房产中介法律培训篇1
他使用了一款叫作有房有客的app，上面有着上海各区域的房源。作为一名房地产经纪人，过去他只能聚焦一个片区，精耕细作，但是有房有客app的背后是一套房源共享体系，不但丰富了李文峰自己深耕片区的房源量，在面对顾客跨区域的需求时，他也能从容应对。
有房有客app是房产中介开放平台悟空找房开发的，这家公司由钱建国在2014年创立。作为一家开放型中介平台，悟空找房将完整的中介管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他第三方中介。发展至今，悟空找房已经覆盖近50个城市，平台上的经纪人数量达到了数万名。2016年它实现了千亿元交易额，季度收入环比增速在50%以上。
2017年4月，这家平台型公司完成了千万美元的pre-C轮融资，由中华开发领投，北极光创投、挚信资本、SiG等机构跟投。在此之前，它已获得来自挚信资本领投的a轮融资和SiG领投的数千万美元的B轮融资。
钱建国1992年大学毕业，在高校做了一年半物理老师后加入了信义房屋。这是一家总部在台湾的地产中介公司，当时在内地主要做新房销售、二手房中介以及租赁业务。钱建国后来成为信义房屋上海地区的负责人。
在地产中介领域积累了一定的管理经验后，2002年他想创办自己的公司，目标是提升房屋中介的服务质量，改变大众对房屋中介服务的印象。
国内的房屋中介行业一直以来给人留下“暴利”印象，经纪人的水平参差不齐，而且无论房产的价值高低，中介所提取的佣金比例永远都一样。但是“房产交易需要专业服务”。中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《第一财经周刊》。在陈晟看来，房产交易特别是二手房交易其实风险很大。房屋经纪人需要为买家做好尽职调查，包括房子的房龄、是否有拍卖以及抵押情况、是否属于学区房、未来的增值空间等维度。此外作为中间方，房产经纪人需要扮演咨询角色，可以做到根据业主目前的收入、年龄以及婚姻状况推荐合适的房子。特别是当下北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易量达到一手房的1.9倍甚至是3倍，亟需好的中介服务。但是国内地产经纪人的整体服务水平还远远达不到较高的水准。
钱建国当时就意识到了这点，于是在自己创办的房屋中介公司内建立了一套比较完备的培训体系。新入职的员工会接受一套完整的培训，包括法律、合同、贷款、金融知识、业务销售技巧、心态建设等多个方面。
他的中介公司业务发展得不错，但是慢慢地钱建国发现业务发展节奏有些跟不上，特别是随着互联网技术开始介入各行各业后，地产中介这个行业也进来了很多“搅局者”。2014年开始，随着资本的推动，各类打着“互联网+地产中介”旗号的新型创业公司纷纷进入这个行业。
“但是所谓的互联网思维解决不了房地产问题。”钱建国告诉《第一财经周刊》。在他看来，互联网行业强调打折、补贴以及去中介化，非常看重线上流量，但是这些操作方法都不适合房产交易。现在的住宅对于普通人来说是价值极高的非标准化产品，因此补贴打折这种思维根本不适用。其次，房产交易，特别是二手房交易的手续很复杂，需要一位熟悉流程的中介处理各类问题。而且好的中介会分析买房者的需求并且帮助他们定位，给予分析和建议，还会处理购房后一系列关于税收、交易流程、法律法规方面的琐碎事，因此“去中介化”基本不可能。
更何况，中介掌握着二手房的房源，作为中间人，他们有着特殊作用。“其实二手房买卖，卖方的心态很复杂，最好有一位中间人在其中调停。”沈菁说。她刚刚通过中介卖掉了自己位于上海浦东新区的住宅。
互联网显然不能解决所有的问题，但它是一个不错的提升效率的工具。2014年，无论是培训员工，还是在获取客人、增加房源上，钱建国觉得传统中介的很多做法和流程都应该升级了。因此他决定升级运营以及管理体系，将积累好的管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他中介，做一家开放型的中介平台，这便是悟空找房。
和很多创业公司一样，钱建国所做的第一件事是建立团队。他找来了易传媒的创始人闫方军，以及曾经在爱屋吉屋技术团队工作的李磊。钱建国和闫方军俩人的孩子是同学，两人因此结识，过去几年他们也会聚在一起聊聊房地产的事，“他给我留下的印象是，虽然他是互联网行业的从业者，但他不教条。很多人喜欢抽象互联网行业的规律，但很多时候这些规律已经背离了行业本身。”钱建国这样评价闫方军。>>悟空找房创始人钱建国的计划是在原来的体系上不断精细平台运营，同r将房源、客户以及运营方式推广给更多的房屋中介。
核心团队成立后，接下来他们做的第一项工作就是利用互联网的渠道和信息扩大房屋来源。在此之前，中介都是通过线下走访小区、社区摆盘等方式来获取房源，这种传统的方式效率低、也容易出错。互联网渠道不能完全替代人工，因为房子这种复杂、价值高的标的还需要采用人工的方式花时间确认，但是短短数月内，悟空找房的房源数量也增加了10倍。
紧接着就是获客端的效率提升，他们使用微信以及app去获客，还在app中嵌入了房屋的视频。在确认房子时，房产经纪人会上门拍摄实际情况随后上传，“视频不可能决定买，但是可以决定不买。”钱建国说。
有了房源和客源后，精准匹配也不可或缺。因此悟空找房的线上软件还能精确分析注册用户，从而精准地匹配地产经纪人和用户。一般而言用户自己在注册时能够选择预算以及对房子的偏好：几居室、房屋朝向、地段、房龄等。如果顾客没有在注册时填写这些项目，后台也会根据用户的浏览轨迹分析消费者倾向什么地段、什么房型的房子，从而把客户推送给合适的经纪人。
房源、客源以及匹配都有了提升，地产经纪人本身的服务水平才是成交生意的硬实力。虽然在之前的创业过程中，钱建国一直注重给自己的经纪人团队做培训，但是在悟空找房，他进一步完善了培训体系，并切割了经纪人的职能分配。
此前的培训都在线下，现在钱建国把2/3的培训内容都放在线上。经纪人在接触客户之后，各个环节应该怎么做、如何跟客户交流、交流中要注意的各类事项都被拍成了短视频放在app中，方便分散在各个门店的经纪人随时观看和学习。但是面对面的培训有其不可替代的价值，更加能够把控标准，因此依旧有1/3的培训内容维持在线下。
除此之外，房产销售人员和后端法务人员的职能也被切割开了。在行业中，地产中介前端销售人才和后端法务人才的职能界限往往不是太明显，很多销售人员也会介入后端流程。这种模式除了分散销售人员的精力，对于服务质量的提升并无助益。此前在创办自己的房产中介时，钱建国就一直想切割，但是直到悟空找房成立后，这种想法才真正落实。现在，悟空找房平台的前端销售人员负责销售，法务团队的成员负责产权调查、贷款操作以及核实买家的购房资格。法务团队的人一般是相关专业毕业，有多年的房产交割经验，一位法务人员会支持多家门店的房产最终交易。
做好了这些提升后，钱建国想把这一套体系推广到整个市场，让其他中介加入悟空找房平台。“给它们提供品牌、房源、客人、培训等各方面的支持，让它们成为精品中介。”钱建国说。
“合伙”中介的拓展工作由一位曾在阿里巴巴公司工作的成员负责，现在悟空找房平台已经在杭州、南京、苏州等50个城市有了加盟中介。这些线下传统中介大多在房源上比较弱势，特别是在一手房上，有些因为服务能力有限、规模太小，根本不具备售卖一手房的资格。
它们希望有平台可以帮助它们开拓二手甚至新房的房源，因此主动来咨询的中介不在少数。由于悟空找房平台上的中介数量越来越多，吸引了更多地产开发商的关注，并且纷纷委托平台作为新的网络销售渠道。而越来越多的新房房源又吸引了更多本无销售资格的中小中介机构。
但是平台一般都有规则，也有相应的准入标准。悟空找房的团队通常会花费15天时间考察这些想要加入的中介是否具备加盟资格，比如是否合法经营、是否有执照、门店的面积、经纪人人数等。现在平台上的中介基本有3类：本身有四五家门店的房产中介、第一家加入平台后自身不断拓店的中介，以及少数质量还不错的夫妻店。悟空找房给它们提供房源体系、经纪人管理体系、培训体系以及门店Ui升级规范。钱建国表示，悟空找房的新房交易排行在上海已经进入前三甲，在南通、宁波、嘉兴、海宁的排名也处于领先位置。根据平台的最新数据，一手房的销量已经占到了全平台成交量的40%。
房产中介法律培训篇2
首先，课程内容包含的知识层面不够。现实工作中房地产经纪人除了要有较为全面的房地产基础知识、交易、银行抵押贷款（按揭）常识，还要熟悉交易过户、租赁环节的税法，建议客人合法合理规避相关法律风险，更重要的是在高强度的工作压力下做展业、组建个人的营销团队，兼顾团队的培训和对下属成员的辅导等等，即需要对社会学、心理学知识有所掌握。而目前在经纪课程中针对此方面暂时没有相关的环节和模拟场景。其次，课程考核评价标准有待完善。房地产经纪人需要较为全面的能力，例如与客户沟通需要的口头表达能力、策划项目的书面表达能力、处理突发事件和危机事件的公关处理能力等。以上这些能力都需要极其详细的量化，不仅仅依靠任课专任教师的主观评价，必须要设计较为客观的考核评价标准系统。再次，房地产经纪人实务操作性强，必须随时了解整个房地产市场的动向等，对从业人员的素质要求较高，在教学中应针对房地产专业知识、职场规则、销售能力等进行着重讲解，但许多担任房地产经纪课程教学的教师由于自身工作经验所限，未能达到要求。
2完善房地产经纪操作实务课程的教学建议
2.1加强课外学习，提高学生的行业兴趣
中职学生普遍对读书、学习兴趣不大，缺乏学习的主动性，而房地产经纪人岗位是需要不断学习新知识、新政策和密切了解市场新动态的，所以需要提高学生此方面的能力。可以要求学生课后每天通过网络、报纸、杂志、电视和电台收集自己感兴趣的房地产新闻、房地产楼盘广告、房地产企业招聘广告、房地产新政和生活中的房地产法律案例等，请学生收集后加上自己的个人点评，以周记的形式上交给科任教师，纳入平时成绩范围。适当邀请往届毕业的现在从事房地产经纪工作的师兄师姐回校开分享会，请他（她）们将经纪从业的经验甚至教训传授给学生，结合学生的职业生涯规划，解答学生的疑惑。学生唯有树立对经纪活动的正确认识，才能从根本上激发学习的兴趣和热情。
2.2采取灵活的课堂教学方法
除了继续沿用改革后整周上十六节课、持续四周的教学模式外，还可以大量采用案例教学、移动课程等手段，并采用较为真实的企业案例、生活中的案例作为教学资源库，例如在讲到“房地产产权过户手续”时候，需要模拟交易的场景，除了可以借助学校交易实训室作为教学课室，还可以在联系相关行业单位的情况下，条件允许带领学生前往房地产交易登记中心，将其作为移动课堂，参观并进行实地调查；还可以去房地产中介协会进行参观和学习，此举也有利于学生们备战房地产中介服务人员资格考试。
2.3为专任教师争取合适的机会去企业实践和接受企业培训
专任教师在整个教学过程担任引导者、启发者和授导者的角色，教师自身的授课方式、水平、房地产知识面和房地产行业工作经验甚至人脉均起着十分重要的作用。中职学校教师大部分都是从高校毕业后直接来到中职任教的本科生、硕士生，较少有房地产开发企业、中介企业的实践经验，在教学过程难免力不从心。应为教师争取合适的机会去企业实践和接受企业培训。以广州房校为例，2013年暑假房校联合广州世联地产公司并委托后者对房校房地产专业、物业管理专业专任教师进行为期七天的“房地产营销策划项目培训”，由世联地产公司派出部分项目经理、区域总监和总部首席技术官黎振伟先生作为培训讲师，受训教师们都收获甚大，普遍反映良好。
2.4继续深入进行与房地产中介企业合作冠名班体系
从2010年至今广州房校的房地产营销与管理专业相继与中原地产、合富置业、世联地产开展了合作冠名班项目，每年大量的三年级学生进入以上企业顶岗实习。一方面，房校为房地产中介企业提供了足够的人力资源，另一方面，房地产中介企业也派出优秀的企业讲师来房校参与教学活动，促进房地产专业的学科建设。
3结语
房产中介法律培训篇3
宁夏宁正律师事务所 姜有育
[论文摘要]随着房地产行业的骤升，房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动的开展，促进了房地产交易专业化、规范化的发展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服务机构由于利益的驱动，存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入手，探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介服务违规行为的规制及立法提出相关建议，以加强立法和监管机制，严格市场准入，确立责任保险制度，保障房地产中介服务业健康、有序的发展。
[关键词] 房地产 中介服务 违规行为 规制
目 录
一、房地产中介违规行为的主要表现形式…………………………第3页
（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售……………第3页
（二）疏于核查客户、房屋的关键信息………………………………第3页
（三）隐瞒影响交易成功的重要信息…………………………………第3页
（四）为交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页
（五）违规获取额外利益………………………………………………第4页
（六）资金监管存在漏洞………………………………………………第4页
二、房地产中介违规行为成因分析…………………………………第4页
（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依…………………………………… 第4页
（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。………………… 第4页（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因第5页
三、规制房地产中介违规行为的几点建议……………………………第5页（一）严格市场准入并建立等级评定制………………………………第5页（二）设立行业协会……………………………………………………第5页（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由……………………第5页（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度……………………第6页
（五）定期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质……………第6页
浅论对房地产中介服务违规行为的规制
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。
一、房地产中介违规行为的主要表现形式
根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违规行为，是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定，故意或过失操作房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房地产交易市场的正常秩序，损害房地产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为：
（一）对不允许上市交易的房地产违规、挂牌出售。
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。
（二）疏于核查客户、房屋的关键信息。
如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。
（三）隐瞒影响交易成功的重要信息。
如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要生活设施情况。
（四）为交易双方规避法律出谋划策。
如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。
（五）违规获取额外利益。
如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。
（六）资金监管存在漏洞。
大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管，有的交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万元，这大大增加了交易风险；一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。
二、房地产中介违规行为成因分析
（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依。
在国家立法层面，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件，难以被法院直接引用，这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能，并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。
而且，有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定，缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上，无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费，但何为“必要”却未进一步规定，这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司，无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。
（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。
我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松，不仅学历要求低，而且考试也简单，造成房地产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的敬业精神和职业道德素养，埋下了诸多隐患。
（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因。
根据《经纪人管理办法》第18条的规定，对经纪人的违法活动，工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上，每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位，却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。
在美国，由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制，如入会会员有任何违纪行为，协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国，目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织，一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会，已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。
三、规制房地产中介违规行为的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：
（一）严格市场准入并建立等级评定制。
国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准，建立中介公司等级评定制，推动中介市场优胜劣汰，并为购房者提供区分良莠的依据。
（二）设立行业协会
许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度。
为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度，建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。
房产中介法律培训篇4
在全局2005年度工作总结表彰大会上的
讲话
同志们：
今天这次会议，主要是回顾总结2005年的工作，表彰先进，研究部署下一步的工作任务，动员全局干部职工统一思想，振奋精神，齐心协力做好2006年工作，以推动全局事业又快又好地发展。下面，我根据党组研究的意见，重点讲以下三个方面的问题。
一、二oo五年工作回顾
过去的一年，是全市房管事业快速发展的一年，是全局文明建设取得重大进展的一年。一年来，我们在市委、市政府的正确领导下，坚持以“三个代表”重要思想和党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神为指针，深入贯彻国家、省、市各项决策部署，认真实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，始终把加强对住宅与房地产市场的宏观调控，加快活跃住房二级市场，改善经济发展软环境建设作为重点，开拓进取，加快发展，各项工作全面推进，实现了全市房管工作的持续、健康、较快发展，为全市经济社会发展和居民居住条件改善做出了积极贡献。
（一）房产市场管理有了新突破
一是开展市场调查，及时贯彻国家房地产调控部署。加强对房地产市场的调研，及时贯彻国家宏观调控政策，是促进房地产市场持续健康发展的重要因素，这也是我们近年来的一贯做法。去年，明电〔2005〕8号和〔2005〕26号文件下发后，根据市政府领导的意见，我们会同规划、土地、建设和统计等部门，对市区住房市场运行情况进行了调研分析，写出了专门调查报告，分别报送了市政府领导、相关部门和单位，发挥了重要的参谋作用。同时，经市政府同意，与市财政局、市地税局联合公布了全市享受优惠政策的普通住房标准，配合财政等有关部门成立了房地产价格调控与指导小组并已经开始运作。所有这些，都有力地促进了房产市场的健康发展。
二是整顿中介服务市场,规范房产市场秩序。制定下发了《关于进一步整顿和规范房地产中介服务市场的实施意见》，对全市大小400多家中介机构，通过自查和抽查等形式进行了全面检查。在检查的基础上，为强化管理，又研究下发了《关于实行房地产中介服务机构备案管理制度的通知》，着手从市场准入、备案审查、上岗培训、资格等级、诚信档案建立等五个方面来加强规范。同时，对全市26个估价机构进行了全面检查，依法撤消了外地评估机构在我市设立的3家分支机构和营业场所，对个别存在问题严重的评估机构责令限期整改，促进了房地产中介服务市场健康发展。
三是加强基础设施建设，优化服务环境。进一步完善了“一门式”限时服务机制，实行了“一收一审“的审批制度，简化了审批手续和办证程序，缩短了办理确权发证期限。更新了服务设施，又新购置了一批高档计算机和自动化办公设备，建立了市区业务联网，工作效率和服务质量都有了明显提高。
（二）强化措施，加大力度，产权产籍管理进一步加强
一是加强培训，提高业务素质。全市先后有60余人次参加了省里组织的产权产籍管理培训，进一步增强了业务能力，提高了产籍档案管理的规范化水平。
二是产权产籍管理力度进一步加大。根据业务工作实际，制定完善了房产交易受理、产权初始登记与测绘、监审、分市场管理、财务、系统微机管理等六项操作规程，进一步简化了审批程序。按照“谁领证，谁负责”的原则，开展了已发房屋权属证书的清查工作，杜绝了证书流失现象的发生。同时，投资100多万元，建立了市区房产业务联网，实现了房地产交易、产权登记、房产测绘等的“一条龙”办理，强化了对交易主市场和各分市场的管理，进一步巩固和密切了与各区的关系，市区房屋产权产籍统一管理的体制得到了进一步加强。
三是档案管理进一步深化。去年，我们继续集中力量，加大了对原有房产档案整理归档的力度，房产档案规范化管理水平进一步提高。同时，还努力在提升档案利用价值上下功夫。一年来，共处理、查阅档案近15000卷次。
（三）深化住房制度改革，构建住房保障体系取得了积极进展
二是“安康居住工程”顺利实施。按照国家、省有关规定，进一步修改完善了《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房和救济住房管理办法》两个文件，其中，《城镇廉租住房和救济住房管理办法》已经颁布实施。认真做好了市区范围内的城镇低保家庭和全市范围内中低偏下收入家庭的住房状况调查摸底，摸清了底子，为科学编制安康居住工程规划和年度建设计划，提供了重要的基础数据。加快了经济适用住房建设，47.3万平方米的经济适用住房建设任务到年底已开工建设9万多平方米。
三是认真做好单位违规购建住房清理工作。根据市里部署，从去年10月份开始，积极参与了单位违规购建住房清理清查工作，目前已接近尾声，清理成效显著，多次得到了市委、市政府领导的赞扬，也有力地维护了房改纪律的严肃性和房地产市场的稳定。
（四）物业管理工作迈出了新步伐
一是组建物业管理办公室，加强行业领导。去年初，我们根据形势的发展和工作开展的需要，经市里批准，专门组建了物业管理办公室，并争取到了全额拨款事业单位性质，配齐了人员队伍，落实了办公场所，加强了物业管理工作的行业领导。去年底，又在积极运作的基础上，组建成立了物业管理协会，进一步加强了行业自律，为全市物业管理的规范发展和全面推进打下了坚实的组织基础。
二是加强物业管理市场检查整治。全市物业管理队伍蓬勃发展，截止到年底，全市共有物业管理企业187家。为加强对物业管理企业的监管，研究下发了《关于进一步规范和完善物业管理服务市场的实施意见》，对全市物业管理企业和从业人员资格及业务开展情况进行了检查，规范了物业管理行为，优化了物业管理市场秩序。
三是强化岗位培训。积极开展了物业管理岗位培训，去年全市又有200多人参加了岗位培训，进一步壮大了物业管理人员队伍，提高了从业人员素质。
四是加强物业维修基金的收缴。进一步补充完善了物业维修基金缴存的各项政策规定，加大了物业管理维修基金的收缴力度，截止去年底，已缴存基金1.1亿多元。
（五）房产法制环境进一步优化
一是加强法律、法规的学习培训。先后有10余人次参加了市以上组织的各类法律、法规培训班，增强了依法行政的能力。
二是妥善处理人大代表建议和政协委员提案及群众来信、来访工作。共办理人大代表建议2件，政协委员提案2件，处结各类案件420余件（次），有力地维护了社会稳定。
三是严格依法执法监察。共查处各类涉房违法违规行为20起，依法注销违法违纪房产证8起。
四是积极做好行政复议、行政诉讼、经济案件应诉工作，为全局事业的快速发展创造了良好的环境。
(六)住房置业担保业务有了长足发展。
去年，住房置业担保公司认真贯彻落实《住房置业担保贷款管理办法》等的规定，加强市场调研，严格规范程序，不断开拓发展，全年共为2000余户居民提供担保贷款总额1.8亿元。截止到去年底，担保公司已为全市居民提供购房担保贷款总额达5.5亿多元，有力地支持了居民的住房消费。担保分支机构在各有关部门的大力支持下，发展态势良好，一年多时间来，共办理担保贷款3000多万元，在促进寿光房地产业发展的同时，也为担保公司的进一步发展积累了经验，奠定了基础。
（七）机关建设取得新进展
一是深入开展保持共产党员先进性教育活动。去年，按照市委的统一部署，在全局党员中深入开展了保持共产党员先进性教育活动。活动中，我们坚持以学习为总抓手，以党性分析为有效载体，以整改提高为突破口，以“提高党员素质、加强基层组织、服务人民群众、促进各项工作”为最终目的，高度重视，精心组织，坚持“两手抓、两不误”，切实坚定了理想信念，增强了党性观念，提高了思想理论水平和政治鉴别能力，取得了实实在在的效果，全局党员干部职工队伍素质明显提高，凝聚力、战斗力进一步增强，呈现出了风正、心齐、气顺、劲足的房管新气象。
二是党风廉政建设扎实有效。认真贯彻落实党风廉政建设责任制，在加强组织领导、强化对党员领导干部的学习教育、考核奖励、责任追究等各方面都严格遵守执行，进一步增强了党员特别是党员领导干部廉洁勤政的自觉性。
三是行业作风进一步转变。认真开展“树行业新风，让人民满意”活动，进一步强化服务职能，服务意识明显加强，服务质量明显提高，行业作风发生了根本性转变，法制观念进一步强化，为民服务的宗旨意识显著增强，表现出了廉洁勤政、热情服务、敬业自律、关心群众的良好精神风貌。
此外，统计工作扎实有效，全市房产转让、租赁、抵押、房改房上市、产权产籍等近20项内容的准确、及时的统计，为领导决策提供了准确的参考依据；招商引资工作经过一年的积极努力，超额完成了任务，共实现引资1200万元，占全年总任务的136.4%；事业单位改制工作顺利推进。开发公司的改制，经过大量的积极努力的工作，已进入了破产程序，正在进行清产核资和债务债权的申报登记期，目前，人员稳定，各项工作正在有条不紊地进行着；流动人口计划生育管理工作取得了优异成绩。我们认真贯彻落实人口与计划生育目标管理责任书，使城镇买、租房流动人口育龄妇女计划生育管理工作进一步加强；认真负责地做好市长公开电话工作，全年共受理市长公开电话115件，都以高度负责的态度圆满处结完毕；包村扶贫工作成绩显著。目前，我们共为扶贫村投资16多万元，帮助该村修建蓄水池5个、柏油硬化道路3000米、铺设灌溉管道600米、建设远程教育站点1处和改造了村内排水系统，结合先进性教育活动，实行了结对帮扶，组织党员捐款1.8万多元，并在春节定期走访慰问，受到了当地党委、政府和村干部及村民的好评；房协工作、危房鉴定工作、党团建设工作、组织人事工作、财务管理工作、安全保卫工作、日常事务工作等也都取得了新的成绩。
回顾二五年的工作，可以说是改革力度不断加大、房管事业持续发展的一年，是业务工作和三个文明建设全面推进的一年。一年来，局党组“一班人”，风正、心齐、劲足，全局干部职工同心同德，无私奉献，拚搏进取，各项工作都取得了突出成绩。所有这些成绩的取得，归功于市委、市政府的正确领导，更是全体干部职工认真贯彻党的路线、方针、政策，勤勤恳恳，任劳任怨，顽强拼搏，积极努力的结果。在肯定成绩的同时，我们还必须要清醒地看到工作中所面临的困难：一是思想解放还不彻底，开拓创新意识不强，发展事业的力度还不够大。二是住房二级市场的活跃程度还不够，阻碍市场发展的政策性、体制依然存在。三是服务意识还有待于进一步加强，服务质量还有待于进一步提高，服务环境还有待于进一步改善。四是中介服务市场欠规范，行业管理力度不够，存有无序竞争、违规违章从业现象。五是物业管理基础薄弱，市场化程度不高，管理服务参差不齐。六是改革改制的任务还很艰巨，基层评估所的改制还不彻底，事业单位改革还要下大力气来推进。对此，我们一定要高度重视，认真对待，努力加以解决。
二、二六年任务目标
2006年是“十一五”规划的开局之年。新的一年里，我们要在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以全面落实科学发展观为统领，以贯彻落实房产市场政策为主线，以全面搞活住房二级市场、积极改进物业管理、加快培育住房消费为重点，认真贯彻落实党的十六大、十六届五中全会精神和国家、省建设工作会议及全市经济工作会议精神，牢牢把握发展这个第一要务，坚持解放思想、干事创业、加快发展，全面推进各项工作，努力实现全市住宅与房地产业的又快又好发展，为推动全市经济社会发展、构建社会主义和谐社会做出更大的贡献。
（一）强化措施，切实加强房产管理工作。一是认真贯彻实施《城市房屋产权产籍管理办法》和《市职工所购公有住房上市交易管理办法补充规定》，进一步强化管理，密切同各区的关系，加强业务指导，搞好工作协作和配合，开通市区联网。二是进一步加强房屋产权产籍管理，加快发证进度，健全房产档案。三是加强档案整理工作，抓紧时间建立健全市区统一的房产档案并全部实现微机化管理。
（二）优化环境，促进房产市场进一步繁荣活跃。一是加大房地产政策的贯彻力度。认真贯彻执行国务院、省政府关于进一步促进房地产市场健康发展的意见精神，制定完善配套政策，进一步简化程序，降低门槛，完善服务，盘活存量，激活增量，促进了房产市场的进一步繁荣活跃，为居民买房、卖房、租房、换房提供了便利。二是在认真总结往届房展会成功经验的基础上，继续举办房产展示交易会，促进房产交易。三是加强宣传。充分利用各级新闻媒体的优势，特别是已经建立起来的“新闻楼市”和“网上楼市”，以“楼市家园”、“房产之声”、“房产报道”等房产专题栏目为依托，扩大在报纸、电台、电视、网络上的宣传，引导居民住房消费，拉动经济增长。
（三）以规范中介服务市场为契机，加大房产市场的整顿力度。一是加强商品房的预、销售管理。要认真贯彻执行《省城市房地产开发经营管理条例》和《省商品房销售预售管理条例》，进一步完善商品房预售许可制度和预售合同登记备案制度，推行商品房预售、销售公示制度，维护消费者合法权益。要建立预售资金监管制度。要严肃查处各类违法违规行为，重点查处虚构买卖合同、虚假信息、囤积房源、哄抬房价等问题。二是加强房产中介服务行业整治和管理。要健全中介服务市场准入规则，实行中介服务管理机构资格备案管理制度，建立健全房地产中介服务机构和中介服务人员档案。要坚决清理假中介、黑中介。要加大监督检查力度，规范中介服务行为，教育引导中介服务机构加强行业自律，开展服务质量认证，提高服务水平。要加大评估机构的脱钩改制力度，力争到6月底前，各县市区的评估机构完成脱钩改制，取消评估业务的区域限制，实现全市范围内评估业务的全面放开。三是建立健全房屋租赁档案，加强对房屋租赁市场的监管，规范和发展房屋租赁市场。
（四）深入实施“安康居住工程”，构建住房保障体系。一是继续做好现有房改政策的贯彻落实，进一步完善住房货币化分配制度。要协调相关部门，努力提高住房公积金、住房补贴、住房补偿等货币化资金的到位率与使用率。二是依据城镇低保居民及中低偏下收入居民家庭的住房调查情况，科学编制出全市住房发展规划和年度计划，制定出住房解困三年和五年计划。三是认真落实即将出台的《经济适用住房管理办法》，抓好困难企业集资建房审查工作，加大对有经济适用住房建设任务的县市区的指导，加快建设进度，加强经济适用住房的分配、管理和监督。同时，积极会同有关部门做好2006年度经济适用住房建设计划的申报工作。四是要加快建立完善廉租住房制度。认真贯彻落实新近出台的《市城镇廉租住房和救济住房管理办法》，完善配套政策，建立健全廉租住房制度，逐步落实城镇居民的最低住房保障。
（五）全面推进物业管理，改善居住环境。一是加强行业自律，提升管理水平。认真落实《物业管理条例》，规范服务项目、服务标准和收费，扩大推行物业管理招投标，强化对物业管理企业行为的监督，组织和引导物业企业开展服务质量认证。二是继续采取措施，加大物业管理维修基金的收缴力度。要积极引入信息技术，提高缴存、使用和监管的工作效率，确保资金安全，切实收好、管好、用好这笔资金。三是积极做好物业管理项目升级达标活动，争取年内再有2—3个住宅小区（大厦）达到部级优秀物业管理标准，3—4个达到省级优秀物业管理标准，进一步改善居民居住环境。
（六）进一步加强房产法制建设。要认真贯彻国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《行政许可法》等法律法规，结合房产市场规范整治，严格依法行政、依法监察，坚决查处涉房违法违规行为。要继续做好人大代表建议和政协委员提案工作，妥善处理群众来信来访工作，积极主动做好行政复议、行政诉讼及各类经济案件的应诉工作，努力为房产市场的健康发展保驾护航。
（七）进一步拓展住房置业担保业务。住房置业担保公司及分支机构要认真贯彻落实《市住房置业担保贷款管理办法》及相关法律法规的规定，认真研究市场经济规律，在有效规避金融风险的前提下，进一步解放思想，大胆开拓，努力做大做强，打造品牌。同时，要积极与各县市联系勾通，广泛开拓思路，创造条件，通过采取合办、建立分支机构等形式，争取使符合条件的县市都要设立担保网点，开展担保业务，建立起以市区为中心，辐射所有县市的统一的住房置业担保网络，最大限度地为居民提供购房支持。
三、全面提高职工队伍素质，为房管事业又快又好发展提供动力和保障
（一）加强教育学习，努力提高干部职工队伍的整体素质。从我局职工队伍的素质现状看，总体上是好的，但同时也存在很大的不平衡，况且随着形势的变化，新的矛盾、新的问题不断出现，要更好地促进我们事业的发展，就必须要不断加强学习，努力建设学习型机关，塑造学习型人才。要结合行业特点，加大以思想道德、依法行政、专业知识、职业操守为重点的教育学习，积极开展形式多样的学习竞赛活动，兴起学政治、学业务、学技术的新热潮，使干部职工的素质得到较大提高。要加强对人才的选拔、培养和使用，充实后备干部和技术骨干力量，抓好专业技术干部的规范化管理，在干事创业中教育人、引导人、鼓励人，造就一支政治坚定、业务精通、作风优良、纪律严明的干部职工队伍。要按照市政府的要求，完善决策目标、执行责任和考核监督三个体系，落实岗位责任制，做到全员目标、全员责任、全员考核，加快建立重激励、硬约束、严考核的竞争激励机制，最大限度地调动每一名干部职工干事创业的积极性和创造性。
（二）加强组织纪律教育，规范干部职工行为。一是大力倡导廉洁勤政。全体干部职工都要正确对待和使用手中的权力，时时处处注意自重、自省、自警、自励，坚决杜绝吃拿卡要、等不正之风。二是严格规章制度。近年来，我们先后制定并完善了挂牌上岗、过错追究、信息反馈卡等一系列规章制度。从这些规章制度的本身来看，是好的，也很全面，但有了好的规章制度，关键还是要认真自觉地遵守，要采取措施，加大贯彻落实力度和监督检查力度，努力使之成为每一名干部职工的自觉行动。三是要坚持团结协作。团结出力量，团结出效率。各科室、单位在业务开展上，要站在全局的高度，从全局利益出发，多协调，多沟通。同事之间要互相团结，互相帮助，大事讲原则，小事讲风格，牢固树立全局一盘棋的观念，心往一处想，劲往一处使，特别是局里已经决定的事情，要不折不扣地完成好，保证全局步调一致。四是要强化职业道德教育。要大力倡导和表彰兢兢业业，无私奉献，开拓创新的典型。要切实转变工作作风，进一步增强群众观念，端正服务态度，改善服务质量，提高工作效率，坚决整治行业不正之风，树立公正、廉洁、高效、文明的房管形象，推动全局工作再上新台阶。
房产中介法律培训篇5
一、我市房地产中介发展历程回顾
我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：
一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。
二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。
三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。
二、我市房地产中介市场现状
从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少,个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子”装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。
三、我市房地产中介行业存在的问题
（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。
（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。
（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。
四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。
三是，提高市场透明度，规范市场交易行为，构建公平的交易环境。在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。提高房地产中介市场透明度。一要建立网络交易信息平台，方便消费者了解房地产中介市场信息和中介企业的服务水平和诚信度状况；二要规范房地产中介服务收费行为，针对不同类型、不同业务、不同服务质量采取适当合理规范的收费标准，确保其收费和服务水平相联系，实行优质优价；三要规范市场交易，要从繁荣房地产中介市场、维护各方合法权益出发，规范房屋的买卖、房产的租赁、交易价格的评估。
房产中介法律培训篇6
论文摘要：为满足日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证，按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设，促进形成特色专业。
参考文献
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社，2004.
房产中介法律培训篇7
关键词：房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n
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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
.加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
房产中介法律培训篇8
关键词:房地产中介服务发展现状对策
abstract:thisarticleelaboratesthedevelopmentpresentsituationofthelocalrealestateintermediaryindustry,fromtheregulationandadjustmentoftherealestateintermediaryillegalbehavior,analyzesthecurrentproblemsintheindustry,andputsforwardrelevantmeasuresandsuggestions,inordertopromotethelocalrealestateintermediaryorganizationandthewholerealestateindustryhealthydevelopment.
Keywords:realestate;intermediaryservices;developmentpresentsituation;countermeasure
中图分类号：F293.35文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）
0前言
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13.8%;年末从业人员达到11283人，占17.5%;营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2本地房地产中介行业发展中存在的问题1.2.1发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象;以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。
1.2.3企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%;超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3房产中介市场现实存在的欺诈行为
目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。
2.健全房地产中介行业的对策和建议
2.1房地产中介行业发展对策
2.1.1加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书:严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构，完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5推广实行计算机信息化和网络化管理
将it产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。
2.2对相关立法的几点建议
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
房产中介法律培训篇9
随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展，买房、租房的人们越来越多，房产经纪人的队伍也日渐壮大。
房产经纪人的“今世前生”
直到2006年9月，国家劳动和保障部颁布第七批新职业时，才将房地产经纪人列入其中。这对规范化、制度化房地产经纪人职业体系，制定统一的工作规范，对从业人员素质的提高及整个职业的稳定、健康、持续发展，具有十分重要的意义。
2006年是房地产经纪人意义重大的一年。9月，这个群体被劳动部列入第七批新职业，而在这前后，房地产交易市场一系列的个税、营业税、利率增加，12月1日起将开征二手房交易环节土地增值税。
对于房地产市场而言，政策的倾向或“冷落”成为它最大的风向标。房地产经纪人，就处在房地产市场变化的风口浪尖。一朝“盆满钵溢”，一朝“门庭冷落”。
“在过去的几年中，房地产经纪人是备受瞩目的职业。‘门槛底、收入高’曾是市场火爆时房地产经纪人最重要的特征。”孙金平对记者说。他已经在房产行业从业8年，现在是西安市某知名房产公司的市场部经理。
“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春笋般冒出来。在许多大街小巷，一间小屋，一个老板，一个会计，一个业务员，就齐备了！其中大多是‘家庭店’。门面虽然简陋，但收入简直就是‘暴利’。一个月可以做十来笔交易，中介费收入可达数万元，规模大些的公司就更不用说了。”
“大河有水小河满”。房地产的火爆使不少经纪人几乎不需要什么专业知识，就可轻而易举地拿到高薪和多笔交易带来的高额佣金，让他们赚得心花怒放。
但自从2005年3月国家宏观调控以来，对于房地产中介经纪人的“打击”相当大。西安市一大批原来火爆市场培育起来的中介公司，转眼间就消失得荡然无存。冷清的门庭，陈旧的门牌，告诉了人们曾经的火爆，也让人们看到了现在的萧条。国家的宏观调控直接将大量的中介经纪人挤到下岗的危机中。就算在职人员，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于没有业务量，佣金也无从谈起。
一时间，经纪人被“炒掉”成为房地产市场上的普遍现象。
房产市场期待“大洗牌”
在西安市的一些街道上，仍然可以看到许多门面式的房屋中介。门口的一块木板上密密麻麻写的都是房产信息。冷落凌乱的房间，百无聊赖的工作人员，一部电话是所有生意的来源。这些中介者们，要么是在冲击中顽强存活的，要么是形同空壳，期待重生。
中介公司数量的缩减，已经体现出根本的问题在于：以前从业人员的非专业素质已经不能适应市场需求。新的市场条件下，要想在房地产中介行业立足，提高个人素质成为必然。
培训已经成为中介公司最重要的生存基石，也是房地产经纪人“浴火重生”的一次生存机会。市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识、能为客户选择楼盘提供合理化建议、能真正为客户着想的中介经纪人。
著名的“点子何”何毅是西安一名资深的房产营销策划专家，他认为：“西安的二手房市场还未打开局面，所以也造成了房产经纪人行业的不成熟、不规范。但是随着城市改造工程的进展，二手房买卖市场的活跃和成熟是必然的。而房产经纪人在未来房产二手交易市场上将发挥越来越重要的作用。但是目前这个群体整体素质良莠不齐。比如从业人员的准入条件过低，真有点‘英雄不问出处’的味道。这样往往在交易过程中造成了欺诈、额外加费，给购房者造成经济损失。另外房产买卖市场的游戏规则还不完善，政府监管难度大，造成房产交易出现了私自买卖，非实名过户，偷税漏税现象比较严重，给国家税收造成巨大损失。房产经纪人队伍的清理整顿势在必行。”
对此，西安市房屋管理局的有关负责人认为：现在西安二手房市场上的房产经纪人，还只是市场的自然产物，相对来说比较混乱。相对于我国发达省市，西安市的二手房市场还不完善。统一的认证机制和加强统计、审验制度是规范房产经纪人队伍的良好途径。
资格认证西安有三套办法
严格意义上的房地产经纪人，是在房地产投资、开发、交易等环节从事中间业务而收取佣金的个体。
取得专业资格证书，成为职业资格准入的门槛。
国家建设部与人事部2001年12月联合制定，于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动和设立房地产经纪机构的必备条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。
就全国来看，各个省市除了全国房产经纪人执业资格考试获得资格证书，还有当地政府经过培训考试颁发的资格证书。在使用效力上，前者可以在实施《经纪人管理办法》的所有省市通用，而后者仅仅只在本地可以使用。
陕西省除了以上两种证件外，还有一个介于两者之间的资格证书。该证书是由陕西省房地产经纪人培训认证中心负责的从业培训、考试和证书颁发。
西安市场营销学会的张铁洋解释说：“国家的考试形式近乎于现在的成人自考机制，大家都可以来报名，然后自己在市场上购买教材，参加统一考试。但是由于国家经纪人资格考试比较严格，报考要求高，通过率较低，只是为一些白领一族的镀金。西安市通过全国房产经纪人执业资格考试的人寥寥无几。而西安市当地的《西安市房地产中介服务人员上岗证》是‘土政策’，局限性比较大。不能得到西安市以外省市的认同。”
“现在陕西省既有较强效力、又能得到其他省市认可的资格证书，就是由陕西省经纪人协会颁发、陕西省工商管理局监制的《经纪人资格证书》，是集培训、考试、发证和审验为一体的。”
张铁洋给记者介绍说：“房地产交易的金额巨大，交易过程复杂，存在较大风险隐患。委托专业房地产经纪人是降低交易风险的最好办法。专业的房地产经纪人除掌握房地产信息外，还应了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知识。”
“房地产经纪人的服务模式，则要求经纪人负责交易过程中的全部工作，即从委托受理到带客看房、签约和后期服务都是由一位经纪人完成，让客户享受最大程度的方便。在交易过程中，房地产经纪人不断与客户进行沟通，提供专业化的意见和建议，进行感情沟通，最大程度地了解客户的需求和思维变化。”
“现在的房产经纪人缺乏专业知识，很少能够给客户提供专业意见，对于买家，经纪人只能一味地说这房子怎么怎么好，而很难进行客观地分析。房产经纪人对房地产交易的每个环节都应该精心安排，并站在客户的角度，代表客户的利益，为客户提供专业经验、知识和建议，事实上，能够真正做到这样的房产经纪人并不多。”
当旧式的房地产中介经纪人“死去”，必将由符合时展的新式中介经纪人来替代。一些不适应新的市场环境的旧式经纪人，正在逐步淡出市场。
新的经纪人更加专业化，经过宏观调控的房地产市场，再也没有旧式经纪人生存的空间，只有掌握专业知识，拥有高学历的新式经纪人，才会被社会所接受。中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变。
二手房市场在兴起
就西安市的二手房市场情况，孙金平认为：“房产日益成为社会“稀缺性资源”，西安二手房市场势将兴旺。但是目前并不景气，西安二手房市场还需要一段时间的成熟。西安市房产经纪人认证程序、房产市场秩序等，由于从业人员上岗资格、从业经验、法律责任划分和要求不明确等原因，还不十分成熟和完善。也造成了房产开发的难度大。”
西安市房屋管理局产权交易处的张升志调研员说：“发达国家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分别占到了30%和50%。可见二手房从一个侧面显示出了一个城市的发展程度，越是发达国家，房屋建筑和房产市场越趋于完善和成熟。”
房产中介法律培训篇10
房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低200------500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备一定规模的市场。且经观察，业务办理总量中有近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多在15----25万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，预计房价还有大量的上升空间。
二经营模式
采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。
三投资风险报告
在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案。
1：市民对中介行业较为抵触。
主要原因有以下两点：
a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。
b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。
以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2010年年底前必须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年开始，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业有限公司工作过程中，发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简单而又有特色，在外观上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力发展。
2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取。置业顾问是公司发展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题。建立完善的培训机制是必须要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓励他们独立操作，争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识。
公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将采取绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。
信息资源是中介行业的核心。我将在公司实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避免客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理分配给其他人员。争取不浪费每一个客户。
中介行业是人员流动相对较大的行业，刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生，而骨干的过快流失也将影响公司的发展。所以公司在经营过程中会以人为本。将在日常工作和培训中，加强员工对公司的忠诚度的培养，对各方面能力突出的员工给予一定的精神、物质奖励，增强员工对公司的认可。