土地市场论文篇1
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议
土地储备制度在我国的兴起
综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况
近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公
在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足
我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。
土地储备制度对房地产市场影响的分析
作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。
对城市土地价格上涨的分析
纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。
土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。
土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(Dp)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（Dp）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
Dp=1636.75+13.92DS(t=1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，Dw=1.940
Ln(Dp)=7.001+0.221Ln(DS)(t=3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，Dw=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（Hp）与土地交易价格（Dp）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（Hp）与土地交易价格（Dp）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
Hp=815+1.079Dp(t=9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，Dw=2.996
Ln(Hp)=2.566+0.718Ln(Dp)(t=10.232)
拟和优度检验R=0.659，F=7.73，Dw=3.355
由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（Hp）与商品房销售面积（m）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（Hp）与商品房销售面积（m）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。
Hp=-236.18+12.814m(t=7.844)
拟和优度检验R=0.940，F=62.67，Dw=2.564
Ln(Hp)=2.11+1.065Ln(m)(t=8.242)
拟和优度检验R=0.646，F=7.30，Dw=3.444
由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。
土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。
因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。
完善土地储备制度的对策建议
为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：
合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。
重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。
为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。
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土地市场论文篇2
一、选题依据(选题的目的与意义，与选题有关的国内外研究综述，附主要参考文献。)
保护和合理利用土地资源，加强土地资源管理对珠海特区经济的可持续发展具有十分重要的意义。土地资源管理信息系统的建立，是推进土地资源信息化的一项重要举措。本人在参与周口市土地资源管理地理信息系统项目开发小组工作的基础上，对系统设计和实现作了进一步分析和研究。
当前，我国城镇已进入快速建设阶段，城镇建设是社会各界关注的热点，其中一个核心问题就是土地有效开发与集约利用问题。随着城镇化进程的不断加快，我国城镇土地利用面临着严峻的考验。土地是不可再生资源之一，极其宝贵，土地合理利用是经济发展和社会进步的重要基础。我国人口众多，资源相对不足，土地资源尤为紧缺，因此要大力提倡小城镇在建设过程中坚持土地的合理利用。但我国城镇的土地开发建设的现状不容乐观。区域经济快速发展导致了城镇土地开发建设在规模和结构上的迅速变化，产生了许多普遍问题，如土地利用无序、利用粗放、土地利用集约化程度偏低，建设用地与耕地的矛盾日益显著，土地破坏、污染、浪费严重等等，造成半城市化、生态恶化等严峻的问题。这是小城镇土地开发建设中的两难困境，它表现出一种短期利益与长期利益，么地方政府、开发商与当地住民的矛盾。在目前人口、资源、环境问题日益加剧的情况下，土地作为不可再生资源，对它的开发建设进行科学管理具有重要意义。
土地资源信息种类繁多、数量巨大、涉及面广、管理利用相当复杂。需要依靠科技进步，实施信息化发展战略，实现土地资源工作的现代化，在土地资源调查评价、政务管理和社会服务等各个层面广泛利用现代信息技术，以信息化带动土地资源管理方式的根本转变，以信息化带动信息采集技术与分析技术的飞跃，以信息化促进政府工作方式由管理型向管理服务型的转变。建立土地资源管理信息系统顺应资源、环境的全球性持续利用需求。土地资源数据标准化、信息共享、科学监督以及将这些信息快速反映到经济建设中去需要建立统一协调的土地资源管理信息系统，用以管理海量数据，迅速处理文档、图件，提供准确可靠信息，从而将资料的大量积累、更新与经济快速增长联结起来，为综合利用土地资源信息进行宏观决策和管理提供科学依据。
自20世纪90年代以来，随着土地信息产业的建立和地理数字化产品的发展，社会对土地资源管理的认识普通提高，对农村土地的认识逐渐加强，对其需求也大幅度提高。农村土地资源信息管理系统成为包括政府部门在内的必备的重要系统，各国都大力开发自己的农村土地资源信息管理系统，并将先进的技术、方法应用到其中，如空间信息分析的新模型和方法，空间信息应用的新模型和方法:三维、四维数据结构和数据模型，人工智能和专家系统，网络地理信息系统，虚拟现实技术等，来提高土地资源信息管理的技术含量，以更好的为土地管理服务。
西方市场经济发达国家很早就意识到了土地资源的使用价值和稀缺性，对土地资源配置调控的研究较早，目前已经形成了较为系统的研究成果，主要体现在土地地租理论、土地资源市场配置机制、土地用途管制制度等多个方面。
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源配置调控是一个综合性的过程，其调控结果是各种因素、各种手段综合作用的结果，而且各种因素和手段相互作用、相互影响，最终共同影响调控结果。要达到土地资源的合理配置，发挥土地资源的最大综合效益，需要调动市场、政府、社会等各种力量，运用经济、行政、法律、税收等多种手段，并且各种手段相互协调，互相促进。土地资源调控就是综合运用各种手段和措施，达到土地资源合理配置，既满足经济发展的需要，又能同时兼顾社会和环境效益。
土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地以地生财,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模式,从而影响了资配置的公平与效率,并成为长期以来困绕改革深化的重大问题。经济发展史证明,实现土地资源和资产利益最大化的最佳途径,是市场配置资源13%建立土地交易市场,是今天社会主义市场经济发展的必然选择。当前,我们必须重新认识市场,并进行土地市场运作机制的观念创新。
贸规则强调行政主体一致原则、公平原则、透明原则、非歧视原则。在中国人世的大背景下思考建立土地市场新机制,首要的问题是要认清当前土地市场政府与市场的现状,找准和wto规则存在的差距。土地市场新机制必须围绕政府与市场、监管与竞争、平台与服务等市场机制,开展全面而有针对性的深刻的行政革命,实现计划经济观念向市场经济观念的转变,计划经济体制向市场经济体制的转变,确保政府行政管理体系必须和世贸规则所任。
因此，在市场经济条件下，各种活动对土地的使用展开竞争，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，从而使商业、工业、住宅等土地利用类型的空间布局与地价之间得到祸合，推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化，形成合理的土地资源空间布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空间布局呈同心圈层分布。
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二、研究方案与技术路线
(一)研究内容
本文的第一部分是绪论。这部分首先分析了选题的背景与意义，指出文章研究的内容及研究意义，然后对国内外研究进行了综合介绍与简要评述。第二部分是介绍城市土地资源调控管理的理论基础及土地资源调控系统与手段。城市土地资源的调控管理是一个复杂的系统，相关的理论基础有产权理论、地租地价理论、土地市场理论、土地资源配置理论、公共政策理论。土地资源调控系统主要包括市场机制、政府调控、公众参与三种手段。论文的第三部分是国外经验的介绍及其经验总结。这一部分主要从市场机制和政府调控两个方面介绍国外经验。其中，市场机制方面主要介绍了市场机制的作用、美、日、加等国土地交易的制度和做法及其对我国的启示，政府调控主要从土地用途管制、土地征购储备制度两个方面介绍了西方国家的做法。最后，系统地总结了国外做法对我国城市土地资源调控管理的启示，即需要完善市场机制，建立市场与政府相结合的调控系统。论文的第四、五、六章是文章的重点，第四章分析了周口地区土地资源利用的现状与特点，第五章在介绍周口地区土地调控管理系统的基础上分析了周口土地资源管理调控存在的问题。在前面几章的基础上，第六章在构建周口地区上地资源调控管理模式，分析其构成要素、运作机制的基础上，提出了优化地区土地资源管理的具体措施，最后根据周口地区的城市发展和功能定位提出了土地资源合理利用与制度创新的几点探索性建议。
第一章绪论
1.1选题的背景与意义
1.2研究综述
1.2.1国外研究综述
1.2.2国内研究综述
1.2.3国内外研究的简要评述
1.3论文的思路结构与创新之处
1.3.1论文的思路与结构
1.3.2论文的创新之处
第二章土地资源调控管理的理论基础及调控系统
2.1土地资源调控管理的理论基础
2.1.1产权理论
2.1.2地租地价理论
2.1.3土地市场理论
2.1.4土地资源配置理论
2.1.5公共政策理论
2.2土地资源调控管理系统及手段
2.2.1市场机制
2.2.2政府调控
2.2.3政府与市场的关系
2.2.4公众参与
第三章土地资源调控管理的国际经验
3.1市场机制调控土地资源的国际经验
3.1.1国外实施市场机制调控土地资源的实践
3.1.2国外经验对我国建立土地市场调控机制的启示
3.2政府调控土地市场的国际经验.
3.2.1土地用途管制制度的国际经验
3.2.2土地征购储备制度的国际经验
3.2.3国际经验对我国城市政府调控土地资源的启示
第四章周口地区土地资源开发利用现状
4.1土地资源利用结构
4.2土地资源开发利用的特点
4.2.1农业用地迅速减少
4.2.2可预征地空间减小
4.2.3城市建设用地增长很快
4.2.4土地闲置量较大...
4.2.5土地批租总量逐渐由粗放转向集约
4.2.6土地批租方式出现多样化
第五章周口地区土地资源管理系统及其存在的问题
5.周口地区土地资源管理系统
5.1.1地区管理系统
5.1.2开发公司管理系统
5.2土地资源调控管理存在的问题.
5.2.1政府宏观调控力度不足
5.2.2土地调控管理制度、体制不完善
第六章周口地区土地资源调控管理模式与措施
6.1构建周口地区土地资源调控优化管理模式
6.1.1周口地区土土地资源利用优化模型的选择
6.1.2周口地区土地资源调控管理目标函数
6.1.3周口地区土地资源调优化方案
6.2周口地区土地资源的合理利用与管理创新..
6.2.1确定合理的土地利用结构
6.2.2根据产业发展战略进行合理的土地功能分区
6.2.3实行城乡一体化的土地管理机制
6.2.4逐步实现全部土地有偿使用
参考文献
(二)研究方法
本文从宏观和微观两个层面对城镇建设及其土地问题进行了初步研究。笔者从小城镇的概念入手，分析我国城镇化中选择小城镇发展战略的客观必然性，并回顾了伴随我国城镇发展历程中的土地问题的历史演进。论文结合我国城镇发展的现状，着重对我国小城镇建设中的重大土地问题进行分析。在此基础上，文章讨论了城镇建设中土地开发与管理的几种有代表性的发展模式，概括了其特征，探讨了城镇土地开发与管理的原则与方向，并尝试对其成因作出论证。最后，文章立足土地管理实践，以土地增减挂钩管理为例，有针对性地提出了完善土地管理的学理性对策建议。
(三)拟解决的关键问题
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。
(3)在总结各种土地资源调控手段的同时，构建了一个政府、市场、公众三方共同作用的周口地区土地资源调控管理模式，对这一模式的构成要素、运行机制等提出了较为系统的观点，并在土地管理措施的优化与创新上进行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在课题研究成果上的深化，是基于周口地区土地资源利用和管理实践的分析，因此提出的土地调控管理措施具有较好的实践指导意义。
(五)可行性分析
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源是一切城市社会经济活动的物质基础，土地资源的合理配置与高效利用是影响到城市经济发展的重要条件。随着社会经济的发展，土地资源的稀缺性越来越突出，如何分配有效的土地资源，使其在城市功能布局、产业结构调整和城市整体环境的提升等方面发挥基础性、先导性作用是摆在政府面前的一个突出的问题。
市场机制是资源配置的基本方式，但是土地资源作为城市经济和社会生活的基本物质条件，需要从经济、社会和环境多方面综合考虑其利用效益，实现土地资源利用综合效益最大化。市场机制和政府调控是土地资源优化配置的两种必要手段，一方面，通过市场机制可以最大限度地发挥土地资源的资产效应，实现优地优用另一方面，通过政府调控可以保证土地资源的利用符合社会和环境等方面发展的需要，实现社会生活和国民经济的协调发展。同时，公众参与是保障土地合理利用的一种有效机制，通过公众建议和意见反馈影响政府政策而修正市场失灵，促使土地资源利用效益符合广大人民群众的利益。
但是目前我国土地资源调控体系还不完善，政府的调控力度不够，特别是在一级市场上没有实现垄断，无法有力地调控市场供需，同时各种管理制度还不完善，既无法保障政府政策、规划等的贯彻与落实，又无法有效地为市场机制的正常运行创造条件。并且公众参与机制还没有建立起来，公众参与既没有在法律制度上得到明确和保障，也没有具体实施措施。因此，我国土地资源调控的优化还在于政府职能的完善，通过法律、制度、政策的完善，既保障政府的调控，又为市场机制正常作用创造平台，最终保障人民群众的利益和社会的可持续发展。
本文提出的周口新区土地资源调控系统是市场机制、政府调控、公众参与三种机制的有机结合。但是在具体实施过程中，如何把握三种机制的作用程度，使之既相互促进又相互制衡，不是一个简单的模式能概括出来的，也不能用一个固定的模式生搬硬套，需要根据实践的变化不断调整和深化。并且，一个成熟的土地资源调控系统，主要还是以完善的市场机制为基础，通过市场的竞争机制、供求机制实现供需平衡，政府的各项政策只是其补充，并且具有较大的稳定性和连续性，政府政策的变动只是对市场的微调，不会引起市场较大波动。
目前，周口新区实行的是新区政府和开发公司二级土地管理系统，开发公司在一定程度上代替政府形式土地基础开发和招商引资的职能。但是在实际操作过程中，出现了一级市场调控乏力，二级市场存量过大，土地管理措施和制度不完善等问题，本文针对这些问题提出了强化土地利用规划的控制性作用，建立土地储备机制，加强土地市场建设，完善土地管理系统，建立公众参与机制等具体措施，希望能对周口新区土地资源调控管理的优化具有实质性的指导意义。
由于本人的研究水平和知识有限，论文对土地资源调控的具体措施的研究尚不深入，有的措施还缺乏可操作性，对各种调控要素的变化引起的土地市场的变化也缺乏系统的讨论。而且由于数据有限，周口新区还没有建立地价指数等原因，论文对土地资源调控优化的分析和提出的管理措施还仅限于定性的描述，没有进行定量分析，希望今后随着对实践的了解和知识的深化能够深入研究下去，弥补以上不足。
三、研究基础及进度安排
(一)研究基础
本人自1990年开始一直在河南省周口地区各乡镇从事农业技术推广工作和行政管理工作，曾担周口市淮阳县的镇长和党委书记，对农业技术推广体系有过深入的研究，对农业区域的知识、态度和行为了解透彻，因而有能力完成该论文的研究工作。
(二)进度安排论题前期准备30天。
相关文献资料论证查阅、国家和地方政府涉农政策、法律法规研究、借鉴、分析，制订出论题研究方案。
论题调研实施150天。
社会调研展开，调研资料、数据整理、分析、归类卡片制作、确立本论阐述内容构架构思。论题写作形成150天。
调研报告―――提炼形成论题初稿―――立论观点、内容座谈考证修正、正式文本形成。
四、预期研究结果及本研究创新之处
土地资源调控管理是作者三年来一直在持续研究的重点内容，通过不断的学习、借鉴、总结与深化，形成了本文的一些创新之处，主要有以下几点:
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。
土地市场论文篇3
内容摘要：我国城市土地市场的建立实质上是由政府所主导的强制性制度变迁的结果，并且政府是我国城市土地出让中的唯一供给主体，因此如何推进城市土地市场化的下一步改革，规范土地市场秩序，政府的行为规范尤其关键。本文从政府角度出发，对我国土地市场与政府行为的相关研究做了梳理，试图对今后土地市场的改革有指导意义。
关键词：城市土地政府行为土地产权土地价格
回顾中国城市土地制度的改革历程，不难发现，改革的成就与问题同时并存。在承认城市土地使用制度改革成功的同时，要认识到城市土地制度的改革与其他领域的改革一样，是一种渐进式增量式改革，城市土地使用“双轨制”的现象仍然大量存在。城市土地要素市场发育严重滞后，土地的市场化程度还处在初级阶段。而我国城市土地市场的建立实质上是由政府所主导的强制性制度变迁的结果，因此如何推进城市土地的市场化改革，政府的行为规范尤其关键。在城市土地要素市场进一步市场化改革中，政府是否还要处于主导地位以及在土地资源的市场化配置中如何定位职能范围和作用边界等问题，直接关系到城市土地市场化的进度和水平：土地资源是由政府还是市场配置，城市土地资源的使用和定价是由市场还是政府决定，是衡量城市土地要素市场市场化程度的重要标准之一。在认清城市土地市场发育程度的前提下，城市土地市场秩序进一步完善的核心症结在于理清政府与市场的关系。近年来我国学术界对于土地问题给予了大量关注，本文从政府与市场关系的角度出发，对相关研究作了理论的综合与整理，试图为我国土地市场下一步的规范发展提供借鉴与启发。
城市土地产权制度与政府行为的相关研究
产权明晰是土地交易的前提条件，产权的明晰既要靠政府的政策提供和制度创新，又涉及到政府作为城市土地出让主体在交易中与相关利益者的关系问题。学者们从城市土地产权的角度分析了土地出让中政府行为的原因，周其仁、陈书荣（2001）认为我国城市土地产权制度的缺陷从我国城市土地使用状况看主要表现在：一是产权边界模糊，内容残缺。按照两权分离原则和现实，土地使用权实际上是具有占有权、使用权、部分处分权和部分收益权的准土地所有权。这模糊了土地使用权和所有权的边界，因为所有权和使用权都具备这四项职能，造成了理论上的模糊和现实中的混乱；二是城市土地国家所有权表面上是清晰的，但实际上各级政府都可代表国家行使所有权，造成了各级政府为解决拮据的财政经费问题出现大量低价出让土地以及政府官员寻租猖獗的局面。
对于如何完善城市土地产权制度来规范政府行为，首要的问题是明确国有城市土地所有权主体的问题，关于城市土地所有权主要有“政府所有”和“法人所有”的分歧。政府所有论内部又有不同的主张，存在国有土地产权的单一所有和分级所有的争论。戴旭宏（1993）坚持中央政府是全国城镇国有土地的法定所有者；张小铁（1994）、李元（1995）、范恒山（1995)等都主张城市国有土地所有权主体应是全国人民代表大会或中央政府；郝寿义（1993)主张建立一个统一的全国城市土地管理机构作为中央政府的法定代表行使土地所有权。“法人所有论”者大多主张成立城市土地公司，如杨继瑞（1990）主张国有地产公司是国有土地所有权的法定代表组织，隶属于城市政府，接受政府的指令；高波（1996）主张建立城市土地法人所有制，中央政府设立土地资产总公司，对各级政府的地产公司通过参控股方式进行经营管理，土地所有权可在各土地资产公司之间让渡。其次，在关于土地产权制度建设方面，戚名深（1998）对中国理论界关于城市土地产权制度建设的思路进行了综合考察，在他所列举的文献中，主要表现为以不同物权构建中国土地产权制度的不同主张；另也有些学者对某些土地权利的性质和特征作了深入研究（戴银萍，1997；刘兆年，1997；程宗璋，1999）。
国内学者普遍认为规范城市土地供给方式和提高配置效率的基本前提是建立合理有效的城市土地产权制度。城市土地产权制度对城市土地出让中的政府行为有着最根本的激励作用。城市土地产权制度的完善程度；城市土地产权主体明确与否―城市土地所有权主体是中央政府还是地方政府或中央与地方共享；城市土地所有权与使用权的边界是否清晰，对城市土地资源配置中政府行为的规范化研究有着直接的联系。换言之，我国城市土地出让中政府一系列不当行为所造成的城市土地资源配置的低效，从根源上说正是由于政府对城市土地产权核心和附属权束的范围、构成等不明确所造成的越位、缺位、错位等行为引起的。因此，惟有在城市土地产权完善而清晰的前提下，对政府在城市土地出让中行为的规范研究才有可能得到正确的结论。
城市土地资源配置效率与政府行为
国内学者从不同的角度对城市土地资源配置的机制、效率、模式等进行了一系列深入的研究。首先从市场与政府的角度对城市土地资源配置的有效性做了讨论，在肯定市场机制对于城市土地资源配置的有效性基础上，认为土地利用的非排他性、非竞争性等特征使政府干预土地市场成为必要。高映轸等（1996）认为土地市场可以实现土地配置效率，但市场失效将妨害社会目标的实现，需要政府对土地市场进行干预。袁剑（2003）则基于我国城市土地国家所有制的前提，提出构建一个由市场和政府两种机制共同作用的土地资源配置调控模式，政府和市场相互作用，各司其职，达到土地资源利用最佳综合效益。政府对土地出让市场的干预有利于克服市场失灵，但同时学者们也注意到了政府行为有时不能提高土地配置的效率，反而进一步降低了公众的福利。如赵贺（2003）从政府干预手段的落后，中央和地方政府管理目标的差异性等多方面分析了我国政府对土地市场干预失灵的深层次原因。钱文荣（2001）从地区性外部性、政府机构的“内在性”以及政府机构的多层次性等方面分析了城市土地资源配置中的政府缺陷。
其次，我国城市土地的国有化决定了政府成为城市土地出让的唯一主体。对于这一特定的制度安排，有两种不同的观点，一种通过对中国香港土地批租制度的分析，认为政府城市土地的所有者和管理者的双重身份可以有效的统一起来，有利于政府对土地市场的宏观调控（张熏华1995）；而另一观点如曾永昌（2002）则认为土地市场的政府垄断是计划经济体制转型期的产物，土地市场的政府制始终存在政府失灵，导致了国有土地资源配置中效率与公平的双重损失。曹春明（2004）从城市土地的政府垄断供给与房价和城市经济的关系研究了政府行为对城市土地市场的影响，认为在土地垄断供应的条件下需要对政府行为进行更严格的规范。
国内学者们对城市土地资源配置机制、效率和模式的研究，直接涉及到了政府干预机制对城市土地资源配置效率的影响。但是总体来看，大多数研究侧重于对西方相关研究成果的介绍、论述或应用。而对我国政府作为城市土地唯一供给主体制度安排下的政府功能定位没有得出理想答案，对城市政府兼具土地经营者和管理者的双重职能所引发的种种问题没有进行系统分析及解决。
城市土地价格与政府行为
城市土地市场配置的前提是城市土地的合理定价，地价对城市土地资源的优化配置具有导向作用，政府可以利用价格机制来实现对城市土地市场的宏观调控。首先，高映轸（1996）、杨庆媛（2001）等从正反两方面提出了应该充分发挥价格机制对土地资源配置的基础性作用，运用土地价格协调土地的供需，促使土地市场趋于均衡状态。价格机制作用发挥的前提是城市土地的合理定价，在关于如何对城市土地进行定价的问题上，蒋碧娟（1993）基于影响地价因素的复杂性提出了“宏观与微观综合研究法”的城市土地估价思路。尤杰（1996）从国民收入分配的角度提出宏观地价评估的研究思路，提出“宏观地价”概念及宏观地价评估理论与方法，为区域间城市地价水平比较研究提供了依据；单胜道，吴次芳（2000）等人将西方经济学中的外部经济理论引入地价研究，研究土地理论收益价格和外部地价的构成、内涵等，提出了外部地价论，拓展了地价评估理论及评估方法的研究视野。
其次，对我国城市土地价格的具体研究。张跃庆（1996）提出由于我国城市土地由城市政府垄断经营，我国城市土地出让价格的形成在很大程度上受到政府的影响。杨庆媛，刘智勇（2000）从我国城市土地产权结构和土地市场结构出发，指出政府主要通过影响土地供求关系、制定地价政策和实施城市规划等影响土地价格。黄征学（2005）认为在当前的产权制度和管理体制下，政府是影响土地价格的重要因素，并具体指出了政府为了降低经济运行成本而用行政干预来降低企业用地价格和居民用地价格的行为，以及政府为了增加收益而实行的提高土地价格的行为，并分析了政府破坏城市土地价格形成规律的行为所产生的危害。朱亚兵（2006）根据拍卖理论的一些研究成果，指出在实际土地市场的交易中，不同土地出让方式，由于交易成本和竞争程度等的不同，会导致不同的土地价格水平，政府部门可以通过对出让方式的选择来影响土地价格。曾永昌（2002）进一步认为最初被社会和政府都公认的招标拍卖挂牌制度，由于缺乏体制内生动力和运行机制基础，己经在政府垄断市场体制下演变为政府垄断市场的工具，要么因为政府财政需求的结果导致房地产价格的上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。
再次，关于政府土地价格行为的分析。城市土地出让中政府对土地价格的影响既包括提高土地价格的行为，又包括降低土地价格的行为。对于城市政府的高价行为，贾奇锋，郑光泉（2006）认为是土地出让金能够带来的丰厚的财政收入以及为“寻租”提供了条件诱发了地方政府的不合理土地价格行为；李明月、胡竹枝（2005）、贾康（2006）等认为现行财政体制是地方政府随意批租土地的诱因，分税制下中央与地方政府财权与事权的不合理划分促使地方政府对“土地财政”的高度依赖。对于土地低价行为，吴旬（2004）从地方政府间竞争，为达到招商引资的目的而实行的土地“价格战”角度进行了分析，并指出通过改变对地方政府官员的激励机制来矫正此种政府失灵。在对政府土地价格行为原因进行分析的基础之上，相关研究还指出了政府土地价格行为所产生的影响和后果，如低价行为造成的国有土地资产的流失，高价行为造成的城市房地产价格的高涨和居民福利的损失等。
结论
通过以上对国内相关研究的综述可以看出，随着我国城市土地市场的建立和发展，我国对城市土地的市场配置和政府调控进行了大量有意义的研究，并密切关注到了城市土地出让中出现的问题，从制度、体制等多方面提出了解决办法。但已有的研究还存在如下不足，需要理论上进一步的拓展。虽明确了城市土地的有效配置需要市场与计划的有机结合，认识到政府对城市土地市场的干预的必要性，但对于我国城市土地一级市场上政府的职能范围没有给出明确的界定。政府经济职能是一个完整的体系，同时由于土地作为基本的生产要素之一在社会生产生活中的重要性，决定了城市土地出让中政府经济行为的多重目标，已有的研究缺乏对政府经济行为众多目标间关系和各目标实现效果的分析。我国政府垄断城市土地供应，政府兼具土地所有者和土地管理者的身份，对这一制度安排在内地与香港的不同实施效果缺乏比较分析，从而未能对制度作出准确的评价。
参考文献：
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2.周其仁，陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略，2001(5)
3.杨庆媛，刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报（自然科学版），2000(2)
4.毕宝德.土地经济学[m].中国人民大学出版社，2006
土地市场论文篇4
论文摘要：在我国，土地资产是国有资产的主要组成部分，也是城市政府可以经营的主要资产之一。研究土地经济问题，既要重视土地资源的保护和优化配置，又要注重土地资产的价值运行。
一、土地评估理论
土地评估的定义，学术界认识不同。有学者认为：土地评估是指估价人员依据土地估价的原则、理论、方法，根据土地的经济属性和自然属性，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。从现阶段我国国情看，以城市土地为对象进行估价，了解城市土地构成及特征十分必要。
城市土地的构成及特征主要包括三个方面：
1、城市土地构成具有二元性。包括：已开发的土地是土地物质与土地资本的综合体；土地资本与土地物质具有“不可分离性”。
2、城市土地资本的特点。包括：土地资本的依附性；土地资本的价值具有积累性；土地资本的补偿性和收益性。
3、土地资产价值可从四个方面进行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形状、正面宽度、土壤条件、表层土、排水、轮廓、地势、植被、可达到便利程度、基础设施、气候、景色和污染程度；二是经济因素：影响价值的经济因素能够反映出土地对社区经济和区域经济的适应性；三是社会因素：主要有对居住模式的态度、人口趋势、环境特点、建筑欣赏水平和文化有利环境等；四是政府因素：包括各级政府的影响，这些因素一起被称作公共政策。
二、我国城市土地二级市场的现状
（一）我国土地市场发展历程及现状
1949年新
三、土地资产价值实现的对策
（一）树立土地可持续利用观
土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。
（二）加强土地市场管理
1、规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。
2、加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。
3、加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。
4、采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。
（1）加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康发展。
（2）分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。
（3）建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限投资开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的成本。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。
土地市场论文篇5
[关键词]新经济地理；产业布局；国际分工；文献综述
[中图分类号]F119.9 [文献标识码]a [文章编号]1671-511X(2011)06-0030-05
上世纪90年代，以克鲁格曼、藤田昌久等人为代表的新经济地理学从全新的角度研究产业聚集现象，该理论从一般性的角度研究聚集并提出了一个普遍适用的分析框架，对产业聚集现象提出了经济学的解释。贸易作为国际分工的表现形式，其内在的决定机制就是国际层面供给与需求的匹配，因此一国的国际分工地位与生产的国际区位选择和需求的国际分布密不可分。国际生产分割这一新型分工网络的出现，使全球的产业布局发生了深刻的变革，为新经济地理领域的研究提供了前所未有的机遇。在此背景下，比较优势、规模经济和贸易成本的降低使经济地理的重塑过程更加复杂。所有这些都是影响着全球贸易格局和一国的国际分工定位的重要因素。鉴于此，用新经济地理框架分析产业聚集和国际分工地位的文献不断涌现，现有研究从多个角度阐释了开放视角下，微观层面上产业生产定位选择与宏观层面国际分工地位之间的相互影响机制。
本文旨在在新经济地理学框架下对相关文献进行梳理，以生产分割为背景从市场规模和产业定位角度分别探讨一国贸易和生产能力的决定因素。
一、本土市场规模与出口竞争力：本土市场效应
本土市场效应最早由Krugman提出，其含义是，在一个较大规模市场上，市场需求份额增加将导致一个更大比例的产出份额增加，结果是众多产业因某一地区的需求规模优势而在该地区集聚起来。目前，很多中外学者对这一领域的问题进行了深入研究，主要分为理论研究和实证分析两个层面。
(一)理论分析
对本土市场效应的理论分析集中在以下几个方面：放松原有假设对本土市场效应的影响；微观企业行为对本土市场效应的影响；本土市场效应模型的多国扩展。
1.本土市场效应的稳健性检验：农业部门和贸易成本的影响
Davis通过在原有模型基础上假设同质产品也存在运输成本，从而了本土市场效应理论。yu假设农产品没有贸易，表明本土市场效应取决于差异产品和农产品之间的替代弹性。Head等分别对消费者效用函数形式、产品市场结构和产品差异层面三个方面对原有模型进行了改变，探讨了本土市场效应的成立条件。在本土市场效应中，贸易成本的增大将弱化本土市场效应，但这一结果的前提是劳动工资的完全弹性。Head和mayer考察了不完全劳动工资弹性时贸易成本对本土市场效应的影响，结果表明本土市场效应与贸易成本之间的单调递减关系只有在完全劳动工资弹性时才成立。Crozet和trionfetti用国家产品差异部门替代原有模型中的完全竞争部门，从另一个角度考察了贸易成本变化对本土市场效应的影响。
2.本土市场效应的微观层面：企业异质性与跨国公司
近年来新经济地理学的一个新的研究路径是将企业异质性融人本土市场效应研究框架。目前此类研究主要有两个分支：一是以melitz为代表的没有区位变化的自由进入模型，在这一领域的研究还包括Falvey、Helpman、Baldwin和Robert-nicoud以及Baldwin和Forslid；二是以Baldwin和okubo为代表的不能自由进入的区位变化模型。而跨国公司通过在国外设厂的方式在不发生贸易成本的情况下利用较高的国外需求，从而破坏了本土市场效应的运行机制。toulemonde分别阐明了跨国公司生产定位对本土市场效应的影响以及存在跨国公司情况下，本土市场效应的实现机制。
(二)实证检验
Head和mayer指出，对本土市场效应的实证检验必然面对模型差异和数据统计口径不一致带来的三方面问题。首先，如何在检验本土市场效应的同时剔除传统要素禀赋理论对贸易模式的影响?其次，如何将多部门之间的关系模型化?最后，如何度量多国框架下的需求份额?此外，用什么数据才能衡量需求差异也是摆在研究者面前必须解决的问题。国内外很多学者通过解决上述问题在本土市场效应的实证检验方面做出了有益尝试。
Davis和weinstein构建超常需求指标衡量市场规模，考察了比较优势理论和规模报酬递增对所考察国家生产和贸易结构的影响程度。trionfet-ti与Brtilhart和trionfetti引入了“本地偏向需求”(HomeBiasedDemand)这一概念，指出本地偏向的需求与规模报酬递增部门的产出正相关，验证了本土市场效应。Schumacher将单位资本收入(即资本劳动比)对本土市场效应的影响纳入到考虑范畴，考察了总需求和单位资本收入对贸易模式的影响。Hanson和Xiang通过设定倍差引力模型(difference-in-differencegravityspecification)，在控制比较优势因素对出口竞争力的影响的基础上，利用面板数据考察oeCD国家之间的贸易是否存在本国市场效应。国内学者借鉴上述研究中的模型，对中国的本土市场效应问题进行了检验。张帆和潘佐红运用Davis和weinstein的方法，发现本土市场效应在决定中国区域间生产和贸易的类型上起着显著的作用。张帆和潘佐红以及钱学锋和陈六傅分别借鉴Davis和weinstei以及Schu-macher方法对中美贸易中的本土市场效应进行了实证检验。范剑勇和谢强强利用中国区域间投入产出数据，运用Davis和weinstein的方法验证了产业在我国沿海地区聚集过程中本土市场效应的存在。以上研究都验证了本土市场效应对出口的显著作用。
综上所述，自从本土市场效应的概念被提出之后，其理论模型在多个方向进行了拓展，一方面很多理论研究文献都发现了本土市场效应，说明经典的本土市场效应所赖以存在的假设条件并非不可或缺；另一方面，许多模型也发现了不支持本土市场效应的理论证据，这表明本土市场效应的出现与否严重依赖模型的假设条件本身。与此同时，多数实证研究支持了本土市场效应，但研究结果受区域层级的影响较大。
二、新型国际分工网络下垂直关联产业的空间布局
新型国际分工网络下的垂直关联成为企业生产定位的重要印象因素。而比较优势作为影响生产成本的另一个因素也发挥着重要作用。规模经济会让生产聚集，而比较优势会让生产分散，到底是聚集还是分散则取决于另一个因素，即贸易成本。因此，比较优势、规模经济和贸易成本的相互作用决定了垂
直关联产业的定位。在此领域有很多学者做出了有益的尝试，从理论角度分析了不同因素对垂直关联企业生产定位的影响。
(一)理论分析
1.封闭经济条件下垂直关联产业的布局
Venables1996年发表的文章是研究垂直关联产业定位的开创性文献。它构建了一个关于两个产业、两个地区理论模型，探讨了贸易成本下降是会带来上下游产业集聚还是分散的重要问题。研究的核心观点是聚集与贸易成本之间存在倒u型关系。Venables引入部门间要素密集度差异，并假设所有部门都是规模报酬不变且完全竞争的，考察了中间品贸易成本下降对国际生产分割的影响。Fujita和Hamaguchi通过构建包含需要中间投入品的制造业部门的垄断竞争模型，考察了中间品贸易成本对城市结构的影响。与上述研究不同的是，Kranich的主要贡献在于对新经济地理模型中垂直关联部门间协同一致的程度进行量化，结果表明中间品供应商的垄断竞争程度以及中间品在下游产业成本中的比例与上下游产业之间的垂直关联强度正相关。
2.开放经济条件下垂直关联产业的布局
Krugman和venabies所建立的国际专业化模型解释了贸易成本降低对制造业生产布局及不同收入水平国家的福利影响。该模型与封闭经济条件下分析模型最大的区别在于它假定劳动力不可流动，因此适用于分析开放经济问题。Fujita等构建了垂直关联中心模型，与经典的中心～模型不同的是，它假设制造业将本部门的产品作为一种投入。在该模型中，垂直关联取代劳动力流动，成为形成聚集的新推动力。Fu]ita等通过将制造业部门分割成上下游两个部门构建了产业集群模型。此时每个部门生产所需投入的中间品，由此产生了产业内和产业间关联。在上述研究的基础上，很多文献将比较优势因素纳入到neG框架，探讨了比较优势、规模经济和贸易成本对产业定位的影响。在此领域，Gao和amiti最具代表性，它们从理论角度剖析了垂直关联与比较优势权衡对垂直关联产业生产定位的影响。两个模型在两要素H-0模型中融入垂直关联因素，了新经济地理模型中单一要素、国家在规模和生产技术等同的假设，使研究比较优势和规模经济之间的相互制衡成为可能，并由此可以实现贸易自由化对收入分配影响的深入分析。akerman引入出口加工区，对标准的neG垂直关联理论模型进行了拓展，考察了市场规模、垂直关联以及贸易成本对建立出口加工区的影响。
(二)垂直产业关联与生产区位选择：基于FDi的经验研究
垂直产业关联作为重要的聚集力而成为跨国生产性企业选择生产区位时必须考虑的因素，而FDi作为生产专业的重要载体则成为研究的切入点。近年来涌现出越来越多的有关FDi区位选择决定因素的经验研究。midelfart-Knarvik等考察了要素禀赋、垂直关联和运输成本对欧盟内部以及日本对泰国进行FDi区位选择的影响，表明要素禀赋、垂直关联以及市场规模都是吸引FDi在东道国聚集的重要因素。amiti和Javorcki将重点放在了FDi在中国的区位选择问题上，表明新型分工网络下庞大的市场规模以及获得中间品的便利性都是中国吸引FDi的重要因素。alfaro和Chen则同时考察了比较优势、市场接近程度、外部性因素、垂直关联等因素对全球FDi区位选择的影响，得出了与前面研究非常近似的结论。可以看出，多数文献以发达国家跨国公司主导的国际生产布局行为进行了实证研究，结果表明国际生产分割带来的产业垂直关联对FDi生产布局具有非常重要的影响，上下游生产环节之间的垂直关联显著促进了FDi的生产聚集。而中国作为利用外资最多的发展中国家已日益成为研究的重要对象。
综上所述，现有研究表明，比较优势和规模经济是决定生产定位和国际分工地位的重要因素。在垂直关联专业化背景下，生产分割、专业化生产以及生产的地理集中已成为全球经济地理变革的重要特征。而以跨国公司为主体的，以贸易和FDi为表现形式的资源国际配置，成为全球经济地理重塑的重要力量。
三、国际分工与产业聚集：基于中国的检验
改革开放以来，中国的工业和贸易都取得了长足的进步。中国作为世界最大的出口国、利用外资最多的发展中国家以及第二大制造业生产国，必然有其特殊性。很多学者在国际生产分割背景下将FDi、贸易与产业聚集融合在一个框架下，分析开放条件下国际分工对中国产业聚集的影响。
Fujita和Hu考察了开放经济和贸易自由化对我国产业布局和地区间收入差异的影响。wen在对我国产业聚集程度进行度量的基础上，探究了开放条件下规模经济对我国产业聚集的促进作用。葛瀛考察了对外贸易对我国产业聚集的影响，结果发现在接近国外市场的沿海地区，对外贸易成为推动产业集聚的重要原因之一。Chen等表明市场规模、垂直关联、基础设施对产业聚集的促进作用。He掣引入地区保护主义这一制度因素，研究表明全球化和规模经济对产业聚集要很大影响，而地区保护主义阻碍了产业聚集。Ge考察了全球化与中国产业聚集的关系，验证了贸易和外资在沿海地区产业聚集过程中发挥的重要作用。钱学锋和陈勇兵利用动态面板模型考察了国际生产分割与我国产业聚集的影响，结果显示国际分散化生产对产业集聚的影响存在区域性的差异，其影响程度在东部、中部和西部呈现出依次衰减的趋势。
综上所述，在新型国际分工网络下，中国凭借其庞大的市场规模和丰裕的劳动力要素在全球价值链上占有了一席之地，成为“世界工厂”；另一方面，沿海地区凭借其地理优势成为中国产业聚集和开放程度最高的地区。
四、文献评述与研究前瞻
土地市场论文篇6
关键词：土地资本化；货币需求；金融深化；弗里德曼；存量要素
一、引言
资本是运动的并不断改变形式，同时在运动中不断增值，而资源是静态的，在静态中它不会增值；资源要增值必须运动和改变形式，而这就是资源资本化的过程。所谓土地资本化，就是土地资源转变成可以运动并增值的土地资本，具体地说，土地资本化是土地财产权利流动化的过程。土地最早是以资源的形态存在的，当土地能够带来收益，而且具有稀缺性，从而被人们当作财产占有的时候，土地就由资源转化为资产，当土地市场出现后，土地资产的各种财产权利在市场中进行交易，并且能够给所有者带来预期收益，产生增值，这时土地资产就转化为土地资本。因此，土地资本具有二元性，其兼具土地的物质形态和价值形态，只有在运动之中土地资本才有存在的空间。在中国市场经济和金融深化背景下，土地资本化实际上就是存量要素货币化的过程。陈仲常等（2006）认为在计划经济向市场经济转型过程中，要素市场的培育使得土地、资产等非流通的生产要素上市流通，这是我国金融业不断深化的主要解释变量；在货币供给量不变的前提下实体经济与虚拟经济存在此消彼长的关系；转轨时期当局的货币政策应当考虑实体经济、培育金融市场与要素市场三个方面的货币需求。在货币需求函数方面，谢富胜等(2000)用回归的方法对我国货币需求函数进行实证分析，证实了货币需求存在利率弹性以及证券资产需求对货币需求的影响；高云峰(2006)则以金融改革和发展为背景，从经典货币需求理论分析出发运用协整检验和误差校正模型对我国货币需求的稳定性问题展开研究。可以看出，虽然理论界对货币函数进行了大量的讨论和研究，但是目前还没有将土地资本化作为一个自变量来研究货币函数。本文根据弗里德曼的货币需求的基本形式，将土地资本作为其中一个代表变量构建数学模型，并提出相关的模型检验和优化方法。
二、土地资本化对货币需求的影响
1956年，芝加哥学派的代表人物弗里德曼发表了《货币数量论—一种新的阐释》一文，文中提出了现代货币数量说，他认为货币需求决定于三项重要因素：以各种形式持有的财富量；持有货币的机会成本；持有货币给人们带来的效用。据此推导出货币需求函数为：
m＝f（p，rb，re，■·■，Y，ω，U）
其中，m表示名义货币需求量，p表示物价水平，rb表示固定收益证券的利率，re表示非固定收益证券的利率，■·■表示物价变动率，Y表示恒久性收入，ω表示非人力资本对人力资本的比率，U表示其他因素，如主观偏好和制度性因素等。
跟据上面的理论，结合我国居民对货币需求的实际情况，选择合适的变量来构造我国居民的货币需求函数模型。
（一）基本模型
1.广义的货币供给量m2。凯恩斯主义的流动性偏好理论认为货币的需求量不仅包括传统货币数量论提出的实体经济所需的货币量m1(交易和谨慎需求)，还包括投机需求所要求的货币量m2，即：
m＝m1+m2=L1（Y）+L2（r）
其中，m为货币总需求，Y为收入水平，r为利率水平，L1表示货币的交易和预防需求，L2表示货币的投机需求。随着我国市场经济改革的逐步深入，土地市场逐步建立和完善，金融深化的趋势愈加明显，土地等存量要素的货币化已经开始。如果我们假设存量要素交易带来的货币需求为m3（m3是一个和宏观经济发展密切相关的变量），则改进的凯恩斯货币需求函数为：
m＝m1+m2+m3
其中，m1可以看作是实体经济所需要的货币量，m2可以视为金融市场所需要的货币量，m3是要素市场的货币需求。依照我国目前的实际情况，m3除了包括土地市场的货币需求，还应该包括非流通股转为流通股的需求。按照我国目前货币需求量层次指标体系，选取m2作为名义货币需求量比较符合实际。这是因为，m2与经济活动关系的密切程度高于m1，不管其结构如何变化，总量是相对稳定的，尤其是它在短期内的波动主要取决于银行系统的贷款规模，取决于中央银行货币政策的松紧，因而可以和央行的货币政策在方向上保持一致。
2.消费品零售总额Y和股市成交额Sm。选取Y是因为在考虑到数据的可得性的基础上，利用居民消费水平更能反映出居民把货币作为交易媒介的规模要求，其在一定程度上，可以作为m1的代表变量。市场经济改革以来，我国的股票市场的发展和扩张同样对货币需求产生了不可忽视的影响，Sm是一个描述货币流量的指标，相比股票市值等存量指标更具有代表性。Sm的计算表达式为：
Sm＝股票价格×股票成交量
Sm在一定程度上反映了金融市场的货币需求m2。综合Y和Sm可以代表弗里德曼货币函数的物价水平p和恒久性收入。
3.预期通货膨胀率ei。在现实生活中，理性的人们往往根据过去的经验和对信息进行搜集、选择和分析的基础上做出决策。当预期通货膨胀率增加时，居民更愿意放弃持有货币，而购买实体商品，减少和规避通胀风险；当预期通胀率降低时相反。这样，人们决策的结果对货币的需求的造成影响。市场经济越成熟，居民的受教育程度越高，其行为就越理性，预期对货币需求的影响就越大。■·■表示物价的变动率，用ei能够较好的表达该因子对函数的影响。根据实际情况，滞后前几期的通胀水平对人们的预期影响较大，本文选取滞后i期的通胀率作为代表变量。
4.一年期定期存款利率R。西方发达国家的市场经济已经非常成熟，金融机构完善，居民的投资渠道广泛。但是，对于中国来说，目前的金融市场发育还很不完善，普通居民的理财渠道还很有限，目前仍然主要是通过银行存款取得利息。因此，用R作为代表变量来表示rb和re的持币机会成本比较符合实际。并且，我国的存款利率水平由央行规定，各种期限的利率差别不大，为了方便，可选取一年期利率作为代表。
5.非人力资本对人力资本的比率w。考虑到数据的可得性，选取全社会固定资产投资总额Fa作为非人力资本的代表变量，选取就业人数eF作为人力资本的代表变量。则w的表达式可近似表达为：
w=Fa/eF
6.土地成交金额La。土地市场化改革是土地交易逐渐得到普及，其过程必然催生新的货币需求，将其作为货币需求函数一个代表变量符合中国国情。
为了能够体现变量百分比变化之间的关系，得出自变量与因变量之间的弹性系数，也为了减少模型的异方差性，本文对规模变量取对数处理，建立的货币需求函数的一般形式如下：
ln（m2）＝c+a1ln（Y）+a2ln（Sm）+■nt-i（ei）t-i+a3R+a4w+a5ln（La）+ξ（1）
其中，c表示常数项，a1、a2、a3、a4、a5分别表示各自变量对因变量的弹性系数，（ei）t-i表示以第t年为基期滞后i年的通货膨胀率水平，nt-i表示其对应的系数，ξ表示影响货币需求的其他因素。
（二）模型的检验方法和优化
式（1）作为货币需求函数的一般形式，在不同的社会一般会有的不同的表现形式。因此，在进行实证分析的情况下，必须对各项系数和函数整体做统计检验，在一定的显著性水平下，将没有通过显著性检验的变量剔除，重新进行线性回归，如此反复进行，直到确定函数的具体形式。同时，由于大部分时间序列是非平稳的，为了防止“伪回归”现象的出现，还要同时进行平稳性和协整检验。在有些情况下，为了验证自变量和因变量之间是否存在统计上的因果关系，还要进行格兰杰因果分析。
利用模型（1）进行实证分析结果的准确性，除了相关数据的准确性外，还和一个地区的实际情况密切相关，在不同的国家和地区，代数式■nt-i（ei）t-i的具体表达形式可能会千差万别，这和人们的心理预期密切相关，而人们的预期又取决其他很多因素。在市场经济改革中，我国还存在着大量的非流通股，实现非流通股流动化和建立土地市场是相似的，其本质都是实现存量要素的货币化。因此，在合适的条件下，将非流通股交易量纳入货币函数在理论上可以进一步优化模型。此外，优化模型还要注意科学选取数据，我国进行土地市场化改革是在上世纪90年代末，随着我国城市化进程加速和住房制度的改革，房地产市场逐渐繁荣，土地的出让方式逐步走向市场化，其稀缺性开始通过市场价格加以体现。
三、结论与对策
在土地市场不断发育的过程中，原来的土地要素成为土地资本被不断地通过流转过程释放出来，该过程在促进经济发展的同时，也影响着货币的需求。在信用货币时代，货币的发行量关系着国计民生，因此在存量要素货币化的过程中，货币当局正确的举措具有举足轻重的地位。
第一，在市场经济不断发展的过程中，凯恩斯的流动性偏好理论除了包括实体经济增长和金融市场的货币需求，还应该包括要素市场所需要的货币增长。因此，目前我国的一个扩展的货币需求方程式应表达为m=m1+m2+m3。土地资本化的货币需求构成m3的一部分。经济转轨时期制定货币政策应当综合考虑实体经济、金融市场和要素市场三个方面的货币需求。如果货币当局仍以传统的货币数量论为基础，只盯住实体经济进行调控，可能会导致通货紧缩，进而引起经济衰退。
第二，根据建立的货币需求函数模型：ln（m2）＝c+a1ln（Y）+a2ln（Sm）+■nt-i（ei）t-i+a3R+a4w+a5ln（La）+ξ，通过实证分析可以得到土地资本化对货币需求的弹性系数a5，货币当局可以以此作为参考指标，从而制定合理的货币政策。
第三，持续关注制度等变量的影响。在模型中本文用表示其他因素对货币需求的影响，制度变量是经常变化的，并且制度变量对货币需求的影响是不同于其他变量的，在旧的制度钝化的情况下，要持续关注新的制度变量对我国货币需求的影响。本文在模型优化的思路中曾提到非流通股的问题，这实际上就是计划经济在向市场经济转型的过程中所产生的对货币需求构成影响的变量。
第四，提高货币政策的预见性，完善货币需求体系。货币政策作为宏观调控的主要手段之一，管理层根据客观经济形势相应地采取带有预见性货币政策，这对平稳经济发展及降低因货币政策的模糊性对经济的短期冲击有重要作用。此外，还应进一步完善我国的货币需求体系，提升金融产品创新能力，提高利率市场化程度，疏通利率传导渠道，使利率对实际货币需求的调节作用得以发挥，使我国的货币需求更加健康、稳定。
参考文献：
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土地市场论文篇7
摘要本文通过讨论跨国企业本土化的具体动因、跨国企业本土化的战略以及本土化应注意的问题，阐述了跨国企业的几个方面，论文集中讨论了本土化的具体动因，重点讨论了本土化的战略，并就本土化的应注意的一些问题提出了个人看法。
关键词跨国公司本土化具体动因战略问题
经济全球化使世界经济形势发生了深刻的变化，技术、市场、顾客、竞争已经跨越国界，促成了全球营销的产生和发展．同时也为营销的全球化铺平了道路。但市场的全球化无法抹杀不同国家和地区之间的文化、宗教、风俗与传统。在消费者日益个性化、多样化的今天．最为理想的营销模式是“思维全球化．行动本土化”。本土化战略就是指国际营销者在进入某国市场之后，努力融入东道国的经济体系，成为具有当地特色的经济实体的发展战略。本土化的实质是一种开拓国际市场的导向或思维方式，即在出击全球市场时，用本土化的市场战略、人才战略、R&D战略、财务战略，去与当地企业或当地的跨国公司一争高低。
一、跨国企业本土化的具体动因
（一）适应东道国市场环境差异，降低经营风险，加快市场开拓
加拿大传播学家m.麦克卢汉1967年在他的《理解媒介：人的延伸》一书中首次提出了“地球村”的概念。当今世界，由于科学技术的飞速发展，地区与地区之间，国与国之间的交往日益频繁，无论是在政治上、经济上还是文化上，世界各地的融合和交往都达到了空前规模。目前在世界各地大约有6.5万家跨国公司，其麾下共有85万家子公司。据统计，2001年，全球所有外国子公司共有雇员5,400万人，这些外国子公司的年销售额近19万亿美元，是当年世界出口额的两倍以上。据悉，目前外国子公司的销售额和产品出口额，分别占全球GDp总值和世界货物贸易出口总额的十分之一和三分之一。然而，同样不能忽视的是，差异同样存在。世界上两百多个国家和地区，几乎每一个地区每一个国家都有自己的文化和民族特色，单纯的依靠全球化策略注定收效甚微。根据市场营销原理：市场细分是目标市场营销的首要环节。根据消费者不同的需求，划分出不同的细分市场从而更好的满足消费者的需求，以实现企业的利润最大化。市场细分的依据有很多，比如：地理变量、人口变量、心里变量、行为变量等。显然，对于跨国公司而言，大的细分市场是以地理为变量的，具体看来，是以国家为变量的。一个国家之所以能组成一个国家，并不仅仅在于其经济的统一性和一体化，更体现在其文化和价值观的认同感和归属感。因此，对跨国企业而言，实施本土化策略，可以最大程度的降低经营风险，加快市场的开拓。
（二）拉近与当地公众在心理和文化上的距离感
菲利普•科特勒曾经从两个角度表述了市场营销的含义：从社会角度看，市场营销就是以满足人类各种需要和欲望为目的，通过市场变潜在交易为现实交换的活动。也是个人和集体通过创造、提供出售、并同别人自由交换产品和价值，以获取其所需所欲之物的社会过程；从管理的角度看，营销就是发生在当一桩潜在交易中至少有一方正考虑着如何从另一方获得所渴求的反应时而形成的那些目的和手段的过程；它需要选择目标市场，通过创造、传递和传播优质的顾客价值，来获得、保持和发展顾客。很显然，无论是社会角度还是管理角度，企业要实现价值的转让，消费者的心理和文化因素占据着相当重要的地位。一种产品，只有消费者从心理上接受了，才会有购买行为的发生。前面我们论述了当今世界文化差异存在的现实，因此，如何把握好当地的文化，从而更好的吸引消费者，从心里层面上让其认同产品、认同企业，对于跨国公司的本地生存来说是一个重要的命题。影响消费者购买行为的因素及其复杂：文化的、个人的、心理的、社会的等等。无论是文化、个人还是心理、社会，每一个群体都有其自身特点，盲目的照搬企业固有的模式只会让企业的发展寸步难行。
（三）市场竞争策略的需要
这是一个激烈竞争的时代，每一个企业的生存和发展，都会有众多的竞争者。在短时期内，消费者数量的变动不会太大，市场的容量也相对稳定。竞争力越强，就意外着市场占有率更大，当然，企业就会有更好的发展前景。这是一个“适者生存、不适者淘汰”的竞争社会，尤其在商界，这一表现更为明显。每个企业都在想方设法的增强自己的竞争力，特别是对于跨国企业，其竞争更激烈，面对的问题更复杂。纵观各跨国企业，无论其采取多少种不同的策略，有一点是共通的，那就是：本土化。本土化是跨国公司成功的先决条件，万变不离其宗，跨国公司在本土业务的展开，必定是首先从当地的特点出发。因而，对于跨国企业来说，本土化是必经之路。
二、跨国企业本土化的战略体系
(一)人力资源的本土化
对于一般企业而言，员工是其基本构成，员工的文化背景、工作能力对企业的发展有着不可忽视的影响。对于跨国公司而言，人力资源本土化有着明显的优势：首先，选择当地的员工可以最大程度的接近当地的消费者，因为员工本身就是当地文化的产物，其自身的思考方式、价值观是与当地人们一致的，因此在接触和交往中会比外来的人更顺利；其次，能够有效的把握当地人们的心理和消费习惯，这样就能起到事半功倍的效果。但有一个应该注意的问题是：培训。由于文化的差异，员工对于企业的理念和发展模式可能并不熟悉和了解，这就需要企业进行定期或者不定期的培训，以便能够保证企业目标的一致性和执行力。培训可以保证企业有序平稳发展的同时，最大的发挥本地员工的优势。
（二）资本运营的本土化
对于现代企业而言，资本是其发展的基础条件，企业的发展，与其融资情况息息相关。所谓的资本运营本土化，简单来说就是融资渠道主要来源于当地，通过将当地人的资本融合进行生产和发展。一方面，本土化的资本运营有着不可取代的便利性，能够以最快的速度，最便捷的方式进行及时的融资，另一方面，对企业本身的发展及其有利，当投资一方对企业进行投资的时候，其目的就是为了获取回报，而企业本身的发展与回报率是直接挂钩的，这样一来，投资者必然会关注、关心企业的发展，从而对企业的发展产生强大的推动力。
（三）产品品牌的本土化
品牌是产品战略的一个主要课题，由于其在市场竞争中有着举足轻重的作用，所以往往将其从产品策略中分离出来。品牌的一半是文化，跨国公司自进入中国以来，十分注重适应中国独有的国情，主动根据中国消费者的需要、偏好和支付能力等因素，为产品准确定位，不遗余力地在产品生产、包装设计、商标名称、广告宣传等各个环节增加品牌的文化投入，从而创造出本土化的品牌。在商标名称上，跨国企业无不苦心孤诣，力求匠心独运。2o世纪80年代，Coca-Cola公司再次登陆中国，他们在研究了4万个汉字的基础上，最后确定了发音相近，读音悦耳，寓意精妙的“可口可乐”四个中国字，所取得的成功众所周知。“雪碧”是可13可乐公司“sprite”饮料，在美国十分畅销，但“sprite”翻译成汉语的意思是“魔鬼”、“小妖精”，为了挺进中国，他们多方征求意见，反复进行论证，经过几个方案的筛选，最终决定将其直接译音为“雪碧”，意为纯洁清凉之意。还有飘柔、潘婷、海飞丝、舒肤佳、玉兰油等具有中国特色的品牌名称，也都是美国宝洁公司的产品
（四）服务营销方式本土化。
不同的国家和地区．不同的民族，有着不同的生活习俗，在购物的需求上也千差万别。为此，服务业在经营过程要尽量办出自己的特色。千方百计满足当地居民的购物需求，实现本土化营销。在这方面，法国家乐福的做法值得我们学习。据报道，1975年家乐福就在巴西的圣保罗开设了超市，现在已经在巴西全国发展到20个分店。超市的商品90％以上都是当地采购。另外，家乐福还花钱雇了歌手和乐队。专门在停车场为顾客演唱。阿根廷的家乐福出售的牛肉都是就地取材，不是来自潘帕斯克草原，就是来自巴塔戈尼亚。中国的家乐福也有其独特之处。因为自行车还是中国人的主要交通工具，所以北京和上海的家乐福出售的矿泉水多是散装的。而不像其他国家多是6瓶装的纸板箱。出售的面粉和粮食也多是小包装的。在中国南方的家乐福超市，人们可以买到烤乳猪、活甲鱼和蛇等。我国台湾人为纪念亡灵爱烧纸钱，家乐福每年销售6500万张纸钱。59％的马来西亚人信奉伊斯兰教，在马来西亚的家乐福超市里，专门设立了供穆斯林职员和顾客祈祷的地方。这种“变色龙”式的本土化战术从20世纪70年代开拓国际市场时就开始实行了，30多年一直是家乐福经营的法宝。“与所在地的周围环境融为一体”．“按照当地的民情民意办店”。是家乐福的宗旨。家乐福的本土化经营战略，使其迅速在世界31个国家和地区建立起9200多家分店。服务营销本土化可谓家乐福成功的法宝。
三、跨国企业本土化应注意的问题
近来，菲利普•科特勒等学者认为用5个层次来表述产品的整体概念会更准确，这5个层次包括核心产品、基础产品、期望产品、延伸产品和潜在产品。哈佛大学教授莱维特就也指出：一方面，不同的市场存在着不同的消费需求，供给方的差别也同样存在，另一方面，灵活的生产技术往往可以使不同国家生产不同的产品更加容易，企业必须在标准化和适应性之间做出动态的平衡。因此，本土化不是绝对概念的本土化，而应该是将全球核心产品或核心产品的主要部分标准化，而其产品或产品的其他部分客户化或定制化。亦即企业产品的核心部分是不变的，企业需要做出调整是其他部分。比如，可口可乐公司产品的主要部分是相同的，即在其可乐中占不到1%的神秘配料的核心技术是一样的，企业只是根据全球不同地区和国家消费者不同的口味进行适当的调整，比如有的国家人们喜欢喝甜味的饮料，可口可乐公司就会将饮料做得更甜，尽管如此，构成其独特风味的核心技术是一致的。另外，它会根据不同地区的消费习惯和文化差异，制定不同的营销方案，这些都不涉及核心产品的变化，因此，所谓的本土化，应注意是除核心产品之外的本土化，而不涉及产品核心部分本身。本土化还应注意本土化与企业本身特点的衔接性，不能一味的为了追求本土化而丧失企业本身的特性，某些成就企业其自身的特性。企业文化是在一定的社会经济条件下通过企业经营活动实践所形成的并为全体成员遵循的共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则的总和，其中最核心的是价值观，看待一个企业文化的成败与优劣，最关键的就是看该组织的核心价值观。因而，对于跨国企业而言，无论进行怎样的本土化策略，构成其核心的价值观不应受到冲击，相反，应该不断强化这种价值观，将企业的核心价值观融入当地的核心价值体系。
四、综述
全球化是当今世界不可逆转的趋势，与此同时，跨国企业本土化也是跨国企业生存和发展的必然选择，在本土化的过程中，除了依据不同的文化、地区、国家的差异制定不同的营销策略，还应该注意保持企业的核心价值理念和产品核心部分，只有这样，跨国企业才能够在竞争激烈的商海中立于不败之地。
参考文献：
[1]李怀斌.市场营销学.清华大学出版社.2007.1.
[2]吴晓云.全球营销管理.高等教育出版社.2008.1.
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土地市场论文篇8
【关键词】土地价值；供给价值；使用价值；交换价格
一、土地价值理论研究的经济理论基础
商品价值理论是经济学的基础理论，也是土地经济学的基础理论之一。自从经济学产生以来，经济学家们对此就有不同的认识。本文大致分为劳动价值论、要素价值论、效用价值论和供求价格论等。
（一）劳动价值论
劳动价值论由李嘉图加以继承，并最终由马克思加以完善和确立。劳动价值论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。
（二）要素价值论
配第（1662）在《赋税论》中论述了劳动和土地两个因素对商品价值的决定。劳动、资本、土地在内的三要素（工资、利润、地租）共同决定了价值；完整提出要素价值论的是法国经济学家萨伊和英国经济学家马尔萨斯，西尼尔、约翰・穆勒等人则进一步深化了这一理论思想。
（三）效用理论
效用价值理论的实质就是从消费者的主观需求角度看待商品的价值。斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（19世纪70年代）中提出了价值悖论或者价值之谜问题。戈森（1854）在《人类交换规律的发展与由此导出的人类行为准则》中指出，对消费者决策过程来说，最重要的是边际效用。
（四）供求价格论
19世纪末英国经济学家马歇尔认为，所谓价值，就是交换价值或者价格，其取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素的高低是决定供给价格的主要因素，边际效用的大小是决定需求价格的主要因素，该理论被称为混合价格理论，构成了当代西方经济学理论中微观经济学的中心理论。
总结供求价格理论有以下几个创新点值得我们借鉴：一是将生产三要素扩展为四要素论，即土地、劳动力、资本和企业家的管理（企业家精神）。二是用价格范畴代替价值范畴。价值是一个抽象的概念，而价格是一个具体的量，活跃在商品市场中，能够观察到其变化轨迹，这也为经济问题的解决提供了现实基础和实用归宿。将价值由单一的生产者或者消费者决定理论引入到消费者和生产者进行博弈、讨价还价的形成价格动态平衡中，供求价格理论生命力也是非常有生机的，应用到越来越复杂、细分的市场中（例如金融市场、房地产市场、劳动力市场、土地市场、期货市场），并不断得到拓展和完善。三是将经济理论的发展框架置于开放的动态时空中，将貌似矛盾对立的理论进行辩证统一分析发展成折衷理论，带来理论上的融合和创新。
二、我国土地价值理论回顾
（一）土地无价值论
王克忠（1989）等人认为无论什么土地都是自然物，其本身无价值；土地开发总费用中，平整土地而凝聚在土地中的价值，确是转移到建筑物上，并随着建筑物寿命的终结而消失殆尽（戚名琛，1985）；高映轸（1996）指出，按照马克思的观点，地租只来自作为自然物的土地，即土地物质，所以这样的土地是没有价值的。虽然它自被耕作以来，就不断地有活劳动和物化劳动投入，应当具有价值，但这些投入得到报偿（但并非地租）之后，就都已由土地资本变成了土地物质，仍然是无价值的。
（二）土地全价值论
土地全价值论认为，整个土地都是有价值的。该观点的论据有二：其一是“全覆盖论”。任何一片土地，一经人类涉足就有了价值（唐台斌，1985）。自从地球上有了人类以来，就对土地进行了长期的各种不同的改造与开发，即使青史记载以来未直接投入人类劳动的土地，史前就有可能曾经投入过人类劳动，从未凝结过人类劳动的土地园含有从根部土地上积累的社会劳动所辐射或者说移过来的价值量（雷仲篪，1994）。其二是“替换论”。土地自然生产力是等量劳动的替换，土地自然价值与劳动创造的价值并无本质区别，土地自然价值同样是一定量的人类劳动的体现（王万茂、高波，1993）。
（三）土地价值二元论
土地价值二元论的主要观点：土地是由无价值的土地物质与有价值的土地资本组成的。概括而言，凡是通过改良的土地，在客观上都是由土地物质和土地资本这两个要素构成的，这就是土地构成的“二元性”，前者是无价值的而后者是有价值的。认同土地价值二元论的学者有周诚、李白冠、刘书楷等。
（四）土地价值理论的评述
土地价值二元论是土地无价值论和全价值论的折衷理论。李建建（2002）认为，未开发的土地只有土地物质，无价值，已经开发利用的土地有价值。有价值的土地资本与无价值的土地物质相结合，既增加了土地的使用价值，又使土地有了价值。商品经济的存在赋予土地物质资源价格，土地资本价格是土地资本价值的货币表现。结合本文前面对价值基本理论的评述，以上土地价值论是站在土地供给价值的角度上对土地价值进行研究的，这与现实经济中表现出来的土地交换价值是有一定差距的，越来越难解释现行的土地市场价值。土地的使用价值和土地的交换价值需要进一步做理论上的探索。
三、土地价值理论构成
（一）土地的资源价格
土地物质具有原始性，但由于各种土地产权制度的安排，形成了不同的土地所有制形式。周诚（1989）把土地具有与一般自然物质不同的使用价值称之为“稀缺价值”，商品经济和土地私有制使无价值的自然物在交换中形成“虚幻的价格”，即是“稀缺价值”的表现形式，土地“稀缺价值”随着市场供求关系的不同而变化。李建建（2002）认为，在商品经济条件下，由于土地所有者的垄断，它可以出租和出卖，从而产生地租和地价。段正梁（2004）认为地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。传统的地租理论中就提到了地租包括随肥沃度提高而增大的肥沃地租和由市场距离缩短而增大的区位地租，被分别称为级差地租Ⅰ，土地所有权形成的地租称为级差地租Ⅱ。这种因自然条件优劣而形成的级差地租与纯粹因土地所有权垄断产生的绝对地租，共同构成了土地价值的地租决定理论（李秉，1995）。
土地的交换价值不像其他商品以成本价格作为定价的最低限，因此土地出让者或者转让者对地租的估量存在一定的技术难度。这个价值的大小取决于未开发土地自身的属性对土地利用者的效用和土地所有者自身利用土地带来效用的大小的权衡。土地资源价值的最低限应该是土地所有者对这块土地的机会成本，最高限应该是这块土地被配置到最优用途中所获得的收益。土地资源价格的基础理论是马克思的地租理论。土地的地租理论和资本的利息理论内在机理应该是一致的，但是由于土地的空间不可移动性及自然供给的固定性，使得土地定价的地租理论比利息理论更加复杂。
（二）土地成本价值
土地价值二元论中的土地的资本价值可以理解为土地的成本价值，是以要素价值理论为基础的，是土地所有者或使用者在土地上进行开发利用后的客观成本。但是土地的资本价值往往以土地物质为载体，土地成本往往是在土地自然价值之上进行核算的成本投入，用土地成本价值来表示。周诚（1989）认为“土地资本价值”随投入土地上活劳动与物化劳动量的不同而变化。土地成本价值的存在，使得土地的自然供给曲线可能发生两方面的变化。土地上的成本投入通过以下两种方式改变土地的资本价值：一是在原有土地物质上进行技术、资本、劳动投入，增强了土地的生产能力或者赋予土地某种功能；二是随着科学技术的发展，人类利用自然的能力增强，通过一定的要素投入可以开垦出一定量的土地，使得土地的供给开始有弹性。
根据投入资本（包括技术、劳动、资金、管理）对形成土地价值的作用，把土地的成本价值分为以下四类：
第一类，宏观层次，具体表现为国际谈判、国防军备设施的支出。第二类，私人土地所有权或者使用权及其他权能的取得、维护成本。第三类，土地开发的前期成本。使用土地前对土地进行前期勘测和调查而投入的劳动，国家土地政策及利用规划的制定和实施而投入的成本，是合理开发利用的前提。第四类，土地开发利用成本。是指使土地获得最佳使用效益而对土地进行开发改造所投入的成本。耕地的改良、耕地与非耕地的内部转换、耕地与建设用地的类型转换、建设用地的基础设施配套等活动都会引起土地成本价值的增加。
（三）土地使用价值
土地资源具有私人物品和公共物品的双重属性，土地使用价值包括直接使用价值和间接使用价值。直接使用价值包括能够为土地的需求者带来的经济效益，表现为经济价值；间接使用价值包括维持生命物质的生物地化循环、水文循环、维持生物物种与遗传多样性、保持肥力、维持地球生命支持系统的功能等生态环境功能，表现为生态价值和社会价值。土地的直接使用价值可以通过货币投票的方式来产生，但是间接使用价值很难聚焦于某个人、某段时间，而且为既得利益的维持或者潜移默化的损失买单。所以土地间接使用价值的核算问题是土地利用开发过程的一个具有挑战性的问题。
土地使用价值决定的理论研究最早追溯于土地报酬递减规律，但是目前现实情况是土地使用价值的增量不一定随着土地投资的增加而增加，也不能完全按照土地报酬递减规律进行解释，它们之间的关系变得复杂。土地使用价值的联动价值效应会使土地使用效应阶段性递增（杨国良，1996）。段正梁（2004）认为，土地价值的外部性基于土地产品开发的外部性和互补性，某块土地价值之形成受到周围地块开发投入的影响，可以是积极的（居住区周围环境的开发维护），也可以是消极的（住宅区开发兴建屠宰厂或农药厂）。
（四）土地交换价格
土地的交换价值是土地供给价值和使用价值在市场上共同作用表现出来的现实交换价格，为市场价值。但是土地利用活动过程是一项明显的地区外部性的公共行为。自从20世纪人们认识到公共物品和外部性问题是造成生态和环境问题的原因，人类也渐渐认识到仅仅注重经济价值，忽视社会效益和生态效益，最终经济效益也会丧失。因此如何使市场价格反映土地的经济价值、生态价值、社会价值是一个研究课题。通过两个途径可以有益于改善现在土地的使用价值，一是转变土地需求者的主观效用评价和价值观念，例如转换土地的利用方式，或者改变容积率，使土地利用方式更加理性；二是宏观调控和土地供给通过某种安排达成一致，包括私人的机会成本和投入成本，还应该涵盖外部成本，将外部成本内部化。对于人地关系比较紧张的中国而言，可以降低土地的市场交易数量，同时提高单位土地的收益。这部分收益的取得，能增加财政收入或者增加农村集体经济组织的收入。
四、结束语
不同的资产、商品市场自身特点、发育条件、发育阶段在时间和空间上是不同的。例如土地市场中，中国的公有制土地产权和美国的私有制土地产权就是由于两国的土地市场发育条件不同造成的；同时两国的工业化、城市化程度的不同，也使两国的土地市场发育阶段不同。最后，土地这种资产具有区别于其他一般商品的独特属性，例如土地的不动产性质和外部性，这些都会使土地价值理论的内容更加丰富和复杂，也值得去进一步探索。
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土地市场论文篇9
【关键词】：土地；储备；风险管理
中图分类号：X820文献标识码：a文章编号：
一、引言
实施土地储备需要有大量资金的投入，实施过程中存在诸多风险，直接影响政府建立土地储备制度的社会目标实现。由于当前土地储备制度的基础理论研究落后于实践，对土地储备制度的科学性、合理性缺乏深入地研究。在缺乏系统理论的指导下，土地储备运行模式更多的受非理性因素尤其是政府领导的偏好所左右，导致运行模式的不规范，这大大地加剧了土地储备运行的不确定性。
二、土地储备风险的类别和控制过程
（一）土地储备风险的类别
风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。
当前我国土地储备实施面临的风险主要有：
1.土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。
2.土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。
3.土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。
（二）土地储备风险的控制过程
有效的风险管理可以保证土地储备工作在一个稳定的环境中进行，有利于土地储备预期收益的实现和土地储备工作全面顺利地开展。一般土地储备风险管理过程包括：风险识别、风险评估、风险管理技术的实施、风险管理绩效评价等过程，这些过程又首尾相连，形成一个封闭的风险管理链，使整个风险管理过程处于一个不断往复、不断更新、不断提高的持续改进之中。
三、土地储备风险控制对策
针对上文分析的土地储备风险类别，在制度风险方面，本文主要从土地储备机构的定位、统一土地收购权和收购范围、完善土地储备补偿定价四方面来完善储备储备中心的运行机制；对于运营风险，主要从预测土地储备量、采用多种储备方式和进行合作土地储备来进行风险的分担；对于财务风险，主要是提出我国土地证券化思路，通过土地储备基金、土地融资债券、利用信托计划来实现，从而解决土地储备资金问题，减少对商业银行的贷款依赖。
（一）完善土地储备中心运作机制
首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理来概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。
其次，建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以实现。
再次，从我国国情看，合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场，确定土地储备机构的定位和统一收购权之后，储备机构行使统一收购权对需要收购的土地进行强制性收购。因此对于纳入土地储备收购中的土地类型应慎重确定，不能超出统一收购权的范围。
（二）防范土地储备运营风险
土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。
其次，储备方式的选择，对于合理利用土地储备资金至关重要。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿；（三）拓展土地储备融资渠道
土地证券化融资能为当前土地储备提供新的融资渠道，克服当前土地储备对银行贷款的依赖性。适合证券化的资产的主要特征是：能够在未来产生可预测的稳定的现金流；资产的收益分摊于整个资产的存活期内；原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征；资产抵押物有较好的变现价值。
我国城市土地具备证券化的基本条件。所谓土地证券化，就是以土地收益作为担保发行证券的过程，它的目的是为了融资，即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券，土地债券化无疑成为拓展土地储备融资的有效途径，土地债券化主要包括以下三种融资模式：建立土地储备基金、发行土地债券和利用信托计划进行融资。
但在目前的制度环境下，发行土地信托计划是最行之有效的方式。未来如果允许发行市政债券，土地市政债券无疑就是成本最低，最有效的方式。推行土地证券化，必然带来土地管理方式的变革，加快我国城市化的进程。
四、结束语
本文对土地储备风险理论和实践进行深入研究，提出土地储备风险控制和防范措施，为完善和制定新的土地储备制度提供理论参考，为土地储备机构控制和防范风险提供理论支持和技术指引。
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土地市场论文篇10
关键词：城镇化；产权理论；土地产权制度；西安
中图分类号：F301.1文献标识号：a文章编号：1001-4942（2015）05-0141-05
StudyonUrbanizationandDilemmaofDualLandSystemon
perspectiveofpropertyRights―takingXi’anCityasanexample
tianYuan
（SchoolofBusiness，Xi’anUniversity，Xi’an710065，China）
abstractthedilemmaofduallandsystemappearedinthedevelopmentofurbanizationisanimportantincentivetopushforwardthereformofrurallandsystem.throughtheanalysisonformingreasonsofthedilemmaofduallandduringthedevelopmentofurbanizationinChinaespeciallyinXi’anCity，thepresentstatus，problemsandpathselectionofXi’anlandreformwerereviewedandanalyzedbasedontheperspectiveoftheoryandpropertyofrights.Finally，theinnovativeideasforreformofXi’anlandrightsystemwereputforwardfromimprovingthelandrightlaws，establishingtheintegrativeurbanandrurallandmarkets，adheringtotheuniformurbanandrurallandmanagement，improvingthelandmanagementmechanismsandsocialsecuritysystem，etc.
KeywordsUrbanization；propertyrighttheory；Landpropertyrightsystem；Xi’an
城镇化发展不仅是我国现代化进程中的核心战略，也是市场经济体制形成和完善的必然要求，更是广大农民的基本诉求。由于国情的差异和历史遗留问题的诸多限制，中国的城乡一体化道路不可能照抄照搬西方一些国家的城镇化道路。中国已进入协调推进城镇化发展的历史阶段，如何解决好农民市民化后的社会保障问题、农地非农化与粮食安全的矛盾、“空心村”问题以及各利益集团间的矛盾等问题值得深思。不断加剧的工业与农业争地、城市与农村争地、政府与农民争地等诸多矛盾也促使我国政府加快土地制度改革的步伐，这也正是化解各个利益体矛盾的有效办法之一，同时也是统筹城乡发展、消除二元经济结构的关键所在。本文试图从产权创新视阈来破解城镇化发展中的二元土地困境问题。
1城镇化发展中的二元土地困局的形成
城镇化发展问题的研究始于西方。费景汉、拉尼斯在刘易斯二元经济模型的基础上提出的“刘易斯-费-拉尼斯模型”表明：城镇化的发展要依托生产力的发展，在生产力发展到一定水平足以带动城市与农村之间资源禀赋以及生产要素的自由流动，才能逐渐形成“资源高效配置、优势突出互补、共赢共生发展”的城乡关系。“刘易斯-费-拉尼斯模型”对于将城乡经济“二元结构”转化为“一元结构”的探讨和研究对当今中国的城乡统筹规划战略具有较大启示和引导作用。我国现在正处在城乡统筹规划的高速发展时期，城镇化的发展和现行的土地制度之间存在着诸多矛盾。城市土地属国家所有和农村土地属集体所有是我国现行的基本土地制度，同时也是我国土地二元困境形成的根本原因。一方面，城市土地归国家所有，已经形成较为完善的城市土地资产市场；另一方面，农地转化为建设用地时，政府成为农村建设用地市场的寡头，只有靠“征地”方式才能完成农村建设用地的转化。在城镇化进程中，建设用地的使用者和农地所有者农村集体之间，政府成为了唯一的土地一级市场的垄断者，从而形成了我国土地市场城乡分离的二元土地制度。
现行的二元土地制度在面对城镇化的快速发展时已逐渐显露出无法适应当今社会进步和国家经济发展的窘境，形成了二元土地困局。这也是阻碍农村土地资产市场发展和农民一系列土地财产权利被严重侵犯的主要因素之一。我国现行的二元土地制度已经在一定程度上制约了我国的经济发展，它使得农民不得不面对宅基地不能灵活买卖、土地经营权受限、土地流转收益甚少等问题。同时，面对高昂的城市生活成本，农民也很难通过有效途径和方法使其拥有的土地完全体现所应有的实际价值。另外，农村土地流转不畅以及农村建设用地占用了大量土地资源，这些现实问题不仅阻碍着农业产业化发展，同时也深刻影响了我国整体经济发展的水平。所以，破解城乡一体化进程中二元土地制度的困局，对于探讨我国土地产权制度创新不失为一个有效的切入点。
2从现代产权理论看我国土地产权制度的现状
2.1现代产权理论及土地的产权属性
现代产权理论是新制度理论的重要组成部分。罗纳德・科斯（RonaldCoase）在1964年提出的科斯定理是现代产权理论的核心。科斯第二定理强调了二元经济结构中交易费用大于零的情况下，面对不同的产权制度，交易成本的不同导致了资源配置效率的不同。所以，对于土地制度改革而言，为了达到优化资源配置的目的，产权制度的选择是一条必经的有效道路。由此看来，不论是对于土地制度的改革、城镇化发展、城乡一体化统筹，还是对于宏观层面的社会资源的最优配置，产权安排即制度形式的探讨似乎是从根本上解决矛盾和困境的最优选择。科斯第二定理使我们意识到产权明晰与经济运行效率之间存在的内在联系。
2.2我国土地产权制度的现状及存在问题
与日本及欧美等发达国家的土地产权私人所有制不同，我国土地产权制度是以国家和集体为所有权代表的土地公有制。我国《土地管理法》规定城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，农民个人只能获得土地的使用权。我国法律规定农村土地的经营主体农民依据《农村土地承包法》和承包合同而享有的权利是指在指定土地上从事农业生产经营并因此获利的权利。科斯的产权理论中对于“土地产权”的概念的解释是：土地所有权以及由其分离出来的占有权、使用权、收益权、转让权等权利。对照科斯对于土地产权制度的诠释，可以看到我国农村土地产权并不具备现代产权意义上的完整权利。
近年来城镇化发展过程中大量显露的农民和政府之间的矛盾、城市建设用地和农村宅基地之间的矛盾以及各级地方政府之间的矛盾也反映了我国土地产权制度安排的重大缺陷。
首先，我国相关的土地法律中有关农村土地产权主体的规定含糊不清，并未对“集体”一词做出明晰的解释。而这种空洞的“集体”所有在土地资产市场的流转中消弱了农民这一拥有“使用权”主体的核心利益，让土地给予他们的隐含经济价值在土地资源重新配置的进程中被逐渐消弱。尽管农民日益对自己享有的土地使用权有着愈加清晰的认识，但是来自外部力量的干预以及博弈能力强大的产权主体的无理侵占也会打破本应社会各方共同遵守的契约，进入公共领域攫取集体财富。
其次，中国农地产权权利缺乏完整性，土地产权缺乏合理的流转机制。农地虽然属于集体所有，但是作为所有权主体的集体也必须要通过国家征用之后方能出让和转让。农民拥有土地的使用权却缺乏抵押土地使用权来获得银行贷款的权利，从而无法给予农村土地资产市场充足的融资支持。
最后，我国农村土地由政府主导的现状以及由此引起的农民土地承包经营权的不稳定性以及农地的细碎化，也是阻碍我国农业规模化经营、影响城镇化发展中土地资源合理有效配置的主要原因。我国土地产权制度的“公有私用”的特点将政府在土地流转过程中变成了“寡头”的角色，同时也是农地转化过程中解决矛盾的仲裁者以及经营管理者。这样的局面使得土地虽然作为一项农民拥有的重要生产要素和基本资产，但却并没有为农民带来应有的资产化收益。
3基于产权视阈破解城乡二元土地困局的探索
3.1西安城镇化发展与二元土地困局
西安市的城镇化发展一直走在西北地区的前列，不断发挥小城镇在推动区域经济社会发展中的巨大潜力，走出了一条“西安模式”的新道路，为实现关中率先发展和建设国际化大都市奠定了坚实基础。2014年9月的《陕西省新型城镇化规划（2014-2020）》显示，陕西将以大西安为核心构建“一核两轴两带三走廊四极”的城镇群格局，到2015年将累计转移600万农村居民进城落户，2020年达到1000万人。“十二五”以来，陕西省城镇化率年均增长1.75%，与2005年相比，城镇人口占总人口比例从37.24%达到了2013年的51.31%；中等城市和小城市分别增加了2个和6个；城镇面积由1646.91平方千米增加到了2012年的2646.55平方千米。这充分凸显了西安在统筹城乡发展上的显著成绩，也预示了未来西安在城乡一体化发展方面还有巨大的潜力并且会得到更多的政策支持。
西安在推进城镇化建设中同样存在着二元土地困境以及由此引发的一系列问题。首先，对于农民而言，制度和政策方面的欠缺容易促使“显性的”土地流转市场无法健康发展而“隐形的”土地交易时有存在。某些不明利益主体凌驾于国家、集体以及农民利益的基础之上，成为了土地市场上的“偷窃者”，严重侵犯了农民对于土地的合法权利。
其次，对于城乡统筹规划而言，西安市作为丝绸之路新起点的城市，不断发展的新兴经济区及经济带增加了建设用地的需求，而耕地保护的巨大任务造成了城乡建设用地缺口增大，“耕地保护”与“城市扩张”两个核心目标之间的矛盾加剧。
最后，对于社会发展而言，尚不完善的社会保障制度阻碍着农民向市民身份的转变。许多农民无法明确地在“农民”和“市民”这两种社会身份中做出选择，迫使他们不断争取与市民同等待遇的同时亦不愿意放弃对于农地和宅基地的使用权，这样两头牵制的现象影响了农地的流转，对西安城镇化进程的进一步加快起到了负作用。
3.2西安市基于产权视阈的路径选择
伴随着2009年国务院《关中-天水经济区发展规划》中“实现西咸经济一体化”的提出，西安走向国际化大都市的愿景已升为国家战略。为了更好地发挥丝绸之路经济带起点城市以及“国家历史文化基地”的积极作用，西安市政府大力发展城乡一体化发展战略，深化土地制度改革，从“产权视阈”入手，以“确权-颁证-流转”为核心，以推进“农地市场化配置”为手段，以“公共服务均等化”为保障，探索出了一条适合其自身城市定位和发展特点的土地制度改革创新之路，被称为“西安模式”。
3.2.1推进所有权、承包权、经营权的分离高陵县是全国33个农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点县之一，作为全国首家县域农村土地流转服务机构，成立于2009年的高陵县农村土地流转服务中心从“物权“与“市场”出发，通过对农村集体建设用地的所有权、使用权、承包权等权利进行“确权-登记-办证”，对农民“还权赋能”，建立农村土地资产流转平台，推进农村土地产权制度改革，逐渐形成“所有权、承包权、经营权”三权分立，不断实现土地资产的最优配置和农村产权要素资本化，走在陕西省乃至西北地区农村产权制度改革的前列。
3.2.2积极建立新型土地交易市场在土地经营权从承包经营权中剥离出来进行“确权-登记-颁证”之后，还需建立能够实现土地资源优化配置的流转平台。西北首家农村产权交易平台――西安市高陵县农村产权交易中心也在2011年应运而生，完善了“确权-颁证-流转”这一完整模式，实现了集体土地与国有土地的“同地同权”。此外，高陵县出台了多项促进土地交易市场不断完善的扶持政策，如“你贷款我贴息”及“农村土地流转风险基金”政策，前者鼓励以农村土地承包经营权为抵押物的贷款项目，此类项目均可享受财政贴息扶持政策；后者按每666.7m2200～300元的标准建立农村土地流转风险保障基金，从而降低农民出让土地承包经营权的风险，解除其后顾之忧。
3.2.3创新农村土地金融服务2010年高陵县率先实践了农村土地承包经营权抵押贷款业务，随后又启动了农村集体建设用地使用权和农村房屋所有权抵押贷款业务，解决了农民抵押贷款难的问题。为进一步完善金融服务链条，高陵县还成立了农村产权价值评估中心、农村产权抵押担保中心、农村产权收储中心、农村产权交易中心。这四个中心相互协作，分别承担着农村产权抵押贷款的价值评估、产权抵押贷款担保、收储沉淀抵押物及挂牌交易等综合服务。此后，西安市在下辖8个区县开展试点，全面推动农村土地产权制度改革工作。
4进一步创新农村土地产权制度的思路
4.1完善土地产权法规，建立城乡一体化的土地市场
首先，要不断完善土地产权制度法规，建立城乡一体化的土地市场，真正实现集体土地和国有土地的“同地、同价、同权”，要确立以“市场”为中心的土地配置形式，从而解决由行政计划配置过度干预及集体土地使用权缺失所引起的土地资源利用率低下以及统筹城乡一体中产生的二元土地困境等问题。
其次，改革征地制度，以建立城乡协调的地价体系为目标，通过严格限定地方政府征地范围和调整地方政府的政绩考核制度等方式促进农地非农化过程中的市场化配置。
另外，积极培育土地流转中介机构以及健全土地流转市场，从而降低土地交易成本、增强土地规模效应、减少土地细碎化。这样可以将原本游离在土地交易市场周边的农民作为权利主体带入土地市场，确保农民的核心利益。
4.2统一城乡土地管理，完善土地管理机制
首先，应坚持城乡统一的土地管理，转换政府角色，将政府对于土地的“经营权”和“管理权”进行分离，不断弱化“经营者角色”，着重强化其“行政管理角色”，这样才能减少交易成本，实现信息对称，提供高效的土地管理机制。
另外，各级政府还应该加强土地监察执法，切实解决不明利益群体主导的“隐形土地市场”问题，对土地市场中出现的“违法违规批地”等行为进行严肃查处，不断优化土地的规划管理以及用地审批管理，从而维护城乡一体化的土地市场秩序。
4.3完善社会保障体系，解除农民后顾之忧
农民在农村土地市场中长期处于一个比较尴尬的角色，一方面是政府对于农村建设用地强行征收，另一方面失地农民所得有限的征地补偿金无法为其提供长久的生活保障和养老保险，农民在失地的同时并没有获得政府针对他们所制定的长期的社会保障制度，让他们在把征地补偿款消耗完结之后再次变得“一无所有”。
土地产权制度的创新和完善离不开城乡一体化的社会保障制度，只有完善了农村社会保障体系才能为农民自觉自愿地进行土地流转以及农村土地资产市场的发展和壮大扫清障碍创造条件。应该完善城乡一体化的社会保障制度，使农民享有与市民同等的医疗、就业、教育等权利，从而为农民扫除后顾之忧。
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