房地产的纳税筹划篇1
关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项
一、房地产企业众筹模式
众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。［3］
二、众筹模式下企业的涉税事项
（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的，甲公司承诺给予投资人一定的折扣，将折扣后筹集的资金作为筹资目标，所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日，房产出售时间为7月1日，资金托管机构为中国建设银行。同时，在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，在本案例中，按税法规定，a企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日，即众筹资金款项到账的当天，并且在现行税法下，甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税，因此，甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/（1+9%）×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元（不含税价733.94万元）的价格成交。按照相关税法规定，还需补缴甲公司56.7万元的税额（733.94×9%-9.35=56.7万元）。最后，在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法，甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额，达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额，有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题，可能导致税款缴纳不足①；二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元［733.94-340/（1+9%）］的差额，企业一般认定将其为销售费用，费用会涉及税前扣除的问题，按照税法规定，如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外，近几年，由于政府不断加强对房价控制，如“限购”政策等政策的相继出台，投资者人数有限，房地产企业只能靠降低房价来销售，导致企业的盈利空间缩水，同时也会改变投资者的风险偏好，导致企业资金筹措困难，给企业带来一定的财务风险。第二，对于投资者来说，纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者，就仅按投资收益所得缴纳个人所得税；如果是法人投资者，其收益所得应计入企业所得税，缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意，投资者是否在众筹项目中认购了房产，如有签署商品房买卖合同，则应按合同金额缴纳印花税。第三，对于众筹平台来说，根据收取的中介费所得确认为主营业务收入，计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。
（二）销售型众筹甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为一套价值300万元的成品房产，标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日，甲公司所筹700万元（不含税价642.2万元），在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，对于甲公司，适用9%的税率，此时需要交纳税额为83.81万元（642.2×9%=83.81万元）。第二，对投资者来说，销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产，如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产，那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税，无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响，所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%，即3500元（700万元X0.05%=3500元）。第三，对于众筹平台来说，需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似，其所面临的财税问题也基本一致。
（三）融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘，本次众筹的截止时间为11月10日，众筹的约定利率为16%，甲企业承诺到期后还本付息，其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元，支付给银行36万元的资金托管费，所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中，a企业适用9%的增值税税率，这次众筹项目涉及利息，利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说，企业会使用利息支出来降低税前利润，从而达到降低所得税的目。但在本项目中，由于众筹平台和银行不是贷款方，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除。但两年期满，a企业支付给投资者利息，企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外，融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。
三、众筹模式下企业纳税筹划的建议
无论是出于何种目的、用于何种用途的众筹，纳税都是企业不可避免的问题，纳税问题如果处理不当就会使企业面临涉税风险，影响企业的形象，降低企业的信誉，所以企业应加强对财务人员的专业素质和纳税风险管控能力及政策敏感度的培养，针对以上的问题提出两点筹划建议。第一，加强对财务人员专业素质的培养，提高对税务相关政策的敏感度。我国自2016年全面进行营改增，现已取得了不错的结果，营改增的目的是为了减轻企业的税负，但不少企业却出现不减反增的情况，其原因还是税务人员对税收政策的把控不到位。不可否认，目前的形势下，房地产行业情景不太乐观，所以房地产企业的发展重点都放在了如何提高盈利和创新上，不可避免地忽视了对税务及财务人员的管理与培养，导致房地产企业税务人员能力提升缓慢，对税收和相关优惠政策的解读不到位，降低了企业纳税筹划的效率。因此，房地产企业应该重视税务管理工作，设立相对独立的税务部门，制定一套完整合理的绩效考核和奖惩制度作为依据考核税务人员的工作情况。第二，企业应该完善风险控制制度，众筹模式下的财税问题是由于国家对房地产众筹尚未提出相关政策，所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点给房地产企业带来了税务风险，所以企业要针对这些争论点完善企业的风险管控制度，提升税务人员涉税风险的处理能力，并且达到减轻企业税负的目的。
房地产的纳税筹划篇2
关键字：房地产纳税筹划执行与对策
随着社会经济的飞速发展，房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位。现阶段，国家为了促使房地产行业稳定持续的发展，出台了一系列的限购调控政策，特别是“十”以后，政府进一步表明了“坚持对房地产宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心，致使大部分房地产企业现金流量持续恶化，资金链岌岌可危；如何在残酷的现实与竞争中不被淘汰出局，充分挖掘内部潜力，保障企业持续稳定发展成为房地产企业财务管理的重要工作；通过纳税筹划，合理合法地降低税收成本就显得由为必要。本文打算对房地产企业制定了纳税筹划方案后，在具体执行中所面临的困难和问题进行探讨，分析成因，提出对策，试图指导企业将所制定的纳税筹划方案顺利执行，真正做到“未雨绸缪”，为企业创造节税利益，实现价值最大化提供重要保障。
一、房地产企业涉税的特点
房地产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务于一体的行业，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为；具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。上述明显的行业特点，决定了房地产行业的税收体制与其他行业有着本质的区别，表现出以下特点：
（一）税种多
房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、土地增值税、企业所得税等九个税种，这些税种分布在房地产开发经营的各个环节及全过程。
（二）税额大
房地产企业投资大、开发产品的造价高，销售额大，因此，所缴纳的税额一般很大。
（三）实行预缴和清算制度
由于房地产企业销售环节采用预售制，造成土地增值税和企业所得税采取先预缴后清算的税收制度。这是房地产企业税务与其他行业企业的根本区别。另外，由于房地产企业的成本确定需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序比较复杂。
二、房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题及成因
纳税筹划是纳税人在税收法律法规许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。纳税筹划方案从设计到最终取得成果需要经过如下步骤：全面分析确立目标制定筹划方案执行方案调整修订方案。一个完美的纳税筹划方案只有经过企业的各个组织部门，经营活动的各个环节，层层落实，真正为企业带来节税利益，才能算得上是一个成功的纳税筹划方案，否则也只能是“纸上谈兵”。由于纳税筹划方案的执行贯穿于企业的各个层面，在实际操作中，会遇到许多困难，面临诸多问题，大体可归纳为以下几个方面：
（一）管理层及企业员工纳税筹划意识淡薄
现阶段，纳税筹划在我国开展的时间还比较短，很多企业管理层受过去传统计划经济观念的影响，缺乏纳税筹划的意识；即便是有些企业在财务管理中已开始融入纳税筹划的理念，但对它的理论方法及实践意义还缺乏深刻的认识。管理层往往重视一个理论上的纳税筹划方案，而忽略了执行环节的重要性。一个纳税筹划方案，如果没有管理层的支持，是很难在企业中开展和推广的。同时，筹划方案的执行，需要企业各个部门和人员的积极配合与协作，但目前大部分企业人员对纳税筹划认识浮浅，甚至还停留在偷税、漏税的认知上，所以在筹划方案执行中会遇到很多的阻碍。
（二）税务中介机构的专业水平有待于进一步提高
纳税筹划具有高智力、高技术的特点，它要求进行纳税筹划人员精通国家税收法律法规，熟悉财务会计制度，更要时刻清楚如何在既定的纳税环境下，能够达到企业实现税收利益最大化的目的。目前，我国许多企业由于财务人员能力的局限性，一般都是委托税务中介机构制定纳税筹划方案，但税务中介机构的发展也不是很均衡，专业人员的素质参差不齐，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能满足企业进行纳税筹划的需要。
（三）纳税筹划方案缺乏弹性及灵活性
由于房地产行业受国家政策导向的影响，经济环境复杂多变，而大部分企业在制定纳税筹划方案时未考虑到这些不确定因素所带来的影响，使得筹划方案丧失了其使用价值。
（四）会计核算不规范，导致纳税筹划方案“功亏一篑”
纳税筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、合法性、完整性直接影响纳税筹划的整体效果。在实际工作中，有些企业为了实现节税利益，虚增成本，扣除项目不实，发票管理不当，造成最后清算及税务检查时，对这些违规项目进行调整，导致筹划方案“功亏一篑”。
（五）征纳关系不和谐，阻碍纳税筹划方案的顺利实施
由于我国税收政策具有较大的弹性空间，税务机关拥有自由裁量权，税务人员专业知识相对欠缺，必然出现征纳双方政策运用上的分歧，征收管理的异议，导致征纳关系存在不和谐因素；如果纳税筹划方案得不到税务机关的认可，再好的筹划方案也无法实施。
三、提高房地产企业纳税筹划执行效果的措施
（一）自上而下地提高企业全员对纳税筹划的认识
作为企业管理层，应正确理解纳税筹划的含义及所面临的风险，并对其执行环节加以高度重视，这不但要体现在制度上，更要体现在管理层的意识中。同时要将纳税筹划的理念贯彻到企业的各个部门及全体员工，使企业员工认识到纳税筹划的实践意义，明确纳税筹划并不是会计机构的“专利”，企业的各个部门及员工都应成为纳税筹划方案落实的责任者和执行者。
（二）培养高素质的纳税筹划人员
企业要清醒的认识到税务中介机构尚处于发展时期，专业人员的水平有待于进一步提高；因此，企业在利用外力的同时，要加强自身专业人员的队伍建设。对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质，同时，企业也要注意招聘高素质、全方位的纳税筹划人才，以充实企业纳税筹划队伍，带动专业人员整体素质的提高。
（三）编制弹性的纳税筹划方案，增强其灵活性
由于国家宏观经济环境的复杂多变，房地产调控政策的不断深入，国家税收法律的修正和完善，使得房地产企业处于变幻莫测的经营环境中；所以企业在制定纳税筹划方案之初，就要充分考虑到这些不确定因素对筹划方案的影响，对可预见的变化，编制弹性的筹划方案，做到“胸有成竹”；对不可预见的变化出现时，及时调整筹划方案，与时俱进，以保证筹划方案的有效性。
（四）严格规范会计核算工作，规避筹划风险
纳税筹划方案是建立在规范的会计核算基础之上的，具有合法性的特点，企业无论由于主观和客观原因，造成会计核算工作不规范，势必影响筹划方案的最终结果，也脱离了纳税筹划的本质。因此，企业应建立内部控制制度，并在实践中不断地加以完善，提高管理水平，增强风险防范意识，建立一套操作性强、便于控制的内部财务管理信息系统。
（五）建立良好的征纳关系，保证筹划方案的落实
房地产企业纳税筹划方案的最终成果需要经过最后清算及税务检查的验证，因些，企业应加强对税收征收管理工作的了解，积极主动地与税务机关保持联系，进行有效的沟通，达到对税收政策理解上的共识，并在筹划方案的执行过程中得到税务机关的支持，筹划成果得到税务机关的认可。
四、结束语
本文对房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题、成因加以分析研究，并提出了有效的应对措施；在当前宏观经济环境下，房地产业欲谋求持续稳定的发展，纳税筹划成为企业财务管理的一个重要因素，它作为一种高层次的综合财务管理活动，成功与否，除了运用过硬的专业知识制定出一套理论上的纳税筹划方案外，在具体执行中，要求企业从意识到实践，从管理层到全体员工，从内部到外部，各个层面通力配合与协作；另外，还要兼顾纳税筹划方案的成本，只有当收益大于成本时，此筹划方案才是行之有效的。
随着我国加入wto和整个国民经济总体水平的提高，我国税制将与国际惯例接轨，这为纳税筹划带来了新的发展机遇。如何将国外先进的纳税筹划理念和技术，与我国的税法体制相结合，量身打造出一套切实可行的税收筹划体系，有待于我们进一步探索和研究。
参考文献：
[1]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨.中国外资，2012（9）：196-197
[2]王立.房地产企业税收筹划风险探析.会计之友，2012（03）：91-92
房地产的纳税筹划篇3
【关键词】纳税筹划；土地开发涉及税费；纳税义务最小化
一、房地产纳税筹划案例分析
纳税筹划是指纳税人在对国家相关法律与法规熟练掌握的前提下，全面、综合地发挥自身的内在潜质，利用税法的各种优惠、减免和各税种的税率差异，通过合理安排经济事务，采用合法和非违法的手段对经营、理财活动进行筹划和安排，达到减轻税收负担和避免涉税风险的目的，尽可能取得经济效益最大化或纳税义务最小化的一项财务管理工作。下面通过举例来阐述纳税筹划的重要性。
例如a房地产开发公司，于2007年8月通过拍卖购得一块约56亩的土地，在交付土地出让金6500万元并交纳契税260万元后，办理了土地使用证，该笔资金为自有资金，未从银行或其他企业借款。后期由于开发项目不成熟的原因，一直未开发。到2009年初，由于a公司资金紧张，需将该宗土地出售变现。由于该地段处于城市发展规划的中心地段，故有许多企业与a公司接洽愿意出资购买该土地，作为住宅项目开发。此时该土地市场价可售28600万元。是将该土地直接出售变现还是采取合作建房的方式或是其他方式，公司领导要求财务人员拿出可行性研究报告供决策参考。
房地产开发公司主要涉及的税费是营业税及附加、土地增值税和企业所得税等。笔者对几种交易方式涉及的税费进行了深入细致的分析和比较：
方案一：直接出售土地
土地转让收入为286000000元。应当缴纳营业税：286000000×5%=14300000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：14300000×（7%+3%+1.5%+1%）=1787500（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67600000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。
允许扣除项目合计为：
67600000+14300000+1787500=83687500（元）。
增值额为：
286000000-83687500=202312500（元）。
增值率为：202312500÷83687500=241.75%。
应当缴纳土地增值税为：
202312500×60%-83687500×35%=92096875（元）。
企业税前利润为：286000000-67600000-14300000
-1787500-92096875=110215625（元）。
企业税后利润为：
110215625×（1-25%）=82661718.75（元）。
方案二：合作建房
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）取消了这项免税政策，对于上述免征条款均不再适用暂免征收土地增值税的规定。走合作建房这条路也不可行，如何进行筹划才能促成这项合作，同时又使合作双方的利益均最大化呢？
方案三：自行开发住宅项目
按照有意合作的B企业要求，由a公司自行开发住宅项目，并将建好的商品房以4800元/m2，全部出售给B企业员工，总计开发160000m2。同时a公司与B企业签订借款合同，将本来由B企业应支付给a公司地价款的资金286000000元以借款的形式先借给a公司，后期开发成本由B企业根据工程进度将款项分期借给a公司，涉及的相关税费全部由a公司负担。a公司再支付给B企业借款利息10000000元。
注明：房屋售价4800元/m2依据是土地成本1787.5元/m2（286000000/160000），建筑安装及配套设施费2400元/m2，税费528/m2（房地产行业按11%预缴税金），利息62.5元/m2（100000000/160000），以上项目约计4800元/m2，a公司除地价款外，在施工中不赚取B企业职工利润。
a公司住宅项目转让收入为4800×160000
=768000000（元）。应当缴纳营业税：768000000×5%=38400000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：38400000×（7%+3%+1.5%+1%）=4800000（元）。根据实际施工情况，建筑安装及配套设施费2400元/m2，则建筑安装及配套设施费总成本为：2400×160000=384000000（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67600000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
房地产加计扣除的费用为：（67600000+384000000）
×20%=90320000（元）。
根据《土地增值税实施细则》的规定，1.凡能按项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用一并计算扣除。该公司的借款利息为5000000元，如果按不能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67600000+384000000）×10%=45160000（元）；如果按能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67600000+384000000）×5%+10000000
=32580000（元），故采取不提供金融机构证明的方式。
允许扣除项目合计为：
67600000+384000000+45160000+90320000+
38400000+4800000=630280000（元）。
增值额为：
768000000-630280000=137720000（元）。
增值率为：137720000÷630280000=21.85%。
应当缴纳土地增值税为：
137720000×30%=30091820（元）。
企业税前利润为：
768000000-67600000-384000000-10000000
-22580000-38400000-4800000-30091820
=210528180（元）。
企业税后利润为：
210528180×（1-25%）=157896135（元）。
通过方案调整，a公司可多获利为：157896135-
82661718.75=75234416.25（元）。
B企业则可以通过代收职工购房款，再代付给a公司，并不需要占用公司自身的经营资金，而且可以获得a公司支付的贷款利息10000000元，同时还可获得代收资金的存款利息。
通过纳税筹划，方案三明显好于方案一和二，最终被a公司领导和B企业所采纳，促成项目的成功合作。
二、小结
通过对上述案例进行分析，我们可以发现纳税筹划是可以根据纳税人的需求事先设计与安排的，即纳税是可以设计的，做到依法纳税，准确履行纳税义务，既不少交税又不多交税，通过对企业的战略、经营、投资活动进行合理安排，事前筹划使税负最小化。当然，什么事情都不是一劳永逸或一成不变的，这就要求企业财税人员应具备良好的职业道德，及时掌握大量的知识信息，无论是税收法律法规方面的还是各项税收政策的，要熟悉各税种的会计处理，同时还必须准确把握相关经济业务的业务过程和业务环节所涉及的现行税种、相关的税收优惠、所涉及的税收法律法规中存在的可以利用的税收筹划空间，要具备逻辑思辨能力，灵活变通地进行筹划，善于总结和分类，同时要勇于创新，不要照搬。
其实纳税本身就是一种交易安排，通过对交易事项法律性质的规划、实现转换应税义务的目的，最终达到降低税负、符合纳税人长远发展目标。在对交易事项进行纳税筹划时，纳税人需要注意的是交易事项法律性质的变化必须满足“形式与交易实质的统一”和“有真实的商业交易目的”的基本原则，否则，容易被税务机关认定为恶意避税而遭到调查和否定，致使纳税筹划方案失败，给企业带来不必要的损失。
【参考文献】
［1］王智勇.企业纳税筹划［m］.企业管理出版社，2010.
房地产的纳税筹划篇4
关键词：营改增；房地产企业；增值税；纳税筹划
营业税在我国税收历史中有着一定的积极作用，但是它存在着重复征税的弊端。反观增值税，在生产和销售的各个环节分段征收，在中间的每一个环，仅就增值部分征税，最终实现对最终消费环节全额征税，可有效的避免重复征税的问题。因此，增值税作为一个“80后”新秀，成功取代了营业税的地位。于2016年5月1日起全面推行“营改增”试点，在新中国税制中有着66年历史的营业税正式退出历史舞台。房地产行业，作为我国的一个税收大户，它有产业链条多、周期长、资金需求量大的特点，这些特点使这个行业对税收政策敏感性高。由于其以前交纳的是营业税，在面对“营改增”后可能各项税务工作做得不够好，就可能面临税负大量加重。大多都是因为本来可以抵扣进项税额的部分却不能抵扣，于是企业就需要交大量的增值税。因此，为了房地产企业能快速适应“营改增”，利用国家政策，合理减轻税负，企业的增值税纳税筹划就显得尤其重要了。本文先简述“营改增”政策，分析其对房地产企业的影响，进而提出建议。
一、房地产企业“营改增”简述
2016年3月5日，总理在第十二届全国人大会议上提出全面实施营改增。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业4大行业，实现商品货物与服务业的“全覆盖”。“营改增”改革的重要意义在于避免重复征税，降低各行业的税负。文件规定，对于房地产企业而言一般纳税人适用的增值税税率为11%。对于纳税人销售自行开发的老项目另有过渡性政策，在名义税率和计算方法上与以前基本一致。对于小规模纳税人，在收到预收款时先需按3%预缴；在纳税义务实际发生时，按5%征收率计算应纳税额，抵减预缴税款，纳税申报。
二、“营改增”对房地产企业的影响
在“营改增”前，房地产行业适用的是按照销售不动产的收入5%征收营业税；在“营改增”后，适用的是按销售不动产收入的11%征收增值税，其中在购进工程物资和建设等环节中产生的进项税额取得专用发票并认定的部分可以抵扣。这就使得在“营改增”对房地产企业的税负产生一定的影响。而且，营业税属于“价内税”，增值税属于“价外税”，这就说明其对房地产企业的会计处理也会产生一定影响。
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”对房地产企业的影响除了在会计处理上，更多的却是体现在了企业税负上。
对于房地产企业来说，首先是税率上的影响。在“营改增”前，房地产企业建设环节需要交纳一次税率为3%的营业税，房地产企业在销售房产交纳营业税，税率为5%，在“营改增”后，房地产企业一般纳税人销售房产交纳增值税，税率为11%。仅从名义税率上来看，似乎房地产税负加重，但是增值税却仅是就增值的部分交纳税，因此实际上是加重了税负还是减轻不能单从名义税率上来看，而还应该考虑税基。小规模纳税人，在“营改增”前交税率为5%的营业税，在“营改增”后交征收率为5%的增值税。因此对于小规模纳税人而言，税率没有发生变化，但是“营改增”后对于小规模纳税人有一定的优惠政策，而这是在之前没有的。
其次是税基上的影响，在“营改增”前，销售环节是就销售收入来征收营业税，不存在抵扣问题，且营业税作为价内税包含在销售收入中。而“营改增”后，虽然也是就销售收入来计算增值税销项税额，但是在销售前购进原材料和建设环节，产生的增值税进项税额，可以用来抵扣，而且增值税作为价外税，并不包含在销售收入中。
（二）“营改增”对房地产企业会计处理的影响
在购进工程物资环节中，在“营改增”前，购进工程物资产生的增值税进项税额由于是被用于非增值税应税项目，而不能抵扣，在购进时直接记入“工程物资”的成本中。借记“工程物资”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，购进工程物资产生的增值税进项税额可以抵扣，借记“工程物资”、“应交税费――应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。
在建设环节，出包工程的，在“营改增”前，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。
在销售环节，“营改增”前，房地产企业按销售收入的5%交营业税，通过“营业税金及附加”科目核算；而“营改增”后，房地产企业交纳增值税，而增值税作为价外税，不计入费用中。
（三）“营改增”对发票管理的影响
在“营改增”前，营业税的税收发票仅仅是作为购入方的相关资产或费用的确认依据，而并不作为抵扣凭证。在“营改增”后，增值税专用发票不仅是作会计处理的依据，更是作为抵扣凭证。因此增值税发票的监管就显得尤其重要。销售方开具的增值税专用发票，是下游企业抵扣依据，影响增值税涉及的完整闭环链条。所以增值税专用发票销项发票的领购、开具、保管和作废，以及进项发票的取得、认证和抵扣等都尤其重要。因此在“营改增”后的今天，企业应更加重视发票的管理。
三、“营改增”后房地产企业的纳税筹划
“营改增”对房地产企业的影响主要在会计处理、税负、和发票管理方面。为了适应这一变化，房地产企业也应该做出相应变动来积极应对。这就涉及到了在“营改增”前房地产企业未曾有的增值税的纳税筹划。
（一）纳税人身份的选择
纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人身份的不同对应的计税方法也就不同。对于小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择5%的征收率计税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的余额为销售额。
例如，某小型房地产企业年应纳税销售额450万元，会计核算健全，能够提供准确税务资料，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人，由于其年应纳税销售额小于500万元，因此也可以选择为小模纳税人。如果其可抵扣的进项税额部分大于29.41%（17%/5%），则其应纳税额必然小于作为小规模纳税人应交纳的增值税额，这时就应选择一般纳税人的身份，反之选择小规模纳税人。
再如，一家房地产企业年应纳税销售额为980万元，其它情况同上，如果其可抵扣的进项税额部分小于29.41%，可以将企业拆分成两个小房地产企业，这样就是两个小规模纳税人，可以按照小规模纳税人的简易计税办法，按5%征收率计征。
（二）重视发票管理，加强相关人员的培训
作为一般纳税人的企业，在销项税额一定的情况下，可抵扣的进项税额越大，其应缴纳的增值税额必然越小。而发票的管理以及人员关于这方面的知识素养就很重要了。
首先，房地产企业应该重视增值税发票凭证的管理，实时取得可以抵扣的专用发票。一方面，安排专人负责发票管理，另一方面在供应商的选择上，尽可能选择一般纳税人供应商，或者选择小规模纳税人时，要求其代开增值税专用发票。同时企业也应该有识别和防范假发票的能力。
其次，企业需要加强相关人员的培训。一方面是组织财务人员的培训，尤其是关于“营改增“后会计处理方法的培训，以及增值税纳税开具、申报方面的培训。另一方面，应加强企业采购人员关于增值税专用发票的培训，这样他们才能取得合理的，可以抵扣的发票。
（三）转变开发销售模式
随着现代生活的匆忙，越来越多的人为求方便快捷在购房问题上更倾向于选择精装房。而高档的住宅、精装房、办公室等的装修费用都在房产成本中所占比例非常可观。如果房地产企业将主要销售毛坯房慢慢转为精装房，能在一定程度上拓宽了进项税抵扣来源，同时又能比毛坯房多获得一层装修的利润。因此在增值税纳税筹划上，房地产企业可以考虑转变开发销售模式。
“营改增”对房地产企业不论在会计处理上还是税负上都会产生一定的影响，房地产企业应该明确其产生影响方向与影响数，积极展开增值税纳税筹划工作。“营改增”的本意就是为了减轻企业的税负，房地产企业应该充分利用这一政策，减轻企业税负，增加企业效益，使企业可以更好的发展。
参考文献：
[1]郭淑荣.纳税筹划[m].西南财经大学出版社，2016.
[2]王姿兰.浅析“营改增”对房地产企业的影响[J].财经界，2016（19）.
房地产的纳税筹划篇5
摘要土地增值税是就转让房地产所取得的增值额征收的一种税，它在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重。本文从房地产集团公司的视角，分别通过集团公司及项目公司两个维度，系统探讨有效筹划土地增值税的途径。
关键词房地产集团公司土地增值税筹划途径
一、土地增值税系统筹划的基本思路
对房地产企业而言，决定土地增值税应纳税额的大小是由转让房产收入额、税法规定扣除项目金额（以下简称扣除额）和税率三元素构成的。公式表述为：应纳土地增值税＝（转让房产收入－扣除额）×适用税率－扣除额×速算扣除系数。由于在选择适用税率上是以前两者的差额，即增值额为依据的。因此，土地增值税筹划的基本思路是通过以下三个途径：第一、利用优惠政策；第二、降低转让房产收入额；第三是增加扣除额。
二、集团公司层面的土地增值税筹划途径
（一）利用优惠政策，选择开发方式
1.合作建房方式
根据税负规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。集团公司在成立项目公司时，可充分利用合作建房方式，实现双赢。
2.代建房方式
根据税法规定：代建房指房地产企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。集团公司在设立项目公司时，可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
（二）收入分散法
由于土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过集团公司设立一些平台公司来分散收入，减少增值额。例如，房地产集团公司可以单独设立一些具有法人地位的销售公司，项目公司通过合理的价格将房产转让给销售公司，再由销售公司进行销售，从而人为地调节项目公司和销售公司的增值率，使得企业负担较低的土地增值税。
（三）扣除额调节法
1.费用分摊法
在实践中，通过费用分摊来增加扣除额有三个途径：第一，将集团公司的费用分摊至项目公司从而降低增值率；第二，通过不同项目公司之间进行费用分摊；第三，通过同一项目公司的不同项目之间的费用分摊，通过不同分摊方式的选择，可以调节不同项目的增值额，从而降低土地增值税的整体税负。
2.设立平台公司
开发成本是项目公司必要的成本支出，其高低将直接影响企业扣除额的多少。因此，在实际业务中，集团公司可以考虑成立关联的平台公司，比如设计公司或者建筑装修公司。比如，集团公司成立一家建筑装修公司，将建筑及装修工程出包，增加计算土地增值税的扣除项。由于建筑装修为关联公司，双方企业在价格的确定上可以有更大的筹划空间。通过筹划，可以减少房地产的增值额，而且建筑装修公司的所得属于营业税范围，不计土地增值税。由于营业税的税率比土地增值税低，因此，能够达到节税的目的。
三、项目公司层面的土地增值税筹划途径
（一）收入调节法
1.合理确定销售价格
采用超率累进税率计算应缴纳的土地增值税，意味着同样成本的情况下，随着收入的增加，增值额也增加。因此，收入的变动有可能导致适用税率的累进，进而直接增加项目公司土地增值税的税负。由于开发低增值率的普通住宅可以免征土地增值税，因此，对于开发普通住宅的房地产企业在确定销售价格时，要充分考虑提高销售带来的收益与不能享受税收减免政策而增加的税收负担之间的关系，充分考虑不同方案的利弊，从而做出最优的决策。
2.代收费用计价
项目公司在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等。根据规定，房地产企业可以将代收费用并入房价，也可以在房价之外单独核算。如果将代收费用并入房价向购买方一并收取，则代收费用可以计入房地产转让收入。在代收费用支付时，也可以作为扣除项目金额予以扣除。虽然与代收费用的单独核算相比，并入房价核算不会影响销售房产的增值额。但是，由于代收费用的存在，并入房价核算的房产转让环节的扣除数比单独核算更高，使得转让房地产的增值率降低，从而减少应缴纳的土地增值税。
（二）扣除额调节法
1.费用资本化法
根据规定，房地产的开发费用不能全部据实扣除，只能按一定的比例限额扣除。由于会计上对于成本与费用的界定比较含糊，因而，如果能把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中，则可以加大扣除项目金额，减少应纳的土地增值税。
2.利息支出筹划法
我国现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出。这两种方法计算的扣除额必然存在差异，项目公司在税务筹划时就要比较两者的高低，选择其中扣除利息额较高者所对应的方法。
参考文献：
[1]杨勇.房地产开发企业土地增值税筹划三法.审计与理财.2008.7:24―25．
房地产的纳税筹划篇6
1税收筹划的概念及特点
税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。
1.1合法性
税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。
1.2超前性
税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。
1.3目的性
税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。
2当前房地产企业税收筹划中的问题
2.1纳税意识淡薄
依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。
2.2内部缺乏税收管理
许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。
2.3容易产生税收风险
由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。
3房地产企业应如何进行税收筹划
3.1房地产企业可利用起征点筹划土地增值税
利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。
3.2利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划
房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。
3.3利用税收优惠进行纳税筹划
房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。
4房地产企业应如何预防税收风险
4.1房地产企业进行纳税筹划要遵守法律
首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。
4.2进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构
我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。
4.3进行纳税筹划应全面考虑
纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。
5结语
房地产的纳税筹划篇7
关键词：房地产企业；纳税筹划；措施
我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。
一、房地产企业纳税筹划必要性
税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。
二、房地产企业纳税筹划现状
（一）思想上存在误区
房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，经常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。
（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性
第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。
（三）纳税筹划风险监管力不足
房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。
（四）相关纳税筹划人员素质低
对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。
三、完善房地产企业纳税筹划的措施
（一）形成正确的纳税筹划思想
对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。
（二）注重整体纳税筹划
对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。
（三）构建完善税务风险管理机制
风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。
（四）做好纳税筹划队伍构建
由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。
四、结语
纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。
参考文献：
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房地产的纳税筹划篇8
【关键词】房地产企业土地增值税纳税筹划
一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区
（一）房地产企业纳税筹划现状
目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：
第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。
第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。
第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。
第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。
（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区
近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：
误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。
根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。
然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。
房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。
误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。
根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。
误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。
根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。
从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法
（一）采用不同税种进行纳税筹划
房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。
（二）采用合作建房模式进行纳税筹划
代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。
（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划
土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：
（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划
实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。
房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。
三、结论
目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。
参考文献
房地产的纳税筹划篇9
[关键词]税收筹划；房地产；营业税
目前税收筹划的主要行业之一就是房地产行业，其税收筹划，需要在完善的企业管理中与其合理的经济活动中进行合法的税收筹划。从房地产该行业的前景来看，在市场经济中要做到八面玲珑，从而应对不断的市场变化及税法变化。就目前形势来看，房地产行业的税收筹划体系和理论缺少国内专业人士的研讨。房地产资金投入大，需要缴纳的税种多，税收成本在总投资成本占据较高的比例。
1税收筹划的意义及特点
1.1税收筹划的意义
笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下，通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大，成本降到最低。
1.2税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提，企业作为纳税人，应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。
第二，税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营，投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中，由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务，比如产品劳务销售，货物运输后需缴纳增值税等，这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同，他可以事先进行筹划，这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。
第三，税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出，一般情况下，通过两种方式来实现：第一种是税负最低，即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略；第二种是延缓纳税的时间，即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下，尽可能晚的去缴纳税款。
2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种
2.1房地产企业税收筹划的必要性
第一，房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中，房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂，在短时间内，纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的，因此企业要想减轻自己的经济负担，最直接最有效的方法就是避税，减少税收成本，进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。
第二，房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚，发展还不充分，这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性，但是因为体制上的不完善，企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间，所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间，企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。
第三，我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展，我国正走向一个崭新的税收环境，从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化，各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了，一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。
2.2房地产企业涉及的税种
第一，前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主，耕地占用税的缴纳是用来保护耕地，促进土地资源的合理利用，避免非农业建设的单位和个人占用土地资源，减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率，是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用，就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意，占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性，结合各个地方的实际情况，我国实行了不同的契税税率，一般实行3%～5%的幅度税率。
第二，房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额；在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税；同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。
第三，房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务，是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位，在按3%的税率征收营业税的营业额，征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权，对建筑结构和获得的单位和个人，在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率，不得超过与50%部分扣除项目金额的比值，税率为30%，速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入，必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。
3某房地产公司主要税种的筹划方案
3.1营业税的筹划
营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择，减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大，但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大，就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额，因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定，其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低，从而给企业增加利润。
3.1.1避高就低，降低税负
本项目中，住宅按毛坯房销售，而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修，装修和设备安装费单独的合同，公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算，5%的营业税计算，装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同，所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店，其占地45920平方米，除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格，按照2000元/平方米的均价车库销售，装修费按每平方米500元的标准，商铺，车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件，应缴纳的营业税如下：
商铺销售应缴纳营业税：459205×500×0.05=1262.8万元
车库销售应缴纳营业税：6000×1700×0.05=51万元
装修应缴纳营业税：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28万元
这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元
3.1.2把价外费用剥离出去
该项目在住宅销售的房地产公司，收集水、电、煤气安装费，维修基金设施费。通过业务的合理分离，分离费用规划方法，同时在住宅销售的房地产公司，所有收费由物业公司物业管理公司开具发票，收费，这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策，物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用，但是房地产公司并没有进行对业主们收费，所以不需要缴纳营业税，不属于法律范围内。这一项可节约营业税（300+3000）×480×0.05=7.92万元，城建税及教育费附加0.62万元。
3.2企业所得税收筹划
据查阅资料了解，我国在2008年实施了《企业所得税法》，将企业的年度工资在税前就扣除，也取消了工资税，一些工资和福利都会大幅度地减少税收，这意味着中国房地产企业的工资税前扣除，这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算，那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五，广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出，需要企业进行合理的安排与筹划，企业在业务招待费方面应给予高度重视，在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此，房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制，虽然不是主要成本支出，但也不能小视。
4结论
税收筹划是企业财务管理中的一个重要的组成部分，与企业的经济利润有着紧密的联系，影响着企业经营目标的实现，越来越多的房地产企业对其给予了高度的关注。现阶段房地产行业正处于转型阶段，正逐步从谋取暴利的时代向稳步发展的时代过渡，房地产市场的竞争转变得越来越理性化，所以加强企业内部管理，提升房地产企业的经营管理水平以及纳税筹划水平，对控制企业的运作成本，实现企业的预期经营目标具有重大的战略意义。另外，由于房地产业的税费负担比较重，税收种类多且复杂，和其他产业又有着错综复杂的联系，所以合理规避税费，减轻企业纳税负担成为房地产企业税收筹划的重点关注对象。
总而言之，在房地产企业日趋白热化的激烈竞争下，良好的税收筹划不仅可以帮助房地产企业降低参与市场的竞争的成本，还可以帮助企业获得资金的时间价值，以实现自己的合法权益。如果房地产企业结合自己的实际情况，从整体配置企业税收筹划的经济效益的现实，可以大大降低纳税风险，减少企业的税收成本，完善自己的管理体系和税收体系，提高市场竞争力。
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房地产的纳税筹划篇10
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
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