房产企业税收筹划篇1
一、房地产企业实施税收筹划科学必要性
一般来讲，企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上，对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划，进而得到最大化的涉税收益，令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作。房地产企业，基于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长，需要投入较多资金，具有一定销售风险，进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用。开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓，提升其综合竞争力。通过资料调查研究不难发现，目前我国该行业涉税种类多样，开发前期便需要承担耕地以及契税，建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费。销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种。较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加，做好科学筹划，则可令其节约开发建设成本，实现良好的盈利目标。另外，合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极为有利，可提升其会计核算总体水平，节约税收开支，提升资金应用效率。
二、房地产企业税收筹划实践策略
（一）营业税筹划
房地产企业进行营业税筹划阶段中，应科学的划分纳税主体，令代收代缴有关税费实现合理分开。具体来讲，房地产单位应将有关服务性质的费用，例如煤气初装费、物业费进行独立分割，通过组建公司，进而就各个业务依据相应的营业税交付。这样便可节约营业税具体税额。另外，房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同。例如对于出租房产，其税费基于百分之十二的标准进行征收。实际上，在收取租金的阶段中，通常包括代收垫付的费用，例如维修管理经费、水电费等。针对该类代收项目应通过单独签署合同，进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降。
（二）土地增值税筹划
土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中。房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征，即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象，其波及面较为广泛，应用扣除以及评估方式进行具体的额度计算。同时履行累进税率，依据次数进行征收。就行业该类特征，应明确土地增值税有关规定，掌握优惠制度，做好房地产企业税收筹划。
应充分考量有关免税节点，依据行业相关标准，房地产企业建设、销售普通住宅，如果增值额没有突破扣除项目经费的百分之二十，则免征该税种。相反，则需要依据规定进行增值额计税。为此，可明确增值率百分之二十即为节税点。现实工作中，可利用增值率评估测算科学定价。例如，房地产企业销售商品房获取一亿五千万元收入，普通住宅销售总量为一亿元，豪宅销售五千万元，那么税法明确可扣除金额为一点一亿元，普通住宅以及豪华住宅可扣除额度分别为八千万元以及叁仟万元。倘若不实施独立核算，那么房地产企业交纳增值税为一千二百万，倘若单独核算，则需要负担的土地增值税为一千两百五十万。由此不难看出，独立核算将多支付五十万税额。由于普通住宅增值百分比为百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值税。该环节实施税收筹划核心在于合理的降低销售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之内。进而可赢得双重利益，即不仅可免交土地增值税费，同时还令房价合理下降，提升建筑工程质量，优化相关配套设施，进而在当前市场激烈的销售竞争中获取明显优势。
再者，应科学明确利息费用相应的扣除节税临界点。房地产单位开发建设阶段中，通常会形成一定额度的借款，势必需要支出利息。该环节中应用不同扣除计算模式，则会对其增值税支付形成明显作用影响。依据相关税法制度，同房地产企业相关的利息费用在两类状况下需要扣除。一类为依据实际列支经费、土地使用权支付经费以及开发成本总和的百分之五进行扣除，还有一类则按照土地使用支付以及开发成本总合的百分之十进行扣除。根据该假设，可明确支付利息的节税临界点，也就是在扣除利息的标准之下，依据上述两类模式进行计算得出的开发房地产项目经费等同。房地产单位倘若许可扣除费用利息超出支出节税临界点，那么应合理的进行支付利息的分摊，同时应出具金融单位的有关证明材料。倘若低于负担利息节税临界点，那么房地产单位可不依据转让项目进行分摊利息费用的衡量计算，也可不提供相关凭证，进而可令扣除事项的经费额度提升，进而令增值税计算的具体依据合理降低。
（三）房地产企业所得税税收筹划
所得税为我国对企业经营管理以及他类所得依据法律进行征收的税种，为实现企业利润统筹分配的有效途径。房地产单位对所得税实施税收筹划应考量应缴纳税额、具体税率以及期限因素。依据行业规范，针对分期付款的房地产项目，可依据合同与协议中的具体日期明确收入。付款方享有提前付款的权利。为此，房地产单位应尽可能的分期明确收入，并延伸所得税交纳的具体时间。这样一来，企业不但可将营业税的缴费时间延后，同时还可合理的延缓所得税的支付时间，进而更加全面充分的获取税金总体应用价值。当然，该环节中应确保企业应在遵循法律规范的前提下实施，实现规范的延缓纳税目标。
依据税法标准，房地产单位经营管理形成的同收入相关的合理经费支出，涵盖销售、管理经费、税金以及建筑成本等，这些项目可在应纳所得税之中进行扣除。为此，纳税环节中，房地产单位应对该类成本经费的支出进行科学分配，进而扩充可税前进行列支的成本经费事项。
三、结语
总之，房地产单位经营发展阶段中，税收为其税费成本的重要环节之一，做好科学规范的税收筹划，可令房地产单位节约成本开支，提升可持续发展综合实力。为此，房地产企业只有明确税收筹划科学内涵，了解实践工作中存在的问题，面临的风险影响，制定科学有效的应对策略，方能提升核心竞争力，创设显著的经济效益与社会效益，获取全面的发展与提升。
参考文献
[1]宋涛.基于财务战略的房地产企业税收筹划问题探讨[J].时代经贸，2010（26）.
房产企业税收筹划篇2
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划
中图分类号：F810.41文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
房地产行业是典型的资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产企业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益。因此对土地增值税进行税收筹划就显得尤为重要。
一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是增值额与扣除项目金额的比率。采取的是超额累进税率，即增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。这就决定了合理的增加扣除项目金额以降低增值率，成了税收筹划的关键。
税法规定土地增值税可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目主要是可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用不以实际发生数扣除。除利息外，开发的销售费用和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%以内计算扣除。这样纳税人可通过事前筹划，可以把实际发生的期间费用转移到房地产开发成本中去。公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、招待费等都属于期间费用开支范围，它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额。因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时，把总部的一些人员尽量安排或兼职在开发项目上。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到项目开发成本中去，这样房地产的开发成本增大了，也就是说企业在不增加任何开支的情况下，可以增大土地增值税的扣除项目金额，以达到节税目的。
二、利用税收优惠政策对房地产销售合理定价来进行税收筹划
我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企业在出售普通标准住宅时，应该考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”，纳税人在建造普通标准住宅的前提下，应根据“临界点”的税负效应进行纳税筹划。在起征点的临界点附近，会出现税收负担大起大落现象。
举例：某房地产开发公司开发普通标准住宅50000平方米，支付土地及开发成本总计11250万元，不考虑期间费用
定价一：每平方米2750元，销售总额13750万元
土地增值额：13750-11250=2500(万元)
增值率：2500÷11250×100%=22.22%
应交土地增值税=2500×30%=750(万元)
应交营业税、城建税及教育费附加合计：
13750×5%×(1+7%+3%+1%)=763.13(万元)
应交企业所得税为：
(13750-11250-750-763.13)×25%=246.72(万元)
税后净收益：13750-11250-750-763.13-246.72=740.15(万元)
定价二：每平方米2700元，销售总额13500万元
土地增值额：13500-11250=2250(万元)
增值率：2250÷11250×100%=20%
土地增值率为20%,免征土地增值税
应交营业税、城建税及教育费附加合计：
13500×5%×(1+7%+3%+1%)=749.25(万元)
应交企业所得税为：(13500-11250-749.25)×25%=375.19(万元)
税后净收益：13500-11250-749.25-375.19=1125.56(万元)
通过以上定价一每平方米2750元，税后净收益740.15万元；定价二每平方米降为2700元，反而税后净收益1125.56万元，比定价一多近400万元，可以看出，在临界点附近适当下调销售价格，可以促销开发项目，不但不会减少收益，反而可以增加企业利润，这就是“只要纳税筹划得当，低售价也可高收益”。
三、就利息费用的扣除进行税收筹划
房地产开发企业属于高负债行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出不可避免。房地产企业财务费用中的利息支出可分为两种情况确定扣除：1.凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用包括利息支出在按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。
房产企业税收筹划篇3
关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置
一、房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：
（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。
（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
（一）对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。
（二）对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
（三）土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
（四）企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。
三、房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。
四、总结
综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）
参考文献：
[1]詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.
房产企业税收筹划篇4
（河南国之置业有限公司，河南许昌450000）
[摘要]为了降低房地产企业营运成本，通过重新组织企业在房地产开发、决策、销售公司管理环节的各项工作，在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划，这不仅在一定程度上能够减轻房企的纳税遵从成本和税收成本，还能够有效提高企业的运营水平和管理水平，从而提高企业的市场竞争力。本文通过对防范房地产企业税收筹划应注意的问题进行分析，提出了房地产企业具体税收筹划方法，以期为房地产企业税收筹划的发展提供理论指导。
[
关键词]房地产；企业；税收筹划
[Doi]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，选择合理的纳税方案，并通过对生产活动、经营活动、投资活动及理财活动等企业涉税活动的综合管理，从而达到企业经济效益最大化的目标。纳税筹划在我国的很多行业都得到广泛的运用，房地产企业由于其特殊的行业情况，所占用的资金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、税收等，房地产开发成本却持续增加，对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。而科学的税收筹划可以提升房地产企业的市场竞争力，提高企业的经济效益，对于房地产企业的长远发展起着重要作用。
1房地产企业税收筹划过程中应注意的问题
1.1不能只以税负最低为目标
有些房地产企业认为税收筹划的目标就是使企业的税负最低，这种观点并不完全正确。有些方案税负未必最低，利润却更
大，我们也应该选择这样的方案。所以作为理财方法之一的税收筹划，应该与企业财务目标一致，即企业价值最大化，或者具体点说就是会计利润最大化。因此，在税收筹划的过程中应该有一种全局的观念，把企业全局的利益作为我们的目标，而不是仅仅专注于税负。
1.2时刻关注税法的动态变化
有些方案过去适用，现在不一定适用；或者现在适用，未来也不一定适用，因为税法时刻处于完善调整之中。政府会及时发现税法的漏洞进行修正，同时也会根据宏观经济环境的变化制定出具有政策导向的新条款。如2011年年初的“新国八条”将个人转让住房营业税的征免时限由2年恢复到了5年，规定对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税。这样的变化很可能使过去有效的税收筹划方案失效。这要求我们以动态的眼光来对待税收筹划方案的选择，甚至有时还需要预测未来政策的走向，这样才能更加有效地进行税收筹划。
1.3注重加强与税务部门的沟通
税法虽然在完善之中，但其规定也不可能面面俱到，许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，但界限往往很难把握，这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异，一不小心就会被认定为偷逃税，面临税务处罚，非但没有减轻企业的税收负担，还会加重企业的税收成本，得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权，我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免税收筹划风险，取得应有的收益。
1.4全程监控方案实施过程
税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功，还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系，财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程，随时解决出现的问题，是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。
2房地产企业具体税收筹划方法
2.1土地增值税的筹划
土地增值税是对我国境内个人或者企业法人转让土地使用权以及其上附属的建筑物等，对转让过程中增值部分征收的一种税。我国的土地增值税税率分为四档，实行超额累进的方式，税率在30%～60%之间，增值额低于50%的部分，对应30%的税率；50%～100%之间的，对应40%的税率；增值率在100%～200%的，对应50%的税率；超过200%的部分，对应60%的税率。土地增值税的筹划可以从增值率、税收优惠以及纳税时间方面进行，尤其是增值税的筹划，对于企业土地增值税筹划有重要的意义。
我国的税法中对相关事项有明确的规定，如纳税人建造普通住房，增值金额没有超过扣除项目20%的，可以免征土地增值税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额在20%左右，就要考虑是降低增值额，把整体的金额控制在20%以内，以避免缴纳土地增值税。具体的方法可以采用把一部分收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。
此外，要活用相关法规条款，如税法中有一条规定，即房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说，可以适当的利用，和直接销售商品房，再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。土地增值税的筹划方式较多，需要结合企业的实际情况进行，在不违反《一般反避税管理办法（试行）》，相关法规的条款的情况下进行税收筹划。
2.2营业税的筹划
房地产开发企业涉及的营业税包括建筑业3%的税率和出售不动产5%的税率，如果企业出租房产，则还需要通过不动产租赁条款缴纳17%的增值税，这是“营改增”中涉及的条款。通过这三个税率的对比可以看出企业的税负有明显的差别。房地产企业营业税筹划时需要注意营业税的相关规定，即纳税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款与价外费用，其中的价外费用包括手续费、代垫代收款项等，这一规定实质上是为了企业进行避税。针对这一法律的规定，房地产企业要合理地进行资金往来，在不违反法规的前提下，把不属于企业的收入剔除，降低企业虚增的收入，减少计算应缴纳营业税时的税基。
2.3企业所得税的筹划
企业所得税的筹划可以通过计税依据进行，首先是对收入进行筹划，在房地产企业计算收入时，有相关的抵免条款，这给企业提供了一定的税收筹划空间，如，商业折扣、销售折让、佣金等在实际发生时可以冲减销售收入，降低企业所得税的税基，减少应缴.纳的企业所得税金额二此外，还可以从收入确认时间来进行税收筹划，延迟缴纳所得税虽然下能降低应纳税额，但是企业可以获得可观的时间价值，一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业
的短期筹资成本，另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显的小于现在的价值，因此，企业要尽可能的延迟缴纳企业所得税企业在销售房屋时，收入的确定有一定的筹划空间，税法规定，销售的楼盘在没有达到总价的85%时，可以在一定时间内下进行税收清算，这就给纳税筹划提供了可能，一些销售项目可以通过这一条款进行延迟纳税，增加企业的应纳税款使用时间。
企业所得税还可以从扣除项目进行，包括房地产企业的期间费用、成本项目筹划，在进行这类筹划时，要明确哪些是税法规定的扣除标准费用项目，哪些没有扣除标准，还有个别的加计扣除项目，通过对这些条款的综a考虑，进行房地产企业扣除项目的税收筹划。企业所得税的筹划方式较多，需要房地产企业依据自身的情况进行合理的选择。
3结语
税收筹划是提高房地产企业经济效益、提升房地产企业市场竞争力的一项重要的财务管理活动。但是当前我国房地产企业的税收筹划存在法律风险、经营风险、条件风险、行业特殊性风险等多种类型的风险，要对税收筹划中存在的各类风险进行有效的防范，必须树立正确的税收筹划意识，全面了解税法变动，加强企业与税务部门的交流与沟通，并不断提高税收筹划人员的专业素质，从而保障房地产企业实现全面的、综合的税收筹划，不断提高企业经济效益，从而实现房地产企业的长远发展。
参考文献：
房产企业税收筹划篇5
关键词：房地产；企业；税收筹划
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）12-0-02
近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列抑制房价上涨的政策，房地产利润空间大幅降低。笔者认为房地产企业通过税收筹划不仅可以节约税金而且可以增加效益，进而提升竞争能力。
一、房地产企业税收筹划的必要性
（一）房地产企业开展税收筹划，是提高其的经济效益的需要。为了与社会主义市场经济发展的要求相适应，我国的税制已经进行了全面、整体和结构性的改革，新的税制体系已经建立，目前，房地产企业的税收负担已经加重，因此，要想降低税负就需要重视国家的税收政策，对各种征税对象、税目、税率、计税依据以及减免税等相关优惠政策要进行认真的研究，开展税收筹划以提高企业经济效益的新的增长点。
（二）房地产企业税收筹划是提升企业经营管理水平和财务管理水平的需要。资金、成本和利润是企业经营管理和财务管理的三大要素。房地产企业税收筹划也正是为了使企业的资金、成本及利润达到良好的效果。由此可见，税收筹划的理论是企业经营管理和财务管理理论的一个重要部分。国外许多房地产企业招聘高级财务管理人员时，是比较重视财务人员的税收筹划方面的技能的。因此，一个企业税收筹划理论及实践的效果，可作为衡量其经营管理水平和财务管理水平好坏的标准。
（三）房地产企业税收筹划是强化其法律意识，促进税法建设的内在要求。不违背税法和拥护税法是企业税收筹划的前提条件，税收筹划是在深刻认识和透彻理解税法及税收政策的基础上进行的，这样就有助于企业加强法律意识。此外，随着企业税收筹划理论及实践的不断成熟，国家的税法也会不断的完善，进而防止偷税、漏税等不良行为的发生。
二、房地产企业税收筹划的措施
（一）土地增值税的税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国，土地增值税采用扣除法计算增值额，实行四级超率累进税率，按次征收，税率从30%到60%。此外，土地增值率（a）＝土地增值额÷允许扣除项目金额，计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定，①a
（二）房地产企业所得税的税收筹划
1.销售收入的适当调节。税法规定，房地产企业收到的预收款，无论是否已经结转销售收入，都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加，并预征土地增值税。根据该规定，房地产企业应当努力增加免税收入，及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让，应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理，从而避免收入的虚增；另外，如果存在闲置的流动资金，可以选择购买国债，因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入，且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可以免交企业所得税。
2.业务招待费的巧妙转化。企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，需注意，是按照二者标准较低者计算。根据以上条例，笔者认为，企业在申报纳税前，应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额，企业应当先进行调整，可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目，以求在税前扣除。比如，企业赠送客户的礼金、礼券等费用，可以佣金费用列支，因为该部分可在税前扣除。另外，企业还可以把招待费转换为会议费，因为会议费不受比例限制，只要能提供合法的凭证，均可全额扣除。
（三）房地产企业营业税税收筹划
营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物，房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额。对营业税进行纳税筹划时，需要考虑以下三个相关的政策：第一，对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房，可以暂免征收营业税。第二，房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。因此，笔者认为，企业可实施以下措施：1.在房地产企业中，如果企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而目前无需缴纳土地增值税。2.销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以，虽然售楼时以出售毛坯房为主，但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率，也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现，从而减少土地增值税的计征基础；不动产销售虽适用相对较高的5%的税率，但可以采取投资的方式销售不动产，然后再进行转让，这样不仅可以免交营业税，还可以推迟缴纳土地增值税。
总之，房地产税务筹划是一项具有前瞻性的高级财务管理活动，是对经济业务的事前谋划与安排，在实际工作中还有很多筹划的措施，笔者在此不在一一列举。希望在今后的工作中，地产企业领导能够高度重视税收筹划工作来降低房地产企业税负，增加效益。
参考文献：
房产企业税收筹划篇6
【关键词】房地产；纳税筹划；风险
伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。
一、税收筹划的概念及原则
（一）税收筹划的概念
税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。
（二）税收筹划的原则
税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。
从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。
二、税收筹划风险
税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：
（一）税收政策风险
税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者――财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。
（二）企业经营风险
房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。
（三）执行风险
税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。
综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？
三、税收筹划风险的应对
在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：
（一）充分认识税收筹划风险
在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。
（二）加强税收政策学习
企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。
（三）借助“外脑”
聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。
（四）提高会计工作质量
税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。
（五）营造良好的税企关系
税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。
（六）增强筹划方案的灵活性
在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。
四、结论
在国家法律法规允许的情况下进行合理的避税，能够降低企业税负，给企业带来良好的经济效益。但由于上述多方面的原因，企业进行筹划的同时也面临着一定的筹划风险。企业除了运用以上方法进行防范外，要充分考虑筹划的经济性，使得筹划切实服务于企业的现实，真正做到“未雨绸缪”。
房产企业税收筹划篇7
我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。
所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。
二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施
由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。
1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能
由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。
2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度
在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。
万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，685，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。
3.企业应该与税务机关积极互动
“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。
房产企业税收筹划篇8
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土
地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
：
[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.
张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).
马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析[j].金融管理，2008，(5).
房产企业税收筹划篇9
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
参考文献：
[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.
[2]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).
房产企业税收筹划篇10
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）税负情况
目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的0.3%交纳教育费附加，按利润总额的25%交纳企业所得税（企业所得税税率2008年之前执行33%的税率，2008年之后开始执行25%的税率），按1.5—30元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按增值额30%一60%交纳土地增值税，按交易额的3%一5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税、个人所得税等，如果将这些税种综合计算，房地产开发企业税收负达到毛利的48%左右。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划
现行税收法律法规，不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45%-11.45%，而且在取得时就必须缴纳。所以通过合理的纳税筹划，尽量节约税费支出，不仅直接影响项目的投资收益，而且对于维护项目开发资金链条的完整也具有重要的意义。下面是房地产开发公司在开发房地产项目过程中会涉及的几个主要税种税收筹划。
（一）土增税的税收筹划
降低增值率的税收筹划，计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。
1、减少增值额，增加扣除项目金额
1）降低房屋的销售价格
房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。
2）与客户签订销售与装修两份合同
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能视若，房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合
同不用缴纳土地增值税。
3）选择适当的利息扣除标准《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金颟和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
2、慎重确定房屋销售时间
按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。
3、利用税收优惠政策的税收筹划.
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核
算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。
4、利用销售比例的税收筹划
2007年的1月17日，国家税务总局《国家税务总局关于房地产开企业地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例
虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售），许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。
（二）企业所得税的税收筹划
1）合理延迟产权转移时间
税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
2）合理推迟成本最终确认时间，房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移已办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的税务核算。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
（三）营业税的税收筹划
1）减少营业税应税项目的流转（转让）次数我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴而营业税是按次重复征收的。
2）选择合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：
（1）“以交换的"方式。企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。
（2）“以合作”方式。甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
四、科学选择纳税筹划方法的实务应用
目前，无论企业所得税还是土地增值税，税务政策均向逐步趋紧方向发展，企业如何在不同处理方式下，合理地争取最大利益，下面分举三种情形，以说明合理纳税筹划的作用。
1、合理选择土地成本分摊方法
根据国税发[2009]31号关于土地成本分配规定，“一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”我们应结合企业项目实际情况，加强与税务机关沟通，争取在销售低容积率产品时，在会计及所得税上可采用占用面积法分摊土地成本，反之采用建筑面积法。
对城市综合体项目销售及持有物业的不同情况应区别对待，我们可以在根据确定的项目开发计划选择最为有利的核算方法，使销售物业分摊的成本尽量多，持有的物业尽量少，甚至在签订土地出让合同时，做好有利于成本分摊的价格约定。
2、正负增值组合项目争取土地增值税不分期清算
如何才能不分期清算，能够找到的政策依据为《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定，即“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”
如北京地税（京地税地[2008]92号）规定“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
3、售价较低的物业，可通过销售实现成本抵扣节税