房地产企业会计准则篇1
一、采用公允价值模式对房地产企业的正面影响及分析
（一）对企业融资能力的影响。资产规模是影响企业融资能力至关重要的因素，引入公允价值计量模式后，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，增值信息更加透明，从而扩大上市公司总资产规模。这样，银行等金融机构对上市公司的借贷规模就会随之上升，有助于提高企业融资能力。对于拥有投资性房地产的房地产企业来讲，可在一定程度上缓解目前其资金链紧张的局面，为以后的发展创造良好的条件。
（二）对所有者权益的影响。上市公司通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。此外，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些上市公司的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。
例如，根据上市公司房地产企业“中华企业2005年年报”公告中披露的，其拥有的上海崇明土地储备是4，655亩，该地块是2002年3月26日受让的上海崇明县东部东旺沙、团结沙地区地块，当时受让价格是6，520万元，相当于每亩均价1.4万元。随着近几年房地产的快速发展，该地块土地已增值到每亩均价70万元。若以此市场价作为公允价值来计算，并分摊到每股股份上，仅这一部分重估就可使每股增加所有者权益4.58元。
二、采用公允价值模式对上市公司的负面影响及分析
（一）可能会增加企业的税负。本文主要讨论企业所得税和房产税。
1、企业所得税是房地产企业的重要税负。使用公允价值计量的企业，由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，按现行的税收政策就会减少费用，相对地增加利润，进而增加企业的应交所得税。另外，用公允价值计量所带来的重估增值部分，会导致盈利有大幅上升，若对增值部分征税，将会增加企业的税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析，此项税负发生的可能性较小。根据日前的《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》（征求意见稿），投资性房地产应以公允价值计量导致的收益不计入应纳税所得。而且，就近期而言，国家为了鼓励上市公司尽早地采用新会计准则，很有可能会维持这种税收政策。
2、房产税对于拥有大量投资性房地产的企业是另一项重要税种。根据其不同情况，目前有两种征收标准：一种是按租金收入的12%征收；另一种是按投资性房地产原值的70～90%征收1.2%的房产税。新准则执行后，对适用第一种征税标准的上市公司没有影响，但对于适用第二种征收标准的上市公司来说，采用原账面价值还是新的公允价值作为征税依据则至关重要。按原账面价值征收，则对房产税没有影响，若按公允价值作为征税依据，税金将会大幅度上升。进一步分析：从政府鼓励上市公司运用公允价值计量模式的角度分析，新准则执行之初，不会对企业税负造成太大的影响。
（二）对企业资产结构的影响。拥有土地、房屋和其他资产的上市公司，在新会计准则下，首先要确认公司中哪些资产是公允价值计量下的投资性房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。其次就是将其余资产按照其持有目的的不同，分别归类如下：存货――企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产――企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。由此可见，投资性房地产准则对经营不同类型的企业的影响是各不相同的。对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响较小。此外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一归在“投资性房地产”核算，这一变化将影响上市公司的资产结构，尤其是把大量投资性房地产在“存货”中核算的企业。由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。进一步分析，虽然流动比率降低，影响房地产企业的偿债能力指标，但速动比率不变，相信债权人也能看到这一点。
（三）对利润的影响。采用公允价值的第一年，会影响其当期利润。上市公司拥有的投资性房产原先都被计入了固定资产，投资性房产的升值与否，并没有体现在报表中。近几年，投资性房产升值迅速，采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高上市公司的当期利润。
在以后年度，公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。旧会计制度下，投资性房地产企业最显著特点就是盈利稳定。虽然我国的投资性房地产市场刚进入加速发展阶段，不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但更多的投资性房地产升值的潜力较大且预计还会持续。如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的重估将得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如，地产公司――香港太古公司，在执行《香港会计准则第40号――投资物业》并追溯调整后，2004年和2005年1月1日的期初留存收益，分别增加了147亿港币和268亿港币。2004年上半年及2004年年度的净利润，则分别增加了7，400万元港币及122亿港币。
房地产企业会计准则篇2
（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响
新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展
一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策
（一）加强关注税收政策，采取相应对策
在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。
（二）强化房地产对销售收入的税收筹划
房地产企业会计准则篇3
【关键词】债务重组公允价值账面价值会计处理税务处理
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
二、以房抵债业务的流转税和所得税处理探析
根据营业税和企业所得税的有关规定，房地产开发企业以开发产品抵债属视同销售行为，应按规定计征相应的税款。营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。可见，对于前述第①、②情况的视同销售行为，由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值，因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税，在实务处理中不存在任何争议。而对于前述第③种情况的视同销售行为，如何确定其应税营业额在实务处理中则存在二种不同的观点：第一种观点认为虽然开发产品的公允价值大于所抵债务账面价值，但由于以房抵债行为是因企业资金紧张等原因引起的，不属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照所抵债务账面价值确定其应税营业额；第二种观点认为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的差额实质上是一种无偿赠与或利益输送行为，属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额；对于上述二种观点，笔者认为第一种观点的法律依据比较牵强，存在一定的纳税风险；而第二种观点则更符合该项业务实质，且与开发产品实际销售时的应纳税额一致；因此对于前述第③种情况的视同销售行为，应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
房地产企业会计准则篇4
2006年2月15日，财政部了39项企业会计准则（其中包括1项基本准则和38项具体准则），从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日，新准则的颁布已半年有余，离具体的实施日期日趋接近。其间，有关会计准则的应用指南（征求意见稿）也已出台，这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是，新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此，笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析，以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。
一、影响房地产行业的具体准则
目前，房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前，笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。
在我国新的会计准则体系中，具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具，而基本准则则是准则的准则，它对各个具体准则起着指导作用。因此，不论哪个行业，其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响，房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看，在38项具体准则中，与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》，前者侧重投资性房地产的规范，后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则（从第1号至第21号），以及与企业财务报告相关的准则（从第28号至第38号）则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说，本套准则相对于国际会计准则而言，具有言简意赅的特点，既体系了我国的特色问题，又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富，包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此，笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则，即第3号和第15号准则，其中的重中之重为第3号准则。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则，它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产；同时，该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则，它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范，并引入了公允价值模式（即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式），因此，该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应，《企业会计准则第15号――建造合同》主要规范企业（建造承包商）代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则――建造合同》差异不大，但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则，同样在房地产行业发挥着重要的作用。
二、具体准则对房地产行业的影响
当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后，我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。
（一）对会计核算的影响
如前所述，我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定――第3号准则规范的对象为投资性房地产，第15号准则规范的对象为代建的房地产，而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范，作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时，分类处理的理念反映在企业的财务报表中，会影响企业资产结构的组成，以及相关财务比率的计算，影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到，工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性，从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。
值得一提的是，《国际会计准则第40号――投资性房地产》在第3段明确指出：“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”，这与我国的准则规定不尽相同，需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视，把握不同准则对房地产明细类型的核算差异，以便提供准确、可比的会计信息。
（二）对损益确认的影响
公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点，而这一亮点同时也体现在第3号准则之中――投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此，对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言，如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。
第3号准则规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；否则计入所有者权益。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。
（三）对税收体系变化的影响
在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范，这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如，2006年3月6日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目，同时规定了不同的计税毛利率，从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似，不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异，也会引起对房地产行业税收体系的变化。
目前，我国的房地产税收按课税环节的不同，分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收，以及所得环节税收四大类，而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是，随着会计准则对于房地产的明细规范，以及公允价值模式的采用，有可能引发税收政策的调整。比如，对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持，这为我国房地产的税制改革铺平了道路；公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息，如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。
（四）对财务报告编制的影响
考虑到我国现阶段的实际国情，2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司，对非上市公司未做强制性要求。因此，新准则对于我国房地产行业的影响，更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业，他们需要遵守境外国家（或地区）会计准则的规定，这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告，鉴于各国准则的差异，提供财务报告的成本相当大。但是，当各国准则日益趋同时，财务报告的编制成本会大大降低。同样，随着我国会计准则（CaS）与国际会计准则（iaS）的日益趋同，我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。
但是，准则的趋同并不意味着完全相同，把握CaS与iaS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析，特别是iaS40与CaS3之间的差异。首先，与CaS3相比，iaS40适用的范围更广，更明确，确认原则更具体；其次，iaS40推荐采用公允价值计量模式，而CaS3更倾向于采用成本计量模式；再者，iaS40将房地产的转换差额均计入当期损益，而CaS3对转换差额区分损失和收益分别确认；最后，iaS40在信息披露方面的规定更规范，更完善等等。
三、结语
房地产企业会计准则篇5
关键词:投资性房地产;会计处理;会计准则
中图分类号:F273.33文献标志码:a文章编号:1673-291X(2010)08-0095-02
一、新会计准则中有关投资性房地产的会计处理规定
根据《新企业会计准则》第3号――投资性房地产基本准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认:满足投资性房地产的概念,即为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有;与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业,也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益;该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
基本准则里规定,企业应当按照成本进行投资性房地产的初始计量。具体地讲,投资性房地产按照下列原则确认入账价值:外购的投资性房地产,以购买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出等作为其入账价值;自行建造的投资性房地产,按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为入账价值;以其他方式取得的投资性房地产,应按照相关的会计准则确定入账价值。
在投资性房地产的后续计量上,准则规定企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。如果采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,则应根据本准则第十条规定,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式计量。
另外,对于投资性房地产的转换,新准则规定:作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日;自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量,转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
综合上述分析,我们可以知道新会计准则对于投资性房地产的规定,与旧会计准则关于房地产投资的规定还是存在一定程度的差异。主要表现在以下两点:(1)旧企业会计制度要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映;(2)旧准则对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;新准则在这方面的规定比较灵活,企业既可以采用公允价值模式进行计量,也可以选择成本模式进行后续计量。正是由于这些差异的存在,使得新会计准则在实施和应用的过程中还存在不少问题值得我们关注。
二、投资性房地产会计准则在实务会计处理中存在的主要问题
1.公允价值的可选择性应用,使得新会计准则的执行没有达到实质性的效果
根据新会计准则的规定,投资性房地产的计量可以选择成本法也可以选择公允价值计量的方法,所以,在这种情况下很多投资性房地产的企业就可以没有压力地根据自身条件去选择会计计量模式。经过调查发现,很多投资性房地产的上市公司没有采用公允价值作为计量模式,原来成本法模式计量制度下存在的问题仍然存在,投资性房地产企业的价值就不能准确地反映在企业会计报表上面,进而使得新会计准则与国际会计准则接轨的实质性目的没有达到。
2.公允价值的实际可操作性不强
当前,我国虽然在新会计准则里面强调并且鼓励上市公司和非上市公司使用公允价值的方法去评估投资性房地产的价值。然而,至今为止我国还没有单独的公允价值计量准则及其相关的指导原则,这造成公允价值的实际可操作性到目前为止还不是很强,没有得到广泛而有效利用的一大因素。据调查,目前为止一千多家上市公司中只有几十家采用公允价值的计量方法来评估房地产的投资价格,及其后续计量方式。而且,只有极少数的几家上市公司披露了投资性房地产公允价值的具体方法。这反映出公允价值计量属性的应用和其实际可操作性在我国企业中的应用还带有一定的局限性。由此可见,对于房地产类企业来讲,在市场中要熟练应用公允价值的方法来寻找投资性房地产的市场价格,在实际操作环节中还存在较大困难。
3.不同企业间会计信息的可比性下降
新会计准则的投资性房地产会计处理采用公允价值计量以后,不同企业之间的会计信息的可比性下降了。在房地产价值大幅度攀升和波动的今天,如果还是采用成本计量方式去核算,投资性房地产的价值还是会远远地低于其公允价值。然而,采用公允价值模式计量以后,就我国目前的情况来说,投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的,但是我国的房地产市场目前来说还不是很成熟,交易信息的公开程度还不够高,公允价值的确认往往存在较大的差异,有发现同一家上市公司在两个不同的会计师事务所评估的情况下,其资产价值和获利程度竟然相差了一千多万,由此可见,这种情况下的企业会计信息不具有可比性,同时,更多时候公允价值在现阶段的实务应用中经常被利用为利润操纵的工具。
4.投资性房地产公允价值确认的涉税问题
投资性房地产公允价值的确认使企业面临的一个直接问题就是公允价值确认的涉税问题。如果企业期末资产评估增值,企业是否需要相应地调整应纳税所得额,企业又如何和之前的纳税方式衔接起来,这些问题都是投资性房地产公允价值会计核算中要面对的很实际很重要的问题。这种公允价值的兑现是不是会直接影响到企业的经营现金流,调整的企业期末留存收益在所得税汇算清缴时是不是需要纳税等问题,如果这些问题答案是肯定的话,则企业的税负压力将会有较大程度的浮动,很多时候会增加企业的期末应纳税所得额。
三、进一步完善投资性房地产会计处理的对策建议
1.准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围
准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围,不能够泛泛地将公允价值模式应用与历史成本模式应用放在同样的一个平台上进行选择,而应该积极地与我国市场经济发展结合起来,充分借鉴国际会计准则的先进经验,最好是规定上市公司等企业应在一定条件下优先选择公允价值模式作为投资性房地产的计量方法,只给出在特定条件下,比如企业第一次取得投资性房地产时,才给予采用按照成本法模式进行计量。只有在充分明确规定后,公允价值计量模式应用于投资性房地产的计量才会真正显示出其优越性。
2.积极参照国际会计准则制定适合我国的公允价值计量操作方法
实践证明,新投资性房地产会计准则的应用使我国会计制度与国际会计制度逐步趋同,然而,我国很多企业在单独公允价值具体准则的应用上还不成熟,公允价值的应用规定目前来说还不具有可操作性。因而,在公允价值具体计量方法上,我国应该积极参考国际会计准则的制定方法,来单独制定我国的公允价值计量方法以更好地适应投资性房地产等准则的应用需求。例如,据报道美国会计准则委员会(FaSB)于2006年9月了第157号财务会计准则公告(SFaS157)《公允价值计量》,目的是统一和改进公认会计原则(Gaap)对公允价值计量及信息披露的规定。使报表使用者从企业披露的信息中了解企业主要投资性房地产的位置、面积、单位价格以及同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,可以根据会计报告判断上市公司采用的计量方法。类似于这样的国际准则规定,我国的新会计准则完善就应该积极加以借鉴,只有这样我们的公允价值应用才会得到不断完善。
3.完善我国的市场体系,提高会计人员的素质
我国的房地产市场目前来讲还不能够算是一个完全竞争的市场,很多投资性房地产在市场上还是没有办法获得真实的公允价值。房地产证券市场、房地产期货市场等还不完善,所以我国房地产市场的交易价格经常是波动的,这种市场泡沫风险还是比较高的。因而,只有不断完善我国的市场体系,规范房地产市场的交易行为,只有这样才能够为投资性房地产的公允价值应用提供一个良好平台。此外,不断提高会计从业人员,尤其是会计师事务所职业会计人员的业务素质也是需要努力的一个方面。要知道公允价值的准确应用更多地是依赖于专业会计人员的业务知识和职业判断能力。所以,在可能的情况下,企业为财务人员提供培训,将新制度的应用规则、运作要求等较准确地传达给企业会计人员,从而使他们能够尽快地适应新会计准则环境发展的需要。
4.应进一步明确所得税会计在公允价值会计准则核算上的规定
税法中关于如何确认投资性房地产公允价值的增值等问题,至今还没有一个明确的规定。因而,在以后的会计准则完善上,国家应尽快出台与公允价值相配套的税法实施细则,以有效阻止上市公司利用公允价值增加税收支出的顾虑。原则上,若企业的投资性房地产没有对外转让,公允价值与原初始以成本核算的账面价值差异形成的损益没有真正实现,则税法中就不应该规定企业去核算确认相应的收益或损失,进而缴纳相应的所得税。
总之,相信随着未来我国房地产市场的不断发展,市场在反映房地产公允价值的作用上会越来越准确和真实,投资性房地产会计准则的实施也会越来越成熟和完善,企业会计信息尤其是上市公司的财务报表将越来越具有可比性。
参考文献:
[1]吕永法.上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问题及对策探讨[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2007,(6).
房地产企业会计准则篇6
关键词：投资性房地产 后续计量 成本模式 公允价值模式 比较研究
现行制度下投资性房地产没有被作为单独的资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产以实际成本进行核算，这既不利于反映企业房地产的实际构成情况，也不利于充分反映各类房地产对企业经营成果的贡献情况。财政部新颁布的具体准则《企业会计准则第3号――投资性房地产》(简称《投资性房地产准则》)较好地解决了这些问题，本文对此进行分析与探讨。
一、投资性房地产界定与判断
上市公司对《投资性房地产准则》在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二，即一部分仍界定为固定资产，按《企业会计准则第4号一固定资产》准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。我国《投资性房地产准则》在借鉴国际会计准则的基础上，将投资性房地产定义为：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”。主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。
实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断，投资性房地产应当能够单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。对于原属于固定资产的建筑物及原属于无形资产的土地使用权重分类为投资性房地产的，应在编制期初资产负债表时将其单独列示于“投资性房地产”项目。对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益。
二、后续计量会计政策选择
(一)成本模式对投资性房地产计量 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。
(二)公允价值模式对投资性房地产计量 在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足的条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易，所在地通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。活跃市场是指同时具有下列特征的市场：市场内交易对象具有同质性；可随时找到自愿交易的买方和卖方；市场价格信息是公开的。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，如建筑物，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
(三)会计政策选择与变更 对投资性房地产企业采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题，按准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如果需要将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》处理；企业采用公允价值模式计量，则不得从公允价值模式转为成本模式，正如《国际会计准则第40号――投资性房地产》规定“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。”
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式 在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是作相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
(二)公允价值模式 在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分情况处理：如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”(按账面价值)科目，贷记“投资性房地产”(按公允价值)科目，借或贷记“营业外支出”科目；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”(按公允价值)、“营业外支出”科目，贷记“固定资产”(按账面价值)科目；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。借记“投资性房地产”(按公允价值)科目，贷记“固定资产”(按账面价值)、“资本公积”科目。
四、合并报表时投资性房地产的处理
关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目；若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账
面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“营业外支出”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算；企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入，要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时，应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。
五、公允价值模式下的纳税调整
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比，虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值，但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的发生价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：一是将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益；二是将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益。《企业会计准则―基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”，即不论是否产生现金流，都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制，即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时，税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。现行税法规定，对于投资性房地产(执行现行企业会计制度时为固定资产)，“应按实际发生的成本计量，通常情况下不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的国家统一规定的清产核资”。投资性房地产与其他资产的相互转换，一般情况下“应按实际成本作为其入账成本，不确认转换收益或损失”，将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人的当期损益应作纳税调整，将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人的当期损益也应作纳税调整。
六、成本模式与公允价值模式比较
(一)税前抵扣 在成本模式下，对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
(二)会计利润 在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号――资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
(三)信息披露 《投资性房地产准则》规定：采用成本模式的企业，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的企业，应说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。采用成本模式可对投资性房地产进行减值测试，按账面价值与可收回金额孰低原则，企业一旦确定了可收回金额低于其账面价值，应当计提减值准备，将资产的账面价值减记至可收回金额。可收回金额是按照长期资产的公允价值减去处置费用后的净额与未来现金流入现值孰高来确定，这就涉及到以下因素：公允价值减去处置费用净额；未来现金流入现值。因为采用成本模式的前提条件是由于投资性房地产所在地没有活跃的房地产交易市场，企业不能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以第一个因素不能获得，未来现金流入现值便作为可收回金额。资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。现值的计算涉及到资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素，这些因素应建立在合理且有据的假设基础上，并假设代表管理当局对资产剩余使用期限内整个经济状况的最好估计。估计来自于企业的知识与判断，估计的是资产的使用价值，针对于特定企业的特定实体因素。而公允价值有别于使用价值，公Y~Jo'r值反映的是市场参与者的知识与判断，即使是资产负债表日两种模式都要对投资性房地产账面价值作调整，但公允价值与可收回金额可能趋同但不一定相同。因此采用公允价值模式的企业较采用成本模式的企业会计信息披露更恰当、更相关。
作者简介：
田莉杰(1964-)，女，辽宁绥中人，青岛科技大学经济与管理学院副教授
参考文献：
[1]财政部：《企业会计准则－基本准则》。
[2]财政部：《企业会计准则第3号――投资性房地产》。
[3]财政部：《国际会计准则第40号――投资性房地产》。
[4]财政部：《企业会计准则第4号――固定资产》。
房地产企业会计准则篇7
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
（三）现金流量信息披露不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
（二）完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
（三）全面与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。
参考文献
[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).
[2]崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究，2004，(01).
房地产企业会计准则篇8
【关键词】投资性房地产公允价值准则适用
《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称“新准则”),其引入的公允价值计量模式格外引人注目,它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值,也基本上实现了与国际会计准则的实质性趋同。然而在实际应用中,仍存在若干需要面对和解决的相关技术问题,本文通过对照新准则与《国际会计准则第40号――投资性房地产》(以下简称“国际准则40号”)的相关规定,对相关问题做一些探讨。
一、“特例情形下”新准则相关条款的适用问题
按照新准则,投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同,表现在对投资性房地产的后续计量上,新准则规定:“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”
在实际应用中,考虑到采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的方法,且公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值,因此,对于投资性房地产全部集中于国内大城市主城区的企业来说,特别是部分已在发达国家或地区存在较大规模投资性房地产的企业,由于其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得已不存在问题,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量成为它们的选择。然而从会计实践中发现,对于原已具备条件且已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,若其在国内非一线城市或一线城市的主城区之外,进行新的投资性房地产项目的购建,因新购建投资性房地产项目的公允价值难以取得,该部分投资性房地产将无法采用公允价值模式进行后续计量,只能采用成本模式进行后续计量。然而,新准则出于防止企业人为调节利润的目的,同时做出了“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”的相关规定。这样,对于目前已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的这些企业,在出现上述情况后,现行新准则的相关条款成为了相互矛盾,无法适用的规定,这一问题亟待解决。
对照国际准则40号的相关规定,可以为我们解决上述问题找到相应的办法。国际准则40号第27段规定:“初始确认后,选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产,但不包括第47段所描述的特例情形。”第47段的规定为:“一个允许例外的假定是企业能够在持续基础上可靠确定投资性房地产的公允价值。但是,在特例情形下,有证据清楚地表明,当企业首次取得投资性房地产时(或某项现有房地产在完成建造或开发活动后,或改变用途后首次成为投资性房地产时),企业将无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定。这种情况只有在可比的市场交易不经常发生,并且公允价值的备选估价无法取得(例如,根据折现的现金流量预测的)情况下才可能出现。在这种情况下,企业应采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法即成本模式计量该项投资性房地产。投资性房地产的残值应假定为零。在该项投资性房地产处置之前,企业应一直采用《国际会计准则第16号》进行会计处理。”而且,国际准则40号第48段还规定:“即使由于前一段所给出的原因出现了特例情形,企业被迫采用《国际会计准则第16号》中的基准处理方法计量某一项投资性房地产,企业其他所有投资性房地产还应按公允价值计量。”同时,为了解决上述特例情形对外部会计信息使用者的影响,国际准则40号还特别增加了相关会计信息的披露要求,国际准则40号第68段规定:“在特例情形下,即企业采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》(由于缺乏可靠的公允价值参见上述第47段)中的基准处理方法计量投资性房地产,前一段要求的调节应将与该项投资性房地产有关的金额和与其他投资性房地产有关的金额分别披露。此外,企业还应披露:(1)对该项投资性房地产的说明;(2)对公允价值无法可靠计量原因的解释;(3)如果可能,公允价值很可能处于的估计范围;(4)对不按公允价值计价的投资性房地产进行处置时:企业处置了不按公允价值计价的投资性房地产的事实;该项投资性房地产销售时的账面金额;确认的利得或损失的金额。”
由上可见,国际准则40号在规定选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产的同时,对企业无法在持续基础上可靠获得公允价值的投资性房地产项目,做出了按照成本模式进行后续计量的例外性规定,即“企业应采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法计量该项投资性房地产”。而且,对于实际上客观存在的,部分投资性房地产只能按成本模式进行后续计量的特殊情况,国际准则40号也通过增加相关信息披露的方式,保证了会计信息的质量要求。
分析认为,国际准则40号对选择公允价值后续计量模式的企业,按公允价值计量其全部投资性房地产出现特例情形下,所做出的相关规定是恰当、必要的。新准则在企业出现上述特例情形下的相关规定空白,有必要参照国际准则40号进行相应的补充、修改。
二、合并财务报表中统一子公司会计政策的相关问题
按照《企业会计准则第33号――合并财务报表》的规定:“母公司应当统一子公司所采用的会计政策,使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。子公司所采用的会计政策与母公司不一致的,应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整;或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。”根据上述规定,在编制合并财务报表时,纳入合并范围的集团内各成员企业,对投资性房地产后续计量采用的会计政策也理应一致。
然而,受制于投资性房地产按公允价值进行后续计量的严格条件限制,在母公司和企业集团中拥有主要投资性房地产的子公司已经选用公允价值后续计量模式的情况下,将其他选用成本计量模式的子公司财务报表按公允价值后续计量模式进行调整往往不具备可操作性;而且,仅仅出于统一会计政策的目的,在编制合并财务报表时,将投资性房地产的后续计量模式,统一调整为占整个集团投资性房地产份额很少的子公司所采用的成本计量模式,显然不利于更真实地反映整个集团资产的真正价值。
因此,分析认为,在母公司和企业集团中拥有主要投资性房地产的企业已经选用公允价值后续计量模式的情况下,允许在编制合并财务报表时,对其他因公允价值无法可靠计量,按成本模式进行后续计量子公司的财务报表该项目不进行统一会计政策调整,而是作为特例情形,通过增加相关信息披露的要求予以解决是比较合理的办法。
三、投资性房地产后续计量的公允价值确定问题
新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量设定了严格的适用条件,新准则规定:“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”新准则应用指南同时规定:“同类或类似的房地产,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物,以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”
新准则的上述规定,实际上是要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息,即运用市场比较法对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,也就是说不允许企业采用国际准则40号第40段所规定的估值技术来确定投资性房地产的公允价值。目前,新准则并未制定公允价值计量办法的具体应用指南,从已经采用公允价值计价的上市公司来看,大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格,但由于国内的评估机制尚不完善,对比市场经济高度发达的国家或地区,国内企业使用专业评估机构的评估价格作为公允价值确定方法,其后续会计计量成本非常高,比如,对比我国的香港特别行政区,在评估值基本相同情况下,针对上述评估目的的评估费用只有国内的十几分之一,甚至几十分之一。
分析认为,出于会计成本因素的考虑,除采用专业房地产评估机构出具的评估价格作为确定投资性房地产公允价值的办法外,以投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告来确定投资性房地产的公允价值等办法,也是非常不错的选择。当然,作为国家层面,利用政府资源搜集各类市场数据,由政府建立房地产信息库,储存市场价格信息数据,同时制定和完善公允价值计量的具体应用指南,明确有利于具体实务操作的规范要求是解决上述问题更彻底的办法。
主要参考文献:
[1]财政部.企业会计准则.经济科学出版社,2006.
房地产企业会计准则篇9
[关键词]投资性房地产；已出租；准备增值；拥有产权；经营租赁
[中图分类号]F23[文献标识码]a[文章编号]1005-6432(2008)44-0129-02
1投资性房地产与固定资产等其他资产的区别
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产的主要表现形式为：出租本企业拥有产权的建筑物、出租土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；企业将建筑物出租。
固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。固定资产的确认、计量和相关信息的披露适用《企业会计准则第4号――固定资产》，其中“出租”的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于新企业会计准则投资性房地产核算范畴。核算范围：固定资产可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。
对于其他资产则按照相应的会计准则进行分类核算。
2投资性房地产的确认与计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3投资性房地产的核算范围
3.1已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权[关键词：已出租，经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲企业2007年9月20日购入一块土地使用权，计划用于出租赚取租金，此时不属于投资性房地产，应作为无形资产核算。当年12月1日甲企业与乙企业签订经营租赁协议（注意：不包括融资租赁），将土地使用权出租给乙企业，租赁期2年，租赁开始日为2008年1月1日，2009年12月31日到期。按新准则规定2007年甲企业仍作无形资产核算，甲企业应在租赁开始日，即2008年1月1日将土地使用权从无形资产核算转让为投资性房地产核算。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权，不包括企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业未花费任何代价，按《企业会计准则》规定，企业不能入账核算，但在企业将土地使用权出租赚取租金收入时，应按规定补交土地出让价款应作无形资产核算。从租赁开始日再转化为投资性房地产核算。企业外购的土地使用权一般应作为无形资产核算，但在企业将其出租用于赚取租金收入时，应从租赁开始日转化为投资性房地产核算，企业只有外购的同时即已办理了出租手续并开始出租的，才应从购买日即作为投资性房地产核算。
3.2持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业购入的，准备增值后转让的土地使用权。例如上例甲企业于2007年9月20日购买的土地使用权是经管理层决定用于增值后转让的，那么甲企业于2007年9月购买日办完手续后即作为投资性房地产核算。否则企业在购入时，应作为无形资产核算，如果经企业管理层研究决定用于增值后转让，那么应从停止自用于资本增值之日起转化为投资性房地产核算，但是，按照国家《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能归为投资性房地产核算，按《闲置土地处置办法》处理。
3.3已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权，并以经营租赁方式出租的房屋建筑物[关键词：已出租、拥用产权、经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物不属于此类。例如甲企业将其一栋厂房出租给乙企业，甲企业在出租之前应作为固定资产核算，在租赁开始日（已出租）转化为投资性房地产核算。如乙企业租赁后又转租给丙企业时，乙企业不属于投资性房地产，因为乙企业不拥有厂房的产权。另外出租如果为融资租赁也不属于投资性房地产，应按《企业会计准则第21号――租赁》执行，投资性房地产应为经营租赁方式出租的房屋建筑物，企业出租给本企业职工的宿舍，即使按市场价格收取租金也不属于投资性房地产。因为企业出租给职工的宿舍是间接为企业生产经营所用，目的是为获取职工为企业提供生产服务，不是为获取租金。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产，应确认为固定资产。如果企业某项房地产，部分用于赚取租金或资产增值，部分用于生产商品，提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，该项房地产自用的部分，以及不能单独计量出售的，用于赚取租金的部分，应当确认为固定资产（或无形资产）。如果企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中重大的，如甲企业将门面房出租给乙企业，租期2年，租期内门面房的保安、清洁工作由甲企业提供，乙企业按市场价格支付保安费和清洁费。保安、清洁费等辅助服务费相对于门面房租金不重大，甲企业应将出租的房屋划归为投资性房地产。
房地产企业会计准则篇10
房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称“新准则”)的规定，投资性房地产改为自用，作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时，应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，即房地产转换。由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑，许多房地产开发企业在近几年囤积了大量的房地产，包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。
目前，房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售，如企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，应对照新准则界定为投资性房地产。企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换，具体处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换，对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。
实务工作中界定房地产转换时，可以比照以下具体情形：(1)房地产开发企业将投资性房地产转为自用；(2)房地产开发企业将作为存货的商品房改为出租；(3)房地产开发企业将自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值；(4)房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用，改为出租。会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起，按照准则的规定，及时进行相关会计处理。
二、房地产的计量属性
按照相关会计准则的规定，房地产用途不同其计量属性也有差异。为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量，期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产，按照新准则的规定，房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时，房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，可参照相关会计准则进行处理，此时应注意考虑是否计提减值准备。但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，房地产开发企业应在资产负债表日对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
以上两种关于投资性房地产的后续计量模式，即成本模式和公允价值模式，房地产开发企业可根据实际情况选择采用，并且一经选定不得随意变更。另外，笔者认为，在房地产处于降价周期时，这两种计量模式并无实质性差异；但在房地产价格持续上涨时，按照成本计量模式，可收回金额大于其账面价值时，以前期间已计提的减值损失应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的减值准备，即账面价值不会超过初始取得成本；而在公允价值计量模式下，账面价值就可能超过初始取得成本。同时，对投资性房地产的后续计量模式变更，应作为会计政策变更按照相关准则进行处理；但对于房地产转换，由于涉及资产使用属性的根本变化，而不是同一经济事项选用会计政策的变化，所以不应作为会计政策变更处理，在使用新准则的第一年建议不必作追溯调整。
三、房地产转换的账务处理
房地产开发企业房地产转换的会计处理，很大程度上受到投资性房地产选用后续计量模式的影响。在投资性房地产后续计量选用成本模式的情况下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。此时入账价值不发生变化，会计处理相对简单；如果投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则应分别情况作如下处理：
(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体指房地产开发企业将原作为投资性房地产的房屋建筑物、土地转换为自用的房屋建筑物(即固定资产)、有待销售的商品房或土地(即存货)。此时应按照转换当日的公允价值借记“固定资产”或“存货”等科目，按照原账面价值贷记“投资性房地产――XX”，将差额记和“营业外收入”或“营业外支出”。
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。具体指房地产开发企业将原作为自用的房屋建筑物(即固定资产)、有待销售的房屋建筑物(即存货)转换为投资性房地产的房屋建筑物、土地等。此时应按照转换当日的公允价值借记“投资性房地产――XX”科目，同时借记相关累计折旧、减值准备等科目，并按照账面原始成本贷记“固定资产”或“存货”等。因计价标准差异形成的差额其会计处理应按以下要求进行：第一，如果投资性房地产的公允价值小于房地产的原账面价值，应将差额借记“营业外支出”科目；第二，如果投资性房地产的公允价值大于房地产的原账面价值，应将差额贷记“资本公积”科目。
【例1】aBC房地产开发有限公司计于2007年2月8日将原作为办公用的写字楼一栋改为全部对外出租，若该写字楼原始成本为2000万元，已计提折旧200万元，计提减值准备余额为50万元，该写字楼转换当日的市场公允价值为1500万元，该公司投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则相关会计处理如下：
借：投资性房地产――出租写字楼 15000000
累计折旧 2000000
固定资产减值准备 500000
营业外支出 2500000
贷：固定资产 20000000
[例2]aBC房地产开发有限公司预计于2007年3月8日将原商品房一栋改为全部对外出租，若该商品房原始成本为3000万元，计提减值准备余额为60万元，该商品房转换当日的市场公允价值为5000万元，该公司投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则相关会计处理如下：
借：投资性房地产――出租 50000000
存货减值准备600000
贷：产成品 30000000
资本公积 20600000
【例3】承例2，如果该公司投资性房地产后续计量选用成本模式，则会计处理为：
借：投资性房地产――出租 29400000
存货减值准备 600000
贷：产成品 30000000
四、房地产转换的披露
按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，房地产开发企业在发生房地产转换业务时，不仅要及时进行账务处理，还应在会计报表附注中披露房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响等，即披露以下三个方面的内容：(1)房地产转换情况，即转换时间、内容以及用途的变化等；(2)房地产转换的理由，即正常生产经营所需，不存在人为调整利润或逃避纳税等不良企图；(3)该转换对损益或所有者权益的影响，具体指对本年利润或资本公积的影响。