金融支持房地产政策篇1
关键词:住宅融资担保房地产
世界各国根据自身情况,建立不同的住宅金融模式,实行不同的金融政策、法规和措施。尽管它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济发展历史紧密相关,但总体看,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性和规律性,对中国的房地产金融业有着较强的参考意义。
一、我国住宅市场发展的制度保障
1、与各国住宅市场发展相对应,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,保证金融市场的稳定。
2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间,在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如,美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期,美国开始全面实施都市更新计划,同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大,安置住房数量不足,引发了许多争议。1975年政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》,1977年又颁布实施《美国城市社区重建投资管理条例》来鼓励金融机构积极放贷;同时成立专门机构--"住宅区重建投资公司",以加大投资力度。日本通过财政投融资计划,由财政机构吸收和筹集资金,为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟多种渠道,采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅,统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。
我国住宅产业处于第二阶段初期,需要长达数十年的金融支持政策。我国经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展,人均居住面积得到较快提高,城镇居民在总体上告别住房严重短缺时代,从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展阶段。2003年我国人均gdp达到1090美元,城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米(折算为使用面积仅17.8平方米,2004年达到18.4平米),恩格尔系数37.7,只处于第二阶段的初期。中国作为发展中的转轨大国,这个阶段会远远超过地域人口小国,中国以提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策也应当持续数十年之久,需要防止跨越发展阶段或不顾本阶段发展主流的倾向。
我国应借鉴国际经验,明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。政府提出了以人为本的执政纲领,把建设小康社会作为我国的政治目标,并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养,而房地产业也具有迅速发展的内在动力,所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平和培育支柱产业的制度保障,构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。
二、我国住宅金融体系的发展方向
1、发达国家住宅金融体系的特点
成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务(例如日本的住宅金融公团,新加坡的中央公积金局等)。它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其它便利,协调专业性的住宅金融机构(如互住房储蓄机构或抵押银行),同时其它银行与非银行金融机构参与融资、提供担保,从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。
发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系,大多有专业性的住房融资机构。市场经济国家在充分发挥市场机制的同时,也没有忽视政府对福利性金融体系的建设。发达国家既有商业性金融机构的支持,也有福利性金融机构的支持。在商业性金融体系中建立专业性的金融机构,其他金融机构积极配合。政府主要在福利性金融体系
中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看,大部分国家都有专业性的住房储蓄机构,如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明,发展中国家推动住宅金融系统,建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。
发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段,也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的局面,广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费,同时也广泛分散风险。
2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点
政府参与住宅金融市场,探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务,以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点,协调各融资主体之间的利益关系与运行规则,有效地调控市场和实现社会福利。
建立多渠道的支持体系,培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一,目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持,缺乏专业化的住宅融资机构,在信用补充、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。
尽快建立专业性的住宅金融机构,同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。现阶段可继续储蓄银行的试点和推广,尽快建立具有中国特色的专业性的住宅金融机构,为我国住宅目标和产业发展提供持续的资金来源。同时应进一步发挥住房公积金的作用和效能,并在信用补充和市场流通方面迅速补位。
三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系
1、建立福利性的金融体系是政府的职责
大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。经过几十年的发展,福利性金融对中低收入者仍发挥主要作用。
发达国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持,并未采取完全市场化的态度。典型市场经济国家对福利性金融在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面都采取了直接参与或支持。各国政府特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用,如美国的fha保险、va担保为住宅金融流通提供了大力支持;德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。另外,在减轻返还负担方面,各国政府也出台了很多有利的政策。如美国的住房贷款利息收入扣除制度,英国的住房贷款利息补助制度、德国政府为购房者在8年间补助相当于购房价格5%的补助金,法国政府对住房价格的20%以内给予零利率融资。
2、我国福利性金融体系亟待建立
我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。
四、建立针对中低收入群体的金融支持体系
明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上,往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。
发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外,对部分人群可提供保险、担保,同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度(miras
)”,以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时,政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度,同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。
金融机构过分迁就低收入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法,以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款,政府可安排其住廉租屋,并将原住房收回重新出售,归还银行贷款,避免银行信贷风险。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义,甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓励金融机构对中间阶层提供贷款,以保持它们的生存。
我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,还需要发挥财政部门的作用,尤其是对于低收入阶层,国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持,例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件;同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束,增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。
五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用
1、国外房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,增长时间持续20年以上
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决,各国房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,而且增长时期较长,一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍,年均增长10.3%;澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍,年均增长16.4%;英国个人住房信贷25年内增长47倍,年均增长22.5%;香港住宅贷款10年内增长4.3倍,年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国,房地产贷款40年增长了88倍,成为商业银行第一大信贷资产,占2004年总贷款的52%。
2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件
1997年东南亚金融危机中,各国(地区)投向房地产业的贷款比例较高,基本都在20-40%,最高的是香港,达55%;但相对于其它国家在危机后银行不良贷款率迅速攀升,香港银行业的不良贷款比率只有3%。高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件,更重要的是银行自身的营运管理能力。
3、我国应明确商业银行在住房融资中的地位和作用
近年来中国房地产信贷增长较快,但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%,房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%,增长最快的2003年达到49%;房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%,增长最快的2000年达到61%。
商业银行信贷在长期内是我国住宅融资的主要工具。由于我国的金融体系更接近于主银行制度,伴随着金融深化的进程,尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展,但仍然难以取代信贷金融的主导地位。所以无论是现在还是将来,尽管商业银行在住宅融资中的份额可能会有所下降,但在较长时间内它都将是住宅融资的主要工具,而日益发展的证券化金融工具,例如信托融资、房地产基金等将成为住宅融资的有益补充。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代,而非自身发展的减缓。
六、我国应通过融资保险和担保体系建设,有效分散和化解金融风险
1、发达国家都有完善的住宅融资保险和担保体系建设。为改善居民的居住条件,同时有效分散和化解银行风险,发达国家政府都积极介入抵押担保保险市场。日本政府实行住房融资保险制度,规定商业性金融机构进行住房融资时,通过向住宅金融公库投保,防止坏
账风险。美国成立的联邦住宅管理局专门为中低收入家庭和退伍军人购房提供100%的贷款担保,当借款人无力偿还债务时,联邦政府将承担未清偿的债务,保证及时向金融机构支付本息。除公营抵押担保机制外,美国还有八家私营抵押保险公司专门从事抵押保险。这种公营与私营抵押保险相结合的模式一方面提高了居民的支付能力,另一方面也大大降低了银行信贷的风险。
美国大部分抵押贷款同时被保险或担保,这种“押上加保”机制不仅增强了金融机构的抵押贷款信心,也通过贷款的标准化为贷款证券化二级市场的发展创造了条件。日本政府也实行住房融资担保和保险制度,促进民间力量开展住房建设,1955年制定了《住房融资保险法》,规定商业性金融机构进行住房融资时,通过向住宅金融公库投保,防止坏账风险。政策性的住房融资保险制度有如下特点:(1)保费更便宜,例如个人住房贷款时的保费比商业性的担保机构便宜40%左右;(2)承保标准比商业性机构宽松,例如过渡性信贷、无抵押融资、无法加入团体信用人寿保险是可利用保留的融资等;(3)承保范围宽泛,例如部分商业性担保机构不予考虑的单位贷款融资等也属于承保范围。
金融支持房地产政策篇2
关键词：辽宁省；金融支持；制约因素；房地产发展
一、金融与房地产的相互关系
在我国的经济领域当中，很多因素之间都是相互影响的，金融与房地产就是相互关联的两个因素，当金融领域或者房地产领域发生大规模的变动，势必会影响到另一个领域，两者之间是相互影响、相互支持的两个领域，甚至有学者将两者进行合并，形成了房地产金融这一金融类别。辽宁省要想实现房地产经济的发展需要金融政策支持。
二、金融市场对房地产发展的影响
（一）利率对房地产发展的影响
房地产的发展主要依靠的是居民对住房的购买，而居民对住房的购买能力取决于居民的经济情况或者是流动资金数量。在金融领域，影响到居民流动资金数量的因素包括金融利率的高低。当金融利率升高时，居民可能会考虑将钱存入金融机构以获取利息。而如果金融利率降低，居民则可能将钱用于投资等其他方面的支持，房产的购买实际就是投资形式的一种。除此之外，当金融利率降低的时候，不仅会影响到居民的流动资金，从房地产方面，也会导致房贷的利息降低，为居民减小了购房的压力，从而从一定程度上增加居民对房屋的购买，促进房地产的发展。
（二）货币政策对房地产发展的影响
金融货币政策也是影响房地产发展的重要因素之一。当国家经济过热时，国家为了防止通货膨胀，通常会采取紧缩的货币政策，减少市场中货币的流通，而反之则会增加货币的流通数量以促进经济的发展。通过国家货币政策的变化，居民的经济水平也会具有相应的变化，当国家采用紧缩的货币政策的时候，居民的经济水平相应也受到影响，流动资金减少，由此减小了对房屋的购买能力，反之则会增加对房屋的购买。
（三）金融市场发达程度对房地产发展的影响
金融市场的整体发展水平也关系到房地产经济的发展。当金融经济繁荣的时候，国家经济情况良好，人民购买能力增加，追求更高的生活水平，这其中就包括对住房水平的追求。反之，则会减少对房屋的购买。除此之外，金融总体发展情况良好也有利于房地产商更好地在房屋建设过程中进行投资融资，从而促进房地产的发展。
三、金融支持对房地产发展的制约因素
（一）金融信贷政策制约房地产发展
综合辽宁省当前的房屋销售水平可知，在房屋的销售过程中，普遍存在居民对房屋首付存在压力并且难以承受房贷的情况，从而影响了房屋的销售水平及房地产行业的发展。通过对金融领域现状的了解，可以得知，造成这一现状的原因是因为当前金融信贷政策的影响，在当前的金融领域中，金融政策不仅对货币的流通进行了一定程度的宏观调控，影响了货币的流通数量，降低了居民的经济能力，同时增加了房屋贷款的利率，增加了居民的购房压力，造成了居民购房难的情况，继而制约了房地产行业的发展。
（二）金融机构与房地产商信息不对称制约房地产发展
房地产的发展除了与居民的经济情况以及房价、房贷的高低这些销售因素过程有关，其与房屋在建设过程中的金融情况也是密不可分的。在房地产商进行房屋建设的过程中，应当具有一部分自有资金以及一部分银行等金融机构的贷款作为筑房前期的资金投入。但是在部分房地产商进行金融贷款的时候，未考虑到自身资金的数量以及房屋的销售情况，金融机构也未对其经济能力进行调查和了解，因此，如果遇到突然的市场变动，则其投入收回的风险就会很大，偿还金融贷款的能力也会降低，不仅影响房地产的发展，还在一定程度上影响金融机构。
（三）金融融资渠道单一制约房地产发展
在房地产商进行房屋的建设的时候，需要进行大数额的资金投入，但是绝大多数的房地产商在进行投入的时候其自有资金的数额达不到建设房屋的总体需要，就需要进行贷款和融资。在日常的房地产建设过程中，往往通过股票等融Y形式对建设资金进行筹集，但是筹集的渠道仍然十分单一，导致房地产商在进行资金筹集的过程中难以快速地筹集到足够数量的资金，从而影响整个建筑过程的进行和资金的运转，制约房地产行业的发展。
四、促进房地产发展的金融支持政策
（一）调整金融信贷政策
根据上文分析的金融领域对房地产行业发展的影响因素可以得知，在房地产建设和销售的过程中，受到金融政策很大的影响。影响来自于货币政策和汇率政策两个方面。紧缩的货币政策不利于人民生活水平的提高，因此对房屋的销售也造成一定的制约作用。在金融货币政策进行调整的过程中不仅要兼顾国家整体的经济情况，同时也要兼顾各经济行业的发展情况，避免因为货币政策的过度紧缩而对房地产行业的发展造成过大的压制。就汇率政策而言，过高的汇率虽然可以增加居民的经济能力，但是同时也会造成居民将货币存入银行增值的情况，因此，若要促进房地产行业的发展和房屋的销售，就应当对汇率进行适当的减少以增加居民的流通货币和购房欲望，促进房地产经济的发展。
（二）放宽房地产企业上市融资的限制
除了金融政策对于房地产发展情况的影响，融资情况对于房地产商的运作也具有巨大的影响作用。有部分房地产商由于自由资金的不足导致房地产无法面临市场风险，甚至导致最后无力偿还在建设初期欠下的外债。本文认为，造成这种现象的原因除了出借方未了解清楚房地产商的经济状况之外，还有一部分原因就是房地产商的融资遭到限制，这直接导致房地产商除了自有资金和借款资金之外，缺乏其他资金的来源，造成了缺乏应对市场变故的经济能力以及资金运转的缓冲途径。因此，要想使得我国的房地产行业加以发展，除了应该对金融政策进行相应的调整以外，也应当放宽房地产行业上市融资的限制，使得房地产行业的资金来源更广。但是这并不意味着让房地产行业进行无限制的融资，国家金融仍应当进行宏观调控，避免影响其他金融领域的发展。
（三）拓宽房地产企业融资渠道
根据上一条建议中所提到的金融行业对放宽房地产行业上市融资的限制，从更细的一方面来说就包含了企业债券、企业股票更形式的融资方式。但是由于当前的股票市场大多集中于商业领域的企业，房地产商的股票往往也不能成为其主要的融资渠道。因此，本文要论及的就是企业债券的放行。众所周知，债券较之股票具有较为稳定的特点，因此，也是投资者较为中意的投资形式，尤其是房地产行业这种一旦成功销售则盈利较大的行业，其企业债券更是受到投资者的青睐。但是在现在的金融行业对房地产商的企业债券具有一定形式的禁锢，从而阻碍了房地产行业的发展。因此，放宽房地产商企业债券的发行，也是给予房地产发展金融支持的重要途径。
五、总结
金融政策作为可以对国家经济产生直接影响，甚至对各经济行业造成决定性的影响。从辽宁省的经济发展来看，其房地产行业的发展很大程度上受到金融政策的影响，因此，要想实现辽宁省房地产行业的发展就应该考虑到金融与其的联系，尽量减少金融政策等对其发展的限制，实现辽宁省房地产又快又好地发展并进一步带动辽宁省整体经济的发展。希望通过全文的简要分析对辽宁省房地产的金融支持发展方向起到一定的参考作用，以推动其发展。
参考文献：
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[5]弓晓丽.内蒙古地区房地产发展的金融支持研究[D].内蒙古大学，2004.
金融支持房地产政策篇3
关键词：宏观调控政策，房地产，融资
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
引言：从2003年开始至2008年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策。2009年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到45％，2009年的疯狂透支了未来。2010年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。
1、我国房地产企业融资概况
众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从2003-2006年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降，年这两项比例均为0；国内贷款比例分别为23.78%、18.40%、18.11%、19.58%，由于2004年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在2004年和2005年比例处于历史最低水平，年国内贷款比例比年增加了1.47个百分点，利用外资比例从1998~2003年处于持续下降过程中，最低比例为1.98%(2003年)，最高比例为8.19%(1998年)，企业自筹资金比例2003年前均低于30%，自2003年后，自筹资金比例均超过30%，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%(年)，最高比例为49.87%(2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998－2006年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的1.9%，尽管所占比例非常小，但在2002年后呈上升趋势。2006年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。
二、当前国家进行宏观调控的情况分析
2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是年我国货币政策的主基调。
三、宏观调控对房地产行业的影响分析。
（一）运用利率杠杆，控制房地产企业
投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。
（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。
（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。
结语：
房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。
参考文献：
[1]吕萍.房地产经济学，中国人民大学出版社，2002
[2]高聚辉，房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J]，中国房地产金融，2006
[3]丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社[m]，2004
[4]刘晴、葛长银、段敏，我国房地产业融资问题及对策研究[J]，黑龙江对外经贸2006
金融支持房地产政策篇4
关键词:住宅融资担保房地产
世界各国根据自身情况,建立不同的住宅金融模式,实行不同的金融政策、法规和措施。尽管它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济发展历史紧密相关,但总体看,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性和规律性,对中国的房地产金融业有着较强的参考意义。
一、我国住宅市场发展的制度保障
1、与各国住宅市场发展相对应,各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,保证金融市场的稳定。
2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间,在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如,美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期,美国开始全面实施都市更新计划,同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大,安置住房数量不足,引发了许多争议。1975年政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》,1977年又颁布实施《美国城市社区重建投资管理条例》来鼓励金融机构积极放贷;同时成立专门机构--"住宅区重建投资公司",以加大投资力度。日本通过财政投融资计划,由财政机构吸收和筹集资金,为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟多种渠道,采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅,统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。
我国住宅产业处于第二阶段初期,需要长达数十年的金融支持政策。我国经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展,人均居住面积得到较快提高,城镇居民在总体上告别住房严重短缺时代,从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展阶段。2003年我国人均gdp达到1090美元,城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米(折算为使用面积仅17.8平方米,2004年达到18.4平米),恩格尔系数37.7,只处于第二阶段的初期。中国作为发展中的转轨大国,这个阶段会远远超过地域人口小国,中国以提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策也应当持续数十年之久,需要防止跨越发展阶段或不顾本阶段发展主流的倾向。
我国应借鉴国际经验,明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。政府提出了以人为本的执政纲领,把建设小康社会作为我国的政治目标,并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养,而房地产业也具有迅速发展的内在动力,所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平和培育支柱产业的制度保障,构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。
二、我国住宅金融体系的发展方向
1、发达国家住宅金融体系的特点
成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务(例如日本的住宅金融公团,新加坡的中央公积金局等)。它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其它便利,协调专业性的住宅金融机构(如互助性住房储蓄机构或抵押银行),同时其它银行与非银行金融机构参与融资、提供担保,从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。
发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系,大多有专业性的住房融资机构。市场经济国家在充分发挥市场机制的同时,也没有忽视政府对福利性金融体系的建设。发达国家既有商业性金融机构的支持,也有福利性金融机构的支持。在商业性金融体系中建立专业性的金融机构,其他金融机构积极配合。政府主要在福利性金融体系
中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看,大部分国家都有专业性的住房储蓄机构,如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明,发展中国家推动住宅金融系统,建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。
发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段,也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的局面,广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费,同时也广泛分散风险。
2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点
政府参与住宅金融市场,探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务,以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点,协调各融资主体之间的利益关系与运行规则,有效地调控市场和实现社会福利。
建立多渠道的支持体系,培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一,目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持,缺乏专业化的住宅融资机构,在信用补充、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。
尽快建立专业性的住宅金融机构,同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。现阶段可继续储蓄银行的试点和推广,尽快建立具有中国特色的专业性的住宅金融机构,为我国住宅目标和产业发展提供持续的资金来源。同时应进一步发挥住房公积金的作用和效能,并在信用补充和市场流通方面迅速补位。
三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系
1、建立福利性的金融体系是政府的职责
大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。经过几十年的发展,福利性金融对中低收入者仍发挥主要作用。
发达国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持,并未采取完全市场化的态度。典型市场经济国家对福利性金融在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面都采取了直接参与或支持。各国政府特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用,如美国的fha保险、va担保为住宅金融流通提供了大力支持;德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。另外,在减轻返还负担方面,各国政府也出台了很多有利的政策。如美国的住房贷款利息收入扣除制度,英国的住房贷款利息补助制度、德国政府为购房者在8年间补助相当于购房价格5%的补助金,法国政府对住房价格的20%以内给予零利率融资。
2、我国福利性金融体系亟待建立
我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。
四、建立针对中低收入群体的金融支持体系
明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上,往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。
发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外,对部分人群可提供保险、担保,同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度(miras
)”,以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时,政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度,同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。
金融机构过分迁就低收入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法,以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款,政府可安排其住廉租屋,并将原住房收回重新出售,归还银行贷款,避免银行信贷风险。相关研究也表明,发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层,可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层,他们可能得到商业性贷款,也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义,甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓励金融机构对中间阶层提供贷款,以保持它们的生存。
我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,还需要发挥财政部门的作用,尤其是对于低收入阶层,国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持,例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件;同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束,增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。
五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用
1、国外房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,增长时间持续20年以上
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决,各国房地产信贷规模迅速扩大,年均增长速度都在10%以上,部分国家和地区甚至达到20%以上,而且增长时期较长,一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍,年均增长10.3%;澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍,年均增长16.4%;英国个人住房信贷25年内增长47倍,年均增长22.5%;香港住宅贷款10年内增长4.3倍,年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国,房地产贷款40年增长了88倍,成为商业银行第一大信贷资产,占2004年总贷款的52%。
2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件
1997年东南亚金融危机中,各国(地区)投向房地产业的贷款比例较高,基本都在20-40%,最高的是香港,达55%;但相对于其它国家在危机后银行不良贷款率迅速攀升,香港银行业的不良贷款比率只有3%。高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件,更重要的是银行自身的营运管理能力。
3、我国应明确商业银行在住房融资中的地位和作用
近年来中国房地产信贷增长较快,但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%,房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%,增长最快的2003年达到49%;房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%,增长最快的2000年达到61%。
商业银行信贷在长期内是我国住宅融资的主要工具。由于我国的金融体系更接近于主银行制度,伴随着金融深化的进程,尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展,但仍然难以取代信贷金融的主导地位。所以无论是现在还是将来,尽管商业银行在住宅融资中的份额可能会有所下降,但在较长时间内它都将是住宅融资的主要工具,而日益发展的证券化金融工具,例如信托融资、房地产基金等将成为住宅融资的有益补充。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代,而非自身发展的减缓。
六、我国应通过融资保险和担保体系建设,有效分散和化解金融风险
1、发达国家都有完善的住宅融资保险和担保体系建设。为改善居民的居住条件,同时有效分散和化解银行风险,发达国家政府都积极介入抵押担保保险市场。日本政府实行住房融资保险制度,规定商业性金融机构进行住房融资时,通过向住宅金融公库投保,防止坏
账风险。美国成立的联邦住宅管理局专门为中低收入家庭和退伍军人购房提供100%的贷款担保,当借款人无力偿还债务时,联邦政府将承担未清偿的债务,保证及时向金融机构支付本息。除公营抵押担保机制外,美国还有八家私营抵押保险公司专门从事抵押保险。这种公营与私营抵押保险相结合的模式一方面提高了居民的支付能力,另一方面也大大降低了银行信贷的风险。
金融支持房地产政策篇5
关键词：公共租赁住房；融资模式；定价
中图分类号：F830.9文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2016）01-0112-02
随着中国工业化和城市化进程的加速，城市人口不断增加，导致住宅市场的潜在需求加大。增长的居住需求使得房价高启，中低收入者住房支付能力与具有适宜标准的住房的价格之间出现巨大的落差，难以凭借自身能力解决住房问题，“夹心层”群体的住房问题日益凸显。资金保障性住房建设最基本的保障，也是目前制约其发展的主要瓶颈。巨大的资金缺口，越来越多地困扰我国保障性住房建设的进度。公共租赁住房将是我国重点发展的保障类住房，其核心问题仍然是融资问题。
一、我国公共租赁住房融资模式现状
我国公共租赁住房融资模式发展时间比较短，正处于初步发展阶段，但总体可以概括为三种模式：一是政府财政划拨为主的融资模式；二是政府专门机构融资模式；三是投融资平台融资模式。第一种模式主要特征是项目开发建设和收购房源等资金完全由政府通过财政拨款、专项资金及政府信用为基础的贷款等方式提供，依靠政府补贴来弥补运营机构亏损、维持项目的正常运营。这种模式主要适用于经济实力较强、公共租赁住房建设规模较小的城市和地区，因此只有少数城市或一些城市在发展初期采用，如无锡、深圳、厦门、青岛等。第二种模式主要特征是以政府的专门机构（如住房保障管理部门或专门的公共租赁住房管理部门）负责公共租赁住房项目的资金筹集；融资范围不局限于财政资金，更多的是利用公共租赁住房的政策支持、以各种形式吸收社会资金和私人部门的投资和参与。由于此种融资模式以政府部门信用为支撑，吸收贷款和其他金融机构支持相对比较容易，因此在开展公共租赁住房建设的多个城市中采取了此种模式，如深圳、北京等。第三种融资模式的主要特征是政府组建的国有投融资平台为核心，采取各种融资方式、利用不同融资渠道为公共租赁住房筹集资金，并负责公共租赁住房的融资、开发、建设、运营管理等，目前有常州、重庆、邯郸等城市采取了该种融资模式。
二、我国公共租赁租房融资模式存在的问题
（一）缺少科学定价机制
目前，各地方只是规定公共租赁住房的租金要低于市场租赁价格，但是对于租赁类保障住房租金标准仍然没有统一的、科学的定价机制。这需要对公共租赁住房租金标准设定的合理性、多样性及差异性作进一步研究。一方面，由于各群体收入不同、住房需求存有差异等实际情况，以致政府在租金方面已给予了优惠，但部分租赁住房项目租金标准仍与少数家庭经济承受能力不相适应。另一方面，成本租金、准市场租金等没有从投资者角度考虑，难以吸引社会投资参与租赁类保障住房建设，市场租金没有考虑政府的政策支持因素对租金控制的影响。
（二）缺少融资模式创新
引入社会资金的做法没有普遍推广。由于缺乏规范化、制度化的住房建设长期融资渠道，以及对社会资金参与保障性住房建设认识不足，公共租赁住房建设还依靠财政投入，难以持续。商业银行没有长期信贷产品，住房公积金贷款提供支持以及债券、房地产信托基金都处于方案研究阶段。
（三）缺少相关政策支持
土地供应和税费政策是降低租赁类保障住房成本，实现相对低租金基础上正常运营的关键。虽然对于廉租住房已有较为明确的优惠政策规定，但对于公共租赁住房因定位尚不清晰，相关土地供应、税费政策不明确。按现有规定，公共租赁住房还不能享受廉租住房的相关政策。鉴于国家对于公共租赁住房保障范围和条件并无统一规定，因此各地方在制订公共租赁住房政策时没有参照标准，政策执行也有差异，这不利于全国公共租赁住房保障的统一性和规范性。
（四）缺少相应的资金渠道
目前，公共租赁住房资金渠道主要是财政资金、公积金增值收益、土地出让金、社会捐赠或其他资金来源，在公共租赁住房融资实践中可以发现，无论是财政拨款和专项资金、土地出让金净收益、住房公积金增值收益和专项支持贷款中的任何一项，都是政府管辖和支配的资源。投融资体制改革吸收社会资金也是在政府政策的推动之下进行的。由此看出，公共租赁住房建设的融资更多的依赖财政拨款和各种专项资金，很少有金融机构和其他主体的资金参与，资金融通渠道单一，渠道不畅通。公共租赁住房建设融资过度依赖于政府财政性资金，不仅不能保证公共租赁住房建设的顺利实施，同时加重了政府的财政负担，压缩了市场机制参与公共租赁住房融资的空间。
（五）缺乏专业的融资机构
面对租赁类保障住房大量需求，公共租赁住房建设需要庞大数额的资金支持。要能够及时有效的筹集资金，一个专业的融资机构是不可或缺的。发达国家或地区保障性住房融资模式中，无一例外的存在一个强有力的融资机构，为保障性住房建设提供专业、系统的融资服务和技术支持。但目前我国各城市中，无论是政府的住房保障管理部门、还是投融资平台，公共租赁住房建设融资的专业化水平都不高，需要专业化运作和管理。
三、公共租赁租房融资模式运行框架
（一）投资主体选择
不同性质的投资主体，有各自的特点：政府投资公共租赁住房的优势在于能准确地执行相关政策，便于协调相关部门，能合理地利用政府信用和资源，改变住房市场预期、稳定市场等方面，但是在运作效率和资金来源方面相对不足；社会投资的优势在于资金充裕，运作效率较高，但逐利性较强，需要政府监管力度大。目前我国住房市场处于以增量市场为主的阶段，结合国际公共住房实践经验，租赁保障住房推行之初，需要有政府控制的平台进行相关的融资和运作，确保租赁保障住房政策的有效执行。政府投资为主的同时，积极引导社会投资的参与，以弥补投资的不足。
（二）构建方式
构建融资平台有新建和借助现有平台两种途径。新建租赁保障住房融资平台，需要政府将合法、有效的资产投入，在原始投入基础上运用金融工具进行必要的资金融通，筹措租赁保障住房所需的资金。如果有合适的现成的政府控制的房地产企业或者政府下设的事业单位，可以利用企业或单位现有资产和资质，直接进行租赁保障住房专项融资。新设平台的优点在于没有历史遗留问题的干扰，可根据政策需要规划实体的发展，缺点是需要财政专项投入，没有既往业绩，融资难度相对较大。借助政府已有的平台的优点在于有现成的资产和经营业绩，便于融资；缺点在于需要解决很多与资产相关的剥离改制等问题。
（三）平台结构
根据层级结构关系，融资平台可以为单级，也可以为多级结构。单级结构，即由一个平台统一完成所有涉及公共租赁住房的投资融资事务；多级结构，即在一个实体基础上根据具体需要增设二级或三级实体，形成公共租赁住房的综合融资平台。单级结构设立相对简单，但不同的具体项目融资之间有影响；多级结构对于具体项目融资较为灵活，不同的层级之间还有防火墙作用，有利于项目风险控制，但设立较为复杂。目前房地产行业的通行做法是采用多级结构。
（四）运行框架
政府部门或者以资产（房地产）注入方式建立特殊目的机构（SpV）。SpV作为人负责对租赁类保障住房进行建设、运营和融资。SpV首先通过向银行等信贷机构借款，用于租赁保障住房的开发建设。SpV使用从银行贷款向房地产开发商购买或者委托房地产建筑商建设租赁类保障住房。当租赁保障住房建成之后，以其资产作为抵押，在资本市场发行金融产品，获取社会资金，用于偿还贷款，其资金成本由资本市场平均资金成本、行业风险收益特征及项目具体情况综合决定。当金融产品到期后，SpV利用租金收入和财政补贴等资金收益向投资者偿还本息。SpV再将租赁保障住房租赁给保障对象。租赁保障住房的产权属于政府，SpV对其使用权进行经营和管理。当租赁期满后，可以将租赁保障住房进行销售，销售收入用于支付运营和融资成本。同时SpV可以对租赁保障住房建设项目中的配套商业设施和物业管理进行运营，获取的收益也将作为支付日常运营和融资成本。具体运行框架如图1。
（五）收益模式
租赁保障住房融资模式收益来源主要有：第一是靠租赁保障住房应收取的租金，第二是为弥补租赁保障住房租金缺口政府给予租户的租金补贴。具体运行模式如下。
1.政府主导，以土地出让收入和财政资金作为还款来源。SpV作为租赁保障住房融资平台（融资人），统一管理金融产品发行、建设资金分配和组织偿还等；政府向SpV（融资人）出具补贴承诺和委托住房资产的占有权，融资人将“补贴收益权”和“住房资产”进行质押用于发行金融产品；SpV对租赁保障住房建设改造资金履行管理职责，成立专门机构负责项目具体实施，统一使用项目资金；SpV通过专门机构归集各项目租金收入，用于偿还购买金融产品投资者本息；政府通过与SpV签订委托代建（回购）协议，承诺财政按期拨付委托代建费用（回购资金），当SpV出现暂时性偿债困难时，对其进行资金补助。SpV以财政拨付的委托代建费用（回购资金）作为偿还开投资者本息的资金补充来源之一，并以委托代建（回购）协议项目下的全部权益和收益提供质押担保。
2.政府引导、市场开发，通过捆绑改造实现项目现金流平衡。为满足政府多样化融资需求，促进资源优化配置，减少政府财政性支出，实现项目自身现金流平衡，SpV可以按照市场化、移丰补欠的操作方式，与经济适用房建设、棚户区地块捆绑改造，通过商业化开发实现收益，偿还购买金融产品的投资者本息。
参考文献：
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[3]董宁.保障性住房融资模式探讨[J].改革与开发，2010（12）：38.
金融支持房地产政策篇6
目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
就商业性金融支持体系而言，自1998年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年后，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。
我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为6158万人，仅占在岗职工总数的58.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7％，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1％，沉淀资金闲置的比例为42.6％。公积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系
我国房地产融资渠道单一，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。
房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。
三、我国房地产金融风险仍处于合理的范围，但供需层面的两个误读影响着对它的客观评价
（一）整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围
房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。
购房者环节引致的金融风险并不大。世界发展指标显示处于1000―1999美元的家庭收入组别内，房价收入比中位数为6.9，平均数为9.7。我国城镇居民2003和2004年的家庭人均可支配收入为1023.2美元和1137.9美元，大致处于1000―1999美元的组别。全国房价收入比2003年平均值为3.26，2004年为3.41；各主要城市的房价收入比2003年平均值为3.89，2004年为4.26，都低于9.7的国际水平。同时，尽管我国个人住房信贷增长迅速，但目前占GDp比率仅为11.7%，也远低于美、英、德、法四国。
判断房地产企业环节引致的金融风险我们使用三个指标：自有资金比、资产负债率和流动比率。目前我国房地产企业自有资金比例有了很大提高，高于中国人民银行30%的标准。房地产企业整体资产负债率较高，基本维持在75%左右，但上市公司指标适中，房地产上市公司10强的资产负债率为55―58%，流动比率在1.5―1.9之间，略低于经验值2。与成熟国家的房地产上市公司比较，我国上市公司十强资产负债率低于日本，与美国相当，高于欧洲和香港。就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，但这种风险更多是由于缺乏改善企业融资渠道的制度而导致的。
金融机构环节风险的大小主要表现在向房地产业中投放的贷款数量和质量。2004年，房地产贷款余额占银行业全部贷款余额的13.42％，远远低于30―50%的国际经验值。2004年美国房地产贷款已占到52%，成为商业银行的第一大信贷，而我国七家银行（包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、浦东发展银行和民生银行）房地产业贷款占银行全部贷款的比例平均为19.62%，个人住房贷款为11.95%，开发企业贷款为7.67%，银行信贷资金中对房地产贷款比例较低。目前，我国房地产贷款不良率4.5―4.6%，远低于全部贷款的不良比率13.69%，房地产信贷已成为银行业的优质资产。
外资进入中国房地产的数量还不大，而且直接投资比重高，人民币升值不会导致全国房地产风险的增加，但在局部地区局部业态存在着一定的由外资引发的金融风险。
（二）供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价
整体上考察，我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。中国房地产业的迅速发展一直受益于房地产金融的积极支持，但2003年后，金融支持的力度却有所减弱。我们认为供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。
1．供给层面：对房地产开发信贷的误读
现在社会上普遍将固定资产统计中“房地产（业）开发投资”增长速度误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热。事实上，大量房地产投资“淹没”在各行和各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易为人忘记或忽略。1998―2003年，我国城镇住宅投资年均（名义）增长速度为13.1%（低于全社会固定资产投资（名义）增长速度）；而其中的“房地产开发”住宅投资（名义）年均增长速度为26.6%。房地产投资的"超常规"增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主（机关、工商企业、个人）自建的方式，而房地产开发信贷的高速增长也正是对这种市场化产业化方式的积极支持。
2．需求层面：对个人房地产信贷的误读
从制度层面看，我国从1998年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置，因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。
综上所述，应该客观评价房地产金融风险，保持持续稳定的金融支持力度，通过制度建设，防范金融风险。在制度建设方面，需要树立审慎监管理念，加强政策的稳定性，拓宽房地产业的融资渠道；加快商业银行改革，增强抵御风险的能力；加快以住房抵押为支撑的住宅金融市场的建设，完善住宅融资保险和担保体系的建立；健全统一的房地产金融风险防范的法律框架，厘清政府与市场的界限，防止道德风险条件下金融风险的积累。
四、我国房地产金融发展空间巨大，商业银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加速，我国住宅证券金融的发展潜力亦十分广阔，产品将日益丰富。
我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管房地产证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。因此，未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在房地产融资中的份额可能会有所下降，但仍将是房地产融资的主要工具，银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减码。未来日益发展的证券化金融工具将成为房地产融资的有益补充，大大丰富和完善房地产融资的渠道和手段。
五、长期稳定的金融支持政策是实现我国小康目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障
与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。在增加住房数量和提高住房质量并存发展的阶段，融资体系的特征表现为政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设的融资能力和消费的支付能力。
因此，提高住房建设融资能力和消费支付能力的住房金融政策应当成为在较长时期内的基本方针。经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，我国人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别了住房严重短缺的时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展的阶段。但2003年我国人均GDp1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，表明我国目前仅处于增量与质量并重发展阶段的初期。发达国家这一阶段的发展一般都持续了20年以上，中国作为发展中的转轨大国，这个阶段将会远远超过日本、德国等人口和地域小国，甚至会长达数十年之久，因此以提高住房建设融资能力和消费支付能力为目的的住房金融政策也应当持续数十年之久。
金融支持房地产政策篇7
根据股份公司党委的统一部署以及集团“不忘初心、牢记使命”主题教育具体要求，按照集团公司党委工作安排，结合东北公司日常财务管理工作中发现的困难和问题，东北公司确定把如何解决东北公司融资渠道问题作为此次调查研究的重要课题，有关情况汇报如下：
一、调研的目的及方式
此次调研紧紧围绕主题教育“守初心、担使命，找差距、抓落实”的总要求，旨在带头强化“四个突出”、落实“四个到位”，突出问题导向，通过调查研究转化学习成果、发现问题、解决企业实际难题，拿出实招，破除制约企业发展的瓶颈性问题，实现改革发展见成效，推动地产集团“不忘初心、牢记使命”主题教育形成丰硕的学习成果、实践成果，推动地产集团聚焦千亿目标持续发力。
此次调研目的要着力解决以下三点：一是要了解东北地区特别是大连市目前的房地产金融监管政策及对房地产企业融资的影响；二是摸清楚东北公司特别是大连市目前融资工作中面临的问题和难点；三是针对融资工作中存在的问题下一步的解决措施。
围绕上述目标任务，调研组以“扩宽融资渠道，优化融资结构，用金融活水助推企业发展”为主题，通过大连事业部实地了解、座谈会等形式，聚焦东北公司当前融资工作中存在的问题，结合银行、债券公司、信托公司等渠道，对东北公司的融资现状进行了进一步研究，查找症结，切实提出解决问题的具体措施办法，推动现阶段问题的解决落实。
二、房地产金融政策及对房地产企业融资的影响
以前房地产是国内经济的主导产业，是中国经济的重要支柱，稳增长，极度依赖房地产；2019年7月30日政治局会议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，从经济增长的调节器转变为税收增长的调节器。这一政策引导下，陆续出台了一系列针对房地产行业金融的政策：土地开发贷款政策调整，停止土地开发贷款和抵押，银行贷款、转贷、股东供款和私募基金都不能用于支付土地出让金；房地产行业政策调整，严厉杜绝以下融资行为：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
央行官网7月31日，银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会：会议再度强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产金融政策连续性稳定性，在保持个人住房贷款合理适度增长的同时，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管。会议要求，各类银行要充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。当前和今后一段时期银行信贷结构调整优化要重点做好以下四方面工作。一是要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。二是要继续做好小微企业金融服务。三是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。四是要加大对现代服务业、乡村振兴、金融扶贫等国民经济重点领域和薄弱环节的信贷支持。
政策的收缩，导致银行额度明显收紧，放款利率同比提升，传统融资渠道融资难度加大，融资成本提高，对融资渠道多元化的需求更加迫切。
三、调研中发现的问题
1．融资渠道单一，融资手段受政策影响较大，股权融资始终未有突破。东北公司资金来源中，目前占比较大的仍然是销售回款，通过融资获取的资金有限，且目前已完成的融资中融资方式仅有开发贷一种；受房地产行业政策影响，今年东北地区银行贷款额度收紧，贷款业务整体趋势放慢，银行授信的房地产企业十分有限，银行在近期已经大幅度收缩贷款业务，并且东北地区银行融资价格普遍高于北上广深及南方沿海城市，且准入条件高，东北公司融资相对困难。
2．目前东北公司积极寻求拓宽融资渠道，加大信托融资力度，但是信托融资具备着一定的时间性和周期性，在顺、逆周期中，东北公司所能够得到的融资金额会有一定程度的波动，进而会对这一融资渠道产生影响。由于近年信托融资发展过于快速导致系列财务风险产生，银保监会在5月份点名4种不合规信托的融资方式；7月初多家信托公司收到银保监窗口指导，要求控制房地产信托业务规模，银保监会约谈了大型信托公司。同时，国家已经出台政策限制信托公司对房地产行业融资的支持力度，融资成本也相对提高。
3．创新型融资渠道中，对于股票、债券等融资渠道东北公司也进行了调研，这类融资渠道优点是可以满足企业对资金的长期需求，融资成本低。缺点是房地产开发行业的股市发展并不完善，导致该融资渠道并不畅通，并且我国对债券发行的条件要求极高，政策影响力度大。
四、调研问题的解决思路
1．积极寻求股权融资，优化融资结构
面对东北公司融资困难，银行、信托等政策不利于融资的问题，可以直接寻求股权投资，联合开发，互相帮助，实现企业间资源和资金的整合，实现1+1>2的效果。这种联合开发的好处是快速获得投资收益，获得资金回报，解决东北公司的资金缺少的问题，帮助东北公司在稳定的资金流通中做强做大。
但是做股权项目要摒弃之前的“明股实债”，把自己定位成股东，取得表决权，参与公司管理，根据公司的运营水平进行分红等。企业可以寻找股权投资人、战略投资者，也可以通过基金运作。
2．进一步整合内外资源，扎实开展融资工作
目前开发贷依然是东北公司融资的重要渠道，为确保融资工作有效、有序地开展，应重点关注以下方面的工作：
一是要指定专人，高度重视融资工作，各级财务部都应指定专人具体负责此单位的融资工作；二是要紧跟时代的潮流，善于解读当今的融资政策，了解最新的融资咨询；三是要加强学习力度，有长远的眼光，既要掌握房地产行业特点善于推测未来房地产行业融资的发展趋势；四是在融资过程中要谨慎、细致，融资工作要结合本单位自身的经营情况、战略目标和发展情况，考察好项目的前景，尽量规避融资和后期经营过程中的风险。
金融支持房地产政策篇8
保障房行业在我国国民经济中占有重要的地位，是解决中低收入家庭居民住房的主要途径，同时对于地方经济增长、拉动投资、促进房地产业健康发展和提升就业也具有举足轻重的作用。党中央、国务院历来重视保障房行业的发展，近年来陆续出台了多项政策支持其发展，同时央行、银监会也要求金融机构加大对保障房行业的支持力度，着力缓解其建设中遇到的资金不足问题。国家开发银行作为开发性金融机构，专门成立了住宅金融事业部，按照“市场运作、单独核算、保本微利、高效透明”的经营原则，为全国保障房建设提供成本适当、长期稳定的建设资金，目前，开发银行已经成为支持我国保障房建设的主力银行。本文分析了我国保障房行业发展的现状，总结了开发性金融支持保障房发展的做法和对存在的风险进行了分析，并提出了相关政策建议。
二、我国保障房行业发展的现状及趋势
2016年以来，保障房的政策重心主要集中在三个层面：一是加大棚户区改造，提高棚改货币化安置比例；二是推进公租房货币化，并扩大到非户籍人口；三是全面实施政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作（ppp）模式。进入2017年后，保障房的政策重心不会发生太大变化，仍将主要围绕棚改及其货币化安置、公租房货币化及住房租赁市场发展、政府购买服务及ppp的应用等展开，但与商品房去库存、新市民住房需求和购租并举的住房制度之间的联系将更加紧密。
（一）三年棚改计划接近尾声，棚户区改造仍将大规模推进
棚户区改造已成为保障性安居工程的绝对主体。2015～2017年，国务院要求通过实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。目前，三年棚改计划已接近尾声，2017年作为收尾之年，棚改力度将进一步加大。近期包括住建部在内的六大部委给地方政府下发通知，要求2017年继续大规模推进棚户区改造。作为稳投资、保民生、去库存的重要措施，住建部已经明确2017年棚改任务为600万套，与2016年持平，确保完成三年棚改计划。预计2017年度棚改实际开工可达全年实际新开工640万套左右，较上年增加10万套左右。
（二）“货币化棚改”有序推进，货币化安置比例将继续提高
货币化安置可以把过剩的商品房供应与庞大的棚改安置需求进行直接对接，当前已成为各地推进棚改的主渠道，也是加快去库存的重要途径之一。2016年3月，政府工作报告明确提出要提高棚改货币安置比例，国务院副总理张高丽在全国棚户区改造工作电视电话会议上也提出，要进一步提高棚改货币化安置。目前，“货币化棚改”工作正有序推进，2016年棚改货币化安置比例达到48.5%，比去年提高18.6个百分点。尽管热点城市房价过快上涨掀起了史上最严的楼市调控热潮，但大多数中小城市仍面临去库存压力，结合2016年度中央经济工作会议关于去库存的要求，2017年房地产去库存的状态仍将延续，而棚改货币化安置仍是政策重点，尤其是库存规模较大、去库存周期较长的三四线城市。预计2017年度棚改货币化安置比例达到60%，比去年提高10个百分点左右，棚改安置货币化将达到380万套以上，假定每套安置房60～65平方米，估计可帮助消化2.4亿平方米左右的商品住房库存。
（三）住房租赁市场将加快培育，公租房建设运营日趋市场化
发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是房地产长效机制建设的重要组成部分。2016年度中央经济工作会议明确指出促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开?l、销售、中介等行为。未来几年，培育和发展住房租赁市场也将持续成为房地产的工作重点，支持住房租赁市场发展的配套税收优惠和金融支持政策也将抓紧出台。相关政策将支持开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励开发企业出租库存商品住房；鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（ppp）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。在此过程中，公租房建设运营将日趋市场化，并与住房租赁市场发展有机融合。而除商品住房供给偏紧的大中城市外，库存压力较大的中小城市公租房将完全货币化。
三、保障房建设的投融资体制
（一）保障房行业投资分析
2015年，保障性安居工程完成投资1.54万亿元，同期融资总额约为2.04万亿元。2016年棚户区改造投资规模或接近1.5万亿元。当前，国内经济下行压力依然较大，未来两年GDp增速仍将继续探底。为抑制资产泡沫，货币政策将继续保持稳健，扩张的财政政策将占据主导，而棚户区改造正是积极财政政策的重要组成部分。因此，2017年我国城镇棚户区改造新开工规模仍将创新高，并达到640万套左右。考虑到后续棚户区改造的难度越来越高，以及在建未完工项目规模依然庞大，预计2017年棚户区改造投资额可能超过1.6万亿元，达到历年来投资最高峰，全年或可拉动全社会投资增加2.2万亿元以上。
值得注意的是，随着货币化安置率的提升，棚户区改造的投资结构和方式也将明显转变。一是政府直接投资新建棚户区改造安置房项目的比重将明显下降，且将主要采用政府购买棚改服务等模式；二是通过货币化安置方式实施棚改带来的间接投资规模及占比将大幅提升，主要包括政府搭建平台、统购存量商品房（含共有产权）、货币直接补偿等方式。
（二）保障房行业融资分析
目前，我国保障性安居工程融资渠道主要分为政府内源融资、外源债务融资、民间资本参与三大类。由于具有公共物品性质，保障性安居工程建设对政府内源融资比较依赖，即政府的资本金补助；外源融资方式上更偏好于债权融资，在债权融资中又依赖于国有银行等金融机构的贷款；民间资本参与方式以债券融资为主，股权融资比重偏低。
1.财政支持力度进一步加大。2015年度，全国各级财政共筹集安居工程资金6634亿元，其中中央财政2545亿元。预计2016年全年可达7200亿元左右。
2.社会渠道（不含银行贷款）融资增势明显减弱，民间资本参与度有所下降。根据国家审计署的数据，2015年，城镇保障性安居工程通过发行企业债券等社会渠道（不含银行贷款）筹集资金6965亿元，同比增长6.9%，增速较上年同期下降51.3个百分点，增势明显减弱，表明民间资本参与安居工程建设的积极性和途径依然受限。
3.金融机构大力支持保障房建设。2014年以来，随着新一届中央政府把住房保障工作提升到前所未有的高度，并将棚户区改造作为战略重点，央行、银监会鼓励银行等金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，加大对保障性安居工程的信贷支持力度。根据中国人民银行的公布的数据，截至2015年末，金融机构房产开发贷款中，保障性住房开发贷款余额1.82万亿元，同比增长59.5%，增速较上年末提高2.5个百分点；全年增加6761亿元，同比多增2643亿元，增量占同期房产开发贷款的92.7%，较上年同期增量占比提高37.7个百分点。也就是说，全年新增房产开发贷款有九成以上投向保障性住房项目。截至2016年9月末，保障性住房开发贷款余额2.3万亿元，同比增长36.0%，银行贷款仍保持高速增长（见图1）。
四、开发性金融支持保障房行业的做法
（一）开发性金融的特征与作用
从理论上看，开发性金融是传统政策性金融的深化和发展。它以服务国家发展战略为宗旨，以保本微利为经营原则，依托国家信用，运用开发性方法和市场化运作，主要从事中长期投融资业务，在实现政府发展目标、弥补市场失灵、提供公共产品、提高社会资源配置效率、熨平经济周期性波动等方面具有独特优势，是金融体系中不可替代的重要组成部分。概括起来，主要有以下几个核心原理：一是以服务国家战略为宗旨，始终把国家利益放在首位；二是以国家信用为依托，运用国家信用，通过市场化发债筹集资金；三是以保本微利为原则，不以盈利为首要目标，不追求利润最大化；四是以市场运作为模式，发挥政府与市场之间的桥梁纽带作用，规划先行，主动建设市场、信用、制度，促进项目的商业可持续运作。五是注重管控风险，有效平衡好风险与发展之间的关系。当前，我国经济发展进入新常态，更加需要开发性金融运用市场化方式，在重点领域、薄弱环节、关键时期发挥作用，为经济持续健康发展保驾护航。
（二）开发性金融支持保障房发展的成功实践
国家开发银行作为中国最大的开发性金融机构，历来高度重视对保障房行业特别是棚户区改造的支持。2005年3月，开行发放首笔30亿元贷款，给辽宁棚户区改造注入了启动资金，开启了我国银行业支持保障房建设的先河。2014年，按照国务院常务会议要求，国家开发银行成立了住宅金融事业部，按照“统一评级、统一授信、统借统还”的模式为棚户区改造提供大额、长期、低成本的资金，提高了整体融资能力和效率；坚持创新驱动，不断完善棚改评审模式机制，探索融资新路径，提出政府购买棚改服务融资模式，并被国务院确定为今后棚改融资的主要模式；设立棚改贷款审议“快通道”和专项贷款规模，加快项目评审和贷款发放；针对棚改业务特点，设计了“计划精准对接、债务风险管控、完善资金管理、立体贷后管理”的风险防控体系。2015年，发放棚户区改造贷款7509亿元，是2014年的1.84倍多，截至2015年末，棚改贷款余额1.31万元。2016年，预计发放棚户区改造贷款9500亿元。
（三）开发性金融支持保障房发展的具体做法
1.坚持规划先行，加大融智服务。规划先行是开发性金融支持保障房发展的一大特色。开发银行发挥专家、行业优势，与住建部、地方政府和客户开展规划合作，主动参与地方政府的年度保障房发展规划，系统设计相应的融资规划。2011年，住建部与国家开发?y行签署《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》，双方将在住房保障投融资机制创新、住房保障体系建设、资金筹措方案研究与实施等方面加强全面合作，加快解决中低收入家庭住房困难问题。此后，开发银行又陆续与各省、自治区、直辖市分别签订战略合作协议，全力支持地方保障房和棚户区建设。
2.创新评审模式，探索融资新路径。2015年及以前，开发银行主要统借统还模式支持地方保障房和棚户区建设。即每个省、自治区、直辖市成立专门的省级保障房建设公司，由其作为全省保障房建设的统一借款主体，向开发银行申请借款，地市级保障房建设公司作为具体用款人，负责保障房项目的具体施工建设。开发银行通过“统一授信、统一评审、统借统还”模式，进行批量式操作，大大加快了项目受理、评审、合同签订、贷款发放等各环节业务进度，同时，省级保障房建设公司与省级人民政府签订委托代建协议，明确了还款资金的来源，确保了贷款安全。
2016年，开发银行主动应对新预算法实施带来的融资模式变化与挑战，适应经济新常态下保障房和棚户区改造项目融资评审模式，通过制度创新、机制创新，按照《中华人民共和国政府采购法》及实施条例，采用政府采购的模式（见图2）开展项目的评审。借款人由原来的融资平台变为市场化主体，还款来源由政府性债务转变为财政预算支出。项目由地方政府或其主管部门按照政府购买服务相关制度，履行完整、合规、有效的政府采购手续，由承接主体实施，采用政府向承接主体购买基本住房保障服务的模式运作。承接主体主要依托政府采购资金（即“政府付费”）回收投资成本和获取合理收益，开发银行向承接主体提供贷款支持。采用政府购买服务模式符合国际融资模式的发展方向及我国财政预算管理体制的改革方向，有助于防范和化解政府性债务风险，为开发性金融支持保障房建设提供了新的有效路径。
3.多渠道筹措资金，满足保障房建设资金需求。保障房建设具有周期长、资金需求大等特点。开发银行发挥自身优势，多渠道筹措资金。一是中国人民银行向开发银行发放抵押补充贷款（pSL），用于发放保障房贷款，同时开发银行向其它金融机构发行金融债券，筹集资金。二是通过资本金过桥贷款、专项建设基金，克服地方政府财力不足，满足保障房项目建设资本金需求，加快项目建设进程。三是盘活存量资产、优化资源配置，引导社会资金持续加大对各地棚改项目建设的支持力度，开发银行积极探索棚改贷款资产证券化等产品。2016年12月，开发银行在全国银行间债券市场发行2016年第三期开元信贷资产支持证券化产品，规模为118亿元，基础资产全部为棚户区改造贷款。这是开发银行继2015年创新发行国内首单和第二单棚改贷款证券化产品后，独家发行的国内第三单此类产品，规模超过了去年两单产品的总和。至此，开发银行棚改贷款证券化产品累计发行量已达218亿元。四是组建银团贷款。发挥开发银行牵头行的作用，引导其它金融机构积极参与保障房建设。五是多次下调棚改贷款利率，同时从项目前期开发、评审到后期资金支付等各环节均不收取任何费用，大大降低了棚改融资成本。
4.把棚户区改造与去库存紧密结合起来。对于商品住宅库存量大、消化周期长的市（县）采取差异化信贷政策，重点采用货币化安置方式给予支持，将货币化安置比例提高到至少50%。即开发银行贷款帮助居民通过自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民或者直接给予货币补偿的方式进行安置。据统计，通过这种方式，开发银行帮助各地消化的库存商品房面积累计已超过1.2亿平方米。
5.推动多方协作配合，加强棚改贷款项目的管理，防范信贷风险。一是严格核定保障房项目建设内容，确保贷款资金重点用于棚户区居民改善居住条件，同时，对于申请开发银行专项基金和棚户区改造的项目，必须是纳入国家年度棚改计划的，防范假借棚改之名开展其他工程建设。二是建立“借、用、管、还”相统一的运作体制，逐级落实责任。主要内容包括：自主决定、自愿申报；量力而行、风险自担；借偿一体、谁借谁还；统借统还；偿债资金纳入财政预算等。三是明确贷款用途，严格资金审核。通过文件限定开发银行棚改贷款资金使用范围，具体包括项目地块征地、新建回迁安置款、房屋征收（拆迁）以及建设小区必要的配套设施，同时对资金支付双重审核。四是完善账户监管体系，确保资金合规使用。为确保棚户区改造贷款资金封闭运作、专款专用，开发银行明确借款人、用款人、项目法人在开发银行开立专户，通过受托支付至交易对手；涉及项目的施工单位及材料供应商等交易对手，在开发银行或开发银行指定的结算行开立专项结算账户，加强资金监控。五是定期联合地方纪检、审计、住建等部门，开展现场检查，跟踪项目工程进度，完善相关资料。
五、开发性金融支持保障房行业面临的风险问题及建议
（一）开发性金融支持保障房行业面临的风险问题
1.项目自身风险。保障房和棚改业务涉及利益主体多，程序链条长，总投资、总融资需求都有较大不确定性。项目一般需经过前期准备、征收实施和安置房建设、市政配套及回迁安置三大阶段，正常情况下约需历时48个月甚至更长时间。仅从开始准备到完成征迁方案就需6-7个月，此时就需要银行资金到位以备付征地拆迁。在实际工作中，“钉子户”、其他审批手续延迟、气候因素、防霾降尘政府强制停工等不可控因素，都会大大拖延工期，导致项目成本上升。
2.市场风险。在大力推进货币化安置的背景下，保障房与商品房间的通道已经打开。而随着货币政策回归稳健、二线城市重启限购，商品房市场已进入阶段性下行周期，其下行调整将直接传导到保障房市场。一方面可能影响部分地区保障性住房的正常销售进度；另一方面可能导致部分城市过快提高棚改货币化安置率，增加后续还款压力和风险；同时，部分高价拿地并配建保障房的开发商，也可能因资金周转问题而影响保障房项目建设。
3.地方债务风险。2016年开始，棚户区改造将主要采取两种方式：一是棚改货币化安置，二是政府购买棚改服务。尽管贷款对象不同，一个是地方政府，一个是市场承接主体，但最终都需要由地方财政来还款或支付购买棚改服务资金。而目前的问题是，各地财政收支矛盾日益突出，部分政府或无力兜底持续扩大的棚改相关债务。而且一旦地方财政延期支付购买棚改服务资金，市场承接主体也无法按时偿还棚改项目贷款本息。
（二）政策建议
1.?^续加大棚改信贷支持力度，提高货币化安置贷款比重。“十三五”时期，城镇棚改规模仍将在2000万套以上，且“硬骨头”项目占较大比重，改造任务依然艰巨。作为棚改主力银行，建议应进一步深化银政合作，紧密对接各地棚改规划，继续加大棚改信贷支持力度，2017年力争新增棚改贷款1万亿元以上，并重点投向中西部地区、东北老工业地区、林区垦区、工矿地区。同时，会同住建部门进一步摸清各地商品房库存情况，细化棚改货币化安置要求，提高对棚改货币化补偿安置的定向信贷投放，尤其重点投向商品住宅库存量大、消化周期长的市县，2017年货币化安置贷款比重争取达到65%左右。
2.支持新开工项目实施政府购买服务，并严格限定其范围。新建棚改项目将全面实施政府购买服务，政府购买棚改服务的购买主体为本级人民政府授权的棚改相关主管部门。建议发挥银政合作优势，对2016年及以后年度新开工棚改项目，通过专项过桥贷款、银团贷款等形式，支持各地全面实施政府购买棚改服务，支持符合条件的实施主体承接棚改项目。在项目选择上，要严格限定在政府应当承担的城市棚户区改造征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面。
3.关注和支持ppp在棚改经营性设施和公租房领域的推广。棚改配套经营性基础设施、公租房及其配套基础设施的投资建设和运营管理将更多采用政府和社会资本合作（ppp）模式。建议密切关注ppp模式在棚改经营性基础设施和公租房领域的推广，努力拓宽ppp项目融资渠道，择优支持央企、地方国企、实力民企、外资等各类实施主体ppp模式参与棚改配套经营性基础设施、公租房及其配套基础设施的建设和运营管理。同时，建立绿色通道，加快ppp项目贷款审批；创新和完善ppp项目贷款风险管理体系，通过特许经营权、购买服务协议项下权益质押等方式，夯实贷款担保。
金融支持房地产政策篇9
一、指导思想、目标任务和基本原则
（一）指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，引导金融机构继续调整优化信贷结构，不断加大对实体经济的信贷支持力度。全年信贷要以中小微企业、“三农”、居民消费、保障性住房等为重点，更加注重改善民生金融服务，尤其要加大对工业园区、水利建设、移民搬迁、保障房建设的金融支持力度，显著提高金融服务实体经济的效率和水平，努力为全市经济加快发展提供强有力的金融支持和资金保障。
（二）目标任务：中国人民银行确定的全年广义货币供应量m2预期增长14％，新增贷款7.5—8万亿元。结合实际，2012年全市新增贷款力争达到40亿元，增长21%左右，其中涉农、中小微企业贷款增幅要高于全市各项贷款平均增幅，涉农和小微企业贷款增量要高于去年同期水平。
（三）基本原则
一是坚持宏观调控和区域发展并重原则。准确把握国家金融宏观调控政策，正确处理执行稳健货币政策与支持地方经济发展的关系。通过贯彻落实宏观调控政策，保持经济稳健发展，稳中求进，为地方经济发展创造良好的货币金融环境。通过支持地方经济发展，缩小区域经济差距，促进经济可持续发展，以进促稳，增强金融宏观调控弹性，拓宽宏观政策调控空间。
二是坚持市场配置金融资源原则。通过运用市场机制推动构建多元化金融服务体系，不断提高金融资源配置效率。经济金融主管部门要进一步完善审批等准入制度，逐步取消各种不必要的金融管制，最大限度地减少对微观金融活动的干预，激发各类金融市场主体的活力，优化金融资源配置结构。根据市场需要，加大金融产品创新力度，形成功能相互补充，交易产品多样的金融市场体系，使金融市场配置资源和服务实体经济的能力不断增强。
三是坚持多方协作共谋发展原则。加强政府职能部门、金融机构及市场参与主体的沟通合作，形成金融支持经济发展合力，充分发挥各方社会资源的凝聚效应。加强金融政策、产业政策、财税政策的协调配合，用足用好用活各项优惠政策，形成产业规划指导，财税政策扶持，金融服务支撑的协作机制，为发展实体经济营造良好的金融环境。
二、重点工作
各金融机构要紧紧围绕金融支持实体经济发展目标任务，在科学审慎、风险可控的前提下，坚持“有扶有控”，合理配置信贷资源，加大金融支持力度，重点做好以下几方面工作：
（一）加大对循环经济发展的支持力度，努力提高经济发展质量。循环经济是经济发展的主线。各金融机构要围绕这一主线，支持我市由能源消耗的发展方式向科技含量高、资源消耗少、环境污染少、经济效益好的循环经济发展方式转变。支持我市建设一批既错位发展又互为依托的循环工业园区，重点支持商丹园区和各县工业集中区，并支持商丹园区实现部级循环经济示范区的发展目标。同时，要贯彻落实好国家节能减排和淘汰落后产能的信贷政策，促进信贷结构调整和优化。支持辖区企业采用新技术、新工艺和新设备，减少能耗、物耗和水耗。支持一批行业骨干企业、龙头企业兼并重组和规模扩张，增强聚集、辐射和带动能力，提升我市工业企业核心竞争力。
（二）加大对项目建设和城镇建设的支持力度，不断夯实发展基础。围绕基础设施、现代材料、生态旅游、现代中药、绿色食品、新能源、节能环保等领域，重点支持一批具有全局性、战略性的重大项目。重点支持西合、西康复线及三门峡至宜昌铁路段建设，山柞高速、榆商高速段建设，312国道二改一，辖内电网优化和干线光缆网络建设，促进辖区基础设施改善。围绕“做美城市、做强县城、做大集镇、做好社区”的方略，支持城镇建设。重点支持丹江综合治理、南北环线、商鞅大道、旧城改造、丹南新区、南秦新区、亚迪城等项目，努力实现2016年全市城镇化率提高到50%的目标。
（三）加大对“三农”的支持力度，积极扩大金融支农效果。鼓励和引导金融机构全面改进和加强“三农”金融服务工作。支持农业、农村基础设施建设，促进农业和农村经济持续繁荣。支持发展现代农业，重点抓好核桃、马铃薯、设施蔬菜、中药材等四大优势产业。支持加快发展生猪、板栗、茶叶、烤烟等区域特色产业，以及“一村一品”和“一县一业”。大力支持农业产业化龙头企业整合重组，提升农业产业化的经营水平，拓宽农民增收渠道。大力扶持以农民专业合作社为重点的农村中介服务组织发展，促进农民共同富裕。加大对劳务经济的信贷支持力度，促进农民创业和增收。积极支持集体林权制度改革，促进林业稳步发展。做好金融支持水利改革发展政策的贯彻落实工作，创新符合水利项目属性、模式和融资特点的信贷产品和贷款模式，以农田水利建设为重点，全面加强对水利改革发展的金融支持力度。
（四）加大对中小企业特别是小微企业的支持力度，改善企业融资环境。引导金融机构从小微企业特点出发，细分企业类型和融资渠道，积极推广动产(权利)担保贷款、互保联保贷款、循环自主贷款等多种信贷创新产品。进一步拓宽小微企业抵押担保范围，围绕应收账款、存货等创新多种物权组合担保形式，大力发展供应链、产业链融资业务，为企业提供多样化、特色化的信贷产品。进一步简化小微企业信贷业务流程，提高贷款审批效率，为企业量身定制信贷、结算、结售汇、等一揽子金融服务，切实满足小微企业多元化、多层次的金融需求。全年确保中小企业信贷增速高于各项贷款平均增速，小微企业贷款增速高于企业贷款增速。按照市政府《关于进一步做好市银行业金融机构支持个体工商户发展的实施意见》要求，进一步加大对个体工商户的信贷支持力度，促进个体工商经济发展壮大。
（五）加大对保障性住房的支持力度，切实满足安居工程合理资金需求。认真落实差别化住房信贷政策，加大对符合贷款条件的中小套型普通商品住房、公共租赁住房、廉租房、限价商品房的支持力度，充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用。积极支持中小户型、中低价位普通商品住房建设，保持房地产开发贷款合理增长，促进扩大有效供给，防止在供给预期方面形成房价反弹压力。支持自住型和改善型住房消费，积极满足首套房家庭的合理贷款需求。根据借款人信用记录、还款能力、购房用途、住房性质、抵押物价值和变现能力、房地产市场状况等因素，合理确定贷款利率和首付比例，切实提高保障性安居工程金融服务水平。
（六）加大对现代服务业的支持力度，推进第三产业加快发展。持续加大对三条精品旅游线路、四大国家森林公园、十大精品旅游景区深度开发的支持力度。支持柞水凤镇、山阳漫川、商南金丝峡等一批特色鲜明的旅游名城、旅游小镇、旅游乡村深度开发。支持文化创意、广告演艺和休闲养生等产业，推动文化与旅游的深度融合。支持发展自然生态旅游和休闲度假旅游，配套发展历史人文旅游和红色旅游。积极支持发展社会化养老、家政和医疗保健等服务业。围绕打造区域物流中心，支持商山物流园和农产品冷链物流建设，完善物流和检测检验等公共平台。支持为主导产业配套的现代物流、信息服务、科技服务、商务服务等服务业发展。
（七）加大对民生领域的支持力度，促进经济社会和谐发展。探索建立“小额担保贷款+信用社区建设+创业培训”的长效机制，整合财政、人社、扶贫等多部门政策资源，不断扩大小额担保贷款覆盖面，形成金融支持返乡农民工、妇女、青年创业的政策合力，促进全民创业。按照《关于下达2012年创业促就业小额担保贷款工作目标任务的通知》（陕人社发〔2012〕16号）要求，2012年，我市创业促就业小额担保贷款投放不低于6亿元，各金融机构要配合政府职能部门，积极抓好贷款投放。认真落实《中国农村扶贫开发纲要（2011—2020）》精神，增加扶贫贴息贷款的规模和覆盖面。全面贯彻《关于进一步完善康复扶贫贷款和贴息资金管理有关政策的通知》（残联发〔2011〕6号）精神，主动承担康复扶贫贷款的发放工作。在风险可控的前提下，扩大城乡居民消费信贷覆盖范围，全面提升消费对地方经济发展的贡献率。
三、保障措施
（一）继续贯彻执行稳健货币政策，保持社会融资规模合理增长。市人行要按照“总量适度、审慎灵活、定向支持”的要求，引导金融机构把握好信贷投放的力度和节奏，优化信贷结构，增强风险防范能力。根据《关于运用差别存款准备金动态调整工具调控地方法人机构货币信贷投放的实施方案（试行）》要求，继续做好地方法人金融机构货币信贷调控工作，确保宏观政策落实到位。各金融机构要将盘活的信贷存量优先满足“三农”、小微企业等薄弱环节的贷款需求，加大对薄弱领域的金融支持力度。在稳步促进正规金融机构发展的同时，健康有序发展四类新型农村金融组织和融资性担保公司，积极引导民间资本支持实体经济发展，以市场为主导，不断增加社会融资规模，提升金融业支持实体经济可持续发展能力，实现金融发展与实体经济增长的良性互动。
（二）积极推进金融产品和服务方式创新，为促进信贷有效投放创造条件。围绕经济发展和客户需求，金融机构要不断推出适销对路的金融产品，帮助客户拓宽融资渠道，提高融资能力。鼓励银行、证券、保险等机构加强业务合作，实现优势互补，积极开发新的产品，提升金融业整体服务功能。各金融机构要按照《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发[2010]198号）要求，加大农村金融产品创新力度。积极探索集体土地（林木）使用权、房屋产权及股权、知识产权、应收账款抵（质）押融资业务，拓宽企业融资渠道。继续做好集体林权改革和林业发展的金融服务工作，促进林权抵押贷款业务全面开展。加快业务引导，推动辖区票据业务加快发展。鼓励保险类金融机构创新保险产品，为信贷投放创造条件。
金融支持房地产政策篇10
一、宏观调控对基层金融经济的影响
（一）压缩了中小企业利润空间
从紧货币政策实施后，对纺织业和房（二）中小企业融资难问题进一步突出（三）对金融机构的影响
县内某支农金融部门存放央行款项由去年年底的2.5亿元，增加到今年6月底的3.6亿元，可用资金减少0.9亿元，县内可用资金约5000万元，由此产生了一系列的影响：一是利润倒挂。央行连续多次上调存款准备金率，形成信用社利润倒挂。按央行存款准备金率计算，2007年该单位利率倒挂557万元，到今年上半年已经倒挂366万元。二是准备金上调，有资金不能用于发放贷款。去年底该单位存放央行存款准备金余额为2.2亿元，到今年6月增加到3.1亿元，增加了0.9亿元。三是贷款风险有所增加。受纺织业、房地产业等行业利润空间减少和生产成本增加的影响，企业还贷能力有所弱化，从而增加了信贷资金风险。四是对农产品收购影响较大。由于农产品价格上涨较快，相应扩大了农产品收购资金的规模，而从紧货币政策又限制了农产品收购资金的及时足额发放。
二、几点建议
（一）实行特殊的存贷款利率政策。中央银行应当根据基层金融支持“三农”的特点，对存贷款利率应根据不同情况而实行特殊的政策。存款利率：将存入中央银行款项实行优惠利率，可以采用特殊存款，或发行优惠利率的债券等方式，从而改变利率倒挂现象。贷款利率：支农金融机构的核心工作是支持地方经济特别是支持地方三农经济的发展，应树立“大支农”概念，中央银行可以采用差别贷款利率，有效解决县域经济在“工业化、产业化、城镇化”等新农村建设过程中，信贷资金的支持问题。