土地评估的市场法篇1
【关键词】房地产土地估价市场风险预防措施
一、前言
房地产土地估价市场是市场经济发展过程中的新兴发展行业，能够帮助人们更加了解房地产的土地价格。房地产土地估价行业在估价过程中需要根据当前市场的经济发展特点以及房地产行业的组成结构等，随着市场经济的动态变化得出相应的评估结果，但是政策、市场以及经济的变化都会影响估价结果，所以存在很大的市场风险，并且对于估价风险的防范还没有建立规范化组织管理机构，目前的房地产土地估价结果都是通过评估报告表现出来，只是对评估对象进行客观估价，并且只是在某一确定时间点的客观结果，不能代表实际成交价格，也不能作为房地产实际成本的取得。所以房地产土地估价市场需要制定相关的有效预防措施，降低评估风险，保障经济效益以及社会效益。
二、房地产土地估价市场存在的风险
（一）政策风险
政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价方法，城市拆迁过程中会使拆迁房屋的补偿估价发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地的使用权等，虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。
（二）技术风险
在进行房地产土地估价过程中我国对相关的评估方法、评估原则以及评估程序等有明确的规定。但是在实际的操作过程中评估人员并没有严格按照评估方法以及评估程序开展评估工作，如评估抵押的房地产价值时需要使用比较法估价，并且比较时的参照对象的选择、市场完善性的判断以及根据有关影响因素进行评估结果的修正都需要评估人员具有专业的市场判断能力，遵循估价原则，采用正确的估价方法，严格按照估价程序完成估价过程。但是我国房地产土地估价市场起步的比较晚，短时间内还不能确定房产价格的变动指数，基准收益的资料不够完整。
（三）社会诚信风险
在房地产土地估价过程中如果估价工作人员没有对相关的法律知识以及国家政策进行充分的了解，在估价时进行影响分析，或者是没有现场考察估价对象的具体情况都可能会影响估价结果的准确性，或是估价人员错估自己的专业能力出现评估偏差。如果估价人员或估价机构缺乏职业道德，为寻求私利，违背公正、客观原则，有意错估实际价值，得出虚假结果。
在评估过程中委托方提供的房产基本资料存在误差或是故意提供虚假信息都会使评估结果存在很大的差异，所以委托方需用同时提供规划调整资料，评估人员需要具备辨别信息真伪的能力，如果评估风险较大可以直接拒绝，评估失败给评估机构带来的不仅仅是经济上的损失还有严重影响机构声誉。为防止委托方的刻意隐瞒或是提供的信息有问题，在接受评估工作前可以审核如产权证明等资料的真实性，除了复印件还需要查看原件[1]。
（四）方法使用不当
房地产土地估价过程中使用的方法有收益还原、成本逼近、市场比较以及基准地基的修正方法等，估价过程中根据具体的评估对象以及评估目的选择合适的评估方法，不同的评估对象选择了不适宜的评估方法也会使得评估结果出现较大偏差。
三、房地产土地估价风险的预防措施
（一）加强估价市场的诚信建设
因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得建设项目而私自降低价格，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善，加强房地产机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，规范估价行为，降低估价风险。
（二）准确把握市场宏观走向
把握市场宏观发展趋势是房地产土地评估企业必须具备的能力，市场经济在发展过程中会经历复苏到萧条四个阶段，在每个阶段根据未来的经济形势以及周期准确做好房产估价。房价后期的上涨或是下跌都会对评估结果产生重要影响，所以在市场繁荣期以及衰退期把握市场走向，正确分析房地产价格。
（三）投保责任风险
职业责任保险是一种责任保险，保险协议签订后，在合同有效期里，如果参加保险的评估机构或是评估师在进行房地产土地评估工作时因为工作失误而造成委托人重大的经济损失，经济的赔偿责任应该由评估人员承担，保险公司需要承担部分赔偿资金。所以，通过购买责任保险，能够有效转移赔偿责任，而委托方在受到经济损失后也能够及时的得到理赔资金，保证委托者的合法权益，降低市场风险，提高评估机构的信誉，促进更好的发展。
（四）行业信息资源共享
目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险[2]。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。
（五）建立专家审核制度
房地产土地估价市场中可以组织、建立具有良好职业操守以及高专业技术水平的专家委员会，可以由行业协会、估价机构、政府部门以及研究机构等专业人员组成，提供专业技术支持以及监督检查工作，并且遇到存在争议的项目的时候及时进行审查，降低评估风险[3]。
四、结束语
房地产土地估价市场对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。
参考文献
[1]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015，（17）：22-22.
土地评估的市场法篇2
【关键词】土地评估；行业现状；发展前景
中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。
1我国土地评估行业的发展现状
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善,土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。
1.1土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业自律管理和服务体系
一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。
1.2土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强
根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
1.3土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。
在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
1.4土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
2我国土地评估行业的发展前景分析
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
2.1转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
2.2加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
2.2.1土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。
2.2.2评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
2.2.3建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状,在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制,不能再把基准地价修正法当成“放之四海而皆准”的宗地地价评估方法，遵循以下原则:1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要,可以使用基准地价修正法;政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候,不宜使用基准地价修正法；2）土地市场发达,有充足的、近期的、真实的土地交易资料,不宜使用基准地价修正法;土地市场欠发达,很难获得足够的案例资料,可以使用基准地价修正法；3）为了社会公共利益的需要,要求大量、快速地评估宗地地价,达到概算总量的目的,可以使用基准地价修正法;纯粹市场行为化的宗地地价评估,不宜使用基准地价修正法。
2.3顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
土地评估的市场法篇3
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
1、土地估价及其目的和作用
土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。土地评估在土地使用权出让、转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。实践证明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、保障国有土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，对土地市场及
行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。
2、我国土地评估存在的问题
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。
（二）承接超出胜任能力的估价业务
在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。（三）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（四）制约不力
对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
（五）竞争不当
出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
（六）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（七）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
3．解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议
通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。
3.1要完善我国相关土地评估行业的政策和制度
只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
3.2要建立和完善相关的行政监管机构
目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。
评估机构应彻底脱钩改制。在这一点上，土地评估机构应按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》件的规定，在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。3.3要加强从业人员执业素质和道德的培养
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。
结束语
目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]聂远征,王国强.土地评估行业的风险及防范[J].现代商业,2009,(32).
土地评估的市场法篇4
关键词：土地抵押评估；问题；建议
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[m].北京：中国农业科技出版社，2005.
土地评估的市场法篇5
关键词：土地定价npV方法实物期权方法
土地市场的核心是定价问题。土地应是包括份额所有权、使用权和发展权的有机体系。所有权是产权，土地使用权也是一种产权，基于现代政治经济的视角，本文评述了中国现有土地定价方法，指出了各种所谓科学土地定价方法的适用范围和局限性，以期为中国合理、科学的土地价格标准形成提供合理的经济学依据。从而实现土地资源的优化配置。
一、传统的土地估价方法
目前，在我国实施的土地流转定价方法主要沿用传统方法，例如：市场比较法、收益资本法、成本法、基准地价修正法、土地定价法、影子价格法等为主。
（一）市场比较法
所谓的土地流转定价市场分析法，主要是在相同市场条件基础上，在替代原则下根据相似土地的类型及使用的交易参考价值比例与现待评估的土地进行比较分析，其中以影响交易的相关因素（如：土地所在区域、交易时期和个别差异因素）进行适当调整，以此来获取待评估土地的基准地价的一种价格评估方法。
在我国土地流转交易中，市场比较法相对于其它方法而言比较符合市场供求关系的基本规律，具有较强的说服力及实践性，因此成为我国土地流转交易中应用最广泛及在技术体系上相对更为贴近实际的一种评估价格方法。在评估过程中，需要对影响交易的相关因素（如：交易实际情况、时期以及区域等）进行调整，比较适用土地市场体系较完整且拥有充足替代性的土地交易案例等地区。除此之外，在评估过程中还要对容积率和使用年限等进行调整，这样可能会增加实际操作的难度，因此需要评估者具备较多的市场估价实践经验。
目前，我国在涉农土地交易方面的市场机制尚不健全，虽然有少量农户流转了农用土地的承包权，但是都是采用较为隐性的交易，交易价格定价不具备科学性与合理性，不能作为土地流转交易的市场参考案例，因此笔者认为我国不适宜采用市场比较法。
（二）收益还原法
土地流转交易收益还原法还可称之为地租资本化法。收益还原法实施是以“土地收益理论、地租理论”为基本原则，通过计算土地为未来一段时间内所能够获得的效益额通过折算而获得土地流转参考价格的一种常用评估方法。
由于土地与其它商品相比具有永续性、固定性等特征，这样便可以让土地使用权限获得者在未来一定时间内获取稳定的经济效益，因此可以将土地效益作为土地交易的价格参考值。收益还原法所获取的价格参数的可信度，主要需要依靠待评估土地的还原率及纯效益，因此比较适用于潜在收益土地或者现有利益（如：工业、商业、出租等用地）土地的交易估价。
实际应用收益还原率最大的困难在于解决纯收益及还原率等问题。目前，我国经过多年的探索发展，已经可以应用成熟的C-D生产函数确定纯收益定量化方法来解决纯收益问题；而在还原率方面则主要是在综合应用市场提取法，投资复合收益率法、风险调整与安全利率法以及投资收益率与投资风险排序等基础上所获取的综合还原率方法。
（三）成本法
在土地估计中成本法主要是评估待流转土地开发过程中产生的消耗费用总和为依据，同时加入开发利润、投资利息、土地出让金及相关税收等之后获得的土地价格。该方法实施的主要思路是综合待评估土地未来的所有投资（如：获取土地使用权费用及基础开发费用）及未来产生的投资利息、相应利润，考虑国家对于土地所有权所需要获得的现实利益，最后在算上土地所有权可以活动的经济效益（土地出让金），综合上述因素而计算出待流转土地的现实价格。
土地估价中的成本法主要适用于土地交易市场不发达、交易案例较少及可利用市场资料较少的地区。但是也有学者认为，成本法在土地评估中并不是完全适用，主要是由于其对于土地的整体评估方面不具备代表性，再加之土地若要实现利益化需要较长时间，因此其的实践应用中仍然具有一定的局限性。
（四）基准地价修正法
在土地流转交易中，基准地价修正法主要是以基准低价为依据，综合分析各类用地的影响因素（如：区域因素、个别因素等），构建一个地价修正系数参考数据表格，利用地价修正系数对待评估土地进行全面评估的一种估计方法。
基准地价修正法其实就是比较法的升级版本，其通过利用基准低价评估为编制一个综合各个影响因素的修正系数量表及相关影响因素条件的说明表。当需要对流转土地的价格进行评估时，评估者只需要将土地的使用年限、市场供求关系、区域因素、使用方式及未来经济效益等进行实证分析、评估，并参照修正系数来修正基准地价参数，从而获得待流转土地的价格参考值。
我国在城市土地使用权的价值评估研究时对土地基准地价进行系统性研究，目前已经获取城市土地中不同级别土地的基准地价。那么我们在对某一块土地进行使用权价值评估时便可在参考该基准地价基础上合理调整其它影响因素，最终获取待评估土地的使用权价值。
（五）社会保障修正土地定价法
由于我国是一个传统的农业大国，因此农用土地对于农民来说不仅是重要的经济收入渠道，更是一个重要的社会保障。虽然我国的土地社会保障影响力表现还不够明显，但是其确实是实实在在存在的，这种影响对于以土地为主要生活来源的农民来说社会保障功能表现的尤为明显，其重要性在一定程度上高于其自身的生产功能。因此，对于农用土地的价格评估时不能单纯从经济价值角度考虑，而是应该充分考虑土地自身所蕴涵的社会福利价值。
温铁军（2000），姚洋（2000）研究提出：农用土地作为农民的主要生活、养老、失业及基本医疗等保障的重要支撑，但是随时社会的不断发展，在农民总经济收入中农业经济效益所占比例在逐渐缩小，从而导致农用土地的社会保障功能将逐渐退化。因此，在农用土地流转交易中不能完全按照市场经济模式来确定价格，而是需要更多倾向土地的福利保障方面的价值评估。
（六）影子价格法
影子定价又称“计算价格”、“影子价格”、“预测价格”、“最优价格”。是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在本世纪30年代末首次提出来的，运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。他认为影子价格是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。1954年，他将影子价格定义为"在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格"。其本质是土地的边际效用价格。
二、现代金融学视角下的土地定价
上述这些方法可以用一个基本结论来概括，即土地价格是地租的资本化价值。主要是运用计量经济模型定量分析土地流转价格及其影响因素。对于目前我国的土地流转交易价格的解释变量，其主要涵盖土地基本特征（如：土地的形状、面积、土壤情况及距离城中心距离等）、交易双方特征、土地流转成本、土地农用收益、未来土地效益期望值及其它一系列的附加性费用等等。
从现代金融学角度来分析，土地定价可以灵活应用风险调整中的折现率来表现出土地现在及未来所产生的现金流量。这种评估方法就是所谓的npV方法，该方法属于是静态思路方法，缺点在于缺乏对于未来进行灵活考虑。在npV方法中其实是将农用土地作为一个固定对象，也就是说在未来几年农民的耕作成本及经济效益不会发生较大变化，因此在评估中并没有考虑未来农业生产中的不确定及波动因素，所以该方法不符合现代经济学原理及市场发展原则。在相关研究报告论述中，目前我国局部地区的土地交易中的价格因素仍然未完全体现出区域市场效率，在常规情况下农民的土地流转一般都是采用资本化地租方式。若采用资本化地租方式来评估地价，这样可能会减少农民在土地流转中应该获得的经济效益，这种方法不能完全凸显出土地的经济价值，因此这种方法不能应用于农用土地流转交易。
在现代金融研究的推动下产生出一种新型学科——实物期权，其融合了数学、管理学及金融学相关知识，目前已经被广泛应用于企业发展战略规划、房地产开发、自然资源评估以及R&D等决策之中。实物期权方法与传统评估方法相比，其在土地定价过程中可以较为简捷的反应影响地价的不确定因素，另外还可以综合分析土地开发最优策略以及最佳交易时期。该方法尤其适用于收集影响投资决策的各类弹性因素，在收集这些弹性及时机因素时主要集中在土地交易过程中，也就说在交易过程中土地所有者可独立决定是否按照目前价格交易或者等待未来更高价格时才进行交易。即现代金融学视角下的土地流转定价，土地价格等于npV折现加上经营权溢价。如果考虑博弈的因素，还应该加上博弈的价值。这就解释了现有的土地征收标准偏低的原因，定价方法不够科学合理。政府制定的标准和真实的价格之间差距太大，再加上委托问题中的道德风险，结果造成农民不满情绪日益强烈。
实物期权定价方法可分为无套利定价法和比较定价法。无套利定价法可分为完全市场定价和非完全市场定价。其中，完全市场定价可分为复制定价法、折现因子法和鞅方法；非完全市场定价可分为e套利定价法、区间定价法、效用定价法、相关定价法。比较定价法可分为决策树方法和动态规划法。各种方法都有其优势和缺陷，我们只能根据实际情况选择合适的定价方法。
三、建立制度完善、配套措施完整的土地市场
土地经营权及使用权是在我国积极推进社会主义现代化市场经济中的必然要求。最近几年，我国制定并推广实施土地承包经营权，而随着我国社会、经济环境的不断变化，土地承包经营权也随之发生了一定的变化，在发展初级阶段是被国家明令禁止时期，之后政策初步允许土地经营权流转时期，法律规范土地经营权流转时期和政策引导支持土地经营权流转时期。
科学合理地评估土地价格应参考土地价格评估目的、评估对象及其它相关资料信息，科学、合理选用土地定价基本方法及实践评估应用方法。不同的价格评估方法在适用对象、范围方面存在一定的差异性。在交易价格评估中常用的成本法、收益法、市场比较法在实践应用中最大的难点是无法确定一个合适的参考数据。土地定价的方式也可以是多样的，比如现金、实物、债券等。实物期权方法应用的难点是选择合适的标的物价格过程。中国农村土地是集体所有制，具有等级制、社区封闭性、政府控制等特点，并承担着收入职能、社会保障职能、就业职能。农地流转价格如何才是公平合理的，这个答案最终要依靠市场来回答，当然，土地流转市场的建立需要土地产权制度进一步改革，必须得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障农民的财产权利不受侵犯，否则，历史经验告诉我们，土地流转的实现反倒可以成为权贵者掠夺农民土地的合法依据。
参考文献：
[1]邱华炳，纪益成，刘晔.土地评估[m].北京：中国财政经济出版社，2003：357-361
[2]诸培新，曲福田.从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成[J].中国土地科学，2003，17（3）：10-14
[3]刘卫东，彭俊.征地费用补偿标准的合理确定[J].中国土地科学，2006，20（1）：7-11
[4]姚洋.土地、制度和农业发展[m].北京：北京大学出版社，2004
[5]titman，Sheridan.Urbanlandpriceunderuncertainty[J].americaneconomicReview，1985，75（4）：505-514
土地评估的市场法篇6
【关键词】土地估价；问题；诚信管理
土地价格是土地价值和权益的具体表现，是土地供求关系的反映，是调整土地利用方式的重要手段。近年来，由于土地估价机构之间的竞争越来越激烈，土地估价行业出现了一些不良现象，如通过恶意竞价、高额回扣、诋毁竞争对手、挖墙脚等不正当手段达到招揽业务的目的，忽视对机构内执业人员的综合素质、业务水平的提高等。这引起了社会公众对土地估价行业诚信问题的关注，也对土地估价师的社会作用提出了质疑。
1土地估价行业现状
1.1受体制性问题的约束和影响，评估市场不规范、不健全，估价行业缺乏诚信动力。诚信是市场经济的内在原则要求，评估机构、估价师作为评估市场的主体理应按照市场经济原则从事评估业务;同样，市场经济内在原则以及市场化程度决定评估机构的评估经营活动。但是，缘于评估市场发育不良，目前的估价业务来源绝大部分出于经济活动中的程序性需要，该类评估，有的专家学者称之为程序性评估，其直接表现就是评估价格既定下的形式性报告，估价人员需要的是维持生计的经济利益。在这种市场供求关系下，估价师诚信供给的动力从何而来？显然，估价机构、估价师缺乏诚信动力。只有当估价业务是来源于本来意义的市场，形成“市场性评估”基础状态下，诚信供给的动力才不再缺乏。
1.2行业监管不到位，管理技术手段不高，缺乏足够的诚信压力。诚信压力取决于失信被揭露或被发现后将要付出的代价，失信代价低诚信就不会高。当前，无论是业务行政主管部门还是行业协会，在管理和自律过程中皆缺少行之有效的、可操作性强的管理规范和自律规则，特别是市场准人和退出机制等方面，制度不健全、不完善，无法可依、无章可循。此外，对评估市场容量的研究太少，出现市场供求失衡时，调控能力差，总希望在市场经济成熟度不那么高的执业环境中，依赖纯市场手段实现优胜劣汰(不妨称之为估价行业监管过程中出现了“过于自信过失”)。还有失信风险低，受损失当事人成本高或根本不值得为公家甚至为国家的利益去诉诸法律。
1.3估价从业人员诚信心理扭曲。估价行业的诚信，本来不仅要求估价从业人员自已讲诚信，而且要通过专业服务来判断相关当事人是否诚信;问题是由于自身的不诚信或诚信缺失的大前提下，怀疑、推定他人的不诚信，最终导致无法客观、真实地评价别人的诚信。再加上重“关系”、讲“人情”，从业心理中就出现了冒风险可获得眼前利益和讲诚信换来长远发展的选择上，更多地选择了前者。
1.4职业道德缺乏，道德修养不够。诚信是指内诚于心，外信于人。“诚”是道德主体内在的一种品质和信念，“信”则是道德主体在社会生活中与他人或社会整体交往时所表现出来的具体行为及价值取向，往往表现为讲信义，守信用，重承诺。诚信作为一个伦理道德范畴，最基本的核心就是诚实守信。但估价行业职业道德存在的问题始终比较突出，主要表现在一些从业人员缺乏道德责任感，藐视市场规则，不尊重竞争对手，正如有些同志总结的“不是按牌理出牌，而是想怎么出牌就怎么出牌”，对评估秩序的维护缺少最起码的责任意识。
2建立土地估价市场行之有效的诚信管理制度体系
2.1加大行业监管力度。估价机构和委托方是在利益驱动下制造虚假信息，只要使其造假的收益小于成本、无利可图时，造假就失去了市场。因此，要加大对失信行为的惩治力度，大幅度提高失信行为的社会成本与经济成本，让失信者得不偿失。同时，要建立健全市场准入和退出机制，把失信估价机构和执业人员淘汰出局。
2.2建立诚信档案。为了保证诚信档案的真实性和完整性，应建立行业协会与政府部门的配合机制，全面收集和汇总奖惩信息，及时、动态地掌握每个估价机构和每个土地估价师的执业情况，加强与政府部门的信息沟通和信息交换，建立信用公布和开放制度，提供网络查询服务。
2.3建立土地估价机构诚信等级评定制度。为促进土地估价行业诚信建设，还必须建立内容广泛、指标完整、方法科学、评价合理的诚信等级评价体系。这个体系包括国土部门对其行政监督、协会对其行业自律评价、客户对其服务状况的总体评价，还包括由各种评价转化得来的绝对评价指标、相对评价指标、静态指标和动态指标。最后，根据指标测算，将估价机构划分为不同的信用等级，接受社会公众的监督。
2.4营造良好的信用环境。应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府要加快土地估价行业制度建设，加重企业责任人(委托方)对宗地信息真实性和完整性的责任，从根本上治理估价市场虚假信息需求问题。土地估价师协会作为行业的自律组织，要建立起执业质量的监督网络，及时、动态地掌握全行业的执业情况。同时，建立行业自律的惩戒体系，加大对影响本行业形象的估价机构和土地估价师的惩戒力度，从而营造公平守信的行业竞争环境。
2.5推动估价机构加快自身企业文化建设。企业文化是企业的灵魂，应把诚信意识、品牌意识作为估价机构文化建设和执业宗旨的重要组成部份。估价机构诚信文化的形成，将在一个局部为土地估价师创造良好的诚信氛围。同时，树立估价机构品牌意识，本身就意味着要坚持诚信，因为只有通过诚信才能建立并持久地保护好估价机构的品牌。
3结语
综上所述，土地估价行业是随着我国社会主义市场经济的逐步发展、土地使用制度改革的逐步深入而形成的，是市场经济的产物。土地估价师为社会提供的服务必须客观、独立、公正，为市场经济真正起到鉴证作用。在全社会开展诚信建设的背景下，土地估价行业诚信建设是构建社会信用体系的重要组成部分。
参考文献
[1]廖凡幼.房地产估价机构业务范围扩大和技术能力提升的几个问题[J].房地产评估2008(6):24-25
土地评估的市场法篇7
关键词：划拨土地使用权评估方法
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
一．划拨土地使用权的内涵及特征
划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。
划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。1992年3月8日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
二．划拨土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。
1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的价格。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。
2.收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。
3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。
4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下的价格。
5.基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数。
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金
2.经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
3.以抵押价值为评估母的的，活剥土地评估值中不应包括土地使用权出让金。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金做为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
参考文献：
[1]房地产估价相关法规中国房地产估价师与房地产经纪人学会编2008年3月
[2]房地产估价理论与方法中国房地产估价师学会编中国物价出版社2003年.
土地评估的市场法篇8
关键词：评估方法；地价内涵；差异
1几种主要评估方法的地价内涵分析
1.1基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3“长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4结语
土地评估的市场法篇9
关键词：土地经营权流转；农村土地；价值评估方法；综述
文章编号：2095-5960（2016）04-0103-08；中图分类号：F301.3；文献标识码：a
一、引言
随着我国农业现代化进程不断深入，政府针对“三农”问题推出诸多有力政策，土地规模化运作已成为一种发展趋势，农村土地经营权流转现象越来越普遍，流转力度不断加强，流转规模也日益增大。土地经营权流转顺应了世界农业的发展趋势，是农业现代化发展的必由之路。土地自由流转不仅能够实现土地资源的有效配置、促进农民就业增收，而且也有助于实现土地的价值，防止土地抛荒。而农村土地经营权要顺畅流转，就必须评估出土地的真正价值，健全价格机制。因此，合理的流转价格及定价机制对于促进农村土地经营权流转市场的形成与发展、保护农村土地经营权流转双方尤其是农户的利益具有十分重要的意义。
2014年初，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，在第四部分“深化农村土地制度改革”中明确提出“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场”。文件中，“土地经营权”概念首次被提出，代替了以往的“土地承包经营权”。2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求规范引导农村土地经营权有序流转。一系列惠农政策的出台及农业现代化进程的加快，促使农村土地经营权的流转力度进一步加强，流转规模也不断扩大。在此背景下，如何确定农村土地经营权流转价值成为影响农村土地经营权流转的关键。但就目前情况看，我国农村土地经营权流转价值尚未有一个统一的确定标准，土地流转价格多数是由流转双方协商确定，价格信号失真、信息不对称等现象时有发生，由此引发出不少农户之间、农户与其他经营主体之间的矛盾与纠纷。
在我国广大农村地区，土地经营权流转已成为农村合理配置生产资源的重要手段。由于我国农村土地的特殊性及土地价值构成的复杂性，要想精确地计量出农村土地的流转价值是十分不易的，但对土地流转进行价值评估又是不得不进行的，因为许多措施的制定与实施都必须要以精确的土地价格为依据。价格清晰，流转才能顺畅，一个科学而规范的价格体系既是我国农村土地经营权有序流转的前提，又是农村土地经营权顺利流转的关键。但目前的情况是，我国现行农村土地经营权流转价值评估体系尚不完善，流转价格评估方法不科学，市场对资源的配置作用明显被弱化，势必阻碍土地资源优化配置格局的形成，减缓土地资源市场化配置的前进步伐。基于此，本文对我国相关研究成果进行了系统梳理，从农村土地经营权流转价值的内涵、流转定价的现状与存在的问题、评价方法与评价模型等方面对现阶段研究的主要特征作了归纳与述评，不仅可以使国内学者了解该领域的研究现状，也可以为我国农村土地经营权流转价值评估提供更具参考价值的分析视野与改进路径。
二、关于农村土地经营权流转价值内涵的界定
土地价值问题一直是经济理论界争论的热点问题之一。争论的焦点主要是土地是否具有价值以及具有何种价值。长期以来，传统经济学对土地价值的认识仅停留在单纯的经济价值的基础上，而未考虑土地所拥有的景观功能、生态功能以及社会价值与生态价值等（朱天龙，吕君，2014）[2]，因此，有必要重新审视土地价值的内涵。而受生态经济学、资源环境经济学迅速发展的深刻影响，新的价值理念正在不断被引入土地价值内涵中。
随着人类社会的不断发展，土地内涵也在不断扩大。土地日益成为人类的劳动产品并不断凝结着人类的社会劳动，从而具有其内在价值。土地价值及其形成表现出历史积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性（段正梁等，2004）[3]。土地经营权流转价值是形成土地经营权流转价格的基础，价格是价值的货币表现形式。真正影响土地经营权流转进程、对土地经营权流转起决定性作用的还是土地经营权流转价值。农村土地经营权流转价值构成是其价值评估的核心，也是相关研究的基础。
学者们对农村土地经营权流转价值的研究经历了由无价到单一的经济价值评估，再由经济价值扩展到社会价值、生态价值等综合价值评估的发展过程，是一个动态发展的过程，近期还有学者提出土地具有发展权价值的观点。长期以来，由于人们未能充分认识到土地具有资源与资产的双重属性，造成土地价值构成存在缺陷，很大程度上阻碍了农村土地市场的发展与繁荣。杨蕾、王雄（2013）从我国农地权属视角进行分析，认为农地具有生产资料价值功能、社会稳定价值功能、社会保障价值功能及生态价值功能。[4]喻瑶（2009）认为对农村土地经营权流转价值的评估不应局限于土地的质量价值，农村土地作为稀缺资源还具有多重使用价值，包括直接使用价值和间接使用价值。因此，她认为农村土地经营权流转综合价值应是在一定的社会经济条件下，对农地资源的使用价值和非使用价值进行交易的农村土地经营权流转价格。[5]穆松林等（2011）通过实证分析认为农村土地经营权的流转价值应由经济价值、社会价值（包括社会保障价值和社会稳定价值）及流转修正价值三部分构成。[6]来阳等（2013）认为土地经营权流转价值除了包括土地经营权流转的价格以外，还应包括生态系统价值与社会保障价值等。[7]张仕超等（2014）[8]的研究则表明农村土地价值包括经济价值、社会价值、生态价值、发展权价值、国家粮食战略安全价值等物质价值和选择价值、存在价值、馈赠价值等精神价值。但由于对土地价值认知的不足，通常重经济价值、轻社会价值、生态价值和国家粮食战略安全价值，而忽略发展权价值与精神价值，因而，他建议农村土地价值测算中应显化土地发展权价值。
三、关于农村土地经营权流转定价现状与存在的问题
农村土地经营权流转激活了农村土地资源要素流动，是发展现代农业、提高农业产业效益及推进农业产业结构调整的必然选择。在此背景下，农村土地经营权流转作为一种以市场机制为基础的土地资源配置方式，其价值取向日益显现。随着土地流转模式的多样化、流转工作的规范化及流转过程的市场化，土地流转价格逐渐合理化的趋势越来越明显（黄祖辉，王朋，2008）[9]。但总体上看，我国农村土地经营权流转价值评估仍处于初级发展阶段，存在一系列问题，阻碍了农村社会的健康发展。土地流转价格本应由市场规律决定，但由于目前我国土地流转价格仍然停留在自由开放阶段，土地流转价格是由供需双方达成的协议决定，市场化程度不高，未能充分体现土地流转价格的客观规律性，导致土地流转价格复杂混乱（陈国芳，2016）[10]。只有充分实现土地产权的财产价值，才会使农民的财产性收入大幅增加。但现行土地制度安排对农村土地流转施加了多重管制，使土地价值不能充分实现，减少了农民的财产性收入，迟滞了农民工市民化进程（徐美银，2016）[11]。路婕等（2010）以河南省为例对农村土地经营权流转价格进行了调查与分析，指出目前的流转价格中存在流转价格形成机制不规范、土地流转价格形成较随意、不同流转形式价格有差异、不同经营项目的流转价格差异较大等诸多现实问题。[12]现阶段我国农村土地经营权流转价格总体偏低，土地经营权流转的实际交易价格和应然价格差异较大，侵犯农民土地权益的风险较大（翟研宁，2013）[13]。
由于土地具有资源与财产双重属性，在农村土地经营权流转时，须兼顾土地经济效率功能与社会保障功能的实现，但当前无论是流转政策还是流转实践，均是在没有后继保障措施条件下片面追求流转的经济效率价值，面临的问题较多（沈斌，2016）[14]。从长远来看，变农村土地的直接保障为间接保障，纯化农村土地经营权的经济效率价值，建立新型的农村社会保障体系才是最终选择。李建红（2016）[15]、林海英等（2014）[16]分析认为新形势下农村土地流转中存在着流转合同有法律漏洞、土地流转的利益协调机制亟待完善等问题。现实中，无论从广度还是从深度看，我国农村土地价值的实现都不完整，表现在流转价格与价值不相符，低于其应有价值。低廉的流转价格使得土地经营权流转对农民增收意义不大，同时，低廉的流转价格也抑制了农村土地经营权的稳定供给和有效需求，使流转规模无法满足市场的真正需要；而供给和需求反过来也会对农村土地经营权流转价格产生影响，导致农村土地一直陷于流转不畅的困境。农村土地经营权流转价格与价值的偏离导致价格调节功能失灵，使得农地的长期供给和短期需求不足，引致农村土地经营权流转不畅，土地资源得不到合理有效配置，不利于合理确定农村土地经营权的流转价格。
而且，农村土地经营权流转价格形成机制的缺失，导致了土地经营权流转价格形成的高成本性及非市场配置等问题（刘寒梅、刘任，2013）[17]。在“利益最大化”思想的驱使下，如果农村土地经营权流转价格过低，流转收益未能达到农户的心理预期，作为理性“经济人”，农户会不愿流转土地，这就阻碍了土地流转的顺利进行，导致土地资源无法得到合理有效的配置。长期以来，在我国农村土地制度安排之下，农村土地一直不能作为商品在市场上自由流动[18]，这不仅无法实现农村土地经营权流转的价值，而且割裂了作为商品的土地的价格与价值之间根据市场规律相互作用的内在联系，也使当今的农村土地经营权流转无历史价格可循。此外，与城镇土地相比，我国农村土地多了一项承包权，从而使得产权的确定更加复杂；再加上我国土地产权价格单一，无法满足土地流动的现实需要，同时也缺乏合理的价格体系与规范的核算方法，使农村土地经营权流转价格的确定没有可以依据的价值衡量标准，给农村土地经营权流转价格在计量上带来了很大的困难，造成了土地价格与实际价值的严重背离。因此，价值评估是当前制约农村土地经营权流转的一个“瓶颈”。
四、关于农村土地经营权流转定价的影响因素
通过梳理农村土地经营权流转定价现状的相关文献可知，农村土地经营权流转过程中所涉及的众多问题中，价格是最关键的问题。影响土地流转价格的因素复杂多样，许多专家学者对此进行过探讨。农村土地经营权流转价格既受自身内部决定因素影响也受外部其他因素的影响，对农村土地经营权流转定价的影响因素进行分析，可以为当今还未成熟的土地流转市场提供借鉴和指导。骆东奇、任海钰（2011）以流转主体农户的属性为出发点，实证分析了农地经营权流转预期价格的影响因素，分析结果表明受访家庭人均年农作物经济收入、受访家庭距城镇距离与农地经营权流转预期价格正向相关，受访家庭在校学生数与农地经营权流转预期价格负向相关。[19]这些结论可以为我国农村土地经营权流转价格的确定提供一定的理论依据和参考。田先红、陈玲（2013）基于社会学视角分析地租的形成机制，认为地租的形成不仅受土地的供求关系、自然条件、资本投入、产权结构等外部条件的影响，而且深深地嵌入各个相关利益主体之间的“关系”中，受社会结构、社会规范、行政干预、风险分担等多重社会逻辑的交互作用。[20]帅晓林（2012）认为农村土地经营权流转价格不但与市场供求变动、承包地本身租金量变动等自身内在变化机理因素相关，而且与农村土地产权制度安排、农业生产经营体制、承包地的性质和功能、国家宏观农业制度与政策等诸多外部变化机理因素相关。[21]申云等（2012）[22]通过建立多元有序Logistic模型分析了农村土地经营权流转定价的影响因素，研究结果表明：农地平整度、农地地理位置、户主的耕种意愿、当地经济发展水平和物价水平与农地经营权转出价格显著正相关，而户主年龄、劳动力务农的机会成本和社保参加状况与农地经营权转出价格显著负相关；流转时间长短、农地平整度及当地经济发展水平与农地使用权转入价格显著正相关，而户主年龄、家庭务农收入所占比重、流转后是否改种其他作物和劳动力务农的机会成本与农地经营权转入价格显著负相关；未来农地政策是否变动、农地面积大小、户主文化程度、家庭务农劳动力数量、土壤肥力、农田基础设施状况等因素则对流转价格影响不显著。伍振军等（2011）分析认为土地经营的内容、户主的文化程度、约定的流转年限以及农民的组织化程度等对农村土地经营权流转价格有较大影响。[23]孔凡文、孙军（2011）认为农地流转虽不能改变其农业用途，但可改变经营项目，经营项目的改变会直接影响农地流转价格，因此，在确定农地流转价格时也应具体考虑。[24]韩芳（2011）认为土地的价值体现为社会价值与经济价值，其中，土地用途、土地位置与土地产出是影响农村土地经济价值的主要因素，而人口数量、土地生产效率和经济发展水平等是决定和影响农村土地社会价值的主要因素。[25]路捷等（2010）分析认为农村土地经营权流转价格的高低既受各类自然条件的影响，也受国家相关政策及地块的区位、规模、形状等因素的影响，同时还与当地农民的生活习惯、社会经济发展条件及土地制度等因素有关。[12]社会保障体系发展滞后会影响农村土地流转主体的积极性，也就是说当农村土地流转价格低于预期时，农户往往会选择放弃土地流转计划，依旧延续分散的生产经营模式（栾绍香，2015）[26]。喻瑶等（2009）认为通货膨胀率、地租量变动、土地自身用途供求变化、贴现率变动等因素均会对农村土地经营权流转价格产生影响。[27]刘卫柏（2013）认为土地肥沃程度、土地的地理位置、地块的大小形状、土地的使用方向、农产品价格水平、农业与非农产业的产出比、农业税费政策、物价水平及交通便利状况、人口增长及富裕程度等，这些因素是影响土地流转定价的共性因素；另外，农村的微观经济组织也是影响农村土地经营权流转的一个重要因素，因为这些组织能增强与土地经营权转入方的谈判水平，增加与他们讨价还价的能力。[28]
五、关于农村土地经营权流转价值的评估方法与评估模型
中国农地市场正处于萌芽状态，市场发育还很不完善，在二十世纪九十年代初才开始出现关于农村土地估价方法的相关研究。直到21世纪初，国内部分学者才开始关注农村土地的非市场价值，用不同方法评估农地价值的研究案例陆续出现。探讨农地转用价格，对保障农民的生存权和财产权、实现耕地占补平衡、维护社会稳定具有重要意义。目前多数学者已经意识到农村土地经营权流转价格在攻克难题中的重要作用，开始对农村土地经营权流转的科学估价方法展开探讨。农地价值构成的复杂性决定了评估方法的多样性，但总体上来说，现代土地价格评估方法中的收益还原法、市场比较法及成本核算法这三大基本方法是最常用的方法（见表1）。
通过对已有研究的梳理，本文发现由于农村土地的特殊性，采用收益还原法进行流转价值评估是较为适宜的方法，即将土地资产在未来每年的预期收益进行预估，将估算值用一定的还原率折算为评估基准日现值，再将各年现值累加的总和作为土地经营权流转价值。利用收益现值法能根据土地纯收益估算土地经营权的流转价值，是有效的农村土地经营权流转定价方法（张振华，2013）[29]。苏晓鹏、冯文丽（2009）认为收益还原法充分考虑了农村土地经营权流转的收益情况，得到的评估结果对于流转双方来说都能接受，相关参数的确定也比较容易，因而是一种最适用的方法。[30]陈洁、龚光明（2011）认为不能用现有的会计计量方法来计量产权流转的价值，采用公允价值计量土地产权流转价值是必然趋势。[31]浙江省物价局课题组（2011）基于浙江省实际，在充分考察物价及粮价逐年上涨情况的基础上，认为农村土地经营权流转定价中应考虑价格增长机制等因素。[32]翟研宁（2013）对五种不同农地估价方法进行了分析，认为最适用于农地估价的还是收益还原法，由于其能对产生收益的农地价格进行评估，因此适用于流转后农地价格的核算。[33]喻瑶（2009）分析了农地市场的现状及农地价格的特征，认为对农地经济价值的评估宜采用收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。[5]
通过对现有文献的梳理可知，在农村土地经营权流转价值评估方法的采用上，目前多数学者主张采用收益还原法，也有部分学者主张采用市场比较法、成本逼近法及基准地价修正法等方法。关于流转价格中相关参数的确定，学者们也进行了探讨，但究竟哪种方法与参数在流转价格中起着决定作用，目前尚未形成定论。
六、对开展农村土地经营权流转价值评估的建议
根据近年来的土地经营权流转实践可知，土地流转不仅有助于减少家庭联产承包责任制的消极效应，而且有助于土地资源配置的优化，促进现代农业的发展。但是由于土地流转过程中存在交易成本过高、土地市场发育相对滞后及信息不对称等问题，土地经营权流转价格偏低，从而直接降低了农户流转土地的积极性，甚至有的农户宁可将土地撂荒也不愿意流转（赵国玲，2015）[38]。从农地价值的视角来看，农村土地具有市场价值和非市场价值，农村土地经营权流转只是实现了土地的市场价值，而较难实现土地的非市场价值，这也是大多农户流转意愿不强的主要原因。因此，在农村土地经营权流转实务中，只有重视农村土地非市场价值的实现，才能促进农村土地经营权流转的顺利进行（蒋永甫、徐蕾，2015）[39]。
研究土地经营权流转的定价问题，不应单纯拘泥于经济学或会计学视角，而应站在一个更高的层面上对农村土地经营权流转价值评估问题进行研究。在农村土地经营权流转价值评估中，应建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法，确保流转土地估价合理并有章可循。要以农民为核心构建土地经营权流转定价机制，完善农村土地经营权流转价格体系，建立健全农村土地价格信息机制，探索实现农村土地经营权证券化（帅晓林，2012）[21]。市场机制的完善、土地权利的平等以及产权实施能力的增强是完善产权流转价格形成的有效措施（刘元胜，2011）[40]。应积极培育和建立专业评估机构，在评估时充分考虑土地的规模经济效益，规范专业评估机构的行为；建立农村土地评级和流转企业评级制度；完善农村产权交易体系；建立场内交易激励机制，降低场外交易风险（赵峰、黄寿海，2016）[41]。同时，政府应鼓励设立具备相应资质的专业价值评估机构即第三方评估中介机构，通过公平的价格和完善的定价机制来促进农村土地经营权顺利流转。当然，农村土地经营权流转价格也不是越高越好，应将流转价格始终控制在理性的范围内。流转价格上涨过快，既不利于稳定农村土地经营权流转，也容易连锁产生社会负面效应（孙根华、谢留洪，2014[42]；孙翱翔、刘远风，2014[43]）。
七、述评与展望
一方面，目前国内关于农村土地经营权流转价值评估的文献对我们厘清其含义及意义有很大帮助，同时也有助于我们了解当前我国农村土地经营权流转价值评估的现状与存在的问题。另一方面，相关研究虽然已取得了一定的成果，但仍处于初步探讨阶段，尚存在许多问题亟待解决。
（一）简单述评
我国学术界对农村土地经营权流转问题已经进行了较为深入的研究，关于农村土地经营权流转现状、流转模式、驱动力、流转意义等方面的文献较为丰富，但针对流转定价方面的研究较少，目前还处于探索阶段。这说明在农村土地经营权流转价值评估方面我国的研究起步较晚，且尚未达成一致认知，基础理论研究有待加强。
1.对农村土地流转价值的内涵尚未有一个统一认识
我们在文献梳理过程中发现，学者们对土地经营权流转价值的内涵一直没有一个科学、合理的界定，导致农村土地经营权流转价格的形成和确定带有较大随意性，这无疑会对更深层次的研究产生不利影响。农村土地不但具有经济价值，而且具有稳定社会、提供生态环境等非市场价值。长期以来，在农村土地功能多样性、价值构成复杂性以及人类认知能力有限性等诸多主客观因素的制约下，有相当一部分非市场价值未在市场中得到充分反映，进而导致我国农地价值评估结果偏低现象十分普遍。
2.评估所需数据较难获得
从我国土地资产价值评估的发展历程来看，各种方法的应用都是以大量数据为基础的。然而，由于我国农村土地经营权流转价值评估起步较晚，加上农村土地的特殊性及地区差异性特征，研究者在评估过程中很难得到足够数据，导致定量分析较少。同时，我国很多农村土地流转定价数据并未对公众公开，这也在一定程度上限制了估价方法的灵活应用，影响了评估结果的准确性，从而不能很好地为农村土地经营权流转研究提供参考依据。
3.评估方法尚不健全
从已有的研究文献来看，不同价值评价方法各有优劣，估算结果差异较大。要改进土地流转价值评估方法，不但要保证其先进性、合理性，而且要考虑资料收集难易程度等因素，还要考虑公平性和实际应用的可能性。然而，已有研究较少涉及估价方法改进问题。而且，由于我国对流转土地的社会价值、生态价值与期权价值等研究起步较晚，需要进一步完善农地经营权流转价值体系，确定合理的农村土地经营权流转社会价值、生态价值、期权价值评估方法，使研究趋势向系统化、精确化、模型化及区域化方向发展。
（二）未来研究展望
由于农村土地收益量化的特殊性、流转方式的限制性及价值构成的多元化，探索更加科学、适用的土地资产评估方法已成当务之急。受社会经济调查与统计技术、计量方法、研究手段等因素的制约，目前尚难以对农村土地价值构成的诸多因素进行量化或直接获取相应的数值，导致测算结果与实际价值存在较大偏差。因此，需要不断探讨完善农村土地经营权流转价值的监测和计量方法，建立统一的计量、统计与核算孔径，以准确估算农村土地经营权流转的总价值。
同时，学者们对农村土地价值的认识尚不全面，关注较多的是市场价值，而对农村土地的非市场价值如生态价值、期权价值关注较少，关于如何测量非市场价值亦没有形成统一意见。因此，在农村土地经营权流转价值评估中，如何科学评估其非市场价值，尚需进一步深入研究。农村土地资产评估具有特殊性，应根据农村地区土地经营权流转实际情况，围绕完善农村土地价格体系、实现农村土地非市场价值等主题，进一步推进农村土地资产评估理论创新、实践创新、技术创新。传统的土地定价方法未考虑不确定性对定价的影响，而采用实物期权方法对流转土地进行定价能够捕捉到不确定性对土地价格的影响，同时能够用来分析最佳买卖时机、最优开发策略等问题，是值得继续深入探讨的课题。
另外，农户流转意愿是流转顺利进行的决定性因素，土地经营权流转收益无疑是农户选择流转的关键要素。因此，如何提高农民对土地经营权流转的理解与认知，从而激发农民的流转积极性，进而促进农村土地经营权流转也是我们今后要努力研究的课题。
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土地评估的市场法篇10
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群建设银行佳木斯分行中间业务部