房地产行业市场调查篇1
【关键词】房地产 市场调查 经营决策
市场调查是企业按照一定程序。采用一定方法搜集、整理、分析和市场有关的各种信息的工作过程。其目的在于为企业进行市场预测做出经营决策，确定经营目标，制定经营计划提供依据。以保证企业的产品在市场上适销对路。市场调查是随着商品产生和交换的发展而产生的。市场调查形成一门学科是20世纪初首先在美国发展起来的。中国真正意义上的商业市场调查则始于80年代中期。现在，中国的市场调查是一个极具增长潜力的行业，一个更规范化的行业，一个面向国际的行业。
一、市场调查的特征
(一)市场调查具有明显的目的性。一是了解市场现实。认识市场；二是为经营决策提供依据。
(二)市场调查是一个搜集、整理和分析市场资料的过程。是动态的具有实践性的。它不仅是一种理论。在营销中更重要的是一种操作，一种实践。
(三)市场调查的对象是与市场相关的各种问题。它包括消费者需求现状研究，同时也对潜在需求进行研究分析，还可用于营销主体产品、企业分析、竞争对手、营销渠道、广告推广等研究，并涉及消费行为、购买方式、外在影响要素、宏观环境分析研究。
(四)市场调查具有较强的科学性。科学的市场调查是遵循科学性与客观性的原则来组织调查活动、选择调查方式的。
二、房地产市场调查及重要性
房地产市场调查是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。中国的房地产市场是在改革开放之后随着城镇住房制度和土地制度改革的进展复苏并活跃起来的。现在房地产业正成为我国国民经济的重要支柱产业之一。
现代营销理论认为：房地产开发企业，在投资决策过程中。土地开发潜力分析，投资可行性研究；营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案编制等，都是以市场调查为基础的。近年来，房地产开发企业越来越重视市场调查，将其放在特别重要的位置。
房地产市场调查的重要性主要体现在以下几个方面：
(一)识别市场机会，理解持续变迁的市场环境。
市场环境是不断变化的，房地产企业面临的市场机会也会随之变化。市场环境的变化既给企业带来发展机遇，也会带来生存的危机。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场风险。
(二)分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划。
房地产企业在项目开发前必须对潜在客户的需求特征和规模进行调查，以便培育市场，挖掘市场潜力，在合适的时机配合营销将产品推向市场，是完成营销计划的根本保障。
(三)判断某种产品或服务的盈利性。
房地产的产品设计十分重要。产品设计市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。如何找到富有成长性、潜在高盈利的产品类型，可以通过市场调查来估算。财务分析的基础数据主要依靠市场调查，这样才能准确把握市场供求关系和价格水平。
消费者对产品的满意是产品和服务赖以生存的必要条件。随着房地产市场由卖方市场转向买方市场，竞争尤为激烈。房地产作为社会消费者一项重要的消费和投资行为，消费者的需求对房地产市场有着较大的影响。
根据马斯洛的“需求层次论”。人们的需求也是不断改变的。刚开始对住房的需求能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就满足了。随着生活水平的提高。经济条件的改变，人们对住房提出了一些功能需求：厨房、卫生设备齐全，房间布局合理，朝向、位置较好。随着科技的发展，新材料的出现，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化，今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且更看重空间体系的利用，家庭住房的多功能性。室内家俱、装修的和谐一体化。所以，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求以及对现有住房的改进意见，找到住房开发的最佳市场切入点。不断拓展市场，提高产品在市场中的占有率。
(四)评价某种产品或服务的满意度，提出改进的关键点。
只有通过市场调查，才能了解消费者需求什么样的住房，需要多少，进而组织生产经营。销路畅通企业才能达到预期的效益目标。
(五)评价某种市场决策或管理决策的效果。
市场调查可以从多方获取市场情报资料。敏感捕捉信息，分析企业生产与市场需求之间的内在联系。周密分析和研究市场需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营销活动，提高企业的经营管理水平，促进企业更好地生存和发展。
企业通过对市场调查和分析，取得市场营销方面的资料，能够及时把握消费者对产品价格变动的反应。制订产品的定价策略，设计销售促进方案，加强推销活动，使企业在市场中获取更多的利润。
现代营销理论中，消费者需求决定一切。各知名地产企业，在产品开发前无不进行详细、周密的市场调查。对消费者需求的实现能力。反映了一个企业的市场竞争力。
三、市场调查的作用
(一)市场调查是了解市场的重要手段。
因为房地产市场供求规律受商品供应量与商品购买力两个因素的影响。一方面通过现有房地产存量、每年竣工量的调查了解供应总量和供应结构：另一方面，对购买力、人口、消费水平及其他因素的调查，了解房地产需求总量和需求结构。
(二)市场调查是经营决策的基础。
现代企业管理的重心在经营，经营的重点在决策，信息是经营决策的前提。房地产商品投资巨大，不慎重的决策将会给企业带来巨大的损失。
(三)市场调查是调整、修正计划的重要依据。
由于市场是瞬息万变的。通过市场调查取得的相关情报资料。及时了解市场供求的实际情况，可以检查房地产开发企业的战略计划是否得当，以便对经营决策做出调整、修改。
(四)市场调查是改善经营管理的重要工具。
企业经营的好坏和经济效益的高低是要通过市场来检验的。在竞争日趋激烈的条件下，房地产企业必须关注市场变化。研究消费行为和消费心理，分析供求关系，才能制定符合市场规律的营销策划。
四、房地产开发不同阶段调点分析
(一)购地前的宏观调查。
因为房地产具有不可移动性的特点，房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是该地块周边的市场供需情况要进行详细的调
查分析。房地产项目开发量是多少。消化量、存量、空置率和租售水平。对各类房地产项目租售价格走势进行预测分析。根据供需的宏观调查分析结果，确定该地块的产品地位。是住宅、写字楼还是商铺；然后确定项目的档次是高档、中档、低档以及客户群的范围：之后进行相应的经济预测，即征地拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用估算与预计收入之间的综合盈亏分析。只有在合理成本利润率的条件下才能做出是否购买的决策。这一阶段的市场调查结果最为重要，据此做出的决策直接关系到项目开发的成败。
(二)购地后的项目产品定位。
购地后要依据产品的宏观定位，对同档次的项目市场供给情况及消费群体的需求进行调查。根据消费群体的职业特征、购买偏好、消费水平确定什么样的户型为主打户型，各类户型的建筑比例、产品定价及装修标准等。
(三)配合产品设计进行的调查。
进入设计阶段。应选择该地区同档次的明星楼盘(竞争楼盘)进行重点调查，分析在设计上的优劣势，包括户型设计、景观设计以及项目外立面的设计风格、色彩等。由于房地产的建设周期长。在设计中必须有超前意识。
(四)配合市场营销进行的调查。
为配合市场营销，必须对周边的竞争楼盘进行长期的跟踪调查，尤其是销售策略要密切关注，使企业能随时采取相应的对策。在竞争中保持自己的优势。
(五)其他方面的调查。
对建筑中的新材料、新产品、新技术的运用，物业收费及服务标准。停车位的租售价格及配置进行调查，为企业的经营决策提供参考依据。
五、市场调查对经营决策的影响力
市场调查可以客观、全面地收集有关被调查对象的信息，对调查的信息进行分类整理，运用一些分析方法和分析软件对信息进行总结提炼，形成有说服力、理论与实践相结合的结论和建议，对企业决策有非常大的辅助作用。有调查才有发言权。“知己知彼，百战不殆”。因此市场调查是决策的有力保证。
市场调查必须做到认真、充分，不能走形式，不能简单化。应根据目标市场的大小确定调查的范围，正确抽取调查样本，采取实地考察、现场采访、问卷调查、收集媒体信息、掌握消费者需求及竞争对手的情况等原始资料数据，然后采取数理统计，分析预测给出调查方案。根据市场细分，选择目标市场和产品定位、定价，选择促销组合等一系列营销活动。
房地产行业市场调查篇2
关键词：房地产市场；市场研究；调研分析
abstract:thispaperstudiestherealestatemarketresearchmethodaroundon,cleartherealestatemarketresearch,theconceptofrealestatemarketresearchcontentandtheoreticalanalysisprocess,focusingonmarketresearchmethodandtheproceduresofdescription,comparestheadvantagesanddisadvantagesofdifferentresearchmethodsandtheapplicationoftheenvironment,theexplanationistherealestatemarketresearchmethodofdataprocessing.
Keywords:realestatemarket;marketresearch;analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三)消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四)市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：
1、收集相关信息资料
在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
参考文献：
[1]余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.
[2]曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.
[3]杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．
[4]胡建兰．房地产市场调研中应关注的几个问题．中国房地产，2007．
房地产行业市场调查篇3
一、指导思想及工作目标
按照全面贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益的问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，依照有关法律、法规和规范性文件的规定，针对房地产项目审批、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治工作，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规、权钱交易行为。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序明显好转。
二、组织机构及职责分工
（一）成立国土房管局房地产市场秩序专项整治工作领导小组（以下简称“局领导小组”）。组长：吴延龙；副组长：吴炳灏；成员处室：房地产市场处、土地市场处、房管处、房改处、拆迁办、法规处、法监处、执法总队、信息中心、监察室、宣传部。
（二）局领导小组下设办公室。办公室设在房地产市场处，由房地产市场处牵头，土地市场处、房管处、房改处、拆迁办、法规处、法监处、执法总队、信息中心、宣传部、监察室等处室主要负责人参加。办公室负责统筹根据市领导小组的统一安排制定工作计划，汇总各单位自查报告，向局领导小组定期报告整治工作进展情况。根据《__市房地产市场秩序专项整治工作方案》的要求和局领导的指示，起草各阶段整治工作报告，由局领导小组向市领导小组汇报。根据各处室及区（县）房管局自查情况研究确定重点检查项目。对各单位自查情况进行重点检查，集中查办有关部门及其工作人员有令不行、有禁不止和利用职权索贿受贿的违法违纪行为，对发现的违法违纪典型案例进行查处并公开曝光。
（三）各部门主要职责。按照职能分工，各部门分别负责以下事项：
1、房地产市场处：负责专项整治工作的组织协调，提出总体思路和工作方案；根据本部门职能进行自查，并监督检查20__年1月1日以来各区（县）房管局对辖区内的房地产开发企业所建商品房项目办理销售许可证情况、房地产估价机构资质情况、房地产经纪机构备案情况以及从业人员资格管理情况。
2、土地市场处：根据本部门职能进行自查，指导__土地交易中心和各区（县）土地管理部门对20__年1月1日以来房地产开发用地土地供应情况进行自查并进行检查。重点检查土地供应过程中是否存在违规协议出让经营性用地、招拍挂出让程序是否符合规范、是否存在违反规定擅自调整出让合同约定规划条件和减免土地出让金行为。
3、房管处：根据本部门职能组织、指导各区（县）房管部门对20__年1月1日以来房屋租赁市场登记备案情况进行自查并进行检查；重点检查房屋租赁市场中是否存在出租违章建筑、出租危险房屋、非法转卖租赁房屋、擅自转租等违法租赁行为。
4、房改处：根据本部门职能对20__年1月1日以来全市住房保障工作进行监督检查；纠正开发建设单位擅自提高经济适用房售价、销售经济适用房给无购房资格对象等违规行为；会同相关部门，依法查处弄虚作假，骗购经济适用房的行为。
5、拆迁办：根据本部门职能检查20__年1月1日以来各区（县）房屋拆迁许可审批行为。
6、法规处：根据各部门需求提供相关法律法规依据。
7、法监处、执法总队：根据本部门职能进行自查；检查20__年1月1日以来中心城区和重点区（县）房地产违法行为；对检查中发现的房地产市场违法案件进行转办和查处落实；对区（县）房管局履行查处职责的情况进行监督、检查。
8、信息中心：根据本部门职能检查20__年1月1日以来房地产市场信息系统和信息制度落实情况。
9、宣传部：根据本部门职能进行自查；对发现并已查处的违法违规典型案例公开曝光。
10、监察室：对各部门落实各项房地产政策情况进行监督检查，对发现并查证的各部门工作人员利用职权索贿受贿、违规审批、权钱交易等违法违纪问题进行处理。
三、专项检查主要内容
（一）按照职能分工，局领导
小组各成员单位主要完成四项工作：一是做好自查工作。对照国务院和市政府房地产宏观调控的政策以及专项整治工作的要求进行自查，对口督促指导各区（县）房屋管理部门、国土资源管理部门、房地产开发企业及房地产中介服务机构进行自查，并对各区（县）对口管理部门的自查情况进行汇总，将自查报告上报领导小组办公室。
二是按照局领导小组办公室的统一部署，结合本部门职责，对在建并已进入商品房预售环节的开发项目进行全面清理，对房地产开发企业和开发项目及房地产中介服务机构自查情况进行汇总分析，做好重点检查，对发现的违法违规行为依法严肃查处。重点查处房地产开发企业囤房惜售、违规强制拆迁等行为。
三是全面检查有关部门及其工作人员在土地取得、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。对本处室和各区（县）房管局、国土资源管理部门及其工作人员在房地产管理工作中利用职权索贿受贿等违法违纪行为进行查处。
四是发现典型案例上报局领导小组。并按照局领导小组的部署公开曝光。深刻剖析违法违规行为的成因和环节因素，建立健全长效防范机制。
（二）做好宏观调控政策落实情况的专项检查。局领导小组各成员单位要对照国务院和市人民政府确定的房地产宏观调控工作措施，认真自查各项政策措施落实情况，将落实情况作为本部门和区（县）相关管理部门自查的重要工作内容，措施落实不到位的，要认真反思原因，查找工作中的不足，提出下一步的完善措施。具体工作范围如下：
1、房地产市场处：是否按照规定进行销售许可审批；开发企业销售现场是否按照《__市商品房管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》的要求公示相关内容；严格商品房销售方案管理工作落实情况；房地产估价机构是否按《房地产估价机构管理办法》规定的从业范围承揽业务，拆迁项目评估是否全部按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/t50291-1999）规定进行；是否存在不备案从事房地产咨询、经纪服务的房地产中介机构；已备案经纪机构中是否有具备执业条件的从业人员；对开发企业无证售房或以各种方式变相进行无证售房行为的查处情况；完善二手房交易资金监管制度和工作措施；落实二手房交易资金监管比例的情况；房地产市场统计分析和每日房价工作落实情况；对虚假信息、误导居民消费预期等行为进行查处。
2、土地市场处：[20__]37号文件下发后经营性住宅项目用地土地供应是否符合规划部门批准的规划选址；普通商品住房用地供应情况；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的土地供应不低于年度居住用地供应总量70的指标落实情况；控制低密度、大套型高档住房用地供应情况；是否停止别墅类房地产开发用地供应；普通商品房用地是否采取限套型、限房价、竞房价、竞地价方式公开出让。闲置土地处置工作进展情况。
3、房管处：检查房屋租赁管理工作中是否存在违法行政、、行为；检查各区（县）房管局辖区内从事房屋租赁的机构中是否存在违法违规租赁行为。
4、房改处：对有关区（县）房管局在审核“双困”居民配租廉租房和最低收入家庭租房补贴管理工作中履行审核职责情况进行检查；对有关区（县）房管局在审核经济租赁房租金补贴管理工作中履行职责情况进行检查；对有关区（县）房管局在审核发放《购买定向销售经济适用房资格证明》、《住宅平房拆迁定向安置经济适用房资格证明》管理工作中履行职责情况进行检查；对经济适用房开发建设单位在经济适用房销售过程中的管理工作进行检查。
5、拆迁办：严格控制拆迁规模，调查20__年拆迁基本情况；审查区（县）拆迁管理部门及拆迁管理人员在拆迁办证、项目审批及拆迁工作人员在动迁和补偿安置中是否有违法违纪行为；对发现的违法违规行为、及时进行审计和检查；认真梳理群众投诉和举报案件，配合司法机关，对利用职权索贿受贿的行为依法进行处理；对违法违规的典型案例，进行原因剖析予以曝光，并引以为戒，开展警示教育；从解决房屋拆迁困难家庭的住房补偿安置入手，着力解决中低收入家庭的住房困难，不断完善房屋拆迁住房保障机制，妥善安置拆迁居民；落实拆迁责任制，妥善处理拆迁问题，维护正常的拆迁秩序，保持社会稳定。
6、法监处、执法总队：对房地产开发企业及中介服务机构进行动态巡查；对发现的房地产市场违法违规行为及时予以处罚；督办各业务处室及直属单位转到区（县）房管局的房地产市场违法违规案件。
7、信息中心：房地产市场信息系统和信息制度落实情况，是否实现信息社会共享；商品房项目信息披露制度落实情况；进一步增强商品房销售透明度的制度和措施；是否建立市民举报系统。
8、宣传部：落实对房地产市场调控政策宣传方面情况。
四、工作进度安排及实施步骤
（一）准备及动员阶段（20__年8月31日前）。主要工作任务：
1、组建局领导小组及办公室，研究审议专项整治工作方案，明确各成员部门分工和具体检查任务。
2、办公室各成员单位按职责分工起草各部门自查内容及报送材料要求。办公室起草专项检查工作通知。
3、有关材料报送局领导小组审定。
4、局领导小组召开工作会议进行详细部署。
（二）检查实施阶段（20__年9月15日前）。主要工作任务：
1、局领导小组各成员单位负责组织所有在建并已进入商品房预售环节的房地产开发企业及中介服务机构，按照国家及我市的要求进行自查，填写自查表并分别报送相关部门进行汇总分析。
2、局领导小组各成员单位组织本部门并指导各区（县）房屋管理部门、国土资源管理部门，根据房地产开发企业及中介服务机构自查情况，对照国家宏观调控政策要求和专项检查要求开展自查，撰写自查报告并报送局领导小组各成员单位。
3、局领导小组各成员单位根据各区（县）房管局、土地管理部门自查情况，对照国家宏观调控政策要求和专项检查要求开展自查。撰写自查报告并报送局领导小组办公室。
4、局领导小组汇总各成员单位的自查结果，形成书面汇报材料，上报市专项整治工作领导办公室。
（三）工作总结阶段（20__年1月至2月）。主要工作任务：
1、对专项整治工作进行全面总结。局领导小组办公室将专项整治情况汇总形成工作报告。召开专题会议，对工作突出的单位和个人进行表彰，对典型案件进行公开处理和曝光。
2、将我局专项整治工作完成情况上报市政府房地产市场秩序
房地产行业市场调查篇4
关键词：房地产；统计监测；美国
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（nationalassociationofRealtors,naR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（nationalassociationofHomeBuilders，naHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housingmarketindex，Hmi）和住房机会指数（Housingopportunityindex，Hoi）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(mortgageBankersassociation,mBa)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（weeklyapplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此pHSi是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的pHSi，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。naR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向naR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（naHB）通过调查公布的指数主要包括：naHB-wellFargo房地产市场指数（naHB-wellFargoHousingmarketindex,Hmi）、naHB-wellFargo住房机会指数（naHB-wellFargoHousingopportunityindex,Hoi）和房屋改建市场指数（Remodelingmarketindex,Rmi）。
Hmi基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。Hmi是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-Hoi的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成Hoi的两大因素为收入和住房成本。收入方面，naHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，naHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，naHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstamericanRealestateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。Hoi即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDp的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。naHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。naHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。naHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentmarketConditionsindex），二是未来预期指数（Futureexpectationsindex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（marketindex）、购买指数（purchaseindex）、再融资指数（Refinanceindex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRm/aRmindex）、常规指数（Conventionalindex）和政府指数（Governmentindex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddiemacweeklyprimarymortgagemarketSurvey,pmmS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（aRmindexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]patricka.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.Bernanpress,washingtonD.C.1999.
房地产行业市场调查篇5
1.国务院楼市督查：严格执行不放松，暂无需加码
7月下旬至8月上旬，针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。总的来看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。
同时，也存在一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。
针对这些问题，督查组已提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地产市场平稳健康发展；要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控；要求各地进一步完善土地供应管理，提高住房用地供应计划完成率，稳定普通商品住房用地供应量；要求各地加大市场监管力度，严格预售许可管理，全面实施预售资金监管制度；要求各地进一步健全信息披露制度和部门间的信息共享机制，及时权威信息，加强政策解读。
2.国土、住建两部门加强土地出让管理，重在防高地价再现
7月19日，国土部、住建部联合严格房地产用地管理的通知，与以往政策相比，此次出台的政策并无太多新意，只是强调重申原有措施。针对6月以来，北京、广州、沈阳等城市土地市场相继出现高总价、高单价、高溢价率的成交，引发有关部门的忧虑，进而出台了强化土地出让管理的通知。通知明确提出对于预判可能创新高的地块，要通过“限房价、竞地价”或配建保障房等措施，避免“地王”再现。但通过这种技术调整、治标不治本的方法抑制高地价，并不能彻底地降低地价。
3.信贷政策：降息和贷款利率优惠，进一步促进市场成交活跃
7月5日，央行宣布降息，这是年内第二次降息。尽管降息不是针对房地产行业，但却对房地产业产生巨大影响。一方面，今年连续降息意味着信贷政策趋于宽松，信贷规模将增加，企业的投资成本降低；另一方面，降息在一定程度上降低了房贷成本，特别是再加上利率优惠，将极大地刺激首套置业者和部分改善性购房需求的逐步释放，楼市成交量有望迎来持续平稳活跃。不过近期上海、北京、成都、深圳、长春等部分城市，部分中小股份制银行普遍收紧首套房贷款优惠利率至九成，甚至更高，反映出临近年末房贷收紧迹象又有所显现，对市场交易量会产生一定的制约影响。
二、地方房地产政策：因地制宜、出现分化
在经济形势持续下滑的背景下，全国房地产政策继续从严执行。8月份，国务院督查组得出现有政策从严执行，无须再出新政的结论后，房地产市场的预期明朗化。京、沪、穗、汉等地贯彻楼市督查精神，加强政策执行力度；而深圳、宁波、大连提高公积金最高贷款额度、东莞上调普通住宅价格标准，部分地方楼市微调仍在继续。
1.京、沪、穗、汉等城市政策从严执行，加强市场秩序管理
京沪两地加强住房交易管理，严格执行调控政策。在国务院派出督查组检查政策执行情况的前夕，北京、上海两地分别出台了加强住房限购、住房贷款和交易环节的执行力度，向中央督查组传递出严格贯彻执行国家政策的决心。并且，上海在督查结束之后，9月又出台开展限购、预售执行情况专项检查的通知，这是进一步落实严格执行的具体举措，也是对国务院督查组督查意见的贯彻落实。
该通知指出，要重点查处企业是否有捂盘惜售，特别是是否将全部准售房源一次性对外公开销售，这方面对当前企业普遍采取的销售策略将会有很大的冲击。当前房企普遍采取一次预售、少量多批次推盘的策略，如若严格执行一次性全部推出，则市场短期内的供应量将会激增，起到稳定市场预期的作用，同时对企业而言，面临的销售压力将会加大。
武汉加强预售资金监管，可能会加速房企洗牌。现行的商品房预售制度存在一定缺陷，武汉也出现过开发商卷预售款逃跑现象。预售资金监管是对预售制度的补充和完善，是贯彻督查组意见的具体举措，有助于房地产市场的健康平稳发展。在开发商已被收紧贷款的环境下，实施预售资金监管必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。这一举措或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应。这将有利于价格的降低，但能否产生此效果还取决于市场多方面合力博弈的结果。
广州拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。广州率先在全国实施豪宅限售，表明当前房价上涨压力仍然很大。近期，住建部有关负责人又表示，将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。为将房价涨幅控制在合理的区间，避免被问责，才通过行政性的手段控制高端楼盘的销售节奏，以降低全市均价水平。这一举措将会对广州高端住宅的销售产生一定影响，企业销售周期拉长，资金回笼速度减缓。
2.东莞上调普通住宅价格标准，宁波、深圳提高公积金最高贷款额度
东莞上调普通住宅价格标准，有利于首次置业者减负，短期将刺激成交量。适时调整普通住房价格标准，将有利于刚需购房者更好地享受税收优惠，减轻购房成本，在一定程度上促使成交放量，使居民的合理购房需求得到满足，有利于当地房地产市场保持平稳健康发展。据统计，5年间东莞房价从2007年全市5822元/平方米的均价上涨到今年上半年的8312元/平方米，涨幅超过四成。原有普通住宅价格6000元/平方米（一类镇区）的标准已5年不变，如果所购房屋的单价超过此线，则要征3%的契税。在2011年东莞全市成交的48978套住宅中，近八成的房源“被豪宅”。
宁波、深圳上调公积金贷款额度，支持首套刚需置业者。在各地“稳增长”加码态势下，地方楼市因地制宜的“曲线微调”。经济下行、财政收入下滑、地方债务到期等多重压力下，继宁波、南京后，广州、天津、重庆等地也纷纷出台经济刺激政策。而楼市政策在从严执行不放松的前提下，针对首套置业的优惠措施还在不断上演。深圳、宁波相继提高住房公积金最高贷款额度，尽管部分城市针对首套房贷款利率的85折优惠在收紧，但相比年初，仍处于比较优惠的利率空间。在稳增长大背景下，地方政府对自住型需求的微调仍在因时因地上演。
3.京、冀、穗等地出台保障房新措施，健全保障房制度
北京出台保障房产业化建设意见，有利于全面推行住宅产业化。早在1999年国务院就已下发《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》，但是在这十来年间并未得到有效的贯彻实施。北京率先在保障房中推行住宅产业化，大力推广节水、节地、节能、节材的“四节一环保”建筑理念，有利于大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率，全面改善住宅的使用功能和居住质量。
广州与河北出台保障房地方措施，完善保障制度建设。广州上调廉租住房保障收入线标准，进一步提高廉租房的覆盖面。河北出台保障房建设管理意见细则，这是贯彻国务院45号文的精神，细化保障房建设的具体措施。这有利于指导全省保障房建设管理有序有效的开展。
三、未来房地产政策走势：仍处博弈期，取决于经济和房价走势
1.中央房地产政策：调整与否取决于经济和房价走势
今年第三季度，我国宏观经济各项指标总体不理想，此外，房地产督查组也总体积极评价各地的调控努力和调控效果。因此，目前房地产调控政策难以加码，成为新政的真空期和市场的观望期。
经济增速持续下滑，进一步降低了房地产调控加码的空间；但多数城市又面临着房价不断上涨的担忧，也存在为控房价进一步从紧的可能性。因此，尽管督查组得出强调严格执行现有政策的结论，但围绕房地产政策的博弈，在第四季度依然会持续。对房地产调控政策放松或严厉的程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品住房价格走势。
2.地方政策：行政性限价限售措施重现，因地制宜的“曲线微调”仍将上演
从国务院督查组做出从严执行现行政策的结论看，房地产调控延续“从严执行、稳定价格”的方针。这意味着限购、限贷、二套房等措施还将严格执行，并且如何控制在量升态势下，房价保持相对稳定成为今后一段时间的燃眉之急。预计各地可能会采取控制高端物业入市规模，加大中低价位、非中心城区住宅的供应和成交，以拉平均价，保持相对稳定。如若价格控制不住、上涨过快的话，不排除更多的城市采取暂停高端物业的预售许可等行政性限售措施。
在各地“稳增长”加码态势下，地方楼市仍会因地制宜地“曲线微调”。在经济下行、财政收入下滑、地方债务到期等多重压力下，预计各地仍会陆续出台经济刺激政策。在稳增长的大背景下，地方政府对自住型需求的微调仍将因时因地继续上演。除了上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度和首付比例、首套优惠利率外，还可能会采取购房落户、变相降低合理改善性购房门槛，促进市场成交，带动楼市行情回稳、活跃。
3.货币政策：趋于谨慎宽松
房地产行业市场调查篇6
[论文摘要]借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验，以上海市房地产消费者为研究对象，通过问卷调查定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。
随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟，上海作为国际性大都市更吸引了世界各地房地产开发企业的投资，房地产价格不断飙升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，房地产市场消费者持币观望心态日益明显，新房及二手房的交易数额不断走低。从营销手段来看，仅仅靠重金投入举办大型推介活动，大规模投放广告等方式已经很难收到良好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项目策划阶段开始就准确把握消费者心理开发符合消费者需求的房地产产品才有可能完成预期销售目标。
一、上海市房地产市场消费者特征
心理活动是人的头脑反映客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内进行整合后，形成意识，并以言语、动作和活动的行为方式表现出来的反射过程，因此，消费者心理对购买行为起着重要的作用。由于房地产市场具有区域性特征，因此不同城市的房地产消费者在选择住房的过程中有其不同的心理特点，本文以上海为研究对象，采用市场调研法，收集了从2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象为在上海居住3年以上并已在上海购房或打算在1年内购房的准购房者，共获得调查问卷5000份，经电话核实其中有效问卷为4500份。调查内容包括购房者基本特征、购房者购房要求和购房者购房行为及习惯三个方面。购房者基本特征包括被调查者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购房者购房要求包括房型、区位、建筑形态、价格等因素；购房者购房行为习惯包括房款支付方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、对未来房地产市场的预期等因素。本文以定量研究为主，定性研究为辅分析了诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。通过调查分析，上海市房地产市场消费者心理具有以下特征：
（一）购房者年轻化
数据分析结果显示，购房者年龄处于26-35岁之间的比例最大为42%，其次是处于36岁-45岁之间的购房者，占购房总人数的25%，55岁以上的购房者比例最低仅为5%。结合其他问卷问题进行分析，26-35岁之间的购房者大多收入良好，职业以企业管理层、医生、教师、自由职业者为主，具备良好的经济条件，其中63%的被调查者是首次置业，37%的被调查者在上海拥有一套以上的房产。相比26-35岁之间的购房者，36-45岁购房者的二次置业比率明显上升，达到58%。对于55岁以上的购房者来说，贷款门槛高成为制约他们置业的最主要原因。
（二）高学历购房者比重增加
购房者中专科学历所占比例最高为30%，本科为28%，硕士及以上学历15%，此比例除受到中国人口学历组成的金字塔形结构影响之外，还受到其他因素的影响。结合年龄统计进行分析，专科学历中年龄位于36-45岁之间的占总人数的64%，以上海本地居民为主。本科学历中年龄位于26-35岁之间的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。硕士及以上学历中26-35岁购房者比例与本科学历中此年龄段比例基本相当，但上海本地居民的比例大幅下降，他们当中大多数都是“新上海人”，其中包括本地高校毕业留沪人员，外地或国外赴沪就业人员等，从统计结果来看，这些人大多年纪轻、收入高，逐渐在购房者中占有越来越大的比重。
（三）单身购房者期待受到重视
与传统观念中所认为的不同，购房者不在单纯以家庭为单位进行购房行为，越来越多的单身人士加入到购房者的行列中来。调查显示，大概有38%的购房者为单身。这些单身购房者需求大大多是总价低、面积小、功能完善、交通便捷的房地产产品。
（四）房型与住房面积受购房者关注
在参与调查的购房者中，三室二厅的需求比例最高为33%，三室一厅为20%，其次为二室二厅和二室一厅，分别为17%和15%。购房者心目中合适的住房面积为80-130平方米。相当比例的住房者参与问卷调查的过程中反映了对目前市场房型的不满，住房面积越来越大，总价越来越高，面积房型都合适的住宅产品越来越稀有。
（五）多层住宅受欢迎
52%的被调查者表示希望购买多层住宅，30%希望购买小高层，独栋别墅项目占比例最小，仅为5%。与上世纪90年代末、本世纪初消费者青睐高层住宅的情况不同，更多的被调查者认为，多层住宅让消费者享受更加轻松的居住氛围，更宽阔的草坪和更低的人口密度。
（六）多种因素影响购房决策
影响购房决策最重要的指标为总价，约有30%的被调查者表示房屋总价是影响购房决策的最重要的因素，其次地段约占被调查者总人数的20%，关注社区环境和交通状况的受访者皆为14%左右，还有少数被调查者提到了物业管理、升值潜力、房屋年代、区域生活配套等因素。从数据分析中发现，房屋总价依然影响消费者决策的最重要因素。大多数关注地段的被调查者表示考虑到出行成本、房屋升值等因素，地段成为他们选择房产时不得不考虑的因素之一。值得注意的是，区域生活配套的关注程度非常小，大约只有2%左右，这也解释了上海市郊区一些区位配套及其不完善的房产热销的原因，大多数消费者认为配套不完善仅仅是暂时现象，随着区域发展、市政设施完善，区位配套程度有可能在短时间内大幅度提高。
（七）付款方式随年龄变化
被调查者中，年龄在26-35岁之间的购房者中70%左右选择按揭购房，55岁以上的购房者多选择一次付清和向亲戚朋友借款。除了银行贷款制度的制约外，通过访谈发现，理财观念不同也是这种现象产生的重要原因。
（八）投资性购房者比例下降
通过比较2008年1月之前与之后被调查者的购房目的发现，随着各项宏观调控制度的出台，投资性购房者的比例出现相当幅度的下降。2008年之前以投资为目的的购房大约占购房总人数的27%左右，而2008年之后投资购房者比例下降了约10个百分点，有投资需求的购房者也多数选择持币观望。
（九）对房地产市场的预期走低
通过对比2008年前后的数据发现，2008年之前，约70%的购房者认为上海市房地产价格将大幅上涨或小幅攀升，2008年之后的调查数据显示只有30%左右的人认为房地产价格未来将走高，约30%的人认为房价将走低，其余受访者选择未来房价走势不明朗。
（十）上海消费者对区域无明显偏好
与通常认为的不同，黄浦、徐汇等中心区域并没有受到购房者的额外青睐，选择在各区域购房的消费者数量大致持平。究其原因，上海市交通状况不断改善，出行时间不断缩短；郊区拥有更高的生活质量和环境质量且房价普遍较低。
二、提出建议
上海市房地产市场消费者心理呈现出以上特点，在市场营销过程中，把握消费者心理特征无疑将取得更好的营销效果。本文试从把握房地产消费者心理的角度对房地产开发企业的营销提出以下建议：
（一）在项目可行性研究阶段，必需全面细致地进行调查，把握需求信息尤其消费者心理信息分析
这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行产品定位。开发商生产什么，如何生产，建造过程中使用哪此工艺等都必须围绕消费者心理需要展开。
（二）要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位
从目前我国房地产的发展来看，房地产营销还没有到针对个人心理需要“量身定制”的程度，而往往是针对一批消费者开发一批产品。消费者心理需求各种各样，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，贯穿到房地产再生产的整个过程中是需要高度重视的问题。只有将共性心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。
（三）实施名牌战略，进行形象定位
名牌战略就是企业通过对自身的产品、管理、服务、商誉等进行宣传，让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程，它不仅仅是利用某一方面信息对消费者实施影响，而是通过多种“良性”信息对消费者心理进行长期影响。
（四）通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定
房地产营销人员科学地运用一些营销技巧（如营销人员细致地服务、详尽地讲解等），同样可以与消费者形成心理共鸣，促成交易。
参考文献：
[1]尹志东，成都市主城区住房需求结构分析[D].电子科技大学.2007年.
[2]张晓斌、张声东，试论我国房地产开发的项目策划模式[J].国外建材科技.2004年02期.
[3]万浩华，我国房地产市场的结构和行为分析[J].江西社会科学.2006年06期.
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房地产行业市场调查篇7
按照省厅下发的《关于转发建设部<关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知>的通知》文件精神，我局精心布署，狠抓落实，与市工商部门联合下发了《关于开展房地产经纪市场检查工作的通知》（宿建发[2008]6号），于元月7-10日在全市范围内开展房地产经纪市场检查工作。为细化经纪市场管理，我局又出台了《关于推行使用<房地产买卖中介合同>（推荐文本）和<房地产委托出售合同（推荐文本）>的通知》（宿建发[2008]2号）、《关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》（宿建发[2008]3号）和《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》（宿建发[2008]4号）三份文件加强对房地产经纪市场的指导管理工作。
一、工作情况
（一）精心布署，成立专门检查小组
为顺利开展检查工作，市建设局、市工商局相关责任处室成立了**市房地产经纪市场秩序专项检查工作小组。由市建设局副局长陈恒同志任组长，市工商局副局长穆海兵任副组长，检查小组成员：夏辉（市房地产管理处主任）、张治国（市房地产管理处副主任）、牛先义（市工商局市场处副主任科员）。各县建设局在接到市建设局文件后，也积极开展经纪检查工作，分别成立了检查领导小组，专项负责房地产经纪检查工作。
（二）明确工作重点，有序开展检查工作
为建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，我市在《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》中明确规定，在全市范围内全面推行房地产经纪机构备案公示制度，要求房地产经纪机构自领取营业执照之日起30日内，到建设局房管处登记备案，并严格实行房地产纪纪人员的职业资格制度，加强纪纪人员注册管理，和继续教育制度，提高经纪人员整体素质。在此次经纪市场检查中，把纪纪合同、经纪行为等作为重点检查内容，首先从工商营业执照着手，由工商部门按照营业执照登记的经营范围提供房地产经纪机构的名单、联系方式和地址，在全市范围内全面开展房地产经纪机构检查工作。同时，对房地产经纪人员进行梳理，进一步规范经纪人员的执业行为。在检查抽查阶段，主要针对自查过程中发现的房地产经纪未将营业执照、经纪人员的姓名和联系方式公示等问题和近期业务扩张较快的20家房地产经纪机构进行抽查。
（三）查实查细查到位、检查工作成效显著
自查和抽查结合的方式，强化了检查力度，7-10日，由各县区建设局牵头，工商局配合共同开展对本辖区内房地产经纪机构的检查工作，同时要求各房地产经纪机构开展自查工作。12-14日，市检查工作小组对各县（区）的检查情况进行抽查，强化检查效果，并通过检查规范了全市房地产经纪机构的经营行为，取得了较好的成绩。在自查过程中，沭阳县检查对检查中发现的经纪机构人员无证从事经纪业务的情况要求经纪机构立即整改，春节前必须完成；泗阳县检查组在检查过程中发现5家企业未领取营业执照，3家企业未到房地产主管部门备案，1家企业未使用示范文本，1家企业公布房源信息不规范；泗洪县检查组对3家存在违规操作、影响较大的经纪机构进行调查，责令停止违规行为。在抽查阶段，市检查组只要针对自查过程中发现的未领取营业执照、不公示经纪人员姓名和联系方式以及近期业务扩张较快的20家企业进行了抽查，并要求按照建设部门和工商部门的规定，限期整改到位。
二、存在问题
在此次房地产经纪机构检查中发现，我市的房地产经纪机构和经纪人员基本上能做到规范行为，合法经营，但也还存在一些问题，表现在：一是房地产经纪机构多为外地的分支机构，未在我市注册工商营业执照就从事房地产经纪业务；二是房地产经纪机构从业人员持证上岗率不高；三是部分经纪机构操作不规范;四是目前尚无规范管理，处罚的规章、规范性文件，给规范管理带来了十分巨大的困难。
三、下一步工作计划
（一）规范行为，建立长效管理机制。为了加强我市房地产经纪市场日常监管，我局建立房地产经纪市场长效管理机制。一方面对房地产经纪市场实行不定期检查制度，对纪纪机构、经纪人员、经纪合同等加强日常检查。另一方面抓好源头管理工作。进一步加强房地产经纪机构备案制度，要求在**范围内，开展房地产经纪业务的企业和个人，必须到建设局房管处备案，否则不予办理产权手续；
（二）通力合作，加强部门协作。房地产经纪机构管理涉及到工商、物价等多个部门，我局将在营业执照、合同管理、价格收费等方面与各部门紧密联系、沟通协调、通力合作，共同规范我市房地产经纪市场。
房地产行业市场调查篇8
关键词：房地产；开发项目；管理
一、房地产开发前期存在的问题分析
前期工作是项目进入实质性阶段的基础。它涉及到各种职能部门和专业领域要求。在实际操作过程中，往往全碰到各种困难和矛盾。
(一)技术资料与实地出入的矛盾
开发商通过协议、招标或者拍卖获得土地，地块四至(红线)与土地面积大小等均由职能部门给定。但由于红线调整，或测绘资料的时滞，往往导致图纸与实地状况有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下隐蔽管线众多，而图纸上往往不能准确反映。
(二)效益原则与方案优化的矛盾
项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益的统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策和法规的限制。方案设计的基本依据之一是《选址意见书》，它对项目基地退界、间距、高度等技术指标给出具体要求，包括容积率、绿化率和采光曰照要求等。从开发商角度，为了方案成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。
(三)市场变化与开发进度的矛盾
大家知道，市场信息干变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至2～3年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容和现时市场需求相违背而脱节，造成项目租售困难。
(四)不确定因素较多，很难进行量化控制前期工作很大程度上量个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。
二、房地产开发前期有效管理的对策
(一)研究投资环境。
环境因素是项目开发的前提条件，房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点，只有对环境因素做出正确的研判，房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向，微观上研究当地的房地产现状、分析和展望。谁能“嗅”出新动向，谁就能把握市场的“先机”。回顾前几年的发展历程，取消福利分房、允许房改房上市、允许“购房入户”、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款，以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境，改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面，它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境，以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性，却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化，影响深远。比如城市区划调整，可以改变名义上的地理环境，享受不同的政策环境；城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划，可以改变相对的地理空间；河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态；大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善，则扩展了地理的人文内涵；商业中心甚至行政中心的迁移，则可以改变地理的商业价值。相反，环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此，人们在谈论某区块或板块的开况时，热衷的话题不外乎“现有自然条件”、“现有交通条件”、“未来交通条件”、“配套条件”、“现有楼盘及未来开发热度”等。不乏看出，人们始终关心的永远离不开环境因素，而对开发商来说，环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。
(二)进行市场调研
市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查，研究分析业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查，广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查；房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查；市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作，潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查，及时把握需求动向，同时可以不断更新数据库资料，为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切，市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求，就没有项目。
项目可行性分析是在有需求状态下，摸清房产品的具体需求，确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次，才会产生集聚效应，确定项目房产品结构，提高市场适应力。只有生产出适合市场的房产品，项目才会成功。然而面对多变性的销售市场，这并不是积极适应的过程，仅仅是被动性适应。
(三)经济分析
首先必须仔细计算土地价款。其次是对一些地方规费等前期建设费用以及交付使用前必需发生的费用，要有正确的预测，包括勘察费、设计费、监理费、质监费、大配套费、水电气绿化等贴费、散装水泥“限袋费”、墙改费、白蚁防治费、竣工资料保证金、地方教育费、环境影响补偿费、房屋维修基金、验收检测费等。另外，还要测算建设单位管理费、营销策划费等。这些费用与建安费用一起构成工程投资估算。所以在可行性分析时，必须要有灵敏的信息、灵活的方法，投资估算才会严密并且具有时效。
(四)财务分析
根据前述的投资估算拟定项目筹资方案，估测资金回笼计划，确定合理的资金运用表。当然必须运用资金运作技巧，考虑部分垫资施工、预售回笼、滚动开发。根据资金运用表计算项目财务费用。考虑国家利率政策调整的可能性以及资金运用的复杂性等，还必须另列不可预见费。根据销售收入按规定计取营业税。
工程投资估算加上项目财务费用和税金即为项目总投资。销售总收入与项目总投资的差额即为项目利润。差额越大，项目效益越好。没有利润的项目一定为不可行。
三、结语
总之，房地产开发项目前期工作分析必须从维护房地产开发项目投资决策的严肃性出发，仔细收集各项数据，认真运用各项数据和方法，得出正确的结论性意见和项目选择建议，为决策者确定项目提供可靠依据，从而避免决策失误，避免盲目投资，也避免投资决策的“长官意识”。
[参考文献]
[1]刘秋雁房地产投资分析[m]．大连：东北财经大学出版社，2003．
房地产行业市场调查篇9
为认真贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》精神，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进我县房地产业持续健康发展，经县政府研究，决定在全县范围内开展房地产市场联合执法检查。现将有关事项通知如下：
一、检查的范围和目的
对全县所有房地产开发企业的在建房地产开发项目、农村住房建设等项目进行检查。此次检查以解决关系人民群众切实利益的问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，切实解决目前房地产市场存在的突出问题。
二、检查的内容
（一）是否在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营。
（二）是否存在擅自变更房地产项目规划和调整容积率的行为；是否严格按规划要求进行房地产项目配套建设。
（三）是否存在未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，是否以内部借款、内部集资、内外部认购、预定、排号、发放Vip卡及违规团购等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；是否存在捂盘惜售、哄抬房价的行为。
（四）是否存在逃避商品房预售资金监管、擅自挪用预售资金、虚假交易及签订“阴阳合同”等行为。
（五）是否存在委托未在房产主管部门备案的房产经纪机构销售的行为。
三、检查的方式
本次全县房地产市场联合执法检查由县监察局、住房和城乡建设局、国土资源局、城管执法局、房管局、规划局组成联合检查组，具体开展对全县房地产市场的执法检查工作。本次联合执法检查覆盖所有房地产项目，要对开发企业的在建项目按照检查内容逐一进行检查。
四、检查步骤和时间
此次检查分为自查、检查、处理和总结三个阶段，时间从年1月1日—2月25日。
（一）自查阶段（年1月1日-1月10日）。要在企业自查的基础上对辖区内房地产市场所有在建项目进行检查。对查出的问题，督促有关单位及时进行整改，并将自查报告和在建项目台账报联合检查组。
（二）检查阶段（年1月11日—1月25日）。检查组先听取开发公司自查情况汇报，核查有关材料，然后对在建项目逐项进行检查。对查实存在违法行为的开发企业，检查组要责令停止违法行为，当场做好相关调查取证，按行政处罚程序下达执法文书，对存在问题的单位进行教育，并督促限期整改。
（三）处理和总结阶段（年1月26日—2月25日）。
对检查中发现存在违法违规行为，且未按要求及时整改的房地产开发企业，由各有关部门按照执法权限进行立案处罚。对拒不执行处罚决定的，向法院申请强制执行。检查结束后,联合执法检查组将对执法检查及处理情况进行通报，并由有关主管部门整理和汇总相关材料，针对房地产领域存在的问题，提出完善有关政策的建议及整改方案，进一步规范房地产市场秩序，保障我县房地产业持续、健康、稳定发展。
五、关于检查发现问题的处理
（一）对存在违法违规行为的开发企业，责令立即停止违法行为，并依据有关法律法规，由相关部门分别立案处罚。
（二）对违法违规行为情节严重的开发企业，在立案处罚的基础上，依法进行以下处理：
1、限制参与土地使用权出让招拍挂。
2、吊销房地产开发企业资质证书。
3、各金融机构不予发放开发项目贷款。
4、不予审批商品房预售许可证、网上合同下载和房产证登记；并记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
房地产行业市场调查篇10
当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。
一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
二、房地产市场调研的作用
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
三、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
四、宏观投资环境调查
1、政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
2、经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
3、社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
4、政治环境
五、城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
（4）居民日常消费支出水平与消费结构；
（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
八、项目基本状况调查
宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
九、项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
十、项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
十二、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买