房地产行业可研报告篇1
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
房地产行业可研报告篇2
中国房产网站月度覆盖人数
Q2房产网站用户规模同比微幅增长，但用户黏性减弱
根据《iResearch-2011Q2房产网络营销季度数据报告》，艾瑞iUt监测数据显示，在"国八条"以及随后密集的房地产市场调控政策相继出台、银根紧缩及信息敏感期已过的影响下，各地房产市场观望气氛渐成，楼市低迷。Q2的房产网站受此影响，用户覆盖人数环比下降，但同比仍维持小幅增长。
艾瑞iUt监测数据显示，2011年Q2，房产网站用户季度总访问次数为125076万次，同比去年下降2.1%，环比上季度下降8.8%。此外，由iUt监测数据，除季度总访问次数外，季度总访问页面数及有效浏览时长等用户深度访问指标，均出现小幅度的环比同比下降，总体看来，2011年Q2，房产网站的用户黏性有所下降。
房产网络营销需多元化发展增强用户黏性、提高营销价值
以上数据显示，2011年Q2房产网站用户规模虽然同比仍略有上升，但环比降幅明显，用户的访问黏性也有降低。受房产限购政策、保障房政策及银根紧缩等多重政策影响，房产市场正由卖方转向买方市场，消费者观望情绪浓厚，购买决策过程逐渐变得复杂和漫长，对房产信息的需求也正向全面化和深度化方向转变。以前以门户房产频道、垂直房产网站上简单的品牌广告和楼盘信息披露为主的房产网络营销策略已经不能满足消费者对房产信息的需求，房产网络营销需多元化发展增强用户黏性，提升营销价值。
电商、搜索引擎、微博和即时通讯助力房产网络营销
2011年以来，房产网络营销开始尝试多元化立体式营销网络的建设，从搜索引擎入口开始，房产网站信息平台、电子商务交易平台、微博互动、即时通讯服务及沟通等多种网络应用结合，为房产网站用户提供全方位立体式的信息覆盖，以符合用户对房产类信息的深度要求，增强用户黏性。
房产电商增加了购房渠道，将解决房产交易信息流与部分资金流问题
2011年5月6日，新浪乐居正式开通国内首个专业房产电子商务频道，尝试将价格高端、交易过程复杂的房产交易电商化发展。随后其他房产媒体也陆续开通了房产电商。
目前在房产电商频道上进行销售的房产类型和销售方式多样，为买卖双方开拓了新的销售渠道和方式；电子商务交易涉及信息流、资金流和物流，目前，房产电商解决了信息流和部分资金流问题。房产电商化，让房源信息公开透明详尽的展示在交易平台上，将能促进房产交易健康有序发展；房产交易涉及资金大额房产电商频道通过引入第三方支付方式或者以房产电商企业作为第三方担保的形式实现交易定金的支付，用户较易接受。
房产电商处于发展早期，还需要房产企业与互联网企业不断地尝试与探索，通过各种市场推广方式吸引买卖双方的关注和使用；加强行业律己，逐步建立起房产电商的口碑和信任度，以增强行业发展的持续动力，相信房产电商平台会给波动的房产市场带来新的力量。
搜索引擎参与房产营销，一站式服务提升用户体验，提高营销价值
web2.0时代，大众获取信息行为模式正逐渐转向具有鲜明网络特质的aiSaS(attention注意、interest兴趣、Search搜索、action行动、Share分享)，根据艾瑞调研数据，搜索信息已经成为工作日网络使用第一需求；艾瑞iUt监测数据显示，2011年6月，百度日均覆盖人数达到1.2亿人。
新浪乐居与百度在去年合作基础上，2011年6月创新合作房产品牌专区，在百度搜索首页实现房产搜索的"框计算"，当用户在搜索框内搜索品牌专区合作品牌时，百度将在首页顶端2/3屏的位置，显示包括楼盘具体信息、咨询电话、官网地址、品牌宣传图等全方面信息，帮助用户一站式获取所有相关信息，方便快捷的满足用户需求同时，显著提高品牌营销价值。借助百度巨大的流量入口资源，品牌专区合作的详细信息将极大的提高品牌企业的曝光率和营销效果；方便用户的同时提升营销效果，房产搜索品牌专区或将成为房产营销常用方式。
微博平台搭建房地产企业与用户沟通桥梁，助力企业建立品牌影响力，提升营销价值
随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌竞争，开发商应以实实在在的物业在楼市中构筑其品牌基础，堆积其无形资产。企业品牌的构建需要通过向用户不断传递企业信息和品牌价值观，在主动、自觉和精心的品牌形象创造和维护中逐步形成。到目前为止，房地产产业几乎从开发商、承销商、商、研究咨询机构到广告商，均在微博平台上开通了企业和高层的官方微博，为传播企业文化、企业品牌做积累。利用微博平台，帮助企业和个人以更低的成本快速信息，通过与用户共享和互动的方式更快获得用户的认可，建立起企业的口碑和品牌，已经是房产行业公认的网络营销方式。
自2010年新浪、腾讯、搜狐等几大门户相继发力微博，微博用户规模获得迅速发展，使用习惯得以快速形成，微博已经成为当今最有影响力的信息和共享平台。根据艾瑞研究数据，截止2011年7月，微博用户规模达到2.6亿。而新浪微博作为最有价值的微博平台之一，已经帮助众多房产企业迅速发展起官方微博，利用"自媒体"平台，与用户直接沟通和互动。可以预见，未来将有更多房产企业使用微博营销。
以即时通讯工具为基础，提供整合营销服务
即时通讯工具(im)是目前应用最广的互联网产品之一，根据艾瑞iUt数据，2011年7月，即时通讯工具月度覆盖用户规模为3.7亿，人均单日有效使用时间达到38分钟。目前，im可同时提供交流、信息、娱乐、搜索、电子商务、办公协作和企业客服等多种服务，随着即时通讯工具技术和用户规模进步以及营销竞争的加剧，im提供整合营销服务的能力也逐渐受到更多广告主的关注。
6月腾讯房产频道正式上线，依托腾讯产品矩阵，腾讯房产频道与各产品线的无缝对接，将能通过实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节提供增值功能，对房产企业有较大吸引力。在房产营销领域，对im的利用才刚起步，随着腾讯房产频道的上线，除了网站平台外，微博、论坛、QQ群等社交元素都将成为房产营销的组成部分，房地产行业也将迎来跨平台的整合营销时代。艾瑞即将《iResearch-2011Q2房产网络营销季度数据报告》，将对房产网络营销市场发展趋势及营销热点进行深入研究，敬请关注。（来源：艾瑞网）
《关于2010-2011年度：中国电子商务系列研究报告定制的通知》
依托拥有的100余位国内知名专业分析师、特约研究员，以及院校专家教授、知名企业Ceo、顶尖实战专家，每年度编制近百份电商主题研究报告，并接受企业定制各项报告，承接政府部门、行业协会与企业委托的课题研究、项目申报等专业研究工作，并拥有领先的电子商务行业数据监测系统来实现对行业运行的数据监测、分析。
作为国内专业电子商务研究机构，包括B2B领域的阿里巴巴、网盛生意宝、中国制造网、慧聪网、环球资源、金银岛、一达通、敦煌网等企业；B2C领域的京东商城、当当网、卓越亚马逊、新蛋中国、红孩子、凡客诚品(VanCL)、麦考林(麦网)、库巴购物网、苏宁易购、淘宝网、拍拍网、eBay易趣网、乐酷天、百度有啊、乐淘网、银泰网、珂兰钻石网等；支付领域的支付宝、财付通、环迅支付、百付宝、银联电子支付、快钱、易宝支付等；还有移动电子商务领域的中科聚盟、新网互联、汇海科技、亿美软通、天下互联、新网互联、用友伟库等，以及团购领域的拉手网、美团网、F团、窝窝团、阿丫团、24券、爱帮网、糯米网、腾讯“QQ”团、酷团网、大众点评网、淘宝“聚划算”等电子商务各领域典型企业，均为中心的重点研究与监测对象。
房地产行业可研报告篇3
《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。
一、房地产估价中提供证明文件的范围
刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。
《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
二、虚假证明文件的定义
虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。
(一)法学界的观点
学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。
学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。
学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。
由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。
(二)房地产估价业界的观点
房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。
由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。
三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件
那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?
其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。
所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：
1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;
2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;
4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;
5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;
房地产行业可研报告篇4
入冬，一股北方强冷空气南下，温度骤降6―8摄氏度。尽管和冷空气遭遇，但申城午后的阳光依然绚烂。
这样的天气，似乎是上海方方工作室总咨询师胡宗亘内心的写照。
虽然一场全球性的金融风暴已经开始侵入中国的房地产市场，然而逆境却给房地产咨询行业带来了契机。
11月26日上午，胡宗亘在方方工作室的会议室里向《财富地产》讲述着方方12年的历程，在方方12年起起伏伏的背后，折射出的是这个产业所面临的尴尬、挑战和机遇。
推手与顾问
方方诞生的契机同样出现在一个房地产市场的冬天。
1996年是方方的起点。
当时对于绝大多数普通人而言，房地产或者不动产之类的概念似乎还是同自己的生活轨迹丝毫没有关联的东西。而此时的胡宗亘，已经是一个有着10年从业经历的老地产人了。
早在1986年，建设部就已经开始酝酿中国住房制度改革。准备工作是极其复杂的，这种复杂不仅来自于房地产的区域性特征，同时也来自于制度层面。在当时的历史条件下，房地产业市场化的运作同建设部的某些职能有矛盾。为了协调这些矛盾，建设部的领导提出建立一个半官方的全国性民间机构，中国房地产情报网应运而生。
这个机构的总部设在上海复兴西路1933号，采用的是会员制的运作模式，参加的主体是各地区的房地局。随后，在此基础上又成立了房协，最初的房协只是这个机构的一个下属单位，只是后来随着房协力量的不断壮大，最终取代了中国房地产情报网。
尽管今天这个机构已经退出了历史舞台，但“1933”这个门牌号码作为一段历史的见证，被很多的地产人永远保留在了心中。胡宗亘就是其中的一份子。
在中国房地产情报网总部工作了整整七年的胡宗亘，全过程地参与和见证了中国房地产业在计划经济向市场经济转化的历史进程，同时也给他提供了创业的最原始资本――经验和资历。
离开中国房地产情报网后，胡宗亘成为了职业媒体人，主要负责上海房地产市场的报道和评论。这项工作使他对房地产市场的研究从政策层面转向了市场层面，为日后方方的成立做好了理论和技术上的准备。
1996年，正值上海的第一波房地产热潮方兴未艾之际，然而始于1993年的一轮宏观调控亦开始对上海产生了一定的负面影响。当时市中心的很多楼盘出现了滞销现象，不少外资开发商在这一轮的熊市中甚至血本无归。比如当时位于上海静安区的知名楼盘――益民公寓，其成本价格为每平方米6300元，但最终的市场售价只有每平方米3700元。
对此，很多人的解读是因为宏调影响，但胡宗亘在对上海静安区的一些滞销楼盘仔细进行调研之后，得出了截然不同的答案。
胡宗亘认为，“宏观调控不是行情下行的根本因素，行情之所以下行，是因为你所代表的产品已经不适合这个市场。每一轮宏观调控都意味着一种旧产品的淘汰和一种新产品的崛起，如果要进行房地产开发，你必须把所有的政策环境、市场变化看作是你必须应对的前提条件，只能多在自己身上找问题，只有让自己去适应这个市场。而上海1995、1996年的市场下行，其本质涵义是：市中心大量推出的‘内聚度’很高的、点式高层这种产品，已经不被市场接受了。”
这个结论的背后，也让胡宗亘本人看到了咨询业的商机。
“这些房子的开发商，对整个市场环境的变化相当苦恼，把原因归结到宏观政策、投资环境。这一情况，其实酝酿着咨询业可以有所作为的市场契机了，但当时海外所谓的咨询企业都回答不了开发商的问题，而方方给出了答案。因为我们了解这个市场。”
“做本土化的房地产咨询业”，成为方方诞生的第一个动因。
在这个过程中，胡宗亘也受到了全球化理论的影响。
在方方成立的宣言中，胡宗亘引用了托夫勒的一个观点。“首先，在全球化的浪潮中，发达国家的中低端产品纷纷向第三世界国家转移。与此同时，发达国家掌握着更高端的技术和品牌，而我们，可能永远为它干活――这种情况现在在中国很多沿海城市依然能够看到。然而托夫勒谈到，现在我们正面临着一个全球化的最佳时机，富人和穷人在同一起跑线上的历史性机会到了，而这个机会就是对教育和对智力的开发，如果我们在教育和对智力的开发方面达到和他们一样的水平，我们就能够和富人站在同一起跑线上同时起步。”
胡宗亘告诉《财富地产》，“方方选择进入这个行业，一是基于当时特定的历史状况：在计划经济向市场经济的转化，粗放型经济向集约型经济的转化的历史进程中，企业需要一个推手、一个顾问，二就是基于托夫勒的理论支持。这是当时我们很自觉提出的两大动因。”
记者问胡宗亘，为何没有选择利润更高的房地产开发？要知道在1996年以胡宗亘的江湖地位，想要成为开发商并不难。他说，“这可能是我个人的性格特征使然。我在咨询工作过程中获得了更大的，这和个人的快乐基因有关，是潜意识决定的。”
这或许是一个有说服力的答案，而另一个更有说服力的答案还在于胡宗亘对于房地产知识经济发展前景的信心。
1998年6月，就在方方的拳头产品――《方方决策咨询报告》出台的同时，胡宗亘在《新闻报》的“观察家手记”栏目中发表了题为“开发商被什么所左右”的文章。在文章中，胡宗亘提出“房屋产品的市场化设计是房地产开发的灵魂部分，同时又是房地产知识经济的原始题材。只有意识到这一点，我们才能真正摆脱投资的盲目性……我们才能彻底从被资金被市场左右的困境中解放出来，并且看到新一轮经济――房地产知识经济的曙光”。
此时的中国房地产业刚刚走上转轨的道路。
也许正是这份信心，使得方方作为上海惟一一家独立的房地产咨询机构存在了12年。
点面与点点
从创业之初一直到今天，胡宗亘和方方都不得不面对中国房地产咨询行业的一个尴尬现实――有市无价。
成立之初，按照胡宗亘的设想，方方应该成为房地产企业的常年市场顾问。其核心任务是：协助企业以主动的姿态参与“计划经济向市场经济”，“粗放型经济向集约型经济”转化的深刻历史进程；根据企业的自身特点与发展要求，设计相应的“转换方案”，协助企业避免在拓展市场过程中投资决策失误和商业机会延误。
然而，就当时的环境而言，对于这样的设想很多开发商并不买账。
时隔12年，回忆起创业之初的经历，胡宗亘依旧唏嘘。
“当时不要说一般的开发商，就是一些平时关系还不错的老总都不理解，说以前请你胡老师说个话，出个点子，也就是吃顿饭的事情，怎么现在你正儿八经的要收钱了？”
“事实上，直到今天，还有很多企业在财务支出中没有‘咨询费’这一项，我在为他们提供服务的时候，不得不开一些诸如订阅费、策划费之类的发票，以便于他们走账。”
有市无价的尴尬使得方方在成立后很长一段时间，并没有真正介入咨询行业。事实上，方方的第一笔业务与房地产咨询几乎没什么关系。
1997年，方方和《新闻报•房地产周刊》联手进行了一次经典楼盘的宣传活动。当时，胡宗亘利用媒体之间的报价落差，为六家企业设计了一个广告集合套餐，以最小的成本实现了最广泛的宣传目的，同时，在这个过程中，方方为所有参与的楼盘重新进行卖点设计，为了这道加工流程，每个广告加收了20%。这就是方方的第一笔业务。
回忆起这段经历，胡宗亘有些自我解嘲的说，“有点不务正业啦！”
而让方方无法马上涉足咨询业的另一个重要原因在于，前期的资料准备以及市场调研周期过于漫长。
胡宗亘当时的一个观点认为，“我们寻找市场的出路，第一步在哪里？第一步就在调研，因为市场是需要调研的。计划经济原来是有形的手，社会各方资源可以人为组合，而当市场经济这一无形的手开始调整市场的时候，你要去控制它就很难，这就需要依靠广泛的调研来确立判断。”
因此，1996年方方刚成立的时候先从楼盘调研入手，为当时市场上每一个在售楼盘建立了一个档案库，这个习惯，方方一直保持到今天。上海市所有楼盘的前身后世，方方都有记录。以至于时隔多年后，一些楼盘的开发商都要反过来向方方索取自己当年的资料。
在经历了近两年的准备和孕育后，方方终于推出了自己真正意义上的咨询产品――《久银报告》，这也是上海房地产业界中出现的第一份决策咨询类产品。
《久银报告》的出笼过程也颇为曲折。
事实上，第一期的《久银报告》只是胡宗亘设计的一个范本。为此，胡宗亘整整闭关苦修了差不多一个月，“（这个报告）曾让我的思维陷入极大的痛苦之中。我既要考虑到它的可阅读性，同时又要注意到它的科学性，还要注意到它在分类上的科学严谨。到最后，我感到自己都快发疯了。”
《久银报告》出现后，立即得到了上海房地产系统领导的高度评价。时任上海房地局局长的桑荣林在看了《久银报告》后，方方的分类是直面市场的。为了表示对《久银报告》的支持和鼓励，包括中国房地产协会秘书长顾云昌在内的众多领导，都为这个报告提了词。
但领导的鼓励并不代表奖励，《久银报告》出世的最初同样遭遇了叫好不叫座的尴尬。
当初，胡宗亘的设想是，这份报告每月一期，一年12期的售价是一万五千元，同时对于购买报告的企业，方方为其提供一年的经营决策咨询服务。
但是这个价格并未获得开发商的积极回应。上海一家颇具规模的开发商就曾当面表示，“报告很不错，但太贵了，几十页纸怎么能卖这么一个价格？”而有人甚至报出了200元的价格。
这个报价实在让胡宗亘哭笑不得。
上海著名的房地产学者印华教授曾经做过一个测算，像《久银报告》这样的产品，其每月的成本最低不会低于五万，一年就是60万。
关键时刻，上海房协伸出了援手。
1998年11月，方方同房协合作，12月的《久银报告》更名为《上海房地产市场决策咨询报告》，以上海市房地产行业协会的主办刊物的面貌出现，提高了《久银报告》的社会接受度。
酒香不怕巷子深。《报告》在亏本运营一年后，终于有了起色，包括万科、复地、大华等众多知名企业在内的房地产开发商加入了订阅者的行列，有些企业的老总甚至将《报告》作为企业的业务教材，要求中层以上的干部轮流通读。而《报告》的市场价格，也得到了越来越多企业的认可，从最初的6000元上涨到了18000元。时至今日，上海地产百强企业中，有95%的企业成了《报告》的固定客户。
谈起《报告》的时候，胡宗亘的心情无疑是复杂的，语气中充满了无奈。在方方的一份内部文件中，胡宗亘甚至提到，“在无明确赢利可能的情况下运行，《决策咨询报告》的编制者心中充满了悲壮。”
直到今天，胡宗亘依然认为即便是18000元的价格还是低估了这份报告的价值。
在他看来，《决策咨询报告》的出现，为房地产企业提供了有价值的资讯，为楼盘热销提供了市场依据。宁波银亿房产的陆磊曾说过，“与《决策资讯报告》关系的亲疏程度成为了楼盘冷热的一个分水岭。”胡宗亘说，“陆磊的话在很多人听来是弘扬封建迷信，但一个不可否认的事实是，在上海市场凡是订阅《决策咨询报告》的企业，他们楼盘就热销，不信，就拿报告的使用者名单和楼盘销量排行榜做一个比较。”
不仅如此，在回首《报告》出台的十年历程中，胡宗亘说自己最深刻的感悟是，“我们和我们的开发商一起经历了一次深刻的历史变革，正如我之前所说的计划经济向市场经济的历史性转换。当初许多企业，不知道市场调研部是什么部门，到今天我们不难发现，有些企业，单单一个市场调研部就和方方的规模一样大。在这个过程中，我们建立了一个系统的上海房地产市场学，它让靠近中央绿地的阳台不仅仅只成为建筑美观的符号，而成为一个收费窗口。在这个过程中，市场资源得到了有效配置，土地的利用也达到了效益最大化。在12年的创业历程中，我们自觉地、积极地接受了这轮市场经济改造，并且让更多的人明白了房地产市场学的原理。”
胡宗亘还认为，《报告》更为重要的意义在于，开辟了上海房地产咨询市场。
每当有新进员工问胡宗亘“如何评价方方？”时胡宗亘的回答是：“方方在上海做了一件事，它开辟了上海房地产的咨询市场。因为在它之前，上海房地产界有咨询但是没市场，也就是说，要让一句话、一行字能卖出钱来，这从方方开始，这是方方历史性的奉献。上海房地产咨询市场以后将会做得很大，但是这个市场，确实是方方开辟的，是因为有了这样一种服务才有了这样一个市场。”
同时，方方开创的“点对面”的服务模式，也给许多类似的企业提供了一种创业模板。
胡宗亘告诉《财富地产》，方方之所以采用这样的模式，主要是因为在方方刚成立之初，没有咨询这个产业，所以我们只能是做一些培育期的工作，只能选择“点对面”的模式，在这个模式下，我们的产品是可简单拷贝的，这大大降低了运营成本。
不过，胡宗亘也提到这样一种提供行业产品的盈利模式，一定要在客户超越200家以后才能进入比较良性的状态，它需要有一定的客户规模。但是近年来，这种盈利模式受到了挑战，主要是由于从土地市场2005年实行公开招牌挂以后，方方有一批老客户无法留在上海继续发展了，转而到全国各地搞开发业务。中小资本往全国各地流出，而大资本在向上海云集。在这种情况下，方方的模式受到挑战，所以方方很自觉地逐步加大了“点对点”的个性化服务。
如今，这种“点对点”的个性化服务已经成了方方主要的盈利模式。从2002年开始，方方就开始着力推动个性化服务这块业务领域，为此还专门制定了一本厚厚的服务目录，其中罗列了方方所有的服务产品。
英雄与模式
在经历了中国房改十年后，方方同这个年轻的产业同悲共喜一起成长，从最初的几个人发展到了今天的四十多名员工，方方也成为了一个品牌。
然而，在采访中，始终有一个问题困扰着记者：在房地产这样一个资本为王的行业中，单纯性的智力型企业就算是品牌企业，能获得多少话语权。当智力和资本碰撞，作为乙方，方方如何体现自身的独到性和价值?
对于这个问题，胡宗亘的回答很洒脱，“迄今为止，我们从来没有感觉我们是相对弱势的一方。举个例子，我会关照方方的员工：出席开发商会议，一定要坐在第一排，因为我们的业务叫做决策咨询，你的身份地位要求你必须作为一个重要人物和开发商进行面对面的专业交流，这是由我们的业务性质决定的。比如，最近第一地产发起了一个叫作‘地产品质排行榜’的活动，活动有一个专家评审团，那么，如果选择和方方合作，那么我就是专家评审团主席。为什么？因为我认为，在上海，只有我全方位懂得上海房地产市场的运行规律，同时具有第一手的实战经验。所以，你们刚才提出的这个问题，其实我们应该碰到，但我们刻意将它回避了，所以说我们并没有实际碰到。”
记者又问他，“能否这样理解，中国目前的咨询业还处在一个个人英雄时代？”
胡宗亘的回答非常肯定，“不光是中国，在国外其实也是一样的。咨询企业如果离开了领袖人物的话，附加值就会大打折扣，因为说到底，这其实是一个人才智力高度密集的行业。这和律师、会计师行业的特点十分相似。”
不过，对于“个人英雄主义”这个词汇，胡宗亘的心态是矛盾，这既是他的骄傲，同时也是他的忧虑。
在采访中，他毫不隐晦，方方之所以能壮大，能成为品牌，是因为有胡宗亘的存在，这是方方的财富，也是方方的死穴，如果哪天胡宗亘离开了方方，或许方方四十多个员工就有失业的危机。
因此，这几年胡宗亘始终都在思考，如何让没有胡宗亘的方方继续存在下去。
他这样分析，“为什么设计院能够会永垂不朽，因为他们最后会交出一个文本，而没有这个文本，工程还不能开工。为什么公司也会永垂不朽？因为它要帮开发商收钱的。所以方方现在有一个计划，在产品定位上，要用一、二年时间内打造一个文本出来。能够为我们的服务提供一个实体支撑。设想当中的文本可能介于设计文本和咨询报告的定位之间，一部分是产品设计，一部分是咨询，用它来表现咨询成果。开发商做产品定位需要建筑的，找设计院；需要市场的，可以找公司；需要经济的，需要一个效益评估，需要把设计到土地利用效率结合起来的，如果能提供一种固定的文本形式的时候，咨询可能就容易找到它独特的位置。这两年，我是想创造一个让咨询能够着地的形式。当我们这些创始人离开这个行业的时候，还有一批人能够按照我们的形式继续走下去。”
与此同时，胡宗亘对于房地产咨询业的发展前景一直有这样一种思考，“房地产业是一门很年轻的产业，但同时仅就开发层面来说，它又是一门很短暂的产业。我们现在正好遇到一个历史机遇：旧城改造和新城建设，有一个城镇化高度发展的机会，当这样一个历史时机过去，城镇化进程完成的时候，房地产开发业就会萎缩，转而集中到二手房为主的旧房的置换上。我们现在的咨询是高度依附于开发业的，所以随着未来开发规模的萎缩，它也会有终结的一天。准确地说，不是咨询业的整体毁灭，而是服务于开发领域的这部分咨询会没落，这个历史进程大概是20年时间。而在这未来20年中，我觉得咨询业应该取得这个行业应得的利润回报。”
标准与扩张
如何取得这个“应得的利润回报”？这是胡宗亘这些年考虑的又一个大问题。
在采访中，胡宗亘坦言，咨询行业本身是一个以个人智力为卖点的行业，而房地产市场又具有很强的地域性特征，这就意味着在一个固定区域内，单纯性的咨询企业很难在短时间内做大做强，唯有依靠实行全国性的战略布局才能解决这一矛盾。但对于咨询企业而言，在这个过程中很难解决资本的瓶颈，为此，必须寻求资源整合，通过资本和智力的对接，实现从区域性的单兵作战向全国化、标准化转型。
事实上，方方已经开始了这方面的探索。
2008年4月，业内传出方方被策源并购的消息。
对于这个传闻，胡宗亘第一次面对媒体给出了官方的解释。
他告诉记者，“并购这个词用得有欠妥当，我们和策源是交叉持股关系。首先，策源是方方9年的客户，而她的大股东――复地，是我们的第一批客户，业务关系已经超过10年；我们彼此很了解。近年来，方方原有的营业模式碰到了一些问题，我们许多老客户都“全国化”了。举个例子，07年，我们的一家客户在丹东开发了一个项目，需要我们赶到丹东去，于是我们为他们的丹东项目作了一个产品定位报告。无锡有项目，我们又赶到无锡去。当我们的服务对象都到外省市去谋求业务发展的时候，我们咨询业的外拓也成了一个必然的趋势，所以当时我们就在思索方方品牌全国化的问题，而为了这个计划，我们一直在找合作对象，需要找那些已经在全国化方面先行一步的机构，由此才会酿成这次和策源的合作，这是我们的第一个考虑。第二个考虑是我们两家的业务领域并不重合，用我们行业内的话来说，策源是做项目中后端的，我们是做前端的，因为我们做土地评估、产品定位的经验特别丰富，而且是做第三方评判。而策源更多是做执行类、服务性的业务，业务领域的差别使得我们两家单位在全国化的过程中能够合理地分配利益，各得所需，实现共赢。”
在合作中，方方和策源也彼此划定了业务范围和利益边界。根据协议，在上海地区，方方和策源的业务和品牌彼此独立，不涉及利益输送的问题，也就是说在上海地区，即便是涉及策源或者复地的业务，双方依然以合同形式对接，仍视为外部业务往来。而在外地，两者的业务属于上下游对接关系，在双方共同完成的业务中，策源应视实际情况向方方输送一定的利益，以保证方方维持一定的利润率。
房地产行业可研报告篇5
关键词：投资性房地产公允价值信息规范性
基金项目：浙江省教育厅科研资助项目（项目编号：Y201328748）研究成果
一、投资性房地产公允价值信息披露内容
有关投资性房地产公允价值信息披露制度主要以部门规章为主，如财政部颁布的《企业会计准则》、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号――年度报告的内容与格式（2007年修订）》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务报告的一般规定》（2010年修订）、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》（2008年12月31日实施）等。表外披露主要内容归结为以下几点：
（一）财务信息披露内容。
1.业务数据摘要。（1）非经常性损益。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》（2008年12月1日实施）指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。（2）公允价值计量项目。要求披露投资性房地产的期初余额、期末余额、当期公允价值变动及对利润的影响。
2.合并财务报表项目注释。（1）公允价值计量的投资性房地产。要求采用公允价值计量模式的投资性房地产，应分项列示其初始成本、公允价值变动累计金额以及账面价值的期初账面余额、本期增加额、本期减少额、期末账面余额。（2）公允价值变动损益。要求披露投资性房地产的公允价值变动损益来源、本期发生额和上期发生额。（3）其他综合收益。我国财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》规定从2009年1月1起企业应当在附注中详细披露其他综合收益各项目及其所得税影响，以及原计入其他综合收益、当期转入损益的金额等信息。
3.其他重要事项。披露以公允价值计量的资产和负债项目，投资性房地产的期初金额、本期公允价值变动损益、计入权益的累计公允价值变动、本期计提的减值和期末余额。
（二）非财务信息披露内容。投资性房地产采用公允价值模式的，应披露采用公允价值计量会计政策的选择依据，投资性房地产所在地存在活跃房地产交易市场的认定依据；从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，披露公允价值确定方法，采用的估值技术，以及对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素；披露公允价值计量内部控制，包括公允价值的内部报告程序，相关机构的估值论证及验证程序等。
二、投资性房地产公允价值信息披露规范性分析
投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并不多，从2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基础数据来自这些上市公司年度报告（来源于巨潮资讯网），年报数据时间从2007年到2011年。从这些上市公司年度报告披露的表外数据分析，投资性房地产公允价值信息披露的规范性还存在不足。
（一）规范性不足表现。
1.财务信息披露口径不一。上市公司对项目披露的理解存在差异，导致披露信息参差不齐，使上市公司之间的信息缺乏可比性，如下页表1所示。公允价值信息披露规范与否一定程度上将影响信息的质量，也不利于投资者的阅读分析与理解。
2.非财务信息披露缺乏完整性。从年度报告披露信息来看，对于制度规定需要披露的公允价值计量会计政策选择依据、活跃房地产市场认定依据大部分上市公司能予以披露，只有少数公司没有做到，如泛海建设。公允价值确定方式有资产评估报告、调查报告、参考同类房地产市场价格，也有个别公司没有披露此信息，如世贸股份、海欣股份在2010年的年度报告中都没有提到，其中海欣股份2010年投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重为67.53%，公允价值取得是否可靠将直接影响利润的真实性。2011年度报告中少数上市公司对估值中可能存在的关键假设和主要不确定因素予以披露，如正和股份、中航地产等，多数上市公司不重视此信息。此外，金融街、方大a等少数公司在2011年度报告中披露有关投资性房地产公允价值内部控制制度，不过很少涉及公允价值内部控制报告程序、估值复核等相关信息的披露。
3.投资性房地产转换及处置业务披露缺乏统一规范格式。按《企业会计准则》的要求，上市公司需要披露投资性房地产转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响，披露投资性房地产的处置情况及对损益的影响。由于对具体的披露格式规定较少，因而实际信息披露比较分散，不够充分，尤其是投资性房地产转换为自用房地产或存货、投资性房地产的处置信息披露，投资者难以通过年度报告分析转换或处置对企业的影响。2011年金宇车城将投资性房地产转换为开发成本，披露转换原因及以公允价值结转，但没有披露其对损益的影响；2011年海南航空出售物业披露了对其他业务收入和其他业务支出的影响，但没有披露处置项目具体情况。投资性房地产的处置或转换为自用房地产或存货，须同时结转原计入资本公积的金额及公允价值变动损益金额，需要相关科目的报表附注中予以明细项目列示影响金额。
（二）原因分析。
1.制度规定的披露项目含义不明确。上市公司披露“对当期利润的影响金额”时应该明确指出是利润总额还是净利润，以使信息更加明确。上市公司对“计入权益的累计公允价值变动”中的权益存在不同理解，有的理解仅仅为自用房地产或存货转换为投资性房地产公允价值大于账面价值差额计入的资本公积金额，有的理解为所有者权益。转化后投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益科目，将影响利润以及所有者权益，此项目信息反映的不仅是转换时计入的资本公积金额，也反映转换后产生的累计公允价值变动金额。
2.上市公司对公允价值信息披露不够谨慎。（1）没有合理区分成本信息。公允价值计量模式下报表项目投资性房地产以公允价值计价，其历史成本信息反映在投资性房地产的报表注释项目，自用房地产或存货转为投资性房地产公允价值大于账面价值产生的差额，不应反映在期初公允价值对应成本合计中，这样成本合计对应的期末价值就是投资性房地产的历史成本。（2）没有合理披露本期公允价值变动。新增投资性房地产公允价值大于账面价值差额应计入“本期增加自用房地产或存货转入”对应公允价值变动合计，这样使“本期增加公允价值变动损益”对应公允价值变动合计反映持有投资性房地产的公允价值变动信息。（3）没有合理披露公允价值计量的税收影响。公允价值计量模式下投资性房地产的计税基础仍为其账面价值，因而转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值差额计入的资本公积、投资性房地产公允价值变动、投资性房地产可税前抵扣折旧或摊销都将引起暂时性差异，影响上市公司的递延所得税负债。
3.上市公司对投资性房地产处置或转换影响不够重视。投资性房地产的处置将涉及到对原来因转换计入资本公积金额及原公允价值变动计入公允价值变动损益金额进行结转，要使披露信息更易于理解，有必要在公允价值变动损益报表注释中分项说明投资性房地产出售原公允价值变动冲减金额和本期投资性房地产公允价值变动金额。资本公积报表附注项目也需要分明细项目列出因投资性房地产减少而结转的资本公积金额。以公允价值计量的资产和负债项目中“本期公允价值变动损益”也应考虑处置或转换带来的公允价值变动冲减。
三、建议
（一）完善制度规定：调整明细项目，规范披露格式。通常财务报告披露格式中没有明确列明的项目，如表格中常见的“可无限量添加行”，上市公司认为是自愿性信息披露，往往不会予以详细披露相关信息。因而报表附注项目披露中的“公允价值变动收益”项目的披露格式中需要增加明细项目“本年公允价值变动”和“投资性房地产出售原公允价值变动冲减”。暂时性差异金额披露中明细项目设置应该包括“计入资本公积的投资性房地产公允价值变动”、“按公允价值计量的投资性房地产的公允价值变动”、“投资性房地产可税前列支的折旧或摊销金额”。对明细项目进行调整可以提高信息披露的准确性和充分性。
上市公司可以通过处置投资性房地产以给企业带来巨额利润，也可以通过转换为自用房地产或存货达到避免资产受房地产市场波动的影响，因此有必要统一规范投资性房地产转化或处置相关信息披露格式，在年度报告数据披露中增加一项，即投资性房地产转换或处置对企业的影响，具体表格如表2所示。
（二）加大监管力度：做好内外监督，落实惩罚措施。公允价值在我国的应用尚不成熟，公允价值的计量及披露还存在诸多问题，在完善制度建设的同时要加大监管力度。上述分析也表明投资性房地产公允价值信息披露的不规范同上市公司不够谨慎密切相关。如果上市公司披露的信息缺乏规范性，信息使用者将无法相信公允价值信息的公允性，因而对外披露之前有必要对公允价值计量信息仔细进行内部审查，确保信息的真实、完整、公允披露。此外，做好外部监管也是必不可少的，注册会计师要认真履行职能，重视公允价值信息审计；证券监管部门可以不定期分析披露的公允价值会计信息，对明显的故意不披露行为给予批评、警告等惩罚措施。
参考文献：
1.葛家澍.关于公允价值会计的研究――面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）.
2.黄学敏.公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究，2004，（6）.
房地产行业可研报告篇6
【关键词】投资性房地产；公允价值信息；内部控制
中图分类号：F233文献标识码：a文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（onDemand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一）公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大a这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大a、沱牌舍得、白云山a也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一）公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1]谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2]陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.
房地产行业可研报告篇7
市场调研(marketresearch)是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动。下面就让小编带你去看看市场调查报告模板范文5篇，希望能帮助到大家!
市场调查报告1经过近两个月面向京城住房消费者的问卷调查，珠江地产于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型问卷调查活动已接近尾声，本报在第一时间得到调查问卷的统计结果，并公之于众。据了解，珠江地产此次活动问卷在北京青年报、北京晚报、中国电视报、珠江网站、焦点网同期，同时委托亚商在线公司直投。活动得到了京城住房消费者的广泛关注，截至3月1日，共收到问卷近2万份，有效率约87%。
此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面，是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询，也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活，在珠江”的开发理念和服务精神。
据统计，被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二三级市场的开放，他们潜在的需求将得到释放;此外有很多目前租住公寓的人，他们也会考虑购置房产。调查结果表明。
1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但朝阳区和泛cbd地区仍是热点区域
被调查者中49%希望居住在朝阳区，19%希望居住在丰台区，希望居住在通州区的人约9%，另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点：
(1)它是是北京主要的涉外活动区域，cbd规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征;
(2)从居住环境优劣的角度考虑，区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良，居住区集中，区域人文环境好;
(3)东四环路打通，国贸桥、地铁复八线通车，通州区轻轨地铁开工，区域交通优势明显。
此外，开始有越来越多的消费者考虑在南城购房，其主要原因是南城房价相对便宜，购房者更易于选择到价位适中，品质高档的社区，同时，南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。
对于社区周边环境的期望，许多被调查者同时选择了两项，约41%的被调查者期望居住在三、四环边，29%期望居住在泛cbd区域，9%的人喜欢郊野风光。可见，环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间，而转变为三环至四环之间。与此同时，许多人愿意居住在泛cbd区域，主要原因是cbd商业核心区的形成，使得城市的核心居住区域外移。
2、消费者越来越看重社区的景观环境，并且喜欢居住在有相当规模的大社区
51%的被调查者期望滨河而居，68%的人喜欢水景园林。由此可见，傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想，所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此，利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。
对于社区建筑环境的期望，32%的被调查者喜欢河边林荫跑道，34%希望有人工湖，选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%，选择社区艺术中心的人不多。
关于社区的理想规模，68%的人认为是30—50万平方米，选择50—100万平方米的约有15%，选择100万平方米以上的约9%，只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律，居住区社区规模大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。所以，多数人选择30—100万平方米的社区。但是，如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。
3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素，社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显
结果显示，住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园，会所设施，超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及，难分主次。关于会所设施的功能选择，在休闲娱乐和运动保健之间，住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知，37%的人希望会所具有温泉保健的.功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知，对公建配套的需求出现了分化，不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同，收入在5000—10000元的消费者，对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高;收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。
市场调查报告2实习时间：20____年6月18日—20____年6月23日
实习地点：太原优渥家居
实习工作：家具市场调查
工作简介：在太原各高档消费场所发放问卷，对高消费人群进行调查，了解其对家具的偏好及知道家具卖场的途径，从而为优渥家居制定整体营销策划活动，投放广告等提供依据。
正文：20____年6月，我班在学校的组织下在优渥家居进行了为期6天的实习，实习内容是对太原市高消费人群进行一次调查，了解其对太原市家具卖场的一些看法。我们是通过发放问卷来进行调查的，全班同学共分为6组，每组10人，分别前往不同的高档住宅小区和高端消费场所进行调研。
这次调研对自己来说是一个非常好的机会，可以学习、借鉴和分析调研过程中与其他成员的团队合作能力，了解了家具行业的特点，通过调研，了解了目标顾客的个人消费偏好、消费习惯、消费水平和消费趋势。对家具行业有了更深入的理解和研究。我希望在借鉴我们调查研究的基础上，通过进一步调查分析，得出有意义的结论，为优渥家居的领导高层制定整体营销策划活动、投放广告等提供依据。
感谢学校为我们提供的这次机会，使我们学到了很多知识，拓宽了自己的眼界。谢谢同学们一路上的帮忙和照顾，有了你们，这次的调研活动对于我来说才愈加精彩充实。在为期半个多月天的调研中，我们收获颇丰，感受深刻。通过团队的默契合作，我们才能顺利完成调研，由此更加体会到了团队精神的重要，不论是在调研中，还是团队成员的交流沟通过程中，都需要大家的共同努力，齐心合力，一同面对困难，集思广益。
有人说过这样一句话：“一种东西你如果没有亲身经历过，没有亲身地去实践它，你就无法体会出其中的经典之处，其中的奥妙之处，即使你曾听过，你曾看过，你体会的也只是一种表面之物，你体会的也只不过是其中的非常细微的东西。”没有这次专业课的实地调研，我们无法真实地感受到家具行业的发展和不足，我们应该把这些体会和心得融入到我的今后的学习生活中。而通过这次的调研所了解到的情况和得到的大量真实而具体的数据更使我们对家具行业深刻的认识，满足了我们的调研需求。这些来源于书本之外的知识使我们更加充实。
市场调查报告3
在广告策划之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于____市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。
(二)目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策
市场调查报告4一、调查目的
当今矿泉水是一个大众消费品，有市场潜力大，竞争者众多等特点。面对中国矿泉水行业趋于饱和的行业状态，恒大冰泉为了开拓新市场，挖掘饮用天然矿泉水这一市场，使本企业在这一新的细分市场中抢占先机，博取消费者好感，抽样调查针对在校大学生进行一次系统的调查研究。
二、调查对象及内容
①调查时间：
②调查工作时间：
③调查地点：成都理工大学
④调查对象：学生
⑤教育程度：大学
⑥调查范围：成都理工大学在校学生(年龄19~25岁间)专业不限。
本次调查主要内容有：消费者通过何种方式去了解产品;消费者在购买产品时最注重的是哪方面;消费者了解恒大冰泉的渠道;我们需要在什么方面搞宣传、促销;并消费者对恒大冰泉有哪些建议可以占领开发新的市场。
三、调查方法
针对在校大学生的特征、习惯和市场上常用的调查方式，本小组选择市场调查问卷这种简洁易懂的方式，对在校大学生进行调查研究，并上网查阅资料。本小组成员在成都理工大学内进行问卷调查，并走访了本院校的超市、院校附近的零售店进行询问调查，了解情况。调查从问卷的设计、调查到后期数据处理及技术分析报告都由我们第三小组完成。问卷调查日期为2013年11月中的5个工作日，共14个问题，其中13条选择题，1条问答题。整体上，调查对象的性别、年龄及其喜欢消费矿泉水，是否对恒大冰泉有一定的了解和是通过什么样的渠道了解恒大冰泉矿泉水，男女生之间对矿泉水的消费差别不大，所以我们选择男女各半来调查。由于受条件及时间限制，我们只选取一部分学生有针对的进行了调查。为保证调查结果的真实性和可靠性，最大限度减少人为因素造成的误差，调查问卷回收后，我们抽取了一定比例的问卷进行检验调查结果，并将不合格的问卷全部废除。
四、调查数据分析与判断
中国矿泉水行业结构变化：
80年代-90年代初—自来水(白开水)
90年代初期到今—瓶装水
(1)市场潜力
经过我们的调查发现，本院校矿泉水消费市场很大，现代很多学生都有买水喝的习惯，大部分学生都有运动后、逛街、口渴时买水喝的习惯，占被调查大学生中的35%的学生喜欢尝试新口味矿泉水，但是由于我们学院在校学生多，而且消费能力非常强，所以在年轻90后这一代人中消费的矿泉水市场有很大的潜力。
通过调查，当代大学生其中大多数都有消费矿泉水喝的习惯，这个范围的人数占总调查人数的69%。选购的价格在1
(2)了解产品的渠道
调查发现在消费矿泉水时，消费者受到电视广告、网络悬挂广告所占的比重相对大一些，占被调查大学生中的72%的同学不是很了解恒大冰泉这个新型天然矿泉水。所以企业应该在电视广告方面加大力度宣传，以创新性的宣传广告吸引消费者，以深入加深消费者对自己产品的忠诚度。
品牌产品调查结果表明，现在无论是公司的知名度还是品牌的知名度都需要提高，为了达到提升企业和品牌的的知名度，应该加大宣传方面的力度。
(3)对消费者的调查
在消费者的印象中的矿泉水主要有：怡宝、农夫山泉、康师傅等矿泉水同类产品对比
产品名称占总调查人数百分比(%)备注
怡宝82.5可参考价值高
农夫山泉64可参考价值高康师傅31.5娃哈哈19.5
冰露8
其它7
通过对消费者喜爱品牌的认识，可深入探讨这些品牌的动人之处，和它策划的过人之处。以便我们做出科学的分析，使我们的饮用水能够做得更好，更适合大学生的要求。
(4)消费者购买首要问题
调查发现，消费者对市场上的瓶装矿泉水，最担心的是质量是否是天然的矿泉水，消费者有喜欢选择新口味的矿泉水，并且商品的第一感觉非常的重要，往往决定着消费者的决择。所以在这个竞争者众多的市场上，要占据学生饮用水这
一市场，把自己的产品推销出去，一定不能忽视消费者最关心的问题，我们要赢在起跑线上。消费者普遍关注产品的质量好、品牌知名度高、价格优惠、瓶子形状感觉好等方面。
消费者购买时最关心的问题(从高到低排列)：质量好、品牌知名度高、价格优惠(分别占总调查人数的87%，11%，57%)。
(5)国内产品质量调查
通过调查得知，我国矿泉水业因其没有加入过多原种元料，而在所有水类行业中质量最值得消费者放心。而在我们的问卷调查中，质量选择甚至达到了87%的比重。
在我们的矿泉水行业中，虽然消费者还要求提高质量，但是本人认为不需要再在质量方面大力的投入资金，而应该在其它方面加大投入，例：宣传、开发新产品等方面。因为在质量方面加大投入资金也不会产生多大的.效益。
(6)本地品牌销售情况
问卷数据表明，消费者对恒大冰泉矿泉水的认识程度不高。近期新闻报道，国家质检部位对农夫山泉的饮用矿泉水水进行了专项监督抽检，发现本地产品不合格。所以要恒大冰泉应该在矿泉水市场上加大宣传力度，力求在消费者心目中树立更好的形象。
(7)Swot战略环境分析(国内整体)
①优势(Strength)：质量好，水源来源多，成本低，携带方便，价格都是在
消费者随所能及的合理水平，再加上本校学生多，消费能力高，课程量不多，运动爱好者众多，对于消费矿泉水群大，利润可观。
②劣势(weakness)：产品购买次数多，每次购买量小，购买频繁致使销售人
员多，中间环节商多，造成浪费。而校内往往超市少形成独家生意，对降低售价难，超市少又形成对消费者不方便购买。顾客对知名品牌较为敏感。现场促销对消费者影响不大，电视广告费高。对于恒大冰泉矿泉水兴趣低。③机会(opportunity)：可开发新产品，设计创新包装，以绿色健康为主题。
减少中间环节商，在各校设立无人销售机。企业可加大员工素质培养，提高服务质量。树立良好的企业形象与产品形象。
④威胁(threat)：知名品牌众多。其它饮料对矿泉水业有一定的冲击。
五、结论
经过调查问卷数据显示，所问各项中，答案男女分别不大(附件有男女答案的数据)。经过调查，本院校内的大部分学生消费者都有买水喝的习惯，说明恒大冰泉矿泉水是很有市场。
在各种营销策划中，各种各样的策略都对产品产生很大的影响，经过调查消费者受到电视广告影响最大，应该加大在电视广告方面的资金投入，而促销策略
对产品的销量影响不大，应该少搞。
企业应该把产品质量放在第一位，因为消费者对质量的关心程度占到调查人数的87%，所以产品的质量一定要做到好，同时也要做好产品的知名度，消费者往往会受到产品知名度的影响，因为在大多数消费者心目中，都认为一种有知名度的产品就是好的品牌的心理现象。
目前，恒大冰泉的产品知名度不够高，再加上人们对恒大冰泉矿泉水产品不了解，造成消费者对本地的矿泉水消费少，所以存在巨大潜行的市场有待开发。
市场调查报告5调查背景分析
经济快速发展让人们的生活水平不断提高，也使得居民消费热点的不断转移。人们的消费不再注重温饱，而渐渐开始考虑享受、精神消费、发展自我、面子、社交等消费。在市场经济发展的影响下，而今的消费结构日趋丰富多彩。城镇居民消费结构的变化，主要表现为消费能力的增强，而谁能把握好今后五年市场消费热点，谁就能在这竞争激烈的市场分到一杯羹。
调查目的分析
为了了解福建城镇居民未来五年消费热点，我们班级在指导老师吴飞美的精心指导下，进行了本次市场调查，并形成该报告。
调查对象分析
针对年龄在20-65岁之间的各类人群。
调查内容分析
主要调查内容：家庭食品支出占总收入比重;现今及未来五年除食品支出以外的其他支出占总收入的比重;现今及未来五年在住房、教育、医疗、交通等方面的消费;购买及不购买福建产品的主要因素;家庭年收入及节余及其趋势;投资贷款选择。
调查方法分析
主要采取街头拦截方式进行口头问卷调查，辅以网上调查问卷形式。
调查数据分析
从上面第一张饼图可以看出，35%调查对象食品支出占总收入的比重达到40%-60%，根据恩格尔系数，城镇居民的生活水平大多处于温饱或小康的水平。但仍有43%的调查对象恩格尔系数高于60%，这一点需引起重视。
由上面第二张及第三张图我们不难看出，城镇居民的消费结构丰富多彩，各种消费比重相对比较接近，但是住房消费依然比较突出。无论现在还是未来五年，人们较多的支出都是用于住房、装修，而教育支出都排于第二位。
市场调查报告模板相关文章：产品市场调查报告范文精选5篇
市场调研报告范文精选3篇
市场调研报告格式范文6篇
2017市场调查报告格式范文
3篇市场调研报告精选范文
市场调研报告范文3篇
市场调研报告精选模板
3篇精选调研报告格式模板
市场调研报告范文精选5篇
房地产行业可研报告篇8
泡沫？挟持？
虽然对房地产业的议论几乎一直不断，但这场将几乎所有人卷入其中的争论似乎是中国社科院金融研究所易宪容引爆的。
2004年，学界评估本轮宏观调控的效果，人们认为已初见成效，甚至有人主张国内的宏观调控该结束了。7月，易宪容发文称：房地产业是经济过热的动力源。银行的信贷消费、地方短期内业绩、过热的钢铁、水泥、电解铝、建材，成为瓶颈的能源、电力、运输、水无不与房地产有关。而房地产在这次宏观调控中所受的影响则微乎其微。
由此，易宪容对房地产业态势作出了严峻的判断：房地产业把整个风险都归结在国内银行体系上，如果让国内房地产的泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机，如20世纪90年代的日本。因此：“国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”“如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国大陆社会政治动荡的根源”。
此论一出，各方哗然，反应各异。
金融管理当局：
事实上，金融界早就对房地产业的态势忐忑不安。本轮房地产浪潮本来就是银行推动的。从1997年到2002年，个人住房贷款余额年均增长113%。然而，到2003年，央行觉得态势不妙，6月货币政策司出台了著名的“121号文件”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。但两个月之后，央行又了“18号文”，表示“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”，首鼠两端的心态暴露无遗。
从2004年到2005年,金融管理当局通过《货币政策执行报告》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《我国近期房地产贷款风险分析报告》等文件措辞严厉地警告房地产过热的风险。并通过加息、控制借款人住房贷款的月房产支出与收入之比、公布房贷失信者“黑名单”、严格审查房地产开发商资信条件、控制授信比例、上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付款比例等措施,试图控制房地产泡沫风险。
房地产业：
我国房地产业的归口管理部门是建设部。2004年10月18日，《中国经营报》发表了建设部政策研究中心的报告《泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象》。
报告根据20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，和因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，判定超过6亿平方米的住宅需求“是客观存在的，是现在就买得起或者在住房信贷的帮助下买得起的”（新增5.4亿平方米、拆迁1.4亿平方米）。至于空置面积，“2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化”，同时，“一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种‘库存’，从而发挥平抑房价的作用”。据此，否认了“泡沫说”。
对高涨的房价，报告认为：“房价中长期趋势总是看涨”，并将其归因为：地价上涨、高档商品房供应增加和住房需求旺盛。并进一步认为：“房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。”“社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。”
至于金融风险，报告认为“房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在”。但这“并不意味着房地产业已经‘挟持’国家金融和经济”，因为“房地产金融仍是银行的优质业务”，相反，1997年亚洲金融风暴的经验表明，不是房地产泡沫导致金融风暴，而是金融风暴导致房地产“泡沫”破灭。
至于房地产商，被戏称为“房地产总理”的任志强直截了当地称“房地产泡沫说”为“胡说八道”。（2004年10月20日《北京晨报》）
这里我们看到金融管理部门与房地产业的两个基本对立观点：
其一，房地产业是否存在泡沫和值得警惕风险？
其二，风险在哪里，谁是多米诺骨牌的第一块？
外国投资银行：
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠主要是从经济全球化、金融全球化等角度来看问题。在他看来，美元弱势引起的热钱涌入，使中国融资成本降低，房地产开发商的融资成本比正常的要低2～3个百分点。正是海外来的热钱促成了投机，“从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏”。而一旦国际金融环境变化，热钱流出，后果不堪设想。他发出了刺耳的预言：房地产泡沫破灭的时间仅仅是几个月，而不是一年。
外国投资银行成为中国房地产业辩论的主角之一,这本身就有点滑稽,评估他们的观点与动机,更令人感到五味杂陈。
发改委：
作为国务院综合部门的发改委，显得出言谨慎，他们首先关心的是“产能过剩”。在国家发改委主任马凯点名的11个产能过剩行业中，钢铁、电解铝、铁合金、水泥、电力，都以房地产业为重要用户，如果压缩房地产业，这些部门的产能过剩将雪上加霜。
于是国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣表示，中国整个房地产热是一种虚热，实际上房地产业还冷得很，那些热得冒气的地方是豪宅，从转移农民工进城、从长远的城镇化角度来看，空间还很大。对此潘石屹回答：“作为房地产发展商，我们只建设市场上能够卖出去的房子。”言下之意，农民工哪有买房的有效需求？
国家发改委宏观经济研究院陈洪波于2006年4月中旬研究报告称：我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。
媒体在报道此事时，指出“房地产业内许多人都知道，陈洪波就是房地产ReiCo报告的编写成员。早在去年11月的2005年ReiCo报告就称房地产信贷风险小。因为该报告受房地产商资助，其独立性受到了媒体的质疑”。
当国务院综合部门的观点的现实性、客观性都受到质疑时，社会公众又如何获得独立、客观的判断？
变脸：
在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经大学对房市进行联合调查后，得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；并导致2005年财政收入的下降额，相当于2004年地方财政收入的6.5%以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿，影响GDp增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。
这难免让人联想起易宪容的“挟持”论。
事实上，进入2006年以来，金融管理当局对房地产的态度发生了微妙的变化，央行上海分行的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。北京金融运行报告则表示，“作为北京市经济的支柱产业，房地产开发投资下降幅度过大，值得关注”。
业界将其视为房地产信贷要放松的信号。有媒体称,农行从去年底就启动房地产信贷的扩展步伐。2006年4月中旬,《21世纪经济报道》以《银行变脸巨资输血地产温州炒房团重返上海滩》为标题,告诉人们:截至2005年底,上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元,比年初增加387.58亿元,同比多增85.09亿元,余额同比增长38.04%。中资金融机构,一季度有86%的增量贷款投向了基本建设和建筑业,同比上升54.5个百分点。
此时上海房价显出回调见底的迹象,而北京房价并未下降。
正当业界打算舒一口气之时，中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。
打捆贷款是指以国有独资或控股的城市建设投资公司为承贷主体，以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资方式。
打捆贷款是这些年流行的银政合作方式，这份文件规定，2005年1月26日以后的政府担保将不再有效，并且严禁地方政府再提供任何形式的担保或者是变相担保。这一下子就卡住了由地方政府启动的主要资金阀门。基础设施建设项目受阻，房地产业必受牵连。
这里，我们看到的已经不是争论，而是左右为难的选择和激烈的博弈。
谁之过
这边厢“泡沫”与否面红耳赤，那边厢责任归属剑拔弩张，政府与地产商各执一词。
“招拍挂”制度
任志强将房价暴涨的因由直归土地“招拍挂”制度。他引证国土资源部的数据:“非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元,而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元,仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。”
他还引证了两个“天价”地块：
“盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5%。”
“4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。”
任志强质问：“当土地招拍挂楼面价已高达1.25万元/平方米时，还谈什么建普通商品房呢？政府实际是在支持与满足这种特殊的消费。”
国土资源部则在《2005年中国国土资源公报》中称:2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。近期国内个别大城市商品房价格的上涨幅度已经接近20%，而住宅地价增长仅为5.67%。据此，土地利用司资产处处长岳晓武表示：“‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。”
北京市国土房管局新闻发言人、副局长张维称：“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。”
“上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%;而在广州,地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”
同是北京，任志强告诉我们：“土地成本还占到了销售价格的62.5%。”张维却说：“本市土地价格在商品房成本中占22.98%。”公众该信谁的？
平心而论，土地作为公共资源，通过“招拍挂”获得高收益于社会有利，只要这收益用于解决社会公众最急迫的问题。正如任志强本人指出的：
“如果政府是将提高土地成本而获取的收益，返还给城市提供公共产品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于让中高收入家庭多承担住房成本而向中低收入家庭转移二次分配。那么就将有利于调节公平与保证社会和谐。”
那土地收益到底哪儿去了?任志强告诉我们:“一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金。”2005年全国财政收入为31627.98亿元,任志强告诉我们,当年土地出让价款为5505.15亿元。这相当于财政收入的17.4%，如此巨大的资金不受人大和财政预算控制,其中猫腻谁能说清?
政府责任与商人“良心”
杭州市建委处长陆革称：国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%,其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上。暴利是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。
福州市有关部门测算了当地23个楼盘的开发成本，从每平方米1636元至3094元不等。而销售均价从每平方米2500元至5500元不等。开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
2005年2月中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。
2005年国家税务总局在对七省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。这一切让公众很难接受任志强的辩解。
其实，作为人格化的资本，与房地产商讨论“良心”似乎是对牛弹琴。国有土地资产的流失，第一责任人肯定是作为公共事务委托人的各级政府。既然选择市场经济已经超过1/4个世纪，既然有数百年成熟市场经济的先例，为何政府还搞不清自己与商人在经济体系中的相对位置？为何“亲商”、“你发财，我发展”成了大多数各级政府的行为准则？此时此刻，指责商人的“良心”，岂不滑稽？
结构：投资与市场
对房价高涨的另一个解释是结构不合理。
国家统计局新闻发言人郑京平2006年4月20日表示，我国房地产投资结构不合理。“24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。”（《第一财经日报》2006年4月24日）
上海已销售房屋集中在90至100平方米面积段,而香港1995年至1999年新落成私人住宅楼面面积主要分布在70平方米以下:
面积(平方米)比重面积(平方米)比重
少于4013.90%100～159.95.10%
40～69.962.40%大于1601.80%
90～99.916.80%
(数据来源：香港特别行政区差饷物业估价署)
香港政府规划署的一项调查表明：香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米。香港2000年私人住宅拥有者有4/5以上住在70平方米以下。可见平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目标。建设部政策研究中心的报告曾假设大陆20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，不知所据为何？莫非他假设大陆居民收入相当于、乃至高于香港？该调查发现，香港居民认为舒适的建筑面积是93平方米，这低于今天大陆新房的平均面积，而我们还处于争取“全面小康”的阶段。
现在上海家庭户均才2.8人,比香港户均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面积就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDp只是香港同期的19%。(王利《希望与危机并存的上海房地产业》)
由此看来，上海房地产买主的主体，绝非本地普通百姓，外地与境外的富人才是这个市场真正的买主。
这个状态是“投资结构不合理”可以解释的吗？作为理性经济人的房地产商，其投资行为肯定准确地跟着有效需求走。房地产的投资结构与其说表明了投资行为不合理，不如说显示了社会购买力的客观分布。
从townhouse到别墅,从房地产广告中的“品牌”、“法国设计方案”、“地中海风情”……我们不难看出房地产商心目中的买主群体。前些时候，北京市北四环东段曾出现过两则巨幅房地产广告,其一“让少数人先阔起来”,其二“资本给我自由”,再确切不过地勾画出这个群体的特征。事实上这个群体才是房地产的核心买主。
于是我们看到，逻辑上只有两个可能的选择：
其一，承认现存的购买力格局，并为此承担现实的社会经济后果；
其二，改变这种购买力格局，并为此承担难于预测的社会经济成本。
用行政手段改变房地产投资结构肯定是徒劳的，其最大功效止于作秀。
沉思
“房奴”与“愤青”
普通购房者面对“刺破青天锷未残”的房价无可奈何，深圳市民邹涛4月26日发起了“不买房行动”，截至5月8日，“不买房行动”参与人数已达16317人，其中深圳地区为11264人。一个“不买房联盟”在网上出现，“不买房行动”通过网络迅速蔓延。宣称“按揭买房成为房奴那是活该”的北京万通集团董事长冯伦被骂得体无完肤。
商人、学者、官员们将网上言者视为“愤青”，认为非理性、不值一顾。
然而现实是，大学毕业生面临“零工资就业”。“小资”们的收入即使高达6000元/月，在如此房价面前，当“房奴”都要掂量有无资格。不要小看这6000元，它已超过2005年北京市单位职工平均工资（2734元/月）的两倍，绝大多数受薪人员的收入在此之下。
理论家们曾大讲“中产阶级”，向人们描绘过一个稳定的“枣核形结构”。当住房、教育、医疗使“小资”们离“小私”越来越远，而渐次沦为“愤青”时，“中产阶级”何在？谁又想过其社会后果？
其实,有资格参与房地产争论的人,只是人口中的少数。即使在北京市,大多数人的收入肯定少于单位职工平均工资,这样的收入根本不可能梦想当“房奴”。更不要说那些在建筑工地上盖房子的农民工了。2006年4月25日，《华夏时报》告诉读者,建筑工地上两成人吃剩饭生活!而国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣却将房地产业的市场前景寄托在他们身上!
于是我们看到，围绕房地产的争论本质上是精英集团内部的争论。
然而，国人的主体却在这个集团之外。仅仅20余年，我们就在一个平均主义的社会基础上，培育出一个高耸入云的财富金字塔结构。于是我们不难理解为何社会有效需求如此不足；为何奢侈品消费增长速度远高于全球各地；为何人均GDp只及香港19%的上海，新盖房远比香港为大。
于是我们看到,房地产困境其实是另一个更大困境的组成部分。回顾房地产在中国的发育史,有助于我们认清这一困境。
今天，当我们摆脱极端平均主义并且相当多的人揣起各种玫瑰色梦想的时候，看到的却是身份各异、立场相殊、利益对立的各类精英间的博弈，其理智、聪慧、圆融、机巧、执著、高效令人叹为观止。然而从总体上，我却无比悲哀，如此的博弈岂不是一种最可怕与最愚蠢的“博傻”――盲人瞎马合力推动整个系统走向夜半深池。
房地产行业可研报告篇9
5月29日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的2014中国房地产上市公司测评成果会暨上市房企高峰论坛在香港举行。这是主办方连续第七届上市房企相关测评成果。会上，三方联合了《2014中国房地产上市公司测评研究报告》和2014年中国房地产上市公司排行榜、a股十强、H股十强以及风险控制、发展速度、经营绩效、资本运营和创新能力五强等子榜单。
的《测评研究报告》指出，2013年我国房地产市场整体呈现出量价齐升的基本态势，进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。
从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值普遍较低，资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。2013年，房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊，行业下行空间有限。2014年第一季度，行业估值有所修复，但货币政策仍中性偏紧，海外流动性风险依然存在，同时以促供应为主体的政策框架将使企业利润进一步摊薄，行业基本面总体平淡。
从融资方面看，渠道逐步畅通。2013年以来不断加强的房地产上市公司再融资开闸预期在2014年第一季度终于落地，房地产再融资由此正式开闸。随着a股房地产上市公司再融资功能的逐步回归，2014年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解，也有利于降低企业融资成本，一定程度上可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。与此同时，地产股资本市场机制重归市场化不仅限于再融资的回归，还以更多其他融资形式体现。
从上市房企战略模式来看，2013年以来，房地产上市公司的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型，纷纷探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。尽管越来越多的上市房企探索走向轻资产模式，但仍有企业坚持重资产模式以规模求胜。如绿地、富力、合景泰富均是重资产模式拥护者，其认为稳定的收入和商业租金回报是房地产公司成熟运营的标志。测评报告指出，轻重资产模式整体而言各具利弊，国际上均有成功成熟的代表房地产企业样板。虽然中国房地产企业短时间内都无法摆脱对销售的依赖，但可以预计的是，未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展，不同企业之间发展战略将日趋分化。
房地产行业可研报告篇10
2009年,洛阳日报社值得骄傲的一年。
截至9月份,广告、印刷、发行等主营业务增幅显著;特别是广告,增幅达到10%。举办大型演艺活动基本常态化,在繁荣洛阳文化市场的同时,取得了较好的经济效益。九鼎房地产公司开发的三期楼盘,刚刚封顶就销售出了三分之二,预计效益将达1亿元。与东方红(洛阳)文化传播中心合办的《洛阳商报》已获国家新闻出版总署批准。今年底,洛阳日报社将组建报业集团……
这一切,均源于两年前的布局。
思路决定高度
抓住主业,多业发展,是报业发展的必由之路。但发展哪些项目,作为地市报来说,必须要依据所在地区经济社会发展状况而定,既不能贪大求全,更不能固步自封。地市报家底薄,经不起折腾,所以,有一个量身定做、明晰稳健的工作思路是搞好多元化经营的关键。
洛阳日报社是一家走过了61年风雨历程的报社。《洛阳日报》是我国创刊较早的地市党报之一。在改革开放之前,《洛阳日报》曾有过三次停刊经历。1981年,《洛阳日报》又一次获得新生;1985年,在全国率先进行自办发行,为报刊发行开辟了一条新路;其后,又在业界创多项第一。如今,除《洛阳日报》外,还办有《洛阳晚报》、洛阳网和《洛阳手机报》等媒体。
2007年8月,王建立调任洛阳日报社担任党委书记、社长。接任后,新闻纸涨价、全球性金融危机以及新媒体冲击、市场萎缩等蜂拥而至。这让小日子一直过得不错的洛阳日报人,感受到了从未有过的危机。面对新形势、新情况、新问题,如何使报社持续、健康、和谐发展,王建立深深思索着。
王建立早年投笔从戎,曾任某军区报纸编辑。转业到地方后,多次变换岗位,先后从事教育、企业管理、宣传、组织、人事、政法等工作,历任县委宣传部长、县政法委书记、县纪委书记、区委组织部长、区委副书记、市政法委副书记等职务。丰富的工作阅历和从事企业管理的经历,让他知道读者最需要什么,更使他深知报社品牌的重要性。
经过大量深入调查研究以及对报业形势和地市党报发展环境的综合分析,王建立提出了“做优新闻,做大发行和印刷,做强广告,做宽领域,做细管理,做活人才”的工作思路。这个工作思路,透射出王建立历经十多个工作单位后磨砺出的睿智和稳健,抓住了洛阳日报社的发展特点。洛阳日报人在做优新闻的基础上,迅速向多元经营迈进。
深挖主业潜力
广告创收一直是报社的主要收入渠道。如何寻求广告新的增长,是摆在每一家报社面前的首要问题。但在王建立看来,机制是关键。2008年,洛阳日报社对广告经营管理部门进行了重新整合。
先是将广告取消。过去,洛阳日报社实施广告业务,每年按行业举办一次竞拍会,由竞拍到的广告公司这个行业一年的业务。前几年,这种模式保障了广告收入的平稳,但当广告增收达到一定高位,再向上攀升则十分困难。其中,当地广告公司专业服务能力较弱是一方面,更主要的是,广告公司在完成年度任务拿到费后,再组织广告的积极性不高。即便是广告客户坚持要及时的广告,广告公司也会以种种借口把广告费转到下一年度的任务中计算。同时,实施广告后,报社业务员也围着广告公司转,导致人力成本居高不下,广告费流失。取消广告后,去掉了中间环节,其中暴露的问题也一一解决。
然后细分市场。将广告业务按行业和条块分成地产、金融理财、医疗药品、汽车通讯、家电餐饮、综合、分类、网络等八块,组成八个广告分部,接手广告取消后的业务,深入研究市场,直接与客户对接。原广告管理中心不再承担经营任务,作为管理协调部门,负责广告的设计、制作、审核等工作。
实施利润考核。广告管理中心主任和八个分部主任共九个职位在全社范围内公开竞聘,择优上岗。各分部主任上岗后实行利润考核、费率承包,改变了之前的目标任务考核模式。各分部组成人员由分部主任确定,分部对所属人员按业绩考核,责权利更加明晰。
机构整合后,广告从业人员不仅没有增加,对市场的研究反而比此前深入了、专业了,积极性调动起来了,服务意识增强了。八个广告分部按照行业分工,以客户为中心,以活动策划为载体向市场要增量,促使广告大幅上扬。
唱好文化大戏
洛阳,千年,历史文化名城,发展文化产业得天独厚。2000年,洛阳日报社就开始涉足文化产业,当年的牡丹花会,需要举办一台晚会,洛阳日报社主动承担了这项任务。晚会邀请海内外众多知名歌星参与,3万余名观众观看了演出。这台晚会不仅规模盛况空前,最主要的是洛阳日报社首次通过市场化运作使晚会获得成功,改写了过去由政府包办晚会的历史。
正是这台晚会,让洛阳日报社获得了洛阳市有关部门高度信任,坚定了报社开发演艺项目的决心。此后,每年市里的大型演艺活动都交由报社举办,在洛阳日报社的运作下,央视的《中华情》、《与您相约》、《同一首歌》、《欢聚一堂》等品牌栏目依次走进洛阳。同时,创办了大型综合型文化娱乐场所――新世纪文化广场,给市民提供一个唱歌休闲的去处。
受开发演艺项目的启发,洛阳日报社将目光瞄向会展经济。2002年,首次举办了“名车展”和“洛阳春季商品房展示交易会”。紧接着,又陆续举办了“读者节”、“牡丹婚典”、“洛阳经济人物年会”、“洛阳名企年度传媒榜”、“金融理财节”、“高招咨询暨教育产业博览会”等一系列活动。
与此同时,洛阳日报社开始涉足影视制作,先后拍摄数字电影《消失的小学》、《愤怒的钢琴》、《王二牛之足球学校》,其中《消失的小学》获河南省第四届文学艺术优秀成果奖优秀作品奖。
2008年,是我国深化新闻出版体制改革的一年。王建立认为,这也是大力发展文化产业的好时机。于是,洛阳日报社针对市场需求,成立了文化传媒总公司,具体负责影视动漫制作、节庆会展、演艺、户外广告、旅游等项目,大力推进文化产业发展。今年以来,先后组织了《程琳演唱会》、芭蕾舞《白毛女》、话剧《喜洋洋与灰太郎》、俄罗
斯马戏等大型演出、会展活动30多场
(次),在市区主要路段设置大型党报阅报栏100多块。一些新的文化产业项目也已初具雏形,如文化投资公司、出版社、图书城、印务中心等。
这些文化项目既丰富繁荣了洛阳文化市场,又获得了可观的经济效益,洛阳日报社的文化产业大戏越唱越红火。
突出发展重点
在经营活动中,王建立主张大力发展关联产业,将行业经营领域做宽,实现由粗放经营到集约经营、由单一经营向宽度经营、由平面经营向立体经营、由经营媒体到经营品牌的转变。在这一思想主导下,一些经营效益不突出又牵涉大量人力、精力的多种经营实体迅速进行了重组改制,突出发展教育培训、资本运作、理财服务、房地产开发等产业。
洛阳日报社的九鼎房地产公司由原基建办公室演变而来。最初,只是给自己建办公用房和住宅楼,洛阳市的新区建设催生了房地产开发,报社就抓住机遇注册成立了地产公司。2005年开发
的3.6万平方米的商品住宅楼投放市场后,项目投资回报率达到30%。
2008年,金融危机席卷全球,洛阳多数房地产企业停建工程项目,王建立经过调研后发现,洛阳房地产市场正处于上升期,此时是差异化经营的绝好时机,于是果断决策开工三幢高层住宅项目。今年,洛阳房地产回暖,多数地产商无房可售,九鼎公司6万多平方米的高层住宅呈现出旺销势头。
九鼎房地产公司的优良经营业绩,引起洛阳市委、市政府的高度关注,根据洛阳保障性住房公益性和市政建设的需要,由市领导牵头组织相关委局,市财政和报社共同出资成立了洛阳力合房地产股份公司。报社控股经营,市财政局参与管理。在政府的支持下,开发面向低收入市民公益性、政策性经济适用房、廉租房,给报社跨行业经营开辟了一个新舞台。
广泛培养人才
经过发展,除广告、印刷、发行等传统经营项目外,洛阳日报社还拥有九鼎房地产、力合房地产、文化传媒等公司。随着多元经营的发展,报社面临着经营人才缺乏的问题。为此,洛阳日报社下决心打造一支一专多能的复合型人才队伍。
培养合格人才。强化以价值理念为核心的企业文化建设,提出了爱国、敬业、团结、主动、创新、忠诚的报社精神。教育员工增强十六种意识,即:政治意识、大局意识、责任意识、机遇意识、发展意识、创新意识、服务意识、团结意识、学习意识、素质意识、程序意识、制度意识、落实意识、节约意识、廉洁意识、奉献意识。树立求真务实、正直敬业的作风。
培养高素质人才。加大自我培养力度,在全社大兴学习之风,从组织上确立学习机构,从制度上规范学习时间、方法,采取激励措施鼓励大家自学,积极开展定期培训、业内研讨、专家讲学、心得交流、外出学习等多种学习形式,形成全员重学习、比业务、赛能力、创业绩的浓厚氛围,营造有利于人才成长的良好环境。在学习培训上,注重员工创新力和执行力的提升;在具体实践中,要求采编、经营部门每月都要有创新策划,要求每周都要有创新策划项目,如广告中心今年上半年创新策划项目就达到20多项。为鼓励创新,报社和重点部门设立了年度创新大奖,几年来已有20多位同志获此奖项。为提高执行力,在采编、经营、行管等部门中层干部中实施轮岗制,通过岗位互换,培养执行力强的管理通才。
引进业绩好的经营人才。将自身品牌作为一个平台,吸引在某个项目中已经作出优良业绩的公司进行合作。这类公司和管理人员积累了丰富经验,急于扩大规模却又缺少实力。与报社组成股份制公司后,达到了双赢的效果。报社新组建的演艺和户外广告公司就采用了这种模式,不仅引进了项目,同时引进了人才。
精心留住人才。注重解决员工在住房、工作条件等方面的实际困难。2008年,给采编人员每人配备了笔记本电脑,给每位记者配发了数码相机;在参加社会医疗保险的同时,又投入巨资为员工办理了补充商业医疗保险;新《劳动法》实施后,不惜财力,给临时聘用人员办社会保险。王建立要求:要把报社建设得像军队一样,团结、紧张、严肃、活泼;像学校一样,不断学习,追求卓越;像家庭一样,互相关心,互相帮助,使每位员工都感到温馨、和睦。