农村土地流转办法篇1
一、我县农村土地流转的基本情况
我县现有农户数24.2万户，耕地面积117万亩，农村人口75.6万个，户均耕地4.83亩，人均耕地1.55亩。我县至目前累计土地流转面积达30.08万亩，约占全县耕地面积的25.7%，涉及18个镇区233个村。目前，全县规模流转12.15万亩，占已流转土地面积的40.39%。全县成立48个农村土地股份合作社，另有多个合作社正在筹建之中。
通过调查，我们发现在新形势下，农村土地的规模经营与分散经营相比较，其优越性越来越显现出来，一是实现了土地资源的优化配置和合理利用。二是探索了农村经营机制改革的新途径。三是有效地增加了农业投入。四是有效增加了农民收入。
二、当前存在的主要问题和制约因素
1.农民和基层干部认识上的不到位，制约土地规模流转
在农民方面：随着国家取消农业税、实行种粮补贴等一系列惠农政策的实施，加上农副产品的普遍涨价，农村土地的“含金量”提高，极大地调动了农民种田的积极性，农民对土地不想流出；
2.承包土地零星分散，影响土地规模流转
3.土地规模经营主体不足，无法带动规模流转。
4.市场机制不够健全，阻碍农村土地流转。
三、创新土地流转办法，落实推行农村土地适度规模经营的措施
1.解放思想，创新思路，引导土地合理流转
土地规模经营是现代农业发展的基本要求，要实现规模经营就必须进行土地流转。各级干部要统一思想，形成共识，加强对农村土地流转和发展规模经营的正确引导，加大宣传力度，提高基层干部和农民群众对加快土地流转、发展规模经营意义和作用的认识，形成推进农村土地流转、发展规模经营的共识和内在动力。教育引导农民转变观念，发展现代农业是农民致富奔小康的必由之路,只凭现有的人均土地资源奔小康是不可能的，必须转移农民，减少农民，让土地资源向经营能手或大户集中，才能实现规模效应。
2.创新土地流转服务机制，保障土地有序流转
一是建立健全农村土地流转服务体系。全县土地流转工作由县委农工办负责，依法履行全县农村土地流转和土地股份合作社的指导、管理、监督、检查、考核职能。各乡镇成立农村土地流转服务中心，帮助提供政策咨询，协调流转价格，督促合同兑现，处理流转纠纷，提供统一的合同文本式样，为农民土地流转提供无偿服务。村统一组建“村级土地流转服务站”，负责接受委托人申请，做好中介介绍、流转委托、土地托管、土地流转供求登记；帮助农民联系流转对象；及时土地流转信息；帮助和见证流转双方签订流转合同；开展土地流转业务指导和咨询服务；做好跟踪服务和纠纷调处；建立健全土地流转台账与土地流转档案等工作。二是要大力培育土地流转中介服务组织，搭建起土地流转双方联系的平台。三是建立土地流转纠纷调解机制，依法调节土地流转中出现的争议与纠纷，确保农村社会稳定。
3.创新农村土地流转模式，加快土地规模流转
3.1完善直接流转
首先，要规范合同。凡流出土地的农户，都要求签订流转合同，对流转合同要求内容齐全，形式规范。其次，要抓好变更。对在流转经营期间情况有变化的，要求及时做好合同的变更，严格按合同办事。再次，要健全档案，要求各镇村严格按档案管理的要求把所有文本资料建档归档，做到有据可查。
3.2规范委托流转
委托流转是指承包农户将承包土地委托给村组或其他中介组织流转，农户与所在村组签订土地委托流转协议，明确委托流转的时间和流转价格等，由流转服务组织统一向外发包给规模经营户，对在村区域内流转的，村土地流转服务站可直接完成。如果需打破村界的，由镇农村土地流转服务中心牵头完成。
3.3试行土地入股
土地入股的主要形式是成立农村土地股份合作社，农村土地股份合作社是指在家庭承包经营的基础上，由享有农村土地承包经营权的农户自愿联合、民主管理，把土地承包经营权采取入股的方式进行集中统一规划、统一经营的农村互合作经济组织。建立农村土地股份合作社应以高效农业规模化为主要形式。
4.不断培育经营业主，带动土地规模流转
4.1培育规模经营大户
4.2培育壮大农业龙头企业
4.3培育发展农村专业合作组织。我县陈洋镇富洋苗木花卉合作社就是典型一例。
5.制定优惠政策，鼓励土地规模流转
5.1加大财政支持力度，用于鼓励农民流转土地承包经营权、培育规模经营主体、建设镇村土地流转服务组织。对转出土地的农户给予一定的补助；
5.2对集中连片流转的农田基础设施建设进行倾斜。国家的支农资金重点向规模流转、高效经营区域倾斜，对这些区域的水、电、路、桥、涵、闸、站等进行综合改造和全面配套，增强旱涝保收能力；
5.3对土地流入方进行扶持。对于通过采取土地流转合作方式集中农户土地进行规模经营,并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户进行奖励；四是鼓励农民通过土地入股，与有实力、有带动能力的龙头企业、农业科技企业合作，发展规模经营，建设现代农业园区；
6.建立土地流转储备制度，促进土地规模经营
发展高效规模农业，首先要解决农村土地规模流转问题，否则，即使有高效农业项目，土地的不能及时流转也会使其流产。所以，在引进项目之前，通过实行土地预流转办法，建立土地储备制度就显得尤为重要。
7.加强领导，保障土地流转和规模经营
农村土地流转办法篇2
一、指导思想和总体要求
指导思想：以中央一号文件和科学发展观为指导，以农村土地流转法律法规为依据，以维护农民土地承包权益为核心，以稳定并长久保持农村土地承包关系不变为基础，以合理配置农村土地资源、促进现代农业发展为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制。
总体要求：突出规划、突出重点、注重规模、注重效益，即以2010年、2011年农民种植合作社为依托，集中、连片，做大、做强、做稳、做实；以办事处“1512”规划为龙头，着力解决规划中生态、观光用地流转、特色种植流转；以新农村建设示范点为核心，土地规模流转，改善群众生产、生活环境。
各村（社区）要统一思想，大胆地探索，把推进土地流转，促进土地规模经营，列入重要议事日程来抓，力争2012年我办事处土地流转面积在2011年基础上增加6000亩。
二、土地流转任务分配
办事处根据各村实际情况将6000亩任务分配如下：
七里许村500亩；前杨村500亩；十里村1000亩；村1000亩；村500亩、社区500亩、村500亩、村500亩、村500亩、村500亩。
三、方法步骤和时间要求
第一阶段，宣传发动阶段（6月1日——30日）。
各村组织宣传组深入村组进行宣传发动，重点宣传十七届四中、五中全会精神、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》及《中华人民共和国农民专业合作社法》，让广大群众充分了解土地流转和加入农民专业合作社的意义，土地流转后的权益保障政策，解决大家的后顾之忧。
第二阶段，土地流转实施阶段（7月1日——9月30日）。
各村联合进行土地流转的合作社成立土地流转工作组进行土地流转合同的签订，并做好审核、上报工作，做好土地面积的丈量核实，地块的调整集中，矛盾纠纷调解等工作。办事处土地流转服务中心协助合作社做好资料的规范整理、归档等工作。
第三阶段，土地流转全面验收阶段。
1、验收时间：2012年10月1日——11月1日。
2、验收内容：（1）合同规范填写、合同签订面积验收完全真实；（2）进行土地流转的合作社有办公场所，各项制度健全、具备必要的办公设备；（3）档案管理规范。
验收完全合格的，给予申报奖补资金，给予物化补贴和其他有关项目申报工作。
从7月——9月，办事处对各村土地流转工作每月调度一次，共调度三次，月调度前三名的村分别奖励800元、600元、400元；连续两次调度后三名的村通报批评，支部书记表态发言。
四、严格奖惩
农村土地流转办法篇3
关键词：农村土地流转；抵押贷款；发展模式；制约因素；策略安排
中图分类号：F321文献标识码：a文章编号:1003－9031(2012)04－0061－04Doi:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.16
农村土地流转抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、稳定农村土地承包关系和加快农村土地承包经营权流转等方面有着积极的作用。中国人民银行益阳市中心支行在湖南益阳市南县开展了涉农金融机构农村土地流转抵押贷款的创新试点工作，创新“公司（农户或农合组织）+土地经营权抵押（产品预期收入质押）+信贷”的贷款模式，对促进农业适度规模经营和农民增收起到了积极作用。
一、农村土地流转贷款管理模式的创新举措
（一）明确流转主体对象
在保障农民基本生活的前提下，选择“抛荒”地、城镇一体化土地和开发成本核算低或增值潜力大的土地作为抵押土地。以流转土地使用权作抵押向取得土地使用权的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。涉农金融机构有权根据贷款合同，监督项目资金运行，到期偿还有困难的，可依法对土地使用权及地面作物进行拍卖。
（二）政策措施配套支持到位
当地政府对办理土地流转贷款实行“三优”：即政策优先。当地政府明确提出所有相关政策均依据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的相关精神，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
1.抵押便利。鉴于目前农民土地流转抵押登记无相关法律规定，当地政府积极支持由村委会及村民代表与信用社签订“土地流转使用权抵押协议”，无需到土地、房产部门办理抵押登记，缴纳相关费用。
2.处置便利。当土地流转受让大户、企业或公司由于经营管理不善出现不能按期归还信用社贷款时，当地政府积极支持并协调流转土地使用权的处置拍卖，拍卖所得优先偿还农信部门贷款本息，农民土地转让费由土地再次受让方支付。
3.信用社则实行流转贷款“三优”政策，即资金计划优先，在考虑全年信贷计划时优先做好流转贷款资金计划安排。资金安排优先，在贷款投放上优先安排并尽量满足流转贷款资金。贷款利率优惠，流转贷款利率优惠于其他贷款利率。
（三）流转模式因地而异
根据流转土地的属性以及要求，明确了可供选择的“三种”流转模式。一是和谐互利模式。该模式先由村支两委与企业洽谈意向，再由村委会向农民发放土地流转意见征求书，农民在自愿的前提下跟村委会签订合同，农信社凭合同办理抵押贷款。二是价格引导模式。该模式先由村委会垫资，按市场价格从农户手中收购土地种植权，进行规模整合后，对外招商承包。如浪拨湖农村信用社以土地经营权为抵押，对8户承包户的600亩土地发放了土地流转贷款60万元。三是能人经济模式。该模式将土地流转给长期从事规模种养殖经营的本村或外地种植大户[1]。
农村土地经营权抵（质）押贷款模式的创新延伸，不仅有效保证了农村规模经营主体的资金需求，有效促进了农村土地经营权的合理流转，实现了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢。通过土地流转，一方面，使农民自愿将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去。另一方面，使部分经营有方、有能力扩大经营规模的农民能及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的人地矛盾，为土地规模化经营创造了有利条件，如南县低洼土地开发后其收益助长了20倍，土地流转加快提高了农村土地的规模化经营水平。通过土地流转，探索出三种流转农民利益保障机制。一是建立了粮食收购及土地租金价格浮动机制。如大通湖粮食加工企业每年每亩以300元的保底价格受让农民水田的种植权，国家粮食补贴由农户享受。当粮食价格超过100元／50公斤时，粮食企业按每亩150公斤稻谷总价计付给农户，而土地租金随粮价的上涨而浮动。二是建立了价格协商机制。以“公司+农户+基地”的生产模式为基础，打破垄断经营，由当地政府及有关部门引进多家粮食加工企业参与价格竞争，保障农民利益。三是建立了价格联动机制。如大通湖新裕村，每亩粮食加工企业付农户租金400元，种粮补贴由企业享受。每两年由企业、村委会及村民代表根据市场和国家粮食补贴政策变化情况，共同确定价格补偿办法。
二、农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素
（一）农村土地承包经营权主体不明确
益阳市在1998年开始农村土地二轮延包工作。过去，由于种田负担过重，比较效益低，农民承包积极性不高，有的自愿放弃承包土地，不愿签订二轮土地延包合同。近年来，承包土地有补贴，农户又要求土地承包经营权，加之有的地方新增人口承包土地无着落，导致人地矛盾日益突出，确权发证工作难度很大。尤其是部分村组实行“三年小调整，五年大调整”的“土政策”，确权确地向农户颁发土地承包经营权证的少。以南县为例，由于前些年许多农户弃耕抛荒外出务工等特定原因的影响，该县确权确地向农户颁发土地承包经营权证的比例不到30%。目前，益阳市农用地中，新签农村二轮土地承包合同802145份，签订率86.1%，换发新经营权证书706510份,到户率76%。由于土地权属不确定，致使外来承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地的顺利流转。由于土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转纠纷不断，以土地承包经营权作为抵押的信贷业务就失去了存在的基础。
（二）农村土地流转手续不完备
调查发现，农村土地流转呈以下“三多三少”的现象：即集中流转的少，零星流转的多；合同流转的少，口头流转的多；长期流转的少，短期流转的多。农户与农户之间、农户与经营承包大户之间的土地流转大多是采用“田头协议”或“委托村组协议”的方式，无合同或合同不规范现象较为普遍。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。截至2009年6月末，以书面合同形式进行土地流转的农户为1252户，仅占涉及农户的4.1%；面积9736亩，仅占流转面积的5.9%，且大多数流转合同不规范。流转土地约定期限短，在两年以内达到67.9%，且一般规定为一年。由于农村土地流转手续不完备，零星流转且期限短，农村土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。
（三）农村土地流转操作不规范
尽管各级对农村土地基本政策是稳定明确的，但由于基层在土地流转操作过程中存在不规范行为，导致流转权益难以得到保障。如安化县Ct镇HZ村村委会将该村265户农户经国土整理后的1600亩水田出租给资阳区8位农民种粮，按每年每亩400斤稻谷的条件承租期限三年。目前，承租农民已经开始耕作，并已交村上24.8万元租金,但该村迟迟不能与承租农民签订有流转农户签名认可的租赁合同，承租农民权益得不到保障。
（四）农村土地流转信息网络和渠道不畅
《农村土地承包法》明确规定，“农村土地承包权证的发放和管理机关是农业主管部门”；《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）中明确，“农村土地承包经营权流转双方要签订规范的流转合同，到乡（镇）农村经营管理机构办理流转合同签证手续。”但据调查，目前基层土地流转信息网络和流转渠道不畅，甚至部分乡（镇）还没有明确土地流转和纠纷仲裁机构。有的土地流转即使通过了合同签证，而一旦发生纠纷，大多农户根本不予认可。
（五）缺乏专业的土地评估机构
由于目前尚无具备专业资质的土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，金融机构开办农村土地承包经营权抵押贷款，如果仅以土地租金及地上种养物价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，实际价值难以合理确定。
（六）缺乏土地流转市场要素
由于没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行，流转对象也仅限于亲朋好友之间。由于流转市场发育缓慢，缺少有权威的流转中介，流转信息不畅，无法对农村土地经营权进行公开竞标，无法对林权、“四荒”资源、水面等使用权进行公开拍卖，一旦经营户出现贷款违约，农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以变现。由于农村土地承包经营权变现能力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广步伐。
（七）风险保障机制缺失
因农业抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。一旦承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，都会直接影响土地流转价值。贷款人对这些因素难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。
（八）相关法律法规制约
《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”；《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明确土地承包经营权可以抵押，农村土地经营权抵押贷款操作难度较大。
三、对策建议
（一）加大《农村土地承包法》的宣传力度
有关部门要采取贴近农村、贴近农民等多种方式，通过宣传教育提高广大农村干部的法律水平，增强依法行政、依法维护农民土地承包权益的主动性和自觉性，增强广大农民群众依法维护自身合法土地承包权益的意识和能力，以稳定农村土地承包关系，为农村土地承包经营权合理、合法流转提供坚实基础。
（二）建立农村土地价值评估专业机构
制定《农村土地经营权价值评估管理办法》，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估。土地管理部门也可组建成立独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。同时，建立科学的农村土地资产评估体系，合理评价农村土地价值。
（三）加快推进农村土地流转市场建设
建立健全土地流转管理和服务中介机构以及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，并明确其相关法定职责。即土地流转供求登记和信息，接受供求双方质询；协调供求双方有关事宜，落实契约关系，办理合同签证手续；对土地流转跟踪服务，调节纠纷，协调供求关系，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。
（四）逐步建立农业保障机制
加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，对农业保险的亏损进行适当的补偿。农村信用社要积极探索多种担保方式，对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。
（五）修订和完善农村土地相关法律制度
农村土地承包经营权既然被定义为农民的“用益物权”，就属于农民的“财产权”，应该允许土地承包经营权抵押。建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》等相关法律，明确规定土地承包经营权可以抵押，为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。
（六）建立农村土地流转长效机制
农村土地流转在很大程度上取决于当地经济发展水平和农业产业化程度的高低。依托特色产业，抓好产业培育，加大农业项目招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，提高农业经济效益，努力推进由农业大市向农业强市的发展转变。坚持走“公司+科技+基地+农户”的现代农业发展模式,稳妥推进流转土地使用权逐步向具有较高生产技术的专业化公司、协会、经纪人集中，建立土地流转长效机制，实现土地规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地综合经济效益，促进农业增效、农民增收。
（七）着力推进农民素质技能培训
大力扶持农村教育事业发展，在巩固九年制义务教育基础上，努力发展高中阶段教育和职业技术教育培训体系，扩大农民子弟就学面。继续实施“阳光工程”，抓好农村转移劳动力就业技能培训，把传统农民改造培养成为能适应时展需要的新型农民，为农村劳动力转移创造条件。抓住国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩大基础建设投入这一契机，加快建设小城镇步伐，搞好规划，把小城镇建设成上档次、上规模，商业发达，环境优美的非农产业聚集地，鼓励农村劳动力到小城镇务工、经商、办企业，就地将农民转为市民。
农村土地流转办法篇4
一、充分认识做好农村土地信托流转试点工作的重大意义
农村土地信托流转是在坚持土地集体所有和保障农民承包经营权的基础上，信托机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的要求，通过必要的法律程序，将土地承包经营权在一定的期限内依法、有偿转让给其他公民、法人从事农业经营活动的行为，是农村土地管理制度的一项创新。进一步推进农村土地信托流转试点工作，有利于较好地解决目前土地流转规模较小、流转不规范问题，加快实现农业规模化、集约化经营，促进传统农业向现代农业转型；有利于促进农村土地资源资本化，破除城乡二元结构，广泛吸引城市资本、企业资本、金融资本流向农村，形成“三农”投入新机制；有利于促进农民多渠道增收，维护和增进农民的利益，促进民生改善和农村社会风气好转；有利于实现城乡、工农统筹发展，加快建设社会主义新农村。新形势下积极探索农村土地信托流转形式，符合国家有关政策精神，符合的实际，各级各部门要高度重视，采取有力措施，把推进农村土地信托流转试点工作作为现代农业建设的“牛鼻子”工程和当前一项重要工作任务来抓，勇于探索，敢于创新，在试点中发现问题，解决问题，为全面推进农村土地信托流转积累宝贵经验。
二、切实规范农村土地信托流转试点工作行为
1．明确农村土地信托流转试点工作的指导原则。在确保农村家庭承包责任制不变、农村土地集体所有性质不变、土地用途不变的前提下，农村土地信托流转试点工作必须坚持四条原则：一是政府引导。由政府注资设立农村土地流转信托基金，出台鼓励农村土地信托流转的政策措施，制定和完善产业规划，明确试点运作办法，引导农村土地信托流转健康发展。二是市场主导。由市场调节土地供求关系，优化配置土地资源。信托各方按市场法则和合约规定承担风险、享受收益。三是企业运作。农村土地信托投资公司按照现代企业制度实行企业化运作，做到产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、运行规范。四是互利合作。把增进农民福祉作为农村土地信托流转的根本出发点，在保障农民既得利益的同时，进一步规范和完善土地经营利润分配机制，实现农民和投资者合作共赢。
2．规范设置农村土地信托流转试点机构。试点机构设置采取“1＋1”模式，即：市、区县（市）、乡镇依托农村经营管理部门分别设立农村土地流转服务中心，区县（市）或试点乡镇成立农村土地信托投资公司。
农村土地流转服务中心主要履行以下职能：协助完成土地确权工作；协助调处土地经营中的矛盾纠纷；帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证；组织土地委托方（农民群众）进行技能培训，提供就业介绍；对土地信托投资公司与委托方签订的土地信托流转合同进行鉴证。工作人员从现有行政事业编制人员中产生，工作经费由各级财政纳入预算。
农村土地信托投资公司以促进土地信托流转、发展现代农业为宗旨，不以赢利为目的，主要履行以下职能：土地信息收集和；接受农民土地委托；向外发包土地；协助实施有关项目；帮助土地经营业主与金融部门对接；探索土地信托收益用于农民社保、建设农村公共服务设施的作法；探索土地信托收益进行重大项目投融资。
3．规范农村土地信托流转试点工作流程。农村土地信托流转试点工作原则上按照下列流程进行：（1）区县（市）、乡镇设立农村土地流转服务中心，并注资试点乡镇设立农村土地流转信托基金，建立由各级政府全资控股的农村土地信托投资公司，主要用于农村土地信托投资公司的土地集中储备。（2）接受农户土地委托。首先通过公开政策信息、村组干部宣讲土地流转政策、组织群众参观农业生产经营大户等措施，充分调动群众参与土地信托流转的积极性。其次是组织农户向农村土地信托投资公司提出委托流转申请书。最后是农村土地信托投资公司与农户签订委托合同。（3）集合、整理土地。镇、村要做好相关工作，将群众委托的土地集中成片。积极争取和整合涉农项目和资金投入，完善农田水利、道路等基础设施，为提高土地信托流转价格打下坚实基础。（4）土地信托流转信息。将辖区内可供流转的土地面积、土地状况、产业重点等信息向社会公开。（5）采取公开竞标等方式确定土地受托方。（6）签订信托流转合同。由土地信托投资公司与受托方签订合同。合同主要内容应包括：流转年限（不得突破二轮土地承包剩余期限），租金及给付方式，风险控制措施，委托方、受托方、土地信托投资公司的权利与责任等。
4．建立健全促进农村土地信托流转的长效机制。一是建立健全合理的农村土地信托流转定价机制。农村土地中的耕地信托流转价格原则上以实物形式确定，以货币形式结算，以履行土地信托流转合同当年、当地早、晚两季常规稻市场价的平均价为参考，由流转双方协商确定；山林等其他农村土地信托流转价格要充分考虑市场因素，由流转双方协商确定。二是建立健全农村土地信托流转风险防范机制。对信托流转面积大、涉及农户多的农村土地信托流转项目，区县（市）和试点乡镇农村土地流转服务中心和农村土地信托投资公司要加强对甄别，确保有实力的投资者进入土地信托流转市场。要建立土地信托流转风险保障基金。原则上在签订土地信托流转合同时，要明确受托方每年年初支付当年的土地流转费用，并向土地信托投资公司交纳一定比例的土地流转风险保障基金。三是建立健全农村土地信托流转收益分配机制。在确保流出土地农户按信托契约获得稳定收益的前提下，土地信托投资公司利用信托土地产生的增值收益主要用于增进农民福利，也可用于再投资。四是建立和完善农村土地信托流转各项制度。建立土地信托流转登记、审查、备案制度，及时办理登记、审查、备案等手续；建立土地信托流转档案管理制度，落实专人负责土地信托流转资料收集、档案管理等工作；以农村经营管理部门为主体，建立农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系和接待制度，认真做好来信来访接待和案件纠纷的调解、处理、仲裁工作，维护流转双方正当的土地承包和流转权益。
三、加大对农村土地信托流转试点工作的扶持力度
1．加大项目和资金支持力度。由各级财政部门牵头，发改、国土、农业、水利、林业、交通、电力等部门全力配合，积极争取上级政策支持，尽快出台整合涉农项目资金支持农村土地信托流转试点工作的具体方案。各试点乡镇要将推进土地信托流转与发展特色产业有机结合起来，认真制订土地信托流转和特色产业发展规划，加强与涉农项目资金的对接。项目资金重点投向取得受托资格的农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户、农业企业，以帮助其配套完善基础设施、加工储运设施和销售体系，集中打造优势特色产业。市、区县（市）财政要安排专项资金，支持农村土地信托流转试点工作。
2．加大金融支持力度。市、区县（市）人民银行、银监局要牵头组织农业银行、农发行、村镇银行、农村信用社等金融机构到试点乡镇办点，积极探索和制订促进农村土地信托流转的信贷政策，积极争取上级金融部门政策支持，积极支持当地农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户、农业企业积极参与农村土地信托流转。土地信托流转受托方自身要创造条件，加快延伸产业链条，争取银信部门的信贷支持。要建立健全农业风险保障机制，扩大农业保险覆盖范围，为土地信托流转主体规避农业自然灾害风险。
3．加快农村劳动力转移。加快以产业为支撑的小城镇建设步伐，吸引农村人口和劳动力安居乐业，就地转化农村劳动力。鼓励有能力的农村劳动力进城务工、经商、办企业。人力资源和社会保障、农业等部门要整合教育培训资源，加强技能培训，切实提高农民素质和非农就业能力，加快农民职业化和市民化进程，减少农民对土地的依赖，为农村土地流转和集中创造条件。土地信托流转后的农民到所在地农业企业就业的，由人力资源和社会保障部门免费提供一次就业培训，并予以优先安排。建立城乡统一的就业制度和劳动力市场机制，完善促进农村劳动力自由择业体系，为农民进城务工提供便利条件。
4．大力培育农村土地信托流转经营主体。区县（市）和试点乡镇要立足资源优势，突出区域特色，因地制宜，科学布局，大力发展特色产业，培育龙头企业，促进农村土地信托流转。市、区县（市）经济合作局要牵头组织有关部门制订试点乡镇农业产业化招商引资的相关优惠政策，加快吸引城市资本、企业资本、金融资本进驻农业、农村的速度，积极支持各种城市资本、企业资本、金融资本和民间资本依法参与农村土地信托流转。试点乡镇要加大农业招商引资力度，积极开展特色农业与国内外知名农业品牌企业联姻的招商活动，全力引进农业战略投资者参与农村土地信托流转。鼓励和支持国家干职工、外出人员和农业大专院校毕业生参与土地信托流转，创办实体，并享受相关优惠政策。依托优势产业培育一批示范性的农民专业合作社，支持农民专业合作社承接和连片开发经营农民流转的土地。鼓励和支持农民以土地承包经营权入股进行合作生产。切实优化经济发展环境，为农村土地信托经营主体创造宽松的投资经营环境。
5．建立健全社会保障体系和农业社会化服务体系。各区县（市）要按照“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，积极稳妥地推进农村社会保障制度改革，加大对养老、医疗、生育、伤残等保险的投入力度，进一步完善农村社会救助制度，为土地流出者解除后顾之忧。要建立健全农技、农机、农资、农村金融、农村市场等服务体系，帮助土地信托流转经营主体解决产前、产中和产后遇到的难题，提高土地信托流转经营效益。
6．加大用地、工商登记注册、税收、电力等方面的支持力度。凡流转期限5年以上并签订流转合同，且经营面积在100亩以上的农村土地信托流转经营主体，因生产需要建造简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施的，允许其在流转土地范围内占用土地(丘岗山地按流转面积10‰—15‰的比例，耕地按流转面积5‰—8‰的比例)，经区县（市）农村土地流转服务中心审查后，由国土部门办理用地手续，并免收相关费用。工商部门在办理农村土地信托投资公司、农民专业合作社等登记手续时，收费要按照法律法规规定减免。电力、交通、通讯等部门要简化审批程序，全力支持农村土地信托流转经营主体进行基础设施建设。
四、切实加强对农村土地信托流转试点工作的组织领导
1．加强组织领导。各区县（市）要成立农村土地信托流转试点工作领导小组，由区县（市）委书记担任组长，相关部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设区县（市）农村经营管理局，负责农村土地信托流转试点工作的协调、监管、业务指导等工作。试点乡镇也要成立相应机构，加强对农村土地信托流转试点工作的组织领导。
2．深入宣传发动。各级各有关部门要采取多种方式，加大对农村土地信托流转相关法律、法规、政策和试点乡镇成功经验的宣传，提高群众对农村土地信托流转在推进现代农业建设、促进农业增效、农民增收等方面的认识，消除基层干部、群众的疑虑，形成推进农村土地信托流转的共识和内在动力。
农村土地流转办法篇5
为切实保护农民土地承包权益，纠正损害农民群众土地权益的突出问题，促进农村经济发展和维护农村社会稳定，根据《农业部国土资源部监察部民政部中央农村工作领导小组办公室国务院纠风办国家局关于开展全国农村土地突出问题专项治理的通知》（农经发[]14号）精神和中央纪委第七次全会的部署及省、市相关文件及会议要求，经区政府研究，决定在全区开展农村土地突出问题专项治理工作，现将有关事项通知如下：
一、开展专项治理工作的意义
土地是农民最重要的财产，是农民的根本利益所在。《物权法》以法律的形式确认和维护了农村土地集体所有权和农民的土地承包经营权，明确规定这些物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。开展农村土地突出问题专项治理是贯彻落实农村土地法律、政策的重要举措，是加强土地市场宏观调控的重要手段，也是新时期加强农村基层党风廉政建设的实际行动。区乡各级各有关部门要充分认识开展农村土地突出问题专项治理工作的重要性和紧迫性，把思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署上来，牢固树立土地是国家粮食安全的基础，土地承包经营权是农民财产权利的意识，增强依法行政、依法办事的自觉性和主动性，增强依法维护农民土地权益的责任感和使命感，抓好法律和政策的贯彻落实，为发展现代农业、推进社会主义新农村建设和构建和谐农村奠定坚实的基础。
二、开展专项治理工作的重点
根据中央、省、市专项治理工作要求，结合我区农村土地承包工作实际情况，突出解决以下几个问题：
（一）坚决查处违法收回或调整农户承包土地的行为，确保农村土地承包政策的稳定。农村土地承包经营权是国家政策、法律赋予农民承包经营集体土地的权利，要坚定不移地执行《中华人民共和国农村土地承包法》关于“耕地承包期为30年”的规定，任何地方不得以任何理由缩短土地承包期。要尊重和保障外出务工农民的农村土地承包权和经营自。对因弃耕抛荒被村组收回承包地和按国家政策、法律规定应当承包土地而没有承包土地的农户，应依法落实其承包土地，但均不得再弃耕抛荒。对开展土地延包后，承包方自愿交回承包地并书面通知发包方的，发包方应及时收回其承包的土地；承包方虽已放弃土地承包经营权，但未以书面形式通知发包方的，应允许其继续承包土地。
（二）切实纠正不经承包方委托同意，违背农民意愿搞反租倒包、截留、扣缴承包方土地流转收益的问题。农村土地承包经营权流转必须遵循“依法、自愿、有偿”的原则，并坚持以承包农户为主体。各涉农街道、乡、镇要在自查农村土地流转情况的基础上，对尚未签订土地流转合同的要帮助其签订土地流转合同；对未经承包农户委托同意，仅以发包方名义与受让土地方签订的土地流转合同，要办理农户委托流转书，完善土地流转合同。任何单位和个人不得以任何方式截留、扣缴农户的承包土地流转收益。
（三）认真落实和处理农村土地承包、土地承包经营权流转和征用土地中的问题，依法纠正属地管理责任不落实、职能部门不作为和干部作风简单粗暴等问题。区乡都要建立健全农村土地承包及农民土地承包经营权流转纠纷调解仲裁体系，切实加强农村土地承包及农民土地承包经营权流转纠纷调解仲裁人员培训，提高队伍素质和执法水平；及时调处农村土地承包及农民承包土地经营权流转纠纷，妥善化解矛盾，维护好农民土地承包及土地流转权益，确保农村社会稳定。
（四）检查土地征占用中土地补偿及分配管理情况，依法纠正截留、扣缴失地农民土地补偿及生产生活安置等费用的行为，维护失地农民的经济利益。
三、加强组织领导
农村土地流转办法篇6
一、土地流转中涉及到的农民的相关权益
依据我国《宪法》、《民法通则》、《农业法》、《土地管理法》、《物权法》和《农村土地承包法》等有关农村土地产权的法律法规，农民应享有以下权利：
一是农村土地承包经营权。农村土地承包经营权是指公民或集体经济组织依法对集体或者国家所有、由集体使用的土地享有的承包经营的权利。我国《物权法》在不改变土地性质的基础上，首次将土地承包经营权确定为物权，最大限度地保护农民土地权利。
二是农民生产经营自。生产经营自是指农民根据自然规律和价值规律依法对自己生产经营的土地享有生产什么、经营什么的权利。任何单位和个人不得以调整农业结构为由，强制农民种植他们不愿栽种的作物。
三是农村土地使用权。农村土地使用权是指个人或者集体依据承包合同取得的对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地、水面等自然资源进行占有、使用和收益的权利。
四是农村宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，自主利用该土地建造住房及其附属设施的用益物权。该项权利仅存在于农村，是农民特有的权利。
五是征收征用中的农民权益。我国宪法修正案明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”
农民依法既享有农村集体土地的使用权、处分权和收益权，也享有民主管理权和社会保障权，享有法律法规保护权、执法保护权和法律监督保护权。
二、山西农村土地流转中保障农民权益的主要做法
（一）完善政策体系，保障农民土地流转“不失地”。农户承包的地块、面积、合同、空间位置和承包经营权证书落实到户，确保现有土地承包关系长久不变，这是农民在土地流转中所享有的承包经营权的前提和基础。自1994年以来，山西省陆续出台了一系列稳定土地承包关系的政策，并根据运行状况及出现的问题予以逐步修改和完善。比如，1994年2月省政府下发了关于《延长农村土地承包期允许土地使用权有偿转让的实施办法》，办法明确规定：“现有耕地承包期再延长30年不变。耕地承包期内实行‘增人不增地，减人不减地’的办法。今后不允许再因人口变化而采取行政手段频繁调整土地”。其后，省委又针对一些地方出现的把家庭承包经营和现代农业对立起来，错误地把农户承包的土地收回搞规模经营的做法，2002年8月制定下发了《关于进一步稳定农村土地承包关系做好农户承包地使用权流转工作的意见》，强调“不能用收回农民承包地的办法扩大规模经营，不能以任何形式、任何名义剥夺农民的承包经营自，动摇和削弱农村家庭承包经营制度”。
十七届三中全会后，中央做出了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定指出“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”。2010年4月省政府办公厅针对在政策实施过程中出现的问题，如打着“流转土地”的幌子，强迫农民流转土地，侵害农民的土地承包权益，搞“非粮化”土地经营，甚至搞“非农化”设施建设等，下发了《关于做好农村土地承包经营权流转工作，引导发展适度规模经营的意见》。《意见》明确提出土地流转三原则，一是坚持家庭承包经营长久不变，二是坚持依法、自愿、有偿，三是坚持市场引导，完善市场服务。与此同时，明确规定土地流转必须坚持“三个不得”：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地的农业用途，不得损害农民的土地承包权益。山西省制定的这一系列保护土地流转中农民权益的政策，为促进全省土地流转健康发展起到了积极的作用。
从全省土地流转的实践看，为了保障农民在土地流转后“不失地”，主要采取了以下办法：
一是承包经营权仍归原承包户。如祁县西六支农业开发合作社制定了“四保”的办法，鼓励农民流转土地。即一保底金，二保股金，三保薪金，四保“土地”。合作社与农民签订的土地流转合同中规定，无论何种原因导致合作社解散，农户与合作社签订的土地流转协议解除，土地承包经营权仍为原流转农户所有，从而保障了土地流转中原承包农户的土地承包经营权，推进了土地流转。西六子村共977户，3008亩土地，有440户农民以2100亩土地的承包经营权入股加入了合作社，形成了600亩高标准日光温室大棚、400亩拱棚、900亩良种培育基地、200亩特色果业基地的规模经营。
二是国家发放的强农惠农富农政策补贴仍归原承包户。例如西六支农业开发专业合作社，是参照国家发放的粮食直补金标准，以每亩78.38元给土地入股的社员发放的。
三是农村流转土地被征收后，国家对土地的补偿费仍归原承包户。《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》规定，农村土地被征用后，不管流转不流转，土地补偿费仍归享有土地承包经营权的被征地农户。这样就保障了承包流转后被征地的承包农户的补偿权益。从实践中看，各地运行良好。
（二）订立流转合同，保障农民土地流转“不失利”。土地承包经营权长久不变，给农民吃了“定心丸”。那么，农户在承包土地流转后的收益能否高于他经营土地的收益，或二者虽然收益相等，但流转土地后的劳务收入加上其他业的收入能否高于流转前的收入，这就成为农民是否流转土地的关键。近年来，山西在土地流转中保障农户“不失利”的主要做法是：
一是建立“保底收入”制度。汾阳市阳城乡孝臣村共有397户，其中252户农民以1600亩土地承包经营权作价出资组建合作社，然后合作社再将土地租赁给一家农业产业化龙头企业搞农业规模经营。合作社对入股社员的分配办法是“保底收入+劳务收入+效益分红”。具体做法是：首先，企业提前预支社员每年每亩（股）500元的流转费作为保底收入，然后该企业再优先安排社员进行劳务打工，年终时企业再根据效益支付给社员土地分红。这个合作社入股的社员仅土地流转费就达500元，高于他们原来种植玉米时亩收入200元的标准。太谷县小白乡白燕村美园农林合作社，398户农民入股820亩土地，每亩土地保底收入350元，仅直接参加合作社的经营收入一年就超过1万元。此外，全省还有大量的边远山区、贫困地区农民流转土地后，进入城镇打工，土地流转收入加上他们的劳务收入也远远高于他们原来经营土地时的收入。
二是建立土地流转合同签订制度。早在2002年11月，山西省就下发了《关于规范使用〈农户承包地使用权流转合同书〉和〈农户承包地委托流转授权委托书〉的通知》，引导农民在流转土地时一定要与转入方签订流转合同书，以便将来发生纠纷时有依法解决的依据。但是，后来我们在调查中发现，全省仍然有20%左右的农户在流出土地时，不签订流转合同或合同内容不完善，致使因承包土地引发的纠纷不断。晋中市经济开发区西荣村发生的群众上访，就是因为原承包户流转出去土地后，未与流入方签订合同，原承包户还拿着自己的土地承包合同，可村里的土地台账上却登记着现经营者（转入方）的名字，平时相安无事，这些土地一旦被征收后，流转双方就会因土地补偿费发生矛盾。为了解决这些流转不规范的问题，2010年12月省里又制定下发了《关于印发山西省农村土地承包经营权流转合同等示范文本的通知》，各市、县、乡、村积极贯彻落实，对规范土地流转，保障土地流转中的农民权益起到了积极作用。左云县为了彻底做好这项工作，对全县所有流转的土地逐一调查核实，依法逐户登记，并填报《土地承包经营流转登记表》，建立了乡、村两级土地流转台账，促进了全县土地流转的健康发展。清徐县西谷乡在土地流转合同中规定：以每亩500元作为流转基价，并每年根据玉米价格涨幅进行浮动，即玉米每涨12.5%，流转费就自然上调12.5%，确保了流出土地的农民利益不受损失。
三是建立土地流转风险金保障制度。运城市新绛县在土地流转中探索建立了土地承包经营权流转风险金保障制度，县政府每年从县国土出让收益中拿出2%，鼓励村集体经济组织从集体收入中再拿出一定数额的资金共同建立了农村土地承包经营权流转风险保障基金。这些保障基金主要用于转入土地的业主一旦因自然风险和市场风险无力交付农民的流转费用时，作为临时垫支，待流入土地的业主效益好时再补回。
（三）建立社会保障制度，保障农民土地流转“不失业”。山西省《关于做好农村土地承包经营权流转工作，引导发展适度规模经营的意见》规定：凡承包方迁入小城镇落户的，依法保留其土地承包经营权和流转权；农民以土地承包经营权作价出资加入合作社的，合作社在经营亏损或负债破产解散时，不得以农民入股土地抵顶偿还债务；对全部流出土地的农户和流出土地后又返乡的农民工优先纳入各类就业培训计划；在同等条件下，各地要将流出土地的农民优先纳入农村养老保险范畴。
近年来，山西省各地在保障流出土地农民的权益上做了大量的工作，也创造了不少好的经验。太原市清徐县和朔州市的山阴县实施了对流出土地农民的参保补贴政策，对流转土地的农民给予参保补贴，由县政府、受让方、农户按3∶3∶4的比例给流转农户办理社会养老保险和医疗保险，从根本上消除了流转土地后农户的后顾之忧。寿阳县和长治县对土地承包经营权全部流转出的农户，在就业培训、岗位推荐上给予优先，流出土地农户自主创业时，享受城镇下岗职工的有关就业优惠政策。
三、土地流转中农民权益受到损害的一些问题
（一）在土地流转中，个别地方缺乏规范化管理，致使一些农户不按程序办事，从而丢失承包经营权。其主要原因是在二轮承包前，由于当时农业税费过重，个别农户难以承受，将土地流转给别人，自己出去打工。到二轮承包时也没有回来，结果村里将其承包的土地划到转入方的账上，并发了土地承包经营权证书，使原流转出土地的农户失去了承包经营权。
（二）有的乡、村仍存在着“返租倒包”，侵占农民土地流转收益权。如运城市河津市某村，村委通过“动员”等方式组织村民流转土地。村委出面与一个园林绿化公司签订了流转合同，每亩土地流转费900元，但只发给村民800元，另100元作为村委会的公益事业费用，侵犯了承包户的流转收益权。
（三）一些农户（约占全省约20%）流转土地时不签订合同或合同不完善，往往引发流转纠纷。如阳曲县某村一位农户把自己承包的土地流转给她的弟弟无偿耕种，十几年后，这块地被国家征收修了公路，待土地补偿费分配时，平时很和谐的姐弟却为几个钱引发矛盾，打起官司。朔州市怀仁县某村十几个农户因与企业签订的租赁土地合同不完善，没有流转费浮动条款，企业租赁土地后，发展设施农业，效益大增。由于农民从中得不到增值收益，于是便和企业闹翻，不仅影响了企业的正常生产，还使农户丢失了应有的收益。
（四）在土地流转中，有的企业假借流转土地之名，大搞圈地之实，搞非农产业开发。如寿阳县某村通过“返租倒包”的方式把村里的“四荒”地和十几户农户耕地一块租给太原某公司搞农业开发。结果这个公司开而不发，圈而乱用，甚至搞起非农业开发，这应引起我们足够的重视。
四、在土地流转中保障农民权益的几点建议
（一）开展农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点工作。试点应该包括以下四个方面的内容：一是坚持农村基本经营制度不动摇，稳定和完善农村土地承包关系，在农村土地承包经营权确权试点的基础上，逐步推行并稳步扩大农村土地承包经营权物权登记公示制度，保障农民的土地承包经营权，并把地块、面积、四至、空间位置等全面确权到户，并长久不变，夯实农户土地流转的基础；二是遵循市场经济规律，建立健全农村土地承包经营权流转服务平台，完善县、乡两级土地流转市场。县、乡两级土地流转服务组织要配备必要的电子屏幕等服务设备，开展土地流转信息、价格评估、合同签订及鉴证、纠纷调处等服务，形成土地承包经营权公开、公平、公正的交易市场；三是引导土地承包经营权向专业大户、农民专业合作社适度集中，扶持发展多种形式的适度规模经营主体，发展农户多种形式的联合与合作，不断完善和创新农业经营体制机制；四是探索建立农业经营能力审查制度和土地流转风险防范机制，探索建立农业经营能力审查办法和土地流转风险保证金，推广使用规范合同，加强对土地流转行为的规范管理，防止以土地流转之名恶意囤地、闲置浪费土地和改变土地用途等投机违法行为，防止侵害承包农户的土地流转收益。
（二）加强农村土地承包经营权流转纠纷调解仲裁工作。目前山西省县、乡两级土地承包经营纠纷调解仲裁体系已基本建立。今后应从以下三个方面加强工作。一是加强仲裁基础设施建设。主要建设“二庭二室”和“二系统”。二庭二室即：仲裁庭、合议调解庭、案件受理室和档案会商室；“二系统”即：音视频显视系统和安防监控系统。二是加强调解仲裁员队伍建设。制定仲裁培训规划，认真讲解《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《农村土地承包经营纠纷仲裁规则》、《仲裁工作流程规则》等相关法律条款，争取仲裁员培训合格后持证上岗。三是坚持依法规范开展仲裁活动。仲裁农村土地流转纠纷一定要坚持公开、公平、公正的原则，信息透明、程序规范，保障广大农户的广泛知情权，维护仲裁正义和中立，公平对待双方当事人，保障农户的土地流转权益。
（三）全面完善土地流转纠纷调处机制。由于农村是一个熟人社会，而土地流转纠纷一般又是普通的民事纠纷，一般农户之间不愿因土地流转纠纷而闹得走上法庭，一辈子结怨。所以在解决这些纠纷时，既要遵守法治原则，又要以和谐安定为出发点，注重调解。要全面建立土地流转纠纷协商、调解、仲裁、诉讼多种途径的调处机制，以和解、调解为主，能相互协商和解的不调解，能调解的不仲裁，能仲裁的不诉讼。各级农经部门要注意对土地流转纠纷问题早发现、早处理，把问题解决在基层，把矛盾化解在萌芽状态。
课题主持：王树红李世山
农村土地流转办法篇7
【摘要】土地承包权主体同经营权主体发生分离，这是我国农业生产关系变化的新趋势，要不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。河北省张北县在学习借鉴外地经验基础上，结合本地实际，出台了《张北县开展土地流转收益保证贷款试点工作实施方案》等6个规范性文件，搭建了市场经营和管理服务相结合的工作平台，设计了土地经营权流转操作规程和抵押贷款操作规程相衔接的工作流程，在全县18个乡（镇）全面推进土地流转收益保证贷款试点工作。本文就张北县这一做法进行认真调研和总结，对如何在原有的占有、使用、收益权的基础上，赋予农民承包地承包经营权抵押、担保权利，结合我国法律法规、农业信贷市场特点和农村经济发展状况，提出了有关建议。
关键词农村金融；土地承包经营权；制度创新
【作者简介】张璇，河北经贸大学金融学院。
在当前我国农村土地属于集体所有的特殊国情下，土地产权残缺和法律障碍使得土地抵押贷款业务的开展面临着诸多障碍。如何在现有情况下，创新农村金融服务方式，真正开展土地的抵押贷款业务，盘活农村土地资源，增加农民的财产性收入，一直是各级政府和广大农民的期盼。2013年以来，河北省张北县在学习借鉴外地经验基础上，结合本地实际，在全县18个乡（镇）探索推进土地流转收益保证贷款试点工作，并取得了初步成效。为推广典型经验，促进农村金融创新，我们对张北县这一做法进行了认真调研，有关情况具体如下。
一、张北县基本情况
张北县总面积4185平方公里，辖18个乡镇，366个行政村，1167个自然村，总人口37.1万人，其中农业人口32.8万人。耕地面积121951公顷，其中水浇地面积19574公顷，草场面积122133公顷，林地面积81617公顷。2013年全县粮食、油料、蔬菜、马铃薯、豆类等作物播种面积分别是35万亩、16万亩、18万亩、33万亩、5.5万亩，产量分别是9.13万吨、1.15万吨、71万吨、44万吨、0.4万吨。2013年全县农民人均纯收入为5440元，先后被确定为河北省“无公害蔬菜示范基地”“河北蔬菜之乡”“河北马铃薯之乡”“全国农产品加工业示范基地”“全国蔬菜生产重点县”等称号。
2013年11月，在学习借鉴外地经验基础上，张北县出台了《张北县开展土地流转收益保证贷款试点工作实施方案》等6个规范性文件，搭建了市场经营和管理服务相结合的工作平台，设计了土地经营权流转操作规程和抵押贷款操作规程相衔接的工作流程，在全县18个乡（镇）全面推进土地流转收益保证贷款试点工作。为便于农户办理贷款，根据申请贷款额度，实施了分层次服务阶梯化办理的办法。5万元以下的由乡（镇）信用社办理；5万元以上种养大户申请的，由联社小贷中心办理；5万元以上农业公司、农民合作社和家庭农场申请的，由县联社客户部办理。目前，共发放土地流转收益保证贷款21笔，贷款金额546万元。
二、张北县开展土地流转收益保证贷款的具体做法
开展土地经营权流转收益保证贷款工作，前提是抓好流转交易的平台建设，突破土地经营权可处置的障碍。为此，张北县注册成立了“张北县物权融资农业发展有限责任公司”（简称“物权公司”）、“张北县物权融资服务中心”（简称“物权中心”）两个服务平台，“一套人马，两块牌子”，把市场经营和管理服务两个职能承担起来。
（一）物权公司有关情况
张北县物权融资农业发展有限责任公司成立于2013年11月，为国有独资企业,注册资本100万元，经营范围包括农作物种植、农村集体土地承包经营权收益及农村物权融资、托管、交易咨询服务。成立这个物权公司的基本考虑是，土地流转和抵押贷款是市场行为，只能以企业为主体具体操作。比如除了交易和融资以外，还要有土地托管经营的能力以确保土地经营权的相应收益。目前公司内设申请登记审核部、贷款申请部、挂牌转让部3个职能部门。
1.申请登记审核部。主要负责初步审核《土地承包经营权证》和《土地流转经营权证》以及土地流转收益保证贷款的其他资料凭证，主要包括土地承包经营权人提交的申请书；共有人、村民委员会出具的同意土地流转的证明书；物权收益评估等，并对上述事项开展审前调查。初审合格签署意见后送交到贷款申请部。
2.贷款申请部。主要负责按照审核部提交的初审材料进行复审，审核无误后，制定土地承包经营权流转合同，并负责与农经站对接，办理土地承包经营权变更登记，出具《承诺函》，凭《承诺函》协助借款人办理借款手续，并定期与金融机构汇总核对借款手续、数额。
3.挂牌转让部。除承担在交易平台挂牌、征集承包人、核实借款人还款实况、与银行及借款人结算等工作外，还负责公司的行政后勤、文秘办公、档案管理、统计报表等事项。
物权公司成立步骤：经政府常务会讨论通过后，第一步，由张北县财政局向县政府提交《关于成立张北县物权融资农业发展有限责任公司的请示》，内容包括公司名称、公司性质、法定代表人、注册资金、经营范围、办公地点等；第二步，县政府按照请示事项印发《关于同意成立张北县物权融资农业发展有限责任公司的批复》；第三步，县财政局接到批复文件后，印发《张北县物权融资农业发展有限责任公司董事会、监事会人员任命的决定》和《张北县物权融资农业发展有限责任公司董事长聘任决定》；第四步，县工商局、质监局、税务局办理物权公司设立相关登记手续。
（二）物权中心有关情况
张北县物权融资服务中心作为一个综合协调部门单独设立，为科级事业单位，对物权公司进行业务指导，提供物权融资交易服务，管理和规范农村土地承包和土地流转，指导督促乡（镇）开展土地收益评估。成立物权中心的初衷是由于物权公司作为国有企业，不能行使行政职能，无法协调政府职能部门开展土地流转收益保证贷款工作，因此需设立一个综合协调机构承担管理服务职能。中心编制为10人，领导职数1正2副，设综合办公室、贷款业务股、土地流转监管股、土地收益评估股4个股室。
1.综合办公室。负责机关制度建设、材料综合、上传下达、接待和后勤保障工作。
2.贷款业务股。负责对物权融资公司开展土地收益保证贷款进行业务指导，协调金融机构多渠道提供信贷服务，对贷款农户提供政策和业务咨询。
3.土地流转监管股。负责办理《土地流转经营权证》，对土地流转进行监督管理，对土地流转信息进行搜集和，指导乡（镇）、村土地流转服务中心（站）开展工作。
4.土地收益评估股。负责协调乡（镇）成立土地收益评估小组，对土地收益进行评估，做出评估报告，提供给物权融资公司。
在解决好上述问题，扫清工作障碍的前提下，张北县设置了操作流程八步法。第一步，贷款申请。借款人为农户、种养大户的，由借款人携带申请人及其配偶的户口簿、结婚证和身份证原件及复印件；个人征信报告；有效的《农村土地承包经营权证》或《农村土地流转经营权证》，向金融机构提出贷款申请。借款人为家庭农场、农民合作社和农业公司的，由法定代表人或人携带营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、机构信用代码证、贷款卡、章程、借款决议、征信报告、有效的《农村土地承包经营权证》或《农村土地流转经营权证》，向金融机构提出贷款申请。第二步，贷前调查。金融机构2人以上实地调查借款人资产状况、经营现状、财务状况、贷款用途、期限、土地权属、共有人情况等，同意为其发放贷款的，在《张北县土地流转收益保证贷款申请书》上签署意见，借款人据此意见到物权公司办理土地承包经营权流转手续。第三步，土地价值评估及证明书。借款人获取乡（镇）物权收益评估小组出具的《农村土地承包经营收益价值评估参照表》，到村委会和农经站取得《土地流转证明书》。第四步，办理土地流转手续。借款人携带以上资料到物权公司提交《张北县农村土地承包经营权流转申请书》，签订《农村土地承包经营权流转合同》。第五步，办理变更登记。借款人携带与物权公司签订的《农村土地承包经营权流转合同》，到乡镇农经站提交《农村土地承包经营权变更登记申请书》，申请变更登记，农经站出具《变更登记证明书》。第六步，出具承诺函。借款人向物权公司提交《变更登记证明书》，物权公司出具承担保证责任的《承诺函》。第七步，贷款发放。借款人携带在物权公司办理的所有手续复印件及《承诺函》原件，到金融机构签订《借款合同》，金融机构按照合同发放贷款。第八步，贷款收回。贷款到期，借款人及时履行债务，并向物权公司提交《农村土地承包经营权回转申请书》，物权公司签署意见后，借款人持还款证明（银行出具）和《农村土地承包经营权回转申请书》，到农经站再次申请办理变更登记。贷款到期，借款人没有按期还款，物权公司将土地承包经营权及时对外流转，用流转收益偿还贷款，在土地未能及时流转出去的情况下，优先使用风险基金偿还贷款。贷款本息偿清后，借款人到农经站再次申请办理变更登记。
三、张北县开展土地流转收益保证贷款的主要经验
土地流转收益保证贷款，核心是解决好农户借得到、银行贷得出的问题。通过调研和座谈，我们认为张北县开展土地流转收益保证贷款的经验主要有以下几点。
1.明确了借款主体，就是谁可以贷款的问题。目前的条件是已取得《土地承包经营权证》或《土地流转经营权证》，且具备贷款准入条件的农户、种养大户、家庭农场、农民合作社、农业公司等。
2.明确了收益评估，就是土地流转和抵押价格的问题。各乡（镇）成立了物权收益评估小组，以村为单位，由主管农业的副乡（镇）长及农经、农业、林业、畜牧、水利、土地等工作人员、驻乡金融网点负责人、评估土地所在地村主任和村民代表组成，主要负责对用于贷款的土地进行评估。评估工作在每年土地耕种之前的3个月内进行，即2月份至4月份对各村土地承包经营收益及流转价值进行评估，将评估参照表提供给金融机构，作为物权公司承诺保证额度以及银行确定贷款额度的重要参考，评估以亩为单位，有效期为一年。
3.明确了贷款额度，就是农户最多可以贷多少钱的问题。张北县确定借款人为农户的，需将其耕种面积的1/3留作“口粮田”，剩余2/3可用于土地收益保证贷款，最大贷款金额=承包土地面积×2/3×单亩每年流转评估价×70%×贷款期限。借款人为种养大户、家庭农场、农民合作社及农业公司的，原则上需将其流转土地总面积的1/3用于“保障自给生产”，剩余2/3可用于土地收益保证贷款，最大贷款额度计算方法同上。
贷款期限、利率一般为1年，最长不超过3年。贷款利率在人民银行同期限档次基准利率基础上统一上浮50%执行，6个月至1年（含一年）贷款基准利率6%（5厘），上浮50%后为9%（7.5厘）；1年至3年（含3年）贷款基准利率6.15%（5.13厘），上浮50%后为9.23%（7.69厘）。
4.明确了风险补偿基金，就是如何确保风险可控的问题。为了让银行放心地将钱贷出，由县财政出资300万元，设立惠农信贷风险补偿基金，以后按金融机构发放土地收益保证贷款的1%逐年增补（金融机构让利1%，作为风险补偿基金）。惠农信贷风险补偿基金由县金融办在县财政局开设风险补偿专用基金专户，实行封闭运行。贷款逾期时，在物权公司未能及时将土地流转出去的情况下，优先使用基金来偿还贷款，防止银行坏账、呆账的发生。
四、有关建议
今年的中央1号文件提出，“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地经营权向金融机构抵押融资”。从抵押物扩展角度，土地流转收益保证贷款为土地流转合作社或农户拓展了融资渠道和资金来源，缓解了当前农村产业发展阶段面临的资金瓶颈问题，也为信贷担保体制创新提供了新思路。为进一步创新农村金融，结合我国法律法规、农业信贷市场特点和农村经济发展状况，提出如下建议。
1.尽快修改完善《担保法》《物权法》《农村土地承包法》中关于农村集体土地使用权抵押的限制性规定，根据当前农村发展现状适当放开农村土地、宅基地等各类产权的抵押流转。
2.完善农村土地、房屋、林权抵押流转市场，建立产权交易中心、网络信息中心及相应的专业评估机构，重点是寻求政策和法律上的认同与支持，消除抵押障碍，促进土地抵押物及时流转变现。
3.政府出台相关制度办法，引导构建商业性、互助性担保机构并存的农村信贷担保体系。如可借助有威信的农村种养大户带头成立担保合作社或者担保协会，会员缴纳一定数额的资金作为担保基金，农户贷款时通过“农户联保＋互助金担保”或“农户联保＋合作社/协会担保”“农户联保+抵押”等方式获取银行贷款。
4.加快农村土地流转信贷服务平台建设，进一步规范和引导农村土地使用权流转与抵押行为。可鼓励县级政府成立农村土地流转信贷服务中心等类似管理机构，规范土地抵押贷款行为，建立健全农村土地评估、登记、抵押贷款管理办法和配套措施，对需要转入土地的农户或土地合作社提供相应的支持，促进土地流转和资源有效配置。
参考文献
[1]崔嵩.创新农村土地抵押贷款机制[J].中国金融,2012,(18).
农村土地流转办法篇8
关键词：古城街道办事处土地流转规模流转
党的十七届三中全会通过了 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 》，强调当前加强农村土地流转工作的重要性 ，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。近年来，滦县古城街道办事处在坚持“依法、自愿、有偿”的原则下，以确保所有权、稳定承包权、搞活使用权为目标，积极推进农村土地承包经营权流转，加强了对各村土地使用权流转工作的领导，通过积极引导，强化措施，规范管理，使我办事处农业产业结构调整得到了优化，促进了全办事处农村经济的发展，增加了农民的收入。
一、古城街道办事处土地流转现状
古城街道办事处地处滦州古城，辖35个行政村，2011年共有乡村户数8929户，29603人。2011年底，古城办耕地面积20690hm，主要以转包的形式，完成土地流转总面积4021.954hm，涉及农户205户，土地流转率19.4%；土地规模流转2915hm，规模流转率72.5%，其中张庄子村民以出租形式实现连片规模流转130亩，年人均可获利近千元。实际签订土地流转合同数140份，土地流转合同签订率77.7%，规范的土地流转合同签订率85.7%；土地流转合同在古城办农村经济管理站备案63份，备案率45%，签订土地流转合同的土地面积621.972hm。
二、古城街道办事处土地流转存在的问题
（一）农民不愿流转土地
受传统观念影响，农民普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，而且，目前农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民对流转土地存在顾虑。同时，非农产业吸纳农村劳动力有限，种地仍是大部分农民的谋生手段，进一步影响了土地流转。一部分年龄偏大、缺乏务工技能的农民，更是把土地作为今后的生活退路而不敢流转，进而制约了土地的正常、合理、有序流转。
（二）流转机制不完善，流转行为不规范
一些村没有形成土地流转租赁市场，中介组织匮乏，导致土地流转供求信息不能及时有效沟通，出现了出租方找不到承租方，而只好请人代耕或无偿转包，而想扩大经营规模的专业大户或有实力搞农业开发的业主，又难以找到有流转土地意向的对象。由于没有建立土地投资补偿制度，土地流转费的确定没有可操作的价格标准，出现竞相压低租金，损害农户利益的行为，同时土地质地好、位置好的又出现竞相抬价，还有个别农户漫天要价，从而阻碍了土地使用权流转。多数土地流转没有签订正式合同或到有关部门进行登记备案；镇、村两级组织接受委托流转土地时，没有与农户签订委托书；有的农户流转土地没有书面协议，只是口头协议。有书面协议的，条款也不规范，内容过于简单，对双方权利义务及违约责任、承担土地上附作物处置、有关赔偿条款等缺乏明确具体的规定，土地流转机制不健全。
（三）土地流转成片难，适度规模经营困难
农村分地时为了减少矛盾，以田块好坏按比例搭配进行分配，使得土地过于分散。在这种分配方式下，土地分户经营的分散化与土地流转的规模化之间存在着突出的矛盾，增加了土地流转的难度和成本，制约了农业生产效率的提高。承租人为了取得集中成片的土地，在与成百上千的农户协商土地流转事宜时，往往因为一户或几户农民不愿流转，而使土地规模化流转难以实施。
三、推进古城街道办事处土地流转的对策
（一）健全土地流转组织机构
土地流转涉及到农户的切身利益，政策性强，涉及面广。为了切实抓好这项工作，办事处要层层成立土地流转机构，配备专人，抓土地流转工作。一是办事处成立了土地流转工作领导小组，由办事处主任任组长，负责组织、协调土地流转工作，并从农经站、农业办抽调3名精干人员，组建土地流转服务站，于2009年7月20日正式挂牌成立。二是辖区 35个行政村要全部成立土地流转信息站，形成办事处和村两级土地流转服务体系，同时，村子还要配备专职信息员专抓土地流转工作。同时，积极开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作，特别是对大宗土地流转要加强服务和指导，依法制定流转合同，确保农民合法利益不受损害。
（二）规范土地流转工作流程
规范流转，是搞好土地流转工作的关键环节。为规范土地流转，我办事处着力在三个方面下
功夫：首先是收集信息。各村土地流转信息站负责调查、收集本村内土地流转供求信息，评估土地价格；其次是信息，通过各种渠道对外土地流转信息；第三、提供服务，为土地供、求双方提供信息引导、政策咨询、土地价格评估、调处土地纠纷、提供土地流转合同样本等服务。要制定公平合理的交易规则，进一步规范申请、登记、备案、公证等各项流转程序，推进土地流转制度化、程序化、规范化建设。
（三）推进土地规模经营
村委会、农业协会或专业合作社等中介组织要充分发挥组织协调作用，划出一定规模的地块，采取“集中土地、分户经营”的模式，集中发展某一特色高效产业。而对个别不愿意发展的农户，可采取互换、转包、出租等形式进行土地经营权流转。针对各村田块过于分散的问题，村委会可按照“基数不变、地块合并、级差找平、统一规划、分户经营”的原则，对零星地块进行合并整理，着力解决好农户发展现代规模农业所面临的土地分散、方位不当、出行不便等诸多问题。
参考文献：
[1]尚秀梅.滦县农村土地承包经营权流转现状及对策[J].现代农业科技. 2012（07）
[2]刘清喜，王建强，蔡银川. 让土地“流转”出更多的财富[R]. 滦县县委研究室.2011
农村土地流转办法篇9
一、基本情况
全镇家庭承包经营的农户有4987户20__2人，13209个劳动力，承包耕地面积14883亩。土地承包经营权流转受让方53户119起，流转总面积达9938亩（其中田面积为302.7亩,地面积为9635.3亩）。其中：1、土地承包经营权流转受让方28户、占承包农户数的0.6%，流转面积416.3亩，占承包耕地面积的2.8%，其中：转包方式流转的257.4亩、出租方式流转的158.9亩、转让、互换、入股、其他形式流转的面积没有。2、集体所有农用地总面积975256亩，纳入土地经营权流转的面积为9521.7亩，占农用地总面积的0.98%。其中适度规模经营的耕地面积受让方25户9028.7亩、占集体所有农用地的0.9%。全镇流转情况涉及10个村民委员会，39个村民小组，256户农户。
二农村土地承包经营权流转的特点、做法和存在的主要问题
农村土地承包经营权流转的特点、做法和存在的问题是：
（一）、土地流转行为不规范，农民法律意识淡薄。调查中发现多数流转不签订合同或合同不规范，耕地经营权流转面积9938亩，119起，签订土地流转合同62起，占流转起数的52%，大部分土地流转都没有合同，更多的是口头协议。即使有合同，也存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为严重。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，导致土壤肥力严重不足；三是单家各户经营的土地面积碎化；
（二）、土地流转范围窄，流转收益少。调查中发现多数农户土地流转都是发生在亲戚及邻居之间，甚至有些是被动流转（在丕且莫村委会较突出）。农户因无力耕种，导致土地质量下降，有能力耕种的，因土地流转渠道不畅通，转入土地困难。土地无法向大户和种田能手集中，土地流转收益少，尤其是在取消农业税、乡统筹、村提留前，还存在转出土地“倒贴钱”的现象，税费改革后许多农户又返要回了自家原转包出去的承包田地（顺水村、赵米克村有这情况），就这样守着、认着、规模窄小地经营着。
（三）农村土地流转手续不规范，引发茅盾纠纷多。由于流转双方没有签订规范的流转合同，双方权利、义务不明确，极易产生土地流转茅盾纠纷，致使亲戚、邻里关系不和谐，有的甚至反目成仇。
（四）农民地少致富难，集约化经营难形成。全镇耕地总面积14883亩，人均耕地仅0.74亩，户均耕地2.98亩，农户承包土地最多的不超过15亩，最少的仅有几厘地，由于户均和人均拥有量小，多数农户视地如金，守田度日，不思务工、经商之策，导致致富无门，与建设社会主义新农村极不对称；由于户均耕地少，难以形成规模经营，虽然国家和当地政府出台了一系列扶持产业结构调整和促进规模经营及农机具购置补贴的好政策，但由于土地没有经过规范的流转方式向大户集中，导致规模小，农机化程度较低，限制了农业专业化生产，规模化经营，致使农业生产仍处于传统的小农经济。
三、对加强农村土地承包经营权流转的建议
1、积极创造条件、促进耕地流转健康发展。结合新农村建设，加快对剩余劳动力的组织转移和培训，大力发展农村二、三产业，为土地流转后的农民创造足够的就业空间。使农民愿意走出去，而且能够走出去，为土地流转创造良好的条件。
2、完善合同管理，规范流转行为。在流转主体双方协商的基础上，流转合同报镇农业承包合同管理部门鉴证、备案。
3、建立健全农村土地承包经营权流转的合理机制，强化管理和服务。加强具体指导帮助，及时帮助解决土地承包经营权流转中出现的困难和问题，加快土地承包经营权流转步伐。规范引导农民依法、自愿、有偿进行土地流转，从源头上化解农村土地纠纷，通过构筑县、乡（镇）、村、组四级服务平台，对农民自行协商达成土地流转协议并要求主管机关给予变更登记的，要做到有人办理、限时办理、办就办好的工作程序流程。
农村土地流转办法篇10
论文关键词：土地承包经营权；流转；农村社会保障
近年来，随着经济的发展，城市化进程的加快，失地农民正迅速扩大成一个较之社会上已有的弱势群体如城市农民工、下岗失业工人、城市贫民处境更为艰难的新群体。因为当这些失地农民在失去了他们赖以生存的土地之后，不仅失去了基本的生活保障，而且连作为普通公民理应享有的生存权、财产权、就业权等基本权益也受到了威胁。
1当前农村土地流转中存在的主要问题
1．1土地流转的市场还不够健全，规范性有待加强
在新农村中，土地流转机构还没有建立完善。对于土地转让信息难以及时了解，主要通过认识的亲人朋友提供信息，这就必然导致土地转租不方便，土地流转交易缺少一个必要的平台。同时，土地流转还涉及如土地评估、谈判、签约、公证和登记等各个环节，而这些重要环节并不是农民和村组干部就能够完成的，它还需要各类中介服务组织的参与，才能使土地的流转行为更适应市场经济的要求，目前农村在这些方面还没有专门的中介机构。在土地流转的规范性上，有些地方流转缺乏契约约束，农户间的自由流转大多为口头协议，缺少书面合同；私下流转大多不申请、不登记、不报告，集体经济组织也少加干预，流转无序。还有些地方依靠行政手段强行推进土地承包经营权流转，而哪些是可以流转的，哪些又是不能流转的，怎么流转，要办哪些手续才能合法化，这都需要一定的规定和操作办法，目前这方面的规范还存在一定的问题。
1-2土地流转方式与农民意愿不符且土地征用难以及时获得补偿
有的地方政府以加快城市工业化、调整农业产业化为由，以大大低于市场的价格硬行将农民的土地征收过来，再转手卖给开发商，用于经营，与农民争夺利益，引起农民的强烈不满。对土地流转所得也没有公开透明，没有按标准补偿到位，村级擅自将资金滞留挪作它用，很多村民土地流转后的就业和养老问题都没有很好的解决。土地征用补偿费用归属问题得不到及时解决，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村的土地属于农民集体所有，也即土地的所有权通过村委会直接行使，土地征用补偿费用实行的是层层下拨的体制，而不是款项一次发放到户，中问经过多级行政机关，克扣时常难免。
1．3土地流转的配套措施滞后
改革开放以来，我国市民的医疗、劳保、丧葬、抚恤、退休金等社会保障制度已逐步建立起来，但农民的社会保障机制却远远落后。很多农村居民虽然在城市生活很久但依然无法根植于城市。农村的承包地宁愿抛荒也不放弃或流转，这在一定程度上阻碍了农村土地的流转。
1．4农民维权意识较差
当前农村的整体素质偏低，农民的民主意识和法制观念都很淡薄，缺乏依法自我保护能力，不能很好地适应作为法律主体和市场主体的要求，也不利于村民自治制度的落实。不少农民把土地集体所有当成村委会所有，对村委会未按法定程序作的决定和安排都一一顺应，在合法权益遭到侵害时，不能及时寻求行政或司法救助，助长了农村基层组织的违法行为。
2农村土地承包经营权流转存在问题的主要原因
2．1农民集体土地所有权被曲解、土地所有权残缺
对于农村集体土地的所有权主体究竟应该是谁，许多人不清楚。一种意见认为，农村土地产权从根本上讲属于国家所有，还有一种意见认为农民集体所有与农民所有不是同一概念，农民个体并不拥有按份分割农地所有权的权利。这正迎合政府官员用土地作文章，突显自己成绩等心理土地作为己用。人们把土地承包经营等同于其他各种形式的承包制，为各方面利益集团侵害农民的土地财产权利提供了便利。而所有权的的残缺主要表现在两个方面：首先，表现在土地的用途上，农民集体所有土地只能作为农业用地，对农民有一定的局限性；其次，表现在国家对集体土地的征用，采取强制的行政手段，支付远远低于土地市场价格的补偿费，将农民集体所有的土地变更为国有。
2_2社会保障体系法律、法规不健全
一直以来，我国农村社会保障事业发展严重落后城镇。究其原因是我国将改革的重点放在城市，而农村处在次要位置。对农民而言，他们主要有三大社会保障，即子女，土地和储蓄。而土地作为农民的“活命田”、“保险田”，是他们根本保障。当非农产业无法保障基本生活时，土地就是农民生活的基本保障。从立法现状来看，当前，调整土地承包经营权流转的法律有《农业法》、《农村土地承包法》；行政法规有《国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》(国发[1995]7号)、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》(中办发[1997]16号)；部委规章有《关于开展农村土地承包政策法律贯彻执行情况检查的通知》(农经发[200318号)，此外，还有一些地方规章。这些法律或者规范性文件对调整土地承包经营权的流转有重要意义，但还不完善。以《农村土地承包法》为例，它对土地流转的原则、程序和土地流转合同的重要条做出了概括性的规定，但这些规定只是适应新的要求做出的滞后性调整，而且过于抽象，对于解决现实中的种种问题还相差甚远。
2．3对政府部门、集体经济组织的权力缺乏有效的制约机制
在我国农村土地仍属于集体所有，土地承包经营权的处分在一定程度上受村集体的限制。同时，由于政府部门在其中又起指导作用，土地承包经营权流转又必然受到政府部门的制约。实际上，土地承包经营权的流转受到政府部门、村集体经济组织和承包人三方制约。政府部门的指导、村集体经济组织的限制本应无可厚非，但是，由于实践中对土地承包经营权的性质认识不清，对相关制度口家庭联产承包责任制认识不清，导致权力与权利及权利之间的界限模糊，造成在实际操作中的政府部门、村集体滥用权利，侵害农民利益。
2．4农民集中居住和宅基地流转过程中对农民权益的伤害
在这一过程中忽视了农民的土地权益。一是农民集中居住后节约出来的大量土地，依照《土地管理法》应该属于农民集体所有，农民对宅基地拥有使用权。但在实际操作中，这部分土地的所有权性质难模糊不清。二是地方政府收走农民的宅基地，基本没有补偿或者补偿很少，这损害了农民的利益。三是加重了农民负担。拆迁农民房屋的补偿标准都低于安置房的价格，农民购买相同面积住房资金大大增加。四是减少了农民收入。对于城郊农民，房租收人曾经是农民家庭收入的主要支柱，即所谓“房东经济”，有的城郊几乎每个家庭都会以出租房屋补贴基本生活。集中居住后，这些农民的房租收益可能落空。五是这些土地用于工业和商业用地，必然大大升值，但是升值所得收入农民却难以得到．
3新农村建设中土地流转的对策思考
3．1建立保障农民集体土地所有权的长效机制
当前我国农村土地问题最危险的问题是忽视甚至不承认农民对于集体土地的终极所有权，这是导致农民土地权益长期得不到有效保障的根本性原因。因此，从制度和体制上确立农民的集体土地所有权，是建立农民土地权益长效保障机制的最首要问题…。
首先，必须进一步确立农民是农村集体土地所有权主体的观念。中华人民共和国宪法、有关土地法规都明确规定“农村土地属于农民集体所有，农户在承包期内拥有土地使用权、经营权和处置权”。于2007年10月1日起施行的《物权法》对维护农民土地权益提供有力的法律武器。《物权法》对土地权利的规定，既有对现行法律制度和政策措施的肯定和继承，更补充了不足的方面。它完善了不动产统一登记制度和土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权为主要内容的土地物权体系。要纠正只强调农民土地承包经营权而忽视农民的土地所有权的倾向。有人认为，农民集体的概念鉴定不完善，不能将其具体到个人。实际上依据有关的土地法规规定：农民集体所有的土地依法属于村(或村民小组)农民集体所有。据此，农民集体的边界非常明确、具体。其次，以股份合作制形式把集体土地的所有权明晰到村全体成员，从体制上理顺集体经济组织与农民的土地财产关系，这就为解决保护农民正当土地权益提供了依据。再次，建立体现农民所有权的土地股份合作社，即将全部集体土地量化到农户，建立以组或村为基本框架的农民土地股份合作社，从制度上保障农民对集体土地的所有权。如制订农民土地股份合作社章程。在建立农民集中居住区和撤村并村过程中，确立起农民对集体土地的永久所有权，严格实行“并村不并社”。
3．2逐步完善有关法律法规
要尽快制定出台农村土地承包法实施办法，增强这部法律的可操作性同时，要适应发展农村基层民主和社会主义市场经济的要求，对土地法、村民委员会组织法等有关法律进行修订建议在立法时对实践中经常遇到的下列问题加以明确：1．关于农村集体土地所有权。目前，农村集体土地的所有权仍然是人民公社时期“三级所有、队为基础”的构架，产权不够明晰，鉴于绝大多数集体土地的所有权由村民小组行使，为防止乡镇政府和村级组织侵害农民的土地权益，建议在法律上统一规定农村集体土地所有权一律归小组所有，并依法由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；2．关于农村集体经济组织成员。依照法律规定，本集体经济组织的成员平等地行使承包土地的权利，并基于土地承包经营权享有取得征地补偿收益的相关权利；3．关于土地调整。对属于自然灾害严重毁损等特殊情况、允许农户承包耕地作适当调整的，应作出特殊情形的具体界定，以便操作。除此之外，不得再以任何理由调整土地；4．关于国家征地。根据宪法和法律规定，国家对集体土地的征用必须符合公共利益，必须征得同意后才能使用。但是，实际上非公共目的的征用还是存在的。因此应在法律上对公共目的和非公共目的进行区分，并相应执行不同的土地征用补偿办法。对于公共目的的征用，应调整补偿办法，适当提高补偿标准；对于房地产开发等非公共目的的征用，要运用市场机制形成征地价格，保护农民的土地收益权。
3．3完善征地补偿办法，建立被征地农民的安置、失业与基本生活保障的长效机制
推进工业化、城镇化进程不能以牺牲农民利益为代价。为此，要对失地农民进行公正补偿，即安置补助费的项目、金额应当能够保障失业农民在生产、生活、教育等方面的必要支出，在保障原来水平的基础上更高于原来水平。
完善征地补偿和被征地农民基本生活保障办法。一是提高征地的安置补助费，二是改变“以土地换保障”的失地农民安置方式，失地农民的失业保障基金和再就业、创业资金可以是其全部土地补偿费和安置补助费作为。而不必担心再就业资金问题。失地农民的基本生活保障资金应主要来源于政府的土地出让金和用地单位提供的资金。
创新土地征收安置模式。允许采取“留用地”办法，将规划确定的建设用地范围内一定面积的建设用地安排给集体经济组织，用于发展和壮大村组经济。建立各种物业设施，并以股份的形式把资产量化给集体经济组织和农民，使被征地较多的村和失地农民获得长期得益的保障机制。
3。4对政府部门、村集体和承包人在土地承包经营权流转过程中的角色进行科学定位
在土地承包经营权流转中，政府部门、村集体之所以侵害承包人的利益，根本的原因就在于三者对于分工没有进行科学的安排。具体而言，三者的分工应是：①对于承包经营权人，除转让需经发包方同意外，其他方式的流转由其自己决定，并作为签订流转合同的主体与对方按照相关法律法规进行协商。②对于集体经济组织，如村民小组，一是要直接对本集体经济组织内部土地承包经营权的流转进行监督，发现有违法现象，提出改正建议，若其成员不同意改正，则上报乡镇人民政府；二是向其成员传达有关流转信息；三是对本集体经济组织的流转状况进行备案。③对于政府，其职责如下：一是乡镇政府对村集体、县级以上的政府对其下级政府在土地承包经营权流转中的行为进行监督，认真受理农民对违反土地承包经营权流转法律、法规行为的检举和控告，及时纠正土地承包经营权流转过程中的违法行为；二是省级人民政府制定合同范本；三是乡(镇)人民政府农村经营管理机构建立土地承包经营权流转信息库，及时流转供求信息，为土地承包经营权流转双方提供交易场所和提供由省农村土地承包经营权流转监督管理部门依法制定的合同示范文本，无偿开展流转业务指导和咨询服务。