村庄土地利用规划篇1
关键词：村庄规划土地规划新农村建设规划落地
中图分类号：F301文献标识码：a
1新一轮村庄规划编制背景
按照《广州市村庄规划编制实施工作方案》的统一部署，计划用一年时间完成广州辖区内的1142条行政村的村庄规划。
为此，增城启动了新一轮的202条行政村的村庄规划编制工作，该项工作由增城市新农村规划建设办公室负责统筹开展，各个镇街作为主体负责组织编制。这次村庄规划编制任务时间紧、数量大，对各级部门和编制单位来说都是一次考验。
2增城农村概况
2.1自然村多，居民点分散
增城下辖7镇4街，共有284条行政村，1956条自然村，平均每平方公里村庄数为1.2个自然村，村庄总人口为598938人，平均每个村庄306人。农村居民点分布范围广，布局分散。
2.2南北差异大
2.2.1地形差异
增城地型多样，地势自北向南降低，依次可分为中低山谷地、丘陵河谷平原、冲积平原三种类型，各类型面积约各占总面积的三分之一。
2.2.2集聚差异
由于地形差异，进而形成集聚差异。北部山区村民集聚最为分散，自然村、合作社最多，集聚的姓氏也较多；南部最为集聚，自然村很少，甚至没有；中部的集聚程度在南北两者之间。
2.2.3经济差异
增城南北差异非常明显，南部新塘镇一个镇的工农业总产值占全市的57.09%，石滩镇和中新镇同北部三镇相比，也具有明显的优势地位，正果、小楼、派潭镇三个北部城镇，工农业总产值均不足全市的2%。从人均工农业总产值来看，南部的新塘、石滩两镇与北部三镇存在巨大的差距。同时，在大环境的差异下，个体收入也存在巨大差异。
2.2.4城镇化差异
由于经济的巨大差异，使得城镇化也存在巨大的差异。南部新镇镇以其工业、服务业带动，城镇化率达到65.93%，中部的荔城街作为行政中心大力发展房地产业，城镇化程度也达到50.9%，其余镇街的城镇化水平则较低，北部三镇更是低于10%。
2.2.5观念差异
由于地形、经济等的差异，造成了居民的观念差异，如：消费观念差异、认知能力差异、新思想接受能力差异、土地价值差异等等。
3影响村庄规划落地的因素
3.1村民建房问题影响村庄规划落地
目前，政府与农民都在关注同一个问题――“农村建房”。政府希望农民能“有序建房”，而农民希望能“合法建房”。如村庄规划能解决这个问题则能顺利落地，反之就不能落地。
3.2利益冲突影响村庄规划落地
村庄规划建设项目是否涉及集体用地、个人用地和个人房屋，涉及到后村集体或政府能否妥善处理利益冲突，若能妥善处理则村庄规划能落地，反之则不能落地。
3.3村民的参与度与认同度影响村庄规划落地
开展编制村庄规划工作，是否绝大部分村民都清楚此项工作；村庄规划方案，是否让绝大部分村民看得懂并认同。这就是村民的参与度与认同度。仅有村干部参与和认同是远远不够的，必须让绝大部分村民知晓村庄规划（尤其是相关利益人），并尽量让其参与和认同。只有这样方能顺利落地。
3.4村民的规划意识影响村庄规划落地
目前，村民的规划意识普遍低下，一般情况下不关心村庄规划，除非涉及其切身利益。为此，在开展村庄规划编制过程中，设计单位、村干部和规划主管部门是否有意识地普及村民规划知识，提高村民规划意识。只有提高村民的规划意识，村庄规划方能长远落地。
4新一轮村庄规划难落地的问题
4.1村民不认同规划方案，造成村庄规划难落地
一是村民看不懂规划方案。因目前绝大部分村庄规划编制单位为外地设计单位，简单的调研不能从根本上理解本土农村的实际情况与本土农民的真正需求，以及不能从根本上理解本土文化和习俗。这样编制出来的规划方案村民看不懂，不认同，造成村庄规划难落地。
二是规划方案没有解决村民的实际需求。当前，绝大部分村民关注的是：“能否建房”、“在哪建房”、“何时能建房”等问题。而新一轮的村庄规划因用地问题基本上没有这项内容，换句话说就是没有解决村民关注的实际需求，造成村民对规划置之不理，进而村庄规划难落地。
4.2农村土地难整合等内部土地问题，造成村庄规划难落地
一是村社土地难整合、难置换。我们平时所说的村庄是指行政村，它是由若干合作社（生产队或自然村）联合而成的。合作社是最小的农村集体经济实体，掌握着农村的土地，是最具实权的经济实体。由于历史的原因，合作社均把本社支配的土地看成是固有的，不归行政村整合使用，也不与其他合作社置换使用。长期以来，形成了“只有本社的成员才有权支配使用本社的土地，其他社的成员无权使用”的根深蒂固思想。正是这种固有思想，使得每个合作社各自为营、互不兼容，使得农村土地难以集中统筹使用，造成村庄规划难落地。
二是土地分配遗留问题。目前，增城北部的镇街，分地到户，长期不作调配（30年或50年一调），致使私有观念产生，导致农民误认为现有土地是自家的，造成农民不肯舍弃小家利益成就公共利益。这样，当村庄规划涉及到个人利益时，便进一步阻碍村庄规划落地。
4.3农村建设用地不足等外部土地因素，造成村庄规划难落地
在目前的土地体制下，随着城镇化进程的加快，城镇建设用地需求增加，但新增城镇建设用地指标远远满足不了城镇建设需求，致使农村建设用地指标被调到城镇建设用地里，支援城镇建设。如此一来，农村长期得不到足够的建设用地指标，造成规划新村无建设用地，村民建房基本属于“不符合土规的违法建设”。这样，因农村建设用地不足，造成村庄规划难落地。
4.4缺乏规划意识和规划人才，造成村庄规划难落地
目前，农村普遍缺乏规划意识，村干部队伍规划人才缺失，镇街规划人才不足。这样，规划意识得不到提高，规划管理不到位，影响村庄规划落地。
5关于推动村庄规划落地的思考与建议
5.1结合增城农村实际情况，因地制宜编制村庄规划
要想顺利推动村庄规划落地，首先要确保村庄规划的质量及其可实施性，为此，需做好以下三项工作：
一是设计单位要重视村庄规划。既要加强技术力量充实到编制队伍中，也要承担起社会责任，对村庄规划工作负责。为此，建议从广州到增城，均要建立起对设计单位的管理，规定其调研时长和参编骨干数量，从编制源头抓起规划质量。
二是要分类规划。编制村庄规划首先要从各种差异入手，如：南中北的地形、经济和城镇化的差异；城边村、远郊村的区位差异；岭南与客家的文化差异；以及以农耕为主、旅游为主、工商为主的产业差异。根据各种差异，明确其发展地位，最后才开始规划设计工作。只有因地制宜的分类规划，方能提高其质量，确保其可实施。
三是各级规划主管部门要从辖区的农村实际出发，编制村庄规划编制指引，引导和规范村庄规划编制工作。
5.2合理安排农村建设用地指标，切实解决村民刚性建房问题
要想顺利推动村庄规划落地，第二个是要确保农村建设用地规模和指标，合理解决农村的建房问题。为此，也需要做好三项工作：
一是落实农村建设用地规模。在目前的土地利用规划中，为支持城镇化建设，部分农村的建设用地被调走，使得现有的房屋变成了“被违法”，甚至出现了整村的建设用地被调走，造成了农村无法“合法建设”。建议在土地利用规划中，通过用地挖潜、置换等方式，确保农村建设用地规模，推动村庄规划落地。
二是落实农村建设用地指标。没有用地指标，农村的建设都是不合法的。
三是引导村民“有序建房”、确保刚性建房“合法建设”。通过落实农村建设用地规模、年度建设用地指标以及村庄规划的方法，共同解决村民关注的“能否建房”、“在哪建房”、“何时能建房”等问题，进而实现政府对农村“有序建房”的目标。
5.3建立农村整治补偿机制，化解利益冲突
对于推动村庄规划落地涉及到占用村民土地、拆除房屋等事项，各镇、村应建立一套完善的、合理的农村整治补偿办法。通过置换、调田、另行安置、一次性货币补偿等方式，确保相关村民利益，化解利益冲突，减小阻力，推动村庄规划落地。
5.4提高村民参与度和认同度，推动农村内部解决土地整合问题
编制村庄规划，需确保广大村民的知情权、参与权和决策权，并应想方设法让广大村民参与到编制工作中。当村民是村庄规划的编制者的时候，村民已经是设计人员，其认同度就是100%了。那么，村庄内部的土地整合问题自然就由其内部解决了。
5.5普及规划知识、提高规划意识、建设规划队伍
要推动村庄规划长远落地，规划意识和规划队伍是关键，为此，应该做好如下几项工作：
一是在编制规划的过程中普及规划知识。鼓励参编单位在编制规划的过程中，向村干部、村民普及规划知识，介绍规划的作用和意义，提高规划意识，增加规划认同感，推动规划落地。
二是利用各种平台普及规划知识。充分利用电视、报纸、镇村宣传栏、海报等平台和介质，宣传、普及规划知识。
三是培育组建规划管理队伍。建议基层镇街充实规划建设管理队伍，并培育组建村级规划管理队伍，逐步实行“规划师驻村”活动，让驻村规划师解答村民的规划、建房问题。充分发挥驻村规划师的知识宣传员、政策传达员和建设管理员的作用，推动村庄规划的长远落地。
5.6打造典型，增加认同感，推动村庄规划落地
推动村庄规划落地不能单靠宣传发动，更重要的靠整治建设，打造典型。把村容村貌整治好，把基础设施完善好。将一个美丽宜居的村庄建设好呈现在村民眼前，用实例让村民看到“先规划后建设”带来的好处，增加村民对村庄规划的认同感，推动村庄规划落地。
综上，如上述六项工作如能同时实施，则各项工作均能相互相成、相互促进，进一步促进村庄规划的落地，从而使增城的新农村规划建设工作进入良性循环。
村庄土地利用规划篇2
一、总体思路、基本原则和目标任务
(一)总体思路。全面落实科学发展观，切实转变发展观念，统筹城乡区域发展。从年开始，用三年左右的时间(-2013)，开展村镇规划集中行动，以逐步实现村镇规划基本覆盖为重点，以非常办法、非常措施、非常力度推进村镇规划编制和村庄治理，健全村镇规划建设管理体制，完善长效管理，实现城乡经济社会与环境协调发展。
(二)目标任务。经过三年左右的努力，基本完成县域村镇体系规划、乡镇总体规划，以及村委所在地村屯、中心村和交通干线沿线50户以上自然村等村庄规划的编制和审批，使我县的村镇规划建设依法管理、有序发展，逐步实现规划科学、机制健全、设施完善、功能较全、集约节约、环境优美、村容村貌特色鲜明、人与自然和谐发展的长远目标。
(三)基本原则
1.坚持依法规划。编制村镇规划要把统筹城乡一体化发展的要求体现在规划中。编制县村庄布局规划要按照《县域村镇体系规划编制暂行办法》的要求，确定村庄布局、产业布局，统筹协调农村的各项基础设施和公共服务设施布局，明确需要编制规划的村庄，明确重点建设的中心村，提出中心村建设指导标准。乡镇规划和中心村规划要达到《城乡规划法》要求的规划深度。规划编制要依法组织，在报送审批前，编制机关应将规划成果予以公示，征求群众意见。规划接法定程序审批后，要依法严格组织实施。
2.因地制宜，分类指导。接照“建设中心村、整治基层村、培植特色村、合并弱小村、保护历史文化村”的原则，统一编制区域内村庄规划。园区驻地、镇驻地的村庄要按照城镇社区的要求进行规划编制；中心村要突出基础设施和公共服务设施以及公益事业的配套；基层村要重点做好村庄整治，安排必要的生产生活设施配套；特色村要因村制宜，突出自我发展能力；规模较小、位置偏远的弱小村，要逐步向中心村迁移。
3.加强与土地利用总体规划的衔接。村镇规划的编制要与土地利用总体规划、土地综合整治规划等部门规划相衔接，村庄规模要做到合理用地、集约用地。科学统筹农用地整理、农村建设用地整理与城乡建设用地增减相挂钩，构筑农村建设、土地综合整治和产业集聚发展的统一平台。
4.保护生态环境和文化资源。编制村镇规划时做好污永、垃圾集中处理设施等的配套规划。对文物保护单位和具有历史价值的古镇、古村落、古民居和纪念性建筑，要进行重点保护和修缮，彰显农村历史文化底蕴。住宅布局和民居设计应充分结合当地自然、人文、民族特点，真正体现出聚散相宜、错落有致、风格各异的新农村村容风貌。
5.充分尊重农民意愿。村庄规划要把群众的意愿放在首位，在确定村庄布局时广泛征求村民意愿，实行民主公示制度，规划成果要充分运用“四议两公开"工作法，增强农民对规划的认同感和执行规划的自觉性。
二、资金筹措和管理
(一)资金筹措。县财政在年度预算中安排村镇规划编制经费。此外，结合农村土地利用总体规划修编和农村土地整理整村推进项目，将土地整理资金的规划编制经费予以整合，争取上级有关部门的支持。
(二)资金管理。县财政局设立村镇规划集中行动资金专户，实行报账式管理，封闭运行、专款专用。三、实施步骤与阶段
村镇规划集中行动涉及面广、任务繁重、时间紧迫。各乡镇、各有关部门要深入实际，加强协调，落实责任，高效实施，科学管理，确保村镇规划集中行动各项目标任务的顺利完成。在组织编制村镇规划中，应按规划指导层面由上往下的原则，区分轻重缓急，按三个层面分三个阶段实施。
第一阶段(年1--12月)：编制县域村镇体系规划和乡镇总体规划。按照《实施(中华人民共和国城乡规划法)办法》的要求，启动县域镇村体系规划和乡镇总体规划的编制或修编，明确需要编制规划的村庄数量，年内全面完成上述两类规划的编制和审批。组织编制村委所在地的村屯规划，以及中心村的规划，并完成上述村屯规划的审批。同时，完成乡镇规划建设管理人员及村庄规划协管员的培训。
第二阶段(2012年1--12月)：继续推进编制村委所在地的村屯以及中心村的规划，同步组织编制主要交通干线沿线村屯的规划，并基本完成规划审批。
第三阶段（2013年1--12月)：组织编制主要交通干线沿线村屯的规划及其他村屯的规划，并基本完成规划审批。
在组织实施中，上述三个层面的规划可同步部署、统筹推进、交叉进行，确保按时间节点保质保量完成工作任务。
四、主要内容
(一)开展农村宅基地和房屋确权登记。对农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权和房屋所有权进行确权登记，明确产权。集体土地所有权确权到村或组，集体建设用地使用权确权到用地单位或个人。承包地、自留地、宅基地和农民住房确权到户。通过确权登记，推动土地承包经营权、集体建设用地使用权流转，探索建立对农民自愿放弃宅基地的补偿机制。
(二)加强村镇规划建设管理。依托“农事村办”、“四议两公开”等制度，加强对村委成员规划建设基础知识的培训，建立村屯建设管理委员会等村民组织，实行自主管理；完善相关管理制度和村民公约等，将村屯建设的日常事务纳入村规民约的管理范畴，探索建立政府行政管理与村民自治相结合的管理新模式。
(三)建立村镇建设规划技术服务体系。逐步组建农村规划建设技术服务单位，为农村规划设计提供规划、勘察、设计、监理、产权登记以及培训等技术服务。允许并支持具有注册规划师执业资格的人员以个人身份从事规定范围内的村庄建设规划设计。
（四)建立村镇规划建设管理与土地管理联动工作机制。
1.建立规划联动机制。建立村镇规划与土地利用总体规划及土地整理整村推进规划的联动机制。规划建设部门与国土资源部门要密切配合，衔接好村庄规划与土地利用总体规划、土地整理整村推进规划。在县域村庄布局规划中要有与土地利用规划衔接情况的说明，规划审批时，要有国土资源部门的意见。国土资源部门在编制土地利用总体规划、制定土地整理整村推进规划时，也要有与村镇规划相衔接的情况说明，规划审批时要有规划建设部门的意见。
2.建立管理联动机制。规划建设部门要依据已批准的村镇规划核发建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证；在村镇规划区内受理建设工程规划许可申请时，应要求建设单位或者个人必须持有国土资源部门批准的用地许可文件。国土资源部门在受理集体建设用地使用权和宅基地使用权申请登记时，应要求必须具有建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证，不符合规划的宅基地，不予确定农村宅基地使用权。
通过建立规划国土的两级联动机制，以规划为先导，在我区村镇实现依法统一提供宅基地、统一进行基础建设、统一接入公共设施统一整理退宅还耕土地、统一推进农业规模种植，共同搭建统筹城乡和加快推进新农村建设的新平台、新机制。
五、保障措施
(一)加强领导，明确职责。
1.健全机构，加强领导。为切实加强对村镇规划集中行动的组织领导，成立横县村镇规划集中行动领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡规划建设局。
2.明确职责，落实分工。村镇规划集中行动要形成政府统筹推进、部门齐抓共管、村民委员会积极配合、村民群众共同参与的工作格局。各有关部门要切实履行职责，扎实推进各项工作。
县住房和城乡规划建设局:牵头村镇规划集中行动相关工作。指导和协调村镇规划编制，组织对集中行动实施进度、规划编制、技术标准、工作落实情况等进行督促检查，组织有关部门抽查和验收；承担领导小组办公室日常工作。
县发展和改革局：负责将村镇规划集中行动工作纳入上级相关规划；对规划编制、项目推进情况进行检查指导。
县民政局：负责指导和协调村镇规划涉及的行政区划调整、撤村并点工作。
县财政局:负责筹措、拨付和管理财政资金，监督指导财政性资金的规范使用，对口争取上级资金支持。
县审计局:负责政府投资资金使用的审计监督，对项目决算组织实施专项审计。
县国土资源局:负责协调县提供村镇规划集中行动涉及村屯的第二次土地调查成果资料，做好土地利用总体规划与村镇规划的对接，协调村屯规划与土地利用等。
县文化广播影视和体育局:负责组织整理村屯文化资源的相关资料，指导村屯文化资源的保护和合理利用，协调村屯项目建设和文化遗产资源保护与利用问题。
乡镇人民政府:负责组织辖区内村镇规划集中行动的群众动员，规划编制和评审、审批，做好相关基础数据的核查落实等工作，协助开展村庄规划协管员培训，落实建房审批、技术服务等相关工作。
(二)加强村镇规划技术培训。县住房和城乡规划建设局负责对村庄规划协管员、建筑工匠的培训，培训结束后分别发给村庄规划协管员、村镇建筑工匠证书。
(三)明确规划成果和技术标准。县域村镇体系规划、镇乡总体规划必须由具有相应规划编制资质的单位承担，规划成果要达到国家相应规划标准。行政村委所在地村庄、50户以上的村庄、历史文化名村、主要交通干道沿线村庄，以及风景名胜区周边村庄的规划必须由具有相应规划编制资质的单位承担，规划成果要达到“三图一说明”(现状及村庄位置图、规划总平面图、道路交通及市政管线规划图、规划说明书)的规划标准。其余一般村庄的规划，可由乡镇政府组织技术人员和村庄规划协管员编制村屯规划总平面图。
(四)多形式组织规划编制力量。村镇规划集中行动任务繁重，必须大力动员和组织各类规划设计单位积极参与。一是对区内有资质的规划编制单位，采取政府购买服务、划片包干，以及包县、包镇等形式安排规划编制任务。二是将村镇规划编制项目按区域“捆绑打包”，通过招投标方式打包给编制单位。三是采取青年志愿者小分队、应届毕业生实习、学生社会实践等活动的形式，组织师生参与村镇规划集中行动。四是由县住房和城乡规划建设局指导经培训的村庄规划协管员编制一般村庄的规划。五是积极组织周边县份的规划编制单位参与村镇规划集中行动。六是由县文物部门指导村屯规划协管员编写村屯文物保护与利用的有关内容。
村庄土地利用规划篇3
一、村庄规划实施过程中存在的问题
（一）新农村规划编制滞后，村庄建设盲目扩张
由于历史原因或者自然条件的局限等，河南省部分村庄无规划或者规划滞后，造成村民随意、盲目建房，村庄规模无限制向外扩张，占用大量耕地。由于缺少规划指导，村庄内民居布局较为凌乱。
（二）空心村现象严重
随着我国城市化的加速发展，农业人口逐渐向城镇转移，农村建设用地“内空外扩”的现象越来越严重。从河南省重点农区典型村庄空心化演进态势来看，土地浪费现象严重。农村内部生活空间拥挤、自然灾害频发、居住环境恶化等因素往往构成农户外迁和农村空心化的离心力，而村庄周边的开阔空间和相对丰裕的土地资源成为空心村形成与发展的重要物质基础。
（三）村容村貌较差，各项公共服务设施和基础设施严重不足
部分村庄内建筑质量较好且可以保留的民居仅占少数，大多民居建筑质量较差。村内节点景观缺失，没有设置中心活动广场，村庄入口景观不明显。
（四）道路交通问题严重，现有道路系统不完善
多数村庄内主干道多为土路，硬化率低。同时，多数村庄还存在现有道路网系统不完善，尽端式道路过多，道路普遍偏窄，不能满足消防需要，道路附属设施不够齐全，无停车场，车辆停放无序等问题。加之河南省多数地区乡镇、村庄固定时间有集市，在赶集期间，村内道路被临时商铺占据，造成了一定的安全隐患。
（五）农用地格局凌乱
农田细碎零散，田块面积小，大面积耕地少，这样不仅不利于规模经营，也影响村庄整体风貌的整洁。多数村庄内存在坟地，长期占用耕地。另外，部分村民发展养殖业，将厂房建在自家田地内，也造成了占用耕地的问题。
二、对策与建议
（一）加强规划管理制度，确保规划的有效实施
实施村庄整治要与规划编制工作相结合，强调规划的龙头地位，以规划引领建设。规划要突出前瞻性，强调指导性，做到规划先行，要与小城镇紧密结合。
（二）加快空心村改造进程
推进空心化村庄的空间、组织、产业“三整合”，以村庄规划为契机，推进农村地域系统的空间重构、组织重建和产业重塑，形成统一空间格局，实现城镇与村庄的功能衔接，促进城乡要素有序流动与空间优化布局；改革农村宅基地使用制度，促进宅基地合理流转；对村庄内部废弃宅基地进行综合整治，根据具体情况，考虑新建民居或者设置绿地等公共基础设施，改善村庄内部居住环境，加快对空心村的改造。
（三）推行村庄综合整治，切实改善人居环境
对村庄内建筑进行统一规划，挖掘不同村庄不同的历史风貌，选择适合当地情况的建筑风格，形成各有特色的农村新风貌，避免千村一面；对村庄现有建筑进行综合质量评价，对不同质量类别的建筑进行分类处理，及时拆除乱搭乱建的建筑物，协助整修危房，着力改善村容村貌。
（四）完善道路交通系统
根据各类规范标准，完善村庄道路系统，提高道路等级。根据实际情况，铺设新道路，或者对原有道路进行拓宽、硬化等，改善道路质量。在村庄内设置集中停车场，避免车辆在村内无序停放。村庄内的活动广场在赶集期间可作为集贸场地，避免村民沿街搭建临时商铺，占用道路。
（五）开展农田整治
对耕地、宅基地和集体建设用地进行整理复垦，建成集高效农业、节水农业、循环农业和集约化农业为一体的高标准农田，为规模经营和发展现代农业创造条件。在村庄内设置集中墓地，将原有坟地进行迁移。做好村庄产业规划，在村庄内预留产业发展用地，避免村民随意建设厂房，占用耕地。通过土地整治使村庄的农用地、水利设施用地、道路用地、林网用地和农村居民点用地的布局更加合理。
村庄土地利用规划篇4
关键词:土地综合整治规划内容规划体系
中图分类号:tU98文献标识码:a文章编号:1672-3791(2012)06(b)-0138-01
自2009年以来,湖南省农村土地综合整治工作已进入第四个年头,目前2011年度农村土地综合整治项目正处于项目申报阶段。从前两年农村土地综合整治项目实施效果来看,湖南省农村土地综合整治实际内容较为单一,还是停留在基本农田建设上,未跳出以往土地整理的范畴。究其原因,农村土地综合整治缺乏科学合理的综合整治规划作为引导是重要的一方面。为保障农村综合整治有规可依,笔者认为有必要理清农村土地综合整治规划目的,建立合理的规划体系,明确规划的具体内容。
1农村土地综合整治规划目的
编制农村土地综合整治规划应达到以下目的:(1)以规划为龙头,指导土地综合整治,引导新农村建设;(2)促进农村“一化三基”建设;(3)建立城乡统一的规划体系,促进城乡统筹发展;(4)建立指导新农村建设的土地利用控制指标体系。
2农村土地综合整治规划体系
为达到农村综合整治规划的目的,笔者认为规划体系可概括为“三个层次,九规合一”。“三个层次”即农村土地综合整治规划应包括总体规划、控制性规划、专项规划三个层次;“九规合一”即农村土地综合整治规划由土地利用总体规划、村庄体系规划等九个子规划通过有机组合、系统综合形成。农村土地综合整治规划体系。
3农村土地综合整治规划内容
3.1总体规划
农村土地综合整治总体规划为土地利用总体规划。在落实上级土地利用总体规划各项指标的基础上,编制农村土地综合整治土地利用总体规划,土地利用总体规划应包括以下内容:(1)在分析土地利用现状、土地利用潜力、土地供需状况的基础上确定土地利用目标,调整土地利用结构和布局;(2)划定土地用途管制区;(3)落实耕地保有量及基本农田保护指标;(4)落实城乡建设用地控制指标,确定农村居民点数量、用地规模及布局,划定城乡建设增减挂钩区;(5)安排重点基础设施项目及用地布局;(6)安排生态建设和环境保护用地;(7)安排土地开发、整理、复垦区。
3.2控制性规划
3.2.1村庄体系规划内容
(1)明确村庄功能分区;(2)根据功能分区布局居住建筑用地、公共服务设施用地、生产仓储用地、道路交通用地、公用工程设施用地、绿地、水域及其它用地;(3)配置各级居民点之间的通行道路;(4)配置村庄之间给水、排水、电力、通信、供气等公用工程管线体系。
3.2.2交通规划内容
(1)落实国家、省、市、县交通规划在区域内的交通项目,即落实过境公路;(2)结合村庄体系规划,配置各级居民点之间的通行道路;(3)结合农业规模化、产业化经营的需要,配置主要田间道及生产路。
3.2.3水利规划内容
(1)落实国家、省、市、县水利规划在区域内的水利项目;(2)结合产业发展及生活需要,配置与国家、省、市、县水利规划项目相配套的区域骨干水利工程项目;(3)结合农业规模化、产业化经营的需要,配置主要的农田水利工程。
3.3专项规划
3.3.1产业发展规划内容
按照因地制宜、效率优先、可持续发展的原则,结合对村域的自然和资源结构、社会经济现状及环境承载能力的分析,确定产业结构及空间布局。
3.3.2村庄建设规划内容
(1)居民点内部功能分区;(2)居民点内部街道网(宅前路)布局;(3)公共设施及公用工程布局;(4)房屋建筑布局;(5)房屋建筑户型设计。
3.3.3城乡建设用地增减挂钩规划内容
(1)根据土地利用总体规划,确定拆旧区布局;(2)选定房屋拆迁农民集中安置区;(3)合理布局拆旧建设用地整理复垦工程;(4)根据拆旧区腾退建设用地数量与安置区新增建设用地数量,测算城乡建设用地增减挂钩指标。
3.3.4土地整理开发复垦规划内容
(1)合理划分田块,因地制宜地配置土地平整工程;(2)合理配置农田水利工程,保障“旱能灌、涝能排、渍能降”;(3)合理配置田间路桥工程,保障“物能运、路成网”;(4)适当配置农田防护与生态环境保持工程,提高农田抵抗自然灾害的能力及美化农田景观。
4结语
通过以上农村土地综合整治规划内容体系构建,可实现规划在农村土地空间上全覆盖,在农村土地利用、村庄建设、产业发展、环境保护等内容上全涵盖。从而能够保障农村各项社会经济活动有序进行。
参考文献
村庄土地利用规划篇5
关键词：城中村改造城市规划困难对策
中图分类号：F292
文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2013）01-039-03
一、城中村基本情况
浙江省象山县的丹东、丹西街道行政区域78个村庄，可划分为三类：一是建成区内完全没有农用地的“城中村”；二是城区毗邻土地被收储或留有部分农用地的“城边村”；三是仍有大量农用地，已纳入城市远期规划建设的“城郊村”。笔者为方便起见，将以上三类统称为城中村，主要有以下几个方面的问题。
1.村庄规划落后，现代城市难以相容。城中村大多没有规划，住宅、商业、工业和农业生产等用房混杂。城市规划控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市规划新建的房屋。村庄建筑密度大，风格单一，品位低，与象山县现代生态旅游滨海城市要求不相协调，影响城市综合景观。2001年，象山县城市总体规划出台后，初步统计有60%以上村庄都涉及城市道路和公建等设施拆迁。
2.村庄用地粗放，土地资源浪费严重。村民住宅都为低层（1～2层）房屋，90%为一户一宅，10%一户多宅，多数为本村村民，也有少数外地常住户，合法建筑容积率在0.7左右。房屋布局不合理，村内空闲地多，多数无法利用或难利用。如黄家塔村128户村民，已有村庄建设用地89.9亩，还有缺房户40户，需向村外扩展宅基用地20亩，按改造后安置用地62亩对比，该村将粗放多用地48亩，城区各村在不同程度上都有这种浪费现象。
3.违章建筑泛滥，外来人口集聚。由于城市多年规划控制，村民建房得不到及时解决，加上外来人口剧增，有大量出租房需求市场，多数村民在自家庭院、自留地及承包地上违章搭建出租房和其它房屋，特别是“城边村”更为突出。如上半河村70户村民212人，就有1000余人外来人口租住，村内挤满人，有的还在村外违章搭建违法占地7亩左右。出现废品回收站、油污处理点、小贩经营场所等，成为城乡藏污纳垢之所。盗窃窝赃、聚众，闹事斗殴等社会丑恶现象时有发生，给社会治安问题造成很大压力。
4.环境质量低下，基础和社会服务设施落后。城中村集体经济仍比较薄弱，村集体或政府对村基础设施投入较少，大多村庄地势低洼，台风季节经常受淹，有的村庄淹水达1米左右，抗灾能力低；村中供水、供电、电信、煤气、排水等市政设施不完善，随意拉线铺管随处可见，排污不畅，垃圾成堆，环境“脏、乱、差”；道路狭窄弯曲，消防通道严重受堵，存在着严重的消防安全隐患；村内生活服设施缺乏，多数村庄没有规范的幼儿园、公共文化娱乐场所，没有卫生服务站等服务设施，村民社会保障滞后。
5.村庄管理混乱，社会矛盾突出。城中村都保留农民集聚而居的农村生活方式和传统的管理体制，又与城市紧密相连，容纳于城市之中，形成城乡并存的二元结构。普遍存在以下矛盾：（1）城市规划控制同农民宅基用地建设需要之间的矛盾，出现大量违章建筑和土地违法交易。（2）村庄本位主义与服从城市规划建设需要之间的矛盾，出现部分村民阻碍城市建设土地征用和道路等公共设施建设拆迁工作，借集体或其他团体名义要挟政府及建设单位获取个人利益。（3）村民生活保障和城市建设提前储备用地之间的矛盾，许多农民过早失去土地后，生活保障问题得不到落实，存在就业难、医保额少、无养老保险等现象。同时政府低价征用和高价出让土地造成农民心态失衡，对旧村改造要求获得利益的期望值很高。（4）村基层组织权力之争和村民内部派系斗争等内部矛盾，随着城市建设带动周边村庄经济迅速增长，村基层组织权力之争更加激烈，有些村班子缺位，组织涣散。村民关系复杂，带有情绪和派系之争，少数不良分子开始蓄意破坏、捣乱，阻碍拆迁改造工作。
二、城中村改造面临的主要困难
城中村改造是一项宏大的系统工程，涉及经济社会发展等各个方面，其出现的问题是城市建设过程中必须解决的问题。主要困难有：
1.思想不统一，工作缺少合力。城中村改造涉及计划、土地、规划、建设、街道、财政等多个部门的职能，需各部门统一思想合力工作。象山县城中村改造客观上说，还没有形成一种合力，各自为政，缺少衔接。由各部门共同讨论制定的象政办发[2004]110号《关于加快城区改造实施意见》文件，在具体实施中仍有部门指导思想认识不到位，对改造模式、程序和优惠政策等存有异议，却又没有及时根据各自职能提出调整方案，采取更好的办法。出现改造主体、规划选址、规划条件、安置用地面积难确定，项目审批及程序操作不能按文件规定顺利进行，各环节不配套，大小事务都要通过县政府多次协调解决，有的还不能解决，制约改造进度。
2.政策配套滞后，程序难以操作。城中村拆迁改造以征用集体土地拆迁村民住宅为主，有关政策在全市内都不尽一致，不够完善，表现为：（1）象山县以村自主改造模式有别于宁波市内其他县市以政府统一拆迁改造模式，政策上有很多不能类同，程序不一致，给我们项目报批带来了困难。如村民余留安置用地就不能以村经济组织为主体报批，余留安置用地不得按市场评估价补交出让金转让等。在村民都能够自愿接受改造的情况下，报批手续仍十分繁多，程序复杂，挫伤村民自主改造积极性。（2）宁波市里原有政策中有些主要条款，在象山县试点改造实施中，难被农民接受。如调产安置政策，在250m2内按拥有合法房产等同面积为标准实行调产安置，该规定使经济困难、房屋少的村民得不到公平的安置补偿，执行政策受到抵触，普遍要求安置与原有房产分离，每个村民都应平等享受农村宅基地政策，在250m2内平等享受安置房屋。（3）县里改造配套政策不够完善，城区改造配套政策已显滞后，原有的实施细则和拆迁补偿标准等规定，操作性不强，拆迁标准粗略又不灵活，使评估不能正确、公平地体现实际价值，试点改造工作中，进度已明显受到影响。
3.规划导向不够明确，缺乏总体改造计划。城区内村庄改造规划目前还没有一个明确的方案，也没有将城中村改造纳入区域性的开发规划，改造缺少计划性和前瞻性。村庄修编的规划大都是在原村庄上进行适当调整，拓宽道路，扩展用地，仍保留原有小村庄和农村一户一宅的居住特点，与现代城市集约用地、规范建筑的社区建设要求有很大差离。改造村庄缺少整体规划的引导，哪些村庄需要整村拆迁改造，哪些村庄需要完善村庄规划进行道路拆迁改造，哪些村庄需要合并选择统一安置区进行异地改造，还没有根据象山县城市总体规划功能布局、公建设施建设、城市建设计划、村庄集体留用地规划、土地利用规划、房地产宏观调控政策和经济状况等要求，出台详细的改造规划和总体实施方案，改造带有随意性，政府缺乏主导作用。随着城市进一步推进，城中村矛盾会更突出，改造时间更紧，难度更大。
4.政策优惠力度不够，整村拆迁改造缺乏信心。象山县与广州、深圳等外地优惠政策比较力度不够，整村拆迁改造按村庄现有建设用地（包括红块图）实行等地调换，多数村民缺乏信心。主要原因：（1）改造集约下来的余留安置房用地，按土地市场评估价20%～25%补交给国家出让金，财政增加了收入，村民只享受到很少部分利益，还不能达到村民最低要求。（2）道路等公建设施拆迁村民住房，政府把应该出资的补偿费纳入等地调换的安置用地内，由村庄自行处理，不给予资金补偿，使村自主拆迁改造成本明显增加，有些村庄最低利益不能保障，改造难以启动。（3）近几年国家房地产宏观调控，房地产形势并非像前些年火爆，市场运作竞争不激烈。
5.村集体经济薄弱，改造工作技术力量不足。城中村改造工作面广、政策性强，从政府职能和角色看，不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等角度看，存在许多不足和不宜之处。所以，以村经济合作社为主体，自主改造实践中，虽有很多成功之处，但村里无法独立操作，只有由政府把关，帮助操作，做好全面服务工作，才能完成。目前，县公共建设管理中心，只有一个科室3至4人从事工作，存在力量不足，协调乏力，权责不对称的情况，改造工作步履艰难。
三、城中村改造的对策建议
针对象山县当前城市改造存在的实际问题，要推动城中村改造工作，必须按照国务院《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》精神，从社会和谐稳定发展的大局出发，坚持正确的舆论导向，做群众耐心思想工作，充分发挥村民自主改造的积极性。制定统一改造政策，坚持统一标准、公开操作、依法拆迁，坚持等地调换、补偿自给、让利于民，坚持统一规划、统一开发、统一管理三项基本原则。以群众满意为标准，认真拟定改造方案，切实为民谋利益，维护广大群众的合法利益。
1.正确认清形势，认识改造重要意义。正确认清城中村改造形势，是推进城中村改造的基础，当前象山县城中村改造面临良好的机遇。城中村改造是一项政府和广大群众都能够获得“双赢”的实事民心工程，对构筑和谐社会，发展象山县经济具有战略性的意义。城中村改造有利于改变城市整体面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活环境，提高村民生活质量；有利于合理利用集约用地，发挥土地效益，增加财政和农民收益；有利于城市公建道路等设施顺利建设，拉大城市框架，加快推动新城区建设；有利于拉动全县经济增长，促进两个文明建设和社会全面进步。
2.理顺各项关系，加强组织领导。按《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁实施细则》中规定，县各级部门和街道，根据各自职责，协同做好城中村改造工作。（1）明确职责，理清主管部门和被管理单位之间的关系。城中村改造主要涉及集体土地的政策处理，县国土资源管理局是象山县征用集体土地房屋拆迁的主管部门，建议专门设立一个管理科室，及时出台相关政策，对从事县城中村改造的单位、拆迁人以及被拆迁人加强政策指导和业务管理，要求各部门积极配合，理顺省、市审批操作程序，加快改造工作。（2）理清国家、集体、村民之间的关系，在村民自愿的基础上积极开展改造工作。城中村改造要让百姓真实了解实际得到的利益，真正享受到国家的优惠政策和集体利益。通过民主推选成立村级改造议事及工作小组，直接接触村民，做到公开信息、公平补偿、公正处事，使大多数村民支持改造，形成良好的改造氛围。（3）理清城中村改造专设机构的职能关系，加强队伍建设。县公共建设管理中心是城中村改造专设机构，法律及法规上都没有明确的行政职能，现有的工作职能只能依附于有关部门发挥作用，涉及集体土地的要依靠土地部门，涉及部分国有土地的要依靠建设部门。建议专设机构的应对口归属，配备专业人员，加强队伍建设，必要时成立集体土地房屋拆迁公司，或者抽调土地、建设、规划、计划、街道等有关部门专职人员合署办公，它对城中村改造成败起着至关重要的作用。
3.统一规划引导，确定改造实施计划。城中村改造专项规划和改造实施总体计划，应是象山县开展城中村改造的首要任务。科学的规划是“龙头”，它能够杜绝新“城中村”的产生，防止城市改造重复建设，能够合理消化土地存量，有效控制房地产年增量。一要遵循城市总体规划和土地利用总体规划，补充城中村改造规划内容，完善总体规划，及时调整土地利用规划，保证安置用地落实。二要区别对待“城中村”、“城边村”、“城郊村”三种不同类型村庄改造的详细规划和实施计划。三要充分考虑县对房地产市场宏观调控政策，以及改造地块土地政策和经济上是否具备可行性，在计划内分片安排，成熟一个改造一个。具体按以下方案进行：（1）规划选址。按照就地、就近安置原则。“城中村”外迁安置的，在城东、城西规划两处安置用地，可通过“城边村”整村拆迁改造统一解决安置用地；“城边村”和公建设施涉及拆迁量大的“城郊村”，要求其进行整村拆迁改造，结合土地征用和村集体留用地进行就地安置，也可在本村或他村进行地级差价补偿调整实行异地安置；“城郊村”原则上在村内空闲地上及村边缘土地上安置，符合条件的小自然村按村庄拆扩并要求合并改造。（2）建设条件。以保证安置区几十年规划不落后，具有中档及以上品位。以提高容积率，集约用地，提高土地效益为原则。规划“城中村”、“城边村”以多层为主，鼓励建设小高层和高层建筑，严控低层一户一宅建筑。城郊村以联体房建设为主，鼓励建造多层复式房。（3）安置面积。对完全失土的“城中村”外迁拆迁户转变集体土地为国有土地性质，由政府统一落实安置区，按国有土地拆迁政策规定实行调产安置或安排经济适用房解决；对有足够宅基地及有大量耕作土地的村庄，制定统一办法和标准落实安置面积，确保村与村之间平衡。可以按村现有的建设用地加上村缺房户及公建用地进行等地调换，确定净土地安置面积，或者按农村宅基地管理办法要求，按村常住总农户数（包括依法可分户的农户）每户250m2或以内安置房建筑面积，以安置建筑面积和容积率关系确定村安置用地面积；政府再对改造集约出来的建设用地，根据土地的实际价值，给予适当资金返还，加以调节。（4）实施计划。改造规划按分步实施、先易后难、先急后缓的原则实施，根据每年房地产需求量多少来控制改造量。为加快改造速度，县房地产开发用地尽量要满足城中村改造需要，保证每年整村改造1至2个村，落实外迁安置200至300户。
4.明确改造模式，规范操作程序。按象山县“政府主导、自主改造、市场动作”的城中村改造模式，灵活确定主体，做到合法程序，按规范操作，简化各个环节。建议按以下规范程序操作：（1）村集体申请。以村民自愿改造为前提，以村支部、村委会支持开展具体工作为基础，规定要有80%以上村民签名同意，并由所在街道审核同意后，向县公共建设管理中心提出申请。（2）县政府确定改造项目。按县城中村改造专项规划和改造实施总体计划要求，由县公共建设管理办公室报县政府，组织有关部门论证，对条件成熟的村庄予以批复，防止一哄而上。（3）各部门各司其职，相互配合。先由规划部门选址，划定红线，确定规划条件（或详细规划），由土地部门确定安置用地面积。由县公建中心及街道组织村基层组织和村民开展具体工作，讨论确定村民安置和拆迁补偿方案及其它配套问题，搞好市场评估。由计划发改局立项及有关部门办理招标所需的手续。由有资质单位制定改造项目招投标标书，由土地管理部门组织，在县招投标中心进行公开招投标，招标内容包含改造代建项目和土地使用权出让等内容，一次性综合处理。（4）拆迁、建设、安置。村经济合作社按程序领取房屋拆迁许可证，委托有资质的评估单位评估，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议书，妥善处理好临时过渡，然后实施房屋拆除、地块的改造开发建设、权证登记和安置房分配工作。
5.抓紧完善政策，加快落实改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、旧房拆迁补偿政策和优惠政策。（1）把余留安置用地中的政府收益纳入村庄改造进行市场公开处理，以村经济合作社为拆迁主体，整体报批用地，对余留安置用地按市场评估价补交出让金，作抵价抵押转让给代建单位，允许进入市场。也可以把村庄改造成本及要求纳入政府土地市场公开处理，即村民的回迁安置用地由村经济合作社直接报批用地，余留安置用地纳入土地储备，把村庄改造成本及要求作为余留安置用地公开招、拍、挂的前置条件，直接出让给开发商，政府依据市场地价按规定补交出让金的标准收取出让金，余额全部返还给改造村庄。村民回迁安置房统一按国有划拨用地供地，余留安置用地按出让用地供地。为了稳定社会和房地产市场调控管理，对村民回迁安置房屋在取得合法权证五年内规定不得转让。（2）城中村改造是否合理化主要是旧房拆迁安置补偿政策，象山县主要依据是象政办发[2004]195号《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》和象价[2004]66号《关于城市建设征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置有关价格和费用的通知》文件。在试点工作中仍有许多规定有待调整完善，特别是安置办法和旧房补偿标准，应尽快出台更具体、更符合实际、更便于操作的配套政策。（3）城中村改造是否人性化在于改造优惠政策，象山县改造优惠政策优惠幅度仍有余地，可对地段差，公建设施占用多、村庄建设用地不足的整村改造村庄给予适当倾斜，在规定应交费率、建筑容积率上以及调整部分村集体留有用地等办法，再给予优惠配套政策，调动改造积极性。
6.加强与社区结合，综合解决各类配套问题。城中村改造完成旧房拆迁和安置工作后，必须与街道和民政部门联系，解决配套问题，促使农村体制向城市体制的整体转换，传统农村居民向城市居民演变。（1）正确处理好集体经济。在改造过程中对村余留少部分土地进行一次性处理，收储或集体回收委托街道统一土地流转和按约定协议处置；落实村集体留用地，按县集体留用地政策处置和使用；全面进行清产核资，处理不良资产和债权债务，实行集体经济股份制改革。（2）逐步撤村改社区。安置小区建成后，一切都按社区要求配套，处理好村民安置区的物业管理等问题，促使村委会向社区转换。（3）完善社会保障体系。在农村现有的保障机制中，允许选择与城市居民同等保障机制。处置集体经济时，首先解决村民养老、医疗、就业等社会保障问题，确保村民无后顾之忧。
参考文献：
赵红平.关于城中村改造的思考.价值工程，2011（21）
村庄土地利用规划篇6
1分类原则和方法
1.1充分考虑村庄用地特点村庄建设用地分类标准不能简单套用城镇用地分类，应充分考虑村庄用地特点，突出村的特色。
1.2与城市用地分类标准的衔接“新国标”中明确提出了城乡用地分类体系和城市用地分类，本次用地分类要充分考虑与城乡用地分类的衔接，与城市用地分类保持相对一致。
1.3与国土土地利用分类的衔接城乡规划和土地利用规划均是以土地为核心的规划，为加强与土地资源的规划管理，应充分考虑与《土地利用现状分类》（GB/t21010—2007）的衔接。
1.4与村庄规划管理的对接村庄规划是实施村庄规划管理的重要依据，其村庄建设用地的分类将直接影响到规划管理的工作。因此，在编制村庄建设用地分类时应考虑与村庄规划管理的具体工作进行对接。
2村庄建设用地分类
综合考虑村庄建设用地特点，与城市、国土用地分类的衔接，与规划管理的对接，本文提出了村庄建设用地分类的框架体系，共分为村民住宅用地（VR）、村庄公共服务设施用地（VC）、村庄产业用地（Vi）、村庄道路与交通设施用地（VS）、村庄公用设施用地（VU）、村庄绿地与广场用地（VG）、空闲地（VX）等7个大类，10个小类。用地代码采取加前缀“V（village）”的形式，以区别城镇建设用地。
3建设用地分类研究
3.1村民住宅用地（VR）我国农村类型不一，居住的形式也很多样，但归根结底可以分为两种类型。一类是传统的村民住宅，以宅基地的形式存在；一类是打破分户宅基地界线，统一建设的村民集中住宅。这两种居住形式均为村民住宅用地，但又有着较大的区别。从土地使用方式上，宅基地是以户为单元申请获得的用于建设自住房屋的土地，可以长期使用；集中住宅用地是归村集体所有的土地，村民只拥有住房，没有对土地的无偿使用权。从建设方式上，宅基地上的建设由村民自行出资建设；集中住宅则是由村集体或村集体委托建设单位统一建设。从用地范围上，无偿提供给村民的用地仅限于宅基地的四至范围，不包括宅前道路和周围的空闲地，是纯粹的住宅用地；村民集中住宅则是按城镇居住小区的形式建设的，其用地范围不仅包括住宅用地，还包括小区内的道路、绿化及配套设施用地。从规划管理上，宅基地与村民集中住宅也有着显著的不同，如《北京市城乡规划条例》第四十一条就明确规定了“村民集中住宅”和“原有宅基地”建设在规划管理程序上的差别。综合考虑以上因素，本文将村民住宅用地（VR）细分为宅基地（VR1）和村民集中住宅（VR2）。
3.2村庄公共服务设施用地（VC）村庄虽然规模较小，但所需的公共服务设施与城市基本一致，包括村务管理、文化、教育、体育、医疗、社会福利等设施。此外，农村的农机站、兽医站、育秧房、农具存放处等农业生产设施用地也承担着为村庄提供基本公共服务的职能，因此建议将这类用地也归到公共服务设施用地中。村庄部分公共服务设施是村民利用自家宅基地改造提供的，如家庭诊所，这类设施虽然为村庄提供公共服务职能，但由于宅基地是国家提供给村民用来居住的生活资料，强行划到公共服务设施用地将失去宅基地的法定意义，不利于村庄的规划管理，因此仍将其归到宅基地内。村庄的超市、商店、饭馆等小型商业设施虽然也承担着为村庄提供公共服务的职能，但由于有一定的营利性，本文将其归到产业用地范畴。农村公共服务设施的类别虽然很多，但规模一般较小，经常是在一个村委会大院里既有村务管理设施，又有文化站、体育活动室、卫生室等其它设施，用地兼容性很强，且可根据需求相互转换。这种公共服务设施集中布局的方式有利于土地的集约利用，是农村公共服务设施布局的一个特点。因此，对村庄公共服务设施用地不再细分小类。
3.3村庄产业用地（Vi）笔者根据多年对村庄的跟踪调研，发现村庄产业最大的特点就是“不稳定”。由于村庄规模太小，产业基础比较薄弱，极易受外力影响。昨天是建材企业，今天可能就换成了农副产品加工企业，明天可能又改成了旅游接待，一个村庄能人、一个市场机遇或是某个偶然的因素都有可能造成企业类型的更换。如果参照城市的用地分类，用地性质可能需要不停的在工业用地、商业用地、仓储用地之间转换。根据《中华人民共和国城乡规划法》，要对乡村实施规划管理，过细的用地分类必然会对规划管理造成很多麻烦。因此，对产业用地的分类宜粗不宜细，建议统一为“村庄产业用地（Vi）”，其范畴为村集体用于生产经营的各类建设用地，包括各种营利性的商业设施、集贸市场、旅游设施机构等及其附属设施，工业用地，仓储用地等，不包括用于产业经营的宅基地、临时占用街道、广场等用地。
3.4村庄道路与交通设施用地（VS）村庄道路与城镇道路有很大的不同：城镇道路是经过统一的规划、定线、征地等一系列严格的程序建设的，其宽度严格遵循红线要求，边界与周边建设用地吻合一致；而村庄长期以来都是先确定宅基地四至边界，宅基地确定以后剩余的中间供人车通行的用地即为道路，这些道路没有经过严格的设计，有宽有窄，呈不规则的锯齿状。因此，村庄道路的范围不能按照城镇道路红线的形式确定，而是应该根据农村实际，可以呈不规则的锯齿状。与“新国标”城市用地分类保持一致，村庄道路及交通设施用地主要包括村庄各种道路、交叉口等用地和村庄各类交通服务设施用地，包括公共汽车首末站、停车场（库）等用地，以及渡口、索道等的地面部分及其附属设施用地，不包括其他各类用地内部配建的停车场库用地、广场用地和临时作为停车场所的场地。考虑到我国部分地区村庄有渡口、索道等特殊出行交通方式，把渡口、索道的地面部分等特殊交通设施用地及其附属设施用地计入村庄交通设施用地。
3.5村庄公用设施用地（VU）与“新国标”城市用地分类保持一致，村庄公用设施用地包括村庄各类供应、环境及其他公用设施用地，不包括其他各类用地范围内的公用设施。供应设施主要包括供水站、变电站、燃气调压站等独立占地的工程设施；环境设施主要包括污水处理站、垃圾站、公厕等独立占地的工程设施；其他设施用地主要包括和防洪、消防、殡葬有关的公用设施及其附属设施用地。对于一些在其他各类用地范围内的公用设施，如村委会内的公厕，道路沿线的垃圾池等，应计入相应的用地性质，不单独划出用地。
3.6村庄绿地和广场用地（VG）村庄绿地和广场用地是村庄的开敞空间，并承担着村庄绿化美化的功能，与村务管理、文化、体育、医疗等公共服务不同，因此建议单列出用地分类。考虑和“新国标”的衔接，将广场用地纳入绿地和广场用地，不再细分。
3.7村庄其他建设用地（VX）村庄建设用地范围内经常会有一些空闲地或边角地，如宅基地与宅宅基之间的边角地、各类建设用地之间的空闲地等。这类用地是在村庄长期以来村民自主分散建设的过程中形成的，不属于以上建设用地分类中的任何一类，更不能简单的归入其他非建设用地。因此建议单列出来，以便于在村庄整治中给予合理利用。
4结语
村庄土地利用规划篇7
并村——周边村庄的共同诉求
沿着西辛庄村宽阔的马路向北走大约不到1公里，有一条向东的狭长小道，这条小道通往张于林头村。与西辛庄村整齐划一的别墅形成鲜明对比的是，映入眼帘的一片片杂乱排列的低矮平房，村子的道路也还是坑坑洼洼的土路。
在一户人家门口，张盛林正坐在石凳上慵懒地晒着太阳。“我们也想并入西辛庄村，住别墅，而且还能享受免费的水、电、天然气。”张盛林告诉记者，目前，村子里对盖房并没有统一的规划，村子里的房子显得很凌乱。
实际上，这也是西辛庄村周围15个村庄村民的共同诉求，他们主动要求并入西辛庄村，共同规划，共同富裕。
“看到西辛庄村条件越来越好，从2011年开始，周围15个村的村民纷纷表示自愿并入西辛庄村。当时，庆祖镇党委书记找到我，我说这个要看村民的意见。后来，几乎所有村庄90％以上的村民都摁了手印，表示愿意并入西辛庄村，有一个村庄还是100％的村民同意呢。”李连成说。
“早在好几年前，周围几个村的村民就主动要我去当村党支部书记，我说我不干。我们邻村东辛庄村，上一届村两委换届选举村党支部书记的时候把我选上了，当时，村民派车直接把我拉到东辛庄村。”李连成颇为自豪，“放眼全国，恐怕都没有这种情况发生。”
看着周围村庄并入西辛庄村的愿望越来越强烈，李连成从2011年年底开始谋划成立一个西辛庄市。“这个市首先要有规模，如果只是我们一个村700余口人，那当然是不够的。如果加上周围村子的村民和来我们这儿打工的，再吸引一些其他地方的人，有这么10万人，那就够一个市的规模了。”
不过并村之后，免费的水、电、天然气恐怕就不能提供了。“农村人过上城里人的日子是什么意思，不是说要提供免费的水、电、天然气等，而是说我们提供这些服务，把天然气通到你家里，用自来水代替你的压井，然后这些水、电、天然气该怎么收费还是要怎么收费。”他说。
李连成又对记者说：“新加入的村庄既然不能享受这个待遇，那原来的村民当然也不能享受了，所以说下一步，西辛庄村村民将会和其他村一样，都要交纳水、电、天然气使用费。”
思路——腾2000亩地，快速发展
并村的初衷固然有周围村庄的主动要求，但不可忽视的一点是，通过并村后的统一规划进行土地流转，可以腾出更多的土地来发展工业。2012年4月19日，在接受本报记者采访时，李连成毫不避讳这一利好：“2012年两会上我还提过呢。”
“国家应该拿出政策，加快土地流转。”李连成说，“现在中国农村的种地人，基本上都是60岁左右的老人，年轻人根本不喜欢种地。中国农村需要现代化农业，需要技术农民。只有建好新型农村社区，节省土地，加大土地的利用率，才能实现新型农业现代化和新型工业化。”
“一个1000多口人的村子，原来需要300多亩宅基地，整合到新型农村社区里，只需要120亩左右的宅基地，一下子就节约出200多亩地。”这个账，李连成算了无数次，“我们这次合并15个村庄，进行统一规划，至少能腾出2000亩地来。在这2000亩地上，可以用来招商引资建工厂、养殖场等，还有一部分耕地统一承包给个人进行机械化经营，保证粮食生产。没有土地的农民可以到工厂里打工。这样，村民能得到两方面的收入，一方面是打工挣钱，一方面是土地承包给别人赚钱。怎么可能不富?”
李连成甚至希望能合并更多的村庄，“合并15个村能腾出2000亩地，合并30个村就能腾出2个2000亩地，那要是合并1000个村呢?空余出的土地不就更多吗?经济发展起来不是更快吗?”
新合并的村庄腾出土地发展工业，西辛庄村原来的工业该怎么发展呢?
当地天成科技照明有限公司经理王保伟告诉记者，西辛庄村建“村级市”后，无论是企业还是村庄的发展都会面临一系列问题。“现在企业主要做一些半成品，一个灯管利润最多只有0.1元钱，下一步我们也会开始加工成品，一个灯管的利润能有1元多钱。当然这也需要更高的技术，更好的工人。”
此外，随着外来人口的增多，西辛庄村的服务业也需进一步改善。王保伟告诉记者，实际上，西辛庄村的消费水平不比濮阳县城低，甚至更高。“1元钱在西辛庄村买的烧饼和包子都要比濮阳城里的小很多。”王保伟比划道，这是因为西辛庄村外来人口多，但卖东西的人少。
李连成已经注意到了这个问题。在谈到西辛庄村未来的发展时，李连成表示，西辛庄村的工业已经饱和了，不可能再建工厂了，但周围村子可以发展工业，西辛庄村应该重点发展第三产业，也就是服务业。
矛盾——各村自治与统一规划
实际上，15个村庄并入一个中心村这种模式在华西村的发展过程中早就出现过。华西村在发展到一定程度时，也出现了土地供应紧张的问题，当时，华西村采取的模式是合并周围村庄的土地，然后统一规划发展。不过在发展过程中，也遇到一些问题，华西村周围村庄的发展并没有与中心村保持一致，这也让周围村庄的一些村民心生不满。
同样的问题会不会出现在西辛庄村的并村过程中呢?李连成回应：“不会。因为各个村庄还是自己管理自己，我不参与各个村子的管理，只是帮他们规划设计。”
但如果各个村庄还是靠自己管理，统一的规划又从何谈起呢?以与西辛庄村仅有一路之隔的东辛庄村为例，李连成曾经担任过一届该村的党支部书记，但东辛庄村至今的规划还是杂乱无章。
4月20日，记者在东辛庄村采访时发现，该村不少村民正在盖新房。“从2011年开始，村子里开始兴起了盖别墅的热潮，主要是为了向西辛庄村看齐。”村民李正凯告诉记者，盖一栋别墅要20万元左右，不少人家都是借钱盖的。
村庄土地利用规划篇8
（1）村庄建设闲置浪费土地严重。蓬莱市共有行政村584个，由于历史原因，大部分村布局松散，居住凌乱，闲置浪费土地多。特别是南部丘陵地区，村庄用地粗放，闲置浪费土地现象普遍存在。随着工业化、城镇化进程加快，农村外出经商、进城创业居住明显增多，农村中出现了较多的闲置房。
（2）村庄建设违法占地逐渐增多。近年来，蓬莱市个体经济快速发展，用地需求也大量增加，部分村庄建设建新不拆旧、超占、多占宅基地；乱占耕地，尤其是沿街沿路交通便利地段，违法建起了大量商住两用房。
（3）村庄建设用地管理混乱，影响村容村貌。由于村庄建设用地管理混乱，村庄建设用地坐落无序，致使村民生活环境差，影响了村容村貌和村民生活质量；部分城中村违法占地经商，乱搭乱建现象比较严重，环境脏乱，也严重影响了市容市貌和城市品位的提升。
2.加强新农村建设的对策
（1）做好规划修编严格执行土地利用总体规划。目前新一轮土地利用总体规划修编（2006-2020）工作正在进行，这对于新农村建设来说是个难得的机遇，要统筹安排好农村居民基础设施、公益事业和二、三产业发展用地，特别要对城镇，村庄周围的基本农田进行合理调整，为新农村建设预留建设用地的空间。
新农村建设中的挂钩和城中村改造工作，必须严格按照土地利用规划确定的用途使用土地，防止以新农村建设为名乱占耕地，严禁占用基本农田。村镇建设用地规划、新农村建设规划等各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地选址要尽量利用原有建设用地，确需新增建设用地的，要利用未利用地和劣等地，尽量不占耕地。
（2）坚持节约集约利用土地原则。在社会主义新农村建设中，要坚持节约集约利用土地的原则，贯彻“多借天、少占地、高起来、连起来”的思想。要搞好挂钩工作，新建农村居民点必须合理布局、适当集中，整理出更多的闲置地，复垦出更多的耕地，从而取得最大的资金支持，所以节约集约用地是衡量新农村建设成效的重要标志。
（3）依法依规，规范运作，让村民满意。物权法规定宅基地是村民的用益物权，村民依法享有使用和收益的权利。要坚持“一切依靠村民、一切为了村民”的思路，从制定政策到组织实施，都要充分尊重村民意愿，考虑村民利益，既要满足群众的当前基本需求，还有考虑群众的利益，既要满足群众的当前基本需求，还要考虑群众的长远生计问题。新农村建设涉及宅基地的搬迁或退让，要征求村民意见，村民不拥护的坚决不做。要用群众路线的方法、利益驱动的办法做工作，决不能搞行政命令。
（4）严格执法，坚决打击土地违法行为。一要加强土地管理法律法规宣传，提高干部群众遵守土地法律法规和珍惜土地的意识，增强保护耕地、节约集约用地的自觉性。二要加强村庄建设用地的管理，规范农村集体建设用地的审批程序，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。三要认真履行监管职责，要坚决制止并依法处置借新农村建设之名进行的违法用地和小产权房开发。。对乱占耕地，特别是乱占基本农田的，要依法拆除，坚决打击。
（5）主动做好建设用地置换规划工作。建设用地置换，是指将土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外依法取得的零星分散的建设用地复耕为耕地，其原建设用地与新占用土地进行等量交换的行为。目前结合新一轮土地利用总体规划修编，蓬莱市在摸清旧村整理新增耕地潜力的基础上，合理确定了旧村改造的任务目标，制定了翔实的工作时序。这将有力地推进新农村建设，极大地拓宽蓬莱市经济社会发展的用地空间，实现城乡统筹协调发展。
（6）积极开展建设用地增减挂钩试点工作。城乡建设用地增减挂钩是指土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即新建地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
村庄土地利用规划篇9
关键词：城乡结合部 城乡一体化 土地经营权流转 产业非农化 村庄公司化
中图分类号：F290 文献标识码：a 文章编号：1004-4914(2011)05-068-03
一、前言
城乡结合部是特指处于城市建成区与近邻农村的结合部位。它既不同于发达的城市建成区，又有别于纯农村地区。它是随着城市的建设发展而不断衍变和发展的特定地区，具有鲜明的“亦城亦农”的特征。
河南省郑州市惠济区位于郑州北部、黄河南岸，黄土高原余脉邙山脚下，是郑州城市北部功能组团、城市主要战略扩展空间和联系黄河北岸新乡、焦作等城市的核心通道，郑州市重要的食品工业、建筑机械、商贸物流业基地。郑州市水源地和生态保护屏障，郑州市旅游业发展的重要组成部分。
研究当前郑州市惠济区城乡结合部的现状、特点，深层次分析其城市化路径及发展对策，对于推进惠济区城乡一体化具有十分重要的现实意义。
二、城乡结合部特征解析
城乡结合部作为城市区域发展的关节点之一，具有界限的动态性、不稳定性和模糊性特点，这些特点决定了其在整个城市的发展中具有重要的地位。一方面，城乡结合部是城市农副产品的生产基地，可以为城市发展提供土地和劳动力资源，并能为改善城市生态条件提供良好的自然环境；另一方面，城乡结合部又直接制约着城市经济的发展，城乡结合部问题处理得好坏直接决定了整个城市能否得到可持续的发展。
郑州要在城市化进程中快速健康发展，就必须最大限度地利用城乡接合部的资源，妥善处理好城市内部发展与城乡结合部发展之间的关系，使整个城市区域经济获得协调健康发展。
惠济区属于郑州的近郊区，绝大部分区域属于城乡结合部，已不存在真正意义上的纯农村地区。分析惠济区发展现状具有如下特征：
1、生产、生活方式和思想观念处在逐步适应城市的过程。随着体制的变化，近郊的农村转变成城市，近郊农民转变成“城市居民”。许多乡村改为居委会，一夜间的户口性质变成“非农”。许多刚刚转变为“城市人”的群众，其文化素质和城市观念仍急需提高，以适应工业化城市化的要求，农转非造成的结构性失业和就业不充分问题严重。
对于距城市相对较远的村庄，尽管居住方式仍然为传统村庄，农业仍占一定比重，但农民的生产方式已经在悄然发生改变，非农产业和为城市服务的农业比重不断上升，传统粮食种植业比重不断下降。农民对生活条件的改善愿望强烈。
2、市政设施配套不完善。城市建设受到资金、环境、政策等方面的影响，大部分的城乡结合部虽然早已划入市区范围，但相应的市政配套却远远未能跟上。很多“断头路”正是在城乡结合部“断”的，许多村居的然气、水、暖、环卫等也未配套。城市规划区中村庄基础设施问题更多，不能满足生产生活的需求。
3、“城中村”现象突出。城中村是城乡结合部随着城市化进程的推进而处于城市建成区之中的“村落”。虽然它在地理上已处于城市建成区之中，体制上都已撤镇设办事处，绝大部分村民也“转非”，但由于涉及到土地性质、规划、资金及其居民的观念意识等问题，使之成为城市建设和管理的一个独特顽瘤：一是规划差。二是卫生、治安、消防问题十分突出。三是严重影响城市形象的提升。
4、经济发展参差不齐，群众生活水平与建成区相比差距较大。由于接受城市辐射带动的历史机遇和片区差异，加上村居发展经济的路子等因素，城市结合部的经济发展极不平衡。大致可分三大类：一是抓住机遇，选准了适合本地实际的发展路子，群众生活水平相对较高。二是借助土地存量较多的优势，主要靠出租土地、房屋、厂房模式来维持。三是土地存量少或者土地开发价值差，经济十分薄弱。
5、不同居住形态并存，村庄建设两极分化。近年来，以社区和别墅区为代表的高档住宅迅速增加，分散布局的别墅区和城中村等成为该地区新的居住空间类型，加上传统村庄。各种居住形态落差大，环境不成体系，空间缺乏联系和过渡。村庄建设两极分化现象严重，位于城市建成区周边的材庄。社区配套设施完善、环境优美、管理规范，而位于山区、远郊区的村庄，社区建设布局混乱，房屋建设参差不齐，功能不完善。
6、非农建设用地无序增长。惠济区呈现明显的城乡过渡特点，区内各种要素变化梯度大，是城市与乡村两类性质不同的区域之间的“急变区”。工业用地、居住用地、商业用地相互交叉；建成区、村庄、闲置建设土地、农业用地等多种用地形态并存。交通、城镇等非农建设用地不断增加，且布局分散，占据了相当的耕地面积，使得城郊空间趋于破碎。
三、惠济区城乡一体化的路径选择
中共十一届三中全会以后，农村推行的家庭联产承包责任制在很大范围内解决了农民的温饱问题，但是随着经济体制的转轨和社会主义市场经济的深入发展，已使得传统分散经营的小农生产难以与现代化规模经济的要求相适应，“三农”问题日益显现。城镇人口越来越多，但城镇人口和农村人口生活水平上的差距在广度和深度上都越来越明显。城乡二元结构不但没有得到改善，反而愈演愈烈。特别是阻碍农民非农就业转变的一系列社会制度，城乡分割的户籍制度根深蒂固，农村家庭承包责任制的基本土地制度积重难返，导致非农就业不稳定，延缓了传统经济结构向现代化社会结构转化。
抛开现有的城市和农村的概念界定和制度分割，从惠济区发展的根本要求和目标取向角度来看，城乡一体化和城市化是一致的。对于处于城乡结合部的惠济区而言。城乡一体化的路径选择在于城市化，以城市化为桥梁实现“城乡一体化”。
如何自主城市化是摆在我们面前的难题。借鉴发达地区的先进经验，集体建设用地国有化、土地资本化与集体建设用地入市、产业非农化、土地经营权流转与农业规模化、村庄公司化是破解现有制度障碍实现自主城市化的可行路径。
1、集体建设用地国有化。按照统一规划，高标准建设一批现代化、有特色和生态宜居的城镇型社区。以建设用地不增加，耕地不减少为前提，农民以其宅基地使用权(包括村庄用地)，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。最后由区统一组织在原有村庄范围内，对相当于建设农民还迁住房占地面积大小的土地进行复耕，其余的村庄土地面积即为实施“宅基地换房”节约出的建设用地，把这部分建设用地转为国有，一部分整理后进入土地市场拍卖后换回为农民建设小城镇所需各项费用，另一部分作为区内
经济社会建设的储备用地。
2、土地资本化与集体建设用地入市。对于不适合迁入小城镇的村庄，在不改变村庄建设用地集体所有制的前提下，对现有宅基地和房屋进行确权、估价。规划建设一批新型农村社区。农民进行差额购买(社区房屋价格一现有宅基地和房屋价格)。然后，由村集体组织，对原有村庄的相当于建设农民还迁住房占地面积大小的土地进行复耕，其余的村庄土地面积即为节约出的建设用地，仍然为本村集体所有。这部分建设用地利用有两种途径。
途径一：集体建设用地直接进入市场。采取与国有土地相同的招拍挂制度，参与土地市场的价格形成。当然，这种途径目前仍面临一些制度障碍，需要进行大胆探索和创新(2006年国务院31号文：允许在“符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，农民集体所有建设用地使用权流转”)。
途径二：这部分集体建设用地留作本村使用，进行产业开发，或者引进外来投资进行合作开发。产业收益用于集体经济发展、社区建设和社会福利保障。
3、产业非农化。实现农民集中社区化居住只是城乡一体化的第一步。如何提高农民收入，是城乡一体化更重要的内容。国家现有的一系列增收途径不过都是权宜之计，在局部或者一段时间内可以让农民增收，从长远看却不能从根本上解决农民的出路。仔细考察一下近年来农民取得收入的主要途径，就会发现这样一个基本事实：政府一直致力于农业本身的发展案解决增收问题，但是农民的大部分收入尤其是现金收入，却来自于非农产业。因此，农民的根本出路在于非农化。
鉴于惠济区经济发展的基础和在郑州市的生态定位，惠济区村庄产业的非农化可以从以下三个方面进行：第一类是直接参与城市建设的产业。土方施工、市政建设、房屋建筑、金属结构、建筑材料、装饰等组成的建筑产业链。第二类直接为城市生活服务的产业。旅游、休闲娱乐、服务、专业市场等。第三类直接构成城市经济的产业。科技产业和文化创意产业等。
4、土地经营权流转与农业规模化。土地经营权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地经营权流转可以采取多种方式：一是转包，即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方。转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。二是出租，即把农户的土地承包经营权货币化。对出租方和承租方权利、义务内容进行协商确定。给出租方一定的租金。三是入股，即“股份+合作”的流转模式，农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与农民专业合作社经营，合作社以入股的土地使用权作为分红依据。股红按经营效益的高低确定。
土地流转后，用地性质不能改变，经营和开发的内容和项目可涉及种植业、养殖业，商品生产基地和生产示范、科技推广、科普教育基地，休闲观光农业等。
通过土地流转，走出一条农村土地由分散经营向集约经营发展的路子，优化土地资源配置。推进土地适度规模经营，实现农业区域化、特色化、规模化发展。
通过土地流转。形成一批高效农业园区，一部分农民成为农业企业和工业企业的产业工人，促进农村劳动力转移和农民增收。
农村土地流转推动农业生产要素的合理流动和优化配置。为各类农业龙头企业建设规模化农产品开发生产基地提供便利条件，提升农业产业化经营水平。
通过土地流转。使土地专业大户、能人、农业龙头企业集中，进行规模化、专业化、优质化、标准化生产，将大幅度提高劳动生产率和土地资源的利用效率。
5、村庄公司化。所谓村庄公司化，是在社会主义市场经济条件下。在一个村的社区范围内，农民群众以共同致富为目的，在自愿互利的基础上，将土地、资金、劳动力等生产要素有效地组合起来，按照市场需求进行商品生产或者提供商业服务的过程。村庄公司化是一个从根本上改变村庄功能、改变村庄生产力水平、改变村庄生产关系、改变村庄生产方式、改变农户生活方式的一场革命。是村庄从内涵到外延的质的飞跃。高级阶段的村庄公司化，不仅包括主导产业的非农化，还包括土地资源的资本化、所有制结构的混合化、集体经济组织成员的股东化、农村劳动力的职工化、农民生活方式的市民化、管理阶层的专业化、农村社区管理的社会化。
村庄公司化，不是个别村特有的现象，也不是全国所有村庄唯一的发展模式。但是，在我国大中城市周边地区、重点小城镇中心地区以及具备条件的其他地区，村庄公司化的道路具有普遍借鉴意义。
从发达地区一些村庄实现村庄公司化的发展历程，我们看到传统村庄到现代企业的演变过程，是一个不断转变思想观念、不断积累经验、不断积聚资本、不断完善运行机制、不断提高市场竞争能力的痛苦磨练和艰苦创业过程。实现村庄公司化必须具备以下条件：一是必须树立现代企业经营理念。树立现代企业经营理念，是实现村庄公司化的前提条件。实现村庄公司化。必须克服小农经济思想观念，面对充满变数的市场，按照市场经济的基本规律，确定企业发展战略和经营方针，根据市场消费者的需求来组织生产经营。村庄公司化与社会上其他一般企业最大的区别。或者说最大的优势，就是拥有大量的土地资源。在符合城市建设总体规划和合法利用的前提下。将土地资源转化为企业资本，尤其是在旧村改造的基础上。将节约出来的集体建设用地进行合理有效的开发经营。变为企业竞争优势。二是必须有一个好的领导团队。具有坚强战斗堡垒作用的领导班子，是实现村庄公司化的基本保证。要改变封闭、任人唯亲、排斥外人的封建、落后的心态与习惯，采取就地选拔培养与对外引进相结合的办法，建设一支素质高、凝聚力强的领导集体。要在建立健全激励与约束机制的基础上，实现村庄管理阶层的专业化。三是必须有一个好的企业运行机制。良好的企业运行机制是村庄公司化的基础条件。在实行集体经济产权制度改革的基础上，要进一步推进政企分离、政社分设。在城乡分割的公共产品供给体制障碍没有完全消除之前，应当明确集体经济组织经营收益中用于社区集体公益事业费用的比例。要建立健全以资产经营责任制为核心的经营体制，充分调动企业管理者和广大职工的积极性和创新精神。四是必须实行科学管理、民主监督。科学管理、民主监督是村庄公司化的基本要求。长期以来，农村集体经济组织由于共同共有的产权制度带来的制度性弊病，造成集体企业所提供的产品和劳务成本往往高于社会平均成本。相当多的集体经济组织所兴办的集体企业在激烈的市场竞争中败下阵来。因此，实行科学管理、科学决策、民主管理、民主监督，努力降低成本，提高产品和服务的竞争力，以获取更多更好的经济效益，是村庄公司化的生命线。
四、政策建议
1、创新土地制度。完善土地承包经营权流
转制度，允许农民采取出让、八股、转包、租赁、土地信托、置换、抵押、股份收购等方式盘活土地使用权，建立起符合市场经济要求的土地使用权流转制度，将农村集体土地使用权流转逐步引向市场。鼓励农民将承包地向专业大户、农场和农业园区流转。通过推动土地这一关键生产要素的流动加快城乡一体化建设。
制定加强集体建设用地管理的政策法规。在符合土地利用总体规划和用途管制条件下，允许集体建设用地出租、出让、转让、抵押。加快建立集体建设用地交易市场。出台鼓励存量建设用地整理政策，使用存量建设用地进行建设的。只需办理用途审批手续。不再占用年度建设用地指标。实行与国有建设用地相同的集体建设用地有偿使用制度，包括协议出让和“招拍挂”出让方式。对合法进入集体建设用地市场的土地、物业，颁发集体建设用地使用权证和物业权证。
2、出台农村集体建设用地级差收益分配办法。明确农民集体是土地级差收益的主要获得者，允许农民集体有权获得宅基地和集体建设用地出租、出让后的级差收益；允许企业与农民集体合股、合作开发集体建设用地。但企业只获取物业和投资的销售利润。保留一定比例的物业和房产给农民集体，以出租方式已获得收益，解决村庄公共投资和村民福利安排。制定集体建设用地级差收益管理办法，保障农民土地权益，实行地方政府征收集体建设用地土地税。
3、建立良性投入机制，突破统筹城乡资金瓶颈。加快建立多元化的投融资机制，多方筹集建设资金，努力解决统筹城乡发展的资金瓶颈问题。
(1)加大财政投入力度。建立财政对农村投入的稳定增长机制，确保每年财政支农资金增量高于上年，预算内资金用于农村建设的比重高于上年，其中用于改善农村生产生活条件的资金高于上年。
(2)搭建投融资平台。成立惠济区小城镇建设投资公司和新农村建设投资公司。分别担当小城镇建设和新农村建设项目主体，向国家政策性银行和商业银行融资贷款，组织实施国家政策项目，对优质农业产业化项目进行引导性投资、鼓励性投资或风险投资，充分发挥政府投入对启动社会投资的扛杆作用，努力形成政府推动、多元投资、市场运作的资本经营机制。
(3)全力启动民间资本。充分利用工商资本、民间资本相对充裕的优势和招商引资基础较好的条件，创新思路，拓宽渠道，建立多元化的城乡一体化建设融资体制，放开民间资本进入城镇基础设施、公用事业领域的各类限制，除特定行业外，实行民资进入“零门槛”。在城镇基础设施建设方面，积极引导社会资金，采用ppp、Bot、Boo、BBo等各种模式。实行开发承包投入。走出一条共建共赢、独具特色的城镇基础设施建设路子。
(4)大胆探索创新符合农村需求的信用新模式。推广实施“行业协会+联保基金+银行信贷”、“龙头企业+种植基地+行业协会+财政贴息”等信用新模式，引导农村金融机构加大对“三农”的信贷投入。
(5)积极探索适合农村特点的担保抵押方式。进一步健全和完善县域信用担保体系建设，大力发展各类信用型、商业型和互助型担保机构，探索开展农村集体建设用地使用权、乡村房屋产权、林权抵押融资服务。
4、树立区域规划理念，强化城乡规划实施管理。牢牢把握规划这一龙头，更新观念，改变过去城市规划只管城区不管农村的做法，拓展和丰富城市总体规划的范围和内容。强化对城乡各项规划的集中管理，建立行之有效的规划管理体制，确保城乡一体化规划顺利实施。
(1)树立全民规划意识。加强对《城乡规划法》及有关法规和规章的学习、宣传、教育和培训，培育全社会的规划意识。彻底改变规划是规划部门的工作这一传统做法。
(2)建立城乡统筹规划新格局。打破城乡规划分割的现状。树立必须把城市和农村作为一个有机整体进行统筹规划的新理念。
(3)切实强化规划管理。加强对各类规划的统一管理，建立行之有效的规划管理体制。进一步强化城乡规划的执行和监督，完善城乡规划管理办法，健全市、区、镇(乡)三级规划执法监督管理体制机制，城镇规划的编制经费分别纳入各级政府的财政预算。
参考文献：
1.中华人民共和国农村土地承包法2002.8.29
2.刘守英.集体土地资本化与农村城市化――北京市郑各庄村调查.北京村庄制度变迁研究组《集体土地上长出的城市――郑各庄现象研究》课题的分报告
村庄土地利用规划篇10
第一条为加强村庄、集镇的规划建设管理，改善村庄、集镇的生产、生活环境，促进农村经济和社会发展，制定本条例。
第二条制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区内进行居民住宅、乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业等的建设，必须遵守本条例。但是，国家征用集体所有的土地进行的建设除外。
在城市规划区内的村庄、集镇规划的制定和实施，依照城市规划法及其实施条例执行。
第三条本条例所称村庄，是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点。
本条例所称集镇，是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。
本条例所称村庄、集镇规划区，是指村庄、集镇建成区和因村庄、集镇建设及发展需要实行规划控制的区域。村庄、集镇规划区的具体范围，在村庄、集镇总体规划中划定。
第四条村庄、集镇规划建设管理，应当坚持合理布局、节约用地的原则，全面规划，正确引导，依靠群众，自力更生，因地制宜，量力而行，逐步建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第五条地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害易发地区的村庄和集镇，应当按照国家和地方的有关规定，在村庄、集镇总体规划中制定防灾措施。
第六条国务院建设行政主管部门主管全国的村庄、集镇规划建设管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门主管本行政区域的村庄、集镇规划建设管理工作。
乡级人民政府负责本行政区域的村庄、集镇规划建设管理工作。
第七条国家鼓励村庄、集镇规划建设管理的科学研究，推广先进技术，提倡在村庄和集镇建设中，结合当地特点，采用新工艺、新材料、新结构。
第二章村庄和集镇规划的制定
第八条村庄、集镇规划由乡级人民政府负责组织编制，并监督实施。
第九条村庄、集镇规划的编制，应当遵循下列原则：
（一）根据国民经济和社会发展计划，结合当地经济发展的现状和要求，以及自然环境、资源条件和历史情况等，统筹兼顾，综合部署村庄和集镇的各项建设；
（二）处理好近期建设与远景发展、改造与新建的关系，使村庄、集镇的性质和建设的规模、速度和标准，同经济发展和农民生活水平相适应；
（三）合理用地，节约用地，各项建设应当相对集中，充分利用原有建设用地，新建、扩建工程及住宅应当尽量不占用耕地和林地；
（四）有利生产，方便生活，合理安排住宅、乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业等的建设布局，促进农村各项事业协调发展，并适当留有发展余地；
（五）保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。第十条村庄、集镇规划的编制，应当以县域规划、农业区划、土地利用总体规划为依据，并同有关部门的专业规划相协调。
县级人民政府组织编制的县域规划，应当包括村庄，集镇建设体系规划。
第十一条编制村庄、集镇规划，一般分为村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划两个阶段进行。
第十二条村庄、集镇总体规划，是乡级行政区域内村庄和集镇布点规划及相应的各项建设的整体部署。
村庄、集镇总体规划的主要内容包括：乡级行政区域的村庄、集镇布点，村庄和集镇的位置、性质、规模和发展方向，村庄和集镇的交通、供水、供电、商业、绿化等生产和生活服务设施的配置。
第十三条村庄、集镇建设规划，应当在村庄、集镇总体规划指导下，具体安排村庄、集镇的各项建设。
集镇建设规划的主要内容包括：住宅、乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等各项建设的用地布局、用地规划，有关的技术经济指标，近期建设工程以及重点地段建设具体安排。
村庄建设规划的主要内容，可以根据本地区经济发展水平，参照集镇建设规划的编制内容，主要对住宅和供水、供电、道路、绿化、环境卫生以及生产配套设施作出具体安排。
第十四条村庄、集镇总体规划和集镇建设规划，须经乡级人民代表大会审查同意，由乡级人民政府报县级人民政府批准。
村庄建设规划，须经村民会议讨论同意，由乡级人民政府报县级人民政府批准。
第十五条根据社会经济发展需要，依照本条例第十四条的规定，经乡级人民代表大会或者村民会议同意，乡级人民政府可以对村庄、集镇规划进行局部调整，并报县级人民政府备案。涉及村庄、集镇的性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，依照本条例第十四条规定的程序办理。
第十六条村庄、集镇规划期限，由省、自治区，直辖市人民政府根据本地区实际情况规定。
第十七条村庄、集镇规划经批准后，由乡级人民政府公布。
第三章村庄和集镇规划的实施
第十八条农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
第十九条兴建乡（镇）村企业，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第二十条乡（镇）村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。
第四章村庄和集镇建设的设计、施工管理
第二十一条在村庄、集镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的建筑工程，以及2层（含2层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。
跨度、跨径和高度的限定，由省、自治区、直辖市人民政府或者其授权的部门规定。
第二十二条建筑设计应当贯彻适用、经济、安全和美观的原则，符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定，保持地方特色和民族风格，并注意与周围环境相协调。
农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。
第二十三条承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。
在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。
第二十四条施工单位应当按照设计图纸施工。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸；确需修改的，须经历设计单位同意，并出具变更设计通知单或者图纸。
第二十五条施工单位应当确保施工质量，按照有关的技术规定施工，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
第二十六条乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等建设，在开工前，建设单位和个人应当向县级以上人民政府建设主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准后，方可开工。
农村居民住宅建设开工的审批程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第二十七条县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。
第五章房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生管理
第二十八条县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第二十九条任何单位和个人都应当遵守国家和地方有关村庄、集镇的房屋、公共设施的管理规定，保证房屋的使用安全和公共设施的正常使用，不得破坏或者损毁村庄、集镇的道路、桥梁、供水、排水、供电、邮电、绿化等设施。
第三十条从集镇收取的城市维护建设税，应当用于集镇公共设施的维护和建设，不得挪作他用。
第三十一条乡级人民政府应当采取措施，保护村庄、集镇饮用水源；有条件的地方，可以集中供水，使水质逐步达到国家规定的生活饮用水卫生标准。
第三十二条未经乡级人民政府批准，任何单位和个人不得擅自在村庄、集镇规划区内的街道、广场、市场和车站等场所修建临时建筑物、构筑物和其他设施。
第三十三条任何单位和个人都应当维护村容镇貌和环境卫生，妥善处理粪堆、垃圾堆、柴草堆，养护树木花草，美化环境。
第三十四条任何单位和个人都有义务保护村庄、集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施，不得损坏。
第三十五条乡级人民政府应当按照国家有关规定，对村庄、集镇建设中形成的具有保存价值的文件、图纸、资料等及时整理归档。
第六章罚则
第三十六条在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由乡级以上人民政府责令退回。
第三十七条在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。
农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
第三十八条有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正，并可处以罚款：
（一）未取得设计资质证书，承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及2层以上住宅的设计任务或者未按设计资质证书规定的经营范围，承担设计任务的；
（二）未取得施工资质等级证书或者资质审查证书或者未按规定的经营范围，承担施工任务的；
（三）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（四）未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的。取得设计或者施工资质证书的勘察设计、施工单位，为无证单位提供资质证书，超过规定的经营范围，承担设计、施工任务或者设计、施工的质量不符合要求，情节严重的，由原发证机关吊销设计或者施工的资质证书。
第三十九条有下列行为之一的，由乡级人民政府责令停止侵害，可以处以罚款；造成损失的，并应当赔偿：
（一）损坏村庄和集镇的房屋、公共设施的；
（二）乱堆粪便、垃圾、柴草，破坏村容镇貌和环境卫生的。
第四十条擅自在村庄、集镇规划区内的街道、广场、市场和车站等场所修建临时建筑物、构筑物和其他设施的，由乡级人民政府责令限期拆除，并可处以罚款。
第四十一条损坏村庄，集镇内的文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施的，依照有关法律、法规的规定处罚。
第四十二条违反本条例，构成违反治安管理行为的，依照治安管理处罚条例的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条村庄、集镇建设管理人员、、的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条当事人对行政处罚决定不服的，可以自接到处罚决定通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复仪；对复议决定不服的，可以自接到复议决定之日起15日内，向人民法院提讼。当事人也可以自接到处罚决定通知之日起15日内，直接向人民法院。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行或者依法强制执行。
第七章附则
第四十五条未设镇建制的国营农场场部、国营林场场部及其基层居民点的规划建设管理，分别由国营农场、国营林场主管部门负责，参照本条例执行。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府可以根据本条例制定实施办法。