房产投资的特点篇1
【关键词】房地产投资信托基；Reits；税制
中图分类号：F83文献标识码：a文章编号：1006-0278(2012)01-031-02
国务院总理2月15日主持召开国务院常务会议，研究部署2012年深化经济体制改革重点工作，会议明确了今年深化金融体制改革的重点工作，其中合理引导民间融资，促进多层次资本市场健康发展的任务也被提上了日程。房地产投资信托基金作为成熟的金融投资工具，各国都对其在法律上、特别是税法上进行了严格的规制，使得该制度在现代金融领域发挥了十分重要的作用。然而我国制度上的缺失与障碍严重制约了房地产投资信托基金的发展。所以必须从法学的角度，全面深入的分析各国和地区房地产投资信托基金的相关制度，结合我国国情，对我国的房地产投资信托基金作制度上的思考。
一、房地产投资信托基金的涵义
房地产投资信托基金，英文表述为Realestateinvestmenttrust，简称Reits,目前，对于房地产投资信托基金的定义尚存在争议，笔者认为，Reits作为一种金融投资工具，采用一定的形式，向不特定的人募集资金，是其投资权益的证券化，是房地产证券化的一种形式。由于各个国家地区经济发展水平以及法律制度都有很大差别，在引进房地产投资信托基金时都会从本国国情出发对其进行相应的制度上的改变，其法律架构，发展模式，募集方式均不相同；在理论研究领域，各学科都从本学科的角度对房地产投资信托基金进行定义。经济学研究如何使房地产投资信托基金的收益最大，金融学研究房地产投资信托基金在资金融通中的合理利用与安全，法学则关注房地产投资信托基金的运行中的法律关系。最后，也是由于语言本身的特点，不同语境，不同时期，房地产投资信托基金的涵义都在不断变化。因此，笔者认为，在概念上，无须对房地产投资信托基金在细节上作过多的限定。应当从其特点、功能上作清晰的表述，对房地产投资信托基金做出界定。
二、房地产投资信托基金税制的特点
（一）要素的特殊性
税制要素包括征税人、纳税人、客体、税目和税率。在Reits税制中，部分要素具有一定特殊性。首先狭义上Reits税制的客体仅为Reits和投资人的应税收入。一般仅投资人是纳税人，特殊条件下比照公司对Reits课税。其次，Reits并没有规定独特的税目税率。最后其税制的最大特点在于避免对商业实体和投资者的双重征税。这样在交易成本上相对其他经济主体优势明显。
（二）严格的适用条件
房地产投资信托基金税制在组织形式、股权、资产、收益结构和分配比例上都有严格规定，只有具备了这些条件，才能享受税收减免。
（三）税收优惠
法律给了Reits极大的税收优惠，在不同领域和环节，对于不同税目可以免征部分甚至全部税收。
三、房地产投资信托基金税制的立法模式
目前世界主要存在两种模式的房地产投资信托基金税制立法，一种是以美国为代表的分散立法模式，另外一种是以亚洲为代表的专项立法模式。
（一）美国房地产投资信托基金税制研究
美国税法对房地产投资信托基金发展的影响是巨大的，在美国，房地产投资信托基金的基本条件是由税法规定的，而且还为房地产投资信托基金提供了税收上的优惠，这也成为了美国房地产投资信托基金发展的主要动力。
1.美国税法对于房地产投资信托基金发展的影响
美国的《国内税收法》对于房地产投资信托基金来说，是最基本的法律规范，也是最重要的法律规范，税法的每次变更，都牵动着房地产投资信托基金的神经，都对房地产投资信托基金的设立和发展起到了极为重要的作用，这种作用有时是正面的，有时也是负面的。
美国的房地产投资信托基金的前身是马萨诸塞信托，那时采用的信托的形式进行商业活动并不认为是与公司相同的纳税主体，因此可以合法规避税收。但是在morrisseymissioner案中（See296U.S344,360(1935)），最高法院认为：商业信托视同与公司作为纳税主体，自此，商业信托失去了税收优惠地位，房地产类信托产品在美国基本处于停滞状态。当1960年《国内税收法》首创房地产投资信托基金时，其在业绩上也并无优势，这是因为当时有限合伙的税收优惠要大于房地产投资信托基金，并且投资方向上的限制也不利于房地产投资信托基金的发展。到了70年代初，由于美国的经济衰退，许多房地产投资信托基金都陷入了沉重的财务危机，从数据上看，1974年的行业平均亏损率高达42%，甚至高于08年美国经济危机的37%的亏损，这一时期有许多房地产投资信托基金破产。之后，通过1976年和1986年两次税改法案，放宽了房地产投资信托基金业务管理上的限制。1997年取消了对房地产投资信托基金的双重征税，1999年将房地产投资信托基金的股利分配比例下调回90%，对房地产投资信托基金设立和发展起到了更大的推动作用。
2.美国房地产投资信托基金的特点
房地产投资信托基金在美国的成功发展是多种原因合力的结果，主要有以下几个方面：
（1）严格的资格审查制度。美国在立法确立房地产投资信托基金的税收优惠地位的同时，对其组织、股权、资产、收益结构和分配比例都做了严格的规定，只有具备了以上条件，才能够享受到税收优惠的待遇。
（2）房地产投资信托基金的改革创新。在房地产投资信托基金的发展历程中，房地产投资信托基金的形式不断创新，专业化程度不断提高，管理方式更加合理高效，经营规模不断提高，都要归功于其改革创新。
（3）投资多元化和经营专业化的有效结合。房地产投资信托基金税制提供了宽松的经营环境的同时也设定了严格的限制。这就为房地产投资基金的多元投资，分散风险，高额回报提供了保证。但是，也要看到房地产投资信托基金也有它功能上的局限性，没有哪一种投资工具可以解决房地产业中存在的全部资金问题。另外，更重要的是，要严格规范房地产投资信托基金的有关制度，确保金融安全，防止恶意套现，保证金融市场的稳定。
综上所述，从1960年美国《国内税收法》设立房地产投资信托基金以来，美国不断用税法修正案的形式对房地产投资信托基金进行规范，通过这些税改法案，严格了房地产投资信托基金的设立资格，完善了房地产投资信托基金的运行平台，使得房地产投资信托基金发展的法律环境更加和谐。
（二）亚洲房地产投资信托基金的发展
亚洲各个国家和地区继美国后纷纷推出具有本国特色的房地产投资信托基金。新加坡、日本、韩国、台湾地区和香港特区都通过专项立法允许设立房地产投资信托基金。
总的看来，亚洲的房地产投资信托基金保留了美国房地产投资信托基金的特征，但法律上的限制明显多于美国。另外，在立法模式上，美国是以税法为主对房地产投资信托进行调整，而亚洲一般以专项的法律法规进行规范。最后，在房地产投资信托基金的组织管理形式上，亚洲与美国也有差别，“美国主要采取公司制，而亚洲大多采用信托和信托基金的形式。
四、我国房地产投资信托基金税收制度前瞻
早在2009年的国务院金融国九条中，通过并购贷款、房地产投资信托基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道，创新融资方式就首次在国务院会议上正式提到房地产信托投资基金。然而，至今我国大陆也没有一家真正的Reit,究其原因，主要是法律上存在相当的障碍和制度的空白。《信托法》束缚了Reit中小投资者的投资；《证券法》限制了证券的种类、募集与流通；其他如《公司法》、《证券投资基金法》也都有相应的缺陷。我们从美国房地产投资信托基金的发展来看，税收制度一直与之息息相关。税收制度为房地产投资信托基金的发展提供了保障和推动力，如果不解决税收上的障碍，那么房地产投资信托基金即使在我国建立起来，也不能起到很好的推动经济的作用。
房地产投资信托基金一旦建立，其法律关系是复杂的，牵涉到多方当事人，包括发起人，投资人，管理人，托管人等，他们之间的交易十分繁杂，涉及的税种也很多，容易造成重复征税，加大房地产投资信托基金的运行成本，减少房地产投资信托基金的资金回报，不利于经济的发展。在我国税法中，如果发展公司型的房地产投资信托基金，投资公司就要缴纳营业税和企业所得税，房地产投资信托基金的投资人同时要缴纳个人所得税。房地产投资信托基金由于将很大程度的收益都分配给了投资人，就在一定程度上丧失了和普通公司一样积累资本的能力，再按照公司的标准征税，显然不合情理。如果这样，房地产投资信托基金就只能削减分配给投资人的收益比例，这会导致投资者的投资热情锐减，其优势也就不存在了。如果采用契约型，除了证券投资基金税收明确外，其它的信托税收制度也只是适应一般意义的经济交易，而信托发展到成熟时期，本身是比较复杂和特殊的，目前的税收制度显然是没有将其考虑在内的。短期来看，契约型是符合目前我国的实际情况，但长远来看，总趋势是采用公司型的房地产投资信托基金。此外，借鉴先进国家的经验，免税成为了各个国家和地区房地产投资信托基金的普遍性做法，因此，设立一个合理的税收体制是房地产投资信托基金能够发展的关键。但是，只是一味强调房地产投资信托基金的税收优惠是不行的，必须同时对房地产投资信托基金的组织结构，股权结构，资产结构，收益结构，收益分配，退出机制和救济机制作出规定，符合法律对于Reits一系列更为严格的规定，才能真正有利于经济的发展与稳定。
注释：
李智.房地产投资信托(Reits)法律制度之基本理论[J].河北法学,2007(25):66.
房产投资的特点篇2
关键词：房地产投资风险管控策略
一、房地产投资风险概念及种类
1.房地产投资风险的含义。
房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
2.房地产投资的特点及风险种类。
（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。
这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
三、房地产投资风险管控的策略
房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。
1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。
3.合理分配资金，减少金融风险。
（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。
4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。
房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。
参考文献：
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)
房产投资的特点篇3
近年来，http://房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
一、房地产投资决策概述
房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标—要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案—有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。
二、房地产投资决策要素分析
（一）时机的决策分析
投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：
环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规
转贴于http://
律性，有助于正确选择投资时机。
（二）区位的决策分析
房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位http://理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段
竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
（三）开发内容的决策分析
在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：
工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。
（四）规模的决策分析
商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。转贴于http://
鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的http://房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
（五）质量的控制决策
商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
表1房地产投资者和用户的质量观点比较
因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。
三、房地产投资决策建议
(一)做好房地产开发企业的市场定位
房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。
(二)做好房地产项目可行性研究
房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]
房产投资的特点篇4
引言
沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。
一、房地产投资信托基金分析（Reits）
1.Reits的含义
房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。
2.Reits的特征
概括Reits自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展Reits的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行Reits的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。Reits投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。
3.Reits优势
Reits与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外Reits将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，Reits较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。
二、Reits模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析
1.内外部环境分析
沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进Reits模式，拓宽融资渠道。
沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，Reits模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入Reits模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房Reits模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房ppp融资模式也具备了一定法律制度。
2.具体操作可行性分析
操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当Relts模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。
世界各国迅速发展起来Reits模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了Reits试点工作。近年来，Reits模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用Reits模式具有一定的参考意义。
三、Reits模式的发展前景
公共租赁住房项目是回报时间长的行业，其发展长期依靠有限的政府财政拨款。同时，通过利用先进的项目管理方式，能够提高项目建设的速度和质量，使资金得到更高效的利用。沈阳市公共租赁住房项目很长一段时间都由政府财政投资建设，但越来越不能满足社会和经济发展的需要。使民营企业参与公共租赁住房建设中，能够有效缓解资金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租赁住房项目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由过去包办一切的主角变成与民营企业共同合作来提供工作服务中的监督和指导。因此，Reits模式具有更广泛的应用前景，是适应沈阳市公共租赁住房项目融资模式的。但是Reits模式是一种新的融资模式，在国外也有很多成功的例子，在国内有些地方也正在试点，需要做更多的研究工作，加以总结与改进。认真研究Reits模式的理论，并以国外的应用实例为基础，促进和规范沈阳公共租赁住房建设。在沈阳市Reits模式的项目融资，是保证项目成功的关键，政府应该颁布法规及相关程序。涉及规模较大的公共房地产的项目融资，政府应更迅速地完善投资和融资法规，以适应形势的发展。在操作和协调磋商更加容易，且风险相对较小。
房产投资的特点篇5
私募基金起源于美国，在我国属于新兴事物。目前，尚未有官方机构对私募基金的概念做出权威界定，加之实践中的私募基金没有公开披露信息的机制，业界和学术界对私募基金的认识不一，且经常将私募融资中各类基金与私募基金混为一谈。对私募基金概念认识的不统一影响了国内机构投资者的参与热情，也给国外投资者和研究者带来了很大的困扰。从这个意义上讲，准确界定私募基金的概念、厘清私募基金与相关融资方式的边界有重要的理论和实践价值。
一、投资基金、房地产基金及私募房地产基金
投资基金（investmentFund）是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。通常，投资基金的发起人通过发行有价证券向投资者募集资金形成资金池，由基金的托管人托管，由专业的基金管理人进行管理和投资活动，从而获得投资收益和资本增值。
房地产基金（RealestateFund）是指将募集的资金全部或按照规定的比例定向投向房地产行业（通过房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入）的投资基金。通常，房地产基金的发起人通过发行有价证券募集投资者的资金，委托给专业机构从事房地产领域的投资，投资的期限较长，通过股息分红或资本增值实现投资收益。
按资金募集方式和来源的不同，房地产基金可以分为私募房地产基金和公募房地产基金两种类型。私募房地产基金是指通过私募即非公开发行的方式向特定的投资者募集资金的房地产基金。实践中，通常由一个在市场上有良好业绩和声誉的房地产基金经理人根据市场发展状况发起或拟定一个投资计划，进而说服大的机构投资者投放资金，形成资金池，进而开展房地产投资活动。私募房地产基金的形成、销售与赎回等都是基金管理人私下与投资者进行协商确定的。
二、私募房地产基金的特点
与其他投资基金相比，私募房地产基金具有如下特点。
1.资金来源的私募性
私募房地产基金的私募性体现在以下方面：首先，基金募资的对象不是社会公众投资者，而是一些特定的具有风险识别和承受能力的投资者，包括养老基金、捐赠基金等机构投资者、大型的国有或外资企业及富裕的家庭和个人等。通常私募房地产基金对投资者的数量有上限要求，旨在提高私募投资者的门槛，避免无法承担高风险的投资者参与。其次，募集私募房地产基金时不得进行公开宣传，而是通过业内推荐的方式辨识潜在的投资者，然后由基金发起人与投资者直接接触，并通过私下协议的方式确定基金的销售与赎回等具体细节。正是得益于其私募性，私募房地产基金不需要向外界公开披露信息，受到政府相关部门的监管和限制也比较少。在基金持续期内，基金经理只需要定期向投资者汇报基金的绩效和回报即可，无需向外界披露相关信息。
2.投资方向的特定性
私募房地产基金是专门针对房地产行业进行投资的基金，其行业性贯穿基金的所有环节。在最初募资阶段的基金募集说明书中需要向投资者说明该基金的投资方向和投资策略及对房地产行业的前景分析；在投资阶段，所有的资金都要定向投入房地产行业，这要求基金的管理者对房地产行业有专业的知识和丰富的经验，能够准确判断行业情况并对受资企业和项目提供专业指导和建议，使受资企业和项目增值进而实现基金的最大化投资收益；在退出方式方面，除了常规的企业公开上市和管理层回购外，房地产企业或行业的战略收购或兼并也是重要途径之一。
3.投资风险的适中性
由于房地产资产的特殊性，房地产基金的风险性相对来说较低。首先，与普通资产不同，房地产资产受宏观经济的影响较小，而且具有较强的增值性，因此可以有效地抵消通货膨胀的影响。其次，房地产资产与传统投资对象的关联性较低，而主要受资产所在的区域子市场的影响，因此持有房地产资产可以起到很好的分散风险的作用。
与传统的房地产投资方式相比，私募房地产基金具有一定得风险性。首先，为保证投资的连续性，私募房地产资金的发起与运行有一个特殊的锁定期（Lock-Upperiod），在锁定期内投资者不能随意将资金撤出，基金的受益凭证也很难转让。这就给基金的投资者带来了一定的流动性风险。其次，私募房地产基金没有公开交易的平台，不熟悉房地产行业的投资者可能会因为缺少参照物而错误估计房地产资产的真实价值。最后，私募房地产基金运行与管理中的信息不对称会增加委托风险。私募房地产基金经理无需每日计算基金的表现和资产净值变动，只需按照约定或协议每季度或每年汇报一次，这就增加了投资者的及时知情风险。
三、与私募房地产基金相关的概念辨析
1.公募房地产基金
公募房地产基金是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，并将资金投资于房地产行业的基金形式。
与私募房地产基金不同，公募房地产基金面向的是社会公众投资者，市场透明度高，流动性强，投资者的风险相对较低，收益也相对稳定。但是由于公开募集资金的社会影响较大，公募房地产基金的市场准入条件比较苛刻，会受到政府相关部门更多的监管，要实行信息公开披露的机制，运行费用较高。
2.私募房地产股权基金
私募股权基金是私募基金组成部分之一，其投资对象主要是未上市公司的股份，在未来通过上市、兼并收购、管理层回购等方式实现投资收益。
私募房地产基金和私募股权基金的结合即为私募房地产股权基金。与一般意义上的私募股权基金不同，私募房地产股权基金不仅可以投资未上市房地产公司的股份，也可以开展房地产行业的其他权益性投资，如与房地产企业合作开发项目（对项目公司的权益性投资）、收购优秀的房地产项目（核心型投资）、对需要整修扩建的项目进行投资（机会型投资）等。私募房地产股权基金是国际私募房地产基金领域数量最多、资金规模最大的基金形式。
3.房地产投资信托
房地产投资信托（Reits）是通过向公众投资者公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金进而投资的资金集合方式。房地产投资信托可以将筹集来的资金购买目标房地产物业（权益型Reits），或向房地产企业发放贷款或进行以房地产物业为抵押的债务投资（抵押型Reits），投资收益作为股息按比例发放给投资者。房地产投资信托的投资者共担风险、共享收益，且其标准化程度更高。
与私募房地产基金相比，房地产投资信托在投资者构成、投资方向、组织形式和退出方式等方面都有一些区别，详情见表1所示。
参考文献：
1.Leongw，SnowD.thelargestprivateequityrealestatefirmsintheworld.peimedia，2008（3）：33-35
房产投资的特点篇6
有报道称，在浙江国旅推出的马来西亚第二家园购房考察团活动中，出现了“温州炒房团”的身影，这说明投资海外楼市开始进入内地民间投资的视野。据活动主办者称，温州人士对房产投资比较热衷，目前国内楼市大幅降温，不少人士把目光转向海外。马来西亚政府几年前就出台了“马来西亚第二家园”计划，通过给予10年有效绿卡，享受英联邦国家、欧共体国家免签证等一系列优惠政策，吸引外国人在当地侨居、投资和经商。
马来西亚地广人稀，除首都吉隆坡房价稍贵，其他地方的房价远低于国内大中城市，房价比较稳定，没有大涨大落。在沙捞越某些地点，每幢房子价格在35万林吉特(马来西亚货币单位，1林吉特约等于2.24元人民币)以上，在槟城、马六甲，每幢房子价格在25万林吉特以上，在其他州属，每幢房子价格在15万林吉特以上。难怪“温州炒房团”要走向异国他乡。
“温州团”的投资嗅觉可谓敏锐，不过笔者认为，投资海外房产，倒是不一定非要买楼。投资不动产证券化产品，早已是全球投资房产的成熟做法。特别是投资人地生疏的海外不动产，为规避种种风险和麻烦，更是如此。不动产证券化产品投资广泛、兑现便利，风险更小，且不受投资金额限制。因此，相比直接买楼，岂不是更方便?
据香港投资界统计，2007年第一季度，房地产股票基金表现亮丽，以平均7.94％的净值增长率居于基金排行榜第四位。房地产基金“钱”景乐观，已成为多家投资机构和理财公司的2007资产组合配置必然之选。
尽管美国次级房贷问题，已由国内经济问题转化成影响全球经济的国际问题。不过，美国房地产股票基金在第一季度仍然收益尚可。如名列第一季度房地产基金榜首的摩根士丹利添惠美国房地产基金，该基金在2003、2004和2005年的净值增长率，分别为34.4％、15.72％及36.79％。目前，基金持股平均市盈率21.67倍，远低于沪深a股。据高盛证券预估，今、明两年美国房地产基金的现金流量成长率仍可达8％、7.6％。美国权威财经媒体《华尔街日报》称，未来5年美国房地产基金平均年均回报可望维持7％至10％。有点麻烦的美国楼市尚且如此，何况持续向好的全球楼市了。
香港投资市场中，继去年陆续推出房地产基金后，今年第一季度又有多只房地产基金开卖。有面向全球的中银保诚、荷银房地产基金等，也有专攻亚洲房地产的富达房地产基金，越来越多的投资者，都把房地产基金当作放入自己“鸡蛋”的又一“篮子”。目前，国际投资界流行资产配置五分法，即把资产按不同比例，投入股票、债券、房地产证券化产品、商品和货币，组成一个左右逢源的投资组合。
房产投资的特点篇7
作者：贾飞1，李娟2单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行1.1会计准则的规定根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。1.2判定的依据从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。2.1法律风险根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。2.2财务风险投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。2.3审计风险当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。2.4资本成本根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。3国内商业银行投资性房地产的管理情况从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。3.1金额相对较小从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。3.2境内分布相对较少国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e#4投资性房地产的转移路径经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SpV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。4.1存量部分4.1.1转移路径商业银行首先选择一家特殊目的公司（SpV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。4.1.2模式分析商业银行成为特殊目的公司（SpV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SpV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SpV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SpV），运作成本可能相对较高。从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。4.2增量部分4.2.1转移路径就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SpV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。4.2.2模式分析“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。5结论本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SpV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
房产投资的特点篇8
关键词：abs；公租房；融资
一、abs的基础理论
（一）abs的涵义。abs即资产证券化的融资概念，即：以特定的风险-收益真实化机制为核心，借助证券化手段，实现资产的市场优化配置的过程或者机制。具体理解为：以某一特定资产或者现金流产生的未来现金流量的期望值为基础，通过在国内外资本市场上发行债券等金融工具，实现筹资目的的一种融资方式。其本质是融资者将被证券化的信贷资产的未来现金流的收益权转让给投资者。
（二）abs的运行原理和特点。如图1中abs运行原理，主要步骤如下。（图1）
1、项目发起人将缺乏流动性并在未来能产生可预见的稳定现金流量的资产，即图中“可证券化资产”，分类打包成资产组合（资产池）；
2、项目发起人组建特定的发行机构spv，专门负责资产证券化操作。该机构需严格依法行事，并受到相关的资信增级机构和资信评级机构的约束；
3、项目发起人将资产组合（资产池）出售给spv；
4、spv直接或通过第三方资信机构对资产支持证券进行信用增级；
5、第三方资信评级机构对待发行的资产证券进行信用评级；
6、spv将已经过信用评级的资产支持证券交给专门的证券发行/销售机构向市场上的各类投资者发行出售；
7、项目发起人直接管理或者委托专门的资产管理机构管理“资产池”，主要是负责记录、收取由“资产池”产生的现金收入。该部分收入主要用于spv对投资者还本付息。
根据abs的涵义、运行原理和运行步骤，abs模式的特点可概括为：融资程序少，融资成本降低；以现实资产为信用基础，风险较小；项目发起人受限制性少，灵活性强；涉及范围广，资金来源多样化。
二、目前我国公租房融资的主要问题
（一）资金投入不足，公租房供不应求。在全国范围来看，公租房建设资金普遍存在。比较有代表性的有两类城市：一类是特大级城市，如北京、上海、深圳等。这类城市尽管工业发达、经济实力雄厚，对公租房建设的投资绝对量也比较大，但相对其城市土地供应情况、城市土地价格水平以及城市“夹心层”住房需求量而言是非常少的。这类城市资金投入量的相对不足直接制约了开发建设公租房的效果，进而导致公租房供不应求；另一类则是中小城市。这类城市人口不多、土地供应充足且价格水平不高，但其经济发展水平不高、对各类投资的吸引力有限使其在公租房建设方面的投资绝对数量少。这种资金投入量的绝对不足不但阻碍了其公租房建设，还影响其对人才和资金的吸引力，进一步造成投资渠道收缩，形成公租房建设资金缺乏恶性循环。
（二）投融资渠道匮乏，资金来源混乱。我国开始兴建公租房以来，公租房建设的融资模式已经经历了很大的变化。但目前我国公租房建设仍主要靠政府财政支持状，也没有一个明确的融资实施细则来有效地利用各类社会资金以支持公租房建设。更为严重的是，建设资金不足导致公租房供应量跟不上人口发展需求，会削弱政府公信力，甚至影响社会的稳定发展。此外，公租房建设资金来源存在较大问题。我国廉租房、经济适用房等保障性住房的资金来源都有明确规定。而公租房的资金来源说法则含糊不清，各地对公租房的资金来源各执一词。缺乏详细的资金来源规定，难免会出现利用不合时宜的资金的情况，影响公租房建设资金筹集。
（三）投融资平台官僚化，管理效率低下。北京市政府成立了专门管理公租房建设的部门——公租房发展中心，重庆市政府则将公租房建设任务交给了其下属的平台企业——重庆地产集团。虽然两者性质不完全相同，但同为政府下属企业。这种将政府和融资平台重合或半重合的方式，会形成政府“管理职能和监督职能”相重叠的局面，使政府透明化程度低下，腐败的可能性增加，公租房建设的管理效率也会大大下降。
（四）投融资运作专业化程度低。不管是政府专门的公租房融资管理部门，还是其下属投融资平台企业，均存在专业性不强的弱点。这些机构在投融资运作中不能够像专业融资机构那样有效地吸取资金支援公租房建设和利用资金杠杆服务于公租房建设，在一定程度上导致了我国公租房建设的资金不到位、资金浪费、资金利用率低等问题。
三、abs融资引入公租房适用性研究
（一）必要性研究
1、缓解政府财政资金建设压力。根据2009年《政府工作报告》要求，我国要重点解决城镇中低收入家庭住房困难，满足居民合理住房需求，进一步扩大保障性住房建设规模。中央财政预算拟安排补助资金1，030亿元，比上年增加265亿元，重点用于公租房建设。与此同时，各地方政府也投入大量地方财政资金建设公租房和出台各类对公租房建设的优惠政策。虽然负责公租房建设的各管理机构也创新性地发展了新兴的融资模式来为公租房建设提供资金，但仍没有改变我国公租房建设政策性投入的局面。根据国家统计局的统计，城市“夹心层”人群占到全部在职员工人数的20％左右。要满足如此庞大群体的住房需求，仅仅依靠中央和地方政府的支撑必然会给政府财政带来巨大压力。所以，要缓解我国政府财政资金建设公租房的压力，必须采用合适的融资工具，拓宽融资渠道，灵活利用资金，保障公租房建设的发展。abs模式作为比较成熟的融资模式，可以有效地解决上述问题。
2、有效分散投资风险和降低公租房建设风险。这种流程下，政府及相关平台企业作为项目发起人以“真实出售”的方式将公租房资产转让给spv进行证券化，以实现风险隔离。此时，项目发起人自身的财务状况并不会影响到公租房资产的信用水平，隔离了项目发起人风险和公租房资产的风险，保护了投资者的利益。此外，由于该融资过程主要由spv负责，减少了项目发起人融资工作负担，使其有更多的精力投入到公租房的建设和运营过程中，有利于提高建设管理的水平，进而降低建设的风险。
3、提高融资效率，减少资金浪费。如前所述，目前我国公租房相关融资平台存在专业化程度低、管理官僚化等问题。而通过abs的融资模式，可以利用spv的有效管理和专业背景，提高对资金的融资效率，减少资金浪费。同时，还有助于改善我国以政府财政和银行贷款为主导的公租房建设支持模式，更有效地解决我国公租房资金供应不足、资金来源混乱、资金融资效率低等客观存在的问题。
4、双管齐下，提高建设效率。首先，在带有信贷性质的融资模式下，项目发起人常常会受到投资方的直接限制，会在一定程度上影响到公租房建设效率。而采用abs模式，可以突破这种限制。投资者会把更多的关注点放在投入后的收益上，这样便有利于项目发起人更自主地建设公租房，把公租房的公益性放到主要的位置；其次，在投资人关注收益的压力下，项目发起人和资金运营机构也会努力降低公租房建设供给中产生的建设成本和管理成本，从而客观上减少对社会成本的浪费，提高建设效率。
（二）可行性研究。在公租房领域开展abs的模式，需要具备相应的条件，就目前我国实际情况来看，主要有以下几方面的有利条件：
1、市场环境已具备。我国已初步建立了社会主义市场经济体制，逐步形成了以资本为纽带的中国社会主义特色市场经济。与过去相比，资本流动性已得到了极大的提高，国民经济的市场化和金融深化程度得到了进一步发展。从市场监管看，有中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督委员会等机构对市场中的各类金融工具进行监督和管理，这为abs模式的有效利用打下了良好的基础。同时，随着金融体制改革的进一步深化，原国有金融机构逐步转变为独立自主、自负盈亏的经济实体，渴望通过发展各类金融业务以改善经营条件，达到盈利的目的。而在市场中的各类投资者，也逐渐被培养起了投资的意愿，对投资产品的敏感度和抗风险能力也明显增强。
2、潜在的投资需求量大。改革开放以来，我国资本市场得到了很大的发展。但证券市场中大量的资金追求有限的证券品种，导致风险发生概率大增。为此，居民更愿意选择安全性高的货币储蓄，阻碍了居民储蓄存款的有效分流。据国家统计局《2010年国民经济和社会发展统计公报》中显示，到2010年末，我国全部金融机构人民币各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元。这反映了目前我国投资渠道不能满足居民的多样化需求，反过来说，则表明民间有庞大的潜在投资资金蓄势待发。与此形成鲜明对比的是，每年的国债销售的势头却非常好。这说明我国居民需要一种有较高回报且安全性较好的投资方式。而abs模式下公租房支持证券的利率一般比国债利率高、风险小，它正好适应了我国居民投资需要。
3、相关法律法规的支持。自2001年以来，我国制定了一系列法律和政策来支持abs的发展，如《信托法》、《资产支持证券交易操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》等。这些法律规章制定了我国abs融资的基本操作准则，为我国实践abs融资做了充分的准备，也必将对公租房建设利用abs模式产生深远的影响。
4、其他领域采用abs的实践经验。早在abs相关法律颁布之前，我国就已经开始了实践，并取得了一些成功。在这一时期由于法律的不完善，主要采取离岸证券化（即以国内项目的未来收益为基础资产到海外资本市场发行证券）的方式来筹集资金。如，1992年三亚市丹洲小区以地产销售和存款利息为基础的0.3亿美元证券发行、1996年广东珠海高速公司以高速公路收费为基础的2亿美元证券发行，等等。这些成功的运作为我国国内实现abs提供了丰富的实践经验，也为我国公租房建设利用abs模式提供了良好的参考。
5、公租房的特点符合abs融资模式的要求。根据国际上的运作惯例，可用于abs融资的资产包括了以下几个特征：（1）流动性低；（2）能产生可预见的、稳定的现金流；（3）在资产的整个存续期都可实现本息偿付；（4）变现价值较高；（5）信用纪录良好；（6）合同条款质量高、标准化；（7）规模大。公租房是真实存在的不动产，以收取稳定的住房租金为主要收益，基本上满足了这些关于证券化资产的特征，是适合利用abs融资模式的。
四、结论
公租房的建设发展不仅需要政府财政支持，还需要采用合适的融资工具筹集各方资金。作为国际上广泛被应用的成熟融资工具——abs，以其高效、低风险等特点，契合了我国公租房的发展要求，是必要的和可行的。因此，我国应当建立并完善相关法律制度和提供各种的政策支持，将abs融资模式引入到公租房建设当中，支持公租房的建设和发展。
主要参考文献：
[1]张峰.资产证券化研究[d].北京：中共中央党校，2003.
[2]何小峰.资产证券化：中国的模式[m].北京：北京大学出版社，2002.
房产投资的特点篇9
［关键词］投资性房地产；商业银行；资本成本；转移路径
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中图分类号］F832.48［文献标识码］a［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。
同时，我们注意到，2012年6月7日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至1250％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。
针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经营管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。
1 投资性房地产的界定
《企业会计准则》（2006年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。
1.1 会计准则的规定
根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。
当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。
1.2 判定的依据
从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
2 投资性房地产对商业银行的主要影响
投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。
2.1 法律风险
根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。
2.2 财务风险
投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。
2.3 审计风险
当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。
2.4 资本成本
根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。
3 国内商业银行投资性房地产的管理情况
从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。
3.1 金额相对较小
从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。
3.2 境内分布相对较少
国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。
注：本表数据来源于公开披露的年报。
4 投资性房地产的转移路径
经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SpV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。
4.1 存量部分
4.1.1 转移路径
商业银行首先选择一家特殊目的公司（SpV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。
通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。
4.1.2 模式分析
商业银行成为特殊目的公司（SpV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SpV）的难度有所加大。
此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SpV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SpV），运作成本可能相对较高。
从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。
4.2 增量部分
4.2.1 转移路径
就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SpV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。
4.2.2 模式分析
“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。
5 结论
本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。
对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SpV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
主要参考文献
［1］中华人民共和国财政部．企业会计准则［S］.2006．
［2］胡燕，张磊．关于《投资性房地产》准则的思考［J］．北京工商大学学报：社会科学版，2007（4）．
［3］贾莉莉，张鸣．投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究［J］．上海财经大学学报，2009（6）．
房产投资的特点篇10
一、固定资产投资运行特点
从目前情况看，全市固定资产投资稳步增长，房地产投资步伐加快。二月份，全市固定资产投资完成10.15亿元，比上年增长18.2%。其中，房地产开发投资3.57亿元，增长120.8%。
（一）二产投资快速增长，发展后劲十足。二月份，全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元，同比增长21.4%，二产的投入占投资的比重45.4%，比去年提高了1.2个百分点，成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长，拓展了工业产值的增长空间，促进了工业结构调整和转型升级，全市工业经济发展后劲十足。
（二）三产投资稳步增长，所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元，同比增长3.7%，占总投资的比重为51.0%，比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山，比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。
（三）新开工项目规模扩大，亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个，其中结转项目为56个，计划总投资为83.89亿元，结转投资为33.57亿元；其中过亿元的项目14个，计划投资为67.1亿元，占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个，计划总投资27.67亿元，新开工项目平均规模达到9542万元，比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看，全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。
（四）民间投资稳步增长，投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元，同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年，中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施，使得全市民间投资总量迅速攀升，发展速度逐年加快，涉及领域不断拓宽，在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面，发挥了重要作用。
（五）资金到位情况较好，投资增长稳中有升。二月份，全市投资到位资金14.14亿元，同比增长1.7%。从资金来源渠道看，主要以自筹资金为主，到位资金为12.69亿元，同比增长6.3%。
二、房地产开发投资“热”中有“冷”二月份，全市房地产开发投资增长很快，建设规模逐年扩大，投资热潮不断；但也存在商品房销售低迷，待售面积上升的趋冷现状，某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。（一）房产开发企业数目增加，投资呈快速增长趋势。近年来，各级领导高度重视房地产业的发展，外来房地产大批进驻__，二月份房地产企业达78家，比去年二月份增加了17家，企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻，成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年，随着城镇化步伐的加快，全市房地产投资主要集中于两大板块（南海新区及新城区），辐射带动了周边镇区的旧城改造建设，两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元，同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%，占三产投资的68.9%，房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。
（二）建设规模不断扩大，施工面积显著增加。在投资快速增长的拉动下，全市房地产开发建设规模也在不断扩大，商品房屋施工面积达538.8万平方米，比去年同期增长278%。其中：住宅施工面积437.9万平方米，比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米，是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米，比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米，比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。
（三）销售价格不降反升，商品房待售面积扩大。二月份，全市商品房平均销售价格每平米3757元，同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米，同比增长902.5%。其中：住宅待售面积54.99万平方米，同比增长999.1%；商业营业用房待售面积5.39万平方米，同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷，是商品房待售面积上升的直接原因。
（四）企业效益同比下降，房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响，购房者观望态度明显，房产企业受土地价格和建设成本影响，对商品房价格不松动，商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份，全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米，同比下降35%，商品房屋销售额1.81亿元，同比下降16.5%。销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响，房地产投资不容乐观。
三、新政对房地产企业的影响
近期，全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研，由点到面，我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。
（一）成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大，楼市一直处于低迷状态，整体销售平淡，“零成交”状态是多家售楼处的普遍情况，成交量与去年相比少了很多。目前，企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难，多层住宅楼销售基本上不成问题，但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响，对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系，导致购买欲望不大；二是异地置业受限，外地人贷款购房首付高，现在购买高层住宅的外地人多一些，但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候，后市发展不明朗，许多人现在都持观望态度。
（二）
房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大，全市房价本来就不高，加上建筑成本的增加（钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价），短时期内房价不会有较大的浮动。目前，虽然在一些大城市出现房产价格回落，但是在三线以下城市，房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高，与威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低，总体房价下跌的可能性不大。
（三）刚性需求压力大。受宏观调控政策影响，对那些改善性住房购买者来说，可以继续观望等待，等待合理的购买时机，但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担，银行贷款利率、首付比例的提高，对刚性需求者有一定挤压。受政策影响，税收杠杆威力显现，无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担，增加刚性需求者压力的同时，企业销售日渐艰难。除刚性需求外，__房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少，很多准备购房的客户对____年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外，银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。
（四）房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政，一线城市的房地产价格受到了很大影响，成交量大幅下滑。对于全市来说，房地产的成交量明显低于去年同期，新政对全市房地产市场影响已经显现，到底能产生什么样的影响，影响到什么程度，目前看还不太明朗。
四、对策建议
固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此，在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:
（一）突出项目建设，壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此，要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径，靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目；二是围绕特色资源和优势产业上项目；三是围绕盘活存量上项目；四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。
（二）做好统筹兼顾，优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的，我们要学会走“钢丝”。一方面，在投资项目引进和审批时，兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题，必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度；另一方面，也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后，出现产能过剩的问题。
（三）加大项目储存，加强项目管理。为了确保投资的连续性，各相关部门要坚持超前运作，准确把握投资方向和重点，积极开展项目谋划、论证、申报等工作，充分完善项目库建设，对项目库进行分类管理，对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任，抓紧落实好各项配套条件，给项目建设提供一个良好环境，促进固定资产投资健康快速发展。
（四）调节好投资节奏，保证“项目链”不断节。一是严把新开工项目质量关，积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键，必须从项目源头上把好关。同时，认真搞好项目衔接，筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目，保证“项目链”不断节，确保新开工项目的连续性和稳定性，确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视，千方百计做好重点项目各个环节的工作，确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好“好”与“快”、“保”与“压”、当前与长远的关系，提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性，保持适度的投资规模，有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。
（五）加大投资力度，调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。要合理确定投资的三次产业结构，适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重，改善第二产业投资的内部结构，适当加大第三产业投资的力度，确保三次产业协调稳步发展。
五、对全年投资走势预测
当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下，在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断：
（一）大环境良好，投资预期加大。近年来，全市出台了一系列招商引资新举措，各级各部门形成了奋发向上、激情创业的良好氛围，经济得到又好又快发展，良好的经济发展形势，使得固定资产投资稳定增长预期加大。