房产宏观政策篇1
关键词：宏观调控政策；房地产营销；策略
中图分类号：F299.23文献识别码：a文章编号：1001-828X（2017）010-0-01
我国的房地产行业经过多年的发展已经逐渐的趋于理性和成熟了，以往的暴力营销时代已经过时了，而面对当前日益激烈的市场竞争情况，取得更加可观的效益，就要改善与当今时展不相适应的营销手段，采取符合时代特征，具有时代意义的新型的营销理念和营销策略，牢牢的抓住消费者的需求，将房地产销售与劳动者的实际需求紧紧的结合起来，这样才能够帮助房地产行业解决新时期的新问题。
一、宏观调控政策对房地产的影响
第一，在营销中多以消费者为中心。近年来，我国房地产行业迅速发展，房价越来越高，虽然拉动了我国经济的发展，但实际上却给很多消费者带来了很大的困扰。所以，当我国的房价过高时，国家就要通过一些降温的政策，如提高税收，降低贷款等形式进行矛盾缓解。而在这种情况下房地产商的经济获取只能通过卖房数量的途径来实现，所以房地产公司的销售政策多会以消费者为中心，投消费者所好，为消费者提供更多的利益，从而促成房屋销售。
第二，促使房地产营销的手段多样化。我国政府在很多领域都要实施宏观调控的政策，而政府宏观调控政策的介入，使房地产商必须要通过自身政策和机制的转变来实现经济效益的获取，以自己为利益中心的营销理念已经无法适应当前市场的需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业必须要转变自身陈旧的营销理念，建立起以客户为中心，为客户服务的新型的、多样化的营销策略，提升自身的销售业绩，促进房地产行业的健康发展。
二、宏观调控政策下房地产营销的策略
（一）紧跟时代步伐，创新营销理念
随着房地产行业竞争的不断激烈，传统的以产品为销售核心的单一性的销售理念已经无法适应现代社会的发展需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业要将营销理念向着全面营销，尤其是以消费者为中心的地产营销方面转变。目前，我国房地产行业已经进入了以需求为导向的阶段了，在房产销售过程中既要注重产生的质量和价格，也要保证销售过程满足社会各阶层消费者的需求，从而提升房产企业的市场竞争力[1]。同时，房地产企业要充分分析消费者的多样化和差异化需求，以此来帮助消费者定位市场、细化市场，从而提升房地产销售的业绩和水平。
（二）结合消费者利益，注重体验营销
随着经济的发展和消费者需求的日常多样化，体验营销逐渐进入了各行各业中，房地产作为以消费者服务为核心的企业，也应该提高对体验营销的重视，利用体验营销的可感知性，为房地产企业带来更多的机遇和利益。首先，房地产行业要充分的结合消费者的利益需求，对消费者的心理进行充分的分析，以满足消费者的预期需求；其次，体验营销不是单阶段的，而应该是全过程的，所以房地产企业要保证硬件和软件都符合消费者的体验需求和偏好。
（三）提升企业竞争力，建立自主品牌
品牌是企业长期经营和积累的结果，也是提高企业竞争力的重要形式，所以企业必须要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此来为企业创造更多的财富。
首先，要保持品牌策略的一致性。一个品牌，尤其是一个有竞争力的品牌要具有长期一致性的品牌策略，也可以说品牌策略是不能朝令夕改的。因为其是传达品牌竞争力和核心力的主要途径，这样才能够强化公众对品牌形象的认识，从而将自己的品牌特色突显出来。
其次，开展品牌推广的活动。品牌推广和促销活动能够提升品牌的知名度和竞争力，从而使企业的自主品牌在市场经济中具有更强的竞争力。
（四）利用互联网技术，实施网络营销
信息时代下，互联网技术逐渐被应用到社会各领域当中，房地产行业的市场营销也应该利用网络技术，进行网络营销。
首先，建立网络资源数据库。信息技术的发展，计算机网络技术已经家喻户晓了，很多消费者为了方便购房，通常会到网络上进行提前的了解和选择。所以，房地产企业也应该建立较为完善的网络资源数据库，将潜在的购买者的信息和数据进行汇总，为销售者卖房提供便利，同时消费者也可以通过数据库来了解房屋资源的信息，从而为消费者房屋购买提供更多的选择性[2]。
其次，开展网络调研。计算机网络技术的应用，有利于房地产企业进行网络调研，然后进行数据信息的反馈，之后借助网络调研，能够充分的了解消费者的需求和喜好，这样有利于房地产商为消费者提供针对性的服务，也有利于为产品的研发提供坚实的基础。
三、结语
综上所述，在我国十八届三中全会宏观调控政策的实行压力下，房地产市场环境日益复杂，为房地产企业的发展带来了很大的打击。因此，房地产行业想要把握机遇再创辉煌，就要紧跟时代步伐，转变以往单一的以产品为核心的营销理念，以消费者利益为中心注重体验营销、网络i销和品牌塑造等，以此来提升房地产营销的业绩和水平，促进房地产行业的健康长久发展。
参考文献：
[1]杨新春.新时期宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].商，2015（46）：128.
房产宏观政策篇2
关键词：房地产；宏观调控政策；评价；优化
中图分类号：F293.31文献标识码：a文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言与文献综述
我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。
当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；JaneDokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6]，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7]。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。
总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。
二、模型的选择与原理分析
（一）方法的可行性
模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：
1.评价因素的多样性。
要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。
2.评价因素的模糊性。
政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。
3.政策实施效果的判断差异性。
由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。
4.评判主体的复杂性。
由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。
基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。
（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系
1.确定评价因素集。
由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。
（1）购房群体条件。
房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。
意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。
（2）各类政策的影响程度。
限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。
土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。
保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。
货币政策的实施效果（U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。
（3）政策实施综合效应。
房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。
（三）aHp-模糊综合评价模型的计算结果
基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。
向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。
调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。
三、房地产宏观调控政策实施效果分析
中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。
（一）行政政策
“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。
（二）土地政策
土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。
（三）保障房政策
以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。
居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。
（四）货币政策
货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。
（五）财政政策
目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况
契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位，要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。
四、结论与政策建议
以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。
1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。
2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。
3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。
注释：
[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。
[2]Ri为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。
参考文献：
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房产宏观政策篇3
关键词:宏观调控房地产企业策略
目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。
正确对待宏观调控的市场背景
目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:
房地产投资增长过猛房地产供求结构严重失衡
目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。
房地产价格上涨过快8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。
房地产贷款比重过高
房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。
房地产企业盲目圈地
自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。
房地产投资客增多
理性看待目前的宏观调控
理性看待调控的力度
回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。
我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。
理性看待调控政策的效应
土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。
金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。
调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,特别是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。
房地产企业应对宏观调控政策的策略
正确看待房地产业的发展前景
正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。
正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。
房地产企业应对调控政策的策略
投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。
经营管理科学化管理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。
注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。
多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。
不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。
参考资料:
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房产宏观政策篇4
关键词：房地产；宏观调控；政策建议
中图分类号：F293.3
1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。
一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展
1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。
（一）房地产市场形成并逐渐繁荣
住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设，1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。
（二）城镇居民居住条件明显改善
住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50％，是居民家庭财产增长最快的部分。住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。
（三）房地产行业得到较快发展
住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7％，逐年增长，2004年最高达到18.7％，在固定资产投资中的地位不断提升。自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6％，分别高于同期全社会固定资产投资和GDp年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。
二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题
我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。
（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大
由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65％。其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95％。尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1％、279.2％和303.0％，7年间年均分别增长20.2％、15.8％和17.2％（见表3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。2010年北京、上海、深圳三市城镇人均可支配收入分别为29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要17.0年、15.3年和17.4年（见表4），房价收入比远高于国际4～6倍的水平。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。
（二）住房保障制度建设相对滞后
1998年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。然而，在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。为了应对1997年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点，明确房地产业为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用。提高普通商品房在市场供应的比例，住房保障范围缩小到低收入群体，将中低收入人群住房推给市场，过分依赖住宅的市场化供应来解决住房问题。至2006年，一些城市对符合廉租住房保障条件的低保家庭未能做到应保尽保，全国长期性的住房保障制度建设迟缓，保障性住房供给短缺，中低收入家庭住房困难难以解决，也加大了商品房市场的供给压力。
（三）房地产市场大幅度波动
虽然房地产市场整体看保持较快增长的势头，但进一步观察和分析，房地产市场的发展呈现周期性大幅度波动的状态。尤其是2005-2010年“十一五”时期，房地产市场价格、销售和投资出现了剧烈波动（见图3、图4）。2004年、2005年新建住宅价格同比分别比上年上涨9.8％和8.2％，创造了住房制度改革以来的最高点，也带动了住房市场的火爆，2005年住宅销售面积同比上年增长46.6％；在国家宏观调控政策的作用下，2006年房地产市场降温，销售面积同比上涨11.8％，涨幅比2005年大幅回落32.1个百分点，市场趋冷也使房价涨势趋缓，2006年新建住宅价格同比上涨5.9％，涨幅比上年回落2.3个百分点。经过2008年全球金融危机的房地产市场，在扩大内需的政策刺激下，2009年下半年房价开始回升，住宅市场再一次销售红火。房地产市场和房价的大幅波动，带动房地产投资的波动，进而影响宏观经济的稳定性。
三、中国房地产调控政策的实施和成效
当前经济发展阶段，我国城镇住房矛盾和问题集中显现，单纯依靠市场机制无法解决，需要政府进行引导和调控。为培育、规范和发展房地产市场，解决房地产市场出现的问题，自2004年以来我国政府分阶段对房地产市场进行调控。
（一）2004-2009年调控政策评价
1.2004年抑制房地产投资过快增长
2004年，随着我国工业化进程加快和城镇化率快速提高，中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡和偏热的迹象，中央实施了严格控制部分行业过度投资的宏观调控政策，较快发展的房地产业是此轮宏观调控中的主要行业之一。
2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂“，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地供给和资金供给，控制房地产投资，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。
但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起了商品房价格较快上涨。
2.2005年控制投资速度同时抑制商品住房价格上涨
2005年调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。国家出台了“老国八条、新国八条、七部委八条”等一系列调控政策，调控重点相应调整。一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。
3.2006年重点调整住房供应结构
2006年初，供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。
面对2006年房地产市场新的发展趋势，2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作。提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。加强对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序。提供更多的市场信息和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，并由国务院有关部门组成联合检查组，对其进行督促与检查，保证调控措施的有效落实。
各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施落实调控政策，住房供应结构逐步改善。与此同时，保障性住房总体建设进度偏慢，历史欠账进一步积累，在房价不断上涨的情况下，中低收入群体住房困难的状况凸显。
4.2007年加强住房保障制度建设
2007年把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的一项重要职责进行实施，加快住房保障制度的建设。2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。
国务院24号文件明确指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系：建立健全城镇廉租住房制度，解决低收入家庭租赁住房的基本需要；改进完善经济适用住房制度和住房公积金制度，向解决低收入家庭住房问题倾斜；探索建立面向农民工等住房困难群体的支持政策，积极改善棚户区、旧住宅区低收入家庭住房条件。力争到“十一五”期末，基本建立起面向城镇低收入家庭的住房保障体系，基本完成集中成片棚户区改造和老旧住宅区综合整治，实现居有其所，满足城镇低收入家庭的基本住房需要。24号文件还强调：解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中，落实了地方政府责任制。
国务院24号文件后，健全和完善保障房制度纳入各级政府的重要工作议程，各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，全国各地保障性住房建设规模显著增加，住房保障制度取得了实质性的进展。
5.2008年应对国际金融危机，刺激住房消费
2008年，面对国际金融危机的严峻挑战，我国政府及时调整宏观经济政策，把扩大国内有效需求作为促进经济增长的基本立足点。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国家计划在2年多时间内安排4万亿元的投资，加大对基础设施建设的投入，刺激经济增长。
2008年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题，为扩大内需促进经济平稳增长，房地产调控有所放松，出台了一系列刺激住房消费的政策。希望解决低收入群体住房问题，鼓励普通居民购房消费，活跃房地产市场，促进房地产业的发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业的增长，以实现保增长的目的。这些调控措施包括，一是加大保障性住房建设力度。准备未来三年，全国将投资9000亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，约占全年住房投资的15％左右，并可以带动相当规模的社会资金进入房地产市场。二是刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信贷、财税政策：连续五次大幅度降低人民币存贷款利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范围，首套房贷利率降到基准利率7折；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户政策等。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通商品房项目和开发企业兼并重组。
受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，2009年上半年房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。消费结构已经发生了变化，市场投资因素明显增大，2010年住房价格再次大幅上涨。
6.对各阶段房地产调控政策的评价
以上调控政策，基本取得了阶段性成效，为房地产市场的健康发展奠定了基础。但由于大部分调控政策是针对当时出现的问题出台的，缺乏统筹安排和长远目标，前后阶段不协调，虽然解决了当时的部分问题，但房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是对需求缺乏管理，投机炒房、投资性购房需求增长较快，需求旺盛导致供求矛盾加剧，部分城市房价上涨较快，普通居民仍然买不起房。三是住房保障制度有待进一步完善，在房价过快上涨的环境下，中低收入群体及夹心层住房仍然困难。四是调控政策目标摇摆不定，不利于房地产市场的平稳发展。因此，需要在总结经验的基础上继续加强和完善房地产宏观调控。
（二）2010年、2011年调控政策的特点与成效
1.调控政策的特点
2010年、2011年房地产调控政策在总结前几年经验教训的基础上有了很大改善。一是目标明确，针对性强。坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平。通过增加有效供给和加强需求管理，改善房地产市场供求关系，遏制房价过快上涨；在2010年开工建设580万套保障房的基础上，2011年全年开工建设1000万套保障性住房，并规划十二五期间共建设保障房3600万套，满足中低收入群体住房需求；增加中小户型普通商品住房供给，改善住房供给结构；对一二线城市投机、投资性需求，实行严格的限购、限贷政策，抑制非合理需求。二是运用多种调控手段，加强调控力度。运用行政手段，从严制定和执行住房限购措施，严厉控制投机性、投资性住房需求，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，加大了限购的范围和力度：运用货币手段，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，进一步抑制住房需求：调整完善相关税收政策，增加炒房成本，抑制投机，并在重庆、上海开始了房产税试点。三是明确目标责任制，重在贯彻落实。要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标，公之社会。达不到的要约谈甚至问责，保证调控政策能真正落到实处。
2.房地产调控取得明显成效
2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化，逐渐趋向理性。一是限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求，大量投机需求离场，刚性需求和改善型需求成为房地产市场购房的主力，中国房地产市场向居住本性回归。二是国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，不再盲目追涨，购房比较理性。三是2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，第四季度，市场销售由增速回落转向绝对量下降，房地产市场逐渐降温。四是房地产企业面对市场需求结构的变化，开始调整战略和产品定位，积极参与保障房的建设和中小户型普通住房的建设。而一些非房地产主业的公司也纷纷宣告退出房地产行业。2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，房地产行业由投机、投资需求造成的“繁荣景象”已经不复存在。五是房地产市场供求关系得到实质性改善，开发商迫于资金压力和急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。据国家统计局统计，2011年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个，反映出大多数城市房价开始止涨。12月份商品住宅销售均价每平米4622元，比年初回落1518元，已经低于2010年销售均价每平米4723.5元的水平。一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，水分正在挤出，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。
（三）现阶段房地产调控的重点与难点
认真总结近几年房地产调控政策的经验和教训，要提高调控效率、促进房地产市场平稳健康发展，需要重点解决以下问题。
1.理清现阶段住房的基本功能
住房是一种特殊商品，既有居住功能，又有投资、增值的作用。在当前城镇化进程加快和居民财富较快增长的阶段，我国正处在自住型需求和投资需求等各种住房需求快速增长阶段，考虑到我国人口密度较高和土地等资源紧张的状况，住房供给难以满足各种住房需求。因此，必须明确居住是住房的基本功能，房地产市场要满足居民的基本居住需求，同时要抑制投机、投资等非合理需求，引导住房合理消费，才能改善房地产市场供求关系，稳定住房价格。
2.注重调控政策的连续性
调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。
3.理顺地方政府与房地产市场的关系
稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDp增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资快速增长成为地方GDp的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。
4.大规模保障房建设面临的问题
前几年我国保障房建设滞后，至2010年底，保障房覆盖率仅为7％～8％，难以满足低收入人群住房的需求，使更多的刚性需求挤到住房市场，加剧了住房市场的供求矛盾。因此，中央政府决策加快保障房建设力度非常必要，我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是2012年保障房在建规模将达到1800万套，地方政府将面临更大的筹措建设资金的压力。二是2012年将有900万套保障房竣工交付使用，需要解决公开公平公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群的问题。三是地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，需要解决如何做到可持续运营和发展的问题。
5.做好调控政策相关的基础制度建设
要对我国房地产市场进行有效的调控，需要客观、真实、实时掌握房地产市场的动向，但目前房地产市场的一些基础制度建设滞后，影响房地产调控措施的实施和有效性。一是房地产市场的存量房动态档案系统没有建立，家底不清。二是房地产价格评估制度不成熟。三是房地产网上交易信息系统不完善，全国不能联网。四是消费者财产登记查询系统不健全。
四、促进房地产市场健康发展的政策建议
房地产调控政策既要解决房地产现实的突出问题，又要考虑房地产市场的长远发展，要立足于促进房地产市场平稳健康发展。
（一）明确房地产市场宏观调控的目标
对房地产市场进行调控的根本目的在于维护房地产市场的持续稳定健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。要遵循市场经济规律，政府对房地产市场进行调控的长期目标应是保持房地产市场供求的总量平衡与结构平衡，促进土地等相关资源的合理配置，防止住房价格过快上涨以及市场的过度投机行为，长期目标应作为各个阶段调控政策的基础和核心，要保持调控政策的连续性。
（二）继续坚持和完善房地产调控政策
对已出台的政策要继续坚持，加强地方政府责任制，督促地方政府坚决贯彻落实。要密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，防止突发事件，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性。
（三）增加有效供给，降低建设成本
我国在当前的发展阶段，住房需求仍然比较旺盛，增加有效供给是稳定房价的基础。要从多方面支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构。一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例；二是鼓励商业银行开发贷款支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设；三是减免保障性住房和中小户型普通商品房的建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠。
（四）加强需求管理
一方面要支持和满足自住型居住需求。继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现。同时要严格限制投机、投资性住房需求，对投机、投资性需求要继续实施一段时间的限购、限贷措施，并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
（五）利用调整，完善住房制度
加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，现阶段立足于满足“自住型”住房需求，努力使住房回归居住的基本属性，建立可持续的住房保障体制，满足中低收入群体的住房需求，做好房地产信息系统的基础性工作，探索和建立房产税等稳定房价的长效机制，利用市场机制抑制非合理需求，规范房地产市场开发、建设、销售、物业管理等一系列秩序，为合理形成住房价格创造良好的市场环境，通过改善供给结构和供需关系，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。
（六）加快财政体制改革
结合房产税的推进，从根本上解决地方政府对土地收入的依赖，科学制定政绩考核制度，淡化房地产业“保增长”、“支柱产业”等功能和色彩。为有效调控房地产市场创造良好的制度环境。
参考文献：
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[3]国务院发展研究中心课题组.李剑阁，任兴洲，王微，林家彬，廖英敏，李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻[J]改革，2007，（12）.
[4]廖英敏.当前各级政府出台的房地产政策及对房地产市场的影响[J]中国房地信息，2008，（12）.
房产宏观政策篇5
根据著名财经专家所述，我国的房地产行业是一种“畸形行业”，权利和市场需求是行业市场的核心部分。这主要是因为，专权者可以利用手中对于某个地方房地产经纪控制的权利，向消费者收取高价费用。之所以说它是一个畸形行业，是因为国家政府出台的政策可实行性不强，再加上开发商人贪婪的心理，土地政策失误和投机投资者的消费活动。我国的房地产行业经济周期波动较大，并且一直没有得到抑制。从理论上来说，无论是哪个行业，它的内在和外在表现应当是具有一致性，内在和外在力量是一个整体的两个表现方面，两者相互调谐促使行业发展。
二、房地产周期类型
在西方发达国家的经济专家眼中，房地产行业的周期大致可以分为短周期、中长周期和长周期三种。短周期主要指的是行业中经济浮动时间长度不超过40个月的周期，中长周期指的是经济浮动时间长度在8年到10年之间的周期，而长周期指的是行业中经济浮动时间在50年左右的周期。纵观我国的房地产行业，可以发现主要存在中、短浮动周期，其中短周期最为常见，这也是我国房地产行业不同于国外的原因之一。
三、房地产行业经济周期理论
笔者认为经济周期波动的主要原因是外部冲击和内部传导机制的相互作用结果。著名经济学家费里希曾经说过，经济周期的波动好比是钟摆的波动状况，内部结构是主导部分，它既决定了摆动的周期也决定了摆动的长度。而外部冲击力量则是一个辅助力量，主要能导致行业经济周期呈波浪式运动，无论系统是不是稳定性结构，只要存在外部力量的冲击，就会呈现不规则变化趋势。根据笔者的调查结果显示，自2003年之后，我国的房地产行业开始迅速崛起发展，各地的房价涨幅比较大，相应的经济周期性变化幅度也在加大。其中波动幅度最大的还要属2006年～2011年间，这个时期的房价周期浮动状态让人瞠目结舌。比如：2006年12月，全国房价同比指数为108.13。到了2008年6月，由于全球经济危机的影响，全国房价同比指数下降到93.32，到了2009年1月时，全国房价的同比指数又回升到110.5的高位状态，之后又呈现下滑趋势。之所以在2006年突然增长，是因为对于房地产行业来说，三年是一个突破点。房地产行业由2003年开始崛起，房地产开发商的增多和投资者的加入，我国房价在这个时期处于高速增长的状态，到2006年就出现爆况，这就是外部冲击力量。房价之所以会在2008年出现大幅度下滑的情况，主要是因为2008年爆发了全球性的经济危机，在这种大环境的冲击下，导致了全国房价大幅度下滑。这同样也属于外部冲击力量。笔者认为，无论是从短期还是长期角度，房价浮动过高对国家和行业的发展都是不利的，应该尽力避免这种问题。除了房价在大幅度波动之外，投资者的加入更是加剧了这个行业的宏观经济危机风险，这主要是因为房地产行业具有“空手套白狼”的特点。一些没有足够资金，但是有投资想法的开发商，可以从银行借贷出大部份投资资金进行住房开发，赚取的利润远远超过当初从银行借来的款项。举一个很简单的例子：开发商以2000元每平方米的价格收购了一个楼盘，在两年后以6000元每平方米的价格卖出，这样他就可以净赚4000元每平方米。在还完银行的贷款之后，还会剩余很多资金进行下一个项目的开发，让一个没有足够资金进行投资的商人，在短时间内迅速拥有开发投资的能力。这可以很直观的表现为房地产商的销售利润，并且可以解释为什么有那么多人热衷于房地产开发。据调查，在2006年～2011年间，我国银行对于房地产行业的投入就占到房地产整体投资的11.%左右。再加上流动性资金的加入和越来越多的相关政策出台。到了2009年上半年时，我国银行在房地产信贷方面的余额达到了2490.3亿元，与2008年上半年相比，出现了接近50%的涨幅。
四、结束语
房产宏观政策篇6
关键词：房地产；宏观调控；目标
一、引言
2008年，国际金融危机增加了我国房地产业宏观调控的复杂性，随着2008年9月16日人民银行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多来的紧缩性政策转向，同时各地房地产市场普遍出现不景气的局面。然而到了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾，各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。随着2009年9月1日国土资源部的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。
二、房价成为调控的目标
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升?不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费?这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDp增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。
三、以市场为导向，积极推进制度创新
随着住房制度改革的推进，我国房地产市场化程度逐渐提高，但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低，不仅严重制约着房地产市场化进程，而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地――政府高价拍卖――开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”，使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益，但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外，基于房地产市场准入门槛较高的特点，房地产市场竞争程度低下，垄断特征明显。同时，房地产市场效率不高也是不争的事实，资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此，应当坚持市场化改革方向，实现市场调节与政府干预的有机结合，使市场供求均衡得以优化和保障；应当积极引入竞争机制，提高房地产企业的竞争能力；积极推进上游资源――土地和金融市场的改革，创新房地产开发模式；按照总量平衡、结构优化的原则，积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度，建立多层次的住房供给和保障体系，促进资源的优化配置；实施监管制度创新，削弱地方政府与房地产市场间的利益联结，推动政府职能的转变，使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。
四、应积极发挥中央和地方的两个积极性，提高调控的有效性
应该说，住宅和房地产区域性很强，不同的经济发展水平、不同的土地资源情况、不同的消费习惯都会影响其发展。由于级差地租的存在，住宅和房地产本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产调控中发挥着不可替代的作用。因此，在我国房地产宏观调控政策制订和实施的过程中，中央政府和地方政府应各司其职，在不同层面发挥不同的作用。应明确中央政府的职能主要是确定宏观调控政策的方向，通过金融政策、税收和财政政策进行调控，而涉及到住宅建设中的土地供应、容积率、户型结构以及市场调控的具体操作则应由各级地方政府来完成。现在我们对地方政府对宏观调控政策执行不力多有抱怨，但不去追究导致这种情况发生的原因。因此，笔者认为，现在已到了要建立中央与地方对房地产调控“共同治理”机制的时候了。
房产宏观政策篇7
关键词：房地产宏观调控；镇江房地产；局限性
中图分类号：F127；F293.3文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）09-00-02
受2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价持续下跌。为了扭转局面和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象，从2009年下半年开始，房价不断攀升，增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010年开始连续出台房地产调控政策（表1）。根据国家宏观调控的政策规定，镇江市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。首先，国家在2010年出台的限购政策殃及二、三线城市。国务院总理主持召开的国务院常务会议提出“已实施住房限购政策的城市要严格执行其相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。其次，镇江在2011年7月提出镇江市拔尖人才可享补充公积金。该政策可以直接降低了拔尖人才的公积金贷款还款压力，将会直接提高这部分人的购房能力，这一政策的偏向和扶持也会相应增加房地产的购房客户量。同时在2011年11月，镇江市住房公积金贷款新政出台，每人可贷30万。公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。综上所述，从2010年至2013年间，镇江根据国家房地产调控政策的要求，制定了相应的镇江细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那么，不断升级的房地产调控政策是否有效？对镇江地区的房价是否有影响？
表1：2009-2013年政府出台房地产调控政策
年份出台政策
2009国四条
2010新国十条
2011新国八条
2012限购、限贷、限价、加大保障性住房建设
2013新国五条
一、房地产调控政策对镇江房价影响的三个阶段
国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始镇江地区的房价出现了回升，2010年的房价始终处于惯性上升状。在2010年4月“新国十条”政策开始实施，拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至今，每年都出台新的调控政策。从政策调控对房价影响的数据来看，可以分为三个阶段：第一阶段：调控政策使房价飙涨阶段；第二阶段：调控政策使房价平稳阶段；第三阶段：房价出现小幅上涨阶段。
首先，调控政策使房价飙涨阶段（2010年6月-2011年1月）。究其原因，是因为自国务院连续出台了“新国十条”、金融、首付比例等遏制房价快速上涨的调控措施，房地产市场随即发出了连锁反应，因为存在着“上有政策、下有对策”的情况，房产交易中的促销招数层出不穷，不断扰乱政府对房地产行业的调控政策。最主要原因还是因为政策压制了一部分的需求，多数以刚性需求为主，其在观望了一段时间之后，发现房价没有像政策预计的那样下降，在这种前提下，很多购房者都等不及便陆续进入了市场购买房产，因此房价飙涨是必然发生的。
其次，调控政策使房价平稳阶段（2011年1月-2012年12月）。国务院1月26日出台房地产市场调控“新国八条”5天后，江苏便下发了贯彻落实“新国八条”的江苏细则―《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。该细则提出继续增加土地有效供应、认真落实保障性住房建设、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房。江苏细则同时抓住了供给和需求两方面，这与过去偏重控制需求有所不同。主要体现在一是保障房供给，二是中小套型普通商品房的供给。这一政策的落实是房价在201101-201212年较为平稳的主要原因。
再次，房价小幅上升阶段（2013年1月-2014年7月）。房地产调控政策“新国五条”出台不到两个月，国家统计局数据显示：3月份全国70个大中城市中68个城市房价环比均出现上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价涨幅再度居前。造成这一阶段房价小幅上升的原因主要有以下两个方面：一方面，需求集中释放是推动房价上涨的主要原因。潜在购房者对于房地产市场预期悲观，担心购房成本进一步增加，因而急于入房市导致需求集中提前释放，根据经济学原理：需求大于供给，从而助长了房价的小幅上涨。另一方面，新宏观调控政策引起购房者的恐慌。13年3月，史上最严房地产调控政策得以实施，但史上最严政策中关于二手房征收差价20%的个人所得税的政策却引发了市场的恐慌情绪。该政策意味着如果史上最严政策落地，购房者将面临增加20%的购房成本，所有的税费都转嫁给了买房。所以在该政策还未正式实施之前，也使得市场上出现了集中买房的局面。以上情况表明2013年开始房地产调控政策已经无法遏制房价的上涨，反而成了房价上涨的助推器。综上所述，虽然政府从2010年至2013年的房地产调控政策在不断升级，但是对抑制房价上涨的作用却并不明显。从镇江市200907-201407房价数据（图1）来看，房价仍然保持着稳中上升的趋势，似乎再次陷入房地产宏观调控“越调越高”的怪圈中。那么，房地产宏观调控对房价影响作用局限性的原因是什么？房价能否摆脱“越调越高”的困境？
图1200907-201407年各月份镇江房价走势
二、房地产调控对房价影响具有局限性的原因探析
1.当前房地产的调控对象出现了偏差
从近几年来房地产宏观调控政策效果来看，房地产调控的目标是正确的，其限制了房地产的投资。但在政策制定和执行时，没有考虑房地产市场面临的复杂局面，政策往往限制了“房地产刚性需求人群”的购房需求，这种偏差主要表现在两个维度：第一，宏观政策只重视对总需求的调控，而对总供给调控不足。从当前的房地产调控政策看，调控的主要手段是限制购房条件、金融等组合政策来遏制房地产市场需求。但遗憾的是政策实施后并未对投资需求和刚性需求进行划分和区别对待，导致政策调控对象不清晰。其次，金融政策调控对刚性需求人群的误伤。房地产宏观调控的金融政策大体是通过提高利率和限贷的方式进行，这一点容易误伤刚性需求人群。因为对于投资性需求的人而言，大多的是通过全额付款的方式进行交易，较少有通过贷款方式购房。而对于刚性需求人群来说，大多是通过贷款方式进行购房。而提高利率和限贷的做法只会加重刚性需求人群的购房负担，而并不能达到大力打击投资性购房的效果。
2.保障性住房建设和分配政策不够完善
在我国，社会保障住房指政府投资收购或兴建的，限制建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质或特定用途的住房，主要用来满足中低收入家庭的住房要求。社会保障房建设的存在是住房保障体系得以发挥的基础，而比社会保障房建设更为重要的是社会保障房的分配。如若不严格规定分配标准，及时做好监督和处罚制度，从而让许多不该享受社会保障房福利的群体得到社会保障房，这主要是源于对分配政策实施过程的监督不力。社会保障房中问题最为复杂的是经济适用房，我国经济适用房经过近几年的实践，暴露了很多问题，主要表现在受惠对象模糊以及面积失控。这些都源于对中低收入标准的界定和各级地方政府的标准未能统一。同时经济适用房分配过程中存在的腐败问题，更使得经济适用房成为握权者取得个人利益的利剑。
3.市场对于房地产调控政策信心不足
对房地产调控效果的调查数据显示：仅2成人认为调控政策有效，近8成人对调控政策效果表示怀疑，甚至有近4成人认为房地产新出台政策而缺乏新意，无任何效果。不仅买房者对房地产政策信心不足，连市场中的卖家对调控政策效果也不以为然。即使是在调控不断升温、持续加强的情况下，投资者仍然可选择转售为租的举措，获取更长期的收入，等到市场较为乐观的情况下再出售房地产。对于早期投资者来说，购房成本非常低廉，在租金不断提升的当前，通过租赁也能获取较高收益。在一项调查中有投资者表示即便是房价下降80%，对其而言也仅是回到5年前的成本价，无任何损失，他同时也表示房价以这种速度大跌的概率几乎不会发生。
4.房地产市场仍然处在“上有政策、下有政策”的局面
目前，房地产市场普遍存在“上有政策、下有对策”的情况，导致这样情况出现的原因在于监管部门对于房地产调控政策的监管不足。以金融调控政策中提高贷款为例，按照2013年的政策：购买第二套房者需支付70%的首付，该政策大大提高了投资型买家的购房门槛。但通过了解发现，目前房地产市场中，通过变现贷款（如提供装修贷款）的方式，仍然可以保证二套房交易30%首付的交易门槛；另外，房地产行业面对调控政策中关于新房限价的政策规定，通过签订双合同的方式，通过签订“装修合同”和“购房合同”来逃避限价政策对房地产买卖价格的影响。总之，房地产监管部门对房地产市场管制不足造成了通过变相或“球”的应对措施仍旧存在，中介、房地产企业、银行仍可以通过相似的办法来规避房地产调控政策的实施。
三、政策与建议
通过2009-2014近六年来镇江地区的房地产调控政策对房价的影响进行分析后发现；调控政策对房价的控制并没有达到预期的效果，反而间接推高了房价。因此政府有关部门在制定房地产调控措施时应着重考虑以下五个方面：①准确房产调控政策的限制对象，精准地打击投资性需求，避免给刚性需求人群增加购房负担。②合理增加土地供应，加强保障房建设，增加市场总需求，平衡供需关系。③抓紧研究制定并实施房地产税政策，通过房产税来调节房价，也能够转变当前政府靠“土地财政”获得财政收入的现状。④解决“土地财政”问题。⑤加强对房地产市场的监管力度，避免市场出现“上有政策、下有对策”的情况。
参考文献：
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房产宏观政策篇8
【关键词】房地产业；宏观调控政策；沈阳；房地产市场
1.引言
2010年房地产投资建设快速增长，商品房供销两旺，开发投资、商品房施工和销售均创历史最高纪录。为认真贯彻落实国家有关房地产市场调控一系列政策措施，沈阳市加大了房地产市场调控力度，先后出台了限购、控制房价等具体政策措施，确立和完善了保障性住房建设目标和工作体系，积极推进保障性住房建设，确保房地产市场平稳健康发展。目前，沈阳房地产市场运行总体上朝着遏制投机投资、稳定房价的调控目标发展，商品房供应较为充足，价格较为合理，商品住房的绝对价格在全国主要城市中仍处于较低水平。
2.房地产业宏观调控的必要性分析
由于我国房地产市场起步较晚，市场监督机制不健全，在这样的环境下，宏观调控便显得尤为必要。经过多年的努力和探索，房地产业宏观调控积累了一定的成功经验，也取得明显成效，但是，这些成效还是阶段性的，加强和改善宏观调控任重道远。这主要是因为：
2.1房地产业的关联度高，对国民经济的稳定发展至关重要。房地产业作为国民经济的支柱产业，其在国民经济中的地位极为重要，而其较高的关联性，使得其对经济发展的贡献性较强。由于我国目前经济基础相对薄弱，经济发展模式相对粗放，在今后相当长的一段时期内还需要依靠房地产业的强带动性，因此，通过加强对房地产市场的有效调控，完善市场规则、建立健全市场运行机制，可以有效地促进国民经济的协调发展［1］。
2.2房价过高超出了广大居民的购买能力，不利于社会安定与和谐。
（1）目前，我国房地产市场存在投机者炒房、房地产开发商捂盘惜售、违规认筹等不良现象，使得部分地区的房地产价格已经严重背离其价值，呈现明显的房地产“泡沫”，大大超出了居民的购买能力。尤其是在一线城市的房地产市场，这种现象更加严重。
（2）房地产作为商品，除了具有商品本身的特性外，还兼有很多公共物品的属性，房地产作为人民生活必须的商品，由于资本的逐利性、市场机制的非均衡性及法制体系缺陷等问题，单凭市场调节难以实现社会保障的公平，因此需要政府的宏观调控对城市的低收入者提供帮助和保护。
2.3加强宏观调控是房地产业自身健康发展所需要的。由于社会供求受市场机制以及其他因素的影响，社会主义市场经济条件下经济运行会出现周期性波动是客观存在的，必须通过加强宏观调控来加以调整。房地产业的过快发展、盲目发展会给国民经济带来严重的危害。上世纪八十年代末日本的房地产泡沫给日本带来了长达二十年的经济低迷期，而我国上世纪九十年代海南、北海等地的房地产泡沫也给当地经济发展带来了长时间的负面影响，直到本世纪才基本消除［2］。
3.2005年以来房地产业宏观调控的措施
3.1政策紧缩的阶段（2005年～2008年8月）。
（1）本轮政策的重点是围绕抑制房地产投资过热，抑制房价持续上涨的势头而展开。其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，同时抑制房价持续上涨的势头。主要采取了货币、财政（税收）、土地等政策，调控方式愈加成熟，同时强化了保障性住房建设，从而保证了国内经济的基本稳定［3］。
（2）金融政策主要包括：提高存款准备金率；控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。
（3）土地政策主要包括：清理整顿各类开发区；对经营性土地使用权出让严格执行“招、拍、挂”制度；限制高档物业用地的审批和使用等；要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；“国土督察制度”提出国家直接进行各省市土地审批利用的严格督导；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为，二手房征税则进一步体现了中央鼓励自住需求，进一步抑制投机和投资需求的决心；限制外资购房以防止外资炒作土地、保障金融安全。
3.2政策宽松阶段（2008年9月～2009年12月）。
（1）由于国际金融危机与上一轮宏观调控（紧缩房地产）政策效应的叠加影响，从2008年8月起，我国房地产市场（尤其是一线城市）出现了明显的下滑。于是，国家和地方政府“仓促地”将政策由“紧缩”转为“宽松”，围绕支持房地产市场而出台了一系列金融、税收等政策，并较快地激活了房地产市场。
（2）金融政策主要包括：降低贷款利率；下调个人住房公积金贷款利率；下调存款准备金率；降低购房首付比例；降低房地产开发的最低资本金。
（3）税收政策主要有：免征储蓄存款利息个人所得税；调整契税税率；对个人销售或购买住房暂兔征收印花税；对个人销售住房哲兔征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策［4］。
3.3政策再次紧缩的阶段（2010年1月～至今）。
（1）针对部分地区（一线城市）出现的市场过于火爆、房价过速上涨的局面，国家从2009年底陆续出台了紧缩市场的政策。
（2）2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
（3）金融政策主要有：提高贷款的首付款比例和利率水平；上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
（4）税收政策主要有：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
（5）土地政策主要有：明确开发商获取土地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%等政策［5］。
4.房地产业宏观调控的影响分析
（1）沈阳房价收入比的影响评析。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，按每户购房60平方米计算。2005年～2011年，沈阳市商品房每平方米销售均价分别为3332元、3565元、3421元、3776元、4188元、5351元和6214元，城市居民人均可支配收入分别为10098元、11651元、14600元、17290元、18560元、20196元和23320元，通过测算，2005年～2011年沈阳市房价收入比如图1所示。
图1沈阳市房价收入比趋势图
注：以上数据均来源于沈阳市统计局。由图1可知，2008年成为沈阳市房价收入比的分水岭，即2005年～2008年末，房价收入比呈递减趋势，由9.90倍减少为6.55倍，表明沈阳市房地产市场处于平稳发展阶段，各项健康指标趋于合理范畴（国际公认的房价收入比为3～6倍）。但是，2009年开始递增，2009年和2010年的房价收入比分别为6.77倍和7.95倍，可见，居民的住房消费水平受到很大的限制。
（2）沈阳房地产供需状况的影响评析。2005年～2011年，沈阳市商品房的年实际销售面积与年可供销售面积如图2所示。2005年～2008年，由于实行紧缩的调控政策，房地产市场整体呈现良好的发展态势，供略大于求。受2008年金融危机的影响，政府开始实行一系列的救市政策，刺激了房地产市场需求，导致市场供不应求，市场消化了大量前期剩余商品房。2010年开始实行的紧缩政策，在一定程度上抑制了部分需求，且2011年增加商品房的供给，填补了2009年、2010年的市场缺口，使得市场供需趋于平衡，重新恢复正常发展态势。
图2沈阳市商品房供求情况分析图（3）沈阳房地产价格的影响评析。2005年～2011年，沈阳市商品房的销售均价如图3所示。由图3可见，沈阳市商品房销售价格呈逐年递增的趋势，在2008年以前增长较慢，均未超过GDp的增速，但2008年实行宽松的调控政策以后，房价出现了较大幅度的增长（超过了10%），尤其是2010年涨幅达到历史最高的27.77%，2010年实行紧缩的政策后，虽然没有降低房价，但是房价过快上涨势头已经得到抑制（涨幅降为15.19%），宏观调控政策对沈阳房地产市场的影响已经开始显现。
图3沈阳市商品房销售均价走势图图4沈阳市房地产开发投资曲线（4）沈阳房地产开发投资的影响评析。2005年～2011年，沈阳市房地产开发投资情况如图4所示。多年来，沈阳市房地产开发投资继续保持较高速度的增长。房地产开发投资增速仍在高位上平稳运行，反映出开发商对沈阳房地产市场充满信心。房地产建设规模不断加大，房地产市场供不应求状态将有所缓解，尤其是新开工面积大幅度增加，为沈阳房地产可持续发展创造了有利条件。
（5）沈阳房地产抵押贷款的影响评析。2005年～2011年，沈阳市房地产抵押贷款情况如图5所示，房地产抵押面积和贷款金额在2010年出现了拐点。2008年8月前，国家实施从紧的货币政策，在银根紧缩的情况下，沈阳金融机构对房地产开发企业还是给予了力所能及的支持，因此这一时期的房地产抵押面积和贷款金额实现了持续增长；而在进入2010年货币紧缩政策期后，由于政策的滞后性、沈阳金融机构执行力度差以及市场刚性需求大等原因，导致2010年的房地产抵押依旧出现“双增长”的现象，但2011年政策效应开始显现，房地产抵押面积和贷款金额出现了负增长，这恰恰说明国家的宏观调控政策开始影响沈阳的房地产市场。
图55.沈阳房地产业宏观调控的对策
（1）确定增加商品房的有效供给作为房地产宏观调控的主导方向。我国目前处在城市化快速发展的时期，而且工业资源和人口一直都在向城市集中。而我国住房需求由满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平的满足的长期渐进的过程，通过多建房、快建房、建好房，把增加商品房的有效供给作为房地产宏观调控的主导方向。要积极尝试有利于增加供给的方法，谨慎实施妨碍增加供给的政策，综合权衡利弊，逐步满足人们的住房需求。
（2）通过转变政府职能来提高政府的调控能力。在市场经济国家，政府是最大的非营利性组织，政府的主要任务是为市场主体服务和创造良好的发展环境，是当好“裁判”，而不是当“运动员”，是做好服务，而不是“经营”。政府在经营城市土地的过程中，经营城市土地的目标是要合理利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，搞好城市土地供应的长期规划，维持房地产业的可持续发展，健全房地产市场的法律监控机制，完善城市中低收入家庭的住房保障制度，实现城市经济、社会和环境的可持续发展，提高城市的综合竞争力。
（3）通过加大保障住房建设力度来保障人们的住房需求。在增加住房有效供给的基础上，要把保障住房（尤其是廉租住房）建设摆上重要的议事日程。特别是在目前房价较高的情况下，更要注重满足普通百姓的住房需求，为了社会和谐发展，应对廉租住房建设做出制度性安排。
（4）由市场“主导”商品房供给。坚持住房市场化方向，在深化改革中完善市场配置房地产资源的基础作用机制，遵循市场规律，通过市场的发展满足人们的住房需求。国家对房地产市场宏观调控的目标应该是平衡总量供求关系，增加有效供给，促进房地产业健康发展，增加房地产产品的有效供给，满足居民不断增长的基本住房需求和改善性需求。国家对房地产市场的管理主要应该是规范市场秩序、培育市场环境、保护公平竞争，建立健全住房社会保障制度。在房地产市场调控上，政府要明确自身的权力边界，尊重企业的自主决策权，避免出台直接干预微观经济运行的政策。由于房地产产品的个性特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更敏锐、更充分，政府不要对市场微观行为过多的进行干预。
6.结论
综上所述，受宏观调控的影响，全国大城市房地产市场普遍出现低迷形势，沈阳房地产市场虽然也略受影响，但是主要体现在心理层面上的。房地产市场总体表现良好，到目前仍然是副省级城市中最好的房地产市场，近期仍将是全国最好的房地产市场之一。但在全国大气候影响下，从较长远的时间看，沈阳房地产市场潜在风险增加。
参考文献
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房产宏观政策篇9
受2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价持续下跌。为了扭转局面和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象，从2009年下半年开始，房价不断攀升，增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010年开始连续出台房地产调控政策（表1）。根据国家宏观调控的政策规定，镇江市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。首先，国家在2010年出台的限购政策殃及二、三线城市。国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出“已实施住房限购政策的城市要严格执行其相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。其次，镇江在2011年7月提出镇江市拔尖人才可享补充公积金。该政策可以直接降低了拔尖人才的公积金贷款还款压力，将会直接提高这部分人的购房能力，这一政策的偏向和扶持也会相应增加房地产的购房客户量。同时在2011年11月，镇江市住房公积金贷款新政出台，每人可贷30万。公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。综上所述，从2010年至2013年间，镇江根据国家房地产调控政策的要求，制定了相应的镇江细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那么，不断升级的房地产调控政策是否有效？对镇江地区的房价是否有影响？
表1：2009-2013年政府出台房地产调控政策
年份出台政策
2009国四条
2010新国十条
2011新国八条
2012限购、限贷、限价、加大保障性住房建设
2013新国五条
一、房地产调控政策对镇江房价影响的三个阶段
国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始镇江地区的房价出现了回升，2010年的房价始终处于惯性上升状。在2010年4月“新国十条”政策开始实施，拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至今，每年都出台新的调控政策。从政策调控对房价影响的数据来看，可以分为三个阶段：第一阶段：调控政策使房价飙涨阶段；第二阶段：调控政策使房价平稳阶段；第三阶段：房价出现小幅上涨阶段。
首先，调控政策使房价飙涨阶段（2010年6月-2011年1月）。究其原因，是因为自国务院连续出台了“新国十条”、金融、首付比例等遏制房价快速上涨的调控措施，房地产市场随即发出了连锁反应，因为存在着“上有政策、下有对策”的情况，房产交易中的促销招数层出不穷，不断扰乱政府对房地产行业的调控政策。最主要原因还是因为政策压制了一部分的需求，多数以刚性需求为主，其在观望了一段时间之后，发现房价没有像政策预计的那样下降，在这种前提下，很多购房者都等不及便陆续进入了市场购买房产，因此房价飙涨是必然发生的。
其次，调控政策使房价平稳阶段（2011年1月-2012年12月）。国务院1月26日出台房地产市场调控“新国八条”5天后，江苏便下发了贯彻落实“新国八条”的江苏细则―《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。该细则提出继续增加土地有效供应、认真落实保障性住房建设、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房。江苏细则同时抓住了供给和需求两方面，这与过去偏重控制需求有所不同。主要体现在一是保障房供给，二是中小套型普通商品房的供给。这一政策的落实是房价在201101-201212年较为平稳的主要原因。
再次，房价小幅上升阶段（2013年1月-2014年7月）。房地产调控政策“新国五条”出台不到两个月，国家统计局数据显示：3月份全国70个大中城市中68个城市房价环比均出现上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价涨幅再度居前。造成这一阶段房价小幅上升的原因主要有以下两个方面：一方面，需求集中释放是推动房价上涨的主要原因。潜在购房者对于房地产市场预期悲观，担心购房成本进一步增加，因而急于入房市导致需求集中提前释放，根据经济学原理：需求大于供给，从而助长了房价的小幅上涨。另一方面，新宏观调控政策引起购房者的恐慌。13年3月，史上最严房地产调控政策得以实施，但史上最严政策中关于二手房征收差价20%的个人所得税的政策却引发了市场的恐慌情绪。该政策意味着如果史上最严政策落地，购房者将面临增加20%的购房成本，所有的税费都转嫁给了买房。所以在该政策还未正式实施之前，也使得市场上出现了集中买房的局面。以上情况表明2013年开始房地产调控政策已经无法遏制房价的上涨，反而成了房价上涨的助推器。综上所述，虽然政府从2010年至2013年的房地产调控政策在不断升级，但是对抑制房价上涨的作用却并不明显。从镇江市200907-201407房价数据（图1）来看，房价仍然保持着稳中上升的趋势，似乎再次陷入房地产宏观调控“越调越高”的怪圈中。那么，房地产宏观调控对房价影响作用局限性的原因是什么？房价能否摆脱“越调越高”的困境？
图1200907-201407年各月份镇江房价走势
二、房地产调控对房价影响具有局限性的原因探析
1.当前房地产的调控对象出现了偏差
从近几年来房地产宏观调控政策效果来看，房地产调控的目标是正确的，其限制了房地产的投资性行为。但在政策制定和执行时，没有考虑房地产市场面临的复杂局面，政策往往限制了“房地产刚性需求人群”的购房需求，这种偏差主要表现在两个维度：第一，宏观政策只重视对总需求的调控，而对总供给调控不足。从当前的房地产调控政策看，调控的主要手段是限制购房条件、金融等组合政策来遏制房地产市场需求。但遗憾的是政策实施后并未对投资需求和刚性需求进行划分和区别对待，导致政策调控对象不清晰。其次，金融政策调控对刚性需求人群的误伤。房地产宏观调控的金融政策大体是通过提高利率和限贷的方式进行，这一点容易误伤刚性需求人群。因为对于投资性需求的人而言，大多的是通过全额付款的方式进行交易，较少有通过贷款方式购房。而对于刚性需求人群来说，大多是通过贷款方式进行购房。而提高利率和限贷的做法只会加重刚性需求人群的购房负担，而并不能达到大力打击投资性购房的效果。
2.保障性住房建设和分配政策不够完善
在我国，社会保障住房指政府投资收购或兴建的，限制建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质或特定用途的住房，主要用来满足中低收入家庭的住房要求。社会保障房建设的存在是住房保障体系得以发挥的基础，而比社会保障房建设更为重要的是社会保障房的分配。如若不严格规定分配标准，及时做好监督和处罚制度，从而让许多不该享受社会保障房福利的群体得到社会保障房，这主要是源于对分配政策实施过程的监督不力。社会保障房中问题最为复杂的是经济适用房，我国经济适用房经过近几年的实践，暴露了很多问题，主要表现在受惠对象模糊以及面积失控。这些都源于对中低收入标准的界定和各级地方政府的标准未能统一。同时经济适用房分配过程中存在的腐败问题，更使得经济适用房成为握权者取得个人利益的利剑。
3.市场对于房地产调控政策信心不足
对房地产调控效果的调查数据显示：仅2成人认为调控政策有效，近8成人对调控政策效果表示怀疑，甚至有近4成人认为房地产新出台政策而缺乏新意，无任何效果。不仅买房者对房地产政策信心不足，连市场中的卖家对调控政策效果也不以为然。即使是在调控不断升温、持续加强的情况下，投资者仍然可选择转售为租的举措，获取更长期的收入，等到市场较为乐观的情况下再出售房地产。对于早期投资者来说，购房成本非常低廉，在租金不断提升的当前，通过租赁也能获取较高收益。在一项调查中有投资者表示即便是房价下降80%，对其而言也仅是回到5年前的成本价，无任何损失，他同时也表示房价以这种速度大跌的概率几乎不会发生。
4.房地产市场仍然处在“上有政策、下有政策”的局面
目前，房地产市场普遍存在“上有政策、下有对策”的情况，导致这样情况出现的原因在于监管部门对于房地产调控政策的监管不足。以金融调控政策中提高贷款为例，按照2013年的政策：购买第二套房者需支付70%的首付，该政策大大提高了投资型买家的购房门槛。但通过了解发现，目前房地产市场中，通过变现贷款（如提供装修贷款）的方式，仍然可以保证二套房交易30%首付的交易门槛；另外，房地产行业面对调控政策中关于新房限价的政策规定，通过签订双合同的方式，通过签订“装修合同”和“购房合同”来逃避限价政策对房地产买卖价格的影响。总之，房地产监管部门对房地产市场管制不足造成了通过变相或“擦边球”的应对措施仍旧存在，中介、房地产企业、银行仍可以通过相似的办法来规避房地产调控政策的实施。
房产宏观政策篇10
【关键词】房地产；调控政策；现状
一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状
国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。
根据某数据的报告显示，广州去年房价的上涨速度就相当惊人。2013年1-12月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过定下的楼价调控目标。
广州楼价调控目标是房价涨幅至少不应高于GDp的涨幅和城市居民人均可支配收的涨幅。也就是说，广州房价上涨幅度最起码要低于10%。而事实上，作为当前全国房价上涨速度最快的城市之一，广州在未来一段时间面临着极大的房价调控任务。
二、房地产调控政策过程中需要注意的问题
（1）从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
（2）从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
（3）从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
三、当前房地产调控政策的建议-以广州政府调控为例
（一）加强政府的调控政策治理
（1）加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
（2）增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
（3）抑制不合理住房需求。广州是政府暂定对能提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。
（4）人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
（5）引导开发企业理性定价。根据2013年广州市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。
（二）加强政府调控政策对于开发商的监督
为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。
（三）加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前广州房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念。
四、结束语
总之，为加强改善房地产市场调控政策，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：