项目选址介绍范文怎么写第一篇
商圈选址研究内容
店址选址决策的步骤：
1、分析每个地理区域（商圈、确定最有吸引力的开店区域）
2、分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点
3、对店址进行评估，预测未来经营效果适用业态：
1、百货店
2、超级市场
3、大型综合超市
4、便利店
5、专营店
6、专卖店
7、仓储商店
8、家居中心
商圈分析：
（一）商圈介绍
商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。（分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。）
1、商圈构成：主要商圈：约包括55%-70%的顾客
次要商圈：约包括15%-25%的顾客边际商圈：约包括5%的顾客
2、商圈范围内的顾客来源：
（1）居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源（2）工作人口：次级商圈中基本顾客的主要来源（3）流动人口：构成边缘商圈的顾客基础
3、影响商圈形成的因素：（1）商店业态（2）商店规模（3）经营商品的种类（4）商店经营水平及信誉（5）促销策略（6）家庭与人口因素（7）竞争对手的位置（8）交通状况
（二）商圈分析
商圈分析，就是对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选址店址、制定和调整经营策略提供依据。
1、商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略商圈分析有助于加快资金周转
商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
2、商圈分析的要点
（1）人口统计分析与经济基础（2）商圈层次分析（3）客流量分析（4）顾客分析
（5）商圈内购买力分析（购买力指数）（6）其他环境分析（基础设施等）（7）自身分析
（8）竞争程度（商圈饱和指数）
3、商圈分析测定与技术
（1）利用电脑模型帮助分析、确定商圈a类推模型B回归模型C引力模型
（2）利用数学方法分析商圈
a雷利法则（零售引力法则-空间相互作用模型）
B赫夫法则（赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具）（3）实验法a实地调查B电话询问C邮寄问卷D提供服务
（4）已建成和新建商店a已建成商店商圈的测定方法B拟新建商店商圈的测定方法店铺选址
（一）商店位置选择注意事项
1、零售店铺选址的原则（1）充足的商圈购买潜力（2）商店地点的近便性（3）成长的潜力（4）商业拦截（5）总合吸引力（6）兼容性（7）竞争危险性最小（8）店址经济学
2、零售店铺选址的类型（1）孤立店铺（2）无规划商业区（3）规划的商业中心
3、位置选择因素分析（1）客流规律（2）周边商店聚集状况（3）竞争对手调查（4）交通地理条件（5）城市发展规划（6）周围环境（7）物业成本
（二）店铺选址流程及分析
1、店址选址的程序
2、形成选址分析报告
（1）新店周围地理位置特征表述（2）被选店址周围商业环境和竞争店情况
（3）新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次（4）新店开业后预计能辐射的范围（5）新店的营业面积和商品结构（6）新店的市场定位和经营特色（7）新店址经营效益预估（8）新店未来前景分析
项目选址介绍范文怎么写第二篇
一、项目简介：
KaLaKaLa韩国纯自然化妆品是北京凯信天成咨询有限公司旗下的一个品牌，该公司是一家集研发和销售为一体的韩国化妆品企业，于20xx年正式登陆中国市场，它的所有产品原料来自韩国以保证产品的内涵，产品的设计全部来自韩国以保证与国外的同步，产品的生产全部来自韩国最大的化妆品生产企业以保证产品的品质。它与其他化妆品的差别在于公司提供最优质的服务，顾客可以在任意一家咖拉咖拉店铺进行免费的化状，店铺里300多种产品全部可以免费试用，而且还有丰富的促销活动等等。韩国咖拉咖拉化妆品排除了过量的广告宣传，采用优质韩国进口原料，瞥去了过多的中间环节，以高品质和低价格的营销策略，可以给消费者带来更多的利益和优惠。二、市场前景：
伴随着中国经济的快速成长，国内消费者消费能力呈现不断上升和扩大的趋势，消费者对化妆品的消费意识越来越强，中国的化妆品消费市场越来越成熟，随着消费者购买能力的提高，国内化妆品市场的需求总量每年不断大辐增长。据有关部门测算,到20xx年,我国化妆品市场销售总额增长速度,每年将以13%的平均递增速度快速推进,限额以上批发零售贸易企业化妆品零售额将以15%以上的速度递增。因此，咖拉咖拉韩国化妆品的市场前景是很诱人的。从竞争态势看，一是咖拉咖拉韩国化妆品有它成功的营销策略，就是以高品质，低价格来回馈广大客户的;二是咖拉咖拉韩国化装品品种琳琅满目，有300多种化妆品供顾客选择，适应了不同层次消费的需求;三是咖拉咖拉韩国化装品时尚优雅的卖场环境让顾客体会到家的感觉，自然又享受其中，增强了商品的吸引力。
三、投资规模
加盟金额方面：单店投资额可能是7-15万元，其中包括2万元的加盟费，装修费2-4万元，首批货款3万，2万元的施工费;
店铺方面：需要15-30平米的店铺，形式为专卖店或店中店，选址可以在时尚购物中心、大学附近、大型超市、大型社区等店铺密集区。
四、投资分析
鉴于咖拉咖拉作为韩国知名化妆品，已在中国消费者中产生一定影响，因此店面选址选在人流量比较大的步行街或其他商业区，采取有特色的装修风格，凸显出咖拉咖拉的核心竞争力，前期采取适当的营销手段先打开市场，以优质的服务，良好的商品质量建立起咖拉咖拉化妆品在消费者中的信誉，培养忠实顾客，再以老顾客介绍新顾客最终在市场中站稳脚跟实现盈利。根据化妆品消费群体的特点，前期投资10万元左右，在1年左右就可收回成本，旺季销售额会在7万元/月、淡季也会有3万元/月的营业额。
项目选址介绍范文怎么写第三篇
甲方：乙方：
甲、乙双方经友好协商，本着诚信互利的原则，就乙方在青菱乡投资建设服装生产工厂项目一事，(拟投资总额为;4000万元人民币)订立本意向书
(一)拟建项目名称：项目
(二)项目地址：洪山区青菱乡(张家湾玻璃厂北侧延伸部分)
(三)项目占地：甲方同意乙方在青菱乡投资建设服装产业项目，项目总占地30亩，分二期建设，第一期约12亩，以实际测量面积为准，第二期为18亩。(四)土地价格：15万元/亩(报批费用及其他所需税费由甲方承担)，第一期12亩(张家湾玻璃厂北面)，经双方协商甲方确保乙方以合法形式取得该宗地使用权属证(商业用地)。
(五)出让土地达到的条件
1、甲方保证该宗地满足乙方项目(一期)建设需求，达到xxx七通一平xxx条件，水、电、路、讯等配套设施将通至乙方项目用地红线处。
2、土地挂拍所缴纳的土地出让金，由甲方拆借，利息由乙方承担。(时间定一个月)
(六)项目建设期限
1、本项目第一期自甲乙双方在项目手续办理完毕后，在1个月内开工建设，建设期限1年。第二期建设用地，甲方须于20__年前作出安排。
2、自本意向书签订之日起，乙方在5日内向甲方支付押金10万元。
(七)对项目的优惠支持：按xxx青菱乡委发[20__]1号兑现给乙方。
(八)双方责任和义务
1、甲方须确保乙方项目土地手续及权属证以合法形式在3个月内取得。
2、乙方须在二郎镇注册具有独立法人资格的公司，独立纳税，在本乡内发生的所有经营事项均纳入到所注册的独立法人企业中并确保在经营期限内，年纳税不低于100万元。
3、乙方应保证项目合理规划，节约用地，充分发挥土地效益。
4、乙方须按照协议约定的动工期限开工建设，若乙方逾期半年未开工建设或未经批准中止开工建设连续满一年的，须向甲方缴付土地闲置费;乙方无正当理由在正式投资协议签订之日起超过一年未开工的，甲方有权无偿收回该宗土地，乙方在动工新建时如遇土地纠纷引起停工和造成的经济损失，由甲方负责承担，并由甲方出面协调确保工程顺利进行。
(九)本意向经双方法定代表人(或授权委托代理人)签字并盖章后成立，正式协议在甲方履行完相关决策程序后另行签订。
二、相关说明
本意向书所载项目投资及其相关事项，系本公司与相关地方政府达成的初步意向，具有正式协议同等的法律效力。待项目条件成熟时，双方将协商拟定具体投资方案并签订正式协议。正式协议签订后本意向书自动终止。
甲方：签字(章)乙方：签字(章)
签订日期：20__年X月X日
项目选址介绍范文怎么写第四篇
商圈是一个地理概念，广义上的商圈指的是不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，而这个区域的范围就叫商圈。从狭义上来说，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店里的地理区域。早在连锁店经营和许多大型项目的可行性论证中，商圈研究就是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状态、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
影响商圈调查的因素有哪些呢？
1.人口特点
主要包括地区人口规模、家庭数收入分配、受教育程度和年龄分布等。零售企业在确定商圈范围后，可以通过人口统计资料了解商圈内的并进行汇总分析。不同的零售企业需要不同的区域人口资料。在选址时，书店或汽车厂商通常比快餐店需掌握更多资料。
2.经济基础特点
3.竞争状况和市场饱和度
零售企业只有在分析了竞争状况之后才能正确评估某区域的市场机会。尽管某些区域的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，但如果竞争过于激烈，仍不是最佳选择。同样，一个地区即使人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。考察一个地区的竞争状况，应着重分析以下因素：现有商店的数量、规模，新开店的发展速度，各商店的优势与劣势，近期与长远的发展趋势以及市场的饱和度等。应将这些指标与地区的人口数量和增长速度联系起来综合分析。
商圈分析有以下几方面现实意义：
一是可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础；
二是可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略；
三是可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及在本店的购买概率大体测算本店的销售额；
五是可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。
以上就是我们做的关于商圈调查的一些资讯，做好商圈调查可以了解顾客的需求和提高顾客满意度，希望对大家能够有所帮助，更多调研资讯可以直接登录查看。
项目选址介绍范文怎么写第五篇
一、设置依据及适用范围
为保证城市规划区内的建设工程的选址和布局符合城市规划要求，依据《xxx城市规划法》第三十条规定，由城市规划行政主管部门核发《建设项目选址意见书》。
在城市规划区内进行建设，办理规划选址、计划立项、土地出让、确定土地规划用途、旧区改造、临时用地及临时建设的项目，应向市规划局申请办理《建设项目选址意见书》。
二、申办程序
1、建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口(以下简称窗口)申报。
2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正;如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。
3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。
4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。
5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。
6、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合选址要求的项目，报送市规划局报审办理。不符合规划要求的项目，由经办人填写退件说明转窗口发件。
注：自《建设项目选址意见书》发放之日起六个月内未取得《建设用地规划许可证》的，该《建设项目选址意见书》自行失效。申请人需要延续依法取得的《建设项目选址意见书》有效期限的，应当在《建设项目选址意见书》有效期限届满30日前提出申请。
三、申报材料
申办《建设项目选址意见书》申请人须提交选址申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。
1、长春市建设工程建设项目选址意见书申请表;
2、申请单位的工商营业执照或组织机构法人代码证(复印件);
3、向长春市规划局申办《建设项目选址意见书》的申请;
4、勘测定界图三份(电子光盘一份);
5、土地意见函;
6、净月开发区立项批复;
7、环保主管部门对该建设项目的初审意见;
8、建设用地规划设计条件单;
9、规划设计条件图四份;
10、土地合同复印件;
11、关于办理《建设项目选址意见书》的法人授权委托书及经办人身份证复印件(本人出示原件)。
其他选址材料：
重要建设工程或大、中型项目应提供可行性研究报告，或项目建议书。
锅炉房、加气站、加油站项目应提供行业行政主管部门批文。
四、建设项目选址申请书内容要求
建设项目选址申请书应当包括下列内容：
(一)建设项目的基本情况
主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的'需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。
(二)建设项目规划选址的主要依据
1、经批准的项目建议书;
2、建设项目与城市规划布局协调;
3、建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调;
4、建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调;
5、建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。
(三)建设项目选址、用地范围和具体规划要求。
注：1、复印件需出示原件。
2、除特殊说明外，报审材料均为一份。
五、收费标准
不收费
六、办理时限
七个工作日
(项目选址需上报开发区规划例会、市政府审批，需告知利害关系人或者举行听证会的项目，所需时间以及需要报送市规划局审批的时间，不计算在审批时限内)。
xxx
20xx年xx月xx日
项目选址介绍范文怎么写第六篇
开任何店需要注意以下几点：
1.资金：总是有准备开奶茶汉堡店的朋友问我开个店需要多少钱？这个我只能给你们个大概。房租各地方差别太大，设备价格，装修费，材料费，都有差距。只能告诉你们个大概。但除了房租，其他的我们可以给你核算出需要的资金，不会相差太多，让你有所准备。
2.选址；一个店的成败主要依靠：味道独特。店面选址，服务态度，开业宣传，店面选址同样重要，这里就不多说了，朋友门来利辛爱尚汉堡学习的时候会详细的讲给大家。
3.质量；质量也就是味道，这个最为重要，大众化的配方做出来的味道相信现在的年轻人都不会记得太深，味道太大众化，没什么独特往往失去了大部分的回头客。而味道新颖，可以有效的吸引顾客二次光顾并间接帮你介绍新客户。所以朋友门一定要注重自己店里的口味风格，
4.态度：所谓的微笑服务，顾客就是上帝这句话我认为过时了，做我们这个我们要主动和聊天，让他们吃的开心，聊的愉快。这样才能让他们留恋。
5.眼光：这个一部分靠先天，有些人能准确的抓住顾客的心理需求，市场的变化，时刻知道自己需要做那些改变，未来该怎样经营。
6.抗压能力：刚开业往往有部分朋友适应不过来，习惯了待业或打工的生活，喜欢那种自由自在，不需要负什么责认，而刚开店什么事情都需要你去做，你去想，一时间承受不了这种压力，我相信大家既然想创业，这点压力肯定会克服，但请大家在克服压力的同时要理智的经营你的店。
7.创新：不管开什么店你一定要与时俱进，开发新的市场产品，过时的东西可以选择性的淘汰，开发新的产品，这样店才能有发展空间，这点本店承诺可以为来学过的学员免费提供以后产品的更新。
最后开店步骤即先后顺序
第1步：学习技术，技术我利辛爱尚奶茶汉堡店可以保证决对过关
2：店面选址，来后会告诉你们那些地方适合开，哪些地方不要开，这点一言半语说不清，不在此多说，学时细谈。
3：招牌制作：店面地址确定后第一要做的就是招牌的制作，可以找广告公司，装修的同时挂上招牌可以提前宣传几天｛这点重要｝不要等到试营业才开始挂招牌，开业当天有些人才知道原来是个汉堡店！
4：店面布局，厨房排线，插座的预留，墙纸的风格，这些我都教，来学详谈。
5：设备和材料，装修一半的时候可以开始采购设备和材料。我可以提供给你地址，也可以本地采购，我提供你采购的方法，让你少走弯路，节省不必要浪费的时间精力，少花冤枉钱。
6：营业执照的办理，有很多人说先开业等他们来吹才办，这样是可以，但是大家要明白，开业后你是没多少时间离开店出去跑营业执照的，员工多列外，所以趁着装修空闲时间跑下最好，
7：开业前的宣传，制作宣传单并对外发放，海报，和点餐单，套餐搭配，发宣传的时候重点提醒：开业优惠活动，来店送什么，微笑免费每个客人的疑问。
7：试营业，每种产品先做出来自己尝尝，有那些自己疏忽的地方，比如饮料的一个辅助材料忘记放，或者腌制步骤临时记不得，这些都要在试营业时候避免掉。免得正式营业人多乱套，试营业期间客人进店要主动提醒：今天试营业，价格便宜点，欢迎大家试尝口味并提出宝贵的意见，开业优惠也对客人讲解。晚上终结下一天的经验。
8：正式营业：要微笑服务，说话客气，向客人介绍自己的产品，以及你的开业优惠。
项目选址介绍范文怎么写第七篇
一、个人简历
大家好，我叫陈义沣，来自河南，是一名应届本科毕业生，将于20xx年7月毕业于西安石油大学，专业是广告学。我于20xx年9月份入学并于20xx年10月10日荣幸的加入了中国xxx，从此我给我自己的人生规划有了更深刻的定义。在校期间，除了认真读书外，曾多次参加校内外组织的活动，并获得了一些奖项，自我感觉最有收获的一件事便是在校期间担任学通社记者一职务，记者这一职务使我的综合素质能力都有所提高，另外参加了两次国家级的活动及参赛项目，并获得了四项奖项，这些付出与锻炼及获得的这些小荣誉将对我未来的人生规划起着不可磨灭的作用。
我道德修养好，进取心强，有学习新知识、新事物的热情和冲劲。做事认真细心，有责任感，有着很好的团队合作精神。我喜欢运动，喜欢听歌和唱歌，我还很喜欢看书，看各种人物传记，揣摩传记中主角的人生，还喜欢看一些经济类的书籍，因为我也梦想着有一天也能够创业，有着自己的事业。所以今天我非常开心有着这么一个学习的机会，感谢国家感谢政府感谢学校给我们这些大学生提供了一个创业学习的平台。下面我就把我创业的想法简单的介绍如下：
二、市场分析
另外根据调查，目前我国的墙绘工作发展还不怎么普及，还不怎么完善，特便是二三线城市，甚至一些农村幼儿园根本就没有墙绘的发展，这些很不利于幼儿园的身心健康的发展。暑假期间，通过自己在彩绘装饰公司的实习，我看到了二三线城市的幼儿园墙绘工作发展还不完善，因此我看到了商机，通过这些我也看到了一些家装带来的商机，这些都是未来关于墙绘工作发展的大好时机。我想我们就应该充分发挥好自己所学的专业及自己的美术功底，干出属于自己的一番事业来。
三、创业项目简介
自己怀揣着创业的梦想，结合自己所学的专业及对自己对这行业的认识，以及前期所做的准备，打算毕业后开办一家广告装饰项目的公司。
所以前期计划是：毕业后和同学合作开办一家墙体装饰公司，主要从事房屋装饰，彩绘，3D立体画等服务，从而发展成为一家以家装为主题，软装为主导的设计装饰公司，公司集专业设计、施工、售后服务、后期维护为一体的现代化装饰企业。
后期计划是：后期计划需要前期计划积累出经验及资金，因此后期计划是不仅做装饰的工作，并且往平面设计、户外广告方向进行全面发展，在这个时候我们不仅要做室内外彩绘的工作，还做室内外装修，平面方面包括广告设计、制作、展板、标示标牌以及一些标书Vi的设计等。
四、竞争分析
现在广告装饰行业的竞争也非常的激烈，针对我们这些刚刚步入社会的大学生来说，进行创业的确有些困难，面对的竞争力更大，来自各方面的压力都将向我们扑来，怎样才能使我们逐渐在市场中立足脚跟呢。通过分析，目前广告装饰行业面临的竞争行为主要有专业竞争、价格竞争、特色竞争、服务竞争。
专业竞争：彩绘的工作需要有着一定的美术功底，这不仅要求在画画画的好，精致，令人喜欢，并且还需要有一定的保护措施，最基本上室内的彩绘要保持在十年以上不掉色，室外的彩绘要保持在五年以上不掉色。这样才会在市场的竞争中有着一定的专业优势。我们这个团队大多数是高校毕业，有着一定的美术专业基础，并且都可以吃苦耐劳，暑假期间都曾实习干过这些方面的工作，因此有着一定的优势。另外平面设计的工作，我们不仅仅是按照客户的需求进行设计，更重要的是要把自己的创意点融入到设计中去，使客户认可，并且对大众具有一定的吸引力，这样的平面设计才会显现的更有价值。因此这些专业技能都需要在工作中与工作之余不断的去观察、去学习。
价格竞争:消费者追求的是高质量的服务与较低的服务价格之间的平衡点，在保证相同服务质量的前提下，如何减少管理成本并尽量可能低服务价格，已经成为广告装饰行业生存和发展的重要因素。
特色竞争：所谓特色，是指广告装饰行业最擅长而其他类似企业所不具备的服务内容或质量保证，这是现代广告装饰竞争的焦点，也是企业赖以生存的基础，特色泉源在于创新服务。不仅是要求后期维护的项目，更要求的是定期回馈客户，亲自登门拜访所服务过的客户，并且检查清维护洗所做过的项目。
服务竞争：汽车美容店的服务不同于一般的商业服务。这种服务比较专业，一是与服务的对象息息相关，因为这是一种美的服务;二是与服务程度有关，因为广告装饰是专业服务，而服务对象大多数是非专业人士，后者肯定服从于前者，因此，广告装饰行业能否提供细致周到、全面体贴的服务成为客户选择的要素之一。
五、创业项目与环节流程
创业初期我们会先从墙绘做起，并且首先做的就是幼儿园的墙体工作，因此我们的首要项目便是做好幼儿园的墙绘工作，明年的暑假一毕业，我们将会抓住这个机遇，趁着幼儿园放暑假期间，我们会尽可能多的联系客户，组建我们的团队开始做起，慢慢的我们的创业项目就会向家装、软装方面发展及平面设计制作方面发展，随着我们的努力，我们的团队也将会越来越发展壮大。
六、团队组建及管理要领
我们的团队主要来自于我们迎接毕业生，都有一定的美术功底和一定的动手能力和吃苦的精神的同学，我们是一群刚刚步入社会的大学生，我们对我们的创业梦想充满着激情。在管理方面我们会听从与发起者的那位同学，遇到大小事情时，我们将会一起解决，一起行动，因为我们有着很好的团队合作精神。
七、发展计划与阶段划分
我们最初会组建工作室，在二年之内发展壮大以后，有足够的能力之后，我们会组建公司，向更大更全面的方向进行发展。
八、风险预测
1、广告装饰行业中的彩绘工作前期投入成本较低，但是需要有着专业的技术，要想进入这一行，就得下定决心干到底。平时要不断的观察与学习。
2、刚刚步入我们会面临客户少的问题，另外由于刚刚起步，在维护方面恐怕有着技术等缺陷，使之产生一些弊端。
3、在发展中我们担心经营，因为一些公司倒闭等大都败于经营。因为每个行业的经营都需要一个学习的过程，在没有熟悉该行业之前，很难取得行业的平均利润。所以前期我们一定得多学习一些经营方面的知识。
意向人：
日期：XX年XX月XX日
项目选址介绍范文怎么写第八篇
市场调研报告
—关于沃尔玛选址的市场调研方法的调查报告
目的：探索沃尔玛选址的市场调研发放及优化措施
对象：沃尔玛
方法：观察法（查询案头资料和询问的方式）
时间：2011年3月29日
地点：中山
企业简介
沃尔玛1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，经过十多年的发展，截止2009年5月7日，已经在全国共121个城市开设了329家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态，其中沃尔玛购物广场224家、山姆会员商店6家，社区店4家，惠选超市1家，同时拥有好又多35%的股权和好又多104家门店，在华创造了超过100,000个就业机会。2008年，沃尔玛在中国实现销售额278亿元，比上一年增长，以销售额而言，位居中国百强连锁百货企业第11位。沃尔玛在中国的市场开拓战略中决策中选址是很关键的问题,我们通过调查其选址过程中的市场调查活动,对于企业市场开拓策略会有很大的启发。
情况介绍
对于沃尔玛的苛刻选址，曾有这样一个故事―――沃尔玛前100家连锁店都是山姆·沃
尔顿亲自“飞”出来的。他经常自己驾驶小型飞机“侦察”适于开店的地区。山姆·沃尔顿有句名言：“连锁经营成功的关键有三个条件：一是选址，二是选址，三还是选址。”
“我们不仅希望沃尔玛处于一条合适的街道上，而且要求它位于这条街上最合适的一侧。山姆·沃尔顿通常的做法是，驾驶小型飞机低空飞行，向下俯视以了解一个地区方圆几十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、发展潜力等。在飞行中，他与助手探讨被“侦察”地区的优劣，将得到的第一手资料交管理层进行科学论证。
这种选址方法在山姆·沃尔顿使用10年之后被同行发现，他们也开始应用该方法选址，但是最大的受益者始终是沃尔玛。如今沃尔玛开设新店的选址，虽然不用“飞”着考察，但比起以前可谓是更加苛刻和规范。光是选址前的市场调查，不仅分项内容事无巨细，而且均要
求专业人士亲力亲为逐项考核。
我们以进驻中山市太阳城的沃尔玛新店为调查对象，详细分析其选址过程中所采取的市
场调查方法。
早在2004年5月，美国沃尔玛公司亚洲区总裁钟浩威先生一等9人就到中山进行交流和
考察，全面了解中山经济、社会和城市建设等方面的情况，从宏观政策方面做详尽的市场调查。虽然当时没有找到合适的地址，沃尔玛并没有放弃中山的市场。2009年2月，沃尔玛选择了进驻位于中山市火炬开发区科技新城商业中心。那么，沃尔玛是如何让选定落址太阳城的呢？
通过对政府的宏观政策的调查以及征询专家的意见，沃尔玛找到了太阳城未来的大好前
景。自从中山提出“东进”的口号之后，火炬开发区被定位为城市副中心；2009年初，市政府提出在火炬开发区建设中心商务区，科技新城的地位日益重要，其基础建设和配套设施逐步完善。相对而言，火炬开发区商业目前并不具特色，但沃尔玛不会将目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。
沃尔玛对事先拟定的地点做市场调查分析。调查的主要方面包括：1、城市结构：a交通条件b地形地貌2、商业结构：a销售动态
b零售商店的种类和经营方式c竞争的饱和度情况分析3、人口特征：
a人口的数量和密度c职业分布d人口变化趋势e人均可支配收入
f消费习惯。
交通条件：因为科技新城在镇区，但它位于珠江西岸交通枢纽，是京珠高速交通条件公
的位置非常特殊，处在民众、南朗之间，辐射人群来源广泛，加快了沃尔玛落户商业中心。
商业结构：早在沃尔玛进入中山之前，万佳、吉之岛、华润等商业巨头已经安营扎寨，
占据不同的商业旺地进行竞跑。虽然沃尔玛落户火炬开发区，但由于距离城区比较近，对城区的零售业仍具有冲击力。不过，沃尔玛的影响首先表现在带动商圈的发展上，据国际权威ac尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20％～30％，而商铺增值幅度则平均高达50％以上。种种迹象表明，在未来的几年内，沃尔玛的落户或将产生一个品牌效应，带动更多的品牌店进入火炬开发区，科技新城将成为一个大型商圈，其辐射能力将影响整个中山东部。一旦沃尔玛在火炬开发区布阵结束，有可能在城区或小榄、古镇等经济发达镇区开店，给中山零售业带来新一轮的竞跑。
人口特征：在科技新城的规划中，未来几年居住人口将高达18万人。这隐人口特征含着一个强大的消费群体，而且消费能力不低。周围分布的人群年龄结构年轻化，正是沃尔玛最依赖的消费群。随着东部大开发，在招商选资的过程中，不断有大型的外资企业进入火炬开发区，特别是来自日本、欧洲、台湾等国家和地区的企业，比如蒂森、佳能等著名企业，带进了大批的技术员工。一位不愿意透露姓名的台湾籍技术员就曾抱怨，火炬开发区经济虽然发展很快，并没有形成一个成熟的中产阶层生活圈。入住科技新城一带的商住楼的大多是高薪白领阶层，很多楼盘销售情况十分理想。我们目前正在兴建留学生宿舍楼，他们也是一大消费群体。
市场预测：通过一系列的市场调查，充分验证了在太阳城落址的可行性，沃尔玛最终决
定进驻太阳城商业中心，凭借百年的历史和全球的连锁经营链经验，工程很快的进行，明显比其他同类工程进度快得多，这也向人们展示了沃尔玛统一、高效的经营特色。从第一印象上获得了消费者的青睐。按照市场调查的结果，企业对与未来的发展作出科学的规划，随着中山市火炬区的各项规划的落实，这里逐渐呈现出欣欣向荣的发展趋势，沃尔玛作为中心购物区也带动了消费市场的蓬勃发展。结果分析沃尔玛在中山市新店地址选择的决策之前，采取的市场调查比较充分，而且所涉及的问
题具体有效，充分考虑了企业未来的市场环境宏观因素和微观因素，如政府的发展规划、周边的消费水平、消费需求、竞争对手实力等，明确了企业的发展方向，预期市场的需求，消
费者的购买力水平，以及市场开拓的广阔空间。同时，企业在市场调查结果处理时充分考虑到中国的市场区别于美国等海外市场的特征，适时调整其市场发展策略，选址不仅具有便利的交通，还将是未来人口高度集中的地带，充分保证了企业的销售预期。沃尔玛的选址市场调查范例，为我们提供了企业选址的成功经验，对于企业的启示很多，首先连锁经营的新店选址是一个尤为重要的战略部署，必须高度重视，关乎未来的顺利打开市场和长期发展。那么在选址的决策中，又必须将市场调查作为一个关键的参考指标，因为合理、科学的市场调查报告不仅可以提供地区现状的信息，也是企业规划区域市场发展战略的首要依据。
评价及建议
评价：市场调查应该尽量全面涉及市场营销环境因素，以便为企业的决策提供坚实的决策依据，具体应包含人口环境、经济环境、自然环境、社会文化环境；供应商、中间商、顾客、公众、竞争者等。这些在调查对象沃尔玛的市场调查工作中包含较为全面，如交通条件、地形地貌；销售动态、零售商店的种类和经营方式、竞争的饱和度情况分析；人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人口变化趋势、人均可支配收入、消费习惯等等。这种严谨周密的市场调查让沃尔玛充分掌握市场动态和所处的优势条件，为接下来的市场发展规划和市场营销策略提供坚实的基础。
建议：新址建在开发新区，在当时还未充分发展的背景下，企业对短期的销售收益的考虑有些欠缺，市场规模的估计也过于乐观，这样可能会造成短期的利益不是很理想，所以应该在建设新址前在充分调查市场需求区间，分阶段的开拓新市场，来获得更为理想的营销收益。篇2：店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告
店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
店铺选址调查报告第一步人口状况
了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
店铺选址调查报告第二步人口密度的普查
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
店铺选址调查报告第三步客流量的统计
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
店铺选址调查和评估方法(1)商圈的调查
商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。
①有效商圈范围的调查
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
②商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
b．将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。c．预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。d．预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：
③商圈内的竞争店调查
在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。
④开业后营业额估算
营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。
⑤合适的卖场面积确定
连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实
现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。⑥投资收益调查
通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。①开店投资预估。开店投资主要包括：a．设备。b．工程.c．包装材料。d．设计费用。
②经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随商品销售额的变化96变化韵费用,如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。
③损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。a．损益的计算方法如下：
实际攒益＝税前损益—分担总部费用
税前损益＝销售毛利—变动费用—固定费用
销售毛利＝营业收人—销售成本b．损益平衡点的计算方法如下：篇3：店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告
店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
店铺选址调查报告第一步
了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
店铺选址调查报告第二步人口密度的普查
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多
为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
店铺选址调查报告第三步客流量的统计
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
店铺选址调查和评估方法(1)商圈的调查
商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货
额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。
①有效商圈范围的调查
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉?雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。
雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则a城镇的商圈范围为15公里，b城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。②商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。篇4：选址分析报告
店面选址分析报告
（华润苏果黄金海岸店）
一、该地区的家庭人口及收入水平1家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、○
家庭成员年龄、收入状况等。每个家庭的收入与支出的分配，会影响未来商店的销售。如该地区的平均家庭收入增长，那么，相应地，人们对商品的数量、质量和档次也会相应的提高。另外，家庭的大小也会影响商店的销售，如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量，而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主。2对于学生这部分消费群体，基本属于没有收入，但是，消费的○
需求却是很大的饿，而且，对于商品一般追求时尚潮流，具有个性，因此，要满足这部分人群的需求，就需要高品质、价格相对合理的商品，专卖店将是比较好的一个选择，如，东山步行街，新街口的新百，大洋之类的商场。
二、该地区的人口密度
度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。人口密度低的地区吸引力低，且顾客光顾的次数也少。
三、店前客流量分析1客流的集聚点○
华润苏果黄金海岸店面临的消费者聚集点基本上是天景山小区、大学城内的学生及公交地铁线辐射到的一些商圈范围。2客流构成分析○1、客流的性别比例2、客流的年龄层次：江宁大学城内的学生年龄层次基本在18-25岁，一些小区内的消费群体的年龄层次在什么年龄的都有。3消费者的出行方式或行进状态：地铁、公交、步行·○·4客流量的测评○
随着地铁线的开通，将江宁大学城内的大学生的消费场所都向外拉伸，另外，原有的公交车也是一个主要的交通工具，17路、137、区3·都将华润苏果黄金海岸店的商圈范围在扩大，但同时，也加大了它的竞争力，如，河定桥的欧尚、新街口的沃尔玛等，另外，东山步行街的华联、苏果也是黄金海岸店的强有力的竞争对手，这两家店在江宁大学城内开通了免费购物班车，使得大学城内的在客源大量的流失。对于华润苏果黄金海岸店的客流量统计，可从以下几个方面来进行：
1、各站上下客的人数（17路、137、区3等）2、居住人口集聚区（天景山小区、江宁大学城内的学校等）3、日常上班的场所、学校、医院等4、火车站、汽车站、地铁站等交通工具的集聚点5、体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们的集聚活动的场所，如方山风景区、牛首山风景区、江宁体育馆等。
四、消费者购买力的分析
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的。华润苏果黄金海岸店，面对的消费者有很大一部分是江宁大学城里的大学生，相对而言，大学生的消费水平不是很高，此外，商圈内居民人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查。
五、竞争对手分析华润苏果黄金海岸店在拥有机遇的同时，也面对着竞争压力，在东山步行街那，北京华联，苏果，河定桥那的欧尚都是黄金海岸店的竞争对手，他们拥有甚至比黄金海岸店更有利的条件，在东山步行街那，有早已成型的商业气氛，并且，那边的华联、苏果都有开通免费的购物班车，将江宁这边的消费者往东山那边吸引，河定桥依靠着地铁的便利，成型的一站式购物环境，也给苏果黄金海岸店带来了很大的竞争压力。
最后，新街口也是这边的消费者会消费的地方，那边的商品无论在质量或档次上面都基本上是很好的，地出行。开通也大大方便了人们的出行。
六、顾客消费习惯分析
以下是一张问卷
1、您经常去苏果黄金海岸店消费吗？a是b否
2、您对苏果黄金海岸的商品的价格，服务满意吗？a很满意b一般c不满意3、您一般多长时间去购物一次？a每天b一周一次c一周以上4、一般您去超市的时候，在超市逗留多久？a半小时以下b一个小时左右c两个小时以上5、一般您是为了什么区超市消费？a日常生活所需b比较大商品，如家电6、一般您一次在超市消费多少钱？a50以下b50-100元c100元以上7、您对苏果黄金海岸店有什么建议吗？
根据上面的问卷，可对苏果黄金海岸店的商品、服务等进行改进或调整，亦吸引更多的消费者，增加营业额。篇5：店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告
店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
店铺选址调查报告第一步——了解该地段人口及客流量的统计一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。
店铺选址调查报告第二步——了解该地段人口收入水平。
收入状况是影响消费需求的基本因素。但因在嘉兴学院，消费者绝大部分都是大学生，且消费水平大致相同。
心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
1）合适的卖场面积确定
定卖场面积标准及卖场结构标准，使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用。要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。
2）商圈内的竞争店调查
在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。附件：连锁便利店选址调查问卷
先生,女士您好:我们是嘉兴学院的大三学生.感谢您从百忙中抽出时间填写这份关于便利店的调查文卷.我们设计这份调查文卷,是为了更好得了解您对便利店的认识和您的需求,以便为您提供更贴心的服务。
项目选址介绍范文怎么写第九篇
1、项目介绍
奶茶店创业属于小本创业，对资金的要求不大，而且操作简单易上手，比较适合初次创业者。
2、行业分析
奶茶是一种以年轻人为主的大众消费饮品，市场需求较大但也有着激烈的竞争，所以奶茶要做出特色才能不被淘汰，走自己的路线，避免大通货。可以适当推出各类优惠活动，来取得进入市场的通行证。
3、店铺选址
很少有人会因为一杯奶茶而专程过来，所以奶茶店选址尽量在热门商圈的辐射范围内找，不仅要看店面现在的情况，也要预估未来的发展，按照自身投资能力进行综合评估。另外女性消费奶茶更频繁，所以年轻女孩子多的地方，毫无疑问是好地段。
4、产品/服务
奶茶店的最终核心属性会回归到产品和服务上，想要将消费者牢牢的抓住就要将产品做好，将服务做好。奶茶店的长远经营发展是离不开一个好的口感以及贴心的服务。
5、经营/促销
促销计划
日常经营可以推出会员积分制，或者消费满多少送小礼品等活动，节假日期间可以制定特别的产品及活动，比方说七夕节的情侣套餐。
每次新品上市的前几天，可以按略低于市场价来售出，等新品被大众接受之后可以适当提价。
统一员工着装，规范服务用语，并定期召开会议，查漏补缺。
项目选址介绍范文怎么写第十篇
地产项目融资方案(范本)
目录
一、融资项目名称2二、项目融资主体2
三、融资规模、期限及还款进度2四、担保公司情况2五、项目基本情况3六、项目投资估算4七、项目销售收入及税费5八、项目财务分析6
一、融资项目名称“”建设项目二、项目融资主体*有限公司
三、融资规模、期限及还款进度
项目总投资72,万元，资金来源为业主自筹32,万元，拟从银行贷款40,万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自20xx年1月至20xx年1月。年利率暂按确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。另外由*有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。20xx年1月偿还本金20,万元，20xx年1月偿还本金10,万元，20xx年1月偿还本金10,万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)四、担保公司情况
五、项目基本情况
*项目位于，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房)，3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤，建筑密度≤，绿地率≥。
目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证)，已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
项目建设期为3年，自20xx年1月至20xx年1月。
项目公司成立于20xx年8月，位于，注册(实收)资本*万元，各股东均以货币出资。现股东为*51%，持股47%，持股2%。法定代表人。
截至20xx年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)六、项目投资估算
项目总投资72,万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,万元，前期工程费2,万元，建筑安装工程费45,万元，基础设施费1,万元，公共设施配套费1,万元，开发间接费8,万元。
项目建设期预计3年，自20xx年1月至20xx年1月。预计20xx年完成总投资的，即完成投资21,万元;20xx年完成总投资的，即完成投资37,万元;20xx年完成总投资的，即完成投资11,万元;20xx年完成总投资的，即完成投资1,万元。
土地征用及拆迁补偿费12,万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)
前期工程款2,万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。
建筑安装工程费45,万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。
基础设施费1,万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。
公共设施配套费1,万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。
开发间接费8,万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,万元，担保费2,万元。
七、项目销售收入及税费
项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,平米，包括裙楼的商铺2-3层15,平米和住宅公寓60,平米。
根据对、以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,万元。项目销售期年，自20xx年8月至20xx年1月。预计20xx年完成销售25%，实现收入29,万元;预计20xx年完成销售40%，实现收入47,万元;预计20xx年完成销售
20%，实现收入23,万元;20xx年完成销售15%，实现收入17,万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,万元。各项税费情况见下表：
八、项目财务分析项目预计现金流量表如下：
签名：
日期：年月日
项目选址介绍范文怎么写第十一篇
医疗机构设置选址报告
麦盖提县克孜勒阿瓦提乡卫生院：
本人符合申办医疗机构设置的条件，根据《医疗机构管理条例》、《医
疗机构基本标准》卫生法律的规定以及《武威市医疗机构设置条件》的要
求，现已选好执业地址，选址情况报告如下：
拟设置医疗机构名称：麦盖提县克孜勒阿瓦提乡卫生院；
拟设置医疗机构地点：麦盖提县克孜勒阿瓦提乡
一、机构选址的依据：《医疗机构管理条例》、《医疗机构基本标准》卫生法律的规定以及
《喀什地区医疗机构设置条件》的要求，符合收成乡区域卫生规划。
二、选址与所在地区的环境和公用设施情况：
距离本地址500米内无国有医院和社区卫生服务中心200米内无卫生
院，100米内无社区卫生服务站。本诊所设置后可以作为民营医疗机构，为
周边居民提供基本的诊疗服务。
三、选址与周围托幼机构、中小学校、食品生产经营单位布局的关系：
相邻25米内无托幼机构、中小学校、食品生产经营单位，符合卫生
四、选址建筑面积和使用面积：
建筑面积平方米，使用面积1820平方米，可满足开展正常诊
疗工作的需要。
报告单位（签章）：麦盖提县克孜勒阿瓦提乡卫生院
报告人（签名）：阿布都日西提报告日期：2011年10月27日
项目选址介绍范文怎么写第十二篇
余杭区住建局规划分局：
我镇因保障房、秋石路等重点项目的建设，需搭建施工临时工棚，现要求办理临时用地手续，具体项目如下：
序号项目名称建设单位位置面积(亩)
1余杭区保障房有限有限公司公建配套用房杭州余杭区保障房建设有限公司塘栖村
2塘栖保障房建设项目临时用地中宇建设集团股份有限公司塘栖保障房项目部塘栖村
3塘栖镇保障房11-15栋集中地下室工程鼎盛控股集团有限公司塘栖村
4塘栖镇保障房16-18栋集中地下室浙江广济园林建设有限公司塘栖保障房项目部塘栖村
5塘栖保障房项目5-10栋集中地下室工程中宇建设集团股份有限公司塘栖保障房项目部塘栖村
6余杭区塘栖农民多层公寓项目(水岸锦城1-3期)工程堆场余杭塘栖农民多层公寓建设管理中心西苑村
7塘栖镇旧城改造浙江锦圣市政园林有限公司李家桥村
8东宁酒店及商务综合楼浙江东宁建设有限公司西界河村
9广济酒店浙江广济园林建设有限公司西界河村
10巨龙酒店商务楼杭州巨龙建筑工程有限公司西界河村
以上区块内近期无建设项目，我镇会督促以上项目在工程完工后，拆除临时工棚并进行复耕，请贵局批复为感。
附：XX20XX年第二十五次党委(扩大)会议的纪要
XX人民政府
20XX年12月19日
项目选址介绍范文怎么写第十三篇
尊敬的领导：
您好!感谢您在百忙之中关心和支持我公司的发展。
一、XX有限公司简介(主要介绍您们公司的发展历程和企业规模，公司愿景，等等)
自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐家园，提升消费者居家生活品位为己任，至今已在北京、上海、天津、重庆、南京、长沙、南昌、济南、成都、西安、石家庄、常州、无锡、扬州等地开办了50家大卖场，商场总规模达450万平方米，20xx年销售总额近250亿元，成为中国家居业行业的第一品牌。我们的的共同愿景是：到20xx年建成200家品牌连锁大卖场，打造中华民族的世界商业品牌。
二、企业的发展目标(把您公司打算建的120万吨的生产线写上就可以，有哪几种方案，比如立窑，旋窑，立窑的话是分为哪几种搭配，是一窑两磨还是一磨，等。主要的项目情况要介绍清楚。)XX市GDp近年与人均经济指标都取得了良好的成就，在国内商业发展占有十分重要的地位，我们把在XX市建立大型家居连锁卖场作为集团20xx年发展计划的一部分。规划中世博家居广场项目预计为主体家具卖场10-20万平方米，商场建筑为地上5层，地下2层，预计投资10亿元，并通过高规格的建
筑设计、高标准的招商引资，汇集20xx多家国际、国内品牌进驻，将充分带动当地建材家具生产及流通业和仓储运输业的发展，营造浓郁的商业氛围、提升地区的家具消费水平。这将为当地提供3000多个就业机会，年纳税额20xx-3000万元左右。同时，根据土地情况可以增加销品贸、超市、写字楼、宾馆、精品住宅等其它商业形态，打造一个成熟商圈，并能为更广泛的商业活动以及公益事业提供理想的平台。
三、项目选址要求(地址要求，比如考虑到交通和矿山资源，还要考虑人力)
一、项目选址需要位于城市发展主体方向，环线沿线，沿至少一条主干线(双向六车道以上公路)，交通便利，衔接城市新区和周边地区，辐射功能突出，附近有多条公交线路及站台。
二、项目周围有什么其他的特殊需要，比如要在郊区，将来等垃圾焚烧技术成熟的时候，可以为城市的环保做出应有的贡献，而且国家越来越支持这种形式了，在南方，比如我们杭州都是这样的，
三、土地性质为商业用地或者商住综合用地，符合国家规范标准。(建厂肯定需要土地吧。这一点一定要标清了，省得到时候政府或者个人发生经济上的纠纷)
四、土地面积50亩以上，50至80亩可做商场、地块面积充裕，则可加入销品贸、超市、写字楼、宾馆、精品住宅等其它商业形态，打造一个成熟商圈。
四、发展模式(你的立窑生产线是自建还是以入股方式，以后收益如何分配等。)
一、通过招牌挂过程，购买土地，自建自营项目。
二、当地寻拥有理想地块的合作方，合作方以土地和部分资金方式，我方以品牌加资金的方式，组成合资公司共同经营管理项目。
三、当地合作方以土地入股，我方以品牌和建设资金入股的方式，组建合资公司共同经营管理项目。
四、合作方要求
房地产开发商;相关投资公司或个人;其他形式土地所有人;国有土地所有者等
本公司本着多赢的态度，最大限度考虑合作伙伴的利益，并充分考虑当地政府的政策导向，兼顾地区和政府利益，为城市水泥市场的繁荣发展和地方经济的建设贡献微薄之力。
请贵市(区)领导积极支持和推介!诚邀各级领导来沪指导工作!
XX集团
联系人：电话：传真：地址：
项目选址介绍范文怎么写第十四篇
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FiRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)pt≤pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)pt>pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率Roi
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(eBit)与项目总投资(ti)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
Roi≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(Roe)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(np)与项目资本金(eC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(eiRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(enpV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(enpV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。