评估价值的方法篇1
关键词：二手车；价值评估体系；评估方法；改进
当前在一些地区二手车的成本过高，经营二手车的企业利润微薄，一些地区采用交易不过户来逃税，场外交易、私下交易、非法交易，扰乱了二手车交易秩序，可以说二手车交易税收问题制约着二手车市场的发展，税费成为二手车市场发展的瓶颈。
1二手车交易现状
自改革开放以来，伴随着国民经济的不断发展，社会主义市场经济体制日趋完善和人均可支配收入的不断提高，全国汽车保有量迅速激增。随着人们换车周期的缩短，大量低龄二手车进入市场交易，给二手车市场带来了新的契机。我国的二手车行业发展已经步入了快速发展期，二手车交易量持续增长，促进了我国汽车产业的发展。但是同汽车工业发达的国家相比，我国仍处于起步阶段。我国的二手车年销量却只有新车销量的1/3左右，这恰恰说明了我国的二手车市场还有很大的发展空间。
在二手车市场快速发展的同时，也暴露出了许多的弊端，主要表现如下：二手车市场信息不对称现象严重，消费者属于弱势群体，很难获得二手车的真实信息；缺乏健全的法规和科学的管理体系；二手车交易市场功能仍比较单一，同时开展多种经营方式和服务内容的二手车流通企业仍不多；二手车鉴定评估随意性较大，不够科学和有信服力。在以上的弊端中，尤其是二手车评估方面的弊端对二手车市场发展会形成严重的阻碍。许多二手车评估的价格都是靠经验评估，即所谓的“经验估价”，这是十分不科学严谨的；在市场中，许多评估师和卖者有着一些不正当的关系，导致评估师在评估二手车时价格偏高，不能做到公平公正。
2影响二手车价值评估的主要因素
从实际情况来看，二手车的价格主要由重置成本、使用期限、行驶里程、整车状况、保值率五大因素所决定。
2.1重置成本。同一车型有可能在同一月内甚至同一星期内市场销售价格相差上万元，因此，重置成本如何确定是一个难题，也是影响二手车交易成败的关键。
2.2使用期限。指二手车实际已经使用的时间长度。使用期限主要用来计算二手车的折旧率。使用时间越长则其折旧率越大，反之则越小。但如何利用使用年限来计算折旧率目前也没有统一标准。
2.3行驶里程。行驶里程的多少也对二手车的价格起着决定的作用。同样使用期限的二手车，如果行驶里程不一样，则其价格也应不一样；同样，行驶里程一样，如果使用期限不一样，则其价格也不一样。
2.4整车状况。指车的外观、内饰、零部件、底盘、发动机等的状态。一般通过静态检测与动态检测即可知道。
2.5保值率。主要指二手车品牌在市场上的畅销情况。畅销的品牌保值率就高否则就低。这个可根据一定范围市场上汽车销售量来定。
3二手车价值评估的细化
二手车价值评估操作程序是指对具体的评估车辆从接受立项、受理委托到完成评估任务、出具评估报告的全过程的具体步骤和工作环节。在实际工作中，由于汽车市场价格变化迅速，判定二手车技术状况相对复杂，因此，既要遵守资产评估的法定程序，又要简化程序中申报审批、验收确认等繁杂的操作手续，寻找一套适合二手车鉴定估价特点，简便易行的操作程序。通常二手车评估业务分为单个的二手车交易业务和多辆或批量的二手车车评估业务。前者一般都是少量、零散地进入市场交易，评估操作程序相对简单；后者则相对数量比较集中，少则三五辆，多则几十辆，操作相对复杂，手续更加严格和正规。多辆或批量交易的评估业务为例，二手车价值评估一般要经过前期准备、现场工作、评定估算和撰写评估报告四个阶段。
4二手车价值评估的方法
二手车评估和资产评估的方法一样，根据不同的评估目的、价值标准和业务条件，按照国家规定可分为收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种。
4.1重置成本法。是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本，简称重置成本），减去该被评估车辆的各n陈旧贬值之后的差额作为被评估车辆的现时价格的一种评估方法。其基本公式可表达为：
R=C×t×K
R：车辆评估价；C：重置成本价；t：成新率；K：综合调整系数。
4.2现行市价法。又称市场法，是指通过比较被评估车辆与最近售出类似车辆的市场价格进行调整，从而确定被评估车辆价值的一种评估方法。其基本公式可表达为：
R=p+∑D+∑D′
R：车辆评估价；p：类似车辆的市场价格；D：评估车辆比类似车辆优异的价格差额；D′：类似车辆比评估车辆优异的价格差额。
4.3现行收益法。是将被评估车辆在剩余寿命期内预期收益用适当的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定评估价格的一种评估方法。其基本公式可表达为：
R=∑（at/（1+i）t）t=1、2、3…
nR：车辆评估价；at：未来第t收益期的预期收益额；i：折现率；n：收益年期（剩余经济寿命的年限）。
4.4清算价格法。是指以清算价格为标准，对二手车进行评估。所谓清算价格是指企业由于破产或其他原因，要求在一定的期限内将车辆变现，在企业清算之日预期出卖车辆可收回的价格快速变现价格。
5二手车价值评估方法的改进
在全国选择有一定影响的二手车交易市场和品牌汽车供应商，制定全国二手车价格指南。在推出二手车交易市场、二手车经营公司、二手车品牌经营公司和二手车经纪公司等多元化经营主体的同时，引入拍卖、租赁、置换、连锁经营等新型营销模式，努力营造各种经营实体并存、各种交易模式并存的良好局面。
一是通过区域性联网，可加快信息传递，实现信息资源共享，有利于促进二手车的异地流通和网上旧车拍卖；二是通过网络平台可实现旧车各种信息的查询，从而杜绝问题车、非法车进入二手车市场，有助于提升二手车市场的信誉。二手车信贷体系的建立和完善，可使这些人尽快实现自己的“汽车梦”，也有助于将潜在购买力转换成现实的市场。
结束语
由于二手车与新车相比具有较高的性价比，正在逐渐被消费者所认知和接受。可见我国二手车市场的发展潜力是巨大且前景光明的。有宏观经济长期向好的背景依托，有政府部门的大力支持，有行业同仁的共同努力，有互联网等应用技术进步提供的技术保障，有汽车市场发展提供的强劲需求拉动，二手车市场将很快成长为我国汽车市场的最重要分市场。在二手车市场发展的关键时期，应及时发现市场流通机制或流通环节中存在的具体问题。改善二手车评估体系使其更适应二手车市场的发展，建立健全二手车评估体系。保证二手车市场的健康有序持续发展。
参考文献
[1]吕恩利，陆华忠.国内外二手车评估体系的比较[J].汽车工业研究.2007（03）
评估价值的方法篇2
关键词：市盈率 市净率 现金流量 企业价值
一、引言
我国《企业价值评估指导意见(试行)》指出：“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性。恰当选择一种或多种资产评估基本方法。”对这三种评估方法的估值效果，国内文献多以理论性的对比分析方法进行规范性研究，但进行全面比较分析的实证结果并不多见。张建中等(2004)进行了股权自由现金流量估价模型评估值与各企业市场价值的比较，验证了现金流量折现(DCF)模型在我国资本市场上的适用性。顾银宽等(2004)分析了公司价值评估的一种方法――eVa贴现估价法的理论模型，探讨了其在我国上市公司价值评估中的应用。但这些研究都没有提供常用企业价值评估方法优劣比较的实证研究成果，本文试图以我国资本市场为对象检验常用企业价值评估方法在实际应用中的评估效果。
二、研究设计
(一)价值评估方法的选取 由于成本法不能单独作为对持续经营企业进行价值评估的方法，所以，本文仅对收益法和市场法进行了比较。收益法中收益形式选定为理论上公认并为我国《企业价值评估指导意见(试行)》提倡的股权自由现金流量和现金股利；市场法中的价值比率选定为最常用的市盈率和市净率。利用股利现值模型和现金流量模型需要对未来变量进行预测。由于缺乏我国股票市场中对未来股利和未来现金流量的权威预测数据，类似于pnman和Sougiarmis(1998)所使用的方法，本文采用的替代方法是以未来三年的实际数据作为预测数据的替代值，以未来三年的年金化数值作为三年以后的估计值(假设三年后为常数)。
(二)样本数据选取 研究样本选自1996年至2005年在上海和深圳上市交易的a股股票(非金融企业)，样本数据来自深圳国泰安信息技术有限公司的CSmaR系列研究数据库系统。包括计算资本成本的B系数也是来自于该系统的“中国股票市场股票收益预测研究数据库”。然而由于我国股票市场历史较短，初期的上市公司数量太少，而β系数的估计以及以实际数据替代预测数据，都需要多年的历史数据，必然造成用于检验的样本太少，所以本文采用弥补方法是：如果上市不足四年，当年没有B系数，则令B系数为1。本文使用的统计工具为SaS软件。在截止到2005年的数据库中，利用四种评估方法评估出1999年至2002年上市公司的企业价值，2003年至2005年的实际数据作为预测数据的替代值用于计算股利现值模型和股权自由现金流量模型的在2002年估计值，其余年份的评估值依次向前推算。2000年至2003年的股票回报率依次用于检验1999年至2002年按评估价值进行投资的投资效果。
(三)变量的估算和检验方法 本文采用的变量估算和检验方法如下：(1)资本成本。本文对普通股的资本成本采用资本资产定价模型(C.apm)的简化形式来估算，即r=βrm，其中，rm为市场报酬率。这相当于将Capm模型：r＝(1－β)r1＋Brm中的无风险项(1－β)r1省略掉。这是由于对于如何确定无风险利率没有定论，而且我国的国库券利率及银行存款利率变动幅度太大(特别是在20世纪90年代)；同时由于β接近于1，取消该项影响不大。在市场报酬率的计算中，由于我国资本市场历史较短且大起大落，无法利用历史数据正确估计市场报酬，因此也采用一个简单的替代变量――市场普通股股权收益率(Roe)中位值。之所以采用中位值代替均值，其理由是在样本数量不多的情况下尽量减少异常值的影响。从理论上看，这种资本成本的简单方法并非没有道理：在自由竞争、资本自由转移的条件下，超常收益将逐渐消失，企业的股权收益率具有向资本成本逼近的趋势，而另一方面全体企业的股权收益率具有平均回归的总体趋势，所以，资本成本与平均股权收益率具有一定的近似性，再考虑到企业固有的风险，则r＝βrm大致代表了投资者对企业收益的必然要求。(2)利用市盈率的估值方法。t年同行业其他上市公司市盈率的平均值的计算公式为：v1＝eps1×e1其中eps1为每股收益，e1为同行业其他上市公司平均的市盈率。(3)利用市净率的估值方法。t年同行业其他上市公司市净率的平均值的计算公式为V1＝naps1×h1，其中napst为每股净资产，h1为同行业其他上市公司平均的市净率。(4)股权自由现金流量估值方法。其计算公式为：股权自由现金流量＝净利润＋折旧和摊销一资本性支出一非现金营运资本的增加。
三、实证结果分析
(一)时同期股票价格的解释能力如果资本市场是有效的，一般认为股票价格接近于企业的内在价值，所以，通常以评估价值与股价的误差率来评价评估模型的精确性。许多研究认为，我国股票市场还不是准强式有效市场，仅达到了弱式有效市场(如陈小悦，1997)，因此，股票价格不一定代表企业价值。尽管如此，本文认为，股票价格代表的是企业在当前资本市场的可行交易价值。如果评估价值接近股票价格，说明这样的评估值是目前资本市场上最可能接受的交易价值。
(1)误差率分析。(表1)提供了各种企业价值评估值与股价的相对误差率。其计算公式为：相对误差率＝1(股价一评估值)口股价1。可以看出：第一，不论是均值还是中位值，市净率法评估值都具有最小的误差率。这个结果出人意料，因为在资本市场上一般更看重的价值比率是市盈率。市净率的优异表现也许说明我国资本市场的投资者已对利润的虚假感到失望，转而依据相对可靠的净资产信息来评估股票价值。换句话说，资产负债表信息的重要性超过了利润表。第二，从中位值来看，市场法的两种评估值都优于收益法。本文认为，由于我国股票市场的并非强式有效市场，股价经常处于剧烈的波动之中，因此，基于市价的评估值一般会比基于理论模型(收益模型)的评估值更接近于股票价格。但无法因此断言市场法评估值比理论模型的评估值更接近于股票的内在价值。第三，股利现值模型评估值的误差率比股权自由现金流量模型更差，这可能是因为我国上市公司普遍不发或少发现金股利而代之以股票股利的行为所造成的。而且我国股票投资者也已经习惯上市公司的这种做法。并不重视现金股利对企业价值的影响。
(2)相关性分析。为了进一步验证各种评估值对股价的解释能力，本文对各种方法的评估值关于股价进行了回归分析。其中股票价格关于每股企业价值评估值的回归方程为：pi＝a＋bvi＋εio。其中pi
为股票价格，vi为每股企业价值评估值。εi为误差项，a为常数项，b为系数。从(表2)的回归分析结果来看，两个市场法评估值的解释能力(调整的R2分别为5.8％和12％)都优于所有收益法评估值(调整的R2都不足4％)，从这一点来看，回归分析的结果与(表1)中误差率比较的结果基本是一致的，进一步说明了市场法。特别是市净率法，在我国资本市场上可以给出更接近市场交易价格的评估值。同时还注意到，股权自由现金流量模型的评估值在各年度都没有意义，t值普遍小于2。其他值都基本有意义。在收益法中，股利现值模型对股价解释能力优于股权现金流量模型，这个顺序恰与(表1)的误差率相反。从统计学上看误差率与相关性并没有必然的联系，但现金流量与股价较差的相关性也许正说明了我国股市的非有效性，即股票价格已严重偏离了价值。
(二)对下期股票回报率预测能力的比较本文采用股价向价值回归规律，通过分析价格偏离误差率来研究对下期股票回报率预测能力的比较。
(1)股价向价值回归规律。尽管市场法可以给出更接近于市场交易价格的评估值，但其并不一定代表真实的企业内在价值。本文认为，不管股票价格如何动荡不安，其始终是以价值为中心上下波动的，换句话说，以较长远的观点来看，股票价格应该是向股票内在价值回归的。股票价格偏离股票价值越远，向价值回归的可能性也越大。如果能够较准确地估计股票的价值，可以根据股价向价值回归的规律制定下列投资策略进行投资以获得理想的投资效果：当股票价格高于内在价值时；卖出股票；当股票价格低于内在价值时，买入股票；当二者相同时，继续持有股票或将资金进行其他投资。由于股票价格具有向股票价值回归的趋势，所以，内在价值越是高于其价格，该股票就应在下一年获得更高的股票回报率；同样，内在价值越是低于其价格，卖出该股票越可以避免更大的损失，或以卖空的形式越可以获得更高的收益。显然，如果价值估计不正确，上述投资策略可能无法获利。价值估计越是精确，利用上述策略获得的投资回报越高。
(2)具体分析过程和方法。根据上述原理，可以考察依据各种方法评估值进行投资在下一年的获利情况，以此作为判断价值估计精确度的间接依据。为了比较各种投资策略的投资效果，首先计算股票价格偏离评估值的程度，称为价格偏离误差率，其计算公式为：价格偏离误差率＝1(股价一评估值)／股价1。将每年的样本按价格偏离误差率大小顺序分为10样本组合，对每0个组合计算下一年的股票投资平均回报率(考虑现金股利再投资的年个股回报率)。由于价格偏离误差率越高，该组合股价越是高于价值，则下年的股票收益率应越小；反之，如果价格偏离误差率越低，则该组合股价越是低于价值，从而下年的股票收益率应越大。对于每种投资策略.计算对冲组合回报率(最高组合平均回报率一最低组合平均回报率)和超额组合回报率(最高组合平均回报率一所有样本平均回报率)。前者表示在允许买空卖空的情况下利用该价值估计进行组合投资所能获得的回报，后者表示利用该价值估计按最大回报率组合进行投资所获得的超过平均回报率的回报。这两个指标越大，说明价值估计越准确。
(3)结果分析。(表3)报告了各年度样本各组合的对冲组合回报率和超额组合回报率以及二者各年度的平均值。其中1999年至2002为企业价值评估年度，回报率的年度为价值评估年度的下一年，即2000年至2003年。从市场平均回报率来看，2000年股价剧烈增加，2001年至2003年每年以10％以上的速度回落。检验期间股票价格经过了由上升到下降的波动过程。分析这些检验结果，可以得出如下结论：第一，收益法的投资效果优于市场法。这个结果明显与前面的结果矛盾。本文认为根据市价信息评估企业价值自然接近于市价，但如果市价偏离了价值(特别是在非有效市场)，用市场法评估的企业价值就不是真正的内在价值了，以此为投资依据自然也无法获得好的效益。相反，利用收益法进行价值评估，由于引入了更多的关于未来的信息，使价值评估更精确，以这样的评估值进行投资应该能够获得更好的投资效果。这一检验结果也说明利用股权自由现金流量模型等理论模型对企业价值进行评估应成为我国资本市场进行投资的主要手段。另外，本文的检验结果也为我国股票市场的非有效性提供了间接证据。第二，依据股权自由现金流量模型评估值进行股票投资可以获得最大的投资收益，特别是在允许买空卖空的情况下，对冲组合回报率达14％，是其他评估值投资效益的近2倍。股权自由现金流量模型的优异表现再次说明了现金流量才是投资决策不可动摇的基础，投资者最相信的还是现金。相比之下，投资者对上市公司的现金股利政策并没有足够的信心，主要是因为我国上市公司每年都有近半数不发现金股利，其余上市公司的股利政策也不稳定，造成投资者逐渐不再关心现金股利的发放。第三，依据市盈率法评估值与依据市净率法评估值进行投资的效果没有多大差异，即使在允许买空卖空的情况下，二者的投资效果几乎接近于市场平均股票收益率(约5％)。这一结果也说明无论是依据利润还是净资产，市场法都无法揭示企业真正的内在价值。
四、结论与展望
评估价值的方法篇3
不同方法的具体实践应用，筛选出有代表性的国外案例进行探讨，以期为国内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上，本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期间和风险评估等三个方面的问题进行了总结和讨论，提出棕地价值评估对我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑;积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。
关键词土地污染；棕地；价值评估；综述
中图分类号F301文献标识码a文章编号1002-2104（2012）04-0131-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.04.022
棕地（Brownfield）又被称为褐地，其概念早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CeRCLa)中就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在的环境污染而变得复杂”。欧洲的CaeBRnet（ConcertedactiononeconomicandBrownfieldRegenerationnetwork）也有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用，并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提供具体的方法和案例实践参考。
1国外棕地价值评估方法
早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法――即以真实的市场数据为基础的案例法的应用［1］。从国外文献中不难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法（也有学者称作案例法），原因是这些方法简便易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产估价的早期，市场数据尚未充足的情况下，评估师多采用成本逼近法，即从未污染的房产价值中扣除污染所带来的价值损失，从而间接得到污染后的房产总值。随后，在实践和应用中，不断积累的市场数据为评估师们提供了可靠的参考依据，于是，多元回归分析以及建立在多元回归分析基础之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始得到估价师们的青睐。因此，本文将基于这四种主要方法，分别介绍国外相关的案例实践和研究。
1.1市场比较法
市场比较法（Salescomparisonapproach或者marketcomparisonapproach）是指与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法［2］。市场比较法是在国内外应用最为广泛的不动产评估方法之一。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估时，比较实例一般采用污染条件比较接近的棕地地块，然后根据污染类别、程度、影响范围、风险等因素进行调整。但是在实际操作中，由于棕地的污染因素较为复杂，有些评估师更倾向于使用未污染土地作为比较实例［3］，然后再根据污染清理费用、污名等影响因素进行e系数的调整。市场比较法要求评估者具有丰富的经验，并以充足的交易实例作为依托，其操作简单，易于实施，适用于各种包含环境因素的不动产的评估。因此，在Kinnard对北美地区估价师调查的结果中发现：如果有足够的市场交易数据、市场租金数据、市场资本化率和折扣率作为依托的话，80%的估价师愿意选择市场比较法［1,3］。
市场比较法于1984年由Campanella首次用于探讨棕地价值评估，但因其在应用过程中缺乏令人满意的可比案例而并未得到推广［4］。1995年9月刀锋会议（CuttingedgeConference）提出了市场比较法应用的“三步法”：①假设资产尚未受到污染，评估其价值；②扣除所有可以计量的土地修复或其他利用成本；③扣除污名所引起的价值减损［5］。其方法过程是以棕地自身污染前的价值作为对比实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和worzola后来的研究中发现，虽然收益还原法以及还原率调整被认为是估价最恰当的方法，但是已经有越来越多的估价师开始频繁的应用市场比较法［1,6］。
Jackson搜集了加州南部的8套工业棕地的交易数据以及特征信息（原始数据是为做房地产环境投资分析所搜集的），用被污染后的土地交易数据同原始未污染的土地价格进行比较，得出污染给棕地带来的价值损失［7］。由于市场比较法需要以大量的数据作为基础，因此patchin在如何搜集污染土地的市场数据方面提供了经验参考，他在文中提到以下可能获得数据的途径［8］：
（1）留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，如果交易历史暗示该土地存在交易的可能性，那么可以留下数据做进一步的分析调查；
（2）当土地污染问题存在争议时，该记录可作为依据；
（3）如果交易成功，留存报价或者协议书；
（4）从当地环境机构获得污染名单（里面包含土地的多种属性）；
（5）关注销售价格极低的地块，因为该地块可能存在污染情况；
（6）若怀疑有类似污染情况，可以询问当地环境机构确认。
当然，市场比较法的应用也受到了一些学者的批评，patchin、Dixon、Richards、wilbourn和Syms等都承认市场比较法的问题存在于难以寻找可比实例［5,8-12］。但是随着棕地估价应用的进展，市场比较法也正在发展，充足的中轻度污染棕地的市场交易数据可以为污名提供一个估值的范围。在市场数据尚未完备的情况下，这样的地块可以作为对比实例。但多数情况下，这些数据已经作为一种参照。随着市场的发展和数据的完备，该方法将得到普遍应用。
1.2收益还原法
收益还原法（presentearningvaluemethod）又称收益现值法，即以理性预期理论为基础，按照不动产的未来收益来估计土地价格的做法。按照资本化方式不同，收益还原法又分为直接资本化法和报酬资本化法［2］。当收益还原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（allRiskYield，aRY即考虑到土地受污染之后，对土地未来收益可能产生的所有影响）为前提，求取棕地未来各期净收益的现值之和。随后，可以根据修复成本等进行因素修正［13］。目前，收益还原法的应用仍然集中于对收益性房地产价格评估，对该方法的研究重点也集中于对还原利率的确定上。在Kinnard和worzala的调查中发现，79%的估价师在评估污染土地时，都采用了收益还原法，而且，最通用的方法是在直接资本化模型中增加收益还原率来反映污染所带来的影响［1,14］。
收益还原法早在1890年经济学家alfredmarshall的估价技术论述中就有用到，并明确给出了表明估价基本原理的公式V=i/R。但是直到1990-1992年的早期文献中，才有学者强调将其应用于未修复的污染房产［15］。Chalmers在分析受污染的房产估值问题时，通过基本框架建立一般估值模型，并列举了具体事例演示了收益还原法的应用［16］。1998年，Jackson提出了在污染房产评估中抵押债券分析法的应用框架［17］。后来，Jackson对污染房产评估方法和技术进行了总结，他认为，在收益还原法的应用中，抵押股票分析、投资工具、贴现现金流分析、贷款率（loantovalue）和其他还原率组件等都可以用来辅助资本化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的方法是在直接资本化模型中增加资本化率来反映污染所带来的影响。由于缺少收益的影响因素，因此，调整后的利率(Ro)将因为环境风险的影响而使房产估值减少［14］。
1.3成本逼近法
成本逼近法（Costapproach），在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，而在澳大利亚被直接称为积算法。成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法是早期环境污染评估中应用较多的估价方法。1997年，william提到成本逼近法的应用原理是用未被污染资产的市场价值扣除以下四方面因素所造成的费用和价值损失：补救成本（从环境工程师或技术人员那里获得）；由污染引起的租借或居住减少而导致的收入的减少部分；增加的营业费用，包括增加的保险费、债务利息以及修复后预期的监督成本；修复期间的持有成本［15］。该方法的一般表达公式为：
Vc=Vu-L-Cr-S(l)
式中：Vc―棕地价值；Vu―未污染时的价值；L―产出减损、生产力减损或者需承担的法律责任；Cr―调查和修复费用、检验成本；S(l)―污名的影响
成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是发展较早的评估污染影响的方法。在对前人的研究进行总结后，Richard认为，wilson等人验证的市场比较法的适用性以及patchin和mundy用收入法模型来评估污染的做法即是早期的成本逼近法：应用投资法或者比较法将其与未污染的土地作比较，得出未污染价值，然后扣除修复费用，即为污染后的费用［10,18-23］。在对成本逼近法早期的研究中，一般都忽略了污名的影响。英国的Sheard认为，残值法或者说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其应用方法和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并未将污名计算在内［24-25］。同时，在imoh对瑞典评估师以及Chan对澳大利亚评估师的常用棕地估价方法的调查中发现，虽然叫法不太一样，但是二者都更倾向于使用成本逼近法来对棕地进行估价［26-27］。其中关于修复成本的部分，Kinnard指出，它不应该用矫正（即完全修复）费用，因为不存在土地的完全修复。因此，这里的修复成本应该被称为整治费用，即将棕地修复到当前可以利用的地步［28］。这种观点正好同1999年澳大利亚国家环保局（棕地评估部门）的决议是一致的，该文件称，决定（已整理的土地）是否适用于特定土地的价值评估，取决于该土地是否存在不可接受的健康危险以及环境风险程度的确定，而不是取决于实际清理和相应的评估［26］。
1.4内涵定价法
内涵定价法（Hedonicpropertypricingmethod），又称为内涵价格法（Hedonicpricemethod）、享乐价格法、特征价格法，是根据人们为优质环境的享受所支付的价格来推算环境质量价值的一种估价方法，即将享受某种产品由于环境不同而产生的差价，作为环境差别的价值［2］。该方法是将环境因素视为和其他商品一样拥有市场价格，然后采用多元回归来研究不动产价格和环境属性之间的变量关系。该方法作为一种行为揭示型的间接评估方法，可以利用住宅的成交价格和住宅的环境特征数据来研究环境资源的价值，在国际上正得到越来越广泛的应用［29］。在棕地估价应用中，内涵定价法的函数方程与正常土地估价的函数方程类似，一般表示如下［30］：
ph=fh(Shi,…,Shj；nh1,…,nhk;eh1,…,ehm)
其中，h代表房屋，ph为房屋价格，fh是和房价本身有关的临近的属性及环境属性，Sh是指房产的物理属性，nh表示临近区位属性，eh表示环境属性。
但是在棕地估价过程中，棕地受污染程度是评估的重点所在。因此，影响棕地价值的环境变量，如治理费用、污名等都将作为特征变量列入方程，然后求出各个污染条件的隐性边际价格，以此来估算棕地的市场价值。
内涵定价法的早期应用集中在20世纪六七十年代，其方法研究以美国为主。Ridker、anderson、Freeman、Li等采用内涵定价法分别就空气污染或者邻近环境等的变化对房产价值带来的影响做了评估，其基本方法主要是房地产价值与环境因素之间的回归分析［31-34］。随着后期内涵定价法的不断完善，内涵定价法的模型出现了线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数和BoXCoX变形等多种形式。但是在对内涵定价法模型的选择上基本是没有理论依据的，因为其价格机制是由市场上众多的卖家和买家决定的［35］。虽然内涵定价法最常用的函数形式是线性函数、BoXCoX函数以及半对数函数等，但是出现频率最高的是双自然对数函数的形式［33］。后来，Cropper在研究中发现，假定内涵定价法中的若干变量可以被忽视或替换掉的话，那么，线性函数和BoXCoX线性模型是最适用的［36］。但是Loomis认为，BoXCoX变形函数使得边际价值体现的不够直观，而且各个属性的边际价值计算也更加繁重［37］。在anish使用内涵定价法对污染房产进行估价的案例中，作者从悉尼地区的新斯科舍房地产经纪人协会（nSaR）的多重挂牌服务（mLS）数据库中采集了房屋的基本属性和最后的销售价格等数据信息（包含了该地区1989年到2005年8月份的2212个住宅房屋出售信息），然后将样本的mLS数据和GiS数据一起在arcView3和arcGiS中建立一个新的数据库，最终得到估价所需要的描述性数据［38］。
2棕地价值评估方法的讨论
国外的棕地价值评估方法为我国棕地价值评估提供了方法应用上的借鉴，在我国具体实践中可以根据棕地的不同特征和所掌握的数据选用合适的评估方法。与普通资产不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地价值评估的实际操作过程中，需要将污染所带来的直接影响和间接影响都考虑在内。因此，棕地的评估还需要丰富的科学和技术知识、经济分析、法律体系设置的价值定义等作为评估方法本身的辅助和修正。而在评估方法的修正过程中，这些因素存在的争议使得同一种评估方法得出的结果不同。下文就学术界讨论比较多的三个问题进行了总结。
2.1关于污名
本文所列举的四个主要棕地评估方法中都涉及到了污名，可以说，污名在棕地评估中占据了很重要的地位。而在棕地评估方法的框架基本确立之后，为了提高棕地价值评估的准确性，学者和评估师们开始将研究重点放在对污名的讨论上。关于污名，有很多不同的定义，但是针对污名的存在性和计量已经基本取得了一致的意见。关于污名的起源有两种大致的认定：一种是美国和加拿大的研究，即污染资产修复后，由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；另外一种是新西兰和英国的研究结果，即受邻近污染影响，认知到对健康和安全以及资产价值的影响，从而由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损［1］。学者们关于污名争论的焦点主要集中在以下几个方面：污名主要包括哪些方面；污名的影响范围（土地本身和邻近影响）；针对不同地块（住宅用地、商业用地和工业用地），污名影响程度的大小；对棕地进行清理前后，污名所产生的影响的变化。而且，很多学者也对污名的评估方法进行了探讨，提出了个案研究、条件价值评估法、多元回归分析、对比分析等一系列的评估技术和方法。由于对污名定义的界定不同和评估方法不同，各个学者对于污名的处理也不一样。因此，在方法日渐成熟的基础上，针对我国的实际情况，对污名的评估的处理也还存在一定的研究和探索空间。
2.2关于清理期间
由于棕地在清理期间不但没有任何收益，而且还会产生修复和整治成本。因此，在对棕地进行评估时，除了考虑修复和整治成本之外，还要考虑到土地在清理期间的持有成本。国外学者在关于清理期间的讨论中，一部分学者倾向于使用修复成本和预期收益的加总，因为处于清理期间的棕地除了会产生应有的修复和整治成本之外，还影响到了其潜在收益；但同时也有另一部分学者认为，棕地在清理期间是不存在收益的，因此清理期间对棕地价值损失的影响部分就只有清理和修复费用。具体到我国的棕地的价值评估中，对棕地在清理期间的价值损失的计量，可以根据不同的地块的自身特征以及其用途特征加以分析和确定。
2.3关于风险评估
由于市场比较法和收益还原法都存在一定的缺陷，因此，Syms认为，评估资产不再依赖于可比实例或者产出率的调整，而是去寻求政治与该资产相关的风险。通过对棕地的风险评估，最后取得土地受污染后的价值折损。然后通过对风险评估方法的研究积累面板数据，从而建立一个较为完善的数据库，为以后的风险评估奠定基础。当然，不同学者对于棕地风险的认定都是不一样的，Syms认为风险评估应该囊括一下五个方面的数据：①寻找受到环境损害的交易数据，以便确定“污名效应”；②风险程度可能和当前或者过去当地的工业活动有关；③风险程度也与特定区位的风险的处理程度和人们对风险的感知程度有关；④根据不同用途选择的不同清理方法；⑤处理后的预期风险评估和对价值的感知。而在风险评估数据库建立的过程中，不断地更新风险对价值的影响能促进数据库更加完善。
3棕地价值评估对我国的启示与借鉴
总体来看，国外（尤其是北美和欧洲）对于棕地价值评估实践较为丰富，并且在方法的应用研究方面也较为深入。在国外土地价值评估中，环境因素已经成为不可或缺的重要因素。并且棕地的价值评估已经成为棕地恢复和重建过程中的重要一环。通过对各国棕地价值评估研究进展的总结和思考，可以得出对我国的几点启示和借鉴。
3.1重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据
随着环境问题的加重，土地的环境因素越来越引起人们的重视。而在城市化进程中，城市用地的调整使得工厂搬出城区，在城市留下大量的工业用地。由于传统的土地开发对区位的过于重视，遗留的工业用地被盲目开发，从而导致了不少毒地事件的发生。因此，将环境因素充分纳入到土地价值评估中来，不仅可以为正确地使用土地提供指导，也能在一定程度上为土地的治理和修复提供有关信息，并通过市场手段促进土地污染的修复和可持续利用。
3.2出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估
棕地的评估不仅要依托方法的借鉴和改进，还要以相关的法律法规作为基础。imoh在调查瑞典棕地评估方法的结论中提到，与新西兰相比，瑞典的评估师经验不足，这在一定程度上是由瑞典的国家和市政部门的政策和规范不统一造成的［28］。在我国城市土地置换频繁的过程中，及早出台相关法律法规，才能预防土地污染造成的环境风险，并且会推动棕地价值评估工作的开展。
3.3公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑
从各国的棕地价值评估发展来看，各种方法的应用都是以大量的数据为后备基础的，市场比较法和内涵定价法尤为明显。因此，专家和学者在搜集数据的方法和技巧上也进行了大量的研究和探讨。然而，由于我国的环境调查和监测起步较晚，数据的完整性和系统性有待提高，尤其是土地环境数据更是缺乏，使得评估过程中很难得到所需的数据。再加上我国很多具体的环境数据并未对公众公开，这也在很大程度上限制了棕地价值评估方法的灵活应用，影响了棕地价值评估结果的准确性，从而不能为土地整治和规划提供很好的参考依据。
3.4积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性
事实上，评估师的经验在很大的程度上左右了评估结果的准确性。虽然专家和学者对于棕地方法的研究日臻成熟，但是具体应用到实践中的时候，好多细节仍然是以评估师的经验为基准的。美、加、澳等国家都对评估师的使用方法和评估经验进行了问卷调查，结果显示，以美、加两国为代表的北美地区的评估师的经验丰富程度要远在其他国家之上。所以，在借鉴理论方法的同时，总结和借鉴实践经验也是准确进行棕地评估必不可少的一个环节。
当然，在棕地价值评估方法应用的过程中，还有很多问题值得深入探讨和研究，如关于污名、清理期间、风险评估等问题［1,3,5,15,39-40］。国外学者在这些方面也付出了大量的精力，本文由于篇幅限制未能穷尽，笔者会继续对其进行总结和探讨。
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SummaryandReviewofForeignmethodsandpracticeforBrownfieldValuation
ZHanGLinLiYingLiJuan
评估价值的方法篇4
【关键词】网络企业价值评估方法模糊评判法
一、网络企业的涵义
广义上的网络企业是指以互联网为基础，利用网络平台提供服务并因此而获得收入的企业。按其在网络产业中的协作关系，可分为基础层网络企业、服务层网络企业、终端层网络企业三大类。狭义的网络企业即是指终端层网络企业。在本文中，作为研究对象的网络企业也特指这一类。
二、现行网络企业价值评估常用方法及评价
由于网络企业在价值构成方面与传统产业存在着很大的差别，所以要对传统的价值评估模型进行修正，提出新模型来对网络企业价值进行评估。其中，具有代表性的模型主要有：折现现金流模型、修正市盈率模型、经济附加值模型。
（一）折现现金流模型
折现现金流量模型（DCFm）是理财学中的基本理论之一，也是财务管理工作的重要工具之一。
现金流量贴现方法用数学模型表示为：
V=C1/（1+R）+C2/（1+R）2+C3/（1+R）3+…+Cn/（1+R）n
式中：Cn――第n年企业的现金流量
R――贴现率
（二）修正的市盈率模型
由于传统的市盈率模型在网络企业价值评估中已失效，在传统的市盈率模型评估法的基础上，享利伯罗杰提出修正的市盈率模型。大致估价过程如下：第一：分析目标市场；第二：考虑利润率；第三：计算净利润；第四：确定市盈率。
（三）经济附加值模型
经济附加值（eVa）的计算公式是：
eVa=RoC-CoC
RoC通常用税后净营业利润来衡量，CoC则等于企业的加权平均资本成本率（waCC）与全部投入资本（Ce），（包括债务资本和权益资本）的乘积。
因此，公式可以改写为：
eVa=nopat-waCC*Ce
（四）现行常用评估方法的评价
上述评估模型所使用的参数主要是利润、未来现金流量等企业价值指标，但是在对网络企业进行价值评估时，其评估的基础还是要立足于网络企业未来的盈利能力，而非收入、费用等中介指标。因此，以下将模糊数学中的模糊评判法应用于网络企业价值评估中，以得出一个调整系数，从而能得出一个较为准确的评估值。
三、模糊评判法在网络企业价值评估中应用的探讨
模糊评判方法是善于处理不精确的、模糊的信息，模拟人的综合判断推理能力，在定性分析与定量分析之间建立联系，把定性的分析转化为定量的分析结果，对网络企业价值评估仍然具有较高的研究价值和实践意义。
（一）模糊评判方法原理及模型
根据模糊数学的有关理论，模糊关系的合成为具有模糊性的多指标综合评价提供了可靠的途径。下面将模糊评判法的基本原理和模型做一下简单介绍。
第一步：将因素集U={U1，U2，K，Un}，按某些属性分成S个子集，即：
Ui={ui1，ui2，k，ui}，i=1，2，k，s
它们满足如下条件：
n1+n2+k+ns=n；
U1∪U2∪K∪Us=U；
Ui∩Uj=Φ，i≠j。
第二步：对每一个子因素集Ui分别作出综合评判。设V={V1，V2，K，Vm}为评语集，Ui中的各因素相对V的权重分配为：ai=（ai1，ai2，k，ain），其中：ai1+ai2+k+ain=1。若Ri为单因素评价矩阵，则得到一级的评价向量：Bi=ai*Ri=（bi1,bi2,k,bin），i=1,2,k,s
第三步：将每一个Ui视为一个因素，记为：
u={U1,U2,K,Us}，
于是u又是一个因素集，而又可以得到u的单因素评价矩阵。每个Ui作为U的一部分，反映了U的某些特性，可以按照它们的重要性给出权重分配：a=(a1,a1,k,as)，
于是得到二级评判向量：
B=a*R=(b1,b2,k,bm)
（二）评估指标的建立
用模糊评判法来评估网络企业的价值，首先应针对网络企业的特点，建立起条理清晰、层次分明的指标体系来全面的衡量网络企业的价值。指标体系如下：
因素集：
U={U1,U2}={外部因素，内部因素}；
U1={U11,U12，U13，U14}=｛基础设施状况,经济周期状况，支付体系完善程度，配送体系的完善程度｝；
U2={U21,U22，U23}={客户资源，技术状况，经营管理}；
U11={U111,U112，U113}=｛互联网的普及率，上网费用，上网带宽｝；
U12={U121,U122}=｛商业时机，股市状况｝；
U13={U131,U132,U133}=｛网上银行普及率，网上银行便捷程度，网上银行安全程度｝；
U14={U141,U142,U143}=｛国内快递企业的数量，国内快递企业的规模，快递货物所需要时间｝；
U21={U211,U212,U213,U214,U215}=｛注册用户量，访问用户数量，客户满意度，客户滞留时间，品牌知名度｝；
U22={U221,U222,U223,U224}=｛服务器配置，网络带宽，网络技术平台，网络整体稳定性和安全性｝；
U23={U231,U232,U233,U234}=｛管理团队水平，企业业绩，经营模式｝；
评语集：
V={V1,V2,V3,V4,V5}=｛优，较优，一般，较差，差｝；
相应分值=｛90，80，70，60，50｝；
（三）模糊评判矩阵的建立
在本文中评判矩阵的建立采用德尔菲法(Dephi)。具体操作方式如下：
第一，确定每个价值影响因素的等级，如：按好、较好、一般、较差、差设为5个等级。
第二，选定n位评审成员对各因素进行评级，在评级过程中，应给予评审成员相关的数据资料，以及行业相关数据。
第三，评审人员对照相关数据资料和自己的知识经验对各因素进行评判。若有m个人对某个因素指标（如Uij）在等级Vk上划“√”记作mijk，则可认为整个评审组对该因素在Uij项指标方面的评价划“√”的概率为rij=mijk/n。
第四，依次对所选定的风险因素进行评价，得出概率值，构成模糊评判模型中的评判矩阵。
综上，运用模糊评价方法对网络企业各种相关因素指标进行评估得出调整系数。ß
最后得到网络企业价值公式：
V=(V1+V2)*ß
其中，V1――应用贴现现金流模型估算出的网络企业现有业务的价值
V2――应用期权定价模型估算出的网络企业未来业务的价值
(四）模糊评判方法的优势
目前，评估师乐于采用市场比较法。但这种评估方法的估算过程是含糊的，既无法用精确的数学语言定量描述待评估网络企业与参照网络企业的相似程度，又不能准确确定调整系数和权重，因此误差较大。基于这一不足，模糊评判法运用模糊数学原理把定性的分析转化为定量的分析结果，既解决了市场法上述的问题，评估方法的估算过程也有一整套完整的原理可依，因此能得到误差相对较小的评估结果。
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评估价值的方法篇5
随着金融体制的改革和金融不良资产处置工作的推进，金融不良资产处置机制与业务工作开展越发成熟，其价值评估方法也引发了学术界的广泛研究。
国内学者普遍认为对金融不良资产进行价值评估意义重大，并探讨了目前国内金融不良资产评估存在的问题：秦璟[1]将资产评估方法定义为评估执业人员估算资产价值的技术手段，并认为其对资产评估结果合理性有着重要影响。李跃[2]认为国内金融不良资产评估存在评估理论严重滞后、债权性资产债权人不清晰、制度环境与评估方法存在缺陷等问题。谭小蓓[3]认为国内评估理论滞后于评估实践，部分债权性资产权属不清，产权依据不足，金融不良资产的处置进度与评估咨询报告质量的矛盾突出。
另外，部分学者则对目前的金融不良资产评估方法进行了重点研究：宋雨舟、于倩[4]将评估方法定义为评定估算资产价值的技术手段，并重点分析了当时国内主要运用三种基本的评估方法，即成本法、市场法和收益法。张成文、王福和[5]具体分析了假设清算法在金融不良资产评估中的适用范围、应用及存在的问题，并提出了相关优化政策。李晓炎[6]探讨了在金融不良资产评估业务中使用交易案例比较法时，如何采取优化的措施来提高可操作性及评估精度，并从交易案例的选择、交易案例的修正、比较调整因素的补充等方面进行了分析。汪柏林[7]对德尔菲法在金融不良资产评估中的应用前景、收敛性检验的必要性进行了讨论，并对所选用的检验方法进行了分析。
综上所述，国内大部分学者都认同对金融不良资产进行价值评估的意义，但目前尚未在学术界形成权威且统一的价值评估方法，因此对金融不良资产的评估方法进行研究具有一定的理论与实际意义。
二、金融不良资产评估方法的一种新思路
由于传统的评估方法存在一定缺陷，本文尝试从测算单户金融不良资产回收率的角度对金融不良资产的价值进行评估，并使用多元回归分析方法，通过建立经验方程对具体案例进行验证。
（一）基本理论假设
对金融不良资产进行评估首先需确定影响价值实现的因素。本文假设：金融不良资产的价值与其回收率正相关，回收率越高，其相应的价值也越高。影响资产价值的因素主要有：（1）债务人财务及经营状况。债务人的财务状况主要指其资产负债率、流动比率、速动比率及现金比率等财务指标，债务人财务状况越好，其还款的几率越大；而债务人经营状况的好坏又会直接影响其财务指标，从而间接影响其还款。（2）债权方式。按债权担保方式划分，债权资产可分为信用债权、抵（质）押债权、保证债权等三类：信用方式债权其追偿范围为债务人的资产，因此价值相对要低；保证方式债权，债权追索扩大，因此价值相应要高；抵押方式债权，由于较其他债权人有特定的资产保障，且拥有一定的财产支配权和优先受偿的权利，其价值最高。（3）不良资产处置环境。影响不良资产处置的环境主要包括法律环境与市场环境。法律环境越完善，法律约束越严格，债务人逃废债务的可能性越小；市场环境越优越，金融不良资产变现渠道越多，资产回收比率越大。
根据以上分析，本文拟以单户金融不良资产的回收率为因变量，债务人目前拖欠债权本息、所属行业、所处区域、贷款用途、还款记录、经营状况、有无抵押/担保措施、贷款五级分类、有无法律诉讼作为自变量建立回归方程。假设其线性回归模型为：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+…βpXp+μ，其中β0，β1，β2，β3，…，βp为p+1个未知参数，即需要求取的回归系数，Y为回归方程的因变量，代表单户资产的回收率，X1，X2，X3，…，Xp是p个解释变量，代表影响该资产变现的各种因素。当确定多元回归线性方程后，我们即可求取在一定置信水平下的回归系数，继而对单户资产的回收率进行预测，并以此为根据确定该不良资产的价值。
（二）历史数据搜集与处理
本文所搜集的不良资产信息均来自于中国信达资产管理公司湖南省、湖北省、广东省分公司2013年商业银行资产包收购案例中真实数据，收购债权真实，收购过程公开透明，不存在虚拟数据。同时，根据本文确定的回归方程解释变量，在选取数据时充分考虑了数据的相关性，避免相关性不明显的数据作为回归分析变量。所选取的案例数据如表1所示（由于篇幅限制，详表略）：
表1案例数据单位：万元案例序号本息合计所属行业所处区域贷款用途还款记录经营状况有无抵押有无担保是否诉讼五级分类实际回收率1.武钢维尔卡钢绳制品有限公司20021.4工业省会城市资金周转有半关停无无否次级20.7%2.武汉国际会展中心股份有限公司8811.86服务业省会城市基建有正常有无是可疑32.1%3.美家龙健身器材有限公司2464.07工业地级市其他无正常无有是损失15.3%4.湖南骏昇机械制造有限公司1530工业省会城市资金周转有正常有有是次级4.3%5.株洲新通铁路装备有限公司1852工业地级市资金周转无半关停无无是损失7.9%6.长沙有有实业有限公司1816工业省会城市其他有正常有有是损失9.2%7.科雷诺机械有限公司621.2工业省会城市资金周转有正常有有是次级12.3%8.同昌房地产开发有限公司374.24工业省会城市基建无正常有无是损失13.1%续表19.紫东汽车销售服务有限公司4504.7服务业省会城市资金周转有正常无有是次级30.6%10.合力热电有限公司2420.25工业地级市其他有关停有有是损失23.7%
以上搜集的历史数据未经过加工处理，大部分信息并非数值型信息，因而难以直接使用，因此在进行数据处理前需进行转换。转换思路如下：（1）贷款本息为非线性相关因素，在处理时取其自然对数；（2）企业所属行业与所属区域等变量接近正态分布，转换方式为：转换后数据=（原始数据-原始数据平均值）/原始数据标准差；（3）本文拟使用eviews软件进行数据的回归分析，故所处行业、所处区域、贷款用途、有无还款记录、经营状况、是否有抵押/担保、是否诉讼以及五级分类的数据必须转换为数值分类指标，具体处理方式及结果分别如表2、表3所示：
三、结论
本文从传统金融不良资产评估方法的局限性出发，采用计量经济学多元线性回归的方法，提出了估计单户不良资产的回收率及整体资产包的综合回收率，从而对资产包的价值进行评估的方法，即资产包价值为∑niYimi=mY，其中Yi为单户不良资产回收率，mi为单户不良资产的金额。尽管不同类型的金融不良资产具有不同的种类和价值表现形式，但由于对不同的金融不良资产进行估值时，其资产价值回收率都是需要考量的重要因素，故从资产回收率的视角来研究一般性的金融不良资产价值评估问题具有可行性。
采用该方法对金融不良资产进行价值评估，优势在于：第一，采用此方法对于金融不良债权资产包，特别是信用债权资产包进行，比传统的成本法或交易案例比较法更为科学、严谨，特别是在该资产评估对象为大宗对象且涉及大量复杂产权纠纷的情况下，与针对逐个评估对象进行传统评估的方法相比，可以极大地节约时间与成本；第二，对于非债券类金融不良资产，采用此方法进行价值评估，利用计量软件来进行定量分析，也可以避免交易案例比较法或专家打分法所固有的主观性与随意性。
同时，此方法也存在相应的弊端：首先，历史经验数据的真实可靠性与案例数量对评估结果的准确性影响较大，对于评估机构与人员来说，运用此方法通常要求其找到足够多的、公开市场交易的且满足计量要求的样本，而这通常需要耗费大量的时间与精力；其次，回归模型的构建、经验方程的建立以及计量过程中的变量与方程显著性检验，都涉及相关复杂的数理统计与运算，通常需要借助相关计算机程序与计量软件，单纯依靠手工计算难度较大；最后，采用此方法对金融不良资产进行价值评估，得到的不良资产回收率回归分析结果为区间结果而非绝对确定结果，不能将其作为不良资产处置的唯一依据，而应同时配合成本法、交易案例比较法等传统评估方法确定金融不良资产的最终价值，否则容易加大处置风险。
参考文献：
[1]秦璟.资产评估方法的选择与资产评估结果合理性[J].东岳论丛，2013（3）：181-185.
[2]李跃.金融不良资产评估问题及对策研究[J].国际商务财会，2009（9）：34-35.
[3]谭小蓓.关于我国金融不良资产评估若干问题的思考[J].企业家天地下半月刊（理论版），2009（2）：46-47.
[4]宋雨舟，于倩.浅析金融不良资产评估方法[J].才智，2009（25）：170.
评估价值的方法篇6
【关键词】pe投资价值评估
一、pe投资中的企业价值评估概述
在pe投资中,企业价值评估是投资方与融资方进行投资谈判的一个最为关键和敏感的问题,它涉及到每股的价格、一定的投资金额下投资方在被投资企业中所占的股权比重,对pe的投资收益构成重大的影响。
在实际工作中,用得最多的估价方法或者说用来进行谈判的依据,是二级市场上一定时期内所有企业或同行业的简均市盈率或市净率。这一方法很不科学,因为pe投资的企业不一定都是有上市预期的企业,至少在上市的这一时点上不是上市企业。资产的流动性不同,价值就不同,拿二者进行直接对比是不可取的。还有一种方法是用一级市场上的平均市盈率或市净率作为定价的依据。这一办法最大的缺陷在于一级市场是不公开的市场,它的数据来源的真实性理应受到质疑。上述两种方法还有一个重大的缺陷就是没有考虑被投资企业所在行业的不同对市盈率和市净率所产生的影响,更重要的是没有考虑每一个企业的具体情况与行业整体水平的差异,这样所导致的评估结论是很不精确的。
从资产评估学的角度来看,价值评估的方法总的来说,有成本法、收益法和市场法。
1、成本法。其原理简单来说就是将企业的各项账面资产按照重置成本进行调整并加总而得到企业的价值。但有一个问题是需要明确的,即在pe投资中,与投资人决策相关的信息是各资产可以带来的未来收益,而不是其现行市场价值。价值评估的对象是企业整体的价值,而整体的价值来源于要素的结合方式,整体不是各部分的简单相加。成本法以单项资产的再建成本为出发点,可能忽视企业的获利能力,而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项目,如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。所以,这一方法尽管理论上简单,也比较好操作,但本文认为,它不适合于pe投资中的价值分析。
2、收益法。收益法是将企业所产生的未来现金流量进行折现而得到企业的价值,所使用的模型是现金流量模型。现金流量模型是企业价值评估使用最广泛、理论上最健全的模型,它所反映的是企业的内在价值。这一模型又分为股利现金流量模型、股权现金流量模型和实体现金流量模型。股利现金流量模型中的股利现金流量与股利政策有很大的关系,很难预计,所以实践中一般不用。股权现金流量模型使用得也不多,主要原因是作为模型中折现率的股权成本受资本结构的影响较大,估计起来比较复杂。实践中主要采用实体现金流量模型,这时作为折现率的加权平均资本成本受资本结构影响较小,比较容易估计。
3、市场法。市场法即相对价值法,它是利用类似企业的市场定价来估计目标企业的价值。所得出来的结论是相对于可比企业来说的,是一种相对价值,而非目标企业的内在价值。相对价值法总的来说有股权市价比例模型和实体价值比例模型两大类。最常用的是三种市价比率模型即p/e比率模型、p/B比率模型及p/R(市价/收入)比率模型。本文开头提到的现行pe投资中用的市盈率法或市净率法,其基本原理其实就是市场法,问题是现实中的一般操作并没有深刻领会这一方法的实质,也就不可能将这一方法科学地加以利用。
综上所述,本文主要论述实体现金流量模型和p/e比率模型、p/B比率模型和p/R比率模型这三种市价比率模型。
二、实体现金流量模型
实体现金流量模型的基本形式是:
债务价值=■■(1)
实体价值=■■(2)
股权价值=实体价值-债务价值(3)
公式(1)中关于债务价值估计的方法是标准方法,一种简单的方法是用当前债务的账面价值替代。
公式(2)中实体现金流量是企业全部现金流入扣除成本费用(不包括利息费用)和必要的投资后剩余部分,它是企业一定时期可以提供给所有投资人(股东和债权人)的税后现金流量。
估计企业价值时通常假定企业永续经营,但为了避免预测无限期的现金流量,一般将预测的时间分为两个阶段。第一阶段是详细预测期,或直接称为预测期。企业增长的不稳定期有多长,预测期就应当有多长,实务中通常为5―7年,但最长不超过10年。第二阶段是以后的无限时期,称为后续期或永续期,此时假定企业进入了一个稳定的状态(稳定状态的标志有两个,一是具有稳定的销售增长率,它大约等于宏观经济的名义增长率,二是具有稳定的净资本回报,与资本成本接近)。如果设预测期为n,则公式(2)变为:
实体价值=预测期实体现金流量现值+后续期价值的现值
=■■
+■
使用这一模型的最大难点是对实体现金流量的估计。未来的现金流量要通过财务预测取得,通常将预测工作的上一年度作为预测的基期。如果认为上一年度的数据具有较大的偶然性,也可以将前三年数据的平均作为基期的数据。基期的数据包括各项财务数据的金额及反映各项数据之间联系的财务比率。对未来进行全面预测的起点是对销售收入的预测,必须由项目经理综合各种因素,在与拟投资企业进行充分的沟通后,作出最合理的估计。之后,再采用销售百分比法,预计企业未来的资产负债表和利润表,然后在此基础上编制预计现金流量表,得到企业未来的实体现金流量。
三、p/e比率模型
模型的基本形式是:目标企业的价值=可比企业平均市盈率×目标企业净利润;目标企业每股价值=可比企业平均市盈率×目标企业每股净利。
由于市盈率=■=■,所以使用这一方法的基本要求是,目标企业与可比企业必须在增长潜力、股利支付率和风险(股权资本成本)这三个因素方面类似。如果不管企业的这三个比率的高低,用行业平均市盈率作为评估依据是不科学的。这三个因素中,最关键的是“增长潜力”。“增长潜力”类似不仅指具有相同的增长率,还包括增长模式的类似,例如同为永续增长,还是同为由高增长转为永续低增长。
如果股利支付率与股权资本成本这两个因素相似,而增长潜力差距较大,则必须排除增长率对市盈率的影响,即对市盈率进行修正:
修正平均市盈率=可比企业平均市盈率÷(可比企业平均预期增长率×100)
目标企业的价值=修正平均市盈率×目标企业增长率×100×目标企业净利润
目标企业每股价值=修正平均市盈率×目标企业增长率×100×目标企业每股净利
还需要说明的关键问题是:“目标企业的价值”是否包含了新的投资者进入目标企业后企业的价值,也即“市盈率”是投资后的市盈率还是投资前的市盈率。如果是投资后的市盈率,这时新的投资者在目标企业所占的股份份额应当是:新的投资金额÷目标企业价值。如果“市盈率”是投资前的市盈率,则新的投资在企业中所占的股份份额为:新的投资金额÷(目标企业价值+新的投资金额),很显然这会降低的投资者在目标企业中的股权比例。在实践中,“市盈率”一般采用投资后的市盈率,即投资者投资多少,就获得多少投资比例。
另外,使用这一模型,被评估企业必须连续盈利,否则市盈率将失去意义。
四、p/B比率模型
模型的基本形式是:股权价值=可比企业平均市净率×目标企业净资产。
由于市净率=■=■,所以目标企业与可比企业必须在股东权益收益率、股利支付率、增长率和风险这四个方面类似。其中最关键的因素是“股东权益收益率”。同样,如果其他三个因素类似,股东权益收益率差距较大,也要对公式进行修正:
修正的市净率=可比企业平均市净率÷(可比企业平均预期股东权益净利率×100)
目标企业每股价值=修正平均市净率×目标企业股东权益净利率×100×目标企业每股净资产
这一模型也有它的适应性,即适应于需要拥有大量资产(如汽车制造行业)、净资产为正的企业。固定资产很少的服务性企业和高科技企业,净资产与企业价值的关系不大,其市净率没有什么实际意义。
五、p/R比率模型
p/R比率模型即市价/收入比率模型。模型的基本形式是:目标企业股权价值=可比企业平均收入乘数×目标企业销售收入,这里收入乘数=■。由于经过推导后:
收入乘数=■,所以目标企业与可比企业必须在销售净利率、股利支付率、增长率和股权成本四个方面类似,其中“销售净利率”是关键因素。如果其他三个因素类似,而销售净利率差别较大,也同样要进行修正:
修正收入乘数=可比企业平均收入乘数÷(预期销售净利率×100)
目标企业每股价值=修正平均收入乘数×目标企业销售净利率×100×目标企业每股收入
这一模型适应于销售成本率较低的服务类企业,或者销售成本率趋同的传统行业的企业。
在上述三种市价比率模型中,如果其他的非关键变量方面也存在较大的差异,就需要把市价比率作为被解释变量,把驱动因素作为解释变量,使用多元回归技术,计算所需要的乘数,来对差异进行修正。
此外,用三种市价比率模型计算出结果后,还要对其合理性进行检查。因为市价比率是根据上市公司的数据得到的,如果目标企业没有上市计划,由于非上市企业的股票的流动性低于公开交易的股票,要将评估价值按照上市成本的比例减掉一部分。又因为上市企业的价格与少数股权价值相联系,不含控股权价值,而非上市企业的评估往往涉及控股权的评估,所以,要对评估结果加上一定比例,以反映控股权的价值。
【参考文献】
评估价值的方法篇7
关键词：企业价值评估成本法（资产基础法）收益法
2011年12月30日中国资产评估协会的《资产评估准则――企业价值》，从总则、基本要求、操作要求、评估方法和披露要求等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务行为进行了规范，并明确提出收益法、市场法、成本法（资产基础法）是企业资产评估的三种基本方法。由于评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件不同，根据其要求应恰当选择一种或者多种资产评估基本方法对企业整体价值进行评估。因此，在具体的企业价值评估实践中如何选择评估方法已成为当前急需解决的问题。
一、企业价值的影响因素及其对选择评估方法的影响分析
从价值评估理论来看，企业的价值取决于企业给投资者带来的效用即企业的获利能力――获得未来现金的能力。笔者认为，决定企业价值的直接因素是企业获利能力即未来现金流量和所处行业风险状况决定的折现率，它们能最终体现投资者的效用，是决定企业价值的“产出因素”，而其他的因素都是通过影响上述两个因素间接地决定企业的价值，是影响企业价值的“投入因素”，其包括：（1）影响企业经营发展的外部因素，如社会因素、政治因素、经济环境因素、行业经营竞争状况因素和科技发展水平因素等；（2）影响企业获利能力的内部诸因素，如企业一般财务指标、企业非财务指标和企业独特的不被其他企业所复制的核心竞争力资源等。
可见，企业价值评估应该视整个被评估的企业为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况，然后充分考虑该企业获利能力，分析影响其获利能力的内外因素，并结合所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。该评估包含两个方面的内容：（1）企业以往经营业绩的评估分析；（2）企业未来经营前景的预测分析。在评估实务中，涉及到那些非量化或不可计量的对企业价值具有影响的因素评估时可以用数学的方法间接量化，将其修正为各类修正指标，然后再对其影响企业价值做综合的、全面的分析判断。
按照《资产评估准则――企业价值》的要求，资产评估机构在评估企业价值时需采取两种或两种以上的方法进行评估。而我国在现时情况下，由于资产市场尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验与要求比还存在较大差距，因此，除土地及房屋评估以现行市价作为价格标准外，其他资产评估，可以运用着眼于企业自身发展状况的最常用的两种评估方法即成本法（资产基础法）和收益法。
二、成本法（资产基础法）等评估方法在现实评估应用中存在的误区
针对企业以往经营业绩的评估分析，可以运用成本法（资产基础法）；针对企业未来经营前景的预测分析可以运用收益法。在企业资产和企业价值的实际评估过程中，笔者发现存在以下情况：
误区一：因受资产评估行业内的评估人员的专业素养和习惯意识限制，会导致资产基础法简单地被理解为评估单项资产时所采用的成本法，而两者侧重点是不同的，资产基础法侧重对企业整体资产的评估，经过一定计算分析程序后，可以说用它能够评估整体企业价值，而成本法侧重于企业的单项资产评估，用它所评估每项资产的结果进行简单相加，并不一定能全面得出企业整体价值。
误区二：由于评估报告使用目的不同，被评估单位的主管单位可能会干预影响评估机构，造成评估机构滥用评估方法，混淆资产基础法和收益法。例如，在现实案例中，被评估单位要实行员工股权激励计划，被评估单位员工希望以较低的成本进行激励，由于缺乏相关法律法规制约，被评估企业的主管单位往往授意评估机构采用资产基础法对整个企业股东价值进行评估。然而，在市场条件都具备的情况下，采用资产基础法会造成企业股东价值的评估结果会大大低于用收益法评估出的企业股东价值的结果，如果发生在国有投资企业，客观上会造成国有资产流失。
误区三：在企业价值评估过程中涉及的资产评估范围概念和评估对象概念是不同的，对涉及的评估范围的不同资产采用两种或两种以上评估方法，在有些评估机构会被错误地理解为对企业评估对象的部分权益或全部权益价值采用了两种或两种以上的方法。另外，无形资产本身的无实体性、专用性、收益不确定性决定了完全套用有形资产的评估方法也是不恰当的。如果把上述情况混淆，那么评估后得出的评估结果正确性自然不能得到保证。
比如，当评估机构遇到以下两种情况：（1）企业的主要利润来源是长期股权投资带来的投资回报；（2）企业的固定资产中还包括位于繁华商业区的房产。如果只是运用成本法（资产基础法）对上述资产进行评估，其评估结果准确性会严重失实，很难被市场认可。从上述情况可以看出，如果被评估的企业资产情况复杂，那么单独运用一种评估方法是不对的，除以成本法（资产基础法）为主对企业主营资产进行评估外，还可以考虑包括采用收益法所评估的长期投资的股权价值，也可能包括采用市场法评估的商业房产的价值，但从企业整体价值评估来说，企业评估采用的主要方法是资产基础法，并辅之以其他评估方法。
三、改进企业价值评估的思路
（一）企业价值运用资产基础法评估分析
资产基础法基本的原理类似于等式“1+1=2”，认为企业价值就是各个单项资产的简单加总，因此该方法的一个重大缺陷是忽略了不同资产之间的协同效应。也就是说在企业经营过程中，往往“1+1>2”，企业的整体价值是要大于单项资产评估值的加总。对于高科技技术密集型企业来说，资产基础法仅从静态及受限的动态的角度确定企业价值，虽已考虑了企业财务账册在册资产的未来发展与现金流量的折现值，但资产基础法无法对其可确指的无形资产如商标、专利技术及非专利技术对企业整体收益的贡献程度进行量化和分割，同时也难以比较精确地估算其价值。除此之外，资产基础法没有考虑到其他未计入财务报表的因素，如行业现状、人力资源、企业文化、组织问题以及契约、协同效应等因素，往往使企业价值被低估，其评估结果未能涵盖企业全部资产的价值。
总的来说，资产基础法由于其计算简单、数据容易获得且操作性强，在我国目前实务操作中仍有广泛的应用。相对而言，它比较适用于资产单一的、经营业绩稳定的生产制造型企业价值评估和非营利性实体的整体价值评估，其运用资产基础法得出的结果是100%的权益价值。用资产基础法评估企业整体价值，可以用一个公式说明，即企业整体价值=∑单项资产的公允评估价值-企业确认负债额的现值+商誉现值。
（二）企业价值评估运用收益法的可靠性分析
收益法从资产预期获利能力的角度评价资产，通过整体上衡量企业未来的盈利能力，从而使企业拥有的所有有形资产、无形资产等价值都能反映在评估结果中。笔者以现金流量折现法为例展开，用以下的公式来说明：股东全部权益价值=股权现金流评估值+非经营性资产的价值+溢余资产价值。其中，采用股权自由现金流折现模型确定股权现金流评估值的方法就是收益法，用资产基础法来分析和评估企业非经营性资产和溢余资产的价值。从理论上讲，以收益法为主，加上其他评估方法为辅所计算总结出的评估结论能够完整地反映企业整体价值，具有较好的可靠性和说服力，弥补了单一运用资产基础法评估企业资产价值的不足。
例：杭州某知名城市生活社区网站企业拟引进战略投资者，评估机构对其股东全部权益价值项目进行了评估，评估基准日为2012年12月31日。
由于该企业主要通过经营社区网站聚集人气，从而通过站上推广及站下活动等模式获取盈利，其所有的无形资产不仅包括可确指的无形资产，如域名所有权、商标等，也包括网站人气、点击率和访问量、经营模式、管理团队以及商誉等各项不可确指的无形资产，对上述可确指和不可确指的无形资产对企业整体收益的贡献程度进行量化和分割，也难以估算其价值。对股东全部权益价值运用资产基础法的评估结果为8036万元，而运用收益法的评估结果为58694万元，两者相差50658万元，差异率为630.36%。
从以上评估结果我们可以看出，运用资产基础法的评估结果未能涵盖企业全部资产的价值，而收益法在评估中通过整体上衡量企业未来的盈利能力，从而反映各项有形资产、无形资产的价值，其评估值更能科学合理地反映企业股东全部权益的价值，市场方面也比较认可。
总之，企业价值的评估在企业经营决策中极其重要，探讨和研究企业价值及其评估方法并作合理运用对于市场交易和投资决策具有重要的现实意义。J
参考文献：
1.中国注册会计师协会编.财务成本管理[m].北京：中国财政科学出版社，2013.
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评估价值的方法篇8
随着市场经济的发展和国有企业改革的深化，对国有企业股权价值评估的需求越来越多。本文通过对国有企业股权价值评估适用方法的分析，得出了一些对于国有企业股权价值评估方法的启示，并希望对今后国有企业股权价值的评估有所帮助。
【关键词】
股权价值；收益法；资产基础法
近年来，伴随着改革开放和我国社会主义市场经济的发展，国有企业改革的呼声越来越高。国务院指示国有企业走增资扩股的改革之路，增资扩股已成为国企时下改革的潮流。《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》（[2005]60号）文件明确指出：“企业实施改制必须由审批改制方案的单位确定的中介机构进行财务审计和资产评估。”这些变化使得对国有企业股权价值评估的需求不断增加，对股权价值评估也提出了新的要求。
1我国国有企业适用的股权价值评估方法分析
目前国内外通用的股权价值评估的理论方法主要有市场法、资产基础法和收益法。
市场法一直被认为是最容易被人理解的一种评估方法，但在股权价值评估领域，我国相关的评估案例较少，又缺乏对评估成功案例资料库的分享，尤其是在国有企业股权价值评估领域，国内几乎没有可以参照的评估案例，所以市场法不适用于国有企业的股权价值评估。
资产基础法以企业的会计报表――资产负债表作为导向，操作简单，是我国企业价值评估的实务界广泛使用的一种评估方法。该方法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化，具有时间性和多变性，因而对各项资产和负债进行实际调整，才能使之更加反映公司的实际股权价值。但资产基础法无法体现帐外的无形资产，如人力资本、品牌价值和商誉等的价值，这也是资产基础法的一大缺陷。
收益法是以被评估对象预期收益能力来确定其价值的一种方法，反映的是资产的产出能力（获利能力）的大小，对企业预期收益做出贡献的不仅仅有各项账面资产，还包括账外无形资产等。一些国有企业的商誉、品牌价值、优良的管理经验、市场渠道、客户、行业声誉、各类专有技术及设计施工方法等综合因素形成的各种无形资产也是企业不可忽略的价值组成部分。非账面无形资产及各项资产的综合协同效应，对企业股权价值产生的贡献，在收益法评估结果中得到了充分体现，这一点充分体现了收益法的优势。但该方法实务操作起来有一定的难度且主观性较强。
收益法考虑了企业所有预期收益的情况，但是其也存在很多不确定性的因素，在评估过程中大多靠实务经验和借鉴以往的数据进行推测，主观性较强。资产基础法虽然不能反应企业帐外无形资产的价值，但操作简单，且比较尊重实际。如果将二者结合起来，将资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以适当弥补收益法的缺陷。参照资产基础法的评估结果可以使收益法的评估结果有所参照，使其不致于因为主观性而偏离实际太远。如果收益法与资产基础法的评估结果相差太远，则需要考虑公司的账外无形资产价值的大小。确定帐外无形资产的价值确实较大的，则采用原收益法评估结论；如果找不到收益法增值较大的客观事实原因，则需要重新考量收益法的各个指标，谨慎地对每一个指标进行反复推测和验证，以确保评估的准确和合理性。
如某国有企业采用资产基础法和收益法两种方法对股权价值进行评估，最终结果收益现值法比资产基础法多出30.07%。采用收益法评估时考虑到了无法通过会计报表中的具体单项资产和账面金额所反映的价值，比较客观反映企业价值和股东权益价值，形成一定的增值。两种方法评估结果相差不大，可以推测增值为资产基础法无法测算的而收益法擅长的对账外无形资产的评估，即该国有企业的商誉和人力资本等。所以最终以收益法的评估值为评估结果。
可见，以资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以使收益法的评估结果更为准确。
2对国有企业股权价值评估方法的几点建议
通过以上分析对国有企业股权价值的评估提出的以下几点建议，希望对今后国有企业的股权价值评估有所帮助。
2.1优先选择收益法对国有企业股权价值进行评估
运用收益法对国有企业股权价值进行评估，可以克服资产基础法的一些弊端，防止国有资产的流失。由于无形资产的评估较为困难，尤其是像人力资本、品牌价值和商誉这样的帐外无形资产，在评估过程中会出现漏估、定价不准和虚假评估的现象。无形资产的流失具有很大隐蔽性，客观上无形资产流失了，在财务报表上却不能发现对应的数字变化，在管理现场也不会发现少了一些实物。这样，很容易就造成国有资产的流失。收益法较好的体现了企业各方面资产的价值和公司的运营特征与生产要素的完整构成，考虑了无形资产尤其是帐外无形资产对企业股权价值的影响。
2.2关注少数股权问题
随着国有企业的放开和发展，少数股权现象越来越普遍。在运用收益法对国有企业股权价值进行评估时，一般为估算企业的整体股权价值，因而在评估时应对少数股权的价值予以扣除。少数股权价值在企业股权价值评估中也具有一定的重要作用，不容忽视。
2.3结合国有企业的特殊性，对非经营性资产或负债予以加回或扣减
国有企业具有特殊性，评估时要充分考虑国有企业的特殊性，并予以修正。国有企业一般存在较多的非经营性资产和负债，在运用收益法时要注意对非经营性资产和负债予以加回或者扣减。
2.4应用资产基础法要对每一项资产和负债予以相应调整
在应用资产基础法时不能简单的以各项资产或者负债的账面价值或审计价值为准，应对各项资产或者负债进行实际调查和核准，以实地调查的结果为准确定每单项资产和负债的评估值。
2.5将收益法和资产基础法结合起来评估国有企业股权价值
资产基础法和收益法二者的结合，能较好地弥补各自的弱点和缺陷。收益法评估的全面性弥补了资产基础法的不完整性，资产基础法的客观实际性弥补了收益法的主观性。在国有企业的股权价值评估中，将二者结合起来，以收益法为主，资产基础法作为辅助方法，更能反映国有企业本身的股权价值。
评估价值的方法篇9
按照资产评估理论，目前针对市场交易目的下的品牌价值评估方法主要有三种即市场法、成本法和收益法。下面根据农产品品牌价值评估特点，分析其适用性。
（一）市场法的适用性采用市场法评估农产品品牌价值，应注意市场法的适用前提是否具备，如是否拥有一个活跃且公开的交易市场，在公开市场上，能否找到参照物使得其与被评估资产可比，且选定参照物的相关指标和数据是否易于获得和处理等。当这些条件都具备时，评估人员再根据宏观经济、行业和权属变化情况，考虑交易条件、时间因素、交易地点和影响因素等方面的差异，调整确定评估值。但在实际操作中，市场法的应用往往受到一些因素的制约，如交易市场不活跃、交易案例较少，导致交易信息的可利用性较差；参照物及相关参数很难得到，差异因素的确定和估算取决于评估人员的经验等。因此，就目前我国的市场条件来看，应用市场法评估农产品品牌价值的条件还不够充分。
（二）成本法的适用性采用成本法评估农产品品牌价值需要用到重置成本，所谓重置成本，就是在现有的技术和市场条件下，将重新开发一个同样价值的农产品品牌所需的投入作为其评估价值。这种方法表面上看起来省去了对历史成本的修正，充分考虑了开发品牌的成本投入，但是在实际操作中，重置成本难以界定，而且所有的资料都是基于过去，并未反映品牌的未来盈利能力，更何况有些投入是根本不能用货币计量的，比如严格的质量控制、战略决策、营销手段等；尤其是对一些驰名品牌，成本费用的计算时期根本就难以确定；同时计算成本费用时需要适当地考虑资金时间价值等。因此，目前成本法的应用也存在很大难题。
（三）收益法的适用性收益法即确定预期收益额、折现率和预计获利年限后，将一定时期的预期收益额按一定的折现率折算为现值即被评估资产的价值，是对其获利能力的实现程度进行量化，将获利能力量化为预期收益，并将其作为被评估对象的作价基础，充分体现了农产品品牌的内在价值。收益法使用灵活、适应性强，能够克服市场法和成本法所面临的难题。
综上所述，市场法对被评估资产的现时状况具有很强的依赖性，成本法看重的是被评估资产的历史信息，而收益法评估值的确定主要取决于预期收益额、折现率和预期获利年限的确定，而这些参数的选取都是基于对未来状况的预测。对于基于市场交易的农产品品牌价值评估而言，其评估值的确定应当关注品牌资产的未来使用状况、获利能力等，以便得出合理的评估结果。因此，本文选取收益法，研究在基于市场交易的农产品品牌价值评估中的应用。
二、收益法在农产品品牌应用中参数指标的确定
运用收益法对被评估资产价值进行评估的数学公式为：
其中，p表示被评估农产品品牌的价值；Ft表示农产品品牌为所有者或拥有者带来的第t年收益；i表示折现率；n表示被评估农产品品牌带来收益的总年数。运用收益法对农产品品牌进行计量时，必然会涉及到三个因素，即预期收益额、折现率、收益年限等。能否准确地预测这三大参数是运用收益法评估农产品品牌的关键，直接影响到到评估价值的质量水平。
（一）预期收益额的确定预期收益额的确定方法有两种：一种是未来现金流量法，即将企业在未来经营期内经营过程中的净现金流量（即现金流入量与现金流出量的差额）作为被评估资产的收益；一种是净收益法，即将企业在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额（即收入减去成本、费用、税金后的税后利润）作为被评估资产的收益。
农产品品牌作为一种无形资产，它本身其实也是一种商品，农产品品牌作用的发挥往往要借助于具有生命力的农产品来体现，即农产品品牌在使用、创造收益时是物化在有形商品中的，一般情况下是与其他资产一起产生总收益。但影响农产品产生收益的因素有很多，要预测农产品品牌的起来收益就存在很大的风险性。
本文所讨论的评估业务是在企业具备持续经营条件的基础上计算出的品牌在最佳使用状态上形成的价值，它可以为利益主体带来合理的、正常的、客观的未来收益。重点在于农产品品牌所带来的超额收益，突出的是农产品品牌的特点，因此，就要在品牌产生预期收益的基础上确定一个调整系数，然后选取适当的折现率，将被评估农产品品牌产生的收益折为现值，作为农产品品牌的评估价值。那么，收益法的公式就演变成这样，即被评估的农产品品牌价值为：
其中：V表示被评估农产品品牌的评估价值；k表示调整系数；i表示折现率；Rt表示品牌第t年的超额收益；n表示收益年限；
对于式中的Rt，可以采用分成率法，即从总体收益中分割出品牌贡献的部分。目前，我国理论界和评估人员通常认为利润分成率在25%-33%之间较为合适，为保证具有可比性，可以选择同行业品牌产生的平均收益水平。假设这一变量是已知的，那可使用定性和定量相结合的方法确定调整系数，即：调整系数=？蒡影响因素的权重×影响因素的分值。
首先对所有因素进行筛选，在众多影响因素中找出关键影响因素，并排除因素间的相互影响。并对关键因素进行定性分析对其赋予权重，得到各影响因素的权重值；其次，运用德尔菲法对各项指标进行定性研究，选择至少十名在相关领域有较深理论修养的专家组成专家小组，对各项指标打分，汇总对比之后再分发给各位专家，发现自己与他人的不同意见以便修改自己的意见和判断，如此反复操作之后，再对各位专家的意见进行综合处理，确定各影响因素的得分值。最后，用各自权重乘以得分值的加权平均即为所要求的调整系数。进而算出预期收益额。
（二）折现率的确定（1）折现率的选择。目前折现率的确定方法一般有两种：一种是资本资产定价模型（Capm）：国际通用计算公式：R=Rf+？茁（Rm-Rf）。其中：R表示投资报酬率；Rf表示无风险报酬率；Rm表示市场报酬率；？茁表示风险报酬系数；
无风险报酬率Rf取决于资金的机会成本，该比例一般以政府发行的国库券利率或者银行储蓄利率作为参考依据；市场报酬率Rm可以参考行业加权平均报酬率。可见，投资报酬率的最终确定取决于系数？茁；
另一种是风险报酬率法：折现率=无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率，也称为安全利率，一般为同期政府国库券利率或同期银行贷款利率。折现率的确定取决于风险报酬率，由于不同的评估对象面临不同的风险，因此，该比例应在具体的评估实务中确定。
上述方法都有各自的局限性，但鉴于方法适用的广泛性，本文采用第二种方法，从风险报酬率入手确定折现率。同时，收益法各个参数的选用不能孤立地进行，必须遵循统一的原则，使各个参数的内涵和计算口径一致。
（2）基于市场交易的农产品品牌价值评估折现率的确定。风险报酬率是投资风险的额外补偿，需要在进行风险分析的基础上运用综合评价法来确定。农产品品牌面临的风险主要有以下几种：
一是自然风险。自然风险是指由于来自自然界的某些突发事件（随机事件）给经济造成损失的可能性，这也是农产品品牌自身的特殊性所在。对自然风险的评估，主要是对农业气象灾害的评估，我们可以运用定性的方法，聘请农业专家收集历史数据并结合当地自然条件和环境进行估计，判断评估期间内发生自然灾害的可能性，再计算受灾指数即受灾面积占栽种（养殖）面积的比重，然后利用概率论的原理对自然风险进行加权平均得出自然风险报酬率。我们可以用公式表示：r1=i1m2+i2m2+……+inmn。其中：ij表示发生自然灾害的概率（j=1，2，…，n）；mj表示受灾指数（j=1，2，…，n），n表示收益年限；r1表示自然风险报酬率
二是市场风险。市场风险是指一个生产经营单位在实际运转过程中，由于外部社会经济环境变化或偶然性因素出现，使实际收益与预期收益发生背离的可能性。对于市场风险的评估，主要采用情景分析法，从企业自身出发，通过综合分析整个行业环境甚至社会环境，评估和分析自身所面临的市场状况，并将市场状况划分为良好、一般、不景气三种情况，估计出受益期内最有可能出现的状况的概率，并参考同期银行存款利率，运用概率论的原理进行加权平均估算市场风险报酬率。我们可以用公式表示：r2=a1b2+a2b2+…+anbn。其中：ai表示最有可能出现的市场状况的概率（i=1，2…n）；n表示收益年限；bi表示同期银行存款利率（i=1，2…n）；r2表示市场风险报酬率。
三是经济风险。经济风险是指农产品品牌的价值实现与其使用范围有着密切的关系，可使用的范围越大，农产品品牌的价值也就越大。对于这部分风险报酬率，我们可以采用资本资产定价模型，用公式表示：r3=rf+？茁（rm-rf）
其中：rf表示无风险报酬率，可以参照政府发行的国库券利率；rm表示市场风险报酬率，可以参考农业行业平均报酬率；？茁表示风险系数，可以参照农业行业风险系数确定；r3表示经济风险报酬率
四是政策风险。农产品品牌的研发与培育离不开政府的资金、科技和政策支持，交易市场的完善健全与否也离不开政府政策的保障。鉴于近年来政府对农业出台了一系列扶持政策，加大对农业的保护和支持，这一风险相对稳定，因此，该风险可以忽略不计。
综上所述，基于市场交易的农产品品牌价值评估的折现率：
折现率（r）=无风险报酬率（rf）+自然风险报酬率（r1）+经济风险报酬率（r2）+市场风险报酬率（r3）
同时，适当借鉴同行业特别是同类上市公司的投资报酬率等情况最终加以确定。
（三）收益年限的确定品牌收益年限是指品牌适于使用或有效地完成其职能的时间跨度。确定品牌收益年限主要有如下根据：首先，评估理论认为，资产能够给所有者提供价值的方式有两种：一是经营所产生的未来现金流量的现值，称为持续经营价值；一是停止经营，出售资产产生的现金流，称为清算价值。这两种方式的评估方法和评估结果有着明显的区别。一项资产的公平市场价值应该是持续经营价值与清算价值中较高的一个。根据财务理论中的“自利原则”，当未来现金流量的现值大于清算价值时，投资人会选择持续经营；反之，投资人会选择清算。由于基于交易的农产品品牌价值评估中的交易各方都希望在公开市场中进行交易，以实现利益最大化，所以确定的评估假设为“持续经营假设”，而持续经营的基本条件就是持续经营价值大于清算价值。因此，进行的评估是资产的持续经营价值。其次，价值评估的预测期不能超过品牌的受益期间，虽然我国目前还未对品牌等资产做出受益期间的规定，但许多资产的受益期间有法律、法规或规章的规定，如合同规定年限、法定年限等。有关研究认为品牌的受益期间还与其在市场中存在时间的长短、目标受众对品牌的忠诚度、品牌未来可投入的营销资源、品牌受法律保护的程度等有关。因此，在确定品牌的收益期时，应当考虑上述因素或参考相关资产收益期间的法律规定。最后，基于市场交易的农产品品牌价值评估的目的是为交易价格提供参考依据，维护交易各方合法权益，应当从品牌能为受让方带来价值的角度评估收益期间。因此，评估收益期间时可以参考剩余经济寿命预测法，即直接依据被评估品牌尚可使用的经济年限进行预测。即可以通过聘请相关领域的专家、学者、技术人员，依据农产品的质量，品牌的市场竞争状况、消费者的反映情况、受法律保护程度等进行科学的预测和判断，来估计被评估农产品品牌的剩余经济寿命期限。
不同评估方法有各自的优点与不足，根据农产品品牌价值评估的特点，充分考虑其价值的影响因素，在说明成本法、市场法适用性不足的基础上，重点分析收益法在基于市场交易的农产品品牌价值评估中参数的确定及应用。在理论上，有助于完善以市场交易为目的的农产品品牌相关理论和农产品品牌价值评估应用体系；在实践上，有利于指导评估人员在该特殊评估目的下的实践活动，保证评估结果的可信性和科学性。
[本文系河北保定市哲学社会科学规划课题“农业无形资产评估理论与方法探讨”（课题编号：201103076）阶段性研究成果]
评估价值的方法篇10
关键词：人力资源价值；实物期权；定价
中图分类号：C96文献标识码：a文章编号：1672-3198（2008）10-0174-02
1引言
当前，人力资
源价值评估问题倍受理论界和实务界普遍重视。合理、准确评估人力资源价值对于解决企业人力资源管理中存在的问题有着重要的意义。
目前，有关学者对人力资源价值评估提出多种方法，如工资报酬折现法、未来收益折现法、随机模型等，但究其基本原理，总体上是以净现值法的思想为主。净现值法将企业对人力资源的投资看成是静态和一次性的，用净现值法评估人力资源价值存在重大缺陷，主要表现有：
（1）人力资源使用期内的每年期望现金流难以准确预期。人力资源不同于一般的企业资产，其为企业带来的现金流难以同企业的会计利润直接挂钩，对该现金流的计算不仅受其所在职位重要程度、利润因素、税收政策等的影响，而且受时间因素影响的波动较大，因此准确预测是非常困难的。
（2）选择一个合适的折现率也十分困难。但对净现值法而言，折现率的选取又是至关重要的，它严重影响评价的准确性。这两项缺陷有可能导致评估结果的偏差，容易产生误评。
（3）净现值法不能反映管理的灵活性。管理灵活性使企业可以根据经济环境的变化进行择机选择，对有利的状态加以充分利用，对不利状态加以规避，使企业存在争取更大价值的灵活性，而这一切，净现值法都无能为力。
2期权定价理论与实物期权
2.1期权定价理论
所谓期权，实际是一种选择权，即以一定的当前成本获得在未来某一时间买进或卖出某指定资产的权利(而非义务)，这一权利在未来某一时间可以行使也可以放弃，从而降低当前的直接拥有该资产可能造成的市场风险。欧式期权有两种基本类型：看涨期权、看跌期权。
（1）看涨期权
看涨期权是赋予期权购买者在期权到期之前的任何时间按固定的价格(称为协定价或执行价格)购买标的资产的权利，购买者必须为这项权利支付一定的价格。如果在到期日，标的资产的价值低于执行价格，就不执行期权而让它自动到期。另一方面，如果标的资产的价值高于执行价格，就执行期权，资产价值和执行价格之间的差额成为投资的毛利润。投资的毛利润减初始支付的期权价格就等于净利润。看涨期权的盈亏分布见图1：
图1看涨期权示意图
图1说明：标的资产未来价格越高，期权的价值越大。而行使价格越大，期权价值越小。期权的收益与标的资产的现价及其价格的变化规律有关。标的资产的现价越高，意味将来标的资产的价格大于执行价格的可能性越大，期权收益可能较高；标的资产价格波动率越大，说明价格上升或下降的机会越大，由于期权收益(价值)的非对称性，因而也增加了看涨期权的价值。F．B1ack教授和m．Scho1es教授1973年提出了看涨期权价值计算公式为：
C＝S×n(d1)-K×e-rt×n(d2)
其中：d1＝［1n(S/K)十(r十δ2/2)t］/δt(1)
d2＝d1-δt
式中：S――股票现行市价，或标的资产目前的价格
K――期权的执行价格或履约价格
r――期权有效期内的无风险利率
t――以年数计算的距离期权到期的时间
δ――连续复利的股票年报酬率的标准差，或资产收益波动率
（2）看跌期权
看跌期权是赋予期权购买者在期权到期之前的任何时刻按固定价格卖出标的资产的权利。购买者必须支付权利的价格。如果标的资产的价格高于执行价格，就不执行；另一方面，如果标的资产价格低于协议价，看跌期权的所有者就执行期权，按照执行价格出售标的资产。
2.1实物期权
1973年，Black和Scholes在《期权定价和公司负债》一文中指出，金融期权是处理金融市场上交易的一类金融衍生工具，而实物期权是处理一些具有不确定投资结果的非金融资产的一种投资工具。
实物期权的特点是期权持有人可以根据各种条件的变化情况，等到最适当的时机才做出取舍该权利的重大决策，从而长期保持增长能力。其思维方式可以解释为：期权可以使决策者在看到事情的发展趋势之后，再制订决策的机会。假如情况向好的方向发展，就维持做出决策，但如果向不好的方向发展，就改变决策。
2.3人力资源价值的期权特征
对人力资源价值的估价实质上是期权的定价问题，对人力资源价值的估计之所以可以被认为是一种看涨期权，是因为投资人力资源相当于持有一个看涨期权。如果该人力资源能为企业带来高贡献，企业可以对其进行追加投资，以获取更高的收益，反之，当人力资源价值降低，难以胜任工作岗位时，企业有权决定放弃使用。只有当预期人力资源价值超过投资人力资源所发生的成本时，企业才会投资该人力资源。设K为总成本的现值，S是人力资源价值的估计值，则当S>K时，投资开采该人力资源的损益为S-K，当S≤K时，投资该人力资源的损益为零。由此可以认为，企业投资人力资源具有期权特性，与看涨期权相似。
3人力资源价值评估的实物期权方法
期权理论指出当期权到行使日时，标的资产价值的方差和均值都不再影响买权价值，此时买权价值仅受标的资产的当前价值和期权的行使价格的影响，在行使日这一特定时点上，期权定价方法与净现值法具有一致的价值评估结果。而当投资决策可以追加或有权放弃时，两种方法的计算结果会有很大不同，其中的差异正是由管理灵活性带来的期权价值，故当考虑具有期权特性的投资时，投资价值应当包括两部分，一部分是不考虑实物期权的存在，投资项目的固有内在价值，可由传统净现值法求得；另一部分是期权特性产生的相应期权价值，即：
npV＝npVl十C(2)
式中：npV―投资项目(人力资源)的全部价值；
npV1―投资项目(人力资源)的内在价值；
C―实物期权的价值。
现针对人力资源价值评估中存在的两种主要期权(选择权)类型：追加投资的期权、放弃投资的期权来探讨实物期权在人力资源价值评估的应用。
3.1追加投资的期权
假设追加人力资源投资所能获得的预期现金流量现值为V，预计所需的追加投资为X。另外，假设公司有一个固定的时间期，期末必须对是否追加投资做出决策；而且很明显，如果企业不对该人力资源进行投资，就不可能存在追加投资的问题。那么，在固定的时间到期时，如果该时点上预期现金流量现值超过了追加投资的成本，则公司会选择追加投资该人力资源。分别取标的资产的价值(S)：现有人力资源所产生的现金流量现值；成交价格(K)：追加投资的现值；标的资产方差(δ)：资产收益波动率；期限(t)：追加投资期权的有效时间。将以上参数带入看涨期权价值公式：C＝S×n(d1)一X×e-rt×n(d2)，得到看涨期权的价值，这个结果加到原有人力资源投资的净现值中，得到拥有追加投资期权的人力资源价值（见图2）。
追加投资带来现金流量的现值
实物期权定价方法对拥有扩大期权的人力资源价值的评估，是在原有的净现值法基础上，对追加期权价值的重新认识，从而较好的补充修正了净现值法的片面性。
3.2放弃投资的期权
由于预测的失误或者出现偶然事件（如离职、病故、难以胜任工作等），对该人力资源投资缺乏经济性和可行性时，能否放弃投资变得非常关键。假设v是继续投资直至到期的价值，L是此时放弃投资的价值，投资的周期为n年。此时，继续投资的价值与放弃的价值相比：如果前者较高，即v＞L，则继续投资；反之就放弃。放弃投资的期权定价类似看跌期权，选取标的资产价值(S)：现有人力资源所产生的现金流量现值；执行价格(X)：放弃投资所获得的价值；期限(t)：投资所需时间；股利收益(y)：1/项目所需的时间＝1／t。这里假设人力资源价值每年均匀的下降。将指标代到看涨期权价值公式中的价值为：
C＝S×n(d1)-X×e-rt×n(d2)(4)
利用看涨-看跌期权平价公式得到看跌期权价值为：
p＝S×e-yt×［n(d1)-1］-X×e-rt×［n(d2)-1］
其中：d1＝［1n(S/X)+(r-y+δ2/2)t］/δt(5)
d2＝d1-δt
然后放弃投资的期权的价值必须加入到原有投资项目的净现值中，产生了一个包含放弃投资期权价值的净现值（见图3）。
4结语
由以上分析可以看出，实物期权法的引入为人力资源价值或相似的风险投资项目的价值评估提供了新的思考方式和方法。经实物期权修正的净现值法弥补了传统净现值法的不足，可以为资产价值评估理论和实践的发展做出贡献。
参考文献
［1］周子康，杨春鹏.实物期权与金融期权［J］.管理现代化，2001，(5).