开发式商业模式篇1
然而，泡沫化的商业地产市场，供需关系正在发生着变化。传统意义上的甲级写字楼因缺乏个性和创意，已经没有了太多的吸引力；CBD区域饱和，没有了开发的空间，对旧写字楼的改造成为了商业地产开发的新模？式。
由于中国缺乏真正意义上的商业地产开发商，散卖成为了商业地产的主流，但散卖之后资产如何保值增值，成为了一道难解的问题。高和资本董事长苏鑫提出的“资产精装修”概念，是一个不错的选择。
旧楼改造
目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。苏鑫告诉记者：“北京、上海等城市核心区域的写字楼两极分化非常严重，要么是国贸CBD这样的甲级写字楼，要么是已经存在10年、15年的老楼，很少有中间地带的写字楼。”
传统意义上的甲级写字楼，代表了高端、豪华、专业，但同时可能意味着细节的“僵化”。苏鑫开玩笑道，夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。
4月中旬，仲量联行的2013年一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务的外资租户已缩减了租赁面积。而据第一太平戴维斯的统计数据，2013年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米写字楼中，内资企业占比达60%，而且承租大面积的客户也以内资企业为主。
“我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。这就是机会！”苏鑫说。
高和资本在成功完成北京地区5个收购项目之后，把目光投向了旧楼改造。2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈，后来大厦被更名为静安高和大厦，计划今年6月改造结束后正式向外界亮相。
项目得以顺利实施，也因为苏鑫看到了与上海市政府非常契合的概念――“楼宇经？济”。
近年来，上海市政府着力推动“楼宇经济”，提升核心区域形象，挖掘城市核心区域价值，吸引更优质的企业落户。高和在上海静安的项目就实现了“楼宇经济”概念：改造中华企业大厦，给大厦重新定位并招商，把高品质的租客植入商办资产中。
“甲级写字楼一开始就是建给世界500强雇员的，但显然市场需求已发生了变化。甲级写字楼的租金压力大，内资企业对写字楼会有更多个性化需求。”
仲量联行数据显示，第一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，市场租金在连续三年快速上涨后首次下滑。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂的观点与苏鑫不谋而合，他表示，一些租户正在重新评估办公空间需求标准，预计未来一两个季度租金继续下滑的可能性较大。
苏鑫告诉记者：“像北京、上海这样的城市已经没什么地了，新楼的机会更少，只能旧楼改造。推而广之，由于现在很多核心区域的酒店经营是亏损的，因而我们可以把酒店改成写字楼、城市综合体，盘活之后，政府税收也上来了。”
在北京三环内除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应，金融街已经饱和，其他区域的增量供应也非常有限。苏鑫认为，旧楼改造从政策上、操作上都没问题，关键是理念的改变和政策上的支持。
散卖+资产精装修
与“旧楼改造”机会相匹配的，是苏鑫创业之初就提出的“资产精装修”概念，苏鑫将资产精装修比喻为打磨毛石：“毛石经过打磨，变成一个精美的艺术品。”
仲量联行研究部一位中层告诉记者，商业地产开发模式，一种是中粮集团这种自建自持模式，一种是建好后散卖的模式。由于商业地产前期投入资金量巨大，收益回报周期长，而自持模式需要大量资金支持，因此，开发商一般会选择后者。
实际上，国外商业地产的退出主要靠机构投资者购买，或者以资产证券化方式退出，真正的价值是后期长期专业的运营。但在国内，这一点很难做到。
原因很复杂，一方面是开发商的特点，更多用的是住宅模式：建成―销售。
“绝大部分商业地产需要散卖，否则它就发展不了。”苏鑫告诉记者，现在挤进商业地产的开发商，以前80%是做住宅的，因为调控才被挤进来，或者因为机缘巧合手里有一块地，就做了商业地产。纯粹做商业地产的开发商很少，住宅仍是房地产行业的大头，这类企业的惯性就是：生产―卖出。
另一方面，商业地产必须要有强大的金融支持，由于房地产商的资金来源主要是银行和信托，这些资金投资周期短，使商业地产开发商资金压力非常大，如不能解决商业地产长期资金来源问题，他们很难把精力转向项目的运营和资产管理上。
前两年，苏鑫判断资产证券化是未来商业地产融资的一大趋势，但实际上，这并不容易实现。例如业界一直看好的ReitS（房地产信托投资基金），虽然官方一直鼓励大型商业楼宇的Reits推出，但由于税收、租金收益回报较低等多重因素的限制，短期内仍难以发展起来。
高和资本投资项目选择的也是散卖，苏鑫认为，散卖不会因为某些消极原因就不存在了，举个例子，九龙仓资产规模比SoHo大得多，但它在香港和大陆所有的写字楼都是散卖，这与它的战略有关，快速卖出，回笼资金，再进行更大规模的开发。
“关键要解决的是散卖以后，资产能否合理地保持增值。即使租金涨了，没达到行业平均水平，就是贬值。”
为了避免出现上述情况，苏鑫从一开始就坚持四项原则，即鉴定投资者准入、统一出租管理、统一物业监管及为购买客户提供流动。
苏鑫说：“大客户抗风险能力比较强，购买的话必须签一个资产管理协议，约定条件，符合了才卖。”
开发式商业模式篇2
关键词：特种旅游aa制商业开发
ResearchonSpecialtourismformaatoCommercialimperativemodel
wUpeiqin
（XinjiangUniversityofFinance&economics，XinjiangUrumqi，830012）
abstract：touriststoparticipateinspecialformsoftourismaregenerallysmallgroups，oftennoguide，noprofessionalorganizationtoprovidetheadvancedequipment，completesystemoftheformofaa.thedrawbacksofthisformisnosecurity，servicesystemsareimperfect，inadequatefacilities.aslivingstandardsimprove，peopletomeettheleveloftourismisnotonlywatchnature，entertainment，peoplelikeadventure，excitementseekingandmoreoftheconquestofnature.thecurrentspecialtravelagenciesaretoosimpleforsuchasituation，thetourismindustryneedsagroupofhigh-quality，high-levelandhighlevelofserviceteam，togiveimpetustothedevelopmentofspecialtourism.thereforespecialtourismdevelopmentofthecommercialimperative.
Keywords：aaspecialtourismbusinessdevelopmentsystem
中图分类号：F590文献标识码：a文章编号：1003-9082（2015）06-0079-02
旅游业已经不是个新鲜的字眼了，由于其自身的特点如今的旅游业正在迅速成长。特种旅游这个现代化概念已经成为旅游业的一个新的增长点，许多国家都意识到发展这种旅游产品的重要性。但是特种旅游在我国发展起步晚，到目前为止高层次的特种旅游机构寥寥无几。
特种旅游在旅游产业中作为一颗新星必然成为旅游业的新的增长点，我们研究特种旅游的模式是根据市场旅游需求为了满足这种需求，我们必须对特种旅游的发展状况，形成模式，以及我们所需要的发展模式做一个研究。分析现状，提出问题和解决方法，将特种旅游的形式规范化，创造更大的经济效益。
一、特种旅游发展转型的重要意义
无论是古代还是现代，无论是出于什么样的目的，特种旅游的脚步从未停止如果先祖们的种旅游是为了发现世界，造就了今天的旅游名胜地。那么今天的特种旅游已经成为了人们强身健体，满足好奇，亲近自然的必然方式。如今特种旅游已经成为了先导旅游产品，更新换代的旅游产品。我们研究特种旅游可以了解它的发展现状，发现它的局限性，研究特种旅游我们可以：
1.从理论上探讨特种旅游行为模式
目前我国特种旅游对市场及游客行为模式的探讨正处起步阶段以至旅游者行为的盲目性，缺乏科学论证造成巨大的不可挽回的损失，这些问题需要进一步理论性的探讨。
2.为我国特种旅游市场拓展提供科学依据
市场拓展需建立在充分，正确的市场细分基础上，我国目前的特种旅游客源市场比较零散，新的客源市场开发不够，深入地研究不同游客的行为规律及其差异性，将成为我国特种旅游客源市场拓展的重要依据。
3.丰富和充实旅游资源的研究范畴
旅游资源对旅游业的发展具有及其重要的作用，但我国就特种旅游资源开发的研究方面欠缺很多。
4.为商业开发决策提供参考
高效的旅游管理，战略实施都必须建立在充分的了解旅游主体的基础上旅游商在开发旅游之前必须熟悉游客的偏好，资源可开发性，可控因素。我们研究特种旅游将成为旅游商业开发的重要科学依据。2、特种旅游的aa制发展模式
5.aa制发展模式的概念
aa是英文actingappointment的缩写。16～17世纪时的荷兰和威尼斯，是海上商品贸易和早期资源共享本主义的发迹之地。终日奔波的意大利、荷兰商人们已衍生出聚时交流信息、散时各付资费的习俗来。因为商人的流动性很强，一个人请别人的客，被请的人说不定这辈子再也碰不到了，为了大家不吃亏，彼此分摊便是最好的选择了。而荷兰人因其精明、凡事都要分清楚，逐渐形成了let'sgodutch（让我们做荷兰人）的俗语。而幽默的美国人将这句话引申成为“aa制”。在这里所说的aa制意为没有，没有包价，各负其责，各付其费的个人单独的旅游。
6.特种旅游aa制发展模式
特种旅游本身是一个新型产业，自身缺乏很多专业性规范，起初是由三三两两的旅游者结伴而行，如今的发展也只是简单的组织方式，不完全的服务，自理性强等特点。我们把这种运行模式称之为aa制模式。
7.产生aa制发展模式的原因
二、发展进程
我国的特种旅游起步晚，与其他发展成熟的产业相比到目前为止也只是一个新兴产业。而现在市场上旅游者最愿意接受的旅游方式也是普遍存在的小团体、网上发帖模式。
1.产品质量过低、组织产品方式简单
我们知道市场上有很多特种旅游专业机构，如某某登山协会，某某户外用品等。但是这些机构提供的产品方式很简单甚至是一辆车，一个领队，一个目的地，仅此而已。可是车的质量如何？领队素质如何？目的地的接待如何？答案未必满意。
三、产品服务内容少
现有的特种旅游组织给旅游者提供的服务无非是把游客聚集起来，配备一个领队把人带过去。特种旅游与一般旅游不同，我们会需要特殊的设备如帐篷，户外炉灶，卫星定位器等。这些设备是现有的旅游组织不能满足的。最重要的一点，出门在外安全第一，我们很惊讶的看到很多网友发帖组织徒步者，上面注明“意外事故概不负责”的字样！我认为，安全医疗保险是特种旅游服务内容中最重要的部分。
四、外延产业配套不足
现有的特种旅游组织机构似乎还没有意识到与其它相关部门密切联系，如交通业，旅游接待地，我们从利益分配可以看出，特种旅游的收入并不会分给接待地，于是接待地的服务质量低，以至于整体特种旅游服务质量不高。
1.特种旅游aa制发展模式的局限性
通过上述一些分析，aa制在特种旅游的局限性是不言而喻的。组织质量不高必然导致安全性不高，出了事故无人承担责任而旅游最重要的就是安全第一。其次，服务内容，服务设施，距离高水品还有很大的差距。如此是不能适应产业的发展。收入的分配所有的收入都是由组织者进账，私下分配，其它相关行业毫无利益可言，导致利益分配的畸形，产业的推动和可持续以及外延产业就更不能健康发展，这是最大的局限性！
2.特种旅游的商业模式开发研究
五、商业模式的概念
商业模式是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，通俗的讲，就是自己研究开发，调集部件，自己组装生产，然后，卖给或提供给各种销售商，然后由销售商贩卖给大众消费者。就是在具有潜在消费者群的地方开设店铺并展示其产品或服务。一个商业模式，是对一个组织如何行使其功能的描述。它定义了公司的客户、产品和服务。它还提供了有关公司如何组织以及创收和盈利的信息。即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。
六、商业模式的含义
1.商业模式是一个整体的、系统的概念，而不仅仅是一个单一的组成因素。它包括每一个参与者在其中起到的作用，主要关注一类企业在市场中与用户、供应商、其他合作办的关系。这就要求我们所希望那个看到的旅游组织能够与它相关联的行业，相互配合，相互协作，提高服务质量，
2.商业模式是以体现其价值为最终目标。商业模式是一种赢利性的模式。企业向客户提供什么样的价值和利益，开发何种产品都是商业模式所要关注的问题。商业开发就是要从各个方面完善服务体系。为旅游业培养一批高质量的服务队伍，吸引更多的旅游群体，创造价值。
3.从商业开发研究分析特种旅游商业开发的优势
4.特种旅游商业开发的具体内容
对特种旅游的开发战略研究，涉及特种旅游的政策与决策、特种旅游资源与市场、特种旅游项目与线路设计、特种旅游实施操作与人才培养等诸方面的问题。在此就特种旅游的组织实施问题进行讨论。
七、线路的设计
1.特种旅游的性质决定了它必须具备旅游对象的独特新奇性与旅游方式的特殊性相结合的特征。首先，在旅游对象的选择上应有较大突破，而不能只局限在aa制的传统模式上，不同地区的特种旅游发展，应该建立在该地区相应的自然地理生态环境和人文资源的基础之上。根据国内外已有的经验，具有独特自然地理特征和生态系统的高山地区、草原地带、湖泊河流、戈壁沙漠、峡谷丛林等，都具有发展特种旅游的潜在资源基础。但是，有资源基础并不意味着就能够立即发展特种旅游。重要的是根据这个基础，通过对国内外市场的调研，把资源转化为具体项目和对线路的研究和设计上，包括项目在具体地理与人文环境中的时间或空间内容，对历史、文化、宗教等内容的利用，以及考虑项目的经济效益等。其次，在旅游方式上充分考虑和注意多样性、新奇性。由于特种旅游活动涉及诸因素，因此在推出项目和设计线路时，要动员学术界人士参与论证。同时，一个项目或线路在实施过程中，应随着市场反馈不断进行修正和补充，那些凡是具有贴近自然、富有挑战特征的旅游方式均有尝试的价值，诸如徒步、登山、潜水、漂流、攀岩、探洞、滑雪、热气球旅行、骑自行车、自驾车船、乘伞滑翔等等。aa制模式是不具备这些丰富内容的，它没有完整的线路行程安排，所以这是商业开发的首要条件。
2.增加组织产品内容。产品内容的多少决定了该组织对旅游者的吸引力，产品内容质量的高低决定了该组织是否具有竞争力。如何能让选择aa制模式的旅游者参与到商业化组织的队伍当中，从而扩大客源，吸纳越来越多的旅游者，是商家首先要考虑的问题。这就是产品内容够丰富、够精彩、质量够高，旅游者的选择行就越大，可参与性越强。针对当前特种旅游机构的内容单薄，我们可以相应的增加产品的内容，比如可以一个团队配备一个设备，如穿越沙漠，商家可提供帐篷、驼峰、卫星定位器等设备，减轻旅游者的负担。再如，选择自驾车船、自行车的旅游者，而自身没有这些装备，我们可以通过租赁的方式提供给旅游者。在产品质量方面，可以提高服务质量。如：提高车辆的质量、全程供应开水等。由于特种旅游的特殊性，危险性，我们升值可以大胆的假设，在今后的特种旅游发展中，每一个团队除了配专业领队，还可以配一名医务人员，在游客发生意外的情况下能及时救援。这一系列产品内容在aa制模式下看不存在的。如果商家能从旅游产品入手，增加内容，提高质量，那么旅游者在aa制模式下和商业化模式中必然会选择后者。
3.加强与其它相关产业联系。旅游不是一个可以独立存在的行业，要有所发展必须与其他行业相互协作，通过上述aa制的局限性我们知道aa制模式是一种孤立发展的模式。它是无法适应生产力的发展的。对此，商家可采取与相关产业合作制。如：与交通部门、户外用品专卖建立合作关系，实行租赁制。这样可有效的降低成本。其次，商家还应与旅游接待地合作。由于aa制产生的利益分配畸形，导致接待地服务质量差，商家应重视与接待低的关系。如：与接待地达成协议，拿出所的利益的一部分作为报酬分配给接待地。这样不仅能够与接待地保持良好的合作关系，还能够促进接待地提高服务质量。此外，商家还应高度重视与保险公司的合作。旅游中最重要的就是安全保障，对于旅游者而言，没有什么比安全更为重要。aa制缺乏的恰恰是旅游者最看重的东西。因此，完善安全保障系统是商业开发最重要的一点。
4.队伍的专业化。从事特种旅游作业的人员素质直接关系到接待质量，而接待质量不仅关系到能否获得完善的经营效益，而且关系到特种旅游产品的寿命。特种旅游接待不同于常规旅游接待就表现在难度更大、要求更高、操作规律和方式更具有专门性，这就需要经营者的产品开发部门与接待部门密切配合，形成相对稳定的接待班子。从事特种旅游的相关人员如外联、计调、导游、司机等，都必须具备丰富的特种旅游的相关知识、经验和技能。从事该项业务的旅行社，应培养和拥有一支自然、历史知识丰富，能吃苦耐劳，国家安全意识强，熟悉民俗民风，能严格执行民族政策，有志于特种旅游的专业队伍。这些也都是aa制模式无法满足的。
八、特种旅游从aa制到商业开发的必然趋势
各个行业不可能没有行业规范的孤立存在，特别是特种旅游业综合性较强，内容广泛，风险高，所需物资大，与其他行业联系密切，单靠小组织小团体是不可能达特种旅游的专业要求这就要求特种旅游的发展不可能局限于目前的团体形式，它必然会选择一种安全、专业的组织机构去发展，特种旅游从aa制到商业开发的转变是专业性的要求，是时代的要求，是旅游者的要求，更是适应行业发展规则的要求！
总结
特种旅游的发展在全世界以及我国尚属初创时期，其发展呈现出蓬勃的生命力。确立特种旅游在旅游业中的地位，对开发我国极其丰富的特种旅游资源，开拓旅游市场，招徕更多的海内外旅游者，推动我国旅游事业向纵深发展具有不可估量的作用。这种作用必须建立在商业开发的模式上，我们必须把废弃现有特种旅游组织机构的弊端，aa制是不可取的。我们要发展一批健康成熟，规范有序，高水准，高层次的旅游组织。aa制到商业化是最好的选择。
参考文献
[1]马耀文.李天顺.刘新品等.旅华游客流动模式系统研究.北京：高等教育出版社2001
开发式商业模式篇3
关键词：后危机时代城商行投行业务模式
在2008年的国际金融危机中，美国五大投行遭受重创，宣告了美国独立投行模式的终结。此次金融危机对国际投行的组织形式、经营模式、风险管理和监管制度等方面都产生了深远影响。美国投行遭受重创的主要原因在于缺乏有效的流动性支持、高杠杆经营、结构化金融产品交易缺乏透明度等（潘永、曾宪友、宁莉，2009），这些问题的产生及解决对国内投行业具有重要的参考价值。目前国内五大国有商业银行工行、建行、中行、农行、交行，以及光大银行、民生银行等一些股份制商业银行都成立投资银行部门，大力拓展投资银行业务。由此，中国城商行必然要做出试水投行业务的战略选择。
从中国金融业发展的宏观环境来看，不断深化的经济改革、不断增长的内需和不断加深的经济国际化进程三大动力，会使中国经济在未来15-20年内持续繁荣。中国目前正处于市场经济的初级阶段，经济增长的起点低、基数小，经济增长和金融发展之间呈现典型的“需求追随”模式。而当前中国经济转型带来的巨大金融服务需求和未来的高经济增长必然会带来金融服务需求的快速膨胀，这无疑会成为未来投行业务发展的大平台。
目前，国内外学者对投行业务展开了广泛的研究，如Skipper（2002）和Saunders（2000）认为商业银行、投资银行和保险公司等金融机构在业务文化和风险偏好上具有很大差异；马光霞（2001）和中国工商银行湖北省鄂州市分行/宜春市分行课题组（2010）探讨了我国大型商业银行开展投行业务的背景、问题及途径；张亚斌和唐超峰（2010）通过Sujit模型研究了央行政策对于内嵌投资银行的商业银行的危机防范作用。纵观国内外投行领域的研究文献可以发现，国外投行的政策环境和组织模式与国内差异很大，而国内现有的投行研究或只是围绕大型商业银行展开，或只是从单一技术层面对整体投行业务进行的中观探讨。投行业务对于当前国内的城商行来说仍然是一个新兴领域，如何在现有政策环境背景和资源框架下开展这项业务，既需要摸索，更需要前瞻性的理论指导。
后危机时代中国城商行投行业务的组织模式选择
从整个国际投行组织形式演变的历程看，尤其是2008年金融危机后国际投行的变化，结合国内的政策环境来看，中国城商行开展投行业务的组织形式应遵循一种渐进式的组织模式，即职能制模式事业部制模式控股金融公司模式。
（一）职能制模式—投资银行部
在城商行涉足投行业务的初级阶段，设立与其他业务部室平级的投资银行部。这种设立方式有助于进一步明确和根据实际情况调整按照投资银行业务发展战略而设定的业务内容和岗位职责；在业务人员熟练掌握本职工作技能的基础上，磨合管理人员与业务人员的关系，同时有利于强化专业化管理，提高工作效率；在投行业务开展初期，有助于高层领导对该项业务和相关人员实施严格的控制；有利于建立同其他部室的业务关系和内部上级领导的业务关系。
（二）事业部制模式—投资银行事业部
在职能制投行部模式运行进入平稳阶段后，进一步将其改组成投资银行事业部。投资银行事业部有自己的产品和市场，既能规划其未来发展，又能灵活自主地适应市场出现的新情况迅速作出反应。因此，这种组织模式的稳定性和适应性较职能制投行部模式有了较大的提升；投资银行事业部自成系统，相当于一个完整的企业，自主经营，责任明确。在这里，个人的专业技术和能力可以得到最大限度地发挥，使目标管理和自我控制能有效地进行，有利于发挥整个事业部经营管理的积极性和创造性，提高银行的整体效益。与此同时，高层领导的管理幅度也可以适当扩大；投资银行事业部作为利润中心，有利于建立衡量投资银行事业部及其经理工作绩效的标准，并评价具体业务对银行总利润的贡献大小；投资银行事业部有利于培养全面管理人才，为银行的未来发展储备干部。
（三）控股金融公司模式—银行全资金融子公司或控股金融子公司
随着城商行资产规模的快速增长和抗风险能力与管理能力的同步大幅提升，将运行稳定的投资银行事业部改组成银行全资金融子公司或控股金融子公司。在这种模式下，商业银行通过对子公司的股权控制和资本调度，制定各种中长期发展规划来实现各子公司间或子公司与银行总部之间在资金、业务和技术上的合作，从而实现资源的有效配置，快速应对市场变化和需求，降低成本，提高运营效率和城商行的综合竞争能力。
后危机时代中国城商行投行业务的经营模式选择
在城商行经营结构调整和增长方式转变的整体发展战略框架下，综合考虑国外投行业务发展经验、国内监管政策取向、金融市场发展趋势和内部资源条件等因素，国内城商行投行业务的经营模式选择有以下两个方面：
（一）专业化—系统化模式
首先利用城商行区位优势、地方资源优势和资金优势建立广泛的银证、银信、银保、银基合作网络，开展证券代销、基金代销、并购重组、财务顾问、结构化融资、资产证券化、资产管理、衍生产品交易、股权直接投资等专业化服务，依托银行的信息网络技术，构建系统化的专业服务平台，最大限度地实现专业化服务的业务协同并通过规模经济、范围经济等手段有效增加银行利润来源。
此种业务模式的选择主要基于供需两方面的原因：
1.需求方面原因。目前，客户的需求呈现明显的专业化和多样化特征，而且时效性较强，而多样化的金融需求之间往往具有较强的关联性，这种关联性要求必然导致投行业务呈系统化或综合化发展趋势；一些大客户或大项目的业务需求，不仅仅需要投行提供专业化的服务，更需要投行提供综合化的解决方案，即需要投行制定两种或两种以上产品或服务的密切协同方案，这种协同的优越性首先取决于投行所提品或服务的专业化程度和丰富程度。
2.供给方面原因。商业银行拥有强大的信息技术、金融资源和专业人才，能够更大限度地实现投行产品或服务的及时性、专业性和系统性。城商行也不例外。另外，二线或三线及以下城市的城商行，与当地的大银行分支机构相比，往往拥有更强的区位优势和地方资源优势。比如在区域性的证券代销、基金代销和参与地方企业的并购重组等业务活动中，城商行会表现出特有的竞争优势，这些优势无疑会提高城商行投行业务的专业化或协同化程度。
（二）基于供应链的整合业务模式
国内的城商行与“五大行”和国外大型股份制商业银行相比，在资金规模、技术实力、抗风险能力和业务范围等多方面存在很大差距。因此，在国内现行的政策与竞争环境背景下，在新兴的投行业务领域，城商行向顾客提供的服务和产品必须是兼具成本集中和差异化集中的基于供应链的整合服务或产品为主的模式。
在很多投行业务领域，城商行都存在诸多瓶颈因素，很难积极开展；在证券代销、基金代销领域，多数城商行没有相关的业务许可，即使有，由于业务份额很少，这一类业务很难成为城商行的一个主要盈利点；在金融租赁、资产证券化方面，只有一些大中型银行具有相关许可，对于城商行来说，短期内很难突破；在结构化融资、银团贷款方面，其收益不能满足城商行的目标收益要求。
城商行若想把投行业务切实发展成一个新的利润增长点，必须充分依托自己的区位优势、地方资源优势和资金优势，通过创新服务或产品模式，比竞争对手更有效地为其狭隘的顾客群体服务，从而形成区域内独特的竞争优势。具体来说，第一，城商行通过自身的服务网络、信息优势和资金优势等与证券公司、保险公司、信托公司、基金公司、投资公司建立以资金融通和流动形式为主的合作伙伴关系，在规避很多政策瓶颈制约因素的基础上实现一体化金融产品或服务集成功能。这种集成功能涵盖了资金流动与融通、投资与退出、短期融资与长期融资功能，全方位满足不同客户的需求；第二，对行内的重点客户或次重点客户进行沿产业链的投资价值、投资机会和金融需求分析；第三，通过与目标客户和可能的金融服务或产品提供商对接，制定并购融资退出的整体金融解决方案。其中，并购指的是对目标客户沿其产业链进行纵向并购；融资包含了贷款、发债、信托、私募、上市等形式；退出指资金的回收、股份质押、出售等。在这一过程中，城商行不但可以深入地挖掘企业投资价值，而且通过基于供应链的整合服务或产品提供模式，可以实现中介费用、现金流、间接投资、协同收益等多重收益最大化。
后危机时代中国城商行投行业务的风险管理模式选择
（一）低杠杆率经营
投行的高收益多数源自于其高杠杆的经营模式，经营风险很大。通常情况下，单纯的投行机构杠杆比例要远高于全能型商业银行。而此次金融危机带给我们的启示就是银行控股的投行经营模式是单纯公司制投行经营模式的最终归宿。因此，作为国内的城商行如果选择投行业务作为其利润增长点，必须降低相关业务的杠杆比率，把平均杠杆率控制在13-15以下。2003-2007年，高盛、雷曼和美林三家投行的平均杠杆比为23.8，而摩根大通、美洲银行和汇丰银行三家全能型银行的平均杠杆比率仅为13.2（潘永、曾宪友、宁莉，2009）。参照国际经验，同时考虑国内城商行投行业务的管理能力和业务范围（以传统业务为主，衍生金融工具业务很少），故将平均杠杆率上限最高设为15。
（二）设立防火墙
传统的商业银行与投行在经营策略和风险偏好方面存在很大差异。商业银行一般是风险厌恶型金融机构，倾向于采用稳健的经营策略，而投行作为风险偏好型金融机构，为了博取更大利益，倾向于采用顺周期的激进的经营策略。如果把商业银行与投行有效结合，需要在二者的差异性方面进行有效的平衡。商业银行开展投行业务的最大优势在于可以为其提供充足的资金、强大的技术和资源平台，但这恰恰是关键问题所在。投行业务的高风险往往会因为这种优势，通过在输送过程中形成的资金链和业务链传导到传统的商业银行业务中，增大商业银行的非系统性风险水平。因此，必须在投行业务与其他业务部门之间设立防火墙，即通过专门的投行业务资本约束、预算约束和损失准备制度设立立体防火墙。对于衍生金融工具业务和间接或直接投资业务，设立全额损失准备，其他业务损失准备标准参照商业银行相关业务标准。
（三）全面风险管理模式
建立专门的投行风险组织架构体系，从城商行投行业务的战略制定开始一直到各项投行业务的展开，进行全面的潜在风险识别和度量，强化综合风险的识别与度量，并通过风险管理部门与业务部门的分离，确保实际风险限额符合既定的风险管理目标。
参考文献：
1.潘永，曾宪友，宁莉.基于业务视角的美国投资银行危机形成机制研究[J].区域金融研究，2009（3）
2.CSCiccotello，HDSkipper.issuesincomprehensivepersonalfinancial[J].FinancialServicesReview，2002
3.KJohn，aSaunders，LwSenbet.atheoryofbankregulationandmanagementcompensation[J].ReviewofFinancialStudies，2000，13（1）
4.马光霞.对我国投资银行发展途径的探讨—从资产管理公司到投资银行[J].山西财经大学学报，2001（3）
开发式商业模式篇4
关键词：轨道交通；商圈建设
发达国家轨道交通发展起步早，呈现多样化趋势，与西方发达国家相比，我国城市轨道交通建设起步较晚，我们应吸收国外轨道交通建设以及沿线商业圈发展的宝贵经验，避免一些不必要的失误。
例如，纽约是美国最大城市及第一大港，公共交通是纽约最受欢迎的交通模式。2005年，54.6%的纽约人上下班通勤乘坐的是公共交通工具。纽约的轨道交通系统分为两个独立的系统——地铁网和通勤铁路网。地铁网为纽约中心城服务，覆盖范围为中心城4个区，目前共有线路25条，长度370km，运营车辆6700余辆，占全美地铁车辆的2/3，地铁工作日日均客流量350万乘次。通勤铁路网络由长岛铁路，大都会北方铁路和新泽西运输铁路构成，整个系统覆盖了包括大中央车站及宾夕法尼亚车站的254个车站以及20条铁路线，总长1057km，工作日平均客流量约48万乘次。美国各州政府就出台了相关明文规定，在各大交通枢纽地段，都兴起了各种商业区，这些商业区抓住这些客人，很快发展起来，成为带动美国经济的一份力量。
而在我国，上海中山公园商圈的崛起，是上海传统带状商业格局向圈状格局转变的体现。上海传统商业布局主要是带状，最具代表性的是南京路、淮海路、四川路，而随着申城轨道交通快速发展，一个个商圈从无到有，并迅速繁荣兴旺。而且整条磁悬浮线路是高架轨道，没有平交路口，不存在交通行车干扰，其乘客的安全性就得到了保障，同时线下区域不受干扰，可以用作民用或商业用地，为房地产开发提供更广阔的发展空间，带动区域商务往来。
而对于重庆来说，重庆本身多山的地形，严重制约了各个区域之间的往来，不利于大型商业圈的兴起。但是轨道交通正好解决了这个难题，重庆轨道交通的发展使得各个区域之间的往来变的快速、方便。这对于轨道交通沿线商业的发展无疑是一个巨大的优势。
一、重庆轨道交通环线建设规划
目前，重庆在轨道交通建设方面取得了巨大成果，有效缓解了城市发展所带来的交通压力，同时也带动了轨道沿线商业经济的发展。
重庆轨道交通环线起始于重庆西站，顺时针连接凤鸣山、天星桥、沙坪坝、玉带山、南桥寺、新街、二郎等区域，最终回到线路起点重庆西站。线路全长约51公里，采用地铁系统。作为重庆市城市轨道交通第二轮建设规划中最先开工的项目，环线南北段工程均已在2013年10月28日同时开工建设，计划于2017年建成通车。
本工程分为南北两段，北段为重庆西站起顺时针至上浩站，由重庆市轨道交通相关部门自建。南段为上浩站顺时针到重庆西站，由Bt融资建设总承包方式交由承包方建设。
环线敷设方式：重庆西站起为地下站，地下穿行到沙正街站北侧转为高架，利用高家花园轨道交通专用桥上跨嘉陵江。过江后在江北渝北区域内地下穿行15公里，利用轨道交通专用桥上跨长江，过江后以地下方式向西接入谢家湾站后回到起点重庆西站。
二、重庆轨道交通环线沿线商圈发展规划
重庆轨道交通环线沿线商圈发展规划环线计划穿过原有的沙坪坝商圈、冉家坝商圈、弹子石中心商务商圈，与解放碑商圈和南坪商圈毗邻。环线的建设必将带动这些商圈的发展和全新的开发，根据“长江上游购物之都”的规划目标，把重庆建设成为长江上游地区商贸中心和西部消费之都的重要标志以及长江上游地区经济中心。
商圈规划主要为：提升完善解放碑、江北观音桥、南岸南坪、沙坪坝三峡广场、九龙坡杨家坪等原有5大成熟商圈，调整结构、完善功能、提升档次、优化形态，进一步增强聚集辐射能力，使之成为展示都市商贸繁荣繁华、汇聚传递都市现代时尚的重要窗口。
三、重庆的区位优势
重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。特别是畅通重庆建设的提出，内陆首个保税港区的建立，重庆的区位优势会越来越明显。
（一）体制、政策优势
重庆发展已上升为国家战略，2007年3月两会期间，总书记提出“314”总体部署，要求重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。2007年6月7日，经国务院同意，国家发展和改革委员会批准重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年，国务院正式批复同意修订后的《重庆市城乡总体规划（2007—2020）》，首次明确了重庆作为“我国重要的中心城市”等五大战略定位。
（二）科技教育力量雄厚，人才相对富集
重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。重庆事实上是内陆地区的一个教育高地，“这个地方有白领的供应基础，一年有17万大学生毕业；蓝领有蓝领的供应，每年有20万职业中学的毕业生。”
（三）基础设施功能完备，工业基础雄厚
重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
（四）市场潜力巨大
重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。根据重庆的规划，要达到70%的城市化率，需有800万左右的农村人口向城镇转移。强大的市场消费能力凸显，届时，将会迎来新一轮的经济消费冲击。
相信重庆在结合外部经验与自身优势的情况下，能找到自己的轨道沿线商圈独特的发展方向，并将成为全国发展的一项标杆。
参考文献：
[1]新闻快讯[DB/oL].重庆轨道交通官方网站，2013-08-11.
[2]国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的意见.国发〔2009〕3号.
[3]重庆市城乡总体规划（2007-2020年）.
开发式商业模式篇5
[关键词]商业地产运作模式选择策略
伴随我国经济的快速发展，商业地产也是突飞猛进，各大城市纷纷掀起商业地产的开潮，并一直保持着较高的发展势头。我国商业地产已经步入由开发转向经营的阶段，取得了一系列有目共睹的显著成绩，同时也暴露了一些问题。目前，商业地产的运作模式已经成为学术界和业界普遍研究和关注的热点。
一、商业地产的概念内涵
商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房地产形式均有着显著区别。
由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择。
二、我国商业地产主要运作模式分析
商业地产的运作是一个系统工程，由地产开发、商业运作和资本运营三个部分组成，其主体包括地产开发商、商业运作商以及资本运营商。目前来看，我国商业地产的运作模式主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种形式。
1．不售不租模式。商业地产的开发商对所建设的商业店铺直接参与经营，既不销售，也不对外出租。这种模式使得地产开发商同时具有地产产权和经营权，从而在商业经营中具有显著优势。然而，很多地产开发商并不具有丰富的商业经营管理经验，使得自主经验的效益往往不是很高。在中国，开发实力和商业经营能力都较好的地产开发商很少。部分地产开发商选择这种模式，往往是为了融资需要。
2．纯售模式。这是比较传统的模式。地产开发商转出销售权和房权，后期的房产经营权和产权都与开发商没有任何关系。选择这种模式的开发商可以迅速套现，实现资金回笼，减轻资金压力，降低经营风险。地产经营商也具有充分、自由的经营管理权限。不过，这种模式也存在一定的缺陷。当地产开发商出让销售权和产权时，商业经营就会各行其道，经营分散，容易致使经营效益低下。同时，在这种运作模式下，由于前期部分投资客的炒作行为，可能导致后期经营管理的混乱，不利于形成强劲有力的竞争力。
3．纯租模式。这种运作模式下开发商不自主经营，而是以合同的形式将所有商铺或整体对外出租，通过对租赁户进行统一管理，以每年收取租金的形式实现持续盈利的目的。这样一来，地产开发商需要不断培养市场，并要求具有很强的经营能力。经营得好有利于打造品牌价值，提升竞争力。如果开发商缺乏商业经营能力，将大量物业出租给大商家，尽管经营风险低，可以获得稳定的经营收益，但商家所支付租金的投资回报率往往较低。
4．租售结合模式。选择这种模式的地产开发商只出让部分房产的销售权和产权，其主体物业往往是出租给实力雄厚的商贸企业来经营，以平衡资金压力。这种运作模式非常得灵活，通常是将底层少量楼层对外出售，大量高层部分则是出租给实力较强的知名企业。借助于高层的经营实力和品牌效应，带动底层的商品经营。由于底层和高层相对独立，即便出现底层经营困难的情形，也不会对高层的经营带来影响，从而保持了地产开发商的主体收益。但怎样实现恰如其分地租售结合，则是这种模式下所面临的重要问题。
三、我国商业地产运作模式的缺陷
我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题，制约了商业地产的发展，主要包括以下几点：
第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一的经营管理较难，运营风险加大。
第二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和地域性的不合理。
第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资金运转。
四、我国商业地产运作模式的发展策略及建议
1．建筑风格体现本土特色。商业地产的建筑风格很大程度上决定了对消费者的吸引力大小。任何商业地产都不可以忽视本地的地域特征和经济发展水平，发扬本土文化是世界建筑共同的目标。
2．通过旧城改造复兴老商业街。古老的商业街往往有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，恢复其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要进行有限度的保护性开发，保留商业价值，深入挖掘旅游资源。
3．关注商业地产城市景观。商业地产常表现为广场、建筑物等，外观、色彩和形式多样性比较高。开发商要满足商业地产商业价值和城市景观的双重要求，实现其经济价值和社会价值的统一。
4．开发商业地产复合模式。复合模式下的商业地产主要表现为各商业业态的融合、商业与服务设施的融合以及动态与静态设施的融合。大力开发复合模式的商业地产，有利于满足市场的各种需求。
参考文献：
[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产,2011(4):18-19
[2]肖军.商业地产发展模式述评与借鉴[J].上海房地,2011(3):19-21
[3]李向华.我国商业地产发展的现状研究[J].中国城市经济,2011(2):76
开发式商业模式篇6
商业模式创新的本质在于顾客价值最大化，借鉴商业模式创新理念，开放大学办学模式的构建也应遵循价值创新、服务“顾客”等原则，并在专业和课程、学习者、系统内外部的合作关系以及成本收益方式等方面探索创新路径。
【关键词】开放大学；创新路径；商业模式创新
【中图分类号】G642.0【文献标识码】B【文章编号】1009—458x（2012）08—0069—05
开放大学的建设应通过开放教育观念，促进开放大学师生借鉴人类文明中的一切先进成果，用于远程教育或远程学习，为开放大学注入持续发展的思想活力，从而使得远程开放教育成为引领人们学习风尚的重要教育形式。[1]基于以上观点，本文试图借鉴商业模式创新的理论研究成果，来探索开放大学办学模式的创新路径。商业模式的精华之处在于通过分析顾客和服务顾客来获取回报，发现和挖掘顾客需求来创造更大的顾客价值是商业模式的创新之本。了解学生，服务学生，为学生创造价值，是开放大学建设的主题和工作中心。两者之间价值诉求的共性正是可以相互借鉴的基点。
一、网络经济、信息技术与商业模式创新
“商业模式”是伴随信息技术、互联网、电子商务的发展而开始流行的。由于信息技术、互联网和电子商务的发展，企业的运作方式变得更加复杂，从而需要不断调整运作方式，甚至创新运作方式来适应网络时代市场环境的不断变化。paultimmers把商业模式看作是由“产品流、服务流和信息流构成的一个系统流程”；weill和Vitale更多考虑了市场参与者的地位，认为商业模式是对公司的顾客、供应商等相关利益者的角色与关系的描述。[2]Scottm.Shafer、H.JeffSmith、JaneC.Linder则认为商业模式就是创造价值并能从这个价值中获得回报，他们把商业模式定义为企业在一个价值网络中创造和获取价值的潜在核心逻辑和战略选择。[3]因此，商业模式被认为是为了实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值，同时使系统达成持续赢利目标的整体解决方案。[4]
商业模式不是一成不变的，它是一个动态发展的系统。商业模式研究的根本目的，就是要帮助企业认清自己的商业模式，并在理论指导下，改进自己的模式，取得更好的经济成果。因此，商业模式创新是商业模式相关研究的核心议题。morris等认为，商业模式创新就是企业逐步深化对自身的商业逻辑的认识，并在此基础上不断完善和调整自己的商业模式。[5]商业模式创新可以从两方面来界定：从客户价值角度看，商业模式创新是营造出新的、优于现有方法的、为客户解决问题的方案；从商业模式构成要素看，即商业模式的利益相关者、所提供的产品或服务、何时提供、哪里提供、企业存在原因、交易方式、价格支付等七个要素中仅某一方面的变化使企业朝好的方向发展即可被称为商业模式改进，商业模式的变革则至少要求四项以上的要素发生改变，而那些指向全新的或行业内未曾应用过的商业模式的变革便是商业模式创新。[6]
二、商业模式与开放大学办学
模式的创新动因比较
开放大学依托现有电大系统构建其办学架构，已有电大系统是开放大学运行框架的基础构成。从某种程度上讲，组建开放大学是电大教育事业发展的重新定位和重新规划，是电大系统的重新布局和利益调整。[7]开放大学的建设，本质上可以看做是广播电视大学办学模式的创新和变革。与商业模式相比较，两种模式有着相同的创新动因。
（一）信息技术的发展是两种模式创新的根本驱动力
timmers、amit和Zott等早期的研究者认为，以互联网技术为代表的新技术是商业模式创新的主动力。随后，Kodama、Faber、Yovanof和Hazapis等学者的研究也表明，在更广泛的it和iCt领域，产业模块化和产业融合等技术变化推动了美国、欧洲国家和日本相关企业的商业模式创新，而且商业模式创新又有助于企业在更大程度上获得技术变化所带来的收益。[8]
技术进步对企业商业模式创新有重大推动作用。传统的企业管理，在供应、生产和销售上流程简单、具有共性。随着信息技术对企业生产、销售、进料后勤、发货后勤、售后服务等基本活动，以及人事、财务、计划、研究与开发、采购等支持性活动的全面渗透，企业的管理活动变得多样而复杂，商业模式创新成了企业适应信息技术发展的必修课。
开放大学是从事远程教育的大学，没有信息技术的运用就无法解决远程教育人际关系的空间障碍和时间障碍，信息技术的运用是远程教育模式与传统教育模式最根本的不同。根据三代信息技术和三代远程教育理论，我们可以发现，信息技术的每一次飞跃都带来了远程教育的质变。信息技术在教学工作、管理工作中全面渗透，对传统电大办学模式也进行了有益的补充、改良乃至颠覆。对信息技术的洞察和前瞻性考虑，成为开放大学建设的必修课。
2010年10月，全球技术研究和咨询公司Gartner公布了2011年对众多公司具有战略意义的十大技术与趋势，分别是：云计算、移动应用和媒体平板、社交和协作、视频、下一代分析、社交分析、上下文感知计算、存储级内存、普适计算、基于结构的基础设施和电脑。信息技术的快速变化，一方面，为个人消费者获取商品和服务创造了全新的方式，为企业家和企业构建可行的商业模式提供了想象空间，另一方面，则为远程教育学习者提供了更为便捷和精彩的学习体验，为远程教育模式提供了再次质变的机会。因此，信息技术的发展是两种模式创新的根本驱动力。
开发式商业模式篇7
【关键词】B2C;商业建筑;商业行为
中图分类号：tU198文献标识码：a
商业，是通过以货币为媒介进行交换而实现商品流通的经济活动，从远古时代的以物易物，到货币发明以后的以钱易物，商业一直都是消费者和商家面对面的交易活动，直到互联网的出现，积极地改变了这种现状。随着互联网的发展，网络环境的成熟和开放，以及消费者需求的多元化，商业交易逐渐建立起了一套以互联网为媒介的交易方式，这种非面对面的交易活动已经对现代商业建筑的形式开始产生影响。
一、B2C模式的基本概念
B2C即Business-to-Customer（商家对顾客）的缩写，“商对客”是电子商务的一种模式，也就是通常说的商业零售，直接面向消费者销售产品和服务。这种形式的电子商务一般以网络零售业为主，主要借助于互联网开展在线销售活动。B2C即企业通过互联网为消费者提供一个新型的购物环境――网上商店，消费者通过网络在网上购物、线上支付。由于这种模式节省了客户和企业的时间和空间，大大提高了交易效率，特别是对于工作忙碌的上班族，这种模式可以为其节省宝贵的时间。但这种纯网络的交易行为不具备传统面对面交易行为的体验性和真实感，所以有商家提出了新型的B2C模式，即，“线下体验、线上交易”的商业模式，这种商业模式既保证了线下体验式的服务和感受，给予消费者直观的体验和服务，又同时能够满足线上交易的实惠和方便，是新型商业模式里传统与新生的结合，从而越来越受到消费者的青睐。这种新型的商业模式也逐渐被运用到商业建筑中来。
二、传统商场与B2C模式
自现代商城出现以来，商城的购物模式都没有发生过变化。体验式的逛街体验，越来越大的商城规模，依靠“高大全”的商场模式从而达到一站式消费的目的，这样的商业模式导致了商场规模庞大，堪比一城的现象，而且建筑本身形体庞大夸张，能源消耗浪费，造成经济投资和运营成本高昂、入不敷出的不良结果，也使得建筑本身成为城市建筑中耗能最高的建筑类型，而消费者对于这种商业购物的体验，也开始不满足，开始有更多的心理需求。这些因素使得传统的大型商业建筑形式开始逐渐蜕变，商业模式也向着新的B2C商业模式发展。从中也得出传统的大型商业建筑形式对B2C模式的直接的改造或者套用，只能使商业模式和建筑功能要求与形式不匹配，造成庞大的资源浪费。
三、新B2C模式的特点以及在商业建筑中的空间应用
既然传统的商业建筑已经不能满足B2C模式的商业模式发展，这就要求要设计更合适的商业建筑空间以匹配新型B2C商业模式。首先，新型B2C商业模式对于建筑的功能需求和传统大型商业是不一样的，经概括有以下特点：
（一）体验式的营业厅
体验经济是自20世纪90年代继服务性经济之后的又一全新经济发展阶段，它是一种有较强的互动性的开放性经济形态，强调与消费者的沟通，并把情感依托和空间感受融入其中，其核心就是体验式空间设计。新的B2C商业模式需要的就是体验式服务和空间，体验式营业厅和传统的商城营业厅在功能和空间上的要求是不一样的，首先，体验式营业厅对于建筑面积的需要并没有商城营业厅巨大，也因此并不需要过大的空间和布局，其次体验式营业厅更多的是给消费者以直观的使用感受，因此如何体验，如何更接近使用环境的体验才是体验式营业厅对于空间的要求，因此，从建筑尺度，建筑面积，建筑空间上，体验式营业厅都比传统的商城营业厅更小，更多变，更丰富。
（二）更大更高效的物流和仓储空间
新的B2C商业模式对于商家而言，其服务对象不再局限于一城一地一区，而是多城多地多区域，其服务半径远大于原来的传统商场，也因此更多的盈利内容来自于各地线上交易，这就要求商业建筑中必须考虑高效物流及仓储的要求，如何保证物流的高效运转，如何保证仓储空间的充足和高效利用，这种建筑空间对传统商场的要求不是非常必要的。
（三）数字化办公区域
既然是线下体验线上交易，那么运行线上模式的办公就是商业建筑所必备的，无论是各种商家租住办公，还是统一由使用者布置为数字化大办公，又或者是直接面向消费者的开放式的数字化办公和服务，这都是B2C商业模式正在探讨也正在实验的办公模式，这种办公需求也是传统商场所不具备的。
这样的不同于传统建筑的空间就为新B2C模式下的建筑设计提供了新思路，总结之下，新的B2C商业建筑和传统商业建筑相比应该具有以下优点：
（一）运营成本低，维护费用低
因为减少了大空间的商业和营业面积，更注重质量而不是数量的服务体验，因此B2C商业建筑的能耗和传统商业建筑应该是要低的，甚至根据需要，降低商业层高，节省建筑成本也是有可能根据消费者及商家需要而出现的。
（二）注重场地内交通及环境优化
一方面是物流运转的需要尽可能的充分利用场地及交通布置，这和传统大型商业的物流要求是不一样的，而另一方面因为B2C对商业服务品质要求的提高，更好的室外环境和空间渗透要求是要高于传统商场的。
（三）建筑尺度变小
因为仓储和物流空间可以布置于地下，而营业面积又小于传统商场的要求，所以新B2C模式商场的建筑体量将有可能被控制在一定的限度内，而不再追求过于庞大夸张的建筑形体，可以允许出现小而精的建筑形体配合广阔的室外环境和绿化的商业新建筑，因此，体验式空间会在这种商业模式中大放异彩。这也会对城市的面貌和规划带来有利的影响。
三、新B2C模式的建筑展望
新的B2C商业模式还未成熟，还在和C2C模式和传统商场模式中间前行，但是同时兼具商业活动的体验和线上购物的便捷实惠，这样的商业模式的前景还是值得期待的，但是现阶段的B2C商业模式的线下体验商场往往就是传统的商场建筑进行改造或者兼具线下体验的内容，在空间和功能上并不能做到真正的适用和一流的体验，也造成了很多不必要的浪费和消耗，迎合新的功能需要的体验式商业建筑正在摸索成型，这必将改变现有的商业建筑模式和做法，需要仔细研究这种新的商业行为模式和商家与消费者的需求，才能摸索出新的与之匹配的建筑形式。同时，现有的商业建筑规范及防火规范都是对大人流密集的大商业建筑或者人数很少的小商业建筑适用，对于这种新型的商业建筑形式也并不完全适用，如何配合新的功能需求进行规范的适用调整和编制，也是新时代新商业建筑发展的需要。
参考文献
[1]李翔宇.消费文化视阈下当代商业建筑设计研究[J].哈尔滨工业大学，2011
[2]邵兵家.电子商务概论[m].高等教育出版社，2003
[3]龚国华，张华.打造中国B2C的物流模式[J].物流与电子商务，2002(6)
[4]王云兴.基于体验式消费模式的商业综合体设计研究[J].重庆大学，2012
开发式商业模式篇8
关键词：网络经济；电子商务模式；人力资源条件；产品特性文献标识码：a
中图分类号：F713文章编号：1009-2374（2015）35-0001-02Doi：10.13535/ki.11-4406/n.2015.35.001
现阶段，对电子商务模式的研究较少，认识尚不全面，主要停留在企业和企业相结合，企业和消费者相结合，企业、政府机构、消费者与政府机构相结合的层面，此种分类在商务模式创新中不具有指导价值，所以迫切需要进行更加详细的分类。在网络经济背景下的电子商务模式急需持续创新。因此，本文对电子商务模式的探讨具有重要的现实意义。
1电子商务模式
1.1电子商务内涵
对电子商务而言，在初始发展阶段，研究工作主要围绕内涵、重要性、技术和支付手段等来开展。不同的专家对电子商务给出了不同的定义，有些则认为电子商务指代依托互联网来缩减经营成本投入、缓解交易冲突、提高商业价值、寻找发展机遇的商务以及经济活动。
1.2商务模式简析
电子商务模式建立在传统商业模式之上，它是一种创新，所以只要弄清商务模式的内涵便可促进电子商务模式的认知。其中，模式指代不同事物之间的外在关联，它可展现隐藏在事物中的基本规律。截至目前，针对商务模式尚未给出具体的定义，有些认为商业模式主要包含价值侧重、新颖的资源体系、真实的财务模式，还有人认为商务模式指代为获取利益所构建的业务流程的综合体。综合来说，在一个企业中，商务模式是构建资源以及合理运用的手段，经由此手段可面向用户提供更吸引人的价值，同时获得利润，它突显的是商业活动的外在运作模式。商务模式的选择直接关乎企业的发展。
1.3电子商务模式介绍
电子商务隶属商业模式范畴，管理水平和科学技术是影响电子商务的主要因素。在网络经济背景下，市场出现了一定的变化。建立在互联网之上的电子商务涵盖在网络开展商务活动的企业，网络经济可把市场划分成不同的部分，主要包含门户网站、生产商和供货商。
在专家学者中普遍存在一种观点，他们认为电子商务是一种依托互联网赢得利润的手段。有些专家指出，电子商务模式指代企业明确目标受众、落实细分市场后，借助企业内部组织，参照价值定位，通过网络信息技术，协同价值网络体系中的成员来优化相关流程，进而赢得客户满意，为企业创造利益的方式。还有专家认为，电子商务主要包含技术和理论这两个研究层面。电子商务模式涵盖的是管理范畴中的问题，具体指代企业经由互联网获取收益的方式与实施方案。
2电子商务创新模式
大多数传统企业均可依据上述所探讨的分类体系，依据行业现状、市场规律、消费者框架与喜好等多项指标，选择与自身发展相符、最理想的模式。但我们也应明确即便身处相同行业且规模相同的企业也无法找到相同的、先进的电商模式，这主要是由人力资源条件、产品特性、空间位置等多种因素决定的。
2.1依附和独立模式
大部分商务模式均不能独立使用，需要协同其他模式才可发挥功效，此种模式即被称为依附模式；相反，独立模式可独立使用，其中最具代表性的便是拍卖模式。此外，若将上述所探讨的模式统称为元模式，则当前使用的电商网站均为复合模式，通常由多种模式共同组合。其中元模式具有以下性质：（1）经营对象和形式，例如网络产品；（2）经营人群，例如生产商、供货商、营销商与用户；（3）经营模式，例如电子采购；（4）经营自负盈亏情况和价值模子，例如获利模子；（5）经营限制，例如智力资源组成、学习能力；（6）运营措施，例如免费措施。
2.2动态和静止模式
虽然人力资源条件、产品特性、空间位置等因素均相同，但是企业仍可采取多样化的电子商务策略，进而带来多样化的结果。例如，一个生产办公用品的企业，长期采用传统营销策略来开展销售与售后服务活动，同时通过传统手段实施采购，该企业可采用如下所述的电商策略：（1）实施托管，将完成制作的网页投入到门户网站服务器中，进而让区域范围中所有潜在用户均可找到本企业资料；（2）在网上开展售后服务，构建售后服务网页，用户登陆该网页来登记问题与进行投诉，企业可将反馈信息存至数据库，颁布处理指令，同时开展分析统计，找到产品需求特点；（3）企业构建原材料采购网站，同时在自身和供应商之间建立持久的合作关系，通知的订单能够自主落实，另外，在第三者采购网站执行mRo采购；（4）企业还可举办废料拍卖活动。
若企业采用依托上述步骤开展电子商务，它所采用的是从简单到繁琐、从广告和服务至交易活动的一种策略，此种由传统经济背景下的商务模式转换至网络经济下的商务模式的阶段，将其形象地比作动态商务模式，与之相对立的则被比作静态商务模式。
3创新举措
互联网是网络经济的基本媒介，打破了原有经济的多重束缚，冲出了传统价值链条与网络框架的重围，形成了近似于亚马逊的现代网络企业，并给传统企业带来了严重影响，这是创新和改进电子商务模式的具体体现。在网络经济背景下，涌现出了多种互联网得天独厚的商务模式，传统商务模式与现代商务模式之间的结合与作用一定会形成大量的史无前例的商务模式。由此可知，互联网萌生了价值无限、创新和改进商务模式的新机遇。互联网商务主要具有以下特点：互联网商务成本体系决定有效创建客户基础，同时，注重新技术的研究，加大投入，进而有效满足客户需求。因此，对商务而言，因将消费者作为中心，客户与技术基础是主要资产。
伴随着互联网的普及，越来越多的消费者倾向于网购，传统商务模式慢慢解体。电子商务的出现导致收入与成本框架均发生改变，传统公司的不适应性日益突出。虽然互联网的影响并不统一，因行业差异，影响也各不相同，但是某些模式仍然存在一定的规律。某具有发展潜力的公司想要获得风险资本家的支撑，则一定要递交一份当前竞争者无法照搬的商业计划，而损坏当前商业价格框架是实现上述目标最有效的手段，这为该公司赢得了充裕的时间，这是因为当前竞争者反对降价。为损毁行业价格框架，则应转换收入结构，通常可采取以下措施：（1）寻找新客户。互联网公司应以较低的成本或者通过免费形式提供原有产品与服务，凭借新的收入途径来填补损失；（2）提供新价值。互联网为信息搜集与传播提供了便利，互联网公司一般可为用户开发新价值。互联网拍卖网站与传统广告相比，虽均提供买卖活动，但前者所创造的价值远远多于后者；（3）建立新型价格体系。有头脑的公司并不会停留在杀价这一层面，还会再次包装产品，进而为价格机构优化创造条件。例如，消费者在将产品划入拍卖清单时，仅仅会对消费者收取较少费用，然而会对买主收取较多费用，但在传统广告模式中，一般会获取较多经费。
4电子商务未来发展前景
4.1移动电子商务
移动电子商务是指通过手机、pDa等开展B2B、B2C的一种模式。该模式有效融合了互联网、通信等多种技术，可让人们随时开展商贸活动，不受空间和地域的限制，无论何时，无论身处何地，均可进行购物、支付交易和商务活动等。移动电子商务建立在传统电子商务之上，然而并不等同于电子商务移动化，更不等同于电子商务的基本分支，因为应用了移动技术，所以大大拓展了应用空间。规模庞大的移动用户、先进的终端载体、遍布各处的网络、安全系数较高且充满个性的服务，这些均代表着创新。它建立在传统电子商务之上，是对传统电子商务的开拓和发展，所以移动电子商务在缩减企业运营成本投入、增加运行效率、加快传统产业升级改造方面具有深远影响。由于移动电子商务紧密联系实体经济，它也将变成移动信息化应用中的活动体，也是现阶段信息化应用中独具价值、最有创意、发展步伐最快的领域。
4.2第三方交易平台
第三方交易平台主要指代电子商务活动过程中面向交易双方或者更多主体所提供的交易达成与各种服务的信息网络系统的总称。简单来说，为交易主体提供信息展示、贸易洽谈服务，促进交易成功的服务平台。现阶段，我国企业以中小企业为主，其在企业总量中的比重超过了90%，普遍存在信息资源短缺、商机不足、资金供应不连续的问题，而第三方交易平台可有效缓和上述问题，并与中小企业自身情况相符。第三方交易平台可填补中小企业自身缺陷，从多种渠道服务于中小企业，它是增强中小企业综合实力的有效途径，是企业实现信息化与开展电子商务的关键。外加第三方平台相关技术的提升、服务的改善和法律法规的完善，企业在开展电子商务时，它将成为第一选择。我国存在众多第三方交易平台，例如中国制造网家喻户晓。在世界范围内享有盛名的也有很多，如阿里巴巴网。
5结语
在网络经济中需要重新审视，它也是重新创造的过程。企业依托信息开展各项业务活动，企业成败取决于审视和改进业务开展模式，以此来满足网络经济背景下的信息科技、互联网商务技术的蓬勃发展、变幻莫测的客户需求和激烈的市场竞争。若仍旧采用传统模式开展商务存在成功的可能性，但是从长远角度来说，企业只有正确认识运营环境、合理调整发展目标、创新商务模式，才能一直处于优势地位。
参考文献
[1]王刊良，万映红.网络经济中的电子商务模式创新
[a].管理科学与系统科学研究新进展[C].2014.
[2]张俊梅.网络经济下传统企业如何成功向电子商务迁移[J].经济问题探索，2012，（11）.
[3]张俊梅.基于客户价值的电子商务模式创新研究[J].思想战线，2014，35（4）.
[4]吕佳.网络经济时代下我国电子商务模式发展初探
[J].中小企业管理与科技，2014，（16）.
[5]阎俊.网络经济下电子商务模式的理论探索与实证研究[D].复旦大学，2013.
开发式商业模式篇9
关键词:订单模式;商业地产;先租后建
中图分类号:F293.3文献标识码:a
一、“订单模式”的概念
“订单模式”是商业地产开发运营中一种较新的模式。在国内,大连万达集团首创了此种“模式”。房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成企业战略联盟,开发商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,与一家或若干家商业企业确定战略合作关系。在开发过程中,让零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学,从而有利于投资价值更好的实现。
二、“订单模式”研究现状
何艳、吴丰(2004)提出商业地产投资开发模式的五种模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和组建专业商业经营公司进行合伙经营,并提出商业地产经营模式选择的依据是:项目的市场背景、开发商实力、商业地产的专业人才、投机回报的期望值等。
翁南道(2006)从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的模式和关键点,并对以地产开发商主导地位的万达模式和商业运营商占主导地位的颐高模式进行了系统的比较。
沈弥雷(2006)全面的分析了订单模式的优势和主要存在的问题,提出了推进订单模式良好发展的对策。
从目前的文献来看,对订单模式的研究甚少,且真正成功的“订单式”地产不多。尽管如此,对于万达的“订单模式”跟风现象严重。据统计,成都今年约有60个城市综合体上马,均采用“订单模式”。“订单模式”并不是万能的,它有其自身的局限性,并不是所有的项目都适用此模式。在商业地产开发的热潮下,部分城市的盲目开发和重复建设将导致各种资源的巨大浪费。因此,探讨订单模式成功的必要条件成为了亟待解决的课题。
三、“订单模式”产生的背景
自2000年以来,中国的商业地产逐渐成为开发商投资热点,但尚处于发展初级阶段,项目的开发和运营几乎都是在“摸着石头过河”。随着商业投资日益理性和市场供需的逐渐缓和,商业地产即将告别追求“短、平、快”效益的盲从时期,迎来商业地产转型的新时期。仍按照原先模式运作的开发商,必将会因规划滞后、开发盲目、资金短缺、效率低下等问题而被淘汰。在激烈的竞争下,万达在发展中不断创新,于2004年首创“订单地产”模式,“先定位招商,后投资建设”的订单式开发理念开始受到广泛认同,并成为了中国商业地产领域的领军企业。
四、“订单模式”的特点及优势
万达“订单地产”的实质内涵包括四个层次:一是联合协议;二是平均租金;三是共同设计;四是先租后建。这是一种切实的运营思路,是订单模式特有的性质,是万达集团在商业地产开发不断失败的过程中总结出来的。根据其内涵和发展过程来看,此模式凸显了四大优势:
1、品牌保证。联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议。万达选择的客户多为世界500强商业连锁企业、亚洲一流企业和国内行业第一的企业,它们具有较强的集客和保客能力。万达以主力店造势,不仅可以实现快速招商,还能带动品牌效应。
2、成本控制。建立联合协议需要不断地谈判,谈判本身和自身规模扩张速度之间的矛盾就是通过平均租金来解决的,为的是降低谈判所消耗的成本。
3、需求对接。共同设计能够使订单模式实现物业与商业的无缝对接,不同的商家对地段、楼层分布、面积大小等有不同的要求。如,沃尔玛明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等。通过事先进行共同设计,可以满足各商家的经营要求,保证不出现“废品”,既节省了调研成本和开发时间,又降低了项目的风险。
4、规避风险。先租后建就是要求开发商在项目建造之前就做好“订单”,然后再进行投资开发。“订单模式”让商家由以前的后期介入转变为前期介入,这对开发商来说,不仅降低了项目成本,更能照顾到经营者的实际需求,使项目更符合商家的要求,大大降低了商铺的空置风险。在先租后建模式下,开发商明确产品形态,避免盲目开发,有效规避规划和设计失误导致的产品错位的风险。
五、“订单模式”成功的关键要素
如今,在国内城市综合体的开发方面,万达已雄踞首位。在很大程度上,万达的成功得益于其“订单地产”商业模式。从万达商业地产的发展过程来看,其模式的成功主要有以下几个要素:
1、拥有足够的资金实力,能够应对长期的资金流动压力。商业地产投资规模大、流转周期长、技术含量高,一个商业地产项目开发完成,需要巨额资金的投入,动则上亿元甚至几十亿元的投资。且在订单模式下,为了吸引品牌主力店的进驻,商业开发商不惜对其降低租金甚至免租。如在沃尔玛超市的选址要求条款中,就明确提出了商业项目需要提供一定免租期的要求。同时,万达所有商业物业只租不售,作为长期持有型物业,这就意味着大量流动资金被占据,资金回笼缓慢。面对这一难题,万达借鉴了海外市场的发展经验,在境外成立了一家房地产投资信托基金(Reit),首次募资高达10亿美元。此举解决了万达的资金问题,突破了企业发展瓶颈,让万达迎来了快速发展时期。
2、完善的管理制度体系。商业地产所涉及的商家多,业态种类多,且开发时间长,要求开发商有足够的精力和完善的管理制度将这些资源有效地进行整合,从而保证商业项目的成功运作。在与跨国零售企业的合作中,万达学习借鉴沃尔玛的管理经验,并在项目规划、设计、采购等领域建立总部集权的管理制度体系,在如此严格的程序下,万达几年来没有一个项目超出预算。2005年万达进行了自成立以来最大的一次机构调整,将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构,以更好地调配资源,同时成立了国内第一家商业管理公司,负责购物中心的后期运营。这一系列的举措推动了订单模式的顺利发展。
3、持续的发展创新。首先,运营模式的创新,万达集团率先提出了订单式的开发模式,又摒弃了传统的销售模式,实行只租不售,为中国商业地产的经营管理铺开了一条崭新的发展道路;其次,万达在产品上也不断追求创新,从单点到组合店,再到城市综合体,万达不断丰富业态,调整业态组合,增加了更多盈利业态,提高了投资回报率。如今,万达购物中心的年租金收入将超过10亿元,成为万达集团稳定的利润来源。
六、结语
从实践来看,订单模式本身是值得肯定的,但从它成功的要素来看也有其自身的局限性,需要雄厚的资金储备和较强的抗风险能力。商业地产开发商应该根据企业的发展阶段、自身实力等确定战略目标、经营模式,不断创新,避免盲目跟风。只有这样,才能在商业地产开发的道路上不断前进。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]何艳,吴丰.中心城市商业地产发展机会分析[J].资源与人居环境,2004.05.
[2]翁南道.商业地产运营模式研究[J].商业时代,2003.2.
开发式商业模式篇10
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，it蓝色房产、it网络资讯为核心业务，融合it相关产业于一体的全国性大型it集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式，主要有以下几点:资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入;部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析