保障性住房篇1
圆桌观点:小面积房不等于低档房 开彦
所谓的政策房,一般大家概念中就是小面积、投入少、成本要降低,当然设施配套要尽量简单,能够满足基本要求,环境说得过去就行了,地块可能也是比较边远的地区。总的来讲,对政策房,特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识,我认为是个误区,是个比较大的缺陷。小面积房屋并不是属于低档房屋,品质是要讲究的。
对于小面积政策房,第一要在思想上充分重视它、认识它――需要有明确的配套标准。解决标准的制定,标准的控制需要明确。第二要配备有足够能力的人去做。从设计角度上看,我认为目前这种小面积的东西要用灵活设计的方法,要用大开间的方式来做。从组织上来讲,由政府牵头,组织一些专家专门来研讨这些小面积住宅,质量具体控制到什么程度,配套具体控制到什么程度,都需要有最低标准来控制。从建造方式方面,更多要用新的设备、技术和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面积的房子做得更好。总的来讲,我们不能把它做成一个垃圾房,一个看不上眼的房、变成社会都谴责的一个房子,应该做成一个虽然面积小,品质度却不低的一个房子。
谢远骥:对不同的房应有不同的政策
现在特别是政策性住房都讲究面积标准要受限制。我认为受限制的标谁不应该是每户的总面积,而应该是每户使用面积要受到限制。我曾经看过开发商做得房子,独居做非常好,很多东西都是用灵活隔断做的,价格一点都不低,功能还挺全。所以用现代住宅设计规范来讲,廉租房和公租房是不行的,必须要从生活实际出发,像做轮船空间那样做,像做飞机空间那样做。飞机上的厕所空间也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣机上面就是小壁橱,空间利用得非常充分,越是小住宅,空间越是要利用得充分。用现代的规范来对待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我们的
圆桌语录
李小宁:垃圾政策房产生的原因就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。且很多设计院是挂靠的,自然就不会做出太好的产品,再加上没有市场压力,好不好都能卖,就造就了这么多垃圾的政策房套型和建筑样式。开彦:工薪阶层住的房是将来政策调整的最大的一块。对政策房特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识是个误区,是个比较大的缺陷。越是小的房子越要重视它,越要把它当做一个事来做。
谢远骥:不管是哪种政策房,建了以后都是永久性的,不是建了二三十年就要拆的,它一定要用上一百年。根据这样的情况,房子第一要考虑它的永久性,另外还要考虑到它的功能性和舒适性。
杨乐渝:保障房这个资源是属于全社会的,这个资源如果成了垃圾,意味着社会上每个人都在受损失,要用可续建筑的观点来看待保障房。其中立法是最基本的,强烈建议在住房保障法里面,我们一定要把工业化、产业化写进去。卫东:不是说保障性住房就没有人管了,应该实用、合理、灵活。现在的保障性住房能不能根据居住者需求来设计很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,其实房子的功能性应该是多样的。
姜炜:政府要把保障房的要求越来越细化,包括建筑条件怎么细化,监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服可以让用户来体验。
翟炬:现在保障性住房和政策性住房,都是由开发建设单位来主导的,他们为了节省成本,可能会找一些相对廉价的设计单位,政府应考虑承担其中的一部分费用。
规范要修改,要适应政策,包括居住区设计规范,比如停车究竟怎么停。如果同样一万平方米,小户型可能几百户,大户型就几千户,那停车按照百分之多少停。所以我认为,规范应该适应政策不断地在变化。政策性住房比如廉租房和公租房应该做几套标准图,因为它占整个商品房比例中一个很小的部分。做几套标准图,建起来,立面稍微变化一下,平面基本不变就可以,这样政府也省钱,建起来的速度也快。几套标准图完全可以解决问题。其他的比如两限房、经适房,就放在市场上让它做。现在政策性住房太复杂了,也不应该用一个政策来对待。
杨乐渝:住房保障必须要立法
首先要用可续建筑的观点来看待保障房。要想好哪些是保障房和政策房。现在就是一锅粥,规范本身已经不符合中国房地产市场的发展需要。比如廉租房,是保证年收入3万块钱以下的家庭,公租房保障了很多今后是夹心层的。这个标准和廉租房标准就不应该一样,和经适房标准也不应该一样。首先应该制定分类标准。保障性人群是什么?哪些是纳入到保障性人群的?然后标准要调整,这是下一步的工作,要不断调整标准,调整标准以后,怎么可行?怎么把这个保障房建起来,最后一点,还要立法,立法从部委来讲是最重要的事。尤其在住房保障法这块,立法是最基本的,各个地方政府有哪些职权,实际上每个地方的差异化非常大,今后保障房要根据地方不同制定相应的实施政策和实施标准,但是部委一定要立法,即住房保障法。我强烈建议,在住房保障法里面一定要把工业化、产业化写进去。现在如果完全是商品房市场,今后在推产业化方面还是很困难的。现在是有一个压力摆在这里的,希望各方人士都在推这个事,都应该给政府一个呼吁,不管是从民生还是从整个国家资源角度来讲,要推动保障房的建设。
李小宁
垃圾政策房产生有三大原因:第一,就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。因为本身政策房的费用就不高,再划到设计费里面就更低了,因为设计院有几种方式,一种就是把这些设计交给了没有经验的年轻人去完成,有经验的设计师就不会接这种活。第二,很多设计院是挂靠的,设计院把这个设计领来之后分包给他们的挂靠单位,自然就不会做出太好的产品。还有一点,比如开发单位是由区政府指定的开发商,这些开发商在做这些项目的时候,本身费用就不高;有些开发商的资质也不是很高,对图纸的审核又不像市场上开发商那么严。作为设计师也有很多问题,但是他们觉得既然甲方接受了,何必较真。他们第一是不懂,另外也没有市场压力,好不好都能出去,他们自然在这方面下的工夫就受到了限制。这也是为什么政策房会出现这么多垃圾的套型和建筑样式的原因。保障房的套型设计第一应该有一个政策性的指导,第二要有技术性
的实施。政策性的指导要细化而不是简单给你50平方米,你去建一个房子就行了。50平米怎么建,要有几个方案。另外,要加强监管,不是说标准出来了就可以没有监管。要真正落实到具体项目上,包括怎么去改。怎么把它改好,目前监管不利,造成工作没有落到实处。卫东:盖政策房要先有灵活的规划
为什么这几年的房地产市场比较混乱,因为概念不清。一直处在一个摸石头的过程,而且在这个过程没有严格的监管机制。此外,实用、合理、灵活对保障房来说很重要。对于保障房来说,里子和面子都非常重要,之前要找相关人士如建筑专家、民俗专家、民居专家、消费者一起反复论证,针对不同的人群采用不同的设计、论证。如果做出来之后不符合消费者的要求,就是面子工程。还有保障房的居住人群也应该灵活应用一些。有的是托家带口的人,有的是小两口,我们应该给他们提供不同类型的房子:比如一种是大开间,可以给它设计成多隔断的形式。低收入人群也有他们的人口结构,工作性质也不―样,应该划分得更细一些。从消费者角度来讲,这个房子要实用、合理、灵活,这个灵活―个是规划的灵活,―个是针对住房人群做一些灵活的设计。我们现在的保障性住房,能不能根据居住者需求来设计,这很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,房子的功能性应该是多样的。
姜炜:应有样板间让住户体验
政策性住房的户型标准降下来了,降下来以后,比如公共区域的配套问题,包括住宅设计规范有一个不匹配的问题。实际一梯十户的住宅想做好比一梯两户的住宅难得多。这个矛盾是没有经验的人最难做的事情。政府要把保障房的要求越来越细化,比如公租房、廉租房,里面什么是基本必备的功能,不是说属于舒适化的东西就可以精简,包括建筑条件、监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服,可以让用户来体验,但是这种体验要有实际的样板间。如果政府有很细化的要求,有很明确的标准,开发企业以及设计单位自然而然为了对应这些标准会重视起来。另外,比如像产业化住宅都是可以提高保障房产品质量、规划程度的一些方式。政府一直在推住宅产业化、低碳,现在有这么大的一个资源,至少已经有上千万平方米,为什么不把它投入进去做,这本身也是带动我们社会发展的一个好事。
保障性住房篇2
我国从1997年开始的住房制度改革，经过了十几年的艰难历程。从对福利分房的休克性结束，到商品住房的高速发展，老百姓对“疯狂房价”的一致指责，再到近几年对房价上涨过快、房价过高等突出问题的坚决治理，目前，住房制度己逐渐进入完善和稳定发展阶段，尤其是对建立完善住房分类供应制度，在住房市场上形成商品性住房、保障性住房并举的多种类、多层次的市场产品结构，从上到下都形成了高度共识。近两年，从中央到地方各级政府，建设保障性住房达到空前的力度，住房市场供应中的政府保障性住房份额不断充实，这将保障我国住房制度进一步深化改革和房地产业实现持续健康发展，也给广大中低收入哲带来了住房的福音。但保障性住房体系怎么达到稳定、长效?笔者认为还需要一系列支撑。
首先应有长效管理政策的支撑。要从保障性住房的进入、退出管理上形成长效制度，加强对各类保障性住房的监督管理。既要让困难群众切实感受到政府的关怀，也要杜绝浑水摸鱼的贪利小人，要形成公平、公正的住房体系。同时还要在房屋管理上形成长效制度，保障房屋的合理利用、安全使用，确保政府的投入能存一定时间内保值增值。
其次应有长远建设规划的支撑。要从建设上形成长远规划，既要存近期大幅度地增加保障性住房建设，还历史欠账，同时也要针对各地实际，设立长远规划。小要为短时间内突击完成任务，在保障性住房的规划、设计和建设中有短期行为，出现粗放操作丛至粗制滥造的问题，从而形成浪费和质量问题。一定要加强对各类保障住房建设的监督管理，精心设计、精心施工，切实提高保障性住房的质量和水平。
最后应有市场经济的支撑。要将商品化运作引进保障性住房体系。一定要明确保障性住房并不是恢复以前的福利性分房，而是在商品化运作范畴内的政策性补贴。其宗旨既要保障人的丛本居住权，也鼓励人们通过自己的劳动获得更好的居住条件。存保障性住房体系中，可根据中低收入者的水半确定其亨受的保障等级，进而购买或租赁有一定保障性质的住房。同时这种保障应随着收入的变化而变化，而小足简单的一次福利分配，终身亨受。只有让市场经济的模式与保障性住房相结合，才能创建一个让占居民大多数的中低收入者有能力进入的市场，才能让他们参与住房消费，才能形成一个参与人数最多、以居住消费为主、健全的住房市场。
中国的住房制度改革任重道远，但既然己在路上，又何惧路途漫长?且让我们小断完善，继续前行。
保障性住房篇3
强调保障性住房建设是政府为稳定房市而推行的又一政策。对此，华远地产董事长任志强对《小康》记者重申了对保障性住房建设的十点思考
一、完善住房政策比市场房价更重要
住房政策的制度建设远比一时的市场房价更重要。
早在1998年23号房改文件出台时，我们就提出要在建立商品房市场的同时建立起解决低收入人群的社会保障制度；当经济适用住房未加任何限制条件的混入到商品房的行列而自由交易时，我们又提出应对经济适用住房加以回购的限制；当几乎所有的媒体都在争论“居者有其屋”时，我们提出解决住房权利是有住房而非一定要有房产，更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房……
我们曾提出了无数在当时被认为是大逆不道的主张，被认为是“人民公敌”的舆论。因为我们是发展商，因此就一定是只为了代表利益集团的立场，立场决定了对错，道理在偏激者面前显得毫无反抗之力。
据我观察，中国近十年房改货币化分配之后的核心问题，恰恰是没有同步建立一套社会保障体系，过度的依赖于原有的福利分配和市场化。虽然同步出台了经济适用住房政策，但由于拉动经济增长的双重目标，使经济适用住房并未能有效的落实于应分享改革成果的低收入家庭，并变相成为了可以自由交易的商品房。因此购买行为远大于租赁行为，仍让大量的低收入家庭可望而不可及。
事实更多表现出的是，政府在保障性住房体系建设上的“缺位”和在市场中过度垄断与行政干预的“错位”，以至于形成了全民购房运动和价格信号的扭曲。
本来老百姓无需关心商品房房价，而只要知道如何能解决住房问题。如果全国上下所有人来关心商品房的房价了，那说明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房应以政府为主体
只有政府买单的才叫保障性住房。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府买单的保障性住房。而私屋则为商品房，是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房，是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。
只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本特征。
保障性住房权是国家对人权的保护。就像中国有城市对流浪者救济的制度一样，是人权的保护，也包括提供政府买单的免费食宿。
社会保障性住房，政府当然可以用市场化的方式建设，但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障性住房。尤其凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范畴，许多人错误的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一种保障性住房。也有人错误的理解：“双限”商品房是一种保障性住房。这都是从根本上忽略了政府已从商品房的土地出让中获取了应得的或最大的利益。政府不但没有承担买单的责任，反而要求市场去提供社会保障，这是一个荒谬的逻辑。
企业在市场中的核心竞争力来自于它的赢利能力，判断企业的行为唯一的标准是法律。而承担社会责任，政府是主体。
三、保障对象应为低收人群
“居者有其屋”的真实意义是提供无法用私房（商品房）解决住房问题又无权享受政府提供的保障性住房的另一种选择。
尽管现在有让中等收入家庭购买经济适用房的提法，但我觉得这不太现实。我们的社保问题还没有完全解决，把医保、教育等问题都放弃，优先来解决住房问题，这种方案值得探讨。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相对比较低。从全世界来看，真正需要城市或国家完全保障的人口只有10%。但中产阶级比例很大，我不认为我国有这个经济实力来保障中产阶级的住房问题。
四、设置保障性住房的退出制
保障性住房还需要解决另一个问题就是退出制度。现在的情况是，住进去以后就不出去了。因为不能解决这些问题，所以政府也不愿意建实物。过去北京是通过收购旧房子之类的进行实物配租，几万户中实物配租的只有几千户，剩余的都是发补贴。
一提到保障性住房，就有人举例说香港的“居者有其屋”政策，其实这在理解上有误差。当时香港提出“居者有其屋”是给那些不能买私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一种选择。这和完全保障居住权利是两回事。“居者有其屋”包括政府提供帮助让你具备购房能力的人，即不具备购房能力人群；廉租房是完全无能力的人，那些人居住的区域到现在也很差。现在中间阶层的那部分人群数量在增长，而这部分人中有些经济条件得到了改善，甚至有奔驰车出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在发愁怎么让这些人出去。
美国政府采取的办法是只准你住三年，也就是说政府只帮助你三年，三年以后就强制你离开。有特殊困难、生老病死、失业的可以继续住三年，就是怕你赖在政府的保障性住房里不走。我们现在没有这样做，因为我们的收入证明制度还很不完善。
五、城市建设用地供给VS农村宅基地
任何国家都必须对国民的住房问题承担责任，这种责任包括供给建设居住房屋的用地。
中国目前存在的问题是无论这几年的房地产投资有多少的增长，都未能实现我国政府1996年向联合国提交的报告中在2000年应实现的目标。至少今天不管是城市还是农村都无法满足这种最基本的成套住宅。那么又让这些城市居民不管是买还是租又住在哪里呢？
在限制城市建设用地供给和耕地18亿亩红线的政策中唯独不限制农村宅基地的发展。因此宅基地的总面积超过了城市建成区总量的四倍多，同时城市还要为“农民工”进城提供长期甚至永久性住房。
这个矛盾的根子也许正在于两种不同土地性质的政策上。
六、以土地出让收入保障性住房建设资金
最能支撑地方政府快速积累财富的就是土地资源。几年前各地政府纷纷提出的经营城市的概念重点就放在了经营城市的土地上，土地收入成了地方财政的第二大来源。城市的建设与开发同样提供了大量的税收。
根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
让弱势群体分享经济发展的改革成果，既要解决一次分配中的竞争力问题，也要注重二次分配中的保障与杀富济贫的转移分配问题，住房尤其是重中之重。在中国已基本保障了就业与生存的尊严时，最难解决也是最必须解决的就是低收入家庭的住房问题。让一张床变成一套房，历来都是各国政府的重要任务。
政策的导向将从让市场承担低收入家庭的住房责任，变为由政府承担社会保障住房责任的转化。真正对民生的关注正是体现在这种由政府买单的社会保障制度上。
七、减税贴息解决中产阶层住房
对于中等收入家庭购买经济适用房的说法，我觉得首先从经济上说，没有任何一个国家会向中产阶层分配财产。如果经济适用房面向中产阶层，这实际上就带有一种财产分配的性质。但从经济学的角度说，财产分配不应该向中产阶层倾斜。
经济学上找不到要对中等收入家庭给以保障或补贴的理论，但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。
贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。
我认为中等收入人群的住房问题不能完全靠国家保障，想保也保不起。但要靠国家支持，变成住房体系中的一部分。
各国购房中大多有相应的减税制度，为什么中国没有执行呢？当货币收入转为实体财产时，反而加了许多税，包括二手房交易中的各种税收，还要加什么物业税。这一系列税收政策也许对高收入和对投资获利高于税收损失的人来说是无所谓的（税收是可以转移到房价中的），但对中等收入人群来说则变成了巨大的交易成本，或者说成为了购买障碍，许多人冲进一手房市场攀高，也与二手房交易的税收过重相关。
减税的最大受益者并非是被称为富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响，一次享受之后就不再有用了。但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用，并真正提高他们的住房支付能力，增加市场中的交易量与税收总量。
八、建设房屋租赁市场减压房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向购房消费过渡的时候可以进入房屋租赁市场，减缓住房压力。
租赁性住房的建设就成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。保障是政府买单的行为，而租赁是政府政策支持的行为，完全可以在政策的支持与引导下，靠市场的力量迅速的建立起来，这会对中等收入人群和整个市场产生重大影响。
保障性住房的受益人本来也进入不了市场（强制性拆迁补偿者除外），但中等收入人群则会进入市场，只有当市场中的租赁性住房具有规模时，这部分消费才会被从购买行列中分离变成梯次消费的过渡，让收入在几年之后有所提高时再升级。
完整的住房体系建立是个分步实施的较长阶段，但建立住房体系时应先分析现有的住房情况和消费需求。有一套能覆盖各种收入人群的完善体系安排。而不是头痛时治头、脚痛时治脚，让市场在一个更完善的政策指导下运行。
九、商品房价总体会上涨
房价由供给以及需求来决定的。
目前，我国35岁以下的成年人口约为4亿人，到2015年则会接近6亿人，已成为了中国的主力人口群，他们也是近几年工资收入增长最快的年龄组，三年半的收入增长超过了45%，因此他们的生活方式会对中国的经济发展产生重大的影响。正是由于这种收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求使得他们成为了房地产市场的主力军，从已购房人群的统计中可以看出，这一年龄段的购房比例占全部购房人群中约70%（两个十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未结婚先有房或为结婚而购房者占有相当比例，为改善居住条件者更占多数。这种刚性需求随着中国经济的长期看好而正在加强，这一现象一直会持续到2020年。
同时，在用地上，我们总的用地指标不变时，却需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途时，就必然使商品房建设的可用地数量减少，在本来就供不应求的局面之下减少商品房的土地供给又必然的进一步推高了土地的价格，转而变成了推高房价的因素。
2007年11月份房价出现下跌，我认为这只是暂时的并且是局部区域的，不可能是大范围的全线下跌。有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
十、关键在于保障住房政策的执行度
住房保障性政策的出台受到了全社会的关注与欢迎，但更多的人都在怀疑政策的可执行性与执行的力度。我个人认为这个政策一定会得到贯彻与执行的，否则当地的人大与政协都会不干的。但执行到什么程度则要看当地政府选择的平衡点是否合理与适度了。
保障性住房篇4
一、建立全国管理中心，保证住房公积金的流动性
由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，而住房公积金又实行属地封闭化运行，不能跨区跨市调剂资金余缺，导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年来，在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中，一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，有必要建立全国住房公积金管理中心，统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金（或沉淀资金）全部汇总到这个中心，地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资，再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动，也有利于提高资金使用效率，保证住房公积金整体的流动性。
二、控制贷款风险，保证住房公积金的安全性
虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格，包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》；试行了住房公积金督察员制度；建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统，各试点城市通过运行监管系统规范操作，住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此，建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。
1.加强公积金贷款的风险防范
与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度来说，还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务，想要做好项目贷款试点工作，各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，制定项目评审标准，严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审；可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统，对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析；可以邀请第三方的专业团队，对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估，提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议；建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度，通过多部门、多层级把关，确保贷款项目选择的科学性；落实贷款抵押，针对保障性住房的不同特点采取区别政策，以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物，而以出租为主的公共租赁住房，除在建工程抵押外，还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物，以减轻未来拍卖执行抵押物的难度，加强对债权的保护力度。
2.健全担保机制
从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保，既无法可依，事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度，没有政策性金融体系的支持是难以实现的，而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构，还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性，建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金，为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。
三、加强政策扶持，保证住房公积金的收益性
住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金，来源于强制的个人储蓄，而非政府出资，这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。
目前，保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房，经济适用住房虽然收益率低，但还可以保证让开发企业保本微利运行，实现收支平衡，还贷风险相对较小；但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的，因此，国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力，尽早出台应对措施。
通过研究瑞典、我国香港等地的保障性住房融资政策，我们认为，可以从以下几个方面加以借鉴：一是由政府对公共租赁住房贷款进行贴息，这样一方面可以降低保障性住房建设成本，另一方面可以使公共租赁住房的受益人花更少的钱享受到理想的居住条件；二是由政府出资对公共租赁住房在贷款期限的亏损直接予以补贴，以提高其偿债能力；三是由政府对承租人进行租房补贴，以降低承租人的租金负担，同时，还有助于提高公共租赁住房的出租率和租金收缴率，增加公共租赁住房收入；四是延长贷款期限，使其与公共租赁住房长期租赁才能实现资产运营平衡的特点相匹配；五是根据公共租赁住房的运营情况，出台政策允许部分公共租赁住房转为经济适用住房对外销售，弥补经营亏损。从国外经验看，寄希望于在短期内集中大批量建设公共租赁住房一劳永逸地解决所有问题是不现实的，尤其是现阶段政府财政支付保障性住房建设资金存在严重困难的情况下，公共租赁住房要想发展好，就必须建立可持续发展模式，而分批次出售公共租赁住房，不仅可以弥补亏损、减轻政府压力，还能积攒出后续建设资金，实现公共租赁住房的滚动发展。
保障性住房篇5
关键词：保障房提升质量
保障性住房是国家一项重大民生工程，工程质量直接关系着千家万户，关系到党和政府的信誉。保障性住房体量大，工期紧，任务重，如果不严加管理极容易发生各类质量通病。
近期有媒体报道，各地建设的保障房中，有发现建筑材料弄虚作假、钢筋、水泥不满足规范要求、已建成的部分项目大规模出现“渗漏裂”等现象，这无疑将严重威胁到百姓的生命财产安全。因此国家要求对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。
为保证保障性住房质量，杜绝各类质量问题，我公司在进行保障房建设时从以下几个方面进行质量控制，收到了很好的效果。
一、不断完善质量创优管理体系和管理机制。
1、实施质量分层管理，进一步夯实质量管理基础
公司总部设立以加强项目过程管理为重点的监管中心，分公司设立监管经理，以不断提高项目管控能力，达到各项目持续受控的目的。通过明确各级工作职责和管理侧重面，对施工现场加强过程监控力度，完善和提高以公司全面覆盖检查、分公司监督整改、工程项目部自查自纠的三级管理模式和质量监控管理体系。
2、实施差异化管理，全程监控公司保障性住宅工程施工质量
针对住宅工程中的裂缝、渗漏水、空间尺寸偏差等质量通病容易发生的状况，公司在监管中心下成立保障性住宅工程质量控制小组，在保证对工程质量有效监督的基础上，实行差异化管理，质量控制小组通过质量周检巡查机制和公司质量科人员对口现场蹲点等方式，从质量关键控制点事先策划入手，同步跟进施工过程质量监控，开展工程竣工质量评估等环节，实现全过程质量管理，提高了质量管理效率，节约了管理资源，进一步提升了企业质量管理效力。
3、实施质量预警机制，进一步强化质量风险控制
以保障性住宅工程为切入点，完善质量管理预警机制，明确了风险预警的定性和定量标准，制定了预警管理程序。质量控制小组人员对在周检过程中发现的问题，特别是在现场实体质量上存在违反强制性标准要求的、质量目标控制严重失控等问题，通过网络信息平台上报公司主管领导，并通过公司月度例会预警通报，督促整改制定预防措施。通过预警管理，确保了现场发现隐患能够得到及时处置，把问题解决在过程中，有效地防范质量事故的发生。
二、提高项目执行力度，落实优质施工各项措施。
1、推广创优样板引路、分级验收，实现标准化施工
为提高保障性住宅工程施工质量，确保业主满意，项目部在工程开工前根据施工特点与难点编制质量创优方案，明确工序施工流程与节点做法，并根据住宅工程易产生的“渗、漏、鼓、裂、堵”等质量通病，制定住宅工程质量通病预防措施专项方案，确保项目无由于渗漏、开裂等现象而影响结构安全和使用功能。在施工过程中，根据质量创优与质量通病防治专项方案中质量控制要求组织钢筋安装、模板排架体系搭设、门窗洞口留设、混凝土平面收头与养护、二结构墙体砌筑等工序施工样板。各样板段由公司、分公司、项目部相关质量人员和监理工程实行分级质量验收，样板验收合格后组织各劳务施工班组学习，以最直观的方式结合工序质量交底进一步明确施工要点及正确做法，推广实现标准化施工，减少质量返修率。
2、实施施工质量过程评估，稳步提升工程质量
为加强施工过程质量监控，公司质量监管人员实行每月对公司在建保障性住宅工程开展工程质量综合考评，并本着学习与交流的目的借调各分公司质量科长共同参与质量考评活动，通过对结构阶段标养室环境、材料取样管理、质量管理资料、工程资料、混凝土、砌体观感质量、钢筋、模板安装质量、工程实体检测、安装工程质量共9项内容展开全方位检查，对检查中发现的各项问题逐项予以落实整改，从而加强在建工程质量基础管理，推动工程质量创优。
3、项目质量管理有以下特色
1）、解决了房间“不方正”质量顽症，在各楼层地面事前设置控制线，用激光扫平仪对方正度控制线进行校核，确保墙体与装饰面的方正。
2）、为防止模板内在混凝土浇捣前残留木块、铁丝及其他垃圾影响混凝土浇筑质量，强调在封模前采用压缩空气和压力水清除模内的垃圾，同时在剪力墙根部的拐角、梁柱结头除预留清扫孔，以便彻底清除模内杂物。
3）、在分户验收墙面平整度与垂直度控制上，采取的质量措施是：当墙长小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30厘米位置，分别按靠尺顶端接触到上部砼顶板位置及靠尺底端接触到下部地面位置测两次垂直度，这两个实测值分别作为该实测指标的两个计算垂直控制点。当墙长度大于3米时，在墙长度中间位置靠尺在高度方向居中处加测1次，3个实测值分别作为该实测指标的3个计算垂直控制点。
4）、在套间净高和层面平整度控制上，使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。水平基准线统一标注1米线，用红油醒目做出三角点。净高测量，同一实测区距顶板天花线30厘米处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位，分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
5）、为确保墙体砌块的砌筑质量。在砌筑前，首先对一结构的标高、轴线几何尺寸进行复验实测，并根据数据来绘制正确的砌块排列图。其次，严格控制上下皮砌块错缝搭砌，长度控制在不小于砌块高度的三分之一。
6）、为加强外门窗周边防渗漏的质量控制，除了严格按操作程序及设计要求精心施工外，更是坚持做好节点防水构造。例如，内窗台比外窗台略高出20mm，突出墙面的窗台严格做好排水坡，并在下部做好滴水措施等等。
7）、厨房、卫生间和阳台防渗漏采用预埋防渗水管套和防渗水地漏，与混凝土一次浇筑，无需二次补洞，确保防水效果。结构面落低20毫米，从结构上一次形成防水做法。
8）、为使电气箱盒与混凝土墙面平齐，采用定制预埋箱盒，设有限位、防倾斜装置，取得较好效果。
三、下阶段努力的方向
1、公司始终坚持精品工程带动战略，促进工程质量整体水平的提高。在确保总体工程质量的基础上，积极推广保障性住宅创建区级、市级质量创优率。
2、加快科技进步，提高队伍整体素质。针对保障性住宅工程质量在技术和工艺方面存在的突出问题，组织技术联合攻关，逐步提升工程质量技术水平。并针对不同层次、不同岗位的素质要求，持续不断地开展多种形式的教育培训活动，逐步培养造就一支由高素质项目负责人、工程技术人员和一线操作技工组成的建筑人才队伍，
保障性住房篇6
关键字：保障性住房；退出机制；
中图分类号：F287文献标识码：a
一、保障房的退出流程存在的问题
无论是国家层面的政策法规，还是各级地方政府的规范性文件都对保障房的退出进行了明确的规定。但是，与保障房退出有关的资产复查、入户取证、强制清退、监督管理、后续安置等退出流程在执行中都出现了问题，从而使保障房的退出工作举步维艰，保障房的有效退出成了一个令人头疼的现实难题，具体体现在以下五个方面:
1、保障对象的收入难以界定，涉及部门繁多，导致资产复查困难。为了确保保障房的公平分配，必须对保障对象进行定期资产复查，这是保障房退出的基础。由于绝大部分保障对象家庭成员的职业缺乏稳定性，其收入来源灵活、隐蔽，房管部门由于管理权限难以对其收入进行全面核查，对其资产进行动态监管更是困难。而且，保障对象的收入构成也具有复杂性，除了工资收入之外，还有股票、债券等金融资产，接受赠与、继承、等机会性收入，这些都难以及时予以统计，从而成为资产审核中的盲点。正是因为资产审核涉及到诸如住房、车辆、公积金、工资、社保、股票等诸多类型，涉及到众多相关部门，因而在资产复查的实际执行过程中，有的职能部门认识不够，甚至相互推诿，资产核查的最终责任被维给住房保障部门。
2、保障对象拒绝配合，入户取证困难。对于将保障房转让、转租、出借、改变用途、无人居住以及用于违法活动等情况，核查人员必须入户进行现场调查取证。但在实践中，住户拒绝配合调查或者找各种理由推脱责任蒙混过关的现象比比皆是。例如在转租、出借的情形中，出租人、承租人、借用人有的拒绝配合调查，有的拒绝提供房屋租赁合同和相关材料，有的双方串通以亲戚朋友关系为由，致使违规使用难以鉴定。
3、强退程序繁杂，舆论压力大。尽管各级政府都制订过相关的法规，明确规定对于“应退不退”且超过腾退期限的保障对象，相关部门可依法强制收回住房。但是，由于强制执行常常面临巨大的舆论压力，因而房管部门和司法机关在执行时也顾虑重重。而且，房管部门在采取强制措施前必须向人民法院提出申请，经法律授权方可强制执行，因而耗时较长。加之繁杂的程序、过高的诉讼成本，也使得执行难度加大，因而各地执行住房腾退工作成效不大。4、监督体系不健全，监管流于形式。各级政府应对拟取消保障资格家庭的退出情况实施全程监督，但由于缺乏一套健全的监督体系，加之保障房退出工作本身的复杂性，因而使得监督流于形式。
5、善后保障政策不明确，后续安置困难。在拟清退的保障对象中，有部分保障对象经济改善有限，依然处于中低收入阶段。对于这部分住户如何安置，以及如何参与市场化住房体系，缺乏相应的政策激励和制度保障，缺乏明确的善后安置政策，这也是导致保障对象不愿主动退出的原因。
二、建立健全保障房退出机制的路径
1、严格的筛查准入
（1）细化申请条件中对家庭成员的规定最近几年，住房保障需求激增，既是城镇化步伐加快的必然，也与相对宽松的保障条件有关。目前，家庭收入情况、家庭住房状况、家庭成员情况是衡量申请对象是否能纳入保障范围的重要指标。其中准确合理的界定家庭成员，直接影响家庭收入情况、家庭住房状况，决定了申请对象是否符合保障条件。
（2）全面进行家庭住房状况的核查
家庭住房状况既包括产权状况，也包括面积状况；既包括登记房产，也包括未登记房产。目前，一些家庭住房状况主要通过房管局的住房登记系统核查，不能准确反映家庭成员实际住房状况，一些没有办理产权登记的房屋、需要重新核定住房面积的房屋与房管局住房登记系统反应的家庭住房状况不一致，使部分有住房未登记或住房面积超过标准的家庭仍然申请获得了保障性住房，严重影响了住房保障制度的公平性，也给后期的退出管理带来了很多困难。加快房屋登记系统、土地登记系统、建设规划审批系统的数据库建设和管理，通过协调一致的房、地和建设规划部门的住房状况核查机制，同时要求申请人所在社区和工作单位出具住房状况核查意见，做到基本准确反应申请对象家庭住房状况。
（3）核查家庭收入和家庭总资产净值情况
家庭收入是指家庭每个申请成员在申请当月前12个月的全部收入总和，包括每个人的工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。长期以来，工资和养老金是家庭收入的主要形式，随着时代的发展和投资理财产品的多元化，经营性收入和财产性收入在家庭收入中的比重不断扩大。通过制定保障性住房准入制度，明确人社、金融、市场、农林和车船管理等相关职能部门以及人才服务中心、社区街道在城镇住房保障工作中的职责，做好家庭收入和家庭总资产净值情况的核查。
2、建立多元化的住房保障方式
（1）住房保障方式主要通过发放租赁补贴实现
受保障住房房源数量和面积影响，实物配租除优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭外。根据当地住房保障需求，可以确定家庭成员人口5人及以上、完全无住房、家庭收入低于申请保障家庭平均收入的家庭优先于一般保障对象配租；家庭成员2人、现有住房但住房面积低于保障面积和家庭收入低于保障标准20%以内的家庭原则上通过货币补贴的方式解决。通过制定多元化的住房保障方式，区别住房保障的轻重缓急，合理配置住房保障资源，促进退出机制形成和运行，有利于从根本上缓解和解决困难群众住房问题。
（2）实行差别化动态租金标准
保障对象的家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况可能处于不断的变化中，同时随着经济快速发展，政府对保障性住房投入的加大，保障的标准和质量会不断提高。因此，对不同保障对象家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况按年度核查情况实行差别化动态租金标准，及时调整租金标准或补贴额度，对特别困难且符合条件的保障对象采取租金减免。
（3）推进普通住宅小区配建保障住房
保障性住房建设项目应当采用集中建设和搭配建设相结合的方式。普通住宅小区搭配建设保障住房能够解决集中建设的保障住房目前普遍存在的位置偏远、交通不便、配套设施不全等问题，有利于提高使用效率，更好地发挥保障住房资源效应。
3、进一步完善退出机制
（1）加强保障性住房政策的宣传
通过电视、网站、社区公告栏等形式加大保障性住房政策宣传力度，进一步明确保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定租金的住房，政府对保障对象条件、申请及退出方面有着专门的规定和要求，对造假骗租、强占不退、非法转租等违法行为有处罚规定，着力营造保障性住房管理良好的舆论氛围。
（2）定期开展复核审查
因保障对象自身条件处于不断变化中，且住房保障与通过市场化解决住房需求存在巨大的利益空间，在目前情况下，完全寄希望于原享有住房保障的对象在超出保障条件时主动申请退出住房保障或降低住房保障并不现实。因此，住房保障管理部门严格按照住房保障的条件，定期开展资格复核审查，促进住房保障有进有出，良性循环，增强保障性住房使用效率，增加住房保障的惠及面。
（3）加强保障住房租赁合同管理
保障性住房租赁合同是明确承租对象的权利和义务，包括租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚、租金欠缴解决方式、装修标准、保障性住房退出及违约责任争议解决办法等的法律性文件。保障性住房管理部门要切实履行房屋产权人的权利和义务，进一步加强合同管理，为保障性住房后期管理及退出管理打下良好的基础。
（4）加大退出执行的力度
进一步加强保障性住房的监督管理，凡以虚假资料骗取保障性住房的，对其高消费行为不作出合理说明，不配合资产核查、公示的，要责令退出并取消其在5年内再次申请住房保障的资格。违反规定将保障性住房出借、出租、闲置、改变用途且拒不整改的，要按照有关规定或者合同约定及时收回保障性住房。保障性住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，要在规定的期限内腾退；逾期不腾退的，依法申请人民法院强制执行。保障性住房申请人及其家庭成员所在单位和有关单位为其出具虚假证明材料的，要依法依规追究有关单位和工作人员的责任，通过和依靠法律武器保证退出机制运行，维护住房保障制度的公平公正。
参考文献：
[1]黄俊峰.我国保障性住房退出机制研究[J].江西社会科学,2013,01:53-56.
[2]胡萍.保障性住房退出机制探讨[J].中华民居(下旬刊),2014,02:209-210.
保障性住房篇7
第二条本办法所称的配建保障性住房，是指凡房地产开发企业在**市行政辖区（含两个部级开发区）内建设的普通商品住宅小区，按总建筑面积5%的比例以单元方式配建廉租住房和经济适用住房。
第三条房地产开发企业配建的廉租住房，套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房，套型建筑面积控制在60平方米左右。
第四条市建委负责牵头组织会同市发改委、市规划局、市国土局、市房产局等部门依据各自工作职责，做好新建住宅商品小区配建管理工作。
（一）市城市低收入家庭住房保障工作领导小组办公室会同市建委、发改委、规划局、国土局、房产局等部门确定廉租住房和经济适用住房建设计划及具体配建分配比例。市规划局按批准项目总建筑面积5%的比例，在出具规划设计条件、《建设工程规划许可证》时，注明配建的廉租住房和经济适用住房的总建筑面积、套型、套数等事项。
（二）市国土局按照规划要求，在商品房建设用地“招、拍、挂”供地过程中，明确配建部分的建设用地总面积。市发改委依据土地、配建廉租住房和经济适用住房的相关成本资料，确定政府回购廉租住房价格和经济适用住房的销售价格，并作为该宗地“招、拍、挂”的必要条件。在发放的《建设用地批准书》中注明配建廉租住房和经济适用住房的土地使用性质、面积等事项。
（三）市房产局依据规划配建要求，在商品房预售过程中予以审查；做好廉租住房的回购、分配、管理和经济适用住房的监督管理等工作。
（四）市发改委做好每年房地产开发项目及其配建项目的备案工作。
（五）市建委在发放的《施工许可证》中须注明配建的廉租住房和经济适用住房的总面积、套型面积、套数等事项。
施工图审查机构在出具的《施工图设计文件审查合格书》中须注明配建的廉租住房和经济适用住房的总面积、套型面积、套数等事项。
（六）各区（县）人民政府和两个部级开发区根据本辖区实际情况积极做好配建项目的配合和管理工作。
（七）房地产开发企业将所配建的项目在开工前分别到市建委和市房产局进行备案。
第五条房地产开发企业配建的廉租住房，实行政府按建筑安装成本价回购的方式。廉租住房的产权归政府所有。房地产开发企业配建的经济适用住房严格按照《经济适用住房管理办法》进行销售和管理。
第六条房地产开发企业配建的廉租住房和经济适用住房，必须严格按照廉租住房和经济适用住房的建设标准，与小区内其他建设项目“同时设计、同时施工、同时竣工验收”的程序进行建设。市建委会同市规划局、市国土局、市发改委、市房产局等部门对在新建住宅小区配建保障性住房建设项目进行全程监管。
第七条市规划局、市国土局、市执法局对未按规划设计条件和供地性质进行配建的项目进行监督和管理，对违法行为依法查处。
第八条市房产局对未按规定实施配建项目或配建项目建设进度低于住宅减设进度的开发项目，不予办理《商品房预售许可证》；对房地产开发企业配建的经济适用住房，未按《经济适用住房管理办法》进行开发、建设和销售的行为，依法进行查处。
第九条市发改委依法对房地产开发企业在经济适用住房销售过程中出现的价格违规行为进行查处。
第十条市建委对房地产开发企业配建的廉租住房和经济适用住房未按“同时设计、同时施工、同时竣工”程序进行的项目，不予进行小区质量竣工验收；对未按规定配建廉租住房和经济适用住房的房地产开发企业，将降低其开发资质或限制其开发。
第十一条廉租住房和经济适用住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一物业管理。
保障性住房篇8
1、已购公房属于政策性保障住房。
2、已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。
相关说明：
保障性住房篇9
关键词保障对象；保障性住房；住房租购选择
中图分类号F062.9
文献标识码a文章编号1002-2104（2017）07-0120-08Doi：10.12062/cpre.20170404
随着保障制度的不断完善，保障性住房的建设为中低收入家庭解决住房困难问题起到了积极作用。但是，供需结构失衡、贫困小区形成、受保对象放弃租赁或购买保障性住房、夹心层产生等一系列问题也进一步突显。在以往保障性住房需求的研究中，大多学者从需求规模、供给模式及制度政策等角度出发，鲜有学者从保障对象需求角度，实证研究保障性住房的租购需求。因此，本文基于保障对象住房需求角度，以调研数据为基础研究影响保障性住房租赁与购买选择的关键因素。期望通过研究，证实个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境等因素对保障对象在保障性住房租赁与购买的影响关系，进一步揭示保障性住房需求特征与规律。同时能使政府进一步明确政策导向，构建更科学合理规范的保障性住房供给标准，提高保障性住房的有效供给。
1文献综述
住房需求不仅包括住房服务需求、住房特定特征需求、租房与买房住房租购选择需求，还包括家庭居住区位选择需求。保障性住房是政府通过直接出资建设、收购或提供补贴等方式为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。可以说，保障性住房是政府在供给侧实施住房保障的一种方式，它具有有别于商品房的特殊属性。住房租购选择研究始于20世纪80年代，发展至今初步形成了的理论框架。根据研究理论体系，大致可分为三个方向，megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、arnott[5]等基于成本费用视角的新古典经济学理论；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、ioannidis等[8]基于特征价格视角的新效用理论；以及Clark等[9]在方法上的离散选择理论等。
1.1租房租购选择的影响因素
住房租购选择研究视角包括：宏观与微观视角、主观与客观视角、经济与非经济视角、供给与需求视角及权属选择等多种层面。宏观因素包括税收政策和信贷政策、政府补助政策、住房保障等特殊政策及通货膨胀、利率变动等方面。微观因素包括住房特征、房价因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入与财富等家庭经济特征因素及户主心理特征因素等。
1.1.1政策因素
宏观层面上，影响住房租购选择的因素主要包括：税收政策和信贷政策、政府补助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]认为购房者的限制政策制约居民的购房。Haran等[11]研究发现，抵押保险的限制条款降低住房需求者的购房概率。Seiko等[12]对日本租者保护法案研究发现，家庭成员少且非户籍未结婚居民更倾向于租赁有固定租赁期限的房子。
1.1.2供给侧因素
供给侧对住房租购需求的影响因素主要是住房自身的特征，如面积、户型、房龄、使用年限及区位环境等。住房面积对购房有正向影响，住房环境比较拥挤的区域住房自有率比较低。Vasanen[13]研究发现区位、房屋质量、小区物业及环境等因素直接影响住房租购选择行为。morrow等[14]证实公共服务设施资源情况对住房租购选择也存在一定影响。冯皓等[15]通过经验证据与政策含义分析了教育是购买住房的关键影响因素。
1.1.3需求侧因素
需求侧对住房租购选择的影响因素主要有：人口统计特征、家庭特征（包括家庭人口结构、生命周期因素）、户主心理特征及经济因素。Clark等[9]、morrow等[14]进一步研究发现：年龄、家庭结构等家庭人口统计特征，以及生育、结婚等个体生命周期突发事件等因素对租购选择具有重要的影响。而性别、职业、文化程度等个体特性对住房租购选择的影响效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究结果则不一致。
家庭特征包括家庭人口结构、生命周期及经济收入等因素。Clark等[9]研究发现：当个体年龄变大、结婚、形成家庭时，更倾向于自有住房，而诸如通胀、贷款利率等市场因素对住房选择影响也较大。mok[21]通过实证分析发现，将生命周期作为内生变量时，持久收入对住房消费影响不显著。
户主心理特征主要包括个人偏好及未来预期等因素。虞晓芬[22]对杭州市居民的住房租购选择研究发现，心理归属感对住房租购选择具有显著的影响。
具体变量体系主要包括：个体特征（含年龄、性别、单位性质、学历及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口总数）、保障性住房特征（含面积、户型、质量、居住稳定性及准入条件设置）及住区环境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、区位、周边环境、教育资源配套、小区物业）等四个部分。解释变量既含有连续变量、有序变量，也有虚拟变量。根据理论分析及实际调查结果，选取变量指标体系如表1。
3.2回归模型的选择
本文采用Stata13.1统计软件，依次加入个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境特征等各个维度的解释变量，对比分析不同维度对模型的回归效果。再根据模型回归效果，选取最优回归模型进行实证结果分析（见表2）。通过对比下面五个回归模型发现，除了个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的解释变量在一定程度上显著影响了保障对象的保障性住房租购选择。但单一维度回归模型在模型的整体拟合效果与预测准确性都不及模型5。说明全部加入个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的指标体系能更好地解释保障对象租赁或购买保障性住房的选择过程。因此，本文最终选择模型5进行保障性住房租购选择影响因素实证结果分析。
3.3回归结果分析
模型设定检验及拟合优度检验结果表明，模型设定合理且整体拟合效果较好。进一步地对回归结果进行分析，
结果显示，除了学历水平、住房质量、上班便利性、周边环境及小区物业等变量的系数不显著外，其余系数前的符号都具有实际意义并在5%的显著性水平下。
从影响方向上看，与保障性住房租购选择存在显著正向关系的解释变量有：年龄、性别、工作年限、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、教育资源、交通配套资源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性与保障性住房租购选择则负相关。
（1）个体特征维度上，年龄（age）的回归系数为0.460，p值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。即年龄越大，保障对象越可能购买保障性住房。性别（sex）的回归系数为0.687，p值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即女性购买保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，参加工作在3年及3年以
内（workyears1）的回归系数为1.435，p值为0.013，在0.05
的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关；参加工作超过3年（workyears2）的回归系数为0.774，p值为0.064，在0.1的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关。相对于无业者而言，与用人单位签订工作时间长、具有持久收入的保障对象越可能购买保障房。此外，其中相对于
失业者，在政府企事业单位工作（job1），在一般职员与自由职业（job2）的保障对象租赁保障性住房的可能性更大。其回归系数分别-1.153、-0.803。
学历水平（education）对保障性住房租购选择并无显著影响。其原因可能是：一方面，保障对象学历水平在高中以下居多，高中学历的子样本与初中以下的子样本没有显著差异；另一方面，大学学历以上保障对象大多为刚毕业大学生，其经济收入水平低，租赁保障房则是其最佳选择。
（2）家庭特征维度上，家庭人口数（popul）的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回归系数是0.430，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即家庭年收入越高，保障对象越可能购买保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回归系数为-0.173，在0.05的显著性统计水平下，对保障性住房租购选择有显著负向影响效果。分析其原因是，住房可支付能力不仅包含了家庭经济收入因素，也包含有住房价格因素。
（3）住房特征维度上，居住稳定性（resista）的回归系数为0.722，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即居住稳定性越好，保障对象越可能购买保障性住房。保障性住房准入条件设置合理性（policy）的回归系数为-0.575，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著负向影响；即保障性住房准入条件设置越合理，保障对象租赁保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面积（area）的回归系数是0.330，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即保障性住房面积越大，保障对象购买保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面积具有严格限制，住房面积是反映住房舒适度的一个重要指标。选择较大面积住房的保障对象对居住的舒适度有更高的要求，更可能购买保障性住房。户型（layout）的回归系数为0.234，在0.05的显著性水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即户型越大，保障对象越可能购买保障性住房。住房户型是反映住房舒适度的重要指标之一。选择较大户型住房的保障对象对居住的舒适性要求更高，更可能购买保障性住房。
（4）住区环境维度上，教育资源配套指标（edufac）的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即越重视教育资源，购买保障性住房的可能性越大。交通配套资源（traffac）的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即保障对象越重视交通配套资源，越可能购买保障性住房。
3.4租购选择优势比分析
由上述回归结果可以发现，Logit模型估计结果的系数是指数系数。根据模型回归结果可以判断解释变量对保障性住房租购选择的影响方向。优势比可以进一步研究某事件在一个群体内发生概率与不发生概率之间的比值（见表3）。根据优势比结果可以得出如下结论。
（1）个体特征中，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。年长者更倾向于购买保障性住房，其购买保
障性住房的概率是低龄者的1.58倍。工作年限在3年及3年以内者的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的4.19倍。工作年限超过3年的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的2.17倍。在政府机关企事业单位工作的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.31倍。工作性质为一般员工、自由职业者及个体经营的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.45倍。
（2）家庭特征中，家庭人数超过平均水平的家庭，购买保障性住房的概率是家庭人数少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，购买保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。
（3）保障性住房特征中，居住稳定的保障对象更可能
购买保障性住房，其购买保障房的概率是居住不稳定的保障对象的2.06倍。追求住房面积大的保障对象购买保障性住房的概率是小面积需求对象的1.39倍。从户型上看，追求套三的保障对象购买保障性住房的概率是套一需求对象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租赁保障性住房的可能性更大，评价保障性住房政策准入条件合理的保障对象购买保障性住房的概率是认为政策准入条件不合理的保障对象的0.56倍。
（4）住区环境特征中，重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视教育资源的保障对象的2.66倍。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的保障对象的2.00倍。
4结论与建议
4.1结论
通过研究，主要得出了如下结论：
（1）从整体上看，个体特征、家庭特征、保障性住房特征及住区环境等因素对保障性住房租购选择均具有显著影响。住区环境是影响保障性住房租购选择的关键因素；其次是个体特征、家庭特征。保障性住房特征对保障性住房租购选择影响最弱。从细分指标看，年龄、性别、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、通勤方式、教育资源、交通配套资源等对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房准入政策合理性评价对保障性住房租购选择显著负向影响。其中，教育资源、家庭人口总数、交通配套是保障性住房租购选择的关键影响指标。
（2）住区环境特征中，教育资源、交通配套设施是影响保障性住房租购选择的关键指标。教育资源配套的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的2.66倍。交通配套设施指标的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的可能性是不重视的2.00倍。
（3）个体特征中，性别与年龄对保障性住房租购选择影响效果最大。女性较男性更可能购买保障性住房，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。随着年龄的增长，购买保障性住房的可能性增大。学历水平与保障性住房租购选择没有显著影响关系。
（4）家庭特征中，家庭人口数量对保障性住房租购选择的影响作用大于家庭经济收入。家庭人口总数的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。
（5）保障性住房特征中，居住稳定性对保障性住房租购选择影响效果最大，其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型。
4.2建议
（1）加强教育资源、交通配套设施等住区环境建设，满足保障对象生活配套需求。在现实生活中，保障性住房小区基础设施建设存在不少问题。因此，政府应加强保障性住房小区教育、交通等基础设施配套建设。
（2）采取相对灵活的分配方式，适应不同保障对象的住房需要。从本文结果可以看出，性别、年龄、工作年限等个体特征对保障性住房租购选择均有着重要的影响。保障性住房的保障对象虽然都是收入偏低、住房困难的居民，但他们的性别、年g、工作年限、职业和对将来住房的需要都存在着较大的差异。目前，经济适用保障性住房只售不租，而住房二级市场又不发达，保障对象可负担得起的租赁住房选择余地非常有限。因此，应采取相对灵活的保障性住房分配方式，适应不同保障对象的保障性住房租购需求。
（3）科学规范保障性住房供给标准，合理设置保障性住房准入条件，确保最困难家庭尽快受益。保障性住房准入条件设置合理，保障对象租赁保障性住房概率变大。由于我国保障性住房供给体系针对不同收入水平的保障对象采取不同的保障性住房政策，从而出现一些不属于廉价租赁住房保障范围又买不起经济适用住房的“夹心层”。因此，构建科学合理规范的保障性住房供给标准，有助于把有限的房源给真正需要的家庭。（编辑：刘呈庆）
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保障性住房篇10
住房保障制度是国家在住房领域内根据法律，利用国家和全社会的力量，通过财政转移支付的方式，向低收入者提供实物援助或财政补贴，用来解决社会成员的基本居住问题以及改善其居住环境的一种制度安排，是我国社会保障体系的重要组成部分，其本质是保障社会公平、促进社会持续稳定发展。
住房是不可缺少的生活必需品。保障性住房是一项民生工程，是低收入家庭享有基本居住权的体现，也是实现社会公平和和谐所必需的条件。因此，住房保障具有民生性和公共性，是一种准公共产品，其公共性主要表现在以下几个方面。
1、住房保障责任主体的公共性。住房保障制度作为我国社会保障制度的重要组成部分，其责任主体是国家和政府，因此，住房保障的责任主体具有公共性。政府成为住房保障责任主体的原因有多方面。首先，住房保障制度是保障社会成员的基本住房权利，具有社会功能，因此它的主体应该由社会的集中代表，即政府来担当；其次，提供保障住房的成本很高，任何一个社会阶层、社会成员或团体都不能单独承担，只有通过政府调动全社会资源才能有效解决；再次，构建住房保障体系的程序非常复杂，涉及到社会的很多层面，只有靠政府的权威才能加以实施。
2、住房保障价值观的公共性。我国住房保障制度的价值观包含了公平、公正、责任等方面，将低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，缩小贫富差距，目的是为我国弱势群体谋求最大的住房公共利益，因此，住房保障的价值观具有公共性。住房问题是事关公民生存居住权的重要问题，我国住房保障制度在实施过程中，必须要以正确的价值观为导向，切实保障低收入家庭的住房利益。
3、住房保障对象的公共性。住房保障制度的保障对象是全体公民，主要针对低收入阶层，目的是使他们具有基本的居住条件，保障他们的基本居住权利，而公民是社会的主体，是具有公共性的社会群体，因此住房保障的对象具有公共性的特征。
4．住房保障实施目标的公共性。我国住房保障的基本目标是满足社会低收入阶层具备基本居住条件，通过对社会资源的再分配，“保障人人有房住”，即满足弱势群体享受社会基本的、最低标准的住房需求。因此，住房保障实施目标具有明显的公共性。
我国保障住房制度中公共性流失的表现
1、住房保障责任主体的公共性流失，即政府责任的缺失。政府在住房保障制度建设中扮演着极为重要的角色，但在履行其职责的过程中，政府难免会存在公共性流失，其具体表现在：相关法律制度不完善。我国现有的与住房保障制度相关的大多是国务院的通知或意见以及各部委出台的管理办法和条例，这些文件的法律效力远不及全国人大和全国人大常委会制定的法律。导致不少人利用制度缺陷，试图牟取个人私利，非法占用保障住房资源，使本应受保障群体的住房问题得不到有效解决。资金来源不足，政府不够重视。自住房保障制度实施以来，政府的公共性流失问题一直存在，主要表现在地方政府不积极，保障性住房建设不力，市场供应严重不足，大量弱势群体的住房问题得不到有效解决等方面。造成这种局面的根源问题是商品房价格太高，进而导致地价房价对飙，地方政府在巨大利益的诱惑下，缺少建设保障性住房的积极性，资金投入不足。监管体系不健全。由于没有统一的住房保障法和监督体制方面的缺陷，我国住房保障制度实施过程中的监管缺位一直存在，无论外部还是内部监管，其监管作用都十分薄弱，结果出现贪腐、公权寻租等现象，造成这种现象的原因主要是制度建设滞后、监管手段落后、监管效率低下等。
2、住房保障价值观的公共性流失，也就是社会公平公正的缺失。主要表现在两个方面：第一，住房保障覆盖率偏低。我国现有住房保障体系只把城镇部分弱势群体纳入保障范围，而不能满足所有弱势群体的住房需要，当前，“夹心层”、农民工群体都是缺失的住房保障对象，经济适用房、廉租房适用、住房公积金制度都将这部分低收入群体排除在外。据统计数据显示，截至2008年底，我国住房公积金应缴职工人数为11184.05万人，实际缴存职工人数仅为7745.09万人，覆盖率仅为69.25%，不能参与公积金缴存的职工基本都是中低收入群体，这种状况造成了制度内与制度外的不公平，加大了社会贫富差距。第二，资金使用率偏低。以住房公积金为例，截止2008年底，全国住房公积金银行专户的存款余额为5616.27亿元，扣除必要备付资金后为3193.02亿元，占缴存余额的比例达到了26.35%，同比上升了3.59个百分点。而全国住房公积金使用率为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率为53.54%，同比降低3.51个百分点。第三，政策非预期结果缺失公平。非预期的结果表明某一个制度设计的目的不仅没有达到，甚至出现了违反制度设计初衷的现象，目前，我国住房保障制度的非预期结果非常明显。例如，住房公积金制度设计的目的是“劫富济贫”，可是现实中却出现“劫贫济富”的现象；经济适用房制度设计的目的是使够资格的家庭都能买得起，可是现实中却出现“买得起的没资格、有资格的买不起”的现象。
3、住房保障对象的公共性流失。首先，在目前的制度体系下，对于中等偏低收入家庭、新就业职工和农民工等群体来说，他们既不能享受廉租住房和经济适用住房，又无力购买商品房，就形成了所谓的“夹心层”。这部分人口收入偏低或较低，是目前我国住房问题的主要矛盾之一，如果他们的住房问题得不到足够重视，将会给地区社会经济的发展带来极其不利的影响。其次，住房保障制度的保障对象是特定目标人群，通过对低收入阶层的住房优惠补助，解决困难家庭的住房问题。但是在实施过程中，总是不乏利用制度设计缺陷和信息优势试图牟利的投机者，道德风险极容易产生，目前我国各地经济适用房和廉租房市场都多次发生申请人虚报家庭收入、对相关管理人员行贿以获得购房或租房资格的恶性事件，造成了住房保障的公共性流失。
4、住房保障实施目标的公共性流失。我国住房保障制度设计的目的是保障低收入阶层的基本住房权利，但由于制度实施过程中存在责任主体、价值观以及保障对象等的公共性流失现象，最终会导致很多应该享受保障性住房的人群没有享受到，造成了住房保障的公共性流失。
我国保障住房制度中公共性流失的原因
1、责任主体的公共性流失导致保障住房制度中的公共性流失。政府作为住房保障的责任主体，导致公共性流失的原因可以总结为政府的自利化、人治化和低效化。政府行为自利化。政府虽然代表着公共利益，但它也具有自利性的一面。近年来土地价格大幅上升，地方政府在出让土地方面获得的收益高、金额大，出于对GDp、政绩观等方面的考虑，他们更愿意大力发展商品房市场，而不愿意建设保障性住房。政府行为人治化。政府在制定实施住房保障制度的过程中带有人治化痕迹，目前我国关于住房保障制度的文件基本都是国务院的通知或意见以及各部位出台的管理办法等，这些文件明显缺乏合法性和法律效力，必然使住房保障制度的实施效果大打折扣。政府低效化。政府工作机构的低效率也是造成公共性流失的原因之一。公共选择理论认为，导致政府低效率的原因在于缺乏竞争性压力、没有降低成本的激励机制和缺乏监督机制，政府的低效率使住房保障制度实施不力。
2、住房保障制度设计缺陷和运行不当导致公共性流失。（1）制度设计中的缺陷。我国目前包括经济适用房、廉租房在内的住房保障制度在很多方面存在明显的制度设计缺陷。当前，我国住房保障覆盖面窄，流动性差，准入退出存在障碍，同时，商品房、廉租房和经济适用房之间也存在着明显的断层，导致“夹心层”人群的出现。（2）制度运行过程中的公共性流失。住房保障制度的实施过程中存在监管不力、缺位和越位等体制缺陷，出现了腐败寻租等恶劣社会现象。因此急需要完善住房保障制度和监管体系，防止有权势的人利用住房保障制度谋取私利。
3、信息不对称引发“道德风险”。住房保障领域中广泛存在着信息不对称的问题，例如，为取得住房保障资格，不符合保障要求的家庭便会通过隐瞒收入、居住状况等信息，争取成为制度保障对象。由于政府是处于信息劣势的一方，免不了让某些富裕家庭蒙混过关，而本应受到制度保障的那部分人却被排除在外，严重违背了制度设计的初衷。
我国保障住房制度中公共性流失的治理
1、保障住房中政府责任缺失的治理。治理住房保障中政府责任的缺失应该从两方面着手，一是加快住房保障立法，二是建立健全监督体系。加快住房保障立法。住房保障制度是我国住房制度的一个重要组成部分，涉及众多家庭的基本居住条件保障，应该以立法的形式确立其地位，规范其运行，也增强对各地政府的约束。因此，我国应尽快出台相关法律，为住房保障政策的实施提供必要法律支持，从立法上规定住房保障的对象、保障水平、保障标准以及对违法违规行为的惩处措施等，真正实现“居者有其屋”的目标。建立健全监督体系。住房保障运行中的制度监管任务绝不能放松，要加快完善有关住房保障决策和管理机构的规则和标准，建立全方位的监管体系。并且要落实监管机构和专业监管队伍的职责，彻底解决住房保障管理系统在分散决策和管理之下的监管机制不健全等问题。中央及各地方政府、各相关部门应该各司其职、紧密配合，加强对制度的监管力度，同时还应该鼓励社会舆论和群众参与监督，给住房保障制度创造一个公平公开的运行环境。（3）加大资金投入，提高政府积极性。中央及地方财政资金是住房保障建设的重要资金来源，目前各地政府对制度建设的投入较少，制度运行资金不足，为此，中央应加大住房保障的财政资金投入，同时鼓励地方政府增加财政资金，提高发展住房保障的积极性。
2、保障住房中价值观公共性流失的治理。住房保障制度应当有针对性地采取措施，突出重点，同时体现公平、互助原则。建立城乡统筹的住房保障制度，进一步扩大经济适用房、住房公积金和廉租房制度的覆盖范围，解决城镇居民“夹心层”和农民工住房保障问题，可以在多渠道改善农民工居住环境和条件的同时，逐步将农民工纳入城镇住房保障体系中，促进农民工市民化。
3、提高违规成本，防范道德风险。针对住房保障制度运行过程中出现的一系列道德风险问题，可以从提高违规成本的方式出发，当违规成本和风险增大时，人们便会在违法与守纪之间权衡，从而做出对自己更有利的选择。因此加大对违法违规人员的惩处力度，提高一系列恶的违规成本是降低住房保障道德风险的可行选择。