土地评估市场法篇1
【关键词】房地产土地估价市场风险预防措施
一、前言
房地产土地估价市场是市场经济发展过程中的新兴发展行业，能够帮助人们更加了解房地产的土地价格。房地产土地估价行业在估价过程中需要根据当前市场的经济发展特点以及房地产行业的组成结构等，随着市场经济的动态变化得出相应的评估结果，但是政策、市场以及经济的变化都会影响估价结果，所以存在很大的市场风险，并且对于估价风险的防范还没有建立规范化组织管理机构，目前的房地产土地估价结果都是通过评估报告表现出来，只是对评估对象进行客观估价，并且只是在某一确定时间点的客观结果，不能代表实际成交价格，也不能作为房地产实际成本的取得。所以房地产土地估价市场需要制定相关的有效预防措施，降低评估风险，保障经济效益以及社会效益。
二、房地产土地估价市场存在的风险
（一）政策风险
政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价方法，城市拆迁过程中会使拆迁房屋的补偿估价发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地的使用权等，虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。
（二）技术风险
在进行房地产土地估价过程中我国对相关的评估方法、评估原则以及评估程序等有明确的规定。但是在实际的操作过程中评估人员并没有严格按照评估方法以及评估程序开展评估工作，如评估抵押的房地产价值时需要使用比较法估价，并且比较时的参照对象的选择、市场完善性的判断以及根据有关影响因素进行评估结果的修正都需要评估人员具有专业的市场判断能力，遵循估价原则，采用正确的估价方法，严格按照估价程序完成估价过程。但是我国房地产土地估价市场起步的比较晚，短时间内还不能确定房产价格的变动指数，基准收益的资料不够完整。
（三）社会诚信风险
在房地产土地估价过程中如果估价工作人员没有对相关的法律知识以及国家政策进行充分的了解，在估价时进行影响分析，或者是没有现场考察估价对象的具体情况都可能会影响估价结果的准确性，或是估价人员错估自己的专业能力出现评估偏差。如果估价人员或估价机构缺乏职业道德，为寻求私利，违背公正、客观原则，有意错估实际价值，得出虚假结果。
在评估过程中委托方提供的房产基本资料存在误差或是故意提供虚假信息都会使评估结果存在很大的差异，所以委托方需用同时提供规划调整资料，评估人员需要具备辨别信息真伪的能力，如果评估风险较大可以直接拒绝，评估失败给评估机构带来的不仅仅是经济上的损失还有严重影响机构声誉。为防止委托方的刻意隐瞒或是提供的信息有问题，在接受评估工作前可以审核如产权证明等资料的真实性，除了复印件还需要查看原件[1]。
（四）方法使用不当
房地产土地估价过程中使用的方法有收益还原、成本逼近、市场比较以及基准地基的修正方法等，估价过程中根据具体的评估对象以及评估目的选择合适的评估方法，不同的评估对象选择了不适宜的评估方法也会使得评估结果出现较大偏差。
三、房地产土地估价风险的预防措施
（一）加强估价市场的诚信建设
因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得建设项目而私自降低价格，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善，加强房地产机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，规范估价行为，降低估价风险。
（二）准确把握市场宏观走向
把握市场宏观发展趋势是房地产土地评估企业必须具备的能力，市场经济在发展过程中会经历复苏到萧条四个阶段，在每个阶段根据未来的经济形势以及周期准确做好房产估价。房价后期的上涨或是下跌都会对评估结果产生重要影响，所以在市场繁荣期以及衰退期把握市场走向，正确分析房地产价格。
（三）投保责任风险
职业责任保险是一种责任保险，保险协议签订后，在合同有效期里，如果参加保险的评估机构或是评估师在进行房地产土地评估工作时因为工作失误而造成委托人重大的经济损失，经济的赔偿责任应该由评估人员承担，保险公司需要承担部分赔偿资金。所以，通过购买责任保险，能够有效转移赔偿责任，而委托方在受到经济损失后也能够及时的得到理赔资金，保证委托者的合法权益，降低市场风险，提高评估机构的信誉，促进更好的发展。
（四）行业信息资源共享
目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险[2]。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。
（五）建立专家审核制度
房地产土地估价市场中可以组织、建立具有良好职业操守以及高专业技术水平的专家委员会，可以由行业协会、估价机构、政府部门以及研究机构等专业人员组成，提供专业技术支持以及监督检查工作，并且遇到存在争议的项目的时候及时进行审查，降低评估风险[3]。
四、结束语
房地产土地估价市场对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。
参考文献
[1]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015，（17）：22-22.
土地评估市场法篇2
【关键词】土地评估；行业现状；发展前景
中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。
1我国土地评估行业的发展现状
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善,土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。
1.1土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业自律管理和服务体系
一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。
1.2土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强
根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
1.3土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。
在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
1.4土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
2我国土地评估行业的发展前景分析
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
2.1转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
2.2加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
2.2.1土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。
2.2.2评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
2.2.3建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状,在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制,不能再把基准地价修正法当成“放之四海而皆准”的宗地地价评估方法，遵循以下原则:1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要,可以使用基准地价修正法;政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候,不宜使用基准地价修正法；2）土地市场发达,有充足的、近期的、真实的土地交易资料,不宜使用基准地价修正法;土地市场欠发达,很难获得足够的案例资料,可以使用基准地价修正法；3）为了社会公共利益的需要,要求大量、快速地评估宗地地价,达到概算总量的目的,可以使用基准地价修正法;纯粹市场行为化的宗地地价评估,不宜使用基准地价修正法。
2.3顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
土地评估市场法篇3
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
1、土地估价及其目的和作用
土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。土地评估在土地使用权出让、转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。实践证明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、保障国有土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，对土地市场及
行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。
2、我国土地评估存在的问题
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。
（二）承接超出胜任能力的估价业务
在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。（三）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（四）制约不力
对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
（五）竞争不当
出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
（六）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（七）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
3．解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议
通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。
3.1要完善我国相关土地评估行业的政策和制度
只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
3.2要建立和完善相关的行政监管机构
目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。
评估机构应彻底脱钩改制。在这一点上，土地评估机构应按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》件的规定，在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。3.3要加强从业人员执业素质和道德的培养
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。
结束语
目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]聂远征,王国强.土地评估行业的风险及防范[J].现代商业,2009,(32).
土地评估市场法篇4
关键词：土地抵押评估；问题；建议
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[m].北京：中国农业科技出版社，2005.
土地评估市场法篇5
关键词：土地定价npV方法实物期权方法
土地市场的核心是定价问题。土地应是包括份额所有权、使用权和发展权的有机体系。所有权是产权，土地使用权也是一种产权，基于现代政治经济的视角，本文评述了中国现有土地定价方法，指出了各种所谓科学土地定价方法的适用范围和局限性，以期为中国合理、科学的土地价格标准形成提供合理的经济学依据。从而实现土地资源的优化配置。
一、传统的土地估价方法
目前，在我国实施的土地流转定价方法主要沿用传统方法，例如：市场比较法、收益资本法、成本法、基准地价修正法、土地定价法、影子价格法等为主。
（一）市场比较法
所谓的土地流转定价市场分析法，主要是在相同市场条件基础上，在替代原则下根据相似土地的类型及使用的交易参考价值比例与现待评估的土地进行比较分析，其中以影响交易的相关因素（如：土地所在区域、交易时期和个别差异因素）进行适当调整，以此来获取待评估土地的基准地价的一种价格评估方法。
在我国土地流转交易中，市场比较法相对于其它方法而言比较符合市场供求关系的基本规律，具有较强的说服力及实践性，因此成为我国土地流转交易中应用最广泛及在技术体系上相对更为贴近实际的一种评估价格方法。在评估过程中，需要对影响交易的相关因素（如：交易实际情况、时期以及区域等）进行调整，比较适用土地市场体系较完整且拥有充足替代性的土地交易案例等地区。除此之外，在评估过程中还要对容积率和使用年限等进行调整，这样可能会增加实际操作的难度，因此需要评估者具备较多的市场估价实践经验。
目前，我国在涉农土地交易方面的市场机制尚不健全，虽然有少量农户流转了农用土地的承包权，但是都是采用较为隐性的交易，交易价格定价不具备科学性与合理性，不能作为土地流转交易的市场参考案例，因此笔者认为我国不适宜采用市场比较法。
（二）收益还原法
土地流转交易收益还原法还可称之为地租资本化法。收益还原法实施是以“土地收益理论、地租理论”为基本原则，通过计算土地为未来一段时间内所能够获得的效益额通过折算而获得土地流转参考价格的一种常用评估方法。
由于土地与其它商品相比具有永续性、固定性等特征，这样便可以让土地使用权限获得者在未来一定时间内获取稳定的经济效益，因此可以将土地效益作为土地交易的价格参考值。收益还原法所获取的价格参数的可信度，主要需要依靠待评估土地的还原率及纯效益，因此比较适用于潜在收益土地或者现有利益（如：工业、商业、出租等用地）土地的交易估价。
实际应用收益还原率最大的困难在于解决纯收益及还原率等问题。目前，我国经过多年的探索发展，已经可以应用成熟的C-D生产函数确定纯收益定量化方法来解决纯收益问题；而在还原率方面则主要是在综合应用市场提取法，投资复合收益率法、风险调整与安全利率法以及投资收益率与投资风险排序等基础上所获取的综合还原率方法。
（三）成本法
在土地估计中成本法主要是评估待流转土地开发过程中产生的消耗费用总和为依据，同时加入开发利润、投资利息、土地出让金及相关税收等之后获得的土地价格。该方法实施的主要思路是综合待评估土地未来的所有投资（如：获取土地使用权费用及基础开发费用）及未来产生的投资利息、相应利润，考虑国家对于土地所有权所需要获得的现实利益，最后在算上土地所有权可以活动的经济效益（土地出让金），综合上述因素而计算出待流转土地的现实价格。
土地估价中的成本法主要适用于土地交易市场不发达、交易案例较少及可利用市场资料较少的地区。但是也有学者认为，成本法在土地评估中并不是完全适用，主要是由于其对于土地的整体评估方面不具备代表性，再加之土地若要实现利益化需要较长时间，因此其的实践应用中仍然具有一定的局限性。
（四）基准地价修正法
在土地流转交易中，基准地价修正法主要是以基准低价为依据，综合分析各类用地的影响因素（如：区域因素、个别因素等），构建一个地价修正系数参考数据表格，利用地价修正系数对待评估土地进行全面评估的一种估计方法。
基准地价修正法其实就是比较法的升级版本，其通过利用基准低价评估为编制一个综合各个影响因素的修正系数量表及相关影响因素条件的说明表。当需要对流转土地的价格进行评估时，评估者只需要将土地的使用年限、市场供求关系、区域因素、使用方式及未来经济效益等进行实证分析、评估，并参照修正系数来修正基准地价参数，从而获得待流转土地的价格参考值。
我国在城市土地使用权的价值评估研究时对土地基准地价进行系统性研究，目前已经获取城市土地中不同级别土地的基准地价。那么我们在对某一块土地进行使用权价值评估时便可在参考该基准地价基础上合理调整其它影响因素，最终获取待评估土地的使用权价值。
（五）社会保障修正土地定价法
由于我国是一个传统的农业大国，因此农用土地对于农民来说不仅是重要的经济收入渠道，更是一个重要的社会保障。虽然我国的土地社会保障影响力表现还不够明显，但是其确实是实实在在存在的，这种影响对于以土地为主要生活来源的农民来说社会保障功能表现的尤为明显，其重要性在一定程度上高于其自身的生产功能。因此，对于农用土地的价格评估时不能单纯从经济价值角度考虑，而是应该充分考虑土地自身所蕴涵的社会福利价值。
温铁军（2000），姚洋（2000）研究提出：农用土地作为农民的主要生活、养老、失业及基本医疗等保障的重要支撑，但是随时社会的不断发展，在农民总经济收入中农业经济效益所占比例在逐渐缩小，从而导致农用土地的社会保障功能将逐渐退化。因此，在农用土地流转交易中不能完全按照市场经济模式来确定价格，而是需要更多倾向土地的福利保障方面的价值评估。
（六）影子价格法
影子定价又称“计算价格”、“影子价格”、“预测价格”、“最优价格”。是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在本世纪30年代末首次提出来的，运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。他认为影子价格是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。1954年，他将影子价格定义为"在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格"。其本质是土地的边际效用价格。
二、现代金融学视角下的土地定价
上述这些方法可以用一个基本结论来概括，即土地价格是地租的资本化价值。主要是运用计量经济模型定量分析土地流转价格及其影响因素。对于目前我国的土地流转交易价格的解释变量，其主要涵盖土地基本特征（如：土地的形状、面积、土壤情况及距离城中心距离等）、交易双方特征、土地流转成本、土地农用收益、未来土地效益期望值及其它一系列的附加性费用等等。
从现代金融学角度来分析，土地定价可以灵活应用风险调整中的折现率来表现出土地现在及未来所产生的现金流量。这种评估方法就是所谓的npV方法，该方法属于是静态思路方法，缺点在于缺乏对于未来进行灵活考虑。在npV方法中其实是将农用土地作为一个固定对象，也就是说在未来几年农民的耕作成本及经济效益不会发生较大变化，因此在评估中并没有考虑未来农业生产中的不确定及波动因素，所以该方法不符合现代经济学原理及市场发展原则。在相关研究报告论述中，目前我国局部地区的土地交易中的价格因素仍然未完全体现出区域市场效率，在常规情况下农民的土地流转一般都是采用资本化地租方式。若采用资本化地租方式来评估地价，这样可能会减少农民在土地流转中应该获得的经济效益，这种方法不能完全凸显出土地的经济价值，因此这种方法不能应用于农用土地流转交易。
在现代金融研究的推动下产生出一种新型学科——实物期权，其融合了数学、管理学及金融学相关知识，目前已经被广泛应用于企业发展战略规划、房地产开发、自然资源评估以及R&D等决策之中。实物期权方法与传统评估方法相比，其在土地定价过程中可以较为简捷的反应影响地价的不确定因素，另外还可以综合分析土地开发最优策略以及最佳交易时期。该方法尤其适用于收集影响投资决策的各类弹性因素，在收集这些弹性及时机因素时主要集中在土地交易过程中，也就说在交易过程中土地所有者可独立决定是否按照目前价格交易或者等待未来更高价格时才进行交易。即现代金融学视角下的土地流转定价，土地价格等于npV折现加上经营权溢价。如果考虑博弈的因素，还应该加上博弈的价值。这就解释了现有的土地征收标准偏低的原因，定价方法不够科学合理。政府制定的标准和真实的价格之间差距太大，再加上委托问题中的道德风险，结果造成农民不满情绪日益强烈。
实物期权定价方法可分为无套利定价法和比较定价法。无套利定价法可分为完全市场定价和非完全市场定价。其中，完全市场定价可分为复制定价法、折现因子法和鞅方法；非完全市场定价可分为e套利定价法、区间定价法、效用定价法、相关定价法。比较定价法可分为决策树方法和动态规划法。各种方法都有其优势和缺陷，我们只能根据实际情况选择合适的定价方法。
三、建立制度完善、配套措施完整的土地市场
土地经营权及使用权是在我国积极推进社会主义现代化市场经济中的必然要求。最近几年，我国制定并推广实施土地承包经营权，而随着我国社会、经济环境的不断变化，土地承包经营权也随之发生了一定的变化，在发展初级阶段是被国家明令禁止时期，之后政策初步允许土地经营权流转时期，法律规范土地经营权流转时期和政策引导支持土地经营权流转时期。
科学合理地评估土地价格应参考土地价格评估目的、评估对象及其它相关资料信息，科学、合理选用土地定价基本方法及实践评估应用方法。不同的价格评估方法在适用对象、范围方面存在一定的差异性。在交易价格评估中常用的成本法、收益法、市场比较法在实践应用中最大的难点是无法确定一个合适的参考数据。土地定价的方式也可以是多样的，比如现金、实物、债券等。实物期权方法应用的难点是选择合适的标的物价格过程。中国农村土地是集体所有制，具有等级制、社区封闭性、政府控制等特点，并承担着收入职能、社会保障职能、就业职能。农地流转价格如何才是公平合理的，这个答案最终要依靠市场来回答，当然，土地流转市场的建立需要土地产权制度进一步改革，必须得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障农民的财产权利不受侵犯，否则，历史经验告诉我们，土地流转的实现反倒可以成为权贵者掠夺农民土地的合法依据。
参考文献：
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土地评估市场法篇6
【关键词】剩余法估价；土地增值税；假设前提
1、剩余法在土地估价中的应用
剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
就土地估价而言，剩余法常用的基本公式：V=aB-CD-e
其中：V―土地评估价值，a―总开发价值或开发完成后的不动产价值，B―开发成本，C―开发商合理利润，D―税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），e―投资利息。
剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。
本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。
2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题
2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税
在计算过程中没有扣除土地增值税。在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为：
（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。
（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结算估算出来的土地增值税，可用性差。
（3）《城镇土地估价规程》对剩余法估价没有明确规定要扣除土地增值税，其他教材专业用书也未见有特别规定，在土地估价实务中存在很多未考虑扣除土地增值税。《土地报告检查评分细则》中关于剩余法的评分中（对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续和开发商利润等要说明其选择依据和标准），并未明确税费包含土地增值税及所得税。
（4）土地增值税，它虽然是一种行为税但却拥有所得税的性质，也就是说可以简单的理解为对不动产转让行为所得的一种税，所以认为不必考虑，其已包含在市场价格（评估结果）中。
以上理解，是对剩余法评估的的假设前提、土地增值税等没有理解造成的。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》“关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题”中规定“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔2005〕26号）制定。比如广西情况是除了房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房暂不预征土地增值税外，其他房地产开发项目均需要征收土地增值税。
2.2剩余法估价中计算土地增值税时出现错误
在计算土地增值税时，扣除项目计算出现混乱和错误。实务中不加分析一律按照开发成本加扣20%。其中土地取得费的扣除是按照历史成本扣除还是按照基准日市场价扣除存在模糊认识。
采用剩余法评估要取得政府批准的详细规划指标才好计算，如果无法区分，就不能加扣20%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》允许扣除项目项中可以按照土地取得成本和开发成本等合计加扣20%是指开发的是普通住宅才能加扣。土地增值税纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，如果委估宗地的开发指标尚未区分普通住宅的，一律按非普通住宅项目来处理，即便增值率低于20%也要缴纳土地增值税。
土地增值税计算过程中的扣除项目中的土地价款是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除，要区别对待：如果是整体企业价值评估中，评估土地价值按照企业取得的历史成本来作为扣除。如果是单独评估土地价值，按照土地现值来扣除。
关于扣除项目中是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除问题，涉及对土地价值定义及内涵理解是否到位。按照《房地产估价规范》中对于不同估价目的下的估价进行了规定，以抵押、出让、转让、租赁、拍卖等估价目的均应首先采用公开市场价值标准。剩余法评估土地价值，无论从投资者（买方）还是产权持有者（卖方）角度都需要了解的是公开市场价值，如果是整体企业价值评估涉及的土地资产价值评估，企业价值内涵对应的是股东权益价值，在这种估价情况下，一般土地权属不发生变化，因此，扣除项目应该是土地历史取得成本。而单独评估土地时，是假设土地产权发生变化的情况下进行的，因此，扣除项目要按照土地现价来扣除。
2.3没有理解剩余法的假设前提
最佳利用原则、土地已开发完成，建成时即销售完成，建设期均匀投入。
最佳利用原则，要求在法律许可前提下确定土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
土地开发完成假设，要求必须按照房地产税收政策计算销售税费（包括营业税、土地增值税等）。
建成时即销售完成。对于开发周期较短的项目一般采用静态法评估开发完成后的房地产价值，而开发周期较长的项目，可以采用动态法评估开发完成后的房地产价值。
建设期均匀投入的假设，为了简化分析房地产开发项目利息和利润率确定过程。
3、剩余法估价体会
采用剩余法评估土地时无论是单独土地估价项目是企业整体价值中的土地估价项目，都要求扣除土地增值税。否则，土地估价结果有失公允。
剩余法估价中的有关参数需要估价师适时更新调整，只有对某一地方房地产市场规律充分了解，才能客观公允反映土地市场价值，尤其是开发利润率、开发周期等。
土地评估市场法篇7
关键词：划拨土地使用权评估方法
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
一．划拨土地使用权的内涵及特征
划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。
划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。1992年3月8日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
二．划拨土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。
1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的价格。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。
2.收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。
3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。
4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下的价格。
5.基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数。
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金
2.经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
3.以抵押价值为评估母的的，活剥土地评估值中不应包括土地使用权出让金。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金做为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
参考文献：
[1]房地产估价相关法规中国房地产估价师与房地产经纪人学会编2008年3月
[2]房地产估价理论与方法中国房地产估价师学会编中国物价出版社2003年.
土地评估市场法篇8
公共管理与公共服务用地地价影响因素，与一般土地价格的影响因素差不多，包括一般因素、区域因素和个别因素三种。
1一般因素所谓一般因素，就是指那些影响土地价格普遍的共同的因素。这些因素包括很多方面，像自然条件、行政区划、社会经济状况、发展前景等等。其实，这和房市中划分一线城市、二线城市一样，这是各个方面的因素共同影响的结果。
2区域因素土地地理位置对地价影响比较显著。区域内的各种条件决定区域地价水平。①繁华程度②交通条件不同③其他公共设施水平④环境质量⑤其他因素。影响公共用地价格评估的其他原因。
3个别因素影响公共管理与公共服务用地地价的个别因素，指的是宗地的个性特质，像宗地的面积、形状、用途限制和土地利用强度等，都可以对公共用地地价产生一些影响。
二、公共管理与公共服务用地地价评估方法探索
1评估因素制衡评估公共用地地价时，要注意考虑公共用地中不同的种类、用地的特点和收益水平存在差异，不同种类公共用地的投资风险和增值效益也有差异。
2地价水平参照地价水平就是一个横向对比，公共用地应该和同等土地条件的住宅用地地价水平相当，有这样一个参照物，就不会给评估造成太多偏差。
3具体评估方法公共用地评估方法有很多种，包括收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、间接比较法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法。
3.1市场比较法市场比较法就是指相同宗地情况下，公共用地的市场价值是多少，就可以简单以此类推，找到一个价格相近点，以此来确定公共用地的地价水平。由于公共用地交易、出让、转让市场案例很少，市场比较就很难找到比较对象。这种地价评估方法，适用范围比较小。
3.2成本逼近法公共用地地价评估中，成本逼近法是最简单的评估方法。成本逼近规避了公益性用地利用效益很难确定的缺陷，在市场交易案例难找的情况下，通过成本计算逼近公共用地地价。具体计算方法是：公共用地地价=土地取得费用+土地开发成本+管理成本+投资利息+税金+经营利润。采用成本逼近法，比较适合新开发用地和即将开发用地，因为地价组成中的各种数据比较好掌握，计算也比较实用。成本逼近法也有不可忽视的缺陷，就是成本价并不能准确反映土地价值。成本价高不代表土地价值就高，成本价低也不说明土地价值就不高。特别是我国公共用地供给中，一些土地征用补偿标准存在不确定性不合理性，这就直接影响了公共用地地价的评估结果。
3.3收益还原法收益还原法就是将公共用地未来正常情况下的年纯收益，用一定的土地还原利率还原，来作为估算土地价格的方法。如公园用地，就是按照正常客流量来计算门票年总收入，加上其他租赁收入，然后去除建设成本折旧、管理费用、维修费用、利息等费用，就可以计算出年总收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益价格。a：代表未来正常的土地纯收益（或地租）。r：代表土地还原率。n：代表未来土地使用年期。收益还原法也有一定的局限性，只对公共用地中有明显收益的用地比较适用，像学校、机关等经营性不强、收益不明显性的公共用地，就不适合用收益还原法来评估地价。
3.4基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，利用替代原则，用待估宗地区域条件和其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取对应的修正系数，对基准地价进行修正。这种地价评估方法适用范围广泛，评估结果相对客观科学，被普遍认可，是公共用地地价评估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地价格。V1b：表示某一用地在某一土地级上的基准地价。∑Ki：代表宗地地价修正系数。Kj：表示估计日期、容积率、土地使用年期等其他修正系数。具体操作还要按照一定的程序进行。首先是收集相关基准地价资料，根据这些材料确定公共用地所处级别的同类用途基准地价。其次是分析这些公共用地影响原因，综合考量这些地价影响因素和基准地价系数修正表，来确定待估地地价修正系数。第三步是对骨架期日、容积率和土地使用年期等进行修正计算。最后求出待估宗地地价。当采用基准地价系数修正法时，公共用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。
三、结语
土地评估市场法篇9
一、土地置换的分析
(一)土地置换的目标与效率由于置换目的不同，且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异，土地置换表现出多种形式，工作流程相应也有所区别。
土地置换事关利益分配，置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休，久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼，或协商无望丽中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线a代表损害曲线，它向右下方弯曲，表示随着利益冲突的减弱，损害总量趋向减少，相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生，降低冲突的负面影响，即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下，也可以通过管理与技术措施提高交易效率，即将损害曲线a移动到a’。
土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置，促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升，不能尽量减小外部性的负面影响，则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化，对置换过程成本、进度与质量的管理状况。
(二)置换方式置换方式常用的是“等量置换”，如在相同用途的建设用地间的置换。如属于同一区域或同一等级，则一般选择面积相近的土地作为可置换地；如考虑规划利用强度的不同；则选择建设规模(如可建面积)相近的土地进行置换。如处于不同区域或等级土地间的置换或用途性质不同的土地间进行置换，也可以在“价值相当”的情况下选择面积接近的土地。另一种方式是出于节约集约用地的目的，将不宜利用的待置换地置换到集约利用度高、投资强度大的区域，这一般会根据置换对象的实际情况核减土地面积。有时候因为可供选择的可置换地数量太少或土地不适合划小转让的，也存在超面积置换的情况。因为不等量，所以也俗称为“等价置换”。两者的实质是相同的，都以评估价为基础，按价值相当原则进行交割。
二、土地置换对土地估价的影响
(一)估价时点估价时点一般应根据估价目的确定，按照公平公开的原则，在土地置换时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割，即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生，如出于公共设施统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要，待置换土地往往集中在公共工程建设初期内被集中收回，以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好，尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时，可供选择的土地更加有限，完成置换准备工作需要大量时间。
如果估价时仍采用相同的时点，就会出现下述问题。假设市场处于景气周期(在经济景气周期内，由于乙方被提前收回土地使用权或所有权，为了持续经营的需要，更倾向于进行土地置换)，地价上涨幅度为100％。设待置换地收回的时点为L可置换土地出让的时点为t+s。
如表1所示，甲方倾向于在t时点进行置换，差价为0.5，而乙方倾向于在t+s点进行交易，差价为1。在市场处于非景气周期时，结果则相反。
由于上述情况的出现，就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表1所示为例，即对甲方选择则待置换地收回的时点为t，对应价值为1；对乙方选择可置换土地出让的时点为t+s，对应价值为3。则双方的价差为2；当然乙方还要考虑甲方在s时间里的直接损失(资金的时间成本与机会成本)，假设为C。则实际差价为2-C。当然由于C
(二)估价原则《城镇土地估价规程》中的估价原则包括：最有效利用原则、替代原则、预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视：
(1)合理原则：一般来说，协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。任意两宗地的市场价值都不可能完全相同，需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出合理的价格评估，从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果没有采用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面，以置换为估价目的进行评估时，评估结果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度，这是估价方以客户为本，遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高，则可减少置换双方无谓的利益冲突。当双方就评估价格达成了一致，该价格也就具有了现实的合理性。
(2)对等原则：土地置换具有“物物交换”的双向性，置换双方具有身份上的双重性，既是买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。在置换评估时，也应站在平等的立场上，协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的另一个表现，是在可置换土地这一标的物的确定上应基于“等价值置换”原则。
(3)互利原则：土地置换调整土地利用结构，优化用地配置，提高城市土地利用综合效率，促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断，造成收益下降、企业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中，是否将外部利益货币化，在估价时予以充分考虑，甚至给于必要的平衡，这是值得探讨的。
(三)估价方法利益冲突的双方，对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标，首先是估价目的类型中缺乏“土地置换”这一项，在价格类型中也没有相关规定，这使得用于置换目的的土地估价缺乏技术依据；其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有，因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大，相应其结果的科学与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
(1)成本逼近法的应用范围。在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法，利用客观的取得费用进行核算，并计算置换的补偿
价差，有利于充分利用现有的技术资料和信息，在应用效果上可能优于其他方法，并更容易为置换双方接受。如果土地市场中长期波动不大，取得土地的历史成本基本符合客观事实，那么以历史成本计价也体现了现实的依据性，对置换双方也具有相当的说服力。
(2)市场比较法的应用范围。首先，如果置换被简化为是一种自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下的正常交易，那么最终结果必将是“等价值置换”，而这个价值就是“公开市场价值”，但公开市场价值并不是一个可以通过技术手段就能无限接近的标定价格，它是动态的、虚拟的、市场化的。实际上，对置换地采用市场比较法确定土地价格，符合要求的可比实例并不多，可比实例相对数量少，将使估价判断缺乏依据。在不成熟、不完备的市场中去寻求“公开市场价值”其差距可能更大，是市场比较法的一个天然缺陷，在土地市场不发达的县级区域内评估时应注意这一点。其次对基本符合要求的比较实例，在交易情况修正上存在不确定性。对价格类型不同的案例进行比较本身不符合比较案例的质量要求。如果不得已必须选择非置换地案例进行比较，那么基于“理性人”的假设，类似借方对抵押价格评估，置换双方都希望自己手中的土地更值钱，待置换地和可置换地都可能被高估。
(四)估价对象关于地价定义，拟置换地和可置换地因现实状况的不同，可能存在迥异的地价定义，这在估价报告中应予以完全的披露和说明。这种因价格定义上的不同而导致的结果差异非常容易被忽视。如实际用途一般以登记用途为依据，由于评估目的是为了置换时计算交易差价，而不是估计单宗地的价值，为方便进行比较，可以对地价定义做一些设定，但必须正确区分实际开发程度与设定开发程度的关系。
由于土地置换受可供置换土地的现实局限性，具有“定向置换”的特点，从这个角度看，待置换地的价值类型接近于在用价值，即土地按其正在使用方式和程度及其对所属方的贡献的价值估计数额；而可置换地可用于置换，也可能以挂牌出让等其他形式进入市场流通，因而属于市场价值或投资价值类型，即可置换地的价值具有某种自由市场性，受权利约束的程度比待置换地相对要小。关于这一点，置换双方往往并没有注意。在置换契约中，根据合理、对等和互利原则，应对此予以充分的披露。而且待置换地如果采用“公开市场价值”类型，价格可能有所变化(如待置换地为农地转为开发用地时价格增加，开发用地转为绿化用地时价格减少)，这在估价方法和技术处理上应保持逻辑一致性。
(五)估价环节土地置换是一种“等价交换”，不同的土地需要土地评估来显化其市场价值并为交割提供依据。土地估价活动理应在客观、公正地考虑置换双方经济和社会效益变动的情况下，将利益博弈方的合作与双赢作为成果考核的目标。土地置换的有偿性决定了置换过程中存在利益博弈，置换双方对利益的识别与分配是置换的首要问题。因此包括估价委托方式、土地评估及补偿核算等在内的估价环节是土地置换的最关键环节，也是冲突表现最集中、管理相对复杂的部分。
土地置换对土地估价的环节和基本事项产生了影响。(1)土地置换往往与政府修改经济发展规划、土地利用规划或城建规划有关。它具有政府主导性，尤其在政府提前收回已出让土地时，在原土地收回程序、可置换地确认选择上以行政审批为主，待置换方属于被动接受置换，几乎不可能退出置换进程或者退出成本非常大。由于置换主体的权力状态不一致，待置换方往往处于利益博弈中相对弱势地位；(2)土地置换一般通过置换双方的协商进行，关于土地的收购和出让行为并不完全利用市场手段决定。如土地价格一般通过土地评估确定，而不是通过土地市场以“无形的手”决定，土地评估及评估结果也就成为了利益冲突的焦点和导火线，事实上，只有在置换双方对评估价格均满意的前提下，才能顺利进行置换。(3)由于置换带有定向安置的成分，存在排他性，从这种角度看，土地置换是一种土地的协议转让，有时甚至是一种行政安排，这种非市场性和建设用地通过招拍挂等形式转让存在本质区别。
三、土地置换冲突的解决方法
(一)建立健全制度体系在我国实行的土地管理制度背景下，土地置换的各个环节都应遵循“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的原则。合法性要求置换工作应法制化、程序化和透明化，对置换涉及的各项行政审批和监管也必须依法进行。为此在加强制度建设方面提出如下建议：(1)发展土地价格形成机制。应尽快开展对《不动产估价冲突调解办法》的研究，并适时予以颁布实施。办法中应明确冲突的类型、强弱，界定调解的范围、主体和程序，并通过完善价格听证、价格审计和仲裁办法来指导和确认评估价格。这对在冲突环境下逐步规范估价活动，对市场经济条wF顺利开展产权交易、不动产置换、土地作价人股等经济行为均具有重大意义。(2)对土地估价规程的修订。估价目的中应明确引入以土地置换为目的的估价行为，以示对这种特殊土地流转形式的区别。相应也可界定一种新的价格类型，即“置换价格”类，从而区别于一般的买卖价格、抵押价格等。估价行业内应颁布统一的不动产评估准则和应用指南，对土地置换适用的估价原则进行规定。如增加对等原则、互利原则等符合置换实际的估价原则。在加强估价技术的研究基础上，针对不同置换类型推荐合理的估价方法和补偿计量方式，收集并参考案例以指导估价实务。采取上述措施能够减少技术误差，并提高估价结果的可比性和可接受性。
土地评估市场法篇10
关键词：市场比较法土地估价土地评估模糊神经网络
中图分类号：o29文献标识码：a文章编号：1007-9416（2013）07-0058-02
1引言
进入新世纪，随着新型城镇化的发展和新农村建设的不断推进，我国逐步走上住房商品化道路，房地产市场加速发展，土地市场规模日益扩大，市场供需机制在资源配置中的核心地位基本确立。当前需要认真研究以下两方面的事情，一方面，从当前的数量变化检测为主的土地管理模式，如何转变到注重土地生态管理和质量变化监测；另一方面，从单纯的资源管理如何向资源和资产管理并重转变。故如何合理确定土地资产价格，对合理利用土地资源，提高土地利用效率，维护土地使用者权利，促进土地确权合理流转具有重要意义。然而，由于土地评估服务作为特殊的新兴服务行业，估价思想和估价方法体系不够成熟，还处于初始阶段，又由于我国经济体制的复杂性和地域差异性，导致目前估价方式侧重定性分析，注重对估价时点市场信息的把握，测算时很少采用数学模型，难免出现估价主观随意性，估价结果失真，估价结果悬殊，不能很好地反映市场情况，故目前土地估价领域急需探求一种客观、合理、有效的定性与定量相互结合的估价方法。
基于上述考虑，本文正是针对土地价格影响因素的复杂性，现行估价方法的不确定性以及部分定性因素的模糊性，将模糊数学理论和神经网络引入现行市场比较法进行定量模型对其进行估价分析，这将对我国土地评估方法的发展和完善将产生一定的推进作用。
2模糊数学理论
1965年美国控制论学者L.a.扎德《模糊集合》，标志着这门模糊数学学科的诞生。现代数学建立在集合论的基础上。一组对象确定一组属性，人们可以通过指明属性来说明概念，也可以通过指明对象来说明。符合概念的那些对象的全体叫做这个概念的外延，外延实际上就是集合。一切现实的理论系统都有可能纳入集合描述的数学框架。经典的集合论只把自己的表现力限制在那些有明确外延的概念和事物上，它明确地规定：每一个集合都必须由确定的元素所构成，元素对集合的隶属关系必须是明确的。
例如康托尔集合论（Cantor′sSet），不能描述“亦此亦彼”现象。康托尔集合论要求其分类必须遵从形式逻辑的排中律，论域中的任一元素要么属于集合a，要么不属于集合a，两者必居其一，且仅居其一。这样，康托尔集合就只能描述外延分明的“分明概念”，只能表现“非此即彼”，而对于外延不分明的“模糊概念”则不能反映。对模糊性的数学处理是以将经典的集合论扩展为模糊集合论为基础的，乘积空间中的模糊子集就给出了一对元素间的模糊关系。对模糊现象的数学处理就是在这个基础上展开的。
本文采用模糊综合评价模型对各个指标进行评价，二级模糊综合评价需要经过以下步骤：
（1）把因素论域集合按某种属性划成个子集，，其中，。
（2）对每一个单因素，应该作出单因素综合评价，设评语的论域为，中各个因素的模糊权重向量为，的单因素评价结果为（行列），单级评价模型为，。
（3）对因素做二级综合评判，将每个视为的一个因素，将作为它的单因素评价向量，可得率属关系矩阵。
综合因素的模糊权向量为，则二级模糊综合评价模型为。
3神经网络
网络是1986年由Rumelhart和mcCelland提出，网络是一种按误差逆传播算法训练的多层前馈网络，能学习和存贮大量的输入-输出模式映射关系，而无需事前揭示描述这种映射关系的数学方程，是目前应用最广泛的神经网络模型之一。
神经网络具有很强的自适应与自组织特性，对输入的数据和规则计算有很强的容错性和稳健型，因此用来评价项目成功度是可行的。主要步骤如下：
设有个样本向量，网络输入层神经元个数为，中间层神经元个数为，输出层神经元个数为，网络输入向量，输出向量，期望输出向量。为输入层到中间层的连接权，为中间层到输出层的连接权，为中间层单元的阙值，为输出层单元的阙值，其中，。
步骤1，对样本向量进行归一化处理，将数据处理为之间的数据，给权值和阙值赋予之间的随机初值，选取一组输入和目标样本提供给网络。
步骤2，计算隐含层和输出层各单元的输入和相应的输出。
步骤3，根据网络输出计算输出层和隐层误差。
步骤4，利用误差调整值对各层权值和阙值进行调整。，，，。
步骤5，选取下一个学习样本向量提供给网络，返回步骤2，直到全局误差小于预先设定值，则学习结束。
4市场比较估价方法及指标的体系
4.1市场比较估价法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法有两种基本公式：
（1）直接比较法：；
（2）间接比较法：
公式中：含义同前；
--标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数；
运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作：
（1）广泛搜集宗地交易实例；
（2）选取比较实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行交易日期修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）求出比准价格。
所选取的比较实例应符合下列要求：
（1）与估价对象地块的用途应相同。
（2）与估价对象地块所处地段应相同。
（3）与估价地块的价格类型应相同。
（4）成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。
（5）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
选取的可比实例数量从理论上来讲越多越好，但是，基于实际情况一般选取3-7个可比实例。
4.2土地估价指标体系
土地价格的影响因素多而复杂，一般对他们进行两类分类。一类分类是将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类，另一种分类是将影响因素分为一般因素，区域因素和个别因素三个层次。在后者中，所谓一般因素是指对广泛地区的土地价格水平有所影响的因素，如利率、通货膨胀、国家政策等；区域因素是指对某地区的土地价格水平有所影响的因素，如环境污染，基础设施完备程度、繁华程度等；个别因素是指房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素，如土地的位置、面积、形状、地势、地质等。由于土地的异质性，某土地价格主要受制于该地区该类土地市场的影响，因此，本文选取构建指标体系的因素后按照后一种分类，即主要考察区域因素和个别因素。
影响土地估价的主要特征因素指标也可以分为两类，一类是硬指标如商业中心距离、至火车站距离、绿化率、容积率等，另一类是软指标如规划限制、宗地形状等指标；对于描述性质的指标一般可根据描述信息进行有无判断或专家打分继而求取指标隶属值，而硬指标的量化可根据项目原始数据或项目实地调查记录来确定指标值。
影响土地价格的主要因素有：（1）地理位置；（2）交通便捷程度；（3）公共配套设施；（4）城市规划限制；（5）环境；（6）面积大小和形状；（7）地形地势；（8）基础设施完备程度；（9）建筑物特征。
5实例计算过程分析
本文运用模糊神经网络对土地进行估价，主要步骤如下：
（1）选取若干个已成交的案例。
（2）运用模糊综合评价法，并对已成交案例进行隶属度的确定。
（3）建立神经网络输入样本，并进行检测。
（4）对各个数据进行标准化处理。
（5）对拟估计土地运用综合评价法进行隶属度的确定。
（6）将估价样本输入神经网络进行估价。
经过以上步骤我们可以建立一个专家系统，从而可以有效快速的对各个土地进行估计，方便快捷，并且结合了定量定性分析，从而使基于市场比较法的估价理论更为完善。
6结语
本文提出了基于运用模糊神经网络算法的市场比较法，从而可以使主观与客观相结合的土地进行估价，本文未用实例进行检验，但是从方法和理论上可行。为土地估价提供了一种新方法，但是其完善仍然需要不断的改进和积累。
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