建设工程竣工验收法律规定篇1
一、“五方验收”的法律渊源及其实践中的争议
由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。
“五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（）年（）月（）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。
二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源
关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。
1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理
《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”
2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理
《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？
国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。
综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。
三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析
1.法理分析
房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。
2.法理背后的事理
建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。
建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。
3.“五方验收”不能单独成为商品房交房条件
综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外，“五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”“五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。
从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的求同存异的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。
参考文献：
建设工程竣工验收法律规定篇2
1.1组织和整理工程技术资料，并对工程质量进行竣工预验收。
1.2要求监理对工程质量进行评估，并且要求监理提出工程质量评估报告。并在提交的工程竣工报告及工程竣工报验单上签署意见。
1.3参加由建设单位组织的竣工验收。
1.4在竣工验收会议上，汇报合同履约情况及工程质量情况。
1.5接受有关方面对现场所有资料的审查。
1.6在验收各方人员共同签署的竣工验收报告及竣工验收备案表上签字。
2、竣工验收阶段协助建设单位的工作
2.1就竣工验收的程序和内容向建设单位提出建议及咨询，协助建设单位制订竣工验收方案、确定验收组成员名单及竣工验收程序。
2.2协助取得城乡规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准用文件。
2.3协助通知当地建设工程质量监督机构。
2.4协助组织竣工验收。
2.5记录、归纳建设、勘察、设计、施工、监理等参与各方的工程合同履约情况和执行法律、法规和标准等情况的汇总材料。
2.6协助审阅上述各参与方的工程档案资料。
2.7协助组织实地工程质量查验。
2.8协助建设单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，协调各方意见，起草竣工验收意见。
2.9协助建设单位向当地建设行政主管部门报送竣工验收备案文件。
3、竣工验收程序
3.1竣工预验收：（1）当单位工程达到竣工验收条件时，承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，填写工程竣工报验单，并将全部竣工验收资料(质量保证资料、评定资料、施工技术资料、施工管理资料、竣工图)报送项目监理部，申请竣工验收；（2）总现场工程师组织各专业现场工程师对竣工资料及各专业工程的质量情况进行全面检查，对检查出来的问题，应督促及时整改；（3）验收合格后，由总现场工程师签署工程竣工报验单，并要求监理单位向建设单位提出质量评估报告。
3.2竣工验收
我们施工单位参加，由建设单位组织的竣工验收。（1）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、施工单位分别书面汇报工程建设项目质量状况、工程合同履约情况以及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。（2）检查工程建设参与各方提供的竣工资料。（3）检查工程实体质量。根据工程具体情况，对建筑工程的使用功能进行抽查检验。（4）对竣工验收情况进行汇总讨论，形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》。
3.3竣工验收备案
建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天范围内向备案部门办理竣工验收备案。
4、质量评估报告的主要内容
工程质量评估报告的主要内容有：
4.1工程概况：（1）建设地点。（2）建筑面积。（3）层数。（4）建筑使用功能。（5）结构形式(地基处理方案，基础及主体结构形式)，抗震设防烈度，结构抗震等级。（6）建筑装饰特色。（7）水、暖、电、通风、空调等设备安装工程的特点。（8）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和施工单位名称。
4.2项目监理机构组织
项目监理机构人员组织名单。注册现场工程师岗位证书编号。
4.3质量评估依据：（1）设计图纸；（2）施工承包合同；（3）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分；（4）现行建筑安装工程质量检验评定标准；（5）施工验收规范；（6）国家、地方有关建设工程质量管理法规。
4.4工程质量概况：（1）概述工程建设情况，重点说明地基验槽、地基与基础验收、人工地基或桩基检测、主体验收、竣工初步验收等情况；（2）施工过程中有无质量事故及质量事故处理情况；（3）建筑沉降观测情况；（4）建筑主要使用功能情况；（5）设备调试、试运转情况。
4.5质量等级评定情况
每个分项工程完成后，现场工程师应在承包单位自评自核的基础上，通过讨论保证项目、基本项目、允许偏差项目核查，确认分项工程的质量等级。（1）单位工程的组成划分；（2）各分部工程质量等级的核定；（3）单位工程的综合评定。
4.6质量评估意见
对于达到竣工验收要求的工程，质量评估意见通常有以下内容：（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；（2）工程资料完整有效；（3）完成的工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计要求和合同要求；（4）质量等级优良或合格；（5）符合竣工验收备案要求；（6）同意竣工验收。
4.7项目总现场工程师及施工单位技术负责人签字盖章。
5、结束语
房屋建筑工程竣工验收是工程建设的最后一个程序，是全面检验工程建设是否符合设计要求的重要环节，是现场工程师的一项重要工作。尤其是在许多建设单位不熟悉竣工验收程序情况下，现场工程师必须明确自身职责，按《暂行规定》、《暂行办法》及《建设工程监理规范》中确定的内容和程序做好本职工作，并积极协助建设单位做好相应的工作。
建设工程竣工验收法律规定篇3
建筑工程施工合同效力认定的原则
根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条的规定：依法成立的合同，受法律保护。合同的效力又称合同的法律效力，是指法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同的内容履行义务，实现权利的效力。合同具有法律的效力或称法律的约束力是因为法律赋予了合同这种效力，并不能理解为合同和法律是同等的效力。合同是当事人之间的约定，作为民事法律行为，它能够引起当事人预期的法律后果，这种预期的法律后果是受到法律保护的，法律保护的方式就是依靠法律所特有的强制力要求合同当事人完成约定的行为。由于法律的规范作用，使原来仅是当事人之间的合意行为产生了法律的约束力。这种法律的约束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的无效问题，在此之间法律规定了可撤销的合同。所谓“受法律保护”是指合同约定的权利义务是有法律效力的。受法律保护的合同就是有效合同。但法律保护是有前提的，即必须是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同当事人应当具有法定的缔约资格；2、合同当事人各方意思表示真实；3、合同内容不违反法律或社会公共利益；4、合同标的确定、可行的。对非依法成立的合同，其约定的当事人的权利、义务是没有法律约束力的，是无效的，其合同当然也就是无效的合同。因此认定无效合同的标准是：合同的订立程序、当事人主体资格、合同内容等方面是否有非依法律规定的情形，如果有非依法律规定的情形就是无效合同。无效合同的前提是合同已经成立。其具有以下法律特征：无效合同自始无效；无效合同中可能仍有有效条款。无效合同的认定与合同成立后双方的主观意志无关。
根据《合同法》第五十二条规定具有下列五种法定情形的合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的，合同无效。2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。3、以合法形式掩盖非法目的的合同无效。4、损害社会公共利益的合同无效。5、违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。
《合同法》第二百六十九条的规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，其包括工程勘察、设计、施工合同。因此建设工程合同是指发包人为了完成工程建设任务与承包人订立的关于承包人进行工程建设、发包人接受该建设工程并支付价款的合同。建设施工合同又称为建筑安装工程承包合同是指建设单位（发包人）与施工企业（承包人）之间为完成商定的建设工程项目而达成的明确相互权利义务关系的协议。建设工程施工合同是民事债权关系的一种，其效力的界定自然受到《民法通则》以及《合同法》有关规定的约束，这些基本法律规定的合同无效的情形，应当适用于建设工程施工合同。由于长期实行计划经济的影响，我国法律、行政法规、部门规章规范调整建筑工程施工领域的强制性规定就多达60余条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为理由而认定合同无效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同的稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。法律与行政法规中有的属于效力性强制性规范，有的是属于行政管理性规范的，当事人如果违反了这些管理性规范应当受到行政处罚，但不应影响民事合同的效力，只有违反有关效力性的强制性规范即保障建设工程质量的规范和维护建筑市场公平竞争秩序的规范才能影响民事合同的效力。目前合同内容合法性原则作为效力性的规范一直是存在的，但为适应市场经济建设与市场主体自主性权利的保护目的出发，已经明显逐步宽松。最高人民法院制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《审理建设工程施工合同的解释》）从《建筑法》与《招标投标法》的立法目的出发，将《合同法》中“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”的规定用该司法解释的第一条与第四条以及第五条列举了八种合同无效的情形：1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质登记标准承揽建设工程签订的施工合同；2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的施工合同；3、承包人非法转包或者违法分包建设工程签订的施工合同；4、承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同；5、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效签订的施工合同。其中前六种情形依据《建筑法》的有关规定，后二种情形依据《招标投标法》的有关规定。综上笔者认为建设工程施工合同只有在违背法律、行政法规强制性规定的情形下，才认定无效，从而减少对建设工程施工合同无效的情形，充分尊重当事人的意思表示，体现了《合同法》的立法本意。
建设工程施工合同被认定为无效后的处理原则
按照《合同法》第五十八条规定无效合同的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。即合同没有法律约束力、返还财产、收归国有、赔偿损失。审理有关无效合同纠纷时应注意的原则1、尽可能使合同有效原则。2、正确区分当事人的合同责任与对第三人的侵权责任原则。3、正确区分将无效合同责任与当事人应承担的行政责任原则。
建设工程施工合同与其他合同相比较具有自己的特殊性即在合同的实际履行过程中就是施工方将自己的劳动与建筑材料物化成建筑物的过程。合同被确认无效以后,施工方已经履行的合同内容是不能适用返还的方式使得建设工程施工合同恢复到签订合同以前的状态，因此只能按照折价补偿的方式进行处理。因建设工程施工合同所依据的《建筑法》以及有关行政法律规范都以保证所建工程的质量作为重点，工程质量是建筑工程的生命，因此建筑合同被认定为无效后，建筑工程质量是否经过竣工验收以及竣工验收后是否为合格，对适用无效建设工程施工合同折价补偿原则具有重要的意义。
在现阶段我国的建筑行业的进行竣工验收的一般都是有建设行政主管部门的质量评定机构作出的认定（也有部分的建设工程是由建设方与施工方共同会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收后，再请建设行政主管部门会同有关职能部门对建设工程进行综合验收）。从建设行政主管部门作出的工程质量评定的标准具有较强行政行业评定的内容与成分，从现行的行政法规认定角度可看出具有一定的行业权威性、强制性以及约束性，是一重要的鉴定结论材料，人民法院在审判案件时理应予以采信并确认其效力。同时当事人对建设行政主管部门作出的验收质量认定（评定）是可以提出自己的异议，如当事人提出的异议理由确实充分，人民法院是应该准许当事人申请重新进行质量评定，委托由当事人双方共同选取的具有一定资质等级的中介机构进行重新质量评定，并根据重新评定的结果作为认定建设工程质量是否合格的重要依据。如果直接会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收作出的质量是否合格的结论，人民法院也应该作出一民事证据进行审查认定。经过验收合格的建设工程应包含工程竣工以后验收合格和正在建设中的工程经过阶段性验收合格的建设工程以及经过修复以后验收合格的建设工程。建设工程中地基基础工程与主体结构工程具有相对独立性，一般在绝大多数的情况下，完成这部分的建设工程以后应当及时进行验收，验收合格以后方可进行进一步的施工，这样有利于保证建设工程的施工质量。
（一）建设工程施工合同无效、但工程经过验收合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。从建设工程施工合同的实际履行情况看，当该合同被确认无效以后，一般是采取以下折价的补偿方式进行处理，一是应当按照签订合同当年建筑部门所规定适用的工程定额为标准，通过造价鉴定的方法来确定建设工程的价值进行折价补偿；二是应当按照建设行政管理部门的价格信息折价进行补偿；三是按照签订合同时适用的清单计价规范结算工程价款；四是参照合同双方的当事人在合同中约定结算的工程价款对施工方物化在建设工程中的实际支出进行折价补偿，实际支出应包括工程款中的直接费与间接费，不包括利润与税金（利润与税金应认定为无效合同的损失，按照过错原则进行处理）。以上几种折价补偿的方法各自都有利弊：前三种方法由于目前国内的建筑工程市场是属于建设方市场，建设方为了节约建筑成本在签订合同往往将工程款压得很低，而施工方为了拿到该工程往往同意或者自己将承包的工程款也订立的很低，这样使得工程价款常常低于签订合同当年适用的工程定额标准和政府有关部门公布的市场价格信息，如果建设工程施工合同被确认无效以后按照这两种方法进行折价补偿的话，就可能导致施工方恶意主张建设工程施工合同无效，将会达到获取高于合同约定工程价款的目的，也将造成无效合同获取的工程价款比有效合同所获得的工程价款还要高，既超出了当事人签订合同的预期，也不符合建筑主管部门进行规范整顿建筑市场秩序的政策措施。同时进行工程造价鉴定致使造成当事人的诉累，增加诉讼成本。第四种方法进行折价处理虽然符合合同双方当事人在签订建设工程施工合同时真实意思，保护诚实信用并且可节省一笔鉴定费用，提高诉讼效率，但可能会造成建筑市场出现不正当的竞争，同时施工方进行建筑工程中形成的利润与税金，理应由施工方获得利润却被建设方依据无效合同取得，这对施工方是不公平与不合理的，将导致利益保护的不平衡。因此采取合同双方当事人在签订建设工程施工合同时的约定支付工程价款，是比较符合当前我国建筑市场的现状，既平衡合同双方当事人的利益。也符合当事人签订合同的真实意思，且符合民法的诚实信用与公平基本原则。但在审判实践中，各个案件的具体情况不同，按照建设工程施工合同约定有的时候是无法计算工程价款，例如出现未完工的建设工程或者建设工程的设计出现大规模修改变化而导致的改变工程量，使其增减较大时，这就需要根据案件具体情况委托有资质的中介机构来通过评估鉴定的方式来认定建设工程的工程价款。
（二）建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第三条规定：建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。（二）修复后建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。建设工程经过竣工验收不合格是指建设工程质量不符合国家规定或者建筑行业规定的标准，一是建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使质量缺陷得到弥补，符合国家或行业的强制性质量标准。建设方可以接受该建设工程并在施工方修复后继续使用该建设工程。按照法律规定无效合同的处理原则，建设方应当对建设工程进行折价补偿，由于建设工程没有经过竣工验收，需要进行修复，具备了验收条件后方可以进行使用，由此发生的修复费用建设方可以要求施工方予以承担。二是建设工程的质量缺陷无法通过修复方法予以弥补，该建设工程失去了其使用价值。那么对于没有使用价值的建设工程只能采取拆除的办法进行重新建设，施工方是没有权利请求建设方支付建设工程的工程价款。同时依照建筑施工企业理应对建设工程的施工质量负责的法律规定，对于经过竣工验收不合格的建设工程，施工方应当承担民事责任。鉴于目前许多建设工程质出现质量缺陷问题是因建设方原因所造成的，如设计方案有问题、在施工过程中随意增减设计内容、建设方追求不当利益提供或者指定购买的简直材料、配件、设备不符合国家有关强制性标准以及建设方在建设工程发包过程中操作不规范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相应资质，不按规范施工导致质量有问题等，根据民法中诚实信用、公平原则以及《合同法》中有关按照过错责任承担无效合同赔偿责任的原则的规定，按照当事人双方过错责任大小，有具有过错的一方承担责任。对于建设工程施工合同无效，建设工程经过竣工验收不合格或者建设工程没有经过竣工验收，施工方主张对方支付工程价款时，在实践中一般采取两种方法：一是依据有关法律关于未经竣工验收的建设工程不得交付使用的，一律不支持施工方的诉讼主张；二是依据有关无效合同处理原则的法律规定只要是建设工程施工合同无效不管建设工程是否竣工、是否经过验收，都归建设方所有并向施工方折价予以补偿。这两种方法也有利弊，前者处理方法将使一些经过验收不合格或者未经过验收的建设工程施工合同纠纷得不到解决，损害施工方的利益，会激化矛盾产生一些社会不稳定因素，虽维护了法律权威性但缺乏一定的灵活性。后者处理方法因在具体处理时适用的补偿标准不一，如有的以工程造价成本折价补偿；有的按照合同约定价款；有的委托中介机构进行评估后以评估价格折价补偿，致使补偿结果悬殊较大，同时建设工程确实无法修复建设方对其不具有使用价值，建设方全部承担损失不符合公平正义原则。因此建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格时建设方是否应支付施工方工程价款的标准条件，应当以建设工程修复后是否经过竣工验收合格。建设工程修复后经过竣工验收合格的，建设方请求施工方承担修复的费用的，应当予以支持。建设工程无法修复或者修复后经过竣工验收不合格的，施工方请求建设方支付工程价款的，不予支持。依据有关法律规定，建设工程经过竣工验收不合格的，施工方应当承担返修义务，其费用由自己自行承担。如施工方明确拒绝进行返修或者当事人已经丧失继续合作基础的情况，双方均同意由第三人进行该建设工程的修复工作时，建设方是可以要求施工方承担并支付相关的修复费用，这既节约了社会资源又平衡了双方的利益。对于修复后的建设工程经过竣工验收仍然不合格的因没有使用价值只能推倒重建，而施工方要求支付工程价款理应不予以支持，这既制裁违法行为保证建设工程质量又规范了建筑市场的有序健康发展。根据有关法律对无效合同的处理原则，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有关建筑法规明确规定了建筑施工企业对建设工程的施工质量负责，对在施工中出现的质量问题的建设工程或竣工验收不合格的建设工程应进行返修，故施工方应当对建设工程的质量承担责任。故建设工程经过竣工验收不合格，施工方应当承担民事责任。但由于一些建设工程质量不合格的是建设方原因所造成的，建设工程经过竣工验收不合格，建设方对此有过错的，也应当承担相应的过错责任，这才符合公平原则。
在处理建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格是否支付工程价款上应注意原则，就是要认定建设工程经过修复以后再次进行竣工验收是否已经合格。修复后的建设工程经过竣工验收合格的，建设方要支付施工方工程价款，可以要求施工方承担建设工程进行修复的费用。修复后的建设工程经过竣工验收不合格的，建设方可不支付对方的工程价款。如建设方不愿意施工方继续进行建设工程的修复工作，而施工方也不愿意继续承担建设工程修复工作的情况，应充分考虑建设工程存在的质量缺陷是否可以进行修复并经过竣工验收合格。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方认为以建筑行业的国家质量要求与行业质量要求来判断认为其存在的质量缺陷可以修复的，就应该支持。由建设方支付施工方工程价款而施工方负担修复的费用。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方有不同意见不能形成一致意见，因建设工程质量涉及到专业技术问题，应当委托有资质的中介机构进行评定，并以其结论作为建设工程所存在的质量问题是否可以进行修复的重要依据。建设方可以请求施工方承担修复费用，也可以向施工方请求合同无效受到的损失的赔偿责任等。综上建设工程经过竣工验收不合格，有资质的中介机构进行鉴定后，其存在的质量缺陷问题确实无法修复的，不应支持施工方请求给付工程价款的主张。若可以修复并经过竣工验收合格的，应支持其请求给付价款并让其承担修复之费用。对于建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格的，确定的责任原则是施工方承担责任。建设方对建设过程质量缺陷有过错的，应当承担与之相应的责任。
（三）非法转包、违法分包或者没有资质的实际施工人借用他人有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同无效的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第四条规定：承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据《民法通则》第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。为了规范建筑市场保证建设工程的质量，有关法律明确规定承包人非法转包、违法分包建设工程。严格禁止未取得资质等级证书的企业承揽建设工程。但建设方为追求不正当的经济利益故意将建设工程进行非法转包、违法分包，而一些无资质的施工企业能承揽到工程使用他人的具有资质施工企业的名义去签订建设工程施工合同，造成竞争无序、行为不规范并且导致建设工程质量缺陷，安全事故频发，使人民群众的生命财产受到损害，致使社会不稳定。因此为了打击建筑市场的违法行为，规范建筑市场的经营行为，平衡当事人之间的利益，理应对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益应视为非法所得，依据《民法通则》的规定采取民事制裁措施，对其已经取得的非法所得予以收缴。在审判实际中对当事人进行非法活动的非法所得予以收缴，收缴范围应该是当事人实施违法行为以后依据该无效合同的履行而已经实际取得的财产才能认定为非法所得，依据法律规定予以收缴，对于当事人合同约定取得但实际没有取得的财产，不能够认定为非法所得予以收缴。
在审判实践中，对非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的施工方借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为应该把握以下的原则。一是要按照有关法规的规定严格认定非法转包与违法分包的行为。违法分包是指：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位：建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交其他单位完成；施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位；分包单位将其承包的工程再分包。转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定直接将工程在转包。二是《民法通则》只是规定了对非法所得予以收缴，但没有明确规定那些利益属于是非法所得，可以采用收缴的民事制裁措施。因此应该严格认得非法所得的适用范围。只能对进行违法转包、分包的建设工程承包人，出借法定资质给他人的建设工程施工企业以及不具有资质的施工方采取制裁，而非法所得应是对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益。三是尽量避免行政处罚措施与民事制裁措施重复适用。建筑法规对有关收缴的情况也作出具体规定，可进行行政处罚的，故在建设行政主管部门依照行政职权已经对违法的当事人给予了行政处罚的情况下，人民法院不应在再作出收缴的民事制裁处罚决定。四是非法所得应该限制在当事人已经实际取得的财产范围内，对于当事人双方约定取得而实际没有取得的财产不能采取收缴的民事制裁措施。五是避免采取重复涉及财产的民事制裁措施。民法所规定的民事制裁措施中涉及到财产部分的可以收缴非法所得外，还可以予以罚款。因此一般情况下在已经对违法当事人已经采取收缴非法所得的制裁措施以后，不应再采取处与罚款的民生制裁措施。
建设工程竣工验收法律规定篇4
一、充分认识建筑及其配套工程竣工验收管理的重要性
近年来，在县委、县政府的高度重视和各级各部门的大力支持配合下，我县城市规划建设管理工作取得了一定成绩，城区面貌日新月异。但随着城市建设的快速发展，在工程建设特别是房地产开发建设过程中也暴露出一些不容忽视的问题，群众反映强烈，建设纠纷日渐增多。主要表现在：一是房屋建设不符合规划。一些建设单位（个人）不按已审批的平面规划和设计方案（含效果图）进行建设，随意扩大建筑面积，占用公共用地，增加建筑密度，提高容积率；增加建筑高度或层数，影响邻居采光；随意改变建筑的外观效果等。二是小区基础设施不配套。一些建设单位（个人）或房地产开发企业，不按规划或合同约定完善小区内部道路、给排水、消防、公厕、绿化、亮化、休闲等配套基础设施，小区内部基础设施与市政设施没有较好衔接。三是部分建筑工程存在质量问题和安全隐患。有些建筑工程未经竣工验收备案即交付使用，存在工程质量问题，给居民使用带来诸多影响，甚至造成安全隐患。四是部分单位和个人未经批准在主次干道随意开挖管线沟。少数单位在新建、改建、扩建管线工程时，未经批准在主次干道上随意开挖管线沟，造成路面、彩砖、绿化、亮化等市政设施损毁，又不能及时修复，影响市容市貌。这些现象的存在严重影响了我县城市规划建设的健康、协调发展。加强县城区建筑及其配套工程竣工验收管理，是规范我县规划建设管理工作的客观需要，也是提升县城建设品位，优化居住环境，促进和谐建设的必然要求。因此，各部门、各建设单位、房地产开发企业和广大群众要进一步统一思想，增强责任感，充分认识加强县城区建筑及其配套工程竣工验收管理的重要意义，扎实推进此项工作的顺利开展。
二、明确建筑及其配套工程竣工验收的范围和内容
（一）竣工验收的范围。县城规划区和规划控制区范围内所有新建、改建、扩建、翻建的建设工程、住宅小区、房地产开发建设项目及其配套设施，在主次干道新建、改建、扩建管线工程，都在监督和管理范围内。
（二）竣工验收的内容。主要包括：（1）规划建设、建筑施工、房地产开发等相关手续是否齐全，是否合法有效；（2）是否按已审批的规划和效果图进行建设；（3）建筑工程质量是否符合要求；（4）建设项目是否存在违反规划建设、建筑管理、房地产管理等问题；（5）住宅小区道路、排水、消防、公厕、硬化、绿化、亮化、休闲等基础设施是否按规划要求配套完善，并与小区外部市政设施衔接；（6）单体建筑和私宅建设的门前、庭院硬化、排水、绿化、大门、围栅等是否按规划建设和配套完善；（7）在主次干道敷设管线是否经规划建设部门审批同意，路面、绿化、亮化等破损市政设施是否恢复原貌；（8）住宅小区是否完善物业管理等。
三、规范建筑及其配套工程竣工验收工作管理
（一）严格竣工验收工作程序。建设单位（个人）、房地产开发企业应在工程完工并通过初步验收后，在确定的工程竣工验收日前至少7个工作日向县行政审批中心（建设窗口）提出书面竣工验收申请；建设部门接到申请后，根据建筑工程的性质，及时组织规划、建设、建管、房管、规划监察、质监、监理、市政会同土地、环保、消防等相关部门，对建筑工程进行全面竣工验收，并形成竣工验收报告。在县城区主次干道新建、改建、扩建燃气、电力、通讯、光缆、给排水等管线工程，各建设单位和个人必须向县行政审批中心（建设窗口）提出申请，经县建设行政主管部门审批同意后方可实施；工程完工后，对破损部分应及时恢复原貌，并申请建设部门进行竣工验收。对不符合竣工验收内容要求的，责令限期整改，待达到标准后，再予以验收；对拒不整改或严重违反规划建设、建筑管理、房地产管理的，将按相关法律法规予以严肃查处。
建设工程竣工验收法律规定篇5
关键词：建筑工程；规划验收；法规测量；竣工测量
1.建筑工程竣工测量技术的现状
随着科学技术的发展，建筑工程的竣工测量技术逐渐兴起，并应用于建筑工程的竣工验收工作当中。在近十年来，工程竣工测量技术在我国进一步的得到了发展，其测量行业也不断的发展与壮大，出现了大批如企业实验室、科研院校检测以及监督检测机构等多种工程测量单位，其中企业实验室主要是对工程建设产品进行质量和安全性的检测，从而确保其自身的社会效益和经济效益。实际上由于企业实验室检测的设备有限及其能力与经济实力等方面的限制导致其结果的可信度较低，因此这一检测机构在市场当中的占有量较少。科研院校对检测业务的投入近年来随着事业单位结机构的改革而不断的加大，其设备性能以及技术力量等方面更强，在市场当中有这非常强的竞争实力，符合市场经济的发展要求。而监督检测机构通常得到了社会各界的承认，并大多由政府成立，这一检测机构在我国的检测当中目前属于主流机构，但是在其发展当中也存在这一定的问题，其主要表现为由于其处于垄断地位而服务意识相对薄弱，并且技术水平也有限从而限制了其在市场当中的发展。
2.建筑工程竣工竣工测量中存在的问题
2.1政策风险。在建筑市场当中面，其竣工测量技术的发展以及应用都在一定程度上受到了国家政策的影响。竣工测量技术受到传统计划经济的影响相对较深，并且由于其起步较晚，相关的执行标准以及测量规范都无法达到国际水平，并且有着较大的差距。在我国当前应用的建筑竣工测量规范以及标准都还是早期颁布的标准，这些标准在现代建筑行业当中已经不能够使用社会的发展需要，根本无法实现我国建筑竣工测量技术与国际水平的接轨。在我国加入世界贸易组织之后，建筑行业中的各项指标与规范标准等都得到了一定的完善，与国家的差距也逐步的缩小，相关的政策也理所应当的产生一定的搬动，这就给建筑测量行业到来了一定的冲击与挑战，增加了行业发展的风险。
2.2立法的滞后性。在我国当前的建筑测量行业当中，其行业法律相对较少，现象的《规定》与《若干意见》都不属于建筑行业法律层面，而属于行业规范层面。由于建筑测量行业的发展存在着法律空白，因此其发展也受到了一定的限制。实际上，建筑行业法案的建立具有一定的难度，因其发展相符迅速，材料与技术不断的更新与完善，并且其涉及的专业范围相对较广，这就导致其立法过程中存在着诸多变化与不确定性，只能够对其施工当中存在着的技术问题以及质量问题等方面进行规定，具有较强的严重性。但是自从我国加入世贸之后，大量先进法律法规的涌入为我国法案的建立提供了丰富的经验和借鉴，从而提高了我国法律法规的预见性。
2.3现行法律法规不完善。虽然在当前我国现象的建筑行业法律当中都对工程竣工测量相关的事项进行了规范，但是这些法律都只是涉及其表面，具有片面性，在这些规范和法律当中关于竣工测量的内容甚至存在着相互锚段的现象，缺乏一定的系统性。从整体上来说，我国的建筑工程竣工测量行业仍旧缺乏完善的法律法规，并且由于现行的建筑工程质量监督管理制度中的问题与弊端而导致工程验收测量工作分工不明确，不能够确保测量结果的准确性，阻碍了测量行业的发展。
3.竣工测量的基本要求
在建筑工程当中，其竣工测量工作的质量控制工作与其质量管理工作相比较更具有系统性，并更加的机制化。在进行竣工测量的过程中，建筑工程的质量管理工作是其控制系统建立的基础与依据，要想优化其质量控制系统就需要通过以下几点手段来进行：(1)政府部门需要加大测绘工程的财政投入力度，并对其资金进行合理分配与合理规划，提高其财政款项的利用率。当前在我国的建筑市场当中存在着各种测绘单位，因此政府在拨付款项时需要对市场实际进行考察，详细了解其各个企业的详细情况与实际实力，在此基础上制定合理的资金分配方案，从而确保测绘产品的质量，促进测绘行业的发展。(2)健全工程竣工测绘相关的法律法规，加强对测绘单位的监督与管理工作，利用各项法律规范来约束其行为，维护建筑测绘市场的秩序，严惩违法乱纪行为。(3)在进行工程竣工测绘的时候，测绘单位需要做好工程测量记录，确保其各项数据的真实性与可靠性，只有在确测绘数据的完整性的基础上才能够确保工程的质量。因此需要安排专门的人员来进行测绘记录工作，从而确保建筑工程生产产品的质量。针对于企业而言，做好测绘质量管理工作能够促进其长远健康的发展。在进行测绘质量控制的过程中，测绘单位需要做好以下几点工作：(1)需要组织专业人员按照测绘作业的流程以及数据采集的过程来进行相关资料的整理与收集，为测绘工程的质量控制提供有力的数据和信息支持。同时还需要不断地提高工作人员的责任意识，认识到质量资料收集和整理工作的重要性，从而确保工程资料的准确性。(2)需要提高工作人员的技术水平。随着科学技术的发展，工程测绘技术的更新速度不断加快，各项测绘新技术也不断的应用于工程测量当中，因此单位就要对其进行专业培训，提高其技术水平，同时工作人员也需要积极的学习新技术与新理念，丰富自身的知识储备。企业也需要加强对工程人员的资格审核工作，确保其专业基础知识与水平，建立一支高素质的测量服务。(3)测量单位需要完善工程设备，提高其质量，避免在测量工作当中出现因为设备问题而造成的质量不合格问题。同时需要加强对工作人员的设备操作训练，并对设备进行日常的维护管理，避免其出现误差和心梗问题。
4.结束语
综上，政府部门需要制定合理的测绘行业的扶持政策。在实际的测量工程当中，测量单位同时也需要不断的完善测量质量管理体系，优化测量资源的利用率，以此来促进工程竣工测量行业的发展。
参考文献
建设工程竣工验收法律规定篇6
第一条为加强水利工程建设项目验收管理，明确验收责任，规范验收行为，结合水利工程建设项目的特点，制定本规定。
第二条本规定适用于由中央或者地方财政全部投资或者部分投资建设的大中型水利工程建设项目（含1、2、3级堤防工程）的验收活动。
第三条水利工程建设项目验收，按验收主持单位性质不同分为法人验收和政府验收两类。
法人验收是指在项目建设过程中由项目法人组织进行的验收。法人验收是政府验收的基础。
政府验收是指由有关人民政府、水行政主管部门或者其他有关部门组织进行的验收，包括专项验收、阶段验收和竣工验收。
第四条水利工程建设项目具备验收条件时，应当及时组织验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用或者进行后续工程施工。
第五条水利工程建设项目验收的依据是：
（一）国家有关法律、法规、规章和技术标准；
（二）有关主管部门的规定；
（三）经批准的工程立项文件、初步设计文件、调整概算文件；
（四）经批准的设计文件及相应的工程变更文件；
（五）施工图纸及主要设备技术说明书等。
法人验收还应当以施工合同为验收依据。
第六条验收主持单位应当成立验收委员会（验收工作组）进行验收，验收结论应当经三分之二以上验收委员会（验收工作组）成员同意。
验收委员会（验收工作组）成员应当在验收鉴定书上签字。验收委员会（验收工作组）成员对验收结论持有异议的，应当将保留意见在验收鉴定书上明确记载并签字。
第七条验收中发现的问题，其处理原则由验收委员会（验收工作组）协商确定。主任委员（组长）对争议问题有裁决权。但是，半数以上验收委员会（验收工作组）成员不同意裁决意见的，法人验收应当报请验收监督管理机关决定，政府验收应当报请竣工验收主持单位决定。
第八条验收委员会（验收工作组）对工程验收不予通过的，应当明确不予通过的理由并提出整改意见。有关单位应当及时组织处理有关问题，完成整改，并按照程序重新申请验收。
第九条项目法人以及其他参建单位应当提交真实、完整的验收资料，并对提交的资料负责。
第十条水利部负责全国水利工程建设项目验收的监督管理工作。
水利部所属流域管理机构（以下简称流域管理机构）按照水利部授权，负责流域内水利工程建设项目验收的监督管理工作。
县级以上地方人民政府水行政主管部门按照规定权限负责本行政区域内水利工程建设项目验收的监督管理工作。
第十一条法人验收监督管理机关对项目的法人验收工作实施监督管理。
由水行政主管部门或者流域管理机构组建项目法人的，该水行政主管部门或者流域管理机构是本项目的法人验收监督管理机关；由地方人民政府组建项目法人的，该地方人民政府水行政主管部门是本项目的法人验收监督管理机关。
第二章法人验收
第十二条工程建设完成分部工程、单位工程、单项合同工程，或者中间机组启动前，应当组织法人验收。项目法人可以根据工程建设的需要增设法人验收的环节。
第十三条项目法人应当在开工报告批准后60个工作日内，制定法人验收工作计划，报法人验收监督管理机关和竣工验收主持单位备案。
第十四条施工单位在完成相应工程后，应当向项目法人提出验收申请。项目法人经检查认为建设项目具备相应的验收条件的，应当及时组织验收。
第十五条法人验收由项目法人主持。验收工作组由项目法人、设计、施工、监理等单位的代表组成；必要时可以邀请工程运行管理单位等参建单位以外的代表及专家参加。
项目法人可以委托监理单位主持分部工程验收，有关委托权限应当在监理合同或者委托书中明确。
第十六条分部工程验收的质量结论应当报该项目的质量监督机构核备；未经核备的，项目法人不得组织下一阶段的验收。
单位工程以及大型枢纽主要建筑物的分部工程验收的质量结论应当报该项目的质量监督机构核定；未经核定的，项目法人不得通过法人验收；核定不合格的，项目法人应当重新组织验收。质量监督机构应当自收到核定材料之日起20个工作日内完成核定。
第十七条项目法人应当自法人验收通过之日起30个工作日内，制作法人验收鉴定书，发送参加验收单位并报送法人验收监督管理机关备案。
法人验收鉴定书是政府验收的备查资料。
第十八条单位工程投入使用验收和单项合同工程完工验收通过后，项目法人应当与施工单位办理工程的有关交接手续。
工程保修期从通过单项合同工程完工验收之日算起，保修期限按合同约定执行。
第三章政府验收
第一节验收主持单位
第十九条阶段验收、竣工验收由竣工验收主持单位主持。竣工验收主持单位可以根据工作需要委托其他单位主持阶段验收。
专项验收依照国家有关规定执行。
第二十条国家重点水利工程建设项目，竣工验收主持单位依照国家有关规定确定。
除前款规定以外，在国家确定的重要江河、湖泊建设的流域控制性工程、流域重大骨干工程建设项目，竣工验收主持单位为水利部。
除前两款规定以外的其他水利工程建设项目，竣工验收主持单位按照以下原则确定：
（一）水利部或者流域管理机构负责初步设计审批的中央项目，竣工验收主持单位为水利部或者流域管理机构；
（二）水利部负责初步设计审批的地方项目，以中央投资为主的，竣工验收主持单位为水利部或者流域管理机构，以地方投资为主的，竣工验收主持单位为省级人民政府（或者其委托的单位）或者省级人民政府水行政主管部门（或者其委托的单位）；
（三）地方负责初步设计审批的项目，竣工验收主持单位为省级人民政府水行政主管部门（或者其委托的单位）。
竣工验收主持单位为水利部或者流域管理机构的，可以根据工程实际情况，会同省级人民政府或者有关部门共同主持。
竣工验收主持单位应当在工程开工报告的批准文件中明确。
第二节专项验收
第二十一条枢纽工程导（截）流、水库下闸蓄水等阶段验收前，涉及移民安置的，应当完成相应的移民安置专项验收。
工程竣工验收前，应当按照国家有关规定，进行环境保护、水土保持、移民安置以及工程档案等专项验收。经商有关部门同意，专项验收可以与竣工验收一并进行。
第二十二条项目法人应当自收到专项验收成果文件之日起10个工作日内，将专项验收成果文件报送竣工验收主持单位备案。
专项验收成果文件是阶段验收或者竣工验收成果文件的组成部分。
第三节阶段验收
第二十三条工程建设进入枢纽工程导（截）流、水库下闸蓄水、引（调）排水工程通水、首（末）台机组启动等关键阶段，应当组织进行阶段验收。
竣工验收主持单位根据工程建设的实际需要，可以增设阶段验收的环节。
第二十四条阶段验收的验收委员会由验收主持单位、该项目的质量监督机构和安全监督机构、运行管理单位的代表以及有关专家组成；必要时，应当邀请项目所在地的地方人民政府以及有关部门参加。
工程参建单位是被验收单位，应当派代表参加阶段验收工作。
第二十五条大型水利工程在进行阶段验收前，可以根据需要进行技术预验收。技术预验收参照本章第四节有关竣工技术预验收的规定进行。
第二十六条水库下闸蓄水验收前，项目法人应当按照有关规定完成蓄水安全鉴定。
第二十七条验收主持单位应当自阶段验收通过之日起30个工作日内，制作阶段验收鉴定书，发送参加验收的单位并报送竣工验收主持单位备案。
阶段验收鉴定书是竣工验收的备查资料。
第四节竣工验收
第二十八条竣工验收应当在工程建设项目全部完成并满足一定运行条件后1年内进行。不能按期进行竣工验收的，经竣工验收主持单位同意，可以适当延长期限，但最长不得超过6个月。逾期仍不能进行竣工验收的，项目法人应当向竣工验收主持单位作出专题报告。
第二十九条竣工财务决算应当由竣工验收主持单位组织审查和审计。竣工财务决算审计通过15日后，方可进行竣工验收。
第三十条工程具备竣工验收条件的，项目法人应当提出竣工验收申请，经法人验收监督管理机关审查后报竣工验收主持单位。竣工验收主持单位应当自收到竣工验收申请之日起20个工作日内决定是否同意进行竣工验收。
第三十一条竣工验收原则上按照经批准的初步设计所确定的标准和内容进行。
项目有总体初步设计又有单项工程初步设计的，原则上按照总体初步设计的标准和内容进行，也可以先进行单项工程竣工验收，最后按照总体初步设计进行总体竣工验收。
项目有总体可行性研究但没有总体初步设计而有单项工程初步设计的，原则上按照单项工程初步设计的标准和内容进行竣工验收。
建设周期长或者因故无法继续实施的项目，对已完成的部分工程可以按单项工程或者分期进行竣工验收。
第三十二条竣工验收分为竣工技术预验收和竣工验收两个阶段。
第三十三条大型水利工程在竣工技术预验收前，项目法人应当按照有关规定对工程建设情况进行竣工验收技术鉴定。中型水利工程在竣工技术预验收前，竣工验收主持单位可以根据需要决定是否进行竣工验收技术鉴定。
第三十四条竣工技术预验收由竣工验收主持单位以及有关专家组成的技术预验收专家组负责。
工程参建单位的代表应当参加技术预验收，汇报并解答有关问题。
第三十五条竣工验收的验收委员会由竣工验收主持单位、有关水行政主管部门和流域管理机构、有关地方人民政府和部门、该项目的质量监督机构和安全监督机构、工程运行管理单位的代表以及有关专家组成。工程投资方代表可以参加竣工验收委员会。
第三十六条竣工验收主持单位可以根据竣工验收的需要，委托具有相应资质的工程质量检测机构对工程质量进行检测。
第三十七条项目法人全面负责竣工验收前的各项准备工作，设计、施工、监理等工程参建单位应当做好有关验收准备和配合工作，派代表出席竣工验收会议，负责解答验收委员会提出的问题，并作为被验收单位在竣工验收鉴定书上签字。
第三十八条竣工验收主持单位应当自竣工验收通过之日起30个工作日内，制作竣工验收鉴定书，并发送有关单位。
竣工验收鉴定书是项目法人完成工程建设任务的凭据。
第五节验收遗留问题处理与工程移交
第三十九条项目法人和其他有关单位应当按照竣工验收鉴定书的要求妥善处理竣工验收遗留问题和完成尾工。
验收遗留问题处理完毕和尾工完成并通过验收后，项目法人应当将处理情况和验收成果报送竣工验收主持单位。
第四十条工程通过竣工验收，验收遗留问题处理完毕和尾工完成并通过验收的，竣工验收主持单位向项目法人颁发工程竣工证书。
工程竣工证书格式由水利部统一制定。
第四十一条项目法人与工程运行管理单位不同的，工程通过竣工验收后,应当及时办理移交手续。
工程移交后，项目法人以及其他参建单位应当按照法律法规的规定和合同约定，承担后续的相关质量责任。项目法人已经撤消的，由撤消该项目法人的部门承接相关的责任。
第四章罚则
第四十二条违反本规定，项目法人不按时限要求组织法人验收或者不具备验收条件而组织法人验收的，由法人验收监督管理机关责令改正。
第四十三条项目法人以及其他参建单位提交验收资料不真实导致验收结论有误的，由提交不真实验收资料的单位承担责任。竣工验收主持单位收回验收鉴定书，对责任单位予以通报批评；造成严重后果的，依照有关法律法规处罚。
建设工程竣工验收法律规定篇7
【关键词】铁路工程；竣工资料；编制；移交
0引言
项目档案资料是项目建设、管理过程中形成的，具有保存价值的各种形式的历史记录，是工程建设、管理、运行、维护、改（扩）建等工作的直接依据和参考材料，也是落实工程质量终身责任制的重要凭证。项目竣工资料作为工程档案的重要组成部分，其重要的地位同样不容忽视。真实、详细的竣工资料是工程的直接反映，为审计、纪检和司法机关提供可靠依靠，促进了社会主义物质文明和精神文明协调发展，为国家和社会创造经济效益和社会效益。
1铁路建设工程项目竣工资料的编制
竣工资料的编制工作应由建设单位负责组织，施工单位负责编制，接管单位档案部门负责指导协助，各部门之间在竣工资料的收集、整理、归档、移交的四个环节中必须相互协调，保持一致才能使得此项工作顺利完成。
1.1竣工资料编制内容
竣工资料的整理就是在对应归档的文件材料、图表、声像等资料在完整收集整理的基础上，通过科学的筛选、系统的整理、编目将其内容和成份确切揭示出来的一项工作。竣工资料整理的关键在于程序优化，遵循项目技术文件材料的形成规律。
（1）技术文件资料：文件资料、施工图纸按立项、设计、施工、竣工四个阶段分类划分，对设计、施工、竣工阶段的技术文字材料、图表等先按单项工程分开，应按照技术文件材料的自然形成规律，进行有次序有联系的排列。
（2）竣工图纸：是重要的技术竣工资料，竣工图必须与实际情况相符。编制竣工图必须在施工过程中及时做好隐蔽工程的检验记录，整理好设计变更文件，以确保竣工图的质量。
（3）工程照片：应以本项目的建设活动为主，选用具有查考价值的照片归档，尤其是具有首次历史意义的照片资料。文字说明一般要简短明了，不超过200个字，内容包括：事由、时间、地点、人物、背景、职务、摄影等六要素。
（4）收集整理工作完成后，根据文件材料、图表、图纸的多少组成若干个保管单位，每个保管单位不宜太厚，一般不超过20mm，但在特殊情况下，为保持资料的完整性，有的可以稍微超出一点。编目工程内容分为编制页号，卷内目录、案卷目录、备考表、竣工资料号、案卷封面等。
1.2竣工资料编制要求
（1）建设单位在开工前根据项目规模对项目施工过程中产生的文字材料规定详细的归档范围和内容，开工后在第一时间按照接管单位竣工资料部门的要求，成立专门的机构，指定专人负责，监督、指导、组织各参建单位做好文件材料的形成与积累工作。
（2）各施工单位要规定将这项工作纳入到施工技术管理工作中，并在各级技术管理部门都应有专人负责，同时各单项工程的技术负责人要将形成的各种检查证、试验报告、原材料出厂合格证等原始纪录按照工程项目的内容分门别类放置，以防文件材料的散失与损坏并随时接受各级相关部门的指导与检查。
（3）建设项目在办理竣工验收前施工单位就应编制好已完工程的全部竣工资料，并须保证达到相关部门的验收标准并有足够的份数，经初验工作组审查确认其达到齐全、完整、准确的要求后送接管单位并按照相关规定送各级竣工资料部门归档。
2铁路建设工程项目竣工资料的移交
2.1竣工资料移交程序
（1）工程竣工资料编制完毕，由监理单位确认完整、准确后，向建设单位提出初验申请，并按要求填写竣工资料初验申请表。
（2）在办理工程验收之前30天，由建设单位协调组织，质量监督部门、监理单位、竣工资料接管部门组成验收小组。确认竣工资料齐全、完整、准确后，统一编号、统一移交。
（3）各分包单位须将文件资料按归档要求进行整理，并在法律签署完备后交总包单位汇总，统一组卷，由总包单位进行统一排序并编排流水号。
（4）向铁路部门移交竣工资料，应全部为底图，符合标准后装入底图简，移交目录、卷内目录放置底图简外。
（5）向城建部门移交的竣工文件应按照工程所属城建的标准及归档要求进行编制，由建设单位组织移交。
（6）因特殊原因导致不能按规定时间移交的工程，施工单位应以表格的形式上报建设单位、竣工资料接收单位，同时注明未完工程名称、位置、未完工量、预计完成时间。
（7）施工单位的竣工资料应在整体工程验收前60天，向各级竣工资料管理部门进行移交后，将接收回执返回建设单位。
（8）竣工资料移交程序为：监理单位对所辖施工单位的竣工资料进行检验，确认无误（签章）维修使用、接管单位移交（签章）各相关单位竣工资料移交（签章）铁路部门竣工资料移交（签章）城建竣工资料移交（签章）竣工资料移交证明书（原件）工程竣工报告（原件）、移交目录，一式3份向建设单位移交。
2.2竣工资料移交要求
（1）移交工作列入招投标文件。建设工程招标时即将施工竣工资料的移交列入招标文件，作为招标的一个条件，在投标文件中明确归档方案，收集整理移交的措施。中标的施工单位须把竣工资料移交的押金交财务处，竣工资料完整归档后方可退还押金，从而取得竣工资料管理的主动权。
（2）移交工作的质量监督体系建立。建设工程项目竣工资料工作是整个建设项目管理的重要组成部分，也是监理工作的一项重要内容，监理单位要对竣工资料原始材料的形成、积累、整理进行检查和监控，确保原始材料的真实可靠。在施工过程中，建立建设工程竣工资料的质量评估体系，并将竣工资料材料列入质量评估中，在工程竣工验收时，竣工资料材料的完整情况也作为验收的标准。
（3）分段移交模式的运用。建设工程的竣工资料可以分段移交，尤其是周期很长的大型工程，更应分期移交，否则时间过长竣工资料整理归档很困难。基建部门可按照工程的分段情况移交竣工资料，有的项目即使某方面的验收未通过，也可以先归档。建设部门如需要使用已归档的资料，可以利用竣工资料的形式再拿回来使用，这样既解决了大型工程竣工资料保存困难的问题，也保证了工程中对原始资料的查阅利用。
3结语
铁路建设项目竣工资料是科技竣工资料的重要组成部分，竣工资料的编制和移交不单纯是简单的资料竣工资料的管理，它需要资料管理员有相关的的业务知识能力。资料的完整与移交既能保证技术资料的完整，同时也对工程的施工质量起到了反监控作用。只有认识到竣工资料的编制和移交工作的重要性，才能针对施工工序编制切实可行的控制和管理方案，从而对工程质量起到了积极的保证作用。
【参考文献】
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[2]孙燕.铁路竣工资料编制和归档的要求及方法[J].科技致富向导，2011（23）.
建设工程竣工验收法律规定篇8
紧扣港航海事发展大局，坚持“全面审计，突出重点”的原则，创新审计手段，提高审计水平。充分发挥审计监督职能和服务效能，注重审计报告的落实督办，为港航资金的安全、合理、有效使用提供强力保障。
二、主要工作
突出对下属单位的年度预算收支执行审计，主要通过本单位内审人员进行审计。为规范项目管理和竣工决算审计服务；突出200万元以上项目竣工决算审计，组织委托会计中介审计机构进行审计。配合省局及市审计局进行的审计配合工作，加强部门预算和专项资金审计，并力争有新的突破和进展。
年度审计项目的具体计划分为以下几板块，具体汇报如下：
（一）对下属单位的年度预算收支执行审计
1.开展专项资金审计
要把部门预算、财物收支和专项资金收支审计作为一项经常性和基础性的工作来抓，加强财务专户管理，严格执行“收支两条线”制度，做好源头控制和过程控制，不断强化部门预算全过程的监督，促进编制科学、规范、明细的部门预算，促进部门预算管理的法制化和规范化。
2.对下属单位的年度预算收支执行审计，这块主要通过本单位内审人员进行审计。
为加强局内部审计工作，规范内部审计行为，提高管理水平，促进廉政建设，根据《中华人民共和国审计法》、《交通行业内部审计工作规定》、《浙江省内部审计工作规定》等有关法律法规，结合本局实际，对下属单位的年度预算收支执行审计。
局设立内部审计机构，配备兼职或专职内部审计人员，依法履行内部审计职责并对局所属事业和企业单位的内部审计工作进行业务指导和监督。
局内部审计机构和内部审计人员在局主要负责人领导下，依法独立行使内部审计职权，并对其负责，接受国家审计机关的业务指导和监督。
内部审计工作应当遵循依法、客观、独立、公正的原则。要求被审计单位按时提供有关财政、财务收支计划、预算执行情况、决算、会计报表、上级批文及相关经济活动的资料和电子数据。检查有关财政、财务收支或者相关经济活动的资料、文件和计算机系统及其电子数据，现场清查与审计事项相关的实物。就审计事项的有关问题向内部有关单位和个人调查取证。对违反财政法律、法规有关规定的行为予以制止，提出处理建议；对遵守财政法律、法规，经济效益显著的单位和个人，提出表彰和奖励的建议；对经济管理中存在的问题提出意见和建议。经局主要负责人批准，对可能被转移、隐匿、篡改、毁弃的有关财政、财务收支或者相关经济活动的资料予以暂时封存。根据局主要负责人的要求，参加或者列席局及下属单位召开的有关财政、财务收支或者相关经济活动的会议。
被审计单位和有关个人应当配合内部审计工作，按要求提供相关资料，并对所提供资料的真实性和完整性负责，不得拒绝、阻碍、隐瞒、谎报。
（二）200万元以上项目竣工决算审计
审计工作要跟着资金走。各单位要切实关注港航基础设施建设，严格执行“建设项目未经审计，不得付清尾款，不得办理竣工验收手续，不得报批竣工决算”的规定，200万元以上竣工决算审计面要达到100%。为服务好港航基础建设，要高度重视审计200万元以上项目竣工决算审计。
为进一步规范我局港航建设项目竣工决算的编报、审计(含审价，下同)、审批工作，加强港航建设项目竣工决算管理，严格基本建设程序，根据《交通基本建设项目竣工决算报告编制办法》、《基本建设财务管理规定》、《交通行业内部审计工作规定》、《交通建设项目审计实施办法》、《交通建设项目竣工决算审计管理暂行办法》和《港口工程竣工验收办法》等有关法律、法规、规章，结合我局实际。是200万元以上项目竣工决算审计，组织委托会计中介审计机构进行审计。
1.从事港航建设项目竣工决算审计的社会审计机构，应具有良好的社会信誉、相应的审计(审价)从业资质和港航建设项目审计经验，确保审计质量。社会审计机构出具的审计报告应在征求被审计单位意见的基础上，修改完善后报市港航局审核。审计意见书作为建设项目竣工决算正式办理和审批的依据。
2.港航建设项目竣工决算审计、审批管理应当遵循以下原则：
(1)谁立项、谁审批；
(2)统一领导、分级管理；
(3)依法行政、强化监管、独立审计；
(4)客观公正、实事求是。
3.港航建设项目竣工决算审计必须确保其真实性、合法合规性和有效性。审计的主要内容包括：
(1)基本建设程序执行情况；
(2)项目投资、初步设计及概(预)算执行情况；
(3)建设资金来源、支出及结余等财务情况；
(4)工程价款结算(决算)及工程合同执行情况；
(5)交付使用资产情况；
(6)收尾工程的未完工程量及所需投资情况；
(7)竣工工程概况表、竣工财务决算表及说明书、交付使用财产总表及明细表等编报审核情况；
(8)投资效益等其他有关情况。
4.竣工决算审计(含工程价款结算审核)的费用，由建设单位按省物价部门规定标准和业务委托书约定合理支付，列入项目竣工决算。
港航建设项目竣工决算审计按照《交通行业内部审计工作规定》等规定的程序组织实施。港航建设项目审计中查出的各类违规违纪问题，按照审计署等六部委印发的《建设项目审计处理暂行规定》(审投发〔1996〕105号)等有关法规处理。
（三）主要是配合省局及市审计局进行的审计配合工作，开展经济责任审计。
逐步建立以任中审计为主、离任必审、任中审计与离任审计相结合的经济责任审计。各单位离任责任审计覆盖面要达到100%。
开展与审计机关的联合共建工作。要因地制宜，采取多种形式全面推进与审计机关的审计配合工作，坚决查违纪违法案件，促进港航海事事业的发展与党风廉政建设良性互动。
（四）做好审计基础工作
1、要积极推进审计信息化建设和计算机辅助审计步伐，提高审计质量。按照省局的要求，市局将在全市港航海事部门开展2个计算机审计项目，参加省局计算机审计优秀项目评选活动。
2、要认真贯彻《审计法》和《交通行业内部审计工作规定》，进一步建立健全内部审计机构，落实内部审计职能和人员，加大审计后续教育培训力度，为积极推动内部审计转型提供组织保障。
3、要按照中国内部审计准则等审计法规的要求，完善内部审计程序，规范审计文书使用和档案管理，进一步提高审计工作质量。
4、要及时上报审计报表和总结，加强审计资料、信息、论文的撰写，认真总结、宣传审计工作中取得的经验和成果，为交通审计转型创造一个良好的人文环境。
建设工程竣工验收法律规定篇9
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
建设工程竣工验收法律规定篇10
第一条执行工程建设法定程序的范围。县域内所有新建、改建、扩建工程，都必须严格履行各项建设程序，办理各项审批手续。投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的建筑工程，必须取得《建筑工程施工许可证》后，方可开工建设。
第二条严格手续审批。工程开工前，建设单位必须办理立项、土地、规划、房地产经营许可（仅限于房地产项目）、图纸审查、建筑节能设计审查备案、招投标、安全措施备案、质量监督等相关建设手续，申领《建筑工程施工许可证》。未取得《建筑工程施工许可证》的建设项目，不得开工建设。
第三条实行属地管理和谁主管谁负责的工程建设程序管理责任制。除手续审批部门加强监管外，工程所在地乡镇政府（开发区管委会、生态城管委会、街道办）、工程建设单位的主管部门及招商引资单位，负责告知、督促工程负责人严格履行建设程序，办理审批手续。对违反法律法规和本规定建设的，要进行制止并及时向有关部门报告。
第四条资质要求。从事建筑活动的房地产开发、施工、勘察、设计、监理、招标、劳务、检测、商混、墙材等各类建筑业企业，必须具备相应资质证书或经营证书。凡外地乙级（含乙级）以下监理企业、叁级建筑施工企业、叁级（含叁级）以下房地产开发企业，以及曾出现重大质量安全、拖欠上访问题和有严重不良行为记录的单位、人员，严禁进入建筑市场。
第五条备案管理。凡在本县境内从事建筑活动的房地产开发、施工、勘察、设计、监理、招标、劳务、检测、商混、墙材等各类建筑业企业，从事建筑活动前，必须到县住建部门登记备案。未备案的建筑业企业不得从事建筑活动。
第六条依法必须招标的工程项目。全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或主导地位的工程建设项目；关系社会公共利益、公众安全的基础设施、公用事业类工程；以及其他施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目；施工单项合同估算价在200万元人民币以下，但项目总投资在3000万元以上的工程项目。
第七条工程招标管理。所有建筑工程招投标必须进入县公共资源交易中心，依照相关法律法规，采取相应的招标方式招标，并接受监察、住建等部门的监督。政府投资的工程，县监察局、审计局、财政局、住建局等部门要参与并加强监督。
第八条建设规费项目。一是省以上强制性规费项目：墙改基金、建筑企业养老保障金。二是县政府统筹的规费项目：城市基础设施配套费、房地产综合开发管理费。三是企业服务性收费，如招标费、监理费、建筑材料检测费等，不属于行政性规费。
第九条规费征收标准。墙改基金为10元/平方米，建筑企业养老保障金为工程造价的2.6%，城市基础设施配套费为216元/平方米，房地产综合开发管理费为5元/平方米。服务性收费由相关服务单位根据有关规定和工程情况计收。
第十条严格征收管理。行政性规费要严格按规定标准征收，任何人不得以任何理由减免。符合相关减免政策要求的，严格按规定程序办理。规费缴纳不全的，不得为其办理《建筑工程施工许可证》。
第十一条推行农民工工资保证金和支付担保金制度。建设单位和施工单位在办理《建筑工程施工许可证》前，各交纳合同价款10%的农民工工资保证金，之前两年内有拖欠行为的交纳20%。外地施工企业在办理进齐备案时，另外交纳10万元的农民工工资支付担保金。发生拖欠工资问题后，经确认可用于支付被拖欠的工资。支付后，相关单位1个月内补足规定数额。工程竣工，取得《工程竣工备案证》后，返还交款单位。
第十二条规范工程款、农民工工资拨付。建设单位与施工单位在工程承包合同中，必须明确约定预付工程款和拨付工程进度款的数额、时限等，按合同约定支付，并监督施工企业优先支付农民工工资。施工单位收到工程款，要优先用于支付农民工工资，并直接发放或监督劳务分包企业发放给农民工本人，定期向人社、住建部门报送工资支付情况。未按合同足额支付农民工工资的，不得支付其他款项。
第十三条推行工程款、工资款结算报告制度。办理竣工验收备案时，建设单位必须提供由发、承包双方共同签署的工程款、工资款结算完结报告。凡未按合同约定结清工程款、工资款的一律不予备案。
第十四条工程质量管理。
（一）工程质量监督机构严格履行职责。对建设、施工、监理、勘察、设计等工程相关单位的工程质量行为进行监督检查；对工程实体质量、主要建筑材料、建筑构配件的质量进行抽查、抽测。基槽开挖完成、基础完成、主体完成、工程竣工，经工程质量监督机构、建筑节能监督机构对工程质量监督验收合格后，方可进入下一道工序。
（二）严格施工。建设、施工单位要严格按照工程设计图纸和有关技术标准、规范施工，不得偷工减料，不得擅自修改工程设计，确保工程质量。
第十五条施工现场安全管理。
（一）建筑施工安全监督机构严格履行职责。对安全制度、安全措施、安全管理人员的配备、施工机械、用电安全、消防安全、安全防护设施等到位情况加强监督检查，达不到要求的不得施工。工程开工前、基础回填及主体完成后，经验收达到安全文明生产标准，方能进入下一阶段的施工。
（二）建设、施工单位必须严格按照安全文明生产标准组织施工。不得使用淘汰禁用的机械设备，施工机械作业、安装拆卸、登高架设作业等人员必须持证上岗，落实各项安全防护措施，加强施工人员的安全警示教育，确保施工安全。
第十六条工程监理。
（一）坚持工程项目监理制度。各类建设工程，按相关规定，必须委托有相应资质等级的监理单位实行监理。
（二）监理单位严格履行职责。按标准配备总监理工程师、监理工程师、监理员进驻施工现场，依照法律、法规、合同以及有关技术标准、设计文件，对施工质量、工程进度、建设资金使用及安全技术措施等方面实施监督、审查。发现质量安全事故隐患，提出整改要求，情况严重的，向有关部门报告。
（三）规范监理行为。监理人员应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理，对达不到要求的，不得签字，不得降低工程质量和安全标准。
第十七条合同管理。建设单位与施工企业必须签订合法的施工承包合同；施工总承包单位直接用工的，与工人签订劳动合同；使用劳务企业的，与劳务企业签订劳务合同，并监督劳务企业与工人签订劳动合同。签订的承包合同、劳务合同、劳动合同和工人的使用情况，必须到县人社、住建部门备案。
第十八条工程竣工验收。
（一）单位工程竣工验收。单位工程竣工后，由建设单位组织相关责任单位进行竣工验收。验收合格的，由工程质量监督机构出具《质量监督报告》。
（二）开发项目竣工综合验收。整个房地产开发项目全部竣工，由项目开发单位组织相关责任单位，对项目土地使用、规划执行及配套设施建设等情况，进行综合验收。验收合格后，由住建部门房地产开发管理机构出具房地产开发项目综合验收备案手续。
第十九条工程档案移交管理。申领《建筑工程施工许可证》前，建设单位要到住建部门签订《建设工程档案移交责任书》；工程竣工验收前，办理工程档案预验收手续，合格后，发放《建设工程档案预验收意见书》。工程竣工验收后3个月内，向住建部门提交完整的工程档案资料，经查验无误后核发《建筑工程档案合格证》。
第二十条竣工验收备案管理。工程竣工验收合格并按要求移交档案后，建设单位到住建部门办理竣工验收备案手续。凡未办理竣工验收备案的建设项目，一律不得交付使用，房管部门不得为其办理房产登记证明。
第二十一条管理部门、单位、人员的责任追究。对在项目建设中、、的，严肃查处，追究相关人员责任。对属地管理的辖区内出现违法违规建设工程的，追究地方有关领导责任。
第二十二条建设、施工、监理、勘察、设计等相关单位、人员的责任追究。有下列行为之一的，责令改正，依法处以罚款。情节严重的，依法责令停业停工整顿；清出建筑市场；建议上级管理部门降低、停审、吊销资质证书等处理；有违法所得的予以没收；构成犯罪的，对直接责任人依法追究刑事责任。同时，给予通报批评、记录不良行为、投标评标中扣减分数、暂停招投标资格等处理。
（一）未招标或未按有关规定程序招标的；
（二）未办理《建筑工程施工许可证》或未委托监理，组织工程建设、承揽工程建设的；
（三）违反工程质量、安全、建筑节能标准规定，降低工程质量或发生质量安全事故的；
（四）出借、借用资质承揽工程或转包、违法分包工程的；
（五）未经备案审查批准或与备案情况不一致，从事建筑活动的；
（六）未及时足额交纳农民工工资保证金、工资支付担保金的；
（七）未取得《竣工验收备案证》擅自交付使用的；
（八）未向工程档案管理部门及时移交建设项目档案的；
（九）拖欠工程款和劳务工资及引起上访，不积极处理的；