公积金贷款额度的计算方法篇1
央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。
与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。
上海提高至80万元
近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。
上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。
那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。
补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。
也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。
那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。
北京贷款额度由评级决定
在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。
目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为aa级的可上浮15％，即69万元；aaa级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。
而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。
北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。
举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。
广州越晚退休额度越高
根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。
公积金贷款额度的计算方法篇2
第一条(目的和依据)
为了促进本市住房制度改革，鼓励个人购买自住住房，规范住房公积金的贷款行为，根据国务院《住房公积金管理条例》和《*市住房公积金条例》的规定，制订本办法。
第二条(管理机构)
*市公积金管理中心(以下简称市公积金中心)为本市住房公积金个人购房贷款(以下简称公积金贷款)的贷款人。
市公积金中心负责编制公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告、审批公积金贷款的借款申请、监督公积金贷款的借贷和结算。
公积金贷款的风险由市公积金中心承担。
第三条(贷款业务的委托)
本市公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办。市公积金中心委托办理公积金贷款，应当与受托银行签订书面委托合同。
市公积金中心应当按照委托合同的约定，检查、监督公积金贷款资金使用情况。受托银行应当按照委托合同的约定，定期向市公积金中心提供有关统计报表等资料。
市公积金中心应当每年向社会公布公积金贷款的资金使用计划及其执行情况。
第四条(贷款偿还担保)
公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
公积金贷款的担保办法另行制定。
借款人同时借用公积金贷款和商业银行贷款的，市公积金中心为该组合贷款担保权的第一受益人。
第五条(房屋类型)
借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。
第二章贷款条件
第六条(借款人的条件)
同时符合下列条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：
(一)具有本市城镇常住户口；
(二)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；
(三)所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；
(四)购房首期付款的金额不低于规定比例；
(五)具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；
(六)没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。
前款第(三)项中的建筑设计标准、第(四)项中的规定比例由市公积金中心拟订，经*市住房委员会批准后执行，并向社会公布。
第七条(共同借款人)
借款人的配偶或者同户成员可以作为共同借款人。共同借款人承担偿还公积金贷款的连带责任。
借款人的配偶或者同户成员需要作为共同借款人的，必须符合本办法第六条第一款规定的条件。
第八条(贷款期限)
每项公积金贷款期限最长不超过20年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。
共同借款的，贷款期限最长不超过20年，并不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年。
借款人的申请期限短于本条第一款、第二款规定的最长期限的，贷款期限以申请期限为准。
第九条(贷款限额标准)
每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：
(一)不得高于按照借款人住房公积金帐户储存余额的倍数确定的贷款限额；
(二)不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
(三)不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；
(四)不得高于最高贷款额度。
共同借款的，前款第(一)项、第(三)项规定的贷款限额按各借款人分别计算后的总和为准，其中，第(三)项中各借款人的贷款期限，当申请期限短于本办法第八条第二款规定的最长期限时，以申请期限为准；当申请期限长于本办法第八条第二款规定的最长期限时，以最长期限为准。
本条第一款中的倍数、比例和最高贷款额度，由市公积金中心拟定，报经*市住房委员会批准后执行，并向社会公布。
第十条(贷款金额的计算方法)
每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和第九条规定的限额标准计算。申请金额不超过所有限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的限额作为贷款金额。
第十一条(贷款利率)
公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。
第十二条(每月还款额的计算方法)
一年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。
按月偿还贷款本息的借款人，可以选择按照每月等额本息还款法、每月等额本金还款法或者市公积金中心认可的其他方法计算每月还款额。
第三章借款合同的订立和履行
第十三条(借款申请的提出)
借款人应当向市公积金中心提出借款申请，填写借款申请书，并提供以下证明材料：
(一)本人身份证和本市城镇常住户口证明；
(二)房屋买卖合同。
市公积金中心对材料齐备的借款申请应当予以受理。
第十四条(借款申请的审批)
市公积金中心应当自受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定，并书面通知申请人。
当申请借款的金额已超出当年贷款资金的计划额度时，市公积金中心应当允许申请人办理预申请手续，待下一年度公积金贷款开始发放时，由市公积金中心按照受理预申请时间的先后顺序，优先办理审批手续。
第十五条(贷款手续的办理)
在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续。
向受托银行办理贷款手续时，借款人应当提供准予贷款决定书。
第十六条(借款合同的签订和主要内容)
受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。公积金借款合同包括以下内容：
(一)借款人的姓名和住所；
(二)贷款人、受托银行的名称和住所；
(三)贷款的金额、期限、利率；
(四)贷款资金的支付时间；
(五)贷款偿还方式、每月还款额的计算方法；
(六)担保方式和担保范围；
(七)违约责任；
(八)当事人需要约定的其他事项。
公积金借款合同的示范文本由市公积金中心制定，供当事人参照使用。
第十七条(贷款资金的支付)
受托银行应当按照借款合同约定的时间和金额，以转帐支付的方式将贷款资金支付给房屋出售人。
第十八条(贷款本息的偿还方式)
除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积金帐户储存余额用于偿还贷款。在提取本人住房公积金帐户储存余额不足时，可以提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金帐户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。
需要提取住房公积金帐户储存余额的借款人，应当向市公积金中心提出申请，经审核同意后在借款合同中约定，并由受托银行以转帐方式代为办理提取手续。
提取住房公积金帐户储存余额的申请审批手续，可以在借款申请审批时一并办理，也可以在还款期间办理。
借款人与非同户直系血亲的关系，应当经公证机关公证。
第十九条(贷款本息的提前偿还)
经贷款人同意，借款人可以提前偿还部分或者全部贷款本息。
提前偿还全部贷款的，借款人应当支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退还。
提前偿还部分贷款的，受托银行与借款人应当以书面形式变更借款合同，由受托银行根据变更后的贷款期限、提前还款当日的同档次公积金贷款利率和贷款本金余额重新计算出剩余期限内的每月还款额。变更后的贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。
第二十条(借款合同的继受履行)
借款人死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力的，其财产的继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行借款合同，但继承人放弃继承或者受遗赠人放弃遗赠的除外。
第四章法律责任
第二十一条(未按约放款的责任)
受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
第二十二条(逾期还款的责任)
借款人未按照借款合同约定的期限偿还借款的，应当按照借款合同约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二十三条(合同争议的解决方式)
借款合同当事人可以通过协商解决合同争议。当事人不愿协商或者协商不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院。
第二十四条(审批争议的解决方式)
借款申请人对市公积金中心作出的不予贷款的决定有异议的，可以依照行政复议或者行政诉讼法律的有关规定，向*市住房委员会申请复议或者向人民法院提讼。
第五章附则
第二十五条(职工建造、翻建、大修住房的贷款办法)
公积金贷款额度的计算方法篇3
一、名义利率和实际利率
在实务中，货币的时间价值一般用相对数字来表示，一种常见的具体表现形式就是利率。利率有名义利率（r）和实际利率（i）之分。所谓名义利率，是指在一年内要复利几次时给出的年利率，而实际利率则是根据名义利率和计息频率计算得出的年利率。实际利率和名义利率的关系是：i=（1+r÷m）m-1；其中，m是指每年复利次数。
由于复利次数的不同，名义利率必须转化成实际利率才有比较的意义。例如，一项本金1000元的投资项目，年利率10%，一年计息一次和一季度计息一次显然是不一样的。因为一年计息一次的实际利率就等于名义利率10%，一个季度计息一次的实际利率是10.38%，高于一年计息一次的实际利率。那么在可以选择的情况下，当然应当投资于实际利率高的项目。储蓄存款和住房贷款也是一样，必须通过实际利率的比较，才能得出是否应当提前还贷的结论，而名义利率是否倒挂是没有任何意义的。
二、储蓄存款实际利率的计算
我国储蓄存款利率计息的基本原则是除活期储蓄在年度结息时并入本金计算外，定期存款一律不计复利，也就是按照单利计算。以1万元人民币定期存款5年为例，到期兑付本息合计为10000×（1+4.75%×1.1×5）=12612.50元。该笔存款中，名义利率为目前的5年期基准利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么这笔存款的实际利率是多少呢？在实际利率和名义利率的关系公式中，m=1÷5（一年复利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。经过计算得出实际利率为4.7515%，明显低于名义利率5.225%。很显然，由于单利的计息方式损失了年度利息所能产生的收益，该储蓄存款的实际利率必然低于名义利率。
三、住房贷款实际利率的计算
相对而言，住房贷款实际利率的计算更为复杂。本文介绍一种用积数计息法计算住房贷款实际利率的具体方法。
（一）积数计息法的基本原理和两项结论
在我国，银行主要采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。其中逐笔计息法主要针对定期存款。而所谓积数计息法，就是把动态的计息本金折算成静态的计息本金，然后按照日利率计算利息。计算公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中，累计计息积数=账户每日余额合计数；日利率=年利率÷360。由此可见，积数计息法便于对计息期间账户余额可能会发生频繁变动的储蓄存款计算利息。因此银行主要对活期性质的储蓄账户采取该方法计算利息。但是，这并不妨碍积数计息法同样可以应用在定期存款中。仍然以1万元人民币定期存款5年为例，累计计息积数=10000×360×5=18000000元，日利率=5.225%÷360，两者相乘同样可以计算出利息是2612.50元。
（二）住房贷款的还款方式
在我国，超过1年期的商业住房贷款的偿还方式只有两种：等额本息法和等额本金法。在这两种方法中，月利率均为（贷款合同年利率÷12），未偿本金指当月月初尚未偿还的本金部分。所谓等额本息法，是一种在还款期内月还款额不变的逐月偿还贷款的方法。在月还款额中，偿还本金所占比例逐月递增，偿还利息所占比例逐月递减。计算公式如下：月还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月偿还本金=月还款额-每月支付利息。而等额本金法下，在还款期内把贷款本金按还款月数等分，每月偿还同等数额的本金以及未偿本金在该月所产生的利息。计算公式是：每月偿还本金=本金÷还款月数，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月还本付息金额=（本金÷还款月数）+未偿本金×月利率。
（三）用积数计息法计算房贷实际利率的理论分析
无论是存款利息还是贷款利息，都可以用积数计息法计算。存款和贷款本就是基于不同角度对同一金融活动的两种称谓。求解住房贷款的利率，相当于求解银行在贷款人处的“存款利率”。
如果我们把储蓄存款看作是银行向存款人“贷款”，银行支付“贷款利息”给存款人；那么住房贷款就是银行向贷款人“存款”，贷款人向银行支付“存款利息”。由于住房贷款的月还款额中都包含了支付利息和偿还本金两部分。那么，扣除累计偿还本金的未偿本金，可以看作是银行向贷款人的“存款”余额，这个“存款账户”的日积数每个月（30天）发生一次变化。而贷款人每个月向银行支付的利息部分，是银行在贷款人处“存款”所获得的利息。既然有了积数和利息，根据积数计息法的计算公式，可以变换得到：日利率=利息÷累计计息积数。可见，用积数计息法来计算日利率进而得到住房贷款的实际利率是完全可行的，关键在于确定支付利息的总金额。根据结论1和结论2，积数计息法得到的利息，是在计息期间末一次性给付的单利利息。而住房贷款每月都会支付利息，那么显然应当考虑提前支付利息所产生的机会成本，应当将其按照一定的投资报酬率计算成贷款期末（计息期末）的利息终值，进而合并计算利息终值总额。
（四）计算住房贷款实际利率的实例
1.等额本息法下的实际利率。假设在2013年1月1日有一笔享受基准利率（6.55%）7折优惠的20年期（240个月）100万元住房贷款，按照等额本息法在每个月月末还款。不考虑提前还贷及利率调整的影响，该如何计算该笔贷款的实际利率呢？
第一步，计算累计计息积数。第n期未偿本金=本金-（第1期偿还本金+第2期偿还本金+……+第n-1期偿还本金）。由于每次都是按月（按30日计）还款，累计计息积数=（第1期未偿本金+第2期未偿本金+……第240期未偿本金）×30。
第二步，选取投资报酬率。为了验证存贷款利率是否倒挂，我们不妨选择5年期定期存款的实际利率4.7515%为投资报酬率。
第三步，计算利息终值总额。第n期支付利息=第n期未偿本金×月利率；第n期支付利息终值=第n期支付利息×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12；那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通过计算，可以得出累计计息积数为4156624851元，到期支付利息终值为982734.0918元，计算出的名义年利率为8.5113351758%。那么，实际利率=（1+8.5113351758%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的实际利率4.7515%。
2.等额本金法下的实际利率。如果同样采用等额本金法偿还的话，结果是什么呢？等额本金法下，由于每期偿还本金额相同，第n期未偿本金是一组以（本金÷还款月数）为公差的等差数列。那么，根据等差数列求和公式，累计计息积数=（本金+本金÷还款月数）×还款月数×1/2×30；第n期支付利息终值=（第n期未偿本金×月利率）×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12。那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。经过计算，累计计息积数为3615000000元，到期支付利息终值为872604.2864元，计算出的名义年利率8.6898352170%，实际利率=（1+8.6898352170%）1/20-1≈5.17%，高于等额本息法下的实际利率，也高于5年期存款的实际利率。
四、结论
通过上述分析和实际数据检验，可以得出以下初步结论。
第一，等额本息法的实际利率低于等额本金法。如不考虑提前还贷等其他因素，在实际选择过程中，等额本息法应当是贷款人的优先选择。
第二，投资报酬率越高，支付利息的机会成本越大，利息终值总额也就越高，住房贷款的实际利率也就会越高。为利于比较，本文中选取的5年期定期存款实际利率4.7515%属于无风险报酬率，并未考虑风险报酬率，所计算得出的实际利率偏低。即便如此，实际利率仍然高达5.10%和5.17%，可见存贷利率并未倒挂。
第三，是否应当选择提前还贷呢？如果贷款人有能力获得相比于房贷实际利率更高的投资报酬率，那毫无疑问不应该提前还贷。但是应当注意的是，随着投资报酬率的提高，房贷实际利率也会更高。假设其他条件不变，贷款者有能力取得5.30%的投资报酬率，在等额本息法下的住房贷款实际利率将上升为5.34%，住房贷款实际利率还是高于投资报酬率的，此时仍然应该提前还贷；如果贷款者有能力取得5.40%的投资报酬率，那么此时在等额本息法下的住房贷款实际利率为5.38%，在这个时候，投资报酬率才能真正超过住房贷款的实际利率，才无需提前还贷而进行其他渠道的投资。
（作者为会计师、律师、Cpa）
参考文献
[1]陈文浩.公司财务[m].上海财经大学出版社，2003.
公积金贷款额度的计算方法篇4
首套房首付计算方式：首付款=总房款-客户贷款额。新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)。总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。月供有两种计算方法，等额本息还款法，公式是每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)，等额本金还款法，公式时每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率。等额本息还款法因月供压力小不会降低生活质量。在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额(本+息)逐渐减少。
（来源：文章屋网http://www.wzu.com）
公积金贷款额度的计算方法篇5
关键词:住房公积金增值收益会计核算
住房公积金增值收益是指住房公积金业务收入与业务支出的差额。现行《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金会计核算办法》（以下简称《办法》）对增值收益的相关会计核算规定明显滞后，各地公积金中心对住房公积金增值收益的会计核算政出各门，口径不一。笔者就住房公积金增值收益财务核算中遇到的一些问题粗浅探讨如下：
一、会计核算基础不明确，影响增值收益的可比性
《办法》并未明确住房公积金业务的会计核算基础，当前住房公积金管理中心或采用收付实现制，或采用权责发生制，或采用修正的收付实现制、权责发生制。不同的会计核算基础下，增值收益千差万别，会计信息口径的不统一，影响了不同管理中心之间业务成果的横向可比性及各级管理层的决策相关性。
建议住房公积金业务采用权责发生制的核算基础，公积金中心作为独立的自收自支事业单位，虽然不以赢利为目的，但要考核业务成果、筹划资金来源、进行经济决策，都需要利用以权责发生制为基础的成本核算信息，实行权责发生制能如实反映经济活动中的权利和责任，有效地评价各部门的业绩，使得作为主管部门的政府和会计信息的使用者对住房公积金的成果一目了然。
二、国债债券、住房公积金定期存款利息收入的核算，不符合配比性原则，导致增值收益的大幅波动
《办法》规定，对住房公积金利息收入、增值收益利息收入、国家债券利息收入按照收付实现制原则进行账务处理，而委托贷款利息收入、住房公积金利息支出则按照权责发生制的原则进行处理。随着住房公积金事业的迅速发展，沉淀资金的规模也日趋庞大，为合理利用资金，提高公积金效益，公积金中心往往将沉淀资金存入中长期国债或定期存款，当国债或定期存款达到一定的比例时，容易造成业务收入在存储期间及到期支取的年度忽低忽高。如采用收付实现制核算，不仅不符合会计核算的配比性原则，更容易导致各年增值收益的大幅波动性及会计信息的失真。
建议对国家债券、住房公积金定期存款利息收入采用权责发生制核算，实现收入与支出的配比。并在“住房公积金利息收入”科目下增设“定期存款利息收入”和“活期存款利息收入”两个明细科目。
三、委托贷款利息收入核算过于笼统，不符合谨慎性原则，增加增值收益操作的随意性
《办法》规定，当期应收未收的委托贷款利息，借记“应收利息”，贷记“委托贷款利息收入”，而对于逾期贷款是否停止计提利息收入，何时停止计提利息收入，何时将已计提的逾期贷款利息收入冲减，逾期贷款、呆账贷款的届定标准，《办法》等公积金文献中并没有作出明确规定，如此以来不仅不符合会计核算谨慎性原则，也增加了财务操作的随意性。
由于当前住房公积金委托贷款还款方式为按月等额本金及等额本息还款，建议将连续6个月以上未按合同规定归还贷款本息的委托贷款划分为逾期贷款管理，逾期6个月（含6个月）以内的应收未收利息，应继续计入当期损益，借：应收利息，贷：委托贷款利息收入。逾期6个月以上的应收未收利息不再计提计入当期损益，于实际收回时再计入损益，借：住房公积金存款，贷：业务收入—委托贷款利息收入。对于已经纳入损益的应收未收利息，在其贷款本金和应收利息逾期超过6个月（不含6个月）以后，作冲减利息收入处理。借：业务收入—委托贷款利息收入，贷：应收利息。
四、住房公积金结息制度的滞后，导致了增值收益的人为操控性
《人民币利率管理规定》（银发【1999】77号文件）规定职工住房公积金于每年6月30日按挂牌利率结息，此种结息模式存在诸多弊端：一是因结息年度与会计年度不一致，根据《办法》规定，年末应按权责发生制的原则预提职工公积金利息，而预提公积金利息支出并无具体统一操作细则可循；二是按结息日挂牌利率结息，年末计提职工住房公积金利息时，对利率的估计选择，全凭财务人员的主观判断，当预计利率上升时可选择高于当前的挂牌利率计息，当预计利率下降时，则选择低于当前的挂牌利率计息，利率的不确定直接影响增值收益的准确性；三是此结息制度未对部分支取住房公积金的结息作出明确规定，容易剥夺职工利益，变相增加增值收益。如某职工2011年6月30日结息后公积金余额6万元，2011年7月至2012年4月每月缴存住房公积金2000元，2012年5月31日支取公积金2万元，其部分支取公积金是2万元是作为上年结转余额低减，还是作为本年新增公积金抵减，则直接影响职工利息金额及增值收益额。
现行结息方式实际上是借鉴商业银行以前的活期存款计息模式。然而，银行早在2005年就已经对活期存款的计息方式改成了按季结息。当前，改革住房公积金结算制度尤为必要，笔者建议一是更改结息日:参照银行活期存款结息日期，将每年的6月30日结息改为按季结息；二是对上年结转及本年归集的住房公积金实行统一利率，或者在“当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，上年结转的按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息”的基础上，明确部分支取公积金的计息问题。
五、业务支出科目设置不足，管运成本不分，致使增值收益失实
《办法》规定，住房公积金的业务支出包括住房公积金利息支出和手续费支出，实际工作中，发生的与公积金业务息息相关的刚性费用却无从进行账务处理，诸如账户维护费、支票工本费、职工公积金转移汇兑手续费，逾期贷款诉讼费用，票据合同印刷费用、网络运行费用、设备更新维护费用、业务宣传费用等，这些与业务相关的运营成本只能列入公积金中心管理费用核算，容易造成外界对公积金人力成本过高的误读，也直接导致增值收益的失真。
建议在“业务支出”的二级明细科目中增加“网络运行费支出”、“宣传费支出”、“票据印刷费支出”、“设备更新维护费支出，“诉讼费支出”、“其他支出”等科目，以详细准确地反映住房公积金业务支出信息，合理计算增值收益。
六、增值收益存款科目设置冗余，影响公积金业务需求及资金使用效率
《办法》规定，住房公积金增值收益全额存入公积金中心在受托银行开设的住房公积金增值收益专户，因此，期末“增值收益存款”余额应等于期末“增值收益”余额+期末“贷款风险准备金”余额。这样以来，一是通过增值收益专户冻结了一部分资金，降低了资金的流动性和使用率，影响了住房公积金正常提取和贷款发放业务的资金需求；二是在权责发生制下，如果购入国债、定期存款比例过高、期限过长，实现的增值收益并非完全现金流量，账面赢利能力与实际支付能力往往不协调，在此基础上，如将实现的增值收益全额转入增值收益存款专户，势必会挤占住房公积金资本金；三是由于会计科目是会计核算的基础，是按照会计要素的具体构成进行科学分类而确立的会计核算项目，实际上“增值收益”已通过公积金财务成果指标反映出来，且贷款风险准备金、提取的管理费用、廉租房建设补充资金已单设专门科目进行核算管理，“增值收益存款”科目从核算的内容到核算的方法已没有单独存在的必要性。
建议取消“住房公积金存款”和“增值收益存款”两个会计科目，增加“银行存款”科目，并在“银行存款”科目下增设二级明细科目“定期存款”、“活期存款”。
七、对影响以前年度增值收益的前期差错调整毫无着墨，导致当年增值收益信息失真
《住房公积金会计核算办法》对影响以前年度增值收益的前期差错调整毫无着墨，对以前年度多计或少计费用、收入，增值收益分配的差错事项，无论过错大小，因为没有可调整的前期科目，只能直接视同当年业务进行账务处理，调整当期的数据，从而影响当期的“增值收益”，导致会计信息失真。
建议增设“以前年度损益调整”科目，用于核算公积金中心本年度发生的需要调整以前年度增值收益的事项，调整增加的以前年度增值收益，借记有关科目，贷记本科目；调整减少的以前年度收益，借记本科目，贷记有关科目。经上述调整后，同时将本科目的余额转入“增值收益分配—待分配增值收益”科目，结转后本科目无余额。在增值收益分配表中增设“以前年度损益调整”项目，列示于“年初未弥补损失”项目与“增值收益分配”项目之间，调减的以前年度损益以负数列示。
参考文献：
公积金贷款额度的计算方法篇6
关键词：住房公积金财务处理问题探讨
为规范住房公积金的管理，国家先后出台了《住房公积金管理条例》和《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金会计核算办法》，为住房公积金管理和财务工作提供了依据。但随着住房公积金业务的发展，这些办法在某些方面难以适应业务发展的需要，笔者就财务核算工作中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、关于抵债资产的问题
在《住房公积金管理条例》颁布前发放的项目贷款，在清收时除收回货币资金外，债务方可能以土地、房产甚至动产等实物进行抵债，由于各方面原因这些实物变现能力差，甚至几年内无法变现。另外，随着个人住房公积金贷款规模不断增长，个人不能偿还住房公积金贷款的风险也在日益加大，中心可能会以强制执行其抵押房产方式来进行抵偿。
对于收回抵偿房产如何进行财务核算，两个“办法”对此没有明确规定，各地对这部分资产的财务处理不尽相同：有的随意增设“固定资产”科目予以处理，也有的在“其他应收款”科目记载；更有甚者不作任何账务处理，使这部分抵债资产成为账外资产。
建议增设“抵债资产”科目，按资产类别或债务人分设明细科目，按以下方式进行账务处理：
收到抵债资产时，按资产评估机构出具意见的评估价值加各项处置费用（评估费、过户税费等）入账。当抵债资产入账价值低于“逾期贷款”科目余额时，按入账价值，借记“抵债资产”科目，按逾期贷款账面价值加上相关税费与抵债资产入账价值差额，借记“贷款风险准备”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，按支付相关税费，贷记“住房公积金存款”科目。反之，入账价值高于“逾期贷款”科目余额的，按入账价值与逾期贷款账面价值与相着税费的差额，贷记“业务收入―其他收入”。
抵债资产是否计提折旧？笔者认为，中心收回抵债资产后应当及时进行处置，尽快收回属于住房公积金职工共有的资金，不应对该资产进行自用，也不能以该资产出租方式获取收益，所以不宜参考会计制度对于固定资产的会计方法进行处理，无需对资产折旧的提取、资产出租收益等方面的核算进行明确，但需要考虑处置资产的收益与损失。
处置抵债资产时，按变现金额与相关税费差额即实际收到款项，借记“住房公积金存款”科目，按账面价值，贷记“抵债资产”科目，两者差额，借记“业务支出―其他业务支出”科目或贷记“业务收入―其他业务收入”科目。
二、关于管理模式的问题
现在各地管理模式仍实行分散管理，若应用银行现代管理科技手段，对中心银行账户实行“1+x”管理模式，中心设立明确主账户，用来统一核算，“x”指下设县市区管理部在各家银行开设的用来核算本金的财务虚拟账户。市中心与管理部之间相互调剂资金，中心不再设应收、应付科目的核算，解决了管理资金沉淀较多且分散的问题，获得时间效益最佳的存款组合，简便了公积金存款利息计算、审核和结算，只有主账户计息结息，子账户不再结计息，减少核算步骤、流程，工作效率可大大提高。
三、应收、应付利息的核算问题
《住房公积金会计核算办法》作为住房公积金核算的依据，首先应该明确住房公积金业务的会计核算基础，但恰恰又没有明确，由此造成各地区或采用权责发生制或采用收付实现制，无章可循、口径不一。
本人认为，为了正确划分并确定各个会计期间的财务成果，应当在会计年度终了时，按权责发生制原则和配比原则核定属于当期的利息收入与支出，各地中心信息系统开发中应当考虑对预提利息收入、预提利息支出的自动，按季度列支利息支出和预提利息收入。每季末，按每笔定期存款或国债金额在当季存在天数核算属于当季应确认的定期存款或国债利息收入，借记“应收利息”科目，贷记“业务收入”科目；按照信息系统试算当季应付职工利息，借记“业务支出”科目，贷记“应付利息”科目。
四、关于住房公积金相关结算费用问题
《住房公积金核算办法》关于业务支出，只规定了三个明细科目：公积金利息支出、归集手续费支出、贷款手续费支出。实际工作中，又会发生许多诸如账户维护费、电汇手续费、支票工本费、网银转账费等账户结算费用，这些费用发生时由银行从账户中直接扣划的。各地有通过管理费用账户转平然后报销的；也有直接在业务支出列支的。建议《会计核算办法》明确在“业务支出”科目增设“其他业务支出”明细科目，用以核算上述结算费用，发生上述费用时，借记“业务支出－其他业务支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。
五、关于事业基金问题
按照《住房公积金财务管理办法》规定，住房公积金增值收益定向用于风险准备金、中心管理费用、廉租住房补充资金三个方面，当年增值收益无节余。但是，管理费用是按照年度财政预算进行计提的，对于动辄数百万元的信息系统建设费用、办公场所更新改造等费用不是一年的增值收益所能承担的。建议在住房公积金增值收益分配提取贷款风险准备、住房公积金管理机构经费后，建立城市廉租房补充建设资金前，按增值收益一定比例提取事业发展基金。同时，因为提取资金数额一般较大，须纳入住房公积金账务处理，而不是提取后作为管理费用的一部分，以减少资金挪用风险。为此，需增设“事业发展基金”科目，年终决算时，按增值收益比例，借记“增值收益分配”科目，贷记“事业发展基金”科目。
参考文献：
1.《改进住房公积金财务管理和会计核算的几点建议》马军财务月刊（综合）2008-11
公积金贷款额度的计算方法篇7
【关键词】个人住房贷款融资还款方式
一、商业贷款及公积金贷款概述
个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。
二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析
1、案例背景
个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。
南昌某青年a，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，a、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。
2、案例分析
目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。
由于a选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势;
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。
等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：
月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
还款总额=月还款额×还款期数
利息总额=还款总额-贷款本金
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：
月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月还款本金=y/n
月还款利息=[1-（k-1）/n]yi
总利息=
总还款额=
通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。
对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。
3、案例解决
通过比较还款方式及还款年限，a、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。
此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是a决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房a决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，a、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，a、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。
合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额m1与未提前还款剩余还款额m2两者的大小，如果m1>m2，不适合提前还款;若m1
假定a、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，a、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。
（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-
S436。刘斌为本文第一通讯作者。）
【参考文献】
[1]安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.
一、企业接受捐赠资产不交企业所得税
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后余额为应纳税所得额。纳税人的收入总额包括(1)生产经营收入；(2)财产转让收入；(3)利息收入；(4)租赁收入；(5)特许权使用费收入；(6)股息收入；(7)其他收入。而其他收入包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物质及现金的溢余收入，教育费附加返还款，包装物押金收入以及其他收入。
从条例规定来看，企业接受捐赠的资产，不计入收入总额，企业所得税法允许企业将接受的捐赠资产转入资本公积金。
二、接受捐赠资产的会计处理
(一)接受现金捐赠
企业接受的现金捐赠转入资本公积，会计处理如下：
借：现金(或银行存款)
贷：资本公积——接受现金捐赠
(二)企业接受原材料、包装物等捐赠
企业若接受原材料、包装物等的捐赠，会计处理如下：
借：原材料(或包装物等)
贷：递延税款(按照确定的实际成本与现行税率的乘积)
资本公积(按照确定的实际成本减去未来应交所得税后的余额)
银行存款(实际支付的相关税费)
为什么接受捐赠现金贷方没有“递延税款”科目，而接受捐赠原材料贷方通过“递延税款”科目核算呢?是不是接受捐赠现金不交所得税，而接受捐赠原材料等非现金资产就交所得税呢?
按税法规定，接受捐赠非现金资产无需交所得税，但前提条件是接受捐赠的资产不能进入成本费用，不能作为扣除项目。按照会计制度规定，消耗原材料等应该进入成本或费用，这样导致所得税税前扣除项目增加一部分。计算缴纳所得税时，会计利润就必须调整为应纳税所得额。为了将不允许扣除项目调整出去，企业应该在接受捐赠时就将此部分计算出来需纳税调整的金额，需调整金额与税率的乘积即为“递延税款”科目应反映的金额，以备将来交纳时冲销。
(三)企业接受固定资产捐赠
接受捐赠固定资产的会计分录为：
借：固定资产(确定的入账价值)
贷：递延税款
资本公积
银行存款(应支付的相关税费)
国家税务总局《企业所得税税前扣除办法》第二十四条规定，企业接受捐赠的固定资产、无形资产不允许计提折旧或摊销费用。而按照会计制度规定，固定资产应该计提折旧。这样就造成税法与会计制度的不一致，会计上必须用递延税款来调节。这与接受捐赠原材料等存货会计处理及原因是一样的。
现举例说明：某企业接受捐赠固定资产一台，价值100万元，假设规定按10年计提折旧，不考虑残值和清理费用，所得税税率33％，当年年底会计利润为1000万元，企业除折旧以外无其他纳税调整事项。
该企业接受捐赠时会计分录为：
借：固定资产
1000000
贷：递延税款
330000
资本公积
670000
每年计提折旧时，会计分录为：
借：制造成本(或其他)
100000
贷：累计折旧
100000
企业的应纳税所得额为：
会计利润＋不允许扣除的项目或费用=1000＋10=1010(万元)
应交所得税=应纳税所得额×税率=1010×33％=333.3万元
企业计算缴纳所得税时，会计分录为：
借：所得税
3300000(10000000×33％)
递延税款
33000(100000×33％)
贷：应交税金——应交所得税 3333000
上笔递延税款330000元分10年摊完，来调整按会计利润与按应纳税所得额计算交纳的所得税之间的差额。
若企业不接受捐赠或会计处理不计提折旧，则会计利润为1000＋10=1010万元，应纳税所得额与会计利润一致，应交所得税=1010万元×33％=333.3万元，与接受捐赠且计提折旧时应交所得税金额一样。由此可以看出，接受捐赠通过“递延税款”科目核算，并没有使应交税金增加或减少，而且把会计制度规定和税法衔接起来。
(四)企业接受无形资产捐赠
企业接受捐赠无形资产，会计分录为：
借：无形资产
贷：递延税款
资本公积——接受捐赠非现金资产准备
以后，接受捐赠的无形资产可以按规定摊销费用，期末再调整应纳税所得额，具体操作同接受捐赠的固定资产。
一、“股权代持”的财务核算问题
目前,有的风险投资公司为了加强公司内部的约束机制,制定了“投资经理项目跟投”制度。即当投资公司决定对投资经理及其小组所负责的项目进行投资时,公司要求投资经理及其小组成员按照投资金额的一定比例进行投资。在实际操作中,有时投资经理及其小组成员可以直接成为被投资企业的股东,有时投资经理及其小组成员则不能直接成为所投项目企业的股东,这时投资经理及其小组成员所拥有的股权往往由投资公司托管,即“股权代持”。由于是代持,该股份的所有权和收益权不因投资经理离开风险投资公司而丧失,并可随风险投资公司退出投资时一起退出。但退出后,投资经理所获取的收入必须抵扣了投资经理所应分担、补偿的费用或损失。
笔者认为,代持股份在投资期间内的投资财务的一般核算应并入公司自有资金投资的核算,因此,股权代持业务的特殊会计处理分为:股权代持款的收到和退还;代持股份现金分红的收到和发放。
1、股权代持款项的收到和退还当收到投资经理及其小组成员的项目委托投资款时,公司可借记“现金”,贷记“其他应付款———XXX(投资本金)”。
投资公司卖出被投资企业股份(包括代持的股份)时,借记“银行存款”,按已提的该项投资减值准备借记“长期投资减值准备———X项目公司”,贷记“长期股权投资———X项目公司”的帐面余额,并按持股比例对借贷差额在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。若投资经理及其小组成员需要分摊或补偿费用发生时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“管理费用”等科目。公司把代持股份本金及收益支付给投资经理极其小组成员时,借记“其他应付款———XXX(投资本金)”,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并对投资收益部分计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
2、股权代持的现金分红款的收到和发放对长期股权投资采用成本法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,并按持股比例在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。
对长期股权投资采用权益法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
无论采用成本法还是权益法,在发放代持股权的红利时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
值得注意的是,鉴于风险投资公司的股利收入在计算所得税时需要并入应纳税所得额合并计算,存在当年应纳税所得额为负数使股利收入实际上免征所得税的可能,但代持股份的红利却不能免征个人所得税。
例1:假定风险投资a公司于2001年1月1日对B公司投资1000万元,占B公司股份的50%且为最大股东,其中a公司自有资金投资990万元,代持公司投资经理a1的股权6万元,代持小组成员a2的股权4万元。2001年末a公司应享有B公司的所有者权益额为1100万元。2002年2月1日,a公司获得B公司现金红利50万元,其中a1应得3000元,a2应得2000元。2002年7月1日,a公司以1200万元的价格转让了对B公司的股权。
由于对B公司构成了实际控制,应采用权益法核算。相应的分录如下:
(1)2001年1月1日
①a公司收到对B公司投资凭据
借:长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
贷:银行存款10000000元
②a公司收到a1、a2的代持股款
借:现金100000元
贷:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对B公司投资的帐面价值
借:长期股权投资———损益调整1000000元
贷:投资收益990000元
其他应付款———a1(投资收益)6000元
其他应付款———a2(投资收益)4000元
(3)2002年2月1日
①收到B公司现金分红
借:银行存款500000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
②按代持股份比例将收到的现金分红转发给a1、a2,应扣除个人所得税20%
借:其他应付款———a1(投资收益)3000元
其他应付款———a2(投资收益)2000元
贷:应交税金———个人所得税1000元
现金4000元
(4)2002年7月1日
①a公司出让B公司的股权
借:银行存款12000000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
投资收益1485000元
其他应付款———a1(投资收益)9000元
其他应付款———a2(投资收益)6000元
②a公司退还代持股款及相应投资收益
借:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
其他应付款———a1(投资收益)12000元
其他应付款———a2(投资收益)8000元
贷:应交税金———个人所得税 4000元
现金116000元
二、接受赠送管理股的财务核算问题
由于风险投资不是一种简单的投资方式,风险投资企业也常常参与被投资企业的项目运作管理,发掘企业价值并提供增值服务。因此,基于对风险投资公司及其人员的专业经验的认同,风险投资公司获赠管理股屡见不鲜。尤其2001年以来,随着网络经济泡沫的破灭,naSDaQ股市的下跌,国内创业版迟迟不能推出,许多风险投资公司开展咨询服务及财务顾问业务,获赠管理股的现象更多了。笔者认为,新《企业会计制度》和《企业会计准则———投资》准则对有关的处理给出了较明确的指导意见。
1、管理股作为长期股权投资的核算方法选择根据《企业会计制度》,企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上,或虽投资不足20%但具有重大影响的,应当采用权益法核算;企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额的20%以下,或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额的20%或20%以上,但不具有重大影响的,应采用成本法核算。
在实际操作中,如果风险投资公司只获赠管理股而未有实际资金投入,管理股份往往比例较小,风险投资公司只承担顾问角色,笔者认为此时可采用成本法。但如果风险投资公司既获赠管理股又有实际资金投入,或者风险投资公司根据管理股主导了企业的生产经营或重大资本运营活动,应视为对被投资企业有重大影响而采用权益法核算。
2、收到赠送管理股的帐务处理风险投资公司风险投资公司获赠管理股并取得凭据股权证书后,应将依持股比例计算的被投资公司所有者权益登记入帐。借记“长期股权投资———接受捐赠的股权投资”,贷记“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”。
3、管理股现金分红以及管理股处置的帐务处理对于现金分红,在成本法下,应借记“银行存款”,贷记“投资收益”;在权益法下,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
处置管理股时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资”各明细科目的帐面价值,将借贷差额借记或贷记“投资收益”;同时,应将“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”的相应余额转入“资本公积———其他资本公积”。
例2:假定风险投资公司C于2001年1月1日接受某高新技术企业D的股东赠送的管理股份10%,并由C公司派员对D公司进行日常管理和战略结构的调整。D公司的有表决权的净资产值为500万元。截止到2001年末D公司由于盈利使得有表决权股东享有净资产600万元。2002年2月15日收到D公司现金分红5万元。2002年7月15日,C公司以60万元的价格将10%股份出让。
由于C公司对D公司构成了实际控制,应采用权益法核算。
(1)2001年1月1日收到股权证明
借:长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
贷:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对D公司投资帐面价值
借:长期股权投资———损益调整100000元
贷:投资收益100000元
(3)2002年2月15日收到现金红利的处理
借:银行存款50000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
(4)处置股权应进行的处理
①借:银行存款600000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
投资收益50000元
长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
②借:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
贷:资本公积———其他资本公积500000元
由上例可见,获赠股权给风险投资公司带来的实际利益包括两部分:一部分直接给公司带来净资产的增加,体现在资本公积中;一部分给公司创造收益,体现在投资收益中。
三、关于长期投资减值准备的处理
《企业会计制度》要求对于长期投资计提减值准备。目前实际操作中有些地方存在争议,这里提出来,供大家讨论。
观点一:风险投资公司应根据所投项目的不同情况,对于投资减值准备分别进行考虑。比如,种子期的项目可以多提,成熟期的项目可以少提。
笔者认为,《企业会计准则———投资》准则中对于计提长期投资减值准备的规定是较为明确而严密的,不应人为夸大和缩小减值准备的计提金额。风险投资公司应在每会计期末对长期投资逐项进行检查,首先判断是否存在应计提减值准备的所列迹象,来确认是否对该项长期投资计提减值准备。确认应计提的,应根据市价或被投资企业的财务状况客观地确定可回收金额,按可回收金额与长期投资的帐面价值之差额计提减值准备。
观点二:对于按权益法核算的长期投资,由于风险投资公司在会计期末会按照享有被投资企业所有者权益分额的变动对投资的帐面价值进行调整,故已充分反映了被投资企业的亏损或盈利等财务状况。因此对于权益法核算的长期投资不必计提资产减值准备。
关键词：住房公积金；计算机；审计方法；监督
中图分类号：F239.1
作为我国职工个人长期的住房储金，住房公积金的重要性不言而喻。如何将住房公积金的监督、审计工作做得完善、准确，不仅关系到我国大部分居民的生活居住水平以及城镇的住房建设，更关系到我国社会主义和谐社会的稳定以及市场经济的和谐安全。但是住房公积金数据庞大，如果审计人员稍有疏忽懈怠或者对于一些比较隐蔽的问题审计不当，就可能出现审计问题，并且庞大的数据给审计人员带来了比较重的负担。上述情况导致了对于住房公积金的审计出现一些问题。而目前，对于较多的住房公积金审计违规和舞弊行为，引起了社会各界的广泛重视，而利用计算机对住房公积金进行审计，不仅可以减轻审计人员负担，而且还能使得审计效果更加科学、严谨与行之有效。因此做好住房公积金计算机审计工作将关系到民生，更对发展、完善审计体制有很大的意义。
1住房公积金电子数据的获取与分析
1.1电子数据的获取与分析
总的来说，住房公积金的信息管理系统与企业常见的财务电算化管理系统并不相同，因此在数据获取方面就无法使用通用的审计软件进行数据的采集、转换和分析。这个时候，往往在获得住房公积金管理中心的业务数据后，对其数据库进行备份，随后在相关审计人员的计算机中再将数据还原为ao。审计人员通过对这些数据进行筛选和整理后可以得到相关的审计表，即贷款人信息数据表、交款人信息表、缴款单位名称表、还贷明细表以及住房公积金个人缴存与支取明细表等几个主要的数据表。
通过上述方法，就可以利用microsoftSQL-Server软件的导入功能，在获取了被审计单位的住房公积金数据表后，将其导入并转换成SQL-Server格式的数据库。随后利用该软件的查询分析功能分析电子数据，进而编写SQL语句对数据加以分析。此外，还可以结合被审计的目标，生成所需要的数据，并导出为XLS格式。这时，其他审计人员就可以利用eXCeL软件的功能，对数据进行进一步的整理筛选和分析，一旦发现其中的疑点，则可以结合纸质的会计数据资料进行一一核对。这样一来，就可以提高审计的工作效率，缩短时间，更能减轻审计工作人员的工作负担。
1.2获取数据是需要注意的事项
在利用microsoftSQL-Server软件进行数据导入时，必须注意数据的完整性。因为住房公积金管理部门的工作人员在进行数据录入时，往往会因为不规范的操作使得数据在整理筛选的过程中被遗漏，如果出现身份证号码录入不全甚至没有录入等问题，就可能造成同名同姓的人识别困难的情况。因此，这个时候，为了解决这种问题，就可以使用住房公积金的个人代码和单位代码相结合的方式加以判断区分。
2住房公积金计算机审计方法
一般来说，目前的住房公积金违法违规行为主要可以分为以下几类：第一，住房公积金的多缴、少缴甚至不缴的行为；第二，住房公积金的重复发放或者超额发放行为；第三，与住房公积金有关的未满年限或者超龄发放的行为；第四，因为信息审查不严造成的一系列问题等。通过利用microsoftSQL-Server获得的住房公积金数据，对住房公积金进行计算机审计，则可以有效地解决上述问题，规范住房公积金审计行为。
2.1多缴、少缴甚至不缴行为的计算机审计对策
（1）对于不建不缴行为，只需要获得两份数据，即通过上述方法获得缴纳住房公积金的缴费单位明细表，还有工商部门提供的企事业单位的注册信息，随后将两者进行对比，这样就可以筛选甄别出是否有不建不缴情况的发生。
（2）对于一些少缴甚至漏缴的行为，则可以利用这样的方法：通过计算最低缴存金额，低于最低缴存金额的则属于上述违规行为。最低缴存金额=最低缴存比例×上一年度职工月平均工资，其中最低缴存比例由《住房公积金管理条例》规定。
（3）针对多缴或者全额缴纳的行为，审计人员就必须严格按照规定，再核算每位职工需要缴纳的住房公积金后，通过税收调节的方法，调整超过比例的住房公积金。需要注意的是，审计人员一旦发现有多缴或者全额缴纳行为发生时，就需要扣除个人超额缴纳部分的个税，企事业单位为职工多缴纳的部分也需要算在个人工资内加以征收个税。
2.2重复或者超额发放住房公积金等行为的计算机审计对策
（1）按照规定，住房公积金贷款的最高金额=面积×房屋单价×系数。随后将该最高金额与实际发放的贷款金额作比较，如果大于最高贷款金额则为超比例贷款上限。
（2）针对重复发放贷款的问题，则可以通过数据库查找贷款人和与之先关亲属的信息表，查找贷款人家庭信息或者配偶信息。这时，如果能查找到贷款人的贷款还没到期，而贷款人配偶已经开始贷款的情况时，即可视为夫妻双方两次贷款，即重复发放贷款问题。
（3）通过查找个人的缴纳住房公积金的记录，将统计得到的计息期间贷款人的利息收入，与该段时间个人的公积金余额相除，即可得到利率。与标准利率作比较，如果该利率低于标准利率，那么可视为有问题，那么就需要审计人员对全部缴纳住房公积金人员的利率进行重新统计。
2.3年限未满或者超龄发放住房公积金行为的计算机审计对策
对于年限未满或者超龄发放问题，只需要从数据库中得到开始贷款的日期和开户日期，利用开户日期减去贷款时间、起贷日期以及支取日期之和，如果得到的结果小于一年，则可认定属于年限为满一年职工发放公积金行为。以此类推，则可以查看贷款年限是否也已超标，或者贷款人年龄与贷款年限之和是否大于65。
2.4审计人员对贷款人房屋信息审计疏漏问题的计算机审计对策
（1）如果要审核是否贷款人是否拥有多套房产的违规行为，只需要通过数据库获得贷款人的房产归属权信息，随后将之与房管局提供的房产拥有者的信息进行比较对比，筛选甄别出具有两套及其以上房产的贷款人，通过对延伸审计以及贷款档案的审查，排除掉在审计时间内出卖房产的个人即可。
（2）此外，还有一种情况即“一房两贷”行为，对于这种情况则稍微麻烦一点。原因是从住房公积金管理中心获取的数据库中并不会登记房产的产权证号。因此，如果要审计此类问题，审计人员必须着眼于房产地址，把与贷款人贷款信息中房产地址相同的数据整理归纳后，如果地址相同且进行了数次贷款的行为，那么就显得比较可疑。这时，审计人员就可以通过延伸调查，进而通过实地走访等手段进行调查核实，进而可以查出是否属于“一房多贷”行为。
3结束语
综上所述，随着时代的发展，计算机的普及与运用也更加广泛与全面，利用计算机，不仅可以使住房公积金的审计工作方便快捷，更能有效地防范住房公积金审计工作中的违法违规行为。因此，在进行住房公积金审计时，审计人员只要理清思路，严格按照步骤，那么利用计算机对住房公积金进行审计的成效将得以显现，更能推广到其他方面的审计工作中，从而提高审计人员的工作效率，减轻负担，更能规范审计工作，达到审计目的。
参考文献：
[1]王开一.住房公积金计算机审计浅析[J].河南审计，2007（01）.
[2]赵邦芳，杨晓峰.住房公积金的计算机审计对策[J].审计月刊，2013（09）.
[3]黄建龙.住房公积金计算机审计初探[J].广东审计，2007（01）.
[4]房文祖.住房公积金计算机审计的实践[J].新疆审计，2006（02）.公积金贷款额度的计算方法篇8
公积金贷款额度的计算方法篇9
公积金贷款额度的计算方法篇10