契税暂行条例篇1
契税的定义契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。
另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔20xx〕144号)中第一条第二款明确规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。
最新契税暂行条例实施细则第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;
(三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第三条 契税税率为35%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
第四条 契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
第五条 契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：
应纳税额=计税依据税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;
(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;
(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;
(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
第七条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第十条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第十三条 契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。
契税暂行条例篇2
中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。
在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。
20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。
（一）契税
1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。
（二）城市房地产税
1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。
（三）工商业税、工商统一税和工商税
1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。
同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为12%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。
1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。
1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。
（四）印花税
1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。
二、我国改革开放以后的房地产税收制度
党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。
（一）契税
契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。
（二）房产税
根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。
（三）耕地占用税
为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。
（四）城镇土地使用税
根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。
（五）土地增值税
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。
（六）与房地产有关的其他税种
1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.
2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。
3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。
1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。
4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将e述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。
5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。
6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。
7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。
1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。
8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。
（七）收入归属情况
在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。
三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考
目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。
本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。
（一）简化税制，优化结构
1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。
2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。
3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。
4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。
通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。
（二）调整税基和税率
1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。
2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。
3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。
4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。
（三）适当下放税权
应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。
（四）适时修正税法
各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。
契税暂行条例篇3
一般是办理房产证的时候去审批缴纳契税，一般的顺序是购房、交首付、办理贷款、贷款审批、审批合格、进入交房流程。贷款批下来之后，开发商打电话让去交房，这时候需要去审批交契税。
如果不是个人购房，还需要交纳印花税，开始交房了，这时候一般给了钥匙之后，一个月之内办妥，并不是很催，交完契税之后别的费用几乎没有了，除非是全款才需要自己办理不动产产权证。首套房且是个人住房的，面积90平以下，契税的费用是总金额的1%。
法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
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契税暂行条例篇4
[关键词]中义财产税法律体系；非和谐；财政民主主义；财政联邦主义；和谐
一、中国现行财产税法律体系
由于理论上对财产税内涵和外延的争议，中国尚未就财产税法律体系形成共识。目前国内的主要观点可归纳为以下三类：广义的观点认为财产税法包括财产保有税法、财产移转税法和财产收益税法；狭义的观点认为财产税法仅指财产保有税法；中义的观点认为财产税法包括财产保有税法和财产移转税法。
笔者认为，广义观点和狭义观点均混淆了财产与所得的区别，两者均模糊了财产税法与所得税法的分野，易导致整个税法体系的混乱；而中义观点正确认识了财产税课税对象，具有较强的合理性，故本文采取中义观点。据此。我国现行财产税法律体系包括：《城镇土地使用税暂行条例》、《房产税暂行条例》、《城市房地产税暂行条例》、《耕地占用税暂行条饲》、《资源税暂行条例》、《车船税暂行条例》、《契税暂行条例》、《车辆购置税暂行条例》和《印花税暂行条例》。
二、现行财产税法律体系的解构：非和谐
财产税法作为税法体系的子系统，充分发挥其功能和作用的关键在于财产税法律体系内部的和谐性以及它与整个税法体系、法律体系和国家经济、政治状况等的外部和谐性。而我国现行财产税法律体系具有明显的非和谐性。主要表现为：
1．财产税法与现实经济状况的非和谐。我国现行财产税法均是1994年税制改革以前的产物，《城市房地产税暂行条例》甚至是上世纪50年代的产物。当时我国经济落后，资源亟待开发，国民财富积累少且贫富差距小，财产税法以筹集收入为重心，其税种、计税依据、税率等的设计与当时的经济发展水平相当。改革开放以来，随着我国经济的快速增长，国民财富迅速大量积累，与此同时贫富差距日益扩大，资源破坏性开采严重。这需要我国财产税法在调节财富差距的功能和配置资源的功能上大展身手。可是我国现行财产税法几十年来基本按兵不动，当初重在财政收入的财产税法已严重滞后于现实经济，不能满足调节财富分配、缩小贫富差距、构建和谐社会的需要。
2．财产税法与民主法治理念的非和谐。在社会主义民主法治理念下，税收负担应是基于纳税人一致同意的前提下，由代议机关制定通过的税法来确定，以此合理界定国库利益与纳税人财产利益，同时明确确定课税行政机关的权限范围，以防范其滥用职权。这也是税收法律主义的精神内核所在，是税收立法的根本原则。但我国现行财产税法，均由国务院制定，所有财产税负担均由行政机关决定，并不通过代议机关，民众很难有参与、影响财产税法立法活动的机会和渠道。这种做法给行政机关滥用职权留下过多的可能和空间，使纳税人财产权处于屈从于国库利益的境地。
3．财产税法税权与责任配置的非和谐。我国财产税虽多为地方税，但立法权仍高度集中于中央。中央享有财产税法的制定权、解释权、税基决定权、税目税率调整权以及减免税权等权力。但是在分税制下，地方政府负责提供大部分地方公共产品，地方财政收入与其财政支出缺口颇大：1996－2005年的10年间地方财政收入占全国财政收入的平均比重为47.97％；而同期地方财政支出占全国财政支出的平均比重为70.53％。该缺口呈上升趋势，2005年的收入比重下降为47.7％，支出却上升为74.1％。①在此压力下，地方政府有意修改财产税法，加大财产税收人，但无相应的立法权。而中央政府为增强其财权，重在中央税税法和共享税税法的重大改革，疏于对财产税法的实质修改。这在一定程度上迫使地方政府另辟蹊径筹集收入，导致预算外收入激增，冲击正常的财政秩序，对国民经济造成不利影响。
4．财产税法与其他法律的不和谐。从理论上说，税、费和租三者泾渭分明，但是一些现行法律界定不清，导致财产税、收费和租金的混乱。例如：《资源税暂行条例》旨在调节级差收益。但根据《宪法》第九条和《物权法》第四十六条的规定，矿藏资源属于国家所有，国家作为所有权人应以租金而非税收的方式调节级差地租。而与资源开采有关的诸多收费，实际上是对资源浪费和污染行为强制无偿征收的环境税。再如：《土地管理法》第三十七条规定的“闲置费”和<城市房地产管理法》第二十五条规定的“土地闲置费”，实质上是对闲置土地行为征收的一种惩罚性税收，同于《耕地占用税暂行条例》第十一条中规定的“对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的，按规定税额加征两倍以下耕地占用税”。税、费和租的混乱，强化了部门和地方利益，扰乱了财政秩序，削弱了国家对各种资源的调控力度，严重弱化了财产税法的收人职能和资源配置功能。
5．财产税法与流转税法、所得税法的不和谐。除了财产税法与流转税法、所得税法的重叠交叉乃至重复征税等不和谐现象(例如对出租房产收入重复课征房产税和所得税)外，更重要的是与流转税法和所得税法相比，财产税法在我国整个税法体系中的地位低下，未得到应有的重视。在发达国家，财产税是地方财政充足、稳定的收入来源。兼之财产税法具有为其他税法所不可替代的资源配置功能和调节财富差距功能，能够有效弥补流转税法和所得税法的不足，提升了整个税法体系的效率性和公平性，故各发达国家均十分重视财产税法。财产税占地方税收收入，日本为31％，美国为71.8％，加拿大为91.3％，英国为99.5％，澳大利亚为100％。但在我国，财产税收入仅占地方税收收入的9.7％，且在现行法律框架下的增长空间十分有限，故地方政府并不重视。在国家财政统计年鉴和税收统计年鉴中，财产税往往归人其他税收，连独立的地位都没有。立法者和执法者对财产税法的轻视，导致现行财产税法地位的低下，实际功能的薄弱，强化了我国对流转税法和所得税法的依赖，削弱了税法体系的合理性。
6．财产税法体系内部各单行法之间的非和谐。其一，课税范围不科学。例如：《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》和《城市房地产税暂行条例》的适用范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不含农村，有失公平。其二，计税依据不科学。例如：自用房产以房产原值(历史价格)为计税依据，出租房产以租金(市场价格)为计税依据。同是房产却适用不同的计税依据，有失公允。而且以房产原值计税，税负与纳税能力脱节；以租金计税，难于征管，易于逃税。两者均不科学。其三，税率不科学。例如：契税税率为3％～5％，明显偏高。而城镇土地使用税每平方米年税额为0.2－10元；耕地占用税税额每平方米为1－15元，税率过低。其四，重复课税。城镇土地使用税和房产税对土地使用权重复课税。而契税和印花税等也存在一定的重复课税。其五，税收优惠不科学。现行优惠措施未能体现财产税的调节功能和配置功能。其六。税法缺失。例如：遗产税法和赠与税法一直缺位，导致大量财产在无偿取得时无需纳税，财产分配差距得以代际沿承，失之公平。
三、财产税法律体系的重塑：和谐
1．重塑方式。重塑我国财产税法律体系不应再沿袭政府主导型道路，而应转为财政民主主义下的人民民主型道路。我国《宪法》第二条规定：“中华人民共和国的一切权力属于人民。人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。”宪法明确规定的人民主权原则体现在财政领域即财政民主主义，它保留了人民对重大财政事项(含税收义务的确定)的决定权，要求重大财政事项必须经过代议机关的同意才能付诸实施，否则即属违法。社会主义税收取之于民，用之于民，人民对于如何收取和支配这些资金应该拥有最后的决定权。这是人民主权在财政领域的落实，是人民政治上参政议政权的基础，并且作为人民与政府之间的一种利益制衡机制为实现财政活动的公共性提供重要的程序保障，为民众、代议机关和政府三者之间的和谐提供制度基础。因此，政府不应是重塑财产税法律体系的主体，真正的主体是人民，人民通过代议机关来决定其财产税义务，重塑我国财产税法律体系。
那么具体承担此项任务的代议机关应是全国人大还是地方人大?笔者认为，在财声税法的重塑过程中，应从中央集权型转为财政联邦主义(nscalfederalism)型。蒂布特模型、奥茨“分权定理”等从理论上论证了财政分权的必要性和效率性。而发达国家和转轨国家的实践也证明了其有效性。在财政联邦主义原则下，财产税因其税基的稳定性、收人的充足稳定和可预测性、地方征管成本的低廉性以及最符合受益原则等特性而被广泛、普遍地归于地方税，地方享有一定或完全的税基决定权和完全的税率确定权、税收征管权和收入归属权。我国是单一制国家，地方不具有独立的宪法所保障的财政权，但是可以通过全国人大常委会授权的方式实现财政联邦主义。因此，在全国统一开征、税源较为普遍、税基不易移转且对宏观经济影响不大但对地方经济影响较大的财产税(如房地产税、资源税和遗产赠与税)，应由全国人大常委会负责立法；对于全国不统一开征、税源零星分散、具有明显地域特点的财产税，则由全国人大常委会授权省级人大立法。这不仅可以保障财产税法律体系的和谐，还能为理顺中央与地方财政关系提供有利契机。
2．重塑路径。鉴于我国目前的经济发展状况和现有的征管水平，财产税法律体系改革应本着总体设计、统筹安排、分步实施的方式进行。根据改革条件的成熟情况逐步推行，渐进式完成。但是这并不意味着财产税法律体系的改革就是简单、随意地“单兵作战”式的修补，全国人大常委会和各省级人大应按照受益征税原则和生存财产不课税原则，突出财产税的调节功能和配置功能，强化其地方收入功能，彼此协调，选择好主体税种和配套税种，构建和谐的财产税法律体系。
契税暂行条例篇5
关键词：证券投资基金 税收政策 基金税制
一、基金本身适用于企业所得税吗？
基金法律身份和税收义务密切相关，国际上存在3种主流的税务处理方式：（1）公司型基金具备法人身份，必须缴纳公司所得税。拥有公司型基金的国家多数采用这种税务处理方式。（2）契约型基金不具备法人身份，一般不用纳税。如日本、韩国、比利时等多数国家。（3）少数国家将契约型基金虚拟认定为公司，缴纳公司所得税，甚至在个别国家需要缴纳个人所得税，如澳大利亚规定投资信托基金没有分配对象时，基金本身要缴纳个人所得税。我国证券投资基金在组织形式上属于契约型，根据上述国际惯例可以从3种税务处理方式中选择。从我国税收条款规定来看，现有基金税收条文中没有任何关于基金纳税方式的确切规定。仔细研究不难发现，我国与基金相关的税收条文中又隐约对基金的纳税身份有所暗示，并可以推断理解为：基金承担企业所得税的纳税义务，由基金管理人代为缴纳。比如“对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利收入，债券的利息收入以及其他收入，暂不征收企业所得税”，以及“基金管理人运用基金买卖股票、债券的价差收入，在2003年前暂免征企业所得税”。该两点所述的“暂不征收企业所得税”和“暂免征企业所得税”俨然可以被理解为，我国契约型基金虽然没有法人身份，但需要单独缴纳企业所得税，只是当前处于暂不征收的阶段。
我国基金究竟是否负有企业所得税的纳税义务呢？笔者认为，“暂不征收企业所得税”提法是错误的，违背了《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对企业所得税纳税义务人的认定规定。根据《条例》规定，企业所得税的纳税人包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业和有生产、经营所得和其他所得的其他组织。很明显，我国基金不应属于企业类，那是否可以归属到“其他组织”呢？在《实施细则》中“其他组织”一词被详细地解释为，经国家有关部门批准，依法注册、登记的事业单位、社会团体等组织。问题于是被继续演化为，基金是否是事业单位或社会团体组织呢？这一点《证券投资基金管理暂行办法》提供了答案。其第一章第二条中明确规定“本办法所称证券投资基金（简称基金）是指一种利益共享、风险共担的集合证券投资方式……”。由此可见，基金只是一种投资方式，一种投资工具而已，既不属于事业单位或社会团体，也不属于企业所得税纳税人中的其他组织。同时，我国各项法律条款都没有涉及基金公司虚拟化问题。所以，我国契约型基金不应该被征收企业所得税。
二、基金本身适用于营业税吗？
“基金管理人运用基金买卖股票、债券的价差收入，在2003年前暂免征营业税”出自《财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》（财税字[1998]55号）和《财政部、国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税字[20021128号]，和上文“基金管理人运用基金买卖股票、债券的价差收入，在2003年前暂免征企业所得税”的提法一样，容易使人误解为：基金管理人是基金买卖股票、债券价差收入的营业税的纳税人。显而易见，如果基金管理人是纳税人，则与我国营业税暂行条例相违背。因为《中华人民共和国营业税暂行条例》规定的纳税人是：“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人”，同时，国家税务总局关于印发《金融保险业营业税申报管理办法》（国税发[2002]9号）（以下简称《申报管理办法》）的通知中规定：“金融保险业的纳税人是……证券投资基金管理公司……证券投资基金”。根据《申报管理办法》规定，证券投资基金和基金管理公司同属于营业税纳税人的范围，即“单位”纳税人或“个人”纳税人。基金管理公司可以被认定为“单位”，属于契约型的证券投资基金却没有任何理由被认定为“单位”或“个人”。换言之，倘若基金可以被归入到“单位”而成为营业税的纳税人，则明显和《证券投资基金管理暂行办法》对基金性质的定义相矛盾，导致相关法规发生抵触。笔者认为，《申报管理办法》关于基金缴纳营业税的规定和《营业税暂行条例》、《证券投资基金管理暂行办法》相违背，应该予以废除，我国证券投资基金本身不应该缴纳营业税。
三、改变个人所得税扣缴人、扣缴时机的做法是否合理？
我国关于基金个人投资者获得基金分配，缴纳个人所得税的通知先后有过3个：第一个是1996年12月下发的《关于个人从投资基金管理公司取得的派息、分红所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[1996]221号），该通知规定投资基金管理公司为扣缴义务人，在向个人派息分红时代扣代缴个人所得税；第二。第三个通知是财税字[1998]55号和财税字[20021128号。通知规定，对投资者从基金分配中获得的股票股息、红利收入以及企业债券、银行利息收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金派发股息、红利、利息时代扣代缴20%的个人所得税。显然，3个通知关于扣缴人的选定发生了改变，扣缴人由基金管理公司改换为上市公司、企业和银行，相应地，扣缴时间也由基金分配时提前到股息、红利、利息分配时。
政策意图十分明显，改变扣缴人的做法利于税款在来源处征缴，确保了税款及时入库。但是笔者认为，在来源处扣缴个人所得税的做法损害了税收公平原则。首先，损害了个人基金投资者的利益。我国绝大多数的基金契约对基金分配制定了3项限定条件：（1）若基金投资当期亏损，则不进行收益分配；（2）基金收益分配后，基金单位资产净值不能低于面值；（3）基金当年收益应先弥补以前年度亏损，才可进行当年收益分配。改变扣缴人的做法使得个人投资者的股息、利息收入在来源处就被扣缴了个人所得税，必然导致以税后收入来弥补基金前期和当期可能拥有的投资损失，甚至可能因提前扣除税收，致使基金单位资产净值低于面值，进而不能满足分配条件。其次，提早了未分配收入的纳税时间。我国《证券投资基金管理暂行办法》规定，基金收益分配比例不得低于基金净收益的90%.若在来源处预先扣缴了个人所得税，则意味着基金未分配的部分也提前承担了税负。再者，违背了基金投资者收入确认原则。按照国际惯例，基金投资者不是在基金获得收益时，而是在基金分配收益时才被确认获得基金收益，并产生个人所得税的纳税义务。我国在来源处扣缴个人所得税的做法恰恰违背了收入确认的国际惯例。
从税率设置来看，财税字[2002]128号文件规定，上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付股息、红利、利息时，代扣代缴20%的个人所得税，此后，包括企业在内的投资者，从基金分配中取得的所有收入都暂不征收企业所得税和个人所得税。这条规定考虑到，由于存在着获得投资者纳税身份变动信息的技术困难，处于上两个环节的被投资企业无法准确判断代扣代缴适用税率，为便于征管，无论是企业或个人投资者，一律按照个人所得税20%的税率征收。这种做法存在几个缺陷：（1）明显混淆了两种不同性质的所得税的区别；（2）投资者取得的股息收入本身就是被投资企业税后利润的分配，它与投资者取得的利息收入性质是有区别的。特别是投资者取得的利息中的企业债券利息，它在被投资企业缴纳所得税前进行了扣除，减少了被投资企业的应纳税所得额，而股息收入则是被投资企业缴纳了企业所得税后收入的分配。根据我国税法相关规定，如果派发股息的上市公司适用的所得税税率等于或高于投资企业适用的税率，投资企业不必对此项收入再缴纳任何所得税，即投资企业收到的股息收入是一种免税收入。所以说，上市公司向基金派发股息、红利及利息时不分清收入性质一并代扣代缴20%所得税的做法，没有任何税法依据。虽然能够提高税收征管的便利性，但是加大了基金投资者的税负，造成了税收制度的混乱。这一方面反映了我国制定税收条款时的不严谨；另一方面也反映了被投资企业代扣代缴不同性质投资者税款的做法不合理，不能在确保税法一致性基础上提高税收征管效率。
四、我国基金税收是否存在多重征税问题？
首先需要澄清一个理论和现实的分歧。一些学者认为，我国基金税收存在严重的多重征税问题，主要理由是：作为同一笔信托资产，基金资产在委托状态和委托人收到信托收益时承担了两次以上不同类别的税收。如，基金投资股票、债券收益缴纳所得税和营业税后，投资者在获得分红时仍要纳税。基金管理人运用基金买卖股票按照2‰的税率征收印花税，投资者买卖基金也要缴纳印花税。但是，上述结果仅来自于理论上的推理，其中多数条款仍属于“暂免征”状态，或许将来征收时会得到印证，可目前的征管实践并非如此。
笔者认为，现阶段我国政府对基金业贯彻的是优惠多、税负轻的财税政策思路，税制设计的主观意愿是避免多重征税，现实也是如此。但是，由于基金在我国尚属新兴金融工具，对其进行税收界定还存在一个理论认识和深化的过程，少数环节仍然呈现出多重征税或税负不公的情况。体现在：（1）开放式基金的企业投资者获得的派息、分红收入承担了双重税负。不同于封闭式基金，开放式基金的价格等于单位净资产值，当开放式基金获得派息和分红时，基金单位净值提高，若投资者在此时赎回基金单位，按规定企业投资者需为赎回和申购差价缴纳企业所得税，同时差价中已经包括被投资企业代扣、代缴了20%税收的派息、分红额（其他部分是证券差价收入），这导致了开放式基金的企业投资者获得的派息、分红收入承担双重税负的现象。企业买卖封闭式基金也会产生类似情况，但封闭式基金的市场价格并不等于净资产值，对买卖价差征税可以理解为对资本增值课征的利得税，不属于多重征税。（2）金融机构买卖基金单位既征收营业税，也征收企业所得税。根据我国营业税暂行条例规定，金融保险企业买卖金融商品需缴纳营业税。这是考虑到我国金融商品增值额未列入增值税范围，造成了税源流失，由于对金融产品增值额的确认在理论上和操作上都存在障碍，只好通过开征营业税进行弥补。但是，从基金投资者角度分析，同样属于买卖基金的价差收入，金融企业投资者承担了双重税收，非金融企业投资者只承担企业所得税，个人投资者没有承担税负，税负显然不公平。
开放式基金股息、红利等投资收益承担双重征税的根源在于投资收益纳税环节的错位。被投资企业分给基金投资者的股息、利息在流入基金资产时被提前扣缴了所得税，但是。这些投资收益并没有作为税后收益随即分配给投资者，而是重新计入到基金资产中进行资本增值性运转，必然在资本增值实现时承担资本利得税。这个问题可以通过延后投资收益纳税环节的做法来解决，即在基金分配时对分配额代扣代缴投资收益税。一方面，分配额可以在纳税之后立即分配到投资者手中，基金净资产随即因除息而减少，相应地基金价格回落，资本增值的税基中不再包括被分配掉的投资收益；另一方面，基金分配额中还包括基金买卖股票、债券的差价收益，从而弥补有做法中这部分差价收益不用纳税的税法漏洞。同时，在基金分配时征税的做法恰恰符合对基金征税国际贯例中的“投资者收入确认原则”，这也对将来我国为适应基金跨国投资提供—个共同的税法口径。
对于金融业增值额的纳税问题在国外讨论已久，考虑到增值确认的技术困难，以及鼓励资本流动的原因，多数国家还是免征了金融业的交易税（增值税）。我国基金业处于发展阶段亟需大量流量稳定的资金支持，培育机构持有者是已被国外经验证实的有效途径之一。但是，我国金融企业投资基金时需要负担5.5%的营业税及附加和33%的企业所得税。税负明显偏高于非金融企业和个人投资者。为培育基金机构投资者，建议可以对金融企业买卖基金暂免征营业税。
参考文献
（1）《关于个人从投资基金管理公司取得的派息、分红所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[1996]221号）。
契税暂行条例篇6
深圳2月新房均价4.8万元/平米创新高
3月1日，深圳市规土委2月份楼市数据，新房成交均价48095元/平方米，再创深圳房价新高，同比上年大增72.12%，环比上月增长3.4%。
据近日国家统计局公布的数据显示，2015年深圳新建商品住房房价同比上涨47.5%，而同比涨幅达到52.7%，两项均居全国70个大中城市首位。深圳房价从2015年4月的同比增长0.7%一路升至2016年1月的同比增长51.9%。
观点地产新媒体还了解到，十三五期间，深圳将筹建保障性住房40万套，向市场供应35万套，其中面向人才供应不少于7成。
山东契税新政首套房认定按区执行
2月25日，山东省财政厅、地方税务局、省住建厅联合契税调整新政。
政策在“住房认定”上做出较调整：具体而言，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员住房情况，出具书面查询结果，并将查询结果和相关住房情况信息及时传递给主管税务机关，纳税人持书面查询结果办理涉税事项。
这也就意味着，即便购房者拥有多套房产，只要在某一个区购买首套房，按照新的住房认定标准，契税缴纳就是按首套房来交。
石家庄买房一年可落户
3月1日，石家庄市政府常务会议上透露，将出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，通过20条措施，推进房地产市场持续健康发展。
《意见》提到，今后不再集中新建公共租赁住房，房源筹集将通过长期租赁、购买商品住房和在普通商品住房项目中配建方式实施。在支持购房方面，住房公积金最高贷款额度由40万元提高到60万元；最低首付比例不低于20%。贷款购买首套自住房的家庭，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
同时，在市区已购商品房人员、具有稳定住所和稳定职业并参加城镇职工基本养老保险或依法取得工商营业执照并纳税一年以上人员等均可到城镇申请落户。
广东住房公积金缴存比例上限降至12%
2月29日，广东省政府官网了2016-2018年供给侧改革的一系列方案，其中提到广东将降低住房公积金缴存比例，缴存上限从20%降低至12%，缴存基数上限从月平均工资的5倍降低到3倍。
据观点地产新媒体查询，广东将引导企业根据自身生产经营状况在5%-12%自行确定合适的住房公积金缴存比例，对缴存住房公积金确有困难的企业，可经单位职工代表大会或工会讨论通过后，申请降低缴存比例至5%以下或者缓缴住房公积金。另外，《总体方案》要求，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%。
沈阳官方称高校生零首付购房暂不具备出台条件
3月1日下午，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，该意见提及，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策。随即，该条内容引发广泛关注及热议。
当天晚22点30分左右，沈阳政府方面通过官方微博消息，称高校生零首付购房暂不具备出台条件。
南京今年宅地供应不低于500万平方米
2月25日，南京市进一步促进房地产市场健康发展的意见。
《意见》提出，鼓励选择货币化安置方式，将市场存量房用于棚户区改造；进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。部分未开发用地“转型利用”，释放商办库存压力。
对于南京土地出让楼面地价屡创新高的现象，《意见》明确，将进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，通过调节土地供应稳定市场预期，今年全市商品住宅用地供应不低于500万平方米。
契税暂行条例篇7
第二条凡依法应予减免的耕地占用税、契税的管理，适用本办法。
第三条耕地占用税、契税的减免，实行申报管理制度。
申报耕地占用税减免的纳税人应在用地申请获得批准后的30日内，向与批准其占用耕地的土地管理机关同级的征收机关提出减免申报。
由国务院或国土资源部批准占用耕地的，由省级征收机关办理减免手续。
契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。
第四条征收机关应指定专人受理、审核减免申报事项。
第五条受理人应要求申报人如实填写减免申报表并提供相关资料，告知申报人若申报不实或虚假申报而应负的法律责任。
受理人一般应在受理当日内将减免申报表和相关资料移交审核人。申报人没有按照规定提供资料或提供的资料不够全面的，受理人应一次性告知申报人应补正的资料。
第六条审核人应对申报人提供的资料进行审核。
对于符合减免规定的，审核人应于审核的当日办理减免手续。
对于显然不符合减免规定的，审核人应向申报人说明原因，并核定应纳税额，转入税款征收程序。
情况较为复杂需向上级征收机关请示的，审核人应向申报人说明情况，并在规定时限内办理手续。
第七条耕地占用税、契税的减免管理，实行逐级备案制度。
占用耕地1000亩（含1000亩）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。
契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。
第八条耕地占用税减免，应向国家税务总局备案用地批准文件和减免申报表。
契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。
第九条占用耕地1000亩以下的耕地占用税的减免和计税金额在10000万元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。
第十条省级征收机关应根据备案情况定期组织检查。
第十一条办理减免的征收机关应将办理情况，定期逐级通报基层征收机关。
基层征收机关应对减免情况进行核实，并将核实结果逐级上报至办理减免的征收机关。
第十二条耕地占用税、契税减免申报应由征收机关受理，其他任何机关、单位和个人都无权受理。
地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法规规定，擅自作出的减税、免税规定无效，征收机关不得执行，并向上级征收机关报告。
契税暂行条例篇8
如果的是购买首套房比例如下：
1、购买90平方米以下房产需缴纳契税1%。
2、面积大于90平方米、小于144
平方米的房产，需缴纳契税1.5%。
3、144平方米以上房产，为非普通住宅，则缴纳契税3%。
如果购买的是二套房比例如下：
无论面积多少，都要缴纳3%的契税。
契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税暂行条例篇9
某税务师事务所在为甲公司作2010年度企业所得税汇算清缴时，审计后发现：甲公司于2010年1月向乙企业购入a商品含税价为1404万元。合同规定，甲公司须于2010年4月1日向乙企业支付货款。同月，甲公司又向丙企业购入商品B商品，含税价为2925万元。合同约定，甲公司须于2010年5月1日向丙支付货款。
但是，甲公司发生了财务困难，不能如期履约。甲公司先与乙企业约定进行债务重组，债务重组协议约定：甲公司以现金400万元，同时以持有的公允价为850万元的股权合计1250万元清偿债务。后又与丙公司签订债务重组协议，约定：甲公司以现金500万元，同时以持有的公允价为2180万元的股权合计2680万元清偿债务。假如甲公司所进行的两次债务重组均具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，甲公司2010年调整后的包括债务重组所得在内的全部应纳税所得额为500万元。
在计算确定甲公司2010年应当申报的应纳税所得额时，注册税务师内部发生争议：
第一种观点认为：甲公司拖欠乙企业的债务总额为1404万元，获得支付1250万元，债务重组所得为154万元(1404－1250)。甲公司拖欠丙企业的债务总额为2925万元，获得支付2680万元，债务重组所得为245万元(2925－2680)。因而，甲公司因债务重组获得的所得额合计为399万元，占2009年甲公司全部应纳税所得额500万元的79.8％。按照《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)第六条第一项规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50％以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计人各年度的应纳税所得额。甲公司2009年应当申报缴纳企业所得税的应纳税所得额为180．8万元(500－399+399÷5)，应当缴纳企业所得税45.2万元(180.8×25％)。
第二种观点则认为，本例中，甲公司通过与乙企业进行债务重组获得所得为154万元，但与股权支付相对应的所得为104.72万元(154×850／1250)，占年应纳税所得额的比重为20.94％(104.72÷500×100％)，低于税法所要求50％的比例。因而，甲公司因与乙企业实行债务重组而取得的所得不能适用特殊税务处理。与此相似。甲公司与丙企业进行的债务重组所得为245万元，但是与股权支付相对应的所得为199.29万元(245×2180／2680)，在全年应纳税所得额中的比重为39.86％(199.29÷500×100％)，低于50％。同样，甲公司因与丙企业实行债务重组而取得的所得也不能适用特殊税务处理规定。因为财税[2009~59号文件第六条第一项中规定的，即将债务重组所得平均分摊到5个纳税年度内的重要前提是仅对债务重组中股权支付部分适用。所以，甲公司应当就全部应纳税所得额500万元缴纳企业所得税，应缴纳企业所得税为75万元(500×25％)。
第三种观点则认为，财税[2009159号文件并未强调“企业债务重组确认的应纳税所得额”是每次债务重组所确认的应纳税所得额，所以应当是指企业当年发生的全部债务重组所确认的应纳税所得额。但是应是与以支付股权清偿债务方式相对应的债务重组所得，而不包括股权以外的其他资产进行债务重组所应确认的所得。本例中，甲公司2009年因支付股权而获得的债务重组所得为304.01万元(104.72+199.29)，在当年应纳税所得额中的比重为60.8％(304.01÷500×100％)，大于50％。甲公司可以将其债务重组中因支付股权而获得的应纳税所得额分解到5年内计算缴纳所得税。2009年应当分摊的因支付股权而获得的应纳税所得额为60.80万元(304.01÷5)，企业应当申报缴纳应纳税所得额为256.79万元(500－304.01+60.8)，应缴纳企业所得税64.198万元。
笔者认为，第一种观点计算企业全年债务重组50％比例的方法是正确的，但不应是全部所得分摊，而应该是分摊股权支付这部分。第二种观点按单项重组中的股权支付比例计算，而不是按全部单项重组所得计算比例，也不准确。第三种观点计算时，只考虑与股权支付相对应的应纳税所得，与第二种一样，没有考虑企业全部重组所得比例。
综合上述观点，笔者提出第四种观点，即先计算全部重组所得的比例是否超过50％，然后再计算股权支付部分所得，将这部分所得进行特殊性税务处理。财税[2009]59号文件第六条规定，企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50％以上．可以在5个纳税年度的期间内，均匀计人各年度的应纳税所得额。笔者以为，文件是指企业当年全部债务重组所得占企业当年应纳税所得额50％以上的，股权支付部分相对应的所得，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。本例中，先按第一种观点，甲公司因债务重组获得的所得额399万元，占2009年甲公司全部应纳税所得额500万元的79.8％，超过50％。但399万元重组所得中，按第二种观点计算股权支付部分的所得为304．01万元(104.72+199.29)。最后，再按第三种观点，将304．0l万元按5年平均分摊到各年度。如果在两次债务重组中，甲公司不能与其中一方取得一致性税务处理意见，则这一单项重组不能进行特殊性税务处理。
(文／阳华陈萍生)
企业改制重组契税减免有条件
某包装材料厂成立于1988年，半数以上人员为残疾人。当时为了享受福利企业税收优惠政策，企业办理工商登记时，出资栏标注村出资3万元，镇经委出资18万元，性质为集体企业，实际均为吴某个人出资。随着企业的发展壮大，2003年，企业购置了厂区附近的部分土地，土地使用证上是企业的名称。2007年，企业将部分厂房进行改扩建，因没有开工手续，未能办理房产证。2010年5月。因城市规划，该企业土地被占用。为避免纠纷，吴某将企业进行改制，变更为有限责任公司。10月，吴某听说企业改制重组免征契税，便将有关资料报送税务机关契税征收大厅，申请免征改制过程中土地、房产相关契税。不久，吴某接到税务机关的通知，称该企业的改制行为不符合免税条件，应依法缴纳房产、土地权属变更相关契税。吴某对此感到疑惑，两年前，他的朋友同样是将集体企业改制为有限责任公司，顺利地办理了减免契税的手续，而自己为什么要缴纳契税呢?
带着这一疑问，吴某来到契税征收大厅询问缘由，税务人员向吴某出示了4份文件并作出解释。
第一份文件是财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)。该文件规定，非公司制企
业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。同时规定，本通知自2003年10月1日起至2005年12月31日止执行。
第二份文件是财政部、国家税务总局《关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》(财税[2006]41号)。由于财税[2003]184号文件到2005年底到期，为了继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，国家出台了财税[2006]41号文件，规定企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
第三份文件是国家税务总局《关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》(国税函[2006]844号)。2006年以来，各地反映企业改制重组中有关契税的问题较多，根据各地执行中反映的情况，国家对财税[2003]184号文件有关条款进行了明确，规定财税[2003]184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。由此对享受优惠政策的企业限制更加严格了。
第四份文件是财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)。该文件第一条第一款规定，非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。与财税[2003]184号文件及国税函[20061844号文件相比，财税[2008]175号文件对整体改建的解释增加了“不改变原企业的投资主体”这一前提，通过强调“原企业的投资主体”，限制了改变投资主体也能享受契税优惠的做法，严格控制了免征契税的范围。
根据上述规定，吴某的朋友2008年提交了免税申请，当时执行的是前3份文件，可享受免税优惠。这3份文件到2008年12月31日作废，执行财税[2008]175号文件。吴某于2010年提交免税申请，按照财税[2008]175号文件的规定，改变投资主体不能享受免征契税的优惠政策。最终，吴某按规定缴纳了契税。
(文／姜涛)
资产收购：特殊性税务处理会否导致重复纳税
财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)和《企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局2010年第4号公告)规定，企业重组的税务处理区分不同条件，分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。采用特殊性税务处理方式，企业重组当事各方可通过递延纳税来减轻重组时的税收负担。但是，一些专家、学者和实务工作者提出，特殊性税务处理虽能递延缴税，却可能造成重复征税。特殊性税务处理究竟会不会产生重复征税?本文通过案例探讨资产收购特殊性税务处理的相关问题。
对于资产收购特殊性税务处理重复征税的问题，首先应当根据财税(2009]59号文件和国家税务总局2010年第4号公告的规定，分一般性税务处理和特殊性税务处理进行分析。
一般性税务处理规定如下：(1)被收购方应确认资产转让所得或损失；(2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定；(3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
特殊性税务处理规定如下：(1)转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定；(2)受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
其次，应当考虑《企业会计准则第2号――长期股权投资》(以下简称“长期股权投资准则”)和《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”)的相关规定。
长期股权投资准则第四条规定，通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照非货币性资产交换确定。
非货币性资产交换准则第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：(1)该项交换具有商业实质；(2)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换人资产的成本，不确认损益。
案例
a公司以对c公司的长期股权投资收购B公司的一条生产线。a公司对C公司长期股权投资的账面价值、公允价值分别为12亿元、20亿元，B公司该条生产线的账面价值、公允价值分别为16亿元(其中原价22亿元，累计折旧6亿元)、20亿元。为简化核算，假定该项交易具有商业实质，也符合使用特殊性税务处理规定的条件；B公司除该条生产线外无其他资产，也无负债；a公司和B公司适用的所得税税率均为25％，不考虑企业所得税以外的其他相关税费，无其他纳税调整事项；该条生产线的会计政策与税收政策一致；为分析方便，假定a公司在换取该条生产线、B公司在换取该项投资后随即处置，取得的处置收入均为20亿元。
解析
(一)一般性税务处理(下列会计分录中的金额单位均为亿元)
1.a公司的会计与税务处理
(1)a公司换取B公司生产线时
a公司在以对c公司的长期股权投资换取B公司生产线时的账务处理如下：
借：固定资产 20
贷：长期股权投资――C公司 12
投资收益 8
在a公司和B公司均采取一般性税务处理的情况下，a公司换取B公司生产线的账面价值和计税基础均为20亿元，不产生暂时性差异。因此，a公司在计算应纳税所得额时，无需进行纳税调整，会计上确认的投资收益8亿元应当计入应纳税所得额，缴纳所得税2亿元(8×25％)。其账务处理如下：
借：所得税费用 2
贷：应交税费――应交所得税 2
(2)a公司处置生产线时
a公司在处置该条生产线时的账务处理如下(假定不通过“固定资产清理”科目核算，下同)：
借：银行存款 20
贷：固定资产 20
a公司在处置该条生产线时，会计处理上不产生利润，税务处理上也不产生应纳税所得额，无需缴纳所得税。
2.B公司的会计与税务处理
(1)B公司换取长期股权投资时
B公司在以生产线换取长期股权投资时的账务处理如下：
借：长期股权投资――C公司 20
累计折旧 6
贷：固定资产 22
营业外收入 4
在a公司和B公司均采取一般性税务处理的情况下，B公司换取对c公司长期股权投资的账面价值和计税基础均为20亿元，不产生暂时性差异。因此，B公司在计算应纳税所得额时。无需进行纳税调整。会计上确认的转让固定资产利得4亿元应当计入应纳税所得额，缴纳所得税1亿元(4×25％)。其账务处理如下：
借：所得税费用 1
贷：应交税费――应交所得税 1
(2)B公司处置长期股权投资时
B公司在处置该项长期股权投资时的账务处理如下：
借：银行存款 20
贷：长期股权投资――C公司 20
B公司在处置该项长期股权投资时，会计处理上不产生利润，税务处理上也不产生应纳税所得额，无需缴纳所得税。
由上例可知，在a公司和B公司均采取一般性税务处理的情况下，在该项资产收购交易中，a公司需要缴纳所得税2亿元。B公司需要缴纳所得税1亿元，合计缴纳所得税3亿元。
(二)特殊性税务处理
1.a公司的会计与税务处理
在a公司和B公司均采取特殊性税务处理的情况下，a公司换取对B公司生产线的账面价值(即入账价值)、计税基础分别为20亿元、16亿元．产生应纳税暂时性差异4亿元。因此，a公司在计算应纳税所得额时，应当在会计上确认投资收益8亿元的基础上调减产生的应纳税暂时性差异4亿元，确认递延所得税负债 1亿元(4×25％)，同时需要缴纳所得税1亿元[(8―4)×25％]。其账务处理如下：
借：所得税费用 1
贷：递延所得税负债 1
借：所得税费用 1
贷：应交税费――应交所得税 1
a公司在处置该条生产线时，会计处理上不产生利润，但在税务处理上应当转回应纳税暂时性差异4亿元和相应的递延所得税负债l亿元，调增应纳税所得额4亿元，需要缴纳所得税1亿元(4×25％)。其账务处理如下：
借：递延所得税负债 1
贷：所得税费用 1
借：所得税费用 1
贷：应交税费――应交所得税 1
2.B公司的会计与税务处理
在a公司和B公司均采取特殊性税务处理的情况下，B公司取得对C公司长期股权投资的账面价值(即入账价值)、计税基础分别为20亿元、16亿元，产生应纳税暂时性差异4亿元。因此，B公司在计算应纳税所得额时，应当在会计上确认转让固定资产利得4亿元的基础上调减该项应纳税暂时性差异4亿元，确认递延所得税负债l亿元(4×25％)，应纳税所得额为o．无需缴纳所得税。其账务处理如下：
借：所得税费用 1
贷：递延所得税负债 1
B公司在处置该项长期股权投资时。会计处理上不产生利润，但在税务处理上应当转回应纳税暂时性差异4亿元和相应的递延所得税负债1亿元，调增应纳税所得额4亿元，需要缴纳所得税l亿元(4×25％)。其账务处理如下：
借：递延所得税负债 1
贷：所得税费用 1
借：所得税费用 1
贷：应交税费――应交所得税 1
由上例可知，在a公司和B公司均采取特殊性税务处理的情况下，在该项资产收购交易中a公司需要缴纳所得税2亿元，B公司需要缴纳所得税1亿元，合计缴纳所得税3亿元。
契税暂行条例篇10
根据省《实施办法》第十七条“房地产开发经营单位为契税代扣代缴义务人”和第十八条“土地管理部门、房产管理部门为契税代缴义务人”的规定，从年3月份起，我县契税征收分别委托以上三个部门以及人民政府、粤边界贸易加工区管委会(扣)代缴。
1、(扣)代缴单位的征收范围：
(1)各商品房开发经营单位：从年月份起新开发的商品房，各开发经营单位在售房时负责代扣代缴本公司开发的商品房交易(含半成品)的应征契税(不含年月前的开发房)。
(2)国土资源部门：在批准土地或办理土地权属转移时，缴土地使用权划拨、出让、转让及农村集体土地使用权批准给村民建房的应征契税，不包括房屋交易的土地部分和贸易加工区区域内土地。
(3)贸易加工区管委会：负责贸易加工区域内的土地、房屋权属变更应交契税。
(4)人民政府：负责辖区以前年度清理后未税部分，包括以前年度土地使用权出让、转让和五厂区(天隆商贸城)、美食街和文化古街已开发商品房的征收。(不包括年月份后新开发的商品房应交契税)。
(5)房地产管理处：负责除上述范围以外的房地产交易、交换、赠与等应征契税，包括房屋交易的土地部分。以按揭贷款方式取得的商品房，房管处在办理他项权证时必须先征契税后方可办理。
2、(扣)代缴单位必须严格执行《契税条例》的规定，履行（扣)代缴义务，对各自范围内工作认真负责，依法征收，指定专人负责，收税必须开具税票，税款要及时足额入库，不得坐支、挪用税款，并于每月25日定期向县财政局解报，核销税票。不允许出现应税未税、收人情税现象。如发生少征、漏征，由该单位负责追缴入库。
3、契税的减免：符合减免税对象的，由纳税人在规定时间内提出申请，(扣)单位审核后上报县财政局按规定办理，(扣)单位不得办理批准减免税手续。
4、根据《契税条例》“先税后证”的规定，为了规范完善我县契税征收工作，房管部门、国土资源部门要严格把好办证关，将办证对象的资料整理后造册报县政府办公室，汇同财政、建设局联合审查，未税者和税款不足的以及手续不全的不得办证。