房地产融资监管新规篇1
金融监管制度要与金融结构相适应问题。我国的金融监管制度目前并不是完美的，存在各种各样的问题，这些问题影响了中国金融监管制度效率的发挥，其问题的根源在于金融监管制度与现存的金融结构不协调。经济发展与金融创新都会对金融结构产生重大影响。在国家着力解决“三农”问题和小微企业融资困境、积极推进多层次资本市场建设的背景下，村镇银行、小额贷款公司、农村资金互助社等新型金融机构快速发展；农村信用社逐步改制为农村商业银行或农村合作银行，其经营规模明显提升；融资性担保、股权投资基金、民间资本管理、融资租赁、商业保理、典当、互联网金融等新型金融业态遍地开花；民间借贷、合会和地下钱庄等民间融资也一度出现繁荣态势。金融结构是经济体系中金融发展程度的表现，有效的金融监管制度要与金融结构相适应。当前我国的金融监管体制是“一行三会”垂直监管模式，容易出现中央政府监管难以到位的“盲区”或“真空”，在地方性、小微金融监管方面，监管主体责权不清，经济政策各异，碎片化倾向明显，目前还没有明确的监管主体，金融体系日益复杂化和业务交叉化，很可能诱发系统性风险。
尤其近些年来，我国经济下行压力不断增大、实体经济质量与水平有明显降低，也出现了一些典型的非法集资事件，具有代表性的有e租宝、泛亚事件、温州民间金融借贷事件（胡经生，2017），这些违法行为的发生引起了有关金融监管部门的重视，冲击了我国对地方金融监管的效果，揭露了我国一级多元监管体制的弊端，在中央与地方监管双方权责不清，协调处置风险的难度较大，使得系统性风险的度量和防控受到了限制，从而会抑制中国金融市场的发展。因此，构建基于防范地方金融系统性风险视角的我国央地双层金融监管合作模式势在必行。
二、我国地方金融资产规模与资产价格实证分析
表1我国地方金融资产规模、上证指数、房地产价格指数三变量之间相关系数可看出，地方金融资产规模与上证指数指数相关系数0.9以上，地方金融资产规模与房地产价格指数相关系数为0.7以上，该数据表明地方金融资产规模与资产价格具有高度相关性。
图1显示了1999～2015年中国地方金融资产规模、上证指数、房地产价格指数累计增长率与年度增长率情况。从图1可看出，三个指数从1999年开始不断增加，但三者增长幅度差异较大，地方金融资产规模与房地产价格持续增长，上下波动幅度较小；上证指数上下波动幅度远远超过了地方金融资产规模与房地产价格波动幅度。图2显示了1999～2015年中国地方金融资产规模、上证指数、房价指数年度增长率情况。从图2可看出，中国上证指数、地方金融资产规模和房地产价格年度增长率变化具有较强的一致性，进一步说明三者存在较高相关性，三者变动频繁且波动幅度较大，无疑将会影响中国金融与实体经济，有可能导致金融业系统性危机。
综合以上分析，可以初步得出结论：中国上证指数、地方金融资产规模和房地产价格年度增长率变化具有较高相关性，说明我国地方金融业务、资本市场与房地产市场存在一定程度的依赖性。
三、基于防范地方金融系统性风险视角的我国央地双层金融监管合作模式构建
如何在地方经济发展与风险把控之间寻找平衡点，如何防范地方金融系统性风险，对地方政府金融监管素质提出了更高要求。在我国央地双层金融监管合作模式制度设计上应严格按照权责一致原则对中央与地方监管权力进行科学界定。
（一）明确中央与地方监管职责，科学界定金融监管权力边界
金融监管领域应坚持属地原则，要授予地方政府较大的决策权。就现在法律而言，我国并没有对金融办的权利做出明确规定，使得自身职能不清晰，而是一般是按照“谁批准、谁监管”的准则来确定。迄今为止，对于地方金融办的定位与职能仅仅是在部门规章制度中有所规定，也没有上升到国家法律层面，由于地方金融系统性风险发生的严重性，应该加快出台相关法律法规中准确规定地方金融办和中央的权责。各级政府在遵从相关法律的前提下，制定针对地方金融机构的详细法规、实施细则，做到有法可依。
对涉及国家金融稳定的全国性事务、风险系数高、主管不明确、涉及范围广泛领域等，原则上基于国家金融业整体效率、安全与秩序考虑，中央监管机构要享有由保留监管权。
基于法治化视角处理中央与地方金融监管合作关系，就是在法治基础上形成新型的央地双层权责关系，以法律规范固化中央与地方各自的职权范围、利益配置结构、运作方式等，形成中央与地方之间法定的职权利益关系。
（二）建立地方金融监管联席会议制度，设置统一的金融监管机构
监管机构独立性、专业性要求以立法的方式排除政府的干涉，具体机构设置上，可将分散于发改委、财政厅、金融办等机构的监管职能集中在一起，设立金融监督管理局，也可将金融监管职能集中于金融办一家。对地方金融监管主体科学定位应包含两个维度：首先，基于对合法拥有职权的现实考量还原其行政机关属性；其次，在前者基础上基于监管客观、高效本质要求确保其享有一定的独立性。
加快地方金融监管主体制度建设与人才建设；建立金融监管问责机制，谁管理谁负责；吸纳相关人才，完善引进机制，提高地方金融监管主体执行力、决策力以及协调能力。与金融行业协会等自律性组织形成监管合力。建立目标责任制度，将防范地方性金融风险纳入干部综合考核评价体系，防止金融监管权滥用。
房地产融资监管新规篇2
关键词：次贷危机按揭贷款规制性监管
一、美国次贷危机的成因
美国次贷危机顾名思义是由次级贷款难以收回引起的。在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低分为最优贷款、次级贷款和超a贷款三类。次级贷款因其贷款标准低而得其名：一是借款人无需很良好的信用记录，二是借款人的债务占其收入的比率及其按揭的比率分别可高达55％和85％。
1.从宏观经济政策看，持续放松银根的货币政策使房市虚假繁荣，并刺激了次贷规模的膨胀。2001年至2004年美联储低利率政策的刺激使美国次级房地产贷款市场空前火爆。在美元流动性很强的情况下，美国房价本来就连年上涨，超低利率政策又为房贷公司品种创新和融资规模扩大提供了有利条件，美国人的买房热情不断升温，没钱可以贷款买房，买房后房价继续上涨，金融机构用不断升值的房屋作抵押，进行再融资、再放贷。房贷尤其是次贷规模的增加实际上进一步扩大了购房的有效需求，反过来拉动房价继续走高。这样，美国次贷市场进入了风险循环的状态。自2004年6月至2006年6月，美联储连续加息17次，2004年—2006年发放的次级贷款从2007年开始，59％的贷款月供增加25％以上，19％的贷款月供增加50％以上。
2.从金融创新风险的角度看，金融危机的根本原因是过度的信用创造。次级抵押贷款支持的衍生金融工具，其中间链条复杂而且脆弱，从而使次债风暴由单一产品风险演变为系统性全球风险。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利，在次级抵押贷款下，投资者信用级别较低，违约率较高，房屋价格下降导致部分投资者资不抵债，违约率上升从而导致贷款受损。各类房贷公司则资本有限，将原本流动性很差的住房抵押贷款证券化。通过房贷证券化，一方面，在低利率条件下，房贷公司利用高杠杆率的融资方式，买人房贷、卖出债券，获取高额回报；另一方面，出售债券回收资金，拉动房价继续上涨。于是，投资银行再度创新：将住房抵押贷款支持证券分割成不同的三个层级：高级、中级、股权级，并重新命名为担保债务权证。这样，原来的房贷放在一个“池子”里，大部分住房抵押贷款都卖给了不同风险投资偏好的投资者和投机者。但这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。
3.在这次美国次级债危机中，疏于监管是此次美国次级债风波爆发的根本原因之一。作为一项金融产品，必须要有权威的资产评级公司为其评级，而其评级结果是大型投资基金以及外国投资机构进行投资的依据。从美国次级债的运作过程来看，资产评级公司的评级推动着所有的游戏环节，经过包装后的高风险的次级债纳入了大型投资基金以及外国投资机构的视野，由于次级债这种金融产品自身的设计缺陷，加之对资产评级公司监管不善，最终引发次级债危机的爆发。
二、美国次贷危机对我国房地产金融市场的借鉴和启示
(一)应该将金融创新与审慎经营有机结合起来
按揭贷款证券化以及信用衍生产品等金融创新在分散住房按揭贷风险方面发挥了积极的作用，使更多的金融机构和其他构投资者参与了房地产金融业务，有利于分散信用风险。但是，如果商业银行、投资银行、机投资者、会计审计机构和评级机构缺乏前瞻性，信息披露不完善，就会掩盖或低估房地产金融的风险，使风险更有隐蔽性。通过创新，一方面，贷款机构进一挖掘了客户资源、拓展了还款方式，有效分散和转移了贷风险；另一方面，推动了信贷市场和债券市场的日益活跃，使得美国经济较快复苏。住房抵押贷款支持证券成功发行，商业用房款的证券化试点也在积极探索之中。通过对房地产信贷券化，可以有效分散风险，改善资产结构。因此，对房地产贷款证券化不失为我国银行业加快金融创新的一个重要突破口。
(二)必须切实加强和改进房地产信贷管理
房地产业是最典型的资金密集型行业，往往是一个国家或地区经济增长的重要推动力或支柱产业。如果银行放松贷款标准，不注意防范房地产贷款中的风险，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是银行的贷款安全乃至金融安全和社会稳定。美国次级债危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，只看到房价的不断上涨，而忽视了贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等，从现在的情况来看，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。从美国次级债风波的教训来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。
(三)在市场经济条件下加强金融监管的作用
如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。例如，早在2003年末，美联储就已经注意到信贷门槛标准的下降，但由于贷款机构这一做法并没有违规，因此，没有采取相应的措施，未能及时出台专门的次级住房贷款监管指引，这是爆发次贷危机的重要原因之一。汲取美国的经验教训，我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合。同时，不难发现，美国次级债危机反映在债券市场，根源于信贷市场，表明在一个统一的金融市场中风险具有较强的传染性和扩散性，风险监管不再是单个部门的事情。随着境内跨市场金融产品创新和金融综合经营步伐的不断加快，我国应稳步推进金融业综合监管。在当前分业监管的格局下，我国必须加强金融监管协调与合作机制，强化功能监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。并建立全国性的独立的第三方资产评级公司，对其加强监管，以避免重蹈美国次级债的覆辙。
参考文献
[1]张炳辉.美国次贷危机对中国房地产市场的警示.经济纵横，2008年第7期
房地产融资监管新规篇3
关键词：房地产证券化；国际金融；信用工具
中图分类号：F832文献标识码：a文章编号：1674-1723（2013）03-0098-02
房地产证券化自20世纪80年代在西方国家迅速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具，是金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，房地产证券化市场已有一定程度的发展。但是我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，房地产证券化的发展还存在很多问题和局限。深化金融体制改革创新，建立开放统一的房地产金融体系，为房地产资产证券化创造了一定的环境，同时可以探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。
一、为房地产资产证券化创造良好的环境
改革开放以来，我国的金融市场从形式上看已经建立了比较完善的金融体系，但是资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，一定规模的债券市场是资产证券化顺利实现的基础。而我国各种金融机构的组织和功能离市场经济要求还有一定距离，资本市场发育不良，行政干预金融市场的情形大量存在。因此需要加快金融改革进程，尽快建立符合现代市场经济发展需要的金融体制，让市场机制充分发挥对金融市场的基础性的调节作用。结合当前市场化取向的利率机制改革和优化企业资本结构对企业债券市场发展的要求，大力发展我国的债券市场，从而形成一定的市场规模，是实现资产证券化的必要基础。只有打破价格双轨制，开发利率，建立统一的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，推进深层次的以产权改革为核心的体制改革，才能加快金融体制的改革步伐，进一步深化商业银行的产权制度改革，有效地转变国有银行的经营机制，从根本上提高我国商业银行的真正竞争力。同时，强化我国商业银行的内部管理机制，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，是提高房地产金融体系运转效率的有效途径。最后，借鉴国际金融业的发展经验，调整经营管理理念和发展战略，加快中国房地产金融创新，提高房地产金融资源的运营质量和效率。需要引起重视的是由于投资者对于市场信息披露不真实或者不完全而对证券的价值产生质疑，削弱了投资者的投资热情。所以，只有加快发展债券二级市场的速度，扩大市场规模，制定完备的机制和措施来保证信息披露的真实性、有效性和完整性，才能更好地进行住房抵押贷款证券化。
二、加强金融监管，规范市场主体行为，完善房地产资产证券化的法律法规
资产证券化交易中的真实出售、破产隔离等重要核心环节都需要法律的有力支持。这不仅要求制定《住宅法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款担保与保险法》、《房地产抵押法》、《强制搬迁法》等与住房抵押贷款初级市场相关的法律法规，保障贷款机构利益。而且要求那些监管机构如人民银行、证监会、银监会等要对相关法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的健康发展。
目前的法律法规丞待解决的主要有：资产出售的会计处理问题、资产转移的税收问题以及在抵押贷款发放和证券化过程中的征收的各种费用问题。美国的“次贷危机”警示我们，出于追逐利益的需要，虽然存在着较为完善的金融监管法规体制，发达国家的金融机构也经常是倾向于创造出新的规避管制的金融产品，忽视监管规则和风险因素，在促进金融市场繁荣的同时也增加了自身所存在的风险。当经济情况出现恶化的时候，积累的风险就会随之暴露，进而引使危机变得不可避免。为了避免危机发生，我们必须要遵照市场经济发展的客观规律，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，完善房地产金融法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。
三、积极培育投资主体，提高地产金融资源的利用效率，提供多种住房抵押贷款证券产品
房地产业是一个需要成熟的房地产金融市场作为支撑的资金密集型行业。因为投资者的风险承受能力和风险偏好的不同，各银行可以根据购房者年龄、收入、家庭状况、地区分布，以市场需求为主导，在贷款的期限、类型.利率等方面作出调整，丰富贷款品种，扩大市场规模，创造出期限不一、利率不同、还款方式多元化的产品，增加可证券化的住房抵押贷款资产。
建立一些多元化的房地产金融体系，是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面的关键所在。这就需要通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。第一，通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的各种方式，降低房地产企业融资成本，改善资本结构。第二，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道。信托具有财产隔离的独特制度优势、避税等功能，并且募集方便，可提供房地产开发投资到流通消费的全程金融服务。为了促进我国信托业的健康发展、房地产融资市场的提升，提高信托计划的安全性，实现信托融资的创新，必须建立完善的风险保障措施，采用财产质押和信用担保双重保证，同时通过银监会加大对信托融资的监管力度，逐步规范信托投资市场。第三，应当依靠培育和完善房地产债券市场来解决房地产企业融资困境的，特别是要大力支持房地产公司发行融资期限较长并且低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进人房地产业，从而在资本市场上直接进行融资。第四，推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。第五，积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽房地产融资渠道。近年来，虽然房地产业的外资引进速度加快，但利用外资占房地产开发投资总额的比例是非常小的。增加国外资金的引进，使我国房地产金融市场发展走向国际化，有利于引进先进的运作和管理方法，进而提高投资的效率。第六，积极培育房地产金融二级市场，尤其是在积极推动住房贷款证券化方面，通过房地产金融市场上的投资者对证券化金融资产进行自主交易，把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散开来。
四、逐步建立规范的中介服务机构，加强专业人才的培养
目前虽然从大体来说投资银行业和会计业的行为较为规范，基本能够满足资产证券化的要求，但是资产评估业和资信评级业仍然存在较大差距。一项较为复杂的资产证券化交易往往会涉及到很多家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构都是所有资产证券化交易都必须涉及到的，也是最重要的中介机构，必须应当规范我国的资产评估业和资信评级业的发展。目前我国资产评估业存在着很多问题：资产评估管理尺度不一，评估机构又过多过乱，评估管理行业不正当竞争现象严重；评估业务重复收费，都加大了企业正常经营成本等。中国资产证券化要想实现又好又快的发展，就必须对资产评估业严加规范。作为我国新兴行业，资信评级存在一些问题：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题不仅导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中影响力小，而且也使得资信评级无法充分发挥，大大降低资产证券化的实际作用。建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系的同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，走“少而精”的发展模式，着重培养几家在国内有权威、在国际有影响的资信评级机构，是我国面对当前资产评估新形势的最佳办法。我国现行教育模式培养出的人才。基础薄弱，专业口径狭窄，又受人才流动机制的限制，导致我国现有金融人才无论是数量还是质量上都难以满足房地产证券化的要求。房地产证券化是一项集技术性、专业性和综合性于一体的新型融资方式。它涉及包括金融、证券、法律、信托、地产、保险等很多专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。建立一支既精通金融业务.又了解房地产市场.熟悉业务运作的专门管理人才队伍是当务之急。
在担保机构上，应当成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级，解决投资者的“后顾之忧”。受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约，投资者对证券化资产的各方面信息不尽了解，此时信用评级机构所出具的资信评级会很大程度上影响投资者的决策。从美国“次贷危机”中，我们看到尽管有着国际知名评级机构对住房抵押贷款债券进行评级，但由于其评估缺乏客观性，其应有的指导作用并没有得到发挥。所以，在这个意义上可以说建立一个独立、客观的信用评级体系是资产证券化的成败关键。由于我国的信用评级还处在初步阶段，建议国内评级机构和国际著名评级机构加强合作，学习先进的信用评级技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国评级水平，引导投资者开展业务。证券化业务中，金融电子化可以帮助处理大量的材料和数据，加强相关人员电子技术的应用可以大大促进住房抵押证券化的发展。设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才，对人才进行定期培训，资产证券化发展较成熟的国家有关方面的操作程序和法规建立，建立一支能够把我国基本国情和先进金融知识相结合专业化队伍，并对相关证书实行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。
参考文献
[1]殷有祥.当前住房金融存在的问题及对策[J].银行与企业，2007.
[2]冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[J].南方金融，2007，（9）：18.
房地产融资监管新规篇4
关键词：房地产企业；融资策略；宏观调控；融资创新
一、引言
近年来，我国对房地产行业的宏观调控政策转变为以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，由单一抑制房价转变为促进房地产行业稳步发展。2017年以来，在强调“房住不炒”的背景下，限购限贷力度及各项监管措施频频加码。同时，国家加强了房地产行业金融监管，逐步全面收紧信贷政策。中国人民银行、中央办公厅、银监会及保监会等相继出台一系列信贷业务政策法规明确金融机构不得违规向房地产行业提供融资。2020年7月的房地产工作座谈会又进一步提及要实施好房地产金融审慎管理制度。在房地产企业融资端日趋收紧的情况下，“明股实债”、“明股暗债”的通道型融资以及信托、资管计划、私募基金等都已成为重点监管对象。显然，传统融资渠道和方式已无法满足房地产企业的生存和发展，开拓、研究及运用多元化融资创新策略已成为房地产企业长足发展的迫切需求。
二、当前房地产企业融资的重要渠道和存在的问题
（一）金融机构贷款。金融机构贷款是房地产企业最常用的融资方式，占绝对主导地位，占比近90%，其中以银行固定资产贷款和信托机构融资为主。银行固定资产贷款以房地产项目土地使用权及在建工程设定抵押、股权质押、第三方担保等，向银行融入资金保障项目建设资金需求，以项目自身的销售回款为还款来源，该类贷款模式成熟，融资成本低廉，但受政策影响，“432”是银行发放贷款的红线。“4”是指该项目在进行贷款审批时需要保证至少国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证齐全；“3”是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是指该地产类项目的融资方或其控股股东至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。且银行须对该类贷款实施穿透监管并进行受托支付，导致资金使用范围和效率受到较大影响。信托融资由信托机构发起设立信托计划，为项目筹集资金，房地产企业提供土地使用权及在建工程抵押、股权质押、第三方担保等。信托融资相比其他融资方式更加方便快捷、周期短、成本适中，资金使用较为自由，但因同受“432”政策的限制，无法解决项目开发前期的资金需求。此外，贷款型信托模式由于受到管控几乎已经无法运转。（二）股权融资。由于土地资源的稀缺性以及开发商对未来房价上涨仍有较大的预期，土地成本仍在持续上升，获取土地资源占用资金的规模逐渐扩大，仅凭单个房地产企业的存量资金难以取得，引入股权融资的合作开发模式被房地产开发企业广泛运用。但是，该模式容易分散企业的股权，带来一系列影响决策效率以及股权如何退出等法人治理层面的问题。目前，信托机构仅用信托资金中很少的一部分入股房地产企业，之后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入并劣后偿还的“明股实债”、“明股暗债”等通道型融资已被明令禁止。（三）房地产开发债券。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金。房地产企业发债对企业性质、信用评级、企业规模、盈利能力等有较高的要求。近年来，沪、深交易所、国家发改委也先后出台监管新政，前者对拟发债房地产企业的性质、财务指标设置了更多细化的限制性条件，后者则对除保障房、棚改和安置房项目之外的所有商业性房地产项目进行了“一刀切”。仅就债券而言，很多房地产企业的发债之路面临被“中止”甚至是被“终止”的局面。（四）ipo及定向增发。ipo及定向增发融入的资金使用具有规模大、期限长、成本低、使用自由、无还本付息压力以及能够降低资产负债率，保存企业后续债务融资能力等一系列优势。但是ipo融资对房地产企业自身的业绩、开发资质、信誉度以及企业规模等有相当高的要求，且ipo审批时间长，资金需求在短期内难以得到解决。2016年至今仅有南都物业一家房地产企业ipo成功上市，绝大多数房地产企业尚不具备ipo上市的能力。同时，国家已上市房地产企业定向增发的监管和审核明显趋严，2016年7月，证监会发行部明确规定，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于获取土地和偿还银行贷款。2017年之后，定向增发房地产企业的数量下降到个位数。
三、宏观调控下房地产企业的融资渠道创新
2020年，房地产企业的融资环境仍在收紧，银行贷款、信托融资、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限。融资收紧叠加疫情之后，大部分房地产企业将面临资金荒，加上自身的债务压力，资金链安全面临较大压力。人民法院公告网显示，2020年截至7月30日，已有297家房地产企业破产，仅7月破产房企多达51家。根据房地产企业经营实际，为确保顺利融资，可选择采用以下几种融资策略。（一）权益型信托融资。房地产企业结合信托公司的买入返售业务模式，以特定资产收益权转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作，一般利用的特定资产收益权包括项目收益权、租金收益权、应收账款收益权、股权收益权等方式。这种方式以“基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利”作为信托基础财产，并通过管理、运用、处分获得收益。由于信托融资受“432”限制，如果是多项目运作的房地产企业，实际运用时可以使用一个满足“432”要求的项目作为资金用途和借款主体，另一个仅取得土地证的项目土地作为抵押物，实现错位抵押，提前获取资金。这种模式灵活快捷，提高了融资资源的使用效率，为项目开发建设和获取资源提供资金保障，解决了项目开发前期的融资困境。从资金成本上考虑，此种模式资金成本偏高，适宜弥补项目开发前期的短期资金缺口，后续需要尽快周转资金进行偿还，待项目满足“432”要求之后使用低成本的固定资产贷款和预售资金进行置换。（二）房地产资产证券化。房地产企业目前外部融资渠道受限较严重，资产证券化却是目前政策所鼓励的标准化融资方式之一，能够给房地产企业带来长期的低成本资金。房地产企业将自身持有的基础资产出售给金融载体实现现金流入。目前比较常用的资产证券化产品有“类Reits”、CmBS、aBn、aBS等，分别以不动产、商业地产抵押贷款、租金、购房尾款等能产生稳定现金流的资产作为基础资产进行搭建，由金融载体将其设计为不同的金融产品，并在交易所上市发行，募集到的资金具有成本低期限长的特点，可供房地产企业长期发展使用。这种模式能够实现风险隔离，给予众多投资者参与和选择的机会。由于此类融资产品对应到基础资产层面来控制杠杆率，是一种比较稳健的融资工具。2020年至今，我国总共已经发行资产证券化产品超过678亿元，同比增加68%，目前申请总额仍在增加。资产证券化产品已经成为越来越多的房地产企业较为看重的融资方式。（三）股权型融资。投行、信托、基金等金融机构直接入股房地产企业、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，由房地产企业或者其它第三方根据约定价款，收购金融机构的持股部分。这种模式是真正意义上的股权融资，融入的资金具有期限长、限制少等优点，且可以改善房地产企业的资本结构，降低资产负债率。但金融机构作为股东在参与企业经营的过程中可能会带来一系列因其目标与企业发展目标不能完全一致而导致的各方面成本增加、效率降低等问题。（四）融资租赁及商业保理。在目前房地产企业普遍融资难和融资贵的大环境下，为了充分使用现有资源，保障企业现金流安全，采用融资租赁和商业保理可以解决企业短期资金需求。采用融资租赁的方式，房地产企业以筹措资金为目的，将其拥有的与自持物业不可分割的配套管线、通风等设施、设备作为租赁物转让给融资租赁公司，再由融资租赁公司出租给房地产企业使用。采用商业保理的方式，房地产企业可以将附有政府回购商品房、承诺给予的补贴的批文形成的实质应收款项或将其销售商办类产品形成的应收账款转让给商业银行或商业保理公司，从而获取流动资金支持。相对而言，这两种融资方式简单易行快捷便利，融入的资金使用自由成本适中，但融资规模小期限短，可以作为日常经营中的周转资金补充。（五）供应链融资。房地产开发具有产业链条长，上下游企业数量多的特点，工程支出在房地产开发中所占资金的比重往往仅次于获取土地，其中总包所占的比重又可达工程支出的90%以上，房地产开发企业往往采用银行固定资产贷款解决工程建设资金，但是固定资产贷款的使用受限较多，另外如土地先期已设定抵押无法申请固定资产贷款等情况下，可以采用由总包施工方对房地产开发企业形成的应收款项作为基础资产集中发行反向保理aBS，这种模式利用信用替代机制，以供应链核心企业信用替代供应商信用，实现供应链上下游资金融通的目的。反向保理aBS比较适合大型房地产企业集团收集各子公司应付款项打包统一进行发行，对房地产企业而言反向保理模式有助于缓解支付大额工程款时的资金压力，确保工程进度不受资金周转的影响，而且便于管理数额巨大的应付账款。反向保理适用于供应链金融管理意识强且配合度高、需要加强对其上游供应商的金融支持以保障稳定安全的核心企业。核心企业一般选择具有一定的资产规模、财务实力和信用实力的行业龙头。（六）融资性保函。融资性保函是商业银行应借款人申请向贷款银行开具的，保证借款人履行借贷资金偿还义务的书面文件，具体分为借款保函、透支保函等。房地产企业可凭该类保函向缺少项目但授信额度充裕的银行申请贷款，融资性保函具有银行间信用，属于最高等级的信用担保，因此贷款银行据此贷出资金的可能性极高，开具保函的商业银行依据保函的金额和申请人的信用级别按年一次性收取1%~2%的手续费，对申请人来说融资成本由保函手续费费率加资金成本构成。开具保函的商业银行根据申请人的信用级别要求增加，如股权质押等增信措施，实际运用时可以由信誉、资质均良好的房地产企业总部作为申请人，由实际使用资金的项目公司作为被担保人，相当于房地产企业总部为子公司进行担保增信，一定程度上能给扩大融资规模，降低资金成本。这种模式灵活自由，但因开具保函的商业银行承担的风险较大，融入的资金额度有限，期限也较短，因申请人还需支付保函手续费，故融资成本相对较高，且商业银行对申请人的信誉、资质、背景等有较高的要求。（七）预售资金监管现金保函。预售资金监管现金保函是某些商业银行针对房地产企业特有的预售资金监管制度推出的一项金融产品，银行主要针对房地产企业为了满足政府监管需求沉淀在资金监管专户中暂时不可使用的预售资金开具现金保函，房地产企业凭保函可向监管银行申请提前释放沉淀在资金监管专户中的资金，目前预售资金监管现金保函业务只在北京市开展，其他地区暂时无法使用。这种产品适用于销售节奏紧凑而开发进度相对较慢的项目。北京市现行规定要求房地产企业在申请预售时同时出具现金保函，且银行开出保函的同时根据保函额度按年收取固定比率的手续费，年费率大约在1.2%~2%之间不等。使用预售资金监管现金保函可最大限度使用房地产企业自身的现金资产，但使用时需对项目的销售开发进度有合理准确的预估，否则反而容易造成现金资源的浪费。
四、结语
综上，我国为了抑制房地产投机，防范房地产企业系统性金融风险，在未来持续一段时期之内将继续严格对房地产金融的监管，银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道进一步受限。未来房地产企业融资将围绕符合金融服务于实体经济的政策导向，向真实的股权融资、标准化融资等方向转型，融资资源也会逐渐向业内优质企业倾斜。为了实现房地产企业的发展目标，根据自身实际经营情况，构建多元化、多层次的融资体系，保障资金安全，进行地产产品及服务升级，进而才能在日益严峻的市场环境中竞争取胜。
参考文献：
[1]张建成.我国房地产市场融资策略分析[J].企业改革与管理,2020(06):106-107.
[2]曾燕.房地产企业融资策略和融资风险控制分析[J].财富时代,2020(01):128+130.
[3]徐天辰.房地产企业融资策略分析[J].企业改革与管理,2020(05):120-121
[4]张野.房地产业的融资策略和融资风险控制[J].黑龙江科学,2019,10(19):112-113.
房地产融资监管新规篇5
日前，《金融理财》记者从包括中融信托在内的多家信托公司获悉，高级房地产信托经理已成为信托公司招聘中最亟需扩充的力量，特别是那些有房地产行业项目投融资操作经验和渠道资源的地产私募基金团队。
有意思的是，自银监会去年11月12日下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称通知)后，房地产信托井喷式的增长态势急速回落，其业务规模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地产信托业务。
对于信托公司在2011年房地产信托业务由于政策严控而不被看好的背景下，仍在大量储备房地产信托人才，某信托公司高层坦言，监管层叫停的只是不合规的房地产信托业务，虽然该业务暂时出现萎缩，但他们并不会放弃房地产信托业务。
上述信托公司高层解释，房地产信托业务对信托公司而言已经是主要的利润来源，甚至是部分信托公司的业务支柱，监管部门也只是出于风险考虑，将不合格的房地产项目信托融资渠道堵死，未来也不可能实施将房地产信托业务全部叫停的举措，否则会伤及信托行业的整体发展。
综合记者采访到的多家信托公司而言，以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务仍具有较大的发展空间，而在筹备地产信托业务基金化方面，更是招兵买马、跃跃欲试。此外，摆在眼前的宏观背景更加印证了房地产信托这块“肥肉”存在的价值。
值得注意的是，2010年，银行信贷政策不断紧缩，央行年内2次加息，6次上调存款准备金率，使房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。
“2011年金融市场资金依然较为紧张，房地产开发商的资金链会更加紧张，通过信托渠道融资的需求也更加旺盛；从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管标准，还是可以继续通过信托渠道融资。”普益财富信托研究员陈朋真表示。
同时，今年政府牵头的保障性住房建设工程继续扩大，但资金缺口严重，信托公司可就此介入。虽然保障性住房信托项目收益较低，但在普通房地产信托项目受到监管的情况下，信托公司可以通过做大规模来提高收益。
信托基金化，这个一度沉寂的字眼因为房地产信托的严控而再度被业内热议，也为近期陷入低谷中的房地产信托业务指明一个新的方向。
在诺亚财富管理中心高级研究员李要深看来，基金化的房地产信托产品运用方式比较灵活，而且期限较长，能满足房地产企业未来中长期对于资金的需要，对信托公司来说管理成本会降低很多，资金募集的风险也会降低，对于投资者和房地产企业来说房地产信托基金化的出现是一个双赢局面，属于监管层鼓励的方向。
某信托公司高管则指出，基金化房地产信托属于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手续费，信托公司会尽力创造超额收益，“至于客户买不买账，这类信托规模是否做大做好，还有待接受考验”。
房地产融资监管新规篇6
关键词：房地产基金；房地产金融；有限合伙
房地产行业作为一个资金密集型行业，需要多元化的融资渠道与地产金融体系。2010年起政府宏观调控对房地产行业政策持续收紧，拓宽融资渠道，加强直接投资成为房地产企业发展的重要课题。房地产私募基金作为房地产金融的新生力量，不仅能够降低银行风险，而且能够增加开发商融资渠道，是中国房地产业和金融业发展的必然产物。
1、房地产基金出现的必然性
私募基金法律环境的完善。我国的房地产基金市场刚刚起步，政府与各级管理机构开始重视私募基金的发展，纷纷出台相关法律条文与政策。2007年6月1日实施的《中华人民共和国合伙企业法》增加了有限合伙条款，以一般合伙人和有限合伙人的形式允许法人合伙，为私募股权投资提供一种新的渠道。《公司法》与《有限合伙企业法》成为房地产基金的法律基石。
房地产金融市场政策调控。2010年起我国政府实行严厉的房地产调控政策，在金融方面表现为收紧房地产信贷与监管房地产信托。2003年央行“121号文件”和2010年银监会颁布《加强信托公司房地产信托业务有关问题通知》限制了房地产信贷与房地产信托的发展。
中国高净值人群规模显现。中国经济的迅速发展催生出许多高净值群体，2013年胡润研究院联合《2012中国高净值人群消费需求白皮书》。调查显示600万以上个人资产高净值人群数量达到270万。由于房地产市场具有投资属性，房地产基金成为民间资本进入房地产行业的重要形式。
2、房地产基金的形态分类
房地产投资信托基金在欧美国家是房地产基金的核心组成部分，能够降低银行等金融机构的信贷风险，但是在国内鉴于政策、法律、税收的空白，房地产私募投资基金在国内成为房地产基金的重要业态，我国房地产投资基金已经形成品牌地产开发商、金融机构、大型国企以及专业投资人士为主体的四类形态。
品牌房地产开发商发起成立。品牌房地产开发商依托成熟的房地产运作经验与市场品牌，参与到房地产基金的社会分工。代表为万科、万通等多家房地产企业发起设立的“中城联盟基金”；北京银信投资、阳光壹佰集团等5家专业机构发起设立的盛世神州房地产基金；金地集团成立稳盛投资基金管理有限公司；荣盛房地产成立的荣盛泰发房地产基金。
金融投资机构发起成立。信托公司作为横跨货币资本、实业资本、产业资本的金融投融资工具，近年来加强主动管理的自管能力，先后有多家信托公司成立自己的主动管理型的房地产基金，代表有新华信托的普天1号、中信信托的聚信汇金系列、北京信托的稳健系列、平安信托睿石系列。
大型国企成立的房地产基金。房地产行业投资回报率高，许多国有企业在多元化经营中业参与到房地产基金市场竞争。如北京工商联房地产商会和北京住建委试点的公租房保障房基金，海航置业集团设立的人民币公租房地产信托基金。
专业地产与金融人士成立的房地产基金。如证券公司出身的曹少山成立的山河资本，前美林中华区总裁蓬刚发起成立的人民币基金安泰磐石，建银国际与李晓东管理团队共同组建的建银精瑞。
3、房地产基金的制约因素分析
我国的房地产基金伴随着好的发展机遇，但是自身在发展过程中也受到许多因素的制约，具体表现为法律监管环境的滞后，有限合伙人募资渠道不健全，人才相对匮乏与市场流动性较差。
法律与行业监管相对滞后。当前我国房地产金融相关法律的滞后于市场发展，我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，目前设立房地产基金只能通过《公司法》、《有限合伙企业法》来约束，严重束缚房地产基金的市场发展。房地产基金是高风险的行业，但是目前我国的房地产基金处于监管缺位的状态，没有相关的部门规范行业发展。我国在房地产基金领域监管的相对缺失，还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。因此政府应当设立监管机构与行业自律机构，适度监管，引导房地产基金健康发展。
募资渠道不通畅。房地产基金募资困难成为目前房地产基金面临的突出问题。合伙制作为新兴社会组织形式，需要市场培育周期。同时投资主体区别去发达国家的机构投资者，在中国主要以个人投资者为主。房地产基金通过基金公司组建的财富中心或者联合第三方理财公司进行市场推介，严重影响了项目的募资进度。
专业房地产基金人才相对匮乏。房地产基金的成功运作，需要房地产知识、金融业务以及相关法律法规的复合型人才，而房地产基金在国内作为新兴的投资工具，人才的市场培育周期相对较短。房地产基金根据不同的工作分工可以分为融资人、风控人和管理人，三者之间需要不同的专业分工。金融行业的竞争主要包括人才的竞争，发展我国房地产金融同时也迫切需要更多的专业相关人才。
退出机制与二级市场交易缺失。国外房地产基金的退出机制主要是ipo，而在国内主要是股权溢价回购、产权物业出租出售等形式退出，违背了房地产基金投资的通过转让所投资权益来获取回报的目的。此外房地产基金有限合伙人的二级市场转让也是制约房地产基金发展的因素，完整的二级市场交易可以增加自身资产流动性。北京金融资产交易所处在二级市场建立的初级阶段，也是我国股权投资基金二级市场的尝试，鉴于目前在国内私募股权投资者主要是个人投资者，加之不同项目投资风险与收益率的差异性，在操作实务中房地产基金二级市场交易没有形成规模。
结语
房地产基金作为房地产金融的主要组成部分，在缓解银行信贷压力、丰富市场投资产品和缓解房地产企业资金压力方面发挥重要作用。法律环境的不断完善、房地产调控与社会可投资财富增加促使房地产基金处在高速发展的时期，也催生出不同的发展流派。房地产基金是发展机遇与制约因素并存，应当完善立法与行业监管，加强专业复合人才的培养，让房地产基金成为房地产金融的重要组成部分。（作者单位：河北大学）
参考文献：
[1]吴婵君、虞晓芬，《美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义》[J]，《南方房地产》2003年第8期
房地产融资监管新规篇7
多家媒体证实，国务院办公厅于2013年12月向相关各部委和各省政府下发名为《关于加强影子银行业务若干文件的通知》，即编号“[2013]107号”文件。
中国这几年迅速膨胀到十万亿元规模的银行理财产品和信托中很大一部分实质为借贷融资的都属于影子银行业务，其他如典当行、小额贷款公司、融资租赁公司、担保公司、基金子公司、券商资管等非银行金融机构也都受到利润驱使在做信贷证券化的影子银行业务。
支撑起中国影子银行繁荣的仍然是房地产，很多中小地产商以接近20%甚至更高的实际利率从影子银行系统融资，然后以高价拿地、盖房，从融资到盖好房子销售出去的周期是几年，往往还需要借新融资还旧融资，单单这部分融资就推高了不少房价。
融资相对容易、成本更低的上市房地产公司的实际利润率已经从过去几年的20%以上降低到了2013年的15%以下，而数量更多、规模更小、融资成本更高的的未上市房企的利润率更低甚至亏损。即使是这样的状态，这些地产商们2013年十分热衷的一件事，是把手上的房地产项目通过信托或其他方式抵押，将融的资金投到组建小额贷款公司上，再通过小额贷款公司放“高利贷”来赚钱，其中一部分又放到了房地产中去。以近20%利率从信托融到的资金，再通过小额贷款公司放贷出去，没有25%、30%的放贷利率是赚不到钱的，信托融到小额贷款公司再放贷，影子银行的链条就这样被拉长，杠杆和风险被进一步放大。
2013年半年报显示，上市房地产公司的负债率已经超过70%，处于近十年来的高位，而2013年开始，央行通过紧缩市场资金倒逼去杠杆化进一步推高了实际利率，三四线城市房价有的已经开始停涨，未来随着三四线城市房产泡沫消退，融资成本的居高不下和越来越难以融到资金将使一批中小房企出现破产，引发中国金融市场的动荡。
所以据传由“一行三会”起草，国务院办公厅下发的107号文件实际是对整个中国金融市场融资的去杠杆化、去风险化。政府已经认识到目前房价已经上涨到了危险区域，如果继续放任规模达数万亿元的影子银行业务无序扩张，将使房地产泡沫风险更大。
107号文件明确了影子银行的监管分工，按照谁批准设立机构谁负责风险处置的原则，对尚未明确监管主体的将抓紧进行研究。尚处于监管空白地带的第三方理财机构、p2p贷款、其他网络金融业务，可能很快将告别无监管的野蛮生长阶段。而107号文件只是一个影子银行“基本法”类总体指示性通知，具体的监管条文有待一行三会等监管机构的制定和下发。中间这个时间差，受到影响的影子银行会抓紧时间以原有模式再赚上最后一笔。
同时，禁止做什么是107号文更主要的内容。商业银行不得开展理财资金池业务，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，典当行不得融资放大杠杆，融资租赁公司不得转借银行贷款和相应资产，融资性担保公司不得违规放大杠杆倍数超额担保，非融资性担保公司不得从事融资性担保业务，私募股权基金不得开展债券类融资业务。
影子银行规模的迅速扩大，本身就是金融机构在和监管层玩规避监管的猫鼠游戏。有规定的禁止，针对尚未规定的新规避手法自然会出现。每当新的监管文件出台，金融圈内一线从业人员和法务最热议的是如何绕过新的监管。
房地产融资监管新规篇8
关键词：房地产；金融风险；现状；问题；措施
一、我国房地产金融风险现状
房地产金融一般来说指的是在房地产开发、经营和消费环节中所进行的一系列诸如筹资、投资行为的总称。而房地产金融风险一般来说指的是各个金融机构在提供房地产资金融通、贷款的过程中，由于种种不确定因素而导致可能产生经济损失的风险。十报告中指出，我们必须积极完善金融监管措施，大力进行金融创新，从而最大限度地保证我国金融稳定。而我国房地产市场自身具备的高投资、高风险的特性也要求我们要做好金融风险防范工作，这也给房地产金融风险的预防和治理提出了更新的要求。
房地产金融风险不仅仅包括单项业务和单个金融机构必须要面对的风险，还包括整个房地产金融市场面对的风险问题。作为一种投入大、利润回报高的行业，房地产行业必然会面临着较高的风险。金融业与房地产业的融合，因为相互追逐利益，常常会出现过度支持的问题，从而引起信用膨胀，最终导致金融危机。从目前的情况而言，房地产金融风险一般由信用风险、流动性风险和资产负债结构风险构成。
二、我国房地产金融风险管理存在的问题
（一）风险过于集中于商业银行体系
国内金融市场正处于初级发展阶段，国内房地产融资基本上还是依靠商业银行。通过住房贷款、房产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及土地储备贷款等方式进行的信贷融资相对较多，商业银行在很大程度上承担了房地产市场发展运行过程中各阶段所需要面临的种种风险；而资本市场发展比较落后，难以为房地产企业提供其他的融资方法，同时也无法很好地化解商业银行面临的房地产信贷风险。
（二）个人住房信贷可能存在违约风险
现阶段，国内商业银行住房贷款不良资产率基本上在0.5%之内，住房公积金个人贷款不良资产率仅仅是0.24%，这对于银行改善自身资产质量有很大的帮助，但是很多商业银行将个人购房贷款业务取得的资金直接当作是优良资产而积极推广，并没有真正认清背后存在的风险。同时，国内并未真正建立起完善的个人诚信资料系统，银行也很难对贷款当事人的资信情况进行准确的评估，很容易让银行产生不良资产。
（三）房地产金融体系在创新中存在的问题
国家相关部门通过二十多年来的探索和研究，初步建立了以银行信用贷款为主的房地产金融体系，从而在很大程度上推动了我国房地产市场的发展。但是，房地产发展所带来的房地产融资问题也逐渐开始呈现出来。房地产融资过于依靠银行，这对于我国金融业和房地产业的稳定发展都会产生较大的影响，而银行信贷这种单一的融资手段也无法适应国内房地产市场发展的需求。从整体上而言，金融机构推出的产品较为单一，不能满足市场的客观需求。
三、房地产金融风险的防范措施分析
（一）金融机构适时进行改革与创新
目前，股市监督管理行为并不是十分健全，有些人考虑到股票市场不稳定，资本存入银行收益相对较少等问题，加之没有其他合适的投资方向，便把资金投入到房地产行业，造成了房地产泡沫的增加。我国金融改革与创新过程中的一项重要任务即是“利率市场化”，目前利率市场化开始进入放松存款上限和贷款下限的阶段。所谓利率市场化即是把过去管制所产生的利率变为运用市场变化进行定价的方式。渐渐的开放存款利率管控限制，大力增强对股市的监管，金融机构不断地进行服务和产品的创新，推出更多的低风险理财业务，以此来逐渐减弱房地产金融风险。
（二）杜绝开发商干扰房地产市场的行为
房地产开发商干扰市场也是造成房地产融资风险增加的因素：一是房地产开发商为了追逐利润而进行的囤地和捂盘行为。对此，行业主管部门应采取有效措施，保证土地供应切实转变成房地产供给，对相关政策法规的执行情况进行严格监督，坚决打击部分房地产开发商存在的利用囤地或捂盘手段干扰市场的行为。二是某些房地产开发商利用在一定区域内联合定价的方式，提高当地房地产销售价格，这样就造成一些急需购房的家庭不得不付出高价买房，随之逐渐形成了当地房地产价格的较高隐性底线。对于这种与工资水平、物价上涨比例不相符合的房地产销售价格，行业主管部门应及时发现并采取限制最高销售价格等有效措施进行制止。
（三）提高银监会对房地产行业的监管力度
目前国内很多房地产企业都存在着负债偏高、企业资金紧张、信贷风险增加等问题。为了进一步降低房地产金融风险，银监会应增强监管房地产开发贷款的力度，逐渐建立起全国性的监督管理体系，对房地产金融风险进行全方位、系统性的监管。一是对房地产投资贷款的行为进行严格审查，严格禁止为不符合相关法律法规要求的房地产企业提供贷款。二是在项目施工建设过程中，对房地产开发单位进行严格监督，确保按照合同要求施工建设，并对房地产项目建设过程中可能产生的其他风险因素进行有效监督。三是按照相关合同规定，监督和敦促房地产开发单位及时还款，尽可能杜绝拖延还款的问题。
四、结语
因此，在进行房地产宏观调控时，特别要做好金融监管工作，提高应对房地产金融风险的能力，积极探索更加科学有效的融资策略，从根本上防范房地产金融风险。参考文献：
房地产融资监管新规篇9
论文摘要：爆发于2007年底的次贷危机对于美国乃至全球经济都产生了巨大的冲击，主要通过对美国次贷危机及其成因进行分析，了解这场危机产生的原因，分析次贷危机对我国银行业造成的影响，对正处于金融改革过程中的中国银行业提供更多的启示，促进我国的银行业能够更加健康稳步的向前发展。
1美国次贷危机及其成因
美国次级房屋抵押贷款（简称次贷）是金融机构向信用等级较低和低收入的房屋购买者所提供的一类抵押贷款。一般而言，在美国抵押贷款市场主要有三种不同信用等级的贷款：一是优质抵押贷款，此类贷款的借款人有稳定可靠的收入来源，良好的信用记录、债务负担合理，还款能力较强；二是“另类a级”（alt-a）抵押贷款，是介于优质抵押贷款和刺激抵押贷款之间的一类贷款；三是次级抵押贷款。在美国，低收入者通过银行或金融机构取得次级贷款，实现“居者有其屋”。住房抵押贷款机构为了提高资产的流动性、转移风险，通过信用评级机构进行信用评级，经由投资银行将资产证券化，并将不同信用级别的次级贷款组合包装形成众多的次级债券，最后通过社保基金、投资银行、商业银行、对冲基金、保险公司等机构向全世界发售。
在美国爆发的这场次贷危机是指由于美国利率上升，加重了购房者的还贷压力，房市持续走冷，购房者难以通过出售房产或者抵押获得新的融资，造成次级抵押贷款机构破产，进而使得由这些房贷所形成的投资基金被迫关闭，投资者、消费者信心大减，股市剧烈震荡而引起的金融风暴。美国次贷危机的爆发，其“蝴蝶效应”引起全球金融市场的剧烈震荡，究其原因，主要有以下几个方面：
（1）美联储不合时宜的货币政策。为了应对美国高科技发展经济泡沫的破灭和“9•11”恐怖袭击对美国经济的冲击，刺激经济增长，美联储长期实施低利率的货币政策：2001年至2003年，优惠贷款利率由6.5％降至1％，该利率水平保持长达一年之久；2001年9月至2005年5月，短期利率一直保持在3％以下。低利率货币政策导致企业流动性资产泛滥，充裕的银行信贷导致房地产和其他资产价格大幅上涨。为了抑制日益形成的通货膨胀，从2004年4月到2007年6月美联储又加息17次，利率由1%上升至5.25％，购房者的负债压力迅速上升，直接导致房地产价格下跌，交易量急剧萎缩。6年间利率出现如此大起大落，显然美联储的货币政策犯了不合时宜的毛病。
（2）金融创新缺乏合理有效的监管。美国住房次贷危机的发生，是和金融创新产品在房地产领域无节制开发、缺乏有效金融监管而畸形扩张有密切联系的。美国传统的住房抵押贷款流程是：首先银行要对客户进行严格的实质审查，才能发放贷款，然后，将贷款计入资产负债表内，之后，收取利息和本金，同时监督借款人的还款能力；而创新的住房抵押贷款流程是：银行在对客户进行形式审查后就发放贷款，然后将贷款证券化并出售给投资银行，之后为投资人收取利息和本金。从二者的比较中可以看出，创新的住房抵押贷款一味追求风险转移，忽视了金融风险正在扩大，而相关机构并没有及时对这种创新的产品的有效性和合理性进行监督，使得次级贷款的风险不断的转移给抵押贷款银行、投资银行、世界各地的投资人。
（3）金融机构内部缺乏风险意识。因为次贷的贷款利率很高，利润相当可观，而且贷款的时候规定了相当严格的触发条件，所以，贷款机构认为次级贷款是不仅有利可图，而且承担的风险也很小，于是纷纷降低贷款的门槛，放松审核条件，这实际上为次贷危机的发生埋下了最初的根源。住房资金的活动和周转是金融机构赢利的源泉，由于住房贷款属于长期贷款，影响了贷款机构的资金流动，所以这些机构把贷款转换成各种各样的债券，通过信用评级机构进行评级，卖给投资者。在这个过程中，信用评级机构为了自身的利益，对这些债券的评级标准都比较低，评定的级别都很高，同时由于信息的不对称，投资者只能通过评级的结果来判定债券的优劣，并不能真正了解债券到底优在哪里、劣在哪里，投资风险增加。美国的金融机构在追求经济利润的同时，忽视了金融风险的存在和扩大，使得这场源于美国的金融危机，演变成了波及全球的金融海啸。
2次贷危机对我国银行业的影响和启示
相对于美国“市场主导型”的金融体系，中国属于“银行主导型”的金融体系，由于股市发展历史不长，规模不大，对外开放程度也不高，因此，中国银行业仍主宰着中国金融市场的绝对份额，中国银行业不仅成为中国经济宏观调控的主战场，而且也成为政府重点保护对象。改革开放三十年来，我国各个行业的对外开放程度都在不断加深，但是对于金融业，我国政府一直采取谨慎的负责任的态度，循序渐进的开放，也正因为如此，使得我国的金融机构在这次次贷危机中遭受的损失比较小。我国的金融机构中，只有中国银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行6家上市银行购买了美国刺激按揭债券，而且数量比较少，并没有对这些银行的资金流动性产生影响。但是，这场次贷危机却为改革中的中国银行业提供了很好的教材，我国的商业银行等金融机构应该更多的从这场危机中吸取经验教训。
2.1理性的进行金融创新
金融创新具有提高信贷资产的流动性、提高市场效率等积极的意义。金融创新在给投资者带来更高回报的同时，将风险在更广的群体中进行分散，降低单个金融中介机构的风险水平。资产证券化向市场提供了更加多样的投资工具，满足了不同风险偏好投资者的收益需求。
但是，金融创新背后所隐藏的各种风险因素是不容忽视的。首先，创新产品本身的复杂性很可能掩盖产品自身暗藏的巨大风险，导致风险的不断积累。其次，金融创新产品具有转嫁和放大风险的功能。资产证券化在增强流动性和分散风险的同时，也将各类金融机构以流动性为基础联系在一起，一旦某一个环节出现问题，就会引起连锁反应，将基础资产市场的信用风险扩散到衍生品市场，从而影响到借款人、贷款机构、投资者和监管部门等各个相关机构。
发生于美国的这场次贷危机波及的范围如此之广，不得不“归功”于金融创新产品的应用。面对目前的经济形势，我们应该充分认识到金融创新的积极性和必要性，不能因噎废食，而是在充分了解投资者的收入水平和风险承受能力的基础上，以理性客观的态度进行金融创新。
2.2政府及相关部门应当加强金融监管
我国目前正处于金融体系改革和完善的过程中，金融市场的产品和服务比较匮乏，和发达国家相比，金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。从次贷危机可以看出，即使存在较为完善的金融监管法规的美国，金融机构也常常为了追逐自身利益，而忽视监管规则和相关风险，总是尽可能的创造出新的规避金融管制的金融产品。这种做法在促进金融市场繁荣的同时也放大了自身的风险，一旦经济状况变坏，积累的风险就会暴露，并向外扩散。因此，应该意识到市场不是万能的，监管在金融业发展的过程中起着重要的作用。政府及相关部门应该及时关注金融市场的发展状况、了解金融产品的产生、传播和特性等等，在整个金融产品的流通过程中进行监督，规范金融市场的秩序。
同时，随着各国金融市场融合性增强，加强国际金融监管也变得越来越重要。在这个过程中，一方面要注意监管边界的问题，防止重复监管；另一方面要加强国际间金融监管标准的统一。如果监管标准不统一，就有可能出现套利的行为。我国的银行、保险、证券等金融机构的监管标准正在逐步向国际看齐。目前，世界各国的金融监管和货币政策管理当局大部分都是区分开来进行监管的，所以，我国除了要注意与别国货币政策之间的协调外，金融监管方面信息的沟通，监管机构与央行之间的合作等方面都很重要。
2.3银行应该审慎经营，不能忽视住房按揭贷款风险
美国的次贷危机为我国银行业尤其是银行的房贷业务敲响了警钟，不能忽视住房按揭贷款的风险。在房地产市场整体上升的时期住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在我国商业银行的资产中占有相当大比重。也是贷款收入的主要来源之一。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金。这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成巨大的冲击。
目前，我国各家银行对房贷申请人的把关较为严格，也没有针对信用级别低的客户的次级贷款，因此从表面上看，我国住房按揭贷款的质量很有保障，但事实可能未必如此。首先，我国没有较为完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系。尽管中国人民银行的个人征信数据库已经启用，但是这个征信系统还处于起步阶段，不少地方还需要逐步完善。其次，我国房地产价格在过去几年里涨幅显著，并不是不存在泡沫，一些地区房价泡沫还比较严重。而房价一旦停止上涨，并且如果我国利率继续上涨，就难免会出现购房人不还款的情况。再次，美国从事按揭贷款的信贷公司的业务的扩张主要是靠按揭贷款证券化来支持，到危机发生时，信贷公司实际上只持有它们发放过贷款的一小部分。而我国商业银行主要是靠吸收存款来发放按揭贷款，因此，我国商业银行里面的假按揭贷款由于根本没有作抵押的房产，其可能的损失率与美国的次级贷款相比，只会有过之而无不及。我国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，应该严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝出现零首付的现象。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象，要充分认识到审慎经营的重要性。
3结论
我国目前正处于金融改革的过程中，会遇到很多新问题，也面临着很多新的挑战，美国次贷危机的爆发让我们庆幸于中国政府长期以来针对金融业坚持的谨慎的对外开放政策。正是由于政府的金融管制，使得这场席卷全球的百年难遇的金融海啸并未给中国带来直接的经济冲击，我国的银行业受到的损失也是有限的。面对现在的困境，我们首先应该坚定信心，坚信我们一定能够度过这个百年不遇的危机。其次，要坚定不移地深化金融改革，促进金融业的发展。只有通过改革，才能优化我国金融市场的结构，提高金融机构抗击风险和危机的能力，促进经济的繁荣。最后，商业银行等金融机构应该积极开展中间业务，推进混业经营，同时加强对不同业务和不同业务领域间的风险防范，促进金融机构的健康稳定的发展。
参考文献
［1］郭松克.次贷危机的成因、影响及启示［j］.创新科技，2008，（9）.
［2］李树生，祁敬宇.从美国次贷危机看金融创新与金融监管之辩证关系［j］.经济与管理研究，2008，（7）.
房地产融资监管新规篇10
关键词：宏观调控；房地产企业；融资；策略。
一、2010年以来房地产调控政策。
近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2010年中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2009年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。
为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。
然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2011年1月26日，国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。
1.紧缩政策下银行贷款难度加大。
2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
2、房企再融资遭拒。
在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企ipo之后的第二次“极寒”。
根据wind资讯统计，2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元；发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。
3、房地产信托融资受限。
房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。
4、预售资金监管全国蔓延。
将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。
而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但可以看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示“：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”
三、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。
1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。
在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。
2、探索有效的民间融资方式。
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
3、建立中小房地产企业发展基金和互担保制度。
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
4、寻求合作开发。
一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。
5、积极进行房地产企业融资创新。
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]王希迎。房地产企业融资新解[m].北京：中国经济出版社，2005.