房地产行业经济篇1
[关键词]经济适用房 房地产 影响
我们知道房价居高不下不仅会危及民生，还很可能会导致经济泡沫化，将房地产行业风险扩散到整个宏观经济系统。所以，这就需要政府发挥其宏观调控的优势，使房地产行业回归理性，平稳发展。从目前来看，政府对房地产市场的调节手段主要有税收政策、利率政策、经济适用房等。税收手段只有短期效果，如果长期实施对宏观经济调控有很大的负面影响。另外，因为我国还没有实现利率的市场化，因此，利率政策的有效性还有待于商榷。所以，经济适用房成为对房地产市场调控的关键手段，从1998年经济适用房首先在北京亮相以来，经济适用房已经走过漫漫14年的春秋，那么它对于房地产市场的发展究竟带来了哪些影响呢？
一、目前我国经济适用房建设中的现状
1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定
由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。
2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力
从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。
表 我国经济适用房年销售均价（元/平方米）
从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。
3.不少经济适用的住宅品质太低
大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。
二、经济适用房对房地产行业的影响
1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响
经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。
2.经济适用房对房地产市场存量的影响
经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。
3.经济适用房对房地产价格的影响
正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。
三、结语
经济适用房经过十多年的发展，由于各种各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。
参考文献：
[1]谢百三,陈小明.我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策走向[J].当代财经，2006:16
房地产行业经济篇2
关键词：低碳经济房地产评价原则发展对策
房地产行业走低碳发展的道路是今后最主要的发展方向。当前，在我国的房地产行业中还存在着很多和低碳经济不相称的做法，研究当前房地产行业低碳经济的要求和原则，力求在以后的房地产开发和建设中实现节能减排，走可持续发展之路，具有十分重要的现实意义。
一、低碳经济和低碳建筑的概念
（一）低碳经济的概念
低碳经济最早由英国在2003年提出，在2008年，联合国环境规划署又提出了推行低碳经济的理念，这一概念从此得到了世界范围内的广泛关注，成为大多数国家所追求的经济发展模式。
当前，对低碳经济概念的提法虽然有多种，但是，在基本内涵上可以说已经达到了共识：把经济与社会的可持续发展作为基本目标，大幅度提高资源的利用效率，尽可能地使用可再生能源，努力研发和使用温室气体减排措施和技术，使用低碳能源，保持生态平衡。因此，低碳经济是涉及到社会经济发展、人们的生活态度以及价值观念的世界性革命，是继工业革命和信息革命后的又一次改变世界经济的浪潮。
（二）低碳建筑的概念
在房地产行业中推行低碳理念，实质是推广低碳建筑。当前，低碳建筑在内涵和目标上都是和绿色建筑基本相同，只是低碳建筑更加强调借助节能减排，应对全球气候变化。另外，低碳建筑还要求使用的建筑材料、建筑施工以及建筑物在整个生命周期以内都能实现提高能效，节能减排的目的。也就是说，低碳建筑在建造及使用过程中，要尽可能地使用低碳材料，采用低碳技术，广泛运用太阳能、地热和风能等可再生性清洁能源，延长建筑的生命周期。
在我国，二氧化碳的排放量集中在三个方面：工业、建筑行业和交通。其中，建筑行业的碳排放量占总量的一半左右，远高于工业行业和运输行业。随着我国房地产开发的繁荣和城镇化推进，这一比例还呈现出上升趋势。因此，在房地产行业推广低碳经济理念具有非常重要的意义和作用。
二、低碳房地产在发展中出现的问题
（一）政策激励机制不健全，开发商积极性不高
当前，社会上低碳建筑还没有深入人心，也没有形成规模效应，建筑施工的成本相对也较高。房地产行业仍然处在卖方市场主导机制，很多房地产开发商仅仅是关注短期利益，在低碳建筑上的认识程度不够，政府在低碳建筑方面的激励机制很不完善，导致开发商缺乏主动提升和推行低碳建筑的动力。在市场机制无效的情况下，政府作为房地产低碳化发展的指导、监督和推动者，需要及时地制定完善的政策和法规，为推广低碳建筑提供合适的平台和土壤。
（二）房地产建筑方式和产业化水平不高
多年以来，我国的房地产都呈现出粗放式的建设方式，产业化水平不高。具体体现在：一是施工效率不高，建设所用原材料一般都在现场进行制作，手工作业量较大，工人的劳动强度高。二是存在较高的资源消耗现象，我国用在建筑方面的钢材量比发达国家平均要高10～25%，在卫生洁具方面的耗水量比发达国家高30%，甚至更高。三是房地产在技术上的配套建设不足，集成度较低。房地产的新技术基本上以单项技术的应用和推广为主，在组织上很少进行有效的集成或整合，难以发挥各项技术的综合性效益。
（三）住宅建设和装修难以做到一体化，导致二次装修的浪费
早在上个世纪末，我国就文件，明确要求住房建设要推广一次性装修，或者实施菜单式装修。可是，到目前为止，在开发的商品房中大多数仍然还是毛坯房，建设和装修实现一体化的比例不高于10%，用户只有在二次装修以后，才能达到使用要求。而二次装修不但导致已经建设好的设施被破坏，而且还会产生大量的建筑垃圾，其过程中增加大量的二氧化碳排放，伴随噪音扰民、消耗装修材料形成环境污染，甚至会因为改管线带来安全隐患。
（四）低碳建材的研究和开发水平需要进一步提高
由于世界性的环境和资源约束，从而导致了在节能、环保等领域中进行技术研究和开发的热潮。可是，在我国，在低碳建筑材料的研究、开发和应用还是一个薄弱环节。首先是从事低碳建材开发的能力不高，相关的专业人才非常缺乏，相关的激励政策也不是非常到位，在科研经费来源等方面也存在着压力。其次，由于很多开发商只关注当前的利益，对于能带来长期效益的低碳建筑材料的应用方面，也处于消极态度，相对影响了低碳建材的使用和推广。
（五）社会对低碳环保的认识程度不足
一般来说，社会公众在消费理念和模式上的选择会影响和引导消费市场的价值取向，并且能够催生出适应这种消费模式的生产、销售等经济行为。在房地产行业也存在着这种现象。大多数购房者在选择房源时更多的是考虑价格、位置、周边环境、交通、配套设施、物业管理以及开发商的口碑等因素。只有少数人会从低碳排放、保护环境的角度去考虑和选择。这说明我国的消费者对低碳、环保等方面的意识虽然有所提高，但是在认识程度和行动上与发达国家相比，还存在着较大的差距，低碳消费的理念需要进一步的提高，并且要保证将这种理念落实在行动中去。
三、低碳房地产发展的关键因素和措施
低碳房地产的观念和技术都是发源于西方国家，在发展过程中，需要充分吸收西方在建筑、使用、居住习惯等方面的元素。可是，我国是一个东方大国，如若完全照搬那些做法，也会带来一些水土不服的症状，所以，在房地产行业中融入低碳经济的理念，需要结合我国的现实和文化传统，建立低碳房地产的评价方法和标准体系，并且将低碳理念和模式贯彻到行动去中。
（一）确立房地产行业的碳排量评价标准
在房地产开发中，农用耕地转变为建筑面积，消耗了巨大的外部成本，其中包括植被的损坏、生物多样性的影响、加剧了城市热岛效应，特别是在高耗能的建筑施工过程中所造成的资源性的浪费等，都需要由全社会去承担。开发商把商品房销售完以后，就基本和这些问题没有关系了。这样，就在无形中对开发商通过建筑的高耗能降低成本起到了激励作用。所以，必须要从政策层面上规范房地产的开发行为，限制建筑施工过程中的高耗能现象。同时，对坚持实施低碳排放的开发商给以相应的状励措施，从面从根本上鼓励低碳房地产的推广和普及。
（二）促进房地产行业的结构调整提高产业化水平
推广低碳房地产，首先需要从房地的理念、设计、建材、耗能等各方面实施全方位强制性，在设计和施工层面上，涉及到屋面、门窗、外墙、通风、隔热、遮阳技术等环节或系统的生态化设计；在使用过程中，要考虑空气的智能调节、内外绿化、废水的再生循环、回收利用、雨水的收集、污水的处理措施等内容。在终端产品的层面上，要积极探索对自然通风、地源热能、太阳能等自然能源的利用技术和措施，引导房地产行业进行创新和调整，提高产业化的水平，力求实现在居住生态、健康和环保三大主题的目的。通过节水、节能设计使建筑物和周围环境保持协调一致，最终实现人和自然的和谐相处，从整体上提升建筑行业的可持续发展水平和潜力。
（三）加大对低碳建材和技术的研发力度，实施建设装修一体化
针对低碳建材和技术，要加大对低碳建材和技术的研究开发力度，把节能、低碳、减排作为导向，理顺低碳建筑的价格，增加国家在低碳材料和技术方面的资金扶持力度，开发新的可回收性材料和能源，争取建筑构件和使用材料的本土化和可再生性等；同时，在使用建筑设备上，不能过度追求降低碳排放的效果而使用高耗能的设备，减少能源的消耗。同时，要引导开发商和消费者增加对建筑和装修一体化的认可程度，避免二次装修所带来的损失。
四、结论
低碳房地产是实施和推广低碳经济的重要内容，在这场关系到人们的生产、生活方式和价值观念的变革浪潮中，政府要制定和推行有利于低碳房地产的政策，从制度上激励或约束房地产开发商。房地产行业更要以低碳建筑为目标，通过技术创新实现新的跨越，使房地产业更加满足和符合低碳经济的要求，实现人和自然的和谐相处，从而使整个社会得以可持续发展。
参考文献：
[1]姜虹，李俊明.中国发展低碳建筑的困境与对策[J].中国人口资源与环境，2010，20（12）：72-75
房地产行业经济篇3
关键词：房地产；发展；现状；分析
房地产作为一个新兴的产业，已经成为我国经济的支柱产业之一，是各种权益在土地、建筑物及固着在土地、建筑物上的实现。随着我国市场经济体制的不断完善，房地产业这个经济体已经带动了如家电、建材、冶金等相关行业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，构成了国民收入的主要来源之一。所以，房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性。那么，在这样的背景下，房地产行业经济如何平稳着陆，又有哪些风险？
从2010年至今，中央政府一直坚持着对房地产的调控，从政府连续出台的“四大框架性文件”即“国十一条”、“国十条”、“新国五条”和“国八条”以及“五大调控工具”即土地、融资、开发、市场和税收的同时运用可以看出，中央政府对房地产的重视。目前的主要问题是政府近期对房地产业采取怎样的一系列调控措施，如何处理好以下几个关系：一、把握合理需求与投机需求的关系；二、局部与全局的关系；三、房地产与其他产业的调控关系。业内人士认为2014年“两会”的召开并没有让国家对房地产调控的力度降低。因此，如何为房地产行业的健康发展提供良好的环境是解决资本市场、土地市场的首要问题，从根源上创造有利因素促使房地产业的健康科学发展。在今年年初召开的“两会”更进一步印证了这个观点。
所以，房地产的开发项目虽有着不小的风险，如对房地产业管理控制不合理，将有可能在市场经济中产生负面的影响，但同样也存在很大的机遇，为国家社会解决居民住房问题提供条件，为民众提供更多可供选择的住房，以及房地产开发商通过项目的成功开发获得社会赞誉和丰厚回报。
近年来，Z市的房地产在该市经济高速发展过程中也取得了迅猛发展，如：价格日趋合理，规模日益扩大，市场日趋成熟，购房群体日益扩大，但是Z市房地产市场发展过程中也存在着一定的问题，比如房地产项目开发过于集中，楼盘楼间距过小，楼盘周边环境吵杂，价格上涨幅度过大等，存在的问题主要表现为：
（1）价格上涨幅度过大。Z市的房地产发展过程中，由于政府从利益的角度出发，出售给房地产商的土地价格逐年上涨，且开发商项目利润逐年加大，这就导致了房价不仅成本加大，房价也持续走高。近三年时间，市区中心地段房价基本上涨了一倍。
（2）项目开发过于集中。根据数据分析，Z市房地产市场目前存在的一大问题是项目开发过于集中，在市区中心地段新开发楼盘扎堆，道路配套设施尚不完善，人流过大，生活、休闲场所太过拥挤，居民生活受到不小影响。
（3）楼盘周边环境过于吵杂。Z市的房地产市场发展过程中，由于居民为方便生活工作，普遍选择市区中心地段购房，而市区又是各种商户云集，车水马龙的地方，导致市区楼盘周边环境较差，居民居住如同处于闹市，白天黑夜都不得安宁。
从市场需求来看，随着我国经济社会的全面发展，各地区新城镇的快速发展，人民生活水准不断提升，人们对品牌大型楼盘的喜爱程度正在加强，加上Z市未来发展前景，使得区域内房产成为市场追捧的热点。Z市在大型品牌楼盘的补充、居民自住舒适度、业主投资增值等多方面将得到肯定，能够满足人们多元化需求。
从Z市范围来看，项目高起点、高标准建设高端大气上档次的大型住宅小区，融入天人合一的休闲理念及地方特色文化，一改广东省县级城市建设房地产小规模轻品牌的实际问题，项目以全国知名品牌为主，对解决中国的住房问题具有相当明显的前瞻性优势，其优势在于分散人口居住，发挥市郊优势，降低居民生活成本、拉动当地经济内需、增加政府财政税收、提高就业率等。
根据Z市房地产市场相关数据显示，中高档房产产品对于Z市居民及周边城市有购买欲望的人来说，是绝无仅有的居家住所、远景投资、养老休闲的项目。可见，该类型的项目在当地房地产市场发展中占有重要地位。
本文探讨Z市房地产行业的发展现状，对当地的经济发展起到了一定的推动作用。Z市原有的经济是以发展当地农副产品和旅游业为主，项目的开发引进在一定程度上扩大了“软投资”，除了打造自有品牌还吸引合作、合资甚至外资模式，对产品开发进行内涵式发展，提高了经济的广度和深度，采用科学手段，环保、低碳模式，提倡原生态居住环境，把房地产开发与当地农副产品相结合为企业带来多渠道、全方位的发展形势。随着住房质量的提高，餐饮业、娱乐业也相应跟进。由此可见，该项目在经济的一系列产业链中起到了决定性的作用，为Z市的经济发展带来了客观的前景和效果。
根据房地产项目研究的相关理论，结合Z市房地产开发项目的实际情况，对此进行科学全面的分析和预测。本文的研究有较强的指导意义，不但可以给项目决策者制定决策提供相关根据，而且可以指导具体项目的建设及经营，及给予以后相似文献的研究提供借鉴。
房地产行业经济篇4
关键词：小议约束房产企业欺诈行为经济法策略
在住宅商品化政策的推行下，为了对住房问题进行解决，很多城镇居民会选择购买商品房，但是由于我国房地产的发展不成熟，商品交易不规范，在购房的过程中，常常会遇到房产开发商欺诈的情况，让人防不胜防。近年来，对房屋质量的投诉也越来越多，而且这种纠纷的解决难度也比较大，因此对房地产企业欺诈行为的经济策略进行探讨是非常重要的。
一、浅析房地产欺诈行为
房地产开发企业是从事经营企业和房地产开发以营利为主要目的的企业，当前专营企业、项目公司和兼营企业是房地产企业的三种类型。从法律的层面来说，如果当事人对事实真相故意进行隐瞒，故意制造歪曲和虚假的事实，让表意人陷入到错误陷入到做出意思表示的行为就叫做欺诈行为。通常情况下，房地产开发企业的欺诈行为主要指的是开发企业利用身份、资金、人员、信息等方面的地位和优势，利用宣传、广告、告知的方法，故意对购房人隐瞒商品房的面积大小、规划情况、用地情况、设施情况，和购房人建立交易，订立商品房购买合同的行为。一般房地产开发企业欺诈行为主要是下面几个方面的事件构成的：
一是客观上对购房者进行欺诈的行为。客观上对购房者进行欺诈的行为主要指的是房地产开发企业向购房者隐瞒房屋的真实情况或者告知购买者虚假情况，诱导购房者进行购买的行为。对事实的情况进行隐瞒指的是开发企业故意不告知购房者房屋的真实情况。向购买者告知虚假情况，指的是对虚假事实进行陈述，比如把低档装修房说成高档装修房，把劣质商品房说出优质商品房，根据《消费者权益保护法》中的相关规定，经营者要将真实的服务信息和商品相关信息提供给房屋购买者，杜绝出现让人产生误解的虚假宣传。因此，商品销售企业有房屋购买这提供真实信息的义务，这种义务属于法定义务，如果违反这个义务，就属于欺诈行为。
二是主观上对购房者进行欺诈。故意欺诈指的是最高法院，开发企业故意向房屋购买者告知虚假的情况，对真实情况进行隐瞒的行为，诱导购房人员作出错误的理解，这种行为就属于欺诈行为，此故意包含了隐瞒事实真相的消极故意和陈述虚假事实的积极故意行为，只要对他人自由的行为造成了妨碍，不管是否取得了财产上的不法利益，都属于故意欺诈行为。在实践的过程中，大多数的主观欺诈行为比较明显，认定起来也比较容易，但是在个别时候，认定起来比较困难。例如在商品房售卖的过程中，房地产开发单位在对购房人讲述房屋的基本情况时，对自己讲述内容的真假不能肯定，但是仍然向房屋购房人进行讲述，导致购房者陷入了错误的观念，在此种情况下，房地产开发企业作为陈述方有欺诈的行为存在，由于房地产企业无法确定销售人员在陈述的过程中表达内容的真实性，无法让房屋购买者真正的了解到房屋的真实情况，购房者就会陷入到错误的认识中，属于故意欺诈。
三是房屋购买者受到合同欺骗。购买者对房屋合同认识的错误，不是客户自己的失误造成的，是在房地产开发企业提供的房屋情况的基础上做出来的，而且房地产开发企业提供的合同和虚假情况联系紧密。如果联系不大，就不属于欺诈的范畴。同时需要房屋者购买房屋的直接原因是因为认识错误引起的，才属于欺诈行为。也就是说房地产开发单位的欺诈行为和房屋购买者不真实意识表示之间有直接的联系。假如购房者产生了错误的理解，但是没有产生购买行为，也不属于欺诈。一般情况下，如果具有了上面几个方面的因素，就认为房地产开发企业对客户进行了欺诈。
二、欺诈行为出现的原因
（一）缺乏诚信经营观念
我国房地产产业是在20世纪80年代后期才发展起来的，在这个过程中，由于法律制度不完善，没有对房地产开发企业的行为进行约束，导致房地产企业为了利益最大化，不对社会公众的利益进行考虑，也未得到相应的制裁。在加上房地产企业进行欺诈行为的成本不大，诚信经营的理念缺乏，导致房地产企业经常出现欺诈行为。
（二）政府监管不到位
在房地产开发的过程中，房屋购买主体和房地产开发企业的地位不平等，对于房地产企业来说，房屋购买者比较弱势。而且因为房屋交易的公平性对社会公共利益有较大的影响，所有政府职能部门要依法全面、及时的对房地产企业进行管理，必要是对欺诈行为进行处罚。但是从近几年的管理情况来看，对房屋交易的管理存在不到位的情况。
（三）相关的法律法规不完善
当前，虽然已经出台了《城市房产管理法》、《土地管理法》、《商品房屋销售管理办法》、《合同法》等相关法律政策，但是仍然不够完善，没有建立出商品房交易面积公正评测制度、信息公开披露制度、商品房交易面积工程评测制度，存在一定的法律缺陷。而且这些法律制度多是在欺诈行为产生后才及时进行调整，未建立完善的预防机制，房屋购买者在购买的过程中公平交易权、知情权得不到保障。
三、约束房地产企业欺诈行为的策略
（一）对房地产的进入和退出制度进行完善
和大多数企业相同，房地产企业希望通过正常的法律调控和市场引导，建立出完善的市场的准入和退出制度，按照规则对具有欺诈行为的房地产企业进行淘汰，达到净化房地产市场的目的。一是对房地产市场准入制度进行完善，市场准入制度是国家干预市场的一项基本制度，是政府管理的首要环节，所以，在对房地产企业欺诈行为进行约束的过程中，首先要对房地产准入制度进行规范。二是相关的企业在和相关的法律规定相吻合的基础上，还要向主管行政单位进行审批，并在审批通过后，才可以正式成立。三是房地产企业要将所有的登记手续放到相关的管理部门，房屋购买者提供相应的满意证明，并办理登记手续的时候，相关的管理部门要为其办理手续，房产企业从市场中退出时，要将管理部门移交公用设施设备手续、共用部位手续。
（二）对商品房广告制度进行完善
为了对房地产开发企业的欺诈行为进行控制，对房屋购买者的利益进行保护，需要对商品房销售广告制度进行完善。主要有以下几个方面：一是制定违反责任制度。为了防止交易危机出现，很多国家规定要对合同形式的广告内容进行规定，如果出现相对人承诺的情况，就认为广告内容具有合同效力。二是需对广告内容进行默示和明示。一直以来，广告在法律法规中，一直属于引诱要约，因此，在缔约的过程中，要通过默示和明示的方法将广告内容表示出来，如果不能表示，就认为广告内容无法成为契约内容。
（三）对房地产信息披漏制度进行完善
当前，在我国的房地产市场中，披露制度相对缺乏，房地产领域，房地产市场存在严重的不对称问题和不透明问题，开发商对土地的待开发面积、土地价格、商品销售进度、商品房销售价格进行控制，严格影响了购买行为，导致房屋购买者一直处于弱势地位，因此对房地产信息披露制度进行完善非常重要[5]。首先要对披露的范围进行扩大，其次要明确规定披露的内容，最后要对对披露的方式进行统一。
四、结束语
总而言之，为了保证交易双方利益的均衡，需要提高对房地产市场运行的监管力度，对市场运营过程中存在是问题及时进行处理，由于房屋购买者属于弱势群体，针对房地产企业的欺诈行为，在建设良好的经营环境外，国家还要进行宏观调控，使用一系列的法律法规政策来约束欺诈行为，确保我国国民经济发展的有序性和健康性。
参考文献：
[1]吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平[m].北京：法律出版社，2005：45-46
[2]曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与管理研究[m].北京：北京大学出版社，2002：29-30
[3]樊建伟，张远索.我国房地产市场管理与调控的金融安全思考[J].社会科学家，2013，（10）：132-133
房地产行业经济篇5
【关键词】房地产；行业关系灰色关联
房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，房地产业的产业特性决定了其对产业链上的所有产业都有关联关系。据统计：房地产业的投资和相关产品的服务，直接带动了产业链上的近20多种产业的发展，间接带动了近30种产业的需求。同时这些产业也能促进房地产业的发展，其比例达到l：1.2，即每1单位值的房地产销售能带动相关产业多出2单位值的消耗[1]。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如房地产评估、物业管理和房地产中介行业等。房地产业对国民经济的带动效应和波及作用不可忽视，由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此研究房地产与相关产业之间的联动性可以更深入的了解房地产业特性和产业本质[2]。
1.产业的改进灰度关联分析
灰色关联分析是经济学领域常用的工具之一，其基本思想是通过确定参考数据列和若干个比较数据列的几何形状相似程度来判断其联系是否紧密。曲线越接近，相应序列之间的关联度就越大，反之就越小。灰色分析法简洁直观，不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。
但传统的灰度关联分析法只计算了参考序列和浮动序列在每个相同统计时间下观测到值的绝对值差异，然后通过调制这些数据到相同的幅值，计算平均值，认为这个平均值就反映了参考序列和浮动序列的紧密程度，这是一种相当几何化的衡量标准。
事实上，房地产业的产业链很长，房地产业的发展是对其他产业的后向拉动、前向推动以及其中的直接、间接作用的共同结果。因此，本文对灰度关联分析进行改进，得到的改进灰度关联分析法（Grey++法），具体步骤如下：
（1）确定分析数列。确定反映系统行为特征的参考数列和影响系统行为的比较数列。
设参考数列为：
比较数列：
（2）变量的无量纲化。由于系统中各因素列中的数据可能因量纲不同，因此将变量进行无量纲化处理：
（3）计算关联系数。与的关联系数。其中，是考虑参考序列和比较序列涨跌趋势的关联系数，为Grey++调制系数，用来调整涨跌趋势对整个关联系数的影响，是考虑过去时刻的灰度关联分析法算出的关联系数：
这相当于以一种宽松的态度考虑到了参考序列和浮动序列在某时刻和之前三个时刻值的关系，即允许房地产行业和国民经济其他行业出现滞后关系。记，则：
，
通常情况下取。
的计算采取了计算机科学领域的常用方法，采用码表实现。在观察参考序列和浮动序列时，我们可以直观的看到数据相对于前一个月的涨跌。如果用1表示数据较上个月涨了，0来表示较上个月跌了，就可以对参考序列和比较序列某一时刻t1进行涨跌度量，本篇论文中考察三组时刻的涨跌：（t1-3）和（t1-2），（t1-2）和（t1-1），（t1-1）和t1。并用0或者1进行依次编码，于是我们可以得到000，001，010，011等序列，我们将这个序列叫做。用二进制0到8的表示，于是码表的行和列就可以用0到8的数字来确定。为了能够有效的衡量两组数据序列间的涨跌趋势，令的取值范围为[-1，-0.5，0.5，1]，其中负值越大表示涨跌趋势越不同，正值越大表示涨跌趋势越趋同。
某一时刻t1下，参考序列和比较序列的如果完全相同，则；如果完全相反，则；如果共有2个0或者1，则；否则为-0.5。
（4）计算关联度。因为上面求出的复合关联系数是比较数列与参考数列在各个时刻的关联程度值，所以数字不止一个。因此将各个时刻的关联系数集中为一个值，即求其平均值，作为比较数列与参考数列间关联程度的数量表示，关联度公式为：
（5）关联度排序。关联度按大小排序，如果，则参考数列y与比较数列更相似。在算出序列与Y（k）序列的关联系数后，计算各类关联系数的平均值，平均值就称为Y（k）与的关联度。
2.影响因素及数据的选取
为了建立房地产行业与国民经济其他行业关系的模型，我们首先选取可以反映房地产业发展的指标，在本文中，我们选择了2003年至2010年宏观月度的全国数据如下：
取房地产开发本年资金来源合计、房地产业投资总额、房屋建筑施工面积、住宅房屋建筑竣工面积四项指标作为参考序列，选取采矿业投资总额，教育投资总额，金融业投资总额，科学研究、技术服务和地质勘查业投资总额，农林牧渔业投资总额，通信设备计算器及其他电子设备制造业投资总额和制造业投资总额作为比较序列。假设房地产开发本年资金来源合计、房地产业投资总额、房屋建筑施工面积、住宅房屋建筑竣工面积四项指标均匀的反映了房地产行业的发展水平，就可以计算各行业与房地产业的关联度。
3.结论与分析
用matlab软件编程求解，得到如下结果：
按照与房地产行业相关度从大到小排列所选的7项国民经济其他行业，对比传统灰度关联分析法和Grey++法的结果：
由表中可以看出，各行业与房地产行业均有一定的关联度。因为投资房地产产业，会直接增加房地产业产品的生产，从而促进该行业的发展；投资其他产业部门，可以创造新的对房地产业的产品需求，从而拉动房地产业的发展。总体上，投资与房地产业的发展也呈正相关关系。
而从Grey++法的改进方面可以看出，制造业投资从原先的第六位上升到了第三位。事实上，房地产业的产业链较长，房地产业对制造业的产业关联主要表现为后向关联，即制造业对房地产业供应生产要素，从而房地产对制造业产业产生影响。相反，金融业、通信计算机电子业等则为前向相关。
此外，政府政策对房地产业发展也有极大的影响。首先，政府对制造业以及资源利用行业的政策保护和限制，会直接或者是间接地影响到房地产业的开发状况以及建筑业、建材业的发展情况；其次，政府出台物权法、房地产交易契税的调整政策、限价房政策等法律法规及其条例，都会影响到房地产的销售状况以及与之相关行业的健康稳定发展；再次，政府对房地产业相关产业政策调控会波及到房地产业的流通状况及其与其相关的机构设置，如地方产业保护主义政策、优先发展产业政策等。
综上所述，由于房地产业的产业链长，其受到国民经济其他产业的直接和间接地影响均很大。对灰度关联法进行创造性修改，将房地产行业和国民经济其他行业出现的滞后关系加入模型中，得到的Grey++法，突破了灰度关联只能衡量绝对差异的局限性，更适合房地产行业的分析。
参考文献
[1]叶嘉.对我国房地产业发展现状与入世影响的分析及对策[J].对外经济贸易大学，2003.
房地产行业经济篇6
关键词：低碳化；房地产业；经济管理工作；创新
引言：经济全球化发展加快了我国经济转型的步伐，也促使我国对新型的经济增长方式加大了支持力度，为了实现社会领域内各行业的可持续发展，低碳化产业经济也得到了有效发展。在可持续发展的观念下，国家通过科技、制度创新、能源开发和产业转型等方式，不断降低能源消耗，减少环境污染物的排放量，以此来推动生态化经济的发展。房地产业作为高排放量和高耗能的产业，还需要进一步开展经济管理创新，降低产业能源消耗，实现房地产产业的低碳化发展。
1低碳经济的基本概述
目前，绿色环保、低碳的理念在世界范围内都已深入人心，成为了一种社会发展潮流。低碳经济是在可持续发展观的背景下，利用科技创新、产业转型和机制创新、开发新能源等方法，实现降低高能源消耗的最大化，减少废气的排放和环境污染，促使经济发展和环境保护，能够共同实施的一种新型经济发展状态。发展低碳经济不仅可以降低能源的消耗，还能实现环境的生态化保护，可以对我国的经济结构进行整合，不断开发和利用新能源，从而提升能源的使用率，促进社会经济和生态环境的可持续发展。
2低碳经济对房地产业造成的影响
2.1房地产行业发展低碳经济会导致产业成本增加
和经济发达的国家相比，我国因为在技术方面比较落后，导致我国的低碳技术水平也普遍较低，因此，房地产行业如果采用低碳技术，会在一定程度上增加产业成本。而导致房地产业运用低碳技术成本增加的原因主要以下两点：
（1）低碳技术处于研发阶段时，需要房地产业具备雄厚的资金实力；
（2）低碳经济作为一种新型能源，可以代替传统的高耗能能源，但因为低碳技术的研发成本较高，将低碳技术应用于房地产开发建筑中会使成本大大提高，而目前我国的房地产规模多为中小规模，房地产企业的资金并不充裕，因此在房地产行业中全面应用低碳技术还存在一定难度。
2.2低碳经济会导致房价出现上升趋势
房地产行业要发展低碳经济，还需要房地产行业在实际的管理工作中应用新技术、新能源，这在很大程度上加大了房地产行业的成本支出。另外，一些使用低碳材料的建筑，还要借助低碳技术的名义提升房价。而广大消费者又普遍认为，高品质的房屋才能够拥有高昂的价格，因此，在房地产行业中应用低碳技术，发展低碳经济会在无形中促使房屋价格出现不断上升的趋势。
2.3低碳经济能够抑制房地产行业短期内的经济发展势头
由于房地产建筑工程需要使用一些煤炭和木材，会增大能源消耗，导致房地产行业的碳排放量过高，从而给生态环境造成了一定的污染，浪费了大量的能源。而从我国目前房地产行业的发展状况上看，房地产行业的繁荣与能源的消耗是分不开的，但在低碳经济的发展环境下，如果没有能源作为房地产行业的发展支撑，自然会对房地产行业的发展起到抑制作用，能够在很大的范围内制约房地产行业的进一步l展，从而给房地产行业的经济发展造成不良影响。
3基于低碳经济角度下的房地产经纪管理工作创新
3.1做好房地产发展项目的规划
随着我国体制改革速度的加快，我国房地产行业的经济结构和发展方式也在不断发生改变，这也给房地产行业的能源消耗和污染排放提出了新要求。为了适应经济转型期房地产行业的发展需求，国家的有关部门还需要在低碳经济的环境下，对房地产的经济管理工作进行规划，针对房地产行业低碳经济下出现的新问题，进行引导与扶持，从而确保房地产行业的稳定、持续发展，减轻因为发展低碳经济而给房地产行业带来的不利影响。
3.2采用法律法规来控制房地产行业碳排放
在低碳经济环境下，完善房地产行业的法律法规体系，确保房地产行业经济管理工作的健康有序发展。目前，我国的房地产经济管理工作中存在诸多不足之处，尤其是在发展低碳经济的时期内，缺乏有效的机制对低碳经济下的房地产行业进行监督和管理，而房地产行业要发展低碳经济，就必须要对房地产行业产生的污染排放量大和能源消耗量大的问题进行有效解决，积极控制房地产行业的碳排放，对于碳排放超出规定排放量的房地产企业进行严厉惩罚，保证低碳经济环境下房地产经济管理工作能够顺利开展。
3.3进一步控制房地产行业的成本
房地产行业在低碳经济的发展环境下，因为要使用新型的材料，应用新型的技术，因而提高了应用成本。为了有效控制房地产企业的成本开支，还需要重视以下几个方面，从这上面着手解决房地产企业的成本问题。首先，要在房地产建筑工程的施工阶段采用新技术，降低污染物的排放量。其次，在采用新型绿色环保材料的同时，要做好记录，以免浪费原料的情况出现。最后，要科学合理的制定前期的成本控制计划，避免前期成本过高。
结束语：低碳经济是社会经济发展的需求，也是房地产行业实现可持续发展的必要条件。因此，在低碳经济的环境下，房地产行业的经济管理工作创新还要以降低能源消耗，减轻对环境的污染为主。而房地产行业要实现低碳发展，还需要构建完善的房地产行业经济管理体制，对房地产行业经济管理工作中出现的一些问题，采取科学有效的解决措施，以保证房地产行业在低碳经济的背景下可以实现稳步发展。
参考文献
[1]杨丽娟.谈基于低碳经济视角的房地产经济管理工作的创新[J].才智，2014，（08）：5.
[2]马盛攀.试论低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].低碳世界，2016，（01）：93-94.
房地产行业经济篇7
关键词：房地产经济我国经济发展作用
近几年来，国家出台了一系列关于房地产方面的政策和法规，房地产经济在曲折中发展。虽然调控政策比较严格，但是其发展势头依旧不减。房地产经济的快速发展不仅对钢材行业、建筑行业、水泥行业、装修行业等起到了巨大的推动作用，对我们的生活也产生了相当重要的影响。房地产经济的发展对我国国民经济的快速发展和进步有着至关重要的作用。
一、房地产经济在国民经济中的地位
（一）房地产经济在国民经济发展中具有基础性和先导性地位
房地产经济对国民经济的快速发展做出了重要贡献，是国民经济的先导和基础。
房地产行业向社会提供的产品不仅包括生产资料，也包含生活资料，这些资料在社会经济活动中都是不可或缺的基础要素。人们的日常生活既离不开房地产，也离不开房子。房地产中住宅占80%左右，而住宅是人民居住需要的基本生活资料。发展工业需要建厂房，商业经营必须有经营用房……国民经济各部门的发展也离不开相应的基础设施。房地产作为人民生活和社会生产的基本要素贯穿于整个国民经济发展的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。
房地产业在发展过程中总会比其他产业的发展相对超前，对房地产的开发和投资会带动其他相关行业的发展和需求。城市的发展建设离不开房地产的开发建设，城市化进程的加速，促使房地产业迅速发展。房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。因而，房地产业在我国的国民经济中具有先导性的地位。
（二）房地产业是我国国民经济的主导
主导产业主要是指某种产业在国民经济发展的某一阶段在经济发展和产业结构中能起到带动和导向作用的产业，主导产业一般具有较高的技术创新能力和广阔市场前景。房地产业由于具备上述这些因素就成为了我国国民经济发展的龙头企业。房地产业能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料等多个行业的发展。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。
（三）房地产业是我国国民经济发展的支柱
支柱产业不同于主导产业，支柱产业主要是指在国民经济中能够起到至关重要地位的少数产业。在Gnp（国民生产总值）中，支柱产业的产值会占有较大的比重。从理论角度看，建筑成本、土地价格、房产税务、收入利润等四方面是影响房地产的重要因素，其中的建筑和土地在经济发展中又占有基础地位，这决定了房地产业在经济发展中的基础地位，也注定成为国民经济发展的支柱。主导产业强调的是其扩散和带动作用，支柱产业则强调其在国民生产总值中的份额和比重。
二、房地产经济在国民经济发展中的重要作用
（一）优化产业结构，促进产业结构的调整升级
对第三产业进行大力发展是我国现阶段经济发展的要求。房地产业是组成第三产业的重要一部分，对房地产业进行大力推进也是促进第三产业结构优化和升级的重要举措。房地产业的良好发展进程，能够建设良好的投资环境和生态环境，增强对各方面资金的吸引力，使城市经济进入良性循环的发展圈。城市聚集效益主要是指个人以及群体集中在地域空间上所产生的经济效益，城市聚集效益的高下同房地产业所提供的用房、用地的数量、质量以及结构等是密不可分的。
（二）房地产经济能够促进国民经济的快速发展
我国现在还是一个发展中的大国，人口数量众多，随着城镇化进程的加快，住房问题成为几乎每个人都会面临的一大难题。从目前的情况看，不可能每个人都拥有自己的房子，比如，在美国，最高的住房自有率也只达到64%，近些年可能更少，在德国只有50%多一点。因此，每个人都有一套房子显然是不那么现实的，但是要保证每个人都有居住的地方。以我国的现实情况来看，让每个人都拥有住的地方显然更加重要。
（三）房地产经济的发展对国民经济和就业的作用
房地产建设的发展对其周边需求如：木材、钢铁、砖块、水泥、家电、家具以及装修等具有相当重要的拉动作用，房地产建设对服务业、运输业运输等的需求也很大，因此，房地产经济的发展对国民经济的推动作用相当明显。
在就业方面，据统计，每对房地产建设一万平方米就可以帮会组一百个人解决就业问题。我国的就业形势相当严峻，就业不仅关系到社会的稳定，也是民生之本，大力发展房地产业，能够有效的缓解就业难题。
三、国民经济与房地产业的协调发展
房地产经济的过快发展也会产生一些问题：首先，在监控措施不到位的情况下，房地产会产生泡沫经济，导致市场经济发展出现混乱，主要表现在房地产价格虚高，脱离市场的正常走势，会对居民的生活造成不良影响，也会对我国经济的健康发展产生消极影响。其次，还会引发社会危机，一旦危机产生，会造成大量的人员失业，扰乱社会秩序。第三，容易引发金融风险，资金链的断裂会对金融行业的正常运行造成严重影响。因此，房地产经济并不是发展的越快就越好，社会中的各个行业要为其提供物质条件。
四、结语
目前，我国有些地区的房价已经逐渐偏离了正常的轨道，政府也出台了不少控制房价的措施，比如：限购、对基础住房的建设增加投入、加大对保障性住房的建设力度等。只有将房价控制在正常合理的范围内，房地产经济和国民经济才能快速健康的发展。
参考文献：
房地产行业经济篇8
关键词：房地产经济波动；经济因素；金融风险
abstract:therealestateeconomyisanimportantpartofournationaleconomy,itshealthydevelopmentisdirectlyrelatedtothestabilityofournationaleconomy.inthispaper,fromtheinsideandoutsidethetwofactorsaffectingtherealestateeconomicfluctuations.Forthesefactorstoadaptthesolution,includingamoredetailedresponsestrategyintermsofrealestatefinanceandriskprevention.
Keywords:realestateandeconomicfluctuations;economicfactors;financialrisks
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：
房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一，作为一种发展迅速、影响力持续增长的经济而言，它具有经济的一半特征——其增长的过程并不是平稳的发展的，而是有着一定的波动性。房地产经济的波动主要包括：房地产经济的增长率(这是衡量在国民生产总值、国内生产总值以及国民收入等宏观经济变量中房地产的产出水平的一个重要指标)的波动，房地产消费水平、房地产行业的整体就业水平、房地产价格水平以及房地产行业的结构组成的波动等。只有把握了房地产这些波动因素，政府才能对房地产行业进行正确的及时的引导和监控，消费及投资者才可能把握好正确的投资时机进行理性的投资。在这个基础之上，才能正确的处理好投资和消费之间的关系，确保房地产行业的健康发展。
1、我国房地产经济波动影响因素
1.1影响房地产经济波动的外部因素
房地产经济波动的外部因素主要是指这些因素来自于房地产经济体系的外部，通过作用在影响房地产经济波动的内部因素上，对房地产经济的外部冲击作用。影响房地产经济波动的外部因素主要包括：
1.1.1经济因素
经济因素是导致房地产经济出现波动的主要原因之一。在这里我们所谓的经济因素主要是指房地产业生存的外部经济环境，即宏观经济环境及其相关因素。例如宏观经济因素对房地产业及其附属产业的影响等。反映宏观经济对房地产经济波动产生影响的相关数据主要是经济变量以及经济参数等。其中，经济变量以及经济参数又是通过该段时间内的经济增长率，GDp与Cpi，物价水平与通货膨胀率，行业自身的结构特征以及金融环境等来表现。
1.1.2政府的宏观调控政策因素
我国实行的是一个社会主义性质的市场经济，在经济规则及经济发展的过程中，政府的影响不容忽视。在我国市场经济中，政府掌握着经济发展的“指挥棒”，其政策的制定直接影响到一个行业的发展趋势。影响房地产经济发展的政策主要是指那些与该行业密切相关地其敏感程度较大的财政政策、产业政策、货币政策、经济制度改革以及政府在一定时期内制定的经济发展目标和任务等。房地产业一定要关注政府对房地产市场所采取的一系列宏观调控措施。这些措施将从房地产业发展的现状对房地产市场进行全方位的调控，直接对房地产经济产生影响，造成房地产经济的周期性波动。
1.1.3城市发展状况的因素
房地产业的发展为城市化进程提供了基础条件，一个城市的发展水平往往可以通过该城市的房地产发展情况进行反映。城市的发展水平直接关系到城市基础设施的建设以及住宅的需求，同时还对城市人口的数量、人口的流动性以及城市交通业的发展等有重要影响。这些因素直接作用到房地产业得各个方面，对于房地产经济产生比较强烈的影响，造成了房地产经济的波动。
1.2影响房地产经济波动的内部因素
1.2.1房地产市场的供求关系
房地产市场的供求关系是导致房地产经济波动的一个重要的内在因素。房地产供求关系总是随着市场状况而不断的波动变化的。房地产经济的快速发展需要以广大消费者的需求作为基础和支撑条件，否则经济发展曲线将进入下行区间。同时，房地产的总供给量会受到技术发展水平，劳动量、资金来源渠道以及管理方式等因素的限制，也就是说房地产市场的供求关系自身也是一个不确定的因素，再加上房地产的需求波动总是超前于供给波动的，这更进一步的导致了房地产经济波动。
1.2.2房地产投资的波动
房地产投资的波动一直被认为是导致房地产经济波动的最主要的原因，是导致房地产经济波动的引擎。就一般情况而言，当房地产行业中的资金投入增加时，将导致房地产行业的迅速扩张，行业进入发展的繁荣阶段；当投资总量下降时，则会导致房地产业得紧缩，行业发展进入萧条时期。从这个方面来讲，房地产投资的波动和房地产经济的周期波动存在着一种正相关的关系，两者的变动几乎趋于共振。
1.2.3投资回报率
投资回报率是影响行业发展的最关键因素。当房地产业得投资回报率较高时，大量的资金涌入房地产行业，使得行业经济曲线上扬，行业进入繁荣阶段，导致房地产的总供给量增加，影响地产的供求关系，进而导致房地产经济的周期波动。
2、应对房地产经济波动的对策
2.1调整房地产的投资政策，形成一个健康发展的经济环境
对于投资政策的制定以及经济环境的形成主要是通过国家的政策来进行导引的，因此在出台经济政策时，要注意以下经济状况和形式：(1)投资主体结构的变化，由于投资结果的变化对房地产的周期性变化有着重大的意义。特别是对于国有企业而言，要做到产权清晰、职责分明以及形成一套有效的风险规避机制等，针对企业具体的结构而制定具体的措施；(2)房地产投资规模的变化，房地产的投资规模直接关系到其发展的健康状况，在制定经济政策时要以保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应为目的，制定的经济目标不能够脱离宏观经济的发展水平，特别是要保证房地产投资在固定资产投资中的比例，防止地产泡沫的产生；(3)对政府的投资行为进行规范和完善，政府的投资行为在行业中将起到“指挥棒”的作用，政府可以通过自己的投资行为来达到影响和控制房地产投资情况的目的。例如，适当的利用政府投资来完成土地开发，以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动，这样能有效的抑制房价虚高的现象，对整个房地产经济起到间接调控的作用。
2.2对由于价格变化而导致的房地产经济波动的调控
房地产价格的变化是市场经济下的一个正常现象，国家可以在正确分析、区别对待的前提下，对房地产的价格进行调控，但是这并不意味着可以对房地产价格进行彻底的管制。房地产市场价格在一个正常的范围内变动时，国家不应该对之加以干预。因为一定范围内的价格波动不但利于促进市场竞争，同时还可以促进企业通过改善经营管理方式来提高自身的经济效益。当房地产价格及其附属行业，诸如地价及建筑材料市场的物价等严重偏离合理水平时，政府就要开始采取调控措施进行调控。特别是对于地价而言，它是影响房地产价格的重要因素，也是房地产市场的核心。当地价过低时，不但会导致国有权益的损失，还会导致土地的囤积或闲置；当地价过高时，又会直接导致房价上升，极大的限制了普通消费者对住宅的需求，导致附属产业的价格上升，引起经济通货膨胀。通过对房地产价格的变化的控制可以有效的调控房地产价格的波动。
2.3对房地产业的金融风险防范
房地产行业属于资金密集型行业，与金融体系有着相当密切的联系，房地产经济的波动很容易导致金融风险的出现。因此为了保证国民经济的正常发展，有必要对房地产经济的波动所导致的金融风险进行适当的调控。
在正常的情况下，房地产行业可以在市场机制下进行自身的调控。但是，当房地产配置资源以及市场失灵时，我们就需要政府对经济系统进行干预。政府可以通过经济、法律、行政以及引导等手段，采用财政政策、货币政策以及产业政策等，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督及调控，保证房地产经济在一个合理的规模以及发展速度上健康的发展。
同时，还应该根据产业政策投资所导致的经济波动进行调控。调控过程中的一个关键因素就是要分析产业政策所导致的投资“过热”现象，根据具体的区域及房地产结构进行有针对性的调控，防止“一刀切”现象的发生。对于东部发达地区和西部欠发达地区要进行区别性的对待；一线城市和二、三线城市也应该区别对待；住宅区的档次不同也应该进行区别对待，不能够采取“一刀切”的经济政策。
3、结语
对房地产经济波动进行科学的分析能够为制定科学合理的宏观调控政策提供科学的依据，有助于对房地产经济的运行规律的切实把握，促进房地产经济的持续健康发展。目前，我国经济正处在转型的关键阶段，而房地产经济作为国民经济的重要组成部分，将其波动范围控制在一个合理的范围将有助于我国整体经济的合理发展。
参考文献：
[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学.2006—04.
房地产行业经济篇9
一、房地产业的基本特征
房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。房地产业是从事房地产开发、经营、管理与服务等多种经济活动的具有高附加价值的综合性产业。作为国民经济中一个独立的且是非常重要的产业部门，房地产业有着自身的发展规律和基本特征。
（一）从行业特征来看，房地产业是集多种经济活动为一体的具有高度综合性的行业
房地产业本身不仅包括房地产开发、经营、管理与服务等多种经济活动的综合性产业，而且它的高度综合性体现在它是一个横跨生产领域、流通领域和消费领域的产业部门。虽然它以流通领域为主，但还参与房地产开发和经营的决策、组织、管理，同时还兼有部分生产职能。因此，房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发经营阶段、销售消费阶段的全过程。房地产所具有开发流通过程长、消费过程更长的特点，决定了房地产业具有高度的综合性。
（二）从国民经济来看，房地产业对国民经济其他产业的促进作用
国务院办公厅在转发七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知中指出，房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。一个时期以来各级政府特别是城市政府部门一直把房地产业当作当地经济的支柱产业来发展。一些专家在讲到房地产业时，必然会讲房地产业的支柱产业地位，前不久厉以宁教授说，应该看到房地产业是拉动国民经济持续增长的一个主导产业，抑制房价过快增长的措施不能影响到房地产业的长远发展。
（三）从社会经济方面来看，房地产业是一个受政府政策影响较大，与法律制度紧密相关的行业
由于房地产及房地产业在社会经济生活和市场经济中承担着非常重要的任务，各地、各级政府一般都对房地产市场十分重视，为不断调整房地产业在开发、经营、交易及使用过程中的法律关系和经济利益关系，经常会有新的政策或措施出台和实施。比如在房地产经营中，不论是土地的出让、转让、抵押，还是房地产的买卖、租赁、继承和抵押，都依靠法律、法规和契约来完成。再加上土地供给政策、住房政策、金融信贷政策、财政税收政策、行业投资政策等都会给房地产业带来不可预见的影响。
二、房地产业与国民经济的相互关系
房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。
（一）国民经济主要宏观变量对房地产业的影响
1.国民收入对房地产业的影响
从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般呈现正相关的关系。因为国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上，在住宅支出占消费者收入比例不变的情况下，一般消费者购买力的增加同时也表现为对房地产商品支出的增加。另一方面，社会总体投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加，从而，国民收入总量的增加会促使房地产业有所发展。
2.投资水平对房地产业的影响
投资水平对房地产业的影响考虑的是社会总投资水平中进入房地产业的数量。对房地产业而言，一方面房地产产品作为一种要素投入纳入到社会经济运动过程之中，它应当是整体投资水平的重要组成部分；另一方面，住宅作为人们基本的生活必需品，社会投资水平中满足这类消费需要也有一定的比例。实际投资水平特别是固定资本投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。反之，投资水平的降低，特别是固定资产被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，投资的部门结构和房地产业的相关程度是考察投资水平对房地产业影响的主要因素。
3.消费水平对房地产业的影响
恩格尔定律指出，随着人均国民收入水平的提高，人们用于食物等生活必需品的支出部分的相对量在减少的同时，绝对量在增加。可见，在既定收入水平、边际消费倾向下，消费结构的变化一定会影响对房地产商品的需求水平，进而对房地产业规模产生膨胀或收缩的效应。随着我国人均国民收入水平的提高，人们用于食物乃至生活必需品的支出绝对量增加的同时，相对量也在降低，在总收入中用于购买包括住房在内的耐用价高的消费品的比重相应会有所提高。
4.信贷规模和利率对房地产业的影响
在一定的经济条件下，信用在社会中不同产业之间的分布，对每一个产业的发展具有相当重要的影响。而房地产业突出的产业特性，使其必然会受到信用规模大小及其分布的强烈影响。房地产业从本质上讲是一个大规模资金运作的产业，不可能单单依靠产业自有资金来运作，因此，信贷规模的大小，支出的比例结构对房地产业有重大的影响。在这里，房地产信贷规模的大小是直接影响到房地产业发展规模和速度的重要因素。
5.经济增长率对房地产业的影响
经济增长率实际上隐含了房地产经济的状况，两者之间是相关的。房地产产品在生产经营领域作为中间投入品是一种投资品，随着经济增长，原有固定资产损耗会产生对房地产较为稳定的补充性需求；扩大再生产的实际需要则要求有一定的房地产产品作为其重要的组成部分。在国民经济中，要生产出一定的最终产品，必然要有一定量经济资源的组合投入。而房地产是这一组合投入的相当重要的组成部分。在消费领域，作为房地产类型的主要组成部分的住宅是满足人们基本生活需要的部分，也会随着社会的发展、人口数量的增加，呈现出较为稳定的增长态势。
（二）房地产业主要经济变量对国民经济的影响
房地产业经济变量，是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的产业而对其运行的状态进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。
1.房地产业增长率对国民经济的影响
房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。
2.房地产业效率增长率对国民经济的影响
产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。
3.房地产业信用规模对国民经济的影响
产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。
4.房地产需求和供给水平对国民经济的影响
由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。
综上所述，自上世纪九十年代末以来，房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDp增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。房地产业也是地方经济的主要贡献者，土地出让金约占地方财政收入的一半左右。考虑到房地产相关的税费收入，以及房地产对建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。2008年金融危机以来房地产业对我国经济的增长起到了重要的拉动作用。当前，房地产业能否健康发展已经成为我国经济能否实现健康、持续发展的重要因素。
房地产行业经济篇10
任何事物都是双刃剑，低碳经济对于房地产经济的影响也是双方面的。下面，我们就从消极与积极两个方面分析低碳经济对房地产经济的影响：
(一)低碳经济对房地产经济的消极影响
第一，房地产的产业成本提高。虽然低碳经济是一种先进的经济发展模式，但目前来看，还没有相对健全的技术支持低碳经济活动的落实，在房地产经济中应用低碳经济模式，会提高房地产企业的生成成本。落实低碳经济，需要开发新的技术，而新技术的开发则必然需要资金的投入。低碳经济是新能源为主要能源，新能源的开发成本较高，将低碳经济模式应用到房地产行业中，必然会提高房地产经营成本。出于经济利益考虑，许多大型房地产开发商在没有确定低碳经济的实际效益前，是不会加大投入的。而小型房地产开发商又没有雄厚的资金支持低碳经济的落实。第二，房价直线上升。房地产成本提高最直接的后果就是房价的上升，利用低碳经济经济模式会使土地的应用形式发生改变。总有地产开发商将低碳经济模式视为销售的噱头，利用建筑施工低碳化与土地低碳化的观点提高房价，促使消费者购买。就目前来看，低碳建筑并不多，也只有极少部分高消费群体接受低碳建筑。更多的人认为低碳建筑就是一种价格高、质量好的建筑，房价就在这种观念的支持下直线上升。第三，阻碍房产经济繁荣。房地产行业的发展离不开能源的支持，要促进房地产行业更加繁荣，企业需要更多地利用木材与煤炭这些较为便宜能源，也只有这些能源可以满足房地产行业的发展需求。但在低碳经济模式中，新能源才是房地产产业应当积极利用的能源，新能源价格高，必然会给房地产企业带来较大的负担，不利于房产经济的进步。
(二)低碳经济对房地产经济的积极影响
第一，促进节能减排观念的落实。节能减排是低碳经济的一个重要标志，也是发展经济的重要方法。许多房地产开发者为了短期利益，不考虑国家与集体的利益，破坏地产周边环境。低碳经济模式是经济发展与环境发展相和谐的模式，与传统的经济模式有完全不同的观点。利用低碳经济模式实施房地产开发工作，需要保证周边环境得以保护，做好节能减排。第二，优化房地产产业结构。房地产结构不合理，会产生错误的消费指示作用。在房产开发商的不断炒作中，消费者的消费心理过于急迫，偏离了正常的轨道。大多数消费者在看房子时，只考虑地理位置、山水或者价格，而不是先看房子的质量。低碳经济模式的落实，让房地产行业发展的政策得以完善，也让新技术得以开发。长时期利用低碳经济模式，会让房屋成本逐渐下降，促进房价的下调，调节房地产的产业结构。第三，给房地产日后发展提供动力。在房地产经济一片繁荣的今天，房价不断提高，然而物极必反，持续走高的房价必定会成为房地产行业的危机。在低碳经济影响下，开发商用低碳物品与新能源实施建筑施工，将建筑物的安全与质量放在第一位，更多地考虑长远利益，能够促进房地产行业的健康稳定发展。
二、低碳经济对房地产经济影响的应用对策
(一)加大对低碳经济的重视
在社会经济快速发展的今天，房地产企业面临更为激烈的社会竞争。房地产企业不能只顾眼前利益，而应当更多地考虑住宅的低碳性与建筑的环保性，重视低碳意识的建立。在开发新房产时，应当将创新与环保作为第一要务。在房地产工作中积极利用新的施工工艺与能源，降低建筑施工对环境的破坏力度，做好节能减排工作。多利用铝合金材料与生态纳米技术，能够推动房地产的低碳发展。另外，房地产行业要多研究西方发达国家的房地产行业发展模式，从中吸取合理的经验，重视工业生产方法在房地产行业中的应用。重视低碳经济的落实，尝试达到零废弃物与可持续发展的目标，才能让低碳经济对房地产经济的积极影响发挥出来。
(二)政府及时给予政策支持
房地产行业的低碳发展，不只有利于房地产经济本身，也有利于我国社会经济的整体发展。政府应当加强对低碳经济的重视，在政策上给予房地产行业以支持。为了推动低碳经济在房地产行业中的落实，政策应当建立对应的赏罚机制。对于积极应用低碳经济的房地产企业给予精神与物质上的奖励，而对于不主动实施低碳房产经营行为的企业，要给予打击。政府部门通过政策去调整房地产行业的结构，能够促进低碳经济在房地产经济中的落实。另外，政府要借助税收政策，给予低碳房地产企业以优惠。建立一个低碳经济基金，用这部分基金去奖励低碳发展的房地产企业，并用这部分基金帮助低碳发展的房地产企业去减免税收。让房地产企业在低碳发展过程中尝到甜头，有利于房地产经济的快速发展。
(三)加强低碳标准建立与材料的推广
每一个城市都应当根据自身的情况，建立一个节能减排与低碳经济发展的标准。政府部门要重视低碳标准的建立，并监督其执行，加大检查的力度，做好相关机构的建立。对现有的高耗能的建筑进行改造，以此来提醒广大房地产开发商低碳经济的重要性，警示其积极利用低碳技术与材料实施房产建设工作。支持节能减排的地产企业，鼓励消费者积极购买低碳建筑，利用优惠政策让引导消费者建立正确的价值观。重视低碳建筑物的示范，让更多人正确理解低碳的意义。建立了完善的低碳标准后，要做好低碳材料的推广。只有利用低碳建筑材料，才能提高建筑的低碳性。低碳施工，绝不意味着减少建筑施工中用的钢量与降低建筑本身的坚固度。房地产企业可以通过房屋结构设计的优化，减少总体用钢量，但要以保证房屋建筑的坚固性为前提。在采购建筑材料时，要利用无污染、低耗能的材料。像木质材料就是很好的选择。如果木质材料货源紧缺，可以用竹子代替木头，提升建筑物整体的低碳性。
三、结语