公积金贷款限制条件篇1
关键词：存贷比;住房公积金;安全保障
住房公积金作为城镇住房保障体系的重要组成部分，是国家为解决职工住房困难，改善职工居住条件而建立的一项强制性的长期住房保障储蓄制度。住房公积金贷款是其发挥住房保障作用的抓手，住房公积金"存贷比"是住房公积金安全性的指标之一，下面从住房公积金"存贷比"指标来探讨其安全性与保障性。
1指标定义及分析
"存贷比"即存贷款比率，住房公积金的"存贷比"是指住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率。
若住房公积金"存贷比"过小，住房公积金资金安全性得到保证，但互、保障性不能得到充分发挥，对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少，不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金"存贷比"过大，其互、保障性，收益能增加，但也直接导致住房公积金支付能力下降，住房公积金的安全不能得到有效保证。
2公积金"存贷比"现状及分析
据统计，大多数中西部省市住房公积金的"存贷比"不足50%，东部沿海发达地区城市尤其长三角地区的住房公积金"存贷比"一直非常高，普遍超过75%以上，资金十分吃紧。住建部住房公积金监管司的统计资料显示，直辖市和东部地区的住房公积金使用较好，"存贷比"较高，而西部地区及广东、海南等省份住房公积金使用率不高，"存贷比"较低。
3采取科学有效的措施应对
当住房公积金"存贷比"过高或过低时，我们要适时采取有效方法调整住房公积金管理政策。
（一）当"存贷比"过高时
（1）调整住房公积金贷款政策，提高贷款门槛
当"存贷比"过高时，首先要降低住房公积金贷款最高额度，可贷额度可与住房公积金缴存基数或缴存余额挂钩;二是提高贷款首付房款比例，特别是"二套房"贷款的首付比例可在原定基础上提高10%-20%;三是对购房类型、购房面积作出限制。贷款可重点向中低收入人群、中小面积和首次购房者倾斜，对期房、别墅采取控制，停止单套建筑面积在140平方米以上的非普通住房贷款;严格控制投资、投机性购房和多套房贷款等;四是取消或限制二次贷款，对二次（含二次）以上申请住房公积金贷款的，时间需间隔5年以上，可贷额度减半;五是提高职工还款能力的要求，严格要求职工月还款额不低于家庭月收入30%-50%;六是缩短贷款期限，控制贷款人的年龄限制。
（2）实行排队制，延缓放贷节奏
住房公积金贷款资金紧张时，住房公积金管理部门根据每月住房公积金归集、提取等综合因素制定每月住房公积金贷款放贷计划，实行总量控制，超出当月使用计划的，按照一定的顺序，实行排队等候制度。
（3）推行"公转商"政策，缓解资金压力，减少等待时间
所谓"公转商"，是指在住房公积金贷款资金紧张，排队轮候时间较长的情况下，符合住房公积金贷款条件的购房借款人在市住房公积金管理中心审批同意的贷款额度内，由中心指定的银行向购房借款人发放商业性个人住房贷款先行用于支付购房款，当住房公积金资金充裕时，再将商业性个人住房贷款置换转为住房公积金贷款。需要说明一点，商业性个人住房贷款与住房公积金贷款利率之间的差额由公积金中心补贴。
（4）有条件的地方可从政府等部门调剂资金
有条件的地方可从财政、城投等部门调剂或拆借资金用于发放住房公积金贷款，暂时缓解住房公积金贷款资金的压力。
（二）"存贷比"过低时
（1）调整住房公积金贷款政策，放宽贷款条件
一是连续、足额缴存住房公积金由一年变为半年;二是提高住房公积金贷款最高额度;三是降低贷款首付房款比例;四是延长贷款人年龄期限;五是放宽职工还款能力的限制;六是取消二次贷款限制;七是取消购房面积限制等。
（2）创新贷款模式
探索开展贴息贷款和"商转公"业务。贴息贷款就是针对中低收入人群购买80平方米内自住房而申请住房公积金贷款的，根据他们的家庭收入情况给予利率下浮，使贷款利率与家庭收入成正比，收入越低，执行的贷款利率越低，其中的利息差由住房公积金管理部门进行补贴，贴息程度随着家庭收入情况变化而变化，当他们的家庭收入情况好转时将原先的贴息逐步减少直至转为正常利率贷款。"商转公"业务是商业个人住房贷款转住房公积金贷款的简称，可以增加公积金贷款金额。
（3）加大贷款发放范围
扩大公积金贷款发放范围，让更多的中低收入人群受益。
（4）其他政策配合
适当放宽提取政策，适时限制已经贷款的职工提前偿还贷款，减少贷款回收。
参考文献：
公积金贷款限制条件篇2
毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83％，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22％，相差12.61％。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66％，也比住房公积金贷款利，率高出1.44％(见表)。
不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款?如何使用公积金才最“合算”?
申请最高额度有限制
尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。
首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。
在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷入将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。
除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷入的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。
从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。
而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。
其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。
巧用低患存款偿还高息贷款
在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。
相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储奉息按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。
现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款＋商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算?因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。
首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。
延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。
公积金贷款限制条件篇3
关键词：房地产、购房、住房公积金、缴存比例、待遇
中图分类号：F293.3
我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度，其设立宗旨是国家支持的一种社会自助形式，通过金融互助，增强缴存公积金职工的购房支付能力。单位的住房公积金是指在职工及职工所在单位按照比例缴存的长期住房储金，它是保障性和互的职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金转款是将职工个人帐户住房公积金款项通过购买合同以及房产公司及单位开具证明到住房资金管理中心办理转款手续；住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，经过借款申请、审批借款、办理借款手续，贷款使用及偿还等步骤。
一、住房公积金性质特点
（一）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房问题提供了保障；
（二）互，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互；
（三）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。
二、当前库车县住房公积金政策执行中存在的问题及原因
（一）是缴存基数差异大。根据《阿克苏地区住房公积金缴存、提取暂行管理办法》职工住房公积金缴存基数上限原则上不超过地区统计部门公布的上一年度全地区职工月平均工资总额的2倍至3倍。职工当年住房公积金月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以缴存比例。职工工资总额构成按国家有关部门规定的工资总额口径计算。职工工资总额主要由：计时工资、计件工资、奖金（含单位年度考核工资，即第十三个月的工资）、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。但是由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之地区不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊，造成缴存基数差距大。
（二）是缴存比例差距大。根据文件精神，地区住房公积金单位和职工缴存比例最低不低于5%，最高不高于12%。未经地区管委会批准，单位不得擅自提高或降低本地已规定的缴存比例。但由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大，行政及事业单位还在严格执行此规定，但是企业因自己挣钱，所以没有严格限定，各地企业执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等，差距比较大缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达20%，而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%，相差达4倍。
（三）是缴扣住房公积金衔接不畅。由于某些单位住房公积金的缴存由人事部门办理，工资中代扣住房公积金又是财务部门，两个部门应每月及时对帐，如缴扣住房公积金有出入时，应每月查帐，及时调整，但实际工作中两个部门总是各做各的工作，不会共同把关，造成每月摊销住房公积金出现余额，只有财务人员自己查帐，没有及时解决衔接问题。
（四）使用率不高。一是贷款手续繁琐、限制多，门槛高；二是支取条件严格，提取数受到限制；三是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成地区公积金只存不用，使用效率偏低；四是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。
（五）覆盖面窄，受惠人数少。目前单位只是对正式在编人员缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金。许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中，另外城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。
三、对策及建议
针对目前库车县现有住房公积金制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。
（一）加强住房公积金的归集、使用和管理
住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴的渠道。
（二）健全单位内部住房公积金管理制度。建立单位内部住房公积金管理制度，严格把关住房公积金的缴扣程序。
（三）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率
一是提高贷款限额。各个地方应根据当地社会经济发展、人民生活水平和房地产市场的具体情况，及时调整贷款限额。
二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，。
公积金贷款限制条件篇4
【关键词】楼市，去库存，住房公积金
2015年中央经济工作会议提出房地产要去库存。随后出台了新型城镇化、降低首付比例、降低契税营业税等优惠政策。笔者认为，作为致力于改善职工住房条件的住房公积金，在此轮楼市去库存过程中应该发挥应有的积极作用，更好地推动楼市去库存。
一、住房公积金在当前楼市去库存中的作用不足
（一）地区间存贷差异大
按照现行的住房公积金管理体制，在设区的市、地、州、盟设立住房公积金管理中心，管理辖区内的住房公积金缴存、提取和贷款等业务。不能实现省内的调剂，更不能实现全国范围内的统筹调度。受经济发展水平的差异，一线、二线城市的住房公积金缴存额和贷款额都要远远高于三线、四线城市。在部分一线、二线城市，由于房价的高企，房屋销售供不应求，住房公积金贷款金额需求量超过结存金额，出现了“惜贷”现象。比如规定公积金贷款最高限额为单人60万元，夫妻双方为80万元，而对于一套四、五百万的房子来说，支持去库存的力度有限。而在三线、四线城市，库存压力大，房屋销售少，房价相对较低，贷款需求少，贷30、40万元都贷不出去，出现了大量的资金沉淀。
（二）职工间贷款能力差异大
在计算职工的可贷额度时，需要根据职工的缴存基数和缴存比例计算确定，同时很多地方规定不能超过住房公积金账户余额的10倍或者20倍。住房的刚需者往往多为新入职的职工，缴存基数低、账户余额少，需要经过5、6年甚至更长时间才能贷到60万元，影响了购房需求。改善住房的职工，往往第一套住房需要用公积金偿还贷款，待第一套贷款还清时，账户余额都使用殆尽，需要几年才能再积攒一定的账户余额去贷款，影响了改善需求。房价上涨的速度要远远高于职工住房公积金上涨的速度，从而进一步影响了刚需和改善。而收入较高、缴存较高的职工则可以快速的符合贷款条件，贷出资金，变成了“穷人接济富人”。
（三）覆盖范围和使用范围差异大
建立住房公积金制度的一般以党政机关、事业单位、国有企业和大型外资、民营企业为主，个体、私营和进城务工的农民工们缴存住房公积金的很少，即使缴存了，也大多按照最低的基数和比例缴存。在申请住房公积金贷款时，一般在本地连续缴存一年以上才能申请，而目前劳动力主要聚集在发达城市和地区工作，造成了不能在原籍申请住房公积金贷款。由于全国间信息不联网，在原籍买房，再在工作地提取公积金的手续繁琐，制约了在三、四线城市的去库存。
二、发挥住房公积金去楼市库存作用的建议
（一）建立全国间统一调度平台
打破现有的地级市管理模式，由各省住建厅（局）牵头，先建立省内集中管理机构，住房公积金资金在省内集中归集和使用。在此基础上，根据住建部的安排，组成全国的资金调度平台，在全国范围内调剂资金余缺，将资金从沉淀量大的地方调剂到需求量大的地方，形成全国住房公积金“一盘棋”。放宽最高贷款额度，结合城市房价的上涨情况，每年动态调整，可将现行单人60万元、夫妻双方80万元的住房公积金额度放宽到单人80万元、夫妻120万元甚至更高，促进刚需和改善住房的职工购买住房。
（二）放宽贷款条件
现行规定是，职工申请首套住房可贷额度不得超过住房公积金账户余额的20倍，二套贷款不得超过账户余额的10倍。这个规定是上轮限购限贷条件下出台的，已不符合当前的楼市去库存现状了。和一套动辄二、三百万元的房子比起来，受公积金余额的限制，能够贷的公积金额度有限，迫使职工采用“公积金+按揭”的组合贷款，按揭部分的贷款额要远远超过公积金贷款部分，加重了职工的还款压力。发挥住房公积金贷款利息低的优势，首套贷款可不再限定账户余额，二套贷款可限定为账户余额的20倍。
（三）为外出务工人员创造条件
扩大住房公积金的覆盖面，将个体、私营、农民工等全部纳入，加大政策宣传力度，让务工人员从长远利益考虑，知道住房公积金的好处，动员用人单位为他们建立住房公积金。对于拒不缴纳或者不按规定缴纳住房公积金的，加大执法力度，申请法院强制执行，在相关媒体曝光，并可尝试纳入市场信用主体征信系统，达到为务农人员缴纳住房公积金的目的。建立务工地和原籍地之间的住房公积金互认机制，在全国统一调度平台内，原籍地住房公积金管理中心敞开大门，为在务工地缴纳住房公积金的职工办理贷款；务工地住房公积金管理中心简化提取手续。从而激发三、四线城市的购房需求，推动去库存。
（四）创新提取方式方法
现行规定是，职工必须凑齐首付款，才能申请住房公积金贷款。在房价不断上涨的情况下，首付款凑齐的难度越来越大，正所谓“一分钱难倒英雄汉”，而职工住房公积金账户的几万元余额往往就能派上很大用场。对于申请住房公积金贷款的职工，可探索提取方法的创新，在贷款审核阶段同时出具提取资料，将公积金账户余额先行提取出来作为首付款。从而能够使职工既凑齐首付资金，又能申请住房公积金贷款，在改善住房条件的同时，消化掉未售出的商品房。
三、结束语
2015年年末，全国住房公积金归集余额4.1万亿元；预计2016年全国可归集住房公积金1.6万亿元，按照75%提取率计算，余额4000亿元，余额合计将达到4.5万亿元。加大住房公积金自身的改革力度，在全国范围内统一调度，畅通贷款渠道，将是一笔巨大的资金体量。不仅满足一线、二线城市职工的购房需求，也能促进三线、四线城市的楼市去库存。
参考文献：
[1]周雯君.我国利用住房公积金余额建设保障性住房风险控制研究[J].西安财经学院学报，2014（1）：77-81.
公积金贷款限制条件篇5
而自2014年以来，央行、证监会等中央部委也陆续出台一系列政策，鼓励住房金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券积极拓宽融资渠道，努力增强住房金融机构对个人住房贷款的投放能力。2014年9月，央行、银监会又联合印发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。同年10月，住建部、财政部及央行也联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，提出“有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务”。可以说，这一系列文件的出台，给住房公积金管理机构发展资产证券化业务带来了政策春风和前所未有的机遇。
一、住房公积金发展资产证券化的可行性
伴随着我国房地产市场的迅猛发展以及城镇职工住房金融需求的日益增长，住房公积金作为我国政策性住房金融的主体作用日益凸显。但由于我国住房公积金仍实行属地化管理的模式，导致区域之间的资金不能流动融通，限制了其住房金融功能的充分发挥。一些城市中心受限于资金规模，其个贷比率长期处于警戒高位，贷款发放排队轮候的现象时有发生，流动性不足和融资手段匮乏已成为制约住房公积金制度发展的重要瓶颈。通过传统的同业拆借等手段实现资金融通虽然可行，但存在着较大的局限性（如区域隔离、拆解利率定价及风险承担问题等）；然而通过发展资产证券化业务，则能够有效地拓宽筹集渠道和化解流动性风险。从理论上讲，住房公积金发展资产证券化的基础资产选择也有多种，如住房抵押贷款资产、归集资产、廉租房投资建设项目贷款资产等。但从住房公积金管理实践来看，住房抵押贷款证券化是住房公积金发展资产证券化的首选。通过住房抵押贷款证券化，住房公积金管理机构可以将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，售给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目标公司（以下简称“SpV”），特殊目标公司再以这些资产作为抵押发行资产抵押证券，通过二级市场的中介机构（承销商）将这些证券化的抵押贷款销售给投资者（养老保险资金、企业年金等债券投资偏好者）。通过上述金融手段，住房公积金管理机构将低流动性的个人住房贷款资产转化为高流动性的证券，在提高资产流动性的同时，还可以将集中在内部的信贷风险转移和分散给不同偏好的投资者，从而达到拓宽筹集渠道、化解流动性风险以及实现信贷资产风险社会化等多重目的。而从国际经验来看，住房抵押贷款资产证券化既是资产证券化最为典型的形式之一，也是发行最广泛的证券化产品。我国首批资产支持证券产品“建元2005-1mBS”就是个人住房抵押贷款证券化产品。可以说，住房公积金管理机构借助资产证券化技术改善住房信贷融资和风险管理既有可行性，也是大势所趋。
二、住房公积金发展资产证券化的难点和障碍
1.住房公积金实现资产证券化的关键要素还不具备
从理论上和技术上讲，住房公积金管理机构发展资产证券化业务是可行的，但从现有条件来看，实现这一目标还有较长的路要走。我们知道，完成一次资产证券化的流程主要有：首先，发起人将一块具有良好现金流的信贷资产隔离出来作为证券化的标的；其次，中介机构将标的进行审计、评级和估价；再次，证券向合格投资者发行并在相应市场上交易，发起人以标的未来收益权作为对价获取一次性折现的现金；最后，标的资产产生的现金回流至投资者处还本付息。而实现上述流程的关键要素是：一是建立标的资产的法律结构；二是适当的资信评级及内部分级；三是实现较为准确的风险定价。就目前来看，住房公积金实现资产证券化的上述关键要素还均不具备，除在法律制度、组织体系方面还有待健全和完善外，还面临着诸如怎样实现成本收益平衡以及科学合理的风险定价等一些不容回避的技术问题。
2.运作成本较高，产品收益率低，难以适应市场需求
从近年来我国资产证券化产品发行情况来看，即使住房公积金在法律框架、组织体系成熟的条件下发展资产证券化业务，可能也将面临可接受发行成本与投资者的预期回报无法撮合的尴尬。我们知道，由于市场认为我国信贷资产支持证券的风险一般要高于同期限同级别的可比证券（如国债），因此，其到期收益率一般要高于可比证券的收益率。我们从2010年以来发行aaa级资产支持证券与同期限国债利差的波动趋势情况分析来看（见图1），各期限aaa级资产支持证券与同期限国债均保持1.50%以上的价差。如顺德农商行于2014年8月发行的信贷资产证券化产品“14顺元CLo”，其优先a级资产支持证券（平均加权期限0.96年）的发行利率为5.45%，而2014年5月份发行的凭证式（一期）国债1年期年利率为3.60%（五年期为5.41%）。
可以想象，住房公积金要顺利发行资产证券化产品，其aaa级产品要以不低于同期限国债产品的利率水平才可能被市场投资者认可。但由于目前住房公积金实行的是“低存低贷”的利率政策，其利率水平与市场相对脱钩。目前，住房公积金五年期贷款年利率仅为4.00%，与五年期国债5.00%左右利率水平就有100（Basispoint）的息差水平。可以说，住房公积金发行资产证券化产品还很难达到成本和收益平衡。此外，发行证券还存在各种佣金、税费及各项管理费用，其综合成本通常也很高。因此，住房公积金发展资产证券化面临的另一突出问题就是如何实现成本和收益的平衡。
3.住房公积金贷款提前偿付率较高，不利于证券发行
即使解决成本和收益平衡问题，住房公积金发展资产证券化也将面临其他技术问题。以发展住房抵押贷款证券化业务为例，其定价方法主要涉及两个部分，一是确定提前清偿假设，二是选取定价模型。提前清偿假设是前提，也是产品定价的基础。实践表明，贷款提前偿付存在一定的不确定性，提前偿付率越高，越不利于产品定价。这是因为在mBS的交易过程中，在没有提前偿付的情形下，资产池的现金流相对稳定；但由于部分借款人提前还贷，资产池的贷款本金回收要快于预定的摊还速度，同时也造成利息收入的减少，从而直接影响资产池的稳定性。我们从“建元2005-1”和“建元2007-1”的历史数据分析可知，两只mBS产品的平均提前偿付率分别达到18.07%和17.18%，而根据美国证券行业和金融市场协会（SiFma）的统计，美国同类产品的提前偿付率要远低于我国，约为2.5%-8%之间。
我们再看住房公积金贷款的实际提前偿付情况，由于住房公积金管理中心是不以盈利为目的的公共服务机构，其住房公积金贷款具有更加便民、宽松的冲还贷政策，职工的住房公积金缴存余额可以选择逐月批扣或按年（半年）批扣等多种方式冲还个人住房公积金贷款；同时为缓解流动性不足，绝大部分管理中心一贯鼓励职工提前还款。因此，住房公积金住房抵押贷款的提前偿付率要远高于商业银行。笔者以江苏省扬州市为例，通过整理和筛选2009年至2012年委托建设银行江苏省扬州市国庆分理处发放的4组5年期以上个人住房公积金贷款数据（见表1），可以看出，这4组贷款提前偿付率还是相当高的，2009年和2010年的两组贷款提前偿还率甚至超过了30.0%，而如此高的提前偿还率是难以构建稳定的证券资产池的。而从另一角度讲，较高的提前偿还率使得资产证券化产品加权平均期限相对较短，具有较低的期限溢价。我们根据2014年中国邮储银行发行的mBS产品“邮元2014”的测试情况可以估算，如果提前偿付率高4个百分点，将使产品的加权平均到期期限缩短1年，而根据中国债券信息网资产证券化产品收益率曲线，1年的期限利差约为10bp-15bp。可以想象，高达30.0%以上的提前偿还率将面临怎样低的期限溢价。可以说，较高的提前偿还率是住房公积金发展住房抵押贷款证券化面临的一个较大难点。
4.各地住房公积金贷款业务差异较大，缺乏统一标准
此外，住房公积金实现住房抵押贷款证券化，需要将其持有的个人住房抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。但目前，由于住房公积金的属地化管理，各地住房公积金个人抵押贷款在具体操作中尚未形成相对统一的、标准化的抵押贷款发放程序和贷款合同，一些城市的分中心和管理部之间所执行的贷款流程和标准也不尽相同，甚至有些分中心和管理部的标准化贷款业务近年来才刚刚起步。因此，就目前来说，大部分城市中心还缺乏相当规模的标准化的住房抵押贷款积累，难以形成具有相似条件、相似违约率及提前清偿率的抵押贷款集合。此外，住房公积金还未实现省级统一管理，省内各城市中心采用的住房公积金管理信息系统也不尽相同。而且直至2014年，住建部才建立全国统一的住房公积金数据标准，各城市中心贯彻全国统一的数据标准还需要很长的过程。可以说，各地住房公积金贷款业务缺乏统一标准也是住房公积金发展住房抵押贷款证券化所面临的又一难点。
三、对策和建议
1.建立健全相关的法律法规，明确各种制度安排
住房公积金发展资产证券化是一项极其复杂的系统工程，在将信贷资产转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、贷款申请人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务商、证券投资者等方方面面的利益。由于目前我国现行《住房公积金管理条例》尚未释放住房公积金管理机构相关融资功能，因此住房公积金发展资产证券化还缺乏最主要的政策依据。因此，我们应积极研究发展住房公积金资产证券化所涉及的各种法律支持和政策依据，如《证券法》、《会计法》、《担保法》、《住房公积金管理条例》以及人民银行颁布的《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等。一是要对现行法律法规与住房公积金发展资产证券化相冲突的条款给予特殊的豁免或政策补充。二是逐步明确推行住房公积金资产证券化的诸多制度安排，如资产证券化产品的许可制度和审批程序、资产证券发行人发行条件、SpV构建、信用增级制度和信用保障制度、信息披露制度、市场交易制度、税收制度、财务会计制度与监管制度等。
2.争取国家重点支持，降低证券发行成本，提升市场竞争力
实行住房公积金资产证券化，离不开国家的重视和支持。一是要发挥应有的作用，完善相关的制度安排，积极推动和促进我国资产证券化市场的规范和发展。二是要设立较高公信度的国有SpV（可以由国开行独资成立，也可以由财政部或人民银行牵头、各金融机构合资成立），专责购买住房公积金住房抵押贷款资产，通过实现资产证券化，达到真实出售住房公积金住房贷款资产和风险隔离的目的。三是要建立专门的政府担保机构，为符合规定条件的住房公积金信贷资产提供必要的担保或保险保证以提高发行评级，通过高评级增加住房公积金资产证券化产品市场竞争力。四是要尽量降低或减免住房公积金资产证券化的各种税费、手续费和增级费用，以降低住房公积金资产证券化产品的发行成本。此外，住房公积金管理机构在证券发行过程中，也可以争取兼当贷款服务商角色，负责贷款资产池的管理，从而进一步降低成本。
3.开展住房公积金贷款提前偿付模型建模研究，增强提前偿付测控能力
前文所述，在mBS定价过程中，提前清偿假设是前提，也是产品定价的基础。因此，开展提前偿付风险研究，探索构建符合住房公积金行业特点的提前偿付模型是十分必要的。我们可以将影响提前偿付的因素归纳在一起，引入计量经济学的分析方法对提前偿付率进行全面的预测。住房公积金提前偿付影响因素主要有部分偿还、再融资和重置等几类。部分偿还考虑的是贷款人的还款能力变化（住房公积金月缴存额增长或新增家庭成员共同还贷）、还贷政策及借贷习惯等因素；再融资主要考虑的是利率变动或贷款政策的变化；重置考虑的是户籍迁移、房产价格波动及房产交易等因素。实践证明，在近年来我国一些商业银行发展资产证券化业务的过程中，提前清偿模型的完善和运用的确对防范提前偿付风险起到了一定的积极作用。因此，住房公积金管理机构也应根据住房公积金贷款业务的特征，建立起具有行业特点的提前偿付模型。在发展资产证券化之前，通过模型的积极试用，积累经验，并不断对模型加以完善和改进。
此外，通过建设高效的信息数据库，筛选符合证券资产池准入条件、有着较低提前偿付率的贷款集合也是另一条途径。有数据表明，住房公积金提前偿付率与住房公积金借款人的月收入（具体反映为住房公积金月缴存额）成正比。但如何筛选符合条件的贷款集合离不开资料详实、功能强大的数据库，只有建立一个庞大的贷款信息数据库，形成对贷款提前偿付行为的数据积累，并以此展开贷款提前偿付建模研究和贷款数据筛选、集聚研究。因此，住房公积金管理机构应该进一步加快对贷款数据库的建设，致力打造一个完整、开放、高效的，能够关联住房公积金业务、网银收付平台、不动产登记查询、人民银行征信等系统的贷款信息数据库，为未来发展住房贷款证券化奠定坚实的基础。
4.积极推进住房公积金贷款业务和基础数据标准化
证券化资产的首要特征便是证券化资产的同质性及合同的标准化，因此，实现住房公积金贷款业务和基础数据标准化是发展住房抵押支持证券发行的必要条件。而推进住房公积金贷款业务标准化就是要实现住房公积金贷款流程、贷款要件、贷款服务和信息管理的标准化。贷款流程标准化包括按照标准化的借款审核、统一标准的资料收集和信息录入、统一标准的审批、质押担保和放款流程等。贷款要件标准化则包括贷款申请表、所附材料、征信报告、借款合同、抵押或担保合同等要件的标准化。贷款服务标准化主要针对还款的收集、催欠、资产保全等制度的标准化。信息管理标准化即是要推行住房公积金基础数据的标准化，重点是尽快贯彻实施2014年住建部出台的《住房公积金基础数据标准》。总之，住房公积金管理中心要以超前的思维，加快住房公积金贷款业务和基础数据标准化进程，为未来开展资产证券化打下基础。
参考文献：
公积金贷款限制条件篇6
1.住房公积金流动性的定义
按照现代商业银行对流动性定义，住房公积金流动性就是在不承担任何损失的前提下，住房公积金满足对各种资金需求的能力。
住房公积金流动性同样表现为资产的流动性和负债的流动性。由于住房公积金资金来源于职工的强制缴存，这一方面保证了住房公积金具有稳定的来源，但同时也在一定程度上限制了住房公积金通过其他途径筹集资金。因此，在当前的市场条件下，住房公积金基本上不具有负债的流动性。
根据国务院《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债。这就是说，住房公积金在资金运用上只有发放住房贷款和购买国债两种选项可供选择，并且优先用于发放住房贷款。这一规定最终导致住房公积金最多将以三种形态存在，即银行存款、委托贷款和国债，但现行政策不鼓励购买国债，且国债持有量相对较少，事实上只有银行存款构成流动性资产。
2.住房公积金流动性的特点
住房公积金流动性资金的特殊性，在很大程度上源于住房公积金制度设计上的特殊性。与银行流动性资金相比，它具有以下特点：
（1）负债的流动性单一、稳定
与商业银行不同，住房公积金获取流动性资金的途径单一。从国家对于住房公积金的定义即可看出，住房公积金由在职职工按照月工资收入的一定比例逐月缴存，具有强制性的特点。这一规定实质上规定了住房公积金的资金来源，即自动的强制缴存，除此之外，住房公积金没有别的途径获取流动性资金。
（2）资产的流动性单一
如前所述，近年来，住房公积金国债购买数量相对于委托贷款和委托存款非常有限，住房公积金资产的流动性主要体现在委托存款和委托贷款上，其中委托存款是本文研究的重点，住房公积金流动性资产集中表现为委托存款。当然，这并非意味着委托贷款不具有流动性，事实上委托贷款是流动性极低的资产。
（3）流动性资金循环的封闭性
住房公积金的流转在自身内部形成了一个封闭环，它只是在房地产市场这个特殊的板块循环，本身并不参与产业资金、金融资产等各种市场资金的循环（这里忽略了对国债的购买，下同）。这在一定程度上杜绝了其他行业风险的渗入，但根据马克维茨（markowitz）资产组合理论，这种封闭运作方式同样面临这单一投资的高风险。
不过，这种封闭式循环不能简单地以好坏论之，住房公积金具有较强的政策性，为实现住房保障功能以及限于资金实力，住房公积金流动性资金不可能实现多元化配置。
（4）流动性资金循环的区域分割性
目前，全国各省（市）的住房公积金是独立运作的，行业内部没有实现资金拆借，这也是与商业银行的显著不同点。
2住房公积金流动性余额的结构分析
住房公积金流动性余额（Gap，用G表示）将取决于归集（accumulation，用a表示）、提取（Detraction，用D表示）、贷款回收（Repayment，用R表示）、贷款发放（Loan，用L表示）。借用会计恒等原理，可得如下恒等式：
a+R＝D+L+G
即：G＝（a+R）－（D+L）（1）
职工偿还住房贷款本息可以提取公积金，这其中就包括偿还住房公积金贷款本金的提取。也就是说，中心向职工发放的住房贷款本金，最终会以回收贷款的形式返回；另一方面，在假设职工公积金账户余额总是大于职工每月偿还贷款本息的前提下，职工偿还多少住房贷款本金，可以提取相等额度的住房公积金，对于中心来说，资金总量并不会因为贷款本金的回收而增加。用m表示偿还住房公积金贷款本金的提取，用n表示除m以外的所有提取总额，则有：
D＝m+n（2）
另外，可以假设职工偿还住房贷款本金与提取公积金之间的时间间隔很短（事实上，委托提取使这种时间间隔几乎为零），则下式成立：
m＝R（3）
将（2）、（3）带入（1）可得：
G＝a－（n＋L）（4）
（4）式表明，住房公积金流动性余额等于归集额减去贷款及非偿还住房公积金贷款本金的差值，这就是说，住房公积金贷款反向影响流动性余额。
住房公积金归集（即缴存）是职工工资收入乘以一定的缴存比例，由于缴存比例在一个缴存年度保持不变，且缴存比例不会出现大幅波动，因此，可以认为住房公积金归集额是职工工资收入的函数，即：
a＝a（w）
其中，w表示职工工资收入。
对于非偿还住房公积金贷款本金的提取（n），还包括住房消费提取和非住房消费提取。非住房消费提取（如离退休、出国定居等）往往随时间（t）表现出较大的稳定性，可以表示如下：
＝（t）
住房消费提取中除支付房租提取外，其他都与购买住房有关。假设房地产销售市场对于不同的收入阶层具有同质性，那么住房消费提取也将与购房贷款高度相关；如果商业按揭贷款与公积金贷款高度相关，则非相关提取可表示如下：
n＝n（L）+（t）
令：F（L）＝n（L）+L
则：G＝a（w）－（F（L）+（t））
住房公积金贷款发放量的制度性因素（如市场利率、贷款限额等）时间一致性较强，短期内波动较小，暂略去。影响贷款发放的非制度性因素主要包括住房价格与职工收入的对比（p/w）、市场需求存量（X，或称城镇潜在购房人数，与人口总量相关）等，表示如下：
L＝L（p/w）
从而：F（L）＝f（p/w）
G＝X·[a（w）－f（p/w）]－（t）（5）
（5）式表明，流动性余额是缴存职工数量（X）、工资收入（w）和住房价格（p）的函数，并与复合时间变量（t）相关。这为流动性余额的预测提供了一个数理模型。
3住房公积金流动性管理
1.流动性评估
流动性评估，是指通过建立一套评价指标体系，并对各项指标赋以权重，对流动性现状进行综合评价打分的过程。
（1）评价指标
流动性评估的具体内容包括归集评估、贷款评估、综合评估等三个方面，并以三者为基础，建立流动性余额综合评价指标体系。评估指标主要包括以下几个：
在表1中指标一列，括号中的数值表示权重大小。其中，归集、贷款、综合共享一个总体权重值，三个指标项分别各设置一个总体权重值，经过两次加权求和即可得到最终评估分值；再根据分值所在的区间，判断流动性现状。流动性状况分为五种情形：过多、富余、正常、警惕、过少。
上述五种状态中，除了过多或过少外，其他三种状态都是可以接受的;流动性余额调整的目标就是使流动性余额始终处于富余、正常、警惕三种状态，或者说在这三个状态所对应的区间波动。
2.流动性预测
如果说流动性动态评估是流动性预测的“基本分析”手段，那么这里要讨论的流动性预测将从“技术层面”着手。
前面，我们得出了下面这个等式：
G＝X·[a（w）－f（p/w）]－（t）（6）
该式表明，流动性余额（G）是缴存职工数量（X）、工资收入（w）和住房价格（p）的函数，并与复合时间变量（t）相关。除此之外，还有下述表达式：
G＝（a+R）－（D+L）（7）
它表明，流动性余额等于归集（R）加上贷款回收（R），再减去提取（D）和贷款发放（L）两项。
（6）（7）两式同为流动性余额表达式，所不同的是，（6）式是流动性余额各个影响因素的符合函数，对应的是投资理论中的多因素分析模型，我们将用（6）式采用多因素模型计算的流动性余额称为G1，由于它囊括了各主要经济变量，运用基本分析手段，因此G1是理论上的适度流动性余额；（7）式是流动性余额的自我分解，其实质与流动性余额的定义无异，它对应的是计量经济学的时间序列模型，这里我们将用（7）式采用时间序列模型计算的流动性余额称为G2，由于它并没有考虑任何基本经济因素，完全采用技术分析手段，因此G2是预期发生的流动性余额。
在对（7）采用技术分析手段进行预测时，往往将该定义式转换为时间序列表达式，即：
（8）式符合时间序列模型的自相关表达式，实事上，它赋予了定义式实际应用价值，因为定义式的主要功能是计量流动性余额的实际数值。
有了理论值和实际值，就可以对预测流动性余额进行评价。这里用G2对G1的偏离程度λ(λ=[(G2-G1)/G1])考察未来流动性余额状况，评价标准如表2所示：
总之，对于流动性余额的预测可采用基本分析和计算分析两种方法，这两种方法分别对应多因素模型和时间序列模型；通过两种预测结果的对比，进而判断预期流动性余额状态。
3.流动性调整
在对流动性状况作出准确评估之后，往往需要对流动性余额进行调整，因为流动性正常状态是一个“不稳定均衡”状态，随着经济社会的不断变化，在某一个时点的流动性适度规模在下一个时点可能就不再是适度规模了。所以，流动性管理应该是一个动态的过程，流动性调整应该具有前瞻性。
在对流动性余额进行规模上的调整时，需要动用调整工具。流动性调整工具主要有两大类，即制度调整工具和市场调整工具。由于制度调整工具受政策支配较强，中心运用政策调整工具的自主性较弱，因此下面将对制度调整工具作简单论述，而将重点放在市场调整工具上。
（1）制度调整工具
制度调整工具是指通过改变某些制度设计来达到影响流动性余额的目的，这些制度涉及归集和贷款两大类。制度调整工具对社会的震动性较大，不宜过多采用；当流动性余额长期偏离正常状态，则可以认为这种偏离是由于制度设计不当造成的，此时可以考虑采用制度调整工具。
①与归集相关的调整工具
调整缴存基数和比例：通过限定缴存基数上下限，或者改变缴存比例，或者限制提高或降低缴存比例的条件，影响职工月缴存额，进而影响归集额。
调整提取办法：通过限定公积金提取条件和范围，或者直接对提取额度作出规定等，影响住房公积金提取总额，以至影响流动性需求。
加强归集执法力度：通过制定住房公积金归集处罚措施，提高公积金执法人员的执行效力等。
②与贷款相关的调整工具
调整贷款条件：如改变对职工申请贷款时连续缴存期限的限制，对是否负有公积金债务的限制，对职工户籍的限制等等，以此影响贷款需求。
调整贷款额度：如对余额倍数的限制，对还贷能力确定贷款额度的计算公式中各变量的限制，对首付款比例及最高贷款限额的限制等等。
调整贷款期限及还款方式：即调整最高贷款期限，人性化设计还款方式，对提前还款特别规定等。
（2）市场调整工具
市场调整工具，是指在不影响公积金现有制度设计的情况下，通过开发非主营业务品种，建立表外项目，达到改变流动性余额的目的。由于这些非主营业务品种较少受到计划调控，故称“市场调整工具”。相对于制度调整工具，市场调整工具对流动性的影响更为直接、迅速，便于经常性使用。
①同业拆借。在城市间建立公积金拆借市场，一方面，从全国范围内来看，可以提高住房公积金使用效率，站在政府的角度来看，应该能够得到政府的支持；另一方面，拆借行为对拆借双方来说实现了互利共赢，双方有参与建立拆借市场的积极性。
②银行自营贷款补贴。即由职工申请银行自营贷款，住房公积金管理中心对按揭贷款和公积金贷款之间的利差补贴给职工。将职工住房公积金贷款需求转移到商业贷款上来，以此减少公积金流动性需求。银行自营贷款补贴的充要条件是中心增值收益充裕且个贷率较高。
③贷款出售。是指中心将住房公积金贷款出售给商业银行，是中心贷款资产向商业银行的贴现，可以增加中心流动性余额。作为流动性调整工具之一，贷款出售的针对性较强，操作起来简便易行，对满足流动性需求更加及时。
公积金贷款限制条件篇7
第二条 本办法的房改资金系指公积金、住宅建设债券资金、出售市统建住房和直管公房所得的资金、其他由上海市住房委员会（以下简称市房委会）认可的住房资金。
第三条 上海市公积金管理中心（以下简称公积金中心）代表市房委会负责管理上海市房改资金。房改资金的金融业务委托中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部（以下简称市建行房地产信贷部）承办。有条件时，可成立上海住房储蓄银行，专门负责房改资金及其他住房资金的金融业务。
第四条 公积金的缴交与结算办法1、公积金由职工单位负责集中，通过市建行房地产信贷部向公积金中心缴交。职工单位应将职工个人缴交的公积金连同单位提供的部分，在每月发工资日后5天内通过转帐托收方式，开具公积金缴款书和转帐支票到指定的经办银行办理结算，将款项缴入公积金中心在市建行房地产信贷部的公积金专户内。
2、各单位在首次缴款时，须向经办银行一次性申报公积金汇缴清册，由经办银行将汇缴清册登录入帐。以后每月缴款时，需向经办银行申报公积金汇缴变更清册。
3、经办银行每年6月30日结息后向单位和职工发出公积金对帐单，并办理单位与职工查询公积金的业务。
第五条 存入的公积金，其利息比照银行活期存款利率结算。
第六条 上海市住宅建设债券由公积金中心发行，上海市人民政府担保。住宅建设债券委托中国人民建设银行上海市信托投资公司（以下简称建行市信托投资公司）发行，组织发售和兑付。
建行市信托投资公司应将发售住宅建设债券归集的资金按期缴入公积金中心的债券资金专户。
第七条 住宅建设债券每年发行一期，分两段计息，上半年购买的住宅建设债券，自3月31日起计息；下半年购买的债券，自9月30日起计息。1991年发行的住宅建设债券年利率定为3.6％，不计复利，5年后一次归还。住房建设债券不记名、不挂失，可以按规定进行流通、转让。
第八条 单位和个人购买市统建住房与直管公房时，应将购房款缴入公积金中心在市建行房地产信贷部开设的售房资金存款专户内，由市建行房地产信贷部出具缴款证明后方可办理房屋产权手续。
第九条 公积金中心按照市房委会的要求，每年编制房改资金贷款计划，委托市建行房地产信贷部对符合贷款条件的单位和职工发放住房专项贷款或其他贷款。
第十条 公积金中心委托市建行房地产信贷部向单位、职工发放的住房专项贷款实行低息优惠政策，月贷款利率按照高于公积金与债券同期平均利率的1.5‰确定。贷款结息方式按中国人民银行的规定办理。贷款单位与个人必须按期归还本息，逾期还款按中国人民银行总行的规定，加收逾期利息，直至由担保人负责清偿。
第十一条 发放单位住房专项贷款，应根据单位名下职工公积金和单位职工购买住宅建设债券的额度确定贷款金额。建房贷款期限不超过3年，购房贷款期限不超过1年。职工个人建房或购房贷款最高额度不超过自建住房造价或购房价的50％，贷款最长期限不超过10年。
第十二条 职工申请住房贷款，需按有关规定凭有关证明办理抵押贷款或单位担保手续；单位申请住房贷款，需根据贷款计划，并提供银行认可的经济法人担保，经市建行房地产信贷部审核认可后，办理贷款申请手续。
第十三条 公积金中心在市建行房地产信贷部开设公积金、住宅建设债券、售房资金存款、其他住房资金存款专户和贷款基金户，各专户存款的利率应视同银行同业往来利率。
第十四条 公积金中心在市建行房地产信贷部的房改资金存款免缴银行存款准备金。
第十五条 各有关银行应按照房改资金归集与结算办法的规定，将房改资金及时转划到公积金中心在市建行房地产信贷部的房改资金专户中。
第十六条 公积金中心应加强各类住房资金专户中资金调度与核算，加速资金周转，进行资金融通，在确保住房建设资金供应的前提下，促使住房资金滚动增值。
第十七条 市建行房地产信贷部将房改资金用于建房专项委托贷款指标和信贷指标，由中国人民银行上海市分行专项审批下达。
第十八条 市建行房地产信贷部应搞好房改资金的贷放与催还业务，管理、监督有关单位住房专项贷款的使用情况。
第十九条 本办法由市房委会负责解释。
公积金贷款限制条件篇8
[关键词]住房公积金；资产证券化；贷款
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2016.42.090
伴随着我国房地产市场的迅猛发展，住房公积金制度发展迅速，为缴存人在购房时提供了资金保障，也带动了住房公积金使用率的逐年提高。根据2016年5月30日住房城l建设部、财政部和人民银行联合《全国住房公积金2015年年度报告》显示，截至2015年年末全国住房公积金缴存总额89490.36亿元，累计发放个人住房贷款53349.74亿元，个人住房贷款率已达到80.80%，比上年年末提高11.91个百分点。其中天津市、江苏省等6省市的个贷率已超过90%，全国住房公积金整体资金短缺风险与日俱增。
目前，我国住房公积金管理中心调节资金的能力受到限制，制约了其住房金融功能的充分发挥。主要原因在于：一方面，属地化管理，资金封闭运作。住房公积金不可以进行地区间的资金调拨，又不能与住房公积金体系之外的银行信贷资金或资本市场相互融通；另一方面，资产流动性差，住房公积金资金贷款业务单一，只能发放个人住房贷款（部分城市试点保障房项目贷款）。一般来说，个人住房贷款期限长，一般实际还贷年限在10年以上，贷款资产的流动性较差。住房公积金管理中心资金调节能力差，在应对流动性不足的状况时难以从外界获得资金融通。个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，正是理想的证券化资产类型，因此，住房公积金资产证券化应运而生，用以拓宽筹集渠道和化解流动性风险。
1住房公积金资产证券化的可行性
第一，我国资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范，为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。我国多层次资本市场已基本构建完成，银行间债券市场和公司债市场发展迅速，这些都为公积金证券化提供了场所。
第二，我国居民可支配收入的提高和居民储蓄高速增长，为住房抵押贷款证券市场储备了充足的潜在投资者。同时，随着基本养老保险金覆盖面的扩大，养老保险基金收缴率越来越高，资金的再投资问题将越来越突出；中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后，参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域。主要机构投资者包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等，均可将收益安全、稳定的住房抵押贷款证券作为其投资方向的理想选择。
第三，住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件：即可接受的信用特征（保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等），未来产生可预测的稳定现金流量，现金流量的期限结构清晰，本息完全分期摊还，借款者有广泛的地域和人口等统计分布，资产有较高的变现价值，资产具有标准化、高质量的合同条款。
第四，住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础，并有银行类似成功经验可借鉴，同时，资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种，在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。
2住房公积金资产证券化的法律、制度安排
2013年3月，证监会《证券公司资产证券化业务管理规定》对资产证券化业务进一步明确，指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持。通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
2014年9月中国银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》指出，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（mBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。2014年10月住建部、财政部和中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》提到要盘活存量贷款资产。有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
2016年2月，人民银行等八部委印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》指出稳步推进资产证券化发展。进一步推进信贷资产证券化，支持银行通过盘活信贷存量加大对工业的信贷支持力度，加快推进住房和汽车贷款资产证券化。
3住房公积金资产证券化的可行性实例
武汉公积金中心依据住建部等的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》和湖北省《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》中“有条件的城市，要积极发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务”的规定，积极沟通有关方面，终于取得了支持。
2015年6月底，“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”的资产支持证券正式发行，以武汉市公积金中心为原始权益人。证券发行规模为5亿元，其中优先级证券为4.75亿元，次级证券为0.25亿元，优先级证券在上海证券交易所挂牌交易，次级证券由武汉市公积金中心自持。
“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”将部分个人住房公积金贷款资产收益权为偿付支持，就其资产特点而言，个人住房公积金贷款具有收益稳定、风险较小、信用好的特点，是理想的证券化资产类型；以武汉住房公积金中心为原始权益人，民生银行为托管银行和资产服务机构，民生加银资产管理有限公司为计划管理人，东方花旗证券为财务顾问和主承销商，北京大成律师事务所和上海新世纪评级为本专项计划提供法律和评级服务。发行规模为5亿元，其中优先级证券为4.75亿元，次级证券为0.25亿元，优先级证券在上海证券交易所挂牌交易。详见下图。
住房公积金资产证券化是一项极其复杂的系统工程，在将公积金贷款资产转化为投资者可以购买的有价证券过程中，涉及原始权益人、计划管理人、信用评级机构、主承销商、托管银行、投资者等各方面的利益。武汉市此次成功的探索，不仅考虑了技术层面，更重要的是制度建设方面的突破，为各地公积金中心提供了新的思路，提出了一条实施直接融资的可行途径。
参考文献：
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公积金贷款限制条件篇9
我国住房抵押贷款保险的作用
降低银行信贷风险，促进信贷关系的确立。抵押贷款保险有效的转嫁了信贷风险，增加了信贷的安全和稳定，使信贷部门乐于扩大贷款规模，并在保证贷款质量方面作出有利于借款人的条件。对借款人而言，通过缴纳少量保费就可以避免偶然事件可能带来的巨大损失。有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷部门放宽贷款条件，降低了“门槛”。对于中低阶层的广大消费者而言，抵押贷款不再是可望而不可及的事情，他们可以在保险的支持下进入抵押贷款的行列，获得资金融通，刺激个人住房消费的增长。
增加保险基金积累，提高银行收入。对保险公司而言，住房抵押贷款保险期限较长，出险率较低，在保险期限内，尤其是保险初期风险较小，有利于保险基金的积累。对银行而言，在转嫁风险的同时，可以以强制保险作为贷款条件而从保险公司获得大大超出标准的手续费，增加了银行的收入。’我国住房抵押贷款保险存在的问题住房抵押贷款保险对于化解银行信贷风险、解决个人住房问题、刺激个人住房消费起到保驾护航的作用。但由于住房抵押贷款保险在我国起步较晚，经验较少，存在诸多问题。
强制保险，消费者没有选择权。按照银行抵押贷款的要求，消费者必须购买一份房屋保险，否则就得不到贷款。此外，由于银行与保险公司的“联姻”，消费者不能自主选择保险公司，使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。
保险过度，消费者负担过重。我国住房抵押贷款保险在以下四个方面表现出保险过度：其一是保险金额过度。在保险金额的厘定上不按贷款金额，而是按房屋售价作为保险金额，没有扣除消费者首期付款，增加消费者保费负担。其二是保险费率过高。保险公司在付给银行较高费情况下，为降低风险，厘定的保险费率较高，而在出险率较低的情况下造成保险公司收取的保费和其承担的风险不对称。其三是保险期限过度。保险期限同贷款期限，使买期房的消费者在没有进户时就为在建房屋支付保费。其四是保费收取方式不合理。保险合同名义上规定保费“按年收取”，但实际执行时是一次性缴清。这与银行提供的按揭贷款相背离。以上种种不合理现象使消费者负担过度。
保险保障不充分，保证保险和信用保险相混淆。住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险，银行不缴纳保费也不作为投保人，却得到信用保险才有的保险赔付；而购房者缴纳了属于保证保险的保费，却得不到应有的保障，缴费义务和收益权利严重扭曲，不符合保险的权利与义务对等的原则。
银行与保险公司在业务合作中的地位不对等，责任与利益不对称。在住房抵押贷款保险中，银行由于有保险公司做保证，贷款条件相对宽松，风险完全由保险公司承担。保险公司赔偿后的追偿会因为抵押物处置的难度而存在风险，造成银保双方合作地位的不对等。另外，银行在转嫁贷款风险的同时，还会因保险业间的不正当竞争而获得高额的代办手续费，银行成为抵押贷款保险最大的受益者。
完善我国住房抵押贷款保险的措施
政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构给予扶持。根据西方国家成功的经验，由政府组建抵押贷款保险机构，以国家信用作保证，其安全系数较高，在减弱风险的同时可以增强人民的信心。此外，在进行严格审查的基础上可以为贷款人提供较优惠的贷款条件，也可以为银行提供低利贷款。这有利于改善商品住宅闲置与居民住房困难的现象，更有利于中低收入阶层实现改善住房条件的梦想。对于开办抵押贷款保险的部门，政府应该给予扶持，例如减免营业税、所得税等，提高保险公司的盈利水平和竞争力。
银行应加强贷款的审查，实行自由保险。为实现平等的银保合作关系，银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查，建立购房者个人信用档案，以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减少首付额度；对于钢混结构的新房可以自由选择是否保险，并把保险作为优先贷款的条件；对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。开发真正意义上的保证保险和信用保险。保险公司应该针对目前险种不能满足投保人实际需要的情况，开发设计保障购房者利益的保证保险。当购房者无力偿还贷款时由保险公司支付，达到对购房者的房屋保全目的。明确信用保险应该由银行支付保费，银行为第一受益人。这样在权利和义务对等的条件下，才能调动购房者保险的积极性。
制定合理的保费标准及保险期限。保险公司应该根据购房者信用、房屋的类型、房屋的价值、首期付款的比例等方面制定与风险相匹配的费率，不搞“一刀切”。另外，鉴于住房抵押贷款保险出险率较低的情况，在整体上降低费率，一般限制在年5%以内。保费坚持按年或月收取；现房保险期限以整个贷款期为限；期房应该以交房日为准起算；保险金额以贷款金额为主，且根据购房者还款情况实行保额递减。
保险公司应建立专门的部门和仓库，加强对抵押物的保管。为避免房产或其他抵押物因意外事故造成损失，保险公司要做好抵押物保管工作。建立专门部门保管房屋权证、房地产买卖合同、债券、存单等有关单据。此外，应建立专门的仓库，作好其他抵押物如企业的库存商品、设备及珍贵艺术品等的仓储，详细填制抵押物清单由专人保管入库。
公积金贷款限制条件篇10
关键词：公积金；争议
实行住房公积金制度是实现“住有所居”目标，切实解决群众住房问题的重要措施，是我国住房制度改革的重要内容，对于促进城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平，保障住房制度改革的顺利进行，具有重要意义。
公积金制度自1991年建立起就争议不断，主要包括制度设计本身的缺陷，制度建立后与新出台的其他法律法规的冲突，制度实施中与现实情况的脱节，以及制度实施与制度设计的偏离等。最大的一次争议发生在2006年11月14日，世界银行发表的《中国经济季报》（2006年第三季度）中对中国的住房公积金制度进行了评述，认为“中国的住房公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益”，该观点受到很多人的质疑也引起了更多的争议，但也给我们一个很好的机会可以对公积金制度进行更为客观和深刻地思考和总结。
有关公积金制度的主要争议，有如下十四个方面：
一、增值收益的所有权争议
增值收益的来源包括公积金存款在银行的专户利息收入，公积金发放贷款的利差收入和公积金投资国债的利息收益三个部分，而增值收益的使用在《条例》（以下称《条例》）第二十九条中确定为公积金贷款风险准备金，公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充资金三个方向，产生增值收益的资金是由缴存人提供的，可是缴存人并未分享其资金的增值收益。
公积金的缴存存在强制性和义务性，只要有劳动关系存在，工作单位就应当为职工缴存，《条例》第三条明确指出“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”。《中华人民中和国物权法》第三十九条对“所有权”进行了界定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可以认为，公积金缴存人对自己和单位为其所缴存的公积金拥有所有权，也就对其增值收益享有收益权。
而《住房公积金会计核算办法》中，缴存人所缴存的“住房公积金”科目是列入公积金管理中心资产负债表的负债类，也就是说，公积金对管理中心就是存款对商业银行而言的负债，既然是负债，缴存人就只是储蓄者而不是股东，就只能享受资金被占用的利息而不能象股东一样分享经营收益并承担经营的风险。
二、公积金的使用范围的争议
《条例》第五条指出住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房。首先“大修”本身很难界定，这就给管理机关在审批公积金贷款时带来了一定的困难；其次，随着经济发展水平和人民生活水平的不断提高，人们在购买了住房后，都会为住房的装修和设计投入很大的资金，与住房息息相关的装修成本日益攀升，而装修业务不包括在公积金的使用范围之内。
三、公积金决策机构的争议
《条例》第八条中规定住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理委员会，该委员会按照“三个三分之一”的原则进行组建。而如此重要的决策机构事实上是一个非常设机构，对于第九条第一款所规定的制定和调整住房公积金的具体管理措施并监督实施这样职责如何很好地履行是受到质疑地。而且该机构中的人员具有很大的流动性，很不稳定，知识构成是否具有一定的专业素质也无从知晓，这些对于诸如“拟定具体缴存比例”、“确定最高贷款额度”、“审批归集和使用计划”、“审议增值收益分配方案”等重大决策的专业性和及时性产生了很大的影响。
四、公积金管理中心的性质的争议
《条例》第十条中明确了公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位；按照第三十条的规定，住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。也就是说，公积金管理中心的费用虽然是以财政拨付的形式获得的，但最终是来源于公积金的增值收益，为了争取更高的费用，管理中心可能会以利益最大化为原则想方设法地提高资金的使用效率，这反过来又和管理中心不以营利为目的的性质相悖。
作为一个行政单位，公积金管理中心要管理公积金的归集和使用；作为一个不以营利为目的的机构，又要按照市场经济的规则进行资金保值增值的营运，使得公积金管理中心的性质不明，地位不明确。而国外的模式是实行行政管理和营运管理分开，资金管理和投资管理功能分开，委托信托机构在公积金管理机构的监督下，对住房公积金进行保值增值的投资运作。
五、公积金贷款责任的争议
《条例》第二十六条指明：住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。公积金
作为一种互助储金，是由缴存人共同拥有的，负责公积金管理运作的管理中心用于发放贷款的所有资金都来源于缴存人每月固定的缴存。商业银行吸取存款，发放贷款时有严格的资本金要求以确保一定的风险承受能力，而公积金的管理中心没有任何的资本金投入，而且在监管上也没有资本充足率的要求，也就不具有承担贷款风险的能力，承担贷款风险的责任最终
是落空的。
六、公积金投资方式的争议
《条例》第二十八条说明在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经管委会批准，可将住房公积金用于购买国债。因此，购买国债是住房公积金唯一被允许的投资方式，但对于国债的种类，范围并没有更为详细的规定，这就给管理中心的投资带来一定的盲目性，也同时带来了很大的操作空间，当然也就形成了很大的风险敞口。全国各个管理中心所购买的国债有记账式国债，凭证式国债；有在银行间债券市场买入，也有在交易所债券市场买入；有在一级市场买入，也有在二级市场买入；有的城市还进行了国债二级市场买卖、国债回购、买断式国债回购等投资。
国债的安全系数较高，但是收益率较低，对于公积金的存贷比较高的地区来说，扩大增值收益才能保证贷款资金充足，才能更好地发挥公积金的重要作用，在投资方式被严格限制为国债的情况下，势必要在购买国债的过程中寻求更高的回报率，有的城市开始进行回报率高于财政国债利率的委托理财，委托证券公司购买国债，全国公积金资金大案如新疆昌吉州公积金管理中心2亿元案件，河北保定市公积金管理中心3亿元案件，湖南衡阳市公积金管理中心2.53亿元案件和云南省丽江市9000余万元案件都是为了取得高于财政部支付的利率而委托证券公司进行国债投资而造成损失的典型案例。
《条例》禁止公积金的多元投资方式。但2001年12月，经国务院颁布并实施的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》第二十五条规定社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。公积金和社保基金一样都是投资收益形成由中央政
府集中的资金，却不能使用和社保基金相同的投资渠道。
七、公积金的资金管理原则的争议
《条例》第二十八条说明在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经管委会批准，可将住房公积金用于购买国债。从此规定可以看出公积金资金管理的原则是把流动性和安全性放在第一位，盈利性放在后面，其性质决定了资金运行的目的是资金的安全性，并在确保安全的基础上才能考虑稳定的投资方式。公积金管理中心和银行一样都可以进行吸存放贷的业务，管理中心可以被视为一个准金融机构，和银行一样在资金管理上都要遵循“三性原则”，商业银行有严格的资本金要求和风险管理的机制，风险承受能力较强，所以经营上往往以盈利性为首，而管理中心没有资本金和严格的风险管理机制，风险承受能力较弱，所以只能以流动性和安全性为首。加上管理中心被确定为不以营利为目的的事业单位，导致公积金管理中心消极面对公积金的贷款发放，公积金沉淀资金的管理，不重视资金使用效率，一定程度上
不必要地牺牲了一些盈利性。
八、公积金增值收益用于建设廉租房的争议
2007年12月1日起施行的《廉租住房保障办法》第十条规定提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。2008年1月1日起实施的《廉租住房保障资金管理办法》第六条也规定了租住房保障资金来源包括住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额。这就形成了一个法律上的冲突，构建和谐社会需要解决贫富差距的问题，政府大力进行廉租房的建设，而运用公积金的增值收益来发展廉租房建设，实质上是在用高收入群体的钱来解决低收入的住房困难问题，公积金的缴存人不一定需要廉租房，而廉租房的住户不一定缴存过公积金，这一方面就违背了公积金的“互”，缺乏一定的公平性；另一方面公积金制度不具有“救”，本身就不是用来解决中低收入人群生活困难的。
而且公积金是缴存人的共同基金，而非政府的财政资金，政府不能挪做他用。如新加坡的中央公积金局具有相对的独立性，公积金的归集和运营等都独立于政府财政，政府财政的盈亏对公积金没有直接的影响，政府也无权动用公积金。
可是从另外一方面来看，公积金采用“低存低贷”的管理原则，公积金贷款成为利率低于商业银行贷款的政策性低息贷款，所以贷款条件要相对严格，部分中低收入的缴存人难以通过此渠道获取贷款，也就不能享受公积金制度的“互”，自己缴存的公积金成为只有在退休时才能全额领取的长期储蓄，在丧失流动性的情况下所获得的利息又远低于市场水平。
九、公积金属地管理的争议
公积金实行属地管理原则，不允许跨地区流动。截至2004年底，全国住房公积金沉淀资金约2086.3亿元，2006年底已达约4000亿元，2008年3月底也有约2000多亿元在帐面，由于公积金本身不能跨区域转移，这些沉淀资金也就不能贷出去。
沿海地区的公积金存贷比相对较高，为了保障公积金贷款的正常发放，使更多缴存人可以获得贷款，公积金管理中心往往会限制个人贷款的上限；东部地区的存贷比还相对较低，存在大量的沉淀资金。公积金贷款的需求和供给都呈现了东西部的不平衡性，东部需求过旺资金不足，西部需求不足资金富余，可是又不能跨地区流动来解决资金的不平衡问题，公积金的互被局限于“地区性的互助”而非“全国性的互助”，导致大量的沉淀资金未能实现最大的效用，影响了公积金制度作用的发挥。
从另一角度来说，公积金制度自建立之初，就是按照“先试点再铺开”的模式来推广的，所以全国各地的公积金管理工作从开始就有差距，而且随后的公积金贷款功能的调整，管理机构的调整，投资问题的清理等也导致各地管理中心出现了各种各样的历史遗留问题，从而决定对全国的公积金管理中心进行统一监管是很困难的，建设部对公积金的全国性管理也仅仅限于政策法规的统一制定和全国统计数据的汇总。公积金的属地管理原则也一定程度上决定了公积金资金使用的属地性原则，以牺牲全国效用最大化为代价来换取监管的有效性和资金的安全性。
十、公积金贷款还款方式的争议
目前的公积金贷款主要采取等额本金和等额本息两种还款方式。随着金融行业竞争的日趋激烈，很多商业银行都进行了贷款还款方式的创新，如深圳发展银行的双周供，招商银行的入住还贷等等，以及针对年轻人的先少后多，针对中年人的先多后少的具有个性化的阶段性还款方式，都为借款人降低了还款压力，有力地推动了房地产市场的发展和金融服务水平的提高，而公积金贷款的借款人却没有享受到这种市场和服务的进步。
十一、住房公积金贷款抵押物处理的争议
《条例》第二十七条规定申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保，个人住房公积金贷款往往是用借款人所购的住房作为抵押担保措施，在借款人未能偿还公积金贷款时，管理中心有权收回所抵押的住房并处理后偿还贷款；可是，在2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。如果公积金贷款的借款人只有一套住房而又不能承担公积金贷款的还款责任时，公积金管理中心便无法对进行贷款的抵押住房采取收回和处理的措施，造成管理中心对抵押物的权利落空。
而公积金管理中心是否可以动用增值收益建立周转房，收购二手房作为公积金借款人丧失公积金贷款的还款能力时的临时周转住房，来解决公积金贷款抵押住房进行处分时的法律冲突，在《条例》中没有明文规定。
十二、管理信息系统的争议
公积金管理中心的信息系统建设和商业银行相比在全国都处于落后水平，由于公积金的属地化管理原则，全国的公积金管理中心都是拥有自己地区的信息系统，而没有一个全国统一的信息系统，这就给全国性的监管造成了很大的障碍，甚至有的地区还存在手机并行的管理方式，已经不能适应目前经济发展水平的要求。
而且受委托的银行在办理公积金委托贷款时，对于人民银行所要求的信贷数据和征信数据的录入等工作没有积极性，就导致公积金贷款的数据不完整，数据不能很好地共享，从而给监管工作带来更大的困难。
为促进政务信息资源共享，推进组织机构代码的广泛应用，加强和规范住房公积金信息化管理，提高行政执法能力，2008年2月13日建设部和国家质检总局下达了《关于在住房公积金管理中使用组织机构代码的通知》，通知要求在单位住房公积金缴存登记中推行使用具有终身不变性、唯一性、准确性等特点的组织机构代码，以利于规范住房公积金信息化管理，建立信息共享机制；组织机构代码受理部门在办理组织机构代码登记、证书年检、变更或撤销其机构代码证书时，要主动提示并征询单位办理住房公积金缴存登记的情况，并将征询结果记录，为公积金中心行政执法提供帮助。在这个规定的执行中，建设部统一负责申请使用全国组织机构代码共享平台的授权管理。各省、自治区建设厅和公积金中心可向建设部信息中心申请获取Ca证书进入“全国组织机构代码共享平台”，并按权限共享使用组织机构代码信息。这一举措不但促进了公积金管理的力度，引入多方监督的理念，而且通过建立全国共享的管理信息平台有力地促进了公积金信息系统的建设。
十三、公积金制度作用发挥的争议
住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节，是住房分配货币化的一种形式，同时还是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。
跟据世界银行的《中国经济季报》，2005年底，中国公积金累计额6260亿元，只有45%用来发放住房贷款，只有17%的缴费者获得了住房公积金。住房公积金制度的运行是以工作就业为前提的，所以住房公积金的缴存人和贷款的使用者主要是收入较稳定的人群；《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》中规定单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％，在有工作单位，收入也较稳定的受益家庭中，受益较大的往往是工作单位较好，单位缴存能力强的人群。
对于大部分非正规就业人群，有的是工作单位拒不签订劳动合同，有的是签订劳动合同后单位拒不缴纳公积金；对于个体就业者或失业人群，又没有渠道可以缴存；对于中低收入人群缴存后又会因为还款能力受到质疑而无法获得公积金的低息贷款。最终，公积金制度“改善城镇居民住房条件”的初衷只能实现到“有稳定收入单位的城镇居民”的程度。
十四、违法成本的争议
《条例》第三十七条中规定，对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理公积金账户设立手续的单位，在住房公积金管理中心责令限期办理之后仍不办理的，可以处1万元以上5万元以下的罚款，这就是违反住房公积金管理条例的单位所支付的违法成本，这个成本和长期性地每月固定为每一个单位职工支付一定的缴存额这样的义务向比较，当然是前者的成本较低，这一方面影响了公积金的执法力度，另一方面也严重影响了公积金“强制性”原则的贯彻。
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