位或个人，必须到房地产交易市场办理登记、监证、评估、立契、过户或使用手续。
第五条 房屋所有人必须凭房屋所有权证办理交易手续。单位或个人从开发公司购买商品房，必须持双方签订的统一制式的买卖合同及发票，办理交易手续。
第六条 有下列情况之一的房屋不得买卖：
（一）买卖成交后不满一年的；
（二）待落实私房政策的；
（三）产权不清或有纠纷的；
（四）具有纪念意义或历史保护价值的；
（五）已被批准列入国家建设、改造范围的；
（六）违章自建、扩建的；
（七）经人民法院裁定限制产权转移的。
第七条 凡享受国家、单位补贴建造、购买以及拆迁安置优惠购买产权的房屋，只能出售给原补贴单位或房地产管理部门。
第八条 出售共有房屋或拍卖房屋，应在交易前办理公证手续。
第九条 房屋所有人或共有人享有该房屋范围内的土地使用权，房屋所有权转移时，其使用范围内的土地使用权随之转让。占地两百平方米以上（含两百平方米）的公有房屋的交易，必须由土地管理部门办理土地使用权转让手续后，再按本办法进行交易。其它房屋所有权和该房屋范围内的土地使用权的变更手续，由房地产管理部门和土地管理部门根据有关规定办理。
第十条 房屋所有人出租房屋，必须向房屋所在地的区（县）房地产管理部门领取《房屋出租许可证》后，方可出租。承租方持居民身份证或单位证明，租赁双方同到市、县房地产交易市场签订房屋租赁合同，经房地产管理部门审核和工商管理部门签证，租赁关系依法成立。
第十一条 房屋租赁双方均不得借故解除租赁合同。如一方因特殊情况需中止合同时，应提前三个月通知对方，由双方面定终止事宜，给对方造成经济损失的，应予赔偿。
第十二条 租赁期满后继续承租的，须按本办法重新办理租赁手续。
第十三条 租赁期间承租方不得将房屋分租、转租、转让。承租方利用承租的房屋与第三方合资经营、联营的，应事先征得出租方的同意，并重新办理租赁手续。
第十四条 产权人不得出租危房、建筑物中的公用部分以及产权有争议的房屋。承租方不得利用房屋进行非法活动，损害公共利益。
有下列情况之一者，出租方有权解除租赁关系：
（一）承租方无特殊情况连续三个月或累计六个月不交纳租金的；
（二）承租方擅自转租、转让或转借的；
（三）承租方擅自改变房屋结构、用途的。
第三章 价格管理
第十五条 房屋买卖价格按下列规定执行：
（一）新建商品房出售价格按市城乡建设环境保护委员会、市物价局和市建行核定的价格执行；
（二）二次出售商品房的，其价格超出购买价的部分，交纳超标费，超标费由卖方承付；
（三）其它房屋出售价格由双方根据房产交易管理所评估的价格（评估价格的计算方法见附表二）协商议定，对成交价超出评估价的部分，由卖方承付超标费。本条二、三两项超标费交纳标准见附表一。
第十六条 房屋租赁价格按下列规定执行：
（一）非住宅租金标准按市物价局核定的租金基价执行，租赁双方可根据基价标准协商议定。超出基价的部分，由出租方承付超标费，超标费交纳标准见附表三。
（二）住宅租金标准由租赁双方按《合肥市公有房屋租赁管理暂行办法》中的生产、营业用房基本租金标准协商议定，但最高不得超过标准的一点五倍。
第四章 监督管理
第十七条 凡从事房地产开发经营的单位，须经资质审查合格，领取营业执照后，方可开业经营。
第十八条 进行居地产交易的单位和个人，必须按规定交纳税费，其房产交易费和市场管理费收取标准由物价部门核定。
第十九条 进行房地产交易的双方必须使用统一制式的合同书，分别由房地产管理部门和工商管理部门加盖“合肥市房地产交易监证专用章”和“合肥市工商行政管理局房地产交易市场鉴证专用章”。否则，房地产管理部门不予办理产权转移或使用手续，用于生产经营性的房屋，工商管理部门不予注册登记、核发营业执照或变更登记手续。
第二十条 房地产交易必须使用印有税务部门监制的“房地产市场交易专用发票”或“房地产市场租赁专用发票”，作为交易双方的结算凭证，专用发票由房产交易管理所开具。
第二十一条 交易合同履行过程中，签约双方发生纠纷需要调解或仲裁的，由工商行政管理机关调解或仲裁。
第二十二条 本办法前已发生的房屋交易，应在本办法后，三个月内补办手续。其中不论有几度转移的未税白契，以追补一手为限。逾期不办，视为非法交易。
第五章 奖励与处罚
第二十三条 对房地产交易中的违法违章行为，任何单位和个人均有权举报，经核实处理后，对举报人给予处罚金额5－10％的奖励。
第二十四条 对下列情形之一者，由房产、工商、物价、税务等管理机关按各自职责依法查处：
（一）无照经营商品房的，由工商行政管理机关依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》查处；
（二）房屋买卖或租赁从行为发生之日起，一个月内不办理权属转移或使用手续的，由房地产管理部门责令其补交税费，按日课以应纳税费5‰的滞纳金；
（三）对拒不办理交易手续者，由房地产管理部门没收非法所得，并由工商行政管理机关处500元以下的罚款；
（四）出租方违反价格规定或附加条件索取额外收入的，由物价部门按《中华人民共和国价格管理条例》处罚；
（五）倒买倒卖房屋，非法牟利的，由工商行政管理机关依照《投机倒把行政处罚暂行条例实施细则》的规定，没收非法所得，处房屋价值20％以下的罚款；
（六）利用合同或其它手段骗买骗卖房屋的，由工商行政管理机关责令其退回所骗财物，处五万元以下罚款；
（七）对未使用“房地产市场交易专用发票”或“房地产市场租赁专用发票”而以其它票据代用的，由税务部门依照《安徽省发票管理实施办法》处罚；
（八）对隐价瞒租，偷漏税费的，由物价、税务部门分别依法查处。
第二十五条 对工商、物价、税务部门处罚不服的，可依法向其上一级主管机关申请复议，对复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。
对房地产管理部门处罚不服的，可向其主管机关申请复议或直接向人民法院起诉。
第二十六条 房地产市场管理人员必须依法办事，对滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，依照国家有关规定给予行政处分。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十七条 本办法由房地产管理局负责解释。
第二十八条 本办法自之日起施行。
附：二次出售商品房和其它房屋出售价格超标费交纳表等四件
附表一
二次出售商品房和其它房屋出售价格超标费交纳表
─────────────┬──────────
│ 超 标 额 （％） │超标费交纳率（％) │
├─────────────┼──────────┤
│ 购买 │ │
│ 价格 │ 0％ │
│ 评估 │ │
├─────────────┼───── ┤
│ 购买 │ │
│ 超 价格20％以内的 │ 10％ │
│ 评估 │ │
├─────────────┼──────────┤
│ 购买 │ │
│ 超 价格20～40％以内的│ 30％ │
│ 评估 │ │
├─────────────┼──────────┤
│ 购买 │ │
│ 超 价格40～60％以内的│ 50％ │
│ 评估 │ │
├─────────────┼──────────┤
│ 购买 │ │
│ 超 价格60～80％以内的│ 70％ │
│ 评估 │ │
├─────────────┼──────────┤
│ 购买 │ │
│ 超 价格80％以上的 │ 90％ │
│ 评估 │ │
─────────────┴──────────
注：本表交纳超标费均按档计算。例：购买价格（评估价格）为2
万元，出售时为3.5万元，超标1.5万元，超标率为75％，按表
超了四档，第一档为20％，超4000元，计400元超标费；第二
档为20％，超4000元，计1200元超标费；第三档为20％，超
4000元，计2000元超标费；第四档为15％，超3000元，计
2100元超标费。共交纳超标费5700元。
附表二
1、房屋评估价格的计算
房屋评估价格＝房屋重置价格×成新×（1±装修设备系数）
×（1±地段、朝向、层次系数）×（1±墙体高度、屋面调整系
数）×建筑面积
2、层次系数表
───┬─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───
│ │ 层 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │层 │二层楼│三层楼│四层楼│五层楼│六层楼│七层楼│高层楼│
房地产交易管理篇6
无锡从2001年开展房地产市场监测分析工作，从原始的手工数据统计到建立各个信息子系统，监测分析工作也在不断地深入和发展。不动产统一登记改革后，监测分析从原先的市场综合管理功能中分离出来，成为一项单独的重要职能。在新的交易管理体系下，市场监测分析面临新的问题和新的要求，如何才能更为有效地开展市场监测分析工作，值得我们深入思考。
一、新形势下面临的新问题
1.系统建设的问题
房地产市场监测分析离不开信息系统的支持，由于监测分析是一项动态变化、及时性强的工作，没有一个好的工具，很难提高效率。监测分析工作一般涉及多个系统，包括商品房合同备案系统、存量房网签备案系统、房屋租赁备案系统。由于目前房地产市场成交仍以商品房为主，因此商品房合同备案系统是监测分析中应用最多也是最重要的一个部分。不动产统一登记改革后，在其他系统还能正常开展工作的同时，根据商品房合同管理、楼盘表建立以及统计分析的需求，需对商品房系统进行开发升级，其中统计功能尤需进一步完善，区域、房屋类型、面积、单价甚至购房人群等方面都需要重新进行梳理和功能强化，数据统计可按日、按月、按年等呈现，一改以往单一原始数据统计的繁琐和累赘，将对监测分析工作效率的提高起到至关重要的作用。此外，监测分析工作在开展过程中，基于对系统应用和数据异常的关注，也会及时反馈至其他业务部门，在一定程度上促进了其他部门的工作，起到共同发展的效果。
2.数据采集的问题
长期以来，困扰监测分析工作的数据采集问题主要是两方面，一是二手房价格的真实性，二是租赁信息的采集。二手房网签备案虽然真实地采集到每一套房屋的成交信息，但是对于具体的过户类型如家庭内部转让、亲戚之间过户等，以及实际的成交价格由于客观原因并不能准确掌握。同时，房屋租赁由于一直以来缺乏相应的规范制度，目前以中介配合为主，其中不乏存在数据的真实性和完整性等问题，也缺乏良好的管理模式。这些都对市场监测分析工作的发展造成了一定的阻碍，也对分析工作提出了更高的要求。因此，市场监测分析工作一定要走出去，到市场上了解真实的情况，通过如与中介机构建立数据配合关系，与税务部门加强沟通交流，对房屋过户的百姓咨询了解具体情况等形式，掌握较为客观准确的数据，以此再对系统数据分析结果进行合理修正，缩小与市场实际情况的偏离值。
二、新形势下如何有效开展监测分析工作
1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作
不动产统一登记改革后，相对于其他业务的变动，市场监测分析显得更具有良好的延续性。住建部、省住建厅以及当地住建局等上级部门的房地产市场数据都依赖于市场监测分析的及时上报，要保证好数据的准确和完整。目前，一些城市由于受不动产统一登记改革的影响而面临部分数据缺失的困境，这就使得监测分析工作很被动，不仅影响自身工作的开展，还间接影响到条线工作的延续。
2.强化数据分析，实时动态监测，建立预警机制
监测分析作为交易管理中的一项重要职能，不应仅仅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析报告，还应在常规市场监测分析的基础上，实时监测市场动态，深入每日、每周的数据挖掘，发现异动变化时查找原因，并及时上报，以便掌握全面的市场情况，同时形成市场异动监测机制。
3.及时数据，正确引导市场
由于当前市场上研究机构众多，数据口径不一，数据打架、偏差较大等问题经常出现，而媒体报道习惯性引用更及时公布的数据，如果数据不够准确，对市场影响较大。因此，作为政府部门，要积极引导好市场舆论，建立好针对媒体的数据机制，加强沟通交流。以定期新闻会议形式和网络公开信息为主，不断提高工作效率，努力成为数据分析的第一。
4.加强与横向部门和同行业单位的交流学习
由于房地产市场分析中数据的多样性，不仅有商品房等基础数据，还涉及到政策、经济、金融、人口、产业甚至市政建设等领域，这就需要我们加强与横向部门之间的数据交流，如统计、银行、住房公积金管理中心、国土等部门，全面了解市场相关数据，从而进一步深入分析研究房地产市场。同时，积极开展与社会专业研究机构的合作，借助社会力量，进一步加强房地产市场分析中的大数据和专业课题研究等。
5.创新思维，提高课题研究和建设模型能力
监测分析除了基础数据的加工分析，还要通过建立模型等方法完成专业性的课题研究和后市预判等，这是对于房地产市场中一个点的挖掘放大，也是对于市场发展中一些方面提出的深度思考，有利于对政府决策提供依据，也给相关横向部门提供一定的参考。如无锡之前开展过土地存量和住房存量的分析、住房需求的预测、非住宅问题的研究，还有地铁对周边楼盘的影响等。随着房地产市场的发展变化，监测分析需要进一步创新思维，采取多样的分析手段，探索房地产市场分析模型，进行专项性课题研究，不断适应新形势下对于监测分析工作的新要求。
三、市场监测分析展望
随着交易管理体系的健全，对市场监测分析将会提出更高的要求，而交易管理体系的健全发展又能为市场分析提供更为详实可靠的基础数据，同时在高新科技的支持下，市场监测分析的手段也将更加先进丰富。
1.市场监测分析系统建设
市场监测分析需要不断创新系统建设。地理位置是影响房地产市场的主要因素之一，因此在进行房地产市场统计分析时通常会以地理区域作为条件，基于GiS技术的房产信息管理系统能够为使用者提供直观形象而又具体的房产信息，将GiS技术应用于监测分析系统，就能根据区域要求精准地分析特定区域的市场情况，以更加灵活的手段分析局部市场与整体市场的情况。监测房地产市场异动情况也是市场监测分析的重要任务，目前主要是依靠人工统计的方式才会发现市场的异动情况，为加强监测力度可以在系统中针对成交量、成交价格等敏感因素设置异动条件，系统的实时统计结果一旦触发异动条件就发送提示短信，这样就能更加及时地掌握市场动态，对特殊情况进行及时的分析处理。
2.不断提高统计分析方法
价格是房地产市场的重要因素，预判价格走势也是市场监测分析不可回避的话题，根据匹配本地市场的专业价格判断模型，结合本地历史数据和各类影响因子，形成较为科学的价格模型，为价格走势预判提供科学依据。
3.建立广泛的互通共享和合作交流机制
房地产交易管理篇7
为简化房地产交易手续，规范房地产交易行为，方便群众交易，活跃房地产市场，促进全省社会经济的发展，根据《安徽省城市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）规定，经省政府同意，现就城市房地产交易管理有关问题通知如下：
一、进一步提高认识，切实简化和规范房地产交易手续。近年来，我省住宅建设快速发展，房地产开发投资连续27个月同比保持20％左右的增速，有力带动了建材工业和其它相关配套产业的发展。由于住宅建设投资和住房消费需求的双向拉动，促进了我省经济稳定快速增长。但是，与改革和发展的形势相比，与人民群众的要求相比，我省房地产的交易管理还存在一些问题，房地产二级市场手续烦杂，多头管理，不利于房地产交易的开展。必须尽快理顺房地产管理体制，简化交易手续，规范交易行为，实行由一个部门或机构管理，房、地产两证合一。组织实施好这项工作，对于加速启动住房二级市场，落实中央关于发展住宅建设、拉动经济增长的战略决策，方便群众买房，使住宅业成为经济增长点和消费热点，促进居民住房条件的改善，具有重要的意义。各有关部门要从经济发展的全局和“三个代表”的高度，进一步提高对简化住房交易手续重要性的认识，在本级政府领导下，积极做好由一个部门或机构统一负责城市房地产交易管理工作。
二、尽快指定一个部门或机构负责房地产交易管理工作。《条例》规定，“由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书”。为了便于这项工作的实施，省人民政府决定，把上述权利交给各市人民政府，由各市人民政府在尊重历史和现实情况的基础上，因地制宜，指定一个部门或机构统一负责房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书。省人民政府认可各市指定的结果。被指定的部门或机构应本着简化和规范房地产交易程序，方便群众，提高工作效率，降低行政成本的原则，从现有的部门或机构和人员中确定房地产交易管理及颁发统一的房地产权证的机构和人员，不另设机构，不增加人员和编制。具体由各地根据实际情况，结合即将进行的市、县机构改革，统筹考虑。各市、县被指定的部门或机构的房地产交易业务应接受省建设厅、省国土资源厅按照业务分工分别进行的行业管理。省直有关部门要尊重各市作出的决定，按照各自确定的职能分工，加强对市、县房地产交易工作的指导。《房地产权证》由市人民政府统一格式、统一印发，收取工本费。
房地产交易管理篇8
二三年五月二十六日
岳阳市房改房上市交易管理办法
第一条 为规范房改房上市交易活动，满足城镇居民不断增长的住房需求，加快住宅建设，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
本办法所称上市交易，是指城镇内职工将所购房改房依法进行转让（含买卖、换购等）、出租、抵押的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内城镇职工所购房改房上市交易的管理。
第四条 房地产管理部门是房改房上市交易的行政主管部门。
第五条 具备下列条件的房改房可以上市交易：1、已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的（尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办）；2、以标准价购买的房改房，已按房改政策补足房价款取得全部产权的（原产权单位撤销的，其补交房价款由财政部门收取后，纳入地方住房基金专户管理）。
第六条 有下列情形之一的，不允许上市交易：1、改变使用性质的；2、已列入城市规划拆迁范围内的；3、经房屋安全管理部门鉴定为危房的；4、以分期付款方式购房而价款尚未付清的；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6、依法限制房地产权利的；7、产权共有的房屋，其他共有人不同意交易的；8、违反房改政策和纪律，且未纠正的；9、学校教学区内已出售的住房；10、法律、法规规定不能上市交易的。
第七条 转让房改房应缴纳下列税费：1、土地收益金按交易额的5‰，由卖方缴纳；2、契税按交易额的1%计征，由买方缴纳；3、印花税按交易额的0.5‰计征，由买方缴纳；4、房屋转让手续费按每平方米1.5元交纳，交易双方各承担50%.土地收益金及有关税费可由国土、财政、税务、房产等部门委托房地产交易中心。
第八条 凡以换购方式上市交易房改房的，按换购房差价缴纳契税。
出售房改房后（从交易过户之日起）一年内新购进住房，且新购住房支付款高于或等于出售住房收入的，退回原售房改房已交土地收益金，并免征新购住房契税。
第九条 房改房出租、抵押的，按国家和省、市有关规定缴纳税费。
第十条 房改房上市交易，必须在县级以上房地产管理部门设立的房地产交易场所进行，严禁场外交易、私下交易。
第十一条 房改房上市交易双方应当签订合同，并持双方身份证、合同等证件到房屋所在地房地产管理部门办理房屋交易手续。领取《房屋所有权证》后30日内到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
交易双方签订的合同必须符合建设部颁布的合同样本的要求。
第十二条 上市转让成交价格由交易双方协商议定；也可自愿委托有资质的房地产价格评估机构进行评估。
交易双方应如实向房地产管理部门申报成交价，成交价明显低于评估价的，按评估价计征有关税费。
第十三条 职工房改房上市交易的收入在按照规定交纳有关税费和土地收益金后归职工个人所有。
第十四条 上市房改房的购买人不受地域、户籍、职业的限制。
第十五条 职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十六条 职工房改房上市交易后，原产权人及其配偶不得以任何理由再要求分配、租住、购买享受政府优惠政策的住房。
第十七条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易中心；建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，搞好配套服务，处理好房地产交易纠纷。
各专业银行要大力支持房改房上市交易工作，积极发展住房抵押贷款业务。各县、市房地产管理部门应相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。
第十八条 房改房上市转让后，物业管理仍按照公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户给受让人。
第十九条 建设、房地产、财政、税务、国土、物价等有关职能部门要密切协作，认真做好房改房上市交易管理工作。
第二十条 违反本办法规定将所购房改房上市交易的，有关部门不得办理转移登记、抵押登记和租赁登记手续。
房地产交易管理篇9
某市房屋产权管理机构询问：《房屋交易与产权管理工作导则》在列举房屋交易与产权管理的内容时，把楼盘表管理列为第一项，还明确了各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理，这说明了楼盘表在今后房屋产权管理中的重要性。问：一、房屋产权管理机构为什么要建立楼盘表？二、《房屋交易与产权管理工作导则》要求房屋交易与产权管理部门在完成交易后，应当将房屋转让、抵押等信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构，我们看到山东省建设厅统一设计了“房屋交易和产权确认书”，这一告知单或是确认书是否需要像房屋所有权证那样加防伪标记？
金绍达：一、楼盘表原来是房地产开发或经营企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容所形成的直观表格。在房屋交易与产权管理中，楼盘表被赋予了新的作用。
自从《物权法》和《房屋登记办法》实施以来，房屋登记机构已经把登记簿的建立和维护作为登记机构工作的核心。登记簿既是房屋登记的成果又是进行房屋登记的重要工具，是整个产权管理过程中不能或缺的。但是，在不动产登记机构整合以后，一个城市只能有一个登记簿，不动产登记簿应当由不动产登记机构管理。在不动产登记机构整合完成后，如果不动产登记和房屋交易管理不在一个部门，那么房屋交易和产权管理部门原来的登记簿就不再具有登记簿的性质。而按国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，“不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担”。房屋交易管理包括了房地产的转让、抵押、租赁等工作，其中，对房地产转让、抵押的管理是房屋交易管理的主要工作，其管理的事项除了记载于登记簿和发放权属证书以外，其具体内容、方式和要求与原来房地产的转移登记及抵押登记基本相同。由于记载于登记簿这一职能已不在房屋交易和产权管理部门，因此，应该有一个类似于房屋登记簿的簿册加以替代，这就是房屋交易和产权管理部门应当建立楼盘表的主要原因。
楼盘表虽然不是法定簿册，不能作为不动产物权归属和内容的依据，但是楼盘表的内容比登记簿更加丰富，可以涵盖登记簿的所有内容，而且登记簿必须在登记完成时建立，而楼盘表的建立则可以前置，无人申请登记的房屋也可以设置楼盘表。内容完整的楼盘表包括了房屋的物理状态信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等，因而楼盘表完全能够满足房屋交易和产权管理工作的需要。
二、前述国土资源部、住房和城乡建设部的指导意见里已明确了“不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记”，使用交易告知单或交易确认书是在房屋交易与产权管理部门和不动产登记机构之间内部传递交易信息的一种方式，因此告知单或确认书并不是向社会公众发放的证书，且不动产登记机构在登记前还得通过与房屋交易与产权管理部门的信息共享系统核对相关信息，所以，对告知单或确认书毋须设置防伪标记。
房地产交易管理篇10
一、转变思想
首先，应该抛弃以登记为中心的观念。虽然在今后的工作中，仍有一些与不动产登记工作有衔接的部分，但是大量的管理工作其实和不动产登记是没有直接关系的。房地产交易管理是对房地产市场全流程的管理，从预售合同备案、资金监管到开发商是否依法销售，从对开发商的管理到对物业服务的监管，从中介机构、人员的备案和房源核验到中介日常的合法经营都属于房地产交易市场监管的部分。此外，对租赁市场的管理也是未来房地产交易监管工作中的一个重要组成部分。
因此，房地a交易监管是对房地产市场全生命周期的管理，而不动产登记仅仅是对点的登记。监管是行政管理作用，主要是规范、引导市场的健康运行；登记是对权利的公示，是政府公信力的一种体现。两者都是为了维护整个房地产市场秩序和保障房地产交易安全而服务的。两者是协作关系，而不是竞争关系。
二、立法规、建队伍、抓落实
1.立法规
从法律法规角度看，目前在房地产交易管理方面的主要法律依据为《房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产经纪管理办法》《商品房租赁管理办法》《预售商品房管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、法规、规章。
从规范性文件来看，历年来国务院和住建部等各有关部委均了大量有关房地产市场监管和规范化经营的文件。如《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《住房城乡建设部等部门关于加房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等一系列文件，均为如何开展房地产市场监管作出了明确的规定。
但是，目前的房地产监管法律体系还有其缺陷性。例如，《房地产管理法》没有涉及操作层面，《城市房地产开发经营管理条例》仅针对房地产开发企业，覆盖面太小。其他的部门规章和规范性文件的法律效力均太低，而且太散。因此，《房地产交易管理条例》的出台就非常迫切，其对于更好地做好房地产交易监管工作有着非常重要的意义。由于地方房地产市场情况不一，各有立法权的省市地方政府如果能够适时出台地方的《房地产市场监管办法》则更有利于地方房地产监管部门做好监管工作。因此，如何尽快完善房地产交易监管的法律体系应是下一阶段主管部门的工作重心之一。
2.建队伍
由于各地机构设置不同，一些城市有专门的房地产监管执法队伍，而一些地方特别是中小城市则没有专门的执法队伍，原来都依附于房屋登记机构来管理交易市场。不动产登记整合以后，因为人员划分等问题，导致剩余的房地产主管部门人手可能不足，而具有执法资格的人员则更为欠缺。因此，如何在目前的形势下进行人员整合，并尽快建立好符合下一步房地产市场监管工作需要且具备执法资格的监管队伍也是当务之急。
3.抓落实
目前房地产市场存在的问题，一个很重要的因素就是法律和政策执行不到位的问题。当然，这也与原来一直以登记来管市场的指导性有关，认为只要不登记就可以解决问题。例如，从1995年就开始实施的《城市商品房预售管理办法》就明确要房地产主管部门落实预售资金监管制度。但是至今为止，仍然还有地方没有做到，或者仅是形式监管，这也是导致一些地方烂尾楼不断发生的一个重要原因。在其他方面的工作也有类似的情况，因此，抓落实是今后做好房地产监管工作应该首先克服的一个问题。
虽然有这么多的法律法规以及规范性文件，但是如何切实落实相关规定，做好监管工作，是考验房地产主管部门的一个严峻工作。对此，在实践中可以分成三个方面来进行：
一是对外要通过汇报、沟通来要求不动产登记机构按照《不动产登记暂行条例》以及国务院《政务信息资源共享管理暂行办法》的相关规定，切实做好相关信息的实时共享工作，为不动产登记以及房地产交易管理的高效便捷做好数据准备。