房地产行业规范篇1
一、加强土地调控，促进房地产开发有序发展
1.实行住房建设市场化。商品房建设必须服从城市规划，达到环保要求。严禁行政事业单位在城市规划区利用划拨地建设职工住宅行为。
2.实行商品房开发限时制度。开发商在取得土地使用权后不得私自转让，一年内不开发的，收取土地闲置费，二年内不开发由政府收回土地使用权。
3.商品房开发必须坚持高起点规划，高标准建设，引导房地产开发企业打造精品样板楼盘，发挥示范效应，引领城市建设上水平，上档次。
二、加强政策扶持，促进房地产市场稳健发展
1.进一步推进住房公积金制度，简化贷款办理程序。对符合住房公积金贷款相关条件的,贷款最高额度可达到12万元，购买二手普通商品住宅的，住房公积金贷款最高额度提高到成交额的70%。
2.房地产开发企业在商品房建设销售期间，国家法律、法规、政策有明确规定的税收，按下限标准征缴，行政事业性收费，按建筑面积10元/㎡由县政务中心实行“一票制”包干收取，其他费用（含服务性收费）的收取按照下限的50%执行。
3.加大金融支持，鼓励金融机构支持房地产业的发展，对发放本县房地产开发项目贷款多、服务质量好的金融机构，给予表彰和奖励。
4.实施更优惠的购房落户政策。在购房者取得商品房契税完税凭证后，公安机关即可为购房者办理落户手续。
三、加强政府引导，促进房地产行业规范发展
1.制定出台《县物业管理办法》，提升小区服务管理水平，为小区居民创造良好的人居环境。
2.加强房地产行业诚信建设。加快建立房地产行业诚信评价系统，建立健全房地产行业诚信档案，强化法律监督、部门监管、舆论监督、社会监督，将诚信建设贯穿房地产开发、小区配套、商品房销售、物业管理等各个环节。开发商在售房时需与购房户签订物业管理合同，必须按政策标准足额缴纳公共部分房屋维修管理基金和质量保证金。
3.成立县房地产业协会，充分发挥协会联络行业、双向服务、交流信息的桥梁纽带作用，加强行业自律，促进企业利益、行业利益、社会效益的和谐统一。
4.开展“最佳楼盘”、“房地产明星企业”、“优秀物业管理小区”等评选活动。对开发项目被国家、省、州、县评为最佳楼盘和房地产明星企业的，给予开发企业适当的奖励。
四、提高服务水平，营造房地产业发展良好氛围
1.新闻媒体要把握正确的舆论导向，传递准确的市场信息，引导科学的消费投资观念。要充分发挥自身优势，制定全县房地产业具体宣传计划，推出房地产业宣传专栏，引导消费者理性消费。
房地产行业规范篇2
【关键词】房地产经纪人水平评价美国房地产经纪行业自律
一、引言
在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。
二、房地产经纪人的水平评价的必要性
对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。
1、保障房地产经纪人的职业素质
没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。
2、保障房地产客户的合法权益
房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。
3、保障房地产经纪行业持续发展
房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。
三、行业自律与成本收益说
关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。
四、美国的行业自律经验及启示
美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（naR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。
1、有严格的执业资格制度
在美国，只有取得房地产牌照后才有资格成为一个房地产经纪人或从事房地产经纪的法人，要获得牌照则首先必须通过房产金融、房产经纪等12门专业课程的考试。每个州都建立了相应的执业资格制度，由地方政府部门组织考试和发放牌照，对房地产经纪行业成员进行严格的监管。在接到投诉后，监管部门会对被投诉的房地产经纪人或公司立案调查，一旦核实存在违规行为将受到不同程度的处罚，轻则发出规劝信，重则吊销房地产牌照。
2、行业协会公信力强
除了naR，美国还有aReaa等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。
3、有畅通的行业信息平台
在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。mLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。mLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。
4、有强烈的行业自豪感
美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。
五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究
根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。
1、行业协会组织产生
美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。
2、行业自律规范制定
行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。
行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。
公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。
3、行业信息平台建设
目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。
4、行业自律规范执行
行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。
5、行业自律效果评估
行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。
六、结语
房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。基于行业自律视角，构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式，对于帮助房地产经纪人提高职业素质，进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。
（注：本文受2012年广西教育厅高等学校科研项目资助（201204LX680）。）
【参考文献】
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[3]邢爱婷：房地产经纪人资格认定取消亟待出台新规范[n].中华建筑报，2014（8）.
[4]廖俊平：从科斯想到房地产经纪人的自律[J].中国房地产，2013（19）.
房地产行业规范篇3
地区房产局：
根据国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求，为促进我县房地产市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我县房地产市场环境。我局按照省、地安排，联系实际，精心组织，大力开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，并取得了阶段性成果。现将工作情况汇报如下：
一、开展整顿和规范工作的基本做法
（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。
（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。
（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。
（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。
二、整顿和规范过程中查处情况
（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；
（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。
（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。
（四）商品房面积计算方面：多计算面积116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。
（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。
（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。
三、存在问题
（一）物业管理工作滞后，需进一步加强房开项目的物业覆盖面。
（二）商品房合同签订上不规范，没有严格执行“一价清”和明码标价制度。
（三）外地评估机构不按实评估，造成契税流失。
四、下步工作打算
（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。
（二）继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。
（三）继续加强房地产中介机构及评估机构的管理，严格条件，规范行为。加强评估价格管理，规范契税征管工作。
房地产行业规范篇4
建立信息采集制度
1.完善房地产中介管理信息系统，将已备案的中介机构信息及其从业人员实名登记信息全部纳入系统管理，对已备案信息发生变更的要求及时办理变更手续；
2.实时将信息采集、备案情况、信用等级及其从业人员的良好记录、不良记录等通过莆田市住房和城乡建设信息网向社会公开，接受社会监督；
建立“双随机”检查制度
1.制定每年度上半年、下半年联合“双随机”检查方案；
2.每年度上半年、下半年联合“双随机”检查，随机抽取检查对象、检查人员，多部门联合检查、联合执法、联合惩戒；
3.形成联合“双随机”检查开展情况报告，进行闭合通报、公示曝光。
建立信用“分级分类”监管制度
将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、红黑名单等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。
1.对信用分较高的房地产中介机构，在***房地产中介机构备案信息公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次；
2.对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示；
3.对信用分在40分（不含40分）以下的房地产中介机构列入重点监管对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，抄送上级主管部门、不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门抄送房地产中介违法违规信息；
4.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在***房地产中介机构备案信息公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格；
5.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在**区域内从事房地产中介业务。
住房和城乡建设局关于进一步规范房地产中介行为的通知各县（市、区）住建局、各房地产中介机构、市房产中介行业协会：
为完善房地产中介机构长效管理机制，进一步规范房地产中介行为，有效整治房地产中介领域违法违规行为，促进我市房地产市场健康稳定发展，现结合我市实际，参照其他地市有关经验做法，就进一步规范我市房地产中介行为的有关事项通知如下：
一、规范房地产中介行为，推进服务水平提升
各房地产中介机构（含分支机构或门店，以下统称为房地产中介机构）应按照《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）的通知要求，在做好房地产中介信息补录及日常管理工作的同时，针对目前房地产中介市场存在的问题，重点从以下几个方面规范房地产中介行为：
（一）全面执行房地产中介机构公示制度
1．房地产中介机构不按规定期限办理或不办理房地产中介机构备案信息补录采集的，不得从事房地产中介服务。
2．房地产中介机构不得超营业执照批准的经营范围开展房地产中介业务。
3．房地产中介机构及其从业人员信息采集要完整真实，不得弄虚作假，备案信息发生变更的要及时办理变更手续。
4．房地产中介机构须在经营场所醒目位置公示营业执照、服务监督台（含从业人员信息）、业务流程、合同示范文本、服务项目、收费项目、收费标准、诚信经营服务承诺书、举报投诉电话等事项。
（二）规范房地产中介机构行为
1．未经开发企业许可，房地产中介机构不得以中介机构名义商品房房源广告。
2．商品房销售的，房地产中介机构必须与开发企业签订房地产经纪服务合同，在售楼现场公示中介机构营业执照、经纪服务合同（包括委托双方和的房地产开发项目等事项）。
3．房地产中介机构不得与开发商或售房人勾结，违规开发楼盘销售可以内定房源、可以办理更名等房源信息。
4．房地产中介机构不得与开发企业或投机炒房团串通通过捂盘惜售、炒卖房号以及雇佣人员制造抢房假象等方式，制造紧张气氛，恶意炒作，操纵市场价格、哄抬房价，从中谋取不正当利益。
5．房地产中介机构不得通过报纸、网站、微信、短信等途径捏造、散布房地产虚假信息、曲解有关房地产政策等方式误导交易当事人的市场预期。
（三）加强房地产中介合同管理
1．房地产中介机构与当事人签订房地产中介合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产中介合同示范文本，供当事人选用。已启用二手房网签的，一律实行二手房网签合同示范文本。
2．房地产中介机构不得签署损害委托人利益的合同，不得随意在房地产中介合同中增加委托人责任条款和房地产中介机构免责条款，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不得实施欺诈行为。
3．房地产中介合同应当约定交易资金交付的条件和具体方式。
4．房地产中介合同应当由执行该业务的从业人员签名。
（四）严格执行明码标价制度
1．房地产中介机构应当在经营场所的醒目位置公示价目表，自觉接受委托人和社会的监督，不得收取任何未标明的费用，价目表应包括服务项目、服务内容及收费标准等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费等也应予以标明，代缴后提供有关发票凭证。
2．房地产中介机构商品房销售的，不得向购房户收取房价款以外的其他任何费用，不得以更改商品房预售合同、办理更名手续等方式，收取转让费、更名费等额外费用。
3．房地产中介机构不得以可以加快办理不动产登记为名收取办证加急费等不正当费用。
4．房地产中介机构在提供中介服务项目以外的其他服务时，必须就服务项目、服务标准、服务收费与服务对象另行签订服务合同，否则不得另行收取除服务项目以外费用，更不得侵占、挪用交易资金。
（五）加强房地产广告管理
1．房地产中介机构不得虚假房地产广告，的房源信息应当内容真实、全面、准确(要标明房屋座落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项)，不得隐瞒房屋抵押、租赁、查封等状况等来误导或者欺骗交易当事人。
2．房地产中介机构在门店、网站等不同渠道的同一房源信息应当一致。
3．房地产中介机构不得商品房（安置房）等期房可以更名、待证过户等不符合交易条件的房源信息。
（六）规范金融服务业务
1．房地产中介机构应规范与金融机构等部门的业务合作，在提供住房贷款等代办金融服务时，应当由委托人自主选择金融机构，并提供贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。
2．房地产中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构及金融服务，不得将金融服务与其他服务捆绑，强制提供代办服务、担保服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，不得通过提供或与其他机构合作提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。
3．房地产中介机构严禁违规从事“租房贷”、“套路贷”、高利贷等违法行为；严禁房地产中介机构及其从业人员以交易当事人名义通过“网贷”平台等套取资金（房贷、房租等）行为。
4．房地产中介机构不得采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐交易当事人，恶意克扣保证金、预订金等。
（七）健全投诉处理及信息报送制度
1．房地产中介机构应积极配合相关部门做好投诉反馈及案件调查取证工作，及时提供相关佐证材料，提供的佐证材料必须客观真实，不得弄虚作假。
2．房地产中介机构要按各级相关主管部门要求，及时如实报送相关材料及报表数据。
二、加强信用管理，推进诚信体系建设
（一）开展“诚信企业”建设，实施信用联合奖惩
按照《福建省房地产经纪机构信用综合评价暂行办法》和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，全面落实推进房地产中介领域诚信体系建设，逐步完善失信联合惩戒和守信联合激励机制，构建依法监管、公开透明、协同推进的房地产中介事中事后监管体系。
1．房地产中介机构在开展活动过程中受到通报表扬的，房地产中介机构应按综合评价暂行办法规定向机构所在地住建部门申报奖励信息，房地产中介机构所在地住建部门审核通过的奖励信息参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价加分，对获得奖励信息的当事人记入良好记录，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
2．房地产中介机构在开展活动过程中受到行政处罚、通报批评、追究刑事责任、被投诉举报经查证属实的，以及因疏于管理造成管理不到位的，房地产中介机构所在地住建部门应按规定作出责令限期整改、通报批评、行政处罚等处理，并参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价扣分，对从业当事人记入不良记录，并及时通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
3．房地产中介机构分支机构受到通报表扬获得信用评价奖励加分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用加分的50%予以相应奖励加分；房地产中介机构分支机构受到处罚被扣分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用扣分的50%予以相应扣分，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
（二）建立信用分级、分类监管制度
各县（市、区）住建部门应将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、政策扶持等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。
1．对信用分较高的房地产中介机构，在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次。
2．对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示。
3．对信用分在40分（不含40分）分以下的房地产中介机构列入重点监管对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，抄送不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门推送（或抄送）房地产中介违法违规信息。
4．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格。
5．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在南平区域内从事房地产中介业务。
三、加强行业管理，推进中介市场有效监管
（一）加强房地产中介机构内部管理
各房地产中介机构一要加强经营场所规范化管理，按要求公示从业人员服务监督台、公示服务收费项目及收费标准、公示行业诚信经营承诺书，公开投诉举报电话、规范房源信息等；二要加强从业人员管理，组织从业人员认真学习房地产市场管理法律法规及相关规定，规范从业人员从业行为，提升业务素质及服务水平；三是要完善内部管理制度，规范中介服务流程，加强行业自律，严守诚信经营承诺；四要加强对分支机构管理，形成奖励共享、处罚共担的管理机制。
（二）加大房地产中介市场检查处理力度
各县（市、区）住建部门要贯彻落实《南平市住房和城乡建设局等6个部门关于印发<南平市房地产中介机构乱象整治工作方案>的通知》（南建房〔2019〕11号）文件精神，建立健全日常巡查、投诉举报受理等制度，特别是对群众投诉举报集中和电视、网络、报纸等媒体曝光的涉嫌违规房地产中介机构，各县（市、区）住建部门要主动与市场监管、发改、金融、税务、银监、通信管理、网信办等部门沟通协调，开展联合检查，依法依规快速处理，对能立即整改的应责令立即整改，不能立即整改的应责令限期整改，对违反相关法律法规行为的该立案查处的要依法处罚、该停业整顿的立即责令停业整顿，对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序的房地产中介机构要联合市场监管等部门依法将其清出房地产中介市场，同时计入信用档案并对外公示；违法违规行为属于其他部门处理的应及时移交相关部门处理，同时根据相关部门处理情况记入信用档案并对外公示。
房地产行业规范篇5
关键词：房地产经纪人法律责任法律规制经纪管理
在房地产成为推动中国GDp增长的最主要力量的今天，房地产行业的任何一个环节都会引发社会的关注。我国的房地产经纪行业起步较晚，虽然发展速度飞快，但由于欠缺行业详尽合理的规制，发展过程中凸显诸多问题。对房地产经纪法律规制、法律责任的立法研究，有利于整个房地产经纪制度的规划管理和行业的健康发展。
1、房地产经纪人法律责任概述
1.1、房地产经纪人法律责任
“一般地，房地产经纪人是指在房地产经济活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。”
经纪人的法律责任，是指经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪活动时，由于主观上的故意或过失，违反了房地产法及相关管理条例的规定，应当承担的责任。
1.2、我国的房地产经纪人法律责任规定
我国房地产经纪人违反规定，需要承担相应的法律责任：一是经纪人利用不正当手段订立合同或者违反了合同约定，给对方造成损失，需承担违约责任；二是经纪人违反法律、法规及办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担侵权赔偿责任；另外，对于房地产管理部门工作人员在工作中、贪污受贿的，按情节轻重给予行政处分或追究刑事责任。
2、我国房地产经纪人违法违规现状考察
虽然各种新政策相继出台，各类房地产交易秩序整治活动不断深化，但房地产经纪行业违法违规现象仍然频发。当下房地产经纪违法行为的表现形式多种多样，比较突出的有以下几种：
2.1、以价格欺诈方式非法赚取差价
即房地产经纪人通过压低委托方指定的售房价格、抬高买房者或者承租者实际支付的价格来赚取中间的利润值。造成这种现象的原因是交易双方信息的不对称。
2.2、虚假销售信息，诱骗消费者
最典型的表现就是不真实的房地产广告信息，或者不及时更换过时的信息，抑或不及时撤销已经出售、出租的房产信息，虚构房源，以达到吸引、误导消费者甚至诱骗委托人达成交易的目的。
2.3、巧立名目违规收费
即中介方对交易中的各类费用收取不明码标价，不遵守有关部门的规定，巧立名目，多收取中介费用。《关于房地产中介服务收费的通知》规定：买卖收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收；实行独家的，最高不超过成交价格的3%。但在实践中许多房地产中介机构并不按照既定标准收取中介服务费，而是私自以其他名目违规收费，如垫资费、看房费、担保服务费、咨询费等。
其他的房产经纪违法行为还包括签订“阴阳合同”，欺骗委托人；经纪机构资质不足，无证无照经营；经纪人假冒个人名义出售房产等。分析这些现象产生的原因，除了房地产业自身带有的信息不对称缺陷，还有国家的立法体系漏洞、政府部门监管不力、商家未树立起诚信经营的理念等。
3、不同地区的房地产经纪人法律责任规定比较研究
3.1、美国
美国针对房地产经纪业的规制和管理出台了多部法律，“主要的法律文件有：《一般法》《各州的执照法》《专业伦理法则》，而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者最严密的法令。”
美国对有违规行为的经纪人主要采取罚款、暂停牌照、吊销牌照等措施。房地产经纪人无论犯错大小，都要被记录在案，达到一定次数会被吊销执照。美国还确立了回顾检讨制度，所有同行有权利对以往业务行为进行回顾和评判。
3.2、台湾地区
为了规范房地产经纪业的管理，保护消费者利益，台湾政府在1998年先后出台了《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）和《不动产经纪业管理条例实行细则（草案）》。
“条例”建立了比较完善的房地产中介民事法律责任体系，在第四章“业务与责任”中作了集中具体专门规定。比如《条例》第19条确立了差价双倍惩罚制度。又比如《条例》第26条确立了经纪业与经纪人员之间的连带赔偿责任。
3.3、香港地区
香港地区最具代表性的房地产经纪方面立法是《地产条例》（以下简称《条例》）。
《条例》对于民事责任没有专章规定，而是分散在“纪律制裁权”、“审裁程序”等其他的条款中。在行政责任的规定上，《条例》规定的行政处罚类型主要包括训诫或谴责有关的持牌人、暂时吊销牌照、判处不超过$300000的指明款额的罚款等七个。其中“训诫或谴责”是我们内地没有的行政处罚类型。在刑事责任的规定上，香港地区比内地、台湾地区更加全面和复杂。它不仅在《条例》中规定了监禁和罚款，并且较为具体地划分了刑事责任。
4、我国房地产经纪立法法律规制效果分析及完善建议
4.1、法律规制效果分析
2011年出台的一部名为《中华人民共和国房地产经纪管理办法》（以下简称）是我国第一个专门规范房地产经纪行为的全国性部门规章。而在这之前，规范房地产经纪市场的法律规范以规章、条例、规范性文件居多。《办法》出台取得了许多积极效果，如：
4.1.1、明确管理主体，加强有效管理
《办法》在第五条明确了县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门为房地产经纪行业的监督、管理部门，并在第二十八、二十九、三十、三十一条明确了其各自的分工。《办法》的规定明确了建设（房地产）管理部门是最主要的管理部门，改善了从前经纪行业管理中存在的管理主体不明确，多头交叉管理的现象。
4.1.2、代办费明码标价，避免价格欺诈
《办法》第三章第十七条规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。这意味着经纪服务和代办服务将分别签署合同，中介服务和代办费分开，服务范围和收费标准更加明确，消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加清楚，防止经纪人乱收费现象。
4.1.3、强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，规范市场运行
《办法》在第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为，并于第五章的法律责任中规定了违规行为的处罚措施，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚，对以往房地产中介市场不规范现状起到一定的扼制和震慑作用。
《办法》作为国内首部专门规范房地产经纪行为的部门规章，被寄予很多期望。虽然该《办法》已经算是目前对于房地产经纪最集中系统全面的规定，仍难免有不足之处。如：
4.1.4、《办法》第二十八条第一款对“建设（房地产）主管部门、价格主管部门”的职责和监管方式进行了规定，但对各部门的分工和监管范围并没有明确界定。这容易造成在实际操作中造成多方监管、职责不明的情况，容易导致部门之间互相推诿，消费者权益难以保障。
4.1.5、《办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。但从合同法角度来看，这样的合同应当是有效的。虽然《办法》明令禁止此种行为，但中介仍可以寻求其他途径规避此规定，如借用其他非房地产经纪人名义签订合同，以达到赚取差价的目的，而且受害方难以举证。
4.1.6、《办法》关于国内房屋经纪公司对于房源产权情况的查询等问题并未涉及。实践中二手房房主在交易时故意隐瞒产权抵押、房屋权利存在瑕疵等关键信息的现象层出不穷，至今仍找不到有效的解决办法。而在国外很多地区都规定了经纪机构有权独立核查被委托交易房屋产权现状。赋予经纪机构核查权可以避免很多不必要纠纷，使交易更为顺畅。
4.2、完善建议
4.2.1、继续加强立法建设，建立全面系统完整的法律规范体系
目前，我国在房地产经纪业立法相对滞后，权威性不强，操作性较差。我们应当将关键的基本概念做出明确的界定，对房地产经纪企业，行业协会，政府监管部门各自的职责范围，房地产经纪人主体的市场准入制度等做出全面细致的总结，针对性制定专项法律法规规范。另外，必须重视程序上的可操作性，建议出台专门的管理操作法，提高管理实施的可操作性和有效性。
4.2.2、建立行业责任险制度，保障交易安全
目前，我国没有完备的房地产经纪行业风险预防机制，只能单纯地依靠合同的约定来对预想的风险进行防范。我们可以借鉴美国的做法：中介公司必须有投保，需和客户签订履约保证金或与银行签订信用证。一旦中介出现问题，就由保险公司向客户赔付损失。建立行业责任险制度，设定赔偿限额，要求房地产中介机构作为被保险人参保，由保险公司负责赔偿其在提供中介服务过程中由于自身过失给委托人及其他利害关系人造成的损失。用保险手段有效转移部分风险，能保障中介机构顺利运营和市场的稳定发展，还能保护客户损失降到最小。
4.2.3、建立房地产经纪人惩治机制，强化法律责任
惩治机制的建立对于规范经纪行为有着约束作用。我国在法律责任规定上，要么从总体上对房地产中介机构进行规定；要么用“情节严重”之词笼统概括，不给出具体的执行标准；要么就是责任的种类单一。这些都直接导致我国的处罚机制难以运行，操作性不强，给经纪人提供了钻法律漏洞的可趁之机。我们可以借鉴台湾地区做法，采取多样化处罚手段，对经纪业进行事后监管，针对经纪机构及经纪人的行为制定相应的法律责任，强化处罚机制的构建。
5、结语
房地产经纪行业作为一个新兴行业，在它的发展过程中难免出现许多问题。虽然目前我国也在不断加强立法，但由于法律法规本身的漏洞，原则性规定过多，操作性欠缺，加上相关部门的监管不到位，经纪市场暴露出的弊端仍不少。建立独立的监管制度、明确法律责任、完善惩处机制，适当地借鉴国外地区先进的管理经验，立足法治，才能保障房地产经纪的稳定发展。
基金项目：2013年西南政法大学本科生科研训练创新活动资助项目批准号13XZJJF-BZX-16
参考文献：
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房地产行业规范篇6
关键词：房地产；房产测绘；测绘成果
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：
房产测绘的简介
中国经济发展极为迅速，城市化水平不断提高，伴随着房产行业跻身前列，房屋面积成为人们越来越重视的问题。房屋面积的大小是影响房屋总价的关键因素，所以房屋测绘便显得尤为重要。
房产测绘是利用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要内容包括房地平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算等。为城市规划、土地管理、房地产产权管理、房产测绘问题、
房地产开发等提供基础数据和资料，有一定的法律性。
房产测绘的发展情况
房产测绘业随着经济发展及住房商品化，房产测绘市场逐步开放放开，形成相对公平、公正的竞争环境。测绘手段和技术逐步地更新，计算机数字化房产测绘在其中得到了广泛的应用。传统的手工逐步向自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到了大大的提高，为房产管理提供了可靠的数据保证。房产测绘朝着数字化、智能化的方向发展。
房产测绘中的问题
1房产测绘标准在各地区、各单位、各房产测绘人员实施中都有所差别。在房产测绘外业测量和内业计算中，不同地区、不同单位、不同房产测绘人员都有自己的做法，很难统一。对房产的数据采集、数据处理、数据信息化、档案管理等方面都存在差别，其测绘成果在不同的地方评定结果也不一样，这就在统一规范上出现了分歧地方，不利于进行考核监督的执行。
2房产测绘缺乏监管力度。由于房产测绘市场发展还不完善，市场中存在着不公平的违纪行为，严重扰乱了市场的正常秩序。房产测绘是一项专业技术服务，房产测绘市场发展更需要严格的监督和管理。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。3现场实地测量中存在的问题
3.1现场测量与理论存在误差。现场的环境不像理论中那样标准，肯定能够产生误差。使用手持测距仪的角度不同，误差就不一样。测量时不可能每一个都保持严格水平，操作人员依靠各自估测的大致水平来使用，这就导致不同的时间，不同的操作人员，在同一位置进行测量也会有不同的值存在，甚至同一位操作人员在同一位置反复测量，测出的数值也有可能是不同的。另外，建筑施工上也会存在误差，像墙面并不是完全平整、垂直，轴线定位也会有偏差，模板支护产生位移这都是不可避免的，所以同一位观测者在不同的位置量测，使仪器气泡居中，尽可能消除人为误差，测量数值差异也是存在的。
3.2数据采集存在错误。外业测量对现场的情况观察不仔细、外业数据不完整、字迹不工整不清晰，如层高未达到2.2m的部位未做标记；阳台封闭情况及阳台顶盖全否；墙体厚度等情况都会影响测绘成果质量。
3.3测绘从业人员的技能水平不全面。房产测绘人员不仅要具有建筑测量方面的技术，还要求对有关的法律、建筑、测绘技术等方面知识熟记，便于在测绘的内外业中灵活运用。但是目前普遍缺乏掌握全面技能的测绘人员。
4如何处理房产测绘中的问题
4.1规范化发展，制定适合本地房产测绘的细则或规范。虽然国家有出台房产测量规范，但仍有些不足，各地区各测绘人员对某些规范理解不一样，这就需要各地结合当地实际情况制定适用于本地的实施细则或作业规范，这样才能使不同的房产测绘单位，不同的测绘从业人员尽量地出具统一的测绘成果。
4.2对内、外业测绘质量进行有效控制。外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致；房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理；房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测绘成果是否规范，内容是否完整，其中对公摊面积的测定是否合理。
4.3及时更新设备，提高测绘技能。为了精确测量房屋的面积，不仅要对测绘部门的设备进行技术检测和设备更新，而且每个测绘单位应建立一支稳定的房产测绘队伍，定期对测绘人员进行技术培训，提高测绘部门人员自身的专业水平，并本着对委托人和购房者负责的精神，熟练运用测绘设备，合理运用测绘知识，尽可能减小其测量误差。
4.4完善测绘单位自查制度，提高检查力度。为了提高规范房屋测绘的质量水平，测绘部门应建立自我检查、自我改进制度，建立奖惩制度，将测绘完成情况个人的考核业绩相关联，以此提高测绘从业人员的积极性。各地方房屋登记机构应加强对房产测绘单位的测绘成果备案业务培训和质量监督，建立并实施质量抽查、互查制度和房产测绘信用管理制度。对房产测绘中的违法行为，房屋登记机构应当按规定进行严肃处理，并将其行为向社会予以曝光，同时记载于房产测绘信用档案。4.5推出GiS房地产管理进程，建立房产面积差错赔付。房地产的交易业务日益增多，权属变更关系也日益频繁，逐步出现种类多元化的新格局，为适应这一趋势，房产测绘引进GiS,可以将测绘数据和GiS结合，通过房地产GiS，可以根据需求进行任意地理范围内各类统计分析，能方便了解城市房屋的状况，社会公众也可以通过该系统浏览查阅房产信息。房产测绘单位应是独立的经济实体，根据我国的法规政策，应划清测绘管理部门与测绘单位的界限，房管部门还应建立房产面积差错赔偿制，对房屋面积测算失误，造成重大损失的，将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。测绘单应该与委托人签订合同，以书面合同形式明确测绘差错赔偿责任。
房产测绘的作用
房产测绘在房地产行业中发挥着重要的作用。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料；房产测绘为商品房的交易提供了基础数据的支持；房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。结束语：探索建立房产测绘管理体系、规范房产测绘行为是我国房产行业的重要部分。随着建筑设计的不断创新，房产测绘也要不断的进行改善，这就要求测绘人员要逐步地总结经验，提高测绘精度，努力营造公平的市场环境，促进房产测绘的稳健发展。
参考文献
[1]蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘[J].沿海企业与科技.2010,3.
房地产行业规范篇7
关键词：房地产评估制度；完善；评估机构
中图分类号：F241
文献标识码：a
文章编号：1674-1723（2012）08-0061-03
房地产评估制度的重要意义和作用体现在对房地产评估工作的约束、规范、管理之上。具体来说就是通过一整套的法规制度来规范房地产评估过程中所涉及到的估价人员、估价机构、估价程序、估价行为、估价结果等方面的内容，最终目的是通过对房地产评估行业相关业务的规范，保障房地产评估行业的健康长远发展。从客观上来说，健全和完善我国房地产评估制度是一个系统工程，包括业务建设、人员建设、行业管理等范畴，每一个范畴都需要出台严密细致的规章制度作为实施有效管理的基础和依据，因此，对房地产评估制度的健全和完善是需要广大从业人员在实践中不断摸索，不断总结的。经过二十多年的不断发展，我国房地产评估行业已经初具规模。伴随着房地产业的高速发展趋势，房地产评估行业也开始日益走向成熟，逐渐在房地产基本交易、房地产抵押、税收、融资、土地出让等经济领域发挥出重要作用。然而，在我国加入wto之后，不少国外的房地产评估机构对我国的广大市场虎视眈眈，鉴于在机构管理、注册管理、评估准则管理、执业管理等方面与国际先进水平的差距，我国的房地产评估机构将遭遇到十分严峻的挑战。为此，通过对我国现存房地产评估制度的深入分析，在客观得出评价结果的基础上有针对性地引入国际先进经验，不断健全、完善我国房地产评估制度是具有战略性意
义的。
一、对我国房地产评估制度的现状分析
（一）评估机构注册管理制度有待进一步规范
首先，我们国家对于房地产评估机构的分级依据主要是参考评估人员数量、机构资金状况、整体业务数量、从业年限等因素，而技术水平往往不被作为主要的参考依据。这就造成我国评估机构的业务水平可能出现与自身等级不相一致的情况，三级评估机构的估价水平高于一级机构的状况时有发生。然而，由于三级评估机构的注册资本有限，对于评估事故出现后面临的巨额赔付往往无力承担，使得评估机构的公信力大打折扣。其次，我国对房地产评估机构的管理是由各级建设行政主管部门、房产行政主管部门负责，对于房地产评估机构在异地设立分支机构进行异地经营的情况还缺乏相应的管理制度来加以约束，在很大程度上造成了我国房地产评估机构管理混乱的局面。最后，我国对于评估机构由于自身过失给客户带来损失所要承担的责任尚无完善的制度与依据，现行的处罚力度也明显不足，对于估价中的违规行为仅仅处以三万元以下的罚款，这对于评估机构的非法收入来说完全不能达到惩罚与警示的目的。
（二）估价人员准入门槛过低，管理松散
一方面，我国房地产评估师的准入门槛较低，只需要具备中专学历即可，这对于房地产评估行业所需要的专业性与技术水平来说，无疑是有差距的。从考试通过率来看，目前的考试往往流于形式，只要参加主管部门主办的培训班，往往都能通过考试。从考试内容来看，仅仅局限于对评估原理、法律法规等方面的考察，内容较为陈旧，实际应用性很差。并且在对评估师进行注册时，审核制度漏洞百出，十分容易被规避。目前社会上评估师挂靠、使用虚假业绩证明、伪造学历的现象比比皆是，直接造成了执业环境的恶化，破坏了整个行业的诚信。并且，我国在房地产估价行业中并没有采用实名签字制度，使得很多不具有从业资格的人员可以轻松代签，严重损害了真正估价师的经济利益，挫伤了行业合法从业人员的积极性。另一方面，我国目前对于评估人员的执业等级制度管理较为单一，仅仅只有一个级别，就是中国注册房地产估价师的资格，没有对于职业资格和执业资格的有效区分，评估师的签字也不具有法律效应。
（三）缺乏对于职业道德的重视与建设
我国目前还十分缺乏相关的职业道德体系。目前来说仅仅只有一部《房地产估价规范》来对行业的职业道德进行规范。然而这部规范里面只有关于道德行为的规范与约束，对于行业所涉及到的责任感、工作理念、职业荣誉感、成就感等重要的职业道德构成要素还没有体现。从另一方面来看，这部规范仅仅只是一种道德上的约束，这样的约束需要在一个健康运行的行业中才能得到更好的发展与尊重。由于我国房地产评估行业的起步较晚，发展历史相对较短，再加上相关法规中对于职业道德的规范不成体系，一些从业人员在具体执业过程中禁不起诱惑，为了获得贷款而高估价值、为了逃避税款低估价值的现象时有发生，不仅伤害了交易中弱势群体的经济利益，也破坏了整个行业的诚信建设。鉴于此，我国目前房地产评估行业不仅继续建立健全相关的职业道德体系，同时也需要对行业职业道德进行更为有效的实际管理，对于违反职业道德的从业人员需要制定出适当的惩罚措施，提高其违规成本。
二、健全与完善我国房地产评估制度的建议
房地产行业规范篇8
关键词：质量监管重要性存在问题改进方法建议
中图分类号：tU198文献标识码：a文章编号：1674-098X（2014）06（c）-0253-02
房地产测绘保障住房和住房的土地和其他相关的信息是准确的，完整的，目标的重要手段，公平和反映，交易可以有效调节房地产市场，提高科学性和准确性，物业管理是对当事人合法权益的有效保护的重要依据，也是房地产行业的发展，对重要的城市建设和管理的基本数据。因此，如何保证和提高测绘质量一直是测绘行业关注的重要话题。
1房产测绘成果质量监管的重要性
对房地产测绘测量房屋面积测量包括房屋的建筑面积的测量，使用面积计算，房产面积测量，共有建筑面积的测算与分摊。房屋建筑面积计算时要考虑哪些属于计算全部建筑面积的范围，哪些属于计算一半建筑面积的范围，哪些属于不计算建筑面积的范围，可分摊的共有建筑面积及不应分摊的建筑面积，以及共有面积如何处理等等。如：与房屋相连，有上盖无柱的走廊，檐廊等，按其围护结构水平投影面积的一半进行面积计算；层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等是不计算建筑面积的；共有的电梯间、电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井等，作为共有的建筑面积进行分摊；为多幢房屋服务的警卫室，设备用房，管理用房等不应作为本幢共有建筑面积进行分摊。
随着房地产市场的进一步发展，房地产价格一涨再涨，我们不能排除个别开发商为了使其利润最大化，最小化的责任，套内建筑面积是相对固定的，将不应分摊的公用建筑面积的分摊，或使用不同的规则之间的区别，故意欺诈业主，由此产生的纠纷，甚至官司。这些现象不仅影响了商品房市场的销售，也影响了住房制度改革和住房商品化制度的促进。质量问题的发生说明监督和紧迫感的特殊性能检验的测绘成果，重要性。因此，通过专项监督检查房产测绘成果，根据规范房产测绘单位，负责房地产开发商，但也对财产权利的保护。
2有房地产测绘成果检验问题
（1）房地产市场发育不完善，监管不到位。虽然房地产测绘专业的技术服务，市场，政府，在竞争和监督机制，但由于房地产市场的发展还不完善，存在一定的不正当竞争行为或违规行为，扰乱市场秩序。目前，房产测绘成果的质量保证体系和监督体系和相关的法律法规仍不完善，测绘、房地产测绘产品质量是不够的测绘行政监管部门，测绘业务资格和技术指导的不足，不能在质量监督检验测量测绘成果的地方，不利于的合法权利和利益，产权保护。
（2）存在区域差异，实践的不统一。房地产测绘不能没有现场实地调查和数据计算，图的内业处理，但对于相同的工作，不同的地区的测绘机构，或不同的测绘人员，他们的做法有差异。
此外，在经营，房地产测绘模式数据格式，数据处理，信息等方面也存在差异，技术质量是难以评估，不利于信息交换面积，单位和检查监督部门之间，对房地产市场的发展，也不利于标准化。
（3）特殊部位容易误解。对于室外楼梯，按规定：“无盖的室外楼梯没有覆盖计算”的各层水平投影面积的一半，有三种理解现实中：第一是没有盖的室外楼梯的建筑面积是相等的水平投影面积的一半和室外楼梯层二是把；楼梯为无盖罩上一层楼梯，只为室外楼梯上说。因此，无盖的室外楼梯顶部应计算一半，低层应该计算所有的建筑面积；第三是由于室外楼梯顶无盖，不应计算面积，低层一层楼梯上面的上盖，每层应一半的水平投影面积计算。三种不同的认识结果是不同的。
（4）建筑面积的计算是不合理的。成套房屋的建筑面积，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。其中，按套内建筑面积使用面积在住房的套，套内墙体面积，包括阳台建筑面积三部分组成的；共同占有或共同使用的建筑面积的物业业主的公用建筑面积，按照“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，对房屋结构部分的使用性质经常是没有严格的定义，服务范围也很难区分。
（5）房产测绘单位在进行技术设计书编制时，无上级主管部门对设计书的审核，盖章。因此个别房产测绘单位在技术设计时，选取的房产面积的精度等级低于应选择的等级，造成房屋测量误差在无形中被放宽。
（6）房产测绘单位提交的成果资料不全面及不规范。如缺少房屋调查表，房产分户图绘制未按规范要求进行绘制及房产分户图绘制不全等；房产测绘单位提供的资料无二级检查一级验收的报告，尤其是一级验收的报告。
（7）房产测绘单位未对整幢楼房屋进行逐层逐户测量，只是挑选了某个单元的一户进行了现场测量或只是对整幢楼不同户型的房屋进行了现场测量，就编制了整幢楼每户房屋的面积测算报告。
（8）房产测绘单位未到现场进行房产测量，而是根据房地产开发商提供的蓝图的房屋数据，就直接编制了房屋面积测算的报告：个别房产测绘单位为了使资料齐全，现场也进行了房屋测量，但提供的资料中房屋测量草图中的个别数据与房屋分户图中的数据进行校核计算时，发现数据无法进行一致性验算，个别数据还是采用了蓝图数据，因此造成了房屋面积的不准确。
3房产测绘成果质量监管的改进措施
（1）加快房地产测绘市场，规范和创造竞争有序的房产测绘市场。首先，衡量分离和测绘市场准入制度。加强行业监管，防止和制止乱挂现象的收费，规范市场行为；加强测绘机构资质管理，市场准入，推进开放房地产市场进入市场，专业化，法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快信用体系的建立房地产测绘。严格按照市场机制，防止恶性竞争，防止暗箱操作失败的行业行为；房产测绘单位应当承担测绘成果的法律责任，给测绘不执行国家标准或故意弄虚作假的个人行为，认真调查，追究负责。
（2）建立测绘信息系统平台，房地产管理，加强交流与合作。测绘部门和房产管理部门要通力合作，详细的技术标准，规范房地产测绘规范和统一，建立房产测绘技术的信息系统平台，统一的操作模式，操作过程和质量监督机制的结果，自动处理发送接收的全过程，测量，绘制，检查，负责认证，归档。对于信息技术管理，指导方便，通信和资源共享，而且还可以促进产业技术进步；不仅规范房地产测绘，与房产测绘成果的权威的建立，保持房地产市场的正常秩序。此外，对测绘行业协会和测绘高校专家的技术指导，促进交流与合作，互通有无来实现地区之间的平衡，房地产测绘工作的发展。
（3）加强业务培训，提高房地产测绘值班人员的专业素质。一个合格的房地产测绘从业人员应该不仅能测量专业知识及相关房地产知识，但也有高度的责任感，严格按照“规范”特性的测量和相关的法律法规来进行性能测试。测绘人员缺乏地区需要增加对努力做房地产的支持，衡量业务培训，提高员工的业务素质；加强数字技术的应用，计算机技术和网络技术，提高房地产测绘科技含量。两个“设置”的建议，即房地产测绘人员资格考试制度和定期培训制度的建立；测绘人员专家建立，行业专家，探讨“先进技术企业”的实际测量，为测绘，测绘行业的技术创新的革新，促进人员提供必要的技术支持。
4房产测绘成果质量监管的建议
（1）现有的测量设备和目前的技术条件，商品房面积的测量精度应提高到至少二级房屋面积精度的水平，这是提高房地产测量信誉与权威的一个机会，也是保护了产权人的权益。因此，上级部门可要求房产测量报告中房屋面积测算的精度按至少在二级精度范围内进行房产测量。
（2）测绘主管部门可依据《测绘法》有针对性地开展专项检查和整治，扩大监督检查范围，完善监督检查制度，注重实效。既要实行全过程监督，又要突出重点、注重治本、完善制度，建立健全惩防并举的监督检查体系，既促进了政府机关的管理效能，又解决了房产测绘行业是否按规范作业的问题，切实解决了人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，为创建和谐社会起到了一定作用。
（3）引导房产测绘单位建立健全质量管理制度，促使房产测绘单位自觉规范自身的质量管理行为，明确测绘成果质量管理责任，加强测绘成果质量宣传教育，确保房产测绘成果质量。尤其是开发建设单位在取得预售许可证、房屋竣工后试验，将通过房屋测绘技术报告审查和共享将在公开政府信息平台公示①是共享的目的，地点，面积；②参加分摊的公用建筑面积的商品房的名称，目的，位置，面积，分摊系数；③无分摊公共部分。测绘成果质量监督系统可有效的保护人的知情权的权利，以便业主可以迅速了解测绘成果映射详细的材料，以减少审计的房地产面积和争议处理该地区后，进一步明确各自的职责，功能，发展和建设单位，测绘单位的责任。
（4）树立自我完善，自我反省，自我升华的制度。每一个单位里都应该加强质量上的完善，都应该做到把质量的保证和日常工作的考核作为一个整体的工作来进行。同时进行一些适当的经济上的奖惩制度。另外，每一个单位都应该详细的记录好抽样检查的信息，不合格质量的记录，审核的结果，过程控制的观察结果，客户后期的反馈意见，等等进行认真的分析和记录，从而找到问题的原因，通过改正和制定正确的预防措施来保证问题不在出现。
（5）通过定期的审核和对房地产权属实的登记进行抽样检测室测绘主管部门要做的事情，这是加大力度的对房产测绘区域存在不良规范的纠正查处，通过部门监督，群众监督，舆论监督等多种方式，确保房产测绘处在严密的监管之中，预防房屋面积质量问题的出现。另外，依照《房产测绘成果质量评定标准》的评分标准评分，对每一个测绘的单位进行项目上的管理，实际统计，数据库的统计，抽样检测存在的为题并进行相关的记录，最后向社会公开每一个测绘单位的信用度和检测结果。
5结语
所谓的房产的测绘就是一种民生工程工作，它的准确与否，关系到产权人的切身利益，给于产权人提供的房产的面积上的测算的准确性的保证是房产测绘的最后的一道保障，准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据，从另一种方式来说，就是通过全方位的方面来了解目前这个房产测绘的这项工作的基本情况，从而才能找到存在的问题，进一步的规划出正确的规范的房产测绘的系统行为还有措施。因此房产测绘成果专项监督检查是十分必要的。今后还需要把专项治理和权利运行监督机制建设工作结合起来，研究新的监督方式，加大监督检查的力度，突出专项治理的实效。
参考文献
[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[m].中国标准出版社，2001.
房地产行业规范篇9
关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量
中图分类号：F293.3文献标识码：adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07文章编号：1672-3309（2012）06-16-03
房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。
一、我国房地产中介行业尚处于成长早期
中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。
我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题：
第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。
我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。
第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。
第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右，493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营，109户异地经营、擅自设立分支机构，5户越级经营，45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。
二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响
产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。
第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Genea.marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。
第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。
第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。
第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。
三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新
房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。
第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。
信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入mLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GiS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。
第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度，也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。
第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。
发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。
参考文献：
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房地产行业规范篇10
国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展，房地产业关联度高、带动力强。提高居民住房水平，改善人居环境，构建和谐社会的重要内容；拉动投资增长，促进住房消费，带动关联产业发展的重要手段；加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识，采取有力措施，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。
指导思想：按照城市经济发展战略目标要求。以改善人居环境为目的坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应结构，建立和完善廉租住房制度，实现房地产业持续健康发展。
发展目标：年底。完善住房保障体系，以适应不同层次的住房需求；末，城镇住房商品化率要达90%以上，住房成套率要达90%以上，期间住宅竣工面积累计达到670万平方米，其中经济适用住房100万平方米，城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下，进一步整顿、规范房地产市场秩序，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
二、坚持科学规划调整房地产业发展空间布局
（一）制定和实施住房建设规划。市区及各县（市）要按照《市人民政府关于印发〈市住房发展规划〉通知》黄政发〔〕33号）要求。并做好组织实施工作。规划要明确“期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》〔〕37号）要求，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。
（二）进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求。落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目，必须符合城市规划，坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。
（三）严格控制零星分散建设。市、县（市）城市规划部门要根据旧城改造需要。停止审批市区和县（市）城区所在地中心区的零星分散建设项目。从年起，新建住宅必须纳入住宅小区规划（符合控制性详细规划的临街项目符合街景规划的除外）通过几年努力，建设一批设施全、环境美，具有示范性、带动性的多功能住宅小区。
（四）坚决停止行政事业单位自建住房。禁止任何单位以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起。包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目，一律停止开工建设；一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目；市、县（市）两级发展改革、规划、国土资源、建设等部门不得为此类项目办理核准以及立项报建审批手续。企业原则上不得自建住房，但住房困难户较多的工矿区和困难企业，由房地产行政主管部门按经济适用房管理要求进行审查，并报所在市、县（市）人民政府批准后，方可实施，且参加集资合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县（市）人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策，购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。
（五）今后一律停止新的私宅用地审批。城郊农业户口人员宅基地供应对象只限于本村祖居户。宅基地的取得方式、条件等按国家有关法律法规政策执行，（市）中心城区。已供宅基地不得私下转让。严禁在城市规划区范围内以个人名义报建私宅的方式变相进行房地产开发交易。
三、规范土地市场建立房地产用地统一储备供应制度
（六）城区、各县（市）城镇规划区范围内的土地由政府统一征用。建立“统一规划、统一收储、统一供应”机制。严禁先用后批，私下交易。市、县（市）所在老城区存量土地，由市、县（市）土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后，纳入市、县（市）土地收购储备中心收购计划，经地价评估后，按照“参考周边地区土地收购价格，保障原土地使用者合理收益”原则，由市、县（市）土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备，各单位不得私下转让或建房。今后凡经营性房地产项目用地由市国土资源部门按招标、拍卖、挂牌方式组织出让；严禁城区各单位、各村、居民委员会私下向单位、个人和开发商供地，严禁向城镇居民及非本村村民供应宅基地。国土资源部门要根据用地需求预测，编制年度供地计划，建立用地计划公告制度，并根据市场供求现状和市国土资源部门年度用地计划供地，合理调控地价。
四、严格市场准入制度规范房地产开发项目管理
（七）房地产开发主管部门要严格控制房地产开发企业进入市场的准入标准。限制并淘汰一批条件不具备、行为不规范的开发企业。要强化房地产开发项目资本金管理，严禁抽逃注册资金、虚假投资等行为。现有房地产开发企业注册资金不到位的限半年内到位，逾期不到位的相关部门依法吊销其执照和资质证书。
（八）严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定。足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费，以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费，不得以任何理由申请减免。
（九）发展改革、规划、国土资源、建设、房地产管理等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门。各部门之间应加强配合，整体联动，建立房地产建设项目审批工作联系制度。房地产开发项目报发展改革部门核准前，必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见，国土资源部门提出用地计划意见，房管部门提出项目建设条件意见。没有取得《建设项目选址意见书》建设用地计划通知书》和《房地产开发项目建设条件意见书》其它部门不得办理相关的手续。
（十）房地产开发项目建设。并认真执行质量、安全监督和竣工验收备案制度，确保工程项目设计优、功能全、环境美、质量高、服务好。住宅小区建设中，房地产开发企业必须严格按照规划设计要求和土地出让合同约定进行开发。要完善住宅小区中各项共用配套设施的建设，老城区住宅小区绿化率不低于30%新城区小区绿化率不低于35%建筑容积率控制在国家标准之内。凡基础设施、公共配套设施不到位的房地产开发项目不得交付使用。房地产开发商和经济适用住房建设单位要对其开发建设的住宅质量负最终责任，并向买受人提供住宅质量保证书和使用说明书。
五、整顿市场秩序优化房地产业发展环境
（十一）房地产行政主管部门要加大房地产管理的执法力度。规范市场秩序。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为要从严查处。要严格商品房预售审批，建立商品房预售款监管制度，加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，核发预售许可时，应同时在国土资源部门备案，并在土地使用权证上予以注记，防止用于其他项目办理抵押贷款。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理，未取得营业执照、房地产中介资格证书的中介机构，不得从事中介业务。大力推行“放心中介”活动，切实解决因房地产交易不规范造成的群体上访、重复上访等问题，切实维护社会稳定。
六、加快经济适用住房和廉租住房制度建设逐步解决中低收入家庭住房问题
（十二）要将建立健全廉租住房保障制度纳入各级政府目标责任管理。即实物配租、租金补贴和租金核减，结合我市情况，以住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。各地要按照市政府出台的市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》全面实施廉租住房保障。
（十三）要按照国家政策要求。各级政府要从财政预算中安排一定的资金用于廉租住房补贴，将住房公积金增值收益按规定提取城市廉租住房补充资金，明确土地出让净收益的5%用于廉租住房制度建设的资金，进一步加大政府投入，确保廉租住房建设顺利实施。
（十四）要严格按照《经济适用住房管理办法》规定。落实经济适用住房项目招投标制度，切实降低开发建设成本。严格将经济适用住房套型面积控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米。要严格控制销售价格，完善申请、审批、公示制度，使经济适用住房真正解决中低收入家庭的住房需要。
七、拓宽融资渠道优化金融服务
（十五）开放房地产开发市场。形成良性循环；支持本市范围内具有资信优势的房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或大型企业集团，提高产业抗风险能力。
（十六）支持和引导金融机构开展业务创新。增加二手房贷款等个人住房信贷品种；推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。大力发展住房公积金委托贷款，对符合贷款条件的对象要简化委托贷款手续，改进服务，方便职工办理住房贷款。要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用监督管理，防止挪作他用。要加快建立房地产开发企业和贷款个人诚信系统建设，完善房地产抵押登记制度，打击各种骗贷骗资行为，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
八、推进物业管理改善居住环境
（十七）要加大宣传力度。各建设单位在项目建设的同时，要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。
（十八）进一步健全完善住房专项维修金制度。要加大维修金的归集力度。确保维修金依法收取。新交付使用的住宅，开发建设单位、购房者不按规定缴交维修基金的房地产行政主管部门有权拒绝办理相关房屋权属证书。
通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。物业管理行政主管部门要严格物业管理企业资质核定工作，（宅小区组建业主委员会。严把市场准入关，进一步整顿、规范物业管理市场。
九、改善发展环境完善服务体系
（二十）建立联动机制。组织规划、国土资源、发展改革、建设、房管等相关部门，对住宅与房地产项目进行集中会审，共同决策，联合审批。确保开发项目符合城市发展总体规划、土地利用规划，确保住宅供应与市场需求相适应，确保我市的房地产业持续健康和谐发展。
（二十一）建立健全房地产市场信息系统和信息制度。县（市）人民政府要抓紧开展住房状况调查。建立健全房地产信息系统和信息制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息。