房地产公司财务风险篇1
【关键词】房地产上市公司财务风险评价体系因子分析
房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。
一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。
根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。
二、因子分析的基本原理及数学模型
由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。
第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做Kmo测定，以便确定是否适合做数据精减。
第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量e（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量e（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且e（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：
称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=aF+e。
第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。
第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。
三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用
D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SpSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。
第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做Kmo测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SpSS16.0软件计算结果如表2所示。
表2结果显示Kmo的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14；F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14；F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14；F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5（2）
从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。
第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SpSS软件和eXCeL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。
根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。
四、结论
本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。
【参考文献】
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[2]宋建波：企业内部控制[m].中国人民大学出版社，2004.
[3]阎达五、杨有红：企业内部会计控制系统[m].中国人民大学出版社，2004.
房地产公司财务风险篇2
近年来，我国房地产企业发展迅速，不仅促进了经济发展，也提高了人民生活水平和质量，但高速发展中也伴随着一些不良现象，如房屋空置率高，价格增长过快等，房地产上市公司面临的财务风险正在逐年增加，具体表现在以下几个方面：
筹资渠道单一且资产负债率高
筹资风险是房地产上市公司面临的主要风险之一，如果处理不当可能会影响企业持续经营甚至面临倒闭。2015年我国房地产开发企业资金来源中80%以上来自于自筹资金和其他资金，说明我国房地产企业资金来源渠道较狭窄，筹资困难，资金压力大。其次，来源于银行贷款，占比16.15%，来源于外资的资金微乎其微，大量举债不仅增加了企业还本付息的压力，而且也会造成筹资困难且成本高的局面。大量的借款使得房地产企业的资产负债率一般来说都比较高。据wind资讯统计数据显示，142家房地产上市公司2016年上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%，平均负债率达到79.72%，直逼80%，比上年同期增加了0.87%。这说明房地产上市公司的融资风险大，偿债压力较大。
盈利能力下降和库存压力大
从房价上来看，2010-2015年，房价增速基本保持在7%左右。2015年商品房平均销售价格为6793元每平方米，增速为7.42%。受2015年下半年市场回暖的影响，不少一线房企销售规模持续扩大，房地产上市公司在2015年总营业收入达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%。然而，房地产企业的利润率正不断压缩，2015年上市房企的平均净利润率仅为9.4%，比上年同期的10.5%有明显下调，这很大程度上是由成本提升所致的。其中，土地成本的提高是主要因素，同时，房企销售成本、管理成本等节节攀升，也压缩了企业的利润空间。整个行业的利润水平的下降说明我国房地产企业的盈利能力在减弱。
另一方面，截至2015年12月月底，全国的商品房待售面积为71853万平方米，以2015年全年的月均去化速度计算，去化周期约为6.7个月左右。近五年来，随着房地产企业库存逐年增加，库存的去化周期也持续拉长，从最初2011年的3个月到如今的6.7个月，这也表明了去库存仍然是当下较为严峻的问题。
或有事项频发且影响企业生产经营
随着市场经济的逐渐完善.或有事项这一特定的经济现象在房地产企业的生产经营活动中越来越普遍。或有事项包括未决诉讼或仲裁、债务担保、产品质量保证等给企业未来带来不确定性的事项。在房地产企业的开发经营过程中经常发生的或有事项，主要有未决诉讼和为其他单位提供债务担保。据笔者统计，2015年在156家房地产上市公司中有139家公司存在或有事项，占比高达89%。或有事项带来的风险对企业的不利影响表现在：首先，或有事项的发生使企业花费大量人力物力去处理这些事情，影响了公司正常的经营秩序；其次，或有事项如果发生可能导致企业资金被冻结、房屋被查封和拍卖，使生产经营不能顺利进行；更重要的是，或有事项的发生很可能损害企业社会形象，影响经济效益，增加了企业财务风险，这种影响有时对企业来说是致命的。
影响房地产上市公司财务风险的因素
外部因素
房地产行业作为国民经济的支柱性产业，其与国民经济的发展密切相连，受国家经济环境的影响较大。
法律和政策环境。房地产业是与国家经济命脉紧密相连的行业，而且与关系着民生，因此一直以来受国家宏观{控较多。为了规范房地产业的发展，近年来，国家相继出台了一系列法律条文和相关规定，对房地产企业在创立、经营等方面进行了严格的限制和规范。具体影响包括在以下几个方面：政府土地政策的变化不仅影响着房地产企业开发成本，而且影响到市场供求；政府税收政策会对房地产的价格、销售量、利润率产生影响，如2016年5月1日开始全面实施的“营改增”政策可能会增加房地产企业的税收负担；政府对房地产交易的相关规定会影响到市场供求，进而影响到房地产的流动性；政府的货币政策会影响到房地产企业融资成本。
市场供求风险。房地产具有保值增值的投资品和耐用消费品的双重属性，对于外部信息的变化反应特别的敏感，因此房地产的供求关系随着市场状况在不断发生变化。市场供求持续不断的变化带来的是房价波动，销售量起伏不定，也影响到了市场情绪和融资成本等。当面临供大于求时，房地产企业可能会面临商品房积压、资金无法及时收回偿还贷款、无法获得新的融资等财务风险。
内部因素
资本结构不合理。房地产企业普遍存在权益资本和债务资本的比例不合理的问题，据统计，我国房地产上市公司的资产负债率普遍在70%以上，有的甚至达到了90%。虽然企业利用财务杠杆可以带来收益，但也要防范过高财务杠杆带来的财务风险。
资产流动性差。房地产上市公司的资产流动性较差主要是两方面的原因。一方面，从资产的质量上看，存货的流动性直接影响着资产流动性，而现金流状况作为存货流动性的表现形式是企业正常运行的基础。对于房地产上市公司来说，其生产销售周期较长，存货价值较大，现金流入十分不稳定，一旦资金链断裂，将给企业带来致命威胁。另一方面，从营运能力上看，房地产上市公司在应收账款管理方面存在较高的信用风险，一旦客户违约，不及时支付货款，可能导致企业缺乏足够的现金流偿还债务或进行新的投资。
公司内部管理不当。近几年来房地产企业在开发经营过程中未决诉讼、对外提供担保等或有事项时有发生，会影响企业的生产经营。虽然或有事项的结果具有不确定性，但其给企业带来巨大损失的原因很大一部分是由于公司内部管理不当造成的，例如在提供对外担保时未对贷款担保事项实施严格的审批程序或未根据自身的承受能力提供担保；在房地产开发阶段未科学合理地进行经营管理导致误期或产品质量问题与客户发生诉讼纠纷；在产品宣传时没有实事求是，使客户在购房后发现与广告宣传、合同不一致而产生矛盾等等。
房地产上市公司财务风险的防范对策
拓宽筹资渠道，调整资本结构。自有资金和银行借款是房地产上市公司的主要筹资渠道，这种单一的筹资渠道使得公司受到政府宏观调控的波动较大。所以房地产上市公司应积极探索多元化的筹资方式。以降低国家政策变化带来的财务风险。同时，高资产负债率使房地产上市公司偿债压力较大，面临较高的财务风险。因此房地产上市公司在发展过程中要注重调整资产负债的比例，综合考虑利率风险，适当的减少贷款金额，有效降低资产负债率，把财务风险控制在适当的范围内。
房地产公司财务风险篇3
[关键词]房地产企业；财务风险；公司战略；财务风险控制
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.11.001
[中图分类号]F275[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2017）11-0004-02
0前言
作为国民经济新的增长点，房地产业为中国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产业的健康发展对于改善人民生活，调整产业结构，拉动经济增长起着至关重要的作用。本文以SK公司为例进行案例分析，通过对该股份有限公司财务风险控制流程进行研究及Swot分析，得出该公司财务风险控制情况并对房地产企业财务风险控制提出相应的建议，具有一定的理论和实用意义。
1SK公司财务风险控制情况
SK公司没有单独的风险管理体系，公司对财务风险的控制涵盖于内部控制系统之中。SK公司现行内控体系主要按照“控股总部、区域总部、城市公司”的“三级组织结构”进行管控，通过合理的岗位设置和人力资源政策，建立良好的内部环境并实施有效的控制。公司通过内部审计、内控检查、专业巡查等方式对内部控制进行监督检查，结合全面风险管理工作评估相关风险，并以内部报告、通报等形式确保有效的沟通，促进执行整改和制度修订。
公司对内部控制的实施采取多层次的监督、控制，内部控制体系。
董事会、审计委员会：负责审查、监督内控的有效实施和自我评价情况。
公司内部控制规范工作小组：负责指导、监督公司内部控制制度的建立、完善及其实施。
公司审计稽核部：负责日常监督。
外聘审计机构：对内控自评报告进行审计。
SK公司对于各类财务风险的管理目标和具体控制方法如下。
1.1市场风险控制
SK公司的市场利率主要来自汇率风险和利率风险。汇率风险公司无法消除只能时刻密切关注。公司面临的现金流量利率风险是由浮动利率的金融负债产生的，而公司面临的公允价值利率风险则是由固定利率的金融负债产生的。针对利率风险，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮动利率，以此来消除利率变动产生的公允价值风险。
1.2信用风险控制
为了降低信用风险，SK公司成立了专门部门，对合同另一方进行信用审批、确定信用额度、执行持续的监控程序以确保及时收回债权、以及对于过期债权采取必要的措施回收。在每个资产负债表日，公司会审核每一单项应收款的收回情况，对没有收回的应收款及时计提坏账准备。同时SK公司采用了内部政策及筛选机制，确保所有合同另一方均榫哂辛己眯庞眉锹嫉目突А3应收账款金额前五名外，公司无其他重大信用集中风险。
1.3流动风险控制
SK公司采用定期分析债务的期限和结构的方法，时刻保证债务到期时有充足的流动资金来偿还。公司管理层也十分重视银行借款的使用情况，时刻确保遵守借款协议并对银行借款进行及时的监控。同时为了获得一定的授信额度，公司与多所金融机构进行融资磋商，通过授信额度来降低流动性风险。
2SK公司Swot分析
在2016年中国上市房地产公司排名中，SK公司排名在前20名。根据排名，前20名可以分为三个战略群组。而SK公司隶属战略群组C。对战略群组C的Swot分析如下。
2.1优势
（1）市场挑战者或市场追随者；（2）规模较大；（3）品牌影响力较大；（4）进入壁垒高，避免过度竞争。
2.2劣势
（1）跨地区开发风险；（2）行业过度集中于房地产，存在风险；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁垒较高，风险较大。
2.3机会
（1）扩大国内经营范围；（2）塑造品牌影响力；（3）低碳环保的绿色住宅方向；（4）关注社会责任，提升企业形象。
2.4威胁
（1）同类市场内存在竞争；（2）政府的管制与约束；（3）关于高房价的白热化的公众争议；（4）国外房地产企业进入市场。
根据Swot分析中的劣势，可以看出SK公司业务过度集中于住宅地产和商业地产，且房地产开发地区过度集中于华中地区和东南沿海地区。行业和地区过度集中，如果国家政策对房地产行业或某一地区影响较大或房地产行业由成熟期进入衰退期，企业可能面临较大的财务风险。
3房地产企业财务风险控制的启示
3.1建立专门的风险管理体系
SK公司对财务风险并没有给予极大的重视，对财务风险的管理仅包含在内部控制体系中。公司可以建立专门的风险管理体系，如在总部设立风险管理部，总体评价和控制公司的财务风险。在下属公司设立直接责任人或部门来预测和评价公司的财务风险。预测或评价出重大财务风险时，有专门的项目小组或临时成立的项目小组来消除或减弱风险等适合本公司的风险管理体系，严格把控财务风险。
3.2多渠道筹集，降低资产负债率
企业可以通过发行债券、与其他公司进行战略联盟、发行股票、房地产信托等方式将传统单一的银行贷款筹资方式转为多元化的筹资方式，来降低筹资风险。
3.3多元化发展战略
在业务方面，可以通过多元化战略联盟、协同联盟、特许经营等方法进入其他相关联或不相关联的正处于成长期或成熟期的行业。可以借鉴行业龙头企业涉足银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地等多个行业的经验。在地区方面，企业可以通过研究其他地区的市场情况，选择适合本企业的发展潜力大的地区进行跨地区多元化发展，来降低房地产市场发生变化或可能进入衰退期给企业带来的风险。
4结语
通过对公司财务风险控制现状进行分析，研究房地产企业财务风险的防范措施，有助于提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，实现房地产企业健康可持续发展。
主要参考文献
[1]邢雪晨.我国房地产企业财务风险及其控制研究――基于远洋地产集团案例[D].北京：首都经济贸易大学，2014.
房地产公司财务风险篇4
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
房地产公司财务风险篇5
一、房地产信托现状
2015年1月30日，信托业协会的数据显示，2014年末，信托行业资产管理规模再创新高达到13.98万亿元，全行业实现经营收入954.95亿元，利润总额为642.30亿元。其中信托资金投向传统房地产领域规模为1.31万亿元，占比为10.04%。自2003年央行《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》起，商业银行只能对房地产开发企业发放开发贷款，且必须满足四证齐全，自有资金投入30%以上。在这样的背景下，房地产信托迅速发展；2009年之后房地产信托呈现爆发式增长。
随着2011年底国家对房地产市场进行调控，房地产信托规模增速放缓，但规模持续扩大，截止2014年底达到1.31万亿元。
随着房地产信托兑付高峰的来临，在“刚性兑付”的行业潜规则压力下，信托公司自2012年起面临房地产信托到期兑付的严峻考验。近年来，楼市遇冷，房地产信托频频“踩雷”，多款房地产信托面临兑付的棘手问题。据Dm理财不完全统计，截止2014年10月被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款，涉事金额至少达33亿元。譬如中航信托-天启340号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划，涉及资金8亿元；长安信托-淮南志高股权收益权投资集合资金信托计划，涉及资金3亿元；方正东亚信托-华门控股信托贷款集合资金信托，涉及资金2.6亿元等等。尽管中航信托方面表示将如期兑付，但刚性兑付的背后，房地产信托所隐藏的巨大压力，已逐渐暴露难以掩盖，信托公司对风险控制的要求越来越严格。
二、房地产信托类型
当前中国的房地产信托主要有两种运作类型。第一种是资金信托类型，第二种是财产权信托类型。
资金信托类型主要包含：第一，股权投资类信托。主要针对不符合商业银行贷款要求的项目，信托投资公司以注入股本资金（普通股、优先股和股权回购）的方式与房地产公司组建有限责任公司，满足项目开发的资金需求。第二，交易类信托。信托公司利用信托交易的功能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产，为其提供一笔后续开发资金，等到房地产公司项目销售资金回笼再将这部分资产购回。第三，债权融资类信托。信托公司向房地产开发企业直接发放信托贷款，类似商业银行的信贷业务。第四，权益投资类信托，信托公司通过以信托资金收购某类资产收益权的方式，向房地产公司支付转让款。
财产权信托主要指房地产的持有人先采用财产权信托的方式将房地产及/或附属于房地产的有关权利信托给信托投资公司（此时房地产的持有人作为委托人）；此后，信托投资公司可以将信托财产(房地产及/或其附属权利)的受益权进行优先与次级的分割并分别进行转让，其中，优先受益权的持有人（多为社会投资者）可以获得比较固定的回报，而次级受益人（一般为委托人）可以获得剩余收益。
一个成功的房地产信托，前期尽职调查非常关键。一般尽职调查包括交易对手及项目考察、市场坏境考察，其中交易对手及项目考察中，财务尽职调查处于核心地位。以下以资金型房地产信托业务为例，简要分析房地产信托项目的财务风险。
三、房地产信托项目财务风险的表现
在资金型房地产信托中，无论是股权投资、交易融资，还是债权融资、权益投资，从本质上看，信托公司都是房地产公司的债权人，都有以下几个主要特征：一是期限较短，一般在1.5-3年，无法覆盖项目开发的全过程；二是利率较高，一般高于银行同期贷款基准利率2倍；三是还款来源主要依靠项目销售回款；四是要求固定回报，到期收回全部资金。
财务风险，简单来说是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。具体可分为经营风险、筹资风险、投资风险。
1.经营风险
一般来说，房地产信托项目中，经营风险主要表现有：应收账款管理风险、存货管理风险。
房地产公司的应收账款主要是支付首付款的购房者应付的剩余购房款。其形成主要由三种形式：一是应收银行按揭款：已向银行申请办理按揭手续，但尚未到账的销售款，该种形式为房地产企业应收账款的主要形式；二是应收客户按揭欠款：在房地产公司连带担保的期限内，客户未按照合同约定按期支付的按揭款；三是分期付款前款：客户采用分期付款方式时，未按合同约定交纳的购房款。在多数房地产信托项目中，应收银行按揭款发生坏账的可能性较小，但是回款时间有赖于银行内部审批速度；后两种应收账款的产生原因多种多样，可能是购房者主动违约，也可能是购房者与房地产公司有纠纷，甚至还有开发商虚假销售的可能。
房地产公司的存货就是在建项目，其数额是房地产开发尚未结转到销售成本的金额。大致可分为土地取得成本、开发前期费用、建筑安装费用、基础设施配套费用、开发间接费用、各种规费税费、不可预见费用。大部分的房地产开发按照工程进度拨款，计入开发成本科目及存货科目，资产负债表余额显示的存货是累计开发成本扣除销售结转后的金额。存货管理要求房地产公司必须对项目预算、项目进度、付款审批等有完善的记录，否则将造成财务记录与施工情况不符，影响管理层对项目整体把控。
2.筹资风险
房地产公司筹资风险主要表现有：再融资风险、财务杠杆风险、关联方交易风险。
再融资风险是指由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动，导致企业再次融资产生不确定性，或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难。企业使用信托计划资金一般成本较高，企业有较大的还本付息压力，财务风险较大，从而也增加了企业进行再融资的难度。
企业举借外债形成财务杠杆，财务杠杆可以给企业带来额外的收益，也可能造成额外损失。由于房地产信托无论以何种方式放出资金，绝大部分是要求固定回报，到期收回全部资金，可以看做固定期限的贷款。如果房地产公司资产负债率过高，会使企业面临较大的财务风险，一旦资金流运作不顺畅或销售无法达到预期，公司的资金链就有可能断裂；房地产公司面临巨大的还款压力，从而使得信托项目的到期兑付存在较大风险。
在房地产公司的资产负债表中，经常会看到“其他应收款”或者“其他应付款”中包含关联方往来。一般说来，“其他应收款”中的关联方往来是房地产公司向其关联方提供了各类劳务、服务或贷款，房地产公司应收未收款项；“其他应付款”中的关联方往来是关联方提供了各类劳务、服务或借款，房地产公司应付未付款项。该部分风险既有经营风险，也有筹资风险。多数情况下，关联方风险主要集中在资金方面，比如非出于项目开发需求而进行的大额资金往来（股东投入注册资本后以股东借款或关联方往来款的形式将资金抽出等），导致开发营运资金被占用，影响正常开发进度，最终诱发企业资金链紧张等后果。
3.投资风险
本处所说的投资风险，主要是房地产公司无法按照信托相关合同约定履行其义务的风险，如按时还本付息或分配投资收益等。产生投资风险的主要原因是开发项目期间项目公司的资金运作不平衡，销售回款
四、房地产信托项目财务风险的应对策略
1.经营风险的应对策略
对于日常经营中的财务风险，整体上，信托公司可以通过董事制度和印鉴管理制度来达到监控其经营的目标。如信托公司在董事会中占据多数董事成员，所有重大事项须经全体董事半数以上同意方可通过；信托公司董事有一票否决权；财务总监由信托公司提名，除履行相应职责外，还负责保管项目公司公章、财务章、合同章，以上印鉴使用均须经过财务总监签字同意。信托公司以这种直接接入项目公司运营的方式，可以把控公司运营，监控资金流向，了解关联交易内幕，能够在源头上把控风险。
应收账款管理主要是应收银行按揭款的管理。公司可以要求在签订销售合同时约定，如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户承担违约责任，公司可以收取一定比例的违约金；公司的银行按揭岗应在第一时间内将申请按揭文件交予银行办理，并督促银行提高办事效率，尽量加快按揭款到账的速度，该岗位的绩效考核应于按揭款到账速度挂钩；按揭款未获批准的，各部门不得为客户办理入户手续或房产证等。
房地产公司存货管理混乱的问题主要是工程人员与财务人员缺乏沟通、台账分类不清造成的。信托公司可以规定项目公司分类核算，每月月初提交财务预算（包括但不限于成本费用预算、销售预算）、月底核对财务报表，并对财务预算差异进行分析，每年由信托公司指定审计机构进行审计。信托公司通过对其财务预算的审核和分析，可以清晰的判断开发项目现阶段的状态、未来预计建设进度及资金需求、预计现金流入等情况。
2.筹资风险的应对策略
对于房地产公司筹资方面的风险，信托公司可以限制其进行不恰当的融资，监管信托资金及销售回款，保障项目资金充足。
信托公司可以通过董事会制度限制房地产公司不恰当的融资及关联方往来。项目公司必须按照审批通过的资金预算及实际执行情况付款。销售回款必须由信托公司监管，客户支付的购房款及银行按揭贷款都要在监管账户归集。由于房地产开发具有一定的专业性，信托公司应派驻有一定经验的管理人员并加强对派驻人员的相关培训，使其不断提高专业能力和分析判断能力；同时提高对派驻人员的要求，注重对其自身道德和绩效考核，真正促使其完成职责。
另外，许多私营房地产公司都或多或少涉及民间融资的问题。因此，除了以上常规的风控措施，信托公司应重点关注房地产公司的民间借贷，并对疑似资金往来重点监控。由于民间借贷担保措施隐秘或者干脆没有，信托公司很难在公司证照中发现，比较有效的尽调手段是详细审查公司财务账目，其无法解释的支出或往来款有可能是高昂的民间借贷本息。
3.投资风险的应对策略
信托公司对于该种风险的控制措施同样是通过董事制度，并通过管理公司印鉴，加强现金流入和流出的监管，保证资金不被转移或挪用。只要房地产公司在信托存续期能够稳健运营，获取预期现金流，就基本能够满足信托预期投资回报。信托公司应提高对项目公司内部控制的关注，必要时可以直接指定满足信托公司要求的内控制度，并尽可能保证其有效执行。在执行过程中并不是对项目公司进行治理，而是有重点的监控；同时对派驻人员能力、工作绩效进行考核，督促其更好的履行职责。
参考文献
[1]刘丽.房地产信托项目财务风险控制研究[J].2015
房地产公司财务风险篇6
关键词：房地产财务主管投融资法规意识
公司财务主管除了管理公司财务工作以外，还应该着眼公司经营管理的全过程，在制定发展战略、分析评估风险和决策等环节扮演好关键的助手和参谋角色。作为房地产公司财务主管，要扮演好这个角色，必须具备精深的专业知识、行业知识和良好职业素养。由于房地产行业的特殊性，房地产公司财务主管在具备基本的职业素养的基础上还应该牢牢树立四种意识，即全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。
一、全局意识
“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。
怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。
二、投融资意识
公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。
怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。
三、法规意识
任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。
怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。
四、风险意识
公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。
怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。
综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。
参考文献：
[1]肖太寿.最新税收政策公司涉税76难点深度解析及经典案例[m].中国市场出版社.2011.
房地产公司财务风险篇7
企业财务状况的好坏会直接影响企业的发展，从而影响我国经济的健康发展和社会的稳定，因此，对企业进行财务风险管理的系统和深入研究具有极为重要的意义。本文主要研究商业地产该如何有效地控制财务风险，从理论分析着手，结合国内外现阶段关于财务风险的研究思路和研究方法，阐述了财务风险的成因以及主要特征、主要类型，并结合实际情况讨论我国目前商业地产财务风险的主要表现，针对不同的情况做出相应的措施来防范财务风险。
关键词：
商业地产；财务风险；成因分析；防范与控制
1商业地产财务风险的基本理论
财务风险是一种经济上的风险现象，它在实物界和理论界都得到了广泛的重视。在实际财务工作中，企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产。因此，财务风险在理论界也渐渐上升为现代财务管理理论的核心内容之一。对财务风险的定义上有广义和狭义之分。广义上的财务风险是指，在企业财务活动中，受各种不可控因素的影响，在一定时期内，企业的预期财务收益与实际的财务收益不同，因而可能会蒙受的损失。一般包括筹资风险、投资风险、利率风险和汇率风险等。狭义上的财务风险是指，企业因为举债而给企业财务的成果带来的不确定性。一方面，它提高了企业的收益，满足了投资需要，扩大了规模；另一方面，它也增加了企业筹资的负担。由于市场情况瞬息万变，企业之间竞争激烈，这都可能导致决策失误或管理措施失当，从而使筹集资金的使用效益有很大的不确定性，因此产生了筹资风险。只有负债经营的企业才存在这种狭义的财务风险。笔者认为，财务管理的本质应体现在财务风险的概念中，即资金运动以及其所体现的相关经济关系，它包含筹资风险，也包括理财活动的所有环节。也就是说，理财事务中，所有的不确定性因素给企业带来的实际收益与预期发生偏离的可能，使得企业财务收益与预期发生负偏离，从而造成蒙受经济损失的可能。
2我国商业地产财务风险的现状及成因分析
2.1我国商业地产财务风险现状商业地产运营是一种高投入、高回报和高风险的投资活动，加之我国商业地产起步较晚、基础较差、规模小，和国外商业地产相比，我国的企业财务风险管理远没有实现规范化，很多商业地产的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，所以，商业地产承担着巨大的财务风险。再加上受国际经济形势和国家政策的影响，我国商业地产为求生存、谋发展而迫切需要解决的问题之一就是财务风险。目前，我国商业地产的资产负债率平均值在75%以上，远高于国际公认的60%的警戒水平。但在高回报率的驱使下，我国仍有很多商业地产不顾到期是否能偿还本金及高额利息，盲目地、过度地进行各种筹资活动，大面额存单转贷、借贷短期流动资金、资金空转等，都为企业埋下了财务风险的隐患。其中，利率变动是商业地产多种财务风险中最为致命的风险之一。受金融信贷政策不断紧缩的影响，资本市场融资的门槛越来越高，本文认为，当前我国商业地产突出的财务风险，具体有以下几个方面。
2.1.1降价促销，回笼资金近两年来，商业地产形势有所回暖，更有房产市场以降价促销的方式来加快销售进度，以加速回笼资金缓解资金压力。个别楼市甚至打出7.5折优惠促销，有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动。
2.1.2土地转让项目日益突出2014年以来，商业地产之间土地项目转让情况明显增多，这与企业资金紧张，对未来市场信心不足有关。如某大型商业地产公开挂牌转让土地，被疑因为资金紧张。中国土地一级开发网的信息显示，2014年5月份，中小型房地产业转让项目的信息就有45条，项目来自多个省份。这么多省份不同程度地出现这种现象，说明当前我国中小企业的资金十分紧张，财务管理存在比较大的风险隐患。
2.1.3商业地产经营活动的现金流净值多为负值企业财务存在风险隐患可以在企业财务指标上反映出来。从公布的房地产上市企业季度报告中可以发现，2014年第三季度经营性活动现金流净值多为负值，其中不乏大型商业地产，这在某些程度上表明当前商业地产的现金流普遍比较紧张。
2.2我国商业地产财务风险的成因分析企业的财务状况体现了该企业所面临的风险，所以从某种意义上说，企业面临的风险有可能引发企业的财务风险。
2.2.1企业财务风险管理主体的局限性受到决策者信息处理能力的影响，管理者不会总是做出完全正确的判断。如果掌握的相关信息越多，做出来的决策就越正确。但受成本效益原则的限制，管理者不可能收集到那么多相关的信息，这必然会影响到决策的结果。
2.2.2信息不对称性和不完全性随着计算机的不断发展，企业所拥有的财务信息量越来越大，财务控制主体不可能完全拥有客体的信息。特别是商业地产，项目种类多且投资额大，投资决策存在很多变量，每个变量的小变化都可能会影响整个决策。在房地产投资项目中，委托者所掌握的信息永远都少于者，这就是信息的不对称性。所以，决策主体拥有的信息不对称和不完整，是财务风险的主要成因。
2.2.3企业内部员工的“道德风险”股东们的目标常常与经营者的目标发生冲突。一个是企业财富最大化，一个是个人利益最大化。这就是企业存在的“道德风险”问题。在一些企业更是存在为了应付相关管理部门的检查，账目仅仅是走形式。如此一来，财务报表便无法正确地反映出企业的财务状况和经营成果，而企业决策者很难根据财务报表进行正确的决策，这就造成了企业决策的失误。
3探索企业财务风险的防范与控制措施
3.1筹资方面商业地产属于投资高且投资密集型的行业，所以便利的筹资途径就显得尤为重要。JY房地产公司对近十年的房地产业财务报告进行了研究，发现土地储备量并不是房地产公司发展的关键，有些企业虽然有大量的土地储备，但仍旧经营亏损。JY公司在长期的发展中不断加强对融资风险的控制与防范，并制定了严格的筹资管理制度，主要措施如下。
3.1.1建立并保持良好稳定的银企合作关系JK公司因为一直秉承着诚实守信的经营理念，在努力创造经济效益的同时，又积极地回报社会，所以树立了较好的社会形象，因此与各大银行都有着长期的、稳定的、互惠的战略合作关系，这对于JY的发展至关重要。
3.1.2拓宽筹资渠道企业融资不能仅仅依靠银行，JY地产公司的融资渠道有多个方面，主要包括上市、股权收购、信托基金、引进外资、上市、合作开发、融资租赁、发行债券、私募基金等。多样的融资渠道是企业长期发展重要的保障。
3.1.3筹资管理制度科学、规范、高效JY房地产公司的资金来源主要有三方面：预收账款、留存收益及长期银行借款。资料显示，JY公司的长期负债占总负债额的38%，长期还款压力不大。JY公司安排了合理的贷款期限，并确定了企业最佳贷款额度，建立了合理的融资结构，并且有效控制了筹资成本。JY公司编制了五年期的滚动资金预算，每个月更新滚动一次，能够实时预测未来一定时期的资金需求量，让企业能够及早安排资金。
3.2投资方面商业地产的单个项目投资额大，所以一个房地产项目投资失败，那么整个公司就可能面临破产的风险。因此，企业必须高度重视每个项目的投资，JY房地产公司对投资风险方面的防范和控制有以下几个方面。(1)JY房地产公司容易受国家宏观政策的影响，因此，公司专门设立了政策研究部门，该部门主要是在符合政府规定的前提下，研制相关政策的应对措施，为公司的投资规模及方向做出指导。(2)JY公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产品定位，以此来降低投资风险。(3)JY房地产公司在共同投资方面统筹安排资源，与合作者利益共享，风险同担，充分调动了投资方的积极性，争取最大限度地发挥各自优势以降低风险。
3.3日常资金运作方面商业地产的资金量大，若发生资金短缺，那么公司将很难运作下去。JY房地产公司设立“资金结算中心”来应对资金运作中的风险，同时加强对现金流量的预测，保证借款能够及时偿还，这样既保持了资金的流动性，又提高了资金的利用效率。与此同时，JY房地产公司也制定了催款措施，来往款项的管理和对账要由专人负责，并按规定责任落实到人，并将其计入绩效考核中来。JY房地产公司建立了客户资信评价系统，加强了客户资信管理，对于资信较差的客户，公司规定了更严格的收款条件和更短的交款期限，以此来降低坏账发生的可能性。中国的房地产行业发展迅猛，但在行业高速发展的同时，管理者们也应该时刻警惕并关注企业财务风险，制定和完善企业内部的相关制度，并将其严格实施。尽管本文以大型房产企业JY公司为例分析了防范和控制企业财务风险的措施，但是，每个房产企业内部也要制定适合自己企业文化和企业发展的相应措施，以保证企业能够在健康稳定的基础上快速发展。
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房地产公司财务风险篇8
在资金型房地产信托中，无论是股权投资、交易融资，还是债权融资、权益投资，从本质上看，信托公司都是房地产公司的债权人，都有以下几个主要特征：一是期限较短，一般在1.5-3年，无法覆盖项目开发的全过程；二是利率较高，一般高于银行同期贷款基准利率2倍；三是还款来源主要依靠项目销售回款；四是要求固定回报，到期收回全部资金。财务风险，简单来说是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。具体可分为经营风险、筹资风险、投资风险。
1.经营风险
一般来说，房地产信托项目中，经营风险主要表现有：应收账款管理风险、存货管理风险。房地产公司的应收账款主要是支付首付款的购房者应付的剩余购房款。其形成主要由三种形式：一是应收银行按揭款：已向银行申请办理按揭手续，但尚未到账的销售款，该种形式为房地产企业应收账款的主要形式；二是应收客户按揭欠款：在房地产公司连带担保的期限内，客户未按照合同约定按期支付的按揭款；三是分期付款前款：客户采用分期付款方式时，未按合同约定交纳的购房款。在多数房地产信托项目中，应收银行按揭款发生坏账的可能性较小，但是回款时间有赖于银行内部审批速度；后两种应收账款的产生原因多种多样，可能是购房者主动违约，也可能是购房者与房地产公司有纠纷，甚至还有开发商虚假销售的可能。房地产公司的存货就是在建项目，其数额是房地产开发尚未结转到销售成本的金额。大致可分为土地取得成本、开发前期费用、建筑安装费用、基础设施配套费用、开发间接费用、各种规费税费、不可预见费用。大部分的房地产开发按照工程进度拨款，计入开发成本科目及存货科目，资产负债表余额显示的存货是累计开发成本扣除销售结转后的金额。存货管理要求房地产公司必须对项目预算、项目进度、付款审批等有完善的记录，否则将造成财务记录与施工情况不符，影响管理层对项目整体把控。
2.筹资风险
房地产公司筹资风险主要表现有：再融资风险、财务杠杆风险、关联方交易风险。再融资风险是指由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动，导致企业再次融资产生不确定性，或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难。企业使用信托计划资金一般成本较高，企业有较大的还本付息压力，财务风险较大，从而也增加了企业进行再融资的难度。企业举借外债形成财务杠杆，财务杠杆可以给企业带来额外的收益，也可能造成额外损失。由于房地产信托无论以何种方式放出资金，绝大部分是要求固定回报，到期收回全部资金，可以看做固定期限的贷款。如果房地产公司资产负债率过高，会使企业面临较大的财务风险，一旦资金流运作不顺畅或销售无法达到预期，公司的资金链就有可能断裂；房地产公司面临巨大的还款压力，从而使得信托项目的到期兑付存在较大风险。在房地产公司的资产负债表中，经常会看到“其他应收款”或者“其他应付款”中包含关联方往来。一般说来，“其他应收款”中的关联方往来是房地产公司向其关联方提供了各类劳务、服务或贷款，房地产公司应收未收款项；“其他应付款”中的关联方往来是关联方提供了各类劳务、服务或借款，房地产公司应付未付款项。该部分风险既有经营风险，也有筹资风险。多数情况下，关联方风险主要集中在资金方面，比如非出于项目开发需求而进行的大额资金往来（股东投入注册资本后以股东借款或关联方往来款的形式将资金抽出等），导致开发营运资金被占用，影响正常开发进度，最终诱发企业资金链紧张等后果。
3.投资风险
本处所说的投资风险，主要是房地产公司无法按照信托相关合同约定履行其义务的风险，如按时还本付息或分配投资收益等。产生投资风险的主要原因是开发项目期间项目公司的资金运作不平衡，销售回款、信托计划放款、关联方投入资金无法满足项目的开发建设。
二、房地产信托项目财务风险的应对策略
1.经营风险的应对策略
对于日常经营中的财务风险，整体上，信托公司可以通过董事制度和印鉴管理制度来达到监控其经营的目标。如信托公司在董事会中占据多数董事成员，所有重大事项须经全体董事半数以上同意方可通过；信托公司董事有一票否决权；财务总监由信托公司提名，除履行相应职责外，还负责保管项目公司公章、财务章、合同章，以上印鉴使用均须经过财务总监签字同意。信托公司以这种直接接入项目公司运营的方式，可以把控公司运营，监控资金流向，了解关联交易内幕，能够在源头上把控风险。应收账款管理主要是应收银行按揭款的管理。公司可以要求在签订销售合同时约定，如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户承担违约责任，公司可以收取一定比例的违约金；公司的银行按揭岗应在第一时间内将申请按揭文件交予银行办理，并督促银行提高办事效率，尽量加快按揭款到账的速度，该岗位的绩效考核应于按揭款到账速度挂钩；按揭款未获批准的，各部门不得为客户办理入户手续或房产证等。房地产公司存货管理混乱的问题主要是工程人员与财务人员缺乏沟通、台账分类不清造成的。信托公司可以规定项目公司分类核算，每月月初提交财务预算（包括但不限于成本费用预算、销售预算）、月底核对财务报表，并对财务预算差异进行分析，每年由信托公司指定审计机构进行审计。信托公司通过对其财务预算的审核和分析，可以清晰的判断开发项目现阶段的状态、未来预计建设进度及资金需求、预计现金流入等情况。
2.筹资风险的应对策略
对于房地产公司筹资方面的风险，信托公司可以限制其进行不恰当的融资，监管信托资金及销售回款，保障项目资金充足。信托公司可以通过董事会制度限制房地产公司不恰当的融资及关联方往来。项目公司必须按照审批通过的资金预算及实际执行情况付款。销售回款必须由信托公司监管，客户支付的购房款及银行按揭贷款都要在监管账户归集。由于房地产开发具有一定的专业性，信托公司应派驻有一定经验的管理人员并加强对派驻人员的相关培训，使其不断提高专业能力和分析判断能力；同时提高对派驻人员的要求，注重对其自身道德和绩效考核，真正促使其完成职责。另外，许多私营房地产公司都或多或少涉及民间融资的问题。因此，除了以上常规的风控措施，信托公司应重点关注房地产公司的民间借贷，并对疑似资金往来重点监控。由于民间借贷担保措施隐秘或者干脆没有，信托公司很难在公司证照中发现，比较有效的尽调手段是详细审查公司财务账目，其无法解释的支出或往来款有可能是高昂的民间借贷本息。
3.投资风险的应对策略
房地产公司财务风险篇9
摘要房地产开发企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投融资金额均较大、生产周期长等特点。房地产企业的财务风险主要分为筹资风险、投资风险和资金回笼风险。要防范和化解房地产企业财务风险的防范，应当制定和实施合理的财务预算、加强资金流动性管理和优化资金结构。
关键词房地产企业财务风险防范措施
财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，而且不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。房地产业是国民经济重要的支柱性产业，经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。但是由于在快速扩张过程中面临巨大的风险，所以必须加强对房地产企业的风险管理。
一、房地产企业的特征与财务风险
作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。
1.房地产企业资金供求与风险。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，极度地依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。
2.房地产产品特性与风险。土地与房屋同属于不动产范畴，房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
3.房地产企业组织结构形式与风险。在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。
4.房地产开发周期与风险。房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。
二、房地产企业财务风险的分类
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
1.筹资风险。目前，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。在极端情况下，就存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。
2.资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，进而陷入财务困境。
3.投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用，但也会导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，就会导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
三、房地产企业财务风险的防范
1.制定和实施合理的财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。
2.加强资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常，就会造成资金链的断裂，甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额。
3.优化资金结构。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，不断扩展投资者与企业合作的项目。
总之，房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的经济收益。
参考文献：
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房地产公司财务风险篇10
[关键词]财务风险；财务预警；现金流量
一、现金流量与财务风险的关系
(一)现金流量体现
企业的盈利状况，可以识别企业的财务风险比起企业的经营利润，反应收益现金流量似乎更有发言权。在权责发生制下的利润进项，现金的收入并不与销售收入一致，应收账款的影响最大，应收账款由于无法收回导致的坏账，致使财务报表无法精确的反应企业真实的利润水平。而现金流量可以解决这种不确定性，它不存在虚假的部分和坏账，所以可得出实际的经营利润。
(二)现金流量的有效管理可为规避风险提供便利
在公司的资产中现金流量的流动性最强。现金流量的有效管理可以维持公司的稳定运行，还可以使资金的周转率加快。现金流的良性运转可以进一步减轻公司的财务负担，保证了财务体系的安全，使企业在竞争中处于优势位置。既然现金流量的作用如此重要，在建立财务风险预警系统时一定要将现金流量指标考虑在内。与此同时，作为一个举足轻重的要素，要以其为根基建立财务风险预警系统。
二、我国房地产上市公司的发展现状和财务风险状况分析
(一)我国房地产行业的发展现状与特征
1.国房景气指数逐月下滑
国房景气指数就好比房地产开发行业的温度计，是衡量国内房地产的综合计量指数。2010年之前该指标由于房地产行业的持续走高而不断上升，在同年3月份达到巅峰，然后在国家的各种宏观调控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也没有回升。进入2014年，从二月份的96.91逐月下跌至93.93。国房景气指数的持续走低也预示着房地产行业的高速增长势头不复存在。
2.房地产投资增速下滑，房地产开发面积下降
2014年，国家宏观调控的紧缩政策和趋紧的信贷政策致使了房地产市场的颓废态势。购买者的购买意愿减弱，多数购买者处于观察状态，其需求观望的情绪严重，使得房地产出售量已经连续10个月持续下降。对比去年同期的全年购买20%的增速，今年的房地产投资显著降速，而且一至三季度增幅趋近于2006年的最低水平，进而影响了房地产的开发。2014年前三季度，房屋新开工面积下降9.3%。由于各个地区持续不断的进行房地产开发，各地房地产大量积压导致房价增幅放缓，人们通过投资房地产进行收益的愿望变弱，所以导致房地产投资增速放缓，开发面积下降。
3.银行收紧房地产贷款，房地产整体资金链承压
2014年，银监会强调要把切实防范和化解金融风险隐患作为对各银行的明确要求，对房地产贷款风险进行严格控制，对重点企业给予高度关注，降低个别企业由于资金链断裂可能带来的风险。在实际应用中，建设银行已经对部分房地产类贷款余额占比进行结构化控制，从2012年房地产开发贷款呈现负增长，到2013年底更甚，达到5004.28亿元，比例也随之下降到5.83%。银行紧缩的信贷政策势必会给购房者和房地产开发者带来资金压力。
(二)我国房地产开发企业面临财务风险的现状
1.资产负债率进一步提高，资本结构不合理
企业的资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本与企业总资本之比，以资产负债率表示。依据行业标准，我国房地产企业资产负债率的临界点为65%,在实际工作中，当房地产企业的资产负债率大于70%时，该企业会因无可抵押资产而导致丧失融资能力的后果。
2.盲目投资，楼市成交量萎缩，投资风险加大
近年来我国房价久涨不退，房价飙升使投资过热，即使2014年投资增速有所回落，但投资总额仍在持续增长。社会政治、经济发展都会对房地产开发企业的投资效果造成影响，房地产开发企业面临的宏观经济风险较大。而有一部分企业不能对宏观政治经济环境、市场的供需、顾客的购买力等因素进行合理的预估，高估了房地产行业的发展前景，花费巨额资金圈地，盲目扩张不具备投资项目可行性报告的土地，致使房地产开发企业没有更多的资金维持生存。在这种情况下，再加上楼市成交量的萎缩降低了投资楼盘的流动性，便进一步加大了投资风险。
3.多元化经营加剧成本费用管理难度
近年来房地产开发企业基于行业趋势，向多元化经营战略转变，尝试进入与其相关产业或政府支持的朝阳行业，如酒店业、物业管理、装修设计、工程施工等产业。通过多元化经营，扩大经营领域的同时增加了利润来源，一定程度上降低了母公司房地产企业的行业风险。但暴露的弊端就是不同业务经营范围的扩大改变了下属公司的部门结构，从而导致成本费用的控制难度进一步增大，母公司的运营效率由此降低。因此，在迎合房地产行业未来发展趋势的同时，要足够重视跨行业经营带来的经营风险，做到在规避风险的同时提高盈利。
4.融资渠道单一且筹资难，资金链承压大
当下我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款。根据2010年住建部调查报告，商业银行的贷款在房地产企业开发项目中占有61%的比例，且短时间内这种融资格局不会改变。但受2014年国家政策的影响，谨遵全国银行监管工作会议上严控房地产贷款风险的明确要求，银行信贷投放过于紧张，基金、信托等金融工具也开始考虑兑付风险，商业银行对房地产开发企业的融资逐年减少，致使房地产开发企业的资金状况紧张。
三、基于现金流量完善我国房地产上市公司财务风险预警的建议
(一)以现金流量管理为基础构建预警系统
企业如果构建了完善的财务风险预警系统，可以在财务风险来临之前预警即将发生的威胁，提前对可能发生的危机加以预防并预先做出精准的对策，将风险降至最低。大数据是财务风险预警系统的前提，即在大量的信息基础上做出决策。这对企业的信息管理部门提出了更高的挑战，它要求信息管理人员应具备专业的素质，能及时、准确、全方位的向企业的财务风险预警系统提供相关信息，并在信息的采集、处理以及反馈的各个环节要做到高度的协调配合。
(二)增强现金流量组成结构的合理性
房地产企业没有合理的现金流组织结构，公司的整体组织结构也不会合理，长此以往，企业的正常经营就会存在安全隐患。因此，房地产企业在构建组织结构时，要明确职责、合理分工以及建立明确的组织结构。要有健全的会计体系，严格的会计制度，健全的成本管理方法，合理的内部控制制度。在控制制度上，任何一项经济业务从其产生到结束的全过程，一定要做到内部牵制，经济透明。
(三)提高房地产上市公司的经营活动现金流量
如果一个房地产企业的经营活动现金流量持续两年呈现负增长，那么这个企业很可能会面临倒闭的风险。作为房地产企业，经营活动现金净额不可低于同期净利润，净利润的现金含量是房地产企业竞争力的体现。可以说,经营活动净利润最大化是房地产企业的首要目标。总而言之,房地产企业的长期发展,依赖于经营活动产生高水平的现金流量。(四)保持房地产上市公司现金流量的平衡性房地产企业正常经营的关键资源就是现金。现金的流动过程贯穿于企业经营活动的始终，脱离了现金，房地产企业就无法正常运转，所以,房地产企业要具备较高的速动比率才能确保正常的构建活动。财务部门要实时监控企业现金流量的流动，防止由于成本管理的不到位，而致使资源的浪费；进行合理的税务筹划，分配税后利润，使资金发挥最大的效用；严格管理原始资本，使原始资本在保值的基础上实现最大的升值。
四、总结
企业财务风险诱发因素很多，而现金流量的作用无疑是最为显著的。现金流量相关指标能更准确的反应房地产开发企业的获利能力和偿债能力，防范融资风险。传统的偿债能力指标，流动比率和速动比率可以在一定程度上反应现金的流动性，但有其局限性。依据现金流量表相关数据所反应企业的获利能力和偿债能力，进行财务风险的预警，能够评价房地产上市公司未来的获利能力，为企业管理者的投资决策提供依据。同时，还可以衡量企业的财务适应性，提高企业财务信息的可靠性。
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