民法典土地确权的规定十篇

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民法典土地确权的规定篇1

论文摘要：在传统的民法里，婚姻家庭关系、劳动关东和土地财产关东的调整，均属于民法的任务，但在前苏俄民法里，这些社会关系的调整都脱离民法而呈独立状态。新中国成立后，由于承袭前苏俄的法律观念，也将这些社会关系的调整从民法中剥离出去；改革开放以后，这些社会关系的调整逐渐呈现出不同程度回归民法的趋势。

新中国成立之初，明确宣布废除国民党政府的《六法全书》，清末民初因继受而来的传统民法理念以及作为这些理念载体的民事法律制度均遭废弃。新的政权因袭前苏俄的法律观念及其立法安排，将原属民法体系的一些法律制度，主要是婚姻家庭制度、土地财产制度和劳动关系的法律调整，从民法中分离出去。这种分离与当时的经济体制和意识形态有着直接的关系，是这种经济体制和意识形态在法律上的反映。上个世纪80年代以来，我国的经济体制和社会意识形态都发生了重大的变化，这种变化给法律带来了深刻的变化，其表现之一就是对回归的民法，无论婚姻家庭法还是劳动关系的调整和土地财产关系的调整，都不同程度地呈现出回归民法的现象。

一、婚姻家庭关系调整的回归

在传统的民法中，婚姻家庭关系既有身份关系的内容，又有财产关系的内容，本质上属于民事关系，因而属于民法的组成部分。在《法国民法典》里，有关婚姻家庭的身份关系部分内容规定在第一编“人”(第五章到第十章)，有关家庭财产部分内容规定在第三编“财产取得的方法”(第五章)。《德国民法典》将婚姻家庭中的身份关系与财产关系合并，设亲属编加以规定。日本民法典、我国民国时期的民法典采取德国的体例，设亲属编规定婚姻家庭法的内容。

前苏俄的民事立法是将调整婚姻家庭关系的法律从民法典中分离出来，并以独立的法律部门相待。十月革命后，全俄苏维埃中央执行委员会于1918年通过了《苏俄婚姻、家庭和监护法典》，1926年又通过了修订后的《苏俄婚姻，家庭和监护法典》，1923年颁行的《苏俄民法典》不再规定婚姻家庭法的内容，婚姻家庭法成为独立于民法的法律部门。苏联学者对此的解释是；家庭法虽然涉及到一些财产关系，但是其根本问题是家庭成员间的人身关系，在资本主义社会，如《共产党宣言》所批判的“资产阶级撕破了家庭关系上面所笼罩着的温情脉脉的纱幕，并把这种关系化成了单纯金钱的关系”：但在社会主义社会，“苏维埃家庭的成员履行着极为多种多样的非财产性质的相互义务”，“家庭法中调整财产关系的规定是和调整家庭成员间人身的、非财产的权利和义务不可分割地联系着的，因此就不能对负担生活费一类的债务适用民法典中关于债的一般规定”，“婚姻不能被认为是民事法律行为”。“婚姻、家庭、监护等问题的法律调整是社会关系中极为特殊的范围，因此有充分的理由把家庭法分为苏维埃法的一个独立部门”①。

新中国成立后，我国第一部严格意义的民事法律是《婚姻法》。1950年4月13日，中央人民政府通过的《中华人民共和国婚姻法》，既是革命战争时期婚姻家庭法的延续，同时也秉承了苏俄民事立法的传统，显示出其独立法部门的‘面。1980年和2001年先后两次通过修订的《中华人民共和国婚姻法》，延续了婚姻法单独立法的传统。虽然我国尚未颁行民法典，但是在我国法学界，婚姻法也被认为是独立于民法之外的。一本权威的《婚姻法学》教科书在谈到婚姻法的独立性以及与民法的关系时说：“婚姻法所以形成独立的部门，是因为它有独立的调整对象，即婚姻家庭关系，而婚姻家庭关系是一种人身关系，虽然有的具有财产关系内容，但人身关系是主要的，而财产：关系是以人身关系为前提的，是派生的、次要的。因此，婚姻法应该成为一个独立的法律部门。”至于婚姻法与民法的区别，作者认为“民法调整的是一定范围的财产关系以及与财产关系相联系的人身非财产关系”，婚姻法虽然也调整一定的财产：关系，但是这种财产关系与民法调整的财产关系不同，后者是等价有偿的，而前者“是基于一定的身份关系而发生的，不存在等价、有偿的特点”②。由此可见，我国学界关于婚姻法独立于民法的理由，与前苏俄法学界的观点，基本一致，都是强调婚姻法调整的社会关系与民法的不同。

然而，尽管学界主张婚姻法独立于民法，但是在审判实践中，婚姻家庭纠纷一直是被作为民事案件对待的，其适用的法律规则大多与民法没有根本的区别。这是由于婚姻家庭关系与民法调整的社会关系具有质的一致性，即平等性，婚姻家庭法可以单独立法，但它不可能真正独立于民法而存在。例如，家庭成员的主体属性是民法的自然人，其权利能力与行为能力的取得，其法定婚龄的计算，都离不开民法的自然人制度：现代婚姻家庭制度推崇婚姻自由原则，婚姻自由与民法的契约自由具有相同的意义，都属于意思自治原则的体现，甚至可以说婚姻自由比起契约自由更加体现当事人的意思自治；结婚行为和协议离婚本质上属于民事法律行为；夫妻财产无论是采取法定财产制还是约定财产制，都离不开民法的财产制度，尤其是共有制度；夫妻相互间的权利义务、父母子女相互间的权利义务，很大程度上尤其是在诉讼上表现为请求权，与民法的债权制度具有原理的相通性。因此，不仅司法实践中一直将婚姻家庭纠纷作为民事案件对待，适用与其它民事案件共同的民法原则；而且在立法上，一直以来也存在将婚姻家庭法作为民事单行法的认识。1986年六届全国人大一次会议通过《中华人民共和国民法通则》之时，时任全国人大常委会秘书K的王汉斌在《关于中华人民共和国民法通则草案的说明》中即阐明：已颁行的《婚姻法》与《继承法》、《经济合同法》等均为民事单行法；同时，他还阐述了民事单行法与民法通则的关系的基本看法，民法通则是关于这些单行法所涉及的民事活动的一些共同性问题的规定。由此可见，立法机关并没把婚姻法作为完全独立于民法的部门对待，而是作为民事单行法对待。这就初步确定了婚姻法的民法属性，以及婚姻法对民法的回归趋势③。

早在上世纪90年代初，婚姻法学界就有学者主张婚姻家庭法应回归民法①。90年代后期，关于《婚姻法》修订的讨论中，有学者提出了婚姻家庭法“回归民法”的思路，但是鉴于民法典的制定需要一个过程，短期内难以列入立法议程，因此采取“两步到位”完善婚姻家庭法的思路：先就社会反映强烈的问题进行修改和补充，“婚姻法的系统化、完备化待制定民法典时一并考虑”②。2002年初，立法机关决定起草民法典草案，婚姻法被列人民法典的组成部分，2002年底由立法机关提出的《中华人民共和国民法典草案》第五编和第六编分别规定了婚姻家庭和收养。此外在学者的民法典建议稿中也都包含了婚姻家庭法的内容③。这意味着婚姻家庭法“已经走到了第二本文为全文原貌　未安装pDF浏览器下载安装　原版全文步，即回归民法，结束过去作为独立法律部门的情况”，“实现了向民法的最后回归”④。

二、劳动关系调整的回归

在资本主义社会，劳动关系为雇佣关系，有关劳动关系的调整归属于民法。《德国民法典》债编规定的“劳务合同”(第611—630条)，《日本民法典》债编规定的“雇佣合同”(第623—631条)，我国台湾地区民法债编规定的雇佣合同(第482—489条)，都属于调整劳动关系的基础性法律。虽然随着19世纪工人运动的发展，资本主义社会通过专门的立法加强对劳工权益的保护，以保护劳工权益为宗旨的劳动法呈现出独立发展的趋势，但是调整劳动关系的基础性法律仍是民法，民法的合同与债的制度构成了劳动关系法律调整的主要内容，契约自由仍然是调整劳动关系的基本原则。

然而，在前苏俄的立法中。劳动法属于独立的法律部门。1922年，全俄中央执行委员会通过了《苏俄劳动法典》，用以调整劳动关系，同年通过的《苏俄民法典》不再有关于劳动合同的规定。在前苏俄，劳动法的独立不仅表现为独立的法典，更为重要的表现在对社会主义条件下劳动关系的界定。尽管1922年的《苏俄劳动法典》中仍保留着“雇佣劳动者”、“受雇者”、“雇主”、“劳动合同”等概念，但是随着苏联社会主义体制的全面建立，人们根据新的意识形态和政策对这些概念赋予了新的完全不同于资本主义民法的内容。在一本苏联学者写的《苏联劳动法规诠释》里，作者指出：一受雇者’和‘雇主’这两个名词，显然是不适用于社会主义劳动合同的双方的”，因为在苏联社会，“现在已经没有劳动力出卖者和购买者之分”，苏联的工人阶级“不仅没有被剥夺生产工具和生产资料，反而和全体人民一起占有生产工具和生产资料”，“在社会主义的劳动合同中，把‘受雇者’说成是‘工人’或‘职员’是更确切的”，“而把‘雇主’说成是‘企业’、‘机关’、‘农场’也更为确切”；社会主义的劳动合同不再是雇佣关系，“没有互相对抗的阶级”，而是“摆脱丁剥削”的人们之间的“同志般的合作和社会主义互助关系”⑤。在苏联社会主义体制下，劳动不再是劳动者的权利，而是一种义务⑥；劳动合同不再是当事人之间的协议，合同的订立不需要通过要约和承诺的缔约程序，而是通过招工或计划分配来实现；除非特殊原因，禁止工人辞职或更换工作⑦，那些辞去或更换单位的人，与“懒汉”、“自私自利者”等，被认为是“不觉悟的，落后的或不忠诚老实的人”，而应受到劳动纪律的处分⑧。显而易见，民法的合同观念、意思自治原则以及雇佣合同的规范完全不适用于社会主义的劳动关系。

新中国成立后，尤其是在社会主义改造完成后，我国有关劳动关系的法律调整基本因袭了前苏俄的观念和做法，把劳动关系排除在民法的调整范围之外。改革开放之初，我国法学教育恢复之时，一本权威的劳动法学教材，在阐释劳动关系时也明确指出，我国社会主义条件下的劳动合同“同资本主义国家的雇佣劳动契约有着根本的差别”，由于建立了社会主义公有制和实行计划经济，我国的劳动合同制度“不再是反映雇佣与被雇佣、剥削与被剥削的阶级关系”，“劳动合同的双方当事人，是有着共同目的的同志合作关系”①。在这本教材里，劳动对劳动者而言不仅意味着一种权利，更意味着一种对社会和国家的义务，不劳动者被认为是“社会寄生虫”而遭受“贱视”②，不服从劳动分配被认为是违反劳动纪律的违法行为；劳动法的原则里，不再有平等、自愿等原则，只有“各尽所能、按劳分配”等内容，劳动合同的订立不再是“要约”与“承诺”，不再实行缔约自由，而是完全实行国家计划的“录用职工的原则和程序”；劳动合同的变更的内容是具有严格人事行政关系的“职工工作调动”；劳动合同终止的诸多事由中没有职工辞去工作的内容；企业对职工的奖惩不是由企业通过劳动合同和企业内部规章制度来规定，而是由国家立法直接规定。1982年国务院颁布的《企业职工奖惩条例》对企业职工奖惩的条件、形式及程序作了很详尽的规定，其内容与对国家机关公务人员的奖惩基本没有差别③。在这种劳动关系面前，传统的民法确实毫无用武之地。

改革开放以来，我国的社会经济体制逐渐发生了变化，劳动关系以及关于劳动的观念也随着发生着变化。这种变化集中反映在具有雇佣性质的劳动关系得到法律的确认，在意识形态上也不再将社会主义的劳动关系同雇佣关系完全对立起来。1979年颁布的《中外合资经营企业法》第6条第4款规定：“合营企业职工的雇佣、解雇，依法由合营各方的协议、合同规定。”1980年国务院公布的《中外合资经营企业劳动管理规定》第2条规定：“合营企业职工的雇佣，解雇和辞职，生产和工作任务，工资和奖惩，工作时间和假期，劳动保险和生活福利，劳动保护，劳动纪律等事项，通过订立劳动合同加以规定。”外资企业的劳动关系完全不同于国有企业的劳动关系，具有了雇佣关系和民事合同的属性。1981年，国务院的《关于城镇非农业个体经济若干政策性规定》规定个体经营户必要时，可以请帮手或招学徒，请帮手、带学徒，应订立合同，规定双方的权利、义务、期限和报酬等。1988年国务院颁布的《私营企业暂行条例》第27条规定，私营企业与员工应“按照平等自愿、协商一致的原则以书面形式签订劳动合同，确定双方的权利，义务”。雇佣性质的劳动关系在个体经济和私营企业中得以确认。1986年国务院了《国营企业实行劳动合同制暂行规定》，虽然国有企业的劳动合同还不能等同于雇佣关系，仍保留着计划体制下劳动关系的色彩，但是其民事合同的属性已经得到凸现。例如，该条例第?条规定，企业与工人签订劳动合同时，应“坚持平等自愿和协商一致的原则”。1994年八届全国人大常委会通过了《中华人民共和国劳动法》，该法第三章专门规定了劳动合同，并且第一次在法律上规定了劳动者有解除合同的权利(第31条)，劳动不再是劳动者的一项法定义务；正在审议中的《中华人民共和国劳动合同法》以特别法的形式对劳动合同的订立，履行、变更、解除与终止等作了更为详尽的规定。不仅如此，该法还将国家机关、事业单位、社会团体与劳动者之间的关系也纳入劳动合同法的调整范围(第3条)，突破了国家机关、事业单位、社会团体的人事关系不是劳动合同关系的固有观念，具有民事合同性质的劳动合同已经成为构建我国劳动关系的基础。

与此同时，在司法实践中，劳动争议纠纷的解决也逐步被纳人民事审判的轨道。依据1982年的《企业职工奖惩条例》规定，企业对职工作出行政处分后，如果受处分的职工不服，可以向上级领导机关提出书面申诉(第11条)，但没有关于司法救济的规定。1986年《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第31条规定：“劳动合同双方发生劳动争议时，……协商无效的，可以向当地劳动争议仲裁委员会申诉，由劳动争议仲裁委员会仲裁；对仲裁不服的，可以向各地人民法院起诉”，确立了劳动争议的司法救济方式。1986年11月，最高人民法院在《关于执行本文为全文原貌　未安装pDF浏览器下载安装　原版全文实行劳动合同制暂行规定>和的有关问题的批复》中指示劳动合同纠纷案件由经济庭审理，适用民事诉讼法的规定：1993年10月，最高法院在《关于劳动争议案件受理问题的通知》中明确指出，劳动争议案件由民事审判庭受理，完全将劳动纠纷的解决纳入了民事救济的法律轨道。

上述说明，尽管劳动合同的法律调整形式上仍采取单独立法，已经颁行的《合同法》和正在编纂的民法典，均无关于劳动合同或雇佣合同的规定，但是伴随着我国社会经济体制的变革，劳动关系已经呈现出回复其民事关系属性的趋势，基于劳动关系本身所具有的民事性质，民法的原则和制度尤其是债与合同制度，对于劳动关系的调整有了用武之地。民法对劳动关系的调整主要是债和合同制度，劳动合同的双方应遵守民法平等自愿以及诚信的原则，订立劳动合同，并适用要约与承诺的缔约规则，劳动合同是否成立?劳动合同的效力如何?有效还是无效?效力待定还是可撤销?应依据法律行为和合同的规范来判定；无论是劳动者在企业的组织下完成劳动任务，还是雇主依约向劳动者支付工资，都具有给付的法律属性，本质上属于债的范畴，劳动者或雇主违反合同，应依据合同的约定和民法的规定承担违约责任，如果雇主没有提供必要的劳动安全保障措施，导致工伤事故，造成劳动者的损害，应承担赔偿责任，工伤事故的赔偿责任本质上属于侵权责任。此外，民法的自然人，法人、消灭时效等制度，对于劳动合同关系业具有适用性。劳动者一方属于自然人，劳动者是否年满16周岁，应依据民法的规定确定；劳动者是否具有签订劳动合同的缔约能力，也应依据民法关于行为能力的规定；雇主一方多属于法人，雇主是否依法成立，应依据民法关于法人的规定来判定。

必须指出的是：第一，我国改革开放以来劳动法的发展，与世界各国一样，已经成为一个独立的法部门。但是，作为独立部门的劳动法，与传统的民法部门的不同，主要是劳动保障制度的确立，这些制度主要包括工资制度、劳动时间和休假制度、劳动安全保障制度、女职工保护制度、劳动保险制度以及集体合同制度等，这些制度的法律规范具有强行性，与作为调整劳动合同关系的基础性的民法规范具有不同的意义。民法调整基本层面的劳动关系，劳动保障法强制性地介入劳动关系，它们共同发挥着调整劳动关系的作用。第二，从立法形式上看，我国民法并无直接关于劳动合同的规定，劳动合同的特别规范主要存在于1994年的《劳动法》和正在审议的《劳动合同法》，1999年通过的《合同法》在起草阶段曾经规定了“雇佣合同”，后来正式通过时删去了雇佣合同的内容，正在编纂的民法典中也没有规定雇佣合同的迹象。因此，我们说劳动关系的调整回归民法，与婚姻家庭法重新纳入民法体系的回归不同，劳动关系调整的同归在于劳动关系被重新纳入民法的调整轨道，这属于另一种形式的回归。

三、土地财产关系调整的回归

地是一种财产，而且是社会财富之母，具有社会的、政治的、经济的乃至军事的重要意义，历来备受统治阶级的关注，土地法也阅此成为任何时候和任何社会法律体系中的重要部门。土地关系基本上可以分为两种类型：一是以管理土地为内容、以保护土地和有效利用土地为目的而形成的土地关系，主要由行政法调整，可称之为土地管理法；二是基于土地的归属和利用而形成的土地关系，属于平等主体之间的财产关系，由民法调整，称之为物权法。在物权体系中，多数物权与土地财产关系有关。以我国民国时期的物权体系为例，我国民国时期的民法典规定的物权类型有所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权、质权和留置权以及占有制度，这些物权根据其与土地的关系大体可分为四种类型：一是直接规范土地财产关系的，包括地上权、地役权和永佃权；二是规范不动产关系的，包括典权和抵押权，二者的客体为不动产，土地是最为重要的不动产，其他不动产均得依附土地才能成立，因此这部分物权也与土地关系密切；三是既规范不动产又规范动产，包括所有权和占有制度，土地的占有与所有权是其重要的内容，因而也与土地关系密切；四是与十地没有关系的，包括质权和留置权，前者的客体是动产和一定的财产权利，后者的客体是动产。可见，物权法主要是调整土地财产关系的，如果将土地财产关系从民法中剥离出来，物权的种类就所剩无几。前苏联以及我国的情形就是如此。

在前苏联，根据列宁关于土地国有化的理论，全俄苏维埃第二次代表大会于1917年11月8日通过了《土地法令》，废除了土地的私有制，一切土地成了全民的财产并无偿地交给劳动者使用①。之后，苏联又通过了《土地社会化法令》(1918)和《废除城市不动产私有权》(1918)等法令。在这些土地法令的基础上，1922年颁布了《苏俄土地法典》。此后，还通过了《土地使用和土地规划通则》、《城市土地使用条例》、《关于禁止出租农业用地》等法律。由此构建了苏俄的土地法，从而也确立了苏联的土地法与民法分立的立法格局。

苏俄体制下的土地制度有两个基本特点：一是土地只能归国家所有，国家禁止任何组织或个人拥有土地，国家控制了所有的土地资源；二是土地使用的非商品化，禁止买卖、抵押，租赁等形式的土地利用，组织或公民个人需要使用土地，只能依照法定的程序向国家提出申请，由国家无偿拨付给组织或者公民个人使用②。基于上述两点，在立法上，除了土地所有权及其保护可以由民法规定外，有关土地的利用与土地的管理一起被纳入土地管理法(属于行政法)的范围。因此，在前苏联的法律体系里，关于土地管理的法律相对发达，而民法物权的内容则日渐消弱。1922年颁布的《苏俄民法典》虽然仍采用了物权的概念，设物权一编，但是只规定了所有权、建筑权(即建设用地使用权)和抵押权，之后1948年苏联颁布了《关于公民购买和建筑个人住宅的权利》法令，废除了建筑权的规定，抵押权则被看作是债的担保而附属于债，于是在物权的民法中，“物权的概念主要是对所有权而言”③。因此，到了1961年《苏联及各加盟共和国民事立法纲要》和1964年的《苏俄民法典》只规定了所有权，没有规定其他的物权，而且也不再采用物权的概念。

新中国成立后，我国土地制度的构建基本上事沿袭前苏联的体制，所不同的是我国土地公有制包括国家所有和集体所有，而苏联则实行单一的国家所有。在农村，建国后的土地改革运动，消灭封建地主的土地私有制，建立了农民所有的土地私有制。紧接着，国家通过对农业的社会主义改造，引导农民走集体化道路，逐步建立起农村及城市郊区的土地集体所有制，消灭了农民所有的土地私有制。1962年8月，中共八届十中全会通过的《农村人民公社条例草案》第10条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。”在城市，通过建国初期对敌伪财产的没收，社会主义改造时期对资本主义工商业和私有房屋的改造，逐步实现城镇土地的国家所有。1982年《宪法》最终确认了上述两种土地公有制。《宪法》第10条第1款规定“城市的土地属于国家所有”，本文为全文原貌　未安装pDF浏览器下载安装　原版全文第2款规定“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅墓地，自留地、自留山，也属于集体所有”，除了国家所有就是集体所有，土地私有已经不复存在。在土地公有制基础上，我国也与前苏联一样，否定土地的任何商品化利用。1982年《宪法》第10条第3款明文规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。”1986年的《民法通则》第80条第3款也规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他方式非法转让。”一切商品化的土地利用，均属于违法行为。

在这种非商品化的土地公有制基础上，一方面是物权类型变得十分单一，除了所有权外，传统民法上的其他物权失去了存在的基础。首先，集体土地采取集体所有、集体经营的经营方式，类似于永佃权关系的土地所有与种植经营分属不同主体的财产关系已不再存在。其次，虽然客观上存在着企事业单位和公民使用国有土地和集体土地的情况，但这种使用不足以构成一种类似于地上权的物权关系。其三，由于禁止土地的商品性利用，因此单纯的土地或土地使用权益的出典和抵押均属不法，传统的典权和抵押权只能存在于房屋之上，而不能存在于土地之上①，尽管房屋并不能脱离土地而抵押和出典。但另一方面，客观上存在的企事业单位和公民个人使用国有或集体土地的情形，在法律上完全纳入行政管理的轨道，企事业单位使用的国有土地是按照行政划拨的程序而获得的；公民使用公有的土地，包括农村社员使用宅基地，也被纳入行政管理的范围。

上述表明，基于土地的公有制和对土也商品化利用的否定，民法对于土地关系的调整，除了确认和保护土地的国家所有权和集体所有权外，别无意义；土地关系的调整主要被纳入了行政的轨道。因此，在较长的时间里，我国民法学理论也是只讲所有权，而不讲物权。

改革开放以来，随着经济体制改革的深入尤其是土地制度改革的发展，土地也逐渐走向市场，土地的商品化利用逐渐得到确认，土地关系也随之发生了变化，上地的利用关系逐渐脱离行政管理的轨道，而呈现出回归民法的发展趋势。土地制度的改革首先从农村开始。发端于安徽农村的联产承包经营责任制打破了农村土地集体所有集体经营的旧的经营方式，一纸承包合同创立了集体土地集体所有，社员承包经营的新的经营方式。农村改革的这一伟大实践得到了法律的确认和保护，《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”1986年通过的《土地管理法》第12条也对农村土地承包关系和土地承包经营权作了规定。2002年通过的《农村土地承包法》对土地承包关系做了比较全面的规定。上述法律规定的一个其本特点是将土地承包关系作为物权关系来调整，土地承包经营权具有物权的基本特征，是一种新型的物权，也得到民法学界的普遍认同。

民法典土地确权的规定篇2

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

民法典土地确权的规定篇3

法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。

但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。

我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。

无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡发展规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了金融危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。

这些反对意见或可归结为，既然农村土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。

民法典土地确权的规定篇4

至今日,土地早已进入法律的视野,土地的所有和利用成为各国民法物权关注的重点。所有权绝对原则下,“土地所有权之范围,上达天空,下至黄泉,几无限制”。然人类生活极为复杂,彼此于生活上时有联系,若独唱所有权绝对必使人陷于孤岛鲁滨逊之孤独境地。人类须臾不能或缺者,如阳光、空气、海岸、流水等,标界分割为事实之不能,“但各所有人如仅注重自己之权利,而不顾他人之权利之需求时,必将导致相互利害之冲突,不仅使不动产均不能物尽其用,更有害于社会利益。”有鉴于此,法律一方面规定了役权制度,通过双方约定设定役权,使不动产所有人和使用人各取所需,物尽其用。另一方面,法律也限制土地所有人和使用人的权利,使其负有法定的义务,即在土地相邻关系中负担的最低限度义务。

二、土地相邻关系的概念与性质

土地相邻关系为相邻关系的一部分,关于相邻关系的概念,我国台湾学者有以下的几种观点:谢在全认为,“相邻关系者,简言之,乃法律为调和相邻不动产之利用,而就其所有人间所定之权利义务关系”;王泽鉴认为,“不动产所有人依法律规定使用邻地,为必要的通行,或安装管线等,邻地所有人有容忍的义务,此在性质上系所有权的限制,基于法律的规定而发生,非独立的权利,得对抗第三人,不以登记为必要”,与史尚宽先生同。归纳台湾学者上述观点可认为,相邻关系发生在相邻的不动产之间,是对所有权的一种限制,相应地对他方当事人而言,是所有权的扩张,故有学者称之为“所有权扩张说”,此为现之通说。我国大陆学者有关相邻关系的定义有以下几种观点:“相邻关系是指相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行驶所有权或使用权时,因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系”,“相邻关系依存于相邻不动产的所有权关系或使用关系,其实质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制”。可见,我国大陆学者的观点与台湾学者的观点大体相同。

土地相邻关系是相邻关系的一个重要部分,是指法律为调和相邻土地的利用,土地所有人或使用人在行使所有权或使用权的时候,相互间发生的权利义务关系。一般认为,土地相邻关系与地役权有以下区别:

第一,两者法律性质不同。土地相邻关系的规定旨在界定所有权的范围,虽对原土地所有权进行了扩张或限制,但仍然是所有权制度的一部分,而并不构成新的、独立的物权;而地役权则是一种用益物权,是一种典型的物权类型。

第二,两者产生的原因不同。土地相邻关系是所有权内容的延伸或限制,这种延伸或限制是由法律直接规定的;地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生,地役权作为财产权,亦可因继承取得,另外在“兼具继续及表见的要件”下,地役权还可依时效而取得。

第三,土地相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。土地相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节,它并没有超越所有权的范围,至多是所有权的扩张;而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节,主要依当事人间的意思表示而成立,对于相邻关系具有弥补其不足的作用。

第四,土地相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。土地相邻关系中,相邻权由法律直接规定,除非权利人行使权利给邻人造成损失,相邻权人行使权利是无偿的;地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴,双方可在契约中自由约定。另外,地役权的存续期间,也可任由当事人约定,并得设定永久地役权;而土地相邻关系的存续期间是法定的。

第五,因土地相邻关系系由法定,所以其成立与对抗第三人,无需登记便可当然发生;而地役权作为物权之一种,应以登记为必要,否则仅具债权效力。

三、土地相邻关系的民法调整

(一)法律的渊源:习惯的补充效力

物权法定主义为物权法的基本原则,但在相邻关上,各国都重视习惯对于法律的补充效力。在德国,“德国民法典是在德国各邦(州)法的基础上制定而成。因此在相邻关系制度上,它尊重了各邦(州)民众的长期的传统习惯,从而在具体的个别场合并存着数种规范,以资应用,首先是住民的习惯,其次是法的记录文书(法书)与国家法典,其共同构成无数固定而详细的规则。”在日本,很多现代日本学者也通过强调《日本民法典》与日本法例第2条的关系的方法,提出物权得由习惯法而创设的主张,试图以习惯法“缓冲”物权法定原则的僵硬性。在理论上具体有“物权法定无视说”、“习惯法包含说”、“习惯法物权有限承认说”及“物权法定缓和说”,这些理论对于日本司法实务产生了重要的影响,据称其实务上已承认了习惯法所逐渐承认的一些物权,如流水利用权、温泉专用权、日照权等。我国台湾“民法”也重视习惯在相邻关系中的调整作用,台湾“民法”第1条:“民事,法律所未规定者,依习惯;无习惯者,依法理。”第2条:“民事所适用之习惯,以不背于公共秩序或善良风俗者为限。”在物权编的第二节“不动产所有权”中更有许多关于习惯作为法律渊源的规定。我国大陆的《民法通则》第6条和第7条只认可国家政策和经济计划为民法的补充渊源,并没有认可习惯作为民法的补充法律渊源。在唯一的一条关于相邻关系的《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”也只规定了相邻关系的处理原则,没有承认习惯的民法补充渊源。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(试行)(下称《民法通则意见》)第96条、第103条也没有规定习惯的补充渊源效力,严格遵循了物权法定原则。然而,如前所述,严格的物权法定原则会僵化物权的发展,尤其在相邻关系上,明确习惯的补充效力有利于纠纷的处理和尊重既存的社会秩序。

(二)物权和债权的调整方法

物权的调整方法指通过赋予当事人某种物上权利(所有权或使用权的扩张),或对当事人的物上权利进行限制(所有权或使用权的限制),以当事人物权的享有、丧失调节物之利用关系。债权的调整方法指通过一方当事人为另一方当事人以特定之给付(如价金或补偿金的给付),平衡双方当事人的利益,调整双方利益的冲突。

土地相邻关系中,首先运用物权的调整方法达到相邻各方利益的平衡。其一,相邻权。土地相邻关系中,赋予一方利用另一方土地的权利,为典型的物权调整方法,如袋地通行权、营缮之邻地利用权、邻地之入内樵牧权等。台湾“民法”采纳德国民法典的体例,在“不动产所有权”一节规定了相邻关系,认为相邻权实质为不动产相邻而产生的所有权的延伸,反观之则为法定的对所有权的限制。但是有学者认为,相邻权不足以涵盖相邻关系产生的权利义务关系,应将“相邻”理解为“毗邻和临近以及通过某种媒介而产生相邻这三种含义。所谓媒介是指流水、空气等。”非邻接的不动产之间亦可以产生通风、采光、邻地之入内樵牧等关系。其二,物上请求权。是指当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时,物权人为了排除或预防妨害,请求对方为一定或不为一定行为的权利。主要包括物的返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权。在土地相邻关系中,一方的利用行为可能损害另一方土地的利益,另一方基于所有权或使用权请求对方排除妨害,或请求妨害的预防。可见,物上请求权当然适用于土地相邻关系。

土地相邻关系中,债权的调整方法突出表现在补偿金制度上。“相邻关系中,本于民法对等正义的基本观念,法律往往设立补偿制度,以填补相邻关系中一方不动产所有权或利用权受限制而受到的损害,借以实现双方当事人利益关系之平衡。”各国相邻关系制度中的“补偿金”一般认为有两类,即对价性质的补偿金条款与补偿性质的补偿金条款。对价性质的补偿金,不以损害发生为必要,如台湾“民法”第786条规定:“土地所有人,非通过他人之土地,不能安设电线、水管、煤气管、或其它筒管,或虽能安设而需费过钜者,得通过他人土地之上下而安设之。但应择其损害最少之处所及方法为之。并应支付偿金。”此处所称的补偿金即为对价性质的补偿金。以此相对的是补偿性质的补偿金,以实际损害的发生为必要,如台湾“民法”第785条:“水流地所有人,有设堰之必要者,得使其堰附着于对岸。但对于因此所生之损害,应支付偿金。”我国大陆《民法通则》第83条:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”规定了补偿性质的补偿金。《民法通则意见》仅就“赔偿损失”有所规定,也没有规定对价性质的补偿金制度。

(三)共有关系的调整

土地之间绵延不断,标记界至明确各自所有权的界限实属当然。然而同时产生了分界墙、分界沟、分界树的归属和使用关系。《法国民法典》、《德国民法典》都有规定,一般包括疆界划分、疆界标志的设置、分界墙、分界沟、分界树的归属和利用等问题,并普遍适用共有规则处理相邻关系(《法国民法典》第646条、第653~670条,《德国民法典》第919~923条)。但台湾“民法”中没有疆界划分的规定,此为立法的一缺憾。我国大陆的《民法通则》和《民法通则意见》也没有相关的规定。

四、台湾和大陆民法相邻关系种类和体系的比较

(一)台湾“民法”的相邻关系的种类和体系

台湾“民法”在物权编的“不动产所有权”节规定了相邻关系(第774条~第800条)其体系如下:

1·邻地损害之防免。(1)经营工业及行使其他权利之损害防免(第774条);(2)气响侵入之禁止(第793条);(3)邻地地基动摇或危害之防免(第794条);(4)工作物危险之防免(第795条)。

2·关于水之相邻关系。(1)用水关系(第781条,775条第二项,第782条;第783条);(2)排水关系(第775条第二项,第778条,第777条,第779条);(3)水流之变更与设堰(第784条,第775条第二项,第785条)。3·邻地使用。(1)线管安设(786);(2)通行关系(第787条、第788条、第789条);(3)营缮之邻地利用(第792条);(4)邻地之入内樵牧(第790条);(5)遗失物寻查取回之容许(第791第一项)。

4·越界之相邻关系。(1)建筑之越界(第796条);(2)竹木枝根之越界(第797条);(3)果实之越界(第798条)(参照谢在全著:《民法物权》(上),第171~204页,中国政法大学出版社1999年版。)

(二)我国大陆《民法通则》及《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(简称《民法通则意见》)具体规定的土地相邻关系体系:

1·邻地损害之防免。(1)工作物危险之防免(《民法通则意见》第103条前段);(2)竹木枝根越界危险之防免(《民法通则意见》第103条后段)。

2·关于水之相邻关系。(1)用水关系(《民法通则意见》第98条);(2)排水关系(《民法通则意见》第99条)。

3·邻地使用。(1)营缮之邻地利用(《民法通则意见》第97条);(2)通行关系(《民法通则意见》第100条)。

4·越界之相邻关系。(1)竹木枝根之越界(《民法通则意见》第103条)。

另外:《民法通则》第83条关于相邻截水、排水、通行、通风、采光关系原则性的规定,不具有可操作性。

(三)台湾“民法”和大陆民法相邻关系种类和体系的比较

分析上述表格,比较台湾“民法”和大陆民法的相邻关系的规定,可以看到,我国大陆的《民法通则》和《民法通则意见》就相邻关系的规定上相对较为粗陋,其中表现在以下几个方面:

其一,种类太少。许多现实存在的相邻关系没有纳入法律规范的范围。如没有规定“经营工业及行使其他权利之损害防免”、“气响侵入之禁止”、“水流之变更与设堰”、“线管安设”等相邻关系。这些在生活上甚为重要的相邻关系,一旦发生纠纷,法律处于空白的状态,无法可依。

其二,立法过于原则化,缺乏操作性。如《民法通则》的第83条只就相邻截水、排水、通行、通风、采光关系的种类作了规定,既没有规定行为模式,也没有规定法律后果,不具备法律规范的基本要素,不是完整的法律规范,在裁判上也难以得到适用。

其三,体系混乱。如《民法通则意见》第103条既有“邻地损害之防免”,又有“竹木枝根之越界”的规定,因为邻地损害之防免与竹木根枝之越界有不同的法律后果,而《民法通则意见》第103条却将两者规定在一起,法律后果只能作出笼统的规定。本条就“竹木枝根之越界”相邻关系上,对于越界之竹木枝根的刈除也没有细作规定。

五、民法典的立法思路

通过对台湾“民法”与大陆民法土地相邻关系的分析,我国制定民法典时要注意处理好以下几个方面的关系:

1·在法律的渊源方面,要注重习惯的调整作用。我国现行的《民法通则》第83条规定:“动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”确立了处理相邻关系的基本原则,但是并没有明确把尊重历史和习惯作为处理相邻关系的一项原则。虽然大多数学者都把尊重历史和习惯视为是处理相邻关系当然的基本原则,但是缺乏法律的明文规定。建议在我国的民法典中借鉴台湾“民法”的立法方式,在相邻关系中规定习惯作为法律的补充渊源。

2·在土地相邻关系种类和体系上,《民法通则》及《民法通则意见》规定的种类太少,不能涵盖土地相邻关系种类,一些重要的土地相邻关系都没有作出规定,如“气响侵入之禁止”、“线管安设”等,应在现行种类的基础上,参考台湾“民法”现行的种类和体系,确立我国民法典中土地相邻关系的种类。另外,针对我国《民法通则意见》就土地相邻关系的体系混乱的缺憾,应该借鉴台湾“民法”的土地相邻关系立法体系,厘清各种类别的关系,使法典科学化。

3·注重共有关系调整,增设疆界划分、疆界标志的设置、分界墙、分界沟、分界树的归属和利用等问题,并普遍适用共有规则处理相邻关系。

民法典土地确权的规定篇5

关键词：典权小产权房物权法法教义学

1.《物权法》在用益物权上的设计

《物权法》是我国迄今为止修订时间最长、争议最大、修改草案最多的一部法律，整整十年时间，无数的专家学者为此倾注。每一部法律必定反映其时代的局限性，《物权法》也不例外。现行的《物权法》，可谓是理论研究与实务界所能达到的阶段性成果的总结；而其中留有的遗憾，其中的立法“逃逸”现象甚至立法空白，则是学者不可推卸的责任，“立法论上的研究任务远未终结，不能因《物权法》的出台而谢幕，而要在暂停处重启。”1

中国历来奉行最为严格的土地管理制度，土地的所有权之存在两种形态，即国家所有和集体所有，从立法者之本意而言，中国是不存在私人的土地所有权的。仅这一点，就让《物权法》成为一部“公私兼涉”的物权法，并且以用益物权（而不是所有权）为主轴，担保物权尤其是抵押权以“权利”抵押为常态。2限于篇幅，笔者在此仅针对《物权法》之用益物权部分进行审查。

正如前文所述，我国的物权法是以用益物权而不是所有权为主轴的，因此，在相关的权利的设置上，就不能仅仅参照大陆法系的立法例，在承认土地私有的国家――其用益物权的性质――与不承认土地私有的国家相同的制度设计，会有截然不同的效果。质言之，他国立法例之用益物权设立，乃两方私主体之意思自治为常态，而我国用益物权之设立，则以私主体与公主体为交易双发的常态。而私主体之间用益物权的设立受到极大的限制，尤其是针对农村土地，几乎不可行。虽有高富平老师自信的宣称“中国的月亮才是外国的太阳”，“我们正在努力使我们的月亮发出象太阳一样的光芒”。我们的土地利用不是传统的“土地所有权（太阳）―土地他项权（光芒）”，而应为“土地所有权（太阳）―土地使用权（月亮）―土地他项权（光芒）”。3但如果期待“月亮发出像太阳一样的光芒”，适用于以“太阳”为主轴的制度必然要针对“月亮”的性质而有所改变，否则不仅用益物权本身之效用会大大缩减，相牵连的以用益物权为基础的担保物权也会受其束缚，而无法发挥其在市场经济中越来越重要的作用。

由于物权法历来坚持物权法定主义的立法模式，虽然在近代有所缓和，但物权本身必须类型化的要旨是为所有学者所认同与坚持的。然而纵观物权法，在使用权之上，几乎没有相对应的土地他项权的存在，或者准确的说，是没有相对应的土地“他项用益物权”的存在，虽然也可设立租赁权，但无论租赁权如何“物权化”4，依然无法以其债权的性质与用益物权的物权性同日而语。也就是说，物权的可转让性是受到极大的限制的。“物权是一种‘产权’，乃调整资源使用权利分配的权利形式，由法律加以涉及及分类，以物上请求权即侵权行为损害赔偿请求权加以保护，建立平和的物权秩序，并使物权具有可移转性，以促进资源的有效使用，作为自由权利的基础。”5如果无法实现物权的可转让性，物权的权能就会被架空，也就丧失了自由权利的基础。

2.“小产权房”引发的冲突

小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。6前国家建设部（现改为住房和城乡建设部）表示，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子俗称“小产权房”。7近年来随着城市里房价飙升，小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期，有关小产权房的争论也越来越多。

探究“立法者”或者准确的说是政府的意图，不难发现，“限制农民向城镇居民转让其私有房屋和限制农村集体开发小产权房，其根源在于我国土地利用制度的城乡二元结构，即集体土地的用途是限定的，原则上只能农用。而限制集体土地农用的目的，在于保护耕地和保障占全国人口绝大多数的农民的基本生活，进而保证社会稳定。”8对于农村土地流转的限制性规定以保护农民利益的名义对农民的产权自由和物权权能的行使施加禁锢，尤其是在“维持农村土地制度的城乡二元结构到目前农村城镇化、城乡一体化战略的演变，使得讨论农村土地利用制度问题的逻辑起点发生了根本变化”的情形下，“将目前农村土地利用中出现的问题放到这一社会变迁的大背景”下加以思考，成为了必然的选择。9出现“小产权房”的原因，已经有许多学者从各种角度加以阐明。原因可谓是多方面的，因该问题并非本文的重点，限于篇幅，不对各方面原因一一讨论。针对本文要旨，仅就交易双方的主体供求问题加以分析。

一方面，我们希望打破旧时封建社会对农民人身的压迫，不至于让农民被迫束缚于土地之上；另一方面，我们也必须考虑到，对于绝大多数农民而言，土地，就是他们最大的资本，最后的谋生手段以及最后的生存保障。但两者如何同时做到，是否可以同时做到，不仅仅是一个法律问题。对于供应方的农民而言，虽有一方土地（土地承包经营权）一处房宅（建设用地使用权和房屋所有权），但也仅仅限于此，虽然对于城市居民而言，有一处房宅即巨大的资本，但是成为资本的前提是能够进入或者间接进入市场的流通，否则，连交换、流通这一商品的最基本属性都不具备，何谈价值？要言之，即农民并不具有流通的资本，而且，几乎也没有其他途径获得。纵使当代农民的生活处境有所好转，国家大力补贴，各种政策倾斜，但是想要通过农业致富，而且是大规模的农业致富，还太过遥远。于是对于急需流动资金的农民而言，只能铤而走险。

另一方面，我们也应该看到，相关法律制度的混乱，亦是“小产权房”问题屡禁不止难以杜绝的原因之一。“制度上不会有缝隙，凡有缝隙的地方就会有各色习惯做法填补上去。足见创设制度时精益求精的必要性。”10笔者也曾认为，但凡改革，必然会受到极大的阻力，此乃改革之所以称为“改革”的原因。但改革之试点，要从天子脚下开始，也许太过困难。这也就是为什么北京的“画家村”案几乎不存在颠覆性判决的悬念。政府是相关“禁令”的颁布者，要求其做出自相矛盾的决定，想法过于天真。也许通过深圳或者是一些远离皇城脚下，却有改革需求的地区，率先突破相关规定，并加以推广，最后再通过法律加以确定这一思路更为可行。但这终究是一种“先违法后改法”的路径，不是对问题的正面回应。“法学绝不像一些人可能认为的那样，在立法的后面跛足跟进，而往往毋宁是走在立法的前面。”11

3.典权制度的优劣

如笔者在第一部分所述，所有权相较于用益物权的不同之处有二：一是时间是否有期限，即用益物权是有期限的，而所有权的享有除非权利客体的灭失，基本上可看做是永续的，当用益物权的期限届满所有权可回复其圆满状态，在此意义上，才有了设立用益物权的可能性。二是支配力的大小，用益物权人对物权客体的支配力是有限的，即不享有对物权客体的终极处分权，在此意义上，才有了设定用益物权的可行性。由此观之我国的用益物权，要充分发挥物权主体对物权可转移性的效用，路径有二：一是拓宽设立用益物权的客体，我国物权法设定的四项用益物权，基本上是局限于土地这一不动产，而在不承认土地私人所有的前提下，只有扩大设立用益物权的对象，把房屋等（私人享有房屋的所有权）不动产纳入其中，才能真正发挥物的效能。于此相适应的，基于物权法定主义，还要构建一种可以在除土地以外的不动产上设立的用益物权的物权种类。二是对于期限上的设置，即后手的权利期限以前手的权利期限为限，且后手的权利性质要弱于前手的权利性质。

对此，有学者提出以地上权为枢纽构建宅基地上权利群的构想，“在土地所有权之外建构一般的使用权充当交易基础，并借此实现土地的分散利用，然后在此使用权之上再发展用益物权如地上权等。但《物权法》并无地上权的规定，所以这里引出又一个大问题――未来《物权法》修订时是否有必要专辟一章规定地上权，以及基地使用权体系将因此发生什么样的改变。”

其一，典权制度是我国的本土化制度，在台湾“民法典”中一直有其独特的一席之地。大体上可认为能与“舶来品”的大陆物权法体系中的用益物权相容，在台湾“民法典”中，典权制度的兴盛及式微本身就为法教义学的研究提供了最为珍贵的素材。

其二，典权制度恰好能填补我国地上权的缺位，典权本身的特性与我国以用益物权为主轴的物权体系之特性在某种程度上而言，是一种相互补充利用相互完善的互惠作用。相较于构建宅基地上权利群的构想的“大变动”而言，典权制度纳入物权法的立法例中，笔者更倾向于称之为一种“回归”，于物权法体系中有天然的相容性。这样一种回归，是对典权制度的重新认识重新利用，也是发挥“土地使用权（月亮）―土地他项权（光芒）”的效用的关键。

我国10月22日送交十届人大第12次会议二审的《物权法》草案中，关于典权的规定共计15条，基本是参照台湾民法典权制订的。对典权设立的要件、出典人和典权人的权利义务、典物的转典、出租、回赎等问题都做了详尽规定。但与台湾民法典不同的是，草案中的典权标的物仅限于住房及其附属设施而非“他人之不动产”。草案191条规定：“典权人对出典的住房及其附属设施享有占有、使用和收益的权利。编撰理由是：我国大陆由于实行土地公有，因而土地不能成为出典的标的物。其次，草案规定典权最长期限为20年，“当事人约定超过二十年的，超过部分无效”。而台湾地区民法则规定为30年。梁慧星教授认为，典权本质上是对不动产所有权的限制，其效力很强，期限太长，不利于对出典人利益的保护；期限太短，则不利于典权人对标的物的使用收益，20年是一个比较合理的期限。再者，明确赋予转让典物时，典权人享有优先购买权，能够有效保护典权人对典物的权利。所谓优先购买权，即出典人在与第三人订立买卖契约之前，应预先通知典权人。如果出典人不为通知，径与第三人订立买卖契约，致使典权人失去优先购买机会的，典权人可以出典人违反通知义务为由请求损害赔偿，但不得主张出典人与第三人买卖典物的行为无效。因为通说认为，典权人的优先购买权仅有债权的效力，不能对抗第三人。对此三点，笔者均有不同看法。第一，典权的客体，不应局限于房屋，否则无法真正发挥土地使用权的效能。第二，典权最长期限究竟为20年还是30年，得依设定典权的基础权利的性质决定，30年相较于建设用地使用权的40年或50年的期限而言，的确很长，但若相较于所有权的永续性而言，似乎30年也是一个可以接受的范畴。即最长典期一定要有规定，但规定应视不同典权客体的性质而定。第三，典权人的优先权，笔者倾向于赋予其物权效力，正如前文对典权的定性，典权的物权性远远强于房屋租赁权，那么典权派生出的优先权其物权性或者说对世性必然要强于租赁权的优先权。至于究竟赋予其优先权多大的效力，有待实证论证，但应以强于租赁权之优先权为最低底线。

4.典权回归《物权法》的可能性和必要性

事实上，典权之特性并非现有其他法律制度可替代，典型担保物权中的抵押权、质权和留置权，尤其是质权和留置权，是不允许担保权人使用和收益的，典型担保之保障债权实现的目的性明确。对于非典型担保的让与担保与所有权保留制度，暂且不论在我国不承认物权行为无因性的前提下是否可以妥善构造，这两种制度中债务人让与物的取回以及保留买主最终获得物的所有权都具有一种指向明确的常态归属。但典权却有其特殊性，究竟是出典人赎回典物为常态，还是典权人获得典物之所有权为常态，不宜妄下论断。但典权的具体制度设计，笔者认为台湾民法典物权编，大体上可以直接适用，只需要针对我国以用益物权为主轴的物权制度加以适当完善，大体上能够实现体系上的周延。无论是对于出典人的赎回权、找贴权，还是对于典权人的绝卖权、转典权、典权让与，以及典权人对典物所负有的权利义务的设置，诸多问题无论是体现在法典上还是理论研究上，可谓详尽。除个别条文的各别处，需要根据立法政策加以修改，大体上可直接照搬。况且台湾民法典源于大陆，典权亦本土制度，此种借鉴哪怕是照搬，也无需顾虑法律移植过程中的“水土不服”，只是一种制度的回归。

对于典权的设定，虽有占有生效说和登记生效说并行的两种观点。但笔者认为，权利的对世性越强，其所需要的公示性就越强。租赁权尚且需要登记，典权之对世性当然强于租赁权，由此可推知，典权之设立，应采登记生效主义。但笔者也认识到其中存在的问题，对于城市住房或者建设用地使用权而言，基础权利的取得就是采登记生效主义，在此基础上设立的典权采登记生效主义，具有可操作性。笔者认为，城乡一体化的需求，必然需要登记制度的完善，且农村宅基地使用权和土地承包经营权并不是没有登记，而是其“登记”不同于城市建设用地使用权。试想，宅基地的取得，需要申请――审核――批准多道程序，怎么可能没有“登记”，只因在之前的制度框架内，其不具有流转性的属性使登记显得多余。但并不是说“登记”制度的不可行。因此，沿用“我国采取最严格的土地管理制度”，那么，采取最严格的登记生效主义来设立典权，不仅有必要性同时也具有可行性。

另一方面，虽然笔者欲通过典权制度在解决“小产权房”问题的优越性来论述典权回归物权法的必要性，但这并不意味着，典权回归物权法，仅仅是针对“小产权房”这一个问题。任何一个法律制度，尤其是上升到狭义的“法律”这个位阶的规范，必然要求其具有一定程度的普适性以及包容性。就如同，为什么严禁宅基地流转的规范只能停留在行政部门规章，而终究无法上升为法律，在一定程度上也说明了，这样一种“禁止”，更多的具有政策性的规范力，而不是法律体系内容中的当然之意。那么同样的，对这一问题的解决，也不可“矫枉过正”，而打乱了法律应有的秩序和体系。

同时，“小产权房”问题以及城乡的二元结构问题，也许本质上更多的是社会问题和经济问题。但从法律角度，笔者认为，主体的差异性仅仅体现在权利义务的设定上，即城乡二元结构在法律中的体现就是法律对城乡二元主体的区别内容设定。要彻底解决城乡二元结构的问题，至少在法律层面，要做到不以户口作为主体分类的标准，虽然这样的构想并非一蹴而就，但任何制度的设定都要为这样一个最终理想状态的达成留有余地。如果一味的在法律层面强调城乡二元结构的区分适用，只会让我们与预设的目标南辕北辙。虽然在一些立法中，诸如《城乡规划法》中看到了统筹规划的趋势，“作为维持城乡二元结构的户籍壁垒正在不断松动。‘农转非’是主流，是总趋势。但也不能认为非转农是逆潮流而动的反常现象。户籍制度的长远目标是实现迁徙自由，是彻底消除由制度划定的农与非农的户口类别。人们可以选择在城镇居住，也可以选择在农村居住。”12

对于“小产权房”问题而言，典权制度能满足双方的需求，农民即出典人，通过在宅基地或宅基地上的住房或房地一起设立典权，满足不动产融资的需要，购房者则转化为典权人，通过典权这一用益物权的设立，满足其仅次于所有权的占有使用受益的需求。对于整个用益物权体系而言，典权制度的回归，一是扩大了用益物权的客体，而是为私主体之间的物权流转提供了更大的可能性。一个典权制度，虽不能达到一整个“地上权利群”所达到的丰盈效果，但由于典权制度设置的灵活性和天然融于用益物权体系中的特殊性，可谓是通过最小的变动获得最大的效益，是一种效益最大化的路径。

注释：

1.汤文平.宅基地上私权处分的路径设计[J].北方法学，2010（6）.

2.参见张谷.公共财产和公物[J].中德私法研究，2011（7）.

3.参见高富平.从罗马法的土地分散利用体制看中国土地使用权制度设计[J].罗马法、中国法与民法法典化，2001.

4.笔者仅限于我国现有的立法体制和法律政策，在德国和法国，其租赁权的发展呈现的是另一种状态。可参见尹田.法国物权法[m].北京：法律出版社，1998.

5.王泽鉴《民法物权》第二版2012年北京大学出版社20页

6.王德山、姜晓林《小产权房问题研究》载《法学杂志》2008年第6期

7.孙荣飞.建设部：“小产权房”不能办理房产证等合法手续[n].第一财经日报，2007-6-20（C01）

8.钱明星、唐勇.农村房屋自由流转的法律障碍及出路――从“城里人买农村房首次获判有效"案谈起[J].清华法学，2009（5）.

9.同上

10.汤文平.宅基地上之权利群刍议――以农民住宅处分自由为起点[J].房地法前沿，2009（2）；

民法典土地确权的规定篇6

内容提要:物权法在中国历经引进、否定、转向、曲折，最终实现复兴，它始终没有改变沿着中华民族的民富国强的这一方向而前进。2007年在中国共产党的领导下颁布的中国《物权法》在中国特色社会主义道路的巩固、中国改革开放事业的更深层次的发展、中国人权保护事业的进步以及中国民法法典化的最终实现等方面彰显其十分重要的社会意义;同时，囿于诸多方面的原因，该法在一些内容的厘定上留有时代的烙印，带有时代的特征。中国《物权法》的颁布，预示着中国的改革开放、人权保护、民法典的制定乃至于中国特色社会主义道路的新的启程。中国《物权法》的这一积极效果与历史进步的取向是最主要的。该法中的落后规定或未作规定的事项，可以通过将来制定民法典、修改《物权法》或制定司法解释予以补充、克服和完善。

四、中国《物权法》对中国国家与社会的效果

在中国《物权法》颁布、生效之前，中国的改革开放业已走过了近30年的历程。而在这一过程中，中国的改革开放大多是在“摸着石头过河”的情形下进行的。直至2007年时，业已进行的近30年的改革开放使中国人民的面貌、社会主义中国的面貌发生了历史性变化。改革开放在政治、经济、社会建设及意识形态等方面取得重大进步、获得巨大成功的同时，对于改革开放在这些方面所取得的成果又急需以立法的形式予以厘定、巩固或加以回应、认可。www.133229.Com具体来说，对于近30年改革开放取得的成果，对公众要求平等保护国家财产、集体财产和私有财产的要求，对公有制为主体、多种所有制经济共同发展的中国社会主义基本经济制度，以及中国近30年经济发展中的效率取向等，在法律上应给出回答，即给不给法律上的地位。这一点是厘定中国社会现实状态与未来发展的关键抉择。另一方面，在国际上，西方一些国家的政治体制、民主制度对中国的影响有所渗透，中国需要回答为什么只有中国特色的社会主义民主、政治道路在中国是惟一可行的，而决然不能选择西方一些国家的民主、政治道路等重大问题。对于中国社会发展进程中的这些紧要问题，中国《物权法》尝试做出了回答。

就中国《物权法》对中国国家和社会的效果，我们可以指明如下几个方面的内容:

(一)中国《物权法》与中国特色社会主义

国家主席胡锦涛在十七大报告中指出:“改革开放以来我们取得一切成绩和进步的根本原因，归结起来就是:开辟了中国特色社会主义道路”，“高举中国特色社会主义伟大旗帜，最根本的就是要坚持这条道路”[9]。从国际共产主义运动的理论和实践来看，中国特色社会主义与此前的苏联、东欧等国家的社会主义的根本区别就在于对待私有财产的态度不同。经历过近30年改革开放以后的中国，是肯定私有财产与非公有制经济即私营经济的正当性、合法性的;而苏联、东欧等国家的社会主义则是以消灭私有财产为目标，视私有财产为“万恶之源”。正是在这一逻辑思维下，1922年的《苏俄民法典》与上世纪60年代的《苏俄民法典》、《苏联民事立法纲要》，以及《捷克斯洛伐克民法典》、《匈牙利民法典》、《蒙古民法典》等均不规定物权概念，物权法在民法典中不占有一席之地。在这一点上，如前所述，中国改革开放前历次起草的民法草案也都相同，即不规定物权概念，物权法受到严厉批判[8]44－92。

为了适应改革开放的发展，为了实行社会主义市场经济体制，尤其是为了以法律的形式确立和巩固中国特色社会主义的伟大道路，经过数年的艰苦努力，中国建成了中国特色社会主义法律体系的基本框架。而中国《物权法》是“中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律”[10]。这一颇具意味的表述，其深层次的意义系在于强调中国物权法与中国特色社会主义之间的本质联系。其背后隐含的旨趣是:中国肯定私有财产的合法性，在公有制和非公有制经济并存基础上实行社会主义市场经济。国家主席胡锦涛在十七大报告中还指出，要“毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展，坚持平等保护物权”[9]。从这一表述的字里行间，也同样可以看到以平等保护为基本原则的物权法与中国特色社会主义之间的本质联系。

总之，中国《物权法》颁布和实施五年来的效果表明，中国《物权法》事关高举中国特色社会主义的伟大旗帜，事关坚持中国特色社会主义的伟大道路，事关全面建设小康社会的伟大目标和中华民族伟大复兴历史使命的实现，对中国国家和社会所具有的效果重大，不容小觑[8]44－92。

(二)中国《物权法》着重界定财产的归属关系，以巩固改革开放的成果

基于确认和巩固改革开放30年的成果的要求，与反映人民认可的对于私有财产予以保护的价值理念，中国《物权法》着重确认和界定了各种财产的归属关系，由此以实现定分止争，明确物的归属，巩固社会主义市场经济制度下的各项财产秩序，尤其是改革开放30年以来所形成的新的社会财产关系秩序。

比如，中国《物权法》第5章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”中以25个条文的内容详细地列举规定了哪些财产属于国家所有，哪些财产属于集体所有，以及哪些财产属于私人(含自然人和法人)所有;在第6章中，将中国改革开放以来城市居民通过进行住宅的商品化改革而取得的住宅所有权赋予其名正言顺的“名分”———“业主的建筑物区分所有权”;于第3编“用益物权”中，将土地承包经营权、宅基地使用权明确规定为两种用益物权，这实际上是以法律的形式规定农民对集体所有的土地的两项最重要权利:土地承包经营权和宅基地使用权。前者是维持农民的基本生计必不可少的权利，后者则是农民安身立命之所在的权利，二者均十分重要，不可或缺。

按照中国物权法制定之初确立的立法方针，农民对自己耕作的土地尽管不能享有所有权，但物权立法应当赋予其享有相当于所有权的权利。（这是1998年4月全国人大常委会法制工作委员会在北京前门饭店召开的首次物权法专家讨论会上确定的方针。笔者参加了此次会议并在会议上积极支持这一方针。）2007年最终颁布的《物权法》实现了这一目的。该法第126条规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。这样的规定，实际上已经使农民的土地承包经营权具有了一定程度上的相当于所有权的权能。这种稳定、清晰的规定会引导农民对土地进行长期的筹划和打算(如对土地进行投入、改良土壤或兴修水利等)，从而可以改变在权利归属不确定的情形下过度开发土地或在土地上进行短期行为的现象。尤其具有价值的是，这种权利归属的确定，可以为农村社会的长期稳定奠定财产法律基础。

(三)创设具有中国特色的用益物权、担保物权规则，巩固改革开放的成果

1．土地承包经营权

中国1978年起航的经济改革是从农村实行家庭联产承包责任制开始的。此种农户耕种集体土地的行为在中国物权法颁行之前其性质比较模糊，实践中主要将它理解为民法中的一种合同行为而属于一种债权债务关系。但是，这种理解在实践中造成了农户的利益受到很大的损害。其最典型的例子就是:作为发包方的农村集体在土地承包的期限还未届满前就往往撕毁合同而将土地转包给第三人。这种做法从民法法理的角度看并无不当。因为既然发包方与农户是承包合同关系，则作为享有土地所有权的发包方将自己的土地转包给第三人也就在法理上站得住脚。但这样做的社会效果，却是使农户不愿在土地上作长期的耕作计划和打算，不愿对土地进行投入，不愿兴修水利，以及不愿改良土壤等。特别应该指出的是，它还造成了农村社会的不稳定，使农村社会的各种矛盾(如干群矛盾等)因此而凸显、紧张。

为了改变上述局面，中国《物权法》采取的对策，就是使土地承包经营权物权化，也就是将农户对集体土地的承包经营权明确规定为一种用益物权，并规定期满后该土地承包经营权自动延长(第126条第2款)。由此，农户对承包土地的权利由原先的债权性权利转变为物权性权利。此权利在法律上具有排除他人干涉的效力。通过这样的法律定位，农户对土地的权利被强化，农村经济的长期稳定发展有了财产权的保障。

2．建设用地使用权

在改革开放前，中国城市国有土地实行无偿、无期限及完全的行政划拨的使用制度。这种制度使城市土地变成一种福利性的使用制度，其结果造成了城市土地资源的闲置和浪费。20世纪90年代，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开启城镇国有土地使用制度改革的航程。这一改革的关键在于，按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权有偿出让和转让制度，改变以往城镇国有土地的无偿、无期限的使用。1994年颁布的《城市房地产管理法》和1998年修订的《土地管理法》基本确立了国有土地的有偿出让和无偿划拨两种方式。往后的实践证明，这一改革是成功的。

为了巩固这一改革的成果，中国《物权法》总结实践的经验，明确规定了建设用地使用权制度(第12章)。按照这一制度的目的，以划拨方式设立建设用地使用权受到严格限制，而在较大范围内国家采取以有偿出让的方式设定建设用地使用权。而这种有偿出让方式，就是作为出让人的国家将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向作为出让人的国家支付一定的出让金。其主要方式包括:拍卖、招标和协议等。究其实质，它是作为土地所有权人的国家与建设用地使用权人之间的一种民事平等有偿交易。

3．担保物权

在中国1992年实行社会主义市场经济体制以前，无论是在完全的计划经济时期，还是在有计划的商品经济时期，中国社会总资本的循环和周转主要是通过国家来管控的。1992年以后进行的金融改革，就是将由原来的国家无偿拨款改变为通过银行发放贷款，即采取融资的方式。针对资金融通使用关系的这一变革，中国民法立法在1999年颁布的《合同法》中采取了借款合同制度。但是，《合同法》不能解决资金融资的风险问题，规避融资风险必须有赖于物权法中的担保物权制度。中国《物权法》在总结1995年《担保法》及2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的基础上，参考发达国家和地区的经验，规定了较为完善的担保物权规则(第4编)[8]95。

尤其应该指出的是，中国《物权法》规定的担保物权规则具有中国自己的特色。比如，该法关于抵押财产范围的广泛性(第180条)、建筑物抵押(第182条)、建设用地使用权抵押、关于债券质权(第223条)、基金份额质权(第226条)、存款单质权(第223条)、仓单、提单质权(第223条)、应收账款质权(第228条)，以及关于可分物的留置(第233条)等的规定，均体现了中国自己的特色，显示了中国《物权法》的制度创新。

此外，中国《物权法》也有对域外法的借鉴。这一点可以从该法规定的动产浮动抵押清晰地看出。在今日比较法上，浮动抵押(floatingcharge)是英美法中苏格兰的制度。大陆法系国家的传统中并无这一制度。这一制度的特点就是抵押物始终处于不确定状态，必须到权利人行使抵押权时，通过法院抵押权实行公告，查封、扣押、冻结抵押人全部财产，抵押物才能确定[8]102。它是为了解决中小企业、个体工商户、农业生产经营者贷款难而引进的一项崭新的抵押制度。正是因此，它具有区别于中国《物权法》颁布之前《担保法》中规定的固定抵押的特点[10]408。

(四)引进建筑物区分所有权规则，巩固住房商品化改革的成果

建筑物区分所有权是关于城市居民对自己居住的房屋享有物权法上的所有权的制度。中国《物权法》专设一章(第6章)而就该制度予以明文规定。从立法初衷来看，中国引进大陆法系与英美法系中有关建筑物区分所有权立法的成功经验，其旨趣在于巩固中国自1978年代开始的城市住宅的商品化改革的成果。

众所周知，从1949年新中国成立迄至1978年之前，中国的住宅政策和制度是一种公有化、福利型的住宅政策和制度。在传统的高度集中的计划经济体制下，它是一个以供给制为核心，以实物分配为特征的，几乎完全排斥商品经济运行机制的住房制度体系。从住房的生产、流通到分配、消费，它都有自己独特的运行机制。即国家单一投资建设住房，然后由政府单向流通到职工，并采用实物分配的形式，最后由职工无偿消费(因为房租连维修费都远远不够)。这种住宅政策和制度形成了按权力、关系、人情等分配住房的分配机制，破坏了社会主义的按劳分配原则，而且，它还加剧了住房占有中的两极分化，破坏了社会主义的公平正义原则[11]。

1978年中国开始住房政策和制度的改革，其目的就是要将此前的公有化、福利型住宅制度转变为有偿的多元主体的住宅商品化制度。经过改革，将城市(镇)居民住房的生产、交换、取得均纳入市场经济轨道，以从根本上改善居民的居住条件，满足人们日益增长的住房需求。

自1992年代起，中国开始全面推进住房制度的改革，将住房的生产、交换、取得纳入社会主义市场经济轨道。在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后，产生了对居住于同一栋建筑物上的若干单元的所有权人之间的相互关系予以规范、调整的必要。而这就需要建立建筑物区分所有权规则。从国际比较住宅法的经验来看，德国、日本、法国、瑞士等大陆法系国家与美国等英美法系国家无不以建筑物区分所有权制度来厘定城镇小区中的多层和高层建筑物按专有部分单元出售后各所有权人之间的法律关系。在这种背景下，基于巩固住宅的商品化改革的成果的需要，中国《物权法》建立起了基本上与国际社会相通的业主的建筑物区分所有权规则。

(五)中国《物权法》为中国进一步的深化改革奠定基础

国家主席胡锦涛在十七大报告中指出:“新时期最鲜明的特点是改革开放”，“改革开放是决定中国当代命运的关键抉择，是发展中国特色社会主义、实现中华民族伟大复兴的必由之路”，“只有改革开放才能发展中国、发展社会主义”[12]。在今年全国人民代表大会闭幕后的记者见面会上，温家宝总理进一步指出:改革开放是中国人民的正确抉择，如果不继续进行改革开放，则已经取得的成果将会得而复失[9]。

前文已述，中国《物权法》是关于财产的归属与物权性质的利用的法律。它已经以法律的形式确认了改革开放取得的成果，厘定了改革开放以来所产生和形成的各种新的社会财产秩序。今后的改革开放将在中国《物权法》所作的各项厘定的基础上予以展开。

应该指出的是，中国《物权法》其实在一些问题上也为进一步的改革预留了空间。特别是对一些有较大争议或社会公众还未形成基本共识的问题就仅仅做了原则、模糊的规定。这样的立法目的是，等待将来进一步的改革成功，人们形成共识后才做出明确、清晰的规定。比如，现行中国《物权法》关于集体土地所有权的主体究竟是属于乡还是村或组，其第60条的规定就很特殊、很模糊;此外，第61条关于城镇集体所有权的主体的规定也是如此。

特别值得指出的是，中国《物权法》关于农村宅基地使用权的规定，就只规定了简单的4个条文。这其中的主要因由是，中国各地区关于宅基地使用权存在不同的做法，在很多方面还未形成基本的一致做法。具体言之，有的地区在尝试进行宅基地使用权的收费的有偿使用，有的地区规定取得宅基地使用权必须进行登记，有的地区也在尝试宅基地使用权的抵押或转让。各种情形不一而足，较为复杂。由此，中国《物权法》就只能等待在这些方面的进一步的改革取得成功，社会公众形成基本共识后，再就宅基地使用权制度做出统一的清晰、明确的规定。

(六)中国《物权法》为中国的人权保障提供财产法律基础

人权是人之为人所应享有的基本权利，包括生存权、发展权及追求幸福的权利等。改革开放以来，中国的人权保护取得了有目共睹的巨大成就，社会公众享有多方面的人权权利。但是，二战结束以来包括中国在内的各国人权事业的发展表明，社会公众享有充分的人权的前提和基础是财产权。没有必要的财产权作为保障，所谓人权，将会成为一句空话。

中国《宪法》第33条第2款规定:“国家尊重和保障人权。”1949年新中国成立以来，尤其是1978年改革开放以来，中国的人权保护事业获得极大发展，人民享有的各项人权获得实现。但是，由于各种各样的原因，在中国的实际生活中，侵害人权的现象、对男女进行差别对待的现象、对残疾人加以歧视的现象等还是偶有存在。这需要我们在未来的人权保护中加以消除。另外，应该指出的是，中国今日人权保护的种类和层次还有待进一步丰富。也就是说，应该在强调保护生存权、发展权的同时，提倡和保护人民的追求幸福的权利等。

从当代世界民法发展的潮流看，21世纪的民法指向和追求的重要目标之一就是保护人权。民法关于人格权保护的规定是人权的起点和基石，它们构成人权的最根本、最基础的内容。在今天我们生活的这个地球上，由于各种各样的原因而剥夺他人的人权，使他人遭受不幸的现象还大量存在。比如，各种各样的内战、武装斗争、恐怖袭击、饥饿、贫困、政治压迫、社会的、宗教的差别歧视、灾害、环境污染等，均使相关人的生活处于悲惨的境地。21世纪是人权和人格权保护的世纪，作为权利宣言和权利宪章的包括物权法在内的民法，理当以保护人权、维护人权、尊重人权为其主旨和使命。

中国《物权法》实施五年以来的社会效果证明，物权就是人权，物权法就是人权法。中国的人权保障事业在这五年间又取得突出的进步。它具体表现为，中国社会公众的权利意识、主体意识不断增强，公众生活的幸福感和幸福指数不断提升等等。

(七)中国《物权法》为中国未来制定民法典铺平道路

民法的法典化是世界各国自近代以来出现的基本趋势。从那时起至今已有二百余年的时间。在这期间，以法国、德国、瑞士、日本等为代表的大陆法系国家大多实现了民法的法典化。不过，物极必反，器满则倾。在当代世界，出现了所谓的“法典化解构”(de－codification)的声音。但是从中国的情况来看，中国民法发展所走过的道路与西方各国不同:在中国，民法的发展不是走得过头了，而是还有很大的不足。由此，中国民法的发展不应当是解构，而是建构。这就是为什么今天中国的大多数民法学者仍然坚持着中国应当走民法法典化道路的因由之所在。

从世界各国编撰民法典的历史与经验看，无论采用法国还是德国，抑或采取新近荷兰民法典的模式编撰中国的民法典，其中一项重要内容均会涉及物权法。物权法由此成为中国编撰民法典的过程中一道绕不过去的关口。尽管在当代世界，财产的范围发生了极大的扩张和延伸，但关于不动产和有体动产的物权都是最重要、最核心的组成部分。

值得我们探讨的问题是，除物权法调整的有形财产应纳入到民法典中予以规定外，其他无形财产(知识财产、信用财产)与集合财产(企业、遗产)是否也需要纳入到民法典中予以规定?从新近中国民法学者提出的思路来看，理论上似应对此作出肯定的回答。（王卫国教授新近主张无形财产与集合财产应一并纳入到未来的中国民法典中予以规定。(参见:王卫国．现代财产法的理论建构[j]．中国社会科学，2012，(1)．)）但是，当我们把这两种财产也一并纳入到民法典中予以规定时将会面临如何与有形财产的规则相协调、相和谐的问题。所以，笔者的观点是，中国未来民法典仍应坚持选择德国民法的道路，同时吸纳包括荷兰民法典在内的新近世界各国民法立法的优点，仅在这部法典中规定不动产和动产等有形财产制度。而对于知识财产、信用财产等无形财产，与企业、遗产等集合财产，则可通过完善和颁布知识产权法、金融商品(交易)法，以及完善现行公司法、企业法或者继承法等而加以解决、规范。

五、中国《物权法》的时代特征

中国物权法的起草工作始于1993年，从那时起到2007年中国最终颁布《物权法》共经历了14年的时间。尤其是在2005年末以后，中国物权法的制定陷入了困难局面，受到了来自于理论界和实务界的一些人士的干扰。（这些质疑包括:中国物权法(草案)是否违反宪法原则，是否只保护富人而不保护穷人等。）尽管这些干扰或质疑最终未能阻止中国物权法顺利通过的步伐，但它还是对该部法律的制定产生了一些影响。另外，中国《物权法》制定之时中国民法学界对物权理论研究的某些滞后，以及立法过程中在立法思想和立法技术方面的不成熟，均使这部法律在一些内容的规定上打上了时代的烙印，带有较明显的时代特征。

就中国《物权法》在具体内容的规定中所留下的遗憾与不足等问题，我们可以简要介绍如下几个方面的内容：

(一)将所有权的类型区分为三类

中国《物权法》沿袭前苏联和东欧社会主义国家民法立法的做法，将所有权区分为国家所有权、集体所有权与私人所有权三类(第5章)。这种三分法的立法规定，其实反映的是如何看待市场经济体制与国家、集体和社会公众的财产所有权的平等对待的问题。最初提出中国物权法立法方案的中国社会科学院法学研究所的课题组，坚持在物权法上不区分这三种所有权类型，坚持“行为立法”，“反对身份立法”，对这三种财产采取平等保护原则。该课题组尤其指出，财产的分类只有动产和不动产，只有根据财产本身的属性的分类，而不存在根据权利人身份的分类[12]。

但是，这一观点却受到一些人的质疑。提出质疑的人认为，中国是一个公有制为主体的国家，不这样区分，立法本身就不能反映中国国情。2005年末中国物权立法遭遇是否违反宪法的诘问后，反对制定物权法的人所依据的一个重要“例证”就是该法不对国家所有权、集体所有权和私人所有权予以区别对待，而是进行一体保护。这一问题十分重要，因为它触动了社会主义制度关于“公”与“私”所有权之间地位问题的敏感神经[4]。正是因此，由立法机关编制、于2007年最终通过的中国《物权法》在所有权问题上最后仍然采取了区分国家所有权、集体所有权和私人所有权的三分法做法。立基于民法理论与所有权制度的统一性的基本法理，这样的三分法规定今天看来无疑是值得检视、省思的。

(二)对建筑物区分所有权的规定较为原则

前文已述，建筑物区分所有权是关于居住于同一栋区分所有建筑物上的各业主之间的财产关系与管理关系的制度。中国《物权法》第6章设其规定，具有巩固中国自1978年以来在住房的商品化改革方面所取得的成果的意味。

但是，从全部规定来看，它只规定了14个条文。而对于一些十分重要的问题，该法均未予涉及。例如，关于业主管理团体、业主大会及业主委员会是否具有法人资格，即所谓业主管理团体的法人化问题，它涉及到对业主的权利保护，对业主具有重要意义。但是，该法未做出规定;又比如，关于业主管理规约，它是业主团体对区分所有建筑物实行自治管理的基本依据，在业主管理团体中具有相当于公司的章程的效力。对于业主管理规约的制定、业主管理规约应规范的事项、业主管理规约的法律效力等，该法也未做出规定。该法仅在第6章中简单地提及业主管理规约这一概念。

区分所有建筑物(商品房住宅)自建成后经过相当年月，必会老朽、损坏。中国自上世纪90年代进行住房商品化改革以来，区分所有建筑物的建设已然经过了二十余年。区分所有建筑物的重建在不远的将来将成为不能回避的重大社会问题。而对于这样的重大问题，该法仅做了简单的规定(第76条第1款中的第6项和第2款)，远不足以应对实际的需要。

另外，当区分所有建筑物因地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性灾害导致其一部灭失时如何予以修复(或复旧)，乃系区分所有建筑物管理中的重大问题之一。中国《物权法》对此也只有简略的规定，同样不足以应对实际的需要。当代建筑物区分所有权比较法中，日本、德国、法国等建筑物区分所有权法对此作了详实、完善的规定。其将区分所有建筑物一部灭失界分为小规模一部灭失和大规模一部灭失并据此规定不同的修复程序、费用负担及权益调整的手段和方法。中国将来修改《物权法》或制定民法典，抑或制定单行的建筑物区分所有权法时，这些国家的经验应该说具有很大的参考价值。

最后，还应该指出的是，中国《物权法》第6章关于建筑物区分所有权的规则的规定，很大程度上是“急就章”。它是为了解决当时面临的必须做出应对的问题的立法。这一点尤其体现在该法第74条关于车位、车库的归属及使用的规定上。在中国《物权法》制定之时，这一问题成为社会公众最为关心的重大问题之一。如何对开发商、建筑商、小区业主等各方面的利害关系予以平衡，成为物权立法必须作出回答的问题。

(三)对典权的废止

典权是中华民族的固有制度，各国物权法中仅韩国1958年制定的民法典中规定有与之相似的制度(传贳权)。依据这一制度，典物的所有人将自己的不动产出典于典权人使用、收益，以获得相当于卖价的金额，待日后有能力时可以原价赎回，其不仅获得资金以应急需，也可避免变卖祖产受人耻笑。而典权人则以支付低于买价的典价而取得典物的使用、收益权，且日后还有取得典物所有权的可能。由此，出典人与典权人两全其美，各得其所[13]。

在中国物权法编撰之初，由中国社会科学院法学研究所提出的中国物权法立法方案中，明文规定了典权。其理由是:中国社会中典、当、铺等还有相当多的存在，为向人民提供更多的可以选择的融资渠道和方式，这一制度不宜轻易废除，而是备而用之。

但是，这一观点受到了来自于主张废除典权的人的批判。他们认为，其一，典权为中国固有制度，而今随着国际贸易的发展，导致民法物权制度的趋同，为适应物权国际化趋势，典权宜予废止;其二，中国实行土地公有制，就土地设定典权已不可能，就房屋设定典权虽无统计数字，但实务中出典房屋的实例也应当极少，所以保留典权的价值不大[15]504。

法律是社会生活的调整器。中国物权法的立法目的之一，就是要对社会生活中的社会现象做出应对，予以规范和调整。其实，主张废止典权的观点中立基于物权法国际化的理由，这一点是站不住脚的。诚然，今日各国民法制度的趋同已有所显现，但在物权法领域，主要是担保物权的趋同乃至国际化。而所有权、用益物权，则仍然是民法中最反映各国自己的特色，最反映物权法这一“土著法”、“固有法”的领域。因此，以物权法的国际化为理由来否定典权制度是很轻率的，它是一种对物权国际化趋势的误解。

(四)未规定取得时效

民法自罗马法以来，就有时效制度。（取得时效与消灭时效均起源于罗马法。前者发生在前，后者发生在后。唯此二者仅为后世注释家所创造，罗马法正文则无。《十二表法》有usucapio。usucapio由“usus”和“capere”二字组成。usus为“使用”之意，capere为攫取之意，合起来意指“因使用而取得”。取得时效发源于《十二表法》，消灭时效起于裁判官的命令。至中世纪，注释法学派与教会法才将二者合称为“时效”。(参见:李太正．取得时效与消灭时效[g]//苏永钦．民法物权争议问题研究．台北:五南图书出版公司，1999:93－94．)）其中，取得时效是无权利的人以一定的状态占有他人的财产或行使他人的财产权利，经过法律规定的期间，即依法取得其所有权或其他财产权的制度。在世界各国的传统民法中，它是引起物权变动的一种重要方法。由此，在立法编制上通常将其规定于物权法中。对于时效制度中的消灭时效，中国1986年颁布的《民法通则》予以了较为详实的规定。但是，对于取得时效，中国最终颁布的《物权法》却并未予以认可。

在中国法制史上，作为取得所有权的一种方法的取得时效制度于《中华民国民法》颁布前始终没有形成为一项系统的、完善的制度，仅零星的有其踪迹。例如，北魏孝文帝时期，李世安上疏建议:“所争之田，宜限年断，事久难明，悉属今主”[14]。即类如今日的取得时效制度;又如，宋朝宋刑总所载:“土地陲界纠纷案件，儒家长与证人亡殁，契载亦不明暸者，其出诉期间为二十年”[14]209，也同样属于时效取得。至1929－1930年国民政府颁布《中华民国民法》时，中国建立起了近现代意义上的取得时效规则。

新中国建立后，对于应否在民法中建立取得时效制度，其争论至上世纪80年代中期达到高峰，形成了三种观点:否定取得时效制度的观点、建立有限的取得时效制度的观点以及建立完整的取得时效制度的观点。在中国《物权法》的制定过程中，其先期的学者草案建议稿曾明确规定了此制度。2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议审议的“中国民法(草案)”曾在第1编“总则”中专设“时效”一章，将取得时效与诉讼时效并立规定，确立了动产物权和不动产物权的时效取得。但是，2007年最终通过的中国《物权法》因强调社会主义公有制的特殊性，尤其是立法者对取得时效制度怀有惕怵之心，担心通过占有他人的物而经过一定的期间即取得其财产权的做法会鼓励人们不劳而获，有悖于社会主义道德风尚，并有可能使企业职工占有国有资产合法化，造成国有企业财产大量流失。由此，该法最终没有承认取得时效制度。现在看来，反对确立取得时效制度的这些理由已很难站得住脚。由此，我们有理由相信，中国将来制定民法典或修改《物权法》时，将对取得时效制度作出明文规定。

(五)未规定添附制度

附合、混合与加工，统称为添附，系传统民法上动产所有权取得、丧失的一种原因，均有添加、结合的关系。其中，附合、混合为不同所有人之间物与物的结合，加工为劳力与他人的所有物的结合。因添附的结果而形成的物如允许请求恢复原状，或事所不能或对社会经济不利。由此，当代各国物权法，通常规定由一人取得添附物的所有权，或共有添附物的所有权。之所以这样，系在于不允许恢复原状，以便从总体上有利于社会经济。

中国《物权法》未对添附的规则作出规定，对此从立法论的角度看，无疑应作出否定性评价。其实，在中国的现实社会生活中已经发生了大量涉及附合、混合及加工的问题，并不时诉到法院要求裁判。而法院大多借口《物权法》并无规定而拒绝裁判。这样，就使法律对社会关系的调整留下了相当大的空白。因此，我们认为，鉴于作为所有权取得方式的添附规则是其他规则所不能取代的，所以将来的立法宜明确对添附的规则作出具体规定。在此种立法规定出台之前，司法实践应以通说性的学理规则作为法源来处理案件[15]。

(六)未规定无主物的先占制度

无主物的先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产而取得其所有权的事实，为各国法律中所有权取得的一种方法。中国《物权法》由于担心承认先占制度会导致国有财产的流失及鼓励不劳而获的情况发生，所以未规定先占制度。对此，也同样应在立法论上给予否定性评价。

实际上，中国之有无主物的先占制度，迄今已有悠久的历史。据记载，早在《唐律·杂律》中就有关于先占取得无主动产的规定。往后，《唐律·杂律》中的这些规定，为宋代和元代法律所承袭[16]。明清时代，先占取得无主物的所有权的规定得到进一步完善。其特点是:强调先占原则，保护先占人的利益。清末和民国时期起草的民律草案，将先占作为取得动产所有权的一种特殊方法规定下来。以此为基础并参考欧陆国家的做法，1929－1930年的《中华民国民法》正式规定了无主物的先占规则(第802条)。

新中国成立后，随着《中华民国民法》被废止，中国民法立法中的先占制度不复存在。这种状况一直延续到现今。尽管如此，在实际生活中，无主物的先占却是得到认可和保护的。除法律明文保护的野生动植物外，我国历来允许个人进入国家或集体所有的森林、荒原、滩涂、水面打猎、捕鱼、砍柴伐薪、采集野生植物、果实乃至名贵中药材，并取得猎获物、采集物的所有权;拾垃圾者更是可以取得被人抛弃的废弃物的所有权。从这些方面看，通过先占而取得无主物的所有权是作为习惯法规则而存在于我国的社会生活中的。但是，从完善民法立法的角度看，中国将来制定民法典或修改《物权法》时，仍宜明文规定无主物的先占规则。

(七)担保物权的种类较少

担保物权是关于债的担保的制度。它旨在担保债权的实现，防止不良债权的发生或将其降到最少。从民法的发展历史看，自近代以来，担保物权始终是物权法中一项十分重要的制度。

值得指出的是，当代各国物权法上的担保物权较近代、现代民法时期的担保物权类型已有了极大的增加，主要表现为在传统民法的典型担保之外，复产生了非典型担保，如让与担保、临时登记担保(假登记担保)及所有权保留等。而且，这种类型的担保在民间的资金融通中有着不可取代的功用。中国《物权法》第4编“担保物权”所规定者，系典型担保即抵押权、质权和留置权。而对于非典型担保，其未作规定。从发展社会主义市场经济需要强化担保以实现社会资本的顺利融通的角度看，这样的规定是不够的。

其实，最初提出中国物权法立法方案的中国社会科学院法学研究所的课题组，基于市场经济体制和保护资本信用关系的一般要求，在担保物权的种类设计上，提出了规定非典型担保即让与担保以及属于抵押权之一种特殊形态的企业担保的立法主张。但是，2005年末以后，有些学者认为这一观点过于激进，不太适合中国国情。而且，认为若将它们一并予以规定也会发生与典型担保是否协调、是否和谐的问题。由于这样的争论，立法机关编制的立法方案最后在担保物权的种类设计上采取了保守的做法。这就是，它只承认了典型担保物权即抵押权、质权和留置权，而未认可非典型担保(如让与担保、临时登记担保)与企业担保等。

在当代中国市场经济体制下，资本信用关系、消费信用关系以及流通信用关系均离不开以物权予以担保。由此，担保物权具有保障债权得以实现的效果;担保物权也由此而具有国际化的趋势。让与担保、临时登记担保(假登记担保)乃至企业担保在各国(如德国、日本)民间实务中具有独特的不可替代的价值。中国在这一点上借鉴国际经验和做法，认可这些非典型担保类型，是适宜的、可行的。

(八)占有制度的规定较为简略

占有是人对物予以控制、支配、管领的事实状态，它是物权、债权等权利的“外衣”，是动产物权的公示方法，占有因此具有公信力。为了维持社会的和平与秩序，近代以来的民法立法与法理认为，任何人不能以私力改变占有的现状;要改变占有的现状，只有通过占有之诉或本权之诉而方能实现。

从占有在物权法中的地位和社会功用看，中国《物权法》仅仅用5个简单的条文来规定占有规则(第5编)，应该肯定地说是不够的，它不能应对实务中的需要。比如，它只规定了“有权占有”(第241条)、“恶意占有人的损害赔偿责任”(第242条)、“善意管理人的保管费用”(第243条)、“占有物毁损灭失的处理”(第244条)以及“占有保护”(第245条)。从立法技术和内容看，这些规定很粗疏，存在诸多遗漏。中国将来制定民法典或修改《物权法》时，宜补充规定“占有的分类”、“占有状态的推定”、“占有状态的变更”、“占有的效力”、“占有人的自力救济权”、“占有人的物上请求权”、“占有的消灭”及“准占有”等若干基础性规则。

(九)《物权法》中有些规范的效率取向不够

改革开放以来，中国社会最显著的特征之一就是坚持效率取向，由此推进中国社会经济快速发展。中国《物权法》反映中国社会发展进程中公众的这一共同认识而明确将“发挥物的效用”确定为该法的立法目的之一(第1条)。这也就是说，中国《物权法》在着力确认和巩固改革开放所形成的新的财产关系秩序的同时，也追求社会财富利用的效率取向。

但是，恰恰在这一点上，中国《物权法》还做得不够，不太彻底。比如，对于抵押物的转让，一方面应允许抵押人自由转让抵押物(抵押人转让抵押物时仅需向债权人即抵押权人负通知义务)，同时通过抵押权作为一种物权而具有的追及效力来保护抵押权人的利益，应是最能发挥物的效用的制度设计。而中国《物权法》却规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”(第191条第2款);此外，立基于对中国社会各种情况的考量、权衡，中国《物权法》对土地承包经营权、宅基地使用权等规定原则上不允许流转。这也在事实上限制了此等土地资源效用的发挥。所有这些表明，中国《物权法》中的某些规定在效率取向上还不够。

结语

从清朝末年旧中国进行法律变革而于《大清民律草案》中规定物权法到现在刚好百年多一点，其间国民政府于1929年正式颁布了《中华民国民法》中的物权法，2007年在中国共产党的领导下，新中国也最终颁布了自己的物权法。回望在中华民族的土地上已经存在了百余年的物权法，虽然其历经引进、否定、转向、曲折，最终实现复兴，但它始终没有改变沿着中华民族的民富国强的这一方向而前进。1978年开始的改革开放和1992年以后的发展社会主义市场经济的历史机遇，使中国物权法受到社会的广泛关注和重视，堪称为中国物权法发展的新的春天;中国物权法学、中国民法学也因此成为一门“显学”。

今天，在中国《物权法》颁布五周年之际，我们必须承认一个基本的法律原理，即物权法是一个国家和社会的基础性法律制度，也是国家经济体制的基石。中国2007年颁布的《物权法》在中国社会的历史发展进程中已经并将继续发挥其里程碑式的功用和效果。在未来中国社会不断发展的进程中，我们应当积极通过发挥包括物权法在内的民商法制度体系的作用来促进和推动中国特色社会主义道路的巩固、中国改革开放事业的更深层次的发展、中国人权保护事业的进步以及中国民法法典化的最终实现。正是基于这一认识，笔者谨提出如下三点以对本文做出总结:

第一，在中国历史上，一个王朝开始后，常常要做两件大事:一是为前朝修史，二是为本朝制律。这两件事的意义都很重大[17]。经历了30余年的改革开放后的中国社会可谓是一个新的时代，一个新的“王朝”。正是因此，以颁布《物权法》来为新时代“制律”也就是应有之义。从这一角度看，中国颁布《物权法》是中国人民的选择、中国新时代的选择，其意涵深刻、隽永。它表明中国人民明智而正确地选择了坚持社会主义市场经济体制，坚持走中国特色社会主义的伟大道路，以及坚持1978年中国共产党第十一届三中全会确定的思想政治路线[18]。这一“在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律”的成功颁布，为中国的改革开放、人权保护、民法典的制定乃至于中国特色社会主义道路的新的启程与继往开来奠定基本和切实的法律基础。

第二，中国颁布《物权法》不仅意味着中国特色社会主义法律体系的完善，也意味着民法、物权法理论的革新。中国在1993—2007年期间制定物权法，其所处的时代、经济基础、人文因素等诸多方面均已不同于清末、民国及1929年国民政府之制定其民法典中的物权法。这场新中国物权法的立法运动，在相当程度上革新了中国的包括物权法在内的民法理论。比如，对于基于法律行为的物权变动，它采取混合继受的态度，勇敢地摒弃了德国法上的物权行为概念、物权行为独立性、物权行为无因性理论及制度;此外，它将不动产和动产的善意取得规则予以统一规定(第106条);它将土地的空间确定为物权的客体(第136条)，以及取英美法国家的经验而规定动产浮动抵押(第181条)等，均彰显了该法的创新之处。这种财产法理论与制度的革新将为21世纪的中国民法理论与物权法理论提供新的思路和契机，也会给世界各国未来财产法领域的制度设计带来新的灵感。特别应该指出的是，这种革新表明，今天的中国《物权法》与中国物权法学乃至中国民法学已并不“幼稚”，而是比清末、民国前进了一大步，并且它是中国历史上最兴盛、最昌明的物权法、物权法学及民法学。

第三，中国颁布《物权法》是新中国历史上的一个创举，就是在国际共产主义运动的实践中也是一个“前无古人”的创新举动。由于人们思想认识的差异，由于人们对各种利益的不同考量，以及受前苏联及东欧社会主义国家传统法学思想的影响，加之中国民法与物权法理论在某些方面的研究的滞后，特别是立法机关受其眼界的限制等因由，中国《物权法》的某些规定明显带有时代的印记。对此，我们今天不必过分强调它。因为，中国《物权法》的积极效果和历史进步的取向是最主要的。对于该法中落后的规定或未作规定的事项，我们可以通过将来制定民法典、修改《物权法》或制定司法解释予以补充、克服和完善。

注释:

[9]新华社．胡锦涛在党的十七大上的报告[eb/ol]．(2007－10－24)[2012－06－15]．http://news．xin-huanet．com/newscenter/2007－10/24/content_6938568．htm．

[10]王胜明．中华人民共和国物权法解读[m]．北京:中国法制出版社，2007:565．

[11]刘少波．浅议住房的商品化与福利政策———兼与杨业成同志商榷[j]．中国房地产，1991，(11)．

[12]中国政府网，新华社．温家宝总理2012年3月14日在两会上答记者问[eb/ol]．(2012－03－14)[2012－06－15]．http://www．gov．cn/2012lh/zhibo/zhibo_20120314zldw．htm．

[13]梁慧星，等．物权法名家讲座[m]．北京:中国社会科学出版社，2008:86－87．

[14]梁慧星．中国物权法草案建议稿附理由[m]．北京:社科文献出版社，2007:503．

[15]戴炎辉．中国法制史[m]．台北:三民书局，1979:209．

[16]刘家安．物权法论[m]．北京:中国政法大学出版社，2009:109．

[17]叶孝信．中国民法史[m]．上海:上海人民出版社，1993:334．463．

民法典土地确权的规定篇7

一、物权总则方面的难点

制定物权法的难点首先表现在物权总则方面。物权总则，是关于整部物权法的总的规则、总的原则。是整个物权法的“纲”之所在。这部分的立法难点是很多的。举其荦荦大者，主要有：

1、是否规定物权的客体——物？

对此有两种不同的意见。一种意见认为，物权的客体属于民法总则的内容，不宜纳入物权法中规定，待将来制定民法典时将它置于总则中规定；另一种意见认为，我国现在只有民法通则，而民法通则没有规定权利客体——物，而且在民法典现阶段一时尚难以出台的情况下，趁制定物权法之机，将其率先规定下来未尝不可。况且，权利的客体主要是“物”，而“物”是物权的基本客体。对于这两种意见，我国立法部门如何决断，无疑是一个难点。值得注重的是，社科院起草的物权法草案在总则之第二章中规定了物权的客体——物。依笔者之见，物权法中不宜规定物权的客体——物，待将来制定民法典规定权利的客体时一并规定。这样做有利于物权法本身的逻辑性、体系性、整合性和科学性。

2、是否在条文中明确规定物权的定义？假如规定，则物权的定义中是否明定权利可以作为物权的客体？是否明定空间可以作为物权的客体？

在条文中明确规定物权的定义，这可以在1811年的奥地利民法典中找到其踪迹。该法第307条：“物权，是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人”。这里所称的“物权”，虽然同80余年后的德国民法典所称的物权概念存在差异，但它是立法史上首次以条文明确规定物权之定义的先例。其后，几乎再也找不到这样的成例。在我国，因人民物权观念淡薄，对什么是物权几乎一无所知，所以在立法采用“物权法”而不采用“财产法”的情况下，就有必要在条文中明确规定物权的定义。这样做也有利于物权法的普及和物权文化的传播，十分必要。

按照传统民法理论，物权的标的物即客体应当是有体物、独立物、特定物，这本不成任何问题。不过，在现代社会，某些权利如债权实际上具有重要意义。以它为标的可以设定质权，称为权利质权。问题是，假如在条文中对物权下定义时，是否可以说：“物权是以支配特定物和权利为内容的权利”？这样说显然是不确切的。权利，一般而言是不能成为物权的标的即客体的，只在法律有非凡规定的情况下，它才能成为物权的标的。依我国现行法的规定，可以作为物权的客体的权利主要有：债权、通过出让方式取得的国有土地使用权、采矿权、通过拍卖方式取得的荒山、荒沟、荒坡、荒丘的土地使用权等。所以，可以考虑给物权下这样的定义：“物权是权利人支配特定物，并排他性的享受其利益的权利。权利，在法律有非凡规定时始可作为物权的标的”。

空间，即人力可以支配的、具有经济价值的特定空间可以作为交易的客体，这也不成其问题。问题在于：可否在物权的定义中明定空间亦可作为物权的客体？考虑到特定空间所具有的重要经济价值，可以考虑在物权的定义之外规定第三款，即：“人力可以支配并具有经济价值的空间可以作为物权的客体”。需要注重的是，将空间确定为物权的一种客体、一种标的，在现代物权法上具有重要意义。现代法上的空间所有权（其典型者为建筑物区分所有权）、空间地上权、空间地役权、空间担保物权等莫不是以空间为客体而设定的权利。这些物权性质的空间权之诞生及其法理的形成，是近现代物权法的一次重大革命，也可以说是对近现代物权法的重大发展，称之为物权法发展史上的“第二春”（Zweitefruling）一点也不为过。

3、是否明确规定物权法定原则？

从立法例上看，19世纪末期和20世纪初期制定的民法典如日本民法和中华民国民法都无不在条文中明确规定了这一原则。德国、瑞士民法典虽未明文规定，但迄至现今，这些国家的学说与司法判例俱无不肯认这一原则。我国制定物权法，是否需要明文规定该项原则，值得探讨。非凡是我国现阶段学界有少数人试图要否定该原则的情况下，这一问题之命运就显得更加引人注目。不过依笔者之见，物权法定原则是不能动摇的物权法之一项基本原则。假如否定了该原则，则物权法的整个大厦将遭受崩溃的命运，物权与债权之区分的界线也将变得模糊，甚至全然消失。因此，该项原则是切切不可动摇的！

4、基于法律行为的物权变动采取何种规范模式？

如所周知，物权变动就是物权的取得、丧失和变更，从另一个角度看也就是物权的发生、变更和消灭。依民事法律行为的物权变动如何发生，民法从罗马法以来从来就是一个重要问题。在德国的物权变动理论上，迄至萨维尼的物权行为理论提出前；在德国的民事立法上，迄至1900年德国民法典之正式施行，依民事法律行为的物权变动俱一直采取titulusundmodusacquirendidominii理论（“权源与取得方式”理论）。所谓“权源”，指“取得原因”，包括买卖、赠与、互易等；所谓“取得方式”，指“交付”、“登记”。值得注重的是，titulusundmodusacquirendidominii理论从16世纪由J.阿培尔（J.apel）提出到德国民法典之改采萨维尼的物权行为理论，一直支配了德国的物权理论及实务近400年的时间.

在世界范围内，关于依法律行为的物权变动如何发生，迄今已主要形成了三种立法成例，即：法国、日本民法的意思主义，奥地利所代表的债权形式主义，以及德国所代表的物权形式主义。在这三种规范模式中，德国所代表的物权形式主义涉及所谓物权行为独立性和无因性问题，是否采取之，在我国从来也有两种意见，一是肯定主义的意见，主张基于法律行为的物权变动采取物权行为独立性和无因性；二是否定主义的意见，主张否定之，即不予采取。现在占通说地位的是第二种见解，即不予采取。

基于民事法律行为的物权变动，是物权立法中的一项重大问题，需要认真对待。可以预料，我国立法部门会采取第二种模式即债权形式主义模式。不采取物权行为无因性。但对于物权行为理论，需要作出以下几点说明：第一，物权行为理论是可以分解的，它并不是铁板一块的东西，可以分解为物权行为概念、物权行为独立性以及物权行为无因性三个部分。我们可以只承认其中的前一个部分或前两个部分，而不承认物权行为独立性或无因性。亦即，物权行为概念我们当然应当承认之，它是同债权行为相对应的一个概念。没有物权行为概念，民法上的某些行为将难以得到说明。如抛弃自己的动产物权、不动产物权的行为，不从物权行为的角度去说明，又怎能从法理上将它说得清楚？至于物权行为的独立性，可以从理论上承认它。如抵押权设定行为、质权设定行为，皆无一不是物权行为（物权契约）；第二，德国法依民事法律行为的物权变动采取物权形式主义，体现了德国人的“彻底性”精神，是德国人的分析的思维模式的表现。将一笔简单的物权交易分解为需要为四个行为，这在东方人看来（台湾的情况非凡，应当除外）是难以理解的。一般而言，东方人的思维是一种综合的思维模式。日本的意思主义以及我国事实上会采取的债权形式主义，就是这种综合的思维模式的体现，它将物权变动的效果完全系于前面的原因行为，如买卖合同、赠与合同以及互易合同等。亦即买卖合同、赠与合同以及互易合同，既是取得物权的“受领原因”，也是保持所取得的物权的“保持原因”。

5、关于不动产登记机关

物权是一种具有对世性的权利，其义务主体是权利人以外的所有的人。物权的效力因此强于债权。债权的义务主体是特定的，债权因此不具有对世性，它只能是一种对人权。物权与债权这两种权利在效力上的差异决定了物权的存在及其变动必须有向外界表明的方法。这种方法就是所谓物权的公示。动产物权以占有为其公示方法，不动产物权以登记为其公示方法。在我国物权立法中，成问题的是，公示不动产物权之存在及其变动的机关由谁为之？对此问题，至少有三种意见：一是由法院为之；二是继续维持目前“多头登记”的现状；三是设立一个专门的隶属于政府的不动产登记局予以登记。这三种意见中，以何种意见为当，物权立法无疑应当表明立场。不过，从现有的三个物权法草案来看，由社科学院起草的物权法草案是主张由法院登记；由全国人大起草的物权法草案是维持“多头登记”的局面；由人民大学起草的物权法草案对此没有明言，只规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关统一管辖。有关登记机关的组成和登记程序，由法律、法规另行规定”（第16条）。笔者认为，不动产登记之机关，由法院承担为当。由法院承担，一方面这是继受德国、瑞士的经验，另一方面可以确保登记的权威性、公正性。此外，由法院承担，使法院可以立于各种利害关系之上从容为之，避免由政府的某一部门或专设的不动产登记局登记不动产物权的享有及变动所可能引起的部门利益和行政干预等问题。

6、是否承认不动产登记簿册的公信力？

不动产登记簿册的公信力，指不动产物权的存在和变动一经登记机关在登记簿上登记完毕，所作的登记便具有不可变易性、被推定为正确。由登记簿册受让不动产物权的人将确定的、终局性的取得该不动产物权，原不动产物权人不得追夺。我国是否应当承认、规定这一制度，从目前的情况来看，多数学者倾向于采取肯定立场。不过，笔者认为，以暂不承认、规定不动产登记簿册的公信力为宜。其理由是：

第一，我国目前还没有建立起统一的不动产公示制度（登记制度），而不动产公示制度、登记制度之统一化，是确立不动产公信力的必要前提，考现代多数发达国家的经验，也会得出同样的结论，即：只有建立起了统一的、确定的登记机关，才谈得上承认不动产登记簿册的公信力问题。

第二，建立不动产登记簿册的公信力，需要专业的、专职的主持登记事务的专业人员。这方面的情况我国可谓是十分不充分，可以说现在还没有开始，或者更进一步说，现在还没有启动这方面的程序。这应当说是承认不动产登记簿册的公信力的最大障碍。之所以要求登记机关的人员是专业化的、经过系统练习和培训的，是因为登记本身就是一项专业化、系统化、精密化的工作。

第三，我国目前的登记还没有实现全国联网，登记还是“多头登记”，各自为政，重复登记的情况亦十分普遍，这些都是影响建立不动产登记簿册的公信力制度的主要障碍。

第四，登记簿册的公信力，关乎当事人和社会第三人的利益甚大，在未建立、完善相关配套制度以前，是不能够轻言在法律上规定、承认不动产登记簿册的公信力的。

二、财产所有权方面的难点

1、可否规定“财产所有权神圣不可侵犯”？

“财产所有权神圣不可侵犯”，曾是1500年以后西方资产阶级用来反叛、抛弃此前的封建阶级，追求独立的人格自由，寻求社会政治地位时所启用的一个口号，也是他们这些人的政治宣言。1789年法国《人权宣言》、1804年法国民法典第544条都表达了同样的思想。非凡是法国民法典第544条，规定权利人可以滥用自己的财产权，如权利人可以让自己的土地撂荒，任它荒凉，国家、社会和第三人都无权干预。这可以说是彻底的“财产所有权神圣不可侵犯”的实例了。但从法国民法典算起经过将近一个世纪的激荡，在20世纪开始以后，随着西方资本主义由自由竞争转向垄断，社会思想为之一变，出现了所有权的社会化现象。这种所有权的社会化现象表现为对财产所有权的神圣不可侵犯性、绝对性加以限制、加以抑制，禁止滥用自己的财产权利。也就是说，法律将财产所有权的享有与利用加以区分。财产所有权人对自己的财产享有所有权，但不得利用自己的财产来损害国家、社会和第三人的利益，或者说使自己的财产不沿着社会整体利益的方向加以利用。第二次世界大战期间，德、日等国利用财产所有权的社会化来剥夺和过分限制人民的私有财产，片面强调所有权的社会化，结果使人民的私有财产沦为战争的道具。有鉴于此，第二次世界大战后，社会思潮于是一方面强调所有权的社会化，另一方面也不忽视对私有财产所有权的保护。这种兼顾私人财产所有权的保护，与顾及所有权的社会化的思潮，被认为是一种合乎时代潮流的思潮，国家立法、法院对法律的解释等均应依此而行，否则将被视为不正当。学者认为，21世纪的所有权思潮也必将沿着这一方向发展

我国是在21世纪已经开始以后制定物权法，当然应当顺应以上所有权发展的国际潮流。因此，当以不在物权法中规定“财产所有权神圣不可侵犯”为宜。但应当规定所有权的归谁所属是受到绝对保护的，法律所应限制的是所有权的行使。即不答应财产所有人滥用自己的所有权，以及利用自己的财产所有权来损害国家、社会乃至第三人的利益等等。

2、关于农村集体土地所有权

我国的土地所有权实行公有制，而公有制又采取两种形式，即土地国家所有制和农村集体土地所有制。国家土地所有权的主体是明确的，不存在主体不明确和模糊的问题。问题在于，依民法通则和土地治理法的规定，农村集体土地所有权的主体虽然属于农村集体，但究竟何为农村集体，即农村集体是指乡、村还是组？抑或是二者或三者的结合？这些都不明确。为此，是否需要在物权法里明确规定农村集体土地所有权的主体便成为一个问题；另外，有学者用日耳曼法的土地总有的观念来解释我国的农村集体土地所有权，这种解释是否真的说的通？是否真的合于我国农村集体土地所有权的现状和实际，也值得研究。问题的要害在于，我们要真正理解什么是日耳曼法的土地总有制度。假如我们未能真正理解日耳曼法的土地总有制度究竟指的是什么，我们即便用它来说明我国的农村集体土地所有权，也是无所助益的。

笔者认为，从我国农村的历史与现实出发，制定物权法可以不考虑重新确定农村集体土地所有权的主体是谁的问题。这样做有利于维持农村的现有秩序，以及农村社会生产力的稳定。亦即，不在农村集体所有权的主体究竟是谁上做过多的文章，而把经历和主要的制度设计放在农地使用权上，即只要农地使用权的主体是明确的、期限是有保障的，就可以调动农民的积极性，促进农村生产力的发展。换言之，通过强化农地使用权来弱化农村集体土地所有权的界线。这样做的理由在于，民法通则和土地治理法实施已近20年，20年来虽偶有土地所有权之归谁所属的纠纷之不明确的案件诉到法院，但究竟是少数，一般而言，人民早已习惯了自己土地的边界，而今假如通过立法去改变它，无异于治丝益棼，有何实益？

3、是否规定宗教财产的所有权问题？

在民法或民法典的物权编中规定宗教财产的所有权，这在当今世界各国还颇难见到。早期的民法典也鲜有在民法典的财产所有权部分规定宗教财产的所有权问题的。我国是一个自由的国家，为了确保这一政策的实施，我国有很多名山、很多寺庙。它们的财产权问题，现在是不清楚的。为了充分利用这些寺庙、这些名山，需要对它们的财产所有权的归属予以确定。建议物权法规定：宗教财产，属于宗教法人所有.

4、是否规定取得时效？

取得时效，是一种取得所有权和他物权的方式、途径。指以自主占有、和平占有、公然占有的方式占有某物，在经过法律规定的期间后即当然取得其所有权或他物权（主要是用益物权）的制度。是否规定取得时效，早在制定民法通则时就有激烈争论。反对者的主要理由有三：一是假如法律规定了取得时效，对那些行为不轨的人哄抢、私占公私财物，可能起到鼓励作用，这与我国“拾金不昧”、“公物还家”、“物归原主”的传统美德相矛盾；二是认为近代以来，由于财产关系和调整财产关系的法律的变化，土地法的独立，民法不动产登记制度的发达和动产善意取得制度的建立等，使得取得时效已无存在的必要；三是认为取得时效与消灭时效并行是不科学的。民法通则既然已经规定了消灭时效，那么也就没有必要再规定取得时效。与之不同，主张在我国民事立法上建立取得时效制度的人则认为，在社会主义组织之间或公民之间适当地采用时效取得制度还是有积极意义的，因此有必要建立适合我国国情的取得时效制度。这两种意见中，现在占支配地位的，是主张建立取得时效制度的主张。笔者赞同这一主张。

5、应当怎样规定建筑物区分所有权：温情脉脉立法主义？严格惩罚主义？

我国制定物权法时将建筑物区分所有权规定于其中，这不成问题。问题在于应当怎样规定之。考现代各国关于建筑物区分所有权的立法成例，主要有两种立法主义：一是温情脉脉的立法主义；二是严格的惩罚主义。前者是指区分所有人违反了全体区分所有人的共同利益时，不对违反者予以驱除或强制拍卖的立法模式；后者是指区分所有人假如违反了全体区分所有人的共同利益，则就要将其予以强制驱除或强制拍卖其区分所有权。我国由学者起草的物权法草案建议稿（社科院、人民大学），以及全国人大制定公布的物权法草案之规定就属于前者，即温情脉脉的立法主义。假如它通过后付诸实施，是解决不了多少实际问题的。

以奥地利1948年区分所有权法和我国台湾《公寓大厦治理条例》为代表的立法，是典型的严格惩罚主义的立法。按照它们法律的规定，当某一区分所有人违反全体区分所有人的共同利益——如随意拆除梁、柱，随意改变房屋的结构时，都将被强制拍卖区分所有单元（专有部分），被赶出区分所有公寓。这样一来，就可以遏制区分所有人的恣意行为，维护全体区分所有权人的居住品质。建议物权法采严格惩罚主义。

6、是否规定日照妨害的相邻关系？

“日照妨害”一语，系由日本立法、判例与学说所创。德国与此相当的概念为“采光妨害”，英美法系国家与我国称为“采光权侵害”。日照妨害，简而言之，指对于日照权（采光权）的侵害，是由于过度利用城市土地的结果而产生的城市土地问题之一（在农村也有可能发生这类侵害）。

日照侵害的性质，主要有两种不同的学说：消极侵害说与积极侵害说。消极侵害说认为，日照权并不是受害地固有的自然权利，而是邻地的一种恩赐。因此，经由邻地照射而来的阳光，其日照利益仅在邻地未利用的前方能享有。受害地所有人或利用人与日照经由地所有人或利用人如未设定禁止建筑高楼的地役权，受害地所有人或利用人不能以日照权受到侵害为由，请求排除侵害或损害赔偿；与此不同，积极侵害说则认为，日照与空气、水一样，同属于人类的共同资源，为一般人的生存所不可或缺，如有缺乏，个人的健康或生存将受到威胁甚至遭到严重破坏，故日照权为一种基本人权。即便是合法建筑，也不能剥夺邻地享受阳光的权利。受害地

所有人与日照经由地所有人即使没有设定禁止建筑高楼的地役权，受害地所有人仍可以人格权受侵害为由，请求排除侵害与损害赔偿。此两说中，以第二说为通说，值得采信。

学术理论的研究状况与国家立法和裁判实务的进步通常是互为因果关系的。随着日照权为一种基本人权应由人类共享的观念逐渐成为通说，各国立法、判例与学说遂想尽办法寻求解决日照妨害的途径。但是，源于法律传统与法律观念的差异，各国对于日照妨害的解决最终未能采取完全相同的办法。

在英国等英美法系国家，邻人的日照受到妨害时，受害人便可依英美法上被认为是侵权行为之一种类型的“安居妨害”（nuisance）法理，请求停止妨害或损害赔偿。在德国，则依日照妨害发生的原因的不同而分别适用公法规范的《德国不可量物侵害防治法》，与私法规范的德国民法典第903条、906条和第1004条的规定解决。此所谓“不可量物”，依1974年德国《不可量物侵害防治法》第3条第2项的规定，指对人、动物、植物和其他物质造成损害的污染、恶臭、震动、光、热和辐射线等。日照妨害，被认为属于“光害”的一种。需要说明的是，依《德国不可量物侵害防治法》的规范目的，只有“积极的日照侵害”，即因从事某项事业或建造的特定建筑物反射太阳光线而使四周环境受到损害的，才可适用该法的规定。而社会生活中的一般的“消极的日照侵害”，则应适用私法性质的日照、采光权的保护规定，即依德国民法典第906条和第1004条的规定予以解决。

由于非凡的气候条件与地理环境，较之德国和英美法系国家来说，日本的日照妨害更加严重。这在1960年代末至1970年代中期尤其如此。这一时期，日照妨害引起了社会各方面的注重。不久，学界达成共识，认为日照妨害只有通过公法与私法的协力，才能得到有效的规范。

从1965年前后开始，日本有关日照妨害的判例急剧增加。但当此之时，判例一般仅对因违法建筑造成的日照妨害加以救济（昭和42年10月26日东京高判），而对合法建筑造成的日照妨害，则拒绝予以救济（昭和41年10月1日东京地判；昭和43年1月31日东京高判）。救济手段，大多也仅限于损害赔偿，禁止施工的诉讼请求一般不被承认，这种状况一直延续到昭和43年。昭和44年，因日照妨害案件中，受害方要求停止施工的诉讼请求激增，于是法院不得不改变态度，转而承认停止施工的诉讼请求的合理性，这种做法迄至现今。

日照妨害的相邻关系，依笔者之见，我国物权立法应当规定之。

7、是否规定不可量物侵害？

不可量物侵害，为德语“immission”一词的意译，为19世纪以来德国民法典和瑞士民法典中的重要概念，指噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性等不可量物质侵人邻地造成的干扰性妨害或损害。性质上属于物权法相邻关系的一种类型。

在英美法系国家，与德国、瑞士不可量物侵害相当的制度为“安居妨害”，或“不法妨害”或“权益妨害”。依此制度，各种不法妨害他人享有的与土地有关的权利的行为均为安居妨害行为。其性质属于侵权行为之一种，具有造成损害的间接性、排他性和干扰性等特征。因英美法系无物权请求权制度，故不可量物侵害，通常被归人侵权行为的范畴，其法律效果以损害赔偿为中心。

法国民法典对于煤烟、震动、噪音等不可量物侵害全然没有规定，后经判例学说的努力，形成了规范相邻建筑物间、建筑物与土地间，以及土地与土地间所生的不可量物侵害的一般规则。这一规则，称为“近邻妨害法理”（troubledevoisinge）。依此法理，引起近邻妨害责任的唯一的实质要件，是发生损害的“异常性”或“过度性”。具体而言，在一方致另一方的损害超越了近邻关系（相邻关系）通常的忍受义务的限度时，加害一方便应承担民事责任，至于其主观上是否有过错，则非所问。也就是说，法国近邻妨害责任，是一种无过错的侵权行为责任。

我国现在的三个物权法草案，仅社科院的草案规定了不可量物侵害。事实上，这一制度在现代民法上具有重要意义，物权法应当予以规定。

8、是否规定建筑物相邻关系？

建筑物相邻关系，指相邻近的建筑物所有人或利用人之间，建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人之间，以及一栋建筑物内彼此邻近的住宅所有人、利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与相邻方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。具体而言，建筑物相邻关系包括以下三种：

第一，一栋建筑物（如区分所有建筑物）内，因各所有人或利用人的住宅单元彼此邻接而发生的相邻关系，又称“建筑物内相邻关系”，以区分所有建筑物相邻关系为其典型。

第二，相邻近的建筑物所有人或利用人间，因各自的建筑物彼此邻近而发生的相邻关系。

第三，建筑物所有人、利用人与邻近的土地所有人、利用人之间，因建筑物与土地相邻近而发生的相邻关系。

从相邻关系的发展上看，是先有土地相邻关系，后有建筑物相邻关系，现今已构成二者并存的现象。而建筑物相邻关系，是较土地相邻关系更为复杂的一种相邻关系，它是20世纪开始以后，尤其是20世纪60年代以来各国工业文明迅速发展，城市环境恶化和土地高度立体化利用的结果。建筑物相邻关系，一方面扩充了民法不动产相邻关系的内容，另一方面也向传统的相邻关系理论提出了挑战。因此，在现代各国，如何有效的规范这类新型的相邻关系，是各国不动产立法、判例和学说所面临的一项重要课题。

我国民法学者对此类相邻关系的特征、问题点探讨甚少，这就使物权立法是否规定之发生了疑问。不过，依笔者之见，应当予以规定。

三、用益物权方面的难点

1、应当规定怎样的用益物权体系？是否规定海域使用权？

我国制定物权法应当规定哪些用益物权，无疑是值得探讨、研究的。由社科院起草的物权法草案规定了基地使用权、农地使用权、邻地使用权及典权；由人民大学起草的物权法草案规定了土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权、空间利用权和特许物权；由全国人大制定公布的草案规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、邻地使用权、典权、居住权、探矿权、采矿权、取水权和渔业权。可见，各草案的规定是不一致的。究竟应当怎样确定我国的用益物权体系，无疑是一个需要仔细思量的问题。

这里的要害在于，传统民法中的准物权（特许物权）如探矿权、采矿权、渔业权、取水权、驯养权、狩猎权等是否应当纳入物权法规定的问题？对此问题，笔者持反对意见，即不应当在物权法中将它们规定下来。而是分别委由各单行的民事法律如渔业法、水法、矿产资源法等规定，物权法可以大体上提到一下，即作一原则规定也就可以了。其理由主要有二，一是这些准物权，传统上一直不把它们规定在民法典的物权法部分；二是这些准物权虽然亦称为“物权”，但它们与一般的物权如地役权、地上权等存在很大的差异，它们的取得往往需要行政机关的批准，它们的转让及设定抵押也不像一般的用益物权那样自由进行，而是受到相当大的限制，有的甚至需要繁琐的程式。所以，以不把它们规定在物权法中为宜。这样一来，用益物权中就只剩下传统的地上权、农地使用权、典权、地役权了，这些是应当规定的（但对于典权近来立法部门有人表示将不予规定）。空间权主要是空间地上权、空间地役权和空间担保物权的问题，不宜单独列出规定，分别规定在地上权、地役权、担保物权部分即可；居住权，是一种用益物权，各国立法、学说与司法实践均承认之。在我国物权法上规定居住权确有其必要，我国目前乃至将来的社会生活也确实需要之，故应当予以规定。另外，建议不要使用“邻地利用权”的名称，而仍然使用传统民法的“地役权”概念。因为，邻地利用权，从字面意义上理解就只有相邻的土地才能设定之，而事实上，地役权就是两块土地远隔千山万水也可以设定，这种场合设定的地役权，称为法定地役权。所以，邻地利用权一语，严格说来是不准确的，应予踢除。

物权法是否规定海域使用权，笔者认为应当持肯定态度。海域使用权，是一直就存在的一种重要的用益物权。我国现在已有《海域使用治理法》。依据该法，所谓海域，是指我国的内水、领海的水面、水体、海床和底土，在横向上包括海岸线到领海外部界线之间的海域，在纵向上包括水面、水体、海床和底土。如同土地一样，特定海域位置固定，不能移动，可以通过标明经纬度加以特定化。故海域具备民法上的“物”的特征，是一种类似于土地的不动产，可以特定的海域设定物权。海域的所有权属于国家，但国家为了充分利用海域，可以将海域设定海域使用权给他人。对特定海域的使用通常是一个长期的过程，故可以仿照国有土地使用权有偿出让和转让的规定，分别依所取得的海域的用途、目的确定海域的使用期限。

一般认为，在物权法上将海域使用权明定为一种用益物权，具有以下重要意义：第一，有利于理清各种海洋资源利用法律关系，建立科学完善的自然资源法律调控体系；第二，有利于保护海域使用权人的合法利益，稳定海域使用秩序；第三，有利于促进海域的合理开发和可持续利用，实现海洋资源的综合利用和统一治理（见国家海洋局《关于在中华人民共和国民法（草案）中规定海域的国家所有权及海域使用权的建议》）。

综上所述，我国物权法应当规定如下用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、农地使用权、地役权、居住权、典权、海域使用权。

2、是否规定法定地役权？

法定地役权，指为了某项社会公共利益，根据法律的规定而设定的地役权。如前所述，它一般多发生在两地相距遥远、远隔千山万水所设立的地役权的场合。如我国的“西气东输”、“南水北调”，沿途输气管道和输水管所占用的他人的土地，其权利根据就是“西气东输”部门、“南水北调”部门所取得的对他人土地的地役权。因这些活动是增进社会的公益的，故当然无需征得土地所有人或使用人的同意而直接设定地役权。但这些部门应给予沿途所经过的土地所有人或使用人相应的对价，以符合民法的等价有偿原则。法定地役权，我国物权法应当予以规定。

四、担保物权方面的难点

1、典型担保的发展形态及非典型担保纳入担保物权体系的难点

我国物权立法应当如何规定担保物权体系，是物权立法中的一项重要问题。担保物权是为担保债权而存在、设定的。而担保债权之实现的制度是多种多样的，如让与担保、所有权保留等无一不是担保债权的制度。问题在于，这些担保债权的制度是否都应一一纳入物权法规定？从传统民法看，担保物权的形态主要是抵押权、质押、留置权，称为典型担保，此外的让与担保、所有权保留以及假登记担保等属于非典型担保。

这里面临的问题是，典型担保中的抵押权已经得到了极大的发展、扩张，出现了各种各样的形态，如在抵押权的名目下出现了企业担保、所有人抵押权、最高额抵押权、财团抵押权、共同抵押权以及权利抵押权等等，这些新出现的属于抵押权总名目下的各种分抵押权形态是否都应纳入物权法规定？其次，是我国现在多数见解不承认规定优先权，生活中有些需要用优先权才能解决的问题是否可以用非凡留置权予以替代？这就是说，是否应当将非凡留置权纳入物权法规定？再次，假如将让与担保、所有权保留（合同法中尽管已有规定，但它属于非典型担保之一种）、假登记担保纳入物权法中规定，会不会与传统民法的抵押权、质押、留置权这些典型担保发生冲突，也就是说它们是否属于担保物权，有无担保物权的性质？假如没有抑或不充分，则可能破坏整个担保物权的整合性。在考虑将非典型担保纳入物权法时，需要充分注重到这一点。

2、德国、瑞士民法的抵押权制度对于我国抵押权制度的影响

我国现行抵押权制度，其法律构造与法国、日本和我国台湾地区的抵押权制度大体相同，均属于以担保特定债权的清偿为目的的保全性抵押权。此保全性抵押权，抵押权系从属于债权而存在，抵押权本身不得作为交易的客体而于市场上辗转流通。与德、瑞民法抵押权，系以流通性抵押权为原则，抵押权本身可以作为独立的投资对象而于金融市场上辗转流通，显不相同。尤其是德、瑞抵押权的独立性原则，更是包括我国在内的法国法系国家的抵押权制度所不具有。应当看到，抵押权的独立性原则，一方面是德、瑞流通性抵押权制度赖以建立的基石之一（另一基石为抵押权的公示与特定原则），另一方面它也使抵押权的价值权性质得到了最纯粹、最淋漓尽致乃至最始终一贯的表现。概言之，它使抵押权的价值权性质达到

了表现上的无以复加的程度。故可以肯定，抵押权的独立性原则的确立，标志着人类法律文明在抵押权领域已经取得了十分辉煌的成就。

这样说来，是否意味着抵押权的独立性原则就是现在乃至未来各国家和地区抵押权立法所应遵循的基本原则呢？换言之，各国家和地区关于抵押权的立法是否都应一体采用德、瑞法抵押权原则呢？对于这一问题的回答毋庸置疑是否定的。因为，迄今为止的民法发展史已经以大量的事实印证了这样的事实：对于一个国家乃至一些国家来说是合理、妥当的制度，而对于其他国家来说却往往并无相同的价值。我国制定物权法，其中完善现行抵押权制度，将是这场立法运动的一项重要使命。完善的途径，除借鉴日本、法国等市场经济国家关于保全性抵押权的立法规定和判例学说的最新成果外，有疑问的是，我们可否借鉴或可在多大程度上借鉴德、瑞抵押权原则，尤其是抵押权的独立性原则？对此，学说理论自应首先作出回答。

按照德、瑞民法，抵押权独立性原则，乃具体表现为抵押权抽象性原则、公信原则、证券化原则、次序确定原则，以及抵押权与利用权相独立的原则等等，兹逐一分述如下：

第一，抵押权的抽象化原则。抽象化原则，指抵押权与被担保债权绝缘，抵押权本身以抽象的方式存在的原则。德国民法的土地债务、定期金土地债务，瑞士民法的地租证券和抵押债务证券，都是建立在抵押权的抽象化原则之上的制度。这一原则彻底消灭了抵押权的从属性，使抵押权得以在市场交易中自由地辗转流通。与此不同，我国民法从来认抵押权的从属性为抵押权的基本属性（当然，最高额抵押权的承认，是抵押权从属性之放宽）。

从我国现在的实际情况出发，要否定抵押权的这一属性，进而使抵押权完全独立于债权而存在，并自由的辗转流通，这非但不可能，而且也绝不适宜。

第二，抵押权的公信原则。抵押权的存在既然以登记为其表征，则信赖此表征而有所作为者，纵令其表征与实质的权利不符，但对于信赖此表征的人也不生任何影响，此即德、瑞抵押权公信原则。按照德国民法，不仅抵押权而且就是流通性抵押权中的债权假如在登记簿册上进行了登记，也同样认为具有公信力。瑞士民法典的地租证券和抵押债务证券，亦与此同。

我国现行抵押权立法，不承认抵押权的公信原则。但可以肯定，随着我国社会主义市场经济的不断发展，在抵押权中导入抵押权公信原则，这不仅有其必要而且也有其实益。故可以断定，实行抵押权公信原则，将是我国未来抵押权制度发展的一个方向。然而问题在于，实行抵押权公信原则，须以存在完善的不动产登记制度为其前提。而这一点正为我国现在所不具备，可见在我国未建立起完善的不动产登记制度以前，欲采取抵押权公信原则，不仅是不可想像的，而且也是绝不可能的。

第三，抵押权的证券化原则。证券化原则，即把抵押权附丽于证券之上，视作独立的动产，并依有价证券的规则确保其流通的原则。德国民法典的抵押证券、土地债务证券，瑞士民法典的地租证券、抵押债务证券，均为抵押权与债权相绝缘，并使抵押权附丽于证券之上，进而使之在金融市场中辗转流通的制度。假如抵押权得以证券化，则其媒介投资手段的功用将显露无遗。另外，为了使抵押权可以作为一种商品在市场上流通，其最有效的办法，也同样在于使之证券化，除此之外别无他途。

可见，抵押权证券化，实为一项颇能合乎现代工商业发达社会的需要的法律制度。因为在资本的需求与供给之间，证券乃是最佳的媒介手段，而抵押证券，尤能完成这一使命。在我国，因迄今尚未建立抵押证券制度，故抵押权的证券化，现今不过为一种理论上的构想，要真正付诸实现，需要首先制定抵押证券法。

第四，抵押权次序确定原则。即使抵押权的次序固定，先次序抵押权消灭，后次序抵押权不得递升其次序的原则。我国现行抵押权制度，对于抵押权的次序，系采升进原则，先次序抵押权消灭后，后次序抵押权得当然升进。笔者认为，基于民法公平正义观念，以及为了平衡各方当事人的利益，建议改采次序确定原则。

第五，抵押权与抵押物的利用权相独立原则。即抵押权不受自身设定之后才成立的利用权的不测威胁的原则。此所称“利用权”，包括地上权、农地使用权、所有权等。德国民法典明示采取这一原则。在瑞士，对于是否采取这一原则民法典未作规定，而是委由州法规定。据统计，实际采取这一原则的只有少数几个州。

法国民法典与日本民法对于抵押权设有涤除制度。依此制度，抵押权与抵押物的利用权相独立的原则已不复存在。因为依涤除制度，抵押权设定后，抵押物的第三取得人（就抵押物取得所有权的人、地上权人和农地使用权人），可以向抵押权人支付或提存与抵押物相当的价金而消灭抵押权。因此在法国、日本民法中，抵押权并不是同抵押物的利用权相独立的。我国现行抵押权，不承认抵押权的涤除，同时也无与涤除相类似的制度，故可以肯定，我国现行法与德国、瑞士法相同，采抵押权与抵押物的利用权相独立的原则，不承认抵押物的第三取得人，如地上权人、所有权人等，可以通过向抵押权人支付或提存与抵押物相当的价金来消灭抵押权。

3、规定原始的所有人抵押权的难点

原始的所有人抵押权，以德国民法的规定为其代表。指在不存在任何债权、债务关系的情况下，土地或建筑物的所有人到登记机关以自己的土地或建筑物为标的物为自己设定一项位置确定、担保金额确定的抵押权，该抵押权因以自己为抵押权人，且自始是通过登记来设定的，故称为原始的所有人抵押权。我国物权立法是否应当规定这种抵押权，涉及到我国的抵押权是采次序固定主义还是次序升进主义的问题。

次序固定主义，指抵押权的先次序消灭时，排在后面的后次序抵押权不升进，先次序抵押权尽管已经消灭，但仍然可以获得分配；次序升进主义，指先次序的抵押权消灭时，后次序抵押权的次序得当然升进。前者以德国、瑞士民法为典范，后者以法国、日本为其代表。我国现行法关于抵押权的次序，系采次序升进主义，同法国、日本民法的规定一致。若要在物权法中规定原始的所有人抵押权，其中首要的问题就是要采取次序固定主义。假如不采取次序固定主义，规定原始的所有人抵押权将成为一句空话。

五、占有制度方面的难点

占有制度方面的立法难点不多。虽然我国学界对占有问题研究较少，但占有制度的理论是固定的、成型的，所以物权立法过程中可以直接搬来写成条文即可，不存在需要先解决某一问题以后才可以规定另一制度的问题。尽管如此，仍有下列各点值得说明：

第一，占有究竟为事实状态抑或为权利？对此，立法例上有两种不同的成例：一是日本民法将占有规定为一种权利，称为占有权；二是多数国家的立法例，将占有规定为一种事实状态。我国物权立法无论从理论还是各国立法成例的规定来看，采取将占有规定为一种事实状态的立法例，是正确的。这一点想必也不会成为问题。

第二，规定占有状态的推定。对物的占有既然存在着各种各样的状态，从而不同的占有状态所生的效力也就各异其趣。占有人就占有物，是否以所有的意思、善意并无过失、公然、和平与继续占有，关乎占有的效力甚大，若一一需要由占有人举证证实，非但不易，而且也与法律维护社会的现状的目的相违。于是，对于占有的状态，乃应设推定制度。

第三，规定占有的取得方式，包括原始取得与继受取得两种方式。

民法典土地确权的规定篇8

关键词：典权；农村土地流转；物权

中图分类号：F321文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）09-0027-03

一、与社会需求脱节的农村宅基地法律制度凸显土地流转之难

1.现有的以身份为基础的宅基地分配制度仅能解决就地安居。农村土地对于广大农民来说具有财产价值和保障价值两方面的作用。农地的财产属性要求农村土地权利之物权性质得以彰显，其流转的通畅，并在此基础上所形成的资源优化配置，自然对整个商品经济的发展都会有影响。譬如，中国法律长期将农村宅基地使用权人严格限定在农民集体经济组织成员内。同时，现行法律禁止宅基地使用权的流转，权利人不得就其宅基地使用权单独以转让、出租、赠与或者设定抵押等方式进行处分。而且，在村集体经济组织成员身份发生转变后，原来的宅基地将被集体经济组织收回，并非永久享有宅基地使用权。

2.改革开放使“以地生财”成为现实。中国农村的土地分配制度始于早期土地革命时期的“打土豪、分田地”的政策，是基于农村居民身份无偿取得的，延续至今。然而，从农村土地在改革开放以前的少有流转，至20世纪90年代出现宅基地多元划拨，尤其自20世纪90年代开始，经济发展持续稳定，城市化的进程也在逐步加快。在经济利益的驱动下，一方面，人们看到了土地可能带来的利益，因而对宅基地的需求持续增加；另一方面，农村宅基地的流转也由村庄内部逐渐扩大到村外以及与城里人之间，规模也由小变大，逐渐成为一种比较普遍的现象。虽然法律、政策对农村宅基地使用权的流转限制多有，但现实中宅基地的私下流转却一直非常活跃。

二、中国农地制度的法律特点

1.具有中国特色的农地所有权公有制。现在中国农村的土地属于集体所有或者国有，我们的市场经济要在这种土地性质制约下形成农地流转市场，而其他国家无论是私有化土地自然形成流转市场，还是国家征购或者占有土地再分给农民或者低价售给农民形成和建立的农地流转市场，都是土地私有化后再形成流转市场。

2.具有中国文化特色的农村土地所有权权能之分离。在新中国，国家既要保证土地的集体和国有性质，又要调动农民的积极性，就在所有权与经营使用权之间设定了一个新的权能，即农村土地承包经营权。中国农村的土地流转并不是所有权的流转，而是承包经营权的流转。而且这种承包经营权的流转与世界其他国家相比是中国独创的。

3.新中国的农地的特殊社会保障属性。在现代社会，业已基本摆脱了人身依附的土地关系，依然被认为是一种“类人身”性质的，亦即限于农民身份的社会关系。特别在中国，农民对土地的依赖程度更大。农地发挥了社会保障的作用，农地是农民的最后保障线，也是农民的生命线。要在农民社会保障建设滞后的情况下推进土地承包经营权流转及其市场，这又是中国农地流转市场建设的特殊性所在。

4.在农地流转中诸如“以租”等的脱法现象严重。所谓“以租”，是指违反土地规划和计划管制，规避农地转用和征地审批，以出租（承租）、承包等方式，用农民集体土地搞工商企业项目，直接进行非农业建设的行为。据估算，每年中国新增建设用地95%以上属于农村集体农用地。而在新增建设用地中，违法占用农村集体农用地的宗数、面积以及耕地面积，几乎都在50%以上，情况比较严重，而“以租”是其主要的违法形式之一。

三、中国农村土地流转的制度需求

农村土地流转必须有良好的制度保障，才能规范有序地进行，并发挥其应有的作用。这种制度应具备以下特征：

1.满足农村土地流转的要求。中国土地征用以外的农村土地流转，应遵循不得改变土地的所有权性质、不得改变土地的用途、不得损害农民的权益，这“三个不得”以体现“土地用途严格管制”为其基本原则。农村土地的流转制度应当符合农村土地流转的上述要求，既不能实行土地私有化或国有化，也不能将农用地擅自变更为建设用地、宅基地，更不能因土地流转使农民利益受到损害。

2.符合土地流转的“资源优化配置”之目的。土地流转本身不是目的。推进农村土地流转，应当有利于优化土地资源配置，解决耕地零散分割、规模过小问题，提高土地经营效益；实现土地、资金、技术、劳力等生产要素的优化重组；推动农村劳动力转移，加快城乡一体化建设，实现城乡统筹发展。简而言之，农村土地流转的目的在于提高土地的利用效率，推动现代农业和农村经济的发展。

3.土地流转制度设计应以最小之成本换取最大收益。制度作为一种普遍存在的社会规范，在发挥作用的同时必然需要投入相应的资源，或者说需要支付一定的制度成本。这意味着：若本国有可供利用的本土资源，应尽量利用已有的制度，以免增加制度设计的成本；若本国缺乏可供利用的制度，引进国外的先进制度时，应对这些制度进行分析和加工，借鉴其合理成分。

4.要能为广大农民所接受和运用以保护农民的切身利益。一定社会或共同体建立制度的目的是为了实现制度,因此制度建立后的一个必然环节就是制度的执行和运作。若土地流转制度设计不合理，损害农民的权益，势必遭到广大农民的抵制而难以推行。反之，若土地流转制度设计合理，能为广大农民所接受并运用，必将有利于土地流转制度的顺利实施。

5.从重“归属”到重“利用”之观念转变。通观农村六十年来土地制度改革发展的历程，可知公有土地“两权分离”的架构能够容纳不同生产力水平，具有适应不同社会发展阶段要求的旺盛生命力和广泛适应性。在发展社会主义市场经济条件下，所有权和使用权“两权分离”是土地公有制在社会再生产过程中得以实现和巩固的最适宜的形式。在“两权分离”的框架下，以“用益物权制度”，在公有土地之上为公民设立包括土地用益物权和土地担保物权在内的他物权，符合社会进步和土地要素市场化的要求。

四、“典权入典”及其对农地流转制度的重大意义

将典权引入到现有的农地流转制度中来的想法并非是空穴来风，而是有一定的法律依据和对现实状况的考量的。

（一）“物权法定”框架下的“物权缓和”可将典卖纳入法源

1.典权可以在最高法院司法解释中找到法律依据。2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》在学者的典权存废之争中选择了既未在法典中明确规定典权，也未完全否定典权的做法。中国《物权法》在第四编第十六章“一般规定”中，第171条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”这里似已承认了“其他法律”可以对典权作为担保方式是予以了规定，有人认为可以说变相承认了典权的合法性，为民间活动中的典权提供了法源。而《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条更明文规定，“对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。但中已解决的房屋典当关系，不再变动。典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。”由该规定可以看出，最高人民院的司法解释始终是认可典权制度的。

2.源于中国本土文化的传统典权制度本来就是民事习惯法。典权制度是中国特有的一项古老的物权制度，它兼具用益物权和担保物权的特征，并且其本身救济扶助的功能也使得其能最大程度地保障农民不失去土地。因此典权这种效果几近于买卖，同时又不失去所有权，兼具融资与用益的物权制度恰恰迎合了中国当前农村集体土地流转的需要。正如前文中所提到的，典权制度虽然没有在现行法律法规中作出明确规定，但在中国民间习惯中曾经存在，而且为最高人民法院的司法解释所认可。依据“物权缓和”之理论，同样可以认为“典权”应受到现行法的承认与保护。

（二）典权在中国农地流转制度中所具有之特殊利用价值

1.典权独有的融资功能使其更为农民愿意选择。典制的功能正是为在新形势下是否应当保留典制提供扎实的理论基础，典制有独特的融通资金功能，对典权人而言，它的安全性更高,虽然典制较一般担保融得的资金要少，但在中国目前法律体系尚不健全，诚信机制几乎没有的前提下，资金拥有者可能更愿意选择典制。而对于进城的农民而言，无疑是其创业资金的最便捷最可靠的募集途径。

2.典权更有利于城乡统筹过程中土地资源之“物尽其用”。和一般的担保最多只能实现两次利用相比，典权可以实现三重利用，这不但可以使社会资源的利用更有效率，而且，由于典权人对所有权的占有只是一个期待利益，故为了最大程度地发挥典物的效用，典权人较抵押人更为积极主动，这也被称为典卖制度内在的效率督促性。例如，最典型的表现是，典权应当能够成为抵押的标的，典权人也有权就其权利设定抵押，值得注意的是此情况下抵押的标的并非典物，而是典权本身。

3.典权同样有其维护弱势群体的“扶贫济困”之特有社会功用。中国传统的典卖通过其对出典人有利的回赎条件，体现着某种维护农村处于患难中的人们的土地权利的习俗。这其实才是中国历史上的典权价值的最关键之处。当时这样做的主要动机往往是因为社会危机四伏，很多弱势群体需要照顾。出典人作为经济上处于弱势之人，当其所典的东西的价格处于一个相对低的价格时，让其放弃回赎权，无疑是一种可以使其免予更重负担的选择；而当典物价格再次高涨时，其又拥有找贴之权利，这诚为中国道德上济弱观念之不二优点。故从保护弱者利益来看，典制显然也要比一般担保更具优越性。

4.典权的最大的特点即其“有买卖之实，却无买卖之名”。有了“典卖”制度，出典人不必再以支付利息为条件而得到相当于土地价值的对价，使其基本上摆脱了欠债人的形象，这不但强化了“典”的用益物权意义，而且使“典卖”这一法律制度，不论在形式还是内容上，都产生了新的内涵，肩负着担保与用益的双重功能。当然有人也说，所谓的“典”实际上不过是中国传统文化下避免谈及“卖”的遮羞布。但是这块“遮羞布”或许对于解决中国目前的土地所有权和土地流转问题就是一个大启发。

（三）农村土地物权变动与传统典权制度耦合的法学渠道

基于典权制度特有法律资源，出典人可以在不必违反法律强行性规定和国家政策的前提下，相对于其他用益物权而使典权人享有了自由地使用收益典物的权利，因此对于双方来说，会更乐意于去选择典权制度，因而使得利用典权融资和宅基地、农地等的流转，变得相对容易且有法律保障。

1.典权制度的回归可以与现行土地所有制并行不悖。在土地公有制和土地用途严格管制的背景下的典权复兴，必须根据民法理论结合现实情况对传统的典权制度进行改造。典权制度作为中国土生土长的民事制度，其产生的土壤无疑是中国存在了千百年的土地私有制，故而传统典权的客体是土地所有权和房屋所有权。建国后经过三大改造，中国成为社会主义国家，在全国范围内实行土地的社会主义公有制，即土地的国家所有制和农村集体所有制，且不允许土地进行流转，也不允许擅自改变土地用途。显然，产生于私有制且紧密与私有制联系的传统典权制度是不能全套照搬用于现代中国社会的。反对土地流转的呼声均集中在所谓的“如果按照改革精英的改革路线：土地可以自由流转。其结果只能是加快强势集团对农民土地的掠夺速度”的担忧，其实对于私有化的担心，完全可以通过对典权制度的再设计予以解答，换言之，典权制度的回归与中国目前的土地所有制可以并行不悖。

2.出典人的回赎期待权可以消除土地无法收回的担心。从保留所有权的角度看，典权不是以转移所有权为最终目的的，且出典人在回赎期内有赎回典物的期待权，在这个期限内出典人完全可以通过行使回赎权重新获得完满的所有权。中国法完全可以对这个回赎权加上其他的规定，提高保留所有权的可能性，如分期付款赎回权等等。

3.典权本身作为定限物权将限制土地用途的改变。典权规定了典权人可以对典物进行占有与用益，但是有一个前提：不得改变典物的原状。这样一来以建设用地使用权、农村承包经营权出典，典权人的用益自由是受到原用益物权限制的，不能随意改变土地用途，这就可以解除反对者对于“土地用途改变”、“农地可能变成住宅区”等的担忧。完全符合国家政策“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住18亿亩耕地红线”的原则及“在全国范围内划定永久基本农田，严格保护，不得占用”的精神。

4.利用典权的追及效力可以实现对公共利益之保护。典权的物权属性使得其具有追及效力及对抗转典权之第三人，并于他人指出依然得行使回赎权重新取得典物。中国土地禁止买卖，因此土地所有权不可能成为融资担保的标的物，而只能通过在其上设立的用益物权进行融资。而我们所称的典权制度就是不破坏土地所有权的前提下，将土地所有权之上的用益物权进行出典、进行融资的新型典权制度。

故我们认为，典权的回归不但不会威胁到土地所有制的根本，更不会对社会公共利益造成威胁，而且具体制度设计中存在的困难，完全可以通过司法实践中各种临时措施进行定型化。

五、在公权规制下赋予“典权回归”的自由有利于农地流转

1.完善政府的监管制度。政府承担着管理社会公共事务、维护社会秩序、发展经济等公共职能，在农村土地流转的过程中起着重要的作用。政府作为农地流转监管的主导性主体，应站在宏观的角度，基于土地承载的社会义务和责任来调整社会整体利益。具体而言，政府应该做好以下工作：（1）严格控制土地用途。对出典土地的利用，应该严格按照国家法律的规定，特别要保护耕地等农用地的用途不被改变，同时，对于可以商业化利用的土地，可以适当放开，但应严格监管。（2）对承典人的资质予以审查。农村土地典权的承典人需要根据土地不同的用途进行事前或事后的资质审查，以保证土地用途管制的需要。关于这方面的问题可以从承典人的经营能力、营业类型和身份限制等方面来考虑。（3）完善农村土地流转的物权登记制度。中国《物权法》实行不动产物权登记生效主义，典权作为不动产物权，依立法精神，其变动必须有相应的登记制度予以公示，只有这样才能最大程度地减少产权纠纷，有助于国家对土地流转的管理和管控，也为农民权利的保护提供保障。

2.发挥农村集体经济组织的自律职能。依照中国宪法规定，农村土地归农民集体所有，而农村集体经济组织是代表村民集体享有农村土地所有权，行使对土地的权利。因而农村集体经济组织在农村土地流转中起着重要的作用。

农村集体经济组织村民委员会，可以在农村土地典权流转中，一方面，应对农村土地典权流转价格、用途等进行监控，及时制止违法流转；另一方面，村民委员会应该配合政府机构审查典权流转人资格等，促进土地典权流转市场的形成。

参考文献：

[1]江平主.民法学[m].北京:中国政法大学出版社,2000:318.

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[10]张小玲.浅谈典权的性质与存废问题[J].法制与经济,2010,(7).

民法典土地确权的规定篇9

关键词：空间权；完善；立法思考

1我国空间权的立法模式选择

各国及地区有关空间权的立法例主要有三种：一是单独制定空间法；二是在民法典有关用益物权的相关章节中规定空间权制度；三是制作“法律包裹”，其中规范空间权制度。三种立法例中，第二种为较多国家所采用。但实际上，具体采用何种立法例，完全是由各国及地区具体的法律制度和立法实际决定的。

就我国而言，我国的实际情况与上述各国及台湾地区有一点不同，即我国在进行空间权立法之时，我国民法典尚未制定。这种情况，恰恰为我国采用第二种立法例提供了难得的契机。一方面，与其他国家或地区相比，其他国家或地区在建立空间权制度之时，其民法典通常已制定完毕并施行多时，因此，在建立空间权制度之时，不得不采用修改民法典或单独制定相关法例的办法。我国则不同，我国将空间权法律制度提上立法议程之际，正是我国物权法和民法典正在制定之时，这就为我国将空间权法律制度纳入我国用益物权体系中一体建立提供了绝好时机；另一方面，在我国着手进行空间权立法之时，现代城市的人口与土地问题早已暴露多时，世界各国的土地立法也已经实现了从平面立法向立体立法的转换，各国为此而采取的立法例可谓纷呈各异，这就为我国空间权制度的建立提供了丰富的借鉴素材。这些情况，决定了我国应当采用第二种立法例建立我国的空间权制度，即应当在民法典的制定过程中，将空间权制度置入用益物权的相应章节中进行规定。由于我国民法典采取分散制定的办法，物权法将优先获得制定，因此，应当首先在物权法有关用益物权的相关章节中建立该项制度。我国的《物权法》便是采用了此种立法模式，在第三编用益物权的建设用地使用权中对土地的立体利用作出了原则性的规定，即：第一百三十六条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”但我们也看到，空间权制度的相关问题未能在物权法中作出详细的规定，这给空间权制度的确立和实际运用带来了困难。所以，笔者认为，我国的民法典和物权法的司法解释在制定过程中应考虑到土地立体运用这一必然趋势，借鉴先进立法例，对我国的空间权法律制度作出科学全面的规定。

2空间权和空间利用权的适用

空间权究竟应为空间所有权还是空间利用权目前存在着一定的争论。空间权不应简单的称为空间利用权。因为空间所有权和空间利用权的区分其实是为了与土地所有权和土地使用权相联系。简单的统称为空间利用权不能明确空间所有权的归属问题。会导致土地所有权人即空间所有权人出让其所占有的空间所得的收益得不到保障。引起土地所有权人与土地使用权人或第三人的纠纷。不能只从空间的价值取向上突出了空间利用权。其实空间所有权与空间利用权是密不可分的。它们共同组成了空间权。虽然空间权的利用主体主要是土地使用人或除土地所有权人和土地使用权人之外的第三人，但确定为空间权不仅保护了前两者的空间利用权利，同时也保护了土地所有权人对空间自我开发和利用。

3空间权的权利类型

（1）空间建设用地使用权。

随着我国市场经济的日益繁荣，城市化进程加快，城市建筑业逐步向高层化和立体化发展，以在他人土地的上空或地下有建筑物或工作物为目的而设定的空间地上权制度应运而生。而且，空间地上权在我国实践中获得了越来越广泛的使用，具有坚实的现实基础。因此，立法上应当借鉴其他国家的经验，建立空间地上权制度，而第142条正是对其作出的规定。空间地上权可以类推适用普通地上权的规定。其取得方法可以有划拨和出让、转让两种。划拨是出于公共利益的需要而采取的无偿取得空间的方式，出让转让作为主要方式，具体可采取协议，招标和拍卖的方式进行，国家或转让人收取出让金或转让金。

（2）空间农地使用权。

关于我国应否建立空间农地使用权，存在一些争论。持反对意见者认为，我国农业生产力发展水平还未达到发达程度。由于技术和成本的限制，人们的农业基本局限于地表及其上下一定程度的空间，而很少离开地表在土地的上空或地下从事农业活动，立法缺乏现实基础，因而没有必要作出规定。但笔者认为法律应能动的反映社会经济发展的情况，应具有预测性和前瞻性。在空间权法律制度制定过程中，应当根据我国农业土地立体利用的实际情况，增设空间农地权制度。

（3）空间邻地利用权。

耸立于地上空间的各高层建筑物之间及建造于空中或地下街道，商场等建筑物或其他工作物之间，在空间上相互邻近，形成立体上的相邻关系。一方权利的延伸必须控制在合理必要的范围内，不得严重损害邻方空间利用权的行使和其他财产权益；相邻一方对一方合理并有节制的利用其不动产之上一定范围的空间负有容忍义务，应限制自己的权利并给对方提供便利。一旦滥用空间权，则对方有权提出排除相邻妨害请求及权益受损害情况下的损害赔偿请求。从空间邻地利用权存在的形式来看，大多可以依据相邻关系及地役权的有关原则处理。且各国对其专门作出规定的立法例并不多，因此我国立法上可不予规定。

4土地公有制对我国空间权制度的影响

在我国，空间范围实际包含两部分：第一部分作为地上权所应包含的当然附属空间，这部分空间对地上权人来说并不享有独立的空间权，但国家也不能妨碍原土地使用人依法定用途而对该一定程度空间进行合理利用；第二部分为除地上权当然附属空间之外所独立存在的空间，这部分空间的所有权属于国有。普通民事主体不可能享有空间所有权，而只能享有空间利用权。因此，在我国空间利用权的取得首先应当是一般的民事主体向国家或集体取得，这是空间利用权的最初来源，然而才是空间利用权在普通的民事主体之间的设定和转让问题。“国家和集体作为土地及其上下空间的的所有权人，一方面可以就土地设定他物权性质的土地权利，另一方面又可以就空间设定独立于土地权利的空间权，而国家和集体的空间所有权也只有在这时才从隐性状态转为显性状态，真正获得了空间权的意义。公民个人及其他民事主体则因此获得了空间利用权。”

鉴于此，我们在制度设计上应注意以下几点：首先，在总则对“物”的规定中对空间要有所体现，并在规范土地权利的归属时应提及空间权利的归属，以做到法律规定前后协调一致；其次，应对土地使用人可支配的土地权利与其土地使用权的空间范围予以明确规定，在此范围之外的空间才属于独立意义上的“空间使用权”的客体，以此来较好地调整在同一块土地上可能存在的三种物权――土地所有权、土地他物权和空间权之间所发生的各种关系；再次，作为不动产权，空间权应实行登记制度。由于空间是无形的且为立体，在等几种若要记载空间使用人的空间范围，只能借助几何学中的闭合三维空间，通过三维空间坐标确定。因此，立法宜规定空间使用权证书中应当明确记载空间使用权人享有使用权的空间六至。

5空间权的登记及空间开发利用

确认空间权将为登记机关实行空间权的登记提供法律依据。由于物权的设定必须符合一定的公示要件，如果登记机关拒绝登记则会使空间利用权人不能对其空间享有合法的物权。从而对他人的侵害得不到物权法的保护。

土地所有权人、土地使用权人、空间利用权人可并存同一土地的上下各层空间，由此产生各权利主体之间平面或立体的相互关系。但权利人利用空间必须是特定的，不能延伸至他人所享有、使用的空间范围。因此，立法应规定空间利用权的取得必须依法办理登记手续，领取相应的证书。空间利用权只有经过登记公示，才能既可保护权利人，又可维护土地上其他权利人的利益，使社会经济生活更安定．因为空间权性质上属于不动产用益物权，其权属的设立、变更、消灭都可以根据现有的不动产登记方式进行规定。空间的利用相对比较固定，特别是地下空间的利用所以可以于目前的房屋登记相合并。空间相对其他不动产有其特殊性，所以在登记时应确定空间的利用范围（包括深度、宽度、长度）。在讨论空间开发利用的管理部门时，我们应当在明确，公民的空间利用权是受到一定限制的，其限制表现为：

（1）我国法律规定矿藏、水流、森林、草原、荒地等自然资源及地下埋藏的文物等社会资源属于国家所有（法律规定属于集体所有的除外）。

（2）有关政府部门为了城市整体的规划设计对建筑物的高度做出了限制。

（3）在土地使用权出让及空间利用权出让合同中双方对空间利用的范围做出了规定应遵守合同的规定。

6空间利用权的损害赔偿

所谓空间利用权的损害赔偿，是指空间所有权人和空间利用权人有权向加害人请求因空间被占或减少等造成的损失。空间利用权人登记其权利后，可以享有对抗土地所有权人、土地使用权人及第三人的权利，有权排除一切对其利用空间的不法妨害极其他方式的侵害，并对因此造成的损害享有赔偿请求权。依《民法通则》第83条的相邻关系原则，贯彻有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，土地使用权人及其他土地权利人应当尊重空间利用人行使权利。从广义上说，空间不仅是连接地表上下，因纵向延伸而形成的空间，还应包括建筑材料做间隔组成的空间，以及由建筑物而产生的横向空间。空间权作为一项用益物权，那么空间权的客体――空间，本身也就具有了一定的经济价值，所以也就难免在交易中产生纠纷。

空间权是对传统土地使用权的修正，传统土地使用权的空间范围是无限的，然而在现实社会生活的强烈要求下，一般土地使用权的空间范围不得不受到限制，仅限于既有利益范围之内，除此之外的土地上、下空间在理论上均可设立空间权。这种做法肯定会对一般土地使用权造成妨碍，它限制了一般土地使用权人在将来可能的发展空间，但是基于资源的稀缺性，法律不可能为了未来可能实施的计划而保留资源，这无异于是浪费资源。因此，可能的利用必须让位于现时的利用，在对一般土地使用权人既有利益不造成侵害的情况下，法律允许设立空间权以满足现实社会的需要是符合公平正义价值观念的。

参考文献

［1］梁慧星主编.中国物权法研究［m］.北京：法律出版社,1998.

［2］王利明著.物权法论［m］.北京：中国政法大学出版社,1998.

民法典土地确权的规定篇10

【关键词】土地、权利制度、土地使用权、他项物权

    我国的土地权利制度已经到了一个关键的发展阶段。其中的原因，首先是经济体制在整体上已经踏上了向市场经济的更高级阶段迈进的步伐，土地的权利将更加深入，更加广泛地进入市场机制，这样，改革初期从香港引进的曾经发挥过巨大作用的而现在越来越不满足需要的土地批租制度，就必须从根本上予以更新。另外，目前正在酝酿制定物权法典，这是我国调整财产关系的基本法律，以土地权利为核心的不动产法将肯定是其最重要的内容。另外土地法的制定也在积极地进行。在这种形势下研究设计土地权利制度，不但对经济体制进一步的发展有现实意义，而且对未来民法典或者物权法典的立法将发生巨大影响。

    

1　发展我国土地权利制度的基本条件

    由于市场经济的深入发展和即将制定民法典或者民法物权法，目前我国的土地权利制度建设遇到了一个非常关键的发展阶段。鉴于以土地权利为核心的不动产权利体系对国家、民族以及整个社会的存在和发展所具有的重大政治经济意义，借制定民法典或者物权法，以及制定土地法的良好机会，发展、完善现行的土地权利体系，很有必要也很有意义，而且是我们法学家和实践家们共同的责任。

    在发展土地权利制度时，必须尊重和服从如下条件：

    

1.1　土地权利的整体设计， 必须符合建立市场经济机制的根本要求

    大陆的经济体制必须建成为市场经济，这是改革不可逆转的目标。以土地权利为核心的整个不动产权利体系，都必须以满足市场经济的需求为其根本使命。无庸讳言，目前的土地权利制度不能满足这一要求。一个最为显著的问题，是我国法律中的土地权利过于简单，只有土地所有权、土地使用权、国有土地使用权负担的抵押权，这一点既不符合土地具有多方面的用途、土地上的权利可以有多个层次的实际情况，也无法满足市场经济实践的要求。再如，有些权利的类型并不是按照市场经济的需求设立的，比如土地权利的多头管理制度；还有一些权利的某些具体形式，不能满足市场经济的要求，比如划拨的土地使用权。另外，我们要建成的市场经济，必须具有安全、可靠、公平的机制，而我们的登记制度显然达不到这一要求。对这些不符合市场经济需求的制度，我们应当利用民法典或者物权法的制定之机进行修正。

    

1.2　新型土地权利的设立， 不能违背宪法和实践部门已经接受的法律原则

    根据宪法第9条、第10条、1988年宪法修正案第2条的规定，我国只许可两种土地所有权存在，而且只许可农村农民集体经济组织的土地所有权依征用的方式向国家土地所有权转换。这样，宪法确立了不许可土地所有权市场存在的原则。同样按照宪法的这些规定，1990年制定的“城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例”、1994年制定的“城市房地产管理法”中，确立了在国有土地所有权上以有偿出让的方式设立土地使用权、并许可这种进入市场流转的原则和体制。土地管理部门等政府机构也是在这一体制基础上运转的。这是我国土地权利发展的基本法律前提条件。目前，修改宪法，废止它原来的土地制度的原则的观点，是不切实际的，也是行不通的。所以未来土地权利的发展还必须尊重宪法所确立只许可国有土地使用权进入市场流转的原则。在大陆法系的其他国家和我国的台湾地区，土地权利体系的设立是以土地所有权可以进入市场流通为前提条件的，此外法律规定可以在土地所有权之上建立地上权、永佃权、用益权、地役权、典权等权利类型，来满足市场经济的多方面的需求。因为我国不许可存在土地所有权市场，而只许可土地使用权市场，所以土地权利发展的法律基础与大陆法系其他国家和我国台湾地区土地权利的法律基础有根本的区别，其土地权利体系也必然有很大的差异。但是直到目前，我国法学界的许多物权法学者对此似乎并无清楚的认识，他们仍然坚持在大陆建立以自物权即所有权为基础、在所有权基础上设计用益物权（包括地上权等）和担保物权的大陆法系传统物权体系模式。〔1 〕但是未来我国土地权利制度只能以土地使用权为基础，而不能以土地所有权为基础，这一点是完全无法回避的。

    

1.3　土地权利体系必须符合国情

    土地权利体系的建立，对国家及民族有重大政治经济意义，因此它必须符合国情。在当代国际上，因国际交易越来越密切的原因，反映流通规则的各国合同法的发展逐渐趋向同一，各国法律互有不少借鉴甚至直接的移植。而以土地权利为核心的物权法自罗马法以来，都是各国法律自成一套，立法者对本国的国情更为关注。我国土地权利制度的发展，自然也应如此。我国土地国情，简单地说有三点：第一，我国目前仍然是农业国家和农民国家，故耕地的保护应当作为我国的不动产法制的原则，并应当建立相应的制度来实现这一原则。最近中央政府关于强化耕地保护的指示应当给予足够的重视。因此，应该把使用耕地的权利与使用建筑地的权利在法律上彻底分开。第二，市场经济作为经济机制的基础，也是土地权利的基本国情。在国民经济整体已经进入市场机制的前提下，土地权利将越来越广泛地进入市场。因此在国有土地使用权之外，应当许可其他可能的土地权利，如集体土地使用权也能进入市场机制。目前法律对集体土地使用权进入市场是禁止的，至少是不鼓励的，但却无法防范这种土地使用权进入市场的现实。第三，我国人多地少，适合人们活动的土地极为有限，因此政府对土地的管理不可以放松。在土地权利制度中，应该采纳实质主义登记原则以配合对土地权利的管理。因此，制定土地登记法非常必要。

    

1.4　土地权利应与物权法中的不动产物权体系密切连接

    民法是调整财产关系的基本法，民法物权是调整财产支配关系的基本权利。因此土地权利的法律效力的基本渊源，将主要是民法典以及民法物权法。土地法中的土地权利的设计，应当注意与物权法的衔接。土地法中的土地权利，应当与民法中的土地权利不但应当保持权利种类的一致，而且应当保持权利内容的一致。尤其重要的是，土地权利制度应当遵从民法物权法的基本原则。如物权法定原则等。另外，自罗马以来，世界各国均根据不动产的各种物权主要是土地的物权，或者离不开土地物权的客观实际状况，在物权法中建立了以土地权利为基础的不动产物权体系。这一点已经成为市场经济体制下的物权法所共同遵守的不动产法理。因此，我国土地权利体系的设定，在涉及到其他不动产的权利时，也应当服从这一法理。

    

2　我国土地权利制度发展的初步设想

    目前我国民法的基本法民法通则，没有关于不动产的规定，更没有详尽的土地权利制度，该法中的财产法的规则，只能适用于动产而不能适用于不动产。这是当时的历史决定的。这些问题可以通过未来制定民法典或者物权法时获得改进。但是，制定民法典或者物权法，并不意味着不可以在民法之外发展、完善土地权利制度。事实上，民法典、物权法并不能解决全部问题。因此，我们完全可以在土地法中率先建立比较完善的土地权利制度，无论采取哪种方式，建立完善的土地权利制度可以从如下三个方面着想。

    

2.1　关于土地权利的总则性规定

    在土地权利总则部分，无论是民法典、物权法还是土地法，都应当首先明确，土地权利制度的基础是市场经济，因此土地权利法律制度的根本任务，是保障权利持有的安全和权利交易的安全，并满足人民生活的需要。

    在总则部分应当尤其强调，土地权利制度应当遵从如下基本原则：

    权利法定原则　这一原则是大陆法系的物权法中普遍承认的物权法定原则的体现，它的基本意义，即土地权利的类型只能由法律强制性规定，而不能由权利人随意创设。根据这一原则，公民、法人所拥有的土地权利的内容，只能是法律规定的内容。权利法定原则的根据是这些权利的重要经济意义和政治意义，以及它们所具有的社会最基本的权利的性质。因为社会的其它权利都要直接或者间接地与这些权利发生必要的联系，因此必须对这些权利确定明确而统一的内容。从根本上说，这一原则是市场交易的基础必须统一的原则在土地权利制度上的体现。

    权利绝对原则　这一原则是物权法中的物权绝对原则的体现。它的基本意义是，土地权利在本质上属于支配权，当一个权利主体具有法律规定的某种土地权利时，其他的权利主体均不可能对同一权利客体拥有同样的土地权利。这一点，也被称为物权的绝对性或者对世性。因此，一个土地权利的权利人，可以因为他所拥有的权利排斥他人对同一权利客体行使同一权利的主张。土地权利因属于物权，而物权必须是绝对权，这是财产权利本质的体现。

    登记原则　这一原则是物权公示原则的体现。其基本意义是，在设立、变更、移转、消灭物权时，必须履行一个能让外界承认该权利变动的程序。这一程序就是公示。公示原则是物权绝对性质的必然结果。因物权有对世性，故法律在承认物权对他人有排斥的的权利的同时，也要求该权利的各种变动能向社会展示，以获得社会的承认，使得它的排斥他人的权利获得社会的认可。故物权的变动必须遵守公示原则。然而物权的公示手段在动产和不动产有重大的区别，动产的公示是占有的交付，不动产物权的公示就是登记。故土地权利的各种变动应当遵守公示原则。

    目前我国法学界正在进行应该采纳实质主义登记还是应该采纳形式主义登记的讨论。所谓实质主义登记，即登记对不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效有决定作用的立法体例。这种体例为德国、台湾的法律所采纳。〔2〕按这种体例， 不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。形式主义登记，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为法国和日本的法律所采纳。〔3〕这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上， 均应是实质主义登记为优。〔4〕

    实质主义登记的基本法理，即德国法学家萨维尼（Savigny ）所创立的物权理论。该理论的基本含义是，在一个物的权利移转时，会出现至少是两个法律行为，一个是债权行为，即当事人之间建立将要转移物权的法律关系的行为；另一个是物权行为，即实际发生的转移物权的行为。后一个法律行为又被称为物权契约或者物权合同。按照物权行为理论，物权契约必须有其外在的表现形式。德国民法学家和我国民法学家一致认为，不动产的物权契约，其外在形式就是登记。〔5〕所以， 它们接受了登记要件主义的立法思想，他们的物权法在规定物权种种变动法律条件时，均规定不动产物权不经登记不得生效的一般原则。现在这一原则已经被我国法院和土地行政部门、房屋行政部门采纳。

    权利特定原则　该原则的意思是，土地权利的客体，必须是明确肯定的一宗土地，或者特定的数宗土地（如总括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明确指定地面的土地权利份额。物权与债权的又一个根本特征是它的客体必须是明确肯定的，客体不明确不特定的，不能成立物权。这一原则当然应当适用于土地权利。

    顺位原则　所谓顺位，就是不动产物权在不动产登记簿上以他们设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置。任何一项土地权利上均可以设立多种其他的物权，比如其他大陆法系国家里，一项土地所有权之上，就可以在设立用益物权性质的地上权同时，设立一项或者数项担保物权性质的抵押权。这一点是由土地的多用性和多值性决定的，是一个规律性现象。在我国未来的土地权利制度中，将会产生除土地所有权和土地使用权之外的其他土地权利形式，这些权利的产生将会满足市场经济发展和人们生活的多方面的需要。但是，这些权利的设定不是无序的，而是按照登记原则，并且在登记薄上以他们设定的时间先后排列为顺序的。先成立的权利有绝对优先实现的效力，后续顺位的权利在优先顺位的权利实现后也有自己实现的机会。所以，采纳实质主义登记原则、建立不动产登记簿（或者土地登记簿）并将其作为土地权利的根据，对保障市场经济体制下的土地利用关系的安全合理发展具有重要意义。而采纳这一原则，就必然会产生土地权利的顺位原则。

    

2.2　关于土地登记制度

    土地登记的基本法律渊源，是土地登记法（德国及台湾），或者不动产登记法（日本），不论其名为何，规范的对象都是一致的。从上文的探讨可以看出，建立土地登记制度对土地权利制度的完善至关重要。因为，在采纳实质主义登记原则的情况下，土地登记已经成为土地权利变动的程序性要件，故德国法学家们称不动产登记法是不动产法的程序法。即为土地的法律行为，必须履行登记法规定的程序。即使是日本这样不承认实质主义登记的国家，不动产登记法也是作为不动产物权变动的特别法而存在的。〔6〕特别法的意思， 是其仍然是民法渊源的一部分而且有优先适用的效力。故有不动产财产，就必须有不动产登记法或者土地登记法。虽然我国目前有关不动产的各种法律都要求进行不动产登记，但是还没有一部不动产登记法。因此，制定土地登记法，在我国已是非常必要的事情。将来制定的土地登记法，也是土地权利制度不可缺少的一部分。

    按不动产登记的基本法理，本文作者认为，应当在土地登记法的制定或者在制定土地法的登记制度时，提出并坚持“五个统一”的原则。

    统一法律依据　即我国只能制定一部统一的土地登记法，该法的名字可以称为土地登记法（如德国或者台湾的作法），也可以称为不动产登记法（如日本的作法）。我们不能违背法理，按照现行的不动产管理体制，对土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，分别制定登记法。即使制定的关于登记的法律称为“土地登记法”，其所函盖的业务，也应包括其他的不动产，如台湾土地登记法第37条第1款规定的那样。

    统一登记机关　在国际上，土地登记机关，在德国为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所；在瑞士，大多为各州的地方法院。这种作法，是以土地登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记应与司法系统建立直接的关系。如在德国，不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必起诉，而是向上级法院直接上诉。我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记的作法，但后来因为民国初期司法的混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记。此法延用在我国台湾至今。〔7 〕总之，考察世界各地的土地登记制度可以发现，关于土地的登记机关有两个规律性的特点：土地登记机关一般具有程度不同的司法意义；登记机关的统一性。但是，目前我国关于土地登记存在着“多头执政”的局面，而且其依据的法律也不同。这一点我们看一下1995年制定的“担保法”就可明白。该法第42条明确规定的不动产登记部门有四个，这些部门都是有关不动产的行政管理部门；另外还有未明确所指的即第（二）项所说的“县级以上地方人民政府规定的部门”，登记机关的不统一，必然损害经济发展和权利人的正当利益。当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时（这正是第42条的规定没有解决的问题），不但会损害当事人的正当利益，而且会扰乱正常的法律秩序。比如，抵押权因登记而成立，这是我国法律已经确定的原则；但是如果两个或者多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其它权利也一样）的成立有多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题。如果此期间有第三人的权利纳入登记，那么法律关系将更加混乱。

    土地登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地权利为基础和为核心的统一，因为这是自罗马以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同作法，其理论根据是，不动产物权的核心是土地的物权，非直接针对土地的不动产权利也必然是以土地权利为基础的，比如，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中不动产登记机关非常分散、而且纷纷试图脱离土地登记而独立的情况，即不合法理，不利于市场经济体制的建立，更不利于权利主体行使权利。这一现象，希望能够早日克服。

    统一登记效力　土地登记法应当依实质主义登记的原则，统一规定登记的效力，并将其确定为各种具体的法律制度。土地使用权以及土地使用权上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律必须明确规定，这些权利的设立只能以登记作为其生效的必要条件，因此，重合同、轻登记的现象应当得到纠正。其他的土地权利变动行为，如土地权利的移转、变更和消灭等，也应采纳这一原则。另外，还应根据这一原则建立必要的制度，如以登记权利为正确权利的制度等，这对保护土地权利的正常交易具有非常重要的意义。

    统一登记程序　统一登记程序主要是对各地区而言。在土地登记法中，应该统一登记的程序，以满足统一大市场的需要。

    统一权属证书　即登记机关下发的土地权利文书应当具有统一性，而不能像现在这样，存在着地权证、房地产权证、林权证等等多种不动产权属文书并行于社会的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在土地登记法中应明确规定。

    上述五个统一是市场经济体制的不动产法制的必然要求，是必须实现的原则。但是它们的实现应当是有先后顺序的，即应当先统一立法、统一登记机关，然后再统一权属证书。在登记的法律不统一、机关不统一的情况下，简单地统一土地权利的权属证书也是不合适的。

    

2.3　关于土地权利的细则

    所谓土地权利的细则，就是关于土地权利的种种具体的制度。显然，我国土地权利制度建设的核心内容在这一部分。

    关于土地所有权　目前我国所规定的两种土地所有权仍然有保留的必要。因为，国家土地所有权的建立涉及政治体制问题和宪法修改问题，所以不能更动。而农民集体的土地所有权，现在不但发挥着巨大的经济功能，而且还发挥着对八亿多农民的生存到养老提供保险的社会功能。因此，这种土地所有权也是不可以否定的。目前，我国体制决定了我国土地权利制度的发展不可能走以土地所有权进入市场为基础的道路。

    关于土地使用权　我国以土地使用权进入市场为基础来构筑整个社会土地权利休系，已经有比较成功的经验。比如，法律明确规定划拨的土地使用权不可以进入市场流通的规则，就是根据我国实际的正确经验总结。但是正如上文所言，目前的土地使用权，难以满足市场经济和人民生活的需求。满足市场经济和人民生活需求的具体方法，一是对上述各种土地使用权的内容进行科学界定，尤其是对历史遗留的土地使用权再进行认真分析，不可一概认为都是划拨性的权利，不许其进入市场流通。对那些实际上已经形成独立民事权利的土地使用权，应当许可其流通。二是应当许可在土地使用权上设立其他物权，即将土地使用权进一步细化、明确化，满足权利人多方面的需求。比如，可以考虑在土地使用权上设立建筑权和耕作权。其中，建筑权专指在土地的上下为各种建筑的权利，耕作权指对土地进行种植、垦植、养殖的权利。这种划分的好处，一是使得土地利用的目的非常明确，人们很容易了解土地权利的市场价值；二是方便管理，可以比较容易地实现耕地的强制保护。如果能够进行这样的划分，土地使用权就将成为我国一系列不动产用益物权的总称，其性质如土地所有权一样。而建筑权、耕作权则成为用益物权的具体形式。所谓权利明确化，就是要丰富各种权利制度的内容，使得目前内容粗糙的权利制度建成更加精确细密可以明确地进行司法操作的制度，以满足市场经济发展和人们生活的要求。

    对农村土地使用权的转让，与其不能依法禁止，不如依法放开流通。放开流通的方式，一是许可这种权利在公民、法人之间转移，二是许可在这种权利上设立法律规定的他项权利。其效果与国有土地使用权不应当有较大的差别。在建立了严格的土地登记制度和完善的不动产登记簿之后，农村土地使用权的流通安全也是有充分保障的。当然，法律对其流通也可能建立适当的管理制度。

    关于他项权利　他项权利在我国现行法律指民法中的不动产用益物权和担保物权。其中用益物权其实就是土地使用权，在未来的立法中，它应包括建筑权与耕作权两种重要类型。所谓建筑权，即通常所说的地上权。地上权的德文原意， 就是建筑权（在德文中， 地上权的原文为erbbaurecht，其中erb，意思为土地，Bau，意思为建筑，Recht，意思为权利）。耕作权，将成为土地之上一系列种植、垦殖、养殖的权利的总称。这两种权利作明确区分之后，可以满足我国区别建设用地和农耕土地、强化耕地保护、保障建筑用地顺利进入市场机制的需要。

    在传统民法中，还有地役权、人役权，指土地或者不动产为另一土地的利益，或者为某一特定的人的利益而供其役使的权利。我国目前对地役权、人役权均没有承认，理论上认为相邻权包括地役权，使用权中包括人役权。这种作法，不论在理论上还是实践中都有很大不足。大陆的民事法律实践需要有地役权和人役权的法律制度，因此应当恢复对地役权和人役权的规定。其中地役权指需役地的所有权人和使用权人对供役地加以利用，或者限制在供役地上为某种行为的权利，而人役权指在不动产上为特定人的利益而设定的使用不动产的权利，如居住使用权等。

    土地使用权上的担保物权，在我国法律中仅有抵押权一种。但是，我国的抵押权，仅可在土地使用权上设立，而不可在土地所有权上设立。从我国法律实践看，抵押权的设立可以满足需要。因此，建议不设典权制度。

    依上述构思，我国土地权利的基本框架如下：

     /a　土地所有权(两种)

    ┃b　土地使用权(两种所有权基础上的):包括建筑权( 指城乡建筑

    ┃

土地使用权)、耕作权(指一切种植、垦殖、养殖

    ┃

的权利)、地役权、人役权、抵押权

     c　关于可转让的他项物权的制度

    这一体系不同于其他学者观点的特点是：第一，关于土地所有权的市场可流通性与其他学者明显不同。其他学者虽然一般也承认依据宪法土地所有权不可按市场规则转移，但是他们坚持他项物权直接设立在土地所有权上的观点，实际导致了强迫土地所有权进入市场的结果。第二，他项物权的本权基础有显著的不同。依据本文的观点，他项权利，只是设立在土地使用权上的权利，而不是设立在土地所有权上的权利。其他学者提出的观点，只将土地使用权当做土地所有权上的一种具体的用益物权，是与担保物权（具体指抵押权）相并列的权利。而本文的观点，是以土地使用权为本权，在土地使用权上设立建筑权、耕作权、地役权、人役权、抵押权。这种作法既能够使得我国不动产真正进入市场机制，又能够基本满足权利主体的各种需要。第三，他项权利的设立，从名称到内容，将更加符合我国实际需要，与大陆法系传统有较大区别。本文尤其强调建筑权和耕作权的区分，这实际上是给我国可以进入市场机制的土地和不可轻易进入市场机制的土地的划分提供了一个法律基础，它能够满足我国建立强制性的耕地保护制度和建设用地的市场化两个方面的需求。

    注释：

    〔1〕参见：《中外法学》杂志1997年第2期“笔谈会”栏目下发表的几篇论文。

    〔2〕参见：德国民法典第873条，台湾民法第758条等。

    〔3〕参见：日本民法典第176条，第177条等。

    〔4〕此观点的详细论述，见拙著《论不动产物权登记》， 载《中国法学》1996年第5期。

    〔5〕王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第五册），1991年10 月第6版，第138页。

    〔6〕北川善太朗著，李毅多、仇京春译《日本民法体系》， 科学出版社1995年版第64页。

    〔7〕李鸿毅著《土地法论》，1991年版，第260页。

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