房地产开盘优惠方案篇1
深圳春交会市民关注折扣促销楼盘成交活跃
为期6天的深圳2012春交会于5月6日下午落下帷幕，深圳24个参展楼盘中有不少直接打出“刚需置业”的口号来，但多数楼盘提供的优惠并不给力，绝大多数受访购房者称暂不出手、继续观望。从来自开发商方面提供的会展其间成交数据来看，提供了优惠折扣、降价促销的楼盘成交要明显活跃，比如深物业参展的三楼盘均有降价优惠，成交约有50例。
特价房区成交活跃
来自主办方深圳市土地房产交易中心公布的统计数据显示，本届春交会深圳、惠州、东莞、香港等地参展项目总数达71个，展出项目类型多样，包括品牌房企展、广告专区以及奥特莱斯房产特价专区。其中深圳项目24个，占到了34%；惠州项目21个，约占三成左右。
其中在此次春交会上，为满足“刚需置业群体”而首次亮相的奥特莱斯房产特价专区，包括深圳、惠州、东莞的5家开发商6个楼盘带来了191套特价房以及其他购房优惠，其中来自惠州的一楼盘虽未开盘，也打出了2888元/平方米起价的超低价格进行展示，昨日下午2点左右该楼盘销售员表示，从1日开始认筹，目前总共认筹量约有200批次，其中就有不少来自从春交会去到现场的深圳买家。
在特价专区内，除了惠州碧桂园和东莞金地现场没有看到销售人员，另外两个在售的特价楼盘中，有位于深圳的水畔紫云阁，其销售员称6天都有从春交会上带至现场销售的买家，总计约销售了四五十套单位，“仅5日一天就销售了6套单位。”而来自惠州的菁华园则不断以各种低价吸引市民眼球，折算下来从5折到2折，其销售员称这几天销售超过20套。
有折扣受到关注
与受访市民普遍关注楼盘优惠所对应，就南都记者昨日下午在春交会现场向销售人员咨询的成交情况来看，几乎所有参展楼盘销售人员都表示由春交会展场去到楼盘现场均有成交案例，不过也呈现出来两种态势，相比一些大打折扣牌的楼盘，没有太大优惠力度的楼盘成交要冷清一些，如位于福田区的嘉宝润金座，推出一批复式单位，春交会期间只在单位总价上减3万-5万元的优惠，6天成交了仅4套。万科地产在今年的春交会上也没有带来太多优惠惊喜，展区内有8个楼盘在售，6天下来成交为22套。
而同为品牌发展商的深物业，携旗下三个在售盘参展，彩天怡色、深港一号、廊桥国际都地处福田区，春交会上均有不同幅度的降价优惠，而且算得上是优惠幅度较大的一个深圳开发商，特价房降幅最大的比之前均价便宜了约8000元/平方米，备受刚需置业者青睐。截至昨日中午，开发商方面反映经由展场带至售楼处成交的有50例，尤其彩天怡色在春交会前两天就成交了20多套，为此又加推了一批特价房。
不少分析机构报告指出，在进入5月这一重要销售节点后，开发商的推盘量将会增加，由此带来优惠的力度将会逐渐增大。世联地产市场研究部指出，随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，由此来促使刚需持续入市，再加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，接下来开发商对刚需客户的争夺战也会愈演愈烈。
市民声音：会场现场购房主要看折扣
不过对于发展商报出的成交数据，也有不少市民表示怀疑，市民周先生现场认为，“发展商说成交了多少我不太相信，关键还是要看过几天的政府公布的成交数据。”近日也有网友在微博上报料称，已经连续4天在春/秋交易会上惠州淡水的富丽达花园了，并评论说“惠州普宅回报淡如水，由此可见”。
此外，选择在春交会现场购房，关键还是要看折扣大小。不少市民向南都记者反映的情况是，深圳本地参展楼盘数量太少，可挑选的范围不够大，“对折扣力度有些失望”，有市民如此表示。不过相对于本地楼盘来说，想要购买外地楼盘的购房者则对此要满意一些，昨日还有奔赴惠东万科双月湾现场考察的购房者，也有市民告诉南都记者，自己开车过去很麻烦，对方位也不熟悉，春交会现场有看楼车直接过去，“更为方便，效率要高得多”。
调查
七成市民保持观望
春交会期间，针对到场参观者，相关机构开展了购房意愿调查，总计回收了约350份有效问卷，结果显示：51%消费者打算在一年内购房，这比去年秋交会的58%下降了7个百分点；在对未来市场的预期中，57%的消费者认为房价仍将继续下跌，仅4.24%的人对后市房价有上涨预期；为此，73%的购房者表示将推迟购房或暂时观望。“短期内购房的消费者占比减少，表明在房价下行趋势刚刚显现之时，更多的购房者选择了继续观望。”报告如此总结。
深圳春交会热捧刚需
今年深圳春交会5月1日起举行，展期6天，深、莞、惠、港及海外共有60余个楼盘参展。其中，包括在售楼盘和形象广告的深圳项目为23个。名流置业、金融街、碧桂园等上市公司推出的项目多位于东莞及惠州。
堪称史上超严厉调控政策的“新国五条”出台近一年，开发商的目标重点锁定刚需客户。这一现象在5月1日起举行的2012深圳春季房地产交易会上尤为明显。
走进深圳春交会所在的会展中心1号馆，醒目的“刚需”二字就映入眼帘。一群年轻人手里举着各式各样的牌子，对每位来客都热情洋溢得仿佛追星族见到偶像一般。他们是各个楼盘的促销员，入场人的手上，总会在一瞬间被他们塞满各种宣传单。
今年春交会展期为6天，深、莞、惠、港及海外共有60余个楼盘参展。其中，包括在售楼盘和形象广告的深圳项目为23个。万科总共推出10个项目，其中深圳本地项目有7个。名流置业、金融街、碧桂园等上市公司推出的项目多位于东莞及惠州。
房地产开盘优惠方案篇2
20xx房展会活动方案1
一、活动目的
淮南第十二届房地产交易会即将盛大举行，目前，淮矿生态新城项目在淮南还属于一个全新的楼盘，项目形象和知名度都尚未建立，如何借势本次房交会，树立项目的品牌形象，对项目的成功入市和取得一个良好的销售开端都非常重要。
借本次房交会之势，将项目成功推广入市;树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象;利用现场强大的视听冲击，多方位的展示项目的高端品质形象，配合现场置业顾问的专业讲解，让项目的品牌形象深入人心;
利用现场促销手段，积极宣传项目信息，争取吸引更多客户排号预约，为项目成功开盘销售打下基础;现场配合看房专车，对意向购房客户进行重点把握;
二、活动形式
一场盛大、形式丰富、全城瞩目的房交会即将隆重举行，借助本次房交会现场的轰动气氛，通过强大的视觉冲击+专业的项目讲解+现场派奖形式，使淮矿生态新城项目在本次房交会中闪亮登场，一举打开淮南商品房市场，树立项目的高品质楼盘形象。
三、活动时间
9月15日至9月18日(具体时间暂定)
四、活动地点
淮南锅炉技校对面
五、活动策略
参加房展会的最终目的主要为两个方面：
一、吸引人气(有利于项目的品牌形象传播)
二、吸引客户排号预约(本项目现在还未对外销售，以促进客户办理排号协议为主要目标)
如何才能有效的达到两全其美的活动效果，必须解决一下几个问题：
第一：如何把散客吸引至项目的展位?
第二：如何吸引散客愿意在展会中了解项目?
第三：如何吸引散客去案场详细了解，需要什么样的诱因?
第四：现场有什么促销活动能促使散客去展示中心排号预约?
活动策略：
一、视觉冲击
a)置业顾问统一着装
b)现场背景墙、拱门、喷绘、展板、横幅(空飘)(视现场情况而定)
c)物料、现场人员举牌
d)促销广告语(如：办绿茵里护照，开盘享受1000元优惠)
听觉冲击：
a)现场音响设备，对项目基本信息进行宣传(三维宣传片)
二、
a)置业顾问主动热情接待
b)置业顾问专业讲解
c)客户信息的记录
三、
a)奖品派送，本活动的主要目的是为了吸引客户，凡在本项目登记的客户都能得到小礼品一份(礼品参照第九项)
b)办绿茵里护照，参加绿茵里护照签章活动，开盘即享1000元房款优惠
六、现场布置(现场展区意向图)
七、活动流程与操作
八、活动人员安排
(本次活动需要销售人员10名，如果人手不够需提前做好准备)
九、注意事项
本次房展会活动为生态新城在淮南市场的第一次大型宣传活动，本次活动意义重大，开发商和现场销售人员必须提前为本次活动做好各方面准备工作，才能确保本次活动的顺利开展;
本次房展会参展活动流程分为多个环节，人员进行了不同分工，只有各个环节做到认真到位，才能达到活动的最佳效果;对此次活动登记的客户进行梳理，后续进行密切跟踪，对有购房需求的客户进行重点追踪;
由于本项目目前处于开盘前夕蓄客阶段，对客户的讲解应当重点偏向项目的基本信息宣传，价格的释放，视客户诚意而定;项目看房车辆随时待命，准备接送客户到项目现场看房。
十、活动礼品
雨伞文化衫扇子、扑克
由广告公司设计，开发商批量制作
十一、相关物料准备
客户信息登记表、记录笔
项目宣传资料
背景墙、喷绘、条幅、展板活动公司
雨伞、文化衫、扇子、扑克(各500份)
音响设备、项目三维动画宣传片
接送车辆
工作餐
矿泉水每天一箱
所有物料活动开始前三天应当准备到位
注：建议文化衫和雨伞为本项目的长期活动礼品，由广告公司设计，批量制作;
拱门文字内容：淮矿生态新城项目欢迎你;
背景墙内容：项目的总体形象和项目的基本信息;
展板内容：项目形象宣传的展板等;
条幅文字内容：项目促销信息(绿茵里护照全城申领中，看房有好礼专等您来拿)
20xx房展会活动方案2
一、活动目的：
1、在众多参展楼盘中，脱颖而出;最大化登记储备房展会客户
2、用小游戏聚集人气，吸引人流，营造热烈火爆的现场气氛
3、关爱客户、传递项目口碑
4、将房展会客户最大限度转成售楼处来访
5、利用节日和展会契机，推进2期住宅的认筹工作
二、活动对象：参加房展会的人
三、展位布置：
1、房交会现场的展位代表这楼盘的形象，是给经过人们的第一印象，所以要做得有特色。整个展位可以用主打广告色(红色)为背景色，包括游戏中用到的道具，都可以用此色。
2、音响设备布置到位，营造热烈的气氛。
3、在展位中辟出专门的区域供游戏活动的展开。
4、在展位的一个角落放置饮水机，给参加游戏的人们解渴。
四、工作分工
地点：房展会现场展厅
时间：10月1-3号
对象：房展会现场客户
内容：
1、来访登记即有礼(展会期间分时间段执行)说明：活动期间房展会来访客户均可领取精美礼品一份奖品建议：精美礼品一份(10元/份)
2、缤纷游戏，互动有礼
说明：活动期间房展会参与互动游戏客户均有机会获得大奖奖品建议：决出一、二、三等奖
五、游戏方案
以下游戏可任选其一，也可配合使用。
游戏方案一：扎气球
1、游戏主题为：扎球有礼;在宣传海报中可以把此主题写得醒目。
2、在展厅顶部布满气球。事前在气球里放一张小纸条，纸条上可以是某种奖励，也可以是小小的惩罚。(类似表演一个小节目等等，如果节目表演得精彩还是能得到一份奖品。)
3、用回答问题的形式来选取参加扎气球游戏的人，即：主持人对前来扎气球的人提一个简单的问题(关于本项目的，例如：本项目的开发商是谁?)，答对方可参加游戏。
4、气球扎破后捡起纸条，交给主持人当众念出。根据纸条上面的内容给扎球人相应的奖励或惩罚。
5、若每天重复同一个游戏。当气球全部被扎破后，由工作人员可在当天散会后把现场清扫干净，再悬挂满气球。保证游戏可以循环进行。
游戏方案二：猜猜猜
游戏规则：现场备有若干组词语，每组有8个词语，游戏者为一人，可事先选择一组，并根据词语用肢体语言来表现，让现场观众来猜谜底。每个词语的限时是30秒，表演不到位而导致观众不出猜出谜底的，身后有大棒伺候。若全部完成则有奖励。答对谜底的也有小礼品。题目：
a(人物题)医生警察小偷媒婆小贩模特孕妇歌手
B(动物题)鸭子袋鼠企鹅鸵鸟兔子青蛙母鸡恐龙
C(爱情题)触电亲吻送花拥抱哭泣性骚扰求婚吃醋
F(体育题)竞走跳水举重击剑拔河体操高尔夫鞍马
道具要求：40张a4纸、4个文件袋(或能装下a4纸的其他袋子)、手表1只(或其他计时工具)、大的充气棒槌一个
程序准备：事先将以上各组词语分别用a4字打印好，按组别用文件袋装好，文件袋外面标好1-4的号码，并写明网络题、成语题等类别字样。
游戏方案三：拼图游戏
1、事先准备好几套简单的拼图。可以是紫苑的效果图或者家装图片等。(可以用Kt板自制。)
2、准备好一个粘贴拼图的架子，以方便围观的人群观战。
3、规定的时间内(一分钟)完成拼图者有小礼品赠送。
六、奖品建议：
七、费用预估：
八、注意事项
1、提前一周把准备工作做好，比如气球的印字、游戏工具的准备等等。
2、主持人需非常清楚游戏的规则和流程，口齿伶俐，擅长搞气氛。
3、以上游戏规则仅供参考，可根据相应情况调整
20xx房展会活动方案3
一、参展目的
1、提高维多利亚城认可度，利用丰富的现场活动与优惠政策积累客户。
2、利用项目现房优势，与地段优势，塑造产品价值，提升产品形象，为产品提供价格支撑。
3、最大限度的拓展客源，吸引客户到现场看房，增加项目人气，促进销售成交;
4、企业品牌宣传;
二、参展时间
1、布展时间：20xx年9月20日、9月28日
2、房展会日期：房管局主办9月22日27日、日报社主办10月1日10月3日
3、展示时间：上午9：00-下午6：30，根据客流情况适时延长三、布展的要求
1、展厅规格：房管局主办展位为三个，每个长宽3*3米;日报社主办展位为一个标准展位，9*10米;
2、展厅材质要求：以桁架、喷绘为主，展位要求有顶，能遮风档雨;地面铺地毯;
3、产品展示分区：公馆项目、维多利亚城
四、售楼部活动
1、五彩缤纷
展会期间看房客户均可参加一次扎气球赢大奖活动。
特等奖：折叠自行车+购房优惠8000元(维)
购买120平米以下房源可抵5000元购房优惠
一等奖：水晶烟灰缸+购房优惠5000元(维)
二等奖：LeD充电台灯+购房优惠3000元(维)
三等奖：精品水杯+购房优惠20xx元(维)
2、飞镖夺奖
展会期间看房客户均可参加一次飞镖夺奖活动，每位客户可扔飞镖三支，环数累加。
特等奖：27环餐具套装
一等奖：25环家庭洗涤套装
二等奖：20环洗发水
三等奖：10环洗衣粉2袋
五、优惠政策
1、总经理特批赠送三年物业费;
2、展会期间现场看房最高优惠8000元;
3、购买120㎡以上房源，一次性付款最高优惠78，000元;
4、展会期间特推出两套特价房：
六、售楼部包装
1、门口玻璃幕墙清洗。
2、花卉绿植租摆：
a大门口四根柱子周围摆放80公分左右绿植与小盆花卉
b大门入口摆放8棵迎宾绿植，不低于1.5米
c售楼部内花卉更新调整
3、售楼部内灯管更换。
六、物料的准备
1、看房车：准备两辆商务车作为看房车(配两名专职司机)，在房展会现场接送客户去售楼部看房，销售人员跟车引导。
2、展位物料准备
3、售楼部物料准备
五、现场接待流程
1、人员安排
提前确定展会和售楼的具体人员安排。展会期间，所有销售人员全员上岗，前2天以展会现场接待为主，售楼现场活动为辅，后期以售楼部现场接待为主，详见人员安排表。
2、接待流程
2.1、客户进入展场，现场接待人员积极迎上，微笑欢迎：您好!欢迎光临维多利亚城(公馆)。
2.2、详细介绍项目情况，为客户讲解户型，并将以下信息告知客户：展会期间项目促销活动;现阶段执行的优惠政策;
2.3、对于意向客户，销售人员讲解产品，炒作项目优势，并鼓励其到现场看房、参加活动。
2.4、房源销控由销售部专人核对后确定(小订、大定均需在销控表上明确标识)，展会现场与售楼部及时联系核对。
六、工地配合事项
1、保安、保洁人员统一着装，晚上配备一名保安员在展会值夜;
2、样板房全天开放，保洁人员随时清洁整理;
3、全面打扫小区卫生，确保小区环境。
七、房展会费用预算表
房地产开盘优惠方案篇3
“集中营”一词的本意是“用来关押或监禁犯人、战俘或其他人员的场所”，并带有一定的贬义色彩。
但我们在将这个词进行了演化后，不仅把它用在一个住宅项目的促销活动中充当了主角，而且取得了非常出色的销售业绩。一、项目概况及市场背景
（一）、项目概况
鲁贤家苑，位于济南市市中区济微路70号，总建筑面积约5万平方米，由7栋多层住宅组成，销售均价1990元/㎡；无论规模或市场定位在济南都属于中档楼盘，该项目由我天骄智业营销策划公司独家销售。
在前期的销售进程中，我公司在综合比较竞争楼盘优劣、深度发掘楼盘品质的基础上，运用纯熟的销售技巧和合理的引导性销售说词，用“实惠才是硬道理”、“超值抢购月”等促销攻势打动了一批又一批消费者，掀起了一个又一个销售高潮，在不到1年的时间里，在激烈的市场纷争中累计销售了3万余平方米，这是周边多个楼盘无法企及的成绩。
（二）、市场背景
·在小环境来看，鲁贤家苑所处区域竞争激烈，500范围内在售项目6个，离我们的售楼中心50米处既有一个竞争楼盘的售楼处；而且这几个楼盘的定位非常雷同，区域环境、配套设施也没有很大区别，争夺是完全相同的客户群；
·从大环境来看，济南消费群体十分特殊且总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的特殊市场，这就决定了济南消费群对中高档楼盘的消化能力有限；
·济南市1999—2001三年，年均房屋销售面积约120万平方米；2002年初步统计总销售约220万平方米；
·定位过于雷同，尤其表现在2000-4000元左右的中高档房产范围内，产品同质化现象比较严重，已出现部分积压、滞销现象；2002年济南市在售住宅项目总计约240余个（包括手续不全的‘黑’楼盘），而几个超大型楼盘更对这容量有限的市场开始了巨大的冲击，阳光舜城、伟东新都、阳光100、中润世纪城等项目都是100万平米以上的航母级规模，竞争日益激烈；对于一个普通项目而言，每年能达到3万㎡的消化量已属‘佳绩’；
·2003年的开工面积、开盘数量更多，竞争更激烈。
（三）、消费者简析：
·济南人的消费习惯比较传统，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为相对保守，呈内敛方式；
·购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟，有一定的从众心理。一般的购房周期为2个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势；
·价格（第一因素）、位置环境、户型仍然是购房者考虑的首要三大因素。二、“尾盘集中赢”全程记录
时间进入到2002年10月，济南房地产市场的传统旺季已经到来，我们知道在鲁贤家苑现有的情况下，绝不能放过这样一个难得的良机，必须推出强有力的促销措施，力争通过在这个销售季的强力促销，消化掉大量房源。
（一）、市场不利因素
·在鲁贤家苑项目北侧约1.5公里处有一个大型项目将在2003年初开盘，基础正待开工、工地广告围板已经竖起，吸引了部分目标客户持币观望；
·因前期销控工作略微失误及部分特殊情况导致剩余房源大部分是120平米左右的大户型，单价及总价均较高；剩余房源约180套，总计约2万平方米；
·周边竞争项目纷纷出台促销计划，折扣优惠、送地下室、送电器等各种方式都有，折合到房屋单价中，优惠幅度在50—120元/㎡之间；
（二）、对策分析
济南房地产营销界的习惯是：在项目剩余15%左右时，才公开说自己进入清盘阶段，而我们对“尾盘”的认识是——该项目达到了利润目标后的所剩房源就是尾盘。
1.尾盘的操作其实是一个对楼盘再定位的过程，需要重新定位目标消费者。我们通过分析近期来客区域，制定了“抓大放小”的推广策略，即以项目为圆心1公里范围内的长住居民为重点目标客户，将绝大部分介绍、追踪、谈判的精力投入到争取这部分客户的工作上来。
2.分析客户的购房心理，有两条重要收获：第一、他们希望在离原居住地最近的地方购房置业，给孩子或老人准备，这是区域内客户的一个重要特点。老济南人在一个地方住了很多年之后，已习惯了区域环境和其中的生活氛围，同时也希望家人之间住近一点相互照顾，因此再买房力求越近越好；第二、当周边可选择的项目较多时，他们必定选择销售进度最快、可以尽快入住、物业管理尽快到位的房子。在这个时候，哪个项目能够营造出最热的销售气氛，能够最大地加快销售步伐，谁就能赢得客户、获得成功。
在对目标消费者有了明确的了解后，我们知道应该学一学家电产品，在小区域内来一场房地产价格战了。但首先要说服我们的合作伙伴，‘孩子总看着自己的好’，大多数开发商都有这样的问题。
对开发企业来说，项目的尾盘运作其实是对企业发展战略的一次调整。因为我们的合作伙伴下一步亦有新的开发项目，如果鲁贤家苑项目已达到预期目标，就应该增加资金回流速度，减轻2003年度的销售压力，并把更多的精力投入到能给企业带来更大利润的新项目上去。而且在竞争这样激烈的情况下，谁动作快谁就能赢得市场。在听过我们的分析论述后，我们提出的“打一场价格战”的促销方案彻底通过。
（三）、方案制定
在对竞争项目的促销方式和优惠力度有了充分认识后，我们当即决定用最为犀利和最能让消费者感到实惠的价格武器进行强力促销，一定要远远超过所有竞争对手的优惠额度。
我们有针对性的选择存量最少的楼层作为让利最大的房源，这样既能增加促销力度，又能降低促销成本。于是最大的让利出现在仅剩两套房子的某栋楼阁楼，降价达240元/㎡，其他每栋楼的每一层都有完全不同的让利幅度，最少的让利是60元/㎡。
可这次促销活动的推广主题和广告语却一下把我们难住了。市场化以来，济南房地产市场上先后出现过五百多个住宅项目，2002年里，以让利、折扣、送家电、送装修、送阳台等为主题的房地产促销广告几乎天天见，花样频出的促销活动消费者也见多了，从任何角度看，再重复出现类似的词汇都没有新意了，极易被淹没在旺季的广告海洋中，很难达到最佳的传播效果。而我们又恰恰是最简单的价格促销，所以更需要有个性创意的促销主题概念。
“尾盘”两字最先被敲定，主动提出尾盘概念，加大紧迫感，“迫使”前期老客户抓紧下定签单。经过反思斟酌、推敲，“尾盘集中赢”正式出炉。“集中赢”在济南还是前所未有！！
在这整个的促销方案中，我们本着尽可能为开发商省钱的角度，制定了如下推广内容：
·制作“尾盘集中赢”促销主题传单3.5万份（传单单价为0.15元/份，总计5250元），集中销售人员在项目1公里范围内进行覆盖式派发，所有住户（根据统计约7000余户）必须达到两次以上的收单率；但我们严格要求销售人员，不能盲目追求派单量，求量更要求‘质’，制定了15秒、30秒和2分钟标准销讲词，在派单的同时进行讲解，‘声’、‘图’并茂，加强传播力度；
·参加2002年11月8日在济南国际会展中心举行的济南秋季房展会（预定一个3×3m的标准展位，8000元）；因为所有标准展位价格都是相同的，在考察完展会现场后，我们立刻选定了二楼扶梯口正对的58号展位；就是这个位置绝佳但起初其他参展者都没有注意到的普通展位，为我们在展会上吸引目光、出尽风头，做下了铺垫；
·制作4.5×10m的巨型布幅3条（总计450元），在济微路沿途楼体上悬挂，充当临时户外广告，向路人传递信息；
·制作展板、小型布幅等装饰售楼中心，增加销售氛围（约400元）；其中有一块“倒计板”悬挂在售楼中心里，上面写着“您还剩个选择机会，只剩天可以享受优惠”，每天修改一次，很多客户购房的积极情绪就这样被那些一天天减少的数字调动起来；
·为营造出红红火火的销售氛围、达到最好的传播效果，我们将红色运用到所有的传播载体上，从传单、促销期间的专用名片、布幅、展板、倒计板、展位背景、导引牌、绶带、地毯等，全是醒目的大红；
·我们的计划是在02年10月中旬到03年1月底的时间段里，完成120套的销售目标。
后来，本着推广企业形象的目的，我们的合作伙伴主动提出在济南的两大平面媒体分别刊登报纸广告各一次。我们都选择了套红的1/4版为投放版面。不出所料，这两期np的对销售促进意义不大，但对开发企业的影响作用却是十分显著的，一时成为风云公司，业内人士都在评论鲁贤房地产和“尾盘集中赢”。
（四）、房展会上出风头
2002年11月8日，济南国际会展中心，济南秋季房展会现场。
所有乘扶梯来到二楼展厅的来宾，都会被在扶梯口收到的一张鲜红的小传单所吸引，在整整的一个页面上只有“尾盘集中赢”几个大字，它的尺寸很小（26×18.5㎝），但吸引力却强过比它大几倍、厚几倍的各种宣传材料。
进而吸引他们的是近在咫尺、鲜艳夺目的红色展位和热情有礼、百问不厌的销售人员。
更出人意料的是，我们安排销售人员手举“请速到58号展位”、“尾盘集中赢”的导引牌在人群中不停游走，吸引了所有来客的目光，更让其他参展项目的工作人员自叹不如、后悔不迭。
我们在展会上制定的工作方针是：简要介绍项目、突出让利幅度，每组客户的接待时间控制在4分钟之内；为节省空间及加强对客户的把握，意向较明显客户均由免费看楼车接到项目现场和售楼中心进行详细讲解。
参展三天内，我们总计发放宣传材料2万多份，接待客户咨询3500多人，3部看楼车接送300多位消费者到售楼中心详细咨询，签定购房意向书60多份，签定正式购房合同17份。
（五）、实效促销见真功
房展会上的成功为我们的促销战役开了个好头，极大鼓舞了销售人员的士气和开发商的信心。
随着宣传单页的不断派发和悬挂起的巨型布幅不断闯入路人的视线，“尾盘集中赢”极大的引起了济微路附近居民的关注。
在“尾盘集中赢”的活动期内，众多持币观望者和前期看过房子的客户纷纷坚定了购买信心，果断地下定交款。
最后，我们在4个月时间里总计销售96-124㎡的住宅145套，月均36.25套，成交面积1.7万余平方米，总计3670余万元；其中，2002年11月份销量最高达66套，2003年1月销量最低是18套（因春节将至，大部分人已无心购房）。“尾盘集中赢”圆满完成任务并合理超出即定目标。
同期，根据我们多方面“侦察”得到的数据，附近的几个竞争楼盘中销售最好的一个项目、销售最好的一个月才卖了11套，不及我们的最低销售月，而最少的则被剃了光头。三、收获与思考
“尾盘集中赢”顺利实施完成后，我们有很多的收获和思考，现在写出来与大家分享和讨论：
1、真正的策划就是要“大家都赢”，如果某个策划案实施完成后既有赢家、又有输家，那这样的策划是失败的策划和可耻的策划；在我们的企业理念里，尤其是我们在做房地产项目的策划时，最终目标就是“三赢”——开发商顺利、迅速的售磬楼盘、回收资金、竖立企业品牌；消费者买到最适合自己且性价比最高的房子；通过我们的精心策划让客户和消费者皆大欢喜后，我们自身的价值也就同时实现了；
2、并不是有了一个新颖、个性的促销主题就会赢得好业绩，关键在于促销中的实际内容，若不是有强大和巧妙的价格优惠突破了消费者的心理价格，单靠“尾盘集中赢”的文字演绎是绝对不可能产生如此好的效果的；而且通过我们的诸多实战案例，我们发现，对于中小规模、中低档次的住宅而言，“价格战”的运用在大多情况下是成败的关键；
3、宣传推广只是一部分，能否成交的关键在销售现场。若没有专业、训练有素的销售人员，36套/月的销量也是不可能完成的任务；
4、大规模的促销活动，不见得一定要投入很多的广告费用，关键是要把信息准确的传递到每个目标消费者的手中；如果不是我们的目标客户群，知道的人再多也没有任何意义；
5、对宣传工作的评估验证，不能简单计算每天有多少个咨询电话打进来，也不能简单计算来客总量，而要看“反馈质量”；比如在我们的“讲解式派单”下，来电咨询或登门看房的客户都是品质极高、意向极准的客户；
6、在小区域内竞争对手众多的情况下，在大家的产品品质都相差不大、自己又没有非常突出特点时，在大众媒体投放的广告其实不是给自己做的，是给大家做的；消费者会在广告的指引下，把己楼盘和周边楼盘看个遍；在这个角度上看，大众媒体或许还比不上“小众信息载体”；
7、人员的充分准备。在活动前，我们预计到看房的客户人数必定大大超过正常的来客量，于是就提前在其他案场抽调了部分人员进行突击培训，补充入了鲁贤家苑售楼中心，将销售人员的人数增加了一倍；他们的到达，减轻了销售压力，提高了待客数量，是完成总任务的法宝；
8、销售说词的准备。关键之一，要向目标客户说清楚降价的原因，不能让他们认为是房子卖不动了才降价。我们对他们的解释是：因为广大客户的厚爱，鲁贤家苑项目销售火爆，在总体销售任务已经完成的情况下，这次既是实实在在的给您让利，也是要抓紧卖完，好开新项目；关键之二，让老客户明白他买的房子没有贬值。我们对老客户的解释是：您买的房子是户型最好的、楼层是最便宜的，是性价比最高的，您的房子已经升值不少了，他们买的是您挑剩下的，不能简单的和他们比价格；再说，只有加快进度、提高入住率才能完善物业管理，也是为您好。果然，充分的准备说词将众多新客户的顾虑和老客户的不满轻轻松松消除了；
房地产开盘优惠方案篇4
2022房地产销售部工作计划范文
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，
房产销售员工作计划。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。
一、加强自身业务能力训练。
在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。
产销售工作重点是××*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。
我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。
明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
2022房地产销售部工作计划范文
一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)销售节奏安排：
1.xxxx年10月底—xxxx年12月，借大的推广活动推出-项目
2.xxxx年10月底—xxxx年11月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.xxxx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.xxxx年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(xxxx年1月15日前准备完毕)
1.户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于xx年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2.销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于xxxx年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。xxxx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。xxxx年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3.置业顾问培训：
2.预售证
由销售内页负责，于xxxx年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于xxxx年1月10号前完成
4.户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于xxxx年1月10号前完成5.交房配置
由工程设计线蒋总负责，于xxxx年1月10号前完成
6.一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于xxxx年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三.样板区及样板房
(一)样板区
1.样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)
2.样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3.样板区展示安排：
确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1#楼平层、底跃各一套。
2.样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四.展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于xxxx年1月10日提出销售价格表和销售政策。
2022房地产销售部工作计划范文
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，
房产销售员工作计划。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年房-
地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房。产销售工作重点是*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
房地产开盘优惠方案篇5
1)市场不利因素
a.在春天花园项目3公里以内已经现房和即将入市的住宅项目就有4个，大量工地的施工和大肆宣传，吸引了相当一部分目标客户持币观望;
B.周边项目纷纷出台促销计划，折扣优惠和赠送等方式应有尽有，折合房价大约在每平方米优惠50-200元之间;
C.因受前期客户需求和特殊情况造成的推广失误导致剩余的15%的房源中绝大多数是位置不好，或者户型与总价整体性价比不高的单位，基本呈现积压现象;
2)对策分析
我们以往操作项目的惯例来是:房源总体消化75%之后阶段的剩余本分称为清盘阶段，清盘阶段对于尾房的消化，成功与否直接影响任务的完成时间，关系重大。
通过对市场的分析和对剩余房源的实地考察，我们进行了如下思考:
a.尾盘的操作其实就是项目再定位的一个过程，需要重新圈定目标客户。但是在房源较差时，即使圈定了客户有针对性的推广和优惠意义也不是很大。
B.通过我们与来访客户观察，发现来访的客户中一半以上是新婚夫妇或即将结婚的年轻人为主，在与他们的沟通中发现，他们当中绝大多数准备购置新房作为婚房，并且生活或工作在附近，希望总价控在40万以内，对面积的需求控制在90-100平米左右。春天花园剩余房源总价太高或者户型实用性较差是滞销的关键原因。
在对我们自身状况及对目标客户拥有一定了解之后，我们决定打一场价值战!逐一攻克。
3)方案制定
a．---给优惠找个借口
在剩余房源中，位于小区北侧沿街的某栋小高层户型面积在93-96平方米，由于靠近街道三层以上能够看到铁路，消化速度一直较缓慢，但从户型角度，和价格承受力上看较接近两口之家或即将新婚的年轻人的胃口，为此我们进行了以“即购即住，轻松成家!”、“轻松成家，购房有礼”为主题的系列推广，进行赠送地下室赠送活动。地下室面积从6-11平米不等，我们采用先购先得的形式进行赠送。按照地下室购买单价计算，每套总价在9000-19800元，平均到房价中平均每平方米客户可以获得优惠100-200元。对年轻客户的吸引较大。在客户群锁定精确，推广与促销得力的情况下，短短两个月内37套全部消化一空。
B．---“巧户型”提升性价比
在大多数房源几进清零时，阁楼的消化将我们难倒。几乎两栋多层近16套阁楼一动不动，没有客户问津，或一看而去。成为影响我们顺利清盘的壁垒。
分析归纳问题有二:
一是春天花园多层采用坡屋顶设计，固然阁楼室内屋顶为尖顶;层高最高点为5米，最低点为2米，对于居住来讲，缺乏亲切感与安全感，购买客户难以接受;二是阁楼面积较大，单价较高。根据房型和景观差别，单价在3910-4450元，面积在86-90平方米之间。这样算来哪怕一套最小最便宜的也要30万以上，性价比极低，接受抗性极大。
为难之际，雪中送碳：
万般踌躇之中，我们开始进行购买客户的成交分析，在与前期已购买阁楼的业主沟通的过程中，我们意外的的发现一位年轻客户在客厅里竟然打造了个“跃层”，将客厅5米的层高划分成了上下两层，即增加了使用面积，丰富了功能空间，又可张扬了年轻人的生活个性。何不以此作为卖点，“变废为宝”?
“巧户型”激活市场:
想法一出，我们立刻与开发公司工程部针对改造可行性进行了沟通分析，在确定建筑承重和施工工艺都不成问题情况下。我们邀请了钢结构、装修行业知名公司进行方案设计，并开始以“巧户型”为主题进行了阁楼户型的短期推广。
房地产开盘优惠方案篇6
十月，省内主要城市的房地产市场正不断释放出一些房价下行的信号。
在10月21日～22日在广西考察时表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
年底将近，面对工程结算、利息支付、业绩报表等压力，开发商的资金链无疑将承受一次巨大的考验。“年关”前后，各开发商和房产中介的表现无疑将为明年的房价走势定调。
直降7000元，平方米：假摔?
9月30日，一则广告引爆了沉寂许久的厦门楼市――厦门岛内湖边水库融景湾在开卖10个月之后，做出降价举动，部分单元起价已从开盘时的23000元／平方米降至16000元／平方米，直降7000元／平方米，降幅达30％以上。
据融景湾售楼处售楼人员介绍，目前楼盘的对外报价是20000元／平方米起，均价约220002元／平方米，最近没有其它优惠。享受16000元／平方米特价的房源仅是其中两栋的低层单元，与此同时，售楼人员还透露，想买到优惠的房子，必须要一次性付款，且已经售光。
尽管售楼人员否认全面降价，不过，厦门市房管局网站数据显示，融景湾自去年12月22日取得预售许可证至今年10月22日，10个月只售出36套住宅，仅占总批售房源329套的十分之一左右。而融景湾的备案登记拟售价格显示，该楼盘售价最低的房源为16000元／平方米，据记者粗略统计，80％左右的备案房源售价都在20000元／平方米以下，主要价格集中在16000-18000元／平方米，主要楼层多集中于7-24层(总高31层～35层)。从房源位置和备案价格来看，该楼盘对外报价明显虚高。
据了解，融景湾所在的湖边水库片区，高端楼盘云集，能看一线湖景房源的售价大多在20000元／平方米以上。片区内的世茂湖滨首府、金山湖景大厦等楼盘的价格均在2000元/平方米以上，万科湖心岛的售价甚至已经突破3万元／平方米。相比之下，位于湖边水库西北角的融景湾，项目规划的7栋高层住宅沿湖排开，景观资源优越。
考虑到此番所谓“直降7000元／平方米”推出时间正在国庆节前，市场人士多认为，这只不过是个别商家在当前低迷市场氛围下促销、吸眼球的“小把戏”。而众多市民更认为，这类“假摔”的出现恰恰是一个信号：厦门房价已经开始进入下行通道。
“银九金十”泡汤
继9月一手房签约量环比下跌三成后，“黄金周”福州楼市签约量再爆冷，7天仅签约169套，同比下滑35％，“银九金十”彻底泡汤。
近几个月来，记者的手机时常收到开发商发送的楼盘信息。各种媒体上，开发商也连续实施广告轰炸，并推出各种促销手段：一次付清打折，开盘前存入诚意金可抵扣数倍房款，当日签约即可优惠若干万元……尽管这些促销手段遮遮掩掩，似乎房价依旧高企，但已留出一定的议价空间。
然而，据海都房网的数据显示，今年传统的“银九”，福州五城区一手房签约不足千套，仅签约944套，环比下跌30.33％，而“十一”黄金周福州五城区签约169套，比去年同期下跌35％。与之相对的却是，2009年大量成交的地块，历经两年的开发建设周期，大批量商品房开始集中上市，据海都房网的数据，仅9月19日-9月25日这一周，福州市区新增可售房源132208.4平方米，新增房源2223套。
福州知名地产策划人林祥认为，伴随着楼市成交量下滑，观望情绪弥漫，原来迷茫的楼市方向却变得越来越清晰：只要调控政策不松，成交量难恢复，房价还得下调。“买涨不买跌，对房价下跌的预期，让不少购房者对楼市持观望态度。”
“购房者到楼盘，都会先咨询价格”，金山一楼盘售楼人员告诉记者，购房者最关心的是打折信息，多是自住需求，小面积和改善型套房较受青睐，但客户普遍出手谨慎。
开发商与中介再度联手
在二手房市场，成交量持续下滑，一些中介无法承担租金，不得不关闭门店。“十一的成交量较去年少三成左右”，双安房产总经理郑爱新告诉记者，今年“黄金周”交易量比较惨淡。他认为，“这一波预计有三四成的门店将关闭”。
在楼市低迷时，各家中介选择瘦身过冬。据了解，今年时间，不少中介门店倒闭，其中不乏一些品牌中介的身影：市中心房价相对稳定，且有租赁市场和商铺交易支撑，尚能维持运营；而金山郊区的门店，没有了成交量，租金都交不起，只有关店。
龙岩新罗区某房产中介经理张冬莲告诉记者，今年以来，她甚至没能成交一单二手住宅买卖，如果不是商铺成交火爆弥补了住宅成交的冷清，店铺早都关张了。
9月，记者接到来自福州双安房产中介的电话，其推介的房源并不是二手房，而是福州万科的一手房源。万科作为福州房地产市场的“龙头老大”，口碑甚佳，一向不缺乏购房者的支持，而万科的此番举动让市场猜测四起。
同时，这意味着，一二手房联动自2008年后再度重现楼市。
房地产开盘优惠方案篇7
根据本轮宏观调控的政策特点，我们判断房产市场的未来发展存在以下三大特征。
（一）房产价格上涨的动因未发生明显改变
虽然推动本轮房产价格上涨的因素较多，但客观地说，最主要因素是我国经济发展模式过度依赖投资与出口，从而产生严重的流动性过剩问题，并由此导致主流资金大量投入不动产市场以寻求资产保值增值。
从中长期看，受到社会保障体系落后等因素的制约，政府提振内需的努力很难收到实质性效果。因此，我国严重依赖出口与基础投资，以及由此导致的外汇占款及货币超发不会得到明显改观，人民币将持续购买力下降的趋势。另外，除投资不动产之外，国内实现保值增值的投资渠道相对缺乏。因此，出于保值目的而投资不动产，在很长一段时间仍将是社会流动资金的主要选项。
（二）短期内房产企业间的整合速度加快
从本轮房地产调控政策的持续性以及执行贯彻力度来看是前所未有的，由于2009年的楼市“V”形反转，大型房地产开发商手中的存量房大部分已经去化，资金积累相对充裕，基本具备了抵御本轮调控的资金实力。同时，包括万科在内的部分具有较强资金实力的开发商，还在积极进行“反周期操作”，推进土地储备，为“后调控时期”做准备。
反观中小开发商，由于资产规模较小，周转率低，资金压力相对较大。高资产负债率、市场销售清淡、融资渠道缺乏，这三项“短板”已经使大部分中小开发商丧失了抵御调控的筹码。
从33家房地产上市公司公布的2011年中期业绩预告来看，有12家预增、3家扭亏、11家预减、3家续亏、4家首亏，也可以看出房产行业的业绩分化非常严重。在这种情况下，行业整合已经迫在眉睫。
（三）房地产市场二元结构形成
未来我国房地产市场将由保障房市场和商品房市场共同组成，两大市场的界限将非常明晰―――以收入作为划分依据，保障房市场主要面向低收入阶层，商品房市场将主要面向高收入阶层和改善型需求，两大市场将共同支撑我国房地产市场。这种二元市场结构的形成，有助于解决市场配置失灵的现状，减轻政府的房价调控压力。
以上变革将对我国房地产行业产生深远影响。可预期的影响包括：我国的商品房市场将从“黄金时代”步入“白银时代”，由于目标客户更具有针对性地指向了高收入阶层，核心城市的核心地段，高端物业将更加受到市场追捧，而中低档物业将受到保障房分流的消极影响，另外商办物业也将受到热捧。
（四）商品房市场未来继续繁荣
虽然目前宏观调控的政策前所未有的严厉，政府的调控决心前所未有的坚决，但这些都不能改变中国房地产市场长期看好的发展趋势。因为政府调控的动力是解决中低收入阶层的住房矛盾，而二元结构房地产市场的形成将大幅减轻这一矛盾，从而减轻政府对房地产进行调控的压力与动力。因此从时间来看，本轮宏观调控不会持续太长时间。
二、房企应对措施
（一）资金雄厚的大型房产企业
基于我国房地产市场未来继续向好的趋势判断，具有资金实力的大型房地产公司应该根据自身特点，坚持“反周期操作”，继续坚持适度的土地储备。
“反周期操作”的合理性在于：一是企业的长期发展需要。土地是房地产公司可持续经营的最主要的资源，虽然土地市场与房地产市场一样，也会出现价格波动，但随着大型房地产企业市场占有率的不断提高，公司发展无疑需要更多低成本的优质土地储备。因此，在长期来看，不能因为“面包”降价，就减少“面粉”的购买量。
二是构建良好的政企关系。随着房地产宏观调控政策的不断深化，特别是随着银行对房地产信贷资金的全面收紧，楼市正出现明显的“缺血”症状，而与此相对应的则是许多地方土地出让也普遍出现了流拍或底价成交的现象，地方政府的土地财政受到严重影响。大型房企选择此时入市，除了可以控制其土地的取得成本，还可以为地方政府“雪中送炭”，其效果远大于房地产繁荣时期的“锦上添花”。良好的政企关系对我国大型房企长远发展的重要性不言而喻。
三是资源配置需要。土地、资金、存量房这三种资源，对于大型企业来说是最为重要的资源，实现这三种资源的合理配置是企业健康发展的前提。由于2009年以来的市场复苏使得大型房企迅速回笼了大部分资金，这也为其时下执行抄底策略提供了坚实的资金保障。特别是在当前严重的高通货膨胀背景下，低价拿地无疑是最好的资产增值型配置战略。
（二）出现资金困境的房企
目前，国内也有部分大型房企由于前期扩张过快，导致陷入资金链紧张的困境。资金是开发商生存的首要资源，因此实际可采用的应对策略相对有限，一般不外乎以下几种。
1.加快销售回笼资金
加快销售通常通过加快推盘和优惠促销来实现。由于2009年至2010年市场销售前景看好，开发商为了获得更高的“时间溢价”，大部分采取了延迟竣工时间、减小开盘规模的做法，此类捂盘做法在2011年已经大幅减少。开发商将着力点放在消化存量房、获取现金上，纷纷加快推盘速度。
销售优惠是开发商广泛采用的促销手段，当前开发商折扣优惠主要是开售前期的操作，在实际操作中，销售优惠的把握也较为灵活。随着市场环境的逐步调整，开发商随时可以根据资金情况对优惠措施进行控制和调整，包括变动优惠折扣、增减优惠项目等。
2.拓宽融资渠道
由于准备金率不断提高，银行系统掌握的可贷资金已经所剩无几，依靠传统的银行贷款融资渠道，对广大房产企业来说难度较大。
另外，受到国际融资环境及欧美金融市场影响，国内房企海外融资的可行性也在降低。也有部分企业通过借壳上市等变相ipo方式，在国内a股市场或香港股市进行直接融资，但成功案例相对较少。
目前较为普遍的做法是通过信托或者基金进行融资。房地产信托及房地产信托投资基金是近年来国内出现的较新的间接融资方式，其实质是房地产的资产证券化工具。由于目前国内宏观政策尚未完全对此类信托和基金进行严格限制，因此已成为房企融资的主要通道。
3.考虑股权合作
由于房产行业的企业资金情况严重分化，房企间进行资源互补、股权合作的必要性和可能性也日益凸显。以2011年上半年万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中有4个项目万科都只占49%～50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金及资本运作优势，降低了自身的拿地成本。同时被参股企业也获得了急需的开发资金，避免了因资金极度匮乏而导致被彻底清盘的命运。
（三）房企未来发展方向的变革方向
在当前房产市场发展模式发生较大变革、尤其是房地产市场二元结构即将形成的大背景下，房地产开发企业应该积极寻求变革，以适应市场发展。具体而言，房产企业可从以下方面入手，实现企业与经营方向的转变。
1.商业化
过去，大部分开发商主要的利润来源是依靠开发中的土地增值部分，单纯通过开发产生的增值占比并不多。在土地相对廉价、土地资源易得的时期，房企可以通过“短平快”的快速操作，实现企业快速发展扩张。但在土地价格高企，资源匮乏的时候就必须要考虑长期持有一定的经营性物业，即商办物业，以获得稳定的经营利润和物业增值的双重收益，避免因土地储备波动出现“极盛而衰”的现象。
以万科为例，之前一直以帕尔迪为标杆，坚持产品的专注性，只做住宅，而现在已经开始大举进军商业，持有商业和办公物业的比重显著增加。其主要原因是持有商办物业的回报长期而且稳定，同时，物业也可以作为固定资产在资本市场进行抵押融资。所以在土地资源稀缺的今天，在企业资源结构中增加商业物业的比重是环境发展的客观需要。
2.精细化
精细化开发是“后房地产繁荣时期”体现房地产企业开发水平的重要指标。房地产精细化开发旨在将土地的产出最大化，在土地和资金获取越来越困难的今天，做到这一点尤为重要。
房地产的精细化开发可以重点从如下三方面着手：
（1）产品组合的精细化
产品组合的精细化是指房企应根据项目特点及不同产品的盈利能力，进行产品组合，以期获得房产开发的利润最大化。比如，就产品的销售毛利而言，商业要优于住宅；低密度住宅产品又优于高密度住宅产品；精装修优于毛坯。但毛利率高的产品由于价格较高，销售周期会相应拉长。所以确定最优的产品配比，需要在具体的市场定位和企业自身资源的限制下，综合考虑销售额和资金占用时间两个因素。
在实际操作中，可以先用足容积率、建筑密度等经济指标，再通过对各种规划方案的量化分析比较来寻找到最优化的方案。
（2）产品设计的精细化
产品设计的精细化是指根据项目指标，深入挖掘产品的价值空间和营销亮点。以地下空间为例，地下空间的建造成本通常比地上空间高，但如果两者之间的单位造价差额明显低于楼面地价，那么开发并利用地下空间就会产生超额经济效益。
如果能够通过合理的设计使地下空间也有接近地上的舒适性或功能服务，那么就能明显增加产品的内在价值和营销亮点。比如别墅项目里的赠送地下室、高层小区的架空车库、商业里的下沉式广场、地下商场，等等。
（3）产品营销的精细化
产品营销的精细化不是简单地聘请专业营销公司，而是要转变营销思路，在营销环节为客户提供更加细致的“体验式营销”服务。
房地产开盘优惠方案篇8
市房产管理局半年工作总结及半年工作计划：
20xx年是“十二五”开局之年，惠州市房产管理局在市委、市政府和上级主管部门的正确领导下，以“三个年”活动为契机，紧紧围绕“促房地产业健康稳定发展，全面提升房产管理工作科学化水平”的总体目标，科学部署，扎实推进，各项工作进展顺利，为和谐幸福惠州建设做出了积极贡献。
20xx年上半年房产管理工作回顾
一、房地产业发展基本情况
商品房新增供应量小幅增长。1-5月，我市新建商品房批准预售面积288.81万平方米，同比增长9.58%。其中，新建住房267.72万平方米,同比增长15.49%。总体市场新增供应充足，供求关系缓和。
新建商品房成交量稳步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增长14.55%。各月的销售量分别为68.65、27.66、46.71、60.27、63.55万平方米，商品房成交保持稳定增长态势。
新建商品房成交价格平稳增长。随着中央调控政策的进一步贯彻落实，房价过快增长势头在一定程度上得到遏制，保持在较为稳定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均价为5630元/平方米，与去年下半年相比增长7.81%。其中，新建住宅均价为5463元/平方米，与去年下半年相比增长8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面积76.95万平方米，同比下降5.52%；成交套数6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面积63.63万平方米，同比下降0.62%；成交套数5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服务，产权产籍管理工作迈上了新台阶
以创建“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”为契机，不断完善服务，强化管理，窗口建设水平进一步提升。交易中心获得市级“巾帼文明岗”荣誉称号。
改善服务环境。加强部门间协同合作，对房产交易大厅进行了合理设置和调整，为税务部门进驻开辟了专门场所，同时与税务部门实行联网，极大地方便了群众办理相关业务。
创新服务方式。进一步改进业务流程，将原来的三级审批改为二级审批。对部分业务实行快速办理，外地前来办事的群众，可凭回程飞机票、火车票时间，申请加急办理，1-5月，快速办理房屋交易办证及抵押登记3000宗。开设了延时服务和节假日预约服务，为行动不便的特殊群体提供电话预约，免费上门服务，1-5月，共办理此类业务10宗，收到群众感谢信5封。
强化服务质量。完成了以来积压的60000份房产档案的电脑录入工作，完成了23979份房产档案的基础整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房产档案基础信息的录入工作，方便了群众查询，提高了服务质量。
1-5月，共办发各类权证39040份，面积942万平方米，其中《房地产权证》21042份，面积297万平方米，《他项权证》6569份，面积268万平方米，商品房预告登记11134份，面积163万平方米，房产测绘5206宗，面积490万平方米，房产档案查询30118宗，接受产权档案17900份，电脑录入档案63688份，协助法院查封、解封共1100宗。
（二）强化监管，房地产市场秩序进一步规范
按照市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，结合房管部门职能，积极采取措施，强化市场监管，全力推动房地产市场朝规范化方向发展。
1．加强新建商品住房预销售管理
一是全面加强商品房预售资金监管。认真履行商品房预售款监管职责，会同市金融工作局、市银监局召集在惠的18家商业银行召开了商品房预售资金监管工作会议。按照会议精神迅速向各商业银行和房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，对商品房预售款的缴存、使用作了进一步细化。分5批次组织9家商业银行、100多家开发企业召开座谈会，对《通知》逐条进行讲解，就具体的实施细节进行了深入沟通。4月1日起全面组织实施，目前监管工作已步入常态化阶段。有效地确保了新建商品房预售款用于后续工程建设。1-5月，共核拨商品房预售款用款580宗。
二是积极配合物价部门做好新建商品房销售明码标价工作。向各房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预销售管理和规范使用<二书>的通知》，要求房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房现售备案证明书后，先到物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，再凭经物价部门批准确认后的商品房销售价格表到我局申请，将价格信息导入该项目楼盘表相对应的房屋信息中去。有效规范了商品房销售价格行为，切实建立和维护了公正、公开、透明的市场价格秩序。
三是健全项目备案管理。改变以往作法，要求开发企业必须于申请预售前一个月进行项目备案，为销售、监管、监督收集前期情况，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜渐。严格按规定从严从细审核商品房预销售备案资料，观察现场，把握政策，不符合条件不发证，手续不齐不发证。进一步建立和完善了商品房预销售管理系统，目前开发企业成功注册并纳入网上预售系统管理的增至220家。1-5月，共办理房产项目备案64宗；核发商品房预售许可证65宗，发证面积133万平方米；核发现房备案证8宗；受理商品房预售许可证延期140多宗。
四是加大法律法规宣传和市场检查力度。今年开始要求开发企业在开盘前对销售人员进行培训，学习相关法律法规以及具体的交易操作知识，防范虚假信息、违规乱收费等行为发生。并加大现场巡查和违规处罚力度，每周增加半天时间进行楼盘巡查，了解工程进度和销售状况，发现问题及时纠正，对违规情况依法进行处罚。
2．加强二手房交易管理
一是建立了二手房交易评估报告价格管理体系。与市地税局、市房产中介协会制定了评估报告价格备案管理系统。运用信息传输和管理软件对各房地产评估机构实施网点式分布管理。具体由主管单位根据市场情况设立出惠城区范围内各住宅商业片区的二手房价格下限，评估机构不可超出价格下限出具评估报告，同时结合原有的评估报告备案办法再次加强了评估报告备案管理。有效预防了二手房交易中虚报漏报等违法违规行为的发生，切实维护了市民的合法权益。
二是做好二手房交易资金资金监管。进一步优化二手房交易资金监管工作流程，基本上做到了程序规范，便捷高效，管理科学，工作窗口得到了社会的高度认可，资金监管已成为二手房交易中不可缺少的重要环节。今年1-5月，我市交易结算资金监管帐户累计现金流1.17亿元，促成交易281单。至此，中介协会共监管现金流计6.80亿元,促成交易2150单，有力地保障了二手房交易安全运作。
3．加强中介市场管理
坚持做好中介机构备案管理。加大中介机构年检审查力度，今年4、5月份完成了惠城区、仲恺高新区范围内220家房地产中介服务机构及专业人员条件检查，将初步检查结果在中介协会网站予以公示。对于不符合规定的单位要求限期整改，最终结果将于6月份通过媒体公示。积极推进中介行业诚信建设。开展十佳诚信中介企业评选活动，树立行业诚信榜样，增强行业自律意识；建立诚信档案制度，将违约行为及处理情况记入中介机构或从业人员诚信档案，及时通报信用情况。认真贯彻落实年初新出台的《房地产经纪管理办法》，向各中介机构印发了《关于贯彻落实〈房地产经纪管理办法〉的通知》，要求全面学习，及时总结，严格落实，并将学习实施情况与年检挂钩，有效促进了房地产经纪行业规范发展和人员素质的提高。
4．加强房屋租赁市场管理
继续做好房屋租赁登记备案管理工作，各房管所结合辖区房屋租赁实际，大力宣传，积极走访辖区办事处和居委会，争取支持配合，全面摸底调查，耐心做好咨询工作，认真做好登记备案办理、资料装订、归档等工作，取得明显成效。1-5月，共完成房屋租赁登记备案787套，面积152万平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目标任务。
5．健全房地产市场监测机制
在去年工作的基础上，进一步完善“城房指数”数据的采集、筛选、校核等工作。“城房指数”技术成果今年3月得到住建部城房指数工作技术支持单位（中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学房地产研究所）的认可并通过验收。目前，城房指数”已进入常态运行阶段，能够全面、科学地反映房价走势，为引导市民理性消费和投资提供了依据。
（三）规范发展，物业管理水平全面提升
以迎接全国文明城市复检工作为契机，改进管理手段，强化市场监管，增强行业自律，切实促进了社区和谐与社会稳定。
物业管理信息化水平大幅提升。开发住宅专项维修资金管理信息系统，对维修资金的归集、使用、利息结余等进行科学规范管理；开发“物业家园”数字物业服务信息系统，物业服务企业可通过系统办理前期物业登记、业主大会产生业主委员会首次备案申请、异域资质备案申请、物业资质申请注册等各项业务，业主可通过系统中的投诉平台提出投诉和建议，真正搭建起物业管理部门、物业服务企业和业主交流沟通的平台。
住宅专项维修资金归集工作扎实推进。1-5月，共归集维修资金7760万元。截止目前，我市归集的维修资金累计已达10.57亿元。联合市财政局印发了《全面开展住宅专项维修资金清理和追缴的通知》，采取业务联动制约等措施，不断加大维修资金追缴力度，1-5月，共追回开发商挪用专项维修资金457万元。
物业管理市场监管工作全面推进。对全市338家物业服务企业进行了资质年检、核准定级、资质变更和登记备案。对年检抽考考评不合格的8家物业服务企业进行了责令整改。对全市多个重点住宅小区的物业管理情况进行了检查和整治。召开了外来驻惠物业服务企业座谈会，切实规范了物业服务行为。
业主大会成立指导工作依法进行。利用各种不同时机、场合向业主和城区各街道办事处发放《业主大会和业主委员会指导规则》等法规条例1000余份。对11个住宅小区业主大会的成立工作进行跟踪指导和协调，依法依规处理筹备工作中遇到的矛盾和纠纷。1-5月，共有6个住宅小区依法召开了首次业主大会会议选举了业主委员会，并完成了在我局的备案登记工作。
物业承接查验行为有效规范。不断加大对住建部《物业承接查验办法》的宣传培训力度。严格实行物业承接查验备案管理，督促物业建设单位、物业服务企业按照《物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务，及时处理业主对物业建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉，全力维护好物业建设单位、物业服务企业和业主的合法权益。
迎接全国文明城市复检工作有序开展。制定了工作方案，成立了专门的工作小组，完成了待审档案材料的汇总、分类、造册和填报工作，认真做好复检实地考察点的推选工作，完成了各住宅小区的简易平面图的绘制和其他辅助性材料的制作。
（四）关注民生，住房保障相关工作取得新进展
针对部分住房保障工作职能移交后，住房基金和住房补贴管理以及保障性住房后续管理仍由我局负责的实际，积极调整工作思路，不断探索，认真总结，各项工作均取得新的进展。
住房基金管理工作严格按程序进行。规范了住房基金审批支取流程，保证专款专用。截止5月底，市直住房基金存款余额2.19亿元。1-5月，审批支取住房基金84.55万元，主要用于单位改制、退市和维修职工宿舍共用部分。
住房补贴管理工作更加规范高效。建立了住房补贴管理信息系统，对发放住房补贴来的纸质档案进行了整理，全部输入电脑，实行信息化管理。1-5月，共归集个人住房补贴资金17674人次，金额1058万元。审批支取个人住房补贴资金1373人次，金额1061万元。
住房保障相关工作扎实开展。一是完成了住房保障信息系统培训。专门聘请省住房信息专家，为各县（区）住房保障部门相关人员进行信息系统培训，强化了运用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后续管理的准备工作。加强调研和协调，起草了《惠州市区保障性住房交接和后期管理规定》，保证保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分发挥保障性住房的社会保障职能。
相关历史遗留问题的解决有较大进展。惠州市安居工程有限公司退市工作取得了突破性进展，在清产核资的基础上，对公司作清盘处理，公司人员按劳动法规定做好了补偿安置，其他工作正在抓紧处理中。对惠泽南苑、南山花园遗留问题进行了全面核查，逐一列出存在问题，研究解决办法，具体工作正按计划有序进行。
（五）创新机制，直管公房管理展现新面貌
租赁管理更加规范。经过认真研究，反复修改，制定出了完整的直管公房租赁合同，已开始在网上下载签订。进一步完善了直管公房租赁审批程序，层层把关，确保符合住房保障条件的住房困难家庭租住直管公房。坚持实行直管公房租赁审查制度，坚决遏制转租转借等行为。1-5月，共收缴房租240多万元，完成公房租赁更名78户，租金减免审批7户。另外，为12户经济适用房、廉租房的公房住户办理了清退手续。
安全管理更加科学。负责公房管理的房管所对公房安全及其他突发事件的防范与处置意识进一步增强，积极采取措施加强安全管理。桥西房管所制定了《惠州市房产管理局桥西房管所安全管理制度》，对公房维修施工安全管理、公房日常安全管理进行了明确规范。桥东房管所完成了惠新东一栋楼梯改造，保障了公房住户的生命财产安全，得到了群众的好评。1-5月，共完成公房维修129宗，维修房屋面积13496平方米，使用金额37.4万元。
非住宅公房市场化招租工作扎实推进。组织有关房管所对非住宅用房承租情况做了比较详细的调查，主要对房屋情况、承租人、经营单位、房屋用途、经营项目、市场租金等方面进行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市场化招租提租工作实施方案》，报政府批准后全面实施。
（六）注重协调发展，房产信息化建设取得新突破
按照《惠州市国民经济和社会信息化第十二个五年规划》的要求，进一步加大信息技术引进力度，不断完善数字房产系统，切实提升信息化水平。
完成了局内部电脑及网络的维护工作。做好局电脑的更新换代工作。不断充实局公众网站，通过各种渠道收集、汇总、更新网站房产信息100余条，为广大市民提供了更丰富的内容和更便捷的查询。
完成了数字房产系统的升级改造工作。按照局房产交易业务需求的变化，在系统中增加了经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块，进一步优化了工作流程，极大地方便了办事群众。1-5月，共协助税务、司法、国安等部门查询数据22次。
完成了与房管所的联网工作。租用移动光纤数据专线，顺利完成房产交易大厦与局属房管所的联网工作，保证各房管所办理业务数据安全及线路畅通，实现了互联互通，信息共享。
公房管理信息系统、住宅专项维修资金管理信息系统、数字物业服务信息系统的开发工作都在按计划有序推进中。
（七）突出住用安全，白蚁防治和房屋安全鉴定工作稳步推进
认真按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》和《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》等有关规定，对全市白蚁防治单位的从业人员、经营场所、设备配置、经济效益进行全面审查，严格落实好白蚁防治工程的各项监督管理工作，认真审查白蚁防治施工方案，专人专仓管理白蚁防治药物，全程跟踪管理白蚁预防工程，完善工程档案及回访复查管理工作，并发挥好白蚁防治协会的作用，加强专业培训及技术交流，调处市场中出现的矛盾和问题。同时努力抓好房屋安全鉴定工作，及时宣传房屋安全知识，耐心解答群众提问，参照现行技术规程、规范，对申请鉴定的各类房屋，进行及时、科学、合理、有效的鉴定，确保房屋住用安全。1-5月，共办理新建房屋白蚁预防工程备案67宗，落实缴存复查费用86万元，完成预防工程验收45宗。共完成房屋安全鉴定100宗，建筑面积47085平方米，同比增长16.38%，其中，a级（非危房）33宗，b级（危险点房）23宗，c级（局部危房）28宗，d级（整栋危房）16宗，鉴定费收入9.17万元。
（八）狠抓行风建设，党建工作和依法行政工作成效明显
以“党建工作创新年”和建设行政执法责任制示范市为契机，不断改进工作作风，坚持依法行政，形成了廉洁务实、严格规范的行业氛围。
1．多措并举，党建工作在创新中发展
一是精心组织中心组理论学习。拟定了《20xx年惠州市房产管理局党委中心组暨党员干部理论学习计划》。坚持做到组织领导、计划安排、制度内容“三落实”，创新学习方式，以检查促学、测试考学、网络宣学，确保学习成效。
二是认真指导支部建设。督促各支部按照“六有”达标要求，狠抓硬件建设和规范化管理，通过听取汇报、查阅资料等方式，对12个在职支部“六有”达标情况进行了检查,查漏补缺，推进各支部的党建工作上台阶。5月，人民日报记者对陈江房管所支部建设情况进行了专访。
三是深入开展创先争优和换届纪律教育活动。继续开展创先争优“双示范”、“两公开两评议”、“三服务”主题实践活动，取得了阶段性成效。向党员干部发放“换届纪律明白卡”，签订承诺书”，营造了风清气正的换届环境。
四是扎实推进人事工作。完成了全局20个事业单位的岗位设置方案及人员定责定岗聘用工作。对机构设置、人员在编在岗情况与领导职数、实有人员对应情况进行了认真的核实，完成机关事业单位机构编制实名制信息管理工作。按照三类人员不同级别标准，完成工资调整工作。加大竞争性选拔干部力度，通过两推一评方式产生了一名副科级干部。
五是工会的桥梁纽带作用充分发挥。积极组织开展了迎新春联欢晚会、劳动竞赛、“五四”演讲比赛等活动，进一步增强队伍的凝聚力。按照市委的工作部署，组建了惠州市物业管理行业工会联合会，目前该组织已开始运作，在维护职工合法权益，推动行业可持续发展方面发挥了重要作用。
2．注重长效，依法行政工作在变革中稳步前进
一是机制进一步健全。根据《惠州市建设行政执法责任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三阶段的行政执法岗位责任制度、程序制度、公示制度、重大行政处罚备案制度等16项行政执法责任制度。根据《惠州市行政执法案卷评查办法》的规定，开展行政执法案卷评查工作，针对市法制局反馈的行政执法案卷存在的问题，组织人员到先进单位学习，制定相应的整改措施，完善受理、调查、听证、审批、决定、送达、监督等行政执法工作流程。严格规范行政执法文书的种类、格式及内容，明确专人负责文书制作和案卷的整理归档工作。根据《关于开展行政规范性文件专项清理工作的通知》要求，组织相关科室对20xx年3月20日以前的现行有效的8件政府规范性文件及10件部门规范性文件进行清理，提出初步清理意见。1-5月，共处理行政诉讼案件2宗。其中申请撤销房产证案件1宗，申请撤销房屋抵押登记案件1宗。
二是业务进一步规范。在学习广州、江门等外省市房产管理先进经验的基础上，对交易所、交易中心、档案馆和测绘所等业务开展情况进行调研，进而提出操作性强的优化方案，各项业务的办理进一步规范。制定了《惠州市房产管理局房地产交易与权属登记案件会签、会审制度》，并于今年4月1日开始实施，1-5月，共组织会审会议2次，集体研究讨论办证疑难问题50多个，切实提高了业务办理质量。
（九）坚持和谐为民，信访维稳工作和扶贫工作扎实深入
围绕迎接深圳“和谐大运”和扶贫工作“三年任务两年完成”的工作目标，周密部署，全力推进，切实促进了社会和谐和农村困难家庭生活的改善。
1．信访维稳工作扎实有效
一是民生问题得到及时解决。以“行风热线”、“惠州市楼盘房屋物业信访主题日”等活动为载体，集中受理群众关心的热点、难点问题，同时进一步改进网络问政工作方式，增强互动沟通效果，极大地提高了信访工作效率。1-5月，共接待来访群众25批次，受理群众来信来电1700多人次，办理人大政协提案19宗，市政府网上交办事项和局长信箱信访案件498宗，回复率100%，派发房地产法律法规宣传资料800余份。
二是信访难题得到积极破解。大安泰大厦、君龙雅苑等问题楼盘的处理工作有序推进，安泰大厦主体工程已经基本完工，部分业主已经收楼，一些收尾工作正在进行当中。君龙雅苑首批19户经市仲裁委仲裁法庭裁定，根据裁定书初步确认了14户业主的产权。第二批仲裁，已与市公职律师事务所着手启动。惠泽南苑、
南山花园的收尾工作也取得较大进展。
2．扶贫开发工作扎实有效
围绕“村村有物业、户户有就业、年年有收入”的目标，出台了《大丰村贫困户种养奖励办法》,对贫困户中养殖、种植、转移劳动力等情况进行奖励，充分调动了贫困户的种养积极性。制定了大丰村贫困户慰问标准，为贫困户中因病去世、因病住院、车祸受伤5人发放了1万元的慰问金。落实大丰村贫困户奖学助学专项基金，激励和帮助困难家庭子女接受教育。至目前为止，已发放专项奖学金6400元，并帮助一户因贫困无法领出高中毕业证的贫困户支付1000元，从学校领出了毕业证。今年5月18日，组织局里的青年团员10余人到大丰村开展“青春绿万村”活动，在主要村道种植了150株绿化树，美化村容村貌。1-6月，投入大丰村资金共计17.54万元。
今年以来，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各项工作进展顺利，但还存在以下问题：
一是部分公房过于残破，且所处地段差，造成维修和出租困难。
二是由于档案馆窗口没有安装排号服务系统，导致前来办事的群众常为排序先后问题发生纠纷，不仅影响了工作质量，还给工作人员增添了压力。
三是窗口业务量日趋增多，个别人员缺乏紧迫感、责任感，难以实现限时办结的工作要求。
四是由于对房屋租赁管理认识不足，群众对房屋租赁登记备案仍保持一种怀疑、抵触、观望的态度。
五是规范性文件制定程序有待进一步完善，需严格履行部门规范性文件制定程序，报本级政府法制机构进行合法性审查后再行。
20xx年下半年工作计划
下半年，我局将按照年初工作部署，积极推动我市房地产市场健康平稳发展，不断改善小区居住环境，切实提高住房保障水平，重点抓好以下九个方面的工作：
（一）全面提升业务管理水平。继续推进“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”创建工作，以此为契机，充分利用“青年文明号”、“工人先锋号”等抓手，完善工作制度，加强学习培训，规范业务办理，把各项工作做实做细，全面提升整体业务管理水平。
（二）全面提升房地产市场监管水平。加强商品房预销售管理，对预售管理的各个环节全面优化，强化预售款监管，加大巡查和整治力度，对在建楼盘做到尽早介入管理，充分了解情况。加强中介市场管理，提高行业门槛，完善准入机制；加强年检工作，提高年检标准；完善信用等级评定管理制度；发挥房地产中介行业协会双向作用，推进行业自律。加强租赁市场管理，加大相关法律法规的宣传力度，加强与街道办、居委会、物业服务企业的沟通，争取支持和配合。加强对“城房指数”结果的研究和应用，进一步健全市场信息监测机制。建立起良好的房地产市场秩序。
（三）全面提升信息化建设水平。继续抓好对现有的业务系统的升级改造；加大物业维修资金管理系统、个人住房管理系统的推进力度；加大档案数字化的推进力度，继续做好电脑扫描工作，逐步实现房产档案数字化转换；完善网站各项功能，为市民提供全方位服务；做好与地税部门数据共享，业务联网工作；做好测绘软件升级改造工作，争取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物业管理水平。积极推动《物业承接查验办法》的贯彻实施，进一步规范前期物业管理，做好新建住宅小区物业管理用房的备案考查登记工作，加强前期物业管理档案资料管理；培养和打造一批国家、省、市优秀物业管理示范项目，提高物业服务档次。加大住宅专项维修资金监管力度，确保资金的归集、使用、利息结余等方面管理科学规范；认真配合市委、市政府做好迎接全国文明城市复检各项工作。
（五）深入推进绩效考核工作。进一步明确岗位职责，完善考评标准，细化考评内容，统一评分标准，严格落实首问责任制、服务承诺制和限时办结制等制度的执行情况，对各单位的效能建设情况进行全面的督促检查，激励干部职工尽职尽责积极工作，提高工作效能，更好地推动各项工作顺利开展。
（六）深入推进直管公房管理工作。统一对我局管理的危旧公房进行安全鉴定，提出处置意见，建立危房档案，进行动态跟踪管理，切实保障危房住户生命财产安全；有步骤地做好公房测绘和办证工作；做好公房档案清查建档工作；做好公房租赁审查工作，坚决遏制转租转借行为；加大对被拖欠房租的追缴力度；进一步完善公房管理信息系统；按照工作方案，全面开展非住宅公房市场化招租、提租工作。
（七）深入推进依法行政工作。做好我局建设行政执法示范市的各项工作，继续开展年度行政执法案卷评查工作；制定“六五”普法规划，做好“六五”普法宣传和实施工作，开展“幸福惠州·法治同行”法制主题宣传教育系列活动；加强行政复议、行政应诉工作，结合具体案情做好案例分析，为我局房产业务提供法律建议，推进我局依法行政工作的顺利进行。加快业务规范制度事项改革步伐，建立健全各种规章制度并督促贯彻落实。
（八）深入推进白蚁防治和房屋安全鉴定工作。进一步转变思路，开拓视野，加大白蚁防治工作政策法规、白蚁防治知识和房屋安全鉴定知识的宣传力度，积极运用新方法、新手段，确保白蚁防治工程施工高效率、高标准、高质量；积极推动房屋安全鉴定工作科学技术进步，提高工作效率和技术含量，确保房屋住用安全。
房地产开盘优惠方案篇9
关键词：营销策略人员促销产品
2011年房地产市场告别了2009年、2010年的井喷，在国家各种调控政策的影响下销售状况举步维艰。据中房信公布的数据来看，去年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。国家的宏观调控政策未有松动的迹象，房地产行业的冬天似乎已经来临。
一、房地产销售背景
2011年下半年，曾经排名高居第三位的房地产龙头―绿城中国爆发了信托危机，进而导致了房地产中资股集体遭到投资者抛售，中海地产、华润置地、恒大地产等市值均遭到腰折。大多数房地产企业已经无法从商业银行获取支持，信托融资等方式成本高达10%以上，房地产企业不堪重负。
2011年，在前两年的高速扩张下，各房地产商的扩展极为迅速，其中以处于危机中的的绿城中国为例，2012年应当支付的地价就高达200多亿元，万科需支付的建安也高达500亿上，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。在2011年，高周转率的地产商如恒大、万科、保利等依旧能够保持不错的业绩，而走品质路线的房企如绿城、星河湾等则风光不再，甚至举步维艰。因此，在政策日益趋紧的情况下，房地产比拼的不再是谁大，而是比谁跑得快，销售资金回笼越快，熬过去的希望就越大。
加快房产销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段。
二、房地产销售策略浅析
传统的促销策略巅峰是4p理论，即产品、价格、渠道、促销四个构成，房地产企业销售中，本文就以此为例，归纳分析目前房地产促销策略。
1.产品
房地产开发商的产品跟其他交易的产品存在较大的差异，由于房地产投资所需资金非常庞大，如果产品跟其他商品一样做成成品之后再进行销售会给开发企业带来非常沉重的资金压力。为了鼓励房地产行业的发展，房地产行业实行预售制，住宅在销售时，并没有现成的产品，只有样板间可供参考，样板间就成为产品的代名词。目前，往往有部分企业将样板间做得很出彩，但实际产品却跟样板间差别较大，客户交房之后意见非常大。
2.价格
价格是消费者最为关注的一个维度。从2009年起，房价一路高歌猛进，直到2011年才停止疯狂的涨幅。目前在房地产行业，各种优惠活动令人眼花缭乱。首先楼盘在开盘前，往往会展开认筹活动，一旦认筹可以给顾客对应的优惠。其次在开盘之时，可以约定当场签约立即再享受优惠，比如在认筹优惠的基础上在98折等。第三，在客户选择付款方式方面再次给顾客提供优惠，比如一次性付款95折，一次性付款六成以上96折等等。有的楼盘还推出老客户优惠的方案，即对本公司老顾客再次购房再次给予相应的优惠。各种优惠结果下来，才是房屋的实际价格。除此之外，送面积也是常用的方法，这些措施都能够激发消费者的消费欲望。
3.渠道
房地产销售的产品都是不动产，在渠道方面就显得比较单一。因此它的目标客户也比较单一，除了用来投资以外，购买者一般都是附近的居民，辐射力有限。但这也是该不动产价格与同类产品相区别的主要地方，两套同样的住宅，一个位于核心CBD区域，一个位于郊区，购买者所能承受的价格相差会非常大。
4.促销
房地产销售的促销包括很多种方式，有广告促销、人员推销，营业推广和公共关系。在目前来看行业使用最为频繁的手段是人员推销和广告促销，很多地产商都将销售外包给销售中介，本身的人员推销量也比较小。前两年楼市火热，房子处于一个卖方市场，基本上不需要促销，只要地理位置不太差，都是一抢而光。但现今环境下，买方市场形成，促销成为一个势在必行的方式。
三、房地产营销策略对消费者的影响分析
1.产品对消费者的影响为长期影响
从法律意义上来说，一旦合同签订，只要销售方交付的房子与样板间没有重大差异，买房就要接受房子。因此，很多开发商在签署合同时采取大量模糊字眼，为自己偷工减料预留足够的空间。产品质量是所有行业厂商的生命线，对于房地产开发商而言，也不例外。良好的口碑能够给企业树立品牌价值，房地产开发商应当将产品质量放在重要的位置。应当将销售过程看做是自己与消费者互动的一个过程，企业在满足自身利益最大化的同时应当让消费者获取相应利得，争取双方实现帕累托最优。
目前房地产行业来看，小型开发商的交房满意度非常低，即使大开发商也有部分企业交房质量不令人乐观。我们可以看到两个极端的例子，富力地产作为地产行业的标杆企业之一，前几年，其发展速度非常快，被认为是国内最具有实力的开发商。但全国各地购房者对于富力地产的产品认同度极差，质量问题屡见不鲜。在诸多质量问题的轰炸下，富力地产销售额在2011年不仅没有完成销售目标，并且同比数值下降，开始逐渐为其产品质量问题买单。星河湾为我国房地产行业规模不大的企业，但其产品质量一直获得所有人认可，诸多房地产高端产品都以星河湾为标杆。在上海创下一天销售40亿的记录之后，凭借其良好的口碑，在太原创下了6小时40亿销售额的记录，成为房地产行业的一个标杆。
由于房地产产品的滞后性，导致产品的效应产生也滞后，但对于需要长期发展的企业而言，产品质量就是生命线，在买方市场上，它是决定消费者购买意向的关键。
2.价格是影响消费者购买的最直接因素
持续上涨的住宅价格，让消费者不堪重负，在严格的双限政策下，2011年房价出现了下跌的趋势。目前来看，消费者对于房价短期来看是下跌的，但基本上对长期都持看涨观念。目前我们房地产销售主要是跑量，除了财大气粗的央企外，其他企业都以提高存货周转率作为重要目标。
从目前的看跌心理来看，住宅价格不宜大规模明降，可以通过加大优惠力度，比如老带新优惠，比如认筹优惠以及赠送面积等方式来实现降价。同时对于新开盘，要合理定价，不能定得太高，否则一旦销售不理想采取降价方式会引起老业主的不满，并且潜在顾客也会继续持观望态度，等待楼盘进一步降价，毕竟调控政策一日不取消，房价反弹的现象就难以出现。
3.地段是核心，是产品竞争优势所在
房地产由于其特殊性决定了它的地段构成了其最不可被对手模拟的优势，对于核心地段的房地产，永远都是消费者心中的香饽饽。在营销过程中，我们应当对房产所处的地段进行深入分析，对其各种利好作为产品卖点，让产品在逆市中突围。
4.促销是让消费者产生购买意愿的有效方式
人员促销是最基本的促销方式，通过人员促销可以有效地了解客户需求，可以让客户更加了解我们自身的产品。促销人员可以跟客户建立良好的个人关系，从而为买卖关系的产生提供更加良好的帮助。人员促销最大的难处就是人员数量的把握，等人员达到一定数量之后，增加的促销人员对于销售的增加无明显作用。
广告是另一个有效的促销方式，它可以弥补人员推销在面对人群数量上的劣势，一次性将产品推向更多的人，让产品的接受面的到最大化。
营业推广指的是向客户送小礼品或者是房屋装饰品等等，可以让客户感受到销售方的诚意，加速达成购买意向，在目前市场氛围下，采取该行为增强客户的认同感，使双方的沟通更加顺畅。
在楼市的寒冬里，只有做好营销工作，加快资金回笼，企业才能在市场中生存发展，我们有必要对各项营销手段进行研究，有效地促进房产销售。
参考文献：
[1]曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006年第5期
房地产开盘优惠方案篇10
杨惠妍
1981年，出生于广东顺德，毕业于美国俄亥俄州立大学，获得市场营销及物流专业学士学位，碧桂园创始人之一杨国强的二女儿，2005年加入碧桂园担任采购部经理，现作为碧桂园执行董事，主要负责整体采购监督、企业资源管理，并参与制订发展策略。在《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜上，她荣登中国首富的宝座。2011年福布斯中国富豪榜中，杨惠妍坐拥287.7亿元财富，是所有年轻富豪中身家最高、排名最前的，位列第11位。
杨国强
出生于1955年，广东顺德人。碧桂园集团创办人兼董事长。1992年首次发展顺德碧桂园楼盘，2007年4月，碧桂园在香港上市，集资百亿元，上市后总市值逾800亿元，碧桂园成为了中国最大的“地主”。
【碧桂园集团】
被誉为“南中国房地产业航空母舰”、中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。该集团位居《福布斯》“中国顶尖企业榜”入榜房企首位以及“胡润中国品牌榜50强”。
她，年仅26岁就登上了福布斯中国富豪榜榜单的首位，她的父亲曾一手将她推上了中国内地女首富的宝座，她身后的碧桂园集团誓要为每位入住者打造一个五星级的家，她低调地有些神秘，鲜少在媒体前露面，网络上甚至搜索不到关于她的一张较为清晰的照片，她是谁？她就是碧桂园集团的当家二小姐――杨惠妍。
杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的三个女儿之一，在家中排行第二，目前是碧桂园集团的最大股东。杨惠妍2005年加入集团任采购部经理，现主要负责整体采购监督、企业资源管理，并参与制定集团的发展策略，同时担任执行董事。近年来杨国强功成身退，将碧桂园70%的股权转交给从美国留学归来的女儿杨惠妍，一手将女儿打造成了中国内地轰动一时的女首富。
爸爸的女孩
杨惠妍到底有多富？美国的《国际先驱论坛报》给了一个形象的比照：她的个人财富已经超过索罗斯、苹果的乔布斯和传媒大亨默多克。
2007年，美国《福布斯》最先将这位女首富推上台面。在当年的福布斯中国富豪榜中，26岁的中国女房地产商、碧桂园大股东杨惠妍以1211.5亿元人民币身家成亚洲女首富。
《福布斯》在文章“爸爸的女孩”(Daddy'sGirl)中描述这位中国新首富，称其致富的原因就在于“有个好爸爸和上市带来的财富膨胀”。
上世纪90年代初，包工头出身的杨国强一手创办碧桂园，2006年，碧桂园共有十位股东入选胡润百富榜。
2004年，年仅23岁的杨惠妍从美国俄亥俄州立大学市场及物流系毕业，当年加入碧桂园，出任杨国强的私人助理。2005年，杨国强将其持有的所有股权转给杨惠妍，希望将其培养为接班人。
2007年，碧桂园在香港上市，在上市招股书中，杨国强把家族传承的计划写在上面：“将股权转让给女儿杨惠妍，是希望训练她成为碧桂园继承人。”4月份，在碧桂园香港招股推介会上，一向低调的杨国强首次就接班人的问题接受媒体采访。他表示，这么早将价值数百亿的股权交给二女儿杨惠妍，是因为“到一百岁也是要给她们的，自己人信得过！”
在当时，杨国强表示，自己有三个女儿，并不会只将股权转让给其中一个，杨惠妍只不过是代表家族持有股份。但随后不久，碧桂园集团公告澄清，杨惠妍并非父亲的代言人，而是公司权益的最终实益拥有人，可全权决定如何管理个人资产。
低调的首富
而这位年轻的财富拥有者低调得异乎寻常。无论用谷歌或是百度，人们所能得到的她的履历无非是三行以内的文字，而她的照片，很少在公众面前披露过，有网友形容“好像有FBi帮她保密过”。至今媒体甚至找不到一张有关她的合乎发表规格的照片。
从履历上看，杨惠妍的个人经历异常简单。1981年出生于顺德的杨惠妍在老家度过了平静的童年。她的中学生活大部分时间是在父亲创办的广东碧桂园学校中度过。
在杨国强一位下属的眼中，杨惠妍是一个给人“淡淡的亲切感、稳重感”的“邻家女孩”。“她很单纯、很普通。”一位碧桂园前工作人员回忆，“我认识她时，豆豆还是一个十三四岁的中学生。”杨惠妍的乳名是“豆豆”，接近杨氏家族的碧桂园高管都随其父母唤其乳名。在外貌上，杨惠妍像她母亲，而妹妹杨子莹则像其父。“有趣的是，性格上也是这样！”这位曾在杨国强身边服务7年的碧桂园高层说，平时见到杨惠妍，她的表情总是微笑，“但不会与你说太多的话”。
在杨惠妍去美国读书之前，为了强化她的英语听说能力，杨国强专门请了一位年纪相仿的外籍女学生与她同吃同住。“杨总对她们的教育和培养更多地是在品格方面。”杨国强的一位前助理说。
喜好研读李嘉诚传记的杨国强，似乎在培养子女的方式上也在效仿李嘉诚。当杨惠妍只有十三四岁时，父亲就将她们姐妹俩带到董事会会议列席旁听。会后，杨国强还会向她们解释为什么他在会议上这样说话以及如何批评下属等等。
在这种言传身教中，杨惠妍或许渐渐明白她将是碧桂园未来的接班人。然而，这并不是这位内向的女孩当初理想的职业。与现在首富身份相去甚远，杨惠妍曾经在家人面前表示，她的志向是当一名教师。“对于管理一个企业，特别是像碧桂园这样的大型企业，不一定是杨小姐最初的兴趣，起码在去美国之前不是。”上述碧桂园的那位高层说。
倒是妹妹杨子莹表现得更积极，她曾半认真半开玩笑地说过：“以后姐姐要管理公司，我要管理学校！”杨子莹在美国俄亥俄州立大学攻读心理学专业。2001年秋，碧桂园国际学校毕业的杨惠妍同样赴该校学习，四年后获得市场与物流专业学位。
“我听到她是首富的消息感到很吃惊，她很低调，在中国留学生圈子里几乎没有人了解她。”同样毕业于俄亥俄州立大学的留学生杨雪峰说。
当然，杨惠妍并非外界认为的仅仅是杨氏家族财富代言人。据碧桂园公司内部人士透露，早在几年前，杨国强去美国治病，碧桂园集团管理团队就由杨惠妍全面接管。当时只有22岁的杨惠妍加入碧桂园的同时，也带来了全新的来自美国的管理团队，在很大程度上接替了杨国强时代的原有创业团队。
接触过杨惠妍的房地产业内人士评价，杨惠妍做事干练、机敏，有控制能力，她将使碧桂园完成从家族企业向现代企业的转变。现在的碧桂园在前期大量积累的前提下，开始由工厂模式逐渐向个性化生产转变。
一位与碧桂园打过多年交道的房产公司高层表示，碧桂园产品以前是“社会主义新农村”，但看过碧桂园在清远做的假日半岛楼盘后就会发现，这是远远迥异于之前人们印象中的碧桂园，“拥有27洞高尔夫的假日半岛同样是上万亩超级大盘，但在设计水平上已经非常高并极具个性。”
据众多碧桂园员工介绍，杨国强和杨惠妍都是不愿意抛头露面的人，只有少数高层领导才有机会见到这位执行董事，一般员工基本无缘认识这位“少东家”。
首富之父
杨惠妍的低调绝对是承袭了其父杨国强的作风。对于杨国强这位首富之父，同辈呼其为“强哥”；晚辈称其为“六叔”；乡里用二手汉语叫其“Boss杨”。十几年来，他一直躲在碧桂园品牌背后。
有人说他玩神秘，他却说，商人本来就不该靠耍嘴皮。碧桂园极尽能量地轰炸，他却极尽能量地隐身。对“中国首富”的头衔，他谢绝加冕，却把它卸给年仅26岁的女儿。他能忍，但更好胜。打了翻身仗后，他破天荒地跑到对手的地盘，给对方老板好一番难堪。从农民到“将军”，从蝌蚪到青蛙，一旦他抓住机会学习，并悟出了规律，他就想使自己成为本土中国企业家中优秀的那一分子。有人比喻，如果万科是星巴克，碧桂园就是王老吉。
杨国强为人低调，几乎不接受媒体采访，一直以来杨国强本人都是公司的大股东和掌舵人。2005年，杨国强经将其名下全部权益转让给女儿杨惠妍，令其持有碧桂园集团70%的股权，成为集团最大股东。而杨国强以及他的家族，也随着集团2007年的上市开始受到世人关注。
作为碧桂园集团的创办者兼灵魂人物，杨国强的经历可谓上世纪80年代以来内地民营企业家的发家缩影。他现年五十多岁，身高约1米75左右，皮肤黝黑身材偏瘦，有见过他的人评述“西装永远像大一个码”。他出生于广东顺德北镇，自幼家贫，上世纪80年代时因做建筑承包商积累了第一桶金。根据媒体报道，他17岁前未穿过鞋。年轻时曾放牛种田、做泥水匠，当时月入180元。在接受专访时，杨国强表示曾经对“每天挣5毛钱”的生活产生过绝望。
在成为名下楼盘年销售额数十亿元的富豪后，杨国强仍然非常低调。他经常在新盘开盘时在销售现场观察销售情况，着装简朴得往往会令旁观者以为他是一名中年“包工头”。
碧桂园秘史
那么，支撑着杨惠妍这位首富的碧桂园集团是怎样的一个企业，又是如何创建起来的呢？
2007年4月3日，广东房地产开发企业碧桂园集团在香港交易所公开招股。4月13日，因为招股反应热烈，碧桂园决定每股定价5.38港元，集资129亿港元，4月20日正式在香港挂牌上市。
从1992年开始，在15年的时间里，杨国强的碧桂园集团，从曾经4000套房只卖出3套的惨淡经营，发展成市值800多亿的综合性房地产开发公司，并捧出新一任的中国内地女首富。
提起杨国强，广东顺德北镇广教村的村民大都表示：Boss强（当地人对杨国强的称呼）成为巨富“并不奇怪”，因为他“很有胆识，能抓住机遇。”
1992年，随着邓小平南巡讲话的发表，沿海开放的几个城市，出现了一股房地产投资和开发的狂潮。也正是这个时候，杨国强开始了自己的房地产创业之路。
当年，顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，当时主业还是建筑承包商的杨国强毅然接盘，低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，开始进军房地产。
但杨国强的房地产之路在刚起步时就遭遇重大挫折。1993年的宏观调控让这一轮房地产热迅速烟消云散。杨国强接手的碧桂园亦是如此，4000套房只卖出了3套，几成烂尾楼。
此时，记者出身的楼盘策划人王志纲在观察碧桂园后，提出兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，并以此带动学生家长到穷乡僻壤买楼定居。杨国强此后采纳了这一建议。不仅如此，碧桂园学校还向每名学生收取30万元的教育储备金，这个零息融资的方法，是杨国强的得意之举，也为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。凭借此举，他成功地将楼盘卖光。
1999年，已经初具规模的碧桂园低调进入广州，“用生产商品的方式来盖房子”。第二年春节，广州碧桂园开盘，以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个超低价格使其创造了70栋楼两个多月销售一空的奇迹。
2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售。杨国强继续打着“价廉物美”的大旗，以“50万元就可以住别墅”的口号大卖别墅。尽管楼盘当时离广州市区有近1个小时车程，但开盘当日，众多客户趋之若鹜，曾有一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。对此，业内形容为“像卖白菜一样卖房子”。
如今，碧桂园作为中国驰名商标企业早已被誉为“南中国房地产业航空母舰”,并成为《福布斯》“中国顶尖企业榜”入榜房企首位。
财富与慈善
许多人知道碧桂园和杨国强，也许是因为他总是能创造“卖房子如卖白菜”的奇迹，也许是因为2007年他曾经一手将女儿杨惠妍打造为“亚洲首富”，但是很少会有人了解，从上个世纪90年代起，他就已默默从事慈善事业，截至2011年7月，碧桂园及杨国强已向教育、医疗、扶贫、赈灾等慈善事业捐款近14亿元，并在这些领域形成了自己独树一帜的“授人以渔”、“亲力亲为”等造血式扶贫模式。对此，他开玩笑地说，巴菲特、比尔・盖茨来中国做慈善募捐，但是他们懂得中国有一部分人是如何在做慈善的么？
人们对杨国强选择杨惠妍作为事业的继承人，将自己的所有股份都送给她的理由有诸多揣测。对此，杨国强很坦然，因为她心地好。
他说了一个小故事，2001年，杨国强想筹建一个纯慈善全免费的中学，帮助有才华但贫困的学生能够上得起学。为此他和当时在美国留学的杨惠妍长谈了一次，他对杨惠妍说，我的钱将来都是留给你们的，但是这个事情一开始就不能停下来，这个学校要做到硬件好，老师的收入高才能办好，每年要花很多的钱，爸爸是在拿你们的钱去做善事，如果你不同意，我就不搞了。当时只有20岁的杨惠妍说，我们一家人曾经那么穷都齐心走过来了，现在有能力帮人就应该去做。
过了一段时间她又主动打电话给杨国强，说爸爸你不是说要为贫穷的孩子办最优秀的学校吗？对国家对社会都有好处的善事，要做就快做。杨国强对此甚为欣慰和感动，她对那些素不相识的人都能这么好，难道还能扔下老爸不管？
2008年5月14日杨惠妍个人捐资1000万元，委托该基金会设立“汶川地震孤儿救助基金”，用于救助在这次四川地震中痛失双亲的儿童。
《2009福布斯中国慈善榜》，碧桂园杨惠妍于2008年捐赠额超过2.2亿元，名列榜单第二位。其中地震捐款1.45亿元；雪灾捐款400万元；教育事业捐款1200万元；扶贫3000万元。
《2010胡润慈善榜》，杨惠妍家族五年间用于教育、扶贫、健康、救灾等慈善项目的捐赠额超过5.3亿元，名列第七。
在2010年广东首个扶贫济困日，杨国强及杨惠妍承诺，4年捐款2亿元用于广东扶贫济困事业；并定下“亲力亲为，一年帮扶一个村”的目标。
很明显，父亲“滴水恩，涌泉报”的慈善理念也正在很好地传承给杨惠妍。