集体土地评估方法篇1
【关键词】集体房地产抵押；价值评估；
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
引言：
随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题，因此本文就关于集体房地产及其上房屋抵押价值评估中的抵押权实现过程中集体房地产权属转移方式、估价方法的选择、合法性原则的把握、估价时点的确定等各方面进行初步的分析和探讨。
一．抵押集体房地产权属转移实现时的两种方式
依据《担保法》第55条中规定,如果是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物所占用的土地范围作为使用权抵押的,在其实现抵押权之后,规定没有经过法定程序的不得独自改变土地用途以及土地集体所有。该法定程序包含了关于列入出让计划、征地计划都必须要取得相关规划许可等。1997年3月19日，我国国土局下达了就土地使用权抵押登记等相关问题的通知（下文简称通知)中第二条有着明确规定:关于乡(镇)村企业厂房等建筑物的抵押一旦涉及集体土地使用抵押的情况,抵押人需要委托具有土地估价资格的相关责任机构进行专业地价评估,然后经由土地管理部门确认,而且还需要明确实现抵押权的方式,如果需要将其转为国有土地,就必须同时核定出土地使用权的出让金数额。其次,由抵押权人与抵押人共同签订抵押合同。依据通知中第四条明文规定,凡在办理土地使用权登记过程中,处分抵押财产时涉及集体土地所有权转为国有的情况时,通常按照土地管理的有关规定为准则进行办理。从中可以看出在实现集体房地产的抵押权过程中,在特殊情况下，经由法定程序下集体土地所有权是可以转为国有的。
为此,房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为以下有两种方式:第一种是在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有,即房屋所有权和土地使用权发生转移；第二种是在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有,房屋所有权和土地使用权发生转移。
抵押权实现过程中不同房地产权属的转移方式会造成抵押房地产的处分价格有所不同,使得处分的难易程度受到影响。因此在作估价报告中应该对转移方式进行详细的说明,从而方便抵押权人对抵押物的具体情况有一个全面的了解。
关于第一种转移方式,处分的时候买受方所支付的价格称作集体房地产的价格，也就是获取集体土地使用权与其房屋所有权所需支付的价格；关于第二种转移方式,买受方所支付的价格就称作国有房地产的价格,就是获取国有土地使用权所需出让的价格土地征用费以及房屋所有权的价格和土地出让金。当前许多评估人员都没有注意到这一问题严重性,从而在集体房地产估价报告中关于这方面所作出作的说明不够明确,严重影响了抵押权人对关于未来房地产价格变化趋势的把握程度。与此同时，也使得抵押权人对抵押权实现过程中处分前景的预测受到影响。
二．估价方法的选择
关于国有房地产的评估，市场中常用的四种基本评估方法分别为收益法、比较法、假设开发法、成本法。然而这些方法是否能够都适用于集体房地产的抵押价值评估?
依据房地产抵押价值评估规范第6.4.2条中明确规定,房地产抵押价值评估应当采取公开市场价格的标准,可以通过参照设定抵押权时的相关类似房地产的市场正常价格进行评估。集体房地产抵押价值的评估其实就是集体土地使用权以及其房屋所有权所连在一起的整体价值的评估,为此也应当以设定抵押权时的相关房地产的市场正常价格为标准进行评估。然而，在方法的选择上应该通过分析其特殊性来选择。
第一,按照现行的明文规定,集体房地产除了兼并、非因破产或抵押等情况所导致发生权属的转移之外,一般情形下没有正常的、公开的市场交易发生,往往在评估过程中难以收集到可比成交的案例,因此往往都难以直接采取市场比较法来评估。
第二,集体房地产抵押大部分企都属于企业厂房的抵押,也就是工业用途上的房地产,按理论上讲可以通过采用收益还原法。但是在收益还原法实际运用过程中,通常需要收集集体土地等类似企业的收入以及运营费用等相关资料,以便计算出客观收益。但是往往会因为同一个供需圈内部类似的房地产不多,导致资料很少，因此也很难直接采用。
第三,国有土地所使用权价格的评估方法通常为成本，然而能否直接应用到集体土地使用权价值评估？首先，国有土地使用权的价值评估必须经过法律法规的确认,例如一级市场的内资出让金、外资出让金、土地使用费等都需要经由相关部门的确认才可以通过；其次就是二级市场交易活跃,存在着单纯的土地使用权转让价问题。评估人员可以通过从成本的角度、按照转让价或出让价以此来确定国有土地的使用权及取得费用。由于集体土地使用权受法律规定不得有相关类似于正常的市场转让、国有土地等的出让等行为发生,因此很难直接估计集体土地使用权的取得费用。为此,成本法也很难直接用于对集体土地使用权价格上的评估工作,但是适用于对集体房屋的所有权价格评估中。
第四,假设开发法通常适用于拥有开发或者再开发潜力并且能够即将开发或者再开发的房地产,这一方法是按照规划中的开发条件作为前提假设的,是估价过程中最实用的估价使用原则的生动体现。所以,假设开发法对于没有明确再开发计划或者以担保为目的集体房地产的抵押评估相对而言是较不合适的。
总之，市场房地产价值评估的方法应结合实际情况，各取所长。相对而言较为结合成本法的基本思想是:先将委估房地产的土地假设为国有土地,然后用市场比较法去求出其使用权的相应价格。其次，通过减扣集体土地依法将其转换为国有土地的费用(也就是征地费),这样就得到了集体土地使用权的价格；最后再用成本法求出建筑物的价格之后,将两者相加，两者之和就被称作委估集体房地产的抵押价格。
三．估价报告中须作的两项说明
作为评估人员，在做集体房地产抵押价值评估报告的时候,需要在限制条件以及估价规范规定的价值评估假设这一栏中,作出如下两项明确说明,从而以便抵押当事人作为参考,尤其是让抵押权人了解抵押物所能担保的债务数目时提供必要参考。具体两项说明如下:
（一）估价结果的内涵
尽管抵押当事人希望可以了解到的是当抵押权人依法以提供担保的房地产处分或抵押人不履行债务(变卖该房地产、折价或者拍卖)时，该房地产所能够实现的客观合理评估价格折算到假设抵押权时的价值，然而因为处分时点的不确定性，致使很难准确的把握这种预期价值，依据估价规范的明确规定，实际的抵押价值评估价格就是假定的抵押权过程中的集体房地产价值。作为抵押权人应该考虑抵押权从假定时点到处分时点这一期间内的房地产市场抵押物处分的费用、变化的风险等，然后再按照估价结果中的某一比例来确定抵押房地产可用于担保的债务数额。
（二）转移方式对房地产处分的影响
当抵押权人采用报告的估价结果当作抵押贷款参考的时候,应该要注意到评估的结果是按照抵押房地产处分期间土地所有权并不转为国有为前提条件的,因此如果在处分期间买受人并不是委估对象所属的集体经济个人或组织单位,依据规定的要求需要转为国有土地并且买受人必须交纳应支付的土地出让金以及土地征用费，而这样就会在一定程度上增加了对委估对象的处分难度。
结束语：
总而言之，集体房地产的价值评估的首要原则是要合法,然后依据相关法则法规来进行专业评估。选取正确使用的估价方法，才能更好的对集体房地产抵押价值进行评估。
参考文献：
赵建,贾岐岭.论房地产抵押的处置权[J].商业文化,2010,(04).
集体土地评估方法篇2
关键词：农村土地；评估；建议
中图分类号：F301.3文献识别码：a文章编号：1001-828X（2017）015-00-02
农村土地是农民生存、发展的根本和来源。市场经济体制环境下，以市场机制配置土地资源成为市场经济发展的客观要求。管好、用好农村土地资源，是统筹城乡改革发展的客观要求，对于促进农业和农村经济的发展，带动农户增收，都有十分重要的意义。当前，农村土地资产评估的理论体系和技术规范与城市国有土地资产评估相比存在巨大差距。在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，建立规范的农村土地评估体系是盘活农村土地资源，促进农村社会和谐稳定的现实需要和内在需求。
一、当前农村土地资产评估面临的主要问题
1.农村土地产权制度不完善
长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足、严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农民对农村土地确权的认识不够。由于政策宣传解释不够，有些农民没有认识到农村土地确权的重要性。甚至会认为土地确权会增加自己的经济负担；同时，有些农民因为外出务工，不愿意返乡配合土地确权。第二，历史原因造成农村土地权属不清，主要表现为农村土地权属资料缺失，农民拿不出有效的证据证明自己土地的权属；第三，农民集体经济组织虽然存在，但没有有效的行使集体土地所有权权利。农民更是无法有效的保障自己的合法权益。合法有效的产权是农村土地评估的基本前提，产权制度的不完善严重制约了农村土地评估的发展。
2.缺乏指导农村土地资产评估的理论体系和技术规范
完善的理论体系和技术规范是保障农村土地资产评估有序发展的重要前提。虽然从2016年12月1日_始实施的《中华人民共和国资产评估法》一定程度上规范了资产评估行为。但缺少针对农村土地评估现实情况的具体实施细则。无法有效的指导农村土地资产评估实践。容易造成评估人员在评估实践中缺乏执行的具体标准和依据，在过程中存在混乱、无序的状态，无法形成一个公平公正的农村土地交易市场。
3.城乡土地二元结构
农村发展不仅承担着改善农村生产生活条件，提高村民生活福利水平的责任，也涵盖了国家在处理城乡关系，解决“三农”问题和建设新农村方面的正常内容，在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，农村土地生产活力将进一步释放，农村土地制度改革、土地综合治理、城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等都需要打破城乡土地二元结构，建立农村土地评估体系。目前我国实行的是城乡二元的土地所有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。但正是由于这种城乡土地二元结构造成了城乡建设用地无法合理自由流转，使得农村土地的资产价值无法显现，是农村经济乃至农村土地评估发展落后的关键原因。首先，由于城市土地的基础设施配套程度、人口密集程度明显优于农村土地，造成城市区位条件比农村土地好、在用地需求上，国有土地高于农村土地。而需求决定价格，进一步造成了国有土地价格远远高于农村土地。其次，农村土地流转市场机制缺乏。我国农村土地资产管理是一种相对静态的管理，农村土地的流动性不高，造成农村土地的资产的价值无法显现，也造成了农村土地评估发展的滞后。
二、改善农村土地资产评估现状的政策建议
1.加快推进农村土地确权工作
农村土地是农业增效、农村稳定、农民增收最基础的生产资料。《中华人民共和国物权法》明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。加快农村土地确权工作的开展，有利于保障农民的物权。要保障农村土地确权的顺利开展，首先应加大政策宣传让农民了解土地确权的重要性。以宣传册、板报、村集体会议，让农民了解农村土地确权是保护自己合法权益的重要方式。确保登记真实准确明确土地权属后，农民就可以用自己的土地进行抵押贷款，从而扩大生产经营规模。让农村土地确权工作最大程度上获得农民的支持。其次，建立土地权属纠纷仲裁机构。由于历史原因，农户之间的权属变更多采取口头的方式进行，有的书面变更资料也存在合法性问题。让农村的集体土地确权工作存在一定的难度。应建立一支由不动产登记机构、乡镇政府、村委会及相关司法部门组成的土地权属纠纷仲裁机构，对在土地所有、使用、经营、承包等各类经济活动中存在的纠纷进行仲裁，让群众矛盾得以及时化解，消除社会隐患。最后，相关政府机构应制定土地确权相关制度规范，并将土地确权工作纳入财政统筹预算，不增加农民经济负担。
2.建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范
建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范，是实现土地增值收益在农民、集体、国家之间合理、公平分配的关键环节，可大力激发农村市场经济的发展动力。因此，应当从多方面构建完善农村土地评估体系。第一，制定完善农村土地估价指导价格体系。城市土地定期公布分用途、分地段的基准地价，那么农村土地也应该按照等级、肥力、位置等的差异逐步建立农村土地市场信息库，并及时将交易信息对外公开。第二，加强农村土地评估专业人员的队伍建设。农村土地资产评估与城镇土地资产评估相比，起步比较晚，提高评估人员的业务水平是提高农村土地资产评估质量的关键。针对目前农村土地估人员的缺少的现状，应当建立专业的农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员。第三，建立专业的农村土地交易服务平台。首先是承包地、林地及草地等交易平台，充分应用现代信息手段促进其产权交易，让有用地需求的种植户或者投资者能够和愿意参与土地流转的农民和集体面对面交流，为农民土地流转提供规范的交流渠道。更有效的促进农业规模化经营和农村现代化建设；其次是集体经营性建设用地等的交易平台，确保其可以通过出让、租赁、入股、联营等国家规定的合法方式实现土地增值，提高土地资产价值。
3.统一城乡建设用地市场
在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田的前提下，加大农村集体经营性建设用地使用深度和广度，用于发展乡村休闲旅游养老产业和农村三产融合发展。首先，应该让农村集体经营性建设用地实行同等入市。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易；其次，应该让农村集体经营性建设用地与城市国有土地同权同价。同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等。最后，修订相关法律法规和规章制度，为统一城乡建设用地市场扫清制度障碍。修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，增加农民财产权利，为打破城乡二元建设用地市场提供长远、根本的法治保障。
参考文献：
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集体土地评估方法篇3
【关键词】棕地；评估方法；清理成本
一、问题提出
棕色土地是指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，这类土地的再利用由于污染受到很大的限制，其价值贬损严重。棕色土地的治理和再开发是一项复杂工程，涉及到生态环境、地理等系统，蕴含许多不确定性和高风险，需要一套行之有效的评估方法。西方国家早在20世纪80年代就开始关注棕色土地污染问题，其中棕地评估问题的研究主要集中在价值影响因素、评估方法和污名。mundy（1992）认为，受污染不动产收益的影响成分包括环境污染引起收益的减少和可销售性影响两部分，wilson（1994）把受污染不动产的损失分为内部损失、外部损失和间接损失，Ch？琢lmers（1993）、webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等对市场法、成本逼近法、折现现金流法、抵押权益法、内涵资产定价法、蒙特卡洛模型、调查法、市场访谈法的应用问题进行了研究。
国内学者对棕地价值评估问题也进行了尝试研究。其中，赵玉杰（2004）等人通过对农业环境污染事故进行分析，运用市场价值法和机会成本法对其带来的损失进行评估；纪益成等（2007）翻译了美国Rogerm.Groves等人著作，并对棕地价值评估方法进行了介绍；陈燕（2010）、艾东（2010）、张琳（2012）、桂荣芳（2014）等从污染物属性、棕地价值损失的不确定性、案例研究等方面入手，对市场比较法、收益还原法、成本法和内涵定价法进行了对比分析；姚尚丽（2013）、方盛水（2014）结合企业决策和棕色土地再开发项目的特点，研究了模糊实物期权法、层次分析法、专家打分和模糊综合评价法对污名价值的计量问题等。
由国内外的研究文献来看，除了成本法、收益法、市场法三大评估方法，它们还衍生出一些更为实用的方法，这些都是我们可以借鉴过来的。而我国对棕地价值的评估方法研究，主要集中在三大方法中，对其他方法的研究很少。这有待于国内学者共同努力，强化棕地价值评估方法的系统研究，以满足实务的要求。
二、棕地价值评估方法
在查阅棕地价值评估及其他污染评估文献基础上，笔者归纳提炼了六种可使用的方法，并对这些方法使用中的注意事项、技术难点进行了分析，希望对评估师评估工作有所裨益。
意愿评价法的难点是调查问卷的设计，问卷设计时可参考国外一些设计较成熟的问卷，但是还需结合本身的事故特点，且应在问卷上表明土地污染情况、其对人体健康及周边环境带来的影响等信息，确保结果的合理真实性。
在实务中，土地价值评估运用最多的是市场法，因为污染土地的污染程度、污染源等不一样，涉及治理成本、污名的修正时需要特别注意。
除了上述的几种方法外，国外学者还提出了环境资产平衡法、调查法、期权选择法、抵押资本分析法等等。除此之外，我们可以通过对传统方法进行污染因素修正，或借鉴空气、噪音等方面的价值评估方法和自然资源定价方法，研究一些适用于污染土地的评估方法。
三、研究结论与对策建议
我国对土地价值评估的研究还处于初级阶段，尤其是棕地的价值评估，要走的路还很长。针对评估方法，我们需要一个完善的法律体系和准则体系，为评估提供理论基础；一个全面完整的数据库，为评估方法提供数据基础；一个经验丰富的评估团队，保障评估的质量。在这些方面我们是欠缺的，因此提出几点建议：
（1）增加和完善环境方面立法，出台相关政策。到目前为止，我国还没有出台与受污染不动产评估问题相关的准则，实务中都是依照国际评估准则。及早出善相关法律法规，建立健全土地环境保护法律法规和标准体系，才能预防土地污染和降低其造成的环境风险，及推动受污染土地价值评估工作的开展，为评估方法的应用提供依据。
（2）进一步完善技术标准，公开环境数据，为评估提供数据支持。价值评估方法的应用都是以大量数据为基础的，由此专家和学者需在数据搜集的方法和技巧上进行研究探讨。我国环境调查起步晚，数据缺乏，且很多具体的环境数据并未对公众开放，对评估工作的开展有很大的限制，影响评估结果的准确性。所以数据的积累搜集事关重要，需要专家和各相关部门共同研究探讨，为评估方法的运用提供数据支撑。
（3）促进学科的相互交流。很多关于环境、地理、健康等的专业问题评估师都无法全面的了解，这就必须寻求相关学科专家的帮助。评估师之间，擅长的领域可能也不一样，如土地评估师、房地产评估师与环境影响评价工程师等等。这也要求评估师之间相互合作，相互提供便捷，保证评估工作顺利进行。
（4）发挥行业组织的主导作用。土地评估师协会、房地产评估师协会作为我国土地、房地产价值评估领域的专业组织，应起到带头作用，提高评估队伍的整体素质，规范评估机构和评估师的行为，积极组织受污染土地评估相关问题的研究，填补空白，开创新的行业方向。
（5）积累和借鉴经验，提高评估结果的准确度。评估师的经验在很大程度上左右了评估结果的准确性，虽然方法的研究日益成熟，但是在实际操作时，很多细节都不能很好地把握，这是需要经验为基础的，所以在借鉴方法的同时，总结和借鉴实践经验也是一个重要环节。
在评估领域需要研究和探讨的方面还很多，需要我们共同的努力。美英等国家不管是对准则的研究，还是对传统方法、模型的改善创新，一直都走在队伍前列，为出现的新问题提供依据和可行的评估方法，这都需要我们不断吸收内化再创新，才能推进我国评估行业的发展。
・・・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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集体土地评估方法篇4
关键词：建制镇基准地价评估
1．建制镇基准地价评估思路及方法
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础，最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料，分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理，分别视情况进行期日、交易情况等修正，使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除，即以动态公式2S≥Xi或Xi除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价―单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商（服）业用地房地租赁的现象较为普遍，所以商（服）业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法，是把构成房屋租金中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成，即：
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金
当剔出了其他七项因素后，即可求取地租，公式如下：
地租=房租-（折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费）
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有：房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少，并且住宅出租较少，而且租金也偏低，测算出的地价明显不符合实际情况。据此，住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下：
土地价格=房地交易价格（契价）-房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中，税费一般由买方缴纳。因此，土地价格的求取值需减去房屋的现值，计算公式为：
土地价格=房屋交易价格（契价）-房屋现值
1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税费，最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为：
地价＝土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2．目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育，交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后，地产市场不发育，土地交易不仅数量少，交易不规范，而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中，大多数建制镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于建制镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后，土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后，建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此，建制镇土地隐形交易量大，交易价格隐报、瞒报现象突出，土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确，不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况，致使信息严重失真，给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均，可利用率低。
由于经济发展慢，多数建制镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是分布在镇区中心和街道两侧，尚未形成网络化，服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同，其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高，土地交易频繁，交易实例多，其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着建制镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3．解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后，如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视，一方面，由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作，另一方面，由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行，即通过协商确定地价，领导决定就行，人为因素过多，而并非按市场供求来确定地价，因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要，从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此，为使建制镇土地资源得到充分合理的利用，地方领导必须转变观念，高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求，在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料，而对于建制镇来说，因城镇规模小致使调查样点资料有限，难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况，造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献：
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集体土地评估方法篇5
关键词:农村旧村改造评估;房屋权属;房屋面积确定;解决方法
中图分类号:F32
文献标识码:a
文章编号:1672-3198(2010)19-0096-01
为了适应城市发展的需要,城市郊区的农村集体土地被政府征收转为国有土地。国家在对农村土地的征收过程中,许多工作都是针对农村旧村改造而进行的。在对农村旧村进行改造的过程中,拆迁评估的工作程序是:首先对农村房屋权属和房屋面积进行确定,然后再根据实物补偿或者货币补偿的原则进行房屋的评估测算,最后得出评估值。但是实际的拆迁评估工作中,在对房屋权属和房屋面积的确定过程中,经常会有如下问题出现。
1农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
1.1房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有,而农村土地属于农村集体所有,其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证,在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有,颁有房屋产权证书。如果两证齐全,可以根据农村旧村改造项目实物补偿(拆一补一)原则进行评估测算,在这种情况下,评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现,虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书,但是证书却与现实状况并不相符,这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的,已经过去20年,土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代,按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续,但是农民法律意识薄弱,没有及时办理变更手续,导致现实房主与产权人不相符,部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改,使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
1.2房屋的面积问题
1.2.1农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前,考虑到税费的问题,往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后,由于时间的推移,又进行改建、翻新,在这些情况下,产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
1.2.2产权证书办理年限不同,导致产权面积不同
进行旧村改造的地区,房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现,这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的,还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在房屋进行翻新或者重建之后根据房屋的现实状况办理的,基本上可以真实的反映房屋的面积及现状。在20世纪90年代之前的房产证已经不能反映房屋状况,主要原因是农村地区对于房屋的翻新、加盖等方面没有明确的法律制度规定,农民便根据自己的需要,随意更改自有房屋的面积大小和结构。这些房屋经过翻修、改建,已经无法按照房产证进行核实。在同一区域存在这样两种状况,会使相同状况的房屋由于房产证办理年限的不同而产生不同的拆迁评估价值。这种情况的存在使房屋评估价值很难确定。
在进行拆迁评估时,估价师无法根据产权证书来核实房屋的真实状况,无法进行房屋的有证面积和无证面积的准确计算。这些都直接影响到估价师的评估工作。
根据有关规定,只有房屋的有证面积才能进行相应的补偿。按照有证房屋实物补偿(拆一补一)的原则,农民会有很大的损失,必然会给后期的拆迁工作带来很大的困难。如果按照现实面积进行评估,又会为房地产估价师和估价单位带来很大的评估风险。在评估实务工作中,如何解决上述问题是农村旧村改造评估工作的核心内容。
2解决方法
针对上面出现的问题,经过不断的实践和研究探讨。在评估工作中,经常采用以下方法解决上述问题:
2.1房屋的权属问题的解决方法
针对权属不明现象,根据产生产权不明的根源不同,采取不同的方式进行确权。
对于没有产权纠纷仅仅是继承等原因造成的产权人改变的情况,评估工作的确权工作主要是同房屋主管部门、土地主管部门和公证部门一起完成。而对于具有产权纠纷的房屋,即使会同相关管理部门仍未能确权的,可以进行产权不明房屋的评估工作,与确定产权房屋的评估原则和评估方法相同,但是要注意在评估过程中应注明权属不清的原因。
2.2房屋面积不清的解决方法
同一个地区即使房屋的面积随着产权人的翻新、改建等发生变化,农村宅基地的面积也是固定不变的,因此农村宅基地面积的确认是容易的。根据农村地区这一独特的土地使用权占有方式,在农村旧村改造评估中,使用宅基地的面积作为评估的基础数据,然后根据宅基地的面积来进行拆迁补偿,这在一定程度上解决了时间变化等不同因素导致的产权证书面积差的问题。
集体土地评估方法篇6
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家建设部“城市房地产市场估价管理暂行办法”〔建房字（92）第579号〕，国家土地管理局“关于加强地价管理，规范土地估价行为的通知”（〔1995〕国土〔籍〕字第190号），国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”（〔1994〕国土〔法〕字第153号），上海市人民政府“上海市外商投资企业土地使用管理办法”（〔1996〕市政府29号令），上海市人民政府“上海市房产评估管理暂行办法”（沪府〔1990〕第23号）等有关规定，现对房地产价格必须评估的范围和政府指定评估作以下规定。
一、下列行为，房屋、土地必须进行评估：
1.国有土地使用权出让；
2.应补交土地出让金或土地收益的行政划拨土地使用权转让，包括买卖、赠与，以房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的，及因企业被收购、兼并或合并，以房地产抵债；
3.应补交土地出让金及土地收益的行政划拨土地使用权出租、抵押；
4.改建或新设股份制有限公司使用的国有土地使用权；
5.改建或新设有限责任公司使用的国有土地使用权；
6.中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
7.中外合作经营的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的；
8.房屋拆迁补偿或调产；
9.房地产买卖（不包括新建商品房首次买卖）和产权交换（不包括已购公房上市交换）；
10.房地产继承、分析、赠与；
11.法律、法规规定必须评估的事项。
二、下列房地产评估由本市市、区、县房地产行政主管部门设立的房地产估价机构或市房地局指定的房地产估价机构予以评估：
1.国有土地使用权出让；
2.涉及国家征收税费或由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿；
3.仲裁或诉讼中的房地产价值评估；
集体土地评估方法篇7
在我国农村，农民的土地属于集体经济组织所有，耕地征收的主要方式是农村集体土地征收。农村集体土地征收是指国家出于公共利益的需要而将农村集体土地强制性收归国有的行为，具有国家主导性、国家强制性、有偿性和程序正当性四个特征。然而，违法征收农村集体土地的行为在我国时有发生，使农民的土地权益受到严重损害。
一、对农村集体土地征收的现有规定
（一）对农村集体土地征收权的设定
《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行非农业建设都必须依法使用国有土地，乡镇企业、农村村民住宅、乡村公共设施和公益事业经依法批准后，才可以使用农村集体土地。第四十五条规定，征收集体土地及其附属物应当由省级人民政府或国务院批准。第四十四条和第四十六条规定政府占用或使用农村集体土地进行城市广场和城市道路建设，必须首先办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用审批是指将农业用途的土地改变为非农业建设用地，必须依法由有批准权的人民政府批准。征地审批，是指将农民集体土地征收为国有土地，必须经国务院和省级、自治区、直辖市人民政府批准。
由此得知，县级以及县级以下政府部门都没有权力直接进行农村集体土地转为建设用地的征收。现在有些政府部门从农民集体经济组织手中直接取得农村集体耕地进行城市广场和城市道路建设，是滥用行政权力的行为。
（二）对农村集体土地征收程序的设定
现有的法律对农村集体土地的征收没有一个严格的规定和控制，也没有原则性的法条。根据《土地管理法》的规定农转非建设用地，普遍适用的征收程序是：告知征地情况-确认征地调查结果-组织征地听证-报批-征收土地公告-征地补偿安置方案制定及公告-报批征地补偿安置方案-批准征地补偿方案-批准征地补偿方案-实施补偿-交付土地。
（三）对农村集体土地征收补偿的设定
《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每公顷不得超十五，安置补助费，为每一个需要安置的农业人口耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的三十倍。
2012年11月28日通过的《中国土地管理法修正案（草案）》（下文中称为“草案”）对于农村集体土地征收补偿提出以下四点新措施：删除按土地原有用途补偿和30倍补偿上限规定；草案在土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物三项补偿的基础上，把住宅从地上附着物中单独列出，并增加了社会保障补偿；补偿资金不落实不得批准和实施征地；授权国务院制定征地补偿安置具体办法。
然而，截至目前，我国尚未出台针对农村集体土地征收的相关法律。
二、地方政府违法征收土地的几种典型问题
我国已经在农村集体土地征收的规范方面做出了非常多的努力。然而，随着城市经营管理越来越市场化，土地使用权的挂牌拍卖成为城市经营的重要方式之一。
地方政府想要拍卖土地有两个重要的前提：第一，必须是国有土地；第二，必须有地可“卖”。由于城市市区剩余的、可供拍卖的国有土地资源不多，“开发”农村土地就成了发展地方经济的唯一方式，再加上《土地管理法》对农用地转征为建设用地程序的严格规定，使得依法征收农村集体土地的手续复杂、周期长，为了在任期内能有所建树，地方政府选择了“突破”中央规定（或者说是法律规定）的征地方式。以下为两种典型的地方政府违法征地的形式：
（一）“先征后批”或者“征而不批”
根据农村集体土地征收程序，在报批前，地方政府需要对拟征地的相关事宜与集体经济组织进行告知并组织征地听证会，在报批后还应公告补偿安置方案及土地补偿登记等。然而，这样的程序不但需要的时间很长，能够获得省政府或中央政府批准的也很少。为了能够获得足够的国有土地来支撑经济的发展，地方政府开始寻求“变通”的途径。
先“征地”再按照法定的程序向上级政府报批，这是地方政府向“法权威”挑衅的第一步。类似的“变通”多了，地方政府对“法权威”的畏惧感减弱，利益使得地方政府的行为更加大胆，直至把依法向上级政府报批扔一边直接进行征地。另一方面，因为行政权的强制性和权威性，很多县级的政府就可以冠冕堂皇地“征地”了。据调查，在我国部分城市，地方政府未办理手续就擅自征收集体土地（“征而不批”）的情况已经非常严重，土地管理方面的法律已经被“架空”。
（二）少批多征，层层加码
地方政府征收集体土地时的另一种违法征地的行为是“少批多征，层层加码”。举例来说，四川省某镇政府手执县政府征收10亩建设用地的批文，对某生产小队进行了为数40亩的违法集体土地征收，该生产小队拥有村民102人，每人最后分得土地补偿金5000元，而这5000元仅是原有土地一年的产值。这只是众多违法征收农民集体土地的案例之一，在全国有相同情况的案例数量数不胜数。有时甚至连村委都会扛着政府征地的“大旗”浑水摸鱼，割上一块地自己建房“搞三产”，直接侵犯了农民的土地权益。
三、规范农村集体土地征收的思考
（一）建立“公共利益”评估体系
在我国的行政法律体系中，维护公共利益是至高的原则，但是我们宪法和法律始终对公共利益的概念没有明确的设定。在农村集体土地征收的违法案例中，地方政府皆打着“公共利益”的旗号，这些行为所代表的公共利益是否大于农民集体所牺牲的私人利益，我们没有衡量过。也没有任何一个机构能对具体项目的公共利益进行衡量和评估。另外，司法部门对是否符合公共利益的审查，并没有一个成熟的审查系统和科学的计算程序，太多的裁量无法反映征收项目的真实价值。
因此，应在法律系统中加入公共利益衡量的相关法条，在公共部门中建立一个独立的部门对各个建设项目的公共利益含量与即将强制收缴的私人利益含量进行评估和比较，来确定对农村集体用地征收的项目确实是基于公共利益的需求。
（二）改革地方政府以经济数据为主的考核标准
地方政府之所以敢于冒险，其根本原因在于地方政府绩效考核以经济增长指标作为衡量政绩的主要指标，地方政府为了出经济成绩，往往会不顾法律的规定。
改革地方政府内部以经济数据为主的考核标准和考核体系，通过考核指标的转变引导政府从单一的经济导向为主转向经济、文明、居民幸福指数等共同主导的方向发展。
（三）完善土地管理监督系统与救济
根据依法行政原则，对公民自由和合法财产的侵害必须得到法律授权（法律保留），行政机关不得变更废除或者废止法律（法律优先），国家及行政行为受自己制定的法令的约束，并受到司法、行政和大众监督。
在违法征收中，农民对“政府”的信任往往大于对“法律”的信任，行政复议和行政诉讼的成本又太高，而政府内部行政监督乏力，司法机关执法不严，再加上各地方监督部门的执法情况不同，致使地方政府看到其它地方政府由于违法征地而被查处，仍然能泰然自处。
因此，应完善土地管理监督系统和救济途径，成立或者授权某个政府部门专门实施土地管理监督事宜，并简化土地管理类行政复议的程序，使农民一个电话、一封信便能完成行政复议的申请；加强司法机关的监督，为农民或集体经济组织提供司法援助；公益组织也应对农民土地权益维护提供援助，尤其是法律知识的普及。
另外，在土地征收立法中加入索回程序，财产征收中的索还程序，既作为不动产征收目的的计划没有落实或者不再需要不动产，或者征收目的不能实现，被征收人可以要求征收回转，被征收人应当享有索还的权利。
（四）完善征地补偿制度
上文中提到四川省某镇对农民集体土地征收的补偿费用为一户5000元，远远低于《土地管理法》关于安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍的标准，并且该镇的补偿方案并没有与集体经济小组的农民进行协商，完善征地补偿制度在这种情况下就显得十分必要。
首先，改变补偿方式。2012年《草案》仍然按照土地的原使用方式进行补偿，无法使农民得到等价的补偿，应该将征收土地后土地的开发收益算入征地的补偿费用中。
其次，建立完善的土地价值评估体系。公益征收的关键是补偿，而补偿的核心是被征收财产的估价。在实践中，评估机构与征收人互相串通，故意压低评估价格。因此，应完善系统的土地价值评估制度，对评估机构选择、评估操作规范、估价程序、评估异议处理等方面制定明确可行的规定，确保评估价格公正真实。
再次，在集体土地征收的补偿中应明确补偿听证的程序，注重农民对补偿方案的参与权，保证补偿方案的满意程度，通过协商方式达成共识，顺利完成征地，也能减少行政违法的发生。
四、结语
集体土地评估方法篇8
实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。
一，公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。
1，公司的主要业务有
①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。
②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。
基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。
③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。
北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。
④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。
目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。
⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。
北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。
2，公司特点及优势
①，公司具备五种资质:
⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。
⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。
⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。
⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。
⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。
作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。
②，灵敏可靠的信息
北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。
③，良好的信誉
北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。
④，雄厚的技术力量
北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。
⑤，高素质的人才结构
北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。
二，在公司的工作情况
能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。
在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。
项目一:国家土地局2004年的北京地价监测
北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。
国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。
这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。
项目四，某工厂污染扰民搬迁的评估有了前些日子圆满的完成工作的经历，领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定。上几天，领导把一个项目交给我们，让我们独立去完成，就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估，这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事们咨询，这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的，再过几天项目就要进入正式的评估阶段了，我们自己也十分的高兴能有机会展现自己。我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧，学到的是社会经历。
集体土地评估方法篇9
［关键词］物业税内涵立法配置
一、物业税的内涵
1．物业税的概念界定
物业税(popertytax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”，一般以土地、房屋类不动产为课税对象，在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款，如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。目前我们所讨论物业税的基本内涵是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等主要在房产开发环节征收的多种税费合并为在房产保有阶段统一征收的物业税。
（1）物业的含义。物业一词来自香港，是粤港方言。在我国香港、澳门地区是作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。香港《差饷条例》规定：“物业”指任何土地(包括水淹部分)、或任何楼宇、建筑物、或其中部分，作为独立或个别租赁单位或拥有单位，或因获得许可而拥有或使用者。房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。这一概念中的不可分离的部分，包括房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产的使用价值而设置的部分。前者如水、暖、电、卫生、通讯等；后者如这宗房地产周围的树木、花草水池等。房地产附带的各种权益同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分，包括房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产有三种存在形态：土地、建筑物和房地合一。房地产按用途可划分为：住宅房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产(如农场、林场、牧场等)、公益性房地产(如政府办公楼、学校、医院1等)、特殊房地产(如教堂、寺庙等)、混合房地产(同时具备两种或两种以上用途的房地产)。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。90年代初物业以及物业管理的概念引入内地,1997年制定的《上海市居住物业管理规定》对物业的定义是“住宅及其相关的公共设施”,1998年《广东省物业管理条例》对物业的定义是“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”,2002年《天津市物业管理条例》对物业的定义是“指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。
(2)物业税的实质。我国的物业税是一种什么性质的税呢?是所得税，还是财产税？判断一种税是所得税还是财产税，依据是该税的课税对象。所得税的课税对象是所得，如个人所得税的课税对象是个人所取得的各项所得。财产税的课税对象是财产，是对纳税人所拥有或支配的财产征税。财产分为不动产和动产，不动产包括土地和地上建筑物，动产是指人们所占有的除不动产之外的所有财产，包括有形动产和无形动产两大类，如固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。按财产税的征收范围，财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。但实际上，由于许多动产无法征到税，故各国对征收查实过于困难、征收费用过高或不宜作价的财产，一般不列入课税范围中，如家具、艺术收藏品、著作权等均不在应税范围之列。特种财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类财产课征，如土地、房屋、不动产等。分析可得出对不动产开征的，由不动产的拥有者纳税，所以物业税实质上是一种特种财产税。
2．物业税的基本特征
物业税是一种财产税，它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一，通过比较我国现行房地产税制现状和西方物业税制度，可以得出物业税具有以下特点：
（1）从税种地位来看，物业税是地方主体税种。以地方财政收入所占的比例来考察我国房地产税收的现状，以2005年北京为例，具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占政府收入的比例约为4.2%。与发达国家成熟的财产税体制相比较，美国的物业税收入一直是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%~~80%之间。20世纪90年代后，美国州政府更是逐渐退出了房地产领域，将几乎全部物业税留给地方政府，地方政府财政收入中有近九成来自于物业税，日本财产税收入占地方政府财政收入的1/3以上。可见，我国的财产税在地方财政收入中的比重要远远低于国外财产税在地方政府财政收入的比重，因此把物业税作为地方税种是我国现行房地产税制状况的要求，同时也是为了更好的与国际财税体制接轨。
（2）从税负水平来看，物业税坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。宽税基是指除了对涉及公共利益和国家安全等机构的不动产免征物业税外，其余的均要征税；少税种是指设置的房地产税收种类较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率是指一般物业税需要根据使用性质的不同确定不同的税率，总体上保持低税率。而我国现行的房地产税制状况中存在着项目繁多、规范程度低的税外收费，名目林林种种，数量因地而异，多的地方甚至可达数百种，征收范围狭窄、税基覆盖不全，计税依据和税率设计不合理，税率过高等情况。
(3)从征收环节来看，主要集中在房地产保有环节征税。这一点明显区别于我国现行房产税收制度。目前，我国的房产税收制度保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。如针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每平方米10元，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房的一律免税。而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~~60%，同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税，使企业的平均税负达到40%以上，高于世界许多发达国家和地区水平。而美国的房地产，在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有税收优惠。而购置物业后的所用者、占有者则必须每年缴纳房地产税，且一般实行统一的税率和征管办法。
二、如何构建完善的物业税法律制度
我国现行房地产税收体制中正是因为相关配套措施的缺失，导致税收体制不能适应市场经济体制的需要。因此，要构建完善的物业税法律制度还需要做好以下几个方面：
1．健全房地产评估制度
按国际上通行的做法，财产税一般是从价计征，即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基，所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。具体而言，可以从组建评估机构、明确评估机构性质、保障评估资金来源、加强评估人员资格认证及职业管理、完善评估技术以及增强评估工作透明度等几方面入手。
(1)建立不动产评估机构，明确税基评估责任。由政府税务部门牵头组建专职的不动产评估机构，也可整合现有的政府部门的评估机构，并由财政预算独立安排资金，以确保其组织和经济上的独立性，有效地排除政府和其他部门对评估活动的干扰。评估机构属于非盈利性的政府机构，不同于其他房地产估价机构，负责区域内应税房产计税价值的评估工作。为提高评估效率，可以按照严格的筛选程序，聘请符合条件的社会评估机构参与评估。物业税属于地方税，地方政府应承担税基评估责任，但具体到哪一级地方政府，如何落实责任主体，要取决于评估的效率性、公平性和经济性之间的比较。
(2)完善房地产评估技术体系。房地产评估具有多种价值类型：市场价值、租金价值、实际价值和重置价值等，而市场价值是最主要、最常见的一种。房地产的评估市场价值并不是纳税人各自拥有或承租不动产的个别评估价值，而是由专门评估机构采用专业评估技术，根据预定评估周期，按税收关系区域所评估确定的计税评估价值。所以，应从物业税税基评估的专业性、周期性、批量性等特点入手，完善我国不动产评估技术体系。首先，选择适合的专业评估方法。常见的方法有可比交易法，即寻找与待估房地产类似的实际交易，分析实际交易房地产与待估房地产的差异，进而调整实际交易价格来确定待估房地产的评估价值；收入现值法，即将实际或预期从待估房地产取得的收入(租金或其他形式)资本化为其在评估基准日的价值;重置成本法，即由重新取得土地使用权或建造房屋所需成本扣除各种贬值得出的待估房地产的评估价值。税务部门在税基评估时，可以根据不同应税房产选择不同的评估方法。其次，规定合理的评估周期。由于不动产市场价值是一个动态的市场变量，因此，为提高税基评估的准确性和保证物业税税负的公平性，评估应当定期进行。决定评估周期的因素主要有两个：一是房地产市场价值变化的幅度及频繁程度;二是重新评估的成本。我国物业税法应当明确规定恰当的评估周期，避免因周期过长或过短而发生评估失准、怠于评估或评估成本过高等现象。一般而言，以两年为一周期比较合适。最后，运用批量评估方法控制评估成本。物业税税基评估是同时覆盖管辖区域内所有应税房产的价值评价，工作量巨大，所以，在充分利用计算机等辅助技术的基础上，应按照批量评估步骤进行评估工作：首先是收集和整理基础信息，将区域内所有应税房产项目的位置、土地占用面积、建筑面积、建造时间、建筑结构、建筑材料、使用状况以及产权归属等基本信息归类整理并建立专门的数据档案；其次是获取和处理市场信息，及时收集、分析房地产市场的销售价格、租金价格以及建筑成本价格变动等相关信息；再有是建立测试估价模型，研究各种可能影响房地产价值因素之间的变量关系，建立估价模型，并进行实验性测试，调整误差值;最后是一般性估价与特征性复查，将待估房地产的有关信息输入估价模型，得到一般性评估价值，然后由评估人员根据待估房产的具体情况进行特征性复查，提高评估结论的准确性。
(3)增强评估工作透明度。为保护纳税人的知情权，及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。建立评估异议机制，设计简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。
2．建立财产登记信息制度
物业税的征收管理是个系统工程。在这个系统中，各类信息的取得，传递以及反馈是形成税收决策、履行征管职能的关键。世界各国的一个显著特征是注重信息收集、整理和分析，也可以说信息的掌握和处理是税务管理和控制偷税漏税的基础环节。正如马其顿财产税改革所反映的，“在整个过程中的所有夹断，征纳双方关于税制实施的信息沟通和共享都是很关键的”。而凡是物业税成功实施的国家、税务机关对于有关信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、准确和信息处理手段现代化的特点，使得对纳税人的征管产生某种威慑力。综观世界各国，基本上都是通过建立完整的征税目录为信息收集提供依据的。
完整的征税目录应该包括所有应征税的地块、土地所有者及每块地的纳税额等在内的所有信息。从目前对于房地产管理的信息源分析，物业税所需要的大量信息分散在政府各部门之中。我国目前多元化的不动产管理模式，最为薄弱的不是基本信息的收集，因为每个部门都存在一定范围、角度的信息来源渠道，关键缺乏的是信息的交流与整合。我国要建立完善的物业税法律制度，就必须借鉴其他国家的信息交流机制，着手对涉税信息的收集制定一整套的实施办法和操作流程，逐步取得基本税源信息，建立地方物业税源库。
3．建立有效的公众沟通机制
税收实践代表一种政治态度，成功实施物业税的关键要素就是要取得纳税人的支持。如果纳税人既感到纳税后获得了令人满意的服务，又看到税收的征收过程是公平而又可靠的，那么他们就更有可能支持改革。然而，在许多国家，特别是国家主导性的税收制度改革都忽略了这一点，从而导致改革的困难。在物业税制中建立有效的公众沟通机制，有以下通行做法：
(1)将评估和税收信息告知纳税人。现今普遍流行的做法是将这些信息公布在政府的网站上，从一些财产税协会的网站可以直接链接到政府官方网站。从这些网站上，纳税人至少可以了解到财产总额、评估价值以及税收负担这些基本信息。
(2)经济全球化要求相关信息的不允许是多语言的，财务信息在不同国家间的货币转换也必须简单快捷。在软件上，已经达到了语言和货币的同时转换，沟通也要达到这样的要求。这样，即使房产的所有者和使用者与房产所在地使用的是不同的语言和货币，税收管理部门也可以直接从他们身上获取所需要的信息。
(3)可以通过电话或因特网找到纳税人的助手来获取相关信息。纳税人或者纳税人代表（例如顾问、代表律师）应该有权约见权威评估人员，商讨评估价值或评估过程的相关问题。
物业税应当立足于现有法律框架，在符合财税法律制度整体改革构想的基础之上，借鉴国际物业税立法经验，以改革土地使用制度为突破口，采取统一立法、系统设计、分步实施的渐进模式。为保证税制统一和税负公正，体现税收法定主义，采取最高权力机关制定全国性法律的立法模式，由我国全国人民代表大会及其常务委员会制定《物业税法》及《实施细则》。并以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，借鉴国际经验，拟订物业税的纳税人、征税对象、税率、计税依据、减免税条款等实体性内容，并遵循简便、明确和新旧税制相衔接的原则设置物业税的纳税时间、期限、地点、纳税申报、稽查及违法处理等程序性内容。
物业税法律制度从设计到实施，会经历一个复杂的过程，需要各个部门互相配合，制定相配套的制度，才能不断完善。通过不断探索和实践，我们相信物业税制度定能够不负众望，实现其应有的功能和价值。
参考文献：
[1]许一：“我国开征物业税初探”，《.财会研究》
[2]韩世同：“对开征物业税的研究与思考”，南方网
[3]隆国强：《美国的财产税制度及对中国的启示――以德克萨斯州为例》，北京：法律出版社，2005年版
[4]国家税务总局税收科学研究所、中国税制改革与发展编辑部编：《2002年中国税官论税制改革（上卷）》，北京：中国城市出版社，2002年版
集体土地评估方法篇10
关键词：土地利用总体规划；实施评估；管理制度
中图分类号：F301文献标识码：a
1．引言
所谓土地利用总体规划实施评估，是指根据一定的标准，运用一定的方法，对土地利用总体规划执行的效果进行分析、比较与综合所做出的一种价值判断。目前，新一轮的各级土地利用总体规划已编制完成，进入全面实施阶段，《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》(国土资发[2012]2号)明确要求“规范土地利用总体规划评估修改”，“建立土地利用总体规划实施定期评估和适时修改机制，严格规范土地利用总体规划的修改”。目前，土地利用总体规划评估工作还处于探索阶段，国内大多数学者都致力于土地利用总体规划实施评估技术方法的研究，缺乏对评估管理制度方面的剖析。本文意在总结国内相关理论及其实践经验，剖析目前评估管理制度方面的缺陷，并提出相应的建议，为建立健全土地利用总体规划实施评估管理制度提供一定的参考。
2．土地利用总体规划实施评估制度在我国的发展[1]
国土资发[2004]133号《关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知》文中明确指出：开展规划实施评价，是为了全面分析规划实施效果，促进有关地方落实规划目标、任务和各项措施，同时通过总结正反两方面的经验，提出改进规划工作的对策建议，作为编制规划和加强规划实施管理的基础和依据。
[2005]32号《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》文中再次强调规划实施评价工作的重要性，明确指出“做好现行规划实施评价工作是新一轮土地利用总体规划修编的基础与前提，是规划修编前期工作的重要内容”。上述要求是开展规划实施评价最重要的工作依据，也点明了此项工作对新一轮规划修编的深远意义。
国发[2008]33号《国务院关于印发全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)的通知》文中明确指出：建立土地利用总体规划实施动态评价机制，规划实施评价报告经规划审批机关的同级国土资源管理部门认定后，方可开展规划的修改。
2009年2月颁布中华人民共和国国土资源部第43号令《土地利用总体规划编制审查办法》中第八条规定“土地利用总体规划编制前，国土资源行政主管部门应当对现行规划的实施情况进行评估，开展基础调查、重大问题研究等前期工作”；第十六条规定“土地利用总体规划应当包括现行规划实施情况评估”；第三十条规定“土地利用总体规划审点内容包括现行规划实施评价”。
2009年《中华人民共和国土地管理法》修订稿研究提出：在规划期限内，由规划编制机关定期组织规划实施情况评估等条款的动议。
2011年国务院第164次常务会议《关于加强和改进土地管理工作的重要精神》明确提出：建立规划和项目节地评价制度和考核评价体系。
国土资厅发[2011]41号《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知》文中明确提出：“土地利用总体规划评估试点工作的目的、原则、内容及程序要求等。”对土地利用总体规划评估工作的开展实施提供了指导依据。
国土资发[2012]2号《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》文件明确提出：规范土地利用总体规划评估修改。建立土地利用总体规划实施定期评估和适时修改机制，严格规范土地利用总体规划修改。
3．土地利用总体规划实施评估制度存在的问题
虽然，我国在土地利用总体规划实施评估制度建设方面已经作了大量的工作，但是毕竟在我国的发展历史时间不长，还是属于一个新生事物，在规划评估理念，规划评估体系，规划评估内容方法，规划评估程序制度等方面，还亟需改革、健全与完善。
3.1政府重项目建设，轻规划实施评估
我国目前土地利用规划法律体系仍不健全，规划的权威性不够，一些地方仍然存在对规划编制不重视、规划调整随意性大、规划行政不作为的现象。土地利用总体规划实施受人为因素影响较大。由于地方政府进行城市建设和发展经济的需要，往往对土地利用总体规划的实施进行干扰。尤其是在扩大建设用地规模和保护耕地之间，地方政府习惯于从短期经济利益角度考虑，擅自扩大建设用地面积，使土地利用规划流于形式，造成恶性循环。人为因素的干扰，使得开展土地利用总体规划实施评估工作的难度较大。
3.2政策执行不到位，体制制度不完善
纵观发达国家的规划、计划或政策，在实施过程中，大多含有监控和评估的内容。近些年，国内的各类、各业规划，包括国民经济和社会发展规划都开展了针对不同时期、不同目的的规划评估研究和评估实践。作为一个发展中的综合性规划，土地利用总体规划已在国家的规划体系中占有重要地位。但是重规划编制、轻规划实施、忽视规划评估的现象在现行土地利用规划中仍普遍存在。《土地管理法》虽对评估制度提出了条款，但未能有详细的可供实际操作的法律规章制度。缺少土地规划国家立法，不利于全面发挥规划评估制度的作用，与其他相关法律体系相比，明显滞后。
3.3相关技术标准缺失，从业人员技术薄弱
由于我国现在的土地利用总体规划实施评估处于初级阶段，还没有出台相关的制度，管理办法，工作指南，技术标准，实施细则等。行政部门管理者缺乏评估管理制度依据，无法判定评估结论的的真实性和客观性，无法鉴别图、数和实地是否保持一致的统一性，从业人员在具体的工作中缺乏评估技术依据[2]，依据自身水平，编制水平层次不齐，成果结论不符合科学发展观和可持续发展观的要求，备受质疑。规划评估的责任主体是政府，实施工作是国土部门，编制是国土部门聘请的编制单位，审查规划评估的是国土部门，这种“自己审查自己”，极不科学的审查方式，使得规划评估流于形式，审查不出根本问题，这在很大程度上影响了土地利用规划应有作用的充分发挥。
3.4宣传工作不到位，公众参与不健全
规划评估的过程监督主体包括土地资源主管部门、新闻媒体、社会公众应该发挥更大的监督作用。然而，公众参与往往流于表面化、形式化。公众参与渠道不畅，仅仅只是评估后期的听证，则由于此时规划评估的总体思路、体系结构、主要内容基本已经确定，即使公众发现问题也难以改变已经成文的规划评估及其修改方案。另一方面，公众参加规划的意识薄弱和能力不够，从目前的实施情况来看，公众往往是处于“被参与”的位置，即被动地接受相关部门的调查或者组织参加相关的听证会。
4．完善土地利用总体规划实施评估管理制度的对策建议
要实现规划实施评估的目标，必须综合运用行政、法律、经济手段和宣传教育的配套措施，调动政府、部门、社会的积极性，全面推进规划评估工作。
4.1充分发挥政府主导作用
各级党委和政府要坚决深入贯彻落实科学发展观，站在建设社会主义和谐社会的首善之区的高度，正确处理经济发展与土地利用之间的关系，真正把规划评估作为硬任务来抓。建立好完善引咎辞职制度，建立健全领导工作责任制和问责制，将规划评估作为政府领导干部综合考核评价和政府部门负责人考核的内容之一。建立健全配套行政问责和惩罚机制，明确问责及惩罚责任主体，明确具体的问责及惩罚内容，科学设置问责及惩罚程序，严肃对待问责处理结果。
4.2加快法律法规和管理制度建设，提高执行力
如前所述，虽然我国对规划评估制度亦相当重视，但在立法层面上还是偏低。要使土地利用总体规划的编制和实施能够落到实处，真正起到调整土地利用结构、保护耕地、优化资源配置、严格土地用途管制的作用，成为国家宏观调控的手段之一，就必须建立完备的法律保障体系。鉴于我国社会经济文化的飞速发展，进一步完善规划评估制度，特别是制定一部专业的土地利用规划法律法规已刻不容缓。通过立法明确规划的目的、适用对象、内容、审批程序、编制资质、公众参与、法律责任，提高土地利用规划的权威性。加快制定符合地方特点的实施细则和地方性法规，并出台相应的配套措施和行业规范性制度，强化各项法律法规的可操作性。通过不断完善土地规划行业的法律法规体系，为推动土地利用总体规划实施评估的科学发展营造规范合理的法制环境。对于一切违反土地利用总体规划中改变城乡建设用地扩展边界、禁止建设用地边界，改变约束性指标，调整重大布局且不符合程序的行为，将严厉查处和惩处责任人，绝不姑息。
4.3加强规划评估的专业技术性
加强与发改、建设、农业、交通等部门的沟通，尽快联合制定明确的技术评估程序，技术审查要求和质量等方面的技术与规定，切实增强制度的可操作性。建议建立行业专家库，邀请专家参与规划评估。全面深入推开试点工作，在典型行政区、重点行业和重要专项规划等特征类型的地区开展规划评估试点，探索机制、培养队伍、制定完善的技术标准、工作指南、实施细则等方面，健全和完善规划评估工作的技术评估方法，建立科学的评估指标体系，使其评估更客观，结果更准确。大力推进以3S技术运用于土地利用规划管理，为规划数据的收集和适时更新、海量信息的及时处理、规划方案的调整修改及上下协调反馈、规划实施的动态跟踪管理等提供先进技术支撑，提高规划的工作效率，为规划管理提供决策依据。建立健全土地利用规划数据库和土地利用规划管理信息系统，作为规划成果的主要载体。为土地利用总体规划实施评估提供了一套科学化、程序化、定量化[3]的手段和方法。实现土地利用总体规划的动态管理和监测。加强行业人员教育培训，提升队伍管理能力，规范从业机构资质，构建信息交流平台，整体提高从业技术水平。
4.4强化监督制约机制，建立有效的公众参与机制
集中抓好政策法律规章制度的宣传贯彻。将组织各方面力量广泛宣传规划评估制度，并分层次、分行业、分部门举办宣讲班。动员全社会的力量参与，充分发挥新闻、报刊、广播电视、网络等媒体的舆论向导，大力宣传土地利用规划实施评估的作用和意义，使全社会了解规划评估的重要性、紧迫性，提高全民的规划意识和参与的积极性，形成全民参与的良好氛围，从而形成以政府为主，全社会共同推进的规划评估工作格局。大力加强社会监督和公众监督，设立热线，举报信箱，要把规划评估工作置于社会舆论和人民群众监督之下。
参考文献：
[1]邓红蒂等土地利用总体规划评估制度建设研究[J].中国土地科学2012,7