房产的税收筹划篇1
一、降低房产原值的纳税筹划
筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。
二、降低租金收入的纳税筹划
(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。
(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。
(三)改变收入性质某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。
三、利用税收优惠政策进行纳税筹划
房产的税收筹划篇2
摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。
关键词房地产企业税收筹划措施
税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
（一）房地产企业纳税金额大、负债率高
房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。
（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。
二、房地产企业税收筹划的常见方法
（一）房地产企业营业税的筹划
由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。
（二）房地产企业土地增值税的筹划
房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业――业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。
（三）房地产企业所得税的筹划
房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应
缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上进行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。
三、房地产企业税收筹划要点
（一）依法纳税，合法筹划
房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。
（二）提升企业决策水平
房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。
（三）强调企业价值最大化
对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。
四、总结
由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。
参考文献：
[1]韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业.2009(3):225.
[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2):123.
房产的税收筹划篇3
关键词：房地产业；税收筹划；探讨
中图分类号：F293.3文献标志码：a文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02
一、税收与房地产行业发展的相关性分析
房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。
经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。
二、房地产业的纳税现状
我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。
房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。
三、房地产企业税务筹划的特点
由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：
1.税务筹划效益的显著性
由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。
2.税务筹划的时效性强
我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。
3.税务筹划的复杂性
城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。
四、房地产业税收筹划的必要性和可行性
1.房地产开发业税收筹划的必要性
税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。
随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1937.5亿元，增长到2006年的19382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDp的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。
2.房地产开发业税收筹划的可行性
不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。
3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。
4.企业内部环境的优化
（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。
（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[m].北京：经济科学出版社，2012.
[2]刘佐.中国房地产税收[m].北京：中国财政经济出版社，2006.
房产的税收筹划篇4
关键词：房地产税收筹划合理避税
一、筹建融资环节的税收筹划
1、房地产筹建环节涉及到的税收种类
房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。
2、税收筹划策略
房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。
在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。
例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。
二、销售收款环节的税收筹划
1、房地产销售环节涉及到的税收种类
房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。
2、营业税的筹划策略
对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。
（1）剥离价外费用
根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。
例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。
（2）分离税率
由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。
3、土地增值税的税收筹划
筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。
由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800
另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。
三、整体层面的其他税收筹划
房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。
1、企业所得税的税收筹划
企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。
2、保有房产的房产税筹划
房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。
四、结束语
房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。
参考文献：
[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010
房产的税收筹划篇5
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
中图分类号：F810.42文献标志码：a文章编号：1673-291X（2011）06-0018-02
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
参考文献：
[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.
[2]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，2007，(11).
房产的税收筹划篇6
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土
[1] [2]
地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（）开发产品已开始投入使用。（）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交%的营业税和“建筑业”交%的营业税，节约了%的营业税。
：
王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，.
张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，，().
马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理，，().
房产的税收筹划篇7
关键词：营改增房地产企业税收筹划
“营改增”的初衷在于通过减轻赋税促进经济增长，本质上是国家结合新时期的经济发展形势对财税体制进行的再调整，对增值税制的完善具有重要的推动意义。因此，房地产企业的相关人员需要提高对“营改增”政策的重视程度，及时组织相关财务人员及纳税人员了解与分析“营改增”的税收政策，做好企业的纳税筹划工作，从而在一定程度上提高企业的经济效益。
一、“营改增”给房地产企业带来的影响
（一）对企业开发成本的影响
对房地产企业而言，开发成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企业来承建的，在“营改增”后，房地产企业和施工企业纳税的税率均变为11%，税负会发生明显的变化。第一，房地产的开发需要设计到诸多的材料，且各种原材料的品种多、品类繁杂，除了对一些大型的材料，如钢筋、水泥等等能够取得增值税的专用发票进行抵扣外，对于大部分零散的材料，如钉子等，这部分材料的供货商大部分来源于个体私营工商户、五金商铺店，主要以小规模纳税人为主，需要按照固定的税额进行纳税，不具备开具增值税专用发票的资格，就会使得企业的进项税额无法进行抵扣，使得施工企业的纳税负担加重。第二，施工企业常常会使用到一些材料，如沙土、混凝土、石头等等，这些材料6%的税率进行增值税的纳税，施工企业只能按6%进行抵扣，而部分的销项税额就会大于企业的进项税额，增加施工企业的纳税成本。第三，对施工企业来说，需要大量的人员，在建筑造价成本中人工成本占据很大的比例，高达30%，但是在增值税中，人力资源成本的进项税是不能够进行抵扣的，这大大加重了施工企业的纳税成本，使得企业的成本居高不下。
（二）对企业现金流量的影响
房地产企业的特殊性会使得它的现金流量受到极大的影响。在房地产企业的开发建设前期阶段，会投入大量的资金，而对这些资金的整合与优化配置就会影响到房地产企业的整体效益。因此，在“营改增”后，就应该注意这些资金的使用能否取得增值税的专用发票，比如工程施工费，在取得专用发票后，就能够进行抵扣，这样就能在一定程度上降低企业现金流量的消耗，从而提高资金的使用效率。此外，房地产企业在取得预售证之后进行房产销售，所取得的售房款能够根据增值税税率计算销项税额，企业预售阶段的一段时间内不用再缴纳增值税税款，但是在当前市场经济与金融市场的发展下，房地产企业的资金总体来说较为紧张，开发前期额外承担大额进项税金成本，就会加大企业现金流出与流入之间的差额，从而影响到企业的发展。
二、“营改增”后房地产的税收筹划策略
（一）结合“营改增”带来的变化调整营销思路
在定价不发生改变的基础上，“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用，对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时，此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况，房地产企业就要对企业种类进行合理划分，并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化，有目的的对自身的营销思路作出调整，借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级，建立不同以往的业务增长点，比如投资保障住房等。
（二）结合各个经营环节的特点，提高税收筹划的合理性
在“营改增”之后，经营环节对企业税负的影响更加显著，所以，要想尽可能的减轻自身负担，企业就必须重视结合不同经营环节的特点，来提高税收筹划的合理性。在具体做法上，房地产企业可参考下述措施：首先，以开出的价格及具备的资格为依据，借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑，企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票，这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣，企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次，对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的，也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中，可以依据税率差异，在不违反相关政策及法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整，将此种差异合理的利用起来，以达到减税目的。最后，适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措，实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划，才有可能真正达到减轻税负的目的。
（三）梳理企业业务流程，缓解资金压力
对房地产企业来说，要尽可能减轻企业的税负重担，减轻“营改增”对企业带来的影响，就需要对企业的业务流程进行详细梳理，来缓解其资金的压力。如从企业的项目源头入手，提高对项目的了解程度，分析其中有多少能够进行抵扣的项目，除了进行这部分的项目抵扣外，还需要进一步提高可抵扣项目的比例。在一些无法抵扣的项目，企业还可以借助于外包的方法，来解决这部分问题。此外，企业还可以通过加强财务管理，来完善对企业资金的管理，缓解其资金压力。
三、结束语
总体来看，“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面，也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下，房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响，还要尝试利用其积极影响壮大自己。
参考文献：
房产的税收筹划篇8
1税收筹划的概念及特点
税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。
1.1合法性
税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。
1.2超前性
税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。
1.3目的性
税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。
2当前房地产企业税收筹划中的问题
2.1纳税意识淡薄
依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。
2.2内部缺乏税收管理
许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。
2.3容易产生税收风险
由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。
3房地产企业应如何进行税收筹划
3.1房地产企业可利用起征点筹划土地增值税
利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。
3.2利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划
房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。
3.3利用税收优惠进行纳税筹划
房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。
4房地产企业应如何预防税收风险
4.1房地产企业进行纳税筹划要遵守法律
首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。
4.2进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构
我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。
4.3进行纳税筹划应全面考虑
纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。
5结语
房产的税收筹划篇9
关键词：新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响
中图分类号：F810.42；F230文献标识码：a文章编号：1001-828X（2015）005-000-01
税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业利用各种合法以及非违法的方式，通过各种形式和途径，对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生，2006年2月我国对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始到目前已经8年有余。房地产企业在新会计准则实施背景之下，税收筹划也受到了一定影响。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。
一、新会计准则下，房地产企业税收筹划所受影响
国家企业经济活动中被业已规定的财务核算标准，即指会计准则。与原会计准则相比，新会计准则存在较大创新性，既实现了会计信息化，同时在使用范围和财务报告目标方面更加明确。新会计准则与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要三点，即存货计价方法、投资性房地产和固定资产计量。新会计准则在存货计价方法上开始转变为加权平均法和先进先出法，原有后进先出法的取消会一定程度地引起房地产企业毛利的波动[1]。在当前市场环境下，如果房地产企业的应对方法不正确，该种计价方法的改变必然会增加房地产企业的一定税负。房地产企业建设周期较长，房地产企业当期损益与存货计价方法关联甚密，当存货后进先出的计价方法受到限制或被取消，与之相关的当期损益也会受到直接影响。在投资性房地产方面的新规定中，指出投资性房地产如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。关于新会计准则对固定资产计量的规定，也会直接影响到房企涉税状况。
另一方面，新会计准则的一些规定，一定程度上促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。这种扩展其一表现在可以对公允价值加以利用进行税收筹划，在公允价值计量模式方面新会计准则做出了许多新规定，将会对房企负债和资产计量产生较大影响，促使房地产损益计算产生相应变化。房地产企业税收筹划空间的扩展，其二表现在可对会计政策加以利用进行税收筹划。房地产企业会计政策在新会计准则中有所增加，不同的会计政策对房地产企业税收筹划效果也会有所区别。除此之外，新会计准则中对一些新业务的提出，也会为房地产企业带来新的业务范围，对房地产企业税收筹划空间也有应拓展。针对很多会计事项，新会计准则均作出了修改，这些修改相对原来会计准则，意味着房地产企业必须转变原来的会计方法。新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制较多，这些会计准则的变化同时也会致使房企税收筹划相应调整当前的操作手段与方式。在新会计准则实施环境下，无论业务核算还是损益方面我国房地产企业都会产生一定变化，而这些将直接对我国房企纳税额度计算产生影响。
二、新会计准则下的房地产企业税收筹划建议
根据新会计准则中的相关变化及其对房地产企业税收筹划产生的影响，房地产企业必须采取相应的对策。我国房地产具有较为特殊的经营环境，而且所面临不确定性因素也比较多，在实施税收筹划过程中，房地产企业随时都会有产生问题的可能性，而且难以做到完全规避风险。因此房地产企业应该做到以下两点：
（一）密切关注税收政策，增强企业风险防范意识
国家政策和社会经济发展过程中，税法会随之加以调整与修正，税收筹划时，房地产企业可依照房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，便于房地产企业有效、及时的制定风险问题解决措施，尽可能降低由于税收政策的变动而给该企业带来的影响。此外，房地产企业还应该对税收筹划中所存在的风险加以充分考虑，对税收筹划方案予以适时调整，以确保房地产企业能够合理制定税收筹划方案。
（二）房地产企业应加强和税务机关的交流与沟通
我国并未严格规定纳税范围，而且税法中也未规定税法行为，税法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地产企业筹划税收的难度，因此，在税收筹划过程中，房地产企业应与税务机关建立良好关系，保持与税务机关的联系和沟通，从而在对一些新业务进行开展时能够得到税务机关的及时认可。同时还能对国家关于税收政策的相关信息尽早获悉，将因政策变动造成的影响减小到最低。另外，房地产企业还应加强对会计基础工作的规范管理[2]。房地产企业的税收筹划必须立足依法纳税观点，根据律法规定设立规范、完整的财务会计报表、账册及凭证。准确、合理的企业会计处理与会计凭证，是顺利实施纳税检查的重要保障。
三、总结
受到房地产企业自身以及外部等多方面因素的影响，可能会导致一定税务筹划风险的出现，不利于全面、有效实施企业税收筹划工作，同时也会影响到房地产企业税收。为此，需要对税务筹划风险的成因和特点等进行分析，并积极的寻找有效措施，以有效管理并控制各种税务筹划风险，保证房地产企业税务筹划工作的顺利开展具有十分重要的现实意义。
参考文献：
房产的税收筹划篇10
关键词：非房地产企业物业税收筹划
基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。
一、案例背景
a企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，a企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。
此时，a企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。a企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，a企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。
之后a企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。
二、传统直接处置方案
1.直接处置方案思路
a企业与B企业签署房屋转让合同，由a企业将该房屋过户给B企业。
2.具体税负计算
a企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。a企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元
a企业城市维护建设税与教育费附加：a企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。a企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。
a企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。a企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。
a企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元
a企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对a企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（a企业所得税率为25%）。
B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。
B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元
三、重组兼并间接处置方案
1.间接处置方案思路
上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。
交易流程：
步骤一：a企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业）
步骤二：a企业将该待处置物业评估作价向H公司增资
步骤三：a企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议
步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。
2.税负概要分析
a企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。
3.具体税负计算
步骤一：
a企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。
步骤二：
a企业营业税：根据财税[2002]191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。a企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
a企业土地增值税：根据财税[2006]21号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于a企业与H公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。
a企业与H企业印花税：根据印花税规定a企业与H公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税3000×0.05%=1.5万元，同时H企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税3000×0.05%=1.5万元。
a企业企业所得税：a企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。
H企业契税：根据财税[2015]37号文：母子公司之间划转房屋，免征契税。H企业承受该物业免契税。
步骤三：
因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此H企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。
a企业营业税：根据财税[2002]191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
a企业，B企业印花税：a，B企业双方因为涉及股权转让协议，应双方都需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。
a企业企业所得税：a企业投资H企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，a企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步a企业需要交纳企业所得税为（2368.5-3）×0.25=591.38万元。
步骤四：
H企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。
B企业契税：同样依据财税[2015]37号文，B企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。
B，H企业印花税：由于减值和注销过程一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。
自此，a企业宿舍完全转移到B企业名下。
四、方案对比分析
综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。
五、实践操作与税收筹划进一步建议
1.虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前《公司法》修改后简化了公司的注册，注销过程，其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。
2.对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当地税局机关有一个充分的沟通：
第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合B企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的H公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。
参考文献：
[1]全国注册税务师执业资格考试教材编写组.税法（Ⅰ）[m].北京：中国税务出版社，2013.
[2]全国注册税务师执业资格考试教材编写组.税法（Ⅱ）[m].北京：中国税务出版社，2013.
[3]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[m].北京：经济科学出版社，2013.
[4]王劲颖.博弈论在税收管理中的运用[J].现代经济探讨，2000（3）.