房产继承的相关法律篇1
【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。
五、继承人的确定和接受继承的意思表示
遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。
综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。
参考文献
[1]魏振瀛.民法[m].北京：北京大学出版社，2007
房产继承的相关法律篇2
对此，我们存在两种不同意见：一种意见认为，《城市房地产管理法》规定权属有争议的房产不得转让。因此，对于申请人的登记申请应当不予受理。第二种意见是，律师函是邮寄送达，所附材料是复印件，不仅无法辨认材料真伪，而且其主张的权利是否能够得到法院的支持还属未知。仅仅依据律师函阻断房屋登记程序，于法无据。因此，应告知该律师事务所及被人，持相关材料到登记机构申请异议登记或通过人民法院对相关房屋进行财产保全，否则，登记机构便可以受理另一方的继承权登记及转移登记申请。
对于这两种意见，我们把握不准，问：我们按哪种意见办理更为妥当。
金绍达：律师函是律师在接受当事人委托后，向送达对象发送的法律文书，律师函可以向送达对象告知相关的法律事实，从法律角度对其进行分析和评价，并代表当事人提出要求，以便达到期望的效果。本例中，律师函向登记机构提供了以下信息：1.原房屋所有权人有非婚生子女；2.当事人已向人民法院；3.如果未经非婚生子女及其监护人同意，对被继承人房屋进行处分的，登记机构不能为之办理权属登记，否则将向登记机构追究责任。
律师函对房屋登记机构并没有强制的效力。但律师熟悉相关的法律规定，一般不会毫无根据地向登记机构提出某项要求。所以，登记机构应予以重视。律师函所述的内容是不是事实，提供的材料是否真实，登记机构应进行审查。包括向已提出登记申请的人进行询问、要求提出产权异议者提供相应的证据等。不经审查就为另一方办理房屋登记显然是没有尽到合理审慎的职责。所以，登记机构不是仅仅依据律师函阻断房屋登记。
房产继承的相关法律篇3
周某于去年78岁病故，他原是一中学的退休教师。1950年5月，周某与曾某结婚，生有二男二女，并于1956年盖有木结构平房10间，建筑面积为150m2。1965年，周某前妻曾某病故。中年丧妻的周某，为了抚育子女一直未能再婚，待把子女拉扯大都成家立业以后，周某感到有些寂寞，便产生了找老伴的念头。在朋友的介绍下，周某与丧偶的退休工人林某相识，并于1988年4月登记结婚。周某与林某结婚后，于1992年8月，以12.8万元的价格购得地处城郊的三室二厅商住房一套，建筑面积为128m2，从此，这对老年夫妇就搬到该房居住，与子女们分住另炊。去年7月15日，周某病故。可就在周某尸骨未寒之时，周某与其前妻曾某所生的二男二女就强行将林某赶了出去。而林某与前夫所生的子女5人也正摩拳擦掌，发誓要不惜一切代价夺回房产，两家矛盾大有一触即发的可能。林某为了避免矛盾激化，经说服子女，选择了走法律的途径，一纸诉状将周某的4个子女告上了法庭，请求法院公正处理。
法院受理此案后，在查明案件事实的情况下，依照我国《婚姻法》、《继承法》等有关法律规定，作出了判决：周某与曾某所建土木结构住房10间共150m2的遗产，由林某继承18m2，价值3400元，该房由周某4个子女向林某付款3400元后，其产权归周某4子女所有，其余132m2的遗产归周某4个子女共同继承；周某与林某所购的三室二厅商品房一套，价值12.8万元，由林某分得6.4万元；林某还可从周某的6.4万元遗产中，继承1/5的1.28万元，其余5.12万元的遗产由周某4个子女共同继承，并由林某向周某4个子女付款5.12万元以后，该房产权归林某所有。这样，两处住房各得其所，各归其主。
评析：在现实生活中，有些再婚的老年人要求继承配偶的遗产时，往往会受到对方子女的反对，他们认为财产是父亲或母亲生前的个人财产，再婚配偶不能继承父亲或母亲再婚前的个人财产，只可以继承再婚后的共同财产。其实，这种观点是不符合法律规定的（也有些人往往会把继承配偶婚前个人财产与离婚时夫妻各方的婚前财产分割混同起来，其实，这是完全不同的两个法律关系）。我国《婚姻法》第24条规定：“夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。”同时，《继承法》第10条也明确规定：“配偶、子女、父母是第一顺序继承人。”既然夫妻有相互继承遗产的权利，而且都是第一顺序继承人（法律也没有分初婚还是再婚，年轻夫妻还是老年夫妻），那么，只要有合法身份的老年再婚夫妻，就理所当然的可以继承配偶的遗产。本案就是一个典型的例子，周某与其已故前妻曾某所建成的10间住房，周某应从夫妻共同财产中分得5间，另外5间是曾某的遗产，应由周某及其4个子女共同继承，周某又可从中得到1间。这样，周某就可从这处房产中获得6间房屋产权。这6间房子虽属周某婚前的个人财产，但根据以上法律规定，周某去世后，林某享有继承权，应当与周某的4个子女共同继承，林某可从中继承1.2间即18m2的房屋产权。
周某与林某再婚后所购的价值12.8万元的商住房，林某为何又能获得一半以上的产权呢？其道理是一样的：首先在他们夫妻的共同财产中，林某享有一半的产权即6.4万元，而另一半价值6.4万元的产权，则属于周某的遗产，应当由林某与周某的4个子女共同继承，林某可从中继承1/5的遗产，即1.28万元，两项相加，这样林某就获得了价值7.68万元的房屋产权。
法院这样判决，既有法律依据，又合乎情理。因此，判决后，双方均未上诉，并已执行完毕，从而使该案画上一个圆满的句号。
房产继承的相关法律篇4
关键词：征地拆迁房屋继承问题
二0一一年一月二十一日国务院公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了二00一年六月十三日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，原来称为拆迁，现在改称征收了。国家对国有土地上的房屋做出征收与补偿规定，但对集体土地上的房屋征收与补偿没有出台规定。《物权法》出台后，对土地征收问题，国家对《土地管理法》也作了相应的修订，特别是对农民的失地后的社会保障问题引起了高度关注，所以在补偿费的给付、管理方面都有了新的规定。
农村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，当前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投资或批准的项目比如修建公路、铁路、机场、港口、水利设施、重大能源项目等。
农村土地房屋征收补偿与安置房屋继承问题，本人认为也包括城中村的集体土地上的房屋征收补偿与安置的房屋继承。如农村离城镇较近的区域，两者是交织在一起的。对于征收与补偿问题，用地单位无论是政府部门还是企业事业单位，补偿方式就是单一的货币形式。至于说，被征收入农民因征收而置换所得的房屋，这是对被征收人的安置，是被征收人享有的生存权中居住权所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋权利的延续，是房屋形态发生了变化，房屋权利人的权利本身的属性没有发生改变，但是在量上的变化是有的，如面积大了，套数多了。套数多了，这正是给予失地农民社会保障上的体现。
一、农村土地征收补偿与房屋安置的继承也包括两种。即基于土地补偿款的继承和基于产权置换房屋的继承。
1.农村房屋的拆迁补偿款的继承
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物（即房屋）的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。
2.安置房屋的继承
遗产证明是《房屋补偿安置协议书》。补偿安置协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的地点、面积和户型，搬迁费、临时安置费或者安置用房坐落、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。
通常，征收补偿方案对征收的农宅房屋的补偿采取货币补偿方式。所谓“安置’，是对被征收人居住的安置。在实践中有两种做法，一种是货币补偿安置，由被征收人自行解决安置房屋。货币补偿的构成因素包括下列四点：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿。④地上附属物的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，并且系农村集体经济组织以户为单位无偿提供给本集体成员享有的，所以一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权征收补偿款则由该户剩余的成员共同所有。另一种是产权置换方式安置。产权置换安置是指被征收人按照征收补偿方案选择优惠价购买安置房和按产权比例置换安置房。优惠价包括：产权调换价和安置房建设成本价。
二、确定被继承人及其遗产范围
被继承人应当是需要拆迁安置房屋所依附的宅基地已故的使用权人。对于被继承人的遗产范围，农村房屋继承区别于城市房屋的继承。“农村宅基地能继承吗？依据是什么？”对这个问题我国法律和政策有相关的规定，农村宅基地不能继承，根据我国法律规定：宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承，但建造在宅基地上的房屋可以作为合法财产继承，我国《继承法》第三条规定公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承，根据我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然享有了可以使用房屋所占宅基地的权利，确定的讲被继承人的遗产范围为登记在其名下拥有使用权的宅基地上的房屋为其个人合法遗产，但对确定遗产范围时要对遗产归属认定，在实践中掌握，农村宅基地有很多老宅基，自第一次审批发证至第二次发证跨度时间较长，几十年变化大，第二次换证时登记工作又比较混乱，很多地方换证前的摸底填表都是在村委会抽人登记，登记工作结束后统一递交土地管理部门换发的新证，有很多使用权人变更时没有办理有效的变更登记手续，宅基地初始的申请是以户为基础按人口申请的，一般使用权人都填写的是父亲或母亲名字，父亲死亡的填写的一般是家中长子的名字，所以在实际中继承人的范围实际上享有该项遗产继承权的继承人可能与法律上规定的继承人范围不相一致，在遇到此类问题时，对存在的问题且不可忽视。
三、产权置换房屋继承应注意的几个问题
1.遗嘱继承
在遗嘱内容中，遗嘱人设立遗嘱时在遗嘱中是否对拆迁置换后的房屋如同拆迁前的房屋做了同样的处分。如果遗嘱人在遗嘱中只是对原房屋做了处分，没有对拆迁置换后的房屋做处分，当遗嘱生效时征收房屋已被拆迁了，那么就不能按遗嘱继承处理，因为继承标的物发生了变化，除非其他继承人没有异议。同拥牡览恚遗嘱人生前立遗嘱设立了处分征收房屋的遗嘱，但在遗嘱生效前，征收房屋被拆迁了，而且遗嘱人按拆迁补偿安置协议约定领取了补偿款，这表明遗嘱人以签署协议方式撤销或变更了遗嘱。
2.在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承
若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权置换方式，则被继承人作为被征收人取得产权置换房亦按照上述继承原则办理。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。
房产继承的相关法律篇5
论文关键词宅基地使用权继承公证
当前，中国社会正在发生着一些深刻的变化，其中的农转非现象可谓之典型代表，农民离开土地进入城市，传统的乡土社会经历着微妙的瓦解。在这一过程中，农民的利益受到损害时有发生，宅基地使用权流转制度的合理性及其可行性直接关系着农村社会的稳定与和谐，稍有不慎，即可能引发。因此，在这一时代背景下探讨农村宅基地使用权继承的相关问题，具有重要的现实意义。而对于肩负预防纠纷、增进和谐稳定等重任的公证机构而言，探索宅基地使用权继承公证的法理支撑及具体的操作程序更是其使命所在。
一、宅基地使用权继承公证的法理分析
当前，我国法律理论界的主流观点以及实务部门对农村宅基地使用权的继承均持否定态度。这一观点的理论支撑主要包括：第一，《土地管理法》规定：只有本集体经济组织的成员才有权申请宅基地；第二，《继承法》规定的作为遗产的房屋不包括宅基地。但随着社会的发展及变迁，这一观点显得越来越不合时宜。笔者认为，否定宅基地使用权继承及宅基地使用权继承公证事实上是一种误解。
（一）从继承自身属性的角度
继承不是法律科学专有的概念，在社会学的语境中，继承是一种社会机制。人类社会的进程已经证明，“没有一种社会能不经过生孩子、把孩子抚养成人、送入社会的分工体系，代替退休和死亡的人员，以完成社会新陈代谢的需要，这些方面可以说是永久的和普遍的，在他们自成体系的一点上说是独立的。”由此可见，这种社会新陈代谢的需要既然是永久的和普遍的，那么必然存在一种自成体系的社会制度来满足这一需要。而继承则是这种自成体系的社会制度的重要组成部分。从另一个角度看，历史已经证明，社会的发展与进步不可能在无休无止的纷争中进行。而“定分止争”之基本法则就在于“确定物之归属”，继承制度亦承担了此种功能。因此，继承是不以人的意志为转移的一种客观存在，同时也可以说是社会进步的基本条件之一。而法律对于这种客观存在的规范必须满足社会群体在这方面的合理需求，否则，一个社会的和谐稳定根本是无法想象的。
（二）从立法权限及法律体系的角度
从上文的说明可以看到，继承作为一种基本的社会机制应当是毫无疑问的，关于这种基本的社会机制的法律规制之权限当属国家最高立法机关。换而言之，基本立法对于继承的核心问题应当作出规定，例如，继承的标的、继承人的范围及顺序遗产的处理等；而下位法则只能就如何实施继承基本法中的相关规定作出进一步规定。由此看来，土地管理法及国务院近些年来的通知虽一再强调，农村村民不得向非本集体组织成员出卖宅基地及其地上建筑物，但对于宅基地使用权能否由非集体组织成员继承则从未提起。这绝非立法的疏漏，事实上，笔者相信，在当下的社会背景中，如果明文禁止城镇居民继承农村宅基地使用权无疑是挑战社会忍耐的极限。换而言之，人大常委会制定的土地管理法及国务院的相关通知不能成为否定宅基地使用权继承的法律渊源。进一步说，国家土地管理制度中明确禁止非本集体组织的成员取得宅基地使用权只是一种行政管理手段，而当这种管理手段与作为社会基本需求的继承机制产生冲突的时候，无疑应当以后者为准，即公民合法取得的财产均可以由其继承人继承。如此一来，必将出现多数人所担忧的状况，即出现农村集体土地流失、导致农民无基本保障进而导致社会不稳的情况。笔者认为，这一问题不属于继承机制本身的问题，而只是一个技术设计的问题，如果因为这些形式上的问题而否定社会的基本需求，似乎是本末倒置了。
（三）从继承公证自身属性的角度
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在假设这一定义基本科学、合理的前提下，考察农村宅基地使用权继承公证，可以看到，继承公证事实上并非单一的证明活动，而是各种证明活动的综合表现。在继承公证中，被证明的对象有事实（如被继承人的死亡）、某些单方或多方的行为（如放弃、接受继承、分割遗产等）。这些各不相同的证明活动共同追求的只有一个目标，即定纷止争。从这个角度考虑，真实性应占主导地位，例如，继承人不能遗漏，遗产必须确定，当事人的意思表示要真实；但业内更多的是从合法性的角度去考虑是否进行农村宅基地使用权继承公证活动。如果对合法性的理解机械到必须找到明文规定的话，那笔者只能以宪法“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”的规定为依据了。
综上所述，笔者认为，否认宅基地使用权可以继承的观点是一种误解，产生这种误解，有历史的原因，但更多则可能要归咎我们的观念无法随着时代的变迁而更新；而当务之急，正确之道应当抓紧研究制定农村宅基地继承实施的具体制度，而非争论农村宅基地使用权能否成为继承标的。作为预防纠纷，创新社会管理的公证制度，则应当重点从程序规则方面对社会的这一需求作出回应。
二、宅基地使用权继承公证的程序探讨
继承公证作为公证行业的传统业务，相关的理论研究及程序规范虽不甚成熟，但已基本成型。农村宅基地使用权继承公证作为继承公证的一种，基本的程序规范自然应当与继承公证一致。但由于标的物的特殊性，其本身也带有一定的特殊性，笔者拟从以下三个方面对宅基地使用权继承公证的相关程序作一探讨。
（一）遗产的确定
在中国城市房地产法律制度中，登记成为认定归属的依据已在一定程度上获得了社会民众的共识。但在农村房屋的归属认定上，能否仅凭宅基地使用证上登记的权利人为房屋及宅基地使用权的权利主体？笔者认为这一问题颇值得思考。在农村，以“户”为单位获得宅基地使用权是法律的基本原则，即所谓“一户一宅”。而所谓的户，从语义学上看，应当指“住户”。根据现行的法律、法规和规章，符合下列条件之一的“户”或人员可以申请使用宅基地：“一是居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准；二是确实需要分居分家的农户，分出后无宅基地的；三是规划新村、镇需要安排宅基地的农户……”。由此可见，宅基地使用权这一用益物权的主体事实上是整户内的住户，而非土地使用证上记载的权利人。而土地使用证上记载的权利人仅是一户之中的长者或父辈，由此造成公证机构在宅基地使用权继承公证中认定遗产的巨大困难。目前，以传统伦理观念作为支撑，凭借土地使用证认定遗产仅为一种权宜之策，从另一个方面也反映了社会对登记制度公示公信效力方面的需求；此外，仍需特别注意的是，因农村房屋基本上没有颁发产权证，未经过管理部门的测绘、验收等，因此，对遗产的物理特征应当进行合理的勘验、固定。
（二）证明材料的收集
继承标的的特殊性决定了公证证明材料收集的特殊性，这种特殊性主要体现在以下几个方面：第一，因作为村民的被继承人基本上属于无工作单位、无人事档案人员，加之继承人中迁移户口的现象较为普遍，使得公证机构核实继承人的人数面临巨大的挑战。目前，暂时行之有效的办法则只能是向被继承人所在地的村民委员会、邻居等进行核查，使之形成“排除合理怀疑”的证据链，避免“孤证”；第二，因被继承人遗留的遗产具有较大的不确定性，因此，现场勘验所得的照片、录像等必须留存，具备实施条件的地方，可与专业房屋测绘人员共同到现场进行勘验；第三，在目前相关法律制度尚无法进一步明确的情况下，作为保护自己的一种手段，公证机构需征询被继承人所在村民小组、村民委员会的意见，确保相关继承人继承房屋后能使用房屋所占的宅基地使用权。
（三）审核出证的条件
对于农村宅基地使用权继承公证而言，应重点审核以下事项：第一，被继承人取得宅基地是否合法，例如，是否持有相关的集体土地使用证或其他相关的证明文件；第二，宅基地上建筑物是否已经完成建造并可称之为房屋；第三，继承人的人数是否相对明确，并得以排除合理怀疑；第四，继承发生后，是否会导致利害关系人失去住所，例如，未出嫁的农村妇女（一般均会作出放弃继承的意思表）可能仍需继续居住在发生继承的相关宅基地及其房屋内；第五、被继承人所在的村民小组、村民委员会对于继承人继承该宅基地使用权及其地上房屋的意见。
三、完善宅基地使用权继承公证法律制度的若干思考
限于本文篇幅，关于进一步完善农村宅基地使用权继承法律制度及相关的公证制度，笔者在此所提仅仅是几点零星构想，其体系性、科学性、可行性均有待进一步论证。笔者认为，在将来修改继承法等相关法律法规时，可考虑增加以下内容：
第一，应进一步明确可继承的只能是盖有房屋的宅基地，闲置的、尚未盖房的农村宅基地不可以继承。因为没有盖有房屋的宅基地由非集体组织成员继承的政策障碍太大，恐怕在很长一段时间内均不能突破，但这并不是说没有盖有房屋的宅基地绝对不能由非集体组织成员继承。另一方面，在目前的社会经济条件下，如未盖有房屋的宅基地使用权也可以继承，则有可能助长某些人千方百计、通过各种非法手段或者潜规则去获取宅基地，从而造成对耕地的蚕食。
第二，应进一步明确可继承的是被继承人合法取得的宅基地。此处的合法取得的宅基地，是指被继承人宅基地的取得符合相关实质要件和程序要件。
第三，合理设定继承获得的宅基地使用权的期限，该期限可考虑以继承标的房屋的自然寿命为准，继承后的房屋不得翻新，更不得推倒重建。即房在地在，房屋灭失则宅基地使用权终止，土地归还集体经济组织。
第四，建立有偿使用继承获得的宅基地使用权的相关制度。农村宅基地使用权的原始取得具有一定的福利性质，而这种福利性又与取得人的身份属性相关联。只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。非集体组织成员一般均不具有这样的身份，因此也没有资格享受此待遇。于此，继承人通过支付一定的费用以获取继续使用宅基地的权利符合民法的公平原则。另一方面，继承的宅基地有偿使用，有利于法律的实施，增加集体经济组织的收益。如果继承人可以无偿使用集体经济组织的宅基地，某种意义上，就是“肥水流入外人田”。这样的法律实施起来，肯定会遭到相当的阻力，因为它忽略了农村集体经济组织的利益。所以应当有偿使用。使用费标准应当由地方立法规定一个基本标准（各地土地价格大相径庭），允许当事人在一定范围内协商。农村集体经济组织则可以用这笔费用改善村民的福利，以此弥补宅基地福利功能受限后对农村集体经济组织带来的利益损失。
房产继承的相关法律篇6
[关键词]日本地震；无主财产；继承；不动产；保险制度；破产制度
[中图分类号]X925；DF0-05 [文献标识码]a [文章编号]1672-2728(2011)03-0081-04
2011年3月11日，日本近海发生强烈地震，首都东京震感强烈。日本气象厅随即了海啸警报，称地震将引发约6米高的海啸。这次地震成为1923年关东大地震以来日本所遭遇死伤人数最多的一次自然灾害。这次地震给日本造成了严重的破坏，也深深触动了我们中国人的记忆，从汶川地震到玉树地震；从雨雪冰冻灾害到舟曲山洪泥石流灾害，这些自然灾害给我们这个坚强的民族一次次沉重的打击。人们共同的愿望：灾难快些过去，期盼风调雨顺。但是，专家告诉我们：“我国面临的自然灾害的风险正在上升，可能正在进入一个自然灾害频发的时期。”这是国家减灾委专家委员会副主任史培军说的一番话。“地质灾害正在进入一个新的高潮期。未来3至5年内，传统山洪泥石流滑坡多发区处于灾害高发期。”中科院水利部成都山地灾害与环境研究所泥石流研究室主任胡凯衡的判断让人警醒。笔者作为一名法律工作者，在悲痛的同时，不禁从法律的角度观察、思考因自然灾害所引发的几个法律问题，“他山之石，可以攻玉”。也希望能通过研究日本较为完善的防灾减灾抗灾救灾的综合性灾害对策体制来抛砖引玉，与灾后群众共勉，为解决各类纠纷尽微薄之力。
一、日本的自然灾害保障制度
日本是个自然灾害多发的国家，也堪称世界地震发生最多的国家之一。自然灾害的发生对日本地区经济社会造成致命打击，居民的住宅、财产等也受到直接损失。因此，面对自然灾害的威胁，日本制定了多项应对法律，成为保障居民的生活和对巨灾后房屋毁损、个人无法偿还贷款等问题提供重要途经。
首先，日本针对自然灾害有较为完善的法律体系。因1946年发生的8.0级南海地震，1947年日本出台了《灾害救助法》。1959年，“伊势湾”台风席卷日本，80多万栋房屋倒塌，造成5千多人丧生，日本即于1961年颁布了《灾害对策基本法》。《灾害对策基本法》是日本应对减灾防灾的基本大法，包括对灾害预防、灾害应急、灾后重建、灾害应对的等内容。此外，日本还先后制定了《灾害救助法》《受灾者生活再建支援法》《灾害抚恤金支付法》等，对重大灾害发生后灾民的救助、经费保障、抚慰金发放等作了详细规定。
其次，日本政府实行“灾害援助资金借贷”政策。对符合标准的家庭，提供350万日元(约合23，3万元人民币)为上限的贷款，从借款之日起10年内还清。对于地震造成的房屋毁损以及由此带来的个人财产损失和债务负担，居民可以通过《地震保险法》在地震后通过保险来获得保险赔付，从而缓解按揭贷款偿还的问题。
再次，日本实行个人破产制度，对于地震后无力偿还住房贷款的个人来说，也是摆脱债务困境的一个手段。日本于1922年颁布了破产法，允许个人申请破产。2004年第159届国会第75号法律颁布修改法案，新破产法于2005年3月1日起正式实施。在个人破产问题上，新法扩大了“自由财产”的范围，努力保障破产者个人生活、为其经济再生创造条件。
此外，日本政府直接救助也是抗灾的一道重要防线。日本中央政府和地方政府根据受灾者的严重程度及自救能力等因素直接向灾民发放补助支援金，资金由中央和地方共同负担。现行的支援制度将享受支援金的条件放宽，将最高限额从原来的100万日元提高到了300万日元。
二、我国灾后面临的法律问题
(一)无主财产处理问题
自然灾害后，会有无数的财产处在混乱和不确定性中，其中包括实物类，如现金、项链和手机等贵重物品，也包括存在金融机构里的存款、证券帐户上的股票、债权、公司股权等。如何认定处理这些财产，我国目前尚无有针对性的规范。笔者认为应当参照相关立法中的原则性规定予以处理
1.如果是遇难者遗留的遗产，则应当由他的继承人予以继承，并取得所有权。如遇难者遗留的遗产无人继承，应当按照《继承法》的规定，收归国家或者收归集体所有。
2.拾得遗失物。由于我国《物权法》没有规定无主物先占取得制度，故不适用先占取得规则，拾得人不能取得所有权，应按照《物权法》第109条规定，将拾得物交还失主，或者交给公安机关。如果已经确认拾得物是无主物，应根据《物权法》第113条规定，遗失物自招领公告之日起6个月内无人认领的归国家所有。
3.对拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，应根据《物权法》第114条规定，应当参照拾得遗失物的规则处理，能够交还权利人的，返还权利人，不能返还的，送交公安机关。
(二)灾后遗产继承有关法律问题的处理
1.房屋的继承问题。由于震区出现了大量遇难者，进而出现大量的遗产继承问题。按法律规定，震区公民遇难死亡，即发生遗产继承法律关系，继承人可以依照遗嘱继承遗产。如果遇难者没有遗嘱，应当按照法定继承进行，由相应顺序的法定继承人继承遗产。针对目前出现的一些争议，笔者提出下列观点――在灾后这种特殊时期，在第一顺序和第二顺序继承人缺位的情况下，扩大法定继承的亲属范围。由于我国《继承法》的继承人范围过窄，如死者为相互有继承关系的近亲属，就会由此导致遗产无人继承。为了保障公民的财产得到有效的继承，对在地震中全家死亡又没有其他法定继承人，而法定继承人以外的较亲亲属，如姨妈、姑妈、表哥等也是灾民的，可以适当考虑由对死者生前给予照顾或来往密切、感情较深的人适当分得遗产，尽量避免遗产因无人继承而成为无主财产，而需要救助的亲属又无法得到财产的情况发生。
2.充分注意保障地震孤儿的财产的继承权和财产权，特别是属于未成年人的，不能因目前没有法定监护人而忽视其应继承的各种财产权。作为政府部门或未成年人保护单位应当加强这方面的监督，通过捋顺家庭成员之间的继承关系来明确未成年子女的财产继承，一旦确定了新的监护人或收养人，则履行监护职责，监督监护人或收养人从有利于被监护人角度来合理的使用被监护人的财产，以便未成年人能更好地成长。
3.遗赠扶养协议是一种附负担的民事法律行为。依《继承法》一般原理，受遗赠人可在放弃遗赠的范围内免除其负担义务。在自然灾害后，遗赠标的物因地震等不可抗力而灭失，受遗赠人可否以遗赠利益不存在为由而主张免除负担义务呢?笔者认为，按照权利义务对等的基本法理，原则上应准许受遗赠人免除扶养义务。但是，负扶养义务的受遗赠人应本着尊重社会公德的原则，在有抚养能
力的情况下继续赡养赠与人，不得因房屋或其他财产被震塌，无可继承遗产而拒绝赡养孤寡老人。同时，政府部门应当针对这类情况，对受遗赠人予以一定的补贴，减轻受遗赠人的负担。
(三)涉及房地产的法律问题
1.对于自然灾害造成灭失的房屋是否还要按月缴纳月供的问题。自然灾害发生后，社会广泛的关注的问题之一就是灾区个人住房按揭贷款是否继续支付余款的问题。房屋灭失后原则上不能免除受灾人的债务，原因是购房者与银行之间签订的借款合同是主合同，而用受灾房屋与银行签订的是担保合同属于从合同。因地震导致担保物灭失后，只是担保合同即从合同不能履行，并不影响主合同的效力。也就是说，贷款人与银行间的债务关系，不因为抵押物(房屋)的灭失而消失。即使房屋全损，贷款人还是需要继续还贷。但是，地震造成的楼在人空或者人在楼空的情况下，房贷怎么还?活下来的人成了灾民，面对一堆残垣断壁又如何能偿还得起高额的贷款呢?因此，2008年5月19日，央行、银监会下发通知，要求各银行金融机构对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，有商业银行甚至表示愿提供最长6个月的宽限期。5月23日，中国银监会发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。
笔者认为，此项举措体现了国家意志，也体现了人民的利益，在一定程度上缓解了灾民的一些压力。既然地震属于法律上的不可抗力，房屋损失就不能只由借款人一方承担，也不能由借款人和银行双方来承担，而应由借款人、银行和政府共同承担。事实上，当受灾人确无任何财产可供执行的，即使银行将其告上法庭，法院也只好因被执行人确无可供执行的财产而中止执行。过于教条地要求受灾人为已坍塌的房屋偿还贷款，只会增加司法部门的办案成本。
2.如果震损房屋尚可修复或部分完好，但贷款购房人仅此一套可居住的住房，是否可以参照银监委的上述规定，免除债务人的债务呢?银行是否有权申请拍卖未完全倒塌的抵押房屋及其所依附的土地使用权呢?笔者认为，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第5、第6条的规定，强制执行必须为债务人保留基本生活资料；对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。因此，笔者认为，我们可推定银监委的上述有关规定，未附加对房屋行使抵押权的消极条件，只要满足“购房人因震灾造成巨大损失”等实体要件，就应完全免除购房贷款人的还款义务。
3.因自然灾害引发的建筑质量合同与侵权纠纷的问题。“不可抗力”作为合同免责条款是无可争议的，但是否是只要受到自然灾害影响的房屋倒塌都可以免责呢?一些专家认为，确定不可抗力范围应该根据灾害的强度、灾害的范围以及房屋的平均受损程度来定，不能将所有受到地震影响的地区都列在其内，也不能将所有的损害都归结为“不可抗力”。笔者主张，地震虽然是房屋倒塌的主要原因，但房屋质量问题对房屋的倒塌也起到直接作用。因此，如果有确实的证据能够证明房屋倒塌与房屋质量存在必然的联系，如存在偷工减料的“豆腐渣工程”、弄虚作假、渎职、行贿受贿等行为，就应当依法追究相关单位和人员的法律责任。所以，应当对所有倒塌房屋进行统计，结合房屋的使用年限、用途、抗震指数，对建筑合同进行全面清理，因设计和施工达不到当时国家法定抗震标准致房屋倒塌的，或者建筑施工和设计的缺陷虽不致房屋倒塌，但不合格部分扩大了损害发生的，当事人可选择追究相关责任人的违约或侵权民事责任。
三、如何完善我国灾后法律保障体系
(一)完善我国的保险制度
我国应当尽快立法将地震等巨灾纳入财产保险范围内，完善巨灾保险制度。汶川地震中，由于我国的房贷险不承保地震风险，使购房者在遭受房屋毁损后，得不到经济补偿，使一辈子的积蓄化为乌有。试想，如果购房者可以投保房屋的地震险，那么灾后就可以从保险公司获得一笔赔偿金，生活将大大改善。根据我国《合同法》规定，合同的订立应当遵循意思自治原则。但是在保险领域，希望通过保险合同双方之间的意思自治达到由保险公司来承担地震造成的重大损失，保护购房者利益这一目的，并不是件容易的事情。因此，笔者认为，我国应当通过立法途径，用法律的强制力将地震等巨灾纳入财产保险承保范围，达到对购房者利益保护。当然，在保障被保险人利益的同时，也应当权衡保险公司的利益，可以根据不同地区地震发生的概率、房屋的新旧程度、被保险人年龄等方面的差异，实行差异化费率，使得保险双方能够找到各自的平衡点，从而实现双方的意思自治。
(二)逐步建立个人破产制度
房产继承的相关法律篇7
如果需要交税的，应当交以下税：
1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。
2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。
法律依据：
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条
房产继承的相关法律篇8
你院《关于复查王敬民诉胡宁声房屋继承案请示报告》收悉。经我们研究认为，胡国珍1951年1月死亡后其所遗景德镇市原中山路522号房屋，早已于同年经民政部门调解，达成了由胡济清和倪锦芳各继承一半的协议，当时倪锦芳作为继承人和王敬民的监护人有权行使此项权利。1953年据此协议，由政府发证、确权。这些早已发生效力的法律行为，不应当再予推翻。因此本案再作继承案件处理不当。
附一：江西省高级人民法院关于复查景德镇市王敬民诉胡宁声房屋继承案请示报告
最高人民法院：
我省景德镇市王敬民诉胡宁声房屋继承案，景德镇市珠山区人民法院第一审，景德镇市中级人民法院第二审，由于王敬民申诉，景德镇市中级人民法院复查报我院请示，经我院审判委员会讨论存在两种不同意见，多数人意见认为景德镇市中级人民法院处理结果正确，但适用法律不当，王敬民应享有代位继承权，但他应继承的份额已被倪锦芳所得，而胡济清所得的应该是他合法继承的。少数人意见，同意本院合议庭意见，王敬民享有代位继承权，胡济清也享有继承权，维持第一审判决，撤销第二审判决。
上述两种意见报你院请示，请审查批示。
1990年1月5日
附二：江西省高级人民法院关于景德镇市王敬民诉胡宁声房屋继承案的审查报告
申诉人（原审原告、第二审被上诉人）：王敬民，男，39岁，汉族，江西省景德镇市人，系景德镇市木材厂干部，住该厂宿舍。
被申诉人（原审被告、第二审上诉人）：胡宁声，男，53岁，汉族，江西省婺源县人，系景德镇市教育局干部，住景德镇市第三中学宿舍。
申诉人王敬民于1983年2月10日以胡宁声为被告，起诉至景德镇市珠山区人民法院，要求继承景市中山路522号祖传房屋一幢。1987年6月20日珠山区人民法院（87）民字第108号民事判决书判决：一、原中山路522号一间房的拆迁补偿费1092元由王敬民继承。二、驳回王敬民的其他诉讼请求。宣判后，胡宁声不服提出上诉。1988年2月1日景德镇市中级人民法院（87）民上字第60号民事判决书改判：一、撤销市珠山区人民法院（87）民字第108号民事判决。二、驳回王敬民的诉讼请求。第二审宣判后，王敬民不服，多次来省法院申诉，我院于1988年5月30日函告景德镇市中级人民法院复查报结果，景德镇市中级人民法院于1989年7月7日将复查处理意见，连同第一、二审案卷报本院请示。
（一）第二审法院复查认定的案件事实和处理意见
座落在景德镇市原中山路522号房屋一幢（后门牌祥集下弄），系原告王敬民曾外祖父胡国珍的遗产，该屋面积10.86平方丈。胡国珍和妻子林招弟（1943年死亡）生育独子胡建谋（1941年病故），胡建谋与前妻方氏生育一子胡海涛（15岁死亡）、一女胡九珠，后娶倪锦芳（没有生育，于1980年死亡）。1945年12月，胡九珠与王宁结婚，于1950年1月生育独子王敬民（胡九珠1950年1月因难产死亡），1950年5月王宁再婚离开胡家，所生独子王敬民由倪锦芳抚养成人，并住在中山路522号屋内。1950年3月胡国珍因儿子胡建谋、孙女胡九珠死亡，家中只有儿媳倪锦芳，外曾孙王敬民，就收堂弟的儿子胡济清（原审被告胡宁声之父，于1959年死亡）为继子。1951年1月，胡国珍死亡后，其继子胡济清与其丧偶儿媳倪锦芳为继承原中山路522号房屋发生争执，经原市民政部门调解，该房屋由胡济清和倪锦芳共同继承（各一半）。1953年，经胡济清和倪锦芳申请，由市人民政府发了房屋契证，此后，该屋确权归胡济清、倪锦芳共同所有，并由其二人管业使用。1979年11月，胡济清的儿子胡宁声和倪锦芳商量后，将中山路522号房屋卖给了童爱民、徐仁元，王敬民作为中证人在卖契上签字，胡留下一间房屋自住（面积为18.2平方米），胡对倪说他少得450元钱，实际出卖时，胡得款与倪相等，各得1650元，后被发觉，已将钱退还买主。1985年因景德镇市城市建设需要，该屋拆除，胡宁声所留的一间房也被拆除，景德镇市拆迁办分给胡宁声一房一厅住房一套，另付给房屋补偿费人民币1092元。
原审法院第一审认为：座落在本市中山路522号房屋一幢，系被继承人胡国珍之遗产，胡九珠系胡国珍之孙女，有权继承胡国珍的遗产。因胡九珠先于胡国珍死亡，应由其儿子王敬民代位继承，胡济清系胡国珍之继子，其安葬了胡国珍，应有权继承胡国珍的遗产，但胡济清、倪锦芳在1951年对中山路522号房屋的处理分割时，都明显侵害了作为继承人之一王敬民的合法继承权，没有保留王敬民应继承的财产份额，考虑到胡济清、倪锦芳早已死亡，该屋又被变卖和拆除，本院不另对该屋作价重新分割，但对尚留在市拆迁办的1092元房屋补偿费，可由王敬民继承，至于王敬民提出要胡宁声退还卖屋款和三十余年的房屋租金不予采纳。
原市中级法院第二审认为：本市原中山路522号房屋一幢，是胡国珍的遗产，早在1951年经有关部门调解，双方当事人同意，由胡国珍的继子胡济清和丧偶儿媳倪锦芳共同继承，之后又经政府发证、确权，是有效的民事法律行为，应予维持，况且，30多年来，王敬民均未提出异议，该屋出卖时，王敬民还作了中证人，原判认定事实和适用法律不当。
经全面复查，就本案认定事实和存在问题提出如下意见：
一、1951年1月，胡国珍死亡之后，其继子胡济清与其丧偶儿媳倪锦芳为继承中山路522号房屋发生纠纷。经原市民政部门调解，该房屋由胡济清和倪锦芳共同继承（各自一半），之后又经政府发证、确权。原审法院认为上述行为侵害了王敬民的合法继承权，本院第二审认为是有效的民事法律行为。复查后，认为1951年民政部门对该房屋处理和调解是无效的，理由：（1）王敬民系被继承人胡国珍的唯一血亲，鉴于当时无法律、政策依据，但从情理上讲，王敬民之母胡九珠系胡国珍之孙女，有权继承胡的遗产，由于胡九珠先于胡国珍死亡，王敬民可代位继承其母应得的遗产。（2）参照中华人民共和国司法部对天津市司法局、广州市人民委员会司法处《关于遗嘱、继承问题的综合批复》〔1956年9月20日（56）司公字第149号〕“关于代位继承问题有两种意见：一种意见认为代位继承权只能到孙子（包括外孙子女）为止……。另一种意见认为曾孙子女（包括曾外孙子女）也应当有代位继承权……，又曾孙子女（包括外曾孙子女）在取得代位继承权的时候，一般是在年幼，其父母、祖父母，大多数先被继承人而死亡，正待别人抚养。从法律上肯定其代位继承权是必要的”，王敬民系被继承人的外曾孙，遗产分割时王仅一岁，正由倪锦芳抚养，据此，当时分割遗产没有保留王敬民应继承的份额是不对的。（3）按照现行法律规定，王敬民应有代位继承权，所以，当时房屋分割显然侵害了王敬民的合法权利。（4）1951年民政部门对胡济清与胡九珠所争执房屋的调解不具有法律约束力。
二、本院在第二审判决中认定王敬民30多年来，对房产权未提出异议，引用《中华人民共和国继承法》第八条，驳回王敬民的诉讼请求是不当的。
经审查，珠山区人民法院是在1987年7月2日对本案补办立案登记手续，王敬民早在1983年2月10日向该院提起诉讼。该院已受案审理，有原告王敬民诉讼材料和被告胡宁声答辩材料以及珠山区人民法院调查材料证实，直至1985年颁布继承法该案未审结。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第六十四条规定，人民法院对继承法生效前已经受理，生效时尚未审结的继承案件，适用继承法，但不得再以超过诉讼时效为由驳回起诉。因此，第二审判决适用继承法第八条不当，即使本院引用继承法第八条，也应裁定发回重审，由第一审法院驳回原告人起诉，本院不宜判决。
处理意见
综上所述：承办人意见：撤销本院（87）民上字第060号民事判决，维持珠山区法院（87）民字第108号民事判决。
合议庭意见：同意承办人意见。
审判委员会意见：倾向维持本院第二审判决，报省院请示。
（二）申诉理由
1.景市中院否定申诉人的继承权不妥。
2.胡济清（胡宁声之父）不能成为胡国珍的过继子。
3.景市中院适用法律不当。
4.景市中院确认“1951年民政局的调解”是有效的民事法律行为，不符合法律要求，缺乏依据。
5.景市中院在判决中用了民法通则第七十一条证明上诉人胡宁声有财产处分权，是不妥的。
（三）本院审查认定事实和处理意见
经审查全案卷宗并赴实地调查，认为二审法院复查认定事实正确，原第二审判决不当。
一、王敬民对中山路522号房屋有代位继承权。景德镇市中山路522号房屋一幢，系胡国珍的遗产，王敬民是胡国珍的外曾孙子女，在母亲胡九珠、外祖父胡建谋先于外曾祖父胡国珍死亡的情况下，王敬民有权代位继承胡国珍的遗产。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第二十五条对代位继承人作了规定：“被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。”依据这条规定，王敬民享有合法的继承权，景德镇市中级人民法院第二审判决否定王敬民的继承权是错误的。
二、景德镇市中级人民法院以该屋出卖时，王敬民作了中证人来否定王敬民的继承权是不妥的。放弃继承权必须有明确的意思表示，王敬民在卖契上作为中证人签了字并不能说明王敬民放弃了继承权，再说卖房并不是遗产的分割。早在1951年，经民政部门调解，房屋已作分割，而且由政府发证、确权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第四十九条规定：“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后，遗产分割前作出……。”而那时王敬民年仅一岁，根本不能作出放弃继承的意思表示。
三、“1951年民政部门的调解”是无效的民事法律行为，景德镇市中级人民法院认定为有效的民事法律行为，并以此作为否定王敬民继承权的依据之一不妥。1951年，胡国珍去世后，其继子胡济清与其丧偶儿媳倪锦芳为继承原中山路522号房屋发生争执，经原景德镇市民政部门调解，该房屋由胡济清和倪锦芳各继承一半，没有保留王敬民应继承的财产份额，这明显剥夺了作为代位继承人王敬民的合法继承权。因此，不能认为民政局的调解是有效的民事法律行为。
四、景德镇市中级人民法院在第二审判决中认定王敬民30多年来，对房产权未提出异议，引用《中华人民共和国继承法》第八条驳回王敬民的诉讼请求是不当的。经审查，珠山区人民法院是在1987年7月2日对本案补办立案登记手续，而王敬民早在1983年2月10日向该院提起诉讼，该院已受案审理，有原告王敬民的诉讼材料和被告胡宁声答辩材料以及珠山区人民法院调查材料证实，直至1985年颁布继承法该案未审结。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第六十四条规定：“人民法院对继承法生效前已经受理，生效时尚未审结的继承案件，适用继承法，但不得再以超过诉讼时效为由驳回起诉。”因此，景德镇市中级人民法院适用继承法第八条不当。
五、经查，胡济清确已过继，但过继不到一年胡国珍死亡，且与胡国珍没有形成相互间的扶养关系。胡国珍在家中只剩丧偶儿媳倪锦芳和外曾孙王敬民的情况下，出于封建思想，过继堂弟的儿子，年近40的胡济清到自己名下为子。胡济清1950年3月携带妻子，儿女过继搬入胡国珍家居住，另起伙食。当时胡国珍经济宽裕，日常生活由倪锦芳的养女胡冬来照料。因此说胡济清与胡国珍之间没有形成扶养关系。最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第三十八条规定：“‘过继’子女与‘过继’父母形成扶养关系的，即为养子女，互有继承权；如系封建性的‘过继’‘立嗣’，没有形成扶养关系的，不能享有继承权。”按照这条的规定，胡济清不享有继承胡国珍遗产的权利，但考虑到胡国珍富裕的生活条件和身边有人照顾的情况客观上造成了相互间没有形成扶养关系的事实，而且年代久远，原房屋已被拆，另外，珠山区人民法院对该案作出第一审判决后，原告王敬民并未提起上诉，因此，否定胡济清的继承权不利于调解人民内部矛盾。承办人和合议庭的意见认为不否定胡济清的继承权为好。
（四）处理意见
综合所述，承办人认为王敬民享有代位继承权，胡济清作为胡国珍的继子也享有继承权，原第一审法院判决较妥。
房产继承的相关法律篇9
文/吴晨旭
原文：
赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。（出自《老年人权益保障法》第十一条）
解读：
赡养包括经济赡养与精神赡养。所谓精神赡养是指在家庭生活中，赡养人尊重被赡养人的人格和关心其意愿，在精神上给予其慰藉，使其愉悦、开心，以享受家庭特有的天伦之乐。
案例：
曾经，精神赡养是道德问题还是法律问题备受争议。直至2007年6月，江苏省海安县86岁杨老太的一纸判决，才使这一争论尘埃落定。
杨老太一直与儿子一起生活。2004年8月，老人和儿子因家庭琐事发生争执，儿子一气之下搬了出去。之后，行动不便的老人曾请求儿子看在其年事已高、行动不便的份儿上搬回来居住，可是儿子、儿媳不为所动。于是，老人将60岁的儿子告到法院，请求判令儿子每月支付900元生活费，每周探视5次，每次陪护4小时以上。
2007年6月，法院作出了一审判决：原告有退休金，其日常生活足以得到保障，无须他人提供经济帮助。对原告要求被告支付生活费的请求不予支持。法院同时认为，赡养父母不能仅被理解为经济上的供养，还包括精神上的慰藉。本案原告提出要求被告定期探视符合人伦，亦于法有据，判定被告每周不少于两次探望原告，每次陪护时间不少于1小时。
房产继承权公证书是否存在有效期
文/亓红
近日，总有读者咨询房产继承公证书的有效期问题。老人一般都会问，因为家里面的各种原因，如果办完继承权公证书后，先不打算到房产部门办理房产继承更名的相关手续，那么这个房产继承权公证书是否会过期？
笔者在哈尔滨市公证处了解到：房产继承公证是指公证机构根据当事人的申请，依照法定的程序，依法对继承人的继承行为真实性、合法性予以证明的活动。因此，从法律上讲，继承权公证书是一直有效的，不存在期限问题。不过，根据房产部门的规定，如果房主死亡，房产部门办理房产继承更名时候，一般会需要房主的全部继承人到哈尔滨公证处申请办理房产继承权公证，由继承人持继承权公证书到房产部门办理更名过户手续。
房产继承的相关法律篇10
我家住在海南贫困山村，有兄妹3人。2005年8月，父亲和离异后独自生活的三叔立下字据，将我过继给他，并在村里举办了“过继”仪式。2006年，我结婚了，和妻子搬到三叔家一起生活，并细心照顾他。前不久，三叔突发脑溢血死亡。在分割三叔遗产时，我和他的两个远嫁的女儿发生了争执，她们认为“过继”是封建社会的一种传统仪式，不具有法律效力，因此我对三叔的遗产没有继承权。请问，“过继”子女享有继承权吗?
海南 龙进荣
龙进荣读者：
你三叔女儿的说法不完全正确，你有权分割你三叔的遗产。
一方面，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第38条规定：“过继”子女与“过继”父母形成抚养关系的，即为养子女，互有继承权；如系封建性的“过继”、“立嗣”，没有形成抚养关系的，不能享有继承权。根据该条规定，只有形成抚养关系的“过继”子女才享有继承权。你过继时已成年，生活能够自立，根据我国《收养法》的相关规定，你和你三叔并没有形成抚养关系，因此不享有继承权。
另一方面，你虽然没有继承权，但这并不表明你就无权要求分割你三叔的遗产。我国《继承法》第14条规定：对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国继承法)若干问题的意见》第31条规定：依继承法第14条规定可以分给适当遗产的人，分给他们遗产时，按具体情况可多于或少于继承人。由此可见，对被继承人扶养较多的人，可以分得适当的遗产，且所分得的部分并不一定要少于继承人。
从你反映的情况看，你和你三叔一起共同生活5年，尽了主要赡养义务，当然有权分得你三叔的遗产，且所分得的遗产份额还可以多于他的两个女儿。
外出生病同行人拒不救助是否应承担责任
两个月前，我丈夫与邻居王某结伴去郊游。刚到一公园的僻静处，我丈夫突然昏倒在地，并出现抽搐、口吐白沫等症状。王某害怕承担责任，竟一声不吭地转身离去。一个小时后，我丈夫才被好心人发现并送到医院抢救，但因抢救不及时造成偏瘫。我认为王某在我丈夫病倒的情况下不及时救助，应承担一定的责任，并要求他给予适当的经济赔偿。可王某断然拒绝，理由是我丈夫病发与他无关，他最多应受道义上的谴责。请问，我丈夫外出生病，同行的王某拒不救助是否应承担责任?
湖南 刘彩虹
刘彩虹女士：
王某的理由不能成立，他应当承担一定的赔偿责任。
理由是：王某已具备承担侵权损害民事赔偿责任的构成要件：一方面，王某的行为违法。判断一个人的行为是否违法，关键在于看其是否违反自身义务，这种义务包括法定义务(即法律已经作出明确规定的义务)、合同义务(即根据彼此合同的约定所应承担的义务)、先前行为义务。王某的行为虽然没有违反法定义务或违反合同义务，但已违反先前行为义务。先前行为义务又叫先行行为义务，指的是由于行为人先前实施的某一行为，使法律所保护的某种权利处于危险状态，而产生的防止危害结果发生的义务。
从你反映的情况分析，王某既然已经与你丈夫结伴同行，也就形成了一个团体，共同实施着游玩的行为。当你丈夫在这一过程中突然昏倒出现危险时，王某便有在力所能及的条件下防止损害发生的义务。但王某却有条件而不实施救助，既没有呼救或拨打120寻求帮助，也未直接将你丈夫送至医院，甚至因害怕承担责任而一声不吭地转身离去，这明显是不履行自己的义务。另一方面，王某具有过错。在你丈夫突然昏倒的情况下，王某明知如果不及时抢救将导致的后果，而一走了之，对损害听之任之，已具备主观上间接故意。即使是出于轻信可以避免，也因具备主观上的过失而难辞其咎。再一方面，王某的行为已经导致损害的后果。即由于病情加重，你丈夫已偏瘫。第四，王某的行为与你丈夫的偏瘫之间存在一定的因果关系。如果王某能及时施救，你丈夫的疾病便能够得到控制，至少所出现的危害后果会有所减轻，而正因为王某拒不施救才出现了如此后果。当然，你丈夫自身的原因才是发病的关键，让王某承担全部责任是显失公平的，故王某只能给予10％左右的赔偿。
夫妻离婚时房产归属有什么新的法律规定
6年前我和丈夫周某结婚，而今由于周某在外“包二奶”，我决定和他协议离婚，儿子跟谁生活和抚养费支付问题已经谈妥，只是财产分割出现分歧。分歧的焦点是我们结婚时周某父母赠与我们的住房归谁。周某说那是他父母赠与的，按不久前出台的《婚姻法》解释新规定应该归他。我认为那是他父母以我们结婚为前提赠与的，我也应该有一份。请问，夫妻离婚时房产归属有什么新的法律规定?
桂林 蒋文玲
蒋文玲女士：