房地产宏观环境分析篇1
1房地产及其市场特征
家庭在进行房地产投资时需要清醒的认识房地产独有的特征：
1.1位置的固定性与质量的差异性。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。
1.2数量的有限性及供给的稀缺性。房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。
1.3利用的永续性与报酬的递减性。房地产是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。
1.4产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配。房地产这些特有的特征决定了家庭在进行房地产投资决策时不能采用以往在购买其他一般商品时的决策方法，要结合以房地产的特征，从宏观和微观角度加以分析，从而在进行房地产投资时做出更加准确的决策，避免不必要的损失。
2家庭房地产投资决策需考虑的因素
家庭房地产投资时需要考虑的因素非常复杂，归纳起来有如下几个因素：
2.1宏观投资环境。房地产市场持续火热还是陷入低潮都与整个宏观环境息息相关，因此家庭房地产投资决策首先应考虑宏观投资环境，而人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过对宏观环境的分析，有利于家庭选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。
2.2地区经济分析。地区经济是拟投资的房产的直接经济环境，在分析时要从下面五个方面分析区域性因素：①地区经济发展水平；②地区产业结构和发展政策；③地区发展战略；④人口因素；⑤自然环境因素。其中比较重要的因素是地区经济发展水平、人口和自然环境因素。
2.3微观分析。家庭对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析来说非常重要，具体可以从以下几个因素分析：①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给；②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求。收入水平的高低决定着市场对物业的档次；③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因。有些地方在旧区改造中实施货币化安置，亦加大了个人购房的比重；④拟投资项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素。对居住物业而言，完善的小区配套和优美的环境、便捷的交通设施、符合人性的个案设计、良好的建筑质量及到位的物业管理，都是影响供求关系的重要因素。对于办公楼项目而言，主要影响因素有交通通达程度、周边环境与周围商业设施的关系、大楼的风格、装饰的标准及大楼的智能化硬件设施和良好的物业管理；而对商业项目而言，则要充分考虑到其历史成因和集聚效应，分析其流动人口和常住人口的数量及其动态变化。可见，影响不同物业供求的个性因素是不尽相同的，必须按拟投资项目所属的类型进行分析。
2.4拟投资的房地产的个体分析。可以从价格、安全性、适用性、耐久性、居住成本等角度进行分析。以上需要分析的因素及分析层次如图1。
图1家庭房地产投资决策因素层次图
作为家庭投资房地产，在进行宏观因素和区域经济因素分析时，会因为缺乏一定的专业知识而有一定的难度，在分析时可以看目前房产所在区域经济发展速度、人口中外来人口增长情况等几个简单的数据即可大致推断该区域投资价值。
3家庭房地产投资决策过程
在根据前面的投资决策因素分析后，投资者可以依据图2的过程进行房地产投资，在图2中投资决策标准可以根据自身的一定判断提出标准，在给标准分配权重为非常重要的步骤，最好找多人进行评测。
图2家庭房地产投资决策过程
房地产宏观环境分析篇2
【关键词】房地产项目；营销策略；影响因素
引言随着时代的发展，伴随经济形势及社会需求的变化，消费者对于房地产的消费也更趋于理智，不再盲目购房，购买者对房地产产品的量的需求以及对于整体房型的性价比的质的要求也越来越高，面对不断变化的形势，如何应对政府的政策，市场的变化，消费者需求方式和需求方向的转变以及房地产企业自身的可持续发展，房地产企业需要进行深入的调查研究，追寻适合自身发展的完善的营销策略。本文旨在研究房地产项目营销策略影响因素，为企业营销策略的制定提供指导。
一、宏观环境影响因素
宏观环境是从企业与整个社会相互作用的角度来阐述市场环境的。peSt分析是宏观环境分析的基本工具。它通过政治的（politics）、经济的（economic）、社会的（Society）和技术的（technology）角度或四个方面的因素分析从总体上把握宏观环境。房地产行业作为国民经济的支柱产业，同样不可避免的受宏观环境的影响和制约。
（一）政治环境
通常情况下人们的经济行为受政治形势的影响，国家制定的经济与社会发展的战略和方针政策，很大程度影响市场追求，改变一些资源的分配和流向，从而指引企业的经营活动。
（二）经济环境
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。这些因素的变化直接影响企业的市场机会。
（三）社会环境
社会环境指一定时期整个社会发展的一般状况。主要包括社会道德风尚，人口变动趋势，文化教育，价值观念等。社会环境在一定程度上影响消费者的购买目标、购买方式。同时人们受教育的程度也不断提升，观念的改变更是社会发展的趋势，社会环境向着对经济产生利好关系的方向稳步提升。
（四）技术环境
科学技术是第一生产力，在这个科技发展迅猛的时代，市场营销部门更要充分了解科技发展前沿动态，抓住时代主旋律，生产出符合市场需求的产品。技术进步可创造竞争优势，创造出有新意的差别化产品，满足顾客日益增长的需求。
二、行业环境影响因素
迈克尔・波特（michaele.porter）于1979年提出了分析企业面临的行业环境的五力竞争模型，五种力量模型在一个简便的模型体现不同的行业环境影响因素，作为分析行业基本竞争态势的依据，行业环境主要包括现有竞争者的竞争能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力五个方面。这五个方面力量也构成了房地产行业环境的影响因素，这五种力量综合起来影响着房地产行业的营销策略。
三、项目自身影响因素
（一）产品因素
随着社会的进步，需求的提升，对产品的需求更多的不只是产品本身，而是它所附带的附加价值。就房地产产品而言，它价格昂贵，使用周期长，消费者对房地产的期望会比一般产品要高，对于房地产购买后的附加价值有更高的期望，这包括房地产项目的周边配套设施，房地产产品质量、居住后物业的服务水平等。
（二）价格因素
由于房地产项目自身的特殊决定了定价策略的灵活性，因其开发周期长，成本高，营销周期长，受消费者需求情况，供给情况及整体经济形势的影响，房地产项目的定价要遵循科学与前瞻的原则，在成本既定的条件下，依据市场环境等因素适时调整定价策略，由于房地产投资额度大，总值高，小的价格调整也会让消费者有很大的心理满足感，才能刺激需求，因此在营销策略组合的制定中，适时的调整价格策略是作为相对灵活且较快见到成效的策略。
（三）渠道因素
渠道是房地产开发商与消费者进行产品转移的媒介。一般表现为直销和分销。房地产项目的营销渠道主要是建立自己的营销中心，一般建设在所在项目附近，这样便于陪同顾客去参观实体，同时直销渠道可以促进营销团队集体的概念，直销的效果也是最显而易见的。分销渠道主要是房地产商把营销任务分配给他人营销，分销渠道的益处是可以减轻营销团队的压力，弊端是无法掌控分销商的职业素养和向心力。
（四）促销因素
房地产项目在制定科学的价格和选择正确的渠道的基础上，还需要通过各种沟通方式和宣传方法，建立与消费者联系的平台，把握目标顾客。只有经过分析为目标顾客设定专门的有针对性的促销活动会比盲目开展活动有效果，同样一类促销活动，在不同房地产项目中的运用效果会有不同，不能盲从其他销量好的项目，要根据自身项目的目标顾客群设定自己的促销活动，这样才能提升顾客满意度。
四、结束语
综上所述，房地产项目营销策略的制定要依据宏观环境因素、行业环境因素和项目自身因素综合考虑。项目将如何应对新形势的变化，能否力挽狂澜，如何应对政府的政策，让自己的企业及开发的项目既适应政策调整，又能担当社会责任，并能可持续发展，需要房地产企业不断加强科学的管理，特别是营销策略的研究和完善，找寻最优化的营销策略，进一步打开消费者市场。
参考文献：
[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的国内液压产品的营销策略[J].流体传动与控制，2015（1）：6062
[2]洪立峰.如何做好房地产营销项目主题策划[J].经营管理者，2013（30）：278
[3]赵柯，谈房地产服务营销策略，商情，2013（46）
房地产宏观环境分析篇3
关键词：房地产；可持续发展；因子分析
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1003-9031（2013）02-0012-04Doi：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.02.03
一、引言
房地产业可持续发展是既要满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后人的生产生活创造必要的空间发展条件。构建相应的评价体系是实施房地产业可持续发展战略不可缺少的环节，为房地产业可持续发展提供评价依据。学术界对房地产业做了大量研究，如Raudall，Johnston（1988）、Raudall（1987）、Karle.Case（1991、1996）对房地产需要的影响因素进行了研究[1-2]。王国军、刘水杏（2004）、肖宏伟、王吉培（2012）对房地产行业与宏观经济之间进行了关联研究[3-4]。房地产业可持续发展必须与人口、经济基础、资源配置、环境建设等相协调。根据我国国情制定建立房地产业可持续发展指标体系的根本原则是：长远目标与近期目标相结合的原则、科学性原则、系统性原则、空间与时间协调统一的原则、客观性及可操作性原则、定量和定性相结合原则，贯穿“发展才是硬道理”的战略思想和体现“两个转变”的指导思想。本文主要依据指标数据的可收集性，用定量的因子分析方法，从时间和空间两个角度分别构建科学客观的房地产业可持续发展模型，即我国不同年份的整体房地产可持续发展模型和同一年份的不同区域的房地产可持续发展模型。
二、因子分析模型介绍
探讨相关关系的变量之间是否存在不能直接观察到但对可观测变量的变化起支配作用的潜在因子的分析方法称为因子分析，即利用降维思想，研究原始变量相关阵内部依赖关系，寻找潜在的起支配作用的因子模型的方法。因子分析方法有很多，主成分分析法最早是由美国心理学家ChariesSpearman于1904年提出的，是因子分析常用的一种方法。当初始因子载荷阵结构不够简洁时，公共因子典型代表变量不很突出，实际意义含糊不清，有必要通过因子旋转对其实施变换以简化结构，常用的是正交旋转。
三、我国房地产业可持续发展时间模型构建
根据指标代表性和数据可收集性考虑了房地产业与经济、人口、环境、资源四个领域密切相关的18个指标（见表1），收集了1997—2010年的数据。
为了保证不同量纲指标之间能够进行有效合成，对原始数据进行同向化处理和同度量处理（标准化）。先对三个逆指标R3、R6、R10采用“倒数法”进行同向化处理后，再对所有指标数据采用标准差进行标准化。用SpSS作因子分析，采用主成分分析方法，并作正交变换。
第一因子较大系数对应的因素在经济、人口、环境和资源四个方面都有，表明体现了房地产行业的总体发展状况。第二因子较大系数对应的因素为X14、X16和X17，主要体现了资源分配的状况。
从表4各年份对应的四个因子得分可以看出，按第一因子得分排序后历年大致呈现递增趋势，表明我国房地产行业可持续发展良好。但同时也存在着一些问题，比如虽然2010年的第一因子得分大于2009年的，但2010年的第二因子得分小于2009年的，这表明可能我国的房地产发展过快，相关的城市配套设施还不完善，没有跟上建房速度。
四、我国房地产业可持续发展空间模型构建
考虑在31个省、自治区、直辖市自然区域划分下的房地产业可持续发展指标体系。收集2010年31个区域的与经济、人口、环境、资源四个领域密切相关的15个指标（见表5）。
对数据进行同向化处理，再对所有指标数据采用标准差进行标准化。用SpSS作因子分析，采用主成分分析法，并作正交变换，结果见表6。
经Bartlett检验表明：Bartlett值等于1268.475，p
表6和表7显示，使用主成分分析法经过正交旋转后，得到5个因子：第一因子较大系数对应的因素主要是X1和X2，表示在经济领域的影响。第二因子较大系数对应的因素为X9和X10，主要体现了环境的状况。表4显示各年份对应的五个因子得分，按第一因子得分排序与自东向西的地域关系密切相关，直辖市和东部沿海经济发达地区排名靠前，而西北经济欠发达地区排名靠后。其中也有特例，比如内蒙虽处于西北地区，总体经济水平相对落后，但排名第7位，可能是由于近年来鄂尔多斯等大力开发矿产资源、发展旅游业，带动了房地产业的快速发展。特别要说明的是北京、天津、内蒙等尽管第一因子排名较高，房地产业的快速发展带动了经济的较快增长，但同时第二因子排名相对较低，说明房地产业的发展是以牺牲环境为代价的。广东、江苏等房地产业发展相对稳定，环境影响也较小。而青海的经济以开发矿产资源为主，对环境影响很大，所以该省两个因子排名都较靠后。
五、结论
通过全面考虑经济、人口、社会和资源的影响，用定量的因子分析法构建了我国房地产业可持续发展模型。模型分析结果表明，在政府加息、限购等一系列政策的干预下，我国的房地产业总体可持续发展态势良好。但同时存在城市配套设施不完善、各地对环境的保护力度不够，各省份房地产业的发展水平差别较大等问题。笔者针对房地产业可持续发展给出以下建议：一是城镇在稳步发展房地产开发建设的同时，要注意水、电、暖、煤气、交通、绿化等配套设建设，使得“民有所居，居有所乐”。二是注意对资源环境的保护，提高城市对各种污染的处理能力。在房地产建筑设计的过程中，在充分考虑城市污水处理能力的基础上高度重视污水再利用实现废水资源化，积极推行房地产清洁生产，加强对工业污染的防治力度，实现从房地产建后治理为主向以房地产开发源头治理为主的房地产生产全过程控制的转变，以达到减污增效的双重作用。三是通过宏观调控，加大政策倾斜和扶持力度，平衡东西地区的房地产业等经济发展。针对不同地区的经济发展水平制定符合当地经济发展战略的区域性政策，对西部地区出台一系列优惠的倾斜政策使东西部地区房地产协调发展。
综上所述，房地产行业的可持续发展与经济、人口、资源、环境密切相关，同时有很强的区域性，各个地区应根据自身的人口资源环境发展制定符合当地房地产可持续发展战略，促进我国房地产可持续健康发展。
参考文献：
[1]Raudall，Johonston，pozdena.themoderneconomicsofHousing[m].ouorumBooksGreenwoodpress，1988.
[2]Raudall，Johonston，pozdena.theprinciplesLongmanFinancialServicespublishing[m]，incChicago，1987.
房地产宏观环境分析篇4
【关键词】房地产；前期策划；主要工作；分析
引言
房地产项目开发的一大特点是项目开发周期长，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对产品的要求，有可能在短时问内发生较大变化。企业若欲快速适应市场变化趋势，则需通过前期策划实现。
一个楼盘成功与否，更具有决定意义的是在营销策划之前，包括市场研究、市场定位、产品定位、投资分析和概念设计等一系列工作在内的前期策划。前期策划四大主要工作的目标是通过经济测算、建筑概念规划，以达到给项目准确定位。四大主要工作是分析项目的必要工具，但并非是成功策划的充分条件。
1.用地分析
1.1宏观分析――城市尺度
主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。宏观分析需要研究区域的功能特征（经济、人文、产业）、区域的认可度（形象、特性）以及区域的发展趋势。在这一层面的分析中，城市印象非常重要，城市印象即区域在人们心中的地位，指人们对某一区域在整个城市历史发展过程中遗留下来的约定俗成的认识，这种认识通常会影响人们对该地区整体概念的形成，进而影响人们对该区域价值的评价。
例如北京，上风上水与下风下水的传统观念决定了西山、昆玉河一带历来是豪宅的聚居区，而南城的区域价值始终比北边稍逊一筹。而“东富西贵，南贫北贱”的城市居住传统，在CBD、中关村、亚运村等若干重点区域空前发展的带动下，呈现出“东富西贵、北旺南贫”的区域特征。当“摊大饼”式的环线结构呈现出种种弊端之后，“两轴两带多中心”的新城市发展空间规划，则为城市建设和房地产开发指出新的发展方向。
中观分析的区域尺度主要考察区域的交通条件、周边环境条件和配套条件。交通条件主要以可达性、交通方式、时间距离与空间距离、标志性等几个标准为衡量要素。周边环境条件主要指周边的地块功能、周边的重要公建或城市公共设施、周边的自然资源及景观环境等。配套条件则包括生活配套、教育配套、商业配套等方面。
1.3微观分析――地块尺度
对于地块尺度所做的微观分析，主要包括地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块内外交通四个方面。
其中，地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、控高、红线位置、绿化率等。地块现状条件指的是现状建筑，包括保留建筑、保留物（成树、水塘等）以及景观条件，包括自然景观、建筑景观、遮挡情况。地块开发条件包括高差、四至、边界、地质土层等要素。地块内外交通则包括外部交通，如临路性、出人口位置；内部交通，如未来社区的交通规划等。
2.市场分析
2.1宏观市场：宏观经济条件和房地产市场分析
宏观经济条件影响房地产开发行业，也影响购房者的购买能力与购买决策。房地产行业在一个城市中的总供需关系主要决定价格，同时房地产行业所遵循的周期波动规律，也对房地产行业有着深刻的影响。
宏观市场所包含的研究内容：第一类是宏观经济，包括GDp（国内生产总值）、人均GDp、固定资产投资、人均可支配收入、消费性支出、储蓄存款和产业格局等；第二类是宏观房地产市场，包括投资额、供应量、销售面积、开复工面积、土地开发面积和商品住宅均价等。
2.2中观市场：区域市场分析
中观市场即区域市场的分析，包括了供应与需求、竞争分析和客户分析三个方面。北京曾经有两个成功运作的小户型项目：“GoGo新世代”作为方庄地区的填补市场空白之作，以位于成熟方庄社区、毗邻地铁5号线的独特优势，再加以12种小户型的精心规划，非常好地迎合了年轻人的需求而取得了理想的销售业绩。另一案例，“炫特区”小户型社区的成功在于对东部商务圈区域市场进一步细分的准确把握。这一区域上接燕莎，下连国贸，其小户型客群大于其他区域，而小户型供应量却是一个空白。“炫特区”准确的小户型定位和60万平方米规模全部为40～80平方米的小户型大手笔，使其成为小户型楼盘的成功案例。
2.3微观市场：竞争项目对比分析
在微观市场的层面，通过竞争力对比、竞争时间比较，寻找与竞争项目的差异性，强化竞争优势，攻击竞争者的弱点。
在微观市场中，通过对目标客户的细致分析，寻找客户群中的市场空白和客户心理上的市场空白，满足客户不同需求层次的需要，是形成项目差异性的保证。通过详细分析CBD二、三级辐射区客户的基本构成，从居住类客户和投资类客户的不同需求上细分市场，确定客户层面的。
3.开发企业分析
在进行每个项目前期策划工作的时候，房地产开发企业都是一个不容忽视，甚至是起决定作用的因素。策划机构根据不同的开发企业制定不同的服务方案，针对开发企业的战略目标分析开发企业的条件，主要从客观条件和主观条件两个方面着手：客观条件主要包括开发企业的能力、资金实力、对地方政策的了解程度和专业程度；主观条件主要包括项目开发目标（利润多少、回报快慢、名声大小等）、公司运作目标（融资、多业务平衡、进入陌生市场、获取最高利润等）以及决策人或者领导人的因素。
以某项目为例，开发企业为大型国有企业，决策比较慎重，对项目规模的要求比较宏大，又因为其求稳、求长远的企业特色，要求项目低风险运作，并且因为作为房地产专业公司，对于品牌十分看重。与此同时，作为上市公司，它们对于现金流、产品类型的丰富和投资收益又有严格的要求。因此，在为其提供前期策划顾问服务的时候，必须兼顾多方面的需求。
房地产宏观环境分析篇5
关键词：房地产 宏观调控
一、对我国房地产市场现状的分析
我国的房地产业自 2002年以来已持续了5 年的繁荣。2004 年5 月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些急需解决的问题。主要表现为各城市房价不断攀升, 城市双富(负) 现象严重。 即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富, 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80 平方米的商品房为例,计算出相应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。
二、我国房地产宏观调控中出现的问题及原因分析
以下就当前我国房地产宏观调控中的几个问题进行探讨。
1、 用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素
人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13 亿人，占世界人口的1/5，然而，由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出。
发展是立足点，是根本，满足人类需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化—城市化—经济增长”，gdp 的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+ 信贷”，吸引外资依靠的是“减税+ 减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。
2、 试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题
住房保障是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房保障程度和保障水平，目前也没有一个公认的评价体系。然而，我国的一些地方政府却提出了在短期内解决老百姓居住问题的口号。
事实上，相对于住房建设，地方政府在推进社会公共事业的发展时，似乎并不积极。正是由于城市建设和住房建设能带来g d p 的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。我们认为，试图超越我国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题是不可能的。要科学地处理城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投入，合理地确定住房建设的目标。
3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾
目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。
我们认为，房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。要用建设宜居城市的理念和标准，建设节能、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和寿命，降低住宅使用成本。
4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题
1998 年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。
我们认为，坚持多渠道住宅供给体系，让高收入阶层购买商品房，中低收入阶层购买或租用经济适用房，特别困难家庭租用廉租房的政策，是符合我国国情的，是我国的一项长期基本国策，必须坚持。从20 世纪90 年代初开始的城镇住房制度和土地使用制度的改革，始终坚持住房市场化的发展方向，房地产业才因此取得了长足的发展。
要充分认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源严重制约的基本国情，解决住房问题是一个漫长而艰巨的过程，是一个渐进的过程，经济适用房不能作为建设的主体，也不可能依靠经济适用房解决大部分人的住房问题。
5、宏观调控政策目标就是“控制房价的过快增长”吗？
2003 年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了本轮宏观调控的首要目标。2005 年开始在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控的政策进一步深化，政府也开始综合使用市场手段、行政手段、法律手段进行全面的调控，调控力度加大，政策措施更加具体，意图更加明显，重点更加突出，目标就是: 加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。
可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。近几年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理。当前，我们在房地产业发展的一些根本性制度问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的目标、思路还不一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新调整房地产行业发展的基本政策，重新考虑房地产业的发展模式。
三、国外房地产宏观调控对我国的启示
我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。
1、房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发
与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。
2、对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控
由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。
3、应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向
我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7％，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13％。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。
4、应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担
各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税+ 在我国称契税, 和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。
5、尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控
在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。
参考文献：
[1]黄石松.郭建民.陈红梅.对我国当前房地产宏观调控的几个问题的思考[j],产业观察, 2007，(6)101－105
[2]郭松海.张振勇.房地产宏观调控的背景分析与创新举措[j],西北师大学报,2006，（1）：17－20
[3]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示 [j ],国际经济观察,2007,(1):87-89
[4]董惠莉如何对房地产市场进行合理的宏观调控[j],经济究,2006, (2):43－45
房地产宏观环境分析篇6
［关键词］宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证
一、问题的提出
2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。
任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应
（一）供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。
无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
（二）调控目标：需求差异与调控政策
这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。
如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。
1.源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。
2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。
3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。
此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。
三、关于调控政策的特点与效应
政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。
（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性
由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。
货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入wto之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。
（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合
针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，iS-Lm理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。
如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。
四、关于分析的手段和方法
目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。
（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析
1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。
2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。
（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向
负责市场调控的主体—政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。
比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守wto市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。
五、相关方的利益博弈与协调
从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参与者的根本利益。
调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。
综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。
［参考文献］
［1］黄兴文.中国房地产调控新政四大效果与两点困局［eB／oL］.，2005-08-12.
［2］韩世同.评估央行加息政策并非最佳的政策选择［eB／oL］.，2006-04-28.
［3］焦道芹.对货币政策实施效应的思考［J］.金融理论与实践，2005，（3）.
房地产宏观环境分析篇7
关键词：房地产；价格；因素；调控
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1006-8937（2014）5-0099-02
房地产业是国民经济的基础，主导产业。房地产既是生产和生活的必需品，更是一种资产或财富。房地产价格既为广大人民群众的生产生活问题，同时，也给城市的发展潜力和竞争力，也关系到国家的金融稳定和宏观经济政策。影响房地产的因素进行研究，可以为政府的宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为项目的房地产开发经营提供参考。
1房地产价格的内涵
住房价格是由需求和供给的决定。它具有价格形成有三个主要依据：一是从需求方面计算的，家庭年均收入，这是一个重要的手段的主要依据标准，国内外许多研究文章都涉及到。二是从供给方面计算，对土地、建造和安装的综合费用、管理费用、财务费用和销售成本，再加上根据市场情况变化的利润水平，当然，在市场变动中，它可能会产生高额利润，也可能是一个损失。三是在完善住房供应和需求下的均衡价格水平，市场机制的基础上产生的。这里的市场价格并不意味着只要有人愿意买或卖的价格是愿意的，但在市场上出现的充足信息，并且市场没有外界干扰的情况下，供给和需求双方都愿意接受的价格水平。前两个只是根据市场价格（即需求价格和供给价格）的价格，真正的市场价格应该是这两个价格相互作用的结果。
2影响房地产价格变化的因素
2.1宏观经济环境
物业税是国家的主要调控房地产市场的方式。政府希望通过税收，调整过热的房地产行业，以抑制需求，但税款由最终消费者承担，从而推高房地产价格，从理论上讲，这个变量与价格的呈正相关性。
2.2人口因素
特别是在城市，随着人口的外来人口流动性的增加，对房地产的需求将会增加，从而导致房地产价格上涨。一般情况下，人与房地产价格，人口增长，对房地产需求增加呈正相关关系的数量，房地产价格上涨，反之下降。
2.3价格水平的因素
在一方面，当物价总体趋向上涨时，房地产名义价格随之上涨。其他建筑材料价格上涨，上涨的劳动力费用将促进房地产生产成本上涨的建设，从而导致更高的价格。其次，通货膨胀的影响，使得与增值功能的房地产商品对冲被改变，进而影响房地产经济波动的操作。
2.4地价对房地产价格的影响
土地本身是房地产成本的重要组成部分，住房价格的影响非常显著。一般来看，土地占的比重三分之一的价格。随着城市建设和国民经济的发展，由于级差地租的土地的存在，并日益稀缺的城市土地资源的开发，土地等因素继续增加，导致地价上涨。
2.5供给和需求对房地产的价格影响
房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用的过程中形成的，要么通过影响供给，要么通过影响需求，来作用于房地产价格。随着近几年开展住房制度中国改革的深化，我国居民的房地产需求充分释放，推动了房价的上涨蓬勃发展的房地产市场的供给和需求。
2.6国内生产总值和房地产价格关系
国内生产总值是国家和地区的整体经济发展的重要指标，与宏观经济发展和房地产行业的发展是一个双向作用。如果在宏观经济增长，同时必然伴随着增加收入，改善了人们的信心在市场上，房地产市场将供应和需求旺盛，房地产价格将上升在这个时候。
2.7对房地产价格人民生活水平的影响
当人们生活水平的提高，家庭可支配收入增加了手中，提高居民的支付能力，这将提高人们的生活质量，包括生活质量，包括用他们的收入的一部分，导致房价上涨，房价下跌，反之亦然。
2.8社会因素
社会因素包括政治稳定状况，社会治安状况，房地产投机和城市化。这些因素通常与预期通过改变商品生产者和消费者，从而改变供需状况，从而改变价格的信心。
3房地产价格形成的确定性和不确定性因素
3.1房地产价格因素的分析确定程度
房地产价格的因素本身，一些确定性，一些随机的，有些模糊，出现了随机模糊。如房地产的位置，房地产的位置是确定的，因此，属于不动产，以及对环境的污染，由于污染的发生，如煤气泄漏、噪音分贝增加是由很多偶然因素的影响，当它发生时，多大的危害具有随机性。再次，与建筑物和周围的环境，这涉及规划布局和审美观念，这是不明确的。最后，看一下住房周围的环境、居住者的事业与活动范围、社会地位、受教育程度，直接关系到生活方式。
3.2影响房地产价格因素的不确定性分析
房地产价格具有确定性，不论其外形仍是未知数。他们影响房地产价格的形成大多是不确定性。如影响对房地产价格的“交通”。“交通”包括从城市中心和交通设施改善计划的距离，交通状况肯定的，但是，其对房地产价格的影响是交通状况不明朗，不同消费者的需求，因此，对房地产价格的交通影响不同的买家有不同的效果。
4调控的政策建议
4.1土地政策
土地供应影响房地产价格作为最大的监管因素，一方面，目前政府的改革集土地规划、土地审批、土地出让金等权力在市场化的土地供给制度的一种形式，严厉打击“圈地”、“囤地”和投机，确保土地供应增加，而另一方面，结构应提高，以增加总的供应基地，不断提高住房建设用地供应的保障。
4.2住房政策的保障问题
对楼价的保障性住房建设虽然有一定的抑制作用延迟，但政府不应该放松住房建设的保障，并应集中努力增加保障性住房的供应。在一方面，保障性住房具有社会保障性质，加大保障性住房的建设将有利于改善民生和促进社会和谐稳定发展，另一方面，增加保障性住房的供应，有助于缓解住房，以使长期抑制房地产价格的刚性需求，以及保障性住房建设，以保障低收入的利益的，是标本兼治的政策。
4.3努力将银行信贷作为调控房地产价格上涨的首选手
段之一
当房地产市场的价格不断上涨，有关当局可以采取更严格的信贷政策收紧，以防止更多的信贷流向房地产资本市场，特别是防止信贷资金被滥用住房信贷条件是投机性投资。
4.4积极构建理性的房地产价格波动测度体系
构建一个合理的衡量房地产价格的波动，能够掌握相关的住宅价格变化信息，价格波动努力做好产前，产中，监管警示后，为了减少房地产市场的信用风险，以及避免波动性住房的价格。相关指标衡量指标房地产价格波动一般包括总类生产类，销售类，价格和收入类别，金融等。
4.5借鉴国外经验，加强对房地产市场的宏观调控力度
虽然中国的住房制度在20世纪90年代改革后取得了一定成效，但某些监管政策的实施效果并不理想，特别是近几年由于房地产改革方案体系建设不完善，它是导致价格过快上涨。因此，有关当局应充分借鉴其他国家的先进的管理理念，注重宏观调控房地产市场。
参考文献：
[1]张宏斌.房价中的地价因素及其作用分析[J].中国土地，2001，（9）.
房地产宏观环境分析篇8
一、2011年宏观经济的具体表现
(一)物质经济发展速度逐渐变慢
在过去的2011年中，中国的物质类经济复苏的步伐开始变慢,其主要原因有以下两个方面。第一，由于2010年GDp发展变慢的影响；第二，由于外界环境和中国内部政策两方面影响，造成推动经济快速发展的动力减少了。同时国家内部市场的需求并没有起到抵消国际市场需求减少的作用，因此，两者相互比较，中国社会主义市场经济发展的速度比不上减少的速度，因此中国经济进入了疲软期。
(二)投资的风险开始增加，中国社会主义市场经济进入了一个新时期
在物质类经济发展速度逐渐变慢的同时，中国的金融业同时出现了价格变化加剧、资源搭配不当、风险增加的局面。以及部分地方政府的投资政策出现了失误，导致地方政府出现了财政赤字的状况、部分监管机构缺乏有效的监管行为，以及民间私人集资行为的出现，这一切都在暗示标志着，中国社会主义市场经济局面进入了一个新的发展时期。
(三)中国社会主义市场经济所固有的特点
在经济发展速度变慢和经济扭曲程度加深的同时，中国经济的结构并没有按照预想的情况发生结构性的调整，市场和政府的关系也没有出现明显改善的情况。这一切的事实都在表明，中国社会主义宏观经济所具有的惯性也在不断地进行强化。这样的后果，将使中国社会主义经济转型的难度越来越大，同时也表明中国社会主义经济政策的发展方向将主要着眼于民生问题和种种社会问题。
二、2012年社会主义市场经济的现状以及展望
(一)风险不断增加的国际环境以及复苏中遇到的困难
在2012年的开春，传来了一系列的消息。欧洲债务危机开始爆发、美国资本主义经济增长的速度逐渐变慢、阿拉伯之春、华尔街散步……这些世界性的政治和经济骚乱使人们不得不重新思考自从2007年以来的这一场全球性的经济危机。这些事实说明，美国的所谓的次贷危机并没有真正离我们远去，世界经济发展的道路并不是像想象中那样一帆风顺的，是充满曲折的。经济危机产生的原因远远比我们原来想象的更加复杂。世界性经济的结构根源决定了世界经济的发展体系进入了一个新的发展时期。这个时期的变化充满了周期性和种种不确定性。这一切，都决定了中国2012年社会主义宏观经济发展的外部环境，并且，为我们经济发展政策的制定找到了一个立足点。
(二)房地产经济市场的深层次调整
中国房地产市场在历经国家两年的大力调控之后，将在2012年迎来更大的更深度的调整。调整的方面将包括交易额、交易价格以及投资力度等多个方面。而且，房地产的投资，消费等资金链，将会对中国社会主义宏观经济发展的幅度产生更加深刻的影响。从目前所得到的房地产数据进行分析，虽然房地产在销售，储存，资金链，以及资产等指标上都出现了不断恶化的情况，但是房地产市场目前仍然处于僵持阶段。相信随着国家对房地产政策的不断调整，2012年中国的房地产市场上将会出现大规模的投资减少，价格下降，交易额度减少等状况。但是，中国房地产市场对政府的政策是高度依赖的，并且在实际上，人们对房地产潜在的需求仍旧非常大，因此，中国的房地产市场不会发生崩溃性下降的情况，价格的变化幅度也不会超过百分之二十五。
(三)前低后扬的社会主义宏观经济参数
2012年，推测中国GDp的发展速度将出现“前低后高”的发展情况，外部国际环境的影响以及政府房地产政策的影响将导致社会主义宏观经济出现短暂的变化。但是，由于市场的不断稳定，以及中央政府政策的转变等诸多原因，将使社会主义宏观经济在之后的时间里出现显著反弹的局面。从资源供应的角度来看，农业的基础性设施建设速度和规模将会不断地加快，国家在支农项目上投入将会不断加大，因此供应资源将会显著地得到提升。
三、对宏观经济的总结与预测
2012年初期，宏观经济将继续延续2011年回落的态势，并且导致政府在宏观经济政策上进行大幅度转向。宏观经济将在之后的时间里出现彻底反弹的情况，从而使社会主义宏观经济成功避免第二次衰退的情况。估计2012年的GDp增长速度为8.5%左右，并且将呈现出不断变慢放缓的态势。因此，政府2012年的工作重点应当从控制通货膨胀转变到稳定增长上来。并且中国在2012年经济政策的核心，应当包含防范金融变化过大和资源分配不合理带来的风险。
房地产宏观环境分析篇9
【关键词】情景分析法；房地产营销；实践
近年来，我国的房地产行业发展势态良好，全国各地的房地产营销行业如火如荼。部分房地产企业将情景分析法应用于房地产营销中，取得了非常好的效果。情景分析法是前景描述法或者脚本描述法的又一称谓，即以假设某种态势或者现象将持续到未来很长的一段时间为基础，对探讨对象可能出现的状况或者后果进行预测分析，这种直观的定性预测方法，经常被用来对预测对象未来即将发展的情况进行预计和预测。
1.情景分析法在房地产营销中应用
情景分析法在房地产开发中的应用，总体看来，其步骤大致可概括为：初次项目定位、房地产市场综合分析、剖析项目所处区域市场的行情、选择重要影响决策因素、具体分析主导因素、最终定位项目。
1.1确认判断焦点
在房地产营销中应用情景分析法，首先就是要对确认决策焦点，汇聚情境的发展焦点。焦点决策，是企业在发展到一定规模所面临的重要决策内容，意在履行企业的经营使命和实现企业产品在营销视野下的长远发展。从企业的长远发展来看，必须综合考虑可能影响企业发展的多方面因素，对不确定因素和必然事件进行综合分析，具体确定其对实现企业经营目标所产生的影响程度和敏感程度，来判断企业在投资过程中承担的投资风险，进而判断企业是否具备这种承受能力，并将其纳入到影响企业发展的关键因素当中来。
房地产营销已经呈现出了全员营销的势态，地产营销理念已经渗入到房地产开发的每个环节中，成为整个房地产开发过程中的重要部分。在房地产项目进行开发初始，往往会承担着政治、政策、利率、通货膨胀、市场供求、财务、运营等多方面的风险，这些种类的风险整合在一起就成为项目产生变化的中决定性因素。所以，对于房地产营销团队来说，必须放弃固化的思维模式，注意异常变化和综合因素来决策脚本。
近几年，房价持续走高，一路飙升，政府必然会出台相应的宏观调控政策。所以，对于房地产开发上来说，如何提升工程项目的开发成本和明确项目定位，是该项目能否收益的重要措施和手段。针对这一现象，营销部门必须做好项目策划宣传，规划有吸引力的营销手段，并将营销理念深入到各个项目环节中，形成鲜明的决策焦点，是整个团队明确项目的发展方向，并根据项目的地理位置、环境条件来合理确定项目定位。
1.2明确关键性决策因素
所有影响目的关键因素都是影响项目的关键性决策因素。各个因素对于整个项目来说存在着非常密切的关系，这些因素的变化将会导致形成若干不可预知的事件。根据每个事件的逻辑请将形成相应的脚本雏形，搭建情景分析的基本框架。
做好房地产营销，就必须了解与项目关系密切的税收、土地、金融等相关政策，分析其国家宏观发展的形式，深谙微观房地产市场和个人需求情况，并将二者进行科学的对比分析，通过市场调研弥补市场竞争中的盲点，将宏观发展形势和微观市场因数统一起来考虑，做好房地产市场营销分析报告。
1.3合理分析外在动力
要充分认识房地产营销过程中的可能出现的外在动力，通过度对治和经济等各方面的外地推动力进行综合分析，来确定决策因素的未来发展态势，进一步分析若干事件脚本中的具有推动力的因素，合并推动力相近的时间，再次形成二级脚本。例如，银行之所紧收银根是为基于减少贷款额度还是减低企业开发资金，是刻意降低购买要求还是限制投资。在进行营销策划时，就必须将这些可能进行逐一提炼，对地产市场进行深层次的分析。
1.4选择不确定的营销主轴
在不确定性的驱动力群组中，归纳出至少三种相关的构成面，被成为不确定主轴，这是情景分法内容的主体框架结构，进而产生情景逻辑。在这种情况下，必须重申重要事件和因素的重要性，理清时间和因素之间的联系，将可以用统一方法进行处理的时间合并考虑。
房地产的销售过程中风险大，需合并处理，所以必须制定行之有效的对策和策略。与此同时，地产宏观市场的变化以及区域房地产市场中各种政府措施的相关干涉都会成为房地产营销工程中重要的驱动力，所以，根据情景分析法的要求，房地产营销人员必须要认清并把握住重要的外在驱动力因素。
1.5增加情景内容
选择至少三个问题情境，并对情境内容进行具体的细节描述，赋予情境本身丰富的内涵。营销团队需要将所有的可能发生的情景事件联系起来，编制成脚本文件，作为后期制作房地产营销策略的重要依据。
处在不同市场竞争条件下的地产项目，需使用其所处市场的相应特质因素来细化本项目的具体营销要求，在严格遵守国家相关政策、法规的基础上，营销员必须要以市场为导向，用最饱满、丰富的语言详尽其销售项目，制定出符合市场走向、符合消费者需求、极富吸引力的营销方案。
1.6解读决策含义
决策是情景分析法在房地产营销中的主体。认真解读情景内容，正确认识决策在营销管理决策上的重大意义。可以通过适当模拟演示，提高营销人员对问题的认识程度，熟知脚本文件中的事件的重要影响，明确每一个问题情景的重要内涵，知晓该情景对项目开发即将会产生怎样的反应。
2.情景分析法对于房地产营销的重要作用
从理论上来讲，情景分析法适用于如房地产开发这样周期较长的行业。情景分析法利用抽象的思维方式，对房地产营销进行科学有效的管理，预测未来市场可能发生的情景变化，及时做出率先的应对，对于该项目在激烈的市场竞争中占据发展的制高点具有重要的现实意义。在房地产营销中营销团队对于政治、经济、技术和社会发展的未来趋势认知度和对未来市场的研究判断进行综合整理，以此给项目营销方案的制定提供定性脚本。定性脚本法可提高营销团队对环境威胁的警惕性，使营销战略更具有灵活性，同时有利于把握项目未来发展的脉搏。
3.结束语
情景分析法在房地产营销中的成功应用，有助于营销团队制定柔性营销战略，以应对时刻可能变化的房地产市场环境，降低开发风险，将项目收益做大化。
参考文献
[1]将英汉，成冲天.房地产营销影响因素的解释结构模型分析[J].中国西部房地产财智论坛.2011（04）：13-20
[2]田依依，李晓梅.影响房地产营销策略的有关因素分析[J].中国住宅设施.2010（03）：30-34
[3]杨庆林，王永利.房地产企业营销渠道选择的影响因素分析[J].北京建筑工程学院学报.2011（04）：14-20
[4]李玉生，丁晓玲.情景分析法在规划环评中的应用[J].河南科技.2011（01）：28-32
房地产宏观环境分析篇10
【关键词】房地产企业；财务风险
房地产上市公司的负债不仅高而且资金的回收时间长加上投资规模的巨大，这些因素的稍微变化就会可能对房地产的财务风险造成很大的影响。及早察觉风险的信号，并且及时对发现的问题进行有力地分析，同时采取行之有效地防范与补救手段，在困境中摸索出一条正确的道路，是目前一切房地产商在现在世界经济动荡不安的大环境中所必需的。
一、房地产行业面临的主要风险
房地产企业出现财务危机的原因是不同的，不同的企业具有不同的财务风险，但最后表现结果就是现金流短缺，不能支付应付账款和偿还到期债务，其形成原因归根到底来自于两个方面：企业的微观因素和宏观因素。这两个方面的原因导致了企业突发性财务风险和周期性财务风险的发生。本文将结合房地产公司的行业属性，从宏观方面和微观方面对房地产公司的财务风险进行研究。
1.1宏观方面分析
1.1.1宏观经济周期因素
众所周知，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关，发展趋势也受到国家经济发展的周期性影响。一般来说，房地产行业发展周期与国家宏观经济发展周期相同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业周期也可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条等四个阶段。当宏观经济环境发展比较好的时候，房地产行业同样发展势头趋好，楼市表现趋向于活跃，房价上涨，成交量不断放大，房地产行业上市公司的股票一片红，呈现上涨的趋势，企业财务状况比较好，危机发生概率很小。
1.1.2金融环境风险
金融环境对房地产行业的影响主要表现在放贷规模的变动和利率的变动。我国房地产行业的资产负债率相对于其他行业明显偏高，债务融资在房地产公司的资本结构中占有非常大的比重，如果利率升高那么明显加重了房地产公司的利息支付负担，严重影响企业正常经营，加大了现金流出量，同时也会抑制房地产的投资和消费需求，加重了投资者的还贷压力。
1.1.3土地成本风险
土地价格在房地产公司开发经营成本中占有非常大的比重，若房地产公司不能很好的利用土地资源，将严重影响其资产有效地周转，加大资金的机会成本。由于国家土地资源是不可再生的资源，其使用权和交易权受到国家国土政策的制约和影响，所以土地价格易受到土地市场上供求关系的影响，可是这又将影响到房地产企业土地储备成本。
1.1.4市场供求风险和变现风险
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。我国房地产市场主要是由城市化进程和经济收入增长形成的消费需求来主导，房价上涨主要反映的是基于消费性需要的真实的供求关系。变现风险是指将商品兑换成现金时因折价而导致的资金损失的风险。因此当房地产上市公司因支付工程款及货款能力不足，或是偿债或其他原因急于将房地产变现时，为将房子尽快脱手，以销售所得房款快速回笼资金以缓解偿还资金压力，最常见的是降价而蒙受损失。
1.2微观方面分析
1.2.1筹资风险
筹资风险是由于企业筹资结构和筹资方式的不合理而引发的企业到期不能偿还本金和利息或企业未能取得预期计划的收益的风险。2012年上半年，房地产企业在降价跑量的同时，也频频在资本市场上融资，万科、绿地等企业在年内均有数十亿的融资大单。从上市的房地产公司50强来看，房地产公司在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房地产企业被迫出卖自己的股权以求继续生存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但是其融资成本增加依然比较明显。
1.2.2营运风险
营运风险主要包含以下三个方面。首先是产品销售过程所带来的营运风险：若公司的房地产企业将其自身商品定位不当，就不能适应市场的需求，造成销售困难，造成大量资金被占用在存货上，公司的经营现金流就会受到影响，由营运风险而转变成公司财务风险的机率就会加大。其次是生产建造过程带来的营运风险：如果生产建造过程中出现安全事故或是原材料价格上涨等不利因素，这也会严重影响企业今后的经营。最后是企业日常经营管理带来的营运风险：房地产企业房屋建造时间长，使房地产企业无法如期交房，造成业主的集体退房或是惹上官司就会使房地产企业利润大幅度下降，严重影响到企业的长远发展。
1.2.3投资风险
投资风险是指企业对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受投资收益损失甚至投资本金损失的风险，资金投资使用的好坏将会直接影响到投资风险的发生。它也是一种经营风险，房地产投资的长周期性同样给企业带来了较大的财务风险，通常用来指企业投资的预定收益率的不确定性。
参考文献
[1]李华中.上市公司经营失败的预警系统研究[J].财经研究，2001，10：58-64.