房地产企业财税筹划篇1
关键词：房地产企业所得税税务筹划财务运用收益
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
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房地产企业财税筹划篇2
内容摘要:房地产业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业,因而成为税收筹划关注的重点。本文以某房地产公司为例,分析在税收筹划时,房地产企业面临的法律风险、政策风险、财务风险、行业风险等各种风险,指出税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾是这些风险产生的主要原因。鉴于此,本文认为房地产企业必须采取必要的措施,尽量降低或减少涉税风险,使税收筹划方案达到风险最小、收益最大。
关键词:风险税收筹划房地产企业
某房地产公司税收筹划案例分析
2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:
筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。
该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。
筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。
经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。
房地产企业税收筹划面临的风险
税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:
法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。
政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。
财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。
行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。
房地产企业税收筹划风险产生的原因
税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:
因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。
注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。
片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。
因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。
房地产企业税收筹划风险的防范措施
税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。
(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作
房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。
(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动
税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。
(三)增强风险意识,提升自身素质
防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。
(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系
房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。
(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性
从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。
通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。
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房地产企业财税筹划篇3
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究
一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析
目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路
面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。
三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议
（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容
新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。
（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策
一般来说，房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说，税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容，各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手，才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外，房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强，目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置，确保土地增值税税收筹划内容得以落实。
房地产企业财税筹划篇4
关键词：房地产企业税收筹划风险
一、前言
面对当前国家对房地产市场的宏观调控，税收筹划已经成为房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段，也是房地产企业财务管理的重要环节。然而，税收筹划是房地产行业与国家税法和政策不冲突的情况下，达到合理合法的避税目的，是房地产企业收益最大化的手段。同时，也必须注意到房地产企业获得高利润背后存在的各种风险，因此，对房地产企业税收筹划有可能产生的风险进行分析，制定出有效的风险防范措施，减少风险的发生，是房地产企业长期的工作重点。
二、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。税收筹划是一门新兴的学科，它由税务管理、财务管理、会计等多门学科组成，是市场经济发展的产物。鉴于各个国家市场经济发展程度的不同，这门新兴的学科在西方发达国家发展已经日益成熟，但在我国税收筹划还处于初期的摸索阶段。房地产企业进行合理税收筹划，能减少企业涉税费用，增强企业在行业中的竞争力，实现企业收益的最大化目标和长远发展。
三、房地产企业的税收筹划风险
税收筹划风险是指企业或个人在进行税收筹划时，因各种因素的影响，导致实际收益与预计结果产生偏差的可能性[2]。常见的房地产企业税收筹划风险有以下几种：
（一）税收政策风险
税收政策风险是指税收筹划方案与税收政策之间的冲突，使得房地产企业难以进行税收筹划。房地产企业在我国国民经济中占有主要地位，国家与地方的政策对房地产企业进行严格的调控，税收政策对房地产企业的影响较大。由于我国市场经济发展不够成熟，产生了规章与税收规范数量多于法律法规的现象，从而使税收法令和政策不够透明。随着市场经济的不断发展，税收法律制度的不断健全，政策也会出现改变，这样就会使得制定的税收筹划方案与税收政策不同步，导致税收筹划无法执行。这就是房地产企业中经常遇到的问题，税收筹划与税收政策发生时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在我国，税收筹划业务发展不够成熟，它不具有长期的合法性，会随着国家的政策产生变化；并且税收筹划方案是否具有合法性，也必须经过税务部门的审核，但房地产企业在制定税收筹划方案时对法律法规的理解常与税务监管执行时的意见存在差异，而这种差异就成为税收筹划的法律风险。其实，税务筹划最终就是做到合理、合法的避税，如果房地产企业对税法理解偏差，就会导致税收筹划成为违法的逃税行为或者税收筹划方案无效，从而严重影响了房地产企业的正常发展。
（三）房地产行业间的风险与财务风险
我国的房地产行业发展与社会经济发展密切相关，因此也会受到社会诸多方面的影响。社会经济发展具有多样性和复杂性的特点，同样也会使得房地产行业之间就具有多样性和复杂性，那么房地产企业从制定税收筹划到执行也会有很大的影响，容易产生各种风险。
房地产企业机构的运转，需要庞大的资金做基础，它容易受到资金短缺的影响。房地产企业中的大部分资金都是依靠筹资或者借债获得的，因此，投入的资本额度越大，通过税收筹划获得的收益就会越大，同时，带来的财务风险也就会越大。
（四）房地产企业经营风险
房地产企业的经营项目是多种多样的，而且每个企业的具体情况尽不相同，因此，税收筹划设计的项目也存在差异。在发展具有多样化的市场中，房地产企业的经营风险必然存在，若操作不规范，选择的筹划方案不合理，那么就不可能实现合理的避税，并且会增加筹划的风险。并且，对投入的成本没有合理计划，盲目的进行税收筹划，必然会加大经营投资成本，从而造成企业经营项目失败。
四、房地产企业税收筹划风险的防范措施
实现对房地产企业税收筹划的风险管理，必须要在制定税收筹划时，充分考虑有可能产生的各种风险，并建立合理有效的防范措施，尽可能消除风险。针对不同风险的类型，应该采取不同的对策，大致可以从以下几个方面实现税收筹划风险应对：
（一）正确认识税收筹划的风险
参与税收筹划管理的人员，在掌握企业财务会计、企业管理和税务法律法规的同时，还必须要正确认识到税收筹划的风险，才能在国家对房地产行业的合理调控和监管中，实现合理、合法的税收筹划。参与房地产企业项目的每个人，都应该充分和正确的认识到税收筹划的风险，以及风险有可能带来的影响，并且要有风险防范的意识，这样才能实现收益最大化的税收筹划。
（二）实现税收筹划与税法、政策同步
税法与国家相关政策是调整国家与房地产企业税收相关的规范，它能实现国家对房地产市场的监管和调控，保证行业的健康稳定发展[4]。因此，在制定税收筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，并进行优化选择，最终做出最合理、合法的税收筹划决策。同时，税法与相关政策常根据市场经济变化而改变，所以，房地产企业在执行或制定税收筹划的时候，要密切注意税法和相关政策的变化，及时的修正和完善税收筹划方案，以实现方案的同步化、合法化。
（三）健全会计核算制度
建立健全的会计核算制度是房地产企业实现合理、合法税收筹划的前提，其自身是否真实性、完整性和合法性将直接影响到税收筹划的效果。首先，房地产企业的会计核算资料是税收筹划是否合理化的证据，也是税务审核必须提供的资料；其次，健全的会计核算也能为房地产企业进行税收筹划提供合理、可靠的依据；最后，房地产企业必须不断的加强自身的监管工作，以实现会计核算工作的顺利进行。
（四）保证税收筹划方案的综合性
企业财务管理最大目的是实现企业利润最大化，而税收筹划属于企业财务管理其中一项重要工作。税收筹划，不能局限于个税与节税，必须将其置入企业的发展经营战略中，实现长期的投资与规划。因为，税收筹划不是某种单独的个税的筹划，是一项整体的系统工程，它所涉及的税种具有多样性，如城建税、营业税、所得税、土地增值税等等；所以，税收筹划不能仅从某单一的税种看到收益的多少，更应该看整体税的轻重。若在制定税收筹划方案时，追求的收益过大，就会掩盖企业真正的收益效果，从而影响到企业长远的发展[5]。因此，实现房地产企业长远发展必须保证税收筹划方案具有综合性。
五、结语
税收筹划能给房地产企业带来巨大的经济收益，但也必须注意带来的各种风险。不能将房地产税收筹划做单方面的认识，必须提升对风险的防范意识，保证税法、政策与其同步，健全会计核算制度，全面的、综合的实现税收筹划，从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业长足健康的发展。
参考文献：
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房地产企业财税筹划篇5
关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司
中图分类号：F810.42文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。
一、房地产企业税收筹划误区现状
误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。
在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。
误区三：预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。
误区四：不按照合同约定的时间确认收入
以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。
误区五：随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、房地产税收筹划解决方式
近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。
1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。
2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。
“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。
3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。
4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。
5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。
6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.
房地产企业财税筹划篇6
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（iBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者w.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
房地产企业财税筹划篇7
关键词：房地产企业纳税筹划筹划原则筹划措施
1、纳税筹划与避税、偷税的区别
纳税筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大为目的的一种合法财务管理活动。
很多人常常将纳税筹划与避税、偷税混为一谈。其实，这三种行为有着明显的区别。避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷钻空取巧，通过对经营及财务活动的精心安排，以达到纳税负担最小的经济行为。偷税是指纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的一种经济违法行为。
2、房地产企业纳税筹划的必要性
（1）房地产企业投资快速增长，竞争加剧。目前房地产投资的增长速度己经超过了全社会固定资产投资的平均增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。同时，处于高速发展阶段的房地产企业竞争日益激烈，竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，纳税筹划的空间增大。（2）房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商实际可获得净利润的重要因素。根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右。（3）房地产业涉及的税种多。我国现行税法体系由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产企业涉及到其中9种，占到了40.91%，可筹划空间很大。
3、房地产企业纳税筹划的可行性
（1）国家提倡纳税筹划。纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。
（2）我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。
4、房地产企业纳税筹划的基本原则
（1）守法原则。纳税筹划是在遵守法律的前提下进行的经济活动，企业在筹划筹备和筹划方案实施的过程中，都应尊重税法，以守法为前提，避免因违法而造成的不良后果，可以说，守法原则是企业进行纳税筹划的最基本原则。（2）整体利益最优化原则。纳税筹划中往往会碰到这种情况：企业的一种税负减轻了，但另一种税负却加重了；总体税负下降了，但企业的生产成本、管理费用、财务费用却相应增加了。（3）适时调整原则。税法是处理国家与纳税人税收分配关系的主要法律规范，它常随经济情况变动或为配合政策的需要而修正。（4）成本效益原则。纳税筹划要有利于实现房地产企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。（5）综合筹划原则。综合筹划原则要求房地产企业在纳税筹划时，需要综合分析当时的经济环境和具体条件，把纳税方案的优劣放在特定的环境中评价，脱离具体条件讨论纳税筹划方案是没有意义的。
5、房地产企业纳税筹划的具体措施
（1）免税措施。免税措施是通过纳税筹划使企业成为免税人，或者使企业从事免税活动，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的纳税筹划措施。这种方法的适用范围很小，因为免税对象一般都是特定行业或满足特定条件的业务，不具有普遍性。同时，这种方法有一定的风险性。（2）减税措施。减税措施是通过减少应纳税额而直接节税的纳税筹划措施。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策适用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在两个或更多纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法运用的是税基筹划原理，也就是通过使企业的计税依据合法和合理地减少，从而减少应纳税额。（4）扣除措施。扣除措施是通过使纳税的扣除额增加而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划措施。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，所以，这种方法使用十分广泛。（5）税率差异措施。税率差异措施就是利用税率的差异而直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常常有多种比例税率，通过纳税筹划，可以寻求最佳税负点。对于实行累进税率的税种，可以通过防止适用税率的上升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。（6）抵免措施。抵免措施是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多，所以这种方法适用范围比较广泛，筹划方法也比较简单，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税额。（7）延期纳税措施。延期纳税措施是通过使企业延期缴纳税收而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法没有绝对减少税款缴纳，而只是利用延缓纳税，取得资金的时间价值。它的计算方法比较复杂，需要预测当期及以后期的纳税所得，影响因素也较多，但适用范围比较广泛，几乎所有企业都可以适用。
参考文献
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房地产企业财税筹划篇8
【关键词】房地产企业；税务筹划技术；案例分析
房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。
一、房地产业财税特征
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：
1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。
3.房地产业成本、费用结构复杂。
4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。
主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
1.营业税分析
（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。
（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：
（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3.其他有关税种的分析
（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。
三、房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：
1.税基筹划技术
房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2.实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。
3.摊销（分摊）技术
房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。
4.转化技术
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。
5.规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
房地产企业财税筹划篇9
［关键词］“营改增”;房地产企业;税收筹划
1引言
经济日趋复杂化，传统纳税体制已不适应现在经济发展水平状况，我国税制改革也在不断推进。税收筹划是企业财务管理活动之一，关系着企业财务目标的实现，但现阶段由于企业税收筹划的意识不强、筹划方案不完善等，因此有必要进行税收筹划的研究。房地产企业发展迅速，其税收在国家财政收入中占有很大份额。但由于房地产企业前期投入资金大，开发周期长，涉及业务繁杂，理解难度大，税收情况更为复杂，相较其他行业具有更高的涉税风险。基于此，文章以纳税筹划为切入点，在税法允许的范围内对房地产企业提供税收筹划思路，实现企业利益最大化的目标。
2理论基础
2.1税收筹划目标
税收具有强制性，税收的无偿性说明纳税是企业资源的净流出，企业以利润最大化为目标的前提下，总是想减少税费缴纳。税收筹划策略正是在这种经济利益的驱动下产生。税收筹划可以理解为在众多备选税收方案中选择最佳方案，实现税后利润最大。税收筹划得当，企业取得了节税经济利益，在涉税零风险情况下，减轻企业税收负担，获取资金时间价值，提高自身经济利益，增强企业市场竞争力。
2.2政策依据
税收筹划必须符合不违背税收法律规定的原则，这就需要充分理解税收政策。具体来说，税收筹划主要利用差别化税收政策、税收政策的特殊规定以及优惠政策。税收政策的差别化为企业纳税筹划提供了空间，全面“营改增”作为时间节点将房地产分成了新老项目，老项目由于不能抵扣进项税，因此适应选择简易计税，相较之下新项目选用一般计税方法下抵扣进项税，税负会明显降低。利用税收政策的特殊规定是指不同税种的计税依据和抵扣范围不同，比如企业开发过程中发生的开发费用在计算土地增值税时不能直接扣除，而要按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。在这种规定下，企业可以在符合规定下扩大开发成本总额。税收优惠政策体现了国家在一定时期对特定项目的鼓励和支持，为税收筹划提供了一定的空间和思路。
3税收筹划基本思路
3.1增值税
在我国流转税与所得税并重情况下，增值税是流转税的主要税种，“营改增”的实施对房地产企业来说避免了重复征税问题，筹划得当能降低企业税负。
3.1.1加强增值税专用发票管理全面“营改增”之后，房地产企业购进环节取得的进项税可以凭票抵扣，是否取得增值税专用发票对房地产企业的税负水平有重大影响。一般来说，结算方式选择上，企业在购买物料时尽可能采用分期付款的结算方式，这样取得的发票能实现及时抵扣进项税额的目的，而采用预付或赊购结算方式，只要货款尚未完全付清，房地产企业不可能取得增值税专用发票，无法实现抵扣进项税的目的。采购方式上，尽量选用集中采购，不仅能取得价格优势，还能确保取得增值税专用发票。另外，房地产企业还应注重加强对虚假发票的识别和防范，相关部门人员在接受发票时应仔细辨别真假，确保抵扣进行税额时发票合规。
3.1.2合理选择上游纳税人上游提供货物和劳务的企业纳税人身份是影响进项税抵扣的关键点。在报价相同情况下，房地产企业在选择供应商或者建筑企业时，最大限度选择具有一般纳税人资格的企业。如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，房地产企业可以取得13%、9%或6%三档税率的增值税专用发票;当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，其申请代开成功后，房地产企业才可适用3%的抵扣率。小规模纳税人征收率远低于一般纳税人的抵扣税率，并且部分小规模纳税人由税务机关为其代开增值税专用发票，增加了委托代开环节，推迟了房地产企业取得利用增值税专用发票进行进项税额抵扣的时间，会增加企业资金占用成本。这种按抵扣率来选择上游企业并不是唯一因素，在实际工作中还应考虑净利润，如果向小规模纳税人采购后，企业获得的额外净利润大于无法抵扣的进项税额的损失，那么应当选择与小规模纳税人的合作。除此之外，房地产企业将上游建筑业务独立分离出去，单独成立新的建筑公司，由建筑公司从事建筑服务。这样终端房地产销售公司以购入方式取得的建筑公司的劳务可以进行进项税额的抵扣，房地产企业整体上减少了缴纳的增值税税额。
3.1.3利用进项税抵扣额“营改增”之前，企业缴纳营业税，开发精装房所产生的直接材料以及人工费用等全部计入房屋成本，销售时不能抵扣进项税。“营改增”后，开发精装房的材料费用和人工成本，在取得增值税专用发票后，可以用来抵扣进项税。具体来说，精装房中可以进行装饰、配置家具家电，购买时按13%的基本税率取得增值税专用发票，抵扣进项税，销售精装房时，将装饰费用以及配置的家具家电款等合计计入房价销售额，按销售不动产9%计算销项税，这样房地产企业在精装房环节可能获得4%的额外抵扣率。目前绝大多数中小房地产企业受融资约束的影响，开发多为毛坯房，这些企业在条件允许的情况下，扩大精装修房的比例，使企业少缴纳增值税，还能提升品牌影响力。
3.2土地增值税
开发建造阶段，土地增值税在开发成本中占据很大比重，房地产企业资金回收慢、开发周期长等特点使企业面临较大的资金使用压力，因此有必要对土地增值税进行纳税筹划。
3.2.1合理利用征税范围在二级市场上未发生产权转让行为不属于土地增值税的征税范围，土地增值税征税范围具有“转让”特征。房地产企业建房方式主要分为自己购置的土地使用权建造房屋、代建和合作建房三种情况。第一种情况下，房地产企业自建房屋对外销售，不动产权属发生转移，需要缴纳土地增值税和增值税，税负较重。代建房屋是在委托方的土地使用权上建造房产，房屋建成后房屋产权仍归委托方所有，建造过程中收取的代建费用属于提供劳务服务收入，不动产产权未发生转移，这项行为也不必缴纳土地增值税，但采用代建行为需要提前确定买房客户。合作建房是指合作双方共同建造房屋，一方提供资金，另一方提供土地使用权，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先转让土地再去购买房产这一环节，由此不仅减少了土地增值税和增值税，还有印花税、契税等多项税收。如果房地产企业能寻找到这样的合作方，双方均可实现节税和获利的收益。
3.2.2充分利用税收优惠政策《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这为纳税筹划提供了另一条思路。房地产企业在开发商品时，需要提前对房屋建筑类型做出合理区分，分别计算其土地增值税。首先，房地产企业需要对普通住房和非普通住房做出明确的区分，分开核算各自的销售额，这样对增值率低于20%的普通标准住房才符合税收优惠的范围。其次，纳税人可将住宅的售价控制在合理的范围内，在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，此时需要纳税人计算不同售价的备选方案企业净利润情况，这样将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。除此之外，房地产企业可以考虑扩大普通标准住房的建筑面积，充分享受免税的优惠政策。
3.2.3利用税收政策特殊规定土地增值税采取超率累进税率，土地增值税与增值率成正比，增值率是增值额与扣除项目金额之间的比例，增值额是用收入总额减除扣除项目的金额，因此降低增值税要从降低增值率入手，需要合理筹划收入和扣除项目。对于收入，房地产开发企业可以适当降低销售价格，但降低售价会影响企业利润，所以纳税人需要比较减少的收入和少缴纳的税金。目前大部分房地产开发公司都是经过简单装修后对房屋进行出售，纳税人可将最终售价拆分，分成出售合同和装修合同，独立核算房屋原价和装修费用，这样装修合同对应的收入属于提供劳务取得的收入，只需缴纳增值税，不并入到销售房屋的价格中，因此计算土地增值税的收入不包含装修费用，大大减少了企业缴纳土地增值税。对于扣除项目，房地产开发费用是按一定标准抵扣，不是按实际支出扣除。当房地产企业开发费用中的财务利息支出能够合理确定时，可以扣除的开发费用为开发成本、土地价款和利息合计的5%以内;当开发费用中的财务利息支出不能确定时，开发费用扣除限额为土地价款和开发成本合计的10%。企业筹资一般选取负债筹资或权益筹资。税法规定，合理的利息支出可以在所得税前扣除，利息属于开发费用的一部分也可以扣除，从扣除项目来看，房地产企业可以适当增加负债筹资的比例。土地增值税扣除项目中的利息费用在不同情况下有不同扣除方式，加大了土地增值税筹划空间。如果房地产企业利息支出大于地价款和开发成本合计的5%，这时应当选择第一种开发费用扣除方式;否则，房地产企业主要依靠权益筹资方式，选择第二种开发费用扣除方式。除上述单独降低售价或加大扣除项目金额外，企业也可采用综合方法降低增值率。如企业可以加大开发小区的公共配套设施的投入，一方面满足用户高质量需求，而这部分投入资金的成本可以从提高售价中得以补偿;另一方面增加了扣除项目的金额，从而降低增值率。
房地产企业财税筹划篇10
关键词：房地产开发企业金融税收成本筹划
随着经济的发展与社会的进步，我国房地产经济迅速崛起，近几年呈现出一片欣欣向荣的局面，房地产企业发展速度也比较大。房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多，其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。税收筹划是在纳税行为发生之前，通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。
一、房产开发企业金融和税收成本筹划的重要性
在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多，不仅包括土地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等，而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。税收筹划就是对这些费用进行合理分析，这对企业和国家均具有重要的作用。对房产企业来说，合理的税收筹划能够有效减轻企业负担，增加企业经营利润，提高企业市场竞争力，促进企业健康稳定发展；而对于国家来说，良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作，有利于国家宏观调控的实施，有利于我国市场经济的优化管理，增加国家税收，促进国民经济的发展。企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识，更应该充分了解国家的各项税收制度，以便能够科学、合理的进行税收筹划。房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节，企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能，以便能够减少税收成本，提高企业经营效益。
二、房地产开发企业金融和税收成本筹划具体内容
目前，我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解，但是对其中一些特殊的规定了解深度不够，比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少，导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款，这种现象影响房地产企业经营效益的提高，甚至给房产企业带来风险。所以房产开发企业有必要做好税收筹划工作，解决税收成本过高的问题。下面我们来具体分析房地产开发企业金融和税收成本筹划主要涉及内容。
（一）金融信贷筹划
国家对房地产的相关贷款规则要求比较严格，国家规定的贷款利率对金融贷款具有重要的影响。如果贷款利率增加，就会增加房地产开发企业的贷款难度，这样就增加了融资成本和贷款购房者的还款压力。而如果国家取消个人房贷优惠利率，同时规定进行购房的利率调整，能够影响贷款购房着提前还款。可见国家的金融信贷政策对税收筹划有着重要的影响作用，房地产企业实时进行税收对比们能够减少贷款财务费用。
（二）销售成本筹划
市场上房地产开发企业比较多，市场竞争比较激烈，房地产企业为了促进销售，往往会出台一些优惠政策吸引客户。比如有些房地产开发商对一次付款的用户给予购房款总额的3-10成的让利优惠，这样能够增加资金的周转率，缓解商品房挤压和银行还贷压力；还有些房产企业在客户购房合同中写明赠送客户装修费，比如一套100平米的住房价值30万元，房地产商为了促进销售在合同中注明赠送客户0.5万元的装修费用，装修费用可以纳入企业的业务宣传费用中，可以在税前列支。但是如果销售合同中没有说明这0.5万元属于房屋的装修费用，那么这0.5万元就需要纳入成本进行核算，并可以进行税前扣除。
（三）营业税筹划分析
如果房地产开发企业开发项目属于代建单位，也就是说房产企业并不是建设房产的所有者，而是受委托帮别人代建，在代建的过程中房产企业不需要垫付资金，这种情况下房产开发企业取得的代建房的代建手续费需要纳入“服务业--费”中并需要缴纳营业税。但是，如果在以上条件中房产企业有一条没有满足以上条件，房产开发企业需要全额结算收入并记入销售不动产费用中，并需要缴纳5%的营业税。这样我们就可以看出二者之间的不同，也就是说房产企业在代建过程中对税收进行合理的筹划，能够有效降低税收成本，减少税收开支，提高经营效益。
（四）房产企业的土地增值税筹划分析
我国法律明确规定土地增值税实行四级超率累进税率进行相应的核算与分析，也就是说如果增值额小于扣除项目金额的一半，土地增值税税率可以按照30%的税率缴纳；如果土地增值额大于50%的扣除项目金额，没有超过的部分按照增值税的40%进行缴纳；如果增值税超过100%，但是没有超过200%，按照税率的50%进行缴纳；如果增值税超过200%，按照税率的60%进行缴纳。国家规定如果纳税人进行房屋销售，而增值税在扣除项目金额的20%以下，这种情况下的土地增值税可以实时免征，也就是说此时不交土地增值税。
三、结束语
总之，房地产企业金融税收筹划管理问题涉及房产企业生产经过全过程，筹划的方式也比较多，但是筹划时必须建立在合法的基础上，根据国家对税收政策的规定和本企业的实际情况，选择最有利的筹划方式，以便能够达到节税筹划的目的，更好的提高企业经营利润。
参考文献：
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