目前市场环境分析篇1
一、新品开发前期分析阶段的总体路径
当前很多企业在新品开发的前期分析阶段缺乏一套系统的方法，更多是以个人的喜好来对新品开发进行判断。这样很容易造成策略上的方向性错误，使得后期执行阶段大浪的资源被浪费，严重的甚至会直接导致新品上市的失败，可见新品开发在前期分析阶段的重要性。
新品开发的前期分析阶段包括以下两个部分四个环节：
1、需求分析部分
消费者初步洞察环节：通过一些渠道手段（如：企业内部、外部渠道、代表性消费者座谈会）来快速收集、整理与新品开发概念相关的信息，形成对新品开发最初的概念方向。
环境分析阶段：通过对总体环境及市场环境的分析，判断目标消费群对新品概念的需求度，以及当前产品供应方的满足度。
2、优劣势分析部分
竞争分析环节：确定目标竞争对手，并分析其在未来可能的概念产品上的竞争能力。
资源及能力盘整环节：围绕新品概念方向，对企业内部各项资源及能力的分析盘整，并判断和各主要目标竞争对手间的优劣势。
通过以上的分析，我们可以对最初的几个产品概念进行判断和筛选，将不具可行性的概念排除在外后，对剩下的产品概念可通过较大规模样本量市场调研进行进一步的判断。
二、新品开发之“环境分析”
企业及策划人经常会忽略环境分析对于新品开发的重要性，更多可能将其变成一种走过场的形式，从而导致重形式而轻实质的现象。其实，相对于企业战略规划层面的环境分析，新品开发上的环境分析应更多站在“需求”的角度来展开，因此我们不能将一些环境分析的模型死板硬套，而是要有所侧重的来展开。
下面我们就对新品开发的环境分析环节做更深入的解析，并通过例举几个案例来说明：
1、目标消费群的选择：
首先要明确目标消费群是谁，只有这样才能更好的判断该目标消费群的需求点与新品概念的匹配度，或者说新品概念（或者说新产品的利益点）对其需求的满足度如何。其实这一环节就是目标市场的选择过程，因为目标市场就是企业准备满足其需求的那些顾客。
由于各消费群体的特征、数量、爱好等等都有所不同，因此不同的群体选择将会影响后期的分析结果，其重要性可见一斑。比如：某家食用油公司想开发一款具备燃脂瘦身效果的食用油产品，希望分析一下市场前景。那么我们首先就要确定这款产品的目标群体。因为虽然“燃脂瘦身”都能较好的满足于青少年群体和中青年女性群体的利益需求，但他们的人群数量、购买力、购买习惯、关注点等都有所不同，将直接导致市场容量的判断及相关营销策略制定的不同。
目标消费群的细分（市场细分）有一系列的标准，具有代表性的细分变量有地理因素、人口统计因素、心理因素、行为因素等四类。由于篇幅有限，这里不一一详述了。
2、总体环境分析
总体环境因素包括：人口、经济、政治、社会文化、科学技术因素。它们都会对新品未来的需求度产生影响。
人口：目标消费群人口的数量及未来增减趋势将影响新产品的需求度及需求变化趋势。比如，当前一些手机厂家所推出的老年手机就是看准了未来社会的老龄化趋势。
经济：经济的发达程度影响着该地区消费者的收入水平，而收入水平是购买力的标志。比如，近两年的经济危机使得金融证券从业者的收入情况有较明显的下降，从而影响该部分人群的消费能力。
政治：国家的政策、法律对市场需求有很大的影响。例如国家制定了关于汽车尾气排放的规定，从而促进了中小排量车型的市场需求。
社会文化：社会文化影响着人们的生活方式、价值观念和消费习惯，从而对市场需求有很大的影响。
科学技术：科学技术新发明促进了新产品的出现和老产品的改进，这样就会影响某些技术陈旧的老产品的需求，例如彩色电视机的出现影响了人们对黑白电视机的需求。相关替代产品的出现，会直接影响产品的需求数量，例如手机、电脑通讯等的平民化，导致寻呼业的市场需求急剧下滑。
上述五方面的企业外部环境因素，除社会文化方面外，均可从二手资料中取得，而生活方式、价值观念和消费习惯，则需通过专门的调查取得。
3、市场环境分析
市场环境分析包括：产品生命周期分析、市场规模及潜量分析市场环境资料有些可以从第二手资料取得，例如国家出版的统计年鉴、经济年鉴、经济方面的报刊杂志、企业的内部报告等；有些可以委托市场研究公司来搜集。
1）产品生命周期分析
产品生命周期可分为四个阶段，即导人期、成长期、成熟期、衰退期。导人期时消费者刚开始接触这类产品，虽然此时市场空间巨大，但同时也意味着市场费用及成本高，利润低，有时甚至要亏本。而成长期时消费者对新产品有所了解，产品销路打开，销售量迅速增长的阶段，这个阶段市场空间依然较大前景较好。成熟期是时产品的市场销售量已达饱和状态的阶段。在此阶段，销售量虽有增长，但增长速度减慢，开始呈下降趋势，竞争激烈，利润相对下降。衰退期时产品已经陈旧老化趋于淘汰阶段，在这个阶段，销售量下降很快，新产品已经出来，老产品日趋淘汰，退出市场。
通过以上分析我们可以看出，在产品生命周期的成长期推出新品，其市场需求前景是最佳的。当然，在衰退期如能挖掘产品的新用途和开发新的使用者，从而促使产品生命周期实现再循环，同样可以挖掘新的需求。例如某品牌婴儿爽身粉在U&a调查中发现30％的成年人不但给小孩用，而且自己也用它。于是发动新使用者的促销活动，其广告口号为“如果它非常适合你的小孩，同样它也非常适合你!”，从而使它的销量增加了80％。
2）市场规模及潜量分析
目前市场环境分析篇2
关键词：房地产；开发项目；管理
一、房地产开发前期存在的问题分析
前期工作是项目进入实质性阶段的基础。它涉及到各种职能部门和专业领域要求。在实际操作过程中，往往全碰到各种困难和矛盾。
(一)技术资料与实地出入的矛盾
开发商通过协议、招标或者拍卖获得土地，地块四至(红线)与土地面积大小等均由职能部门给定。但由于红线调整，或测绘资料的时滞，往往导致图纸与实地状况有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下隐蔽管线众多，而图纸上往往不能准确反映。
(二)效益原则与方案优化的矛盾
项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益的统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策和法规的限制。方案设计的基本依据之一是《选址意见书》，它对项目基地退界、间距、高度等技术指标给出具体要求，包括容积率、绿化率和采光曰照要求等。从开发商角度，为了方案成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。
(三)市场变化与开发进度的矛盾
大家知道，市场信息干变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至2～3年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容和现时市场需求相违背而脱节，造成项目租售困难。
(四)不确定因素较多，很难进行量化控制前期工作很大程度上量个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。
二、房地产开发前期有效管理的对策
(一)研究投资环境。
环境因素是项目开发的前提条件，房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点，只有对环境因素做出正确的研判，房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向，微观上研究当地的房地产现状、分析和展望。谁能“嗅”出新动向，谁就能把握市场的“先机”。回顾前几年的发展历程，取消福利分房、允许房改房上市、允许“购房入户”、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款，以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境，改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面，它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境，以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性，却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化，影响深远。比如城市区划调整，可以改变名义上的地理环境，享受不同的政策环境；城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划，可以改变相对的地理空间；河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态；大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善，则扩展了地理的人文内涵；商业中心甚至行政中心的迁移，则可以改变地理的商业价值。相反，环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此，人们在谈论某区块或板块的开况时，热衷的话题不外乎“现有自然条件”、“现有交通条件”、“未来交通条件”、“配套条件”、“现有楼盘及未来开发热度”等。不乏看出，人们始终关心的永远离不开环境因素，而对开发商来说，环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。
(二)进行市场调研
市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查，研究分析业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查，广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查；房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查；市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作，潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查，及时把握需求动向，同时可以不断更新数据库资料，为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切，市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求，就没有项目。
项目可行性分析是在有需求状态下，摸清房产品的具体需求，确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次，才会产生集聚效应，确定项目房产品结构，提高市场适应力。只有生产出适合市场的房产品，项目才会成功。然而面对多变性的销售市场，这并不是积极适应的过程，仅仅是被动性适应。
(三)经济分析
首先必须仔细计算土地价款。其次是对一些地方规费等前期建设费用以及交付使用前必需发生的费用，要有正确的预测，包括勘察费、设计费、监理费、质监费、大配套费、水电气绿化等贴费、散装水泥“限袋费”、墙改费、白蚁防治费、竣工资料保证金、地方教育费、环境影响补偿费、房屋维修基金、验收检测费等。另外，还要测算建设单位管理费、营销策划费等。这些费用与建安费用一起构成工程投资估算。所以在可行性分析时，必须要有灵敏的信息、灵活的方法，投资估算才会严密并且具有时效。
(四)财务分析
根据前述的投资估算拟定项目筹资方案，估测资金回笼计划，确定合理的资金运用表。当然必须运用资金运作技巧，考虑部分垫资施工、预售回笼、滚动开发。根据资金运用表计算项目财务费用。考虑国家利率政策调整的可能性以及资金运用的复杂性等，还必须另列不可预见费。根据销售收入按规定计取营业税。
工程投资估算加上项目财务费用和税金即为项目总投资。销售总收入与项目总投资的差额即为项目利润。差额越大，项目效益越好。没有利润的项目一定为不可行。
三、结语
总之，房地产开发项目前期工作分析必须从维护房地产开发项目投资决策的严肃性出发，仔细收集各项数据，认真运用各项数据和方法，得出正确的结论性意见和项目选择建议，为决策者确定项目提供可靠依据，从而避免决策失误，避免盲目投资，也避免投资决策的“长官意识”。
[参考文献]
[1]刘秋雁房地产投资分析[m]．大连：东北财经大学出版社，2003．
目前市场环境分析篇3
关键词：烟草企业；境外投资；风险；评估
一、背景
我国是烟草生产销售大国，年卷烟产销量2亿件以上，产值人民币近万亿元，但是出口卷烟销量仅有数百万件，出口卷烟总值数十亿美元，无论从销售数量还是从销售收入对比，出口卷烟在中国烟草行业中所占比重都微乎其微，这说明中国从烟草大国迈向烟草强国的路还很漫长。因此国家烟草专卖局提出，卷烟工业企业要以巩固国内市场主导地位，提高国际竞争力为目标，进一步在开拓国际市场方面取得实质性进展，努力实现从立足国内市场向面向国际市场的跨越，积极实施“走出去”战略，对提高中国烟草总体竞争实力、培育形成新的经济增长点，保持行业平稳健康发展具有重要的现实意义。烟草工业企业需要坚持“整合资源、拓展渠道、重心外移、做实市场”的战略方针和“实体运作、重点突破”的策略，努力实现由一般贸易向以境外办厂、建网络的转变，稳步扎实推进我国卷烟企业在境外目标市场的落地生产和落地销售。
虽然国内烟草企业已有数家境外卷烟生产企业，但比较分散，基本属于区域性的小企业，境外投资积累的规范化程序和成熟资料较少，整个中国烟草企业尚未形成完整的境外投资评估体系，缺乏统一的科学指导，现状有待改善。如何对项目进行科学、客观地评估，为投资决策提供足够的数据支持，是中国烟草企业在“走出去”国际化战略实施过程中面临的一个问题。本文根据烟草企业的特点，对境外投资前期的主要风险分析，风险评估，以及风险规避等问题进行探讨。
二、烟草行业的特点
烟草行业是一个特殊的行业，有以下显著特点。
（1）高投入、高产出。建立烟草企业资金投入大，对设备、工艺技术要求较高，建成运营后，产出也较高。全球烟草行业平均总税负水平在65%之上，这对企业和政府投资者而言，烟草行业都具有极大的诱惑力。
（2）烟草常与政治结盟。由于烟草行业利税高，对国民财政税收影响大，大部分国家对烟草企业采取生产许可政策，在一些跨国烟草巨头垄断的国家和地区，政策常会受到烟草巨头影响，烟草与政治结盟现象明显。例如，菲・莫公司、英美烟草、日烟国际等跨国巨头常会通过对政府政策的影响，限制其他竞争者，达到市场垄断的目的。
（3）烟草行业发展受控。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，对健康更加关注，吸烟有害健康是公认的常识，世界卫生组织和各国纷纷采取控烟措施，尤其是全球烟草控制框架公约的签署，使得烟草企业发展愈发受控。
（4）烟草行业进入壁垒高。有些国家和地区对烟草行业发展的政策虽然较为宽松，如科特迪瓦、朝鲜、津巴布韦、马拉维等国家，却是对外资办厂设置了较高的壁垒，通过许可证、高税收等方式，造成了成本高、风险高的环境。
三、投资环境的评估
从上述分析可知：烟草行业与政治、经济联系密切，境外投资面临的国际环境更加复杂，竞争更加激烈，风险更大，因此对投资项目进行科学、客观的可行性研究，将为投资决策提供有力支持。境外投资环境的识别，环境因素的评估是可行性研究成功的基础，将是企业境外投资决策的重要依据。
（1）投资环境识别。要进行环境评估，首先应进行环境识别，只有正确识别哪些是主要影响投资的环境，才能使得评估具有实际意义。环境识别应遵循客观性、系统性和动态性的原则，主要针对影响投资项目的宏观环境、资源、市场和竞争因素进行识别，一般应包括以下方面：1）宏观环境条件识别。项目宏观环境条件识别是指对项目运行所处的宏观经济环境，如政治环境、自然环境、社会文化环境和政策法律环境等大环境的识别。2）资源环境识别。项目所需资源的供应是项目运行主要的环境与条件，一般情况下，资源环境在短期内是基本固定的。资源环境识别主要包括原材料供应条件、自然资源条件、资金和人力资源条件、服务条件方面进行环境识别。3）市场环境条件识别。市场环境主要指产品的市场情况，市场环境条件识别主要涵盖市场需求、市场细分和其他影响因素等的识别。另外还有竞争对手，也是很重要的市场影响，要考虑现有的和潜在的竞争者。
（2）投资环境评估。项目投资的成败和发展前景直接与项目的宏观环境、资源环境、市场竞争条件、社会文化条件等运行环境密切相关，如果运行环境和条件存在问题，将无法达到投资目的和预期效果，因此必须对识别出来的各种环境因素进行全面的科学评估。
环境因素评估主要是指对项目必须依赖而且项目本身对其无法控制和改变的环境因素所进行的评估。项目运行环境分为内部和外部运行环境两个方面，其中内部运行环境评估主要是对项目运行组织的资源、组织制度和管理方法等评估，外部运行环境评估主要是对项目运行所依赖的外部环境条件所进行的评估，对根据环境识别出来的要素进行评估。在此，仅就外部环境因素进行讨论。
环境因素的特点决定环境评估必须遵循客观、系统和动态的原则。由于项目的外部运行环境及其影响的客观性。因此，在环境评估过程中必须以客观实际的环境条件为依据和出发点，结合项目自身的情况进行切合实际的科学分析和客观评价。环境中包含了多种不同的条件要素，他们之间既相互作用又相互关联，是一个有机的整体。因此，在评估过程中要把握各环境要素之间的关系，进行全面的分析和系统的评价。环境又是随着时间变化而发生变化的。因此，在环境评估中还要遵循动态性原则。环境评估的具体内容主要包括：资源供给条件、产品市场条件、竞争环境条件、宏观环境条件进行的专项评估，并对专项评估结果进行全面综合与分析。根据评估项目情况不同，可以采用不同权重，进行量化打分，给出对于环境的整体评价。环境因素分析评估常用的研究方法有多种，如结构化的方法及非结构化的方法，依据经验性的方法和综合的系统性方法，结合定性分析方法和定量分析的方法等等，还有损失分析、效益分析、多因素分析和集成分析等方法。笔者认为应根据项目特点和具体情况，采用综合分析的法，从不同的角度和侧面进行多方位的分析，得出趋于一致的结论，是较为稳妥的方法。评估的最终结果用于指导做出决策，得出是否在目标国进行投资的结论，并为下一步的环境风险度量和制定风险应对策略提供基础。
四、投资环境风险应对
环境风险识别与评估的目的是为了制定风险应对策略，因此在进行风险评估之后，需要有相应的应对策略，一般的环境风险应对策略有：投资环境风险规避、投资环境风险遏制、投资环境风险转移、投资环境风险化解、投资环境风险消减、投资环境风险储备、投资环境风险容忍、投资环境风险分担、投资环境风险开拓措施等。烟草行业境外投资的根本目的是拓展国际市场，实施“走出去”战略，形成国际化品牌和国际化企业。在此特定背景下，可行性研究阶段，风险应对策略应以环境风险规避、环境风险消减、环境风险化解等应对措施为主要措施。结合前述的烟草行业特点，企业境外投资环境风险应对策略的选择应抓住产业特点，选择合理策略规避避险。
（1）宏观运行环境风险应对。宏观运行环境中政治环境因素很重要，世界烟草市场的大环境决定了中国烟草企业境外投资大多选在非洲、中东、南美等地区，而这些国家政治环境风险较大，可以考虑应对策略有：第一，合作办厂，分散投资风险，选择有政治背景合作方，最大限度规避投资国政治风险。第二，在第三国注册特殊目的公司（Sap），为资本进出留有退路。第三，优先选择与中国关系友好，价值观相同的国家进行投资。经济风险主要是投资国经济发达水平，应避免在经济发展水平极低、国民收入极低的国家投资是规避经济风险的有效途径。宏观环境中的政策风险、法律风险等可通过慎重选择投资国合作方的方法进行规避。山东中烟与哈萨克斯坦烟草合作项目的失败，很大原因是对投资国合作方与政府关系及目的不了解，合作方政治投机失败。中国企业一般具备资金优势，因此在选择合作伙伴时，更要注重对方与其政府关系的密切程度，而对合作方经济实力的考察则次之。
（2）资源环境风险应对。在资源环境中，烟草原辅材料资源供应风险较为重要，其次是配套条件、燃动力供应、人力资源供应的风险因素，可以采取由中国烟草企业提供协助、选择自备相关设备方案，投资方劳务派遣等方式化解。但需要注意的是：这些方式将明显提高运营成本。
（3）市场风险应对。市场风险中最重要的是市场准入风险应对，对于风险较大的项目，应进行否定，彻底遏制风险。其次是市场需求、市场划分方面的风险，对烟草企业境外投资项目运营也很重要，可行性研究阶段主要应对市场进行分析，今后趋势做出预测，采取先拓展市场，获得稳定的市场份额后再进行投资决策的稳妥方式规避风险。从全球烟草市场特点可以看出，烟草行业竞争较为激烈，大多数国家地区基本被跨国烟草巨头垄断，面临较大的竞争风险，可采取利用中国烟草体制优势，集中行业整体力量，减少竞争产生风险。
五、结论
企业在进行境外投资时，必然面临着比国内更大的风险，为了有效防范各种内、外部风险，企业应建立风险识别、评估、防范机制，通过法规和制度的完善，建立科学的投资决策体系，正确评估投资可行性，防止盲目投资，避免遭受损失。实践证明，一些中国烟草企业在“走出去”过程中，通过科学论证，在风险评估、风险应对策略、风险控制方面进行了有益的探索，取得了显著的成效，获得了宝贵的经验，值得同行借鉴。
参考文献：
[1]金为设.论企业境外投资风险的规避[J].中国外资.
[2]蒋新建.浅析我国企业境外投资风险管理[J].财金论坛.
[3]何娣.海外投资面临的政治风险及其防范[J].江苏理工大学（经济问题探索），2001（3）.
目前市场环境分析篇4
关键词：体育产业；市场经营；经营环境；方法论
abstract:Usestheliteraturematerialandthemarketanalyticmethod，hascarriedonthediscussionandtheresearchfromthemethodologyangletothesportsindustrymarketconditionofbusinessanalysis'sbasiccategoryandthemethod.Believedthatlookingfromthemacroscopicenvironmentandthemicroscopicenvironment，thesportsindustrymarketconditionofbusinessmainlyincludestheenvironmentwhichthepoliticalcontext，theeconomicenvironment，thelarge-scalesportseventbuilds(opportunity)，thesportsconsumerenvironmentandthecompetitorenvironment5baseelements，andtothelawsandregulationsanalyticmethod，thelifestyleanalyticmethod，thefashiontrendanalyticmethod，theforecastlawandthesurveyprocedurehasmadethemainanalysis.
keyword:Sportsindustry;marketmanagement;Conditionofbusiness;methodology
1 体育产业市场及其经营环境的涵义
1.1 关于体育产业市场 产业，是一个多义词，一般可泛指行业、部门、不动产业、动产业等。从经济学角度看，产业是同一属性的企业集合，其目的就是在某种市场中，有效地利用各种资源，实行价值的最大化。市场则是指一切商品交换活动的总和，或者说，是商品供给和商品需求及其相互作用所实现的商品流通的总和。市场是社会分工和商品经济的产物，社会分工越细，商品经济越发达，市场规模与范围就越大。正如列宁所指出：“哪里有社会分工和商品生产，哪里就有市场。”
体育运动在全世界的普及，促进了体育消费的快速增长。各种以体育活动为主或密切围绕体育而开展的经济活动也迅速地兴盛起来，并不断地形成相应的企业、公司、俱乐部等经营实体，这些生产体育产品或提供体育服务以满足社会需求的各类行业就是广义上的体育产业。由这些体育产业所形成的以体育商品、劳务供给和需求及其相互作用实现的商品流通总和，也就是我们所说的体育产业市场。
在市场经济条件下，体育产业市场是实现体育商品和体育劳务价值、实现体育产业积累从而最终实现体育再生产的关键。由于体育产业市场环境的不断变化，它又不断从外部造成一定压力，促使体育商品、体育劳务生产者和提供者不断改进生产、经营和管理，推动体育商品生产和劳务不断创新和发展。这一原理正如经济学所言：“任何商品生产都离不开市场，市场是商品生产的生命线。”
1.2 体育产业市场经营环境的界定 一般说来，经营就是指为了促进生产者和消费者之间圆满完成交换过程的一系列活动。交换是指消费者根据个人的需要、享受或获得企业的产品或服务，同时支付相应费用的全部活动过程。具体到体育产业市场经营，则可以理解为能否通过对各种市场构成要素的分析，准确地把握体育市场环境，理解体育消费者的真正需要和欲求，从而开发出适销对路的体育产品和劳务的系统工程。生产体育产品和提供劳务的企业（包括俱乐部、公司）就必须对其所处的市场环境做出客观、准确、全面的分析和预测，这样才能有利于作出正确、合理、高效的经营战略和策略，才能在拥有稳定的体育市场基础上，不断扩大规模，拓展空间，发展潜在的消费群体，实现企业既定目标和持续发展。
我们可以把体育产业市场经营环境界定为：“从事体育产品和劳务经营的企业受外部影响的总和。”其中，包括宏观环境和微观环境。宏观环境是指给企业造成市场机会和威胁的主要社会力量，包括政治、经济、文化、人口、法律、科技等；微观环境是指组成企业基本经营系统的因素，如企业内部的供应商、中间商、顾客、竞争者等。然而，由于影响从事体育产品和劳务经营企业的外部因素有很多方面，其差异性和多变性也比较大，因此，企业为了应对这种环境就必须认真分析和研究基本的影响要素，掌握企业在体育产业市场中发展的主动权。
1.3 体育产业市场经营环境分析的意义 市场经营环境分析，历来是产业经营者保持强劲市场竞争力的关键环节。在产业经营者初步确定了发展目标或制定某一具体经营战略或实施市场营销时，首先必须进行市场环境分析。对于新兴的体育产业而言，当然也不例外。
第一，由于人们对体育的需求受居住地、性别、年龄、地形地貌、生活习惯、经济、文化等诸多环境因素的影响，体育产业经营者就需要准确把握不同时间、区域、人文、生活方式之间的差异，剖析直接的或间接的影响体育产业生存和发展的环境因素，从而选择和制定出恰当的、行之有效的经营战略和营销策略。
第二，体育产业市场经营环境与其他产业市场经营环境有一定的共性，在某些方面我们可以应用其分析方法进行分析和研究，但是由于体育产业市场在经营对象、产品、服务等方面又存在着很鲜明的个性，这就决定了我们又不能简单地把分析和研究其他产业经营环境的方法和理论照搬到体育产业市场经营环境的分析和研究上，而应探究出符合体育产业市场经营环境分析的基本要素和方法。对于这样一个理论性命题，棘手的是我们到底应该“分析什么、怎样分析”，也就是说体育产业市场经营环境分析的方法论问题。
第三，从发展的角度看，对体育产业市场经营环境分析的基本要素和方法进行研究，无论从为体育产业经营者和相关管理决策者提供有意义的借鉴和参考，减少和规避体育产业经营与投资的风险，使体育产业保持健康、快速、持续的发展趋势来看，还是从为体育产业研究者提供一个研究视角来看，无疑都有着一定的现实价值和理论意义。
2 体育产业市场经营环境分析的视角
在综合研究宏观环境和微观环境的诸要素以及体育产业市场自身特性的基础上，笔者认为，体育产业市场经营环境分析应从政治环境、经济环境、大型体育赛事营造的环境、体育消费者环境和竞争者环境5个基本角度进行。
2.1 政治环境分析 政治环境指分析体育产业市场经营的外部政治形势和状况给市场经营带来的或可能带来的影响。其中包括两个层面内容：一是国内体育政治环境分析，如了解和剖析党和政府的各项体育方针、路线、法规、条例以及政策的制定和调整等对体育产业市场经营的影响和深层含义。如我国颁布的《中共中央国务院关于加强和改进新时期体育工作的意见》《关于培育体育市场加快体育产业化进程的意见》、《1995-2010年体育产业发展纲要》等等。二是国际政治环境分析，主要指了解和研究国际上各国经营、管理和发展体育产业的具体做法和限制，尤其是对进口、外汇、劳工、电视转播、合同以及政治冲突的影响等的分析。如美国制定《谢尔曼反托拉斯法》等反垄断法对职业俱乐部地点、数量、运动员流动与分配、门票分配、电视转播、运动员工资等方面做的限制和约束等等。对于刚刚加入wto的中国来说，分析和研究国外各国在体育产业经营、管理中的政治和法规环境，借鉴其先进的发展经验和做法，避免不必要的经济损失，尤显重要和迫切。
另外，值得注意的是，一些国家特别是那些没有上市的职业体育俱乐部，由于其运行主要靠各级政府中的体育行政部门管理，有特殊的发展环境，并不遵循市场法则来发展，因此，它受经济环境的影响并不明显，相对地保持着一定的独立性和垄断性。所以，在分析和研究这些国家职业体育俱乐部时，首先要明晰其政治环境，然后再分析其经营环境的基本要素。
政治环境分析，一般说来主要围绕这些因素展开：(1)目前有哪些体育产业方面的法规？这些法规有哪些变化？这些变化对体育产业市场需求和供给有什么样的影响？(2)体育产业经营公司（企业）希望在某一国家或地区进行经营活动，存在着什么政治风险，有哪些具体限制？又有哪些具体的优惠条件？(3)本公司（企业）所从事的体育经营活动与该国家或地区有什么样的政治联系或关系？主要障碍在什么地方？对于这些问题，一般适合采取法规分析法并配合一定的环境监测和民意测验。
2.2 经济环境分析 经济环境是指从事体育产业经营的企业的经营活动所面临的外部社会经济条件，其运行状况和发展趋势将直接或间接地制约着它们的经营活动。
众所周知，购买能力的大小将直接影响着企业市场规模的大小，而购买力又受经济发展阶段、消费者收入水平、消费者支出模式和消费结构以及消费者储蓄和信贷水平等经济因素的影响，所以，经济因素对体育企业或公司的市场发展潜力和创新能力有着决定性意义。我国正处于经济快速发展的关键时期，消费水平连年攀升并保持着良好的发展势头，GDp已经超过万亿美元，标志着我国已经进入了小康社会并积极地向富裕型小康社会迈进。在这一过程中产业结构将进行大的调整，即第一产业在国民经济中所占的比重将逐渐下降，第二、第三产业所占的比重将不断上升。其中，尤以第三产业上升最快、增长幅度也最大，体育产业作为第三产业的重要组织部分，必将在扩大内需、拉动经济增长方面发挥重要作用，可以预测21世纪中国体育产业也必将面临一个历史性的快速增长期。
因此，从事体育产业经营的企业就需要对某一国家或地区的经济发展环境及其各要素进行认真、客观、科学的分析和研究，减少和避免盲目投入所带来的风险。经济环境分析，一般采用经济调查、预测和统计法，统计法包括定性统计和定量统计。转贴于
2.3 体育消费者环境分析 体育产品和服务的消费者是体育产业经营的最终对象，因此需要仔细研究和分析，以便更好地制定体育产业发展战略和应对策略。
一般说来，体育产品或体育劳务市场可分为体育用品市场（各种体育器材、设施、服装、鞋帽等用品）、体育健身市场、体育信息咨询市场（提供国内外体育书籍、报纸、期刊、情报、信息、音像、文件等信息服务）、体育人力资源市场（运动员、裁判员、教练员的流动、培训等）、休闲体育市场（户外运动、体育竞赛观看、体育旅游等）、竞赛表演市场（运作和经营各种体育比赛、表演等）、体育无形资产市场等7类。体育商品具有鲜明的文化商品的特点，它不是满足人们基本生存需要的必需品，而是为提高生活质量，满足更高层次需要的“奢侈品”。提高生活质量是每个人的愿望，这使得体育产品和服务有着巨大的潜在市场。但是人们对体育产品的需求是“非渴求”性的，因此最终能否形成购买行为，还取决于其他诸多因素的影响。
从客观方面看，文化因素（文化、亚文化、社会阶层）、社会因素（参照群体、家庭、社会角色与地位）、个人因素（年龄与人生阶段、职业、经济状况、生活方式、个性与自我观念）及心理因素（动机、感觉、学习、信念与态度）的影响尤为深刻；从主观方面看，消费者的体育休闲娱乐观念、意识、知识和兴趣爱好更是决定消费者购买行为的重要因素。从我国来看，资料显示，我国居民体育意识较为薄弱，体育知识水平较低，再加上刚从温饱迈进小康，经济水平还不高，闲暇时间也不多，这就使“花钱去参加体育休闲娱乐”的新观念不能马上付诸于实际行动，但是，由于竞技运动特有的影响力和观赏性以及其他功能的作用，我国居民参与和关注高水平体育赛事的热情很高，也舍得花钱。因此，开发我国的体育产业市场，可以考虑以体育竞赛业为主导产业，通过其影响引导居民建立体育消费意识、培养人们的体育消费习惯。
体育消费者市场，一般宜采取生活方式分析法和流行趋势分析法。生活方式分析法就是指对居民日常中的生活行为、特征进行剖析和研究，从而了解他们的实际需求和偏好。流行趋势分析法是指对当前社会中受多数人喜爱的、有代表该阶段发展方向的事物进行分析和研究，从而找出实际需求和潜在需求的链接点。
总之，体育产业经营者在分析研究产品和服务市场时，应充分、详细地收集上述影响消费者体育消费行为的因素，并结合本企业的现状，客观、科学地分析各种显在的和潜在的消费群体，采取有效的执行策略和发展战略，尽可能规避盲目投资带来的风险。
2.4 大型体育赛事营造的环境（机会）分析 大型体育赛事是指参与率较高、影响程度较大的体育竞赛活动。这里我们把它所营造的环境看成体育产业发展的重要机会和影响要素。由于这种赛事具有展示和宣传国家或地区经济社会发展水平、拉动经济增长的功能，是体育产业市场环境中具有典型性和代表性的影响因素，也是其他产业无法比拟的部分。因而，分析和研究大型体育赛事带来的机会对从事体育产业经营的企业来说，具有重要的现实意义和实际价值。
一般而言，大型体育赛事具有以下几个特点：(1)影响面广，持续时间长。如奥运会从前期准备、申办、筹备到正式比赛，一般要经历8～10年甚至更长的时间。1964年，日本通过举办东京奥运会使竞技体育跃上了新的台阶，同时社会经济也得以腾飞；资料显示，1988年，韩国通过举办汉城奥运会获得了35亿美元的盈利，并且实现了“政治开拓，体育振兴、经济发展”的战略目标。据国定统计局预测，北京投资2800亿元人民币在2002年到2008年期间将拉动我国经济增长0.3～0.4个百分点，提供200多万个就业岗位，而且在举办奥运会之后还将有长期的积极影响，拉动相关行业的快速发展。(2)产业前后关联性强。重大体育赛事可以带动体育产业和相关产业的快速发展，如2002年日韩世界杯足球赛，为两国带来了近60万个就业机会，游客超过百万，总收益达数百亿美元。我国男子足球队首次参加世界杯足球比赛世人瞩目，由此带来出境观看比赛的人数显著增加，为体育旅游业带来了较大的收益和商机。(3)具有重大的历史意义。如我国申奥成功，极大振奋了民族精神，对我国政治、经济、科技将产生巨大的促进作用，在世界上也产生强烈的良好影响。大型体育赛事所带来的商业机会和所营造的环境是其他活动难以做到的，以赛事为契机，抓住大型体育赛事积极推广和宣传企业的产品和服务，认真分析和研究企业具体的发展战略和经营策略，是体育企业发展中不容忽视的重要方面。针对大型体育赛事所采取的主要研究方法有调查法、预测法和资料分析法。
2.5 竞争者环境分析 从消费角度看，分析体育产业市场中企业所面对的竞争者，主要是解决体育产业市场中同类经营者的市场密度、产品差异和进入难度以及影响程度4个方面的问题。
体育产业市场的密度是指同一类体育产业经营中卖主的数目。市场学认为，在市场需求量相对稳定时，这种数目的多少将直接影响到产业市场份额的大小和竞争激烈程度。因此，体育产业经营者要对当前该市场中同一类经营者进行详细分析，甚至花费一定人力、财力进行调查，摸清市场中竞争者的现状，采取合理有效的市场策略。如美国职业篮球市场1960年、1967年相继出现的美国篮球联盟(aBL)和美国篮球协会(aBa)，都因美国职业篮球市场密度过高、在争夺观众和球员等方面处于劣势，失去与全美职业篮球联盟(nBa)竞争的优势而纷纷解体。为了避免这一现象的发生，全美职业篮球联盟(nBa)在充分考虑了市场密度的情况下，目前仅保留了27支球队，从而使竞争者处于市场密度相对合理的发展环境之中。
体育产品差异是指不同企业生产和提供体育服务的差异程度。由于体育产品和服务存在差异，使得体育产品和服务各有特色、相互区别，从而使体育产业市场竞争加剧。如耐克公司生产运动服、运动鞋等用品与其他同类企业相比，在质量、市场定位、技术以及市场开发等方面存在着明显的竞争优势；而锐步公司在生产同类产品时，不但充分注意到了这一差异性竞争优势，而且还在此基础上开拓了符合青少年以及女性消费心理的、色彩鲜明和流行款式的运动服和运动休闲鞋，从而确立了适合本公司的发展理念和发展战略，不但扩大了市场渗透率，而且还赢得了更加广泛的消费群体，占有较大的市场份额。
进入难度是指加入某体育产业市场的困难程度。进入难度除了有上述两个微观方面的影响外，进入成本的高低程度以及政治、经济、技术和社会大环境的制约也是不可忽视的。
另外，在分析竞争者环境时应当注意职业体育俱乐部具有一定的垄断性，少数拥有从事经营所需的稀有资源如政策、人力、经济等人或团体对俱乐部有控制权，而他们在管理和发展俱乐部时往往并不遵循市场自由竞争原则，有很大的主观性。
3 分析体育产业市场经营环境时应注意的问题
3.1 有关体育产业市场方面的信息和资料必须客观真实 任何科学研究都必须建立在客观真实的基础上，脱离和背离实际情况的分析和研究，不但毫无意义而且还会给企业（公司）的发展造成严重损失，甚至倒闭破产。这在国际体育产业市场上是有先例的。如iSL（国际体育休闲公司）公司，在很大程度上就是因为在分析经营环境时。信息和资料来源不真实、不客观，而依据这样的资料和信息来研究公司的发展战略，显然必将导致决策层在投资F1赛车上判断失误，最终使这个国际上享有盛誉的体育产业公司一夜之间化为乌有，倾家荡产。
3.2 分析体育产业市场经营环境基本要素时，要注意理论联系实际 笔者研究对体育产业市场经营环境分析研究主要包括政治环境、经济环境、机会分析、体育产品或服务市场的消费者环境和竞争者环境5个基本要素。但现实中体育产业市场并不那么简单，尤其是我国对体育产业经营理论和实践研究的薄弱，使错综复杂的体育产业经营环境更加复杂。因此，要处理好这一问题，就必须把已有的理论和实践密切结合起来，吸收和运用多学科的知识和理论，不断总结和归纳体育产业经营实践中的有益经验。
3.3 重视个案研究 个案是指具有典型性和代表性的体育产业经营事例。在体育产业处于勃兴阶段，对其个案进行分析和研究尤为必要。资料显示，个案分析不但可以为实际操作者提供一个实用面较大的经营环境分析工具，而且它能使经营者和管理者不必花费大量的时间、精力和财力，为查询、收集或调查某个俱乐部、协会、企业或公司的经营管理模式而到处寻找一些基本资料。因此，研究和分析体育产业经营的个案，能够给相关经营者和决策者提供有益的参考，从而减少投入资本，节省时间，提高体育经营企业的效率。
参考文献
[1] 维瑟拉·R·拉奥，乔尔·H·斯特克尔著.张武养等译.战略营销分析[m].北京：中国人民大学出版社，2001.
[2] 国家体委文件.体计财产字(1995)262号.1995-2010年体育产业发展纲要[C].
[3] SpoRtS
BUSineSS[J].1999，(6).
[4] 王方华.市场营销学[m].上海：复旦大学出版社，2001.
目前市场环境分析篇5
关键词：市场营销油田市场营销环境
油田市场是由从事石油、天然气勘探、开发、储运的油田企业构成的市场。长期以来，我国油田企业始终是在计划经济体制下运行着，还是属于国家统购统销的体制，对油田产量的追逐大于对经济效益的追逐，再加上当时的油田供应商都是国有企业，这种状态严重制约了油田生产者的积极性。随着市场经济的到来，加上原油勘探和开采难度增加带来原油生产成本的增高，油田企业开始重视经济效益，所以油田市场的技术领域有很大空间。本文对油田市场的市场营销进行了分析，望大家参考。
一、市场营销方法的研究对企业的重要性
在企业管理活动中，市场营销是企业整体活动的中心，市场营销部门是企业的重要部门，企业的市场营销业绩是评价企业生产经营活动成功与否的根本因素，因此，研究市场、认识市场、适应市场直到驾驭市场，是企业生产和发展必须解决的问题，有效的市场营销方法可以有效指导企业沿着正确的道路发展，但是，市场营销方法并不是对所有企业都通用的，因此，作为从事油田市场营销的企业，研究出一套适合自己的营销方法对于实现企业高速、可持续发展是非常重要的。
二、市场营销环境分析
了解市场、进入市场、并最终占领市场都必须先要了解营销环境，分析其变化的趋势，以便企业能寻求营销机会和避免威胁。市场营销环境是指与企业等各种社会组织发生着或发生过的所有外部力量和机构的集合，是影响营销管理者成功地保持和发展同其目标市场顾客交换能力，其构成要素对营销管理来说是存在于外部的外在因素，但对于特定的营销管理能力，对于促进和保持企业与目标顾客之间成功交易，却有重大贡献。了解营销环境，分析其变化的趋势，其根本目的就在于寻求营销机会和避免环境威胁。所谓环境威胁，是指营销环境中对企业不利的趋势，对此没有适当的应变措施，则可能导致某品牌或产品甚至整个企业的衰退或淘汰，而市场机会则是企业取得竞争优势与差别利益的市场机会，在目前，机会和威胁往往同时并存，营销者的任务就在于，善于抓住机会，克服威胁，避免风险，以有力而适时的战略策略迎接挑战，取得经营上的成功。
营销环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境由人口环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治环境、和文化环境组成；微观环境由企业、供应者、营销中介、顾客和公众组成。一切营销组织都处于这些宏观环境中，不可避免地受其影响和制约，是企业不可控的因素，宏观力量及其发展趋势给企业提供机会或带来威胁，企业只有不断加强其认识、研究和分析，确立适应环境的对策，才能使企业不断发展成长；充分把握企业的宏观信息，能够全面及时进行适当的反馈，是企业寻求市场机会、预见和避免危机的关键所在，对自身所处的微观环境进行深入了解是企业取得经营成功的前提。
三、油田市场购买决策的参与者及其所起的作用
在生产者市场中，除了专职的采购人员之外，还有一些其他人员也参与购买过程，所有参与购买决策的人员构成采购组织的决策单位，市场营销学称之为采购中心。下面就分析一下各个成员在购买过程和决策中所起的作用。
1、使用者。使用者是指具体使用欲购买的某种产品的人员，使用者往往是最初提出购买产品意见的人，他们在计划购买产品的品种、规格中起到重要作用，他们往往是产品或服务使用部门的主管和有影响的员工，他们的特点是关注产品对工作的冲击，对产品安全，在工作中他们虽然往往牢骚满腹的要求是可靠、易操作、易维修、心态失衡，还是期待被重视。
2、影响者。组织中直接或间接对购买决策有影响的人，他们可以在产品规格以及各种可行方案的选择上提供意见，在生产者市场中工程技术人员就是重要的影响者之一。
3、采购者。在企业中有正式职权去选择供应商及议定采购条件的人，在较复杂的采购工作中，采购者还包括参加谈判的公司高级人员。
4、决策者。在企业中有权最后决定供应商的人，在例行的采购工作中，采购者通常就是决策者，而在较复杂的采购中，决策者通常是企业的主管而非采购者。
5、信息的控制者。在企业外部和内部控制市场信息流通的决策者，如企业的购买商、技术人员等。并不是任何企业采购任何产品都必须有上述五种人员参加决策。
企业中采购中心的规模大小和成员多少会随着采购产品的不同有所不同。如果一个企业的采购中心的成员较多，供货企业的市场营销人员就不可能接触所有的成员，而只能接触其中少数几位成员，在这种情况下，供货企业的市场营销人员必须了解谁是主要的决策的参与者，以便影响最有影响力的重要人物。
四、市场细分
任何规模的企业都不能满足所有购买者的互有差别的整体需求，因此，企业要想在市场竞争中求得生存和发展，都应该为自己的企业规定一定的经营产品、市场范围和目标，现代市场营销学把企业规定的市场范围称为“目标市场”。企业在选定目标市场前，必须先将市场按照某一标准进行细分，认识市场需求，并结合企业的资源和优势，选择企业的目标市场，这是企业市场营销战略的重要内容和基本出发点。所谓市场细分就是企业通过市场调研，依据消费者的需求、购买行为和购买习惯等方面的明显差异性，把某产品的整体市场划分为若干消费者群的市场分类过程。也就是需要将一个同质的细分市场分为适当的子市场，然后从若干的子市场中选定目标市场，并采取与企业内部条件和外部环境相适应的目标市场策略，设计有效的市场营销组合，市场细分是制定市场营销策略的关键环节。
生产者市场细分的标准是：用户要求、用户规模、用户地点；细分的原则是：可衡量、可进入、可赢利、稳定。细分市场一般以以下理论为根据：
市场细分的理论基础是“多元异质性”理论，即，消费者对大多数产品的需求是多元化的，具有不同的质的要求的。进行市场细分是由商品经济内在发展引发的；市场细分是一个把对某种产品特点最容易做出反应的人们或用户集合成群。
五、结论
总之，随着国内各个油田企业对技术和服务市场的规范，油田市场营销这一课题就越来越摆在我们面前，我们要深入分析油田市场营销的理论，把油田市场营销做好。
参考文献：
[1]吴小兵.建立营销分配激励机制提高营销管理水平[J].冶金经济与管理.2005（03）
[2]陈国胜.构建企业关系营销的思考[J].武汉冶金管理干部学院学报.2009（01）
目前市场环境分析篇6
外商投资软环境是一个地区经济成长能力的重要条件，也是对外开放竞争力的集中体现。近十几年来，福建省高度重视外商投资环境建设工作，采取了一系列有力措施，不断改善外商投资软环境，为吸收外资创造了一个较为宽松的环境。但是，当前福建省外商投资软环境仍旧存在一些薄弱环节和急需解决的问题，还不能很好地适应提高对外开放水平的需要。加强外商投资软环境建设，是当前推进海峡西岸经济区建设的一项重要任务。
1福建省外商投资软环境发展现状分析
为全面了解掌握福建省投资环境的变动情况，对各设区市投资环境进行实时监测和量化考核，对涉外管理部门的行政效率和服务质量进行评价，福建省外资办从2001年起建立了外商投资环境监测评价工作制度，每年以问卷方式开展一次测评调查。测评工作以全省及九个设区市和有关涉外职能部门作为测评对象，通过考察外商对投资软硬环境及投资相关要素的评价，籍以衡量测评对象的投资环境现状和变化情况，并就各职能部门的施政行为进行满意度测评。本文借助测评调查数据，定量分析与定性分析相结合，从不同角度研究评估福建省外商投资环境的发展现状。
1.1对福建省外商投资软环境的总体分析
测评结果显示，外商投资企业对福建省投资软环境的满意度，2001～2007年期间整体呈现上升趋势。2001～2004年，得分区间在6.66～6.94。实施海峡西岸经济区发展战略以来，近三年得分均超过7分，表明福建省外商投资软环境建设跃上了一个新台阶。2007年全省投资环境总体满意度指数为7.12分，较前两年相比有所下降。其主要原因是存在一些全国性的客观因素影响，诸如人民币升值幅度较大、货币政策越来越紧、出口退税率连续下调、加工贸易政策调整力度较强、“两税合一”以及《劳动合同法》的实施。加之福建省业已存在的劳动力紧缺、用地紧张等老问题，对于多数以外向为主的外商投资企业来说，矛盾和困难比较突出。测评调查结果是在闽外商对现实困境的真实反映，同时也表明福建省外商投资软环境竞争力还有待于提高。
从投资软环境期望满足程度看，在全省九个设区市被访的外资企业中，认为目前本地区投资软环境已超过预期期望的占12.8%，基本接近预期期望的占67.7%，未达到预期期望的占19.5%，全省投资软环境期望满足指数为5.78，处于“基本接近期望”的水平。这表明，目前福建省投资软环境总体水平基本达到外商的预期期望。
调查数据显示，外商对福建省投资环境持续改善抱有信心，对海西发展前景表示乐观。在调查中，认为投资软环境会继续得到改善的占66.6%，有八成多的被访者对海西发展前景表示比较乐观，仅有1.5%的被访企业感到不太乐观。外商在闽继续投资的意愿较为强烈，有六成多的被访企业表示将会继续在本地区投资，有四成多的被访企业表示还会推荐亲友或同行来本地区投资兴业。
1.2对福建省外商投资政务环境的分析
政务环境是外商投资软环境建设的核心，其内容主要体现在政务工作的高效率、低成本、透明化、便民化。在投资环境测评中，对各设区市政务环境满意度的评价设置了6个项目，分别为办事效率、服务态度、廉洁奉公、政策稳定性、政策透明度、执行公平性，其中后三项为近两年新增评价项目。根据我们的分类，同时为便于跨年度的比较分析，我们以前三项作为政务环境的评判依据，而把后三项作为政策环境的评判依据。
测评数据显示，2001～2007年福建省外商投资政务环境满意度指数整体呈现上升趋势，2001年为5.74，2005年达到峰值7.11后，在高位整理，有所回调。具体分析近三年政务环境分项评价结果，外商对公务人员服务态度较为满意，对政务部门办事效率较不满意，办事效率满意度指数下降幅度比较大。对政府职能部门施政行为满意度进行分析，被访企业近几年普遍对外经贸部门、海关、对台部门、税务部门和侨务部门评价较高。在2007年全省9个设区市的政务环境评价中，总体满意度较高的依次为三明市、龙岩市和南平市。从总体上看，外商对内陆地区政务环境满意度的评价要高于沿海地区。
外商投资企业大多属于“两头在外”类型，因此比较关注通关环境的优劣，这是政务环境的一个重要环节。测评结果显示，近几年福建口岸管理部门高度重视环境建设工作，改善通关环境卓有成效。2003年以来外商满意度指数大幅提升，2004～2007年平均值高达7.43，比同期政务环境得分（6.86）高出8.3个百分点，也高于其他投资要素和条件的测评得分。2007年测评数据显示，6个设区市的通关环境满意度指数在各项可比测评数据中排名第一。
1.3对福建省外商投资政策环境的分析
外商投资政策环境是指各级政府制定的关于吸收外资的政策规定，诸如鼓励外商投资的财政税收政策、土地政策、金融政策、劳动人事政策等。这些政策规定是否适应外商投资变化的需求，其稳定性、透明度和执行公平性如何，则是我们考察的重点。
根据测评调查数据，2005～2007年福建省外商投资政策环境满意度指数分别为7.41、7.36、7.01，政策环境满意度指数在2005年达到阶段峰值后，开始出现下降趋势。相较而言，外商对政策稳定性的评价较高，对政策透明度还有疑义。主要原因是，福建省政府于2005年集中出台了《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》、《关于加快推进口岸大通关建设的若干意见》等一系列有利于改善投资环境、扩大吸收外资的政策规定，其后政策出台力度则有所减弱。各设区市的情况也与此类似，近两年很少推出新的扶持政策。
从2007年各设区市政策环境评价结果看，满意度指数高于全省平均水平的依次为：三明、龙岩、宁德、漳州、南平、莆田、厦门。山区地市更加注重通过营造较好的政策环境，以增强对外商投资的吸引力。同时也一定程度上表明，条件较好的地方已经开始从“招商引资”向“招商选资”过渡。具体考察政策执行公平性的满意度指数，尽管2007年全省平均水平略高于政策透明度，但有6个设区市满意度指数低于政策透明度，反映出大多数地方在政策执行方面还不尽人意。
1.4对福建省外商投资市场环境的分析
外商投资市场环境主要包括与外商投资行为相关的市场体系健全性、运行机制健康性、市场信用环境和资本市场的发育程度等。在投资环境测评调查中，2001～2003年指标设计为市场秩序，2004年采用市场开放性、竞争平等性、社会信用度三项指标平均，2005～2007年直接采用“市场环境”来衡量上述要素和条件。需要进一步说明的是，在投资环境测评调查指标体系中，“市场环境”与“融资环境”并列作为调查内容。因此，本文所研究的“市场环境”并不包括资本及其他要素市场，而把这部分内容归并到“投资要素配套环境”。
由于我国市场环境建设还处于初级阶段，外商对市场环境的满意度指数呈现波动性较强的特征，2001年得分为6.06，2002年得分最低（为5.91），2006年为得分最高年份（得分7.1）。2007年，外商对市场环境的满意度指数为6.74，低于政务环境得分6.92、政策环境得分7.01，说明福建省在市场环境建设方面有所滞后。
分析比较各设区市的市场环境，2007年外商满意度指数除三明、宁德外的其它七个设区市比2006年均有不同程度的下降，得分居前的厦门、泉州、龙岩的降幅较大。与国内宏观经济环境变化相一致，各地市场环境进一步趋紧，这一现象应引起重视。
1.5对福建省外商投资要素配套环境的分析
如上所述，我们把与外商投资行为相关的资本、土地、技术、劳动力等要素市场的条件统称为投资要素配套环境。为便于直观分析，投资要素配套环境主要考察土地供应、劳动力供应、资金供应（融资环境）、能源及原材料供应、产业及技术配套的变动情况。
根据测评调查数据，我们整理形成2005～2007年福建省外商投资要素配套环境满意度指数及其构成表（见表1）。由此可见，近三年投资要素配套环境满意度指数逐年下降，而且每一构成要素均呈回落态势。同时，外商最不满意的依次为劳动力供应、资金供应和土地供应，三个年度无一例外。特别是劳动力供应满意度指数仅6.17，是所有投资软环境测评指标的最低值，而且在6个设区市测评结果中排名倒数第一。
2007年测评调查还表明，目前影响福建省外商投资企业经营的几大难题分别是：人才招聘与稳定、生产经营成本过高、资金筹措困难等。其中人才招聘与稳定问题尤为突出，9个设区市的外商都把它作为最主要的问题。这从另一个侧面证实了投资要素配套环境测评结论的可靠性。
综上所述，近几年福建省外商投资软环境改善不力，既有自身在政务环境、政策环境、市场环境建设方面有所松懈的原因，但更多的是受制于国内宏观经济环境变动的影响，投资要素配套环境有所恶化带来的结果。因此，能否有效解决外商反映突出的用工难、融资难、用地难问题，必须引起各地政府及相关部门的高度重视。
2改善福建省外商投资软环境的对策建议
改善外商投资软环境，事关福建对外开放竞争力的提升，事关推进海峡西岸经济区建设的成效。因此，建议各级政府及相关部门要高度重视外商投资软环境建设工作，进一步更新观念，突出重点，协调推进政务环境、政策环境、市场环境的持续改善，大力解决外商投资企业面临的用工难、融资难、用地难等问题。
2.1营造更加高效、便捷、规范的政务环境
2.1.1完善外商投资审批管理制度
以提高工作效能为目标，按照《行政许可法》的要求，对现行外商投资管理体制进行重新核准定位和规范，从职能设置上界定各职能部门施行对外商投资企业的管理权限、管理事项和相应的操作办法。对能够通过市场机制和社会中介组织的自律管理解决的问题，可不设立行政审批，并要加快向中介组织转移有关涉外管理职能；对确需设立的行政审批、审核事项，也要明确条件，精简层次，缩短时限，强化服务，增加透明度。
2.1.2健全外商投资促进服务体系
以增强服务功能为目标，推行外商投资企业和外商投资项目跟踪服务制度，在项目选择、项目审批、企业设立、项目实施、企业经营、政策咨询等方面为外商当好参谋，主动帮助外商协调处理项目实施过程中的有关问题。积极为外商提供便利的生产、生活、文化环境，建立健全人才流动和激励机制，改革劳动用工制度和完善社会保障体系，为外商投资企业职工入户、就医、子女入学等提供方便。改进外商投资企业人员出入境的管理办法，简化审批程序，提高服务效率。
2.1.3加强行政执法环境建设
以规范执法行为为目标，建立健全激励和约束机制，通过岗位责任制来明确工作职责、承诺制来明确管理和服务要求、公示制来推行政务公开、公开评议来强化民主监督、效能告诫来严肃工作纪律，切实转变机关工作作风，营造良好的行政执法环境。当前特别要进一步规范对外商投资企业的收费、检查、评比等活动，由各级政府纠风部门负责加强监督和管理。清理现行行政事业性收费项目，推行“收费许可证”、“项目上网公示”、“一个窗口”收费等制度。各类检查必须实行检查报备、登记制和检查许可证制，严禁对外商投资企业进行同一部门多级重复检查或同项目重复检查，无正当理由及法定手续不得对外商投资企业进行突击检查。禁止对外商投资企业搞各种达标或评比等活动。
2.2营造更加统一、稳定、透明的政策环境
2.2.1清理调整涉外政策法规
各级政府和有关部门要进一步清理现行的地方性涉外经济法律、法规和政策措施，保持政策的统一性，努力消除政出多门、有法不依、执法不严的现象。要从省里有关部门入手开展清理政策法规工作，做到政策规章条文明晰，表述准确，避免部门间交叉和矛盾，各地政府也要依据省里清理政策规章的要求，调整各地相关的政策规章，废止不统一、不规范的政策文件。新制定的涉外经济法律、法规及政策措施，必须和国家法律法规保持一致，特别要注重从制订实施优惠的激励性政策转向制订实施基于规则的规范性政策。
2.2.2落实兑现涉外扶持政策
各级政府和有关部门要切实落实兑现国家和省里出台的涉外优惠政策和扶持措施，保持政策的稳定性，并最大限度地释放政策效应。对近年来福建省政府出台的一系列扶持政策，除省政府已用正式文件作修订的条款之外，必须坚决贯彻执行，不得以任何借口拒不执行。对于有些与外资企业订立的合同条款，由于国家政策的调整而难以执行，或由于合同条款不严密、市场供求关系发生变化而产生矛盾的，必须主动与外商协商，采取过渡性措施或以其他方式予以补偿。加大执法监督检查工作力度，保证各项优惠政策和扶持措施在基层得到落实。
2.2.3完善政策信息咨询服务
成立专门的省级涉外政策咨询机构，统一国家和省里的涉外经济政策法规，并适时向社会提供涉外经济政策的咨询服务，促进政策信息更加公开、透明。各级政府与省直涉外部门要协同配合，建立相应的机制，交流信息，提供数据，为外商投资提供全面的政策法规和信息服务。各级政府部门所制定的影响涉外经济政策的法规和措施，要在指定刊物上予以公布，杜绝靠印发内部文件、红头文件来管理涉外经济活动的做法。
2.3营造更加公平、有序、诚信的市场环境
2.3.1建立健全公平竞争机制
加强市场自身建设，完善市场管理制度，强化市场监管，为外商和外商投资企业营造公平的市场竞争环境。着力消除地方保护主义和地区经济封锁，打破部门和行业对市场的垄断，纠正以任何行政手段歧视或阻碍外商投资的行为，建立统一、公开的市场准入制度。查处行政机关、事业单位，尤其是垄断性行业和公用企业以价格或收费形式限制、妨碍公平竞争的行为。
2.3.2整顿规范市场秩序
继续严厉打击制假售假、虚假广告、商业欺诈、传销和变相传销、偷逃骗税、走私贩私、金融证券犯罪和侵犯知识产权等行为，规范市场经济秩序。外商对市场环境存在问题反映强烈的地方，要组织开展涉及外商投资企业专项治理活动，维护外商投资企业的正当权益。规范中介机构行为，实行中介机构市场准入制度，加强对经济鉴证服务市场的整顿，严肃查处中介机构出具虚假资信证明、虚假评估、虚假鉴证等不法行为。
2.3.3加快社会信用体系建设
社会信用体系建设是改善信用环境、规范信用秩序的治本之策。抓紧研究出台地方性法规和政策，理顺监管体制，积极培育和发展信用服务市场，依法规范信用服务行为，保护外商的合法权益。各级政府和相关部门要加大组织协调力度，促进信用信息共享，整合信用服务资源，加快建设企业和个人信用服务体系。发挥商会、协会的作用，促进行业信用建设和行业守信自律，推动社会信用体系的商业化运作。完善信用监管和失信惩戒制度，依托“金税”、“金关”、“金质”等管理系统，完善纳税人信用数据库，建立健全企业偷逃骗税记录，推动企业产品质量记录电子化，形成失信行为联合惩戒机制。
2.4营造更加符合外商投资需求的配套环境
2.4.1强化人力资源保障
研究制定《劳动合同法》的实施办法和有关配套法规，创建新型的人才流动和吸纳机制，加强对外商投资企业用工的指导。同时进一步加大对《劳动合同法》的宣传力度，使广大的劳动者和企业全面地、准确地理解和贯彻这部法律。在大力发展教育、科技的同时，积极构建若干人才制高点，着力培育若干吸纳人才的重点载体和人才创业基地。要把引资工作与引智工作有机结合起来，以项目为主体，大力引进留学生、海外学者来闽创业。加强与四川、河南等劳务输出大省和宁夏、重庆、新疆等对口帮扶地区的合作，建立劳动力市场信息交流机制，定期相互通报劳务合作计划，广泛引进经过当地职业技能培训的农民工。
2.4.2积极改善融资环境
推进金融市场的培育和发展，不断提高直接融资的比重，扩大企业债券、股票融资、风险投资的规模，为外商投资企业创造一个可靠和宽松的融资环境。金融业要牢固树立服务外商投资的经营观念，适时调整信贷策略，扩大外商投资企业的信贷规模。有关金融部门要围绕外商投资企业进行金融信贷创新，对具备条件的外商投资企业开展综合授信和循环信用业务，为其提供贷款、承兑、贴现、信用证等多种信用品种服务，推选各种金融中介业务，探索信贷市场、货币市场和资本市场有机结合的金融工具创新，并通过财政转移支付，资本市场直接融资、风险投资等多种渠道，为外商投资企业融资创造条件。改进信用管理，建立以企业、企业法人、中介机构为主体，以信用登记、信用评估、信用为主要内容的信用制度。各级政府要推动建立外商投资企业信用担保体系，担保资金可由地方政府出资，各类基金和私营企业介入，或采取向社会公共募集资金等多种形式。
2.4.3有效破解用地难题
福建省人均耕地仅0.6亩，不及全国平均水平的一半，用地短缺问题尤其突出。目前，项目用地存量少和土地使用费大幅提高，直接影响到福建省外资项目的落地。各级国土部门要落实政策，对符合产业政策的外资工业项目和基础设施项目的建设用地指标予以重点保证，同时设立省重大利用外资项目专项用地指标。规范地产交易行为，完善工作流程，实行全程制，提高服务水平。鼓励外商以收购、兼并、租赁、产权置换、特许权经营等参与国有企业的改造，鼓励外商采用Bot或tott基金方式投资基础设施以及投资证券业等，缓解用地的压力。引导外资项目向开发区和工业园区集中，推行多层标准厂房，努力提高土地容积率，提高外资项目土地节约集约利用率。
参考文献：
[1]杨柳勇,等．中国市场化进程中的利用外资研究[m]．北京：中国社会科学出版社，2002:191-199．
[2]杨先明．发展阶段与国际直接投资[m]．北京：商务印书馆，2000:277-285．
[3]张蔚，徐晨，陈宇玲．国际投资学[m]．北京：北京大学出版社，2002:187-219．
目前市场环境分析篇7
外商投资软环境是一个地区经济成长能力的重要条件，也是对外开放竞争力的集中体现。近十几年来，福建省高度重视外商投资环境建设工作，采取了一系列有力措施，不断改善外商投资软环境，为吸收外资创造了一个较为宽松的环境。但是，当前福建省外商投资软环境仍旧存在一些薄弱环节和急需解决的问题，还不能很好地适应提高对外开放水平的需要。加强外商投资软环境建设，是当前推进海峡西岸经济区建设的一项重要任务。
1福建省外商投资软环境发展现状分析
为全面了解掌握福建省投资环境的变动情况，对各设区市投资环境进行实时监测和量化考核，对涉外管理部门的行政效率和服务质量进行评价，福建省外资办从2001年起建立了外商投资环境监测评价工作制度，每年以问卷方式开展一次测评调查。测评工作以全省及九个设区市和有关涉外职能部门作为测评对象，通过考察外商对投资软硬环境及投资相关要素的评价，籍以衡量测评对象的投资环境现状和变化情况，并就各职能部门的施政行为进行满意度测评。本文借助测评调查数据，定量分析与定性分析相结合，从不同角度研究评估福建省外商投资环境的发展现状。
1.1对福建省外商投资软环境的总体分析
测评结果显示，外商投资企业对福建省投资软环境的满意度，2001～2007年期间整体呈现上升趋势。2001～2004年，得分区间在6.66～6.94。实施海峡西岸经济区发展战略以来，近三年得分均超过7分，表明福建省外商投资软环境建设跃上了一个新台阶。2007年全省投资环境总体满意度指数为7.12分，较前两年相比有所下降。其主要原因是存在一些全国性的客观因素影响，诸如人民币升值幅度较大、货币政策越来越紧、出口退税率连续下调、加工贸易政策调整力度较强、“两税合一”以及《劳动合同法》的实施。加之福建省业已存在的劳动力紧缺、用地紧张等老问题，对于多数以外向为主的外商投资企业来说，矛盾和困难比较突出。测评调查结果是在闽外商对现实困境的真实反映，同时也表明福建省外商投资软环境竞争力还有待于提高。
从投资软环境期望满足程度看，在全省九个设区市被访的外资企业中，认为目前本地区投资软环境已超过预期期望的占12.8%，基本接近预期期望的占67.7%，未达到预期期望的占19.5%，全省投资软环境期望满足指数为5.78，处于“基本接近期望”的水平。这表明，目前福建省投资软环境总体水平基本达到外商的预期期望。
调查数据显示，外商对福建省投资环境持续改善抱有信心，对海西发展前景表示乐观。在调查中，认为投资软环境会继续得到改善的占66.6%，有八成多的被访者对海西发展前景表示比较乐观，仅有1.5%的被访企业感到不太乐观。外商在闽继续投资的意愿较为强烈，有六成多的被访企业表示将会继续在本地区投资，有四成多的被访企业表示还会推荐亲友或同行来本地区投资兴业。
1.2对福建省外商投资政务环境的分析
政务环境是外商投资软环境建设的核心，其内容主要体现在政务工作的高效率、低成本、透明化、便民化。在投资环境测评中，对各设区市政务环境满意度的评价设置了6个项目，分别为办事效率、服务态度、廉洁奉公、政策稳定性、政策透明度、执行公平性，其中后三项为近两年新增评价项目。根据我们的分类，同时为便于跨年度的比较分析，我们以前三项作为政务环境的评判依据，而把后三项作为政策环境的评判依据。
测评数据显示，2001～2007年福建省外商投资政务环境满意度指数整体呈现上升趋势，2001年为5.74，2005年达到峰值7.11后，在高位整理，有所回调。具体分析近三年政务环境分项评价结果，外商对公务人员服务态度较为满意，对政务部门办事效率较不满意，办事效率满意度指数下降幅度比较大。对政府职能部门施政行为满意度进行分析，被访企业近几年普遍对外经贸部门、海关、对台部门、税务部门和侨务部门评价较高。在2007年全省9个设区市的政务环境评价中，总体满意度较高的依次为三明市、龙岩市和南平市。从总体上看，外商对内陆地区政务环境满意度的评价要高于沿海地区。
外商投资企业大多属于“两头在外”类型，因此比较关注通关环境的优劣，这是政务环境的一个重要环节。测评结果显示，近几年福建口岸管理部门高度重视环境建设工作，改善通关环境卓有成效。2003年以来外商满意度指数大幅提升，2004～2007年平均值高达7.43，比同期政务环境得分（6.86）高出8.3个百分点，也高于其他投资要素和条件的测评得分。2007年测评数据显示，6个设区市的通关环境满意度指数在各项可比测评数据中排名第一。
1.3对福建省外商投资政策环境的分析
外商投资政策环境是指各级政府制定的关于吸收外资的政策规定，诸如鼓励外商投资的财政税收政策、土地政策、金融政策、劳动人事政策等。这些政策规定是否适应外商投资变化的需求，其稳定性、透明度和执行公平性如何，则是我们考察的重点。
根据测评调查数据，2005～2007年福建省外商投资政策环境满意度指数分别为7.41、7.36、7.01，政策环境满意度指数在2005年达到阶段峰值后，开始出现下降趋势。相较而言，外商对政策稳定性的评价较高，对政策透明度还有疑义。主要原因是，福建省政府于2005年集中出台了《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》、《关于加快推进口岸大通关建设的若干意见》等一系列有利于改善投资环境、扩大吸收外资的政策规定，其后政策出台力度则有所减弱。各设区市的情况也与此类似，近两年很少推出新的扶持政策。
从2007年各设区市政策环境评价结果看，满意度指数高于全省平均水平的依次为：三明、龙岩、宁德、漳州、南平、莆田、厦门。山区地市更加注重通过营造较好的政策环境，以增强对外商投资的吸引力。同时也一定程度上表明，条件较好的地方已经开始从“招商引资”向“招商选资”过渡。具体考察政策执行公平性的满意度指数，尽管2007年全省平均水平略高于政策透明度，但有6个设区市满意度指数低于政策透明度，反映出大多数地方在政策执行方面还不尽人意。
1.4对福建省外商投资市场环境的分析
外商投资市场环境主要包括与外商投资行为相关的市场体系健全性、运行机制健康性、市场信用环境和资本市场的发育程度等。在投资环境测评调查中，2001～2003年指标设计为市场秩序，2004年采用市场开放性、竞争平等性、社会信用度三项指标平均，2005～2007年直接采用“市场环境”来衡量上述要素和条件。需要进一步说明的是，在投资环境测评调查指标体系中，“市场环境”与“融资环境”并列作为调查内容。因此，本文所研究的“市场环境”并不包括资本及其他要素市场，而把这部分内容归并到“投资要素配套环境”。
由于我国市场环境建设还处于初级阶段，外商对市场环境的满意度指数呈现波动性较强的特征，2001年得分为6.06，2002年得分最低（为5.91），2006年为得分最高年份（得分7.1）。2007年，外商对市场环境的满意度指数为6.74，低于政务环境得分6.92、政策环境得分7.01，说明福建省在市场环境建设方面有所滞后。
分析比较各设区市的市场环境，2007年外商满意度指数除三明、宁德外的其它七个设区市比2006年均有不同程度的下降，得分居前的厦门、泉州、龙岩的降幅较大。与国内宏观经济环境变化相一致，各地市场环境进一步趋紧，这一现象应引起重视。
1.5对福建省外商投资要素配套环境的分析
如上所述，我们把与外商投资行为相关的资本、土地、技术、劳动力等要素市场的条件统称为投资要素配套环境。为便于直观分析，投资要素配套环境主要考察土地供应、劳动力供应、资金供应（融资环境）、能源及原材料供应、产业及技术配套的变动情况。
根据测评调查数据，我们整理形成2005～2007年福建省外商投资要素配套环境满意度指数及其构成表（见表1）。由此可见，近三年投资要素配套环境满意度指数逐年下降，而且每一构成要素均呈回落态势。同时，外商最不满意的依次为劳动力供应、资金供应和土地供应，三个年度无一例外。特别是劳动力供应满意度指数仅6.17，是所有投资软环境测评指标的最低值，而且在6个设区市测评结果中排名倒数第一。
2007年测评调查还表明，目前影响福建省外商投资企业经营的几大难题分别是：人才招聘与稳定、生产经营成本过高、资金筹措困难等。其中人才招聘与稳定问题尤为突出，9个设区市的外商都把它作为最主要的问题。这从另一个侧面证实了投资要素配套环境测评结论的可靠性。
综上所述，近几年福建省外商投资软环境改善不力，既有自身在政务环境、政策环境、市场环境建设方面有所松懈的原因，但更多的是受制于国内宏观经济环境变动的影响，投资要素配套环境有所恶化带来的结果。因此，能否有效解决外商反映突出的用工难、融资难、用地难问题，必须引起各地政府及相关部门的高度重视。
2改善福建省外商投资软环境的对策建议
改善外商投资软环境，事关福建对外开放竞争力的提升，事关推进海峡西岸经济区建设的成效。因此，建议各级政府及相关部门要高度重视外商投资软环境建设工作，进一步更新观念，突出重点，协调推进政务环境、政策环境、市场环境的持续改善，大力解决外商投资企业面临的用工难、融资难、用地难等问题。
2.1营造更加高效、便捷、规范的政务环境
2.1.1完善外商投资审批管理制度
以提高工作效能为目标，按照《行政许可法》的要求，对现行外商投资管理体制进行重新核准定位和规范，从职能设置上界定各职能部门施行对外商投资企业的管理权限、管理事项和相应的操作办法。对能够通过市场机制和社会中介组织的自律管理解决的问题，可不设立行政审批，并要加快向中介组织转移有关涉外管理职能；对确需设立的行政审批、审核事项，也要明确条件，精简层次，缩短时限，强化服务，增加透明度。
2.1.2健全外商投资促进服务体系
以增强服务功能为目标，推行外商投资企业和外商投资项目跟踪服务制度，在项目选择、项目审批、企业设立、项目实施、企业经营、政策咨询等方面为外商当好参谋，主动帮助外商协调处理项目实施过程中的有关问题。积极为外商提供便利的生产、生活、文化环境，建立健全人才流动和激励机制，改革劳动用工制度和完善社会保障体系，为外商投资企业职工入户、就医、子女入学等提供方便。改进外商投资企业人员出入境的管理办法，简化审批程序，提高服务效率。
2.1.3加强行政执法环境建设
以规范执法行为为目标，建立健全激励和约束机制，通过岗位责任制来明确工作职责、承诺制来明确管理和服务要求、公示制来推行政务公开、公开评议来强化民主监督、效能告诫来严肃工作纪律，切实转变机关工作作风，营造良好的行政执法环境。当前特别要进一步规范对外商投资企业的收费、检查、评比等活动，由各级政府纠风部门负责加强监督和管理。清理现行行政事业性收费项目，推行“收费许可证”、“项目上网公示”、“一个窗口”收费等制度。各类检查必须实行检查报备、登记制和检查许可证制，严禁对外商投资企业进行同一部门多级重复检查或同项目重复检查，无正当理由及法定手续不得对外商投资企业进行突击检查。禁止对外商投资企业搞各种达标或评比等活动。
2.2营造更加统一、稳定、透明的政策环境
2.2.1清理调整涉外政策法规
各级政府和有关部门要进一步清理现行的地方性涉外经济法律、法规和政策措施，保持政策的统一性，努力消除政出多门、有法不依、执法不严的现象。要从省里有关部门入手开展清理政策法规工作，做到政策规章条文明晰，表述准确，避免部门间交叉和矛盾，各地政府也要依据省里清理政策规章的要求，调整各地相关的政策规章，废止不统一、不规范的政策文件。新制定的涉外经济法律、法规及政策措施，必须和国家法律法规保持一致，特别要注重从制订实施优惠的激励性政策转向制订实施基于规则的规范性政策。
2.2.2落实兑现涉外扶持政策
各级政府和有关部门要切实落实兑现国家和省里出台的涉外优惠政策和扶持措施，保持政策的稳定性，并最大限度地释放政策效应。对近年来福建省政府出台的一系列扶持政策，除省政府已用正式文件作修订的条款之外，必须坚决贯彻执行，不得以任何借口拒不执行。对于有些与外资企业订立的合同条款，由于国家政策的调整而难以执行，或由于合同条款不严密、市场供求关系发生变化而产生矛盾的，必须主动与外商协商，采取过渡性措施或以其他方式予以补偿。加大执法监督检查工作力度，保证各项优惠政策和扶持措施在基层得到落实。
2.2.3完善政策信息咨询服务
成立专门的省级涉外政策咨询机构，统一国家和省里的涉外经济政策法规，并适时向社会提供涉外经济政策的咨询服务，促进政策信息更加公开、透明。各级政府与省直涉外部门要协同配合，建立相应的机制，交流信息，提供数据，为外商投资提供全面的政策法规和信息服务。各级政府部门所制定的影响涉外经济政策的法规和措施，要在指定刊物上予以公布，杜绝靠印发内部文件、红头文件来管理涉外经济活动的做法。
2.3营造更加公平、有序、诚信的市场环境
2.3.1建立健全公平竞争机制
加强市场自身建设，完善市场管理制度，强化市场监管，为外商和外商投资企业营造公平的市场竞争环境。着力消除地方保护主义和地区经济封锁，打破部门和行业对市场的垄断，纠正以任何行政手段歧视或阻碍外商投资的行为，建立统一、公开的市场准入制度。查处行政机关、事业单位，尤其是垄断性行业和公用企业以价格或收费形式限制、妨碍公平竞争的行为。
2.3.2整顿规范市场秩序
继续严厉打击制假售假、虚假广告、商业欺诈、传销和变相传销、偷逃骗税、走私贩私、金融证券犯罪和侵犯知识产权等行为，规范市场经济秩序。外商对市场环境存在问题反映强烈的地方，要组织开展涉及外商投资企业专项治理活动，维护外商投资企业的正当权益。规范中介机构行为，实行中介机构市场准入制度，加强对经济鉴证服务市场的整顿，严肃查处中介机构出具虚假资信证明、虚假评估、虚假鉴证等不法行为。
2.3.3加快社会信用体系建设
社会信用体系建设是改善信用环境、规范信用秩序的治本之策。抓紧研究出台地方性法规和政策，理顺监管体制，积极培育和发展信用服务市场，依法规范信用服务行为，保护外商的合法权益。各级政府和相关部门要加大组织协调力度，促进信用信息共享，整合信用服务资源，加快建设企业和个人信用服务体系。发挥商会、协会的作用，促进行业信用建设和行业守信自律，推动社会信用体系的商业化运作。完善信用监管和失信惩戒制度，依托“金税”、“金关”、“金质”等管理系统，完善纳税人信用数据库，建立健全企业偷逃骗税记录，推动企业产品质量记录电子化，形成失信行为联合惩戒机制。
2.4营造更加符合外商投资需求的配套环境
2.4.1强化人力资源保障
研究制定《劳动合同法》的实施办法和有关配套法规，创建新型的人才流动和吸纳机制，加强对外商投资企业用工的指导。同时进一步加大对《劳动合同法》的宣传力度，使广大的劳动者和企业全面地、准确地理解和贯彻这部法律。在大力发展教育、科技的同时，积极构建若干人才制高点，着力培育若干吸纳人才的重点载体和人才创业基地。要把引资工作与引智工作有机结合起来，以项目为主体，大力引进留学生、海外学者来闽创业。加强与四川、河南等劳务输出大省和宁夏、重庆、新疆等对口帮扶地区的合作，建立劳动力市场信息交流机制，定期相互通报劳务合作计划，广泛引进经过当地职业技能培训的农民工。
2.4.2积极改善融资环境
推进金融市场的培育和发展，不断提高直接融资的比重，扩大企业债券、股票融资、风险投资的规模，为外商投资企业创造一个可靠和宽松的融资环境。金融业要牢固树立服务外商投资的经营观念，适时调整信贷策略，扩大外商投资企业的信贷规模。有关金融部门要围绕外商投资企业进行金融信贷创新，对具备条件的外商投资企业开展综合授信和循环信用业务，为其提供贷款、承兑、贴现、信用证等多种信用品种服务，推选各种金融中介业务，探索信贷市场、货币市场和资本市场有机结合的金融工具创新，并通过财政转移支付，资本市场直接融资、风险投资等多种渠道，为外商投资企业融资创造条件。改进信用管理，建立以企业、企业法人、中介机构为主体，以信用登记、信用评估、信用为主要内容的信用制度。各级政府要推动建立外商投资企业信用担保体系，担保资金可由地方政府出资，各类基金和私营企业介入，或采取向社会公共募集资金等多种形式。
2.4.3有效破解用地难题
福建省人均耕地仅0.6亩，不及全国平均水平的一半，用地短缺问题尤其突出。目前，项目用地存量少和土地使用费大幅提高，直接影响到福建省外资项目的落地。各级国土部门要落实政策，对符合产业政策的外资工业项目和基础设施项目的建设用地指标予以重点保证，同时设立省重大利用外资项目专项用地指标。规范地产交易行为，完善工作流程，实行全程制，提高服务水平。鼓励外商以收购、兼并、租赁、产权置换、特许权经营等参与国有企业的改造，鼓励外商采用Bot或tott基金方式投资基础设施以及投资证券业等，缓解用地的压力。引导外资项目向开发区和工业园区集中，推行多层标准厂房，努力提高土地容积率，提高外资项目土地节约集约利用率。
参考文献：
[1]杨柳勇,等．中国市场化进程中的利用外资研究[m]．北京：中国社会科学出版社，2002:191-199．
[2]杨先明．发展阶段与国际直接投资[m]．北京：商务印书馆，2000:277-285．
[3]张蔚，徐晨，陈宇玲．国际投资学[m]．北京：北京大学出版社，2002:187-219．
目前市场环境分析篇8
关键词：市场营销战略管理；研究分析；管理政策；中小企业
中图分类号：F272文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
引言
随着当前经济全球化的发展趋势以及不断发展的科学技术水准，在当前的工作环节之中，广大中小企业在整个国民经济发展之中占据了重要的地位，同时相关企业的建设发展对于维护社会稳定以及促进经济建设均有着重大的价值。在今后企业的发展途径之中，企业还应当结合自身特点和长期性发展战略需求，建立起健全的发展经营目标，且结合市场目标的需求和战略发展需要，恰当的运用自身价值策略和品牌策略，为企业综合竞争力的增强打下基础。所以，广大企业应当有目的性的增强市场营销战略管理水准，使得企业建设呈现出新的面貌。
一、市场营销战略管理问题及现状分析
针对当前广大中小企业市场营销战略管理的问题和现状进行综合性的分析是开展后续各项工作的基础性环节，故应当加以重视，且有目的性的加以改善。当前中小企业的发展建设规模和资金等受到了较大的影响，并且整个企业的市场营销战略管理受到了诸多因素的限制，使得广大企业均遇见了许多问题。主要的来讲，有以下几个层面：第一，对于市场环境的分析不够清晰，当前广大中小企业的营销活动，当前普遍的不能够接受环境影响，同时企业的营销活动未采取积极且主动的应对措施，整个企业的发展建设态度不能够很好的与当前营销环境相互对应。这样的现状需要广大企业的管理者对市场分析透彻。总的来讲，当前广大中小企业的营销活动完全的由管理者自身主观意见和想法进行决定，尤其是市场的环境和市场现状，广大企业管理者对于市场的基本条件和基本环境分析不到位，进而使得企业的营销活动产生了营销，最终使得工作受到不良影响。
此外，对于当前企业的顾客和发展建设目标不够明确，当前不少中小企业的决策者对于产品消费者的心理分析不到位，对于消费者的消费行为不能够进行恰当的调整，进而使得企业自身的产品和服务等不够明晰，最终导致企业的营销活动受到重大影响。市场目标不够明确也是当前企业在市场营销战略管理过程之中存在的重要问题，市场定位不清晰会使得原本固定的消费群体受到影响，进而对企业今后建设产生了影响。针对整个市场之中经销商的选择不够清晰和明确，在选择过程当中出现了一定的误区，对于企业的发展也是较为重大的影响，当前不少中小企业自身的产品覆盖范围较大，如果对于市场没有深入且清晰正确的认识，则会导致市场形势和金融环境的分析错误，同时对于相关经销商没有进行严格且细致的审查，还会导致整个市场的评估失败，整个工作环境和市场产品的审核均会受到重大影响，最终使得企业的申请受到影响。当前不少经销商以不恰当的服务和不完善的定价，对企业的消费群体产生了影响，进而使得自身的发展受到了一定阻碍。所以，综合上述的分析，在今后企业建设和发展的历程之中，还应当坚定相关工作的思想和原则，以健全的工作态度和完善的工作精神，为长久的建设保驾护航，同时对当前工作之中的缺陷部位进行集中的改进，不断的建立起科学化的工作体系，使得企业的发展可以呈现出全新的局面，为今后事业的恒久进步奠定基础。
二、中小企业市场营销战略管理建议及对策
根据上文针对当前我国中小企业市场营销战略管理的基本现状以及存在的问题进行综合性的分析，可以对当前工作环境之下广大企业的经营情况和发展管理的方向等有着全面的掌握。下文将针对今后市场营销战略管理的改进创新对策进行集中性的研究，进而使得企业的发展可以更好的适应环境和经济市场的变化，促进企业的稳定健康发展。
1.建立起企业内部的正确营销文化
培养创新的营销文化，其关键是建立科学、合理、有效的企业价值观。事实上，价值观是企业员工精神的动力源泉，它对企业的经营行为起着重要的引导作用。通过创新的营销文化建设，培养与中小企业生存与发展相适应的价值观，并使之得到全体员工的认同，进而形成一种向心力与凝聚力，自觉遵守企业的各项规章制度，开展创造性地工作。
2.打造出高素质的市场营销战略管理团队
转变观念，挣脱从内部选择人才的束缚，树立“眼球向外”的人才招聘意识。其次是从相关的高等院校、培训机构、咨询公司或政府部门聘请高水平的营销专业讲师，对营销人员进行市场调研、市场开发、客户管理、通路管理、促销与市场推广、广告、公关、谈判等方面的知识与技能培训，以全面提高中小企业营销人员的素质和能力水平。
三、结束语
总的来讲，当前企业市场营销战略管理工作的发展及进步离不开工作的全面完善和集中的改善，所以企业应当坚定思想和信念，为长远目标的实现而不断努力。综上所述，根据对当前中小企业市场营销战略管理的基本方案和基本对策等进行综合性的分析，从实际的角度出发论述了相关企业建设过程当中应当注重的问题，同时通过对现状和问题的基本情况进行分析，旨在为企业的建设树立起正确的思想，为企业的恒久发展建立起恰当的方向，进而使得企业的发展目标得到明确，使得企业在今后发展历程之中有着明确的思想，进而真正意义上为企业的建设树立起正确方向，坚定思想，促进工作健康稳定的发展。
参考文献：
[1]陈文玲.建立现代市场体系的新进展――1998年以来我国完善现代市场体系的简述[J].商讯商业经济文荟，2003（03）.
[2]王军生.知识经济条件下的营销决策中小企业市场营销战略管理的基本方案[J].管理现代化，2001（06）.
目前市场环境分析篇9
一、商业地产概述
1.商业地产简介商业地产就是用于商业用途的地产，它区别于住宅地产和工业地产，具有其独特的特性。它包括百货、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议等形式。商业地产是所有房地产类型里比较复杂的一种，因为它关系到地产、商业和投资三个方面，同时又设计到开发商、投资商和消费者，只有这几种元素同时起作用，商业地产项目才有可能成功。商业地产项目的概念具有广义和狭义之分；从广义上来说，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，主要包括购物中心、沿街商铺、写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经一个场所。而新侠义的商业地产则专指用于流通服务业经营用途的物业形式，包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设置，而本文中所研究的商业地产主要是研究狭隘概念下的商业地产项目。
2.商业地产的特点商业地产的特点主要表现在投资大、收益期长、开发运营复杂、规划设计难度大、风险高、收益性强等方面。商业地产投资大，这主要是因为商业地产一般都建设在城市的中心位置、人流量大的地方，只有这样商业地产后期才可能盈利。但是现在随着房地产开发行业的日益繁荣，土地的购置成本开始增加，而土地作为商业地产开发中最重要的成本，随着土地价格的日益增长，商业地产的总投资也开始大幅提升。另外，商业地产项目的体量都比较大，尤其是购物中心，其体量至少要求在5万方以上，因此大体量的商业地产项目也直接导致投资成本的增加。商业地产项目还具有收益期长的特点，对于商业地产而言，一般都采取出租的方式来收回成本，但是商业地产收益期长、见效慢，我们所熟知的一般商业地产项目回收期在10年左右，运营和策划好的商业地产项目回收资金在6年-8年左右，根据这些数据我们可以知晓，商业地产项目可谓是所有地产形式中最慢收回成本的项目，因此市场上我们能够看到的有名的商业地产项目大多都是房地产大亨所建，有着专业的行业经历和雄厚的资金基础。
商业地产项目开发运营复杂，因为商业地产在规划之初就有狠多工作要做，要对项目周边的竞品项目进行调研，同时要当地人们的消费能力、消费偏好等进行调查，只有这样在商业地产项目定位的过程中才不至于过高或者过低，满足不了消费者的需求。另外，商业地产在开发过程中还要特别注意交通流线的布置、人们步行消费的动线、周边交通的管控、是否有公交车直达、停车是否方便等，这些都是商业地产项目在规划时要考虑的因素；最后，商业地产还需把控的是在后期运营的过程中，商家要入驻哪些？入驻的品牌有哪些？如何配比？入驻商家的档次是高是低等等，这些都需要商业地产运营者提前做好规划和筹谋。商业地产规划设计难度大，这是因为现在商业地产项目竞争越来越大，商业地产开发者为了后期争取更多的消费者，因此在规划设计的过程中开始标新立异；另外，现在很多商业地产通常都会成为一个地方的地标，比如万达百货广场、国贸360广场等，这些都成为一个地区的标志，万达广场的设计和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，这是因为它独特的设计、完善的基础设施、舒适的购物环境等，但是这样的设计构建在无形中却也增加了商业地产规划设计的难度，同时导致开发成本的提高。商业地产项目风险高，上述我们已经说过商业地产投资回收慢，需要经过大约10年的时候才能够收回成本，但是在这个过程中，要保证消费者的到访率、要策划新奇新颖的活动来吸引消费者，同时要保证入驻的商家能够有利可赚，这些都需要开发者在规划的时候设想好；另外在这个过程中，还要考虑到我国政策的变化、宏观经济的变化等带来的变化和变故，只有将这些因素都充分考虑，才有可能运营好商业地产项目。商业地产项目收益性强，虽然上述我们已经列举了商业地产项目的种种风险，但是还是有那么多的开发者选择投入商业地产项目，就是因为商业地产项目收益性强，不但能够提升品牌的形象，同时随着商业经营的开展还会带来一些其他的附加值，而收益性强也成为众多开发者投身商业地产开发的最主要原因。比如上海东方明珠，现在已经作为上海的地标性建筑，也成为上海的名片和标志；虽然很多人在电视剧里能够经常的看到东方明珠的身影，也对它一直很熟悉，但是有机会到上海的时候，还是希望能够到现场去观看去体验。
二、商业地产与中小城市投资环境的关系
1.商业地产提升中小城市投资环境商业地产发展是和中小城市投资环境息息相关的，商业地产前期的发展和投入离不开中小城市的投资环境，但是当商业地产发展到一定阶段后，又会对中小城市的发展起到一定的反哺作用，提升城市的区域竞争发展力。首先，商业地产作为城市空间构成要素之一，上述我们已经说过，开发商通常会在设计上标新立异，会有独特的造型和舒适的内部环境，而在后期的发展中，这些商业地产项目会成为城市和区域的名片，成为该城市或者该区域的独特标志，对其他消费者产生一定的吸引力。比如上海的东方明珠、成都的万象城城等，凡是到这些地方的人，都会抽时间去观看游览一番以不枉此行，因此商业地产项目对于吸引周边城市的消费，提升城市的辐射能力具有相当重要的作用。第二，商业地产有利于吸引中高端品牌的投资，提升城市消费能力。改革开放后我国居民的收入越来越高，消费水平和审美能力也日益提高，人们开始追求美的东西，追求品牌效应。而良好环境的商业地产项目对于吸引中高端品牌入驻具有强烈的吸引力，与传统商场不同的是，商业地产项目在开发之初便大致定位为高端品牌，旨在为高消费人群提供舒适的购物环境和购物体验。作为中高端品牌而言，他们对购物环境、消费者能力、环境舒适度等都有较高的要求，而商业地产的消费环境，对消费和人气较高的聚集能力，刚好可以满足中高端品牌的入驻条件，而这点对于提升中小城市的投资环境也较有助益。第三，商业地产有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商业地产对于中高端品牌具有强烈的吸引力，而这点对于提升城市的消费能力和消费档次具有促进作用；另外，商业地产舒适的购物环境和购物体验，使得越来越多的人选择去购物和体验；加之人们消费水平的提高，商业地产项目成为高端人才消费的必选之地，两者相互结合相互促进，提升中小城市的投资环境。
2.中小城市投资环境促进商业地产发展城市投资环境包括自然环境、经济环境、市场环境、社会环境和基础设施条件等，而这些环境共同构成了一个有机的“生态系统”———城市投资环境。首先，经济环境的发展，为商业地产的形成奠定了物质基础。“没有经济基础就没有上层建筑”，同样没有经济基础就没有商业地产的发展。我国的商业地产发展始于改革开放后人们生活水平的提高，国家经济的飞速发展，在这个基础上我国商业地产项目开始萌芽并快速发展，可见经济对于商业地产项目的重要性。第二，市场环境的提升，加快了我国商业地产发展的速度。改革开放后，我国经济快速发展，GDp快速增加，人们生活水平也得到显著提高，在这个基础上，人们消费水平和消费意识的提升使得商业地产项目有了发展的土壤并快速成长发展起来。另外，在商业地产规划和建设的过程中，越来越多的商业地产项目开始竞争，使得其不得不更加的用心和别出心裁，只有最具诚意的商业地产项目才能最终赢得消费者的青睐。第三，社会环境的变化，提升了商业地产品质。随着我国城镇化进程的加快，我国的人口开始不断的向城市转移，促进了城市各项交易的发展。而城市居民在这个过程中，也不断的从繁忙的日常生活中解脱出来，开始寻求更高水平的生活质量，而商业地产项目作为满足人们这种需求的综合体项目，则应运而生。最后，基础设施的改善，促进了商业地产的合理布局。商业地产项目对于基础设施的要求较一般商业项目高，它不仅要求水、电、气的稳定供应，同时对于其他基础设施的完善配备也有较高的要求，否则将直接影响到人们的购物消费体验，影响人们对于商业地产项目的印象，进而影响商业地产项目在区域内的发展。但是随着我国目前基础设备的日益完善，商业地产项目已经具备了在中小城市发展的条件和基础，而商业地产项目的发展又将促进中小地区城市建设更加完备的基础设施建设。
三、中小城市商业地产投资环境评价方法
1.投资环境评价方法投资环境是一个综合性、包含范围很广的概念，前人曾经从不同时间、空间、立场和角度探索出有效的评价方法，但是归结起来，目前国内外的投资环境主要有定性评价方法和定量评价方法两种方式。其中定性评价方法包括冷热过比较法、等级尺度法、多因素和关键因素评价法、道氏评估法、抽样评价法等；定量评价法包括层析分析法、模糊综合评判法、因子分析法和主成分分析法、灰色关联分析法等；而其他比较具有代表性的主观评价方法包括数据包络分析、回归分析模型、综合指标评分法、投资华景熟化度类型分析法等，这些都是中小城市商业地产投资环境中会用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是却都是为了在调研的过程中能够做到客观公正，以便于后期中小城市的投资环境和商业地产项目能够形成互惠互利的关系。
2.商业地产投资环境评价方法上述我们提到的是投资环境的评价方法，而商业地产的投资环境评价方法主要是用于区域性投资环境的研究，目前国内外关于这方面的研究文献还都比较少，主要的方法有清华大学王松涛、陈伟等使用的聚类分析法；中北大学聂振华等采用的主成分分析法；张伟采用的层析分析法等等，而如上所述，不管采用哪种分析方法，其最终的目的就是为了探讨出商业地产与中小城市投资环境之间的关系。
四、结语
目前市场环境分析篇10
关键词房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号tU2文献标识码a文章编号1674-6708（2013）88-0027-02
1房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.Doi：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.