房地产开发工程管理的要点篇1
【关键词】房地产；开发；企业管理；开发风险
1房地产开发管理工作的重要性
随着房地产市场竞争的加剧，房地产开发企业管理的关键是提高综合市场竞争。房地产开发工程管理非常重要，全局协调与质量监督房地产开发工程，加强房地产开发工程管理工作有利于保证建设施工的顺利进行，保证施工质量的完善，保证企业综合市场竞争力的提高，提高企业的经济效益。
为了加强房地产开发工程管理工作，促进企业经济效益的提高，房地产开发企业商以贯彻执行为重点，以全套的管理体系为基础，运用企业现代管理方法与实践开展房地产开发企业管理工作。针对这样的情况，现代房地产开发商已经认识到管理工作的重要性，只有做到以房地产开发管理理念进行房产开发的管理工作，才能促进企业的健康发展。
2房地产开发工程管理工作的要素
房地产开发工程管理的要点有以下四点内容：第一，提高开发企业管理人员水平。这是房地产开发工程管理的基础，工作人员必须具备较高的协调能力、综合能力等专业技术的能力，只有具备了一支优秀的管理队伍，注重规划设计，强化施工管理。保障经济效益；第二，以市场需求为导向。现代快的生活节奏，房地产开发商需要设计规划方案不仅需要良好的居住环境，也要满足现代人的需求；第三，以综合协调为基础，只有各单位协调一致，工程的施工进度、施工质量才能得到保障，房地产开发施工过程顺利开展，保证房地产开发企业的经济效益；第四，最重要的是注重房地产开发工程的质量，房屋的安全直接关系到业主的人身安全，因此必须注重房屋质量，注意施工过程，做好监督与管理，这是房地产开发企业生存与发展的根本。
3房地产开发管理工作中存在的问题
房地产开发管理中存在的问题有以下几个：第一，项目实施决策前不重视可行性研究，导致工程开发风险明显增大；第二，缺乏前期设计管理，导致工程最终可能出现质量问题，造成工程延误和投资浪费；第三，在施工管理过程中有一定的缺陷，导致工程成本增加；第四，物业服务不到位，导致交易过程纠纷不断，售后服务不到位，维修不及时等问题经常发生；第五，各部门之间的协调工作不顺畅，导致成本额外增加。
4房地产开发管理的诸多措施研究
房地产开发管理有三项重要的内容主要包括房地产开发用地规划管理，房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理。现主要介绍一下：
4.1房地产开发用地规划管理
房地产开发用地规划管理包括两点，第一点：土地使用权的规划，第二点：房地产开发过程的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列问题。第一是城市问题：①房地产开发商的重要大事是获取廉价土地，导致盲目地圈地和囤积土地行为屡禁不止。②基础设施建设滞后于城市发展。③旧城改造进展缓慢。④保障性住房供应不足；第二是规划问题。在我国，城市建设先于城市规划，房地产开发企业商为了自身的利益，通过市场情况来变动规划设计方案。为了提高房地产开发的经济效益，要明确规划管理的内容，重新界定管理规划制度，合理利用土地结构，促进房地产开发良性发展。
4.2房地产开发工程管理
房地产开发工程管理对房地产工程质量有重要意义，影响企业经济效益。协调房地产开发工程，完善质量监督工作，对房地产建设管理都有重要的意义，加强房地产开发工程管理有助于提高房地产开发企业的市场综合竞争力。因此，要做到以下几点：首先，提高房地产开发管理人员的管理水平，根据企业需求，从全局出发，保证房地产开发工程顺利开展，其次，以市场为导向规划管理工作，最重要的是注重工程质量管理，这是房地产企业生存与发展的根本。
4.3房地产开发项目风险管理
房地产开发竞争风险因素有竞争对手抢先进入市场，银行贷款利率升高，投资风险增大等。房地产开发项目风险是指开发商从事房地产投资可能造成的损失的大小。项目风险措施有四种，分别是风险回避，风险预约，风险转移，风险自留。因此开发商要注意项目风险管理过程和方法产生，从而运用合适的措施来降低项目风险。首先通过风险识别法分析项目风险的类型，再利用合适的方法应对房地产开发项目的风险，具体措施如下：第一：注重优化投资组合，实现风险分散。第二：减少一些不必要的成本支出。比如：签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出；通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险；通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用。第三：严格控制施工工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目，施工建设过程中产生的风险最大，因此要学会控制施工工期，完成项目开发，第四：提前预租或者预售，尽快地回收资金，在完工之前，就与客户签订租约、预售协议。第五：销售时实行优惠政策。比如物业费，配套费等是否可以加大优惠力度，这样有益于开发企业效益。只有分析了风险产生的原因，才能使企业健康发展。
4.4加强房地产开发工程的资金控制与管理
保障房地产开发工程资金控制与管理的关键是保障房地产开发企业的资金管理与控制体系，房地产开发企业资金筹措计划与平衡的关键点是资金的合理调配。企业必须严格的监督与控制施工过程，以完善的资金控制与管理体系为基础，达到资金的控制与管理。协调施工企业进行施工组织设计，保证施工进度，提高工程质量，以保证房地产开发企业的经济效益。
5结束语
随着经济水平的不断提高，人们对现代社会居住条件要求越来越高，房地产行业越来越重要，房地产开发管理对企业的工程质量和经济效益有着重要的影响。总之，房地产开发工程项目管理是一个动态过程，要充分把握住市场信息，避免建设资金的流失，提高投资效益，不断加强企业自身的管理工作，使企业永久地处于不败之地。
参考文献：
[1]李俊.关于房地产开发管理的问题分析[J].中国房地产业，2011（4）.
[2]唐成于.浅议房地产开发管理及其重要性[J].城市建设理论研究（电子版），2011（21）.
[3]吴德庆.房地产开发管理理念探讨[J].中国房地产业，2011（9）.
[4]邱绍华.论房地产开发项目管理方案[J].中国房地产业，2011（9）.
房地产开发工程管理的要点篇2
【关键词】房地产开发工程管理
房地产行业经过多次的调整和发展后，在原有的土地资源开发模式逐渐转化并加剧产品、市场和客户竞争，项目开发周期长，可利用资源短缺，往往需要分阶段开发建设，然而，供给和需求之间的关系、市场、环境又受到宏观经济形势和政策的影响，从而影响房地产的发展趋势，因此，对房地产开发商来说，一方面要及时应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体的步骤。工程项目管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，它贯穿于整个房地产开发过程。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效率，提高工程质量成为现代企业项目管理面临的重要的问题。
1、房地产开发工程管理重要性分析研究
随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。
2、房地产开发工程管理工作主要几点分析研究
2.1房地产开发工程管理的基础及开发
随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。
2.2以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作
随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效济效益。
2.4注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本
在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为
房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。
3、如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益
房地产商在房地产项目开发中，完善的资金管理与控制系统是保证房地产开发项目和资金管理控制的关键，其关系到对房地产开发企业的资金的合理使用和管理，关系到房地产开发企业项目融资计划和平衡，以及资金的合理分配，是现代房地产开发企业管理的关键。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
4、结束语
综上所述，随着我国通过行政干预手段对房地产市场的控制，房地产的发展在回归理性的同时也受到了一定的限制。房地产工程项目由于本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要建设单位、设计单位、造价咨询单位、监理单位、施工单位和后期的物业管理单位等多家单位各自承担自身的工作内容，完成各自的工作任务，共同构建房地产项目管理的完整体系，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、运用房地产工程管理的方法和切实有效的管理措施、对整个工程建设所有工作的系统运动过程进行计划、组织、协调、监督和控制，以保证整个项目质量、工期、投资效益目标的实现。
参考文献：
[1]王辉.房地产开发工程项目管理研究[J].住宅产业，2010（08）.
房地产开发工程管理的要点篇3
关键词：质量管理；项目管理；房地产
中图分类号：F27文献标识码：a
随着我国经济体制改革的发展，目前国内的房地产产业正在蓬勃发展，各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。但由于房地产项目建设中一些自身的特点，给质量管理和控制带来一些影响，有效做好针对性控制措施，才能更好地为发展房地产产业服务。
一、工程质量管理
这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。做好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。目前，房地产开发项目的问题是在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。作为建设方，工程项目质量管理主抓后三个阶段。
（一）设计阶段的质量管理。设计质量包括规划和施工图设计质量、规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能、节地等要创新创优设计，要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。
（二）施工阶段质量管理。施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，且必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。直接施工的技术质量管理是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。二要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。三要强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用；二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，做出试压报告记录，并实行随时抽检制；三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，做出返工处理；四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。
（三）房屋交付后的质量管理。房屋交付后，其质量管理并没有画上句号，至少还有两方面的管理工作要做：一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意；二是要做好征求意见和调查研究工作。组织人员广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
二、构建质量管理体系
要想保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻iSo9000标准、推行质量认证，的确是一条必由之路。通过咨询实践，我们深感房地产开发企业在iSo9000贯标别应紧紧抓住以下五个环节：
（一）在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。
（二）认真做好每一个项目的策划工作。从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。
（三）严格按iSo9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。
1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。
2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过iSo9000认证的施工企业。
3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。
（四）按iSo9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按iSo9000标准来要求他们。
1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；
2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；
3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；
4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；
5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；
6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染，等等。
（五）按照iSo9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。
1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；
2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码钢材和水泥禁止紧急放行；
3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批；
4、对分项分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。
对于房地产开发企业来说，除了贯彻iSo9001外，还要贯彻执行iSo14001（环境管理国际标准）和oHSaS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。
三、质量管理体系的特点
一开始就要确立高质量标准，哪怕要用上50年的时间，也要创建一个能够为客户提供满意住宅的体系和程序。
（一）它代表现代企业思考如何真正发挥质量的作用和如何最优地作出质量决策的一种观点。
（二）它是深入细致的质量文件的基础。
（三）质量体系是使公司内更为广泛的质量活动能够得以切实管理的基础。
（四）质量体系是有计划、有步骤地把整个公司主要质量活动按重要性顺序进行改善的基础。
四、房地产质量管理体系的特点
综上我们可以看出，房地产项目质量管理具有广义性、连续性、时效性和相对性特点。
（一）广义性：在质量管理体系和标准所涉及的范畴内，项目管理组织的相关方对组织的产品、过程和体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。
（二）连续性：不同于制造企业的工序制造，材料供应、质量检验等质量管理过程属于一次性暂态过程，在房地产项目运作中，由于房地产的产品特性决定了房地产的质量管理过程是长期和连续的。
（三）时效性：由于房地产项目组织工作的顾客和行业监管机构等其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求及期望是不断变化的，如原先被顾客认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客的欢迎；而一段时间后原先的质量标准体系或者建筑材料换代也会导致质量标准的不断强化和完善，房地产项目所依据的标准也就随时间的变化而变化。因此，组织应定期对质量进行评审，不断地调整对质量的要求，并相应地改进产品、体系和过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。
（四）相对性：房地产项目所面对的顾客和其他相关各方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求。需求不同，质量要求也就不同，只要满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。
五、总结
房地产质量管理对于房地产业来说，是重中之重。本文从工程质量管理的特点出发，对工程质量管理、构建质量管理体系进行了探讨和思考；最后根据质量管理体系的特点提出了房地产质量管理体系的特点。但是，对于如何具体的从房地产质量管理体系的特点出发进行对策研究，还需要进一步深入的探讨。
（作者单位：1.北京交通大学经济管理学院；2.河北政法职业学院）
主要参考文献：
[1]杨永华.房地产行业推行iSo9000和iSo14000标准实务[m].海天出版社，2003.
[2]吴岳.建立房地产质量管理综合体系初探[J].长春工程学院学报（社会科学版），2002.3.
房地产开发工程管理的要点篇4
【关键词】房地产开发管理；重要性；特点；要点
房地产开发管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充分利用现有资源的运行机制，并通过特殊形式形成临时性组织的一种系统管理方法。
一、房地产开发管理的重要性
社会经济的发展促进了人民生活水平的逐渐提高，也逐渐提高了人们对于住房水平的要求，当前住房不仅是休息的地方，还成为了人们休憩心灵的港湾，是人们寻求放松和休闲时的最佳场所。房地产开发管理在这样的趋势下，地位日渐重要起来。
经过几年我国经济的高速发展，我国房地产业发展取得了巨大成就，经济全球化趋势的加快，使房地产业面临着与世界接轨的趋势。任何行业中，管理都在发挥着总揽大局的作用，无论是一个企业还是一个工程，如果没有好的管理者或者管理，他们的工作安排将会出现混乱及无法控制的局面，无法形成井井有条的工作环境。
房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工的成本的控制等多方面的影响，并且对企业的发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理的在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。
二、房地产开发管理的特点
笔者认为房地产开发管理具有以下特点：
1、房地产开发管理有其寿命周期。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。
2、房地产开发管理是一项复杂且系统的工作。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。
3、寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。
三、房地产开发管理的要点
房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。
1、房地产开发建议书阶段。建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。
2、房地产开发可行性研究阶段。一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。
3、房地产开发设计工作阶段。房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题，且提高了施工建设的成本。
4、房地产项目建设实施阶段。该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。
5、房地产项目竣工验收阶段。作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。
6、加强房地产开发管理中的房屋测量。房屋测量作为权属管理的基础，是房地产开发管理中的重要环节，其关系到国家房地产权属单位、开发商和房屋当事人的切身利益。房地产开发管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理，要实现房地产开发管理的法律化、制度化和程序化，就必须充分依靠房屋测量，通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估。房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记，因此房屋测量部门要科学决策，严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房地产开发管理提供参考资料。
结束语：
随着城镇化建设进程的加快，给房地产业带来了极好的发展机遇，同时也带来了严峻的挑战。因此房地产商在进行项目的开发和管理过程中，要不断规范自身的行为，对国家的法规严格遵守。
参考文献：
[1]赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J].山西建筑，2013（36）
[2]吴晓.浅议房地产开发管理及其重要性[J].城市建设理论研究，2011（04）
房地产开发工程管理的要点篇5
关键词：房地产企业财务管理经济核算
近年来，我国房地产市场受原材料价格上涨以及人工费用上涨的影响，企业利润逐年降低。同时，现代房地产行业管理的日益规范也使得企业的必须加强自身的管理以使得企业的经营活动以及经济活动符合法律法规的要求。在房地产企业的管理工作中财务管理与经济核算是保障企业资金链畅通、保障企业经济效益以及成本控制的重要工作，是现代企业管理工作的重中之重。
一、房地产企业财务管理与经济核算工作的重要性分析
房地产市场竞争的日益激烈使得企业必须结合房地产企业的经营特点进行科学的财务管理与经济核算。通过财务管理工作的实施以及经济核算工作的开展保障房地产企业资金链的畅通、保障企业投资经营过程中各项过程成本控制的有效开展。利用财务管理手段以及经济核算的智能使企业的经营活动以及经济活动始终处于受控状态，切实保障企业成本、资金的有效管理。以财务管理制度体系的建立避免职务侵占等情况的发生，以此保障企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理与经济核算工作的有效开展
1、房地产企业财务管理工作的有效开展
房地产企业财务管理工作的开展应从财务管理体系的完善入手。结合企业自身的实际情况以及行业特点，以现代企业财务管理理论作为基础构建完善的财务管理体系。通过完善的财务管理体系指导企业财务管理工作的开展、通过完善的财务管理体系确保企业资金链的稳定。通过财务管理体系的完善为房地产企业的发展奠定良好的财务基础。财务管理体系的建立过程中要注重管理体系与企业管理流程、企业结构等自身特点的符合。有效提高财务管理体系应用过程中的适用性与适应性。避免传统财务管理体系照搬、照抄对财务管理工作的影响。
在注重财务管理体系建立的同时，房地产企业还要加强财务管理基础工作的实施与开展。通过踏实财务管理基础促进房地产企业财务管理工作的开展。将会计工作作为重点，开展财务管理工作。以原始凭证管理、报表管理等做好房地产企业会计工作，为财务管理工作的有效开展奠定基础。
房地产企业资金占用大、资金流量大的特点使得房地产企业极易受到资金风险的影响。因此，在现代房地产企业的财务管理中必须注重房地产企业的自己难管理，以此保障房地产企业资金链的通畅、保障资金管理工作能够落实到房地产企业的经营当中。房地产企业应通过对自身资金筹集、使用等特点构建符合企业经营发展的资金管理体系，并将资金管理体系作为财务管理工作重点进行资金管理。通过加强会计资金管理职能以及预算、审核等工作保障企业资金来源与使用、保障企业收支平衡与资金链的通畅。通过注重资金管理的方式避免资金链断裂对企业经营与发展的影响。
2、房地产企业经济核算工作重点与要点
房地产企业的经营特点以及涉及内容使得核算工作对企业的经济效益、成本控制等工作有着重要的影响。在现代房地产市场竞争日益加剧的今天，企业经济核算工作的开展对企业的生存与发展有着重要的影响。为了保障企业静音过程中资金的通畅、保障企业投资过程中成本控制以及资金使用的有效监督，现代房地产企业必须加强经济核算工作的开展。针对房地产企业资金流动大、资金流动快等特点进行经济核算工作。以国家法规为基础、以企业经营扎略为重点进行经济核算巩固走的开展。通过经济核算工作的开展保障企业资金流向控制以及资金使用的控制。为了应对房地产开发过程中内容繁多、涉及面广、经济活动对象多、投资周期长等特点，房地产企业应加强核算管理体系以及组织结构的设计与建立，同时注重核算部门人员配备与培养。通过核算工作的有效实施为财务管理工作奠定基础、为企业成本控制、经济效益管理等工作的开展奠定基础。
三、强化财务人员培训与培养，促进房地产企业财务管理工作的开展
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算工作也面临着改革与改变。为了适应现代房地产企业的发展以及法律法规的完善，房地产企业财务管理人员以及经济核算人员必须加强自身专业素质与技能的培训与提高。房地产企业应定期组织财务人员进行培训，必要时借助社会专业培训机构进行人才的培养与引进。以财务人员综合素质的提高促进房地产企业财务管理与经济核算工作的开展，促进企业房地产企业综合市场竞争力的提高。
四、结论
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的管理重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。现代房地产企业必须加强对财务管理与经济核算工作的认识，以相关管理体系的完善、人员培训以及专业技能的提高促进财务管理工作的开展，实现企业综合市场竞争力提高的最终目的。
参考文献：
房地产开发工程管理的要点篇6
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
二、物业管理促进房地产企业发展的措施
1发挥物业管理在房地产开发过程中的作用
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%，注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2注重物业管理资金投入
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
三、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
1规划设计方面
物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。
2施工监理方面
物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3竣工验收方面
房地产开发工程管理的要点篇7
摘要：改革开放以后，我国经济迅猛发展，人们的生活水平逐渐提高，居住条件得到了极大的改善。为了适应现代化的居住要求，房地产业加快了发展的速度。工程管理环节在房地产开发中对工程的质量和经济效益的提高具有重要的影响。重视工程管理的环节，提高开发项目的品质是现代企业面临的重要问题。本文主要通过分析房地产意义及工程管理与一般工程管理的区别，提出房地产工程管理的基本措施，阐述工程管理环节在房地产开发中的重要作用。
关键字：房地产;开发管理
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
一、前言
房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。
二、房地产开发管理体制
房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。
三、房地产开发管理的主要内容
在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。
3.1房地产开发规划管理
房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。
首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。
3.2房地产开发施工管理
施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境)监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。
3.3房地产开发的物业管理
物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。
四、房地产开发项目管理的注意问题
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
五、结束语
当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。
参考文献：
[1]凌青，浅议房地产开发企业成本管理[J].商业经济，
房地产开发工程管理的要点篇8
商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。
二、商业房地产项目经营管理存在的风险
为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：
1.不确定性
商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。
2.固定性
商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。
3.投资金额大
商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。
4.回报周期长
商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。
5.易被影响
商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。
三、商业房地产风险管控的研究意义
商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：
1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。
2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。
3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。
4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。
四、现阶段商业房地产风险管控的问题
1.市场存在不正当竞争
经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。
2.风险管控方式简单
为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。
3.风险识别水平低
我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。
4.项目决策盲目化
民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。
5.业务流程混乱性
商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。
6.监管机制形式化
我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。
五、商业房地产风险管控的程序与原则
1.商业房地产风险管控的程序
商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。
2.商业房地产风险管控的原则
商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：
（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。
（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。
（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。
六、结论
房地产开发工程管理的要点篇9
1.1现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
1.2物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2、物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
3、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。
3.2施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
房地产开发工程管理的要点篇10
关键字：房地产；开发管理
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
一、前言
房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。
二、房地产开发管理体制
房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。
三、房地产开发管理的主要内容
在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。
3.1房地产开发规划管理
房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。
首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。
3.2房地产开发施工管理
施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境）监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。
3.3房地产开发的物业管理
物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。
四、房地产开发项目管理的注意问题
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
五、结束语
当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。
参考文献：