房地产设计变更管理篇1
由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。
【关键词】房地产开发项目设计变更管理
中图分类号：F281文献标识码：a
由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。
1、设计变更概述
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。
设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：
1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。
1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。
1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。
1.4、设计变更现状
开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。
目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。
1.5设计变更分类
设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）
2、设计变更的签发原则
2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。
2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。
（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。
（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。
5、影响设计变更的因素
5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。
5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。
5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。
6、签发设计变更的程序
由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：
7、设计变更控制
7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。
7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。
7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。
7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。
8、设计变更对成本的影响
8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870元/平方米、成本11517元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。
图一
8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。
【参考文献】
[1]丁士昭.建设工程项目管理[m].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[2]陆克华,张小宏.工程咨询设计实务[m].北京:中国计划出版社,2005.
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[4]李中富.建筑施工组织与管理[m].北京:机械工业出版社,2005
房地产设计变更管理篇2
【关键词】房地产开发；设计；管理；质量控制
【abstract】withtheprosperityanddevelopmentoftherealestatemarketinChina,therealestateenterpriseprojectalsowillrapidlyincrease,andthedevelopmentofrealestateprojectdesignmanagementistherealestateenterpriseprojectistheimportantcomponentofthedevelopmentanddesignofcontrolmanagementqualityistoguaranteethehealthyandsteadydevelopmentofrealestatemarketistheinevitablerequirementoftheessayisabouttheproblemdiscussedinthispaper.
【keywords】realestatedevelopment;Design;management;Qualitycontrol
中图分类号：S611文献标识码：a文章编号：
房地产开发是房地产企业依法取得土地使用权后，在土地上进行的房地产相关的建设的行为，房地产设计管理是房地产企业在开发房地产项目时必经的阶段，它的内容是设计管理者能够代表房地产开发企业，对于与设计管理相关的事物进行统一的协调和管理，如市场调查、设计咨询、规划设计等；设计管理一方面要解决设计管理中的技术问题，又要能够整合整个设计单位，避免矛盾冲突。另一方面又要协调管理合同各方以及上下级关系，以实现对房地产项目的投资、施工质量以及工程期限等各方面的控制和管理，实现房地产企业的整体目标。
一、房地产企业项目开发设计管理的要点
房地产设计管理是房地产商实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动，房地产开发项目的设计管理工作贯穿于整个房地产项目管理的阶段，各个阶段的工作要点各有不同，为了实现项目的开发目标，房地产企业应当对项目的整个开发设计过程进行管理，管理的要点主要表现在以下几个方面：
（1）管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发展，保证企业利益最大化；(2)管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，实现其程序化要根据事物的客观规律进行；(3)管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将不可挽回，必须对设计进度能够进行有效的控制；(4)管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。
二、影响房地产企业项目开发设计管理的因素
影响房地产企业项目开发设计管理的因素主要体现在对房地产企业项目开发设计管理中的项目进度管理和项目设计质量管理两个方面造成的影响。
影响设计进度管理的因素主要有以下方面：（1）设计单位的选择，房地产商都想请高水平的设计单位来做好项目的规划设计，但一部分企业忽视了自身的实际情况，盲目的追求高水平的设计，然而高水平的设计跟企业的项目的总体规划不一定相符，要求高水平的设计可能会适得其反，影响设计进度；（2）设计的目标不明确，设计单位在进行项目设计时，是根据开发企业的建设要求和目标进行的，如果在设计阶段，因为设计单位的人员没能准确接收开发商的建设要求，就会造成设计规划反复的被修改或者变更，对于后期的设计进度管理有很大影响；（3）审批设计的时间影响，设计工作不是一蹴而就的，它是分阶段进行的，前一阶段的设计如果不能够按时得到通过，那么后一个阶段的设计工作就不能再按照原计划进行下去，否则会导致设计图纸反复修改，设计审批一方面是设计文件通过审核的问题，另一方面又是将合法确认设计目标的过程，审批设计文件的时间对设计进度有很大影响；（4）房地产项目开发设计需要不同部门、阶段的专业设计进行协调配合，而且协调配合的部门较为复杂，如果各个单位之间不能进行很好协调配合，就会导致设计环节上出现不通畅，阻碍设计进度；（5）变更设计的影响，在项目的施工过程中，如果因为开发商的某些施工单位需要变更设计，或者因设计单位的设计方案存在缺陷等原有而引起对设计的变更，都有可能直接影响设计进度；（6）更换材料、选用设备不当的影响，在项目的建设过程中，如果因为更换建筑材料或是选用了不适当的设备，都有可能导致调整或者修改原有的设计方案，必然会对设计进度造成影响。
影响设计质量管理的因素主要有：（1）选择的设计单位的综合实力的影响，因为房地产商在开发设计时往往会盲目的选择高水平的设计单位，然而对何为高水平的设计单位缺缺乏统一的认识，就会导致选择的设计单位的综合实力参差不齐，而影响设计质量；另外即便是有名气的设计院，如果不重视专业知识的培训和校审制度的执行，也会因为设计人员水平的参差不齐，而影响设计质量。（2）完善的设计质量管理体系的缺乏，我国的房地产市场发展很快，导致开发商的实力差距十分明显，对于一部分企业来说短时间内不可能建立一套完善的设计质量管理体系，更多的是盲目模仿或照搬实力较强的大房地产企业的质量管理模式，由于没有结合自身的实际，结果往往适得其反，也难以保证设计质量；（3）不能够有效的进行设计理念的沟通，目前的设计单位的设计人员缺乏强烈的市场成本意识，缺乏对所设计项目的实地考察，缺乏原创性，甚至直接照搬其他设计项目，毫无新意；（4）图纸会审的质量还需要进一步提高，因为目前我国一部分房地产企业的技术力量缺乏，专业技术人员缺乏，专业化水平还较低，在认识上不够重视图纸会审，甚至就不知道要审查什么，对于整体的项目设计质量控制就难以保证。
三、加强房地产企业项目开发设计管理质量控制的措施
加强房地产企业项目开发设计管理的质量控制可以从以下几个方面入手。
1.确定一定的标准，重视对设计公司的选择
不能盲目的追求高水平的设计公司，而应该从其综合实力的角度对其进行考量，并且还要结合自身的实际情况，还要加强对设计公司的设计质量的管理控制，有效的对设计中的各个环节质量进行控制，加强质量管理，正确把握控制设计方案的整体质量。在设计工作阶段还可以引入设计监理机制，委托专业的设计监理机构，签订监理合同，实现监理责任制，保证设计进度管理和设计质量管理。
2.制定设计进度管理和设计质量管理目标控制体系
设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标。制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目能够采用的先进技术程度、项目的难度和复杂程度等。设计质量管理控制体系的建立需要房地产开发企业建立和完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。
3.加强企业内部的各专业各部门的协调和配合
因为房地产项目的开发设计管理是贯穿于整个项目的开发过程中的，它是由多个不同的实施阶段组成的，每个阶段都有差异，这不仅是每个专业每个部门自己的任务，它关系到整个开发项目的整体目标，以及能否实现企业的最终目标，协调好组织好各专业部门的力量是提高房地产企业设计管理质量的重要手段。
4.严格控制项目的设计变更
设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更对会影响设计进度。严格控制设计变更次数，前移设计变更次数的关键的风险将其解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。
结束语
房地产企业项目中的开发设计管理对于房地产开发以及整个的企业利益都有着举足轻重的作用，加强设计管理阶段的质量控制有着重要的意义。
【参考文献】
[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑,2010,(10).
[2]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材,2009,(03).
房地产设计变更管理篇3
关键词：房地产；项目；成本；管理
中图分类号：F293.33文献标识码：a
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1.1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1.2房地产项目经营管理简述
1.2.1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1.2.2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。因此，出现工程变更成为不可回避的问题。工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。工程变更分为设计变更和其他变更两大类。为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
[1]吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年
房地产设计变更管理篇4
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCm)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了m市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
(3)提高物业服务水平,增加业主满意度,从而提高收费率,降低物业运营成本。
本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中,能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来,在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值,以赢得竞争优势。
主要参考文献:
[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学,2004.5.
[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究,2008.3.
[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习,2009.1.
[4]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学,2008.
房地产设计变更管理篇5
关键字：房地产；项目造价；造价管理
中图分类号：tU723文献标识码：a
一、我国目前房地产项目造价管理现状
我国有关房地产的项目造价管理制度起源于50年代完善于80年代，现阶段所运行的造价管理制度是在国家的直接参与中进行的，制度明确的规定了造价单位必须对不同设计阶段的部分编制相应的预算，而预算的编制内容、原则以及方法等由国家建设主管部门制定，项目造价的必要条件是国家控制利税以及工资的分配，再加上原材料的价格等，在经济条件相对稳定的前提下，预算制度毫无疑问是会对财政建设以及项目工程的造价核定发挥积极作用的。
随着城市化脚步的加快，近年来，国际国内除了重点关注房地产项目的质量，对于其工程造价的部分也提出了更高的要求，房地产工程造价需要进行事前、事中以及事后的预控已成为国际基本要求。但是，我国房地产行业的建设由于长期处在一种提倡“先建设、再算账”，“重实施、轻决策”的做法中，便使得工程项目的建设在项目造价方面很难实现全面预控，同时，由于我国繁多的工程建设队伍中一些单位的项目造价工作人员缺乏相应专业的技术水平以及业务能力，也会使工程项目的造价以及管理出现问题。当前，我国的房地产项目造价管理需要达到的新目标是建立建设符合我国经济体制与国情的项目造价的现代化管理制度以及学习先进的科学管理经验，不断完善和提高我国房地产项目造价的管理水平以及编制的水准。
二、影响房地产项目造价管理的因素
1.项目管理人员的影响
劳动力是工程建筑顺利实行的基本要素，而在项目工程的管理环节，造价的管理人员起着重要的作用，他们将完成编制管理预算这个重要而复杂的部分，这个部分将直接决定项目工程的产品定价。因此，这便要求相关管理人员具有较高的业务素质、工作能力以及良好的工作态度。另外，施工现场的管理人员也应该具备相应的技术能力以及强烈的责任心，他们将对整个施工项目的技术、质量以及安全和工程进度负着直接的领导责任。项目管理人员应该认真贯彻执行好国家以及上级机关对于房地产项目在施工环节的技术要求、安全生产规范、环境保护规定以及劳动保护法等等，并且对项目进行立体式的框架管理，合理分配好各部门人员的岗位责任以及各环节的相关工序，认真履行管理人员的职责与义务。
2.建筑设计图的影响
房地产项目的建筑设计图是企业执行预算编制的主要依据，在整个房地产的项目建设中建筑设计对项目造价具有很大的影响，起着关键作用。特别是对于项目工程的初步勘测进行初步设计的环节，如果能够在项目设计之初就对其有比较精准的定位，然后合理的进行平面图的设计及确定建筑结构、工艺和相关原材料的选择，便能为房地产项目之后的项目造价提供可靠依据，使企业能够节约一定成本，保证工程质量。
3.建筑施工单位的影响
施工单位是工程建设施工的主体，如果施工单位的技术力量不足，施工方法不得当，计划安排不够周密，问题解决不及时；或是工程施工的设计变更太多，变化过大；或是刚进入新的技术领域，对于新技术的标准、方法等不熟悉，自身难以应用等。这些会直接影响到工程施工的质量以及花费，因此合理把握好建筑施工的环节，将有利于企业进行项目造价的管理。
三、加强房地产项目造价管理实施的办法
1.项目投资阶段进行可行性分析和投资估算
投资阶段进行造价管理是对整个项目工程进行的统筹规划，这个阶段所涉及的内容包括物业的开发、建筑建设的标准、建筑设备的选用等各类经济指标，这个部分的敲定对于整个项目工程来说有着巨大的影响。因此，对于此阶段的造价管理必须进行相应的项目可行性分析，根据前期资料科学的进行投资估算的编制工作。项目的投资阶段通常需要造价管理部门和项目的开发单位共同合作，造价团队带领其市场分析师、项目工程师以及造价师和会计师等充分利用价值管理原理在保证工程建设项目价值最大化的基础上编制项目的可行性研究报告；同时，项目的开发单位也要对建设项目的各方因素综合考虑和深入调研，科学的评价项目能够获得的最终效益。
2.项目设计阶段注重功能与造价平衡
房地产项目的设计阶段是整个工程造价管理的重要部分，对项目投资的影响占到百分之八十左右，对整个工程项目的造价起着重要作用。这主要是因为房地产项目的设计在完成以后，由于其工程的庞大性和特殊性决定了即使在施工过程中发现之前的设计存在漏洞也很难对其进行全面补救，也就是说随着项目设计阶段的完成，项目工程造价已经基本确定。因此，对于房地产项目在设计阶段的造价管理提出以下几点方法：
（1）大力推广项目设计的招标投标
房地产建设工程开展招投标活动，有利于建设单位择优选用施工企业，降低工程造价，提高工程质量及保证按工期交付使用，还有利于企业单位与国际接轨。建设项目开展招投标活动，可以深化建设体制的改革，规范建筑市场行为，完善工程建设管理体制，从根本上制止腐败行为发生。通过对项目工程实行招投标的制度来对相关的设计方案和设计单位进行择优录取，以此来保证房地产项目设计的科学性、合理性和先进性。
（2）对项目工程实行限额设计制度
房地产商可以通过对项目造价进行专业构成的一般分解，要求相关设计人员利用价值工程的相关原理对建筑结构设计、原材料选用以及设备的选择上进行对比、设计，争取最大限度在功能保证的前提下实现项目造价的最节约。同时，毫无疑问，房地产项目设计方案的质量将直接影响工程项目建成之后的效益和价值。
（3）有效运用价值工程原理优化项目工程的设计方案
价值工程是一种对项目造价和产品功能分析进行管理的方法。当我们想对现有的项目设计进行方案优化时就得充分利用这一价值工程原理，来对我们的设计进行科学的评价和决策，做到项目设计造价与功能的平衡，科学合理的降低造价。
3.项目施工阶段做好事中控制
前面提到项目工程设计阶段的重要性以及相关造价管理的实施办法，这里我们将提到的施工阶段的造价管理也相当重要。
（1）房地产建设的相关单位在执行施工工作之前都应该对设计图进行仔细的审核与计算。尽管对于一些地形比较特殊又规模庞大的属于边设计边施工性质的工程来说，可能没有足够的时间来对施工图进行仔细审核计算，但是还是要严格遵行国家规定的相关设计规范，尽可能的将可能出现在施工过程中的一些问题在设计图审核环节想出对策给予解决，提前做好避免施工过程中发生影响工程质量与进度的问题甚至是返工问题，这些问题将导致企业不必要的人力和财力资源的浪费。另外，要求现场施工管理人员的配合，现场施工技术人员要公平公正，客观事实的反映施工现场具体的施工情况，熟悉现场施工细节，了解施工有无变更部分，有无增加减少工程量，具体变化发生的部位，变更签证产生的时间等，现场施工与造价管理沟通配合，才能使得造价管理落到实处。
（2）建筑施工中难免会发生一些小的设计或是其他方面的变更，这个时候就需要施工队伍先与建设单位现场沟通，然后由施工单位或是建设单位提出相关意向并与设计沟通，最后优选出比较经济合适的变更方案，同时注意变更方案下可能涉及的其他变更价格等的信息，努力做好项目工程施工的事中控制。同时，企业以及相关单位应该严格管理现场签证的规范工作，制定一套完善的现场管理制度，做到签证及时，内容准确，杜绝虚假签证。
(3)仔细审查合同价和工程量清单、基本单价及其他有关文件，结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；深入现场，收集和掌握施工有关资料，审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。
4.项目竣工结算阶段认真审核结算
项目工程进行竣工结算也就意味着该项目的顺利完工，这是造价管理的重要环节，总的来说，竣工结算也就是需要认真的审核每一项工程是否顺利完成，每一项工程变更是否符合规定，务必做到准确计价项目工程，做到合理项目造价。在这个阶段要对项目造价进行管理就需要我们认真熟悉设计图并且准确核实实际的工程数量，同时，严格审查项目施工的合同并且合理处理相关的结算纠纷，最后，就是要做好全部工程材料价款的结算审查工作。
四、结语
对项目工程的造价进行科学合理的管理与控制，是我国房地产行业一直关心的热点问题，因为合理的项目造价管理将会减少房地产企业的的项目支出，节约企业成本，保证企业长期的可持续的发展。房地产企业要想做好项目造价的管理，就必须注重房地产项目从设计到竣工不同阶段的造价特点，确保能够找出合理应对影响项目造价管理问题的方法，顺利完成项目造价管理。
参考文献：
[1]陈箫.房地产工程造价全过程控制[J].中华建设.2013(17).
[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012(19).
房地产设计变更管理篇6
一、房地产企业成本管理存在的问题
(一)事前控制阶段存在的问题:重视资金的时间价值不够,造成利息过高,资金回笼慢;在项目设计的初步阶段只是对规划的指标、面积、户型等内容进行审核,忽视了设计方案的成本审核;在施工图设计中,存在设计变动较大,内部深度的设计管理欠缺、造成设计变更及设计签证的增加,造成工程成本的增加。
(二)事中控制阶段的不足:工程预算的编制质量低,发包给外包公司时,由于没有有效的手段对中介机构进行监督、管理和审核,成本预算难以精确;材料、品牌合作商数据库样本少,容易造成入库单位之间价格同盟的结成;材料询价市场化不够,没有规模采购的价格优势;工程进度款的审核中存在随意性;签证变更程序复杂,审核不够及时。
(三)事后控制阶段存在的弊端:预结算人员缺少对材料行情及施工现场情况的调研,一手资料不足;缺少对工程经济技术指标的全面分析及事后对工程的系统评价和总结;一般企业没有完善的历史成本数据库。
二、网络经济下的房地产业成本管理探索
随着网络技术的飞速发展,推动了世界经济一体化进程,在网络经济快速发展的背景下,针对房地产企业自身和网络经济的的特点,在房地产行业内引入网络经济手段进行房地产企业成本管理,能更加有效的实现对房地产企业成本的管理和控制。在网络经济形态下,传统经济行为的网络化趋势日益明显,网络成为企业价值链上各环节的主要媒介和实现场所。[2]
根据目前房地产成本管理中出现的问题,在结合传统企业房地产企业的成本管理及网络经济的特点,就传统的房地产企业成本管理在网络经济条件下做出如下探索。
(一)利用网络经济的特点建立健全成本管理制度
在信息化的基础上,借助现代信息技术和计算机技术,明确岗位职责,制定科学合理的开发流程,完善成本控制职能部门的工作职责和规范,针对网络经济发展的特点,有针对性地变更企业组织制度、分工制度、流通制度和企业交易制度。根据网络经济快速、节约、安全的特点,对传统的流通资源和流通渠道进行重新整合,使企业的其他网络经济下的成本管理具有可行性制度基础。同时企业有应实现内部信息共享,员工也借此提高了工作能力和效率,为成本管理创造了条件。
通过因特网实现企业内部的信息共享,是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、扩大新的销售渠道,形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合,实现电子化管理的高效运作,使企业内部机制和管理发展出现实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围,使企业的经营管理进一步完善。
(二)利用网络经济的特点使房地产项目的签证管理信息化
针对设计变更和现场签证难以控制这一现象,房地产企业可以通过信息化的管理方式进行签证管理,一般设计的变更通过信息系统下发设计变更通知单,并且在该变更内容全部施工完后的最短时间内内向甲方签证管理系统报送完整的变更预算。让成本管理部门及时了解相关变更信息,防止因漏报而给公司造成损,同时保证文档数据的安全管理。对设计变更的管理,通过变更设计图纸的电子数据形式,在系统中进行批报变更,以制度的方式规定信息化签证管理的各种办法,以标准化的形式对签证进行统一化、标准化、信息化签证管理,能最大程度的节约企业开发和设计成本。
(三)利用网络经济的特点健全房地产企业的合同管理机制
合同是房地产企业实施项目管理的主要依据,房地产企业做为合同密集型企业,一个项目执行的合同可达数千份,管理困难。针对这一现状,可通过搭建信息化平台,建立合同管理机制和合同管理系统,建立统一的、从合同订立开始的全程合同管理台帐,建立柔性的合同签定、合同变更和合同变更业务管理流程;在信息系统中全方位、全程监控合同执行过程,有效保障合同有效、高质量的完成,有效保证企业合同的规范性、严密性和管理的统一性,有效对企业成本进行管理和控制。
(四)利用网络经济技术建立房地产项目成本管理体系
建立健全房地产企业的成本管理制度及成本管理信息系统,制定严谨的成本控制体系及数字化的成本绩效考核依据,建立完备的事前、事后评估及控制机制,实行企业全成本的动态管理;在系统中进行合理的成本结构分类、制定目标成本作为成本控制的上限;通过动态成本与目标成本的对比,实时反映异常成本状况;结合责任成本体系,将各项成本指标落实到岗位,为成本绩效考核提供数字化依据;通过招投标合理制定资金计划,通过系统试算评估合同款项对现金流的影响,真正实现数字化事前控制;通过每个月定期修订付款计划得到已明确的资金投放情况外,对于尚未签订合同的待发生成本也可以每月进行修订并投放到项目的时间轴上,从而通过系统及时仿真性预测项目现金流状况。树立全程成本价值观,做到成本的事前预测、事中控制,事后评估的过程精细管控。
(五)利用网络经济特点建立房地产企业的知识管理系统
通过企业知识管理系统的建立,利用软件系统或其他工具,对企业中大量的有价值的方案、策划、成果、经验等知识进行分类存储和管理,积累知识资产避免流失,促进知识的学习、共享、培训、再利用和创新,有效降低组织运营成本,尤其是将企业在以往项目开发过程中发生的各类历史成本和数据及管理经验录入数据库中,建立企业历史成本数据库,形成企业的数据库资源。通过经济数学模型的统计和分析,对信息进行加工提炼,成为企业项目开发的资源,并将这些经验运用于房地产项目开发中,使企业管理手段和方法更加高效化和科学化,强化了企业的核心竞争力。
(六)引入B2B电子商务模式降低房地产项目的采购成本
在材料的采购上可以引入B2B的电子商务模式,通过建立材料采购系统或借助互联网的B2B电子商务交易平台进行材料采购,减少了材料供应商和房地产开发企业双方的采购谈判,通过信息网络平台直观地了解市场上材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果及供应商信用等,通过B2B电子商务平台进行材料采购还能引入了竞争机制,有利于降低采购价格节约采购成本。
(七)利用网络经济云计算通过信息共享管理房地产企业
通过云计算可以在房地产行业部署统一的虚拟网络信息系统,在建筑材料的购买、前端销售统计,通过云计算这种互联的虚拟环境,可以大大规范地产行业公司的业务流程,提升整个公司的业务效率。在国家对于房地产行业的调控很严格的今天,房地产企业通过云计算的实施,能够利用信息化和云计算来透明业务流程,削减大量没有必要的成本,是传统房地产行业的一条可持续发展道路。
(八)利用网络经济的特点使房地产销售管理信息化
针对房地产销售业务的处理过程通过销售信息化管理,结合市场营销、客户服务、财务管理、策划管理五个方面的内容,把广告、确认客户、销售反馈、成交、收款、催款、投诉等环节有机结合起来形成实时监控、高效、清晰的业务流程。在信息系统中通过在线销售系统以及第三方平台的网络销售,使企业营销的人力、物力、财力、广告宣传费用降低。
三、结束语
房地产设计变更管理篇7
【关键词】房地产开发企业；成本管理；目标成本管理；动态成本管理
一、引言
房地产开发企业的成本管理是一项系统和复杂的工作，它牵涉到多个方面，做好成本管理工作具有重要的现实意义。文章结合房地产开发企业的实际情况，分析了成本管理存在的问题，并提出了加强成本管理的策略，希望能够引起人们对这一问题的进一步重视，能够对加强房地产开发企业成本管理的实际工作提供借鉴和参考。
二、房地产开发企业成本管理的意义
1、促进房地产开发的顺利进行。房地产开发往往需要投入很多的资金，为了使项目能顺利完成，提高房地产开发效益，必须制定成本管理计划，并严格按照计划进行开发和建设。如果忽视成本管理工作，必然会导致房地产开发不能顺利进行，影响房地产开发的质量和效益。
2、降低房地产开发的成本。做好成本管理工作，能够保证房地产开发企业各项工作的顺利进行，对开发中出现的问题及时采取措施进行处理，避免不必要损失的发生，有利于降低房地产开发成本。
3、提高房地产开发的综合效益。房地产开发企业的成本管理与项目管理目标的顺利实现息息相关，它直接影响到工程项目的成本，如果成本管理措施不到位，必然会大大增加房地产开发成本。因此，只有加强成本管理工作，才能保证房地产企业各项工作的顺利进行，有利于提高房地产开发的综合效益。
三、房地产开发企业成本管理存在的问题
1、思想观念上不重视。相关人员对成本管理工作不重视，忽视采取相应的成本管理策略，影响房地产开发企业成本管理的实际效果。
2、成本管理体制不完善。许多房地产开发企业没有建立完善的成本管理体制，难以规范成本管理的各项工作。一些企业虽然建立了成本管理体制，但是没有得到贯彻和落实，影响成本管理的各项工作。
3、忽视动态成本控制。动态成本管理不仅要关注房地产建设期的成本，还要关注建设项目运行阶段的成本，拆除阶段的成本。传统成本管理只关注工程建设成本控制，忽视各阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期成本的影响。动态成本管理不仅要考虑决策和施工阶段的成本影响因素，还要考虑使用、维修引起的成本变化。
四、房地产开发企业成本管理的策略
1、建立目标成本管理体系。在策划阶段应该编制投资估算，并在此基础上编制房地产项目开发的目标成本，作为成本控制的基线。随着项目的推进，成本动态发生变化，当动态成本与目标成本发生差异的时候，需要找出其中的原因，并对目标成本进行修订，防止目标成本失控。目标成本编制完成后，应该交由公司决策层讨论之后确定，并编制目标成本控制责任书，明确各部门、各阶段的责任，实现对目标成本的管理和控制，保证目标成本实现。
2、加强动态成本管理。动态成本的核心的实时性，所反映的是项目实施过程的预期成本，通过反应动态成本和目标成本之间的差异，能够发现问题，并采取相应的措施处理，实现对成本的控制。在进行动态成本管理的时候，应该注意以合同管理为中心，抓住动态成本、实际发生成本、实付成本三条主线，建立成本分析预警机制，以实现对动态成本的有效管理。
3、决策阶段成本管理。一方面，做出正确的决策，选择最佳的投资方案，实现对房地产成本的有效管理。另一方面，保证决策的科学性和合理性。收集可靠的数据资料，运用科学的估算方法，合理计算房地产开发的投资估算，才能将成本控制在合理的范围之内。
4、设计阶段成本管理。首先，选择最佳设计单位，推行设计招投标制度，以选择最优的设计单位。采用多家竞标的方式，并组织有关专家进行评比，选择最优的设计单位，获得最佳设计方案。其中，推行限额设计。建立完善的限额设计管理办法，做好房地产项目投资估算和设计概算，将施工图预算价格严格控制在设计概算之内。与此同时，还应该改进设计费用的计取办法，在设计的时候鼓励节约资金，促使设计人员在设计的时候主动降低工程造价。最后，优化设计方案。对不同的方案进行对比分析，选择最优方案，实现对成本的控制。
5、招投标阶段成本管理。第一、加强对招标文件的管理，提高招标文件的质量。在所有招标文件中，工程量清单是其中的重要组成部分，因此，在编制的时候，应该按照客观、公正、科学的原则，提高科学性和合理性，保证计量不重不漏，为成本管理奠定基础。第二、做好评标工作，既要评审投标单位的总报价，又要评审单项报价，保证总价符合标准，单价也符合要求，确定合理的合同价格。
6、施工阶段成本管理。施工阶段是房地产开发的关键阶段，也是成本管理最为复杂和困难的阶段。在成本管理中最为关键的内容上严格执行合同的相关规定，尽可能减少工程变更，避免工程成本发生不合理的变动。第一、做好施工组织设计方案的论证工作。重视施工组织设计方案的论证工作，选择最优的方案，对方案的技术性和经济性进行对比分析，合理安排人力、物力、财力，对工程成本进行有效控制。第二、完善隐蔽工程现场签证手续。对于施工中的隐蔽工程签证，应该建立完善的现场签证手续，加强对工程成本的事先控制。同时，管理人员还应该根据合同的规定，对隐蔽工程进行审核，并做好现场计量工作。第三、严格审核工程变更和现场签证。在施工过程中，难免会发生工程变更现象，工程变更如果没有处理好，往往会导致成本的增加。因此，必须加强对工程变更的审核，对于必须发生的工程变更，设计单位、建设单位、监理工程师需要共同签字确认，在施工之前确认变更部分，防止不必要的拆除而增加费用。第四、做好建筑材料质量的控制工作。材料价格的控制是房地产开发企业成本管理的关键环节。成本管理人员需要认真履行自己的职责，保证材料质量，对不同厂家的材料进行对比分析，在保证施工材料质量的前提下，合理控制材料的价格。第五、做好合同管理工作，减少工程索赔。根据合同的相关规定，严格履行自己的义务，成本管理人员要严格审核工程变更，减少不必要的支出，减少工程索赔，使房地产成本得到合理的控制。
7、竣工结算阶段成本管理。第一、做好房地产项目工程价款的结算工作。在结算的时候，应该严格审核结算成本，对于分项工程、分部工程、设计变更部分的成本，应该严格审核，实事求是的进行结算，做到不重不漏，合理进行结算。第二、保证结算资料的完整。对于招标文件、施工合同、工程变更、现场签证等，应该做好资料的收集工作，保证资料的完整性，提高审核效率，保证资料审核质量。第三、做好工程量和单价的审查工作。在审查的时候，应该严格按照工程结算编制的依据进行，按照施工合同的要求，逐项进行细致的审查工作，既要注意审查项目的单价，也要审查材料价格的调差是否符合施工合同的约定。
五、结束语
总之，房地产开发企业成本管理是一项系统和复杂的工作，也是一项技术性很强的工作。今后在实际工作中，我们需要根据具体情况，采取相应的成本管理策略。只有这样，才能更好的实现对房地产开发企业的成本管理，将成本控制在合理的范围之内，提高房地产开发企业的综合效益。
参考文献：
[1]李辉.房地产开发企业的成本管理探讨[J].现代企业教育，2009（12）
[2]王玉红.房地产开发企业加强成本管理的对策[J].东北财经大学学报，2004（3）
房地产设计变更管理篇8
1加强材料、设备的成本控制
房地产项目开发过程中的材料由甲方提供，因而也往往成为被忽略的部分。但同时，我们也应当看到，材料的成本控制仍然有很大的潜力。加强材料成本控制，应当紧抓材料的采购关。在房产开发过程中必须保证施工的原材料和设备从大渠道获得为主，并且以自行采购为辅。在自行采购过程中，应当由工程主管和技术人员共同参与，在采购的过程中应当坚持三人同性，并且坚持物美价廉和货比三家的原则，在保证工程质量的基础上尽量选择价格低的材料，以降低工程成本。大型设备的购买可以采取招投标的方式，招标完成后，在双方签订的合同中应当尽量明确双方的责任和义务。比如，一旦设备或者材料进场后出现质量问题，施工单位有权力拒收，用这种方式，可以达到在保证工程质量的同时节省建筑投资的目的。
2完善工程的预算和结算管理
预算和结算是成本管理的有效手段，加强预算和结算就是要对房地产开发过程中的每一笔钱都做到心中有数。笔者认为，房地产项目的预算和结算管理应当做到以下几点：首先，应当做好工程预算，房地产项目开工之前，工程人员应当结合施工计划做好详细的施工预算，在施工预算中应当将可能产生的成本都包含在内，并且将建筑过程中的机械费、人工费、材料费用分解到每一个单位工程，甚至是分项工程。其次，应当对建筑工程预算实时动态管理，因为在施工过程中难免会出现一些不可预见因素，这些不可预见的因素会使得工程量和施工措施都发生一定的变化，因此工程预算应当对这些因素有所反映。此外，在工程的施工过程中，应当通过预算做好对工程的管理，使其真正地起到对工程施工的约束作用。最后，在工程竣工之后应当做好工程的结算工作。在工程完工后，预算人员应当根据合同的要求，及时而准确地搜集工程相关资料，做好结算工作。
3开展设计阶段的造价控制
3.1强工程设计管理
笔者认为，当前设计阶段的造价控制存在一定的误区，即项目投资审查制度的缺失。工程部门应按审查通过后的图纸，编制相应的施工方案，保证与工程施工阶段的基本吻合，反映实际情况，得项目的设计资金真正用在刀刃上。
3.2强化对设计变更签证的管理
设计变更签证根据工程实际情况，由施工、监理及工程管理人员会审，提出可行方案，报设计后，出设计变更方可实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容准确性。
4做好发包管理工作
承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键，同时也会对工程成本产生一定的影响。因此，要做好房产项目的成本管理应当认真做好工程的发包管理。笔者认为，做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一，通过招标的方式选择比较好的施工队伍，在招标的过程应当以价格合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则。第二，对大宗材料应当单独招标购买。在工程成本中，材料设备等费用所占的比重非常大，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响。笔者认为，在材料的购买过程中，投资方应当通过建立完善和灵活的信息网络对建筑材料的货源、价格都有动态而准确的把握，对于差价比较大或者投资比较高的大宗产品，应当单独从厂家购买，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。第三，严格工程的发包合同。在招标完成之后，严格按照招投标文件与施工单位签订工程承包合同。在签发的过程中，应当通过一定合同条款将合同中各方都和成本控制联系起来，保证成本控制的实现。第四，在严格合同约定的基础上，在施工过程中应当认真做好对已完成工程量的计量，防止过度支付。第五，严格防范施工单位的索赔工作。施工单位的索赔工作是工程成本的重要部分；因此，作为建设方，应加强对施工单位的现场管理、监理单位的旁站工作，详细了解工程实际情况。一般的，索赔的的原因主要有设计缺陷、合同变更、管理人员或者监理工程师行为违规或者其它一些不可抗力。由于监理工程师大多由业主委托，他们的不当行为对与施工单位造成的损失往往由投资方来承担，因此在工程管理过程中应做好对监理工作的监理。
5施工现场管理的成本控制
进入施工阶段，工程设计已完成和程量已经基本确定，因此此阶段对于工程造价的影响较小。但是，我们也应当看到工程投资主要发生在这一阶段，施工阶段管理的疏忽往往会造成投资浪费的现象。做好施工设计阶段的成本管理工作应当从一下几个方面入手：
5.1做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计包含工程施工过程中的质量控制、成本控制、进度控制、安全管理以及技术管理等多方面内容，它可以说是施工活动中的纲领性的技术性和经济性文件。因此，通过对施工组织设计工作的审查，优化施工组织设计便显得十分重要了。在审查的过程中，应当能够正确处理好质量、投资与工程进度之间的关系。在保证工程质量与工程进度的基础上，尽量的减少工程造价
房地产设计变更管理篇9
【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段
引言
通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。
1前期投资决策阶段的控制措施
前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。
2方案设计阶段的控制措施
2.1设计方案的比选和优化
可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了。此阶段根据项目的初步设计构想，做出两到三个规划方案进行比选。根据企业内部及市场参考指标，综合估算出不同规划设计方案成本，在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案。在确认初步规划设计方案后，方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务，其对后续的施工建设成本有着决定性的影响。方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如实践中，房地产企业拿到的项目用地现状是坡地，那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形，因地制宜，规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑，就可大大减少实际施工中土方的开挖量，降低了前期场地平整工程的成本，从而从源头上控制项目成本造价，节省投资。
2.2对施工图设计阶段实行限额设计
限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。实践中，由于设计公司考虑问题的单一性，往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性，而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价。因此，在这一阶段的成本控制和造价管理工作中，第一，房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研，通过收集最新的技术方案资料，组织专家进行方案论证等手段，最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案。第二，作为实行限额设计的最直接有效措施，房地产企业在委托设计公司施工图设计时，在满足设计规范和建筑安全的前提下，要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量），并且将此作为合同条款约定到设计合同中，同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施，强化设计公司的经济责任。
另外，施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题。频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加。因此房地产企业和设计公司的积极协作配合，细化设计方案，可最大限度为避免设计变更增加留下隐患。
纵观整个项目成本造价比重，设计阶段决定了房地产项目建筑安装成本造价的70%以上，所以设计阶段是决定整个项目成本的关键阶段。优良的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，房地产企业和设计公司一定要通力协作、密切配合，共同打造出既经济又合理的设计方案，为后续项目的实际施工运作打下一个良好的基础。只要双方本着认真负责的态度、讲究科学的方法，一定可以将造价控制在较低的水平上，提高设计质量、有效降低项目成本。
3招投标阶段的控制措施
3.1完善的招标文件
编制一份尽可能完善的招标文件。现在的房地产施工项目都通过招投标方式来选定施工单位，签订合同进行施工。招标文件作为合同文件的组成部分，其内容将对后续的合同签订、执行以及招投标工作的成败将产生重要影响。
3.2明确的合同价款方式
在招标时应明确选用确定合同价款的方式。对工期较短、工程量不大且施工技术相对简单的单项工程应尽可能的采用固定价格合同方式；对于工期较长、工程量大且施工技术相对复杂的单项工程应尽可能采用可调价格合同或固定单价（工程量清单）合同方式。对于施工工艺相对简单、工期短、工程量难以事前确定、现场相应的签证工作较多的工程项目，采取成本加酬金的方式。对于甲方拟准备指定分包的工程项目，在总承包合同中明确规定指定分包工程范围、工程内容、需要总包单位配合管理的内容以及相应指定分包合同价款的确定和支付方式，合理规避以后的合同实施时的不确定风险。合同价款是整个工程合同中最敏感、最核心的内容，招标时，合同价款方式确定不当或确定的不合理都会直接影响工程最终结算造价。
3.3具体的合同条款
在招标时应明确告知投标单位，后续合同签订时合同条款的具体内容，如合同双方权利义务、合同工期、工程变更、索赔、竣工验收及违约争议处理等内容。只有在招标时将可能后续影响工程造价之因素明确，才能尽可能避免因合同约定不清，导致项目实施过程中“无法可依”，造价控制被动失控。
3.4资质审查
通过选择那些资质优、能力强的施工企业和项目经理参与投标入围，避免选择哪些资质不佳、能力一般仅通过挂靠的施工队伍参与投标，为保障项目的工期和质量提供坚实基础。
总之，通过招投标方式选择施工队伍、确定合同价格，可以有效减少后续施工和竣工结算期间甲乙双方的矛盾和纠纷，既保证了项目的顺利进行又有效地降低了工程造价成本。
4施工阶段的控制措施
通过招投标程序签订施工合同选择施工单位后项目就进入到工程施工阶段。首先，房地产企业派驻现场的管理负责人应该具有综合的专业技术技能、丰富的合同管理经验特别是房地产项目实际管理经验。而企业内部需严格明确各环节项目管理审核流程，避免因内部流程混乱造成信息拖沓滞后，从而影响项目现场管理，这是在施工阶段有效控制工程造价的组织保证措施。其次，施工期间的造价管理的重点是如何避免因甲方原因造成的费用增加项目的出现（即索赔）以及如何事前或事后采取及时有效的对应措施，防止费用增加超出预算范围。例如：第一、由于工程付款延迟导致乙方提出索赔。这可以通过在招标文件的合同条款中明确工程款的具体付款流程和时间，同时甲方在内部管理中加强对各付款审核环节控制；第二、关于工程变更。不论是甲方提出的还是乙方提出的变更都应该慎重对待、认真研究，经综合比较分析后再决定是否实施。特别是变更的内容和提出时间应尽可能在项目实施以前，如果是正在实施的项目提出了变更一定要有相关的论证和审批流程，并且严格执行。否则随意的变更就会造成造价的失控。第三、项目管理人员应对现场发生的影响造价的事项进行清晰准确的记录，并且请相关联的人员和单位确认签字盖章，为后续的反索赔做好充分的物证准备，从而避免人为失误造成的费用增加。
总之，在施工阶段造价控制的关键是甲方管理人员要有前瞻性的思维和规划，对项目施工过程中变更的发生要有预见性和积极的应对措施和方法，充分理解合同条款和招标文件的规定内容，变被动应对为主动控制，从而有效控制和降低工程造价。
5竣工结算阶段的控制措施
这个阶段主要控制措施是房地产企业要建立一套完整的办理竣工结算的制度流程和办法。比如：结算流程应规定由乙方先行申报结算报告（乙方同时承诺此结算价为截至本结算报价承诺书提交之日起，今后不再向甲方追加此项目的任何费用），甲方项目部预算部门进行初步审核，然后根据不同结算金额提交甲方不同级别管理部门进行二次复审，超过一定金额的工程项目还要请第三方外部审计以严格项目成本控制等等。通过一套完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目，同时甲方的预算部门和审计部门的专业人员要确实负起责任，充分利用自己的专业技术知识来发现结算中的问题和错误并加以纠正。
6结语
工程成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。前期设计阶段是房地产成本控制和造价管理的关键阶段，中期招标施工阶段是房地产成本控制和造价管理的保障阶段，后续结算阶段是房地产成本控制和造价管理的完善阶段。每个阶段都缺一不可，彼此互相影响。只有各阶段严格控制工程成本造价，房地产开发链条上涉及的各个单位部门通力合作、协调配合、精益求精，房地产企业就一定能够按预期目标控制工程成本造价，项目取得良好的经济效益。
房地产设计变更管理篇10
关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制
abstract:alongwiththerapiddevelopmentofChina'seconomy,therealestateindustryinthenationaleconomicsystemoftheproportionofthemoreandmoreheavy,andhasgraduallyourcountryanimportantpillarindustry.atpresent,China'srealestateprojectmanagementlevelishigh,theeconomicbenefitofenterprisebelowthecurrentinternationalgenerallevel,therearealotofrealestatedevelopmentprojectisinferiorinquality,makearoomtuoQi,goodsnotboard,thevacancyratehigher.thispaperanalyzestheproblemsexistinginthemanagementofrealestateproject,andputsforwardthecorrespondingsolutions.
Keywords:realestate;projectmanagement;existingproblems;measurestocontrol
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
1前言
一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。
2房地产项目管理的意义
房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。
3房地产项目管理存在的问题
3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。
3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。
3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。
3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
4房地产工程项目管理措施
4.1建设工程项目组织模式管理
建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。
4.2全面完善房地产项目成本管理