商业投融资模式篇1
[关键词]城市轨道交通；投融资；商业投资
目前我国大、中城市道路堵塞、车辆拥挤、交通秩序混乱问题日益突出。经过近10年的实践和论证，从中央到地方一致认为应该将发展运量大、方便、快捷的城市轨道交通作为改善城市交通状况的一项长期发展战略。但是轨道交通具有投资巨大，经济效益较低的突出特点。如何建立有效的投融资体制，畅通融资渠道，成为了关键。
1我国城市轨道交通投融资状况
目前已建成或正在建设各城市轨道交通项目资金来源主要有：市财政直接投资，约占总投资的30-100%；区政府投资(沿线直接受益的各区政府承担的地面拆迁费和轨道交通车站的建设资金)，约占总投资的20-30%；土地出让或开发收益收入，约占总投资的10-15%；国内银行贷款，约占总投资的30-60%；国外政府贷款或国外银行贷款，约占总投资的20-60%；其它社会集资，约占总投资的5-15%。可见，我国城市轨道交通建设投融资模式是以地方政府财政资金为主导的财政投融资模式。对于初次建设轨道交通的城市，由于得不到已有线路营运收入的支持，政府财政投入是启动项目的唯一自有资金，采用这种投融资模式作用重大。但对已有发达轨道交通系统的城市，新建轨道能够得到营运收入的有力支持，继续采用这种财政主导型投融资模式，不仅会给地方政府造成更加沉重的财政负担，而且近些年地方政府可支配财力相当有限，继续承担二期、三期等后期工程主要建设资金也是不可能的。
北京、天津、上海等地正在组织轨道交通建设投融资体制改革。提出建立政府扶植下，“地方国有、合作经营”的投融资模式，拓宽投融资渠道。北京西直门至东直门地铁建设项目，由中关村科技发展股份有限公司、北京城市开发集团公司等.家单位组成北京市城市铁路股份有限公司；在建的天津津滨轻轨建设项目，由天津经济技术开发区总公司、天津天保控股有限公司等6家单位组成天津滨海快速交通发展有限公司。上海轨道交通明珠线建设项目，由上海市政府、沿线的.区政府、上海铁路局'方组成的上海申通公司。实现了投资主体结构多元化，使我国城市轨道交通建设向融资社会化迈出了重要一步。
但是应该看到目前轨道交通投融资体制还存在一些问题：首先，融资方式单一，过于依赖银行贷款，没有拓宽资本市场，进行市场化融资；其次，目前民营性质的企业集团和私人性质的企业集团还参股较少，主要原因是项目本身市场价值不高，对民间资本吸引力不够，投资积极性不高。吸引民间资金，逐步实现融资方式多样化、融资工具市场化是进一步深入投融资体制改革的关键。
2转向‘商业投资’模式转化的改革对策商业投融资模式是指由商业企业取代政府作为项目的投资主体，并采用商业原则进行经营，负责项目的融资、建设、运营、开发、投资回报与还本付息等。当然为使项目具有一定的赢利能力，以吸引大型企业和财团的投资，政府采取一系列的特殊措施是这种模式成功实施的关键。城市轨道交通自身是有独立的功能、通过定价实现有偿服务的商业性项目；又是具有明显的正外部效应的项目。交通线路的开通能够刺激沿线房地产升值，给沿线的房地产业和商业等行业带来巨大收益。如果将轨道交通沿线土地交由轨道交通投资主体来综合开发，拓宽投资主体的收益渠道，更能增加其商业价值。香港地铁的飞速发展，依靠的就是商业投融资模式的高效运作。我国谨慎地实施从“国有合作”投资模式转向“商业投资”模式的改革，设想可以从以下几方面寻找对策：
第一，谨慎转向“商业投资”模式转化，政府与项目公司的关系应该是纯粹的商业性持股关系，而不是无偿投入。2000年4月，由上海久事公司和上海城投总公司联合组建轨道交通投资公司———上海申通公司，并按照现代企业制度的要求，建立轨道交通的商业化运作机制。上海申通公司的注册资本为260亿元人民币，其中，上海久事公司占60%。上海久事公司主要通过申请国家开发银行长期贷款、发行债券等方式筹措资金。然后以现金注入到申通公司，作为就是公司的股本金投入；上海城投总公司占40％，城投公司主要是以地铁一号线的存量资产作价投入。
第二，国家应采取相应的扶植政策，包括国家政策性金融机构给予轨道交通项目公司一定比例的长期、低息贷款；中央减免轨道交通设施营运收益的税收，以降低项目投资成本、提高收益率。
第三，应该给予轨道交通项目公司某些物业方面的特许权，以保证公司获得如车站小商店租赁费、管理费、物业费等商业性收入。
第四，地铁建设与沿线物业综合开发相结合，以沿线物业土地出让的收入投入地铁工程建设，已成为地铁开发建设筹资的成功方式。在相当长的一段时间里，凡在地铁运营线、在建线和规划线沿线开发的房地产项目，其土地出让收入，根据需要全部或大部用于地铁开发建设专项筹资。收费标准以建成线为最高，在建线次之，近期规划线、远期规划线最低。努力做到筹资在时间和空间上的长期性、广泛性、统一性和规范性，确保地铁建设开发资金来源的稳定性和可靠性，形成“地铁通，物业兴”的良性循环。
第五，鼓励轨道交通项目公司的股票上市，也可以以地方政府的名义发行债券，能及时缓解资金严重紧张的困境，还可以是吸引居民投资的最好手段，同时可以大量吸纳一些特殊的机构，例如社保基金、保险基金等资金，投向轨道交通。
商业投融资模式篇2
日前，中国工商银行与中国房地产开发集团签署合作协议，将为后者在重组央企房地产资源中提供财务顾问服务，服务内容包括协助中介机构进行尽职调查、设计相关接收方案、融资结构及融资方案等。
“工行在开拓投资银行业务上再次迈出了一步”，而对于包括工行在内的我国各家商业银行来说，投行业务的竞争已是风起云涌，投行业务甚至成为左右商业银行在未来竞争格局胜负的重要砝码。
涌动的潜流
毫无疑问，在由传统商业银行向现代商业银行的转变中，我国商业银行既面临着机遇更要应对严峻的挑战。由于资本约束、利率市场化、融资结构失衡等因素，使商业银行向更广阔的资本市场拓展成为必然选择。
目前，国际一流银行的业务结构中，投行业务基本上占总收入的30％以上。2005年全球十大投行业务排名中，以花旗集团、摩根大通等为代表的“银行系”占了半壁江山，资本市场及中间业务的发展水平和潜力如何，正日益成为国际投资者对上市银行估值的一个重要指标。
投行业务对我国商业银行而言已不是未来时，商业银行在投行领域的竞争潜流涌动。
早在2002年，工行就设立了投资银行部，通过引入高盛、德意志银行等投行战略投资者，剑指综合经营的战略意图十分明显，2004年其投行业务收入已突破10亿元。而作为后起之秀的建行潜力更是惊人，2005年通过相继控股重组中建投、中信建投等二十多家券商，投行业务迅速铺开。此外，中行也通过其旗下全资子公司中银国际完成了投行业务的战略布局。
在这场没有硝烟的竞争中，股份制银行也不甘人后。交通银行上市后旋即成立投资银行部，交银证券、交银保险的设立也在操作之中。浦发银行参照花旗模式成立了公司和投资银行事业部。光大银行则通过投资银行部集中归口管理，以短期融资券为突破口，短短半年之内就异军突起，已占据了短期融资券发行市场的大半河山。
机遇与挑战
“十一五”规划《建议》中，中央明确提出了要“积极发展股票、债券等资本市场，加强基础性制度建设，建立多层次市场体系，完善市场功能，提高直接融资比重。”资本市场的战略地位再次被提到金融改革日程，提高直接融资比重、降低银行贷款等的间接融资比重成为“十一五”期间金融改革的政策意图。
股权分置改革浩浩荡荡迅速推进，资本市场即将步入全流通时代，在这场资本市场的变革中，投行领域也经历了一次“大洗牌”，老牌券商主导投行市场的格局被打破，银行系券商、外资券商和大型本土券商“三足鼎立”新的格局逐步形成，为商业银行发展投行业务提供了难得的历史机遇。
同时，这也是商业银行应对企业金融服务需求的日益多样化、多元化、国际化的一次机遇。为应对外资混业经营金融机构的竞争和挑战，国内金融机构提供金融服务的内容和方式必须进行相应的升级，商业银行必须尽快发展健全现行业务体系，营造与商业银行协作的有效运作平台和机制，探索出综合经营的新模式，是商业银行应对挑战、提升竞争力关键的着力点。
国内证券市场在经历了四年多的整体低迷后，证券行业的发展陷入了历史最低迷时期，以政府为主导的证券公司重组改革正在加速推进。面对这一难得历史机遇，外资银行加快了在中国投行业务的布局，瑞银、高盛等先后参与了对国内券商的重组，花旗、汇丰、美林等合资参股国内券商也即将破题。时不我待，面对着最佳的低成本外部扩张机遇期，商业银行必须在诸多的竞争对手紧逼下尽快展开行动。
相对于外资银行，品牌、客户、销售网络是我国商业银行扩展投行业务最大的优势。商业银行可以在较高的起点上，尽快实现商业银行品牌、客户资源、销售等优势的转化，加快形成现行业务体系，在未来的市场竞争中的占据有利地位。
当然，必须正视的是，我国商业银行开展投行业务仍有诸多的不利因素与挑战。首先是投行业务牌照的制约。在分业经营的监管条件下，商业银行发展投行业务最大的障碍是不拥有投行业务牌照，无法开展投行业务，成为商业银行形成现行业务体系关键性的瓶颈。其次是企业文化与人才。商业银行、投资银行是两种风格迥异的企业文化，在诸多方面都存在着巨大的差异，商业银行能否适应投资银行行业特点进行相应的变革，进而实现两种机制的和谐共存，这可能将是今后商业银行综合经营战略所面临的最大挑战。此外，如何吸引更多的高素质人才加盟，是商业银行所面临的另一个挑战。
从国内金融改革开放和资本市场的发展趋势看，分业经营向综合经营转型已是大势所趋，国内资本市场正处于重要的历史转型期，投行业务存在着重大的发展机遇。在全流通时代形成新市场格局的重大机遇下，依托于商业银行的巨大优势，积极探索突破投行业务牌照限制，大力推进投行业务发展，是商业银行综合化的重点方向。
模式的抉择
我国商业银行发展投行业务时，必须要考虑到政策环境、现实条件和自身特点的要求，选择最适合自身实际情况的模式。
目前，13家全国股份制商业银行大多数都设立了投资银行部门或类似机构，在模式的抉择上大致可分为实体职能部门、事业部附属和金融控股等三种模式，分别以工行、浦发和中行最具有代表性。
实体职能部门模式的代表为工行。2002年，工行在国内率先成立了投资银行部，开始探索分业监管环境下商业银行发展投行业务的思路，目前已在重组并购顾问、结构化融资、银团贷款与资产证券化等投行业务领域占了一定的市场份额。
工行投资银行部共下设综合处、股本融资处、债务融资处、重组并购处、投资管理处、资产管理处、研发处、中间业务处、市场资信处等九个处室。其中，股本融资处与香港工商东亚合作，主要负责海外上市业务；重组并购处负责收购兼并、资产重组及债务重组等业务；投资管理处负责工行自身资本的运作，包括上市融资、发行金融债等；资产管理处负责工行不良资产处理及资产证券化业务；市场资信处是对外进行资信评级，接受委托资信调查。
据悉，在海外上市之后的建行，也极有可能借鉴工行模式，重新设置投资银行部。
浦发银行则是事业部附属模式的代表性银行。2005年，浦发银行参照花旗模式进行了全面的组织结构调整，在整合对公业务的基础上成立了公司及投资银行总部，其中包括专门的投资银行部。浦发银行投资银行部的主要业务内容包括：中长期项目贷款、银团贷款、财务顾问和房产资产证券化。
中国银行是国内唯一一家金融控股模式的商业银行。中行以香港的中银控股为平台，实行职能管理和运作实体分开的金融控股关系型发展模式。从职能管理上，中银控股公司内部按照业务条线设置投行业务、销售交易业务等不同的职能管理部门；在实体运作上，则分别对应不同的业务条线成立专门的子公司独立运作，中银控股作为总部，对外负责与中国银行总行对接，对内对各子公司实行垂直管理。
虽然这三种模式是各商业银行根据实际情况、自身特点所采用的，但投资银行部门在整合全系统业务资源中都居于重要地位。同时，三种模式还具有投行部门都以商业银行传统的优势业务为依托、投行部门都实行集中统一的业务归口管理体制、投行部门背后都有实体运作平台作为配套支撑等共同特点。
在实际运营中，这三种模式各有优劣。实体职能部门模式的优势是：立足于商业银行传统优势地位，调动全系统资源的力度最大，协调难度最小；缺点是：业务范围受分业监管限制，突破难度大，商业银行体制约束大。事业部附属模式的优势是：管理职能与实际运作结合紧密，权责清楚，能有效调动系统资源；缺点是：业务范围仍受分业监管限制，突破难度大，商业银行体制约束仍比较大。独立发展模式的优势是：受分业监管限制小，业务范围广阔，体制优势最明显；缺点是：调动系统资源能力较差，协调难度最大。
在我国目前尚无法根本改变分业经营、分业监管还不成熟的条件下，“十一五”规划明确选择了金融综合经营模式，央行、银监会、证监会等管理层亦都将金融控股作为推进金融综合经营的最佳选择。当前的金融监管体制，决定了在相当长的时期内商业银行不宜实行单纯的实体职能部门模式、事业部附属模式等体制内的内生型发展路径。
同时，从行业的发展规律看，在全球范围内，金融控股公司经营效率最高，而在商业银行体制内发展投资银行却鲜有成功的例子。从国内的现实操作看，无论是中信、光大等非银行机构，还是中行、交行、建行等，选择发展投资银行的途径，都集中在金融控股关系型发展模式上。
现阶段，三种模式都是我国商业银行开展综合经营初期的过渡模式，距离真正综合经营的要求还相差甚远，今后各家模式都将面临着转型。
期待及探索
政策上的突破是商业银行发展投行业务最为迫切的期待，也是亟待突破的瓶颈。而在国际资本大鳄纷纷不惜巨额代价以完成投行业务中国战略布局的背景下，这一突破更显得尤为迫切。
商业银行要形成现行业务体系，业务牌照是整个平台体系建设中最关键的突破点。没有投行业务牌照，就无法全面、直接地开展主流的投行业务。商业银行迫切需要在中央监管部门的大力支持和协助下，尽快实现投行业务牌照的政策突破。从未来3～5年的战略高度出发，商业银行应当高度重视牌照问题，积极调动各方资源，统一进行部署。
而在期待政策突破的同时，商业银行还必须在投行的经营上进行探索，建立符合投行特点的管理体系及激励机制。
商业银行要积极探索与投资银行之间有效的协作机制。商业银行与投资银行既存在天然互补性又具有截然不同的行业特点和差别，如何实现两类金融服务和谐共容、协调发展在全球范围内都是最重要的混业经营课题。能否建立起一套有效的和谐协作的制度化安排，将成为决定商业银行综合化经营战略成败的关键。
无论是在组织机构、管理制度、风险控制，还是在用人机制、薪酬体系、财务管理、企业文化等诸多方面，投资银行都具有鲜明的行业特点，与现有的商业银行体制存在相当大的差异。商业银行必须根据投资银行的行业特点进行相应的变革，在制度安排上进行有弹性的调整，为投资银行的发展创造更好的条件和宽松的环境；而同时，投行业务的蓬勃发展，也必将会带动保证金托管、交易结算、存贷款等商业银行传统业务的发展，进而实现两种机制和谐共存。
商业投融资模式篇3
十八届三中全会以后，ppp模式的应用范围逐步扩大，其对我国经济社会发展发挥着重大作用。我国实施ppp模式，一是能够加速我国城镇化发展；二是对经济下行态势加以缓和；三是辅助拉动经济体制变革；四是增加公共产品供给比率；五是解决地方政府债务历史遗留问题；六是改革现代政府财政制度。截至2016年，符合我国ppp项目要求且被纳入相应信息库的项目共有11260个，投资总额达到13.5万亿元。处于执行中的项目共计1351个，投资总额在全国项目资金中占比31.6%，达到2.2万亿元。目前，我国ppp模式已进入加速阶段，正在全国大范围内持续推进落实，我国ppp项目签约将达到发展高潮。
商业银行参与“ppp+B”项目业务创新和拓展，不但能够降低项目中的风险损失，还能够促进商业银行本身业务创新并提供更具价值、更具综合性的相关服务内容。因此，商业银行要加强对ppp项目中的风险把控，就需要不断增强产品及业务的创新力度，同时采用更多的投资渠道为ppp项目给予充足的资金支持。除此之外，ppp项目中，商业银行的综合性和全方位性金融服务能力将得到充分展现，产品创新和业务开拓将有助于提升商业银行的价值创造力和综合实力。
二、“ppp+B”模式的商业银行业务创新
“ppp+B”项目需要根据项目的全生命周期进行贷款项目的设计，其需要更加丰富多元的金融产品和服务。商业银行在“ppp+B”项目中需要扮演综合金融服务商的角色，为ppp项目提供全过程、全流程的跟踪式金融服务。一方面，围绕金融服务，为项目提供贷款、保险、信托等一揽子金融服务；另一方面，可以通过参与ppp项目的实施过程，为项目提供金融产品开发、设计与顾问等服务。商业银行参与可行的ppp项目能够获得稳定的贷款回报率，除了信贷方式之外，商业银行还可以通过参股基金等方式参与到“ppp+B”项目中，成为项目的核心参与主体。特别的，围绕ppp项目，可以为商业银行整合新的优质贷款客户提供新的可能。商业银行参与“ppp+B”项目的主要业务模式如下：
（一）贷款业务模式
当前，地方政府的融资能力和偿债能力受到政策的约束，ppp项目成为吸纳社会资本、提供基础设施与提高公共服务效率的有效途径。商业银行的传统贷款途径也因此得以延伸，需要商业银行对ppp项目公司进行贷款业务拓展，即通过完善、科学的贷款测评体系，针对ppp项目公司进行贷款业务开展，成为项目的债权人，从项目公司获得利息收入，具体信贷模式可以根据项目特点采取项目融资、银团贷款、并购贷款等形式。
（二）投贷模式
在ppp项目投资支持中，主要采取贷款和投行两类资金融合的方式实现。一旦使用投贷模式，商业银行在ppp项目中便具有双重身份，一个是债权人，一个是股东。就债权人来说，向ppp项目拨发贷款；就股东来说，向ppp项目进行投行资金支持。作为债权人和股东，商业银行同时获得利息收入和股息收入，可有效调节收入结构。投贷模式促进了商业银行投资资金与贷款资金的联动，降低了大规模贷款背后的信贷风险，丰富了商业银行参与ppp项目的金融通道。
（三）借道理?模式
商业银行面向社会投资者募集资金，通过与信托等金融公司合作，实现ppp项目资金的获得。该模式中，信托公司负责ppp项目的资金投资，商业银行理财资金作为机构投资人股东，通过在ppp项目增资扩股等方式进入ppp项目。商业银行理财产品以债券形式存在，主要获取固定收益，承担的项目风险较小。当理财产品到期或者项目期满时，商业银行理财资金可以通过股权转让或直接减资等方式进行资金退出，相关资金将退还至社会投资者的理财账户。
（四）资产证券化模式
商业银行参与“ppp+B”项目的资产证券化，是指商业银行将ppp项目的未来收益权或特许经营权进行整合打包，变成证券化的金融资产。商业银行负责ppp项目资产证券化产品设计与承销，为社会资本、信托资金、理财资金等购买ppp项目权益提供通道，共享ppp项目收益的一种金融业务模式。资产证券化模式下的ppp项目通常是经营性项目或者准经营性项目，项目多属于公共基础设施建设项目，且项目的资产成长性较好，价格稳定，可以带来持续的现金流，能够保障项目的收益权和特许经营权。
（五）融资租赁等其他融资模式
融资租赁模式包括两个层面，一是ppp项目与租赁公司签订融资租赁合同，由租赁公司为项目提供相关的设备和工具，租赁公司获得租赁收益权；二是租赁公司将相关的租赁服务和租金合同的债权转让给商业银行实现资金的直接退出，由商业银行收取ppp项目设备租金等债权。商业银行要拓展融资租赁等新的融资模式，需要不断提升金融创新的能力，加强自身创新意识和拓展能力，储备相应的复合型金融人才。
三、“ppp+B”模式的商业银行金融业务延伸服务
随着ppp项目相关配套政策的完善，项目的科学性、合理性要求越来越高，以及政府持续推广，ppp已经进入重要的发展机遇期。当前商业银行参与“ppp+B”模式，除了将重点放在选择发达地区以及重点和优质项目之外，更应该抓住机会拓展银行金融业务，创新融资业务品种，开拓综合性金融服务，拓展国际金融业务。
（一）创新融资业务品种
商业银行拓展自身在基础设施与公共服务项目金融业务的经验，尝试通过股、债、贷等多种模式参与ppp的全过程融资服务；结合ppp项目的特点，开发期限、利率等多元化组合的贷款产品，延长贷款时限，发展差异化信贷政策，减少贷款产品与ppp项目存在项目周期不对等的问题。同时，鼓励开发ppp资产证券化的产品设计与推广，将理财产品发行周期与ppp项目的建设运营周期匹配起来。
（二）开拓综合性金融服务
商业银行在ppp项目金融服务过程中，具有一定的信息资源优势和金融服务优势。商业银行可以将贷款各环节的信息资源与工程技术、财务管理、法律等领域的专家资源整合起来，形成面向ppp项目的咨询、现金管理、项目保险、财务顾问等的多元化综合性的金融服务平台。同时，建立ppp综合服务平台，可以针对ppp项目进行绩效评价、项目监测等服务，既满足商业银行管控ppp项目风险的需要，又通过开发中间业务，挖掘优质客户资源。
（三）拓展国际金融业务
商业投融资模式篇4
关键词：交通政企合作商业模式
随着城镇化的深入推进，交通基础设施建设越来越受到资本、土地、产能和效率等因素限制，十报告提出实施创新驱动发展战略，“加强技术集成和商业模式创新”，为企业转型升级指明方向。
一、交通基础设施投资建设方式
传统的交通事业发展一般遵循“财政拨款、贷款修路、收费还债”的模式，随着投资主体多元化，交通基础设施投融资模式不断推陈出新，投融资和建设管理方式日益多样化。
（一）政府投融资平台方式
政府投融资平台以重庆市“投”为例。重庆市“投”通过“项目投资+土地开发”的市场运作模式，从国家开发银行、商业银行、企业债券、上市融资、信托融资等渠道获得数千亿资金，完成了2000多公里高速公路、5000多公里高等级公路的建设、20多座城市区域横跨长江、嘉陵江的大桥，还有150多公里的城市地铁、轻轨的投资建设。
（二）上市公司平台方式
上市公司如宁沪高速、山东高速、中原高速等公司近年来频繁进行资本运作和并购重组。交通基础设施包装上市，一是做强路桥运营养护主营业务，拓展沿线土地开发利用、广告资源以及服务区相关产业发展，提高大交通产业协同发展能力。二是有利于提高公司治理水平，完善公司治理结构，提高公司透明度，不断提高决策能力。三是利用上市公司平台进行兼并收购，通过定向增发等方式实现权益融资，实施外延式增长，增强公司可持续发展能力。
（三）其他常见投融资方式
建设移交（Build-transfer，简称Bt）模式和融资租赁模式在交通基础设施的应用方兴未艾。Bt模式吸引社会资本投入交通基础设施建设，加快交通事业发展，有效缓解建设资金不足的问题。融资租赁模式在不改变经营权的前提下，盘活存量资产，为新项目投资提供资金保障。
二、基于社会责任战略的商业模式分析
交通基础设施“准公共产品”的属性，要求交通投资企业在经营过程中要实现“公共属性”和“营利属性”的统一，具体表现为企业履行社会责任与企业经营的相统一。企业社会责任主要关注对企业利益相关者进行研究，包括股东责任、员工责任、用户责任、伙伴责任、社区责任、社会公民责任和对子孙后代负责的可持续发展责任等。企业社会责任战略逐步发展为企业管理的重要流派，管理学大师迈克尔・波特2006年在《哈佛商业评论》上撰文指出：只有通过战略性地承担社会责任，企业才能对社会施以最大的积极影响，同时收获最丰厚的商业利益。
商业模式主要研究对象是利益相关者的交易结构，如何在不同的利益相关者主体间实现交易关系的重构，是企业社会责任战略和商业模式研究研究的结合点。当企业的社会责任行为对企业的利益相关者产生效用后，利益相关者反过来促进企业发展，增进企业的效益。概况来说，企业社会责任战略是商业模式升级与创新的一个发展方向和指引，商业模式升级创新是实施企业社会责任战略的重要载体和结果。
三、交通投资企业“政企战略合作”商业模式研究
完整的商业模式体系包括资源能力结构、业务系统、盈利模式、现金流结构，其中关键资源能力是创新商业模式的重点。根据以上分析，从交易方式、业务方式、融资方式等方面构建“政企战略合作”模式框架，阐述交通投资企业商业模式升级路径。
（一）交易方式
政企战略合作以“交通基础设施投资+土地补偿”合作为核心。政府以土地补偿的方式，作价支付企业提供的交通服务，提高社会交通事业发展水平，提升区域土地及物业价值，创造“级差地租”和“超额地租”。企业通过土地开发拉长产业链，短期进行土地开发，中期进行房地产项目开发，长期以路桥、轨道等交通设施运营以及物流服务业为主，实现长、中、短期投资收益均衡，促进政府、企业与社会的可持续发展。
（二）业务方式
一是全面拓展业务合作领域，按照国务院鼓励投资等政策积极放开行业准入，全面开展交通基础设施、土地开发、棚户区改造和公租房等领域的合作，充分发挥企业的专业化优势，促进房地产、工程施工、建筑材料、工程管理等上下游产业链整合；二是采用多种项目投资模式，除Bot模式外，探索Bt、Rot、BLt、pot等多种项目投资模式，积极适应政府购买公共服务要求。
（三）融资方式
一是依托企业开展资本运营。通过银行贷款和上市公司进行融资，利用融资租赁等金融工具盘活存量资产，加速资产证券化。二是利用企业的资信评级，发行企业债券、中期票据、短期融资券、私募债券等直接融资工具，降低财务费用，拓展资金来源。三是成立交通产业投资基金，充分利用专业管理能力，吸收社会资本，促进区域交通事业加快发展。四是积极探索引进开发性金融，为城市建设提供长期资本。
四、结论与建议
交通投资企业与政府构建全面的“政企战略合作”模式，围绕交通基础设施投资招标制度和利益补偿机制两个核心机制，整合资本、土地、人才、政策等多方资源，充分发挥交通投资运营企业产业集聚优势和规模优势，打通产业链、凝聚利益链、提升价值链，推动商业模式的升级重构，实现政府、企业等多目标共赢。
参考文献：
[1]魏炜，朱武祥.重构商业模式[m].北京：机械工业出版社，2012
商业投融资模式篇5
关键词：投贷联动；新疆；科技创新
1引言
提高企业技术创新能力是供给侧改革下的重要战略。总理在多个重要会议上都强调过科技创新对经济社会发展有着不可替代的作用。而无可否定的是技术创新能力的提高离不开金融的支持。在当前的经济发展趋势下，中小科技型企业科技创新的投入需求在加大，投资风险也在加大，而融资需求难以得到满足，这就在一定程度上需要我们采取新的模式和方法，尽力为企业，特别是中小科技型企业创造良好的融资环境。新疆地处我国西北边陲，工业基础较差，经济发展相对滞后、金融发展不充足，科技型企业的发展也比较落后，整体创新能力亟待提高。为了解决这一问题，2014年以来新疆管理当局采取了积极的政策措施，不断鼓励支持各地州中小科技型企业的发展，通过创新创业等大型赛事活动的展开、科技创新专项基金级风险投资专项资金的设立以及商业银行对科技型企业的信贷支持的增加，科技型小微企业的融资环境得到了些许改善，发展势头也在变好。据统计，单就2015年上半年来说，新疆的专利申请数量增速较快，达到5412件，同比增长了49．46％，其中工矿企业占比最大，申请量为3010件，占到总量的50％以上，科技型企业在提升新疆创新能力的任务中扮演着日益重要的角色。通过随后一系列的变革，财政资金和社会资金对科技型企业的支持力度也在加大，主要表现为“引流”和“放大”两大作用，而中小科技型企业的创新能力和活力都在涌流，呈现出较好的趋势。“投贷联动”作为新兴的融资服务模式，在扶持中小科技型企业方面具有较大的优势，有助于扶持该类企业获得融资扩大规模，在种子期及成长期得到有效的资金配置，进而实现科技型企业创新能力的提升以及做大做强目标的实现。当前，关于“投贷联动”的研究处于初级阶段，但仍然取得了较多的成果，广大专家学者以及实践领域的工作者就“投贷联动”的内涵、模式、风险控制、流程监管以及应用推广等问题展开了详细的讨论和研究，如周驷华、倪涛（2015）前瞻性地从理论分析的角度论证了商业银行在发展“投贷联动”模式的过程中可能遇到的机遇与挑战；蔡苓（2016）探索了采用商业银行牵头采用“投贷联动”模式来解决中小企业融资难的问题；而张慧（2016）则紧密结合当前的国家政策形势，研究了供给侧改革中“投贷联动”模式在我国的应用；此外，魏国雄（2016）以及郑超（2016）分别从“投贷联动”模式的风险防范与控制以及运作模式的改进与发展方面提出了自己的看法。他们的观点很看法对本文的研究有参考价值，但是当前研究者并没有专门对新疆的“投贷联动”模式的相关问题进行研究。因此，本文在分析新疆中小科技企业的发展现状及其面临的科技创新投入不足的基础上，对投贷联动这一名词进行解释还阐释了投贷联动的应用范围及益处，同时，还分析了新疆当前推行该模式存在的问题。最后，结合新疆的实际情况提出了有针对性的对策建议，希望能为实现新疆科技、金融与经济发展的对接，增强区域经济竞争优势、促进新疆丝绸之路经济带献计献策。
2投贷联动的内涵及应用
在2016年的两会上“投贷联动”这一名词开始正式出现，专家学者对这个概念进行了推广并引起了公众的广泛的关注。首先，解释一下它的内涵：字面上来看，投贷中的投字主要指的是风险投资和股权投资，而贷字主要指贷款，与商业银行有关，这个模式的本意就在于发挥股权和债权的作用，打破原来股权和债权不互动的局面，形成一个股权和债权有机联动的新模式。与以往模式相比，我们不难发现“投贷联动”有着较大的优越性，它融合了债券和股权这两个原本未能融合在一起的东西，实现了历史性的进步，在风险和收益的天平上找到了更好的平衡，实现了双赢，这可能也是大家关注和看好这一模式的原因所在。尽管投贷联动试点还没有在新疆开始试点实施，但国内商业银行已经开始探索相关的业务。总结起来，当前主要存在四大类模式。第一类是依托五大国有商业银行，这一类以中国银行最为突出，出现比较早的就是其境外子公司与境内母公司一起联合开展实现投贷联动。第二类主要依托股份制银行及城商行，例如南京银行通过附属的投资公司开展此类业务，南京银行已找到了“小股权＋大债权”这一具体开展模式，实现了更好地为科技企业服务的目标。第三类是开展“认股期权贷款”，以江苏银行为例，该行推出来一款“投融贷”模式的业务，该模式通过优先选择创投机构并签订相关协议，在所投资企业上市获得融资后，就超额收益部分按比例进行划分，最大可能地保证自身利益。第四大类是共设科技创业基金，这一模式往往是银行和创投机构一起完成的，主要就是为了帮助那些成长空间大，盈利可观的创新型小微企业，有利于破解其融资难的问题。从应用层面来看，“投贷联动”的模式主要针对的就是中小科技型企业。由于该类企业自身存在的科技含量高、成长性高、附加值高以及创新能力强等主要优势属性，同时还具有投资风险高、资金需求量较大、稳定性较低等问题，上述这些属性及问题导致中小科技型企业成为“投贷联动”模式的“宠儿”。“投贷联动”模式的进一步应用和推广必将促进新疆乃至全国的中小科技型企业的发展壮大，而该类企业的走强也将给相关金融机构带来可观的风险投资回报，进而达到“双赢”甚至“多赢”的局面。
3存在问题
“投贷联动”的模式虽然有优越性，但是运用初期还是存在诸多问题，需要不断探索才能进行试点的拓展，目前，新疆尚未正式发展该类业务，但要积极学习先进模式，未雨绸缪。现阶段，新疆试点及推广“投贷联动”的模式可能遇到以下阻碍：首先，金融生态环境落后，金融机构的服务意识较为淡薄。新疆的金融发展是比较落后的，金融机构的服务意识、服务水平、服务质量以及服务效率都有待提升，在这样的情况下，新疆发展“投贷联动”的模式就遇到先天不足、后天缺失的局面，如何打破这些障碍和困境是必须首先面对并解决的问题。其次，信贷评价体系缺失，投贷联动机制不健全。以商业银行为例，当前全国乃至新疆都还没有建立起一套完善的信贷评价体系以及投贷联动机制，这也就导致前期工作开展困难，很难想象，商业银行在没有信贷评价的基础上去给中小科技型企业发放贷款，因此发展投贷联动机制就更加不现实，因此，必须要把完善的信贷评价体系以及投贷联动机制放在首要位置来做。再次，风控管理水平较低也是亟待解决的问题。众所周知，呆账坏账严重侵蚀着国有资产，阻碍着商业银行的发展壮大。稳健经营提高风控水平将有助于商业银行降低不良率，促进商业银行的资产业务健康化阳光化。而当前新疆商业银行整体的风控水平仍处于较低的水平，这必将在一定程度上阻碍“投贷联动”模式的发展及投贷联动机制的建立。此外，专业人才缺乏，队伍建设不足。投贷联动模式是一个新事物，也是专业事项，因此人才资源是保证该模式顺利试点、推广的关键因素，要吃透投贷联动机制及各个模式，建立风控模型测算、预计风险监管水平，才能更好地为中小科技型企业进行融资，提升服务质量以及风险投资的回报水平。当前新疆的高端金融人才匮乏，也没有形成核心的建设行动队伍。因此，引进人才并进行队伍建设显得尤为重要。最后，服务能力不强等问题都需要得到尽快的解决。现阶段，新疆各商业银行还没有较高的全方位的金融服务能力，不能全面解决中小科技型企业从种子期、成长期到成熟期可能遇到的各种融资难题。同时面对相关产品的开发能力欠缺、信贷评价水平低、定价水平不高以及风控制度不健全等诸多问题，新疆各商业银行当前还没有承接“投贷联动”模式试点的必备条件，更不要谈推广发展该模式了。因此，全面提升新疆商业银行的服务能力是需要着重解决的问题。4对策及建议综合前文提到的新疆在承接“投贷联动”模式试点前存在的问题，结合相关理论知识，先提出以下五点对策建议：第一，改善金融生态环境，增强服务科技型企业的意识。要提高新疆银行等金融机构的服务意识，进一步完善技术创新的金融服务配套设施，增强金融支持力度。为中小科技型企业提供更多的信贷资金和融资渠道，加快形成多元化、多层次、多渠道的科技投融资体系，进而加速技术创新进程的作用加大银行业对技术创新的支持力度。第二，完善信贷评价体系，优化模式的联动机制。由于受到传统信贷文化及信贷模式的影响，现有的信贷评价模式较为单一，信贷评价体系并不健全。而信贷评价在发展推广“投贷联动”模式的过程中是至关重要的一环。从操作层面来看，信贷评价关系到是否给具体的某家中小科技型企业进行融资。因此，做好信贷评价体系的完善是模式发展的基础，同时，在试点及拓展推广该模式的同时，还要积极进取，稳中求变，不断创新，在实践中不断优化“投贷联动”模式的联动机制，更好地为科技型企业服务。第三，加强风险监管和控制。我们知道，由于中小科技型公司经营状况可能是不稳定的，不排除有财务危机或经营危机的出现，为保证参与的商业银行及其他金融机构或第三方公司、机构减少坏账、呆账损失，尽可能促进科技型企业在初创期和种子期的发展，促进企业长远健康发展。相关金融机构和监管部门要加强风控意识和水平，建立起有效的风险监管模型。对中小科技型公司企业进行跟踪监督，努力维护审慎经营目标的实现。第四，加强队伍建设，大力引进相关专业人才。投贷联动的过程需要经过很多复杂的程序，如市场评估、法律咨询、会计核算等，应该建立与之相对应的金融服务体系，引导金融资源向科技领域配置，打破金融约束瓶颈此外，还应建立完善的企业信用评价体系，吸引更多资金的投入，让支持中小科技型公司的资本涌流。第五，要增强中小科技型企业自主创新能力，提高核心竞争力。这一点尤为关键，要加快中小科技型企业的科技成果转化，同时，大力培育高新技术产业，努力提高新疆科技型企业的自主创新能力，在此基础上增强经济增长的动力。努力实现科技、金融与经济发展的有效对接，落实供给侧改革政策，进而为促进丝绸之路核心区的建设添砖加瓦。
参考文献
［1］周驷华；倪涛．商业银行“投贷联动”的机遇与挑战［J］．上海商学院学报，2015，（12）．
［2］蔡苓．破解我国中小企业融资难问题研究———基于商业银行“投贷联动”视角的分析［J］．上海经济研究，2016，（03）．
［3］张慧．基于供给侧改革的投贷联动机制研究［J］．湖北经济学院学报，2016，（03）．
［4］魏国雄．投贷联动的风险防控［J］．中国金融，2016，（03）．
商业投融资模式篇6
关键词：轨道交通 投融资模式 转移支付 补贴 融资手段
1地铁的特点
1.1地铁的经济特征
地铁是重要的城市基础设施，具有以下几个明显的经济特征。
（1）地铁是准公共产品
公共产品（publicgoods）是相对于私人产品（privategoods）而言的一个经济学概念。地铁同时具有部分公共产品和私人产品的特性，即地铁运输服务具有消费的非竞争性和有一定的排他性的基本特征，因此又不同于纯公共产品和私人产品，属于准公共产品。纯公共产品由政府提供，纯私人产品应由私人部门通过市场提供。而准公共产品既可以由政府直接提供，也可以由私人部门通过市场提供，还可以在政府给予补助的条件下，由私人部门通过市场提供。因此，在地铁等准公共产品的投融资问题上，上可供选择的空间很大，和过程也更复杂。也正是基于这一点，国际上地铁投融资呈现出多样化格局，目前也是世界共同面临的难题。
（2）具有很大的外部效应
所谓外部效应（externalities），是“某个经济主体生产和消费物品及服务的行为不以市场为媒介而对其他的经济主体产生的附加效应的现象”。具体有三类：一是生产者对生产者的外部性，如地铁对沿线土地开发商；二是生产者对消费者，如地铁能带动沿线商业发展，为居民生活提供便利；三是消费者对消费者，如人们消费地铁会减少汽车污染。
从外部效应的经济效率来看，又可分为正的外部效应和负的外部效应。地铁建设能诱发沿线土地升值，促进沿线房地产、商业等行业的加速发展，从这一意义上讲，地铁能增加城市的经济福利，带来巨大的正的外部效应。但无论是正效应还是负效应，只要有外部效应存在，都会使市场机制的作用出现扭曲，就不能对资源进行有效的配置，这就要求政府进行干预。
地铁的外部效应主要是正外部效应，如果政府不给予足够的“补贴”，将会直接其他投资者的进入，直接导致供给不足。政府的“补贴”通常有两种方式：一是对地铁直接提供财政补贴，即所谓的“直接转移支付”；二是政府给予地铁对沿线土地开发、商贸和广告等特许经营权，实现外部效应内部化，即所谓的“间接转移支付”。
（3）具有明显的规模经济特征
具体体现在：第一，地铁发挥作用以路网规模为前提，覆盖面越大，地铁效率越高。第二，地铁路网建设投资规模大，建设期长，资产的流动性差，沉淀成本大。第三，地铁资产设备使用时间长，具有永久性。第四，在任何服务点上地铁所提供的服务都取决于路网的整体水平。第五，地铁可大致分为路网部分和运营及辅助部分，运营及辅助部分的资产流动性相对较强，沉淀成本较低，与路网部分相比更容易市场化。可见，地铁存在最低效率规模，且规模效益递增，具有非常明显的规模经济特征。
1.2地铁的经营特点
第一，由于地铁项目正外部性的存在，其社会效益大于经济效益，项目盈利差。地铁项目带来的总收益不可能全部量化为项目投资者的账面收益，如地铁到达地区房地产升值的部分，轨道交通的畅通给人民群众带来的时间成本的节约，轨道交通的建成对城市交通及环保的贡献等。由于以上特性的存在，轨道交通企业作为经济主体尽管具有正常的生产效率和正常的成本－收益控制，但仍不能取得正常的收益，甚至不能弥补成本。因此，轨道交通行业作为大型基础设施产业，属于公共事业，运输服务为准公共产品，具有公益性、低盈利性。
第二，轨道交通项目的经营具有时空局限性，盈利空间有限。以地铁为例，每天的营运时间是有限的，不可能像其他行业那样，加班加点可以生产出更多的产品，以增加收入。而且地铁只能在已经建好的很有限的地铁轨道上运行，“产品”不可能输往外地，也不可能在洞外运行，票款收入被限制在固定的线路上，运输的能力有限。因此地铁公司的“产品”——运输服务的盈利空间相对有限。
第三，轨道交通权益具有放大性，资产的保值增值能力强。轨道交通票款的增长主要受沿线居住条件、土地开发强度、路网变化、商业经济成熟程度等外部影响。随着社会发展，人口流动增大，路网增加，以及服务水平的提高，轨道交通将吸引更多的客流，票款收入从长期看具有一定的增长趋势。而且地铁的洞体使用年限长达百年，随着时间的推移，地铁资产的升值潜力巨大。因此从长期看，地铁资产的权益可以不断放大，资产具有很强的保值增值能力。此外轨道交通附加的商业机会多，可以通过广告、物业经营、智能卡服务的开发等途径增加地铁的收益，长期来看商业发展和资产升值的潜力巨大。
2对于当前地铁投融资模式简析
2.1可供选择的地铁投融资模式
地铁作为准公共产品，具有较强的公益性，极强的外部性。高效、清洁的轨道交通方式，节约人们的时间成本，有利于环保；随着地铁的建设，沿线区域的房地产迅速增值、商贸日趋活跃，有力地促进了城市经济的持续发展。地铁因其代表巨大的公共利益，世界各国的政府都在地铁的投融资过程中发挥主导作用，即通过政府投融资（在日本称为财政投融资）体系直接为地铁建设提供资金。
近年来，各国政府为解决地铁建设资金短缺及效率问题，从地铁具有的一定经营性出发，在政府投资为主的基础上，尝试进行市场化投融资的改革。即政府采取相应的优惠政策等方式，为地铁进行市场化融资创造必要条件，通过组建合资公司或项目融资等方式吸引其他投资者参与地铁建设。从这个角度看，地铁投融资基本模式也只有两个选择，即政府投融资和市场化的投融资。
3两种投融资模式的比较及实践
3.1政府投融资模式及在地铁的实践
（1）对政府投融资模式的理解
政府投融资，是指政府为实现调控经济的目标，依据政府信用为基础筹集资金并加以运用的活动。政府的投融资活动要通过特定的政府投融资主体展开，实行“政府职能、企业运作”的政府投融资模式。政府投融资主体是指经政府授权，为实现政府既定的目标，代表政府从事投融资活动的，具备法人资格的经济实体，其形式是按《公司法》组建的国有独资公司。
政府投融资主体以政府提供的信用为基础，以政策性融资方式为主，辅之以其他手段进行融资。资金来源渠道主要有两类：一是政府财政出资；二是政府债务融资。具体是①政府财政拨付的资本金；②政府基本建设基金或国债资金；③国内政策性银行的政策性贷款；④境内外放行债券；⑤政府向国外政府或国际金融组织贷款；⑥依托于政府信用的商业贷款等。
政府投融资主体采用直接投资方式进行投资，既可以采取独资方式，也可以采取控股、参股或其他方式进行。政府投融资主体代表政府对以股权方式投入其他企业的资金依法享有股东权益，一般不享有政府行政管理职能。
（2）在地铁投融资中的实践
世界很多国家大城市的地铁融资建设中，特别是在地铁建设初期和高速成长时期，政府投融资都发挥着主要作用。如北京地铁建设初期政府投资比例达100%，香港地铁政府投融资占77%，法国巴黎地铁政府投融资占80%，德国曼彻斯特地铁政府投融资占90%，新加坡地铁政府投融资占到了100%。
在地铁完成大规模建设期而进入成熟期后，其中有一些城市的地铁同时也形成了相应的获利模式，使之有了市场化的基础。在此基础上，政府再通过向其他投资人出售股权的方式，收回一部分建设资金。最具代表性的是香港和新加坡。香港地铁在2000年10月发行股票上市，政府同时向公众直接出售20%的股权，收回资金约300亿元。新加坡政府也在对地铁重组基础上，通过向公众出售33.7%的股权，收回了部分建设资金。
3.2市场化投融资及在地铁的尝试
市场化投融资，又称为商业化投融资，是指企业以获取盈利为目的，依据企业信用或项目收益为基础，以商业贷款、发行股票等商业化融资为手段，筹集资金并加以运用的金融活动。非国有独资的公司制企业是市场化投融资主体，自主进行投融资活动，独自承担相应的责任。
市场化投融资主体的融资又具体分为企业信用融资和项目融资。企业信用融资是以企业信用为基础进行的各种融资活动；项目融资是以合资成立的股份制项目公司为主体，在政府的支持下，以项目本身收益为基础进行的商业融资活动。主要融资渠道有：①私募发起人、发行股票
等股权融资；②依托企业信用发行企业债券；③国内商业银行的商业性贷款；④项目融资，包括bot、ppp、ppt等；⑤留存收益（利润）等内源融资。
3.3在地铁投融资中的实践
国外各城市地铁在地铁建设初期或高速成长期，地铁运营不具备相应的盈利能力，市场化融资只能在政府的支持下采用项目融资，如香港东港隧道中的5km地铁延长线项目等。地铁路网形成一定规模后，由于地铁所在地城市交通的特点不同，有个别城市的地铁在具备了一定的盈利能力后，开始采取企业信用融资方式进行市场化融资，如香港地铁和新加坡地铁等。
近年来国内有些城市在地铁建设中也开始探索或尝试市场化融资模式。北京在城铁融资建设中，由北京地铁集团、北京首创集团、中关村股份有限公司、北京国资公司、北京天鸿房地产公司、北京城建集团六家股东共同出资26亿元组成城铁股份公司，然后再依托股东共和政府最终提供的信用支持，由城铁股份公司向银行贷款34亿元完成最后的融资；另外北京地铁集团还针对5号线项目，在bot、ppp等项目融资方面进行大量有益的实践。
国内地铁的市场化投融资还处于起步阶段，在很大程度上都带有政府融资的色彩。但这种探索非常有意义，毕竟是迈出了最为关键的一步，为地铁今后大规模展开市场化投融资奠定了基础。
3.4两种模式的比较
政府投融资模式最大的优点就是能依托政府财政和良好的信用，快速筹措到资金，操作简便，融资速度快，可靠性大。其融资量的大小，取决于政府的财政能力和所能提供的信用程度。缺点主要有两个：一是对政府财政产生压力，受政府财力和能提供的信用程度所限，融资能力不足；二是不利于企业进行投资主体多元化的股份制改制，转换企业经营机制。
市场化投融资最大的优点是可以吸收其他投资者参与项目建设，减轻对政府财政的依赖，完成投资主体多元化的股份制改制，转换企业经营机制。缺点主要有：①融资速度慢，融资量越大；②企业信用融资受企业信用程度所限，融资能力不会很大；③可靠性相对较差，操作环节多，过程复杂。
4对于北京地铁投融资问题的具体建议
4.1北京市地铁建设面临的形势与任务
根据市统一规划，北京市将在2008年前完成5条线、全长120多km的地铁新线建设。地铁5号线2002年底全面开工，需落实近120亿元的建设资金；地铁4号线、奥运支线2003年底全面开工，需落实近200亿元的建设资金。2年内需落实320亿元的建设资金，时间紧、任务重。但在面临巨大的挑战的同时也蕴涵着巨大的机遇。
2008年奥运会的申办成功，为北京地铁等基础设施建设提供了跨越式发展的历史机遇。市政府高度重视，为支持北京地铁的发展在资金、政府等方面提供了强有力的支持。
资金市场供给大于需求，资金成本降至历史低点。由于银行存贷款利率下调，银行信贷资金寻求出路；随着轨道交通发展突飞猛进，社会资金开始流向抗风险强、现金流量大的地铁等基础产业。近阶段是北京市地铁建设的黄金时期。
4.2采用政府主导的负债型投融资方式，迅速筹措巨额项目建设资金
（1）操作思路
地铁集团是代表市政府投资的主体，作为大股东与市直属企业共同出资分别成立5号线、4号线有限公司。以各新线公司作为承债主体采用银行贷款、企业债券等负责手段筹措资金。地铁集团等股东单位出具贷款担保。以政府信用为主导，建立偿债基金，形成良好的偿债机制，为项目还款提供保证。
（2）具备的优势
①资本金成本低。国内银行存贷款利率再次下调，5年以上长期贷款年利率已降到5.76%。实际工作中，通过和银行反复谈判，部分银行还可以将贷款利率下浮10%，达到5.18%。
②操作成本低、资金到位快。银行贷款属传统融资手段，操作相对简便、熟练，从贷款申请到放款，时间短，到位快，企业与银行直接合作，没有中介费用。
③资金供给充足。目前，各商业银行受控制不良贷款政策影响对商业项目严重惜贷，转向对基础设施项目加大投放力度。目前多家银行已同意对5号线、4号线、奥运支线提供贷款支持。
4.3存在的问题
①地铁项目投资大，回收期长，为降低风险，银行需要政府对地铁项目的贷款偿还提供强有力的支持。
②项目投入运营后，贷款还本付息量大，项目面临很大的
财务压力，需建立有效的偿债机制。
③新线公司虽然由多家股东组成，但主要由政府投资，其余是债务资金，企业治理结构单一，不利于转换企业经营机制。
4.4应对措施
①政府应根据财政收入实际情况，按计划逐年提高项目资本金比例，改善项目财务结构；制定有利于地铁投资、建设发展的政策法规，坚定金融界、投资者的信心。
②建立合理、可行的偿债机制，根本解决还本付息问题。
政府应采取的措施：
一是建立偿债基金。利用地铁新线沿线的土地出让金增收部分以及土地开发收益作为偿债基金的主要来源。
二是政府有计划地在偿债高峰期集中发放偿债基金，在偿债低谷期减少资金投放，以调节还本付息的年度波动，削峰平谷，保证项目稳定的财务状况。
企业应采取的措施：
一是增收节支，建立地铁新的盈利模式，从根本上提高项目偿债能力。
二是加大融资工作力度，争取长期贷款优惠利率，并通过贷款的长短结合、借新还旧等方式，减少还本付息总量。
三是企业在建设期使用商业票据、短期滚动票据等融资工具，用短期资金融通长期资金，减少银行贷款数量，缓解项目还本付息压力。
③在贷款前期工作中注意贷款结构及还款方式的优化，为以后进行资产重组、债务重组做好准备。
4.5着手建立投资主体多元化的投融资模式，最终实现地铁项目的市场化运作
（1）基本模式
实现地铁项目投资主体多元化的最大障碍是，项目具有外部性，盈利能力低。只有建立地铁项目的盈利条件，才能吸引多元化投资主题，实现投资－收益－再投资的良性循环。从建立项目的盈利模式入手，实现投资主体多元化主要由两种有效手段：
①政府通过采用行政、等间接转换支付手段，给予地铁项目充分的土地开发、商贸、广告等经营性的业务特许权，以具备商业化经营的基本条件，吸引多元化的投资主体。香港地铁主要采用此模式。
香港政府在香港地铁建设之初，便支持其积极开展土地开发、物业出租及管理等经营活动，到2000年非主营业务收入已占全部收入的55%。香港政府对土地高度控制，在新线建设前由政府统一划拨给地铁公司。香港土地容积率高，商业化程度高，寸土寸金，土地开发收益丰厚，基本上解决了主营业务盈利性低的问题。但北京作为首都，在土地的开发利用上有其独特性：一是从保护古都文化的角度，许多商业地段限高，容积率低，商业潜力受限；二是北京部分土地要适合中央国家机关的需要，市政府在对全市土地的统一控制力度上因此受一定影响。由于以上因素的存在，使北京在利用土地开发对地铁项目进行扶持的政策效果上，与香港相比有很大的不同。
②政府采用直接转移支付手段，对项目进行直接票价补贴或资本补贴，弥补地铁项目的公益性亏损，补偿投资收益，实现地铁项目的商业性价值。
根据补贴时段、方式的不同，可分为两种基本形式：
（a）后补贴模式
后补贴模式，又叫运营补贴模式，即b－so－t（build，subsidizeinoperationandtransfer）模式。这种模式是以预测客流量和实际票价为基础，在项目建成后和投入运营过程中按一定对运营亏损和投资收益进行补贴，项目的风险和收益在一定程度上由政府与企业在运营过程中共担。
（b）前补贴模式
前补贴模式，又称建设补贴模式，sb－o－t（subsidizeinbuilding，operateandtransfer）模式。日本、新加坡地铁主要采取此种方式。由政府负责土建工程（主要包括车站、轨道和洞体）的投资，负责车辆、信号等的投资。项目建成后，企业负责经营管理以及设备的维护。洞体等土建部分，企业无偿或象征性租赁使用，运营成本大大降低，项目产生收益。政府通过特许经营协议，对企业所提供服务质量、效益状况等进行考核，采取相应的激励与约束措施。特许经营期结束后，项目全部资产归政府所有。以上两种模式与bot方式有相同之处，同属项目特许经营权的运作方式，国外统称为ppp模式。
（2）具有的优势
①加入世贸组织后，我国、财务制度等逐渐与国际惯例接轨，具备地铁产业多元化投融资的外部环境。
②北京市基础产业投融资改革不断深化，市政府决定支持多元化投融资的改革方向，出台了包括《北京市经营性基础设施投资回报补偿的办法》等各项政策措施。
③从长远看，地铁多元化投融资体制的建立符合基础产业投融资改革的方向，对缓解项目建设资金来源、提高资金使用效率起重要作用。
（3）存在的
①资金成本比较高：地铁多元化投资往往需要政府一次性投入相当比例的建设资金。另外，商业化投资对项目的投资收益要求比较高，年收
益大约在15%左右。
②操作成本比较高：尤其在采用项目特许经营权方式时，国内投资环境还有待于完善，项目操作过程中，在法律、政策、财务等方面还有许多障碍需要克服，具有不确定性；缺乏客观、合理的成本数据，急需建立地铁运营、维修等方面的业内标准，为地铁商业化运作提供技术、财务基础；另外聘请投资银行等中介机构，需支付一定费用。
③时间成本比较高：市场化运作地铁项目，要对项目本身进行商业化包装，在可研基础上制定商业计划书，通过专业机构向广大潜在投资者进行路演，最大限度地挖掘、展示项目的盈利性、可行性，再通过大量反复谈判，最终确定、合理的投融资方案，项目操作需要一定时间。同时商业化项目运作模式的建立本身也是一个渐进的过程。
（4）解决措施
①地铁项目进行商业化运作，需政府一次性投入比较大的启动资金；
②通过招投标方式选择中介机构，提高服务质量，降低中介费用；
③投资主体多元化虽然是一个渐进的过程，但必须从现在抓起。
4.6地铁集团应积极采取的措施
（1）大胆创新，积极采取多元化融资手段
要充分利用各种新的投融资手段，广开融资渠道，保证项目建设资金的长期来源。
①银行贷款融资
国内银行贷款：银行贷款对于地铁来说，开始由于地铁项目盈利能力低、资产通用性差，在贷款工作中存在一定难度。但通过在实践中反复做工作，使银行认识到：地铁项目作为大型市政公益企业，与一般的贷款主体相比，抗风险能力强；同时，随着地铁集团改制后，切实转换企业经营机制，项目盈利模式将逐步建立，偿债能力大大增强。，北京地铁资信已初步得到各大商业银行的认可，积极表示愿对北京地铁新线建设投资提供贷款支持。建设银行已出具了为地铁5号线提供80亿元贷款的承诺函，并同意在国家基准贷款利率上下浮10%的最优惠条件。同时，北京市地铁公司正与中国工商银行总行、中国农业银行总行开展票款质押、股权质押、股本转换贷款等信的银行贷款手段，争取再以集团为贷款主体为项目建设筹措资金。
出口信贷：出口国为了推动本国大型设备的出口贸易，在政府的支持下，由商业银行或专业银行向本国出口商或外国进口商、进口国银行提供的期限较长、金额较大的优惠性贷款，主要有买方信贷、卖方信贷、混合信贷三种方式。其中混合贷款是出口信贷、商业银行贷款以及出口国政府的援助、捐赠相结合的贷款，对地铁项目具有较大的现实意义。上海地铁、广州地铁再项目建设中曾使用过法国、德国的混合贷款，具有综合利率相对较低、期限长的优点；但选项较严，手续较复杂，且在当前地铁项目设备的国产化率的限制下，具有一定局限性。北京地铁在一些新线项目中进口设备投资中将考虑采用这一方式。
适合地铁项目的国外贷款还有政府贷款、世界银行贷款、亚行贷款等。这些方式具有利率低、期限长等优点，但对政府支持的依赖性大，手续较复杂。北京地铁对日本政府贷款海外协力基金的使用较多，目前正积极争取亚行贷款等多种国外贷款的支持。
②股票市场融资
从证券市场融资是北京地铁融资计划的重要一环。北京地铁同证券公司正在进行北京地铁上市的一些基础工作，并对以下措施进行可行性：资产重组，将地铁广告、通讯等优质资产包装上市；募集资金用于收购新线的股权，置换政府投资或银行贷款，充分发挥上市公司的融资功能，为新线建设服务；同时解决1号线、2号线自动售检票系统的更新改造资金。
③企业债券融资
发行债券是地铁融资的重要手段，比银行资金的运用更有自主性，可以根据资金运用的长短需求，确定债券的期限；比股票市场融资更容易操作，更快地筹集资金。2001年10月，北京市地铁公司已和证券公司共同开展发行企业债券的前期工作。2002年6月，北京市地铁公司正式向市计委申报发行20亿元企业债券的发行额度，此项工作力争近期取得进展。
④成立地铁产业投资基金
建立地铁产业投资基金，将资本运作引入到地铁等基础设施的建设上来，通过投资的多样化，提高基金整体的盈利能力，更好地吸引民间资本、国际资本的进入，极大地解决目前面临的轨道建设资金严重不足的问题。
⑤票据融资
由于票据贴现率要低于银行的贷款利率，通过开发买方付息等业务品种来降低采购成本。同时通过短期票据的滚动达到融通长期资金的目的。
⑥融资租赁
通过租赁公司筹措资金，采取融资租
赁方式获得地铁设备，这样在达到融资目的的同时，由租赁公司分担了地铁建设项目的风险。北京市地铁公司正积极与有关租赁公司及西门子等国际设备商开展此项业务的洽谈。
⑦利用信托工具进行融资
可采用一些新的信托融资工具为地铁项目进行融资。如以地铁项目的预期现金流作为收益担保，发行一定额度内的信托凭证，募集项目建设资金。其优点是通过募集资金作为资本金投入到地铁项目，解决了地铁项目资本金短缺问题；操作简便，资金到位快。缺点是地铁项目盈利性低，需采取有效措施满足信托资金安全、收益的需要。
⑧设立境外bvi工具公司，引入外资
这是一种以发债的形式进行融资，以融资租赁的形式完成设备购买和使用，将融资租赁和境外发债结合在一起的海外融资方式。优点一是该种方式曾经在飞机租赁中使用过，政府有关部门比较熟悉，审批障碍较小。二是在境外发债募集资金后再回投到国内地铁项目中来，既利用了外资，又不占用国家外债指标。三是采用租赁方式，回避了外商直接投资的在项目投资、运营等方面的分歧，减少了复杂的谈判过程。同时境外bvi项目公司亦可由境外机构代为设立和管理，形式多样，十分灵活。缺点是此种方式用于轨道交通项目经验较少，实施过程中存在不确定因素，需政府有关部门的有力支持。目前，北京地铁正积极开展此项工作。
另外，北京市地铁公司还积极与有关部门沟通，努力争取尝试采用发行地铁等多种筹资方式筹集项目建设资金。
（2）大力促进地铁经营方式的多元化，实现地铁行业商业化运作
①积极引入市场竞争机制，实现地铁经营方式的商业化
打破投资单一、经营垄断的局面，以招投标方式选择运营商，形成良性竞争格局，加速地铁经营市场化运作。地铁集团作为地铁国有投资公司，应与香港、新加坡等地公司合资成立2～3家运营商，在北京市乃至全国的市场竞争中提高运营管理水平。
改革地铁车辆厂，引入外资，扩大规模，实现修造分离，进行商业化运作。把地铁机车车辆、通信信号的维修保养甚至更广泛的经营和维修责任采取竞争性招投标的形式，向国内外专业化公司分包出去，在商业化的运作中，降低成本，提高效率。
采取租赁的方式，地铁集团为生产设施提供主要的投资，而专业承包商获取某一设施或谋项服务排他性经营权，并支付使用生产设施费用。承包商负担大部分或所有商业风险，使地铁经营责权利更加明晰，降低风险，提高效率。
②保持主业稳定发展的前提下，采取多样化的经营手段
地铁的主业使票款收入。北京市人口密度大，发达，只要不断提高经营管理水平，采用合理的收费方式，主营业务收入增长潜力巨大。在保持主营业务增长的同时，采取多元化经营手段。
发掘潜在价值，提高广告收入。将固定广告牌更换为滚动式的广告牌，通过提高空间的利用效率，增加广告收入；可以将各个地铁站的冠名权进行拍卖，提高经营收入；地铁人行通道的两侧、机车的车身可以张贴各种类型的广告等。
由运营管理型向运营经营型转变。
a.适应信息化的新形式，建立光缆的商业化共享机制。
b.香港八达通公司的经营模式，结合地铁收费方式的变革，把智能卡开发作为新的增长点。
c.在前期规划汇总将商业化模式超前考虑和安排，如：银行机构的引入、车站顶盖开发等。
4.7建议政府给予有力的政策措施支持
（1）为满足当前工程需要，采取有效手段，大幅增加地铁建设的政府资金来源
①增加沿线房产的土地出让金，增收部分作为新线专项建设基金或偿债资金。
具体建议如下：对地铁沿线左右两侧各1km的带形区域内的房地产在缴纳土地转让金时，每平方米增加100元。若新线长度为100km，在征收范围之内的面积为2亿m?。若60%的面积可建房，并按3倍容积率，则可形成3.6亿m?的房地产，以60年为周期的话，每年将更新600万m?的房地产土地面积，对应的每年可作为偿债基金来源的土地转让金的增值收入近6亿元。
②政府成立地铁行业一级房地产专业开发公司，对政府批准的地铁沿线土地进行专项开发，开发收益作为建设资金来源。
③动员区政府以拆迁费用作为资本金注入到项目公司。
（2）建议政府对地铁集团给予积极的扶持政策，加快地铁投资、建设、运营的改革与发展在资金政策上：
①根据市财力实际情况，逐渐加大对地铁项目的资本金比例，改善项目负债结构。
②通过政府信用形成强大的预期现金流，作为目前地铁项目融资的基础。
&nb
sp; 在土地政策上：建议按一定办法，给予地铁集团新线沿线一定面积的土地开发权，以土地开发收益弥补运营亏损或进行建设投入。
项目通过土地开发收益弥补运营的亏损，也可通过土地开发权的抵押向银行贷款，将资金用于地铁建设上。
具体的土地划拨方案建议如下：每建成1km地铁，由土地管理部门或所在地的区政府将5hm?土地的使用权无偿划拨给项目公司。按照1:2的比例折算成建筑面积，并且每平方米收取500元的转让收入，每千米地铁对应的土地转让收入为5千万元。如果项目公司自行开发，收益水平还将有所提高。
在经营政策上：
①给予地铁集团更广泛的商贸、广告开发权，允许在地铁出口、车站顶盖进行广告；允许地铁采用拍卖车站冠名权等多种更加商业化的经营手段，使地铁具备更充分的商业化运营条件。
②给予企业一定范围的票价自主权。
（3）尽快制定、颁布《北京市地铁发展条例》，将北京地铁的投资、建设、运营各项工作制度化、法律化
上面围绕着政府主导的负责融资和投资主体多元化融资两种模式，在北京市当前地铁建设中的实施方案进行了分析。实际上，这两种模式不是互相矛盾、排斥，而是相互补充，相互转化。在实践中，更多的是两种模式的混合使用，只是采用的程度、阶段不同而已。
商业投融资模式篇7
[关键词]投资银行发展历程监管模式
探讨我国投资银行业的发展历程与监管模式，从行业化、规范化的角度来界定我国的投资银行业，不仅有利于投资银行业自身健康发展，也有利于维护整个金融体系的安全与稳定，有利于整个国民经济的持续、稳定发展。笔直就我国投资银行的发展历程与监管模式的选择谈点浅见。
一、我国投资银行业的发展历程
1.欧美投资银行发展的历程
一般认为现代意义上的投资银行发端于英国。18世纪后期,伦敦的商人银行率先为外国政府和从事国际业务的大公司筹集长期资金,投资银行业务逐渐成为它们的主要业务。19世纪末20世纪初,欧美资本市场发展迅速,投资银行业获利丰厚,诱致商业银行纷纷在利益驱动下,将短期资金用于长期的证券投资,造成资本市场泡沫泛滥,并导致了1929年～1933年的大萧条。因此,美国于1933年制定并通过了《格拉斯―斯特格尔法》等一系列相关法规,使投资银行与商业银行分业经营。20世纪60年代,欧美经济获得了高速发展,新技术革命和金融创新浪潮风起云涌,金融市场的全球联系日益增强,各国金融管理当局纷纷放松金融管制,突破了银证保分业经营的限制,形成了一批声誉卓著的现资银行,如高盛、花旗集团、环球金融、摩根士丹利、美林等。目前现资银行业务种类繁多,主要有:证券发行及承销,证券交易经纪及自营、公司财务顾问及投资咨询、基金管理及运作、收购及兼并等。
从欧美投资银行发展的历程可以看出,随着国民财富的大量积累,人们的投资、理财观念日趋强烈,需要把很大一部分财富投入股票及债券等风险资产中,期望通过资产组合以实现财富的保值增值。由于专业知识能力有限及信息不对称,人们希望有特定的机构提供投资理财方面的专业化服务,从而极大地促进了投资银行业的发展。高度发达的资本市场在为人们的投资理财提供了丰富的金融工具的同时,也刺激了能提供专业化投资理财服务的投资银行的发展。
2.我国投资银行的发展历程
我国投资银行业是伴随着资本市场的发展而产生的。改革开放以前,中国没有资本市场,当然更谈不上投资银行。20世纪80年代末,随着我国资本市场的产生和证券流通市场的开放,产生了一批以证券公司为主要形式的投资银行,商业银行，以及保险公司也可经营证券业务。1997年以后,随着商业银行法的实施,我国金融业的分业经营及管理的体制逐步形成,银行、保险、信托业务与证券业务脱钩,因此诞生一批金融集团附属的证券公司,如中信证券、光大证券等。
改革开放以来,我国国民经济持续快速增长,经济总量已位于世界前列,2004年我国国内生产总值13.7万亿元,国家外汇储备达到6099亿美元。城乡居民储蓄存款达到12.6万亿元,占当年国内生产总值92%。与此同时,我国国债及企业债券规模达到7251亿元,股票市场流通市值为11688亿元,占GDp的比率为8.6%,最高时曾达到18%。1993年至2004年期间城乡居民储蓄存款占GDp的比率年均69%,而同期股票市场流通市值占GDp的比率为年均8.3%。可见由于种种原因,人们并没有有效实现财富的保值增值,尚有巨大的潜力可挖掘。
尽管受到分业经营体制的约束,国内各商业银行并没有放弃参与投资银行业务的努力。中国建设银行1994年与美国投资银行摩根士丹利等机构合资创办了中国境内首家中外合资投资银行机构―中国国际金融公司。中国银行于1998年在香港地区成立了全资附属区域性投资银行―中银国际控股有限公司。中国工商银行，以及股份制商业银行中,如招商银行也在积极推进投资银行业务。目前,金融监管当局也制定了一些相关政策,如2001年央行颁布了商业银行中间业务暂行规定,鼓励商业银行开展投资银行业务。
应该说我国投资银行业的发展是具备一定经济基础的,然而现实表现却强差人意。作为资本市场核心的股票市场,如沪市上证指数从2001年国有股减持办法出台时的2245.44点跌到目前的1300点以下,跌幅高达45%,投资者财富大幅缩水。随之而来的是投资银行业的全行业亏损,一些证券公司在持续低迷的行情中倒下,更多的是处在苦苦挣扎中,整个投资银行业举步维艰。造成投资银行业发展与经济增长、国民财富增长脱节,并陷于困境的主要原因有:
我国资本市场存在重大缺陷,严重影响投资银行功能的发挥。一是功能定位缺陷,资本市场应当具有企业融资、资源配置和风险分散等基本功能,然而我国目前的资本市场过分强调融资功能而忽视其他功能,功能不全的资本市场,降低了企业对投资银行的业务需求。二是股权分置缺陷,三分之二的非流通股置身股市涨跌之外,导致非流通股股东恶意圈钱、占用资金、内幕交易等股市腐败行为盛行,肆意侵害流通股股东利益,极大地损害了资本市场的信誉。
我国实行的分业经营、分业管理的监管模式。分业经营虽然有利于防止和控制银行、证券、保险业的风险在行间交叉传递和扩大,便于政府对市场的监管,却客观上限制了投资银行业务创新。目前,金融混业经营的国际趋势,塑造了如花旗集团、瑞士信贷、第一波士顿等一批新型投资银行,充分发挥了金融业务间的协同效应,对独立型投资银行造成很大冲击。
我国投资银行绝大多数为国有或国有控股,采取有限责任公司形式,一方面没有从本质上解决所有者缺位问题,导致投资银行缺乏创新动力,业务范围狭窄,收入来源主要集中在手续费收入,自营业务收入和证券承销业务收入方面。另一方面,难以在资本市场通过股票、债券等方式融资,在货币市场上的短期融资也受到各种限制,导致我国投资银行融资渠道狭小,资产规模普遍偏小。不解决这些问题,即使拥有巨额的国民财富和强烈的投资理财意愿,由于人们对资本市场缺乏信心,也不会把财富投入到各种风险资产中,即使投入也不可能实现财富的增值,从而使提供专业化投资理财服务的投资银行难以获得正常发展。
二、两种监管模式的宏微观环境
1.分业管理
一般而言，分业管理较适合于一国金融业的发展阶段，这一阶段典型特征是：
(1)外部监管的有效性差。中央银行的独立性不强，对金融体系的调节、干预、监管的力度不够，各项金融法规不健全，且执行效果不佳，从而不能通过强有效的外部监管使银行风险控制在安全的范围以内。
(2)金融机构的自律性差，发展不平衡。
(3)金融市场不发达。尤其是证券市场在短期投资过多，长期投资过少(投机性强)，公开、公正、公平的原则尚未形成之时，证券市场的脆弱难以承受商业银行资金的大量涌入所带来的冲击，势必引发证券市场乃至整个金融体系的动荡不安。
(4)市场体系不健全，竞争不充分，微观经济基础薄弱，社会资本平均利润尚未形成。
2.综合管理
综合经营与管理则适用于一国金融业的发达(成熟)阶段，这一阶段的基本特征是上述几方面得到了比较充分的发展，成熟而完善。综合银行制度更有利于单个金融机构在竞争中获得优势，提高效率，但风险较大且难于控制，需要更有力而严密的监管，更高的业务经营水平及大量专门技术人才，不利于政府的宏观调控；分业银行制度则更有利于整个金融体系的稳定、均衡、健康发展，风险较小而易于控制，更有利于规范金融主体的行为，提高监管效果，有利于宏观政策的实施。
三、影响监管模式选择的因素
由上面的分析，我们得出的启示是：一国银行制度的选择、确立需考虑以下因素：
一是政府的宏观金融政策。如果政府宏观政策的出发点是稳定、均衡发展，则要选择分业经营管理的银行制度。相反，若宏观政策偏重于提高效率，鼓励竞争，则需要选择综合经营管理的银行制度。
二是银行风险的大小与控制能力。如果银行风险较大，通过内部约束和外部监管所能得到的控制力又较弱，则要选择分业经营管理的银行制度。相反，若银行风险较小，而内部约束和外部监管的力度强到足以使风险控制在较安全的范围以内，则可选择综合经营管理的银行制度。
三是非银行金融机构的发展程度。如果证券公司、信托公司等非银行金融机构的规范、数量发展到了可与商业银行展开平等竞争，不致因激烈竞争而纷纷倒闭的程度，则可选择综合经营管理的银行制度。相反，若非银行金融机构相对弱小，为保护其发展并维护整个金融体系的稳定，则应选择分业经营管理的银行制度。
四、我国的投资银行监管模式的选择
宏观管理模式的选择，一方面必须借鉴西方发达国家的先进经验，另一方面要看哪种模式更适合中国的国情。各种模式都有自己适用的条件，就我国来说，随着我国金融市场的发展，应该从目前实行的投资银行与商业银行的分业经营、分业管理。逐步走向综合管理。这是因为我国目前的金融形势已经发生了很大的变化。这主要表现在：
首先，现阶段我国实行的分业经营、分业管理仅限于商业银行的境内业务，而并没有对我国商业银行在境外从事投资银行业务、保险业务，以及向非银行金融机构和企业投资加以限制，因此，我国商业银行完全可以在境外发展全能银行业务。
其次，我国现行商业银行法直接允许商业银行从事部分投资银行业务和部分保险业务，如发行金融债券，发行、兑付、承销政府债券，买卖政府债券，保险业务等。其实，这些业务目前商业银行已在开展。换句话说，我国的投资银行业务已经开始逐渐渗透到商业银行和保险业中，混业经营的缺口已经打开。
再次，我国现行商业银行法不允许商业银行从事股票业务，但并没有限制商业银行从事与资本市场有关的中间业务，特别是在当前传统的商业银行业务领域发展空间有限的情况下，积极推进金融创新，注重发展与资本市场有关的中间业务大有可为：一是有关企业并购的业务，如帮助企业选择目标企业、企业诊断和评级、制定兼并战略、设计企业产权结构、制定并购价格、筹集并购资金、分销企业债券等等；二是有关客户理财的业务，如涉及个人理财和公司理财的咨询服务；三是有关项目融资的业务，如项目的评估以及资金安排等；四是有关资金结算与清算的业务，如为券商资金往来提供清算、股票发行市场申购款的收缴与结算等；五是有关基金资产管理业务，如基金托管业务、基金资产的投资管理业务等。
此外，我国发展金融控股集团的思路已经开始实施，金融混业经营的趋势逐渐明显。从光大集团、中信公司的发展中我们都可以看到混业经营的影子。管理层正在积极引导和创造条件，加强对这种新型公司体制的研究。
随着我国金融业的发展和改革开放的深入，我国金融业必将顺应世界混业经营的潮流，呈现出混业经营的趋势，因而其监管模式也将随着监管对象的改变而改变，最终实行综合管理。
参考文献:
[1]杨建文:2003―2004上海金融发展报告.上海人民出版社,2004
[2]华庆山:2003―2004国际金融报告.经济科学出版社,2004
[3]曹大宽:全球投资发展银行模式及借鉴.国际金融研究,2004
商业投融资模式篇8
关键词：商业房地产项目融资风险分担融资结构
商业房地产开发融资的特点
从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shoppingmall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FaSB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。
“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。
中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourseorlimited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balancefinance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
项目融资的参与者一般包括：项目发起人(projectsponsors)、项目公司（projectcompany）、贷款银行(lendingbank)、产品购买者或设施使用者(buyersorusers)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financialadviser)、法律与税务顾问(lawortaxadviser)、有关政府机构(hostgovernment)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasingcompany）、信用评级公司(ratings)。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：
如何实现有限追索追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
如何分担项目风险风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
如何实现投资者对项目百分之百的资金要求项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
如何处理项目融资与市场安排之间的关系对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
如何实现投资者非公司负债型融资的要求这是商业房地产项目融资的核心内容。
项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式；Bot项目融资模式。
笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：
通过项目公司安排融资由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
商业投融资模式篇9
关键词：商业地产；财务；创新；发展；轻资产模式
中图分类号：F275文献标识码：a
原标题：现代经济下商业地产财务战略创新――万达的“轻”资产模式
收录日期：2016年11月21日
前言
目前，我国处于经济产业结构升级的关键时期，商业地产作为城市发展的重点，面临着前所未有的机遇与挑战。机遇是随着城镇化速度的加快，庞大的消费群体为商业地产带来了巨大商机，商业地产有很大的发展前景；挑战是传统的重资产模式需要大量资金，在面临楼市低迷和融资难的困境下，其持续发展受到阻力。本文通过对万达商业地产转型轻资产的案例分析，为我国商业地产以及其他的重资产企业的经营管理提供借鉴，以优化企业整体财务经营模式，促进商业地产行业的健康发展。
一、商业地产的含义及特征
商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。商业地产具有以下特点：
（一）收益性强。商业地产收益包括商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业营业的开展还会产生递延的附加值。
（二）投资规模大、风险大。商业地产的开发虽然会产生巨大的经济效益和社会效益，但同时也是资金密集型和高风险的投资，从前期的开发到后期的经营，需要2～3年的过渡期，需要大量的运营资金投入。
（三）经营方式和内容多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合，经营内容主要有大型的购物中心、餐饮、娱乐、休闲、金融服务等。
（四）经营管理要求高。商业地产由于经营方式多样，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务促销、整合营销等都比较高，要求系统地、有计划地持续经营。
二、万达商业的重资产模式及财务问题
过去万达商业地产的重资产模式是万达自己投资、建设、管理一个大型的万达广场，旁边再建造一些商铺、写字楼、住宅等进行销售，这种城市综合体模式使万达商业取得了巨大成功。过去万达的这种经营模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅销售和高额的销售利润，万达通过资产抵押来获取金融机构的融资，这种通过金融机构融资和出售物业取得回款的重资产模式，在如今金融工具不足、商业物业回报率低的情况下，使万达面临一系列的财务问题。
（一）净资产收益率下降。万达商业收入主要由销售物业收入、投资物业收入以及酒店经营收入构成，主要依靠销售物业。通过整理万达商业近四年的会计报表资料数据，计算其净资产收益率发现，2011～2012年万达商业地产净资产收益率由32.71%上升到37.36%，上涨了14.22%，达到历史最高点，而此后净资产收益率出现明显下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到经济形势与政策变化影响下，房价受到很多起伏，造成销售毛利率下降，从而导致净资产收益率下降。
（二）资产负债率高。在过去的重资产模式下，万达商业一直依靠“以售养租”的方式来获取大量的资金，用来买地和投资开发，获得快速发展。但随着房地产行业进入白银时代，一二线城市开发机会减少和更多地进入三四线城市，物业销售回款困难，因此万达的资金流更加依赖外部融资，万达的负债连年维持在巨额状态，达到了74%以上，高于房地产行业平均负债率65%，每年的利息支出就有100多亿元。
（三）现金流压力大。万达商业的重资产模式就是依靠经营活动和筹资活动的现金净流量来支持其投资活动现金流量的支出。从万达近几年的现金流量表的数据来看，其经营活动现金流量在2012年、2013年发生了大幅下滑，而随着万达商业地产规模快速增长，投资活动的现金流量总体呈上升趋势，2014年其投资现金净流出为457亿元，2014年其资产负债表的应付账款额高达500多亿元，还有近1，800亿元银行贷款及未偿还债券，全年利息支付达120多亿元。万达的重资产模式给万达带来了不小的资金压力。
在面临盈利能力下降、现金流压力上升和融资压力不断上升的情况下，万达商业地产推行轻资产运营模式来解决投资资金不足、盈利能力下降及融资成本高等问题，从而实现了企业的持续发展。
三、万达轻资产模式及策略
商业投融资模式篇10
在我国经济增长步入新常态的形势下，商业地产受自身及外部诸多不利因素影响。外部因素方面，经济增长放缓减少了商业地产潜在需求，网络消费的崛起对传统商业地产带来了巨大挑战，其潜在风险正在加大。内部因素方面，前期商业地产投资过快增长，项目区域集中且同质化，布局及规划不合理，租售收入低于预期。银行及信托等金融机构作为商业地产主要融资来源，面临的风险不容忽视。文章在梳理商业地产面临的外部压力及自身发展问题的基础上，深入分析其经营风险并由此引发的金融机构的融资风险，提出应对措施以化解风险。
关键词：
金融机构；商业地产融资；风险管理
商业地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，主要以零售经营和办公等功能为主，狭义上的商业地产即以零售经营为主，本文重点讨论狭义商业地产运营及融资风险。近年来，我国在零售商业地产领域的投资迅猛，由于商业地产投资建设时间长、规划设计复杂等特点，受其自身发展及外部影响，商业地产运营风险及由此引发的融资风险正在加大，需引起足够的警惕。
一、商业地产融资风险研究综述
近年来，部分学者对商业地产融资风险做了研究，李烨、吴静（2012）对国外关于商业地产投资风险的研究进行了梳理，国外关于商业地产风险研究主要集中在基于Reits数据的研究；郭馨梅等（2013）指出我国商业地产面临泡沫化、同质化和边缘化等风险；刘颖、谢可（2013）对我国商业地产的融资路径进行了归纳，分析了目前商业地产融资环境和融资模式中的风险；康琪雪研究了我国商业地产运行状况和模式，指出了商业地产运行中的问题；（2010）李琳（2013）通过分析网购对美国实体商业及商业地产开发的冲击，来研究网络消费对我国商业地产发展的趋势影响；曹黎娟（2013）等从房地产信托实务出发，分析了房地产信托投融资业务与房地产市场风险的关联性；易传和、詹蕙卿（2009）通过数量模型分析了房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的关联关系；深圳银监局调查组（2011）基于对深圳市各银行经营性物业抵押贷款的调研，分析了该类商业地产融资普遍存在的风险。
二、新形势对我国商业地产运行的外部影响
从商业地产运营模式来讲，主要分为建成销售和持有运营两大类模式。在建成销售模式下，开发商追求开发资金的快速回笼，商业地产项目被拆分出售，在后期运营中难以实现统一规划和管理。持有运营模式下，由于商业地产项目建设期投入资金量大，运营初期租金回报较低，对开发商资金实力和运营能力要求较高。近两年来，在宏观经济增速放缓的大趋势下，房地产市场出现降温，同时，网络购物日趋繁荣，实体经营受到冲击越来越大。
1.经济增速放缓导致商业地产需求下降。2014年以来，随着中国宏观经济结构的转型调整，GDp增速下降到7%左右，预计未来将继续保持中高速增长。经济新常态的出现，加之近年来房地产行业政策趋紧，商业地产投资和销售均呈现增长趋缓甚至下降的局面。从图1可以看出，商业地产新开工面积、销售面积与当年GDp增长率呈现正相关关系，在2010年~2011年GDp增幅较大年份，商业地产投资和销售均呈现较大增长。2014年以来，GDp增幅降至7%左右，全国商业地产新开工面积出现3.3%的下降，销售面积也降为7.15%。经济下行，一方面影响商业地产投资和销售，使得全国商业地产新开工面积、销售面积和销售金额下降；另一方面，由于经济景气指数较低，pmi、Cpi等指数低迷，影响商品零售领域成交额，从而使得商业地产租金下降、空置率上升。该现象在二、三线城市较为明显，一线城市商业物业空置率也出现上升。据戴德梁行监测数据，2015年1季度北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。同时由于经济增长新常态持续，房地产调控政策延续，地产商融资环境恶化，使得更多的中小地产商对商业物业项目选择建成即零售的模式。由此带来商业物业项目后期经营管理粗放、缺乏统一规划等问题，将持续影响三、四线城市商业项目的租金和空置率。
2.网络消费的替代效应。网络消费对实体零售业有巨大的替代效应，影响商业地产的投资、销售和出租各环节。2015年2月的《第35次中国互联网络发展状况统计报告》数据，截至2014年末我国网络购物用户规模为3.61亿户，手机网购用户规模为2.36亿户。国内庞大的网购用户群体带动了网络消费总额的迅速攀升，全国网上零售额由2010年的4610亿元上升到2014年的27898亿元，年均增幅保持在40%以上；占全国社会消费品零售总额的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，这一迅速增长的趋势还将在未来持续发展。在网上零售业畅销商品中，通讯类、电子产品及电器类、服装类、生活日用品类等为主要品种，而这些商品恰好为传统零售业的支柱产品。网上零售业的崛起对传统商业领域冲击巨大，如苏宁、国美等传统电器销售商大规模裁撤实体店，重心转至电子商务领域。北京中关村通讯类产品卖场衰落，太平洋、e世界等卖场陆续关闭。由此商业零售类地产也面临巨大挑战，租金下滑、空置率上升，使得商业地产运营商不得不调整营运思路、更新产品理念，成熟项目必须在规划、布局等方面作出调整。
三、新形势下商业地产运行内部风险因素
1.商业地产投资增长过快且同质化严重。2011年~2013年，国家陆续出台了极为严厉的房地产调控政策，对住宅市场投资、融资、交易等多环节进行了限制。但对商业地产市场没有明显的政策限制，该领域吸引了众多资金涌入。3年间，商业营业用房新开工面积年均超过22000万平方米，截止2014年末商业营业用房待售面积为11773万平方米，而2014年商业营业用房销售量仅为9075万平方米，意味着仅消化库存需要的时间超过1年。在供应量快速增大的同时，商业地产项目同质化现象也较为严重，在城市同一区域扎堆建设。由于大部分开发商特别是中小城市开发商主要从事住宅项目开发，在商业地产项目方面缺乏开发经验。未能因地制宜进行有特色的开发，而是普遍采用城市综合体，用购物中心配套公寓模式建设；地段选择上，多集中在城市新区。如广州金沙洲地区、成都天府新城地区均出现了大量的城市综合体项目。这些城市综合体项目在业态经营、运作模式上高度相似。商业地产投资同质化和重复化，导致项目建成后在运营、招商方面无差异化，与入驻商家的议价能力降低，在租金、销售价格方面容易形成恶性竞争局面，不利于商业地产资金回流和价值实现。
2.项目布局及规划不合理。由于部分中小开发商在商业地产开发方面缺乏实战经验，缺乏前瞻性，往往先建设、后招商，造成商业物业在选址、规划面积、内部布局、仓储管理、物业配套等方面无法满足后期经营的需要。在商业业态、网店布局选择上，也出现业态趋同、布局不合理的现象，开发商未能从深度挖掘该地区项目所在地高中低档人群的不同需要，商业项目规划和布局未呈现阶梯特点。商业项目规划欠缺、定位不明，与商业地产同质化和泡沫化一起，加剧了项目建成后经营出租和出售的困难，使得预期现金回流难以实现，甚至出现项目未建成即烂尾的情况。
3.项目出租出售状况低于预期。近年来，大量商业地产项目于经济高速增长期规划设计和建设，项目的重复化和同质化，以及项目布局规划存在的缺陷等问题，并未引起投资方及融资方的足够重视，但在经济增速放缓，加之网上零售消费的崛起对实体零售业的冲击情况下，商业地产内忧外患加剧，部分商业地产项目最终收益低于预期，主要表现在项目出售情况不佳、招商竞争激烈、养商期延长、租金收入降低等方面。同时，由于商业地产项目投资回收期较长的固有特点，受到地区经济环境、区域交通状况、居住人群等个别因素影响较大，投资风险增大。根据联商网统计，截止2014年末，全国主要零售企业（百货、超市）共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长474.29％，创历年之最。实体零售业受经济低迷、互联网购物的冲击，呈现低迷的趋势，将持续影响商业地产项目的预期收益，最终会影响金融机构商业地产融资的安全。
四、金融机构商业地产融资风险现状分析
商业地产融资是指围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。由于商业地产投资具有初期投资规模巨大、投资回收期长、要求投资回报率较高等特点，开发商通常只出资不低于20%的项目资本金，剩余资金主要由会选择与金融机构合作，为商业地产为项目融资。我国目前商业地产项目融资来源包括银行贷款、信托融资、基金子公司融资、房地产私募基金夹层融资等，其中银行贷款仍是商业地产项目融资的主要来源。
银行贷款类型主要类型包括项目前期的开发建设贷款、项目建成后替换开发贷款的经营性物业贷款、以及为商业物业购买者提供的按揭贷款等。信托等其他金融机构融资，相对银行贷款较为灵活，既有债权性质的融资，包括传统形式的信托贷款、物业收益权融资；也包括夹层融资，如信托公司入股项目公司，开发商母公司按期回购股权等模式；近年来部分信托公司还针对具体项目开发出了股权性质融资，通过对项目成本收益的判断，在未明确设立开发商母公司回购条款的前提下入股项目公司，通过市场化操作进行退出。2014年以来，在经济增速减缓、结构调整的大背景下，银行贷款不良率出现攀升，信托计划违约事件也频频曝光。总体来讲，商业银行具有分支机构广泛、融资利率较低等优势，处于项目筛选的第一层，选择的商业地产融资项目一般优于其他金融机构，一般能取得商业物业第一顺位抵押权；同时受制于监管机构的严格管理及内部较为完善的风控体系，在商业地产融资的交易结构设计上，一般采取简单的经营性物业贷款、开发贷款等模式，法律关系清晰，如果后期出现风险事件，处置手续较为简单。
近年来新起的信托、基金子公司、房地产私募基金等金融机构，要求较高的市场化融资利率，监管环境较为宽松，内部风控偏好较激进，交易结构设计灵活，接受的商业地产融资项目风险通常高于传统商业银行，同时部分公司由于项目风控、审批等措施不到位，出现了一些商业地产融资项目违约事件。以某地产公司北京项目为例，该项目位于北京市北三环中路，城铁大钟寺站附近，地理位置优越。项目于2003年立项，2004年底开始建设，为当年度北京市60项重大工程之一，共有4栋独立商业物业建筑，规划总投资超过30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，建设初期定位为城市综合体的一站消费模式。该项目在建设中取得了商业银行的项目建设贷款，并以项目土地及地上建筑作抵押。该项目原定于2006年全部建成，2007年1月起开始招商，2007年年底商家入驻。由于拆迁、奥运停工、国庆六十周年停工等影响，直至2010年项目开业。工期延迟使得原先较为先进的设计理念失去优势，加之项目公司缺乏大型商业物业操盘经验，项目定位出现摇摆，在项目招商时才发现内部构架不符合商业需要，同时2012年后遭遇电商对传统商业的冲击和影响，项目空置率较高，现金回流情况不理想。项目公司为该项目内部装修改造在信托、基金子公司进行融资，由于经营出租现金收入较差，2015年曾出现信托贷款兑付危机。
该典型案例凸显了新形势下商业地产经营的风险，即商业地产运行受经济下滑、电商冲击等外部因素的影响，也受到自身规划设计缺陷、投资同质化等内部因素制约，最终导致招商情况不理想，无法实现预期租金收益的情况。而金融机构介入该类项目，承受风险等级也从传统商业银行到信托、基金子公司等逐渐提高。商业银行取得项目土地及地上建筑第一顺位抵押权，即使出现融资无法按约定偿还本息的情况，也可以通过追偿抵押物的方式，凭借抵押折扣率最终确保贷款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新兴金融机构，由于无法取得项目第一顺位实物抵押，存在风险敞口。
五、结论与建议
新形势下，经济发展增速降低、电商持续冲击传统零售业，商业地产项目运营风险在增大，特别是前期粗放式发展状态下，选址、规划设计等存在缺陷的项目，更容易爆发风险，金融机构需对此有清醒的认识，及早采取应对措施。针对商业地产的风险特点，金融机构及监管方均应高度重视，并采取一系列的有利措施，逐步化解商业地产融资风险，引导商业地产发展走向健康轨道：
1.立足自身特点，强化内部风险控制。在商业地产融资中，不同金融机构有其自身风险偏好。传统商业银行融资规模占市场垄断地位，坚持原有较为谨慎风险偏好基础上，立足自身经营特点，在贷前项目和合作机构选择上深入研究，在贷后管理上落实风控措施，特别是落实抵押物、监控商业物业经营现金流等。信托、房地产私募基金等新兴金融机构，作为金融产品创新的主力，在商业地产融资项目审批、操作中必须坚守风险底线，一方面把控项目实质风险，做好现金流预测，在把握第一还款来源同时最大限度争取担保抵押等第二还款来源；另一方面，在创新交易结构设计时，充分考虑复杂交易结构状况下，出现极端情况时的追偿难度，提前考虑相关法律障碍。
2.加强外部监管，引导融资模式创新。在近期经济发展放缓的宏观背景下，金融机构风险事件增多，银行不良贷款率增加，集合信托计划违约事件也一再爆发。在此情况下，监管机构应该加强监管，对金融机构商业地产融资风险资产进行排查，要求对商业银行对该类型风险资产足额提取足额贷款拨备；信托等非银行金融机构，面向公众发行的集合信托计划等，如出现风险事件，应通过资产处置等方式积极化解，避免爆发。同时监管机构应该合理引导金融产品创新，在控制实质风险的基础上，引导和监督金融机构特别是非银行金融机构建立起有限的风控机制，对商业地产融资项目提取一定的风险准备金，以应对突发风险事件。
3.合理选择合作机构，平衡风险与收益。金融机构在选择商业地产融资方时，应充分考虑项目自身情况，还要考虑融资方能力，包括商业地产运作实力、资本运作能力、公司其他地产业务运行情况等，优选大型开发商及一二线城市项目。对于缺乏商业地产运作经验和能力的中小开发商，不能因为融资收益高的诱惑放松风控底线，在对合作机构财务、经营实力充分评估的基础上，合理预测项目现金回流，通过控制合同用章、共管账户等具体措施落实期间管理，监控项目运行，争取平衡融资风险和收益。
参考文献：
[1]李烨,吴静.国外商业地产投资风险研究综述［J］.江苏商情，2012，（12）．
[2]郭馨梅，张健丽,刘艳．我国商业地产发展面临的机遇与挑战［J］．全国商情（理论研究），2013，（6）．
[3]刘颖，谢可．我国商业地产融资路径考察及融资环境分析［J］．中国房地产金融，2013，（3）．
[4]康琪雪．我国商业地产运行模式及发展对策［J］．价格理论与实践，2010，（3）．
[5]李琳．网购浪潮下的商业地产出路［J］．上海地产，2013，（9）．