房屋安全风险评估篇1
第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。
第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。
县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。
市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。
第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：
（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。
（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。
（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。
（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。
第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：
（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。
（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。
（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。
（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。
第六条评估报告的主要内容包括：
（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。
（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。
（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：
1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。
2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。
3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。
4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。
5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。
（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。
（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。
第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。
第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。
房屋安全风险评估篇2
可以在传统评价体系里进行较为确切地评价、描述评估对象的方法即为树状层次结构，由于树状层次结构可以与评估方法结合起来，所以非常普遍地运用在安全风险评估领域。树状层次结构通俗易懂，运用这可以直观地了解全部的结构组成，在实际评估时层次分明，可以有效地简化评估对象的分析程序。建筑工程施工进行安全评估时，同样能够依照树状层次结构构建符合建筑的评价指标体系，通过层次思想对问题展开分析。树状层次结构方法是评估指标体系里非常基本、也最常用的方法，这种方法可以把抽象的思维转为具体形式，其程序是先要给出评估目标，建筑工程施工安全评估的目的是整体建筑施工的安全性；针对评估目标展开分析，就是以评估目标为条件来分成不同的子目标。再围绕子目标里有关联的一些内容，提取出明确的评估指标。在针对建筑工程施工建构的安全评价体系中，通过树状层次结构法，具备明显的优势：第一，通过树状层次结构法进行评价指标体系的创建，使评估目标更加条理清楚，易于理解；第二，通对具体问题的分析理解抽象问题，使评估的后续工作非常便捷。
二、房屋建筑工程施工方案安全评价体系的应用
房屋建筑工程施工方案的安全评价是房屋建筑安全的前提，只有施工方案安全，才能在施工过程之中最大限度的保证安全，减少事故的发生，因此应用房屋建筑工程施工方案安全评价体系就十分必要。
2.1灰色系统
社会经济发展领域和生态系统中，通常蕴含着及其丰富而多样的信息,我们将这些蕴含的信息分为已知信息与未知信息。通常来讲，白色的信息代表了已经知道的信息，完全已知的信息系统统统叫做白色系统。还有，未知的信息亦或还没有弄清楚到底知不知道的信息一般叫做黑色信息，那些彻底不知道的信息构成的系统都能叫做黑色系统。倘若同一系统中既存在已知的又存在着未知的信息，那么此时这种系统就要称为灰色系统。房屋建筑体系里，这种系统里面蕴藏了已知的系统的结构和相关的材料，那种有关系统技术的水平以及安全效果等则应该归为未知的信息里，因此说来，此房屋建筑工程的安全系统也要归为灰色系统之中。有关灰色系统的众多理论早已经在各个方面普遍使用，把灰色系统应用于房屋建筑工程施工方案的安全评价里面再合适不过了。
2.2建筑工程作业条件危险性的评价
围绕建筑工程条件作业其危险性展开评价，说的是对有危险因素的环境中施工作业可能出现的危险性以半定量的方式进行评介的一种办法。它重点关注危险可能出现的频率，以及危险性因素中各项标值的总值带来危险状况可能性的大小，主要是指遭遇事故的机率大小，还有在危险环境中人体暴露的时长，后者是说如果工作人员不幸遇到危险可能会酿成其他事故也要包含在内。此外，将此三类关联因素展开科学计算非常繁琐，是一件较为有难度的工作，因而在具体评价中，需要将计算过程予以简化，正是这一办法的重点，应引起注意。通过半定量这样的办法展开施工过程的计算与评价。同时，把这些相关因素结合实际情况进行分级及等级取值，如此，就可将这三大困素的取值相乘，其乘积便是整个工程其危险性的数据结果。
2.3工程的预先性危险分析法
工程的预先危险性分析方法通常用在新系统或者现有的系统加以改造前的设计等有关的过程里，这种方法可以在缺乏系统有关的详实资料的时候，用来分析和预见某种会产生的危险情况，最大限度地提供预防或者制止危险产生的方法。详细分析方法为：第一，凭借安全检查表与有关经验的方式去分析危险来源所处地点，以后能够辨别某种疑似危险源出现的触发点和诱因。同时，还要分析危险因素导致的后果，对于这些因素导致的损失施以相关措施的安排，如此便能在很大程度上避免其导致的损失。预先性危险分析方法大体上由准备、审查以及汇总等有关工作组成，可以实现安排房屋建筑工程的施工方案，把预计产生的损失降到最低，这能够有效促进房屋建筑施工的安全开展，能够促进整个社会的和谐建设。
三、结语
房屋安全风险评估篇3
[关键词]商业银行二手房风险化解征信
美国次贷危机产生的直接原因是对信贷客户群的选择出了问题，引发了国际金融海啸。在二手房信贷方面，我国一些商业银行出现的问题应引起足够重视。笔者通过对服务商业银行的专业征信机构的考察，了解到商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险，以此提出防范风险的措施。
一、从实践来看，二手房信贷风险源自四个方面
1.房屋中介信用风险。二手房信贷业务涉及房屋买、卖双方、房屋交易中介、资产评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司等。具有资金充裕、信贷业务品种多等优势的商业银行仅是其中一方，但它没有第一手客户、客户资源有限、与上述各方都存在着信息不对称的劣势。因此，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。二手房贷款客户资源大多为房屋中介所掌握，在推出新业务品种时，商业银行大都将营销房屋中介机构作为业务推广的主要手段，有些商行甚至给中介一定的授信额度。中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的先天条件。
同时，不同商行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户骗贷事件的发生。
2.贷款主体及交易行为真实性风险。近几年，在审查借款人身份、贷款事项以及抵押物真实性方面出现的问题多种多样。
(1)借款人身份及资质虚假。出于利益驱动，很多房介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。征信机构经常遇到借款人提供的身份证、姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。(2)收入证明不真实，虚开冒开。个人实际收入的真实性，决定借款人的偿债能力。个别商行信贷人员促成交易成功则辅导客户虚开冒填薪金收入，出具不实证明。收入证明不实的表现形式表现为：(a)不在提供收入证明的单位工作；（B)收入证明的单位，早已被注销或吊销；（C）私自擅用单位公章加盖收入证明；(D)证明上加盖的公章系伪造或私刻；（e）实际收入与收入证明所标明的尸收入数相去甚远等等。虚假不实的收入证明误导商行信贷正确判断，极易导致道德风险。(3)蓄意隐瞒贷款用途。很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。(4)编造房产交易，骗取商行贷款。此案例很有代表性。a房屋中介公司为Y开发商员工办理住房贷款业务，贷款总额3000余万元，商行委托征信公司征信。征信员发现：其一，Y房地产公司无办公状态，所有人员都忙于配合征信；其二，征信员与借款人交谈，明显感到他们谈吐与其自称的高学历、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均无其他资产，统统拒绝征信员对其家庭征信。为揭开谜底，征信公司对借款人拟购商品房进行深度征信。实地访谈中，发现标的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆迁返迁户，开发商一直没给房屋所有人办理产权证。这是典型的开发商假以员工名义、编造房产交易骗取银行信贷资金的违法行为。(5)姻亲之间关联交易。通过亲属、姻亲之间关联交易获取商行贷款。表现为配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋虚假买卖交易。从银行贷到的资金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于归还赌债。
3.抵押物瑕疵隐含的风险。二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响抵押物处置速度和变现能力。
4.操作流程中的风险。对二手房贷款，商行执行见“他项权证”放款的流程，但有些商行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商行限于人力，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人伪造他项权证，将给商行以虚假性抵押。
以上种种风险来自不同方面，但共同特点是信息不对称造成二手房交易市场的混乱和风险的产生。
二、化解二手房信贷风险的思路和手段
针对二手房抵押贷款存在的风险和问题，笔者建议监管部门和商业银行采取如下措施，以规避风险。
1.针对房屋中介机构信用风险的措施。其一、对客户交易资金，由商行代收代付。从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施已得到部分城市采纳。其二、对参与二手房交易、与商行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定,以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。2.切实落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中，引入第三方专业征信机构对借款人身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，防止骗贷。实践证明，二手房贷前审查引入征信是十分必要的。3.加强商行内控制度建设，严格控制放款环节。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。为杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。4.商业银行要切实收集、掌握抵押房屋的全面信息。审查房屋是否有导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题、动迁安置房、职工房改房等。完善二手房贷款中的债权保障体系。作为抵押物的房产，其本身的物理状况会直接影响到债权的安全，商业银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。5.防范房屋价格的高估风险。房价高估可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所为。遴选公信力好的评估事务所是商业银行降低这一风险的制度保证。实践证明，在二手房信贷中，征信机构理应成为商业银行的得力助手，也是为商行构筑起制度防火墙的有效保证。
房屋安全风险评估篇4
【关键词】房地产拆迁；评估；应对措施
1房地产拆迁评估特殊性分析
1.1对象特殊性
房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。
1.2市场特殊性
拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。
1.3原则特殊性
（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。
第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。
第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。
（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。
2现阶段房地产拆迁评估存在问题分析
2.1评估市场秩序混乱
根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。
2.2评估机构缺乏独立性
过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。
在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。
2.3评估方法的缺陷性
在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。
3针对房地产拆迁评估问题应对措施分析
3.1建立完善的市场评估制度
首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。
其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。
最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。
3.2坚持公平性原则
在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。
首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。
其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。
3.3完善评估策略
（1）对拆迁房地产进行客观评价
根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
（2）明确评估时间点
在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。
4房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施
4.1风险因素
第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。
第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。
第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。
4.2风险防范措施
首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。
加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。
其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。
在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。
最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。
建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。
参考文献
房屋安全风险评估篇5
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5%.举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49%，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05%缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税；③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；⑤是个人所得税20%.以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：
（1）印花税：4200×0.05%＝2.1万元
（2）营业税：（4200－1200）×5%＝150万元
（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5%＝16.5万元
（4）土地增值税：
增值金额3000万元
可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元
应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元
纳税金额累进684.3×30%＝205.29万元
684.3×40%＝273.72万元
1368.6×50%＝684.3万元
94.2×60%＝56.52万元
土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元
（5）个人所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20%＝322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5%），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；③大型商场，独立使用性、整体分割性差；④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。
1.店铺（商场）抵押评估
（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
2.工业厂房（仓库）抵押评估
对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：
（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。
（2）有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。
房屋安全风险评估篇6
为规范我市房屋征收（拆迁）和安置工作，严格操作程序和实施行为，明确职责分工和工作措施，根据我市国有土地上房屋征收和集体土地房屋拆迁管理的有关规定，制定如下工作意见：
一、统一审批备案手续
各镇、街道实施房屋征收或者拆迁，必须到市房屋征收（动迁）部门办理相关审批备案手续。其中涉及国有土地房屋征收的，应当提供建设项目批准文件（保障性安居工程建设和旧城区改建项目提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料）、建设项目符合城乡规划和专项规划的相关材料、建设项目符合土地利用总体规划的证明材料及依法需要提供的其他材料，并拟定征收补偿方案，开展社会稳定风险评估，经市征收部门审核后报市政府作出房屋征收决定；涉及集体土地房屋拆迁的，应当提供建设用地规划许可证（含定点图）等相关材料，拟定用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，报市动迁办备案。
各镇、街道在实施房屋征收或者拆迁时，鼓励采用自愿达成协议形式实施，并将相关材料报市征收（动迁）部门备案。
各镇、街道实施国有土地上房屋征收的，应采用统一的补偿标准，统一的操作程序，统一的格式文本，维护房屋征收政策的统一性、严肃性，不得随意调整房屋征收补偿标准，确保依法、规范、平安征收。
二、深化属地负责制度
征收（拆迁）和安置实行属地负责制，各镇、街道根据征收（拆迁）任务，全面履行组织、实施、推进征收（拆迁）和安置工作的各项职责。
（一）组织人员对征收（拆迁）范围内的住户和房屋建筑等情况进行前期调查，对未经房屋登记或者与登记事项不符的建筑报请相关部门单位会商认定，理清汇总房屋权属、面积、性质，初步摸清住户安置需求和户型比例情况。根据工作需要聘请中介机构从事勘察丈量等专业性工作。
（二）根据调查情况组织开展社会稳定风险评估，草拟征收（拆迁）补偿安置方案，并报市房屋征收（动迁）部门审核。
（三）负责征收（拆迁）范围内的群众动员和思想摸底工作，做好政策宣传和解释，维护社会稳定。
（四）充分利用自身优势，调动多方力量做好辖区内所有征收（拆迁）项目的组织实施和推进工作，妥善解决房屋征收（拆迁）中的各种矛盾纠纷，力争在规定的期限内完成征收（拆迁）任务。
（五）做好有关安置房建设工作，建成交付使用后及时组织被征收（拆迁）人选房安置。
（六）做好征收（拆迁）过程中司法强制执行的相关善后工作。
（七）做好被征收（拆迁）房屋的拆除和残值回收工作。
三、建立部门联动机制
市各相关部门应当按照各自职责分工，密切配合，共同做好房屋征收（拆迁）与补偿安置工作。
市房屋征收（动迁）部门和法制部门要不断完善我市征收（拆迁）政策及相关配套规定，制定统一的操作流程和相关格式文本，规范征收（拆迁）程序和实施行为，组织听证和指导风险评估工作，对各镇、街道征收（拆迁）实施工作进行业务指导和监督管理，组织征收（拆迁）工作人员培训教育，运用市房屋征迁管理系统进行实时跟踪监管，确保征收（拆迁）工作公开透明、规范有序。
市规划、国土、建设、住保房管、工商、税务等部门要积极做好房屋登记认定工作；市城管部门要加强对违法建设行为的查处力度；市工商、税务、卫生、环保等部门要全力配合做好被征收（拆迁）企业的相关工作，合力推进征收（拆迁）工作；市发改、规划、国土、建设等部门对涉及征收（拆迁）项目前期手续办理的，要尽快予以办理。
市有关部门要积极参与征收（拆迁）项目社会稳定风险评估工作，市部门会同属地政府做好接访工作；市公安部门和新闻单位要加强舆情监控，正面引导舆论，维护我市征收（拆迁）工作的正面形象和良好氛围。对进入司法诉讼及执行程序的，要建立协调和解和执行联动机制，进行诉前、诉中、诉后及执行中、执行后的协调及矛盾化解工作。
四、推行征收（拆迁）安置同步
（一）突出惠民优先安置选址。各镇、街道要根据城市总体发展规划和集镇规划要求，尽可能将安置房小区放在市场前景好、生活服务设施齐全、交通便利的区域，同时尽量兼顾腾地征收（拆迁）少、就近安置的原则宗旨，统筹划定安置房建设地点。
（二）控制过渡提前腾地拆迁。对确定的安置房建设地块涉及的房屋征收（拆迁），各镇、街道要提前启动实施，力争做到建设项目实施征收（拆迁）时，安置地块已启动建设，尽可能缩短在外过渡时间，争取做到零过渡。
（三）明确户型统一协议内容。各镇、街道在实施房屋征收（拆迁）工作中，应提供安置小区的效果图和户型结构图供被征收（拆迁）人参考选择，在与被征收（拆迁）人签订补偿安置协议时，应同时明确选购安置房的小区名称及位置、户型结构、结算价格等内容，切实做到征收（拆迁）安置同步。
房屋安全风险评估篇7
以下五位投资者组成了避税五人行。在合理、合法的宗旨下展开避税行动。
利用房产出典避税
王女士是个专业的“炒房”者，新政的出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有“处理”出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士眼前一亮：把房子以典当的形式“卖”给购房者不就可以免交营业税了吗？由于不用缴纳营业税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份“典当合同”，合同表明王女士因急需用钱，将房屋出典给买方，出典费用即房屋出售价格为100万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次“出典”行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署“典当合同”的时候支付了50％的购房款，同时买方以欠其他款项的名义向王女士出具一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等；在过户完成之前，买方支付剩余房款。
王女士经验总结：房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以出典价赎回出典房屋。采用此种方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此，较大地节约了转让成本。
但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未发生实际转移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期内回赎典物，但在回赎期内其还可按原典价回赎典物。因此，一旦卖方反悔，在回赎期内要求回赎房屋，买方的权利将得不到保障。其次，如果在过户前买方不将剩余购房款交与卖方，按照典当合同，王女士仍欠买方100万元，扣除买方已交的50万元，原本买方欠王女士50万元的情况转而变成了王女士欠买方50万元。在此情况下，王女士将变得十分被动：要么以50万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方100万元将房屋赎回。所以，在签署典当合同的时候，卖方不仅应要求买方支付50％的购房款，还应让买方签署一个与所欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未发生买卖，因此，买方无法以按揭贷款的方式购买。
利用入股企业避税
李总是一位在商界闯荡多年的老手，经过多年的打拼，他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用做家具展销。然而天有不测风云，李总的家里突然发生变故，他不得不返回广东老家。在处理完剩余的家具商品后，面对将近1000平方米的底商，李总发了愁：已经谈好按2000万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的110万元的营业税，双方为由谁来支付这部分营业税而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司“支付”李总2000万元，李总随即将所持股份转让给其他股东。
李总经验总结：此种方法只适用于大额房产交易的情况，如果只是小额房产的过户交易，可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此种方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付2000万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么，他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此种方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制客户购买的障碍之一。
利用房产赠与避税
肖先生于2004年以45万元的价格购买了一套位于北京市东城区的一居室，房产证上的日期是2004年6月。一年多后，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，新政的出台却给肖先生转让房产带来麻烦：按照市场价格，如今这套一居室价格已经涨到将近52万元，而转让所需缴纳的营业税就达到2.8万元。如果等到一年后将房屋出售，不仅现在无法买到看中的新房，而且一年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了评估值2％的公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为52万元。
肖先生经验总结：房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140平方米的非普通住宅转让，因为在两年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。
但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，卖方可能在6个月的除斥期(指权利的法定存续期，过期后权利本身消失)内改变初衷，申请法院撤销赠与合同。其次，根据《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此，购房者需要具有较强的经济实力，能够一次性支付购房款。
通过降低成交价格减少税费
陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价40万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此，她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些营业税，陈小姐打算与经纪公司和评估公司在“技术上处理”一下。因为多年的交道，陈小姐知道一般评估公司的评估价格在正常价格的基础上上下浮动15％都可以被承认为合理价格，而且只要买方愿意，中介公司也可以为买卖双方提供便利。如果要将其价值40万元的房屋评估到34万元的话，可以少交3300元的营业税；而如果由那些“关系好”的评估公司评估，可以评估得更低。因此，如果买方是以付全款的方式购买房屋，陈小姐可以要求经纪公司在与买方签订购房合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为25万元，而实际仍按40万元成交，则可以少缴纳8250元的营业税。最终，陈小姐在中介公司的帮助下找到了一位以按揭贷款方式购房的客户，在与中介公司和评估公司双方沟通后，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为30万元，而另外的10万元由买方私下支付给她。
陈小姐经验总结：一般消费者不知道在房屋进行评估时是可以与评估公司进行“讨价还价”的，因为一般客户只有在贷款时才需要进行房地产评估，而通过银行进行的评估其评估公司都是由银行指定，评估公司直接从银行处获取单量和定价标准，所以，客户就失去了“讨价还价”的优势。采用此种方法减少缴纳税费，买方可以进行按揭贷款，而且买卖双方涉及的法律风险较小，而经纪公司和评估公司却要冒较大的风险。但是其避免的税额并不大，如果经纪公司或评估公司不予配合几乎得不到任何优惠。此外，如果是买方在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险。为避免出现这种情况就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方需以其他名义先行交与卖方或经纪公司。
利用房屋出租避税
曾先生是位it人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套60多万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于取得房产证的时间不足两年，交易需要缴纳3万多元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋出租，让曾先生得到两年的房租，在房产购置期满两年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。
房屋安全风险评估篇8
关键词：按揭贷款；欺诈；预防
随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展，在我国，商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而，商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物，刚起步不久，缺乏经验，相关的法律又没有明确的规定，特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂，银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因，个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款的增长点。其中，期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险，更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象，从法律的角度，进行分析、探讨，以供商业银行商榷。
一、按揭贷款欺诈的表现及特点
（一）按揭贷款欺诈的表现
欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有两种：一种是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。
（二）按揭贷款欺诈的特点
1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说，数额或许并不是很大，但因为不归还贷款的人数众多，或者所购房屋众多，标的总额还是很可观的。
2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。
3、担保方式单一。一律为房地产开发商担保，不同于房屋抵押贷款。个人购房按揭贷款因为贷款人没有取得所有权证书，实践中商业银行只能要求房地产开发商为贷款提供担保。
4、作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任。在购房人取得房屋所有权证书，并与银行办理房屋抵押登记之前，按法律规定，房地产开发商对购房人归还银行贷款承担连带责任。房地产开发商在代购房人还清欠款之后，可以解除房屋预售合同。但是在实践中，房地产开发商主动承担保证责任的很少。
同一开发商项目下的十几或几十个购房人同时不归还银行贷款，可能是巧合，但是实践证明在此类诉讼中有欺诈银行贷款的行为存在。我们会看到银行在运用法律手段清理不良过程中的困难：作为原告一方，面对的被告却有十几甚至几十，因为我国目前的诉讼制度，银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力，有时还要接受“不经济诉讼”的尴尬结果。
我国的房地产金融市场可以说是刚刚起步，所以对目前在个人购房按揭贷款中出现的这些欺诈现象进行研究，并寻找切实可行的解决方案，对我国房地产金融的发展具有积极的意义。
二、期房按揭贷款欺诈原因探析
银行业本身就是具有风险的行业。虽然有各种风险防范措施，但因为市场环境和借款人的条件可能出现变化，欺骗银行贷款的行为从金融业产生起就存在，另一方面银行在风险防范机制上可能存在缺漏，在贷款审核环节上可能存在疏忽，这些情况都可以导致不良贷款的出现。其中，很多的问题是出现在商业银行的审贷环节。下面本文将对期房按揭贷款纠纷形成的原因进行分析。
（一）外部原因
现代住房按揭制度为欺诈银行贷款提供了可能，因为在各种手续齐备的情况下，购房人只需提供房地产开发商开具的首期付款收据即可获得银行的贷款。这为作假提供了空间。在个人住房贷款中，银行根据购房人的授权，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上，而且最高按揭比率为70%，所以个人在按揭贷款欺诈中获益的可能性很小。因而，按揭贷款欺诈只能是房地产开发商欺诈，其欺诈目的有二，第一是为了周转资金，第二是诈骗银行贷款。
1、为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且，相对于企业贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。
2、骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了。
以上这两种情况，房地产开发商都有具备欺诈的故意，且实施了欺诈的行为，并导致了银行的放款行为。依照《中华人民共和国民法通则》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所以上述行为符合欺诈行为的构成要件，构成对银行贷款的欺诈。这两种情况下银行按揭贷款还要面临以下风险：1.有的开发项目可能因为无法通过质量检测而使按揭无效；2.银行无法保证贷款能够专款专用；3.建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，依照《合同法》第286条，都属于法定的优先受偿权之列，这就使得开发商向银行提供的抵押担保形同虚设。
（二）内部原因
主要是商业银行在贷款审核环节出现疏忽和过失。应该说现在商业银行对个人住房贷款都制定了比较严格的风险防范措施，如在贷款对象上，不准房地产开发企业的员工申请期房按揭贷款；在贷款审查程序上，除了银行本身的审查之外，还有中介服务机构如律师事务所、资产评估事务所等的审查。如此严格的审查，是为了对购房人的还款能力和还款意愿做出判断。然而这些规定由于在实践中被流于形式而起不到风险防范的作用，主要存在以下几个问题：
1、没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，欺诈行为得逞，显然是银行在审贷环节出了问题。
2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为我们国家没有社会信用评估体系，这些资料的来源主要是购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。于是就出现了一人在同一银行得到1千多万元贷款购买多处房产的现象。
3、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告。但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。
三、期房按揭贷款欺诈预防
（一）原有制度和操作的改进
1、健全贷款的资信评估
这里涉及到的三个方面的问题，即购房人个人的资信评估、房地产开发商企业的资信评估和作为抵押财产的房地产评估。
（1）个人资信评估
发达国家已经建立起个人信用评估体系，由专业机构提供个人信用评估报告。专业机构的资料来源于信贷机构的纪录，法庭纪录，且各专业机构之间的资料是共享的，因而他们能够提供准确、快捷的个人信用报告。商业银行可以迅速而准确的掌握借款申请人的信用背景资料，并在短时间内对借款人的还款能力做出客观判断。我国也要借鉴发达国家的经验，建立起自己的信用评估体系。个人要树立诚信观念，对影响自己信用的行为要坚决维护好。银行机构首先要实现行内各部门之间和行际之间资源的共享。房贷部门在审核个人按揭贷款申请时，应该能够看到有关个人贷款及偿还记录、信用卡透支情况纪录等信息，以对个人信用状况做出初步判断。个人作为负责人的企业的信用状况也可以作为对个人贷款申请进行考察的参考因素。
（2）担保企业资信评估
每一个商业银行都有自己的法人客户信用评级标准和体系，通过对法人客户的财务会计报表进行审核，确定企业的信用等级，并据此决定该客户的授信额度。对于房地产开发商的资信评估完全可以适用银行自己现有的法人客户评级标准，并参照对房地产开发商的授信额度确定其所担保的按揭贷款的额度、期限和利率。
（3）房地产评估
在个人住房按揭贷款中，房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施。在个人按揭贷款长期的贷款期里，抵押物的价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。在我国期房按揭贷款中涉及到房地产评估的是对房地产开发商的在建工程的价值评估，这是房地产开发商向银行整体担保的需要，也是将来房屋价值评估的基础。在按揭贷款期限内，商业银行已经承担了房地产可能贬值的巨大市场风险，那么减少房地产评估不实造成的损失就尤显重要了。
2、严格内部审查，建立责任制
（1）严格银行审贷环节的把关
严格银行审贷环节把关可以避免很多的按揭贷款风险，按揭贷款审查是由开发商的售楼员代为完成等实际业务操作中不规范行为以及可能由此产生的不良后果。关键问题在于明确责任、严格责任，建立适当的奖惩机制，使贷款审查人真正自觉的按照规定进行，并对审核资料的真实性负责。这样银行就可以避免因为自身原因而产生的风险。
（2）严格中介机构的审查，加强其风险责任
现今按揭贷款过程中的律师审查仅被银行视作一种程序要件，发放按揭贷款只要具备律师审查报告即可；受聘律师事务所也把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作。这样律师审查既起不到防范风险的作用，真正发生纠纷时也不会有人追究受聘律师事务所的责任，律师承担的责任与其收取的高额咨询费是不对等的。既然贷款审核规程规定了律师事务所审查这道程序，那么就应该发挥其作用。银行在与律师事务所签订的合作协议中应该明确这一点，律师事务所要对经其审核的资料的真实性负责。比如，对于年薪400万元的核实，绝不是购房人单位的一纸证明就能解决问题的，律师应该到税务机关进行查实。据有关报道说，今后将建立个人所得税重点纳税人档案，对年收入在10万元的高收入者建立个人税务档案。这也为律师取证提供了便利。另一方面，很多的律师事务所向保险公司投保了责任险，这也为律师事务所承担过失责任提供了可能。如果能够做到这一点，银行的很多按揭贷款风险都可以避免。
房地产评估对按揭银行的重要作用显而易见，特别当房地产开发商的阶段性担保结束，购房人取得房屋所有权并办理房地产抵押之后，房地产就成为银行实现债权的基本保障。世界上很多国家都有完善的房地产评估制度，对房地产专业评估人员的资格、评估程序、评估方法，乃至评估报告的标准格式都有明确的规定。但是在我国目前的情况下，比评估方法和评估程序更重要的是评估机构的职业道德。在我国，不同评估机构对同一评估对象做出的估价存在巨大差距的现象时有发生。选择有信用、有责任感的评估机构，并可以与之建立长期合作关系，是商业银行防范因房产评估不实造成风险的举措。而且评估机构的收费标准也应该有所改变，评估费用不应该按照评估价值的一定比例收取，因为这样不可避免的会造成房地产评估价值虚高的现象。
（二）按揭贷款欺诈防范风险方式创新——房地产贷款保险
在我国住房信贷业务发展初期，保险公司就开始介入住房消费信贷保险市场。但是我国住房信贷保险并没有随着我国住房按揭贷款业务的繁荣而成熟，它在保险规模、产品种类、运作模式等方面在整体上还处于起步阶段。
相对来说，世界上已经有很多成熟的房地产保险的运作模式，如美国的信用保证保险模式。这种保险是以信用关系为保险标的的保险，在发生不履约行为时，保险公司负责对银行债权人进行赔付。这种保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能，可以有效的保护银行的利益。
在我国，与住房贷款有关的保险包括住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险和人身意外保险、以及住房消费信贷保证保险。住房消费信贷财产保险，是购房人为其贷款所购房屋投保，并承担保费，银行作为受益人的保险。但实际上，由于保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率，要远低于由于购房人自身的原因给银行贷款造成的损失的概率，对某行的住房信贷业务来说，鲜有因为火灾、爆炸等原因造成房屋损失以至贷款损失的事件发生。住房定期人寿保险和人身意外保险是由购房人投保，当购房人发生意外伤害而无法偿还贷款时，由保险公司负责偿还贷款的保险。此种保险在实践中应用不广。住房消费信贷保证保险是我国住房信贷保险市场最早出现的险种，是一种履约保险。但是由于保险公司控制不力等原因，一系列的免责条款使保险公司的工作只剩下收取保费，当然也不会受到银行的青睐。
但我认为，现阶段我国住房消费信贷保险没有产生良好的效果，我们不能因此否认住房消费信贷保险应该具备的作用，因为在国际上已经有了成功的范例：房地产开发商一般不介入按揭贷款关系，由此留下的贷款担保由保险人承担。我们在制度设计上有需要改进的地方。我们在对住房消费信贷保证保险运作方式上进行改进，使其发挥更大作用的同时，还应该增设在国际上很流行的银行信用险。它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的，在购房人不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的一种保险。在实际操作中，可以要求银行、开发商、购房人共同投保，保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担，以银行作为受益人。对于信誉状况良好的购房人，银行可以考虑退还部分保费。这样在购房人贷款出现逾期，开发商又不履行办证责任时，银行可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。另外，北京市住房资金管理中心成立了北京市住房贷款担保中心，为住房公积金贷款提供担保，这为将来政府或私人设立专项住房贷款保险打下良好的基础。这是一种银行获得还款保障比较好的发展趋势。
参考文献：
①参见刘桂林著：《律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益》，载于《北京晨报》。
②参见王涌泉著：《住房按揭法律问题研究》，载于中国资产证券化专业网。
③参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。
④参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产研究》第1卷，法律出版社，2002年2月出版。
⑤参见郑翔著：《防范房地产贷款风险的政策建议》，载于《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。
⑥参见沈沛著：《信贷资产证券化第169页，金融出版社，1998年出版。
房屋安全风险评估篇9
距离城区约4公里的沙县凤岗街道西郊村，超过三分之一的村民经年奔赴各地做小吃生意。
刚进入4月，西郊村村民黄青财开始搬入装修后的新家。他的新居建在集体土地上，但是和商品房一样办了抵押贷款。2010年9月，黄青财将新房抵押给农业银行沙县支行（下称农行沙县支行），并获得10万元贷款，期限为10年，每月还款1100元。
与黄青财类似，西郊村有102户村民办理了农房抵押贷款，贷款总金额达到1391万元，户均贷款13.6万元。
现行《担保法》明确禁止集体土地所有权和使用权抵押，《物权法》也将宅基地等集体土地使用权列为“不得抵押的财产”。由于农房和宅基地在空间上难以分割，有关集体土地抵押的禁止性规定，使得农房抵押贷款裹足不前，其财产属性大打折扣。
但在央行和银监会所倡导的农村金融创新背景下，多个地方已通过本地金融机构进行了种种尝试。2011年3月底，浙江、重庆等地开始在试点地区发放多笔农房抵押贷款。
此前，福建、陕西、江西、江苏等省份也已经局部试水农房抵押贷款，其中，2010年，福建省就成为农业银行探索“新农村建设个人住房贷款”试点。目前，该省三明市沙县和泉州市所辖南安市的农房抵押贷款也已经进入放款阶段。
农房贷款准按揭
沙县一些村民可以用农房抵押获得贷款，主要缘于其所在村庄的拆迁安置工程。
以西郊村为例，自2004年起，西郊村村民的老宅和部分耕地被分批征用，所征土地用于三明高新技术产业开发区建设。
西郊村辖五个自然村，七个村民小组，共计368户。征地前，全村因丘陵地貌分散而居。
按照拆迁安置方案，西郊村部分土地被征用后，全村将集中居住，居住点还位于该村，其土地性质仍为集体所有，由一片150亩的林地开辟而成。居住点村集体统一开发，分四期建设，目前已建成三期。
2008年底，包括黄青财新宅在内的第一期40套安置房建成并交付。户型是当地人称为“三层半”的别墅式住宅，面积总计为346平方米。按每平方米600元计算，黄青财应付的总房款为20.76万元。但当时黄青财因做沙县小吃和木材生意需要周转资金，暂时没有装修入住。
2010年7月中旬，农行沙县支行推出了“绿色家园”农村个人住房贷款业务。据农行沙县支行行长余克铨介绍，该业务并不针对所有农房，其贷款范围主要为因拆迁而统一安置的城中村和近郊村，并只限于自住房屋。西郊村、大洲村、西门村等先后成为农房贷款试点。
一个月后，黄青财向农行沙县支行提出了抵押贷款申请，该项贷款最高额度为购房款的50％，最终，黄申请贷款10万元并获批。再过一个月，黄青财领到了贷款发放通知书。此后，他将一部分贷款用于生意的资金周转，余款则用来装修新房，作为儿子的婚房，“每月贷款还款压力不大，先不急着还清。”黄青财说。
与黄青财不同，村里有部分农户为了购买安置房，向亲友东拼西凑才交清了房款。他们的贷款批下来后，主要用于偿债。
余克铨表示，由于西郊村建房时还没有这一新的贷款业务，所以农户全款购房后再用房屋进行抵押贷款。但在大洲、西门两个试点村，农户购买新房，只需交50％的首付款即可，另外50％，农户可以申请按揭贷款。
“银村共建”模式
实际上，沙县“试水”农房抵押贷款较早，却到2010年年中才有实质进展。
2008年，沙县夏茂镇出于开发部分村庄的需要，向县政府提出农房抵押试点要求。
同年底，沙县政府经过调研，决定在该镇的四个行政村试行农村住房抵押贷款。按照县政府文件，试点村村民可将自己的房屋抵押给金融机构，从而获得一次性贷款。
随后，沙县政府出台农房抵押贷款风险补偿金制度作为配套，根据这项制度，一旦出现贷款风险，承办银行和县财政各承担贷款本息的50％。
但风险收益率不明晰的情况下，各金融机构颇为谨慎。
试点启动后，当地农信社、农行等金融机构不肯接手开展农房抵押业务。据沙县多位金融界人士介绍，当地金融机构认为，“有政府的风险补偿固然好，但也意味着这项业务不是完全市场化的。”
此后，随着三明高新科技园区金沙园、京福高速和高速铁路等项目先后开工建设，多个村庄面临拆旧建新，农户的大规模拆迁安置使得农房贷款出现转机。
事实上，农村宅基地和建于其上的农房权属虽受各种限制，但其市场价值已然存在。
据了解，沙县城中村中等面积的两层或三层小楼的交易价格早已超过200万元。西郊村新居住点因靠近城区和各种配套设施完善，颇受市场青睐，买卖购房指标者不在少数，最高者已开出50万元的价码。多位村民表示：“这仅是一个购房指标，还不包括购房款。”
当时，仅沙县城区及周边就有12个村涉及重建，村民新区规划面积近60万平方米，总投资近10亿元，当地金融机构从中看到了商机。
2009年底，农行沙县支行开始与相关村庄接触，这些村庄因缺乏配套资金，先后向银行表示了合作意愿。此后的几个月，农行福建省、三明市两级分行多次赴沙县调研。
在评估收益和风险后，2010年2月，农行沙县支行正式提出试点申请并提交方案。
由于各村安置房项目的土地性质均为集体所有，无论是项目开发贷款，还是农户贷款都面临制度障碍。具体而言，现有法律不允许宅基地用于抵押，另一方面，农房作为抵押物尚没有明确的登记机构和流程。因此，农行自身的操作细则尚不足完成农房抵押，相应的土地和农房登记办法仍需地方政府出台配套政策。
经过与农行沙县支行的反复协商，沙县县政府决定将涉及拆迁安置的城中村和近郊村纳入农行抵押贷款试点。
沙县国土局、房管所亦承诺，对拟进行抵押贷款的集体土地和房屋进行登记。
农行沙县支行人士告诉《财经》记者，当地的这些配套政策，有助于降低银行的政策性风险。
经过数月研究论证，2010年5月，农行福建分行制定了《新农村建设个人住房贷款管理办法》，确定三明市沙县、泉州市所辖的南安市为试点。根据上述《管理办法》，农房抵押试点以村为单位，且对象为房屋估价高、变现能力强的城中村、近郊村。
具体而言，银行先通过与试点村建立“银村共建”关系，逐步评估该村以及村民信用，并签订《合作协议》，以村为单位整体授信。当涉及村民拆迁安置时，银行便基于《合作协议》，发放农民住房贷款。
2010年7月，农行沙县支行和西郊村签订《合作协议》，授信206户农房贷款额度2000万元。
2010年8月，该行和大洲村签订《合作协议》，授信180户农房贷款额度1500万元。
此外，农行还可向村一级开发实体发放项目贷款。2010年11月，农行沙县支行给予西门村1400万元的建设项目授信额度，用于建设拆迁安置房。
农行福建省分行行长陈献明此前曾对媒体披露，将在全省选择300个－500个村开展“银村共建”。他表示，信用度高、有经济实力的乡镇开发的农村住宅小区，将会获得重点支持。
抵押贷款难点
农村住房抵押贷款试点的推行，虽能拓宽了农民融资渠道，但仍面临土地、房屋登记等难题。
对金融机构而言，宅基地的使用权在农民手里，房屋权属也很明晰。但目前还有许多农民并没有领到《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》。一旦两证不齐，银行便无法办理有效的抵押登记。
沙县的实践中也遭遇类似问题，试点的西郊村、大洲村的集中居住点还没有完工，农户尚未领取两证。农行沙县支行行长余克铨向《财经》记者介绍，经过和县国土房管部门沟通，先用农户购房时的收据作为凭证做了预登记，“待两证齐全后再转为正式的登记”，以此为权宜之计。
此外，现有农房抵押的流程也不明确，各地尚没有统一的“农房抵押登记办法”，现有农房抵押试点地区，多由金融机构与当地政府协商，并制定相关政策。
而农房抵押中，农房的变现是金融机构最为关心的问题。在借款人不能按期偿还贷款时，如果金融机构无法有效处置被抵押农房，就面临呆坏账风险。农行沙县支行与试点村签订的《合作协议》中，对可能存在的风险进行了规避：不良贷款出现后，银行将委托村委会收回抵押的农房，并转售给村里其他村民，售房款用于归还银行贷款。此外还有第二重保险：村里发放给贷款农户及亲属和其担保人的各项分红，将优先用于偿还逾期贷款。
农行沙县支行人士表示，这些处置办法都要以村民代表大会决议的形式通过。
另外，试点村村民大多经商或打工，很难开具贷款所需的收入证明。经协商，最终由村委会协助银行了解农户财产状况，并开具收入证明。
“都是一个村子的，大伙彼此的情况都比较熟悉。”西郊村党支部书记王仁贵说。
而农房作为抵押物的价值如何评估，也是问题。全国现有农房抵押试点中，普遍缺少配套的评估办法。
因此，金融机构为规避风险，通常会低估农房价值，在部分试点地区，农民抵押房屋后只能获得2万－3万元贷款。
在沙县试点村，农户领到的购房款收据，一般为其房屋价值评估的依据。虽然大多数村民认可这样的评估标准，但也有人表示，购房款只能反映房屋造价，没有体现土地自身价值和地段价值，“要把这两项算上，贷款额度还能提高一大块”。
农房抵押前途
农房抵押已迈出实质步伐，但就福建省的试点情况看来，金融机构选择的贷款对象仍是相对“优质”的农房。这些农房与国有土地上的房屋特征已十分接近，且资产价值明显，只是限于法律障碍，无法自由上市交易。
反观地处集镇或聚居区以外的农房，因变现能力较弱，尚未被列为可抵押的对象。
此种现象背后，首要是现行制度的掣肘。宅基地作为集体建设用地，所有权归集体，农民只享有使用权，因此，农民虽握有宅基地使用权和房屋两项财产，却无法实现其财产性权利。根据现行规定，农民宅基地的流转也遵循“地随房走”原则，且只能在本村流转，造成农民住房长期不可交易。
有观点认为，宅基地使用权和土地承包经营权皆为“用益物权”，但是现行法律却规定两者都不能抵押，事实上限制了农民的财产权利。另外，农房是宅基地上的附属物，抵押房屋若不一同转移宅基地，那就从根本上否认了房屋这一不动产的抵押特性，最终导致抵押无法进行。
与此相对，国有土地的使用权人和房屋所有者，则可以实现抵押、转卖等财产性权利。
央行的2010年中国农村金融报告指出，有关抵押担保的相关法律法规亟待完善，“农村地区的抵押担保物缺乏的问题越来越突出，此领域的法律法规不完善，对信贷业务的进一步扩展形成了障碍”。
此前的农房抵押试验因客户分散、融资规模小，多被银行视为“鸡肋”。面对法律法规的限制，金融机构非常审慎，如地方没有相应试点办法配套，大多数不会贸然跟进。制度障碍是类似农村金融尝试止步于试点，但无法在更大范围推广的主要原因。
参与现有农房抵押试点的农信社、农商行和农业银行等多带有支农色彩，商业性金融机构极少介入此项业务，除收益较低，农房抵押的法律、政策限制是商业性金融机构的最大顾虑。福建多位金融人士还认为，目前涉农贷款业务中保险机构缺位，这也增加了银行的风险。
房屋安全风险评估篇10
关键词：社会稳定；评估机制；风险识别方法
近年来，我国城市基础设施建设和房地产业迅速发展，随之产生的各类社会矛盾逐渐凸显，利益分化程度加大，社会稳定潜在着较大风险。在这种形势下，我国各省市政府紧密贯彻中央提出的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，根据自身发展特点，先后出台了关于建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制。
一、建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制的相关概念和理论
重大事项社会稳定风险分析与评估机制是指在与人民群众利益密切相关的重大决策出台或重大项目审批前，对可能引发群体性社会矛盾风险、影响社会稳定的因素开展科学、系统的预测、分析和评估，制定风险防范、应对策略和预案，以便充分考虑相关群体利益诉求，从源头上预防、减少和防范化解社会稳定矛盾，是维护社会稳定的一项创新工作机制，主要评估范围如：政府重大投资项目、重大公共设施建设、土地征用、房屋拆迁、环境保护等。
二、建立重大事项社会稳定风险分析和评估的程序和方法
以工程建设项目为参照，对建立重大事项社会稳定风险分析和评估的一般程序和方法进行论述。
（一）社会风险分析和评估范围
主要针对工程建设项目，组成风险分析调研咨询组，通过对工程建设项目基地现场调查及相关规划资料，对项目选址周围用地的现状进行分析，包括居民住宅、办公楼、工业厂房、医院、商业设施、配套设施、道路等进行调研分析，甄别出项目周围主要建筑和敏感目标。
（二）社会风险分析和评估过程
社会稳定风险分析评估主要经历了风险调查、风险因素识别、风险估计、风险评判、风险对策建议、报告撰写等阶段，各阶段的主要工作如下:
1．风险调查：收集资料、现场踏勘、召开会议；
2．风险识别：因素识别、风险筛选、编表汇总；
3．风险估计：概率估计、影响估计、时间估计；
4．风险评判：概率等级评判、影响等级判断、整体风险评判；
5．风险对策建议：研究应对策略、提出分工建议、提出预案建议；
6．报告撰写：撰写初稿、论证研讨、修改完善。
（三）社会风险分析评估的主要方法
建立重大事项社会稳定风险分析和评估的主要方法包括风险因素对照法、主观概率专家估计法、风险概率－影响矩阵法、综合评估法。
1．风险因素对照法。根据重点建设项目社会稳定风险分析和评估的一般编制中的风险因素分类，按照项目的实际情况和相关参考评价指标，逐条对照，初步识别项目中可能引发的各类社会稳定风险。
2．主观概率专家估计法。主观概率专家估计法是通过对风险事件发生的概率（即可能性大小）做出主观估计，以此作为风险事件概率结论的一种定性分析方法。主观概率法一般和其他经验判断法结合运用。
3．综合评估法。邀请有经验的专家对可能出现的风险水平或风险事件进行评估，然后综合整体的风险水平，对风险进行排序。通过调查专家的意见，获得风险因素的权重和发生概率，进而获得项目的整体风险程度。
4．风险概率－影响矩阵法。根据判断的风险发生概率等级和风险影响等级，运用风险概率－影响矩阵（也称风险评价矩阵）对单个风险因素进行分析，判定其风险等级。
（四）社会风险识别和估计
工程建设项目的社会稳定风险因素一般可以分解、归纳成项目工程风险因素和项目与社会互适性风险因素两类，主要发生在项目的前期阶段、施工阶段和运营阶段。工程风险因素包括直接风险因素和间接风险因素，根据不同风险的发生概率，又分为重大风险、较大风险和一般风险。工程风险因素随项目情况而各异，一般可分为以下6大类:
1．政策、规划和审批程序方面的风险：包括与产业政策、发展规划之间是否存在矛盾；项目立项程序是否全面合法合规；规划选线（选址）是否合理；规划设计参数是否合理；立项过程中公众参与。
2．技术经济方面的风险：包括工程方案是否合理；施工组织管理制度的健全落实和实施进度安排的合理性；资金筹措和
保障。
3．生活环境方面的风险：包括大气污染物排放；水体污染物排放；噪声和振动影响；电磁辐射、放射线影响；土壤污染；固体废弃物及其二次污染（垃圾臭气、渗沥液等）；日照影响；通风、热辐射影响；光污染；公共开放活动空间、绿地、生态环境和景观的破坏；环境风险。
4．项目管理方面的风险：包括项目“五制”建设是否到位；项目建设单位六项管理制度是否到位；地基开挖是否引起周边地质沉降或建筑损坏；施工是否引发周边人群生活不便；社会稳定风险管理体系是否健全。
5．宏观经济和社会环境方面的风险：包括对周边土地、房屋价值的影响；就业影响（失业率增加）；当地居民收入是否下降；相关生活价格是否提高；对公共配套设施的影响；项目引起的流动人口的增长；对社区文化的影响；对周边交通的影响。
6．安全和治安方面的风险：包括物理伤害事件；火灾、洪涝灾害；治安和公共安全影响。
（五）社会风险等级评估标准
工程建设项目社会稳定风险等级按导致后果的影响程度，可分为三级：
a级：项目的实施可能引发大规模。风险水平高，项目必须严格实施削减风险的应对措施。
B级：项目的实施可能引发一般。风险水平较高，必须实施削减风险的应对措施。
C级：项目的实施可能引发个体矛盾冲突。风险水平一般，当前应对措施有效，可不必采取额外技术、管理方面的预防措施。
（六）社会风险对策措施建议
根据工程项目建设的总体目标，将以有利于提高风险控制能力和降低风险潜在危害为原则，分析研究和提出具有针对性的风险预防、控制对策建议。
风险对策措施可以分为风险预防和规避措施、风险控制和处置措施两大类。
1．风险预防和规避措施主要是从源头上控制风险的发生以及发生后的影响程度。
2．风险控制和处置措施是在采取风险预防、规避措施后，对其中自留风险以及由此引发风险事件的控制和处置方案，力图将风险置于可控范围，有利于项目的顺利推进。