房地产企业篇1
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
房地产企业篇2
论文关键词：房地产企业社会责任政府股东购房者
论文摘要：以界定企业的社会责任为切入点，阐述了房地产企业履行社会责任的必要性、内容及存在的问题，对房地产企业如何履行社会责任进行了探讨
随着我国经济的飞速发展，各种资源的需要和消耗越来越大、环境污染面越来越广、劳动川_t矛盾越来越突…，而这些问题都严重影响到社会的和谐与可持续发展。为此，社会对企业提了应该承担社会职能的要求，尤其对存在很多问题的房地产企业提：应承担更多社会职能的要求。南于我国房地产企业多数属于民营企业，起步晚，发展时问短，社会责任意识不强，相应的法律法规也不健全，在社会责任的履行过程巾存在着这样或那样的问题，此需要我们去认真分析和研究。
1企业社会责任的含义
企业的社会责任(CorporateSocialResponsibility，CSR)起源于20世纪90年代初期的美国。1997年，“辛t会责任国际”组织在全球发起并推行了Sa8000(英文全称为Socialaccountability8000．中文译为社会责任管理体系)，它不同于法律，是一种类似于iSo9001针对核查企业产品质量等同际性标准，以督促企业在寻求自身发展的同时履行社会责任。在同家立法以及商业企业的响应作用下，企业社会责任的观念南起初不被理解到现在已被企业界所接受，并得以存全世界逐渐地传播开来。可见，企业存赚取利润的同时还要承担其他社会责任已是大势所趋。
那么，企业的社会责任到底指的是什么?国内外学者们做了很多研究，对其赋予了不同的内涵，综合他们的观点，木义认为，企业社会责任就是指企业存处理与员工、消费者、政府、商业合作伙伴、金融机构以及社会公众等荚键利益相关者之问关系的同时，承担起经济责任、法律责任、道德责任和慈善责任的一种综合性责任。利益相关者是指与企业有利害关系的个人或群体。
一方面，企业的决策和行动可以影响这些相关者的利益；另一方面，这些相大者群体也能够影响企业的行为和决策，企业的发展应借助于这些相关者的力量。
2房地产企业履行社会责任的必要性
(1)房地产企业承担社会责任，是社会经济发展的需要。我国的房地产业随着国民经济的飞速发展更是发展迅速，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，不仅极大地缓解了广大居民的住房紧张问题，提高了我同的经济发展水平，而且对于我围其他行业发展的影响和带动作川也是越来越大。此，我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响，率先履行社会责任。
(2)房地产企业承担社会责任是行业发展的需要。我国房地产行业发展至今相对来说时间较短．与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全，这使得某些房地产企业为了获得眼前利益而宣传了虚假广告、生产和销售质量不合格的房屋、销售的商品房价格不合理、拖欠农民tt资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等，在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益，不但是损毁了企业形象，同时也损毁了整个行业形象，这些都不利于房地产行业的良性发展。虽说企业追求利润也是承担丰十会的经济责任．但同时也应积极维护房地产市场稳定而有序的发展，这样有助于提升行业彤象，推动房地产行业持续稳定地发展。
(3)房地产企业承担社会责任是企业自身长远发展的需要。企业承担了社会责任，自然就会提升其信用等级．同时其公众形象也会深得民心，进而一方面会使企业很容易吸引社会上优秀的人才走进企业，成为企业的骨十力量；另一方面，会使潜存的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。销售是企业的主要资金来源，尤其是在金融危机的特殊经济条件下，销售可以说是企业的命脉，拥有了顾客企业就能生存。承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大。那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选．为他们相信这样的企业风险会低，成长性会好，同报暑霹会更高，所以就愿意购买并长期持有，这样一来就会带动股票的价格上涨和股票价值上升，从而使得企业获取了长远的利润，增加了股东权益。
3房地产企业社会责任的内容及其现状
房地产企业社会责任的内容相对其他行业的企业来说比较广泛。首先，作为企业，在法律法规和行业规则允许的范同内赚取最大化利润是其必须履行社会赋予的经济责任和法律责任。
其次，房地产企业在履行经济责任、法律责任的同时，还应该承担起道德责任，也就是说要兼顾相关利益者的利益，这是南房地产企业的开发生产活动过程巾涉及的相关利益者多的特殊性决定的。如今，管理界学者和社会活动家们开始提‘企业公民”这个概念。美国安利公司总裁德·狄维士解释说，就是把企业看作是社会的公民，它在参加经济活动时也承担着一定的社会责任。
作为企业公民，就应该在商业活动巾兼顾商业链条巾每一个环节的利益相炎者。房地产企业的利益相关者与其他企业相比有些特殊，有购房者、合作伙伴(建筑材料供应商、承建商和营销商)、竞争者、政府和社1)(、股东以及员t等。最后，房地产企业应该承担起社会慈善责任。房地产企业作为社会的一员，不能离开社会而独立存在，存社会{l’现大的自然灾害等事件时，应该积极参与救助，多做些善事。房地产企业社会责任的内容和存存的问题在现阶段很多，归纳起来有以下几个方面。
3．1房地产企业对政府的社会责任
首先，房地产业近年来已经成为社会上公认的暴利行业之一，可是在上缴国家利税方面却差强人意。据权威机构的凋查数据示，房地产业是十大暴利行业之首，在2008年巾同纳税500强企业排行榜巾，300名以内无一家房地产企业，而且在各种涉税问题巾，房地产业的问题却占了90％以上．主要体现存对税收的规避、转移和偷税漏税上。又据财政部2005年11月313的一份会计信息质量检查公报，通报39家房地产企业存在会计欠真问题。房地产开发企业账面反映的平均销售利润率仅为i2．2％，而实际利润牢高达26．8％。有的房地产企业刻意隐瞒的利润牢最高达57％。其次，房地产企业中存在严重的骗贷现象。
房地产企业属于资金密集型企业，对于资金的需求量相当大，而在我国多数房地产企业属于非上市企业，直接获得融资的渠道义比较少，只能以银行贷款为主来进行间接融资。为了解决资金的周转问题，有的房地产企业只好抓住银行政策的空隙，通过办理似按揭骗套收银行信川，诈骗银行信贷资金。最后，存开发生产过程巾，有的房地产企业无视政府对城市既定的规划，占川小公共绿地，随意破坏人义景观等一些追求短期利益的违规行为时有发生。为此，针对当前房地产市场巾存在的不合理、欠规范等问题，政府制定并实施了各项宏观调控的政策，房地产企业有责任落实政府调控措施，照章纳税，保持房地产市场稳定，促进房地产业健康发展。
3．2房地产企业对股东的社会责任
房地产企业对资金的需求量比较大，而一部分上市的房地产企业对股东的依赖性就比较强。有的房地产企业为了取得其股东的信任和持续追加投资，对企业内部发生负面影响较大的事项没有及时向股东披露，以致误导了股东的投资决策，这种企业行为是对股东责任缺失的一种常见表现。企业与股东的关系就是企业与投资者的关系，是企业内部关系巾最主要的关系。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。
3．3房地产企业对于购房者的社会责任
近几年来，随着我国经济的发展，商品房的价格也急速上涨．超过了居民收入的平均上涨水平，也远远超了社会平均劳动力价值的提升幅度。收入与房价相差悬殊，使人们的住房支付压力很大，甚至使得某些住房购买者变成了一个个“房奴”。据世界银行的研究报告得知，房价与收入比在3倍到6倍之问较为合理，可是我同一些大城市如北京、广州、沈阳、南京、两安的比例均都超过10倍。然而更训人有些叹嘘的是，近期我国南方有位从事房地产开发的商人竟然存央视直播的一档电视节目中说j我们是给富人盖房子，而不是给穷人盖房子”“如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的”，他的所言不能不说是房地产商、房地产企业在社会责任方面的一种缺欠。
再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，南于缺乏诚信．发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。近年来，商品房投诉，牢以每年20％的速度递增，位居消费品投诉之首．2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件。比如说，利用夸大、虚似的广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水。多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；小物业管理跟不上等等，消费者大于各方面的投诉31渐增多，进而引发了许多纠纷，令社会及各类媒体口诛笔伐，不但损害消费者利益，而且也给社会增加了不和谐的因素。
房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，有责任给购房者提供价格合理质量达标的商品房，使得购房者所购房既济．使川起来义安全和环保；房地产企业要诚信守约，对购房者购房时的承诺要兑现；企业还要尽可能地满足顾客的其他方面的需求，如小区的环境卫生、治安治理等，与购房的业主共同推动社区的建设与发展，而不是给购房者提供能带来种种问题的商品房。
(2)发挥社会监督作。建立幸十会监督体系，发挥消费者协会的作，让全社会的购房者都来监督房地产企业，尤其是新闻媒体，对于违反法律法规、坑害消费者利益的，不愿意承担社会责任的房地产企业进行曝光，提醒全社会的消费者们抵制购买这些企业的商品房，同时对那些在承担社会责任方面做得比较突“l的企业，应大力表扬和宣传，通过这种方式促使房地产企业向着社会理性要求的方向发展。
(3)房地产行业进行自我检企和约束。关于房地产企业履行社会责任，北京大学光华管理学院院长张维迎教授认为，中国现在还没有信誉良好的评级企业，无法对房地产企业进行标准的信誉衡量，符合市场规律的监管和约束机制还很缺乏，我们应提倡行业臼律。诚然，企业履行社会责任是企业的一种自律行为．而房地产企业建设自律机制就显得尤为重要。此本文认为，作为房地产企业应该从以下几个方面来进行自我约束：
第一，房地产企业在土地投资、开发和施工等过程巾，应严格按照政府有关政策及法规进行运作。遵守《消费者权益保护法》，不以欺诈手段来坑害购房者的利益；遵守《环境保护法》，杜绝建筑垃圾污染环境的事件发生；遵守《劳动法》，不拖欠员工工资；严格按照城市规划进行施工建设，杜绝将政府规划绿地变成商品房用地等行为的发生。自愿接受社会非政府组织的监督，以约束企业行为的合法性和合理性。
第二，要重视企业形象和企业文化的建立，把社会责任渗透到企业的经营和文化里。企业形象是企业面向社会良好的企业品牌。近年来的房价上涨给开发商带来了“牟取暴利”“黑心开发商”的恶名，社会公众所关注的焦点问题此也开始集中在企业的社会责任上，积极承担社会责任的企业将会受到公众的认可，得到公众信任，在消费者心目中树立良好的形象，这样就有助于调解房地产企业同社会公众的矛盾。企业文化是企业的灵魂，建立企业文化有助于企业履行社会责任，一方面关于社会责任的内容对员工进行教育和培训，另一方面企业要将社会责任内部制度化。房地产企业只有这样内提素质、外树形象，才能长远地发展。
房地产企业篇3
2008年以来，我国商品房销售面积增速逐步放缓（如图1），我国房地产业相应从成长期步入成熟期。随着人口结构拐点出现和城镇化增速放缓，未来商品房需求增速将进一步放缓。城镇化增速放缓和住房需求收入中枢下移将抑制新增住房购买力。我国1978-2013年常住人口城镇化率年均提高1.02个百分点，按照规划，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，年均提高0.9个百分点。城镇常住人口增速放缓意味着新增住房需求增速动能较上个10年减弱。此外，我国目前住房自有率达到80%左右，城市中高收入阶层大多已拥有住房，未来城镇新移民将以农村人口或农民工群体为主，中低收入群体将成为购房主力，可以预见购房需求收入中枢下移，新房购买力相对较弱。我国房地产业正处于从开发建设为主向经营服务转型阶段。根据国际成熟的经验，当一个国家人均GDp在1300-8000美元之间时，住宅投资将达到高峰，人均GDp在8000-13000美元之间时，住宅投资保持平稳，当人均GDp处在13000美元以上时，住宅投资将开始回落。同时，在人均GDp超过8000美元之后，经图2房地产价值链及企业分布济结构将从制造业转向服务业。这意味着未来的住房消费需求将从实物消费向服务消费转变。而我国2004年人均GDp即超过1300美元，开始加速增长，2014年达到7594美元，即将突破8000美元的关口。房地产业将面临一系列转型，包括“从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群服务等”。
二、当前房地产企业转型的趋势
随着互联网工具的应用，有的房地产开发商变身为互联网企业，提供办公物业、住宅物业租赁服务，有的开发企业与互联网企业合作进入电商运营领域，也有互联网企业介入房地产开发和运营。房地产业企业与互联网企业、服务业企业的边界正在模糊，相互渗透融合。房地产业是一个包括了开发建设和各种服务的价值链。从环节上看，房地产业包括了土地、资金、设计等上游投入阶段，中游开发建设和销售阶段，下游租赁和二手交易阶段以及衍生的物业服务和居住消费服务。开发建设和销售环节的附加值相对较低，以规模经济为主要特点；而上游融资及下游经营服务环节附加值较高，以精细化、专业化为主要特点。所谓产业升级，即企业经营从低附加值的环节向上下游高附加值环节迁移的过程，伴随着行业竞争以成本竞争、规模扩张为主向利润竞争、价值创造为主。许多品牌房企在房地产业规模扩张的阶段已经取得了领先的市场地位和规模优势，正在积极的寻求转型。这主要包括以下几个方面：1.从销售中心向利润中心调整2009年后房地产销售整体承压，费用攀升和地价上涨使企业净利润持续收窄，房地产业上市公司净利润呈持续下降趋势。行业利润拐点出现迫使房地产企业将发展目标从扩大销售向提升利润调整。2015年上市房企公布的增长目标普遍放缓：万科未来将不考核销售额指标，考核方向转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标同比增加16%，较2014年的48%已大幅下调。万达集团核心考核指标调整为租金、净利润、持有物业增长，并明确房地产收入指标可以少增长，不增长，甚至负增长。房地产企业的另一个动作是积极推出合伙人计划或激励计划。2012年末，碧桂园推出“成就共享”激励计划；2014年5月，万科启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度；2015年6月，鸿坤集团公布“合伙人+”制度。房地产企业引入合伙人制度和股权激励有多种考虑，例如提高企业人才吸引力、提高项目运行效率、确保项目质量和安全等，但根本原因是，企业日益看重利润获取，需要引入激励机制确保项目运营目标的一致性。2.向房地产价值链的高附加值环节渗透伴随着中国互联网企业的兴起，传统房地产企业与行业外企业的业务合作日益活跃。2015年上半年，平安集团、京东等企业与万科、绿地、碧桂园等房地产开发企业联手，密集推出房地产众筹项目。而早在2012年，万科即与淘宝联手打造住宅网上销售平台。2014年8月，万达集团与腾讯、百度共同出资成立万达电子商务公司。互联网企业也开始向房地产领域渗透。例如，小米通过打造“互联网+地产+X”模式，形成以地产为基础的、整合教育、医疗、社区服务、居住消费的新型业态。从传统的行业视角来看，过去专注于房地产开发的企业与物业管理企业、资产管理公司及互联网企业之间的边界逐渐模糊。但是从价值链角度看，房地产行业内外的企业正在逐渐渗透和融合：过去房地产开发商依靠雄厚的资金实力牢牢控制着土地购置、项目规划和融资环节，而建筑方案设计、建设工程、销售业务、物业服务及生活消费则以外包的方式转移出去。现在，房地产开发企业为了追求新的利润来源，将业务向物业服务、居住消费等环节扩展，同时在价值链的上游，引入合作以寻求新的竞争优势。3.基于资源整合的多元化发展房地产开发商向价值链其他环节转移的表现，就是业务多元化。万科未来定位于“城镇化配套运营商”，绿地集团等房地产开发企业致力于向“综合地产运营商”转型。也有地产商将核心业务向产业链的上游转移，万达的“轻资产战略”致力于银行、证券、保险等金融企业的并购。远洋地产宣布第四步发展战略是“构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局”。在房地产业跨界转型、多元化布局的背后，是日益频繁的股权投资与并购。2013年以来，生命人寿、安邦人寿等保险资金通过联合拿地、股权投资等方式进入房地产领域，主要是养老地产领域。房地产企业之间的合作也在加强，万科与万达签订战略合作协议，将住宅和商业领域的优势资源结合，构建商住地产平台。同时，房地产企业也非常注重互联网平台的整合。比较典型的是平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等房企成立的房地产众筹联盟，成为利用互联网模式融资与销售的门户。此外，也有许多房企试图进入智能家居的领域，例如主营业务为房地产开发的中茵股份公告称，将收购闻泰通讯51%的股权，而后者的主营业务是智能手机、智能硬件、云计算和大数据分析，中茵股份整合居住和智能家居及相关消费的意图不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地产业尝试投资和进入的领域让人眼花缭乱，甚至有的房企进入了体育、电影等娱乐领域。但是，这些表象背后，是房地产企业依托已有的资本、经营上的竞争优势，将业务不断打散细化，整合新型的优势资源，向房地产价值链中更具附加值的环节转移的趋势。
三、房地产业加速转型的有利条件
房地产业从开发建设转向经营的核心问题是如何利用好存量住房资源和存量住房资产，前者是已经建成的各类房产和物业，后者主要包括以房地产为抵押的各种贷款及金融资产。新的商业模式和资本化技术有利于存量资源的充分利用，提高财富的流动性，为房地产企业转型提供了新的业务空间和条件。1.o2o模式我国住房市场重购买轻租赁，美国、德国、英国、日本等发达国家首次购房者平均年龄在35岁以上，而我国则在26-30岁之间，购房者低龄化的趋势明显，抑制了非住房消费的增长。发展住房租赁市场对加快人口流动和城镇化、缓解住房供需结构性不平衡具有积极意义。显然，吸引消费者从购房转向租房存在巨大的商机，2013年市场规模已达到2.5万亿，但是信任和服务缺失却阻碍市场进一步增长，行业服务水平亟需提高。许多房地产企业和中介机构正在积极的将o2o模式（线上对线下）引入租赁业务，通过租赁合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务。实际上，o2o模式是对存量房源重新定位、加工、再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。2.资产证券化资产证券化能够将流动性较差的房地产信贷或投资资产转化为高流动性的可交易证券，主要形式包括RmBS（住房抵押贷款支持证券）和Reits（房地产信托基金）。中国建设银行最早在2005年12月和2007年12月发行过两期RmBS。直至2015年下半年，RmBS再度活跃，7月份，建设银行、民生银行分别发行500亿、100亿的个人住房抵押贷款支持证券（RmBS）获批，央行还受理了浦发银行、中国银行发行RmBS，共计1600亿元。同月，武汉市也发行了规模为5亿的住房公积金贷款支持证券。在银行利差收窄的压力下，银行发行RmBS产品可以盘活购房贷款资金，更好的支持购房需求，同时也为资本市场供应了新的风险投资品种。更富积极意义的房地产资产证券化产品是Reits。目前，全球已有20个国家和地区相继推出Reits，并且有7个国家和地区正着手开辟Reits市场。Reits使房地产投资收益权分割并自由流通，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过Reits的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。Reits因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。
四、房地产业转型的政策引导
房地产企业篇4
一、新时期房地产企业文化的内涵
房地产企业文化是指房地产企业全体员工在长期的实践过程中培育形成，并共同遵守的最高目标价值标准基本信念及行为规范。是企业的性格，是全体员工做一切辜情的出发点和根本从本质上说，它包括全体员工的价值观、道德规范、思想意识和工作态度等从外在表现上说它包括企业的各种文化教育技术培训、娱乐联谊活动等。企业文化建设是现代房地产企业经营的重要内容之一。有学者认为“房地产企业文化是一种管理文化。
二、新时期加强房地产企业文化建设的意义
第一，树立企业良好形象，增强企业凝聚力的有效策略。
当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式完美结合时，这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。我国房地产业在飞速发展的过程中，由于竞争日益激烈，加强企业文化建设成为各房地产企业增强自身竞争能力的砝码，是树立企业良好形象的标志。
当一个企业确立了自己的文化理念之后，企业领导者注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，每个人都充分发挥了个体积极性，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。企业的工作绩效将产生巨大的增长。因此优秀的企业文化形象是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。
房地产企业篇5
5.1政府——建立健全相关的机构和政策
5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构
首先，政府要切实加强对土地资源开发利用的宏观调控与监督管理，对技术落后、浪费资源、污染环境、不符合开发条的中小房地产企业，要依法清理整顿；其次积极推进国有中小房地产企业改革，放开企业改制形式、放开人事管理、放开职身份；第三采取必要的扶持政策，在税收、资金筹集、土地使用等方面给予政策支持；第四按照产业政策化产业导向，加快业化进程，并发展接续产业，促使没有土地筹备的中小房地产企业转型[55]。同时，规范房地产市场，为中小企业的生存与展提供广阔的天地。
5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路
首先，积极构筑与发展中小房地产企业相适应的金融体系；其次广泛建立风险投资基金、产业投资基金、中小房地产企业互助基金等，拓展多种形式的资金渠道；再次建立中小房地产企业信用担保体系。地方政府应积极出面，根据地方实际情况建立起各自的担保机构；第四积极发展面向中小房地产企业的直接融资市场，应该更多地选择具有发展潜力的中小房地产企业上市，实现社会直接融资；最后是财务管理信息化，要大力推广以全面预算、集中结算和动态核算为轴心的企业财务管理信息化。
5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展
5.2.1管理决策的前瞻性、科学性
（1）精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。
（2）建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。
（3）谨慎控制投资风险，提高抵抗风险的能力。风险控制方法有风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期值等；企业转型，未雨绸缪，可以发展替代产业或后续产业，统称接续产业，前者脱离房地产行业，另谋出路，后者仍不脱房地37业，通过搞房地产服务，延长原产业链条而接续之。选择哪一种方式，应因地因时制宜，要用市场的眼光去发挥自己的比较优势。
（4）加强内部组织管理体系的规范化、制度化建设,提高执行力。要建立科学的管理机制，摒弃个人随意性的独裁管理，发挥整体管理功能，不断增强企业活力；可以采用信息化推动企业管理。要用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，开发模式从大规模生产转向大规模定制，优化企业的资源配置效果，使企业成为一个高弹性、高效率的企业。
（5）合理组织产业，提高与大企业的专业化协作水平，力争从大企业手中得到资金、技术和管理等方面的支持，通过专业化分工提高效益。
5.2.2探索新的开发模式
（1）联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险
（2）联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。
（3）团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权[56]。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。
（4）代建。有些企业想利用自有闲置土地进行经济适用住房建设，但往往没有前期运作资金，更没有建设住宅的经验。这种情况下，这些企业特别需要有经验的开发商代建。就是由开发企业先行垫付一部分前期资金，报建，监督施工，销售并代办产权证。开发企业从中收取一定比例的代建费。也可以按双方约定的建设标准以包干价的方式代建，比较常见的是后一种方式。
（5）项目转让。有些开发企业在经营性用地全面实施公开出让前，也就是在2002年7月国土资源部的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，取得了一些前期报建手续，已经具备协议出让的条件。但这些项目时隔两年仍迟迟未能开发，原因有土地政策方面的，更多是资金匮乏的原因，对这些没有资金的项目，中小开发企业将可以利用自身资金优势，投入资金将项目转让过来，继续开发。
（6）股权转让。有些开发企业手中有项目，但不具备项目转让，更主要的原因是本身以后不打算再从事房地产行业，他们希望把企业连同项目一起转让出去。如果是这种情况，中小开发企业就可以通过股权转让的方式获取项目。股权转让，该开发企业和项目归受让方所有，可以按项目设计要求继续开发。
（7）参股。个别开发企业有项目，虽然无力开发但又不想放弃，为了吸收资金，38可以采取参股的方式，也就是将该项目开发企业的股权转让出去一部分，由有实力的中小开发商出资参股，以便通过行使股东的权利，较好地操作项目，各股东再按股东投资协议承担过来一部分权利和义务。
5.2.3拓宽融资渠道
（1）探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
（2）委托贷款。就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。
（3）固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
（4）与建筑企业合作开发。由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。
（5）发展互担保制度。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
（6）建立中小房地产企业发展基金。可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题[58]。
5.2.4注重人力资源的培养和提升
一是转变用人观念，任人唯贤。从单纯的技术人才观到多样性、多层次性的全面人才观；从“人才完美”到“人才不完美”；从人才“需要事业”到人才“要事业，也要39生活”；
二是采用多种措施吸引、激励人才[59]。对不同工作性质和不同层次、不同岗位的人才，采取不同的评价标准来考核绩一种良好的人才竞争机制，使人才能够在工作中得到发展，进而促进企业的发展；灵活运用股权，将个人利益和企业利益统一起来，从而在公司内构建“利益共同体”，增强人才的责任心，激发创造力。
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房地产企业篇6
会计、税法分别将企业发展所得成为利润总额、应纳税所得额。二者在名称上就存在明显差异。利润总额是从会计制定及法规定的角度来对企业发展所得进行考核，其包含了企业在运营过程中可能会出现的问题所产生的相关影响。应纳税所得额是根据税法相关规定，在企业运营所得利润总额上对纳税进行调整最后得到的金额。所以，企业运营过程中多得利润总额是对企业的应纳税所得额进行确认的基础。房地产企业、其他企业在发展过程中会计和税收间均均普遍存在一定差异性。这些差异性普遍存在广告费的税前扣除、折旧年限确认、坏账准备计提等。此外，还存在具有特殊性的税收差异，即在企业预售收入预计利润的确认上存在差异。
目前，房地产企业在销售方法上均采用预售法，即在商品房还未完成建造的时候就已经取得预售许可证开始进行预销售。在预销售过程中所获取的预售收入，企业财务在处理过程中往往会在“预收账款”科目中实施归集核算。在这种情况下，会计尚未对企业的营业收入进行明确，按照配比原则也无法对企业的营业成本进行确认，企业毛利为零。而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》则规定，企业对尚未建造完成的开发产品进行预售过程中所得收入，应根据预计计税毛利率将出预计毛利额进行计算，计算结果计入企业当期实际应纳税所得额。开发产品完全竣工后，企业需对该产品的实际销售收入、计税成本、进行结算、实际毛利额进行结算，然后计算出产品销售过程中产生的实际和预计毛利额二者间存在的具体差额。将该项差额并入到企业当年度中的应纳税所得额。从上述税收规定可以得知，企业虽未对营业收入和成本进行确认，但企业却存在实际毛利，因此在这个过程中，企业经营是可以产生相应的税收利润的。例如，某房地产企业，其在2013年度所取得的预售收入实际金额为1000万，还未能达到交付条件，该企业的所在地拥有10%的成本利润率，企业的实际所得税率为25%，则该企业在运营过程中的会计毛利润为0，税收毛利润为100万，会计、税收二者间存在的差异为100万。从这个例子中可以看出，由于国家相关政策的适用差异的存在，房地产会计所得和税收所得二者间会存在较大差异性。根据企业会计核算所得，该企业无需进行企业所得税缴纳。但是按照国家相关税法规定，该企业则需要缴纳相应的企业所得税。
二、会计与土地增值税存在的差异
开发成本与期间损益确认存在的差异。会计与土地增值税二者间存在的差异主要体现在企业开发成本与期间损益的确认上。而差异产生的焦点则是体现于是否需将企业经营所得利息进行资本化和如何对期间损益进行计算上。在企业会计准则明确规定：企业在生产存货或借款购建过程中，与借款费用资本化的相关条件相符的，应将企业符合条件的借款费用资本化。与条件相符合的企业存货，其在内容上主要包含房地产企业开发过程中用于出售的开发产品。该类存货往往需要较长一段时间进行建造，才能达到预定可销售状态。借款费用在内容上主要包含借款利息、辅助费用、溢价或折价摊销、外币借款发生的汇兑差额等。按照上述会计规定，房地产企业在对商品房进行建造的过程中所发生的相关借款利息均应该进行资本化，将其计入企业开发成本科目中进行核算。当企业的存货完全达到可销售或可投入使用的状态时，就应该将该借款利息计入企业财务费用科目中。
会计期间损益具体为企业的销售、管理、财务三种费用。在对期间损益进行核实的过程中，通常遵循的原则为实际列支原则。但在土地增值税的规定中，其对期间损益、借款利息的规定各不相同。土地增值税暂行条例及相应的实施细则对期间损益进行核算的方法及名称各不相同。在土地增值税规定中，跟房地产企业具体开发项目存在关联得到销售、管理、财务三种费用统一称为房地产开发费用，即开发新建房、土地、配套设施所产生的费用。而在包含于财务费用中的相应利息支出，若能按房地产企业项目的转让进行计算和实施分摊，同时提供相关金融机构证明的，可实现根据实际情况进行扣除，但扣除最高数额会受到一定限制。房地产其他开发产生的费用则不允许按企业实施项目开发过程中所产生的销售、管理、财务三种费用中归集的金额进行扣除。
该种费用只能按土地成本、房地产开发成本，这两种成本相加所得数额的5%以内进行计算，并实施扣除。所有未能按房地产项目转让对分摊利息支出进行计算，或者未能提供相应的金融机构证明的，房地产企业在项目开发中产生的开发费用均是按土地成本与房地产开发成本相加所得数额的10%以内进行计算并扣除。如果房地产企业将企业的利息支出算入企业的开发成本中，则需要将利息支出调为房地产开发费用。企业在进行项目开发过程中没有利息支出发生，使用的资金全部为自有资金，在这种情况下就可按照10%比例的计算方法进行扣除。
从上诉内容可看出，在房地产企业中，会计与税法在对借款费用、期间损益的处理上存在明显差异。在借款费用问题上，从会计上对其进行操作，企业的借款费用无论是向金融机构借款产生的，还是向非金融机构借款产生的，其在借款费用资本化的相关规定中均可适用。而在土地增值税法的规定，通过向金融机构借款而产生的相关费用才存在能在税前进行直接扣除的可能性。企业向非金融机构借款产生的费用则不能在税前进行直接扣除。期间损益从会计的角度上是根据实际发生进而来进行核算的，而从税法的角度则是应用相应的计算公式进行计算开进行考核。此外，房地产企业在成本加计扣除问题上也存在差异。土地增值税法规还规定，对从事房地产开发行业的相关纳税人可按照土地成本与房地产开发成本相加所得金额，按20%的比例进行扣除。而会计则按实际发生的成本费用进行核算。
三、结束语
房地产企业篇7
在这样的情况下，房产企业的管理就出现了种种的问题：房产投资的前期规划是依靠企业领导人进行房产建设的主观意识决定；房产建设中缺乏有力的约束机制和有效的预算控制体系，以及有效的数据来源和数据统计，造成项目的实际资金投入远远大于项目的初期预算；房产销售中缺乏总体的协调，造成业务员的重复工作和客户在预约房屋、签订合同中的麻烦，以及客户对房产销售的不满；房产售后的服务无法及时跟上，造成销售后与用户的脱节，无法灵活实现销售和物业管理的自然衔接。针对这些问题，在这样的管理要求下，房产企业的管理软件便应运而生了。
房地产企业如何选择合适的软件？
尽管，应用专业化软件能为房地产企业带来很多好处，但在实际的选择中企业并不应该饥不择食，不加选择的使用房产应用软件，必须通过谨慎、严格、科学的判断来选择适合企业业务开展和业务经营的软件，否则也会给企业带来一定的经济损失，并给企业使用先进的计算机技术带来心理障碍。那么作为企业的决策者应该怎样做呢？
首先，要对自己的需求进行解析。一个企业的决策者必须对自己企业在业务经营上的瓶颈点进行认真仔细的探究，因为你所选择的软件必须是能够使企业降低运营成本，同时获得最大经营利润的。因此，通过企业自身的业务调查或者请有关的软件制造商对企业进行一次业务诊断，来寻找企业能够依靠专业软件进行管理和业务运作的业务口和业务流程，而不是盲目的引进软件，全盘进行计算机化。因为现有的房产企业在管理模式上还存在各种各样的问题，必须在充分考虑企业自身条件和环境下进行选择，否则企业所选用的软件不仅不能达到管理者的本意，反而会造成投入成本的浪费和企业实际使用者的反感，会造成企业运营的混乱。回到主题，笔者认为，企业的管理层在选择软件之前，明确自己的需求是应用好专业软件的关键。
其次，选择制作软件的企业有没有房地产背景以及实务经验。各种各样的软件公司现在如雨后春笋般泛滥在各个地方，如何选择适合的软件提供商，也是选择合适软件的一个条件。有些软件企业只是一两个人组成的工作组，虽然他们的软件价格比较低，但由此产生的软件应用性和针对性将会大大降低。而有些软件企业本身没有房地产企业的背景以及由此形成的实务经验，所做的软件虽然从整体看，功能比较全，界面也比较友善，但在实际应用中并不见得是符合房地产企业使用特点的。那么，从笔者的研究来看，选择软件供应商，应该把它是否有房地产应用背景和成功的软件应用案例作为选择软件的一个充分条件。
第三，软件的技术特点是否适合企业本身的基本要求。同一类房产应用软件，本身的特点都会有所不同，有些软件是侧重于业务流程的，有些则侧重于信息管理；有些可能是侧重于某一类的，有些可能是侧重于通用类的。企业在挑选应用软件时，一定要结合自己的需求和企业经营战略，从实用性、拓展性上进行考虑。一般而言，应关注这样几点：
是否符合企业既有的管理模式；
软件的操作是否简便易学；
企业以往的统计体系是否可以延续；
是否能有效的提高或改善企业现有的管理模式；
是否为企业今后的发展提供了有效的外部接口；
是否符合企业本身效益收入的一定百分比，或者说软件的性价比如何。
当然，你也可以根据企业的特点，在其他一些方面进行权衡。
最后，要了解软件的服务体系如何保证。除了选择软件本身的特点之外，还应该对软件供应商的服务保证体系进行审核。现在正规企业对售后服务都加强了建设，一个好的软件不仅包括它产品本身的核心功能，还包括了它的外延功能，服务就是其中一个重要的外延功能。企业应该询问软件供应商的售后服务如何开展，如何保证软件应用的顺畅性和及时性维护，同时应该询问这些服务的费用情况，以及软件供应商对今后企业管理模式改变和业务扩展后的软件功能改变方面的拓展性问题，从而充分了解软件供应商的服务体系，使企业在使用软件时无后顾之忧。
房地产企业如何用好合适的软件？
选择了合适的软件，并不代表房产企业就可以在实际中很好地应用软件。在用好合适的软件方面，企业也必须注意这样两个问题：
企业管理层对软件作用的正确认识。软件不是万能的，它是辅助人们管理、业务运作的工具，不能认为有了软件，企业的管理就能上去，企业的业务运作就可以顺畅运行。在应用软件时，必须要在管理制度和业务运作规程上，有一定的提高，才能使软件的应用更趋完善，也就是说要为软件的应用创造一个良好的环境。
房地产企业篇8
2.1.1房地产营销
（1）房地产营销的概念房地产营销就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过对市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程[10]。房地产全程营销是在房地产由卖方市场转变为买方市场的过程中产生的一种全新的专业地产营销策略。它一改过去开发商在房子建成以后才导入营销观念的思路，从项目用地的初始状态就开始导入营销并贯穿于项目设计规划、质量工期、形象推广、销售、物业管理、品牌提升等过程[11]。
（2）房地产营销的特点a房地产营销贯穿于房地产开发的全过程房地产作为一种特殊的商品，具有区位性、不可移动性、价值大、资本和价值的双重性、受周围环境影响较大等特性。房地产市场具有区域性、不完全竞争性、交易形式的多样性和受环境政策影响大等特性。房地产行业和房地产市场的特性决定了房地产营销的特性。房地产营销主要分为项目取得与地块研究，产品设计与规划，项目策划与销售三个阶段，因此房地产营销贯穿于房地产开发和流通的全过程，比一般产品营销更复杂，需要更高的专业知识和技能。所以，房地产营销中的每个环节、每个渠道的竞争力最终都会上升为一个企业、一个产品的市场主体竞争力[12]。b房地产营销具有独特的运营机制由于房地产市场不完全竞争的特性，使得房地产营销具有独特的运营机制。另外，由于土地的稀缺性、投资数额大、回收期长的特性决定了进入房地产市场的难度较大。在进入房地产市场后，由于房地产建设周期长，资金回收周期长，消费者在购买房地产商品时非常慎重，导致房地产产品在交易时周期很长，因此房地产营销的时间很难把握。另外，由于房地产开发商急于回收资金，往往在产品还没有开发出来，便已开始进行销售，使得房地产营销具有独特的运营机制。c房地产营销受政策影响较大任何国家对房地产市场的开发，交易都会采取很多的限制措施，尤其在我国，这种现象更为明显。近年来，随着国家对房地产市场整顿力度的加大，从土地、信贷、税收6等各个方面颁布了一系列政策调控房价，整顿房地产市场。随着提升房地产企业贷款门槛的“121文件”、停止协议出让经营性土地使用权的“831大限”、国六条等宏观调控政策的颁布，房地产市场重新洗牌，很多房地产企业进入了举步维艰的地步。
2.1.2房地产企业营销能力
（1）房地产企业营销能力的概念房地产企业营销能力是指房地产企业在长期的营销过程中，在营销战略和营销策略指导下，通过独特的营销程式动员、协调和开发营销资源与营销才能，从而获取市场竞争优势的核心能力[3]。其实质是房地产企业的一种综合素质，指房地产企业认识市场，开拓市场，综合运用营销策略，满足消费者需要，在市场竞争中保持持久竞争力的综合能力。
（2）房地产企业营销能力的特点a房地产企业营销能力具有系统性房地产企业营销能力是企业的综合素质体现，有多个组成部分，营销子能力相互影响、相互制约，一个因素发生变化，会引起连锁反映。主要表现为房地产企业开拓市场的意识及其能力、开展营销调研及收集和利用市场营销信息的能力、产品和价格的竞争力、营销实施保障能力等的综合体现[7]。因此，要求各影响要素要有一个合理的搭配，否则，就不能很好地发挥作用。b房地产企业营销能力具有动态性房地产企业营销能力各个因素会不断变化,各个构成部分的地位和作用会随着时间、项目的变化而不断变化，从而导致房地产营销能力是一个不断变化的动态过程。c房地产企业营销能力具有集合性房地产企业营销能力的构成体系具有有机性,只有彼此之间互相配合,才能发挥应有的作用。任何一个构成部分的能力强或弱，都不能代表整体营销能力的强或弱。
2.2房地产企业营销能力
综合评价法介绍一个完整的综合评价包含五个环节：一是确定评价目的；二是确立评价指标体系；三是确定评价方法、模型和权数；四是搜集数据、实施综合评价；五是对评价结果进行评估分析。目前，理论界和实践中关于确立评价指标体系的主要方法是德尔菲法；确定评价模型的方法主要模糊综合评价法等；确定模型权数的方法主要有层次分析法。本文综合应用了层次分析法，模糊综合评价法和德尔菲法进行房地产营销能力综合评价，故在以下的内容里详细探讨这三种方法的特点和基本思路。
2.2.1层次分析法
（1）层次分析法简介7层次分析法是美国运筹学家Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多目标的决策方法。其主要特征是：它合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化，主要应用于能源系统分析、城市规划、经济管理、科研评价等领域。人们在进行社会的、经济的以及科学管理领域的系统分析中，面临的常常是一个由相互关联，相互制约的众多因素构成的复杂而往往缺少定量数据的系统。层次分析法为这类问题的决策和排序提供了一种简洁而实用的建模方法。
（2）层次分析法的基本思路层次分析法采用先分解后综合的系统思想来整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。运用层次分析法建模，大体可按下面四个步骤进行：a建立递阶层次结构模型应用层次分析法分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型。在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分。这些元素又按其属性及关系形成若干层次。上一层次的元素对下一层次有关元素起支配作用。这些层次可以分为三类：最高层：一般它是分析问题的预定目标和理想结果，这一层次中只有一个元素，称为目标层。中间层：这一层次中包含了为实现目标所涉及的中间环节，它可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则，子准则，因此称为准则层或方案层。最低层：这一层次包括了为实现目标可供选择的各种措施，决策方案等，因此成为措施层和方案层。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素，按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时(譬如多于9个)应进一步分解出子准则层。b构造两两比较判断矩阵层次结构分析了因素之间的关系，但准则层中的各准则在目标衡量中所占的比重并不一定相同，在决策者的心目中，它们各占有一定的比例。在确定影响某因素的诸因子在该因素中所占的比重时，遇到的主要困难是这些比重经常不易定量化。此外，当影响某因素的因子较多时，直接考虑各因子对该要素有多大程度的影响时，常常会因考虑不8周全、顾此失彼而使决策者提出与他实际认为的重要程度不相一致的数据，甚至有可能提出一组隐含矛盾的数据。比如现在要比较n个因子X={x1,x2….xn}对某因素Z的影响大小，如何比较才能提供可信的数据？Saaty等人建议采用对因子进行两两比较建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子进行两两比较，建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子xi和xj，以aij表示xi和xj对z的影响大小之比，全部比较结果用矩阵a=（aij）n×n表示，称a为Z-X之间的成对比较判断矩阵（简称判断矩阵）。若xi与xj对Z的影响之比为aij，则xi和xj对Z的影响之比应该是aij=1/aji关于如何确定aij的值，Saaty等建议引用数字1-9及其倒数作为标度。下面表2-1列出了1-9标度的含义：表2-1判断矩阵相对重要度及其含义标度含义135792，4，6，8的倒数表示两个因素相比，具有相同重要性表示两个因素相比，前者比后者稍重要表示两个因素相比，前者比后者明显重要表示两个因素相比，前者比后者强烈重要表示两个因素相比，前者比后者极端重要表示上述两判断之间的中间状态对应的标度值若因素i和因素j比较，得到判断值为aij，aji=1/aijaii=1从心理学观点来看，分级太多会超越人们的判断能力，既增加了做判断的难度，又容易因此而提供虚假数据。Saaty等人还用实验方法比较了各种不同程度下人们判断结果的正确性，实验结果表明，采用1-9标度最合适。根据矩阵，一般做n×（n-1）／2次两两判断是必要的。有人认为把所有因素和某个元素比较，即只作n-1次比较就可以了。这种方法的弊端在于，任何一个判断的失误均可导致不合理的排序，而个别判断的失误对于难以定量的系统往往是难以避免的。进行n×（n-1）／2次比较可以提供较多的信息，通过各种不同角度的反复比较，从而导出一个合理的排序。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于(或影响)上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1-9比较尺度构成对比较矩阵，直到最下层。c层次单排序及一致性检验判断矩阵a对应于最大特征值的特征向量w，经归一化即为同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值，这一过程称为层次单排序。上述构造成对比较判断矩阵的方法虽能减少其他因素的干扰，较客观地反映出一对因子影响力的差别。但综合全部比较结果时，其中难免包含一定程度的非一致性。如果9比较结果是前后完全一致的，则矩阵a的元素还应当包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.满足上述关系式的正互反矩阵称为一致矩阵，以便确定是否接受a。d针对某一标准，计算各备选元素的权重计算权重向量并做一致性检验。对于每一个成对比较矩阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量；若不通过，需重新构造成对比较阵。e计算当前一层元素关于总目标的排序权重及进行一致性检验由上面我们得到的是一组元素对其上一层次某元素的权重向量。我们最终要得到各元素，特别最低层中各方案对于目标的排序权重，从而进行目标判断。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成。设上一层次（a层）包含a1，.am共m个元素，他们的层次总排序权重分别为a1,…am。又设其后的下一层次(B层)包含n个因素B1...Bn,他们关于aj的层次总排序权重分别为bij,..bnj(当Bi与aj无关联时，bij=0)。现求B层中各元素关于总目标的权重，即求B层各元素的层次总排序权重b1...bn,计算按下表所示方式进行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n组合权向量并做组合一致性检验。计算最下层对目标的组合权向量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，否则需要再次调整模型进行检验。
（3）应用层次分析法的注意事项运用层次分析法，把决策过程中定性和定量的因素有机地结合起来。通过判断矩阵的建立、排序计算和一致性检验得到的最后结果具有说服力，比较适合应用于营销能力评价指标权重的确定；同时，可将人的主观性依据用数量的形式表达出来，使之条理化、科学化。从而，可避免由于人的主观性导致权重预测与实际情况相矛盾的现象发生，克服了决策者和决策分析者难以相互沟通的现象，克服了决策者的个人偏好，提高了决策的有效性，在多目标规划领域具有广泛的应用价值。但在实际工作中，如果所选的要素不合理，其含义混淆不清，或要素间的关系不正确，都会降低层次分析法的结果质量，甚至导致层次分析法决策失败。为保证递阶层次结构的合理性，需把握以下原则：a分解简化问题时把握主要因素，不漏不多；b注意相比较元素之间的强度关系，相差太悬殊的要素不能在同一层次比较。
2.2.2模糊综合评价法
（1）模糊综合评价法简介模糊综合评价法是由美国控制论专家L.a艾登于1965年创立的。模糊性主要是指客观事物中间过渡中的“不分明性”。综合评价指的是对一个涉及多个因素或多个指标10的事物进行评价时，必须根据所有的因素或指标做出全面综合的评价，而不能只从某一方面去评价。由于模糊评判可以很好的解决综合评判中的模糊问题，因此适合评价层次多，结构因素多的对象系统。其优点是结果清晰，系统性强，能很好的解决模糊的，难以量化的问题，适合各种非确定性的问题的解决[9]。
（2）模糊综合评价法对房地产营销能力评价的适用性评价房地产企业的营销能力其实是确定被评价对象对优劣的隶属度。优与劣这两个对立概念之间也不存在绝对分明的界限，具有模糊性。从房地产企业营销能力评价的过程来看，评价指标的构建、指标权重的确定以及评价标准的选择也都带有一定模糊性。其理由主要来自三个方面：第一是外界环境影响的不确定性。影响房地产企业营销能力评价的外界环境因素很多既有宏观的，又有微观的。前者指房地产产业所面临的房地产市场外的因素，如经济，政治以及文化因素等等。后者指的是房地产市场中影响房地产企业的业内因素，如房地产市场竞争状况，整体房价走势等等。外界环境因素对房地产企业营销能力虽有直接、确切的影响，但更多的是间接的、不确定的影响。第二是房地产营销能力评价过程的复杂性。要全面、正确地评价房地产企业的营销能力，不仅要考虑房地产企业外部营销环境，也要考虑企业的自身状况；不仅要考虑定量的指标，而且要考虑定性的指标；并且，由于房地产企业的经营性质和所处的发展阶段各不相同，对其营销能力的重点也应有所差异。所以，选择什么样的指标以及指标之间权数如何确定都要根据企业的具体情况来分析。第三是人类认识的模糊性。人类对事物的认识都带有一定的模糊性，许多问题的研究不能不考虑人类观察认识问题所具有的这种模糊性。像房地产营销能力评价这类完全是人类主观行为的活动，必然要受到评价各方的性格、偏好、价值观念、经验、知识和技术水平等因素的影响。综上所述，房地产企业营销能力的影响因素较多，通常以多层次，多指标的方式揭示事物的相关性和系统性，对其营销能力评价，许多实质性影响因素不便或不适于直接用数字给予反映，需要定性与定量结合运用，因此具有模糊综合评价的特征。
（3）模糊综合评价法的实施步骤a建立企业营销能力评价指标体系。依据层次分析法，根据企业营销所固有的特性，所建立的企业营销能力评价指标体系包括目标层（a）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。b运用层次分析法，建立判断矩阵。采用1－9同比率标度法对同层次的各个指标分别进行重要性比较评价，确定判断矩阵，求解出判断矩阵的特征向量，并对其进行一致性检验，若检验合格，那么求解出的特征向量即为该指标对其所属上一层次评价指标的权重。c建立企业营销能力评价集V。根据对企业营销能力进行评价的目的，借鉴国外经验，确定评价指标体系中各评价指标的优劣等级，具体的含义为：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d构造模糊综合评判矩阵。根据企业营销能力评价集V，对准则层指标Bi构造单因素矩阵Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i为准则层各指标下标，j表示准则层Bi的指标个数。rijt（t=1，2，3，4）为准则层指标Bij隶属于评价集V的程度，该数据的取得可以采用专家打分法由专家进行打分，然后采用算术平均的方法得到，也可以用随机调查方法，最后经算术平均得到。e对准则层Bi进行二级模糊综合评价Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示准则层Bi对评价集V的隶属度。f对目标层a进行一级模糊综合评价U=w×{U1，U2，…，Un}t（2-3）其中U表示目标层a对评价集V的隶属度。g对评判结果进行分析评价。首先对评价集进行一致性分析，然后根据最大隶属度原则，确定房地产企业营销能力的等级，再详细分析比较准则层Bi的评价集Ui，以发现企业营销中存在的薄弱环节，从而及时采取对策措施进行提高改善。
2.2.3德尔菲法
（1）德尔菲法的简介德尔菲法又称专家调查法，是在20世纪40年代由赫尔姆和达尔克首创，经过戈而登和美国兰德公司进一步发展而成。德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇成专家基本一致的看法，作为预测结果。德尔菲法作为一种主观，定性的方法，不仅可以应用于预测领域，而且可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定。
房地产企业篇9
房地产企业推行财务精细化管理，主要基于以下考虑：1．适应政府宏观调控的需要。在政府的限购、限价、限贷大环境下，土地红利降低，资产负债率升高。中央层面房地产调控的主基调未有放松迹象，行业利润逐步压缩。为了提升企业的市场竞争力，企业只能将更多的精力、资金投入到调整产品结构、做好营销创新和成本控制上去。2．适应企业稳健持续发展的需要。近十年来房地产开发企业得到了快速发展。但是，随着规模增加、项目增多、激进扩张，企业面临巨大的经营压力。同时，规模发展、周转速度和品质利润也出现前所未有的矛盾。房地产企业在一二线城市发展所遭遇的瓶颈也正向三四线城市扩展，企业发展面临激烈的竞争。3．提高管理层决策质量的需要。受经验、能力限制，企业决策层必须在全面了解财务状况、竞争情况、剩余市场、重要趋势的基础上才能对市场做出准确判断。通过财务精细化管理，可以帮助职业经理人、策划、营销等专业人员加强企业基础管理、成本管理，便于设立责任制和开展绩效考核。4．应对企业现金流危机的需要。如果销售做得不好、资金回笼慢，受信贷紧张、筹资困难、信托公司违约等因素的影响，加上企业管理水平低下、资金使用效率不高、成本费用控制不好房地产企业很容易出现现金流危机。为降低现金流中断的风险，客观要求企业加强财务精细化管理，灵活融资，布置好产品结构、做好营销创新和成本控制。对于资金宽裕的企业，在合适的时点可以进行套利性并购；对于资金比较紧张的企业，应积极实施以利润率换周转率的价格策略；对于资金更紧张的一些企业，可以考虑土地层面的转换，甚至是股权层面的出让。
二、房地产企业财务精细化管理的内容及流程
房地产企业财务精细化管理主要包括：财务预算精细化、投资融资精细化、会计核算精细化、税务管理精细化、财务报告精细化和内部控制精细化。为了做好各环节精细化管理，需建立一套财务精细化管理的工作制度和流程，具体包括：（1）建立和健全经营业务的财务管理流程；（2）根据流程特征制订管理规范和制度；（3）确定具体实施方案和步骤，设计具体的账表并且提出要求和规范；（4）进行精细化管理工作的具体分工，同时建立责任制，通过过程的组织协调和结果的考核等等措施切实加以落实。总之，通过财务精细化管理，改变房地产企业对资金的过度依赖，形成更加稳健的财务战略，推动回款加速、销售目标的达成，提高资金使用效率。同时，建立预警机制，通过经营分析做好全程税务筹划加强成本控制，进而提升房地企业的盈利水平。
三、房地产企业财务精细化管理的具体举措
推进房地产企业财务精细化管理，可从以下方面着手：1．对每一项经营活动做好预算与分析。具体表现为：完善预算流程、设计管理工具，改变过高的估值水平，对现金流和收益模式重新组合；为获得长期、稳定收益，商业地产可采取以售养租、鼓励银行等其他机构长期持有物业等方式；定期分析会计与预算执行差异，协调改变外部考核模式。其次，企业内部要重视财务数据，强化科学决策和考核落实，注重改善经营的激励；做好团购预测、调价测算、建立年度回款测算模型；做好意向客户分析，如限购措施、受限购、社保、公积金、分期情况影响的分析；审核营销推广方案、对比市场情况，及时调整每月回款、签约和责任制预测；对已签约折扣进行分析；跟踪已签约回款情况、分析按揭异常情况；分析按揭政策、分期政策；年度推广合同管理，注重评估实际效果；做好开盘筹备和支持，开发售楼软件报表，提高执行率；全程跟踪招标谈价人员，事前控制费用支出；通过付款审查，补充方案和流程，彻底解决隐藏的真实问题；协调物业配合费用结算，合并不必要岗位减少开支，尾盘清理可移交物业公司，提出提高去货率为导向的考核指标等。2．提高每个细节的资金使用效率。具体表现为：投入人力、物力促进回款；应收账款催收；把控分期政策、预测回款进度；做好销售配合、执行好供应商购房扣款；测算好资金占用、机会成本；分析融资成本、拓展新的银行、按揭和融资渠道；定期召开会议检讨计划与支付差异（包括资金成本结构、支付利息计划、营运利润）；推进动态现金流预测与管理；推进降成本、减少各类付款；参与降成本工作，做好预测；寻求供应商谅解，谈判、沟通延期还债；培养招标谈价的职业杀手；做好工程合同、营销推广合同管理；定时清理备用金及借款；清理闲置资产、推进工程物资再利用等。3．为每项经营活动细节提供税务筹划支持。具体表现为：利用税务筹划手段设置销售方案，将筹划收益回馈给购买客户，扩大公司销售渠道；改“买房送车”、“买房送空调”为赠送现金，或直接将相应价值款项作为折扣冲抵房款，这样既达到宣传效果，又减少了车、空调视同销售缴纳增值税的可能，减少过户手续，最终降低了房地产企业的相关销售税金支出；明确营销合同报价税金，降低营销费用支出；合理利用自产自销并安装材料不用缴纳营业税的税收政策；规范涉外设计合同签订，改不含税合同改为含税合同，避免公司代付的税金无法税前列支等。4．加快财务各模块的融合。具体表现为：（1）加快信息化建设、成本管理和资金管理的融合。目前有相当部分房地产企业成本管理水平低下，尚未成体系；在每个环节缺少有效管理方法，旧项目成本对新项目指导意义不大；欠缺有设计、造价、营销、财务等综合能力的成本管理人员；成本控制不透明、不规范；财务要定期清查、核对、补录成本系统。鉴于此，需明确目标成本是项目成本控制的上限，应以市场为导向，确保项目目标利润的实现；制定成本拆分与归集原则的制度指引，通过拆分与归集，得到已发生成本；定期对存在异常成本进行调整，最终得到项目的动态成本；财务应跟踪分析，哪些成本发生了异常以及造成异常的原因，使成本控制透明化、规范化。（2）加强合同管理，控制合同变更。主要因为：大合同签订跨分期、跨科目，成本拆分难且易出错；变更难以及时测算；变更做了成本就增大，不做工期就可能会延迟；付款周期长，内部付款计划和节奏有问题。同时，为避免合同变更，需对前期设计缺陷、施工现场条件变化、产品定位变化等原因进行深入分析。（3）加强合同结算监督。结算可委托造价咨询机构进行施工图造价审定，咨询费采用造价核减额的方式计取，测算出来的造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额方式，以此相互监督。5．强化资金管理。主要因为：很多公司只有成本测算，没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用。当进度计划发生调整，就无法滚动修订资金计划。因此，财务部门需参与降低成本的工作，做好财务费用预测、盈利预测；加强应付进度款审核、减少合同付款比例，保证施工顺利的同时避免资金占用负担高额利息；做好月度资金计划，汇总各部门、各项目的资金计划，在各项目间平衡后再由总部统一调配；利用系统建立现金流模型；将合同管理与销售系统、成本系统有机结合，实现预算与执行保持高度一致，加强业务系统中的流程控制，保证数据准确、及时。
房地产企业篇10
从图中可以清楚地看出,1999-2000年,三个比率同步提高,房地产开发企业的短期偿债能力有所增强;2000-2001年,现金比率继续提高,表明其短期偿债能力继续增强,而现金流量比率和到期债务本息偿付比率均有较大幅度降低,表明其短期偿债能力有较大幅度下降;2001-2003年,现金比率持续降低,表明短期偿债能力不断减弱,而另外两个现金流比率先有较大幅度提高,而后又有较大幅度降低,表明短期偿债能力先增强后减弱;2003-2007年,三个比率都在较低的值徘徊,表明短期偿债能力比较稳定;2007-2008年,三个比率均有大幅下降,该行业短期偿债能力都有大幅下降;2009-2010年,现金比率持续提高,似乎表明行业短期偿债能力不断增强,而另两个比率则在经历了骤然升高后又骤降,短期偿债能力在经历突高后,已降至历史低位。从图2中可以明显看出:总体看来,资产负债率在1999-2005年间不断升高,表明行业的长期偿债能力不断增强,而在2005-2006年该比率现小幅减小,表明行业的长期偿债能力有小幅降低,2006-2007年该比率巨幅减小,表明行业的长期偿债能力巨幅降低,2007-2008年,该比率巨幅上升,表明行业偿债能力巨幅提高,2008-2010年该比率持续提高,表明行业偿债能力持续增强;现金流量比率则表现的更为复杂,波动更加频繁,但大的趋势与资产负债率反映的情况近似。
营运能力比率
从图中可以看出,存货周转率和应收账款周转率除了2008年前后,其他年份变化非常接近。1999-2002年,两个比率持续同步上升,表明行业营运能力不断增强;2002-2004年,两比率持续同步下降,表明行业营运能力不断减弱;2004-2007年,比率先有较大幅度上升后又回落至2004年水平,表明行业营运能力先较大幅增强又大幅下降;2007-2008年,存货周转率巨幅上升,而2008-2009年有巨幅下降,2010年继续保持下降态势,而在2007-2010年期间,应收账款周转率则一直平稳的在低位徘徊。
盈利能力比率
从图中可以看出,主营业务利润率和总资产 报酬率几乎同步的反映了样本年间行业的盈利能 力变化。1999-2001年,两比率同时持续下降,表明 行业的盈利能力在持续下降;2001-2005年,两比率 同时低位徘徊,表明行业的盈利能力一直不强; 2005-2007年,两比率持续快速升高,表明行业的盈 利能力持续增强;2007-2008年,两比率均有所下降,表明行业的盈利能力有所减弱;2008-2009年,两比率均有所上升,主营业务利润率更为明显,表明行业盈利能力增强;2009-2010年,两比率或保持不变或有所下降,表明行业盈利能力下降。
通过上述分析可以得出以下结论:1999-2001年间,房地产开发企业在其短期、长期偿债能力不断增强,营运能力也不断提高的同时,盈利能力却在持续减弱。正是因为其盈利能力和营运能力在接下来的2001-2005年持续不高,导致在此期间行业偿债能力不强。