房地产行业主要风险点篇1
关键词：房地产项目；特点；宏观调控
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）08-000-01
前言
顾名思义，房地产就是房产和地产的总称。房地产风险的含义是指在房地产项目的开发过程中，存在诸多主客观因素会对项目开发的经营利润产生影响，导致成本不能预期收回而遭受经济效益受损的可能性。房地产项目承担的风险受多方面因素的影响，包括国家宏观调控、银行信贷、自然因素、行业特点等等。同时房地产项目风险具有不可消除性，只能通过采取合理的措施尽可能的降低风险。
一、房地产项目的风险概述
1.宏观调控趋紧背景下房地产风险的新特点
（1）政府巨额投资引发房地产泡沫风险增加
2008年由美国引发的次贷危机，导致全球金融震荡。2009年，我国为防止全球金融危机引发经济衰退，国务院决定由中央政府投资4万亿元，加上地方政府的配套资金可能超过20万亿元，刺激经济发展。政府的巨额投资，导致全国广义货币m2供应快速攀升，虽然我国政府06年以来一直采用各种手段打压房价，但因出口增速放缓、工业的不景气、消费增长有限，加上2007年以来我国股市低迷以及我国买房保值增值的传统文化理念深入人心，使得房地产变成了资金的蓄水池，广大居民把大量的资金投入该行业，导致房价居高不下，增加了房地产泡沫风险。
（2）房地产行业特性加大了政府的调控难度
一个房地产项目，从政府土地整理、规划调整、土地出让、开发建设直至竣工交付使用，一般需要3-5年的开发周期，期间涉及政府、开发商、建筑承包商、材料供应商、购房者等众多利益主体，这必然产生信息的不对称或失真；加上房地产产品的不可替代性和不可移动性、土地财政在各地方政府收入的比重超过40%、房地产行业对GDp的高贡献度等特性，政府对房地产行业的调控异常艰难。
（3）房地产政策的预测难度加大
2005年以来，随着我国经济的快速增长、贫富差距扩大和城镇化进程加快，我国房价高速增长，远远超出了广大居民可承受的范围。为此，我国政府密集出台各种房地产调控措施，如《国五条》、《国十条》、试点房产税、限购限贷等政策。房地产是涉及国计民生的产业，过快的房价增长以及房价大幅下跌关系到国家稳定和金融机构风险，因我国社会主义市场经济建设还处于初级阶段，市场调节机制不够完善，房地产行业信息不对称以及其本身的复杂程度，导致了政府调控任务的艰巨性。上述这些情况加大对房地产政策的预测难度。
2.房地产风险的种类
（1）房价泡沫风险
房价泡沫风险是最常见也是关注最为广泛的一种风险，它的主要特点在于房价以较快的速度持续上浮，并且这种涨幅明显高于居民收入涨幅。一旦导致房价涨幅超过收入涨幅的各种短期因素出现变化，将迅速引起房价泡沫风险的爆发。
（2）供给过剩风险
供给过剩型风险的诱发原因主要是市场供应量明显超过需求量。对供给过剩风险进行检测需要根据不同情况把握两个方面的指标，针对中长期的供给过剩应该重点关注特定城市的户均套数指标，而针对短期的供给过剩则应该重点关注人口结构调整以及居民实际收入。
（3）流动性风险
房地产行业是一个资金投入量大，开发周期长的行业，同时也是典型的高杠杆行业。正因为房地产行业具备这种特点，因此在房地产开发过程中企业的资金来源主要依赖外部环境，如果资金来源出现问题，就很容易爆发流动性风险。
二、房地产项目的风险识别
对房地产项目风险进行识别的目的主要是要判断哪些可能的风险事件会对房地产行业产生影响，甚至影响国家宏观经济的发展。房地产风险识别的具体过程如下：1.确定风险识别对象。风险识别的首先要面对的问题就是确定房地产风险识别的对象。2.搜集并整理与风险有关的信息。3.分析并判断不确定性。主要依靠房地产风险分析人员的累积经验，同时运用所搜集到的信息分析并判断现阶段房地产行业面临的不确定性。4.选择风险识别方法与工具。根据不同的风险对象，制定不同的风险识别方法。5.判断风险事件的动态发展及结果。在对风险事件分类的基础上，对风险发生的原因、时间、形式、发展过程以及导致的后果做出及时的判断。6.风险识别报告。
三、宏观调控趋紧背景下如何防范房地产项目风险
针对我国不够完善的市场经济，市场经济调节手段相对匾乏，必须依靠政府的宏观调控加以调节。因此，我国房地产行业往往面临行政调控的风险，这就需要采取合理措施对房地产项目风险加以防范与利用。
1.缩短开发周期，规避房价泡沫风险
市场上有一些开发商意识到房价泡沫风险，开始加快开发周期予以防范，比如碧桂园，实行快速开工、快速开盘、快速资金回笼策略，以规避房价泡沫破灭风险。但是一些刚进入房地产行业不久的开发商却因缺乏标准化的产品线、和政府关系不到位、工程营销欠缺有效的策划等因素，导致很难大幅加快开发进度，防范房价泡沫破灭风险。为此，现阶段进入房地产行业要谨慎。
2.深入研究区域购买力，防范供给过剩风险
房地产又名不动产，其不可移动的产品属性导致该行业具有明显的区域特征。所以，投资房地产项目首先要对项目所在区域做深入研究，搞清楚其供需关系，才可决定投资与否。否则，鄂尔多斯的“鬼城”教训很有可能重演，那时，不仅投资者血本无归，也导致了社会资源的大量浪费。
3.加强银行信贷管理，完善房地产金融市场
加强银行信贷管理，完善房地产金融市场，能够有效地分散房地产信贷风险，同时还应该对税费体系进行进一步完善，做到合理税负。与此同时，房地产行业与金融市场的关系密不可分，房地产风险又存在长期性以及复杂性的特点，因此房地产项目的风险防范应该从房地产市场以及房地产金融这两方面同时着手，认真做好房地产金融防范工作，确保房地产行业的健康发展。
四、结论
在我国房地产项目的开发运营过程中始终将伴随着一定的风险，并且这种风险具有不可消除性。因此在国家宏观调控趋紧的大背景下，房地产企业应该不断完善风险管理体系，制定合理的措施有效地防范各种类型的房地产项目风险。在宏观经济环境发生变化时，能及时实施既定方案规避风险或者将风险引发的损失尽可能的降到最低，从而确保房地产行业的可持续发展。
参考文献：
房地产行业主要风险点篇2
[关键词]商业银行房地产贷款风险风险防范
由于目前我国的资本市场很不发达，房地产企业融资渠道的单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行信贷资金的支持。银行信贷资金介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金70%以上基本来源于银行，因此从这个角度上看，我国商业银行房地产信贷面临着比较大的风险。本文认为我国商业银行目前存在的主要风险有以下几个方面：
一、宏观经济面的风险
当前美国的次贷危机已经演变成整个全球的一场金融危机，中国随着入世的不断深化，中国市场的不断开放和中国的金融机构的不断走向世界，世界上的经济震荡对我国的经济必然会产生一定的影响。从我国目前的情况看，房地产市场和金融市场是共生共荣的，只要房地产出现问题，我国的银行业将面临巨大的挑战。
二、来自房地产开发企业风险
首先，信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程，从土地一级开发阶段到房地产开发阶段，再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值，在三个阶段的循环中，任何一个阶段的资金链循环出现障碍，都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失，因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。
其次，企业经营风险。房地产企业融资是以间接融资为主，商业银行介于存款人和企业之间起资金融通的作用，这样房地产企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常，反之企业效益不佳，拖欠贷款，银行就可能出现坏帐。因此房地产企业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。
三、来自银行内部的操作风险
在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种：一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这主要发生于年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立；第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度，这主要发生在年以后。随着我国商业银行股份制改造成功，我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善，房地产信贷作为国家宏观调控的重点，已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带来可观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目标，往往对这些客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。
四、个人住房贷款主要风险
由于个人住房贷款持续期较长(最长为30年)，贷款风险往往在数年后才表现出来，特别是房价出现急剧下滑时，个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的主要分险表现为以下几种形式：
首先，借款人的信用风险。作为个人住房贷款业务的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
其次，“假按揭”引起的相关风险。“假按揭”一般是以不真实购买住房为目的，开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的，利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人，将暂时无法、售出的房子通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。
通过对风险的分析，本文综合许多学者的观点得出以下的防范风险的策略：
1.强化银行职员的贷款风险意识和严格把关贷款各个环节
首先，树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想，强化员工贷款风险管理意识；其次，强化措施和规范操作，把好房地产信贷审查关和抵押物风险防范关；再次，严字当头和加强创新手段，把好房地产信贷审批关和房地产信贷贷后管理关。
2.建立和完善房地产贷款的外部环境
银行房地产贷款风险管理水平的提高，自身努力是一个方面，同时需要建设一个良好的金融生态环境。行业指导和宏观调控是根本，制度和产品创新是保障，信用和法制环境建设是基础。我国应该要发挥政府的职能作用，加大金融创新力度，健全我国的法律系统。
3.完善商业银行的房地产贷款风险评级系统和监管机制
在对企业评级的基础上进一步完善行业的评级，同时建立在行业中的相对地位的评级。
健全贷款审批制度，首先是建立以“三查”为基础的审贷分离制度。建立全方位的贷后风险监管体系，全面监管与重点监管相结合，现场监管和非现场监管相结合，定期检查与非定期检查相结合。
4.建立完善的房地产贷款风险预警机制
只有正确分析判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产贷款预警机制，这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。
参考文献：
[1]杨有振:商业银行风险管理.[m].北京：中国金融出版社，2005，296
房地产行业主要风险点篇3
关键词：房地产投资；分析方法；风险识别
房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。
一、房地产投资风险主要分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（fta法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
（二）故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
（三）幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
（四）筛选-监测-诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险（市场体制性风险）和非系统分析（项目差异性风险）；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
（一）投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
（二）土地获取阶段风险。房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。
1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
（三）项目建设阶段风险。项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
4、施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
（四）经营管理阶段的风险。房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提，在此基础上进行有效的风险防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。
房地产行业主要风险点篇4
关键词：房地产信贷风险
银行对房地产信贷过程
一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。
三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下：
1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种：一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。
5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。
6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。
7.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策
等其他相关政策的影响。对此，我们在以下分析中揭示。
当前政策影响以及银行信贷面临的风险
一、“国八点”的出台和地方政府的相应政策措施，对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击，它的直接影响是，基于房地产开发的土地供应总量减少，供应结构向中低档楼市开发倾斜，对开发商囤积土地的压力在加大政策压力，政府将减少城市拆迁总量。房地产开发向中低档商品房转移，购房者对中档商品房持币观望，中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险，银行对中档商品房信贷风险加大。由于政府对地产开发关注力度的加大，部分房地产开发项目合法有效性风险凸现，银行已投入的信贷资产可能产生损失。
房地产行业主要风险点篇5
一、房地产企业财务风险表现形式研究
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。
二、房地产企业财务风险监控方法研究
房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。房地产企业财务风险出现会出现一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，才能具备控制风险、消除财务风险的的能力。房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指一元资产中有多少资产是属于债权人的，如果通计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
三、房地产财务风险管理策略研究
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供了重要保障。
房地产企业在发展过程需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的产生。房地产企业财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足风险的需要，才能合理处理风险，才能拥有防范风险的各种方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。
四、当前我国房地产企业存在的财务风险问题分析
房地产企业中有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。
五、房地产企业财务风险管理的方法研究
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，房地产企业要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
房地产行业主要风险点篇6
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
房地产行业主要风险点篇7
abstract:therearemanyrealestateinvestmentriskfactors,andtherelationshipsbetweenthemareextremelycomplex.thisarticleproposedsomekeyelementsinrealestateinvestmentrisk:timingrisk,locationrisk,typerisktoimprovethepracticalapplicationlevelofrealestateinvestmentriskanalysis.
关键词:关键因素;房地产投资;风险分析
Keywords:keyelements;realestateinvestment;riskanalysis
中图分类号:F293文献标识码:a文章编号:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。
为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:①识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;②对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;③对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。
1.2政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。
1.3经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。
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2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4结论
综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。
参考文献:
[1]申立银,俞明轩.房地产市场风险[m].天津:天津大学出版社,1996.
[2]李明启,李心丹,沈杰等.房地产投资风险[m].南京:东南大学出版社,1998.
[3]宋戈,房地产投资风险的定性预测方法[J].物流科技,2004,27(101):87-89.
[4]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论,2004,2:104-106.
房地产行业主要风险点篇8
关键词： 关键因素；房地产投资；风险分析
0 引言
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1 房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2 政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2 房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用 “二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析 在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1 时机风险 由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险 区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险 确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3 房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4 结论
综合上述三者之间的联系，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
参考文献：
[1]申立银，俞明轩.房地产市场风险[m].天津:天津大学出版社，1996.
[2] 李明启，李心丹，沈杰等.房地产投资风险[m]. 南京:东南大学出版社，1998.
[3] 宋戈，房地产投资风险的定性预测方法[j].物流科技，2004，27(101):87-89.
房地产行业主要风险点篇9
随着今年以来房地产市场的逐步回暖，房地产企业在土地市场、房地产投资、房地产开工和销量等方面的动作逐渐火热。房地产行业具有资金需求大，资金使用周期长的特点，财务风险的控制越来越重要。本文在阐释了当下我国房地产企业的财务风险具体情况的基础上，对存在的问题进行了分析，然后针对这些问题提出了相应的建议和管控措施，并且以恒大地产的模式和管控手段为案例，简单阐释了财务风险控制的方法，以期在房地产企业的财务风险控制优化过程中起到促进作用。
【关键词】
房地产;财务风险;管控
一、引言
今年以来，我国房地产市场出现了明显的回暖迹象，房地产的投资、开工、销量、销售额等各个指标都有了一定的提升。随着房地产市场的逐步回暖，资金市场的投向开始转向房地产业。与房地产企业本身密切相关的土地市场的爆发式回暖，上半年的“地王”频出现象昭示了这一不可忽视的热度。土地价格的持续攀高带来是不仅仅是表面上的土地市场繁荣，更多的对未来房地产市场的担忧。对于房地产企业来说，土地市场拿地作为地产项目的初始投资，往往伴随着一系列的投资风险和开发风险，进而带来资金回收风险。在一线城市的土地供应限制严重，二线城市土地市场过度火爆，三四线城市土地市场冷清的情况下，房地产企业做好投资决策，规避财务风险显得相当重要。在企业的财务风险中，资金风险是其中的核心，资金风险主要涉及到企业的筹资、投资以及现金流管理，本文将以这三者为切入点，浅析我国房地产企业的财务风险和管控策略。
二、我国房地产企业的财务风险
(一)筹资风险。房地产企业具有资金需求量、资金周转时间长的特点，对于多数房地产企业来说，对于负债的依靠随着运营的深入越来越大，高杠杆的负债经营也就成为了房地产企业的财务特征之一。正是因为如此，房地产企业筹集资金的能力往往是市场竞争力的决定因素之一，相反，较强的市场竞争力和品牌效力也会促进筹资能力的扩展，二者相辅相成，促进整个房地产市场的优胜劣汰。对于时间的把控，主要考虑到资金时间成本的问题，企业都力求在最合适的时间点得到资金，进而避免资金过早的到达账户而产生不必要的时间成本;对于数量来说，企业力求得到的资金在数量上在风险要求下合理的匹配企业的资金需求，减少资金匹配不足带来的资金不足风险或者资金剩余导致的资金占用成本风险。对于房地产企业来讲，筹集资金在时间和数量上面的不稳定性即为筹资风险。资本结构主要是指融资的来源的结构，对于房地产企业来说，要合理配置银行和非银行融资，股权融资和债务融资等结构，达到总体的风险趋于可控范围。
(二)投资风险。房地产企业的项目运营都是从投资开始，特别是土地市场的拿地投资，因此对于地块的位置、价格、性质，房地产企业都具有很高的敏感性，当然，这里面存在的不确定性即是房地产企业的投资风险。房地产企业的投资不仅仅包括土地市场的投资，也包括房地产项目类型的投资，具体来讲主要是选择商住还是纯住宅，选择高层住宅还是叠墅还是别墅洋房等等方面，这些具体的决策都会直接影响到后期的销量，进而影响到资金的回收。另外，房地产企业的投资风险还包括项目之间的匹配和衔接问题。一个较为大型的房地产企业往往具有多个项目，这些项目可能同时处于开发的过程中。这种情况主要是由于企业盲目追求项目数量或者企业对项目缺乏严格、科学的评估决策导致的。多项目的同时运营，对于房地产企业的资金实力要求很高，因而盲目的扩张投资开发不仅不会增强企业的实力，更有可能会使企业的资金链出现断裂，进而引发财务风险和整个公司的经营风险。
(三)现金流风险。房地产企业的资金流风险主要是指筹资和投资的资金流不匹配，导致企业的偿债压力、资金回收压力加大，从而加大引发整个财务风险的可能性。企业的现金流主要是由流入和流出构成，对于流入来讲，主要是筹资的过程;对于流出来讲，主要是投资的过程。如前文所述，每个过程都存在着较为明显的不确定性，这种不确定性的汇总就是房地产企业的资金流风险。对于资金的流入来讲，除了前文所述的筹资或者自有资金，销售回款也是房地产企业重要的资金流入。销售回款的风险主要是由于前期投资决策的风险传导所致，同时也受到营销策略的影响。
三、我国房地产企业的财务风险管控
(一)筹资方面。对于筹资来讲，房地产的财务风险管控主要是保持筹资的稳定性，这就要求房地产企业具有较为精准的资金需求预测和评估能力以及筹资渠道的多元化。对于资金需求的预测和评估，房地产企业应该建立一套较为完善的评估模式和体系，将确切的资金需求把握在自己手中，而不是以估计大数来作为筹资的目标，这样不仅不会降低筹资的风险，也加大了其中的不确定性。对于筹资渠道的多元化，这就要求房地产企业在进行筹资对象选择的时候，不仅仅要依靠传统方式，还要积极适时的拓展其他的融资方式;不仅仅只是依靠已经合作过的金融机构，还要积极适时的拓展其他的金融机构。另外，也要适时的尝试新兴的金融产品，合理运用金融市场的创新，改善企业的资本结构，降低总体的筹资成本和财务成本。
(二)投资方面。房地产企业的投资主要是土地市场的投资和具体房地产项目的投资。对于土地市场的投资来讲，房地产企业应该审时度势，切记盲目追随，需要根据自身的经营历史和资金实力，建立较为完善的评估体系，合理设置土地价格的阀值，保证后期开发运营拥有足够的运作和利润空间。对于具体的房地产项目来讲，主要需要充分考虑项目所处的位置、项目的定位以及自身的建设实力，具体来讲，就是需要进行较为系统的市场调查，做好市场细分，从结构、户型、布局、配套等方面进行合理的设计，为后期的销售提供坚实的质量保证。房地产企业的整个投资方面，都需要房地产企业在充分了解竞争市场的基础上，做好自身的定位，以差异化的竞争策略进行投资决策。
(三)现金流管理方面。在现金流管理方面，房地产企业应该做好双面控制，一方面严把资金流入端，控制流入资金的时间、数量、质量和成本，从源头上把握企业的财务风险;另一方面合理配置资金的流出端，量体裁衣，保证资金链的安全和流畅。这个方面是企业财务风险的重点，也是最综合的一部分，需要企业强化和完善企业的内部控制制度，建立和完善企业的资金管理体系，落实责任制，精准评估需求，真正做到按需筹资、按量投资、全面精细化管理。
四、案例分析
本文将以恒大地产的模式来阐释该模式下的财务风险。恒大地产是近年来逐步崛起的一家全国性的房地产企业，自从2009年登陆港交所以来，实现着跨越式的发展。总体来讲，恒大地产的模式核心的一点是“快”。拿地快。恒大地产拥有相当超前的意识，抢先土地成本低、升值潜力大的城市和区域，这也是恒大地产将土地成本控制的很好的重要原因。开发快。恒大地产在拿到土地之后，经过评估，除非进入到土地储备池，一般会进行快速的开发。恒大地产拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。一般来讲，恒大地产在快速打通审批、设计、招投标、施工等环节之后，六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。销售快。收购土地之后，经过一系列的标准化流程之后，恒大在六至八个月内开始项目预售，全年不收量，保证全年均有楼盘在售。恒大的快主要是就是体现上述拿地、开发、销售等三个方面，也正是因为这些快，将恒大地产的财务风险降到了可控制的范围。整个房地产开发流程的快速进行，不仅仅有利于保证资金的使用时间更短，直接降低资金的使用成本，也会加速资金的回流，增强资金的使用的效率。值得注意的是，恒大地产拥有标准化的决策流程，对于资金需求的把控相当精准，这也直接降低了筹资风险，减少资金的占用成本和时间成本。同时，恒大地产拥有强大的实力和品牌价值，不仅仅可以在筹资过程中拥有更大的话语权，其自身在筹资渠道的拓展方面也有序进行，这些措施都给恒大地产的财务风险加上较好的保护伞。
综上所述，房地产企业基于自身资金需求量、资金使用周期长的特点，对于财务风险的控制有着较高的要求。企业财务风险的核心是资金风险，具体来讲主要是筹资风险、投资风险和现金流管理风险，也会涉及到融资资本结构和融资成本的问题。房地产企业应该充分了解市场竞争形势和自身的定位，积极纳入内部控制制度建设中来。从筹资、投资和现金流管理方面进行优化和完善，做好全局考虑，降低企业各个项目的总体财务风险。
作者：李爱桃单位：山西省越鼎盛房地产开发有限公司财务部
【参考文献】
［1］魏民．房地产企业财务风险管控研究［J］．财会学习，2015(18)
房地产行业主要风险点篇10
关键词：房产税；商业银行；风险管理
2011年年初房产税改革方案的试点实行，在饱受热议与讨论中艰难起步。房产税的实行改变构成房地产价格的要素，对房价的形成机制造成了很大冲击。其最主要的是影响市场对房价的预期：购房者和开发商对房地产及房价都要进行重新认识。房地产融资业务在在商业银行业务中的比重十分巨大，导致房产税的征收对商业银行对房地产融资业务的风险管理巨大影响。
一、房产税对商业银行风险识别的影响分析
商业银行面临的风险有信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险。房产税主要通过平抑房价对商业银行造成的影响，主要体现在信用风险、市场风险与战略风险识别，其次是对法律风险与流动性风险的识别。
（一）信用风险
1.降低信贷风险。房产供求的平衡，导致购房者理性购房，市场上的购房行为更多的是为了满足居住的购房需求贷款，降低了商业银行的信贷风险。对房地产开发商而言，消费者购房的理性回归间，降低了房地产开发商对房地产市场的预期，让开发商的投资决策更加的理智，房地产商的理智融资降低了商业银行的信贷风险。
2.增加信贷风险。房产税对房价的抑制作用到达市场承受最大值，会增加商业银行的信用风险。市价低于房贷成本时，理性贷款者会停止月供还贷。现实中上海、深圳等地已经出现过这样的例子，而商业银行变现抵押房亏损是一种常态；房产税造成市场房降价的降低，消弱了房地产投资的回报率，容易导致一些房地产开发商的资金链断裂。由于房地产开发过于依赖融资，造成银行信贷风险变大。
（二）市场风险
房产税造成房价的下降，造成购房金额的变小，缩减了商业银行在房地产融资上的业务量；房价低迷时，理性的房地产开发商投资更加谨慎，导致商业银行子在房地产开发市场上融资业务量减少；导致市场房价对按揭中的房价造成严重冲击时，导致进行个人住房按揭贷款的客户大量违约，造成融资业务的终止和个人住房按揭款合同中首付百分之三十的保护性措施可能不足以支付客户违约带来损失等问题。
（三）战略风险
房产税影响商业银行对房地产融资业务的预期和商业银行对短期经营目标的制定，最终影响到商业银行在房地产融资业务的整体发展战略，形成战略风险。
房产税使商业银行的房地产融资业务整体质量得到提高，从长远来看房产税对商业银行的预期的影响是良性的；在短期内，房产税增加了房地产市场信用和市场两个方面的不确定性，使商业银行的短期目标无法实现。
（四）法律风险
降低了商业银行在房地产融资业务中的法律风险。房产税影响商业银行的贷款质量和风险迁徙率的变动，进而影响商业银行资本充足率与核心资本充足率。从长远来看，房产税改革会在宏观调控的调整银行存款准备金率上有良性影响，降低了银行系统的整体风险，有利于相应的准备金率调整倾向宽松。
（五）流动性风险
房产税对房地产市场的良性影响利于撬动需求，前期的高房价和持续高增长，让原本有购房能力的需求者变得失去购房能力，让有购买能力的需求者持币观望，降低购房者决策的不确定性，导致银行存款的流出；对开发商而言，房地产进入低回报率时代，将会使进入房地产行业中的一部分资金被分流，使商业银行的一些原本稳定的负债变得不可得或者变得高成本。
二、商业银行风险管理策略
（一）分散风险
根据风险分散原理，让商业银行的房地产融资业务更加的全面。不管是需求方面的购房融资需求还是供给方面的开发商的融资需求，商业银行要做到授信对多个地域，多层次对象，更丰富业务种类的合理分配等等，迎合市场需求多样化、波动常规化的现状。商业银行要合理把握“安全性、流动性、盈利性”之间的关系，基于自身风险偏好合理选择，达到分散与降低风险的目的。
（二）风险对冲
目前市场上有一部分基于收益波动和房地产负相关的资产金融衍生品可以用来对冲房地市场融资风险。商业银行筛选识别出与自身特点相符的对冲资产与产品，以合理的介入来冲销潜在的损失。
（三）风险转移
在收益与风险的不确定性大时，商业银行应该采用风险转移策略。这种风险转移分为保险转移和非保险转移两种。保险转移有待保险业的新产品开发与创新，商业银行职能被动接受保险公司的保险产品，不一定满足商业银行的需求；非保险转移即是在商业银行通过严格守信程序、相关资质要求和其他降低银行风险的条件来降低银行的风险。
（四）风险规避
风险规避是对风险较大和明显不适合本银行投资的房地产融资业务，采取降低险容忍度的方法，来拒绝或者退出的该投资的策略。例如个人申请第三套房贷业务时，会被多数商业银行拒绝授信。在不擅长和不愿意承担风险的业务，商业银行应该设置最小的风险容忍度。
（五）风险补偿
风险补偿是指对一些具有较高风险和不确定性的房地产融资业务，在正常的交易价格基础上补充一个风险溢价，用提高风险回报的方式补偿商业银行承担融资风险。例如商业银行对于优质客户实行优惠利率，对于信用等级低的客户调高利率，对不确定性较大的融资业务给予较高的银行利率等。
结束语
房产税对对我国商业银行风险管理的影响深刻而深远，不仅改变了商业银行对于房地产融资业务风险的认知，而且促使商业银行改变了风险管理的策略。短期来看，房产税的征收，增加了房地产行业的不确定性，增加了房产融资业务的风险；从长远来看，房产税的实行有利于保证房地产融资业务的稳定性和安全性。
参考文献：
[1]方贤军.房产税对我国商业银行风险管理的影响分析[J].北方经贸.2011.（04）：117-118.