价值投资的估值方法篇1
【关键词】pe投资价值评估
一、pe投资中的企业价值评估概述
在pe投资中,企业价值评估是投资方与融资方进行投资谈判的一个最为关键和敏感的问题,它涉及到每股的价格、一定的投资金额下投资方在被投资企业中所占的股权比重,对pe的投资收益构成重大的影响。
在实际工作中,用得最多的估价方法或者说用来进行谈判的依据,是二级市场上一定时期内所有企业或同行业的简均市盈率或市净率。这一方法很不科学,因为pe投资的企业不一定都是有上市预期的企业,至少在上市的这一时点上不是上市企业。资产的流动性不同,价值就不同,拿二者进行直接对比是不可取的。还有一种方法是用一级市场上的平均市盈率或市净率作为定价的依据。这一办法最大的缺陷在于一级市场是不公开的市场,它的数据来源的真实性理应受到质疑。上述两种方法还有一个重大的缺陷就是没有考虑被投资企业所在行业的不同对市盈率和市净率所产生的影响,更重要的是没有考虑每一个企业的具体情况与行业整体水平的差异,这样所导致的评估结论是很不精确的。
从资产评估学的角度来看,价值评估的方法总的来说,有成本法、收益法和市场法。
1、成本法。其原理简单来说就是将企业的各项账面资产按照重置成本进行调整并加总而得到企业的价值。但有一个问题是需要明确的,即在pe投资中,与投资人决策相关的信息是各资产可以带来的未来收益,而不是其现行市场价值。价值评估的对象是企业整体的价值,而整体的价值来源于要素的结合方式,整体不是各部分的简单相加。成本法以单项资产的再建成本为出发点,可能忽视企业的获利能力,而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项目,如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。所以,这一方法尽管理论上简单,也比较好操作,但本文认为,它不适合于pe投资中的价值分析。
2、收益法。收益法是将企业所产生的未来现金流量进行折现而得到企业的价值,所使用的模型是现金流量模型。现金流量模型是企业价值评估使用最广泛、理论上最健全的模型,它所反映的是企业的内在价值。这一模型又分为股利现金流量模型、股权现金流量模型和实体现金流量模型。股利现金流量模型中的股利现金流量与股利政策有很大的关系,很难预计,所以实践中一般不用。股权现金流量模型使用得也不多,主要原因是作为模型中折现率的股权成本受资本结构的影响较大,估计起来比较复杂。实践中主要采用实体现金流量模型,这时作为折现率的加权平均资本成本受资本结构影响较小,比较容易估计。
3、市场法。市场法即相对价值法,它是利用类似企业的市场定价来估计目标企业的价值。所得出来的结论是相对于可比企业来说的,是一种相对价值,而非目标企业的内在价值。相对价值法总的来说有股权市价比例模型和实体价值比例模型两大类。最常用的是三种市价比率模型即p/e比率模型、p/B比率模型及p/R(市价/收入)比率模型。本文开头提到的现行pe投资中用的市盈率法或市净率法,其基本原理其实就是市场法,问题是现实中的一般操作并没有深刻领会这一方法的实质,也就不可能将这一方法科学地加以利用。
综上所述,本文主要论述实体现金流量模型和p/e比率模型、p/B比率模型和p/R比率模型这三种市价比率模型。
二、实体现金流量模型
实体现金流量模型的基本形式是:
债务价值=■■(1)
实体价值=■■(2)
股权价值=实体价值-债务价值(3)
公式(1)中关于债务价值估计的方法是标准方法,一种简单的方法是用当前债务的账面价值替代。
公式(2)中实体现金流量是企业全部现金流入扣除成本费用(不包括利息费用)和必要的投资后剩余部分,它是企业一定时期可以提供给所有投资人(股东和债权人)的税后现金流量。
估计企业价值时通常假定企业永续经营,但为了避免预测无限期的现金流量,一般将预测的时间分为两个阶段。第一阶段是详细预测期,或直接称为预测期。企业增长的不稳定期有多长,预测期就应当有多长,实务中通常为5―7年,但最长不超过10年。第二阶段是以后的无限时期,称为后续期或永续期,此时假定企业进入了一个稳定的状态(稳定状态的标志有两个,一是具有稳定的销售增长率,它大约等于宏观经济的名义增长率,二是具有稳定的净资本回报,与资本成本接近)。如果设预测期为n,则公式(2)变为:
实体价值=预测期实体现金流量现值+后续期价值的现值
=■■
+■
使用这一模型的最大难点是对实体现金流量的估计。未来的现金流量要通过财务预测取得,通常将预测工作的上一年度作为预测的基期。如果认为上一年度的数据具有较大的偶然性,也可以将前三年数据的平均作为基期的数据。基期的数据包括各项财务数据的金额及反映各项数据之间联系的财务比率。对未来进行全面预测的起点是对销售收入的预测,必须由项目经理综合各种因素,在与拟投资企业进行充分的沟通后,作出最合理的估计。之后,再采用销售百分比法,预计企业未来的资产负债表和利润表,然后在此基础上编制预计现金流量表,得到企业未来的实体现金流量。
三、p/e比率模型
模型的基本形式是:目标企业的价值=可比企业平均市盈率×目标企业净利润;目标企业每股价值=可比企业平均市盈率×目标企业每股净利。
由于市盈率=■=■,所以使用这一方法的基本要求是,目标企业与可比企业必须在增长潜力、股利支付率和风险(股权资本成本)这三个因素方面类似。如果不管企业的这三个比率的高低,用行业平均市盈率作为评估依据是不科学的。这三个因素中,最关键的是“增长潜力”。“增长潜力”类似不仅指具有相同的增长率,还包括增长模式的类似,例如同为永续增长,还是同为由高增长转为永续低增长。
如果股利支付率与股权资本成本这两个因素相似,而增长潜力差距较大,则必须排除增长率对市盈率的影响,即对市盈率进行修正:
修正平均市盈率=可比企业平均市盈率÷(可比企业平均预期增长率×100)
目标企业的价值=修正平均市盈率×目标企业增长率×100×目标企业净利润
目标企业每股价值=修正平均市盈率×目标企业增长率×100×目标企业每股净利
还需要说明的关键问题是:“目标企业的价值”是否包含了新的投资者进入目标企业后企业的价值,也即“市盈率”是投资后的市盈率还是投资前的市盈率。如果是投资后的市盈率,这时新的投资者在目标企业所占的股份份额应当是:新的投资金额÷目标企业价值。如果“市盈率”是投资前的市盈率,则新的投资在企业中所占的股份份额为:新的投资金额÷(目标企业价值+新的投资金额),很显然这会降低的投资者在目标企业中的股权比例。在实践中,“市盈率”一般采用投资后的市盈率,即投资者投资多少,就获得多少投资比例。
另外,使用这一模型,被评估企业必须连续盈利,否则市盈率将失去意义。
四、p/B比率模型
模型的基本形式是:股权价值=可比企业平均市净率×目标企业净资产。
由于市净率=■=■,所以目标企业与可比企业必须在股东权益收益率、股利支付率、增长率和风险这四个方面类似。其中最关键的因素是“股东权益收益率”。同样,如果其他三个因素类似,股东权益收益率差距较大,也要对公式进行修正:
修正的市净率=可比企业平均市净率÷(可比企业平均预期股东权益净利率×100)
目标企业每股价值=修正平均市净率×目标企业股东权益净利率×100×目标企业每股净资产
这一模型也有它的适应性,即适应于需要拥有大量资产(如汽车制造行业)、净资产为正的企业。固定资产很少的服务性企业和高科技企业,净资产与企业价值的关系不大,其市净率没有什么实际意义。
五、p/R比率模型
p/R比率模型即市价/收入比率模型。模型的基本形式是:目标企业股权价值=可比企业平均收入乘数×目标企业销售收入,这里收入乘数=■。由于经过推导后:
收入乘数=■,所以目标企业与可比企业必须在销售净利率、股利支付率、增长率和股权成本四个方面类似,其中“销售净利率”是关键因素。如果其他三个因素类似,而销售净利率差别较大,也同样要进行修正:
修正收入乘数=可比企业平均收入乘数÷(预期销售净利率×100)
目标企业每股价值=修正平均收入乘数×目标企业销售净利率×100×目标企业每股收入
这一模型适应于销售成本率较低的服务类企业,或者销售成本率趋同的传统行业的企业。
在上述三种市价比率模型中,如果其他的非关键变量方面也存在较大的差异,就需要把市价比率作为被解释变量,把驱动因素作为解释变量,使用多元回归技术,计算所需要的乘数,来对差异进行修正。
此外,用三种市价比率模型计算出结果后,还要对其合理性进行检查。因为市价比率是根据上市公司的数据得到的,如果目标企业没有上市计划,由于非上市企业的股票的流动性低于公开交易的股票,要将评估价值按照上市成本的比例减掉一部分。又因为上市企业的价格与少数股权价值相联系,不含控股权价值,而非上市企业的评估往往涉及控股权的评估,所以,要对评估结果加上一定比例,以反映控股权的价值。
【参考文献】
价值投资的估值方法篇2
随着中国大陆私募股权投资基金（privateequity，以下简称pe）的快速发展，pe规模与相对落后管理水平间的矛盾日益突出，pe投资者在基金存续期内较难了解到基金的真实价值，这给投资者本身的风险管控和投资评价带来困难。本文拟结合现有pe的估值方法，探讨在实务中采用何种操作方式可让估值方法更具合理性及公信力。
二、pe估值的现实意义
pe是以非上市公司股权为投资对象的基金，与公开募集的基金相比具有投资者数量有限的特点，因此在现行的相关投资基金法规中并未对pe价值评估方法有明确的规范，但pe估值对投资者和管理者仍有一定的现实意义。
（一）对pe投资者而言
由于pe的投资者主要是机构投资者，包括信托机构、保险机构以及基金，由于它们本身需要对其资金提供者的收益和风险负责，大都属于风险厌恶型投资者。若pe管理人能定期披露其所管理的基金价值及价值变动情况，投资者则可以以此来对投资的收益和风险进行评判。如果其投资收益和风险指标低于预期，投资者将对管理人失去信心，可能考虑撤销后续的投资额度，改为安排其他投资；若收益和风险指标高于预期，投资者也可尽早调整投资策略，向管理人争取更大的后续投资份额。另外，由于会计准则的要求，金融工具必须以公允价值作为确认和计量标准，投资者需要真实的公允价值以计量投资。
（二）对pe管理者而言
随着pe规模的扩大，将吸引更多的投资者，按目前pe广泛采用的有限合伙制形式，投资者数量的上限可达50人。pe管理者定期向投资者披露基金价值能提高其金融服务的水平，提高投资者对pe管理团队胜任能力的认可程度、信任度以及pe管理团队在业内的知名度，为pe的后期发行做良好的铺垫。同时，pe的价值主要由所投项目的价值组成，经过合理评估后的基金价值可成为评价基金经理投资业绩的依据之一。
三、pe估值方法的合理性
（一）现有主流基金评估方法及分析
目前对pe主要的估值方法是先根据行业评估准则评估基金投资项目池中已投资的单个投资项目的价值，而后将这些单个项目的价值进行加总计算出pe的价值，这种方法也被称为“自下而上”①的估值技术，与在公开证券市场上市的证券基金所用的估值方法类似。对单个投资项目的价值主要有以下评估方法：
1.可比公司法
可比公司法主要通过分析可比公司的交易和营运统计数据得到该公司在公开的资本市场的隐含价值，主要使用的可比指标包括：市盈率（股价／每股利润）、市净率（股价／每股净资产）、企业价值／eBitDa、企业价值／收入、企业价值／用户数等。可比公司法的优点在于基于市场公开的价值信息，易于得到投资者的认可；缺点在于可比公司难以寻找且其市场价值易受政策面的影响而不准确。
2.现金流折现法
现金流折现法主要通过预测未来若干年的经营现金流，并用恰当的贴现率和终值计算方法计算这些现金流和终值的贴现值，以此计算企业价值和股权价值。现金流折现法的优点是理论最完善且反映了对项目未来的预测，受市场短期变化和非经济因素的影响较少；缺点是折现率、增长率等假设条件难以准确预计。使用可比公司法和现金流折现法对单个投资项目进行价值评估，各有优缺点，在实务操作中可将两种方法结合使用。但在加总各项单个投资项目的价值后，尚不能全面反映私募股权基金价值，因为从有限合伙人的角度来看，pe秉持的是一种购买并持有的投资理念，价值应涵盖投资持有到期并计划退出的时间点。因而，简单将项目价值加总不能为有限合伙人提供私募股权基金的经济价值。基金的整体价值除了已投资项目的价值，还应包括拟投资部分预期产生的价值。
（二）理想的基金评估方式探讨
根据以上论述，基金的整体价值从投资者的角度来看，应包括已投资项目价值和拟投资项目的预期价值两部分内容。
1.已投资项目的价值评估
对于已投资项目，评估其价值可将可比公司法和现金流折现法相结合，使得两种方法的优势互补。若在一个有效市场中能找到一家或一批与所投资项目的行业、产品周期、生产规模、客户群体相似度很高的上市公司，则可以采用可比公司法；若相似度不高，则可以分行业性质按可比公司法和现金流折现法进行评估。如：新能源、新材料等处于成长期的高新技术企业，可使用市盈率、市净率、企业价值／eBitDa、企业价值／收入等可比公司法；传统制造业、基础设施建设等具有稳定现金流的企业，可使用现金流折现法；或者两种方法同时使用，取其算术平均值。
2.拟投资项目的预期价值评估
pe的预期未来现金流不仅从已投资的项目中产生，而且还从即将进行的投资中产生。由于pe基金经理在项目投资过程中，会选择最佳的时机进入，投资总是分批进行的，因此截至定期评估的时点，仍会存有部分未投放的资金。在评估拟投资项目的预期价值时，可将这些未投放的资金以项目池中尚未投资部分所需资金量大小为权重摊分至其中，再按上述已投资项目的价值评估方法进行评估，计算出还未投资部分的预期价值。
3.局限性
以上对基金价值的评估方法是基于既定项目池中的投资项目来预测的，而现行基金发展过程中，pe的管理人有时在募集资金到位后才确定投资项目。在投资过程中，因投资项目的收益会随着市场形势的变化而发生变化，这样就导致了所投和拟投的项目不会总是固定不变。所以当项目变化，就会使基金价值失去可比性。
四、pe估值方法的公信力
中国证监会从1999年实施《证券投资基金信息披露指引》开始，就不断地通过各类法律法规规范公募基金的估值方法及审核流程，提高基金估值方法及结果的公信力，但对于pe基金的估值规范却并未明确。笔者认为可采取以下方法提高pe基金估值的公信力。
（一）由具有公信力的机构审核由于pe募集的对象大都是特定投资者，因此目前pe管理人主要采用与现有投资者共同探讨并认定的估值方法来对基金价值进行评估。但此做法缺乏第三方的审核，造成公信力的缺失，对基金后续进入者缺乏说服力。
1.选择具有公信力的投资人审核
由于目前pe基金广泛采用有限合伙的形式，而合伙企业并不是一个金融机构，其设计基金估值方法并披露基金价值存在公信力不足。基金管理人可与投资人共同设计基金估值的方法，并让具有公信力的投资人审核估值方法及过程，并按期披露基金价值。例如，pe基金的投资人中含有信托等机构投资者，就可让信托公司审核该基金的估值方法并按期披露价值，因为信托公司是金融机构，具有第三方监管资质，这样处理可提高基金估值方法的公信力。
2.由托管银行审核目前pe的托管银行与公募基金的托管银行所起的作用差别较大，pe的托管银行只起到资金存储并保障资金安全的作用，无法起到审核估值方法并对外披露的作用，这
也与pe基金有关估值的相关法规不完善有一定的关系。但为了提高pe基金估值的公信力，pe管理人可与托管银行商议在托管协议中增加托管银行审核估值方法、估值过程及按期披露的职能，使得pe托管银行起到与公募基金托管银行相同的作用，从而增加估值方法的公信力。
（二）保持估值方法的连贯性
由于股权投资的收益体现是一个长期的过程，其价值变动相对证券投资缓慢，pe基金无需做到像公募基金那样频繁披露基金价值。但为了保证各披露期基金价值的可比性，确保后续进入者的公正性，需要pe管理者在初始确定基金评估方法之后，应保持基金价值评估方法在整个存续期内一致。
价值投资的估值方法篇3
1500万上限法
这种方法要求绝对不要投资一个估值超过500万的初创企业。由于天使投资家投资时的企业价值与退出时的企业价值决定了天使投资家的获利，当退出时企业的价值一定的情况下，初始投资时的企业定价越高，天使投资家的收益就越低，当其超过500万时，就很难获得可观的利润。
2博克斯法
这种方法是由美国人博克斯首创的，对于初创期的企业进行价值评估的方法，典型做法是根据公式来估值：即一个好的创意100万；一个好的盈利模式100万；优秀的管理团队100万～200万；优秀的董事会100万；巨大的产品前景100万；加起来，一家初创企业的价值为100万-600万。
3三分法
是指在对企业价值进行评估时，将企业的价值分成三部分：通常是创业者，管理层和投资者各1/3，将三者加起来即得到企业价值。
4200万-500万标准法
许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万～500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景；如果企业要价高于500万，那么由500万元上限法可知，天使投资家对其投资不划算。这种方法简单易行，效果也不错。但将定价限在200万～500万，过于绝对。
5200万-1000万网络企业评估法
网络企业发展迅速，更有可能迅速公开上市，在对网络企业进行评估时，天使投资家不能局限于传统的评估方法，否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点，即对初创期的企业价值评估范围由传统的200万～500万增加到200万～1000万。
6市盈率法
主要是在预测初创企业未来收益的基础上，确定一定的市盈率来评估初创企业的价值，从而确定投资额。市盈率就是股票价格相当于每股收益的倍数，
7实现现金流贴现法
根据企业未来的现金流，收益率，算出企业的现值作为企业的评估价值。这种方法考虑了时间与风险因素，但不足之处是天使投资家必须具有相应的财务知识，并且这种方法对要很晚才能产生正现金流的企业来说不够客观。
8倍数法
用企业的某一关键项目的价值乘以一个按行业标准确定的倍数，即得到企业的价值。
9风险投资家专用评估法
这种方法综合了倍数法与实体现金流贴现法两者的特点。具体做法：
（1）用倍数法估算出企业未来一段时间的价值。如5年后价值2500万；（2）决定你的年投资收益率，算出你的投资在相应年份的价值。如你要求50%的收益率，投资了10万，5年后的终值就是75.9万；（3）现在用你投资的终值除以企业5年后的价值就得到你所应该拥有的企业的股份，75.9÷2500=3%。这种方法的好处在于如果对企业未来价值估算准确，对企业的评估就很准确，但是其不足之处是比较复杂，需要较多时间。
10经济附加值模型
表示一个企业扣除资本成本后的资本收益，即该企业的资本收益和资本成本之间的差。站在股东的角度，一个企业只有在其资本收益超过为获取该收益所投入的资本的全部成本时才能为企业的股东带来收益。这种估值方法从资本成本，收益的角度来考虑企业价值，能够有效体现出天使投资家的资本权益收益，一直很受职业评估者的推崇。
11实质Ceo法
是指天使投资家通过为企业提供各种管理等非财务支持以获得企业的一定股权，这种天使投资家实际履行着企业首席执行官的智能，故称之为实质Ceo法。
这种方法的好处在于，天使投资家只需要付出时间和精力，没有任何财务方面的风险。而且由于持有公司的股份，天使投资家往往被视为与创业者的利益一致而得到信任。不足之处在于，由于天使投资家对企业管理介入很深，介入之前，天使投资家应对企业和创业者做更多的了解工作。
12创业企业顾问法
和实质Ceo法很相似，不同之处在于天使投资家对企业介入没有那么深，提供支持没有那么多，相应的天使投资家所获得的股权也较低。这种方法更适合于企业尚未有多大发展，风险比较大时。
13风险投资前评估法
是一种相对较新的方法，在这种方法中，天使投资家向企业投入大量资金，却不立即要求公司的股权，也不立即要求对公司估值。这种方法避免了任何关于企业价值、投资条款的谈判，不足之处是天使投资家无法确定最终的结果如何。
14o.H法
价值投资的估值方法篇4
一、按评估确认价值确定
评估确认价是指投资双方在投资过程中，经专业评估机构评估，共同认可的价值，是多数投资行为中遵循的资产计价方式。按评估价确定放弃非现金资产初始投资成本，有以下几种考虑。第一，符合我国关于国有资产产权变动的有关规定。国有资产产权变动时要进行评估，衡量资产的现时价值，保证国有资产价值，防止资产流失。评估可以根据实际情况选择不同方法，例如收益现值法、重置成本法、现行市价法，几种方法都是按现值来评估资产的价值，共同点是体现现时价值，但大多数估价需要职业判断，根据市场情况进行估价。评估确认价更能体现投资双方的公允、公正。更容易被人们接受。第二，评估确认价在会计实务上具有可操作性。几种方法都有其计算模型。
在现行会计制度中也对股份制改造要求进行评估，并采取评估价计量。以评估价计量缺点：第一，尽管评估更能体现资产现时价值，但在放弃非现金资产中，如果每项资产都进行评估会计成本会加大，太多的估价会导致很大误差。有悖于投资目的。第二，评估价不利于投资方的会计处理。非现金资产在投资方是以历史成本计价，而投资时又以评估价计价。非现金资产评估价与账面价出现差额将无法处理，不能准确反映其性质。
二、按公允价值确定
公允价值在国际会计准则中所下定义：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”可以通过未来现金流量的估计，运用预期现金流量法计算现值，公平交易是指双方在互相了解、自由的、不受各方之间任何关系影响的基础上商定条款而形成的交易。公允价值计量能够真实反映资产给企业带来的利益。在放弃非现金资产中如果采用公允价值计量体现几点优势。第一，在会计实务中，已在一定范围内使用这种计量属性，具有实践基础。第二，公允价值体现了一定时间上资产的实际价值，体现了交易双方均为维护自身利益确定的价值，体现交易双方的自愿性。第三，与国际会计惯例接轨。公允价值作为计量模式被越来越多的国家会计准则采用，国际准则也将其作为一项重要计量属性。公允价值是会计计量的发展趋势，但基于我国的现实情况，放弃非现金资产初始投资成本如果以公允价值计量，存在许多现实问题。公允价值确定非常困难，公允价值计量在理论上很完善但其前提必须有发育成熟的市场，而我国的市场经济不存在活跃的资本市场不易取得资产的公允价值。再加之我国会计人员的素质不高，职业判断能力差，不易操作公允价值的计量。
三、按非货币交易原则确定初始投资成本
非货币交易原则是指放弃非货币资产取得投资时以投资方账面价值作为初始投资成本。这种方法的优点就是会计处理简单，体现历史成本计价原则，不存在投资过程中账面价与现时价差额。缺点包括：第一，未能真实反映投资价值，众所周知账面价只代表取得时的成本，随着市场变化，资产的价值将发生变化，账面价与真实价存在差异，在会计交易中资产价值计量要求反映真实的交易事项，而账面价值并不能准确反映资产的价值。第二，以账面价值计量，将会影响以后各年投资收益取得时的确认，账面价反映投资方投资资产成本的情况，并不能反映在被投资方所占股权的大小。投资收益是被投资方按股权比例分配的。投资成本与收益不存在配比。容易出现利润操纵。
综述三种确定方法，各有其优缺点。结合国家及企业的情况，选择合适的计量模式。在企业进行重组或改组时，以放弃非现金资产作为投资时，应采用评估法确定初始投资成本，聘请有资质的评估机构对放弃的非现金资产进行合理的评估。保证资产的保值增值。公允价值计量尽管更合理、更完善、更符合会计国际化的要求，但目前我国的实际情况还不易采取，我国市场经济发育成熟后，公允价值应是首选的计量方式。鉴于我国目前经济环境及财务发展状况，在实务中采取非货币易原则更易于操作，更符合我国实际。作为过渡，提倡用非货币易原则确定非现金资产的初始投资成本。事实上我国在《企业会计准则－投资》中规定按非货币易原则确定初始投资成本。即投资人以放弃非现金资产的账面价值确定初始投资成本，被投资人以收到非货币资产作为投资时，以其所占股权的价值作为入账价值。举例说明非货币易原则下，初始投资成本确定。
价值投资的估值方法篇5
关键词：企业价值企业价值评估整合
1企业价值及价值评估的目的和意义
1.1企业价值的含义
企业价值可以从不同角度来看待和定义，采用不同的观察角度来看企业价值，较常见的主要有三种：市场定价、投资定价和现金流量定价。
1.1.1市场定价：在假设企业只以普通股和债券两种方式进行融资的情况下，从市场定价的角度，把企业价值分解成普通股和债券的市场价值之和。
1.1.2投资定价：从企业内部经营的角度出发，在企业所有的经营决策中，投资决策是最基本的也是决定企业价值的财务决策。从投资定价的角度，企业价值等于现有项目投资价值和新项目投资价值之和。
1.1.3现金流量定价：企业价值是未来时期内期望经营现金流量按照加权平均资本成本进行折现之和。这一价值等式很好的体现了企业价值的性质。
1.2企业价值评估目的及意义
1.2.1企业价值评估的目的
价值评估是对企业及其持续经营价值进行判断、估计的过程，企业价值是进行价值评估的直接结果，而通过了解企业价值的增减进行各种投资和融资决策则是价值评估的根本目的。
1.2.2企业价值评估的意义
①有助于实现企业价值最大化
企业价值最大化是在综合考虑多方面因素的基础上，从战略角度，通过价值评估对企业价值进行定量描述，判断企业价值在什么条件下可以达到最大化，为企业改进管理提供参考，因此价值最大化越来越得到理论界和企业界的认可。
②为我国资本市场及资本运作的完善和发展提供了条件
随着资本市场中资产重组活动的日益活跃，这些并购和重组活动，都是在企业价值评估的基础上进行的。因此，对目标企业的价值进行合理估计，有助于企业兼并收购活动的成功，促进了我国资本市场的规范化发展。
③企业价值是衡量企业业绩的重要指标
随着企业经营权与所有权的分离，如何考核和激励企业的管理者已成为一个重要问题，将企业价值增值情况作为考核和激励企业管理者的重要指标，为企业管理水平的优劣提供评判标准。
2现行企业价值评估方法及评估结果
2.1调整账面价值法
2.1.1调整账面价值法的概念
评价一个企业价值最为简单直接的方法就是根据企业提供的资产负债表进行估算，即对净资产的估价。在资产负债表中，总资产减去负债得出的所有者权益应属于企业的净资产。但由于该价值只有参照市场进行调整后，才能得出公允的资产价值。因此，这种方法称为调整账面价值法。
2.1.2调整账面价值法的适用范围及评估结果
调整账面价值法对组织资本能产生大量价值的企业是不适用的，如高科技企业和服务性企业尤其不适用。应用此方法得出的结果没有考虑企业组织资本的价值，虽然考虑到了资产价值中过时贬值、通货膨胀等因素，却忽略了企业作为一个整体，其价值并不等同于每块资产简单的相加。尤其是企业家价值、人力资源价值、控股权价值等是调整账面法所不能估算的。
2.2经济增加值法
2.2.1经济增加值法的概念
经济增加值，亦称eVa（economicValueadded），是由美国思腾思特管理咨询公司提出的。投资者将资金投向企业，是因为预期这笔投资能带来超过其他投资的回报。如果投资不符所望，投资者会将其投入的资金抽回而转投其他企业。因此，企业需要获取足够利润以弥补包括债务和股权投入资金的全部成本。只有当企业当年利润超过所投入的资本成本而有余，企业才在当年为股东创造了财富，其剩余才是企业真正的价值，这种用以描述企业即期财富增加的术语就叫“经济增加值”。
2.2.2经济增加值法的适用范围及评估结果
经济增加值法对账面价值进行调整的项目主要包括研究与开发项目、商誉摊销费、坏账准备等项目，故这种方法比较适合高科技企业价值的评估。因为这类企业研发费用一般占的比例很大。但是此方法反映的是即期企业价值，对企业未来价值的增长考虑不足。企业价值对一个持续经营的企业来说取决于当期的价值和未来增长的价值之和，而经济增加值法关注的是收益高于全部成本的指标，这种关注会误导企业的经营者为追求短期效率而放弃长期效率。
2.3现金流量折现法
2.3.1现金流量折现法的概念
企业的内在价值是企业经营所产生的未来现金流量的现值，这种评估企业内在价值的方法被称为“现金流量折现法”。该方法是基于一个简单的理念，即一项投资，如果回报率高于同样风险下其他投资赚取的回报，便已增值。换句话说，就某一特定水平的利润而言，公司的投资回报率越高，经营中需要投入的资本就越少，继而将产生更高的现金流量和更高的价值。
2.3.2现金流量折现法的适用范围及评估结果
现金流量折现法的理论基础即是任何资产的价值等于其未来全部现金流量的现值总和，因此该方法的应用对象是以能较准确地预计所评估资产未来的现金流量和相应期间的贴现率为基础的企业。该方法既没有在静态状态下考虑项目之间的规模经济问题和项目之间的关联和共享，又没有动态顾及项目之间的关系问题，因此会影响企业价值评估的准确性。
3对多种企业价值评估结果的思考
3.1企业价值评估结果的现状
企业价值评估在国内外早已不是一个新课题。价值评估的方法很多，现行的方法大致分为三类：调整账面价值法、经济增加值法和现金流量折现法。上文已经介绍了三种方法的概念、适用范围以及评估结果。由于评估方法是企业价值评估的中心问题，会直接影响到价值评估的结果及市场交易的实施，因此企业在选择评估方法时十分慎重。但是由于企业的特点和成长发展模式的不同，以及企业会计人员专业素质的差异，企业在选择评估方法进行价值评估，并得出价值评估结果，以及准确判断评估结果与企业真实价值偏差等方面时就显得尤其困难。如果评估方法选择不当，评估结果与企业真实价值偏差太大，将会导致企业内、外部经营者对企业是否进行投资做出错误的判断，最终会给企业造成有形或无形的损失。
3.2企业价值评估结果的设想
企业价值评估结果对企业具有重要意义，但根据我国现阶段企业的实际情况，目前还不能找到一种适合多数企业进行价值评估的方法。因此，我们不妨提出企业价值评估结果整合的假设，根据某一方法或者体系综合几种价值评估方法计算出来的结果，使企业价值接近于企业真实价值，使其偏差降至最低。
其基本思路是：
①运用现行的企业价值评估方法对企业进行初步评估，得出各方法下的评估结果。
②根据企业有关人员的经验判断每个评估结果的精确性，并找到一种合适的方法确定其权数。
③采用加权算术平均法或加权几何平均法对已经同度量处理过的评估结果进行加权平均求得最终评估结果。
4多种企业价值评估结果的整合
4.1价值评估结果整合的意义
任何一种单独的方法都有其自身的侧重点，从而导致评估结果有着不同的精确度，但是最终要依靠这些评估出的价值数据形成企业的价值指标。因此，多种价值评估结果的整合是必要的。
4.2价值评估结果整合的原则
一般地，评估结果在评价中的重要性确定主要从以下几个方面综合判别：
4.2.1评估结果的综合性。即该评估结果所包含的信息量。一个评估结果的综合性越强，包含的信息量越多，对综合评价所起的作用就越大，就应赋予较大的权数。
4.2.2评估结果的敏感性。所谓敏感性是指该结果变动对其他结果变动的影响力。它表明该评估结果在指标体系中的地位，也包括对信息的传递速度。对敏感性较强的评估结果应给予较大的权数。
4.2.3评估结果的独立性。在评价过程中，多数评估结果在评价体系中都会反映出相互重复的信息。如果一个评估结果的作用可以完全由其它结果取代，那么这一评估结果就失去了存在的价值。反之，一个评估结果被其他结果取代的可能性较小，它的独立性就越强，在评价中的作用也就越重要，应赋予较大的权数。
比如本文中提到的三种评估方法，其中调整账面法具有较大的局限性，因此，这种方法所确定的评估价值数据应给予较小的权重，经济增加值法从全面成本的角度出发，优于调整账面法，评估出的企业价值信息更具有合理性，可以给予比较适中的权重，而现金流量折现法建立在价值分析和管理的基础上，反映企业整体的未来盈利能力，能合理的评价出企业价值，利用该方法得到的评估值应该给予最大的权重。
4.3价值评估结果整合的方法――比率标度法
由于以上单独的企业价值评估方法对企业价值评估结果分析的不足。我认为，在实际的评估过程中，无论对于企业的外部分析者，还是企业的内部经营管理者，都应该运用科学的综合分析方法全面、综合分析企业的价值，并加强与其它同类企业对比。一个可行的办法就是计算平均的或加权的评估价值。因此，我们先引入比率标度法来确定各评估结果的权数，再采用加权平均综合法得出企业整合价值。
4.3.1评估结果重要性权数的确定
在进行企业价值评估时，由于采用的方法不同，计算企业价值的路径也不一样，在评估结果整合时就不能直接汇总。在综合评估时，各个评估结果的精确度不同，对整合结果的贡献份额也有很大差异，因此，为了评价的客观性，通常需要对不同的评估结果赋予不同的权数，以体现各结果的精确性差异。
比率标度法也称两两比较法。它是由专家对各评估结果的精确性程度进行比较分析后，两两打分得出判断矩阵，再进行归一化处理，最后得出各评估结果的权数。其具体步骤为：
第一步：确定评估结果的精确性的量化标准。常用的有1－5标度、1－9标度等几种。一般可以取5种判别程度：标度1（同等精确）、标度3（稍微精确）、标度6（明显精确）、标度7（强烈精确）、标度9（极为精确）。若指标i和j比较，则指标j与i的比较标度为1/bij。
第二步：专家对评估结果的精确性进行两两判别。常用的方法为德尔菲法。有时为了使判别更加准确，还可以采用带有信任度的德尔菲法。
第三步：对权数进行归一化处理。
例：本文提到的三种评估方法，假设分别得到了100.21亿元（调整账面价值法）、103.15亿元（经济增加值法）、102.93亿元（现金流量折现法）的企业价值结果。根据价值评估结果整合的原则，调整账面价值法得到的企业价值同等精确，赋予标度1（x1）；经济增加值法得到的企业价值明显精确，赋予标度6（x3）；现金流量折现法得到的企业价值极为精确，赋予标度9（x2）。通过专家评判进行两两比较后，其权数判断矩阵如下，见表1。
根据上述矩阵表，首先计算判断矩阵每一行各标度乘积的n次方根wi：
第一个结果：w1=■=3.780
第二个结果：w2=■=0.333
第三个结果：w3=■=0.794
在计算wi的基础上，再进行归一化处理，计算各结果的相对量权数：
w1=3.780/(3.780+0.333+0.749)=0.7730
w2=0.333/(3.780+0.333+0.749)=0.0679
w3=0.749/(3.780+0.333+0.749)=0.1618
通过以上计算，初步确定三个评估结果的权数分别为:0.7730、0.0679、0.1618。
4.3.2加权平均综合法
加权平均综合法是采用加权算术平均法或加权几何平均法对已经同度量处理过的资料进行加权平均求得综合值的方法。
由此可得：
企业整合价值＝0.7730×100.21＋0.0679×102.93＋0.1618×103.15＝101.14(亿元)
5结论
通过对三种方法评估结果的整合，我们不难发现：通过比率标度法和加权平均综合法处理过的企业价值更接近于企业的客观价值。因此，在我国大部分企业中引入这种方法进行价值评估是可行的。因为这种方法不但能克服当前评估方法的缺点，而且还能发挥综合分析方法自身的优势，得出准确的评估结果为企业的内、外部决策者的正确决策提供依据。但是，应用这种方法也有其弊端，要想得到比较精确的企业价值，需要先用多种企业价值评估方法得出企业价值，然后才能进行整合，这样就会耗费大量的人力和物力。
参考文献：
[1]谢志华，王仲兵.财务分析[m].北京:高等教育出版社，2003.
[2]江永红，刘竹林.统计学[m].合肥:中国科学技术大学出版社，2002.
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[4]仇雨.论企业价值及评估方法比较[D].首都经济贸易大学，2002.
价值投资的估值方法篇6
成本法、收益法、市场法是资产评估的三种基本方法。在实际资产评估中这三种评估方法的评估结果是有一定的差异的，这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
一、三种评估方法的理论依据
（一）成本法
成本法，是指在当前条件下完全重新购建相同的被评估资产所需的重置成本扣减其已损耗的价值，据此确定评估价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论。认为资产的原始成本越高，其价值越大；资产时间越长，损耗越多，其价值越低。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是历史成本为基础，与资产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因可以这样解释：资产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；资产购买人出价不愿高于其重置成本，否则，不如自己建造。因此买卖双方要达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅仅包含重置时必要的材料、物料、人工、以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新构建期间应负担的利息和利润报酬。
（二）收益法
收益法的理论依据为效用价值论。认为资产价值在于未来该资产所带来的收益，折现未来收益的现值之和就是该资产的价值，该折现率亦称资本化率。关于收益资本化就是资产（或资本）价值的观点，早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入（enjoymentincome）、实际收入（Realincome）和货币收入。享用收入是人们消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入指能给人们带来享用的客观事物包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入，资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地形成了收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。然而费雪资产评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。莫迪格莱尼和米勒在20世纪1958年至1963年所著的一系列论文中表明，未来收益不再是确定的，并对价值评估的资本化率进行了正确的定义和论述。莫迪格莱尼和米勒在1958年《美国经济评论》上发表了著名的mm理论文章――《资本成本、公司融资和投资理论》，第一次阐述了在不确定情况下，企业价值与资本结构的关系，提出了企业价值的定义以及评估的方法思路。1961年莫迪格莱尼和米勒又在《商业杂志》上发表了《股利政策、增长以及股票价格评估》一文，对股利政策对企业价值的影响进行了论证，对企业价值评估方法进行了归纳和总结，有力地促进了利用收益法进行价值评估的发展。1963年莫迪格莱尼和米勒为弥补1958年文章的不足，又提出了存在企业所得税条件下的价值评估模型。莫迪格莱尼和米勒这一系列的文章奠定了收益法的理论基础。
（三）市场法
市场法又称现行市价法、市场比较法，就是指比照与评估对象相同或类似资产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定资产评估价值的一种方法。其理论依据是市场价格反映资产价值，价格围绕价值波动这一规律。一般而言，如果某项资产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁，市场信息比较透明，则相同或类似资产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在一个信息不对称、市场效率低下、相同资产或类似资产交易不活跃情况下，价格不可能反映其价值。市场法利用了市场这一看不见的手代替我们做了一部分评估工作，市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在资产评估实务中得到广泛地应用。
二、三种评估方法的比较分析
成本法所形成的价值是资产假定在目前情况下重新构建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安装调试费用）和其他费用（销售费用、管理费用以及税费）加上构建期间应合理负担的利息和利润所构成。
设：C0=建造成本+其他费用，则成本法评估的价值V1：
V1=C0（1+k）t
其中：k――投资者要求的平均投资报酬率（包括股东和债权人）
t――建造开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）
特别地，如果假定瞬间完成建造，则：
V1=C0
收益法评估资产价值就是折现未来收益。未来收益一般是以现金流量作为口径，因为现金流量更客观，是价值形成的基础。折现现金流量的资产评估公式可表示如下：
其中：nCFt――资产所带来的未来净现金流量
n――未来收益延续的年期
如果假定资产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步，折现未来现金流量也可以等价为折现未来“剩余收益”（也称为超额收益或非正常收益）来评估资产价值。关于剩余收益的概念最早可追述到经济学家马歇尔（alfredmarshall，1890）在1890年所著的《经济学原理》。他认为剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可称为经营收益或管理收益。以后许多学者用剩余收益（也称“非正常收益”）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用。如奥尔逊（e・e・olson，1997）、克雷沙・帕利普（KrishnaG・palepu，1998）、汤姆・科普兰（tomCopeland，2000）等。资产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该资产的评估价值。因此用收益法评估资产价值V2可表示如下：
其中：r――该资产未来实际的投资报酬率
特别地，当r=k时，即当资产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，V2=C0。
可见当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用，则各行业都不存在超额利润，即各个行业的投资报酬率都是相同的，因此资产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时V1=V2=C0。同时，资产的交易价格反映资产的内在价值，故用市场法评估的价值V3与收益法评估的价值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市场实际上不存在这样的理想状态，三种评估方法评估结果必然存在差异。当资产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的要高，反之则可能比收益法的低。
在实际评估中，每种方法都有其不确定性因素影响到估价结果的可靠性。
就成本法而言，在评估非标设备、生产线时对于材料费用、人工费用、管理费率、税率取值相对稳定，可在一定范围内选取，但应负担的利息和利润怎样取值却难以把握。同样对于房地产价值评估，投资者要求的报酬率和建造所需时间很难准确敲定，从而使利息和利润取值带有较强的主观性；另外，土地开发成本的求取也是采用成本法进行房地产评估的关键，特别是在我国土地市场不发达的情况下，土地开发成本很难准确测定。
就收益法而言，未来各年净现金流量和折现率的选取对估价结果影响较大。折现率怎么取值，是取该资产所在行业的平均投资报酬率还是取全社会的投资报酬率？是取该区域资产投资人的平均投资报酬率还是取特定投资人的投资报酬率？不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，而估价结果对折现率具有高度敏感性，使收益法评估的价值具有相当的不确定性。
就市场比较法而言，只要交易情况正常，市场信息比较充分，相同或类似资产存在充分的活跃市场，替代案例比较多，则评估结果在短期内具一定的可靠性。当供需失衡时，评估结果仍不具有长久的可靠性，就只有一年时效的评估报告来说，市场法仍是最佳的首选资产评估方法。另外，选取的案例是否为可比较案例、交易价格是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对评估结果都具有一定的影响。
三、三种评估方法的适用范围与建议
实际的市场不可能满足市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用这些条件，因此三种方法的评估结果必然存在差异，怎样选取评估方法更加公允呢？
（一）成本法考虑的是资产的过去而不是未来，而资产未来所能带来的收益才是其价值的源泉，因此该方法的应用有一定的局限性。尽管如此，如果评估对象目前的收益低于正常水平或未来收益不能可靠确定，或在相同、类似资产交易不活跃的情况下，成本法仍是较好的方法。如企业厂房的未来收益很难从企业收益中可靠分离出来，用成本法就较为稳妥。再如，由于管理不善，资产目前收益水平很低，甚至亏损，如果从收益法的角度看，其价值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，实际并不如此，这时用成本法就比较可取。在评估实践中，成本法所评估的价值可作为资产价值的底限。
（二）收益法考虑的是未来现金流量，与资产的过去、现在无关，资产之所以有价值，归根结底是由于其能给持有者带来未来收益，而未来收益是资产价值的源泉。未来收益有两个显著特点：一是未来年份产生，而不是过去或现在产生的；二是未来收益一般是不确定的，有的甚至波动性很大，几乎不能肯定确定其数值大小。因此对于能可靠地测定未来收益的资产如酒店、商场、写字楼等商业房产以及整体资产，采用收益法评估比较适当。在折现未来收益时，必须考虑未来收益的风险性来确定折现率。用收益法评估资产价值时，要依据评估目的确定未来收益口径，再根据未来收益口径选取与其风险相称的折现率。比如在整体企业价值评估中，如果以企业为主体测定未来收益，如企业自由现金流量或企业非正常收益（超额营业净利润）作为计算口径，折现率应选用行业综合资本成本率或全体投资者包括股东和债权人的要求投资报酬率，评估结果为企业总资产价值；如果以企业的股东为主体测定未来收益，如股东自由现金流量或股东非正常收益（超额净利润）作为计算口径，折现率应选用行业权益资本成本率或股东要求的投资报酬率，评估结果为企业净资产价值。
价值投资的估值方法篇7
企业价值评估是一种经济评估方法，其以企业整体为对象，判断企业整体价值的综合评估，目的是分析和衡量企业的公平市场价值并提供有关信息，以帮助投资人和管理当局改善决策。企业价值不是各项资产价值的简单相加，价值评估作为价值管理的基础，是对企业未来价值创造结果的度量。企业价值评估提供的信息不仅是企业整体价值的一个数字，还包括评估过程中产生的大量信息，这些信息对企业的经营决策具有重要的作用。由于外部影响因素是不可控的，所以可暂不考虑，主要是对可控的内部影响因素加以分析和管理。可控的内部影响因素包括财务报表中反映出来的有形资产和无形资产。将不可计量的无形资产连同报表中可确认的无形资产共同称之为“软”资产，报表中反映的可确认的有形资产则可称之为“硬”资产。“硬”资产的价值可以通过财务指标加以准确计量，而未在报表中反映的“软”资产由于其特殊性，难以用财务指标准确计量其内在价值，但不可否认的是企业价值是由软、硬资产共同驱动的。因此，按可计量性又将价值影响因素分为财务影响因素和非财务影响因素。另外，在进行企业价值评估时不得不考虑无形资源对企业价值贡献的影响，由于无形资产的计量结果难以准确化，只能模糊计量其相对价值，但不能因此而不进行评估，应该对无形资源或非财务驱动要素对企业价值的影响进行分析。
二、基于价值管理的企业价值评估模型
企业整体价值是由财务要素和非财务要素共同驱动的，企业整体价值V*是在财务指标评估值V的基础上，利用非财务指标评估得出的纠偏系数值β，调整财务指标评估出的价值V。因此，本文提出企业整体价值评估模型为：
企业整体价值=财务指标评估值×(1+纠偏系数)
即，V*=V×(1+β)
其中：V*代表企业的整体价值；V代表企业财务指标评估值；β代表非财务评估的纠偏系数。
其一，经济增加模型。常用的企业价值评估模型主要有：现金流量折现模型、相对价值模型和经济利润模型，本文主要选取经济利润模型评估企业的价值。经济利润模型是通过计算企业未来经济增加值的现值，与期初投资资本相加计算企业价值的一种方法。与其他两类模型相比，利用经济利润模型评估企业价值更有利于企业进行价值管理。经济利润，又称经济增加值，利用经济利润模型评估企业价值的公式如下：
企业价值(V)=期初投资资本+预计经济利润现值
经济利润(eVa)=期初投资资本×(期初投资资本报酬率一加权平均资本成本)
=税后净营业利润一期初投资资本×加权平均资本成本
=nopat-tCxwaCC
其中：nopat指调整后的税后净营业利润；tC指期初投资资本；waCC指加权平均资本成本。
其二，模糊层次分析法。模糊层次分析法(F-aHp)是模糊数学和层次分析法相结合的产物，是通过构建模糊一致性矩阵对要素进行评价的一种定性与定量相结合的综合化程度较高的评估方法。该方法在很多方面得到了广泛的应用。利用模糊层次分析法评估企业价值的步骤如下：一是建立因素集；二是建立评语集；三是进行单因素模糊评价；四是确定权重分配，进行综合评价。
三、基于价值管理的企业价值评估模型应用
(一)经济增加值模型的具体应用 从企业价值评估思路出发，利用经济增加值模型评估企业价值的同时，利用模糊层次分析法计算出纠偏系数，并对前者进行修正。下面分别举例说明两种方法的具体应用。
假设某企业期初的投资资本为300万元，加权平均资本成本为12％，企业预测期为五年，前五年处于超常增长阶段，预测期第一年的增长率为10％，第二年的增长率为12％，第三年的增长率为8％，第四年的增长率为6％，第五年的增长率为5％，从第六年起企业处于永续增长阶段，增长率保持在5％，其他预测数据如下表1所示。
相关指标的计算公式如下。
期末投资资本=期初投资资本×(1+增长率)
投资资本回报率=税后营业净利润/期初投资资本
税后营业净利润=期初投资资本×投资资本回报率
资本费用=期初投资资本×加权平均资本成本
经济增加值=税后营业净利润一资本费用
由于企业资料获取的有限性，未对经济增加值进行调整，本文仅介绍模型的应用。通过简单计算，该企业利用财务指标计算出的企业价值V为310.3万元(300+6.2+4.1)。即：企业价值V=期初投资资本+预测期经济利润现值+后续期经济利润现值。
(二)模糊层次分析法的具体应用沿用上例，为简化计算，该企业的非财务指标的选取以表1为准，具体评判步骤如下。
首先，分配指标权重。非财务价值评估中最为重要的是指标的选取和权重的分配，权重如何确定前已述及，在此仅介绍模型的具体应用。经过计算，一级指标和二级指标的权重系数分别如下：
四、企业价值评估的效果分析
价值投资的估值方法篇8
关键词：公司；价值评估；数量模型；方法研究
进行公司的价值评估与价值增长领域的研究，对于完善我国资本市场的资源优化配置功能，挖掘公司的真实价值，培育公司的可持续生存和发展的能力，提高资本市场的运作效率均具有重要的意义。公司价值评估能有效地反映公司的赢利能力、核心竞争能力和持续成长能力，一方面体现了企业存量资产的价值，另一方面也是企业未来价值增值的重要指标。因此，无论是对于政策的制定者和监管者，或是对于市场博弈的各方参与者而言，均具有明确的借鉴和参考价值。
在中国加入wto后，增强企业参与国际化竞争的实力要求将更多的国企改制上市，利用证券市场融资，国有资产的“有进有退”、“有所为，有所不为”的战略结构调整也要求国有资产从某些企业、行业中有序退出。随着上市公司股权协议转让的重新放开和qfii的正式实施，民间资本和国际战略资本也将大规模涉足上市公司资本结构的调整战略中。但是，由于长期存在的股权结构的不规范，政府往往利用控股股东的角色间接地干预公司的运作，公司价值的保值增值积极性不高，而侵蚀公司资产的案例却时有发生；公司资源优化和资产重组行为往往掺杂了过多的政府意志的色彩，重组脱离企业的真实价值，导致资产价值评估过低，国有资产流失的案例也屡见不鲜，此类重组非但不能增加企业未来的价值，相反损害了公司的可持续生存能力；优质企业的品牌价值、人力资产价值、核心竞争力价值、经济创值力等无形资产不能有效地评估，也有碍公司提升企业价值，合理地融资定位；由于国内证券市场股权分割，现行协议转让政策相对较“宽容”，易引发股权转让中的“暗箱操作”和恶意“圈钱”行为，从而为证券市场的发展带来道德风险，侵害广大中小投资者的权益。种种现象迫切要求建立一种更为客观有效、符合新兴的中国证券市场公司价值评估理论体系和实施方法，找出发掘企业价值的有效途径。
一、研究溯源
在证券市场的实务中，每股净资产、每股税后利润、净资产收益等等传统利润指标一直是衡量公司价值的通用标准，此后，以权益法（equityapproach）、实体法（entityapproach）等为代表的现金流量折现法（dcf，discountedcashflowapproach）的新进展、投资机会方法（investmentopportunitiesapproach）、股利流量法（sda，thestreamofdividendsapproach）、经济增加值法（eva,economicvalueadded）和结合capm模型的改良dcf法，基于black-scholes的期权定价模型、无形资产评估方法等理论体系日臻成熟，形成较为完备的公司价值评估理论体系。
企业价值评估最早可追溯到20世纪初，fisher(1906)提出的资本价值理论，该理论提出，资本价值是收入的资本化或折现值，利息率对资本的价值有较大影响，利息率下降，资本的价值将上升，反之，则下降。fisher的研究从利息率的角度探求了资本收入与资本价值的关系，初步奠定了资本价值评估的基础。fisher提出的企业价值评估公式为：cv=i+npv（1）
其中：i：投资，npv：企业价值的净增量。
从20世纪初至20世纪50年代，fisher的资本价值理论广为流传，但是，用其理论在实践中进行应用却进展困难，其主要原因是fisher的理论有其特定的应用前提条件，即把企业当作能产生未来已知的、确定收益流量的投资资本，企业资本的机会成本就是市场决定的无风险利率，则企业的价值就是依照该利率贴现的未来的收益的现值。然而，企业面临的市场是不确定的，且企业资本结构与资本成本间的关系也是不明确的，企业资本的机会成本无法确定，企业价值的资本化利率也就无法确定，企业价值的净增量npv也无法确定，fisher的资本价值理论在实践中并无用武之地。
modigliani和miller(mm)（1958）首先系统地将不确定性引入到企业价值评估的理论体系中，创立了现代企业价值评估理论，第一次解决了不确定情况下企业价值与企业资本结构的关系问题，该理论指出：在不确定情况下，企业价值是企业的市场价值，等于企业的债务市场的价值与权益市场价值之和。企业价值评估模型为：
其中：vj：企业的价值（企业的市场价值）；sj：企业股东权益的价值（权益的市场价值）；dj：企业债务的价值（债务的市场价值）；xj：企业预期回报的期望值；ρk：企业成本（企业纯权益的资本化率）；ij：企业普通权益的回报率；r：企业债务的固定回报率。
1961年,mm将企业价值评估归纳为4种方法，进一步完善了企业价值评估体系。
1．现金流量折现法（dcf）。将企业价值，通过现金流入与流出的关系模型提示出来。
其中：v（o）：第0期企业的价值；p：资本市场的收益率（或利率）；r(t)：第t期企业的现金收入；o(t)：第t期企业的现金流出。
2．投资机会方法（investmentopportunitiesapproach）。基于投资者购买能产生收益的资产的角度考虑，企业价值由企业证券的市场回报率、企业实物资产的获利能力、超过正常市场收益率的超额收益（由企业的良好商誉而产生）等几方面价值组成。
其中：x(0)：企业每年持续获得的收益；i(o)：第t其企业的投资；v*（t）：企业获得超过资本市场利率的超额回报率；其它参数同上。
3．股利流量法（thestreamofdividendsapproach）。
其中：d(t)(1+τ)表示从第t期开始在（t+τ）期间从总股利d（1+τ）中支付股东部分。
4．收益流量法（thestreamofearningsapproach）。用企业所产生的收益而非股利评估企业价值的方法。
其中：x(t)：第t期企业的收益；vi（t）：t期企业投资资本的机会成本；其它参数同上。
在fisher,modigliani和miller（mm）等学者研究的基础之上，对企业价值评估逐步进行到实用阶段。
二、公司价值评估的新进展
进入到20世纪80年代以后，一些新的方法开始逐步应用到公司价值评估中，比较典型的有期权定价模型、eva方法及对无形资产评价的方法等。
1．基于black——scholes的期权定价模型。
期权是一种特殊的金融证券，它赋予持有人在特定的时期以确定的条件购买或售卖一种资产的权利。black-scholes从股票价格、股票价格的波动率、期权的执行价格、距期权到期日的时间、无风险利率这5个变量推导出的期权定价函数。基于无套利可能性、不确定世界的基于不付红利股票的欧式看涨期权的定价公式： c=sn(d1)-xe-rftn(d2)（8）
其中：c是欧式看涨期权的价格，s是股票价格，x为期权的执行价格，t是期权距到期日的时间，rf为无风险利率，n(d1)和n(d2)表示累积正态密度函数，
σ是股票价格的年标准差(波动率)。
根据看涨期权的定价公式，就可根据看涨期权——看跌期权的平价关系推导出看跌期权的定价公式。
p=sn(d1)-xe-rftn(d2)+xe-rft-s=xe-rftn(-d2)-sn(-d1)（11）
从本质上来看，公司股票和债券均可看成是基于公司资产的期权，因而可用期权定价方法对其价值进行评估。上述模型不仅可以给期权及其它金融衍生证券估价，而且在公司财务估价中，也可以对公司股票、债券及其它公司证券估价。从期权的观点看，公司股票可看成是基于公司资产的看涨期权。考虑一个负有债务的公司，其资本结构由权益资本和债务资本组成。设v(t)是公司在t时的价值，在一个有效的市场上，v(t)由市场决定。e(t)表示t时的权益资本(普通股票)的价值，d(t)为t时的债务资本价值，则有：
v(t)=e(t)+d(t)（12）
t时债券的价值应等于公司价值减去股票的价值，即：
d(t)=v(t)-e(t)（13）
因此，在期权意义上，公司股票实际上是一种基于公司资产的看涨期权，其价值可直接用上述看涨期权定价公式估计：
σv是公司资产价值的标准差，它反映了公司资产的风险程度。因此，股票的价值受公司价值（v（t））、司债的到期值（b（t））、无风险利率（rf）、公司债务的期限（t）和公司资产价值的标准差（σv）这五个变量的影响，其中b（t）、rf、t为已知，v（t）由市场决定，σv可由公司价值的历史数据估计。而且，公司的预期收益率和投资者的风险偏好不影响股票的价值，进入估价公式的风险因子σv是公司的总风险。
2．基于经济增加值法（eva,economicvalueadded）评估模型。
eva是由美国一家咨询公司sternstewart发明的，是20世纪90年展起来的一种新的价值评定方法，eva正越来越受到企业界的关注和青睐。世界上一些著名的大公司，像西门子、coca-cola和sony等，都采用了eva方法。它是一种基于税后营业收入、产生这些收入所需要的资产投资和资产投资成本（或资本加权平均成本wacc）的价值评定方法。在计算eva时，所用到的3个要素为：税后营业收入，资产投资和资本成本。一个公司的经济附加值是该公司的资本收益和资本成本之间的差。从股东的角度，一个公司只有在其资本收益超过为获取该收益所投入的资本的全部成本时才能为公司的股东带来价值。因此，经济附加值越高，说明公司的价值越高。eva的计算公式为：
eva＝税后净营业利润(nopat)－经营资本的税后成本（15）
在eva项下，nopat的值比会计项目更接近它的真正经济价值，是真正从投资角度来分析公司的盈利的。eva和会计利润有很大区别。eva是公司扣除了包括股权在内的所有资本成本之后的沉淀利润(residualincome)，而会计利润没有扣除资本成本。股权资本是有成本的，持股人投资a公司的同时也就放弃了该资本投资其它公司的机会。投资者如果投资与a公司相同风险的其它公司，所应得到的回报就是a公司的股权资本成本。股权资本成本是机会成本，而并非会计成本。
通过eva评价上市公司的价值，意味着是以投资者价值最大化为目标的。它所蕴含的基本思想是：只有投资的收益超过资本成本，投资才能为投资者创造价值。公司以eva作为的财务标准，就必须提高效益，并慎重地选择融资方式，是售新股、借贷，还是利用收益留存和折旧。哪种方式能使投资者价值最大化就必须选择那种方式。这样上市公司就有了一个最基本的经营目标，就能为股东、监管部门提供公司客观的经营业绩。
3．公司无形资产价值评估模型与方法。
在评估公司价值时，无形资产价值往往易于忽视和低估，国内外大量事实已经证明，技术和其它无形资产是一种把自然资源转变为另一种产出性资源的有力杠杆。无形资产是指依附于一定主体而存在的，不具有实物形态而具有资产使用价值的某种特定权利和知识产权。它包括专利技术、非专利技术、著作权、商标权、土地使用权、专营权、许可权、商誉等。在企业运营中起着举足轻重的作用。目前无形资产传统评估方法主要是收益现值法、成本法、市场法3种。
（1）收益现值法。依据变现等值标准,将无形资产的预期或实际年收益在有效使用年限内,按照一定的贴现率计算出折现值,并以此现值乘以一定的提成率（提成比例）求得该项无形资产重估价值的一种方法。采用这种方法,要求准确地商定和预测提成率、收益期和新增利润或新增销售额。其计算公式为：
其中：p为无形资产的评估值；ri为第i年的预期收益或收益分成额；r为折现率；n为持续收益年数；a为社会贡献率（一般取5%～30%）；ri=受让方实现的销售收入×销售收入分成率；r=无风险利率+无形资产的风险报酬率。
采用收益现值法关键是要准确地统计或预计使用技术后的年收益或年平均收益,其中确定利润分成率十分重要,为此,国际技术贸易总结了一个简明实用的计算法,即“lslp法”，其计算公式为：
销售收入分成率=技术供方在技术受方利润中的份额×技术受方的销售利润/技术受方产品销售价
（2）成本法。此法须计算无形资产的重置成本、无形资产价值损失、无形资产的可转让性等因素，另外还有机会成本需考虑，因此综上所述成本法估价的公式为：
无形资产评估值=无形资产重置成本×（1-价值损失率）×转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本
（3）市价法。无形资产评估的现行市价法是选择一个或几个与评估对象相同或类似的无形资产或行业作为比较对象,分析比较它们之间的成交价格、交易条件、资本收益水平、新增利润或销售额、技术先进程度、社会信誉等因素,进行对比调整后估算出无形资产价值的方法。这种方法有人称之为市场价格比较法、销售比较法、差异比较法等。其计算公式为：
p=p＇·α·β（16）
其中：p为无形资产评估值；p＇为参照物现行市价；α功能系数,由被评估无形资产与参照物功能差异而定；β调整系数,由被评估无形资与参照物的成交时间、成交地点及市场寿命周期等因素决定。
这种方法着重强调供求关系对无形资产价值的影响。运用这种方法的前提有两个:一是必须具备健全或比较健全的产权交易市场;二是被评估对象必须与参照物在功能、效果、产品产量、销售价格、社会信誉、应用范围等方面尽可能接近,并尽量以近期同类参照物为主。
目前在无形资产评估中普遍使用的方法基本上是这3种方法，以及在这3种方法的基础上做一些改进，比如技术含量估价法和对比计价法等。上市公司的无形资产评估由于其资产特性以及行业属性，导致无形资产评估的差别化程度提高，因此应依据行业与无形资产类别，有针对性地选择无形资产评估方法，以便准确界定具体上市公司的无形资产价值。
三、结束语
对公司的价值进行合理评估关系有利于证券市场理性均衡的价值中枢的形成，有利于股价的正确定位、ipo发行、资产重组和公司的价值增殖和提升，因此，一直受到各国政府和学者的高度关注，很多成果也进入到实际操作中。但是，由于我国证券市场的发展历史较短，法律法规相对滞后，内幕交易者和非法套利者往往试图利用对公司价值评估的疏漏进行牟利，表现为证券市场中诸多的价格偏离的异常现象。将先进的公司价值理论和方法引入我国，并进行一些有益的实践，无疑将会对证券市场的有效运作起到积极的推进作用。
参考文献：
1．田志龙，李玉清．一种基于帐面价值和未来收益的公司财富评估方法．会计研究，1997，（5）．
价值投资的估值方法篇9
【关键词】企业估值；行业竞争；产业博弈；战略投资
1经典估值方法
1.1现金流量折现法
现金流折现法理论基础是，企业的价值等于其未来全部现金流的现值总和。计算方法是将企业每期自由现金流折现后加总。再根据企业自由现金流的锚定标的，可将贴现法分为红利贴现法、股权自由现金流量贴现法、公司自由现金流量贴现法、eVa贴现法。每种方法又可分为固定增长模型、二段增长模型、多段增长模型。
现金流折现法拥有比其他常用评价模型更为完整的模型分类，是框架最严谨但相对较复杂的评价模型。需要的信息量更多，评价角度更全面，预测时间较长，考虑变量多，能够提供适当思考。
但该法存在的主要缺点如下。
（1）需耗费较长时间，须对公司营运情形与产业特性有深入了解。
（2）虽然DCF是考察公司未来获利、成长与风险的完整评价模型，但数据估算具有高度的主观性和不确定性。
（3）DCF为比较复杂的模型，可能因数据估算不易而无法采用，即使勉强进行估算，错误数据套入完美模型，也无法得正确结果。
（4）敏感性比较强，输入值的小变化将导致输出值的大变化。
适用该法进行估值的公司需具备如下条件。
（1）目标公司现金流为正；
（2）根据目标公司提供的、或从其他渠道获得的有效资料，能够比较可靠地预计目标公司未来现金流发生的状况；
（3）针对目标公司，能够恰当地测算折现率。
不适用该法进行估值的公司。
（1）财务状况极度恶化的公司；
（2）拥有有重要价值专利或重大核心技术的公司；
（3）正在进行重组的公司；
（4）业务经营不连续，业绩缺乏可比性的公司等。
由于中国经济高速发展，社会经济改革正在推经，导致中国企业生死存亡瞬息万变，经济企业数据可得性与权威性较差，两个缺点在非上市公司的股权投资中表现尤为明显。因此，经典估值理论中的复杂模型难以适用，即需要对现金流量和折现率进行准确估算和预测的DCF方法难以使用，需要严格假设前提及精确参数估计的期权定价模型也难以使用。于是，在实践中，资产评估法和相对估值法成了最常用的估值方法。
1.2资产评估法
资产评估法的假设前提是，企业由一系列彼此独立的单项资产集合而成，公司价值取决于公司构成要素资产的评估价值之和。
该法从构成企业整体资产的各要素资产重建角度来考察企业的价值。
适用范围，一是企业各资产的整体性较差，企业整体获利能力较低，企业收益水平不高或企业收益难以预测的公司；二是企业所投入要素资产的重置成本能准确计量。
用资产评估法估值，关键是选择合适的资产评估价值标准。根据不同计算标准，可把目标公司净资产分为净资产账面价值、调整账面价值、重置价值和清算价值。
1.2.1资产评估法的优点
（1）计算简便、直观易懂，适用于非持续经营下的目标企业价值评估；
（2）着眼于企业的历史和现状，不确定因素少，当企业价值主要由各项资源组成时，尤其适用；
（3）方法操作简单，资料比较可靠，人为干扰因素少，且评估结果可具体到各项资产和负债的明细项目上，便于会计帐务处理。
1.2.2资产评估法的缺点
（1）以企业拥有的单项资产为出发点，忽视整体获利能力；
（2）不能反映企业未来获利能力，当企业获利能力很强时，该方法的评估结果误差较大。
资产评估法在中国运用较多较广的领域是国有企业估值，投资机构常以不低于净资产的价格投资。此法相对规范，操作容易。但正如前所述，资产评估法假设企业是由一系列独立的要素资产相加而得，较少考虑到企业整体性，因此往往忽略通货膨胀、过时贬值、组织资本等因素，导致评估结果偏离企业的实际价值。
1.3相对估值法
相对估价法的理论基础是，相似的资产应具有相似的价值。这种估值方法的假设前提是市场完备有效。只有在此前提下，可比资产的市场公允价值才会等于或接近其内在价值。
相对估价法的关键点，一是确定合理的比率，二是选择合适的可比公司。
其中比率的选择要充分体现影响企业资产价值的最关键因素，而且比率中的规模控制变量必须是可观测的。可用于相对估价法的比率很多，如市盈率法、估价/每股经营性净现金流量、市净率、市销率、托宾Q等，具体使用哪种方法，与目标公司所处行业属性，所用经营模式等因素相关。
相对估价法直观易懂，不需要太深专业知识，计算简单。在市场是完备有效假设前提下，只要可比公司选择得当，再选用适当的比率对目标企业估值，结果常常比较理想。
然而，正是由于相对估价法采用单一比率的方法进行估算，该单一比率暗含所有信息，一旦所隐含假设条件不成立，相对估价法就易得出错误结论。
随着股权投资蓬勃发展，为了竞争需要，投资方往往采用更简单的相对估价法。且主要采取市盈率法估价，此法在当下相当流行，可以说是当前中国私募股权投资机构在投资中的首选估值方法。
市盈率相对估值法有其独特优点，便于使用，便于快速做出判断决策。在抢项目资源的大背景下，流行该法顺理成章。但市盈率法等相对估价法在当前中国股权投资实践中存在诸多问题。
第一，单一的市盈率估值法，使投资人在竞争中一味调高估值，pe由2005年的五倍，上升至最高十多倍。也正由于项目争夺激烈，估值法单一，目标企业漫天要价，投资收益减小。
第二，中国产业结构瞬息万变，相对估价法没有考虑产业变迁后企业是否能生存，也很少考虑企业与竞争对手间的博弈关系，这意味着投资隐含高风险，而高风险在市盈率中难以体现。
第三，相对估值法所需数据测算比较粗放。比率选择上，多数情况下选择市盈率和市净率两种，较少考虑其他相对估值法；可比公司选择上，往往仅选取同行业平均估价水平作比较，更不会对可比公司、目标公司详细测算；最后，目标公司财务数据测算粗放，大多简单采用当前利润指标，大致估算增长率。
2中国企业估值的经济环境和假设前提
经典估值方法难以适用中国企业估值的根源是，中国的经济结构和产业结构不稳定。因此产生于西方稳定经济结构和产业结构背景下的经典估值理论，在中国应用水土不服。在中国投资需要更适合中国经济发展环境和产业发展状况的估值方法。
2.1经济环境
中国经济的大环境是高速发展和结构转型。
在经济高速发展时期，企业作为微观主体，既能享受经济增长带来的增长效应，也受到新兴同行企业冲击。因此，企业某段时间发展速度很快，某段时期发展很慢，甚至破产。
在经济结构转型时期，很多产业C会转瞬即逝，很多产业得到升级发展，很多产业变成夕阳行业，很多产业成为朝阳行业，产业竞争极其剧烈的。白色家电、手机、电脑行业的剧变最能说明此点。
在高速发展和结构转型背景下，中国经济结构、产业结构都不稳定。一般认为，中国多数产业已过萌芽期，处于激烈竞争期，在国外可能只有三五家企业竞争的行业，中国可能有上百家。最明显的万科在房地产行业以仅以1%的市场份额，就成为国内地产老大。在转型背景下，昨日还是明显企业，明日就可能成为破产企业，如昔日德隆系。
在此不稳定状态下，微观企业在竞争中的生死存亡极难预测，要准确预测企业未来自由现金流量更有难度，更别说准确预测企业资本成本。
于是，笔者提出一种适应中国多数产业现状的估值方法，即基于博弈情形的估值方法。该假说与经典估值理论前提假设最大区别在于，假设目标企业所在行业，其产业结构是不稳定的。
2.2基于博弈情形的估值方法原理
为简化计算，突出核心思想，假设企业是追求利润最大化的，市场是完全有效的，企业间竞争是信息对称且静态博弈的。
以下逐步构建基于博弈情形的估值假说理论模型。
假设某个产业存在n家企业，市场需求恒定，且为便于推理，进一步简化假设每家企业的固定生产成本为零，边际生产成本均为常数c，每个企业状况一样。
由于假设是静态的完全信息博弈，每家企业的最优化利润水平与行业内存在的企业数量密切相关。
首先，当行业内企业数量n越大时，意味着竞争越激烈，每家企业利润水平加速下降。
其次，由于产业结构不稳定，n随时变化，企业利润水平也随之大幅变化，经典估值理论难以对这种情况做出准确估测。
分析两种极端情形下，企业的利润变化。
首先，当n非常大时，市场接近完全竞争，每家企业最优利润趋近于零。
其次，当n=1时，市场为一家企业垄断，其最优利润为整个行业最大利润。
可见企业数量变化，导致每家企业最优利润急剧变化。即竞争环境对企业估值产生重要影响。中国多数产业处于结构变迁、数量剧变时期，企业竞争博弈情形瞬息万变，对企业估值产生巨大影响。
以上是基于博弈情形估值假说的基本依据和原理。
3总结
价值投资的估值方法篇10
【关键词】公允价值；投资性房地产；公允价值计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63584528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8138802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1617272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757129292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
【参考文献】
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