不动产登记建议篇1
[关键词]不动产登记；房地产税；贫富差距
[Doi]1013939/jcnkizgsc201529123
1不动产登记
1.1不动产登记的概念的概述
不动产登记是指专门的登记机构根据权利人或利害关系人申请，依照法定程序，对其不动产的设立、变更、转让和消灭情况在不动产登记簿上进行记载并供不特定的第三人查阅的行为。它是不动产物权变动的法定公示方法，不动产物权的变动须以法定公示方式进行才能生效，公示是具有公信力的，受法律承认和保护。该登记具有以下三个特征：第一，不动产登记范围仅限于不动产，一般来说，所谓不动产是指土地以及房屋、林木等土地上的定着物。第二，不动产登记必须是由申请人提出申请。第三，登记机关需要对其进行审查以决定其是否能够登记。第四，不动产登记必须记载于登记簿上并且应能为公众所查阅。
1.2我国不动产登记的现状
第一，不动产登记的法律规范不统一，法律规范之间协调度不高。我国目前没有指定专门的不动产登记法，对于不动产登记的相关规定散见于若干法律法规中，主要分散存在于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》以及一些相对的具体法律法规中。缺乏统一的法律规范导致不能形成统一的登记规则，许多涉及相关或类似内容的不动产登记的规则之间相互交叉，相互覆盖，有的甚至相互矛盾，这大大降低了登记的权威性和严肃性，十分不利于不动产登记的发展。
第二，不动产登记的人员素质不统一，责任机制不健全。不动产登记机关的人员专业水平参差不齐，导致不动产登记不能按照标准化规范化的流程统一进行，人员的专业素养高低是登记工作能否高质量高效率完成的保证，应该配备经过专业化训练的统一人才上岗，而我国目前显然并没有做到这一点，导致登记工作质量和效率的低下。由于登记人员的素质问题，导致登记的错、漏及登记资料遗失等现象时有发生，这会导致当事人损失惨重，但登记机关却不承担有关责任。这是一种权利和义务以及责任的不对等，损害了当事人的合法权益，导致了诸多登记纠纷，这都源于责任机制的不健全。
第三，不动产登记的信息不够公开化。我国目前还没有一项不动产物权登记记录能够建立起全国性的数据信息交换查询系统。查询登记材料需要花费很多的人力物力，一些材料还有相关规定不能查阅，这严重制约了信息的传播和经济的发展。
1.3完善不动产登记的建议
根据我国的现状，结合当前国情以及世界经济的趋势，提出四点建议。
第一，制定统一的不动产登记法。应颁布实施独立的《不动产登记法》，规范不动产登记的相关程序。应该改变目前不动产登记法律法规混乱的现状，制定一部专门的法律，对不动产登记的权力体系、登记范围、程序和登记的法律依据等进行详细规定。
第二，对不动产登记人员的同质化要求。对于新成立的不动产登记局，对于从业人员的筛选以及培训都要尤为慎重，要保证登记人员的专业化、职业化、均衡化与趋同化。通过一定的选拔机制选拔出高素质并且具有相关知识的人员，取得登记人员资格证，从业人员实行持证上岗的制度，从而确保从业人员的素质。
第三，建立登记机关的责任赔偿制度。不动产登记内容的正确与否关乎着当事人的利益，也涉及交易的安全以及社会秩序。对于发生登记错误，应查明错误产生的原因，如果是登记机关的问题导致登记错误、漏记、资料遗失或违背登记程序等情况，给当事人造成损失时，应由登记机关进行赔偿，登记机关内部再进行追责。但若是当事人提供虚假的证明材料来骗取登记的，就应该追究当事人的民事及刑事责任。为了确保赔偿责任能够得到落实，还应该借鉴德国、瑞典等国家，建立相应的配套制度，如设立赔偿基金制度。
第四，建立不动产登记资料信息公开制度。建立不动产登记资料信息公开制度对于我国市场经济的发展具有十分重要的意义，不动产登记信息的公开，有利于不动产交易安全的进行，可以起到反腐的效果，有利于推动我国经济的发展。本人认为不动产登记应该面向全体公众公开，目前我国《物权法》规定，只有权利人和利害关系人可以申请查询，这大大缩小了查询主体范围，会将许多潜在的交易对象都排除在外。公开不动产登记信息，使之为社会所充分使用，可以创造出巨大的经济效益和社会效益。
2房地产税
2.1房地产税的概念
从新中国成立初期建立房地产税以来到现今逐步完善房地产税的改革，房地产税的概念范围从窄到宽可依次分为对个人住房征收房产税、房产税、房地产税、房地产税收体系。在十八届三中全会的决定中提出“房地产税”的概念与“房产税”虽只相差一字，但征税范围却从单纯的对房屋征税扩展到对房屋和土地都征税，这是具有重要意义的改革，意味着我国正在逐步建立完善的房地产税收体系。
2.2征收房地产税的原因
任何一种税种的征收，其首要目的都是组织财政收入为政府提供公共服务以提供财力支持。因而，结合我国国情，征收房地产税有以下两方面的原因。
第一，征收房地产税可以调节财富分配。改革开放初期，我国提出了让一部分人先富起来，让先富带动后富的政策号召，随着我国经济的快速发展，已经成为世界第二大经济体，让一部分人先富起来的目标已经达到，然而先富却没有能够带动后富实现共同富裕，我国目前的贫富分化状况十分严重，基尼系数已经接近05，这对于我国不仅是经济还包括政治等方方面面的长久发展具有十分严重的影响。而基于我国要立家先买房的传统思想，征收房地产税就成为了一个良好的调节财富分配的手段。鉴于此，在房地产税制的设计上可以有如下考量：首先，可以加大对拥有多套住房、非用于自住的住房或豪华住宅的征税力度，而对于基本住房则采取减免征税的政策，以此来调节居民手中的存量财富；其次，可以对不同类型的房地产采取区别征税，对于投资用房地产可以采用高税率征税，而对于公共设施，如医院、学校、福利机构等可以采用低税率或直接免税；再次，可以对非自住类房地产投资的持有过程的溢价收入征税。通过这些税制的设计来达到国家的政策目标和调节财富分配的目的。
第二，征收房地产税可以调控房价。目前我国房价居高不下，其根本的原因就是房地产市场上的需求大于供给，所以调控房价可以从两方面入手，一是减少需求，二是增加供给。征收房地产税可以增加房地产持有环节的成本，尤其是对于多套住房以及豪华住房的持有者的持有成本，以减少投资性房地产的需求，从而减少现行房地产市场上的需求。可以实行房地一律同等征税，对于在开发商手中未按期开发而闲置的土地征收土地闲置税，对于在开发商手中超过一定时间仍未售出的房产同样征收房产税，这样可以遏制开发商的一些恶意炒房炒地行为，减少土地的闲置，从而增加房地产市场上的供给。通过以上两种方式减少对于房地产需求而增加房地产的供给，可以从根本上抑制房价的过快增长和居高不下的现象，实现对于房价的调控。
2.3我国现行房地产税制的主要问题
我国有关房地产税的现行税制是由1949年的税制改革和之后的微调形成的。我国房地产现行税制有以下三方面问题。
第一，房地产保有环节的税负过轻。我国目前对于房地产税的征收主要在流转环节，税种繁杂且税负重，而对于保有环节基本实行零税负。这种保有环节税负的缺失导致了有房者比无房者，多房者比少房者享有更多的公共设施的服务，却没有尽到应尽的纳税义务，这是一种不公平的社会现象。况且，保有环节税种的缺失，也导致了大量投资性甚至投机性的购房行为，富裕者大量购买房产，致使房价飙升，而普通百姓想要买一套房就变得越来越困难，这都是有失社会公平且不利于房地产市场健康发展的。
第二，房地产税基狭窄。我国房地产税的税基过于狭窄，免税范围过大，即使是在沪渝试点也只是对增量房产和部分高档存量住宅征税，纵观世界上经济发达的国家，采取的都是宽税基的政策，而我国的现行税制税基狭窄，难以组织地方收入，不利于地方增强财政自给能力。
第三，计税依据滞后不完善。我国目前缺乏完善的财产登记、估价、定价等相关制度，在计税依据上没有定期重估市场价格的制度设计。房地产保有环节征税的重点在于对房地产的增值部分进行调节，以实现“涨价归公”的目标，然而我国目前现行税制中并没有对于房地产定期重估市场价值的制度安排，这使得房地产保有环节的税收流失十分严重。
2.4改革建议
针对我国目前现状，在房地产税的改革上应坚持的思路是“先立法，后改革”，房地产税的征收直接影响了许多人的直接利益，尤其是拥有较多房产的富人阶层，况且该税种不同于消费税和所得税等税种，房地产税属于直接税，直接减少现金流，且是需要每年都要持续性缴纳，这都直接损害了很多人的利益，会遭到大量的反对的声音，因而需要通过立法树立征税的权威性和合法性，强制性要求人们服从，从而减少改革过程的阻力。而对于具体税制的改革可以借鉴世界上经济发达国家的经验，结合我国的国情对以下六个方面进行改革。
一是精简税种，将我国现行的房与地分开征税的税制合并为新的房地产税，对房地产统一征税，从而解决重复征税问题；二是开征保有环节房地产税，提高保有环节的房地产税税负；三是扩大税基，普遍实行宽税基原则，然后再对一些法律规定的物业实行减免税或优惠税率；四是稳定税负，在实行房地产税改革的过程中一定要注意的问题就是稳定税负，要保证开征房地产税后对应的税负不宜超过所整合、吸收的原有税种和收费项目的税费负担总和，若税负在原来基础上有所增加，则要相应的在其他税收上给予一定的减免，不额外增加普通百姓的税收负担；五是采用累进和比例税率，对于拥有多套住房或豪华住宅采取累进税率，逐级增加税率，而对于生产经营用房和普通住房采取低税率，并设有起征点，确定一定的人均免税面积，在此基础上征收房地产税；六是完善计税依据，在技术上做好准备工作，现在我国正在大力推进的不动产登记就是在为征收房地产税提供计税依据，通过不动产登记全面掌握房地产权属信息，通过完善资产评估工作做好对于房地产的定期重估市场价格工作，以实现“涨价归公”的目标。
3从《21世纪资本论》看不动产登记及其征税
《21世纪资本论》是近期最具有影响力的经济学著作之一，这本书着重阐述了发达国家日益严重的贫富差距问题。诚如书中所说，目前世界上的贫富差距越来越严重，据统计，现在全球最富有的85人的财富总额，相当于世界上35亿（全世界一半人口）最贫困人口所拥有的全部财产。这已经是一个近乎骇人听闻的数据，然而全球的贫富差距却依然在扩大中，如此悬殊的贫富差距会带来很多可怕的甚至是毁灭性的后果，贫富分化严重会导致政局的不稳，社会动荡，世界最富裕的那85人拥有的财富量惊人，甚至很可能左右世界政治，这对于全世界来说无疑都是一个巨大的危害。而一直生活在社会底层的穷人，如果他们长期处于如此贫穷的状态，当他们的不满积聚到一定程度，他们会起义，想要让他们如此贫穷的政治当局，想要改变这种格局，一旦这种事件发生会导致全社会的混乱。因而无论从何种角度来说，严重的贫富分化问题都是当今世界的一大难题，应该给予全面的重视，想办法解决这个问题，否则会导致不可估量的后果。而如何才能控制日益加重的贫富差距呢？皮凯蒂（该书作者）给出了一个解决办法，就是在全球范围内征收累进资本税。但这是一个乌托邦式的想法，因为要在全球范围内征收累进资本税就要求全球信息透明化并且可以共享，虽然目前来说基本是不可实现的，但却不能否认这一方案若能实现，一定会有效遏制世界贫富分化严重现象，所以我们寄希望于将来有一天这个方案能够实现。
现在把视角拉回中国，皮凯蒂曾告诫中国读者：中国经济正高速增长，中国GDp占全球的比重很快会达到1/4，今后将超过北美和欧洲，故中国也将面临贫富不均问题。事实上，中国目前的贫富差距问题虽然较发达国家要好一些，但却依然严峻。对于解决中国的贫富差距问题他也提出了三点建议：一是增加财富和收入分布的透明度，以利于征税；二是增加遗产税、房产税及其他金融资产税等税种，并采取累进税制；三是中国的国有资产占比还非常高，这是很大且很好的资源，把这部分资源用好，有利于实现财富公平分配。根据皮凯蒂给出的建议，实行不动产登记进而征收房地产税对于解决中国的贫富分化问题是具有重要意义的。不动产登记制度为征收房地产税提供技术支持，房地产税的征收是征收资本税的基础，因为在中国除去最富有的1%人口，富裕阶层的剩余的9%人口中的很大一部分资产都是房地产的投资。因而征收房地产税可以有效地遏制富人财富的快速增长，调节社会上的财富分配。不动产登记的另一个重要作用就是反腐，透明化的信息制度，让那些房姐房叔无处遁形，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于发现腐败活动，斩断利益输送会有很大作用。而反腐行动对于缩小贫富差距也是十分必要的，可以有效控制那些不正当收入导致的贫富差距悬殊。
综上所述，中国现行大力推进的不动产登记和征收房地产税是具有重要意义的，虽然无论是不动产登记还是征收房地产税，都还存在诸多方面的问题，但国家也在通过各种政策积极的调整中，我相信假以时日这些问题都会得到妥善的解决，使其为我国宏观调控财富分配做出巨大的贡献。
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不动产登记建议篇2
第二条第二款：本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
建议增加排他性效力，修改为：本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
理由：物权具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力，这一点具有非常重大的意义。公权力和私权利的界限在什么地方？就在物权的“排他性”。一家人住在房子里，国家机关的公务员就不能随便往里面闯，那个界限就是物权的“排他性”。由于物权具有排除他人干涉的法律效力，这就划分了公权力和私权利的界限：房屋大门之外，是公权力活动的范围，房屋大门之内是私权利的活动空间，公权力要跨越这个界线，惟有两条：一是物权人同意；二是持有搜查证。
物权法草案中规定物权的定义，一定要明文规定物权的“排他性”。物权的“直接支配性”，是人类的本能，是“自然属性”，谁都懂。唯独这个“排他性”，是“法律属性”，要通过法律的明文规定并且向整个社会灌输，使我们的人民尤其公务员认识物权的“排他性”，明确公权力和私权利的界限。不然的话，像现在警察动不动往人家家里闯，动不动就没收人家的三轮车、摩托车，就强拆人家的房屋，这些违法行为就得不到纠正，依法行政就会遥遥无期。
民事权利有多种，唯具有“排他性”的权利才受刑法的保护、侵权法的保护。进入他人房子偷东西的，构成盗窃罪；当街抢夺财物的，构成抢夺罪。为什么？因为人家的物权具有“排他性”。不具有“排除他人干涉”的效力的权利，如合同上的权利，只能受违约责任的保护。司法实践中，经常涉及“罪与非罪”的界限，而“罪与非罪”的界限，就在于受侵害的权利有没有“排他性”？侵犯具有“排他性”的权利，构成犯罪行为，当然就是“罪”（轻的也要构成侵权责任）；侵害不具有“排他性”的权利，只能追究违约责任，当然就是“非罪”。
物权的“排他性”，还与判断证据有关。若干年前美国那个杀害前妻的“辛普森案”，为什么法官当庭宣判辛普森不构成犯罪？关键在于，法庭查明联邦警察是在没有搜查证的情形，翻墙进入辛普森的住宅搜出凶器和血手套的。因为私人住宅所有权具有“排他性”，联邦警察在既没有得到房主同意也没有取得搜查证的情形翻墙进入，就构成“违法行为”，而“违法行为”取得的证据属于“非法证据”，当然不具有“证据效力”。我国最高人民法院关于证据的解释文件也规定，“违法取得”的证据，不具有证据效力。什么叫“违法取得”？没有事先取得搜查证进入私人住宅、进入具有排他性的物权效力范围，就属于“违法取得”。
第三条：物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
建议增加第二款：当事人违反本条第一款规定而创设的物权，不具有物权的效力。
建议增加第三款：当事人改变本法和其他法律规定的物权内容的约定无效。
理由：物权法定原则不仅是制定物权法的指导性原则，而且是操作性规则。法官于案件裁判中往往以是否符合物权法定原则作为判断标准。符合物权法定原则的有效，违反物权法定原则的无效。物权法定原则的意义，实际上就是排除当事人的意思自治，就是排除当事人创设、变更物权的自由：当事人自己创设的物权无效，当事人改变物权内容的约定无效。为便于正确理解和适用，建议规定第二款和第三款。
第四条：物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
建议分别规定物权公示原则和权利推定原则：第四条：物权应当公示。法律规定不经公示即可取得物权的，所取得的物权在进行公示前不得处分。
第条：记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
理由：物权公示原则与不动产登记的权利推定原则和动产占有的权利推定原则，是显然不同的。物权公示原则，属于物权法基本原则。不动产登记的权利推定和动产占有的权利推定，是据以转换举证责任的操作性规则。第四条仅应规定物权公示原则，另设专条规定不动产登记的权利推定原则和动产占有的权利推定原则。
建议在本节恢复物权法草案（第二次审议稿）第八条关于物权优先于债权原则的规定：第条：在特定的不动产或者动产上，既有物权也有债权的，优先保护物权。但法律另有规定的除外。
理由：“物权优先于债权原则”，是处理物权与债权冲突的基本规则。是法官在司法实践当中最常用的裁判规则之一。主要适用于两类案件：一是在“一房多卖”案件中，据以判决已经办理产权过户的买房人得到争议房屋；二是在企业破产和清产还债案件中，据以判决抵押权人优先受偿及出租人取回租赁物。这一原则的例外规则，即条文“但书”所谓“法律另有规定”：一是合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定；二是企业破产法关于优先清偿工人工资的规定。如果物权法不作规定，法律素养高的法官仍会将此原则作为法理规则而予以适用，法律素养较低的法官就往往会无所适从，势必影响裁判的统一和公正。
第十六条第一款：不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
建议修改为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
理由：按照证据法原理，证据分为“人证”和“物证”。所谓“物证”，指以“有形物”作为“证据”，包括“文书”和“检证物”。现行民事诉讼法第六十三条将具有证据资格的“文书”称为“书证”，将“检证物”称为“物证”。“书证”再分为“公文书”和“私文书”。不动产登记簿，属于“公文书”。无论是根据证据法原理，或者根据现行民事诉讼法，唯属于“有形物”的不动产登记簿，才能成为法官据以判断案件事实的“证据”，而不动产登记簿所“记载的事项”绝非“证据”。本条规定的目的，是要赋予“不动产登记簿”以“证据资格”，而绝对不是要赋予不动产登记簿“记载的事项”以“证据资格”。正如本法第十七条规定“不动产权属证书”，而不是不动产权属证书“记载的事项”，是权利人享有该不动产物权的证明。
第十八条：登记机构应当向权利人和利害关系人提供查询、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家机密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
建议修改为：登记机构应当提供查询、复制登记资料的便利。
理由：国家建立不动产登记制度的目的，就是要贯彻物权公示原则，将不动产物权变动和不动产物权状况公开出来。因此，不动产登记簿具有公开性，登记机构应当为查询、复制不动产登记簿提供方便。无论企业或者个人，其不动产状况，不是商业秘密或者个人隐私，更与国家机密无关，登记机构不承担保密义务。
第十九条：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，该异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
建议恢复物权法草案（2004年8月稿）第十七条和第十八条的规定：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，该异议登记失效。
异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
理由：设立异议登记制度的目的，就是要阻止不动产登记簿上的所有人抢先下手转卖房屋。如果李四认为房子不是张三的，他到法院起诉前就可以直接到登记机构申请异议登记，登记机构受理申请后，就在不动产登记簿上进行“异议登记”，即将“该异议记载于不动产登记簿”。“异议登记”的作用，并不是“禁止”张三转让该房屋，并不是“限制”张三的“处分权”，而仅仅是“提醒”打算购买房屋的第三人注意：该房屋产权存在“争议”。按照一般社会生活经验，打算购买房屋的人看到该房屋产权归属存在“争议”，将不会贸然签订买卖合同，至少他会“暂停”签订合同，等待“争议”的解决。就是用这个办法来“阻止”张三抢先下手转让争议房屋产权，以保证将来李四胜诉后可以持判决书到登记机构变更登记，能够实实在在地得到这个房子的所有权。
按照异议登记的政策目的，“异议登记”应当有期限限制，异议登记的申请人在“有效期”内既未申请“更正登记”也未向法院“提起诉讼”的，该“异议登记失效”。另外，在提起诉讼的情形，如果最后法院判决没有支持异议一方的诉讼请求，亦即判决认定不动产登记簿上的记载并无错误、登记簿上的“名义人”是真正的“所有权人”，则该所有权人有权请求异议登记的申请人承担损害赔偿责任。这样使异议各方的正当利益得到兼顾，避免异议登记制度的滥用。而物权法草案（第三次审议稿）第十九条，把一个简单方便的“行政（登记）程序”，变成了两个程序：一个“诉讼（裁定）程序”再加一个“行政（登记）程序”。
按照物权法草案（2004年8月稿）第十七条、第十八条的规定，当事人对登记的不动产物权有异议，直接到登记机构申请作个异议登记，然后到法院起诉最终解决争议。现在的草案，要求必须先到法院申请，由法院作出异议登记的裁定（登记簿记载的权利人绝不可能同意异议登记），然后再到登记机构申请作出“异议登记”，而要真正解决争议还要再到法院提起诉讼，经过法院审理作出胜诉判决，再拿着法院的判决书到登记机构申请“更正登记”。本来很简单，到登记机构去登记一个异议就成，现在改为必须两次到法院。法院本来是解决争议，只需要一个“诉讼程序”，现在预先加上一个异议登记的“裁定程序”。法院作出异议登记的裁定时要不要审查？如果要审查则法院对这个裁定的审查和诉讼当中的审查怎么区分？如果法院在诉讼程序中作出异议申请人败诉的判决，则是否说明法院此前作出的“裁定”错误？现在的草案把问题复杂化了，至少是增加了诉讼成本，增加了当事人的负担，增加了法院的负担。还是恢复到物权法草案（2004年8月讨论稿）的规定为好。
第二十条：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
修改意见：删去第二款。
理由：异议登记的目的和作用，只是提醒打算购买不动产的人注意存在产权争议，按照一般社会生活经验，可以在实际上阻止登记簿上的权利人转让该不动产。如果打算购买该不动产的人，看到登记簿记载有异议登记仍然购买了该不动产，一旦最终法院判决异议登记申请人胜诉，即判决争议不动产的所有权属于异议登记申请人，则该不动产买卖合同就成为“无权处分合同”，该不动产的买受人就构成“恶意第三人”，将注定不能获得该不动产所有权。本条第一款规定更正登记，没有必要涉及异议登记。因此删去第二款。
第二十一条：债权人因购买期房等原因，为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。
预告登记后，债务人处分该不动产，未经债权人追认的，不发生效力。
建议恢复物权法草案（第二次审议稿）第二十二条的规定：债权人因购买期房等原因，为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，债务人处分该不动产的，不发生物权效力。
理由：按照预告登记制度，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着买卖合同书去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上记载某号房子已经卖给了张三，办理预告登记后，开发商要把这套房子再卖给其他任何人，都“不发生物权效力”。例如开发商把已经出卖给张三的房屋，再出售给李四，因为张三已经去登记机构办理了“预告登记”，开发商与李四之间的买卖合同将“不发生物权效力”，注定李四不可能得到那套房屋的所有权。这样就保障办理了预告登记的买房人张三，在房屋建成后能够得到那套房屋并办理产权过户得到所有权。可见，预告登记制度的立法目的，就是用预告登记来限制开发商“一房多卖”，而不是禁止“一房多卖”。债权平等的原则依然存在，无论你把一套商品房卖给多少买房人，这些买卖合同仍然有效，但只是办理了“预告登记”的那个买房人才能最终得到房屋所有权。这样一来，只要办理了“预告登记”，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。这就达到了限制“一房多卖”的目的。质言之，“预告登记”是不动产物权变动的一种特殊的公示方法，而所登记的并不是“物权”，仅仅是买卖合同上的“债权”。因为办理了“预告登记”，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的“物权效力”。第二次审议稿第二十二条规定，比较完整准确地体现了设立预告登记的政策目的。而第三次审议稿第二十一条所作的改动，背离了预告登记的政策目的，并使问题复杂化了。
第二十三条：基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
建议修改为：基于不动产登记簿取得的物权受法律保护，但在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
理由：本条规定不动产登记的善意保护制度，亦即教科书上所谓不动产登记的公信力制度。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”的不动产物权，受法律保护，不允许任何人以任何理由予以剥夺。其政策目的是保护不动产交易的善意第三人，而不是保护不动产登记簿上记载的权利人。原条文说“享有”的物权，而不说“取得”的物权，不能体现保护交易第三人的政策目的，并与不动产登记的“权利推定”制度发生混淆。应该将“享有”改为“取得”。
第二十四条第二款：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
建议修改为：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向因该登记错误不当得利的人追偿。
理由：登记机构的原因造成登记错误，给他人造成损害，理应由登记机构承担赔偿责任。但因登记错误造成某个权利人或者利害关系遭受损害的，必定有某个第三人获得不当利益。正如“物质不灭定律”，有人受损害，必有人得利益。既然登记机构并未获得利益，则登记机构在承担损害赔偿责任之后，应有权依据不当得利规则向获得不当利益的人追偿。造成登记错误的责任人，作为登记机构工作人员，靠公务员工资生活，仅应受纪律处分。原条文规定“向造成登记错误的责任人追偿”，根本不现实。一个登记错误可能造成几十万、几百万甚至更大的损失，一个公务员如何赔偿得起！其实，因登记错误造成的损害可能数额巨大，让登记机构承担全部赔偿责任，也是不适当的。进一步的修改建议是，登记机构依据国家赔偿法承担赔偿责任，而由登记错误的受害人自己向因该登记错误获得不当得利的人追偿。
第三十一条：动产物权转让前，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
建议修改为：出让动产物权时出让人有必要继续占有该项动产的，可以与受让人设定一项由受让人作为出租人的租赁合同关系，以代替实际交付。
理由：这是针对“卖出租回”这种融资租赁合同形式的特殊规则。假设某个企业急需资金而又没有银行愿意贷款给它。于是它找到一家租赁公司签订一份买卖合同，将自己最值钱的一条生产线的设备出卖给租赁公司，取得一笔价款以解决生产资金的急需；但是它并不是真的要出卖这套生产线，相反它还要靠这条生产线进行生产，因此它“有必要继续占有”这些已经出卖给租赁公司的设备。这种情形，显然不能把这些设备“交付”给买受人租赁公司，以完成设备所有权的移转。怎么样才能够既使该企业“继续占有”这些设备又实现其所有权向租赁公司的移转呢？办法就是，该企业再与该租赁公司签订一份租赁合同，把这套生产线的设备再租回来。实际上该生产线的设备原地未动，因现行合同法第二百四十二条明文规定“出租人享有租赁物的所有权”，虽然没有现实的“交付”，但因为签订了租赁合同，这个租赁合同代替了设备的实际“交付”，而实现了设备所有权向租赁公司的移转，并同时使该企业作为承租人继续占有这些设备。可见，关于“占有改定”的特殊规则，正是针对现实生活中的“卖出租回”这种特殊融资租赁合同形式的，其实质是用一项“租赁合同关系”实现标的物所有权移转，并满足出卖人继续占有该标的物的需要。
如果按照原文，一份买卖合同中“双方约定由出让人继续占有该动产”，则这个合同条款“剥夺了”买受人请求出卖人交付标的物并移转标的物所有权的“主要权利”，“免除了”出卖人交付标的物并移转标的物所有权的“主要义务”。如果属于“格式合同”，法院将依据合同法第四十条的规定认定该条款无效；如果不属于“格式合同”，法院将认定构成合同法第五十四条“显失公平”的合同，而根据买受人的请求予以撤销或者变更。可见，原文规定“双方约定由出让人继续占有”，是绝对行不通的。
第三十三条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
建议增加第二款：因遗赠取得物权的，准用本条第一款的规定。
理由：原文未涉及遗赠。因遗赠取得物权，应当适用与继承同样的规则。
第三十四条：因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
建议修改为：因事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
理由：事实行为，除建造房屋外，还有制造宇宙飞船、飞机、船舶、汽车、火车、机器设备，制作家具、玩具、生活用品及缝制衣服等等，难以一一列举，何以单举“建造住房”一项？不如不作列举，以“事实行为”一语涵盖无遗。原文“合法”二字尤为不妥。所谓“违章建筑”，也同样发生建筑物所有权，惟有城市规划部门才有权责令拆除或者给予处罚，其他任何人要擅自予以拆除、毁损，也将构成侵犯财产权的违法行为。
第三十五条：依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定办理登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
建议修改为：依照本法第三十二条至第三十四条规定发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记的，如为动产物权而未交付占有的，权利取得人不得处分。
理由：上述三种情形发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记的，如为动产物权而未交付占有的，法律限制所有权人的处分权，即限制“进入市场交易”。其政策目的，是为了建立市场交易的物权法律秩序，为了避免不动产登记制度被“架空”。此与物权公示原则的“登记对抗主义”是不同的。但第三次审议稿正好混淆了这一点。按照现在的条文，建造的房屋、继承的房屋、判决取得的房屋，未办理登记前就可以转让、可以设定抵押，不动产物权变动的“登记生效主义”，就变成了“登记对抗主义”。本法第九条关于登记生效主义的规定，就毫无意义了。本法规定不动产登记制度的政策目的，也将因而落空。此外，本条原文未提及一般动产，则制作的动产、判决取得的动产、继承取得的动产，还没有交付给所有权人“占有”，权利人就可以处分，显然会导致经济生活的混乱。
不动产登记建议篇3
关键词：不动产；预告登记；异议登记；必要性；效率
建国以来，我国的物权法长期不发达，不动产登记制度更是失之阙如。1998年我国立法机关正式将物权法的制定提上议事日程，到2002年为止已有三个主要的物权法草案（包括专家建议稿）。这三个草案都明确规定了不动产登记制度。但即便如此，学界对是否要同时规定预告登记制度和异议登记制度仍有不少争论。有人担心同时规定会造成重复，甚至对本登记的公信力产生消极影响；也有人认为预告登记和异议登记制度虽有许多相似之处，但也有不少区别，它们都应被规定而服务于本登记。学界争论的关键在于：预告登记与异议登记制度究竟有无创设的必要？二者到底有无区别？我国立法应两者择其一？还是应兼收并蓄使之同存共荣？在我国着手制定民法典的情况下，研究上述问题无疑十分重要。为此，笔者不揣浅薄，欲对其做一比较研究，并提出相应的立法构想，以求澄清理论、完善制度，并能就教于学界。
一、讨论范畴的说明
根据登记所要达到的具体目的的不同，我们可以把不动产登记分为本登记和预备登记。其中，本登记本登记，又称终局登记，是指将不动产物权的转移、设定、分割、合并、增减、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的登记。在建立登记制度的国家，可能没有物权变动发生之前的预告登记制度，如我国；也可能没有物权变动发生之后的异议登记制度如我国台湾地区[1]，但都不可能没有物权变动发生过程之中的本登记制度，所以，本登记是登记序列中最重要的并且是不可或缺一种。预备登记是与本登记相对应的一种制度，是对不动产的非终局性的登记，其目的是在登记所要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的登记请求权。[2]具体而言，预备登记又可以分为预告登记和异议登记。本文仅就预备登记制度中的预告登记制度和异议登记制度予以研究，而对本登记不予详论。
从单个的不动产交易过程看，一般来说总是先有手段性的债权的发生，然后有债的履行，即负有债务的一方为了使对方的债权得到满足而将不动产物权移转给对方（在物权形式主义下，此时有一个物权契约的存在），并进行登记（本登记）以使物权最终发生变动。此时，一个完整的不动产交易过程才真正完结。[3]然而，就在此一过程的第一阶段即仅有债权发生的阶段，却有可能发生一项先于本登记的登记，这就是所谓的预告登记。预告登记（Vormerkung）本是德国法上的概念，它是指为了保全以不动产物权之得丧变更为标的之债权请求权而进行的一项登记，经由此种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。因此，可以认为预告登记是对不动产权利人处分权的一种限制，它具有阻断登记公信力的作用。《德国民法典》第883－888条专门规定了预告登记制度。根据该法第883条第1款的规定，得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧变更为目的的请求权和附期限、附条件的请求权。预告登记或因登记名义人的同意或因假处分而作成，[4]而此处所谓假处分，为德国《民事诉讼法》上所规定的保全程序（第935条以下），与我国《民事诉讼法》上规定的财产保全制度有类似之处，只是为预告登记而作出的假处分命令无需证明被保全的权利有不能实现之虞罢了。需要说明的是，在日本法上也有“预告登记”的概念，依日本《不动产登记法》第2条之规定：“假登记于下列各项情形进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”日本民法中物权变动采意思主义，仅有当事人的意思表示即可发生物权变动的效力。故不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件欠缺时，可进行假登记以对抗第三人。可见，日本法上的假登记保全的客体还包括物权请求权，与德国预告登记制度在保全范围上有所不同。因此可以这样讲，从内涵上看，其“预告登记”制度更接近德国法中的“异议登记”制度，而其“假登记”制度则恰好接近于德国的“预告登记”制度。[5]
异议登记制度在德国法中又称异议抗辩登记制度，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。[6]亦即德国学者沃尔夫认为的，对不动产亦可善意取得，但若异议登记在权利取得之前已经进行，即使该权利已经取得了登记申请，异议也可阻却权利的善意取得。[7]如前所述，在传统大陆法系民法理论中，一般将异议登记制度和预告登记制度统称为预备登记制度而与本登记制度相并列。因此，当谈到本登记时，与其相对应的便只能是预备登记。然而，考察单个的交易过程可以发现：预告登记是在未有物权但即将发生物权时才有的——此时物权变动尚未发生；本登记是在物权的得丧变更的过程中出现的——此时物权正在发生变动；而异议登记则是在已经取得物权但有人提出异议的情况下发生的——此时物权变动早已完结。所以，从其发生时间上看，将其与预告登记归并到一起是有失妥当的；而从制度价值上看，预告登记在于保全债权之登记请求权（日本除外），而异议登记在于保全经登记不动产物权的登记请求权，二者也大异其趣。鉴于此，本文认为在运用预备登记的概念时应该厘清其内部预告登记制度与异议登记制度的差异，而不应只知其然而不知其所以然。异议登记虽然有阻止登记公信力的效力，但其本身并无公信力，故甲为异议登记，乙信甲为真所有人，其不受公信力的保护。[8]在历史上我国曾存在过异议登记制度，[9]但目前已不存在异议登记的全国性法律。[10]
二、预告登记与异议登记之制度溯源
包含预告登记和异议登记的预备登记制度发端于早期普鲁士法规定的异议登记。普鲁士法上的异议登记，其发展过程以1872年5月5日的《所有权取得法》和《土地登记法》为中心，可分为前、后两期予以说明。前期的普鲁士法，有两种预备登记，即固有异议登记和其他种类的异议登记。
所谓固有异议登记，又称“为保全权利和顺位的异议登记”，其目的在于保全物的请求权。它首先具有保全权利的消极效力。如1783年12月10日的抵押法第二部第289条规定：“任何人在主张无过失，妨害即时行使不动产上物之请求权时，得申请异议登记。”其中，所谓“物之请求权”，除了已经成立的物权外，尚包括物权设定的请求权。依据同法同部第298条规定，此异议登记一经记入土地登记簿内，其后所为的全部处分和以该处分为内容的登记，被认为不得侵害异议申请人的权利。其次，它还具有保全顺位的积极效力。比如，依据前引抵押法第二部第299条规定，异议申请人以法院判决或其他方法，有效主张该物的权利时，该物的权利于异议登记记入之顺位，法律上当然发生优先于其后记入
的全部权利。其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。此类异议登记又可以分为：第一，为保全抗辩的异议登记。该登记是基于抵押诉讼，债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如，在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。第二，禁止处分的异议登记或禁止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的创造，被称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于领主的农民规制登记等。
后期普鲁士法，即1872年5月5日的《所有权取得法》以及《土地登记法》，并未将早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其成为预告登记，并承认两种类型的预告登记：
第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登记的内容与真实的权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排出取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另依《所有权取得法》第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变权利的性质。
第二，为保全物权转移、消灭的债权请求权的预告登记。就普鲁士法而言，一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺。如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但因诉讼的各种成本都不低，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记制度就是针对这种情况而设置的保护手段。
由于历史源渊关系，德国法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，做成草案第37条，其内容是：“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”但这一草案在议会第一读时遭到反对意见，反对者认为，只需规定为保全任何既存物权的预告登记，无需规定为保全债权请求权的预告登记。因此，德国民法典第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。其理由是：一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为就绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对效力，因此，在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为无效。二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位。三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度代替以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[11]
日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此，尽管日本民法并不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度包括假登记制度和预告登记制度，分别对应于德国法上的预告登记制度和异议登记制度。
通过对上述预告登记和异议登记制度的历史溯源，我们至少可以得出如下结论：第一，不动产预告登记制度和异议登记制度是同源的，即在国别上，同源于普鲁士以及后来统一以后的德国；在制度上，同源于普鲁士法上的预备登记制度。因此，二者在很大程度上是可以甚至是应该共生共荣的。第二，大陆法系主要国家如日本和德国都将二者结合起来加以规定可能并非出自日本法对德国法的简单继受，其中很可能是有这两个制度本身的优异素质在起作用。
三、预告登记制度与异议登记制度之求同比较
就预告登记和异议登记而言，由于二者同出一源，故而存在着较多的相同点。以下将着重予以分析。
（一）二者均属预备登记，具有暂时性
就预告登记和异议登记而言，二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在这种区分格局之下，物权可以说是目的，而债权则可以被视为手段，但从重要性上说，二者都非常重要，都应予以充分的保护。但从单个交易的时间顺序上看，当物权要发生变动时，首先产生的是以该物权的设定（设定也可以视为广义上的物权的变动形式之一）、转移、变更或消灭为内容的债权性质的请求权；在某些情况下，还可能有附有始期、停止条件或其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权。由于它们在性质上属于债权，只具有相对的效力，因此即使权利人有此权利也不能对抗原权利人就上述即将发生物权变动的物为处分行为，为了防止这一弊端的发生，德国法规定了预告登记制度以保全其债权请求权，但它的效力是暂时的，当物权变动实际发生时，被保全的权利便会由预告登记推进为本登记，此时预告登记的效力自然终止。与此相似，就异议登记而言，它是事实上的权利人或利害关系人对现实登记的权利人的异议的登记。在不动产登记实务中，出现错误登记是常有的事，错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推动效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也受到登记公信力的保护。因此，错误登记的出现，受损者主要是事实上的权利人。为防止这种情况发生，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。但是，在此过程中的异议登记制度说到底仍然是暂时的，当更正登记做成之后，以前的异议登记也就自然失其效力。
（二）二者均属保全登记
由上述分析可以看出，不论是预告登记制度还是异议登记制度，其目的都在于确保登记权利人的权利得以实现：前者保全了权利人的债权请求权，后者如果作成了更正登记则保全了成立在先的物权。
（三）二者均属限制登记
预告登记制度和异议登记制度在保全债权请求权和物权时，都是通过对登记名义人处分权之限制而达到保全登记权利人权利的目的的，在这一过程中，对登记名义人处分权的限制实际上通过阻止公信力来完成。在预告登记，通过登记的权利人在一定程度上取得了对抗原所有人的权利，因为，经过预告登记后，原权利人的本登记的公信力被消减，在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人（原权利人）的处分行为无效，从中足见预告登记的排他效力。也正因为如此，才有学者说：“预告登记系介于债权与物权之间，兼具二者之性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权请求权为目的，具有若干物权效力之制度。”[12]而在德国法上，异议登记的效力之一就在于阻断登记的公信力（《德国民法典》第892条），是对不动产登记的权利正确性推定效力的中止。在异议登记后，登记名义人仍得处分其权利，得申请权利移转登记，地政机关应予受理。若异议为正当，异议标的之权利处分成为无效，处分之相对人（受让人）纵属善意，亦不受登记公信力的保护，异议人反可请求涂销在后的与其异议登记相抵触的登记，反之，若异议为不正当，其后之处分仍属有效，因登记的公信力不受阻断。[13]这里需要指出的是，虽然异议登记具有阻断登记公信力的作用，但异议登记自身并无公信力，被学者所津津乐道的例子是：甲进行了异议登记，乙虽然相信甲为真正的权利人，但却并不能受公信力的保护。[14]
（四）登记之发生上具有相同性
在德国法上，二者均可依共同申请或假处分命令而为登记。《德国民法典》第885条规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人同意，而纳入登记。法院的假处
分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证”。同样，异议登记也得依假处分原因或因土地登记簿中的更正所涉及的权利人的同意（Bewilligung）而为之。前面已经提到，上述提到的所谓假处分，为德国《民事诉讼法》上所规定的保全程序（第935条以下），与我国《民事诉讼法》上规定的财产保全制度有类似之处，只是其标的不包括金钱债权。同时，《德国民法典》第899条规定，为异议登记而作出的假处分命令无需证明异议人之权利已受到危害，而仅需释明其登记原因即可，因为基于《德国民法典》第892条规定的登记公信力，异议人的真实权利可被认为已受到实际的威胁，故而本条所规定的假处分与德国《民事诉讼法》上规定的假处分略有区别，不过，法院仍得命异议人提供担保。四、预告登记制度与异议登记制度之求异比较
笔者认为，预告登记与异议登记虽有诸多相似之处，但二者在登记所保全的权利内容、登记的效力以及在推进到本登记的程序上等诸多方面均存在明显区别。因而其具有不同的制度价值和制度安排。从法律上探讨两者的区别，具有更为重要的理论和现实意义。
（一）二者保全的权利内容不同
关于预告登记制度所保全的请求权的范围，设有该制度的国家和地区的法律均有明确规定。如《德国民法典》第883条第一款规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。我国台湾地区“土地登记规则”第96条规定：“有下列情形之一者，得申请为预告登记：（1）为保全关于土地权利转移、或使其消灭之请求权；（2）为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，预告登记于附有条件或将来之请求权，亦得为之。”由此可见，一般而言，可被预告登记保全的请求权包括：以物权的设定、转移、变更或消灭为内容的（债权）请求权；附有始期、停止条件或者其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权。当然在日本民法上，其假登记所保全的范围还包括物权。
而异议登记在于保全经登记不动产物权的登记请求权，德国民法称之为登记订正请求权。查《德国民法典》第899条可知异议登记为更正登记之辅助，二者所保全的均为登记订正请求权。一般而言，其发生之情形有二：（1）登记之涂销，指物权之合意不存在、无效或被撤销的情形；（2）登记之更正，指登记人员错误为登记或涂销的情形。[15]
（二）二者的效力不同
首先，在保全权利上的不同。二者在保全权利的内容上的差别，已如上述，此处只涉及保全权利效力上的不同。关于预告登记保全权利之效力，在立法例上有几种选择，如禁止其后的登记、禁止登记名义人再为处分或采取相对无效主义。[16]但就目前设有预告登记制度的国家和地区而言，为兼顾当事人的利益，保持目的和手段的平衡，一般不采取禁止处分或禁止登记主义，而奉行处分相对无效之原则。即在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。只是在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对地有效。对此，《德国民法典》第883条第2款规定：在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效。“而与此有所差别的是，在经过异议登记之后，虽然土地权利人仍得处分其权利，且如与异议登记所保全的权利相抵触者，则在抵触的范围内其处分行为也为无效，但这种无效是有条件的，即必须说明其登记原因（除非异议登记的申请是经利害关系人同意的），反之，则属有效。而前述预告登记没有这种要求。
其次，在保全顺位效力上的差别。预告登记的效力不仅在于其能保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位。《德国民法典》第883条第3款规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”结合本条规定，就预告登记自身性质而言，它本身并无独立的效力，而是与本登记的效力共进退。如果只有预告登记而没有本登记，则预告登记就没有任何意义。但预告登记在依赖本登记的同时，也完善了本登记的效力，由预告登记所保全的权利的顺位可以在日后的本登记中继续有效。如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的预告登记后，甲又将该不动产为丙设定抵押权，而丙又在乙之前完成了抵押权设定的本登记，当乙根据预告登记而做成本登记时，其本登记的顺位优先于丙，其效力视为在预告登记做成之时就已发生。而对于异议登记，则不存在保全顺位的问题。具体而言，在异议登记之下，如果异议为正当，则说明异议登记的权利人应该是真实的权利人，那么他作为真实权利人的地位就是客观存在的，而不需要异议登记将其保全，即使基于此种正当的异议，会有更正登记的做成，那也只是对真实权利的重新确认，而不是保全。如果异议不正当，则本登记的公信力不受任何阻断，异议登记也就不发生任何效力，更谈不上保全效力。不过，在上述分析中，这种异议的正当性判断应由谁作出，德国法未作出明确规定，现有资料也失之阙如。但由于异议登记为更正登记的辅助手段，目的在于避免为更正登记前因登记的公信力而使异议登记权利人受损害，而更正登记须征得登记名义人之同意进行，若登记名义人同意，自然异议登记视为正当；若登记名义人不为同意，异议登记权利人可请求法院判决其为同意，[17]此时，自然由法院来判定异议登记的正当性。此外，异议登记还可中止登记取得时效的进行（《德国民法典》第900条第1项）。[18]
第三，有无预警效力不同。因为预告登记有权利保全和顺位保全的效力，因此，第三人不得无视预告登记的存在，预告登记在本登记之前对于第三人有预告的意义。第三人应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性，从而不为妨害预告登记所保全的权利（或权利顺位）之行为，而且，第三人也不能以不知预告登记为由为善意之抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为“警告的效力”。[19]而对于异议登记来说，由于它自身没有公信力，即使第三人根据异议登记相信异议登记权利人为真权利人，也不会受到公信力的保护，因此，异议登记没有所谓预警的效力。
第四，有无破产保护效力不同。[20]预告登记具有破产保护的效力，基于该效力，预告登记的请求权不仅可以对抗不动产的所有权人和其他物权人以保证请求权人取得物权，而且还可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。[21]对此，《德国破产法》第24条有规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见，预告登记还有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力同样适用于相对人死亡、其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为缘由要求涤除预告登记。[22]而在异议登记之下，如果异议为正当，则异议登记权利人为真权利人，那么在破产程序中，他直接享有取回权，其效力要比预告登记的破产保护效力积极得多。因为取回权有直接取回的主动的效力，而预告登记的破产保护效力仅有消极被动的对抗效力，权利人不得因预告登记而将所涉不动产径行取回。如果异议为不正当，则它不会产生任何效力，更遑论破产保护效力。
最后，有无公信力不同。所谓公信，主要适用于不动产的交易。它是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示（对于不动产而言，登记是其公示方式），则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权的交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。[23]对于预告登记而言，它正是有这种公信的效力。当预告登记做成之后，任何第三人都可信赖此登记所显示的权利状态为真实，从而相信预告登记的权利人日后可能通过本登记成为真正的物权人，即使第三人不知预告登记的事实，也不能动摇其公信力，此时，他也不能以此为由进行善意之抗辩。而异议登记之不具有公信力，上文已多有涉及，于此不赘。
（三）推进程序有所不同
就预告登记而言，如何推进到本登记，应区分两种情形：其一，依预告登记而受保全的请求权，如果没
有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如果义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之。[24]由于预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。如果请求权附有抗辩权，在请求前项同意之诉时，义务人得援引这些抗辩；其二，预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而实现请求权呢？根据德国法律，在必要的时候，预告登记权利人可通过诉讼请求获得本登记的第三人同意，将预告登记义务人复登记为所有人。而且，对预告登记义务人请求为权利转移（本登记）之诉讼和对第三人请求为同意之诉，既可以一诉合并解决，也可以分别提起。由此可见，一般而言，在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应取得利害关系人之承诺书始可为之。而在异议登记之下，如果异议登记是有理由的，即异议为正当，则异议登记权利人可直接申请涂销无效之登记并申请更正登记，此时，无须征得利害关系人的同意；而如果异议是不正当的，异议登记本身不起任何效力，也就不存在推进到本登记的问题了。五、我国应同时建立预告登记制度和异议登记制度
通过上述对二者的异同比较，我们发现二者虽然在很多方面有共性，但是也在另外的许多方面有区别，这些共性之下的区别甚至昭示着它们可能在某些方面需要结合起来才能使整个不动产登记制度达成完善的目的。以下，笔者将从必要性和合理性两个方面去论证我国为什么必须同时建立上述两项制度。
（一）论证的前提：我国是否存在预告登记制度
之所以提出这一前提，是因为，在我国是否存在预告登记制度的问题上，有学者做出了肯定回答，并认为预告登记制度的主要功能在我国主要通过商品房预售登记体现出来。[25]因此，有必要首先厘清什么是商品房预售。所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人而由买受人支付一定的定金或价款的行为。[26]商品房预售俗称“卖楼花”。1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部1994年《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条又规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款。
根据上述商品房预售概念的内涵，我们可以发现此处的商品房预售与前文论及的预告登记制度存在着较大的不同。第一，二者的前提不同。预告登记是指为了保全以不动产物权之得丧变更为标的之债权请求权而进行的一项登记，经由此种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。可以认为预告登记是对不动产权利人处分权的一种限制。由此可见，预告登记的存在是以不动产物权的存在为前提的，只有不动产物权客观地确定地存在，才可能对就其得丧变更的债权请求权进行预告登记。而在商品房预售之下，房屋还没有建成，更没有实际交付，当事人还没有取得所有权，显然，此时不存在不动产物权，因此，商品房预售不以不动产物权的存在为前提。第二，二者登记的性质不同。在预告登记之下，当事人签订合同以使物权发生变动时，债权人为了使自己的债权实现更为确定时可以进行预告登记以保全权利和顺位，也可以不进行预告登记而等待债务人到期履行。因此，在预告登记之下，当事人是否登记是可以自主决定的一种权利。而在商品房预售登记中，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记应当是由预售人办理预售登记手续，因办理登记乃是预售人的一项义务，不是可以自主决定的。第三，二者的立法旨趣不同。我国的商品房预售登记为商品房预售人（开发经营企业）所负担的一项公法性的义务，法律并未将重心放在对预售合同买方利益的保护上，并未规定买方对预售人的（预售）登记请求权；而在预告登记，其本身为保全买方请求权而设，买方有权通过预告登记使自身对不动产的债权请求物权化，其着眼点在于对买方利益的保护。[27]第四，二者从属的范畴有所不同。查《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》可知，预售登记是一种备案登记，而备案乃是国家对不动产交易的一种管理方式，在某种程度上属于公法的范畴。而对于这种公法性质的“备案”，如果当事人不予办理的话，会产生由房地产管理部门“处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款”的行政处罚后果。与此相反，预告登记制度则主要发生权利保全、权利顺位保全以及破产保护效力等私法上的效果，因而应归属于私法的范畴。
由上述比较可以看出，在我国并没有建立真正意义上的不动产预告登记制度。是否要建立真正的有别于商品房预售登记的不动产预告登记制度，将是我们必须面对的抉择。
（二）同时设立预告登记制度和异议登记制度的必要性
在实际生活中，不动产的价值随着经济的发展而不断升高，同时由于现代社会生活节奏的加快和人口流动的日趋频繁，不动产物权的变动易主必将是愈来愈常有的事。在此种情况下，更好地维护不动产交易的商业秩序将是非常重要的事。在一宗不动产交易中，卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力上具有绝对优势的地位。因此，在利益权衡之下，对买方利益的保护显得更为重要。而对不动产交易中买方影响最大的恐怕就是不动产的一物二卖了。甲于三日与乙签订房屋买卖合同，由于其他原因而没有及时办理登记手续，此时房屋的物权并没有转移，甲对自己的房屋仍然可以处分。在这种情况下，甲极有可能基于某种原因而将该房屋另卖他人，此时，乙只能受到较弱的债权的保护，他当初买房的目的极有可能落空。如果建立预告登记制度，则乙就可以在与甲签订合同之后随即为预告登记以保全自己的债权请求权。此外，预告登记的其他诸多效力都可为其所用，因而能够起到较好的保护作用。对此，前文已经论及，此处不再赘述。
对于是否应把异议登记作为我国登记制度的一种类型，主要有如下两种意见。其一，认为目前实行异议登记的条件尚不成熟：一方面，实行异议登记后，登记的公示作用将会减弱，甚至权利设定和移转的登记因为异议登记的存在而降低了其应有的价值。在我国由于登记制度正处于日益完善的阶段，登记制度还不成熟，在这种情况下，实行异议登记，将会使登记制度难以发挥作用；另一方面，实行异议登记制度在实践中也难以操作。[28]其二，认为由于存在登记权利和事实权利不一致的可能性，也就存
在保护事实上的权利人的必要性。虽然保护事实上的权利人的最后方式是对现实登记为更正登记，但考虑到更正程序较长特别是真正权利人与登记权利人之间的争议一时难以解决，法律有必要建立异议登记制度，以临时性地保护真正权利人。[29]笔者以为，上述第一种意见过分谨慎，异议登记制度并不会对登记造成障碍，相反，它们的结合恰好会使整个不动产登记制度更为完善。从财产登记制度演化的逻辑上看，它在基本价值取向上发生过三次显著的重大变化：最初的登记主要是为了对财产进行区分，以便利税赋的征收；随着时代的发展，财产登记逐步与财产权联系起来，成为所有权人和其他权利人确定和保护财产的重要手段；再后来，商品经济的发展使财产的流动性增加，财产登记的功能逐步从以保障财产利益既得者的静态的财产安全为中心，逐步转移到以保护交易相对人的动态的财产安全为中心，即由权利区分时代的财产登记制度向权利保护时代的财产登记制度再到交易安全保护时代的财产登记制度的迈进。[30]现在正处于交易安全保护时代，因而我们要建立的是要与此相适应的登记制度，异议登记制度也理应如此。异议登记具有阻断本登记公信力的效力，好似使登记的公示作用减低了，从而降低了对交易安全的保护。但实际上，异议登记作成之后是公示的（尽管它本身没有公信力），第三人可以从登记簿上得知该物处于有争议状态，从而更为全面和审慎地做出意思表示，很好地考虑了第三人的利益，而第三人往往代表了交易关系中社会大众的利益，因此可以说，异议登记制度与本登记结合起来在更广的范围和更高的层次上保护了交易安全，完全符合交易安全保护时代财产登记制度的价值取向。当然，异议登记制度确有导致不动产物权不稳定的消极作用，为解决这一问题，尽早恢复正常的不动产物权秩序，法律应为异议登记之效力设定一定的除斥期间。所以，有学者建议将此期间规定为三个月，如自异议登记之日起三个月内未向登记机关提出更正登记申请，应使异议登记丧失效力。而且，如果申请人所提出的异议最终不能成立，并因异议登记给登记权利人利益造成损失的，申请人还应承担损害赔偿责任。[31]
综上所述，笔者以为，同时建立预告登记和异议登记制度使其同本登记制度结合起来，在我国是非常必要的。
（三）同时设立预告登记制度和异议登记制度的合理性：二者的效率分析
从经济学的角度看，有效的制度就是能够保证达到社会最优的制度。而是否达到社会最优其衡量指标又是多元的，其中交易成本和收益是最重要的指标。以下，本文将运用这两个指标来检视笔者在上文提出的同时建立不动产预告登记制度和异议登记制度之后的效率。
1、分析工具：法律制度的成本、效益与效率
法律成本是指法律系统运作的全部费用支出，它具体包括立法及法的实施等各个环节中当事人实现权利、行使权力、履行义务和承担责任所耗费的人力、物力、财力和时间资源。法律成本在性质上属于交易成本。[32]从法的运行的角度看，法律成本可分为立法成本和实施成本，前者指立法过程中人力、物力、财力和时间等资源的支出；而后者则指人们在法律实施（执法、司法、守法）过程中的投入。一般讲，影响立法成本的因素主要有：一、法律规范的产生机制，自发产生的规范由于省却了专门的分析研究费用，因而发现成本[33]较低，而相反自觉的超前的立法则发现成本较高；二、法律的稳定性，法律的稳定性越强，立、该、废的次数就少，故而费用也低；三、法律的社会性和普遍性，在各国越是普遍的法律就越容易互相借鉴从而节省了立法成本；四、立法技术，立法过程中大量现代化技术手段的运用可以大大缩短时间而降低立法成本。影响实施成本的因素主要有：一、法律内容的科学性，符合科学规律的法律越容易实施；二、法律的操作性，操作性越强的法律越容易实施；三、守法激励机制，当个人守法的结果与其私人利益相一致时，法律因为具有内在的利益驱动性而易于推行；[34]四、法律实施机构设置的合理性，机构设置如果对当事人的交易活动多有不便时，当事人的守法成本将大大提高；五、公众的法律意识状况和法律传统。
法律效益是指在立法和法的实施过程中的收益减去成本耗费后所得到的综合结果，也即法律在现实生活作用结果中合乎目的的有效部分[35]，用公式表示就是：
法律效益＝法律收益－法律成本
与法律成本相对应，法律效益也可分为立法效益和实施效益。前者指通过立法所取得的时间效益、经济效益和社会效益的总称；后者指人们在法律实施中所获得的司法效益、执法效益和守法效益等的总称。从上述公式中可以看出，法律效益的决定因素主要是两个，即法律收益和法律成本，其具体的自变和因变关系通过上述公式自是一目了然。
法律效率是指采用某种法律制度的新增效益与其所耗成本之间的比率，用公式表示就是：
法律效率＝法律效益÷法律成本
法律效率是将法律自身的投入和产出进行比较以后的产物，其突出地表现为单位法律成本所产出的效益量。因此它是衡量法律制度绩效的重要指标。从上述公式也可看出，法律效益和法律成本是决定法律效率的因素，其中法律效益与法律效率成正比例公信，法律成本与法律效率成反比例关系。而由于法律成本既影响法律效益又影响法律效率，因此其在法律效率的决定系统中处于关键地位。
2、预告登记制度的成本效益考察
正统经济学中有所谓经济人的假定，即指会计算、有创造性、能寻求自身利益最大化的人。[36]这一点在日常的交易活动中都有体现。甲将其不动产转让给乙，但因其他原因没有进行登记，在形式主义（物权形式主义和债权形式主义）的立法模式下，乙不能取得所有权。后甲为了获取更大的收益又将该不动产转让给了出价更高的丙，并进行了登记，此时丙却确定地取得了所有权。一般认为，这样做有利于使资源配置到能将其更有效利用的部门（丙出高价，表明丙认为物有所值，该物可以给他带来更大的收益），但这种资源的优化配置是有条件的，即必须是在相同的竞争条件下。试想如果是乙和丙同时向甲表示要购买此不动产，此时如果甲将标的物转让给出价较高的丙，此时的物权流转自然是符合资源优化配置的本意的。但如果在乙已经为接受此不动产物权进行了准备或进行了其他以此不动产为必要条件的活动（如已为装修房屋而买了涂料）的情况下，则就很难说是资源的优化配置了。因为此时甲虽然获得了更高的收益，但乙却付出了更高的成本，对于整个社会来说，收益可能并没有增加。上述情况也就是经济学中经常所说的外部性，即当一个行为主体的行动直接影响到另一个或另一些主体的福利时，我们就说前者的行动对后者有外部性，[37]曼昆则用最简单的话将其概括为：“一个人的行动对旁观者福利的影响。”[38]从资源配置的意义上分析，无论是正外部性还是负外部性，都会影响资源配置的效率。[39]上述实例中甲的行为对乙来讲，显然具有负外部性，它并不能使资源配置达到最佳，因而也不能让经济收益最高。而且甲的行为在法律层面上虽然是无可指责的，但在道德层面上却并不是值得提倡的，如果任其发展，对整个社会的信用是有害的。因此，其社会收益很可能是低的。而预告登记制度恰好能解决这些问题。经义务人同意或法院判决后，购买者（乙）可以将这项请求权纳入预告登记，因预告登记具有物权的排他效力，故出卖方的任何违背预告登记内容的处分均为无效，这就确保了购买者将来能够获得指定的房屋，其实施后的司法效益是显而易见的。同时，对于出卖方（甲）而言，他既然已经同购买方订立了合同，就应当信守自己的承诺，预告登记制度在一定限度内限制出卖方的处分权具有合理性。而对于第三人（丙）来说，由于购买者的请求权已被公示，他完全可以通过查询来了解该不动产的情况，防止受到损害，可见，它对经济、社会效益的维护也是周到的。而从其设立成本来看，它只是在本登记基础上的“添砖加瓦”，很多设立成本（如
对各国登记制度的调研费用等）都可以由本登记的设立而省却，需要做的只是将该制度形诸法律条文而已。就实施成本而言，预告登记的作成，虽然需要有对方当事人的同意或法院的判决，但相对于作成预告登记所得的收益来说，这些费用是微不足道的。在这一点上，当事人是最好的利益判断者，如果他认为请求对方同意或法院判决需费甚巨，他可以不必启动预告登记程序，其选择权完全在当事人自己。因此，综合来看，预告登记的效益成本比是较高的，因而效率也是较高的。3、异议登记制度与物权保全
根据《德国民法典》第894条的规定，异议登记发生于如下情形：一，物权合意不存在、无效或被撤销的情形；二，因登记人员的过失而为错误登记的情形。在这两种情况下，真正的物权人都不是登记名义人，因而发生了所谓“法律物权”和“事实物权”的区分。[40]于此情况下，如果法律只是为当事人提供了更正登记或回复登记等属于本登记范畴的救济手段的话，可能会出现如下情况：即在更正或回复登记之前或者在更正或回复登记之诉进行中，第三人可能根据登记簿的记载而与登记名义人进行交易，取得登记的公信力利益，这对真正物权人是极为不利的。此时，他只有以下两种选择：一，采取诉讼保全措施，二，眼睁睁看着第三人取得本属于自己的物权。如采前者，需证明异议人（物权人）之权利已受到危害，但这一证明的成本是相当高昂的，因为他本来就不是登记名义人，却要证明自己是真权利人，而且还要证明其权利已受到危害。如采后者，则可能是：第一，权利人在回复登记之前没有。此时，因自己之物已被第三人取得，他当然可能提讼，但只能提起登记名义人侵权之诉或登记机关赔偿之诉（而我国尚未建立登记机关的赔偿责任制度，）而不能提起第三人侵权之诉，因为第三人受公信力的保护。但不论提起哪种诉讼，他最终都得不到本属自己的不动产，因为该不动产已经确定地属于第三人所有（他最多只能得到赔偿），但却要为诉讼花费大量的时间、精力、金钱，成本很高，而收益较低。第二，权利人在回复登记之前已经（回复登记之诉），且没有采取保全措施，此时物权由第三人取得的事实将使诉讼变得没有任何意义，因而可能被终止，于是，物权人、法院支付了大量司法成本最终却没有任何收益。可见，这两种选择的收益和成本比例都较小，因而是无效率的。而如果法律设置了异议登记制度，基于与设立预告登记同样的原因，其设立成本是较低的。在实施过程中，依德国法真正的物权人只需有对方的同意或有假处分命令，即可作成异议登记。这里的假处分命令无需证明异议人之权利已受到危害，而仅需释明其登记原因即可。从中可以看出，假处分命令的取得是较为容易的。因而，即使在对方不同意异议登记的情况下，物权人也只需付出较小的成本即可取得假处分命令以保全自己的物权，其效益显然是较高的。当然，如果异议登记存在的时间过长，则会因时间成本的过度支出而抵销其一部分效益，如可能使物权关系不稳定等，对此，可以通过限制异议登记生效的期间来解决，如前所述可以限定为三个月，必要时可以允许顺延。[41]但《物权法草案》规定的是三个月或十五日。[42]
由此可见，即使单纯从预告登记和异议登记制度本身的制度效率来看，二者也是非常有效的制度，而它们如果与本登记结合起来发挥其整合的效应，效率必定会更高。而这两项制度各自的适应性以及各自的高效率正是我们应当同时设立二者的根据所在。
（四）同时设立预告登记制度和异议登记制度的障碍因素的排除
当然，同时设立预告登记和异议登记制度在理论上具有必要性和可能性并不能掩盖更不能无视实际操作中的困难。就目前我国的情况而言，同时设立二者可能至少存在如下困难。第一，本登记的设立和贯彻本身就较为薄弱和落后。一个不争的事实是，我国民间尤其是农村地区，对于房屋等不动产基本上不进行登记（权利登记），即使转让其权利，也多以民间乡俗进行，而不知登记为何物。而我国对房屋转让进行规制的《城市房地产管理法》也只适用于对城市房屋转让、登记的规范，对农村房屋之得丧变更进行规制的全国性法律，目前还没有。在这种本登记的根基都不稳的情况下就要着手同时建立预告登记和异议登记制度，其困难可想而知。第二，我国的不动产登记管理体制总体上还较为混乱。关于这一点，最典型的表现就是登记机关林立和登记簿的编成上的混乱。在我国，不动产登记按类别和层次由多个机关进行，省、市、县都有登记权。具体而言，这些登记机关是：土地、林业、农业、渔业、草原、海洋、房产等七个相关的行政管理部门，它们分别对属于自己管辖范围内的事项进行登记，尤其是对处于某块土地之上的房屋进行登记时，既要对土地进行登记也要对房屋进行登记，而二者登记的机关还不同。这就造成了立法、执法资源的极大浪费，还大大影响了交易的便捷，因而这种不合理现象已被不少学者提出批评。[43]而就登记簿的编成而言，有物的编成和人的编成两种模式。在前者，登记簿的作成以不动产为中心构成内容，依土地地段、地号先后次序编造而成；在后者，登记簿的作成不以土地为准，而以不动产交易的主体即所有人及其他利害关系人为中心而构成。我国由于登记机关的极端不统一性，导致了登记簿的编成也极不统一。就单纯的土地登记而言，登记簿册有两个：一是土地登记簿，以宗地（地块）为主项编成；一是土地归户册，以土地权利人为主项编成。[44]第三，我国不动产预告登记和异议登记制度的配套制度还没有建立，此时就同时设立二者恐难以发挥其效用。在德国法上，要做成预告登记或异议登记，往往需要根据假处分的命令来进行，而我国《民事诉讼法》并没有任何有关假处分的规定。因此，同时设立预告登记和异议登记的配套制度是很不完善的。
上述同时设立预告登记制度和异议登记制度的障碍因素是客观存在的，如果要同时设立这两项制度，就必须正面解决这些问题。就本登记本身的薄弱和落后而言，是一个牵一发而动全身的问题，因而必须慎重。笔者以为，本登记虽然在某种程度上是预告登记和异议登记的基础，但我们也应该同时看到，二者在很多方面却还可以互补，从而使整个登记制度更为完善。因此，建立预告登记和异议登记与对本登记制度的完善应该是也可以是同时进行的。在这一过程中，本登记的完善本身与预告登记和异议登记的建立相伴随，因而是可以为预告登记和异议登记奠定一个更好的基础的。当然，对于农村房屋流转的法律空白则应该有相应的立法出台才能较好地解决问题，对此，我们只能拭目以待了。
就登记机关的混乱而言，广州、深圳等地已有经验可资借鉴。它们已实行房产、地产证合一的制度，[45]但可惜并未为全国性基本法律所承认。我们认为，物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关。[46]
就登记簿的编成而言，如采人的编成主义，则登记簿的编制以不动产交易的主体即所有人及其他利害关系人为中心而构成。这种设计是无法清晰地展示某一宗不动产整体的权利状态的。如采物的编成主义，则登记簿的编制以土地为中心而构成，它能清晰地反映一项不动产上的所有权利关系，使登记恒与客观的权利状态保持一致。由于人的编成主义无法向外界提供某一不动产交易关系的整体性信息，故法国于1955年改正法令将应当公示的证书限于公证证书，且对一定范围内的不动产作出不动产票，这种不动产票具有“物的编成”的机能。[47]法国的做法给了我们很好的启示，因为在物的编成之下，第三人若想查阅某一项不动产的权利状态，只需查阅该不动产的登记即可，而无需查阅其他登记，甚是便捷。因此，完全的物的编成主义应该是我国将来登记簿的编成模式。[48]
就假处分而言，在德国法上是指，在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时，而对诉讼物进行的一种处分。[49]其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其做出的一种限制处分行为。另外，根据《德国民事诉讼法》第885条规定，为预告登记而做成的假处分命令，无须说明被保全的请求权有不能实现之虞，只须证明存在着得为预告登记的请求权即可，但须提供担保金。反观我国《民事诉讼法》，虽然没有对假处分做出规定，但我国法上的财产保全却与其假登记制度极为相近。因此，笔者以为，在我国《民事诉讼法》没有规定假处分制度的情况下，可以规定预告登记和异议登记得根据财产保全裁定或登记名义人的书面同意而进行。基于此，在我国现阶段，预告登记和异议登记的做成可以分别遵循下列具体程序：一，预告登记当事人申请预告登记应共同进行，或者在出具对方当事人同意预告登记证明的情况下单独进行。根据共同申请或登记名义人的书面同意而为的预告登记自登记之日起三个月内有效。如果对方当事人既不愿意共同去申请也不出具同意证明，则预告登记得根据财产保全的裁定而进行。为了作出财产保全裁定，无需证明预告登记申请人的权利已受到危害。二，异议登记得根据财产保全裁定或登记名义人的书面同意而进行，为了作出财产保全裁定，无需证明异议登记申请人的权利已受到危害并且该裁定不得因登记名义人提供担保而撤销。根据登记名义人的书面同意而为的异议登记自登记之日起三个月内有效。如果申请人所提出的异议最终不能成立，并因异议登记给登记权利人利益造成损失的，申请人还应承担损害赔偿责任。如果有朝一日我国《民事诉讼法》修订时规定了假处分制度，则预告登记和异议登记的实施将更是畅通无阻了。
因此，现阶段同时建立预告登记和异议登记虽然有一定的困难，但并非不能克服，只要我们正确面对，障碍还是可以逐步排除的，因而二者的同时建立还是可行的。
注释
[1]我国台湾地区于1975年修正颁布的“土地法”中删去了异议登记。
[2]参见孙鹏著：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第184页。
[3]这是以形式主义的物权变动模式为讨论前提的。在意思主义之下，只要有双方的债权合意，物权即可发生变动，而不需要登记等形式要件。
[4]张龙文：《民法物权实务研究》，台湾汉林出版社1977年版，第198－199页。
[5]依日本《不动产登记法》第2条之规定：“假登记于下列各项情形进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”日本民法中物权变动采意思主义，仅有当事人的意思表示即可发生物权变动的效力。故不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件欠缺时，可进行假登记以对抗第三人。可见，日本法上的假登记保全的客体还包括物权请求权，与德国预告登记制度在保全范围上有所不同。
[6]史尚宽著：《土地法原论》，台北，正中书局1975年版，第74页。
[7]（德）曼弗雷德??沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第255页。
[8]肖厚国著：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第251页。
[9]1935年，南京政府曾颁布《土地施行法》，该法第27条，29条效仿德国民事立法，规定有异议登记，在解释上，保全物权请求权的预备登记，为异议登记。1946年南京政府地政署的《土地登记规则》重申了上述《土地施行法》确立的原则。但是，我国台湾地区1975年修正“土地法”时，最终删除了异议登记。详细介绍请参见李鸿毅《土地法论》，中国地政研究所1993年版，第364页。另可参见前引孙鹏书，第189-190页。
[10]但梁彗星教授主持的物权法草案建议稿和2002年底提交全国人大常委会审议的《民法典（草案）》都规定了异议登记。上海市于2002年通过的《房地产登记条例》也在第19条规定了异议登记制度。而新近颁布的《物权法草案》第十九条规定了异议登记制度。
[11]参见王轶著：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第164-168页。
[12]王泽鉴：《民法物权??通则??所有权》，台湾：三民书局1995年版，第102页。
[13]参见李昊：《异议登记制度的比较研究及我国未来民法典的设计》（上），北大法律信息网，2004年4月17日访问。
[14]参见前引王轶书，第174页；孙鹏书，第203页。
[15]参见卢佳香：《预告登记之研究》，台湾辅仁大学1995年硕士论文，第214页。
[16]刘生国：《预告登记制度及其在我国的创设》载《华中师范大学学报》（人文社科版）2001年专辑。
[17]参见李昊：《异议登记制度的比较研究及我国未来民法典的设计》（上），北大法律信息网，2004年4月17日访问。
[18]参见陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。
[19]（日）川岛一郎：《假登记的效力》，日本：有斐阁1959年版，第28页。转引自前引王轶书，第170页。
[20]也有人将此种效力称为“满足的效力”。请参见前引王轶书，第172页。
[21]参见高宏广：《不动产预先登记制度研究》，中国人民大学法学院2000年硕士论文，第22页。
[22]参见前引孙鹏书，第200页；前引王轶书，第172页。
[23]谢在全等：《物权??亲属编》，台湾元照出版公司2000年版，第57页；另请参见苏永钦：《民法物 权争议问题研究》，台湾五南出版公司1999年版，第5页。
[24]前引张龙文书，第199页。
[25]王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（下）载《求索》2001年第6期。
[26]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年7月修订版，第172页。
[27]参见前引孙鹏书，第201页。
[28]参见王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第197页。
[29]参见梁慧
星主编：《中国物权法草案建议稿。条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第160页。[30]参见许明月、胡光志等著：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版，第32页。
[31]参见前引梁慧星书，第160页。
[32]所谓交易成本，一般指的是企业在经营过程中除直接生产成本以外的所有其他费用，也即企业在生产之外的市场交易中必须面对的成本。这一概念最早是由1991年诺贝尔经济学奖得主科斯于1937年提出来的，后来科斯又将这一概念引入对制度的分析。在《社会成本问题》一文中，科斯说：“为了进行市场交易，有必要发现谁希望进行交易，有必要告诉人们交易的愿望和方式，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，督促契约条款的严格履行，等等。这些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影。参见（美）科斯：《社会成本问题》载《财产权利与制度变迁》，中译本，上海三联书店1994年版。
[33]所谓发现成本，是指市场主体在情势复杂和信息不完全的环境中为获取真实、充分、有效的信息，作出正确行为选择所耗费的资源，其实质就是信息成本。请参见盛洪著：《分工与交易》，上海三联书店1994年版，第38页。
[34]周林彬著：《法律经济学论纲》，北京大学出版社1998年版，第350页。
[35]同上，第373页。
[36]“经济人”是西方经济学中的一个至为重要的假定，这一概念最初从古典经济学那里发端，到现在已经被不断的突破和修正，更有甚者如2002年的诺贝尔经济学奖得主丹尼尔??卡尼曼和已故的阿莫斯??特维尔斯基和理查德??塞勒根据实验心理学研究的成果来分析经济行为主体的多样性、复杂性以及相互关系，进而重新解释了人的经济行为的基本假定。因此，经济人的概念在西方经济学界并不统一，本文对“经济人”所作的表述来源于约翰??穆勒的观点，他认为，经济学并不论及社会中人类本质和行为的全部问题，而是限制在更窄的范围：它把个人仅仅看作是向往拥有财富的一个存在，他能够以达到这一目的的不同手段的比较效率为基础来作出判断。陶一桃、蔡增正主编《西方经济学的问题演进》，中央编译出版社2002年版，第13页。
[37]姚洋：《制度与效率：与诺斯对话》，四川人民出版社2001年版，第41－42页。
[38]（美）曼昆著：《经济学原理》，梁小民译，三联书店、北京大学出版社1999年版，第10页。
[39]参见周林彬著：《法律经济学论纲》，北京大学出版社1998年版，第132页。
[40]关于“法律物权”和“事实物权”的论述请参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》载《法学研究》，2001年第5期。
[41]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第241页。
[42]参见《物权法草案》第十九条第二款的规定。
[43]如孙宪忠：《土地登记的法理和登记机关的选择》载《中国土地科学》第12卷第2期。再如，王崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探析》载《中国法学》2003年第2期。
[44]参见北京大学“中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义”之五，甘藏春、赵久田：《不动产登记及转让的法律问题》。
[45]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》载《法律科学》2002年第2期。
[46]新近公布的《物权法草案》（三审稿）第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
[47]参见前引孙鹏书，第145页之注释部分。
[48]但《物权法草案》没有对登记簿如何设置这一非常重要的问题作出明确规定，因为采人的编成主义还是物的编成主义关系到登记簿的最终效率，因而是不能回避的。而且这一规定的缺失对登记簿的统一和稳定也会有不利的影响。
不动产登记建议篇4
国务院总理李克强2013年11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。
会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。
会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。
会议强调，要按照全面深化改革的要求，针对薄弱环节，运用法治思维和方式，通过建章立制，一步一个脚印推动构建公平竞争的市场环境。各级政府要在这方面下功夫、出实招，为经济持续健康发展和社会不断进步提供有力保障。
不动产登记建议篇5
中图分类号：D923.4文献标识码：a文章编号：
一、异议登记的概念
异议登记就是将因继承、买卖、共有等发生房地产权属争议的房地产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，以警示买房人该房屋有权利瑕疵，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施，为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段，也保护了买房人的利益。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。异议登记是物权法新设立的一项重要登记制度，是为更正登记之前所采取的一种临时措施。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记人在异议登记之日起15日内，不的，则异议登记失效。异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记的申请人是利害关系人。具体而言，在登记中的几种主要形式的利害关系人有：(1)法定民事权利受到侵害的当事人，如房产继承时，被违法剥夺继承权的继承人；(2)因虚假手段转移房屋，权利受到侵害的原权利人，如通过伪造原权利人签名、假冒产权人等虚假手段将房屋转移，此时原权利人为利害关系人；(3)居住权利受到侵害的当事人，如房改房上市未经同居住成年人同意使其居住权利受到侵害的当事人。(4)夫妻一方认为权利受到损害的当事人。如果提起异议登记的申请人不是利害关系人，则即使登记簿记载有误也无权申请。二、异议登记申请的内容及流程
1、异议登记的申请内容
登记簿记载的权利人提出异议登记时，其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容的情形；对于登记簿上的其他事项，也不能申请异议登记。而登记簿记载的权利人之外的利害关系人，其申请异议登记的内容，应当限于权利归属和内容，而不能包含自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力，即《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋基本状况的记载，包括房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质等关不涉及权利状况，其正确与否，并不影响到对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。
2、办理异议登记的流程
（1）、申请人提交相关材料，填写登记申请表；
（2）、登记机构对申报材料进行审核；
（3）、登记机构受理异议登记并将异议事项记载于房屋登记簿；
（4）、申请人向人民法院提出诉讼；
（5）、登记机构凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。
三、异议登记制度的作用：
1、保护真正权利人的利益
异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记通过打破登记的公信力。避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障。
2、临时限制权利人行使处分权
异议登记本身也可视为一种公示方式，它的作用在于对抗之前登记的权利内容的公示，即以一种新的公示对抗以前的公示。利害关系人通过异议登记，向可能与登记簿记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息，以阻断可能进行的交易。这一警示通过登记簿向与这一争议权利进行交易的第三人明示其行为风险，将会促进有关第三人慎重处理可能进行的交易行为，以避免因登记簿记载的权利状况被改变而导致的交易风险。从逻辑上推断，不顾这一警示而继续进行交易的当事人有可能在诉讼中被认定为恶意行为而遭致败诉。
异议登记起到了事前防止的效果，即异议登记限制了房屋权利人的处分权，其不能再处分作为异议登记对象的房屋，登记机构也不能办理相应的登记。事前防止的方式通过限制房屋进入交易市场来确保真正权利人的利益。
3、纠纷处理的便利通道
当房屋权利归属发生争议时，通过异议登记，可为未被登记确认的真正权利人提供一种进入纠纷处理程序的便利条件，使过去往往通过提起行政诉讼或复议转变为先申请异议登记，再提起民事诉讼。因为，行政诉讼或复议只能解决程序上的法律关系，不能从实体法律关系上真正解决民事纠纷。而只有通过民事诉讼，才能根本性解决民事纠纷，摆脱行政诉讼或复议审理民事纠纷案件所产生的审而难决、无限循环的怪圈和困境。可避免争议所指向的房屋权利被处分，为真正权利人获得该权利提供救济渠道。
在某种意义上，异议登记与诉求保全有些类似，但比诉求保全方便快捷。
四、结语
《物权法》统一了不动产的登记制度，预告登记、异议登记等制度又有着创新之处。不动产异议登记制度填补了我国不动产立法的空白，同时也带来了相关实务中的难题。因此，作为登记机构的工作人员，有必要深刻领会立法精神，切实正确的贯彻《物权法》的有效实施，化解纠纷，维护当事人的合法权益和社会的稳定。
参考文献：
1、徐霖：《完善我国《物权法》及《房屋登记办法》中异议登记制度的几点建议》，载于《法制与社会》，2009年28期
2、高原：《浅议异议登记制度》载于《法学研究》，第73期
不动产登记建议篇6
福建不动产实施细则全文第一章总则
第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。
第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
第二章不动产登记簿
第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
第六条不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
第七条不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。
第八条承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。
国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。
第三章登记程序
第九条申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
第十条处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。
第十一条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
第十二条当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
申请不动产登记的，人应当向不动产登记机构提供被人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
第十三条申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。
第十四条因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
(一)申请人、委托人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;
(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;
(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;
(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
第十六条不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;
(二)在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;
(三)因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
(一)政府组织的集体土地所有权登记;
(二)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;
(三)依职权更正登记;
(四)依职权注销登记;
(五)法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第十八条不动产登记公告的主要内容包括：
(一)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;
(二)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等;
(三)提出异议的期限、方式和受理机构;
(四)需要公告的其他事项。
第十九条当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;
(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;
(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;
(四)法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
第二十条不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。
第二十一条申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。
第二十二条不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。
不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明补发字样。
第二十三条因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
第四章不动产权利登记
第一节一般规定
第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
第二十五条市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。
依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
第二十六条下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;
(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;
(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;
(四)同一权利人分割或者合并不动产的;
(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;
(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;
(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;
(八)共有性质发生变更的;
(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
第二十七条因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
(一)买卖、互换、赠与不动产的;
(二)以不动产作价出资(入股)的;
(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;
(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;
(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;
(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;
(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;
(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;
(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;
(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
第二十八条有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
(一)不动产灭失的;
(二)权利人放弃不动产权利的;
(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;
(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;
(五)法律、行政法规规定的其他情形。
不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
第二节集体土地所有权登记
第二十九条集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
(一)土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请;
(二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请;
(三)土地属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代为申请。
第三十条申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
(一)土地权属来源材料;
(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;
(三)其他必要材料。
第三十一条农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;
(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;
(四)其他必要材料。
第三十二条申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)集体土地所有权变更、消灭的材料;
(三)其他必要材料。
第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记
第三十三条依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
第三十四条申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：
(一)土地权属来源材料;
(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;
(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;
(四)其他必要材料。
前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。
申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。
第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：
(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;
(二)建设工程符合规划的材料;
(三)房屋已经竣工的材料;
(四)房地产调查或者测绘报告;
(五)相关税费缴纳凭证;
(六)其他必要材料。
第三十六条办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
第三十七条申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)发生变更的材料;
(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;
(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;
(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;
(六)其他必要材料。
第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)买卖、互换、赠与合同;
(三)继承或者受遗赠的材料;
(四)分割、合并协议;
(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;
(七)相关税费缴纳凭证;
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
第三十九条具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。
第四节宅基地使用权及房屋所有权登记
第四十条依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
第四十一条申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)申请人身份证和户口簿;
(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;
(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;
(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;
(五)其他必要材料。
第四十二条因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;
(二)依法继承的材料;
(三)分家析产的协议或者材料：
(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;
(五)其他必要材料。
第四十三条申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
第五节集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
第四十四条依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。
依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
第四十五条申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料;
(二)建设工程符合规划的材料;
(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;
(四)建设工程已竣工的材料;
(五)其他必要材料。
集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。
第四十六条申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料;
(三)其他必要材料。
因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。
第六节土地承包经营权登记
第四十七条承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。
第四十八条依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。
不动产登记建议篇7
【关键词】房屋登记簿；房屋产权登记；权利
房屋是与我们生活息息相关的重要财产之一。随着我国城镇化进程的不断推进，房地产行业俨然成为国民经济发展的支柱性产业。党在十七大报告中明确提出：“加速推动产业结构调整，确保市场主体的核心地位，充分发挥法律制度的作用，进而维持正常的市场交易秩序。”2007年10月1日落实的《物权法》和2008年7月1日正式实行的《房屋登记办法》为不动产登记制度的构建提供了强有力的政策保障，同时也给房屋登记工作带来了深远的影响。《物权法》上首次提出了登记簿的概念。房屋登记簿是指由房屋登记机构依据当事人的申请或者依据职权将物权变动以及相关事项记载上并予以保管、公示的特定簿册，具有统一性、官方性、公开性、持久性、动态性等特点.因此我们认为《物权法》就是一部用于反映房屋登记现状，记载房屋产权程序的法律保障制度。在权利登记模式下，登记具有权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示的效力等。[1]这一程序的建立将扭转长期以来“重产权、轻登记”的弊端，同时对房产交易市场的健康发展有着极其重要的影响。
一、房屋登记簿的建立
2008年5月6日建设部又在《物权法》的基础上了《房屋登记簿管理试行办法》，《办法》第三条明确指出：“登记簿能够沿用传统的纸介质，也可以采用现代化的电子介质，这取决于登记簿实际发展现状，最终目的都在于促进地方登记簿的发展。”吴江区房产管理处于2009年7月1日建立了一套较完善的电子登记簿，该登记簿是一个实时的、动态的数据库系统，通过将登记受理、初审、终审、缮证、归档等业务操作，将自动生成的数据信息集合起来，通过登记簿明确各项业务的先后顺序，最终以电子表格的形式呈现出来。GiS地理图形信息、档案元件图像登记簿以及记载信息都会依据登记簿的编号一一对应起来。因此我们认为这种房屋登记簿形式能够在保持传统登记质量的基础上，进一步节约登记空间，通过图像文档的有效结合，实现便捷操作、自动生成的操作。
电子登记簿主要由以下几个部分共同组成：房屋权利状况、基本情况、目录、封面、权利情况以及其他状况。
（一）封面
封面是电子房屋登记簿的载体，对于整个电子房屋登记簿而言起到了至关重要的作用，主要包含以下几个部分的信息：登记机构名称、登记编码以及房屋座落等等，此外在具体登记的过程中还会根据实际情况，明确相关的查阅权限。
（二）房屋基本状况
房屋基本状况除了包括基本的房屋座落情况、房屋编号、房屋测绘情况，此外还包括一系列的房屋所有权情况、抵押权、查封情况、注销状态以及异议登记状态等等。
（三）房屋权利状况
涉及到房屋权利状态的主要包括以下几种权利：相关房屋所有权、他项权利等等。
1.房屋所有权登记
我们所指的房屋所有权登记主要包含以下两个方面的含义：第一是指总登记，第二是指初始登记。总登记是登记机关对一定行政区域内整个房屋进行最为基础的权属登记，总登记只需要对房屋大致的信息进行登记即可。而初始登记指的是在为获取登记机关许可的基础上，单方面确定房屋的房地产权利，从而获取特定土地的使用权，属于相关所有权的权属登记，也是房屋权属变动的基础。
2.房屋他项权利登记
（1）抵押权登记
抵押权登记是指的是房屋监管部门依法对设定的抵押权事项进行确认。《物权法》明确指出：“正在施工的土地建设、建筑物等不动产抵押过程中，抵押权确认都是在登记的时候产生的。”抵押权登记可以分为现房抵押登记和在建工程抵押登记，其中，现房抵押登记还可以分为一般抵押登记和最高额抵押登记。
（2）地役权登记
地役权指的是不动产使用的过程中，以提升房屋利益为出发点，通过合同协议的方式形式他人的不动产用益物权。它有三个特点：第一地役权是按照当事人的约定设立的用益物权；第二地役权是存在于他人不动产上的用益物权；第三地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。当事人可以自由约定地役权的具体内容，相比于所有权和抵押权，地役权有着更为便捷的操作方式，这也使得绝大多数房地产登记机构在履行地役权合同的过程中，都会依据具体的地役权设立情况、地役权人信息以及权利使用期限等进行综合的评定。
3.其他状况
除了地役权登记和房屋他项权利登记，还包括一些异议登记、预告登记、查封登记以及业主共有登记等等。
（1）查/解封登记
查/解封登记是对房屋查/解封机关的信息、具体文件、查封、解封文件、证书号、期限以及时间等信息进行详细的核实。
（2）异议登记
异议登记指的是房屋利害关系人对异议登记进行核实，异议登记具有法律强制性，主要作用在于保障登记薄权利，使其失去正确性推动的效应。同时第三方业主不得通过登记的手段获取社会公信力的支持。[2]异议登记记载的都是异议事件现状以及参与异议事件的当事人。
（3）预告登记
预告登记只要是对不动产物权请求进行登记，其作用在于确保不动产请求，深刻落实当事人的所有权。《物权法》中第二十条明确指出：“房屋所有权人在签订房屋买卖协议或者不动产物权交易协议后，能够通过预告登记的方式保障所有权人的合法权益。预告登记之后，如果没有获取预告登记权利人的许可，擅自处理不动产，那么具体操作将不会具有任何的法律效应。”预告登记主要分为以下五种：所有权转移预告登记、所有权抵押预告登记、预售商品房预告登记、预售商品房抵押预告登记以及所有权转移预告的预告登记。
二、房屋登记簿的管理
房屋登记簿是房产信息的对外官方载体，改版后的房产证只起证书作用，信息以房屋登记簿为准（《房屋登记管理办法》）。那么，以房屋登记簿为基础的房产登记信息库的管理就至关重要了。
房产登记信息库用SQL数据库形式存储，数据库中以数据表的形式分类存储，包括所有权人表、房屋情况表、抵押权人表、查封表等几个主要数据表，辅以各分类表，数据库服务器单独分立，不与其他数据库混装，并安装双机热备软件及磁盘阵列，保证数据实时更新以冗余出信。在此基础上，另外安装了外设备份磁带，每天定时备份当天数据，以保证登记簿信息的安全性。数据库机房制定了严格的出入登记记录制度，深刻落实《房屋登记簿管理办法》。做到专人专岗，操作有据可查，以防范不规范操作引起的数据风险。
三、房屋登记簿的应用
房屋是目前阶段我国城乡家庭的一项重大财产，房屋登记簿的应用领域日益宽广。比如：利用房屋登记簿与征信系统相连，实现对不诚信行为的制约。与税收征收系统相连，实现个人财产如实申报缴税等等。
要实现房屋登记簿的广泛应用，发挥其强大的作用，必须建立完善的网络互联系统，加快公共信息查询平台的建设，加大社会宣传力度，普及房屋登记簿公示作用的社会认知度，让社会各界对房屋登记簿的合理合法应用常态化。
当然，在房屋登记簿应用的过程，还需要保障权利人的信息安全，必须建立配套查询细则，体现公信、公示原则。这也是保护交易安全的必要措施。更是对房屋权利人的保护，也是依法行政的体现。
电子房屋登记簿的建立、管理及应用是一个常态化、动态管理的工作，需要随着国家政策及法律法规的完善不断创新管理机制，完善数据信息，在互联网+行政管理的思路下，以大数据的分析方法在合理合法的框架内加以管理应用。
参考文献
不动产登记建议篇8
一、不动产登记机构角色和登记权力的定位
江院长认为，登记是行政机关基于行政管理需要所做的行政行为，属于登记申请人之外的第三方行为，意思表示的成分不够。登记机构没有实质性的权力，只要申请人提供符合规定的材料就要登记。江院长的意见，对不动产登记机构重新定位自己的角色非常重要。
有观点认为，不动产登记是行政机关对不动产权利归属的行政确认。在分散登记时期，由于登记属于行政管理部门的内设处室和职能，抱持登记是行政确权观点的人为数不少。登记成为行政确权的附庸，登记机构根据行政机关行政管理的需要增加审查内容，承担了许多行政管理和宏观调控的职责，容易引发群众“办证难”的抱怨。1984年《森林法》第三条规定，全民所有和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。1997年建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。1996年国家土地局《土地登记规则》第二条规定，土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。同年《福建省土地登记条例》第二条规定，土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利进行审查确认、登记造册、颁发证书。2002年《海域使用管理法》第十九条规定，海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。基本都是抱持这种观点。
2007年施行的《物权法》明确，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。此后土地和房产管理部门的登记规则随之改变。2008年施行的《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，并废除了《城市房屋权属登记管理办法》。同年施行的《土地登记办法》第二条规定，本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
可以看出，《物权法》是将登记看作物权公示的当然体现，记载于登记簿的权利被推定为正确。在立法上无论是意思主义还是形式主义的登记模式，都承认当事人之间的债权合同是决定性的因素。物权变动的原因是当事人之间的实质法律关系，登记是因法律的规定成为物权变动的要件，但对物权变动的内容并没有决定权。司法机关是将登记定性为缺乏意思表示成分的事实行为。登记机构的登记行为是基于申请人提交的申请材料，是一种程序性的行政行为。所以，德国可以由法院系统进行登记。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。不动产登记机构应以维护交易安全、维护物权公示公信为目标，立足于中立第三方的角色，严格区分不动产权利的确认和权利的登记，对登记申请人的债权合同和权利归属不做过多的评价和判断，隔离加强行政管理之类的冲动，保持谦抑和克制，切实守住登记的本心。
二、明确不动产登记的审查程度
江院长认为，行政审批是要对审批事项的事实和法律适用负全责的，因此必须实行全面的实质审查。而登记机构没有实质性的审查权力，只要申请人提供了规定的材料，形式上满足登记的要件，登记机构就要登记。因此，登记机构只能进行形式审查，但不能违背理性人的注意义务。对于一般人在通常情况下能够判断而没有判断出来的事项，登记机构不能免责。这对不动产登记明确审查标准具有重要意义。
目前，国家对不动产登记的审查标准并没有明确的规定。规定不动产统一登记制度的《物权法》对此采取回避态度，全国人大常委会法工委编的《物权法释义》（以下简称《释义》）提及，立法中主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。但是对何谓实质审查，何谓形式审查，也存在争论，因此不做规定。《物喾ā返诙十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。从文义解释看，不动产登记机构承担的赔偿责任近似无过错责任，这也与《释义》的观点一致。《释义》认为，登记错误受害人处于相对弱势的观点，这样规定是为了对受害人提供更加充分的保护。《释义》也明确，这只是《物权法》在现阶段的原则性规定，法律将根据不动产统一登记制度的实践经验对登记机构履行职责问题做更为具体的规定。
登记错误的无过错责任就像随时落下的达摩克利斯之剑悬在登记人员头上，令其惶惶不安。2010年施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《审查规定》）第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。虽然只是关于房屋登记，在不动产统一登记的背景下，应该对包括土地在内的不动产可以类推适用。江院长的讲话进一步明确了审慎审查的标准，即形式审查附以必要的注意义务，这将大大减轻登记机构的审查责任，保证登记机构顺利开展登记行为。笔者认为，在《物权法》修改尚不可及，《不动产登记法》制定尚不成熟的情况下，可及时将江院长的看法固化为最高法院的书面意见。若可与最高法院就此问题达成一致意见并出台，可算此次讲课的一大成果。
强调形式审查的标准可以在一定程度上减轻登记人员的负担和压力，但不能认为形式审查就排除对实质法律关系的审查。因为在形式审查同时还需尽到必要的注意义务，这就涉及对登记原因行为的合法性审查。在当前社会诚信体制建设尚未完善的情况下，登记人员对登记原因行为履行注意义务是十分必要的。但不能因此认为就属于实质审查。有观点认为，可以吸收借鉴民事侵权法领域的“注意义务”分层理论，根据不同登记材料的可识别性确定登记机构的注意义务。此观点可以与司法机关的看法相互呼应。这也是《不动产登记暂行条例》第二十二条所要求的。
三、区分不动产登记行政行为与民事权属争议
江院长认为，要澄清和纠正实践中涉及不动产物权因登记取得和变动的诉讼只能通过行政诉讼解决的错误观念，对登记前当事人之间有权属争议的，应先通过行政、司法程序弄清后再申请登记。对登记后的权属争议，当事人不可直接针对登记机构提起行政诉讼，应先对权属的民事争议提讼，司法机关作出维持或变更登记的判决，登记机构据此进行登记，避免当事人直接告登记机构。
江院长的看法反映了司法机关一贯的态度，应将不动产物权归属及民事基础法律关系等争议与不动产登记机构的登记行政行为分开。不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（买卖、赠与、抵押等基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。《审查规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议；已经受理的，裁定中止诉讼。2016年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。继续支持了这种观点。
如果说《合同法》对合同效力与物权变动（登记）效力的区分尚有法国意思主义立法的影子（参见第五十一条无权处分合同效力），之后《物权法》已经明确认可物权变动与其基础关系（原因关系）的区分原则，即形式主义立法模式。最高法院出台的《合同法》司法解释、《物权法》司法解释则一以贯之，明确采用德、瑞等国的形式主义，这对不动产统一登记后可能激增的行政复议和行政诉讼案件具有重大意义。按照《行政诉讼法》第二十六条的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。最高法院办公厅在回复国土资源部办公厅关于《国土资源行政复议和行政诉讼案例评析会纪要》的意见中明确，不动产机构整合前，其他登记部门行政行为引发的诉讼和复议应按该条规定精神办理。不动产统一登记实施后，原先由房产、林业等部门应诉的不动产登记纠纷案件将转由不动产登记机构受理，在人员划转、资料移交等整合工作尚未全部完成的情况下，登记机构应诉难度很大。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了登记机构被滥诉的现象。因此借助江院长讲话之机，广泛宣传《物权法》司法解释，让群众明白不动产登记行政行为与民事权属争议的区别，减少不必要的讼累。同时也建议能推广湖北省做法，对实施不动产统一登记前产生的林权纠纷（以当地人民政府不动产统一登记公告时间为准），由当地林业主管部门牵头负责；对实施不动产统一登记后因登记产生的新的林权纠纷，由不动产登记机构牵头负责，林业部门配合进行调处。因林权不动产审批产生的林权纠纷以及林权流转交易、林地承包经营权合同纠纷，继续由当地林业主管部门牵头负责。
不动产登记建议篇9
关键词：土地；产权完善；不动产登记；创新；效率
一、研究背景
《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。目前，全国众多城市已设立不动产登记部门，并逐步开展不动产登记工作。土地登记是不动产登记的重要内容，是土地管理部门代表政府依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地所有权、使用权及他项权利的过程；土地登记工作的效率，体现着国家政府机构为人民服务的水平。土地产权的完善操作模式，会影响土地登记机关的行政效率。因此，如何创新土地产权的完善模式，提高土地确权登记效率，是当前不动产统一登记管理的重要举措之一。本文从具体案例出发，为提高土地登记效率提供参考建议。
二、案例分析
1、情况概述
广州至三水段铁路（下称“广三铁路”），主要经过广州、佛山两市，是1898年美商华美合兴公司在承修粤汉铁路时，作为粤汉铁路的支线经清政府批准建设。全长约30公里，自广州珠江南岸石围塘，经三眼桥、佛山、小塘至三水，分两段先后修筑，由美国合兴公司投资修筑，为清光绪年间建成的中国最早复线铁路。
广三铁路现属某国有企业管辖，全线土地性质为划拨用地，均未办理产权登记手续，为规范和加强企业国有资产的管理，需对土地产权进行完善办证登记。
2、难点
（1）争议土地界线的协商确认。由于土地年代久远，证明资料的缺失，部分土地界线存在争议，尤其是铁路沿线铁路留用地部分大多数存在被占用的现象，城市建成区内铁路基本的安全范围线甚至都无法保障，城市的发展对土地需求的不断增加，导致了土地被占用的情况更加严重。由于历史原因，以及线路的复杂和位置的偏僻，造成管理上的难处，用来界定边界的界桩也随着时间的变迁而消失，具体边界已无法考究，更无法证明土地界线的归属，如何举证协商相邻用地单位或个人认可土地界线，是阻碍项目办理土地登记的重要原因。
（2）协调国土部门认可历史来源资料。企业现有历史来源材料是当年铁路建设时期的资料，图纸是民国时期的接线图，后来为了补充完善地物地貌，对原来图纸进行了转绘和绘制复测图。由于资料仅为企业内部管理的资料，与现行国土资源管理的地籍资料并不一致，缺乏坐标点，无法准确定位铁路范围在现在地籍图上的具置，且当年的转绘图以及复测图，经过年代也过于久远，相关地物地貌也已发生较大的变化。同时，铁路在建设时因为建设的实际需要，实际线路的建设也发生了变化，与图纸的位置存在不一致，导致了确定具体范围的复杂性。如何协调国土部门认可企业的历史证明材料是一个难点。
（3）沿线承租给村民的土地难以确权。铁路用地范围包括线路所占的路基以及两边一定范围的安全距离用地。1953年，为使广三铁路两侧用于将来扩建增能的留用土地得到充分利用，铁路部门与南海、禅城等地共27个村、500余名村民签订了《耕种铁路土地承种书》，在明确承种土地属铁路用地的情况下，“暂时交由乡（村）政府分配给农民耕种，不收租金。如铁路方面需要时，无代价收回自用，不得拒绝或要求任何权利”。交付承种的土地由于年代久远，相关界桩点已缺失，部分承种书已遗失，而企业现有图纸资料地形图与现状相差较大，承租者自身对承租的情况不清楚，无法对沿线承租给村民的土地进行确权。
三、创新模式研究
1、技术思路
合法合规的前提下，案例采用先易后难，资料齐全，无争议的土地先办理土地登记的思路办理土地证。其中，具体细化为对无争议的铁路路基部分先行办理土地登记，其余土地再办理的形式。
2、操作方式
（1）争议土地界线的协商解决方式。相邻用地双方各自提供土地权属来源证明材料，互相举证。由于涉及的土地历史资料均较为久远，而现土地管理人员均不清楚具体历史情况，尽量询问当年熟悉土地来源情况的管理人员以及查询历史证明材料。同时，根据现在土地利用的实际情况，如现状地物利用的明显边界，当年经过双方无异议的围墙、沟渠等划分边界的地物，以及在现有地籍资料的基础上互相协商谈判，在保障双方利益不受损害的前提下，以无异议的分界作为土地界线，双方在宗地图上盖章或签字确定。
（2）协调国土部门认可历史来源资料的方式。企业土地权属来源资料历史较为久远，需要对原来纸质图纸进行电子化转绘以及绘制复测图，再与现状地籍红线图进行比对、衔接和匹配，在此基础上协商确定用地红线范围。在此过程中，鉴于实际地物地貌以及位置发生了比较明显的变化，要精确确定土地在现状地籍图上的位置较为困难。因此，在磋商的过程中，应从土地实际利用以及尊重铁路用地使用的特殊性出发，对于与实际用地范围变化不大，而且实际用地无争议的土地，应该认可该部分土地权属属于铁路用地部门，而对于有争议且实际发生较大变化的土地，应在原有图件和现在地籍图的基础上，以及双方提供的土地权属证明资料共同磋商，结合铁路用地确权的相关管理办法，共同协商解决。
（3）沿线承租给村民的土地确权解决方式。根据《耕种铁路土地承种书》，在明确承种土地属铁路用地的情况下，“暂时交由乡（村）政府分配给农民耕种，不收租金。如铁路方面需要时，无代价收回自用，不得拒绝或要求任何权利”。根据纸质红线图和转绘的矢量红线图位置，尽可能查找相关村委的历史承种书，积极与当地村民沟通，通过查找历史资料以及询问熟悉土地历史来源情况的相关人员，尊重双方历史的约定以及支持铁路建设和发展，针对有承种书的先行办理土地确权，承种书缺失的，与当地国土部门以及村民三方再具体协商解决。
3、实践经验总结
本案例针对产权复杂、区域跨度多、每个标段都具有不同产权问题等特点，采用创新方式和技术手段进行问题解决与确权办证，确保项目得以顺利实施。
（1）思路创新。针对案例土地确权办证的时间要求及实际土地利用等状况，由于线路用地和大部分站场用地均为历史用地，历史悠久导致土地被占用或存在争议，对路基、站场、货场和铁路留用地等土地，采用独立分割、无争议土地先确权办证的方式，最大限度地解决产权完善过程中土地争议的难题。
该方式的提出与实践，争取到省级国土部门、地方政府以及地方国土部门的大力支持，在最短时间内取得显著成果，为国有企业争取到最大的利益和节省了大量时间和成本，保障企业后续资产管理和资产运营的可能性。该案例处理土地争议难题的多种方式，也得到企业和土地专家的高度认可。
（2）技术操作创新。一是针对历史用地资料严重缺失等问题，综合运用沿线村民小组及村委会盖章确认、关联方指界、历史用地公告、出具保证书等一种或多种方法结合的手段，替代缺失的产权证明材料，简化办理流程，节省工作时间，在保障工作效率的同时，也使铁路历史用地能够顺利确权，是项目解决历史用地产权材料缺失问题的创新手段。二是针对项目的特殊性，以及在现有法律法规制度下项目办理土地登记缺乏依据，是影响土地登记办理的制约因素，通过发文省国土资源厅来协调地方国土部门，使地方国土部门在办理土地登记过程中有政策依据，从而推动项目办理的进展。
四、提高土地登记效率的几点建议
通过上述理论和案例的分析，为提高土地登记效率提出以下几方面的建议。
1、进一步理顺政府与土地登记中介机构的工作关系
土地行政主管部门作为土地登记行业主管部门，要在机构资质、人员资质上加强对机构的监督管理，在建立和完善土地登记制的基础上，将土地登记全面引入市场机制，以提高政府部门的办事效率，创造良好的登记发展环境。
充分肯定社会中介组织的积极作用，在立法上给予登记人员、机构、协会等明确的法律地位对登记的作用予以认可，将其作为不动产登记制度建设的重要组成部分。简政放权，建设服务型政府，是我国行政体制改革的方向。在不动产交易日益活跃的现状下，土地登记机构通过自己专业的服务，减轻当事人的负担，提高土地登记机关的工作效率，有利于促进不动产交易的迅速完成，提升不动产登记的规范有序运行。
2、加强土地登记服务行业自律
行业协会要在政府与用地者之间发挥桥梁纽带作用，在行业内部发挥组织、协调、沟通、监督作用。一是制定土地登记机构及道德规范，形成有序竞争的良好局面。二是组织土地登记从业人员的专业知识、职业道德和职业纪律培训，以提高从业人员素质和业务水平。三是向土地行政主管部门反映土地登记机构和从业人员的意见和要求，维护土地登记机构和从业人员的合法权益。四是组织土地登记机构之间的业务、信息交流，共同提高、共同发展。
3、综合运用各种方法，合理处理土地权属争议
土地权属争议，特别是历史遗留问题造成的土地权属争议，因时过境迁，有关事实证据难以查清，这就要求政府在处理土地权属争议问题时需要从实际出发，合理处理土地权属纠纷。除了做好争议各方当事人的思想工作外，还需综合运用各种方法，如通过收集证明材料、红线图签字盖章确认、关联方现场指界、历史用地公告、出具保证书、登报公示或分割无争议土地发证等一种或多种方法结合，解决土地权属纠纷问题，提高土地登记发证的效率。
参考文献
[1]刘福增、原显顺：浅析铁路土地确权的几个难题[J].山东国土资源，2013（29）.
[2]谢永岐：浅谈如何盘活铁路土地资产[J].黑龙江国土资源，2006（6）.
[3]徐守胜：当前铁路用地的地界问题与对策[J].山东国土资源，2006（22）.
不动产登记建议篇10
注：“草案”条文以t表示，如第103条，记为t103
一、第一编第一章一般规定
1、t1表现为立法宗旨，性质为宣示规范，中国立法惯用方式。
（1）从立法技术上讲，没有必要规定立法目的，但考虑这已是我国立法惯例，仍可保留。
（2）立法目的应体现本法特色，因此一般性的目的不应再予重复，故建议删除“维护……”内容。
（3）“明确、保护、充分发挥”三者之间的逻辑关系可以重新调整，即修改为“明确……，充分发挥……，保护……”，和t2应合。
2、t2规定调整对象
（1）主体问题：目前采取的概括方式，回避对主体范围问题表态。虽然在立法技术上可资赞同，但回避矛盾仍非良策。
（2）平等主体的关系应当为私法关系，与物权法规定的所有制形式物权关系性质不合。但这属于意识形态引致的问题，似乎无法消除这种内在矛盾。
（3）第2款关于动产和不动产没有进一步定义，考虑到我国理论通说有加以法律化的必要性，最好明文规定。在技术上，规定不动产范围即可，用除外法界定动产。
（4）第3款物权定义应增加“并排斥他人干涉”内容，删除t6.物权分类问题没有意义，反而增加解释上的疑虑，比如，“采矿权”等就无法纳入其中，故建议删除第二句。
3、t3关于物权法定原则的规定
（1）物权法定的“法”，是否应当排除“习惯创设物权”的可能性？这涉及立法政策的选取问题，值得注意。
（2）应当增加规定违反物权法定的后果：“当事人非依本法或其他法律规定的物权种类或内容设定物权的，不发生物权效力。”
4、t4物权公示原则
（1）公示为物权之基本规范，应予明确。
第2句属于权利推定，应当分别规定于不动产登记与动产占有相关部分。目前规定与“草案”其他相关规定存在重复，建议删除。
不动产登记权利推定应修改为“不动产登记簿记载某人享有某项物权时，推定其享有该项物权；涂销某项物权时，推定该权利消灭。但是，有相反证据证明的除外。”
动产占有的权利推定，可以在现第260条增设第2款：“占有人在动产上行使的权利，推定其有此权利。但是，有相反证据证明的除外。”
第3句作为本条第2款。
5、t5物权的取得和行使：解决的是行为问题
（1）物权的取得不论是否依法律行为取得，其效力依有关法律规定处理，没有必要将取得行为的效力原则在物权法中重复加以宣示。
（2）保留对行使的规定。
6、t6关于物权排他性或义务人的一般义务的规定，可以纳入物权定义中规定，第40条已有保护规定，此处没有必要独立专条规定。建议删除。
7、t7物权受保护原则：宣示规定，可以保留。但似有和t1重复之嫌，可以考虑在t1和t7之间作出取舍。
8、t8似与t3有重复之嫌。既然承认其他法律可以规定物权种类和内容，就没有必要再考虑其他法律规定和物权法之间在这方面的冲突问题。建议删除本条。
9、其他问题：是否规定一物一权原则？
一物一权是针对所有权而言的，其例外是多物一权的问题，即多个物组成集合物而成为权利或法律关系的标的。集合物作为权利的标的不影响一物一权原则。该原则有助于法律关系的明确，有其意义。建议补充规定。
二、第二章物权的设立、变更、转让和消灭
1、t9登记效力原则
（2）如果在t4作出违反物权法定原则效果的规定，此处应取消“未经登记，不发生物权效力”的规定。“除外”是指有关登记对抗原则的规定。依本人所见，应统一规定为登记要件原则。故无除外问题。
（3）第2款可以取消。“自然资源”的规定和“草案”第2条物权定义中“特定物”规定冲突，此为主权原则，宪法已有规定，物权法不必重复宣示。
2、t10登记机关和登记制度问题
（1）第1款确定不动产登记的“属地管辖原则”，可采。
（2）第2款确定统一登记制度，合理可采。但第二句不当，可以修改为：“不动产登记制度的具体内容，除本法已有规定者外，由其他法律、行政法规规定。”
3、t11申请人义务
（1）“当事人”是谁？当然可以由合同约定，但一般应当是谁？
11条“当事人”指谁？（可以单、也可以双、多方，在诉讼中只有双方，在合同关系中可能涉及第三人；公司法中能否说“当事人”是谁？公司、股东、职工、高管、债权人？）物权法中谁是当事人？所有权人？权利人义务人的用语可能更明确。有人是有权登记，有人是有义务登记，登记要花钱。
在物权设立变更里面，谁是申请人？
（2）语句不顺，应予修订。另外，由于该条主要目的在于规定登记申请人应提交为登记所必要的证明文件，“草案”目前规定文义似乎超过此目的，涉及证明文件种类，但由于无法穷尽，反生歧义，不如直接规定为：“当事人申请登记的，应当依法提交登记所必要的证明文件。”
4、t12登记机关的职责
（1）登记机构性质上为行政机关或准司法机关，其职责规定应由其他法律或行政法规规定，不宜纳入物权法加以规定。
（2）可以将本条修改为登记程序规定：“登记机构可以就有关事项讯问申请人，申请人由义务如实回答。登记机构认为需要对申请登记的不动产的实际状况进行查看的，申请人以及其他有义务的人应当协助。”
5、t13性质为行政规范，应在不动产登记法中加以规定。
6、t14不动产登记的效力（略）
7、t15区分原则。但只规定在不动产中，就限缩其价值，建议规定在“一般规定”中。
8、t16不动产登记簿的证据资格
应当和第17条协调，修改为：“不动产登记簿是确定物权归属和内容的根据。”
9、t17权属证书的证明力（略）
10、t18查阅权问题
（1）查阅权主体范围：一般公开？（比较法：《瑞民》第970条第1款：任何人均有权获悉，在不动产登记簿上登记为不动产所有权人为何人。）
“利害关系人”如何定其范围？
（2）查阅范围：如遗嘱、合同不能查阅，“附件”不允许查阅。
11、t19异议登记制度
（1）第1款：异议登记的条件：登记同意或法院裁定。调和利益冲突。
比较法：《德民》第899条。
（2）第3款第一句不当，实际上赋予登记机构司法权，应予修改。“权利人可以根据意义人的书面同意，或法院裁定向登记机构申请注销异议登记。”
（3）第3款第二句作为第4款。
（3）重订第2款为：“登记机构根据更正涉及其权利的人的书面同意，或者法院裁定进行更正登记。”
（1）第1款为预告登记一般效果
预告登记的适用范围：是否适用于“期房”买卖？答案应为否定，因为，房屋不存在，登记机构就不能登记，无本权利登记，自无预告登记。
第二句歧义太大，限制过窄，赋权不当（对登记机构），建议修订为：“依照义务人的书面同意，或者法院裁定，登记机构应当进行预告登记。已经支付一半以上价款的债权人，可以申请法院准予预告登记的裁定。”
第三句明显对预告登记功能理解有误。预告登记在于防止因债务人事后处分行为妨害债权人取得物权，而不在于限制物权之处分。因此应修改为：“预告登记后，义务人未经权利人同意处分该不动产的，不得对抗权利人。”
预告登记效力不完整，其决定将来债权人所取得物权之顺位，可以明确规定。
（2）第2款规定预告登记的涂销。但涂销涉及权利限制之除去，登记机关是否能够决定，如前所述，值得讨论。
涂销登记：没有写。物权消灭可以是事实行为，也可以是法律行为。涂销登记可写可不写。
不动产善意取得基于不动产登记之公信力（权利推定制度），建议依前述意见将本条修改为完整的不动产登记权利推定规定。
（1）第1款前段规定欺诈登记的赔偿责任，性质为民事侵权，没有强调的必要。与登记本身无直接关系。后段规定刑事责任，纯属赘语。应删除本款。
（2）第2款涉及登记错误的赔偿问题，性质应为“国家机关及其工作人员之物侵权行为的民事责任”（民通第121条），强调的是登记机构的过错，本款适用条件界定不明。前段应修改为：“因登记机关的原因，导致登记错误给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。”后段为追偿责任，民通等法律已有规定，不必重复。
动产质权不可转让？“等”为何意？应修改为“设立”
20、t28特殊动产的登记公示
动产登记公示和占有公示的关系：登记优于占有
22、t32－35非依法律行为发生物权变动，改“设定”为“取得”。
三、第三章物权的保护
1.t36无意义，建议取消。
2.t37物权确认请求权
3.t38（略）
4.t39回复原状请求权
（1）性质为物权请求权还是债权请求权？其与第40条具有何种关系？
（2）“毁损”含有“毁灭和损坏”，“毁灭”后是否可以产生回复原状问题？建议修改为“损坏”。从解释上看，本条“回复原状”规定似可以纳入t40文义之中。
5.t40妨害排除请求权
6.t41妨害防止请求权
8.t43保护方式
保护方式互不排斥原则，没有必要。可予删除。
9.t45诉讼时效：从时效制度的目的看，这两种物权请求没有不适用诉讼时效的理由存在。建议删除。
10.其他问题
自力救济问题：不是物权法问题，而是整个民法的问题，不必在本法规定。
四、第二编第四章所有权
1.t45一般规定（略）
2.t46没有意义，可以删除。
3.t47重复宪法条文，为纯粹的宣示规定，意义不大。第二句“财产”用语也明显失当，可以修改为“物权”，但未包含占有，可以删除。
4.t48国家独占所有权，其范围应根据本法及其他法律加以规定
5.t49征收、征用
（1）社会公共利益需要：需要加以明确规定，但在民法中难以明定，需要有《征收法》；
（2）如何补偿单行法中的规定不一致――“适当”（土地法），“相应”（房地产法）：“充分、及时、有效”（国投法），“给予补偿”（宪法）：“合理”（物草）；
五、第五章国家、集体和私人所有权
1.t50－53基本重复宪法规定
宪法上的财产或所有权与民法或物权法上的所有权的区别。这里产生的问题是，将宪法规范搬到物权法中会导致两个后果：要么是因宪法规定打乱了物权法调整对象的确定性，要么宪法规范因物权法而限制了原来的文义。其原因正在于两个法律所说的“所有权”含义存在明显不同。
“资源”可以成为所有权的客体？这是宪法规范引入民法规范必然导致的结果。
2.t56－58法人的分类和法人的所有权
（1）t56国家机关的财产属于国家，没有收益权。理想状态，实际中的收益归属如何确定？
（2）t57事业单位物权的规定对物权有何影响？
实际情况处理：事业单位已经混乱了，已经分化为企业经营、公益单位、国家机关等。
（3）国有企业财产归属，建议删除。
投资财产和投资者权益应予区分。如果是指权益，就不应在此规定；如指投资财产，则可能违反企业法原理。
3.t59集体所有权的标的（略）
4.t60城镇集体所有权“劳动群众集体”范围如何划定，其标的范围如何？不明确。
5.t61农村集体“成员集体”相对确定，类似于总有关系；但是“村”“社”关系如何确定？
（2）第四项是否应有限制？集体企业的经营自主权和村民会议之间的关系如何处理？这是企业法的问题，但谈不清楚。不如留给其他法律规定。
6.t62有关土地等集体所有权的行使
（2）是否认可“村民小组”的权利主体地位？有无“代表问题”？（村民小组组长）
（3）“乡（镇）农民集体”是否应有代表问题？“乡（镇）政府”是否为代表机关？
7.t63（略）
8.t64诉权
（1）“受害人”是谁？“派生诉讼”？
（2）谁是被告？“集体经济组织”和“管理人”能否成为被告？
9.t65是否为物权法调整？现实针对性很强，但规定错位。建议由其他法律规定。
10.t66－67重复宣示宪法规范，没有意义。但在所有制形式立法的必然结果。体系上直接重复宪法规定即可。但t68已达到目的，列举反而不好，建议取消此二条。
《宪法》第13条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”