商业地产招商营销策划方案篇1
企业应在整个招商规划上全方位做好如下工作：从大的方面讲有：企业战略；市场策略；品牌规划；投资额度计划和控制；企业资源的有效整合等。从细致的方面讲有：营销队伍的组建；人力资源的管理和培训；市场的整体规划；招商政策的制定；实施过程的把控；产品核心概念的提炼（市场最终的占有率取决于消费者的认可度）；促销方案的策划（广告类、促销活动类、终端促销品类等）；招商工具的设计（企业、产品、政策、营销方案的包装，具体的说他们包括招商广告、招商手册、市场管理手册、促销手册等）；客情关系的维护（与中间商的关系等）；售后服务规范的设置（对中间商、消费者等的售后服务）等。虽然招商只是市场渠道建设的一种方式，但它也是一项综合的营销系统工程，同时与企业的整体营销方案紧密相连。目前国内招商大环境的日益复杂化和应招者的更加理性化，只有把基础工作做得较完美的情况下，才可能产生绝招，才更有可能在招商市场竞争中脱颖而出。
要想达到理想的招商预期目标，企业要很好地把以上两个方面所包含的内容融入到整个招商规划和运作中去，致力做好以下四个方面的事情。
解决应招者“来”的问题
从源头上看，组织招商活动的第一步就是招商信息，即厂家特意为自己的“招商项目”和“寻求项目的商家”之间安排的第一次“不期而遇”，看能否给对方留下深刻的印象或让对方一见钟情。广告能否吸引更多的眼球和让中间商对企业的招商项目产生好奇心，是达到预期招商效果的前提条件之一，因此，企业就不得不在媒体的选择和广告的创意、设计上下功夫。
目前国内用来招商信息的媒介（电视、报刊、电台等）和其他信息方式及其特点：电视广告（包括电视游动字幕）―电视广告费用相对太高，字幕效果不太好，招商初期不要采用这种方式为主导；报刊（包括杂志）―影响周期性较长，受众面较广，目标锁定性强，费用相对较低，应为主选方向；电台―面对的受众群体不对，一般不予考虑；区域直投―直接锁定目标群，但人力耗费太大，且对人员素质要求很高。利用地区性《黄页》有针对性的主动发函―费用较低，是一种广招薄取的方法，对人员沟通技巧要求较高，工作量相当大，因此它只能作为一种最后的、万不得以的信息补充方式。锁定媒介后，就要解决“看”的问题：媒介招商广告，他是企业对外传递招商信息的一种有效手段，也是一种必须用的手段，中间商获取企业招商信息的方式也是通过媒介招商广告，因此，在招商广告设计方面必须做到如下两点：平面设计方面要抢眼，当中间商翻过报刊广告所在的那一页时，能吸引住对方的眼球；文字表述方面要有自己的亮点，能让对方动心或产生好奇心理，如能让对方打电话来咨询具体招商情况或索要招商资料，便达到了理想的效果。
《招商手册》能否让人“来”
利用《招商手册》充分拔动中间商想获利的心弦，才能达到预期的招商目的。因为，该手册是第二次向中间商传递信息，比招商广告所包含的信息量要大得多。能否让被吸引的眼球“放亮”萌发出来进一步探个究竟的想法，则是判断该手册设计和运用成功与否的衡量标准。因此在设计《招商手册》时，企业要特别注意其中有要点：篇幅结构上不能漏项，行业背景、企业简介、产品核心概念、运作模式纲要、盈利概念推算、招商政策分析等；平面设计、印刷方面要体现高档次、强实力和企业对该项目做成功的决心；文字组织方面要朦胧中求完美，语句要求高度提炼、突出亮点以增强吸引力，并不需要把企业所有细则都写上去，要看得完、吸得住和守得了密，让商家萌生来的念头。
解决应招者“签”的问题
中间商越来越理性、越来越成熟，对项目的选择也是越来越谨慎，要想在短期内找到一批优秀的中间商并不是件易事。只有让商家打消顾虑、产生欲望，才能达成合作意向。
策划和创意方面
中间商对项目的考察是多方面的，它包括企业、产品、模式、盈利、支持等，而并非仅局限于“广告好坏与多寡”。因此，企业对招商项目要进行全方位、恰如其分且有充分说服力的规划、设计和包装等，如，在企业介绍方面，要体现强实力、强信誉(和这样的企业合作，信心十足同时不用担心受骗上当)；在产品核心概念提炼和包装设计方面，要有好卖点和体现高品味(因为谁都知道产品不好，肯定难动销，中间商也就不可能赚到更多的钱)；在运作模式设计方面，要求市场运作方案易操作，且拥有可行性、实效性和严谨性(对运作方案没底，中间商谁都不会愿意冒贸然进入)；在利润空间方面：对于中间商要有足够的利润空间、相对体现低价位（特别是针对消费者的零售价要制定合理），若价格与同类产品相比没有优势，那么一定要有足够的说服力，让中间商相信产品可以以量获胜，市场能够真正实现长销和旺销；在企业支持方面要体现在全方位支持，让中间商真正理解企业的理念，只有产品真正实现了终端销售，企业和中间商才能获利或长久获利。
招商现场签约活动
利用现场活动造势，使中间商萌发签约的冲动。可不定期召开招商会议（订货会），它是由企业通过周密的组织和策划专为本企业的产品上市安排的集体订货活动（或称“订货会”、“新产品上市新闻会”），它包括这样一个过程：寄资料、预约、邀请、听课、解疑、签约、交款等。适时的参加相关政府及社会团体举办的大型产品交易会，如，全国药品会就是其中的一种。也可分区域举办小型的座谈会和当面洽谈，当与会的人数较少时，企业可以考虑将招商会议改为小型座谈会。另外，当面洽谈方式是客户自动上门或企业营销队伍针对于特定的客户而主动上门造访。
解决应招者“投”的问题
打消中间商顾虑，充分地调动其积极性，使其能按厂家的规划，理性而大胆向市场投入大量的人力、物力、财力和全部的身心。
解决观念问题
灌输理念：双赢理念、有投入才有产出、风险与盈利成正比等。
建立样板市场
找出第一个吃螃蟹的人―建立样板市场或自营市场（获得现场行销经验、锻炼一线营销队伍，为调整前期营销方案提供实证，反过来还可以拉动部分应招者“来”和“签”的问题），以实例来打消中间商怕风险的思想顾虑，让其理性而大胆地进行市场投入。
个性化市场营销方案设计
严密策划：保证其市场的有效投入率。
尽量完善的售后服务
忠诚服务：与对方交朋友、真心实意的为商家服务；建立完善的市场帮控体系。
商业地产招商营销策划方案篇2
关于品牌形象，行业内各有各的说法，但我的理解是，一个品牌和它的产品入市之后，想让顾客对这个品牌和产品带来什么样的信息联想？大部分企业的品牌形象策略很难找到，也很费劲，所以傻瓜的做法是请一个名人代言，由名人的形象和这个形象的性格特征来承载品牌的核心价值，但我可以很负责任地说，目前很多企业所请的名人代言的品牌产品，90%以上是失败的，我的说法是，只有形象没有代言！为什么这么说呢？因为很多企业的品牌在推广策略上不精准，而选择的名人的形象和性格又与品牌的推广策略完全不相关，譬如太阳能行业和电动车行业，几乎都是一蜂拥的采取请名人做形象代言的同质化模式去推广产品，这样的做法所能起到的作用只有一个，那就是首先给经销商一个信号，我们有能力请明星代言呢；其次给消费者带来一个潜在的吸引力——假如消费者确实有因为喜欢这个名人而冲动性购买他（她）代言的品牌产品（我不知道这样效果的几率有多少？）。
我可不愿意让我的客户如此糟蹋人民币，更不愿意让客户看到我策划的品牌连一个主体形象策略都找不到。我们必须自己解决品牌形象策略问题！
品牌形象所传达的理念与品牌定位必须一致，纯园酿三个字，标志着品牌的核心诉求是健康，而纯园酿葡萄酒的定位，就是全球第一款真正符合健康饮酒标准的葡萄酒，既然健康，我就要通过人物画面来阐释语言文字所无法阐述明白的品牌内涵。我既不想用名人，因为我不愿意让客户在这个方面多花冤枉钱，我决定通过朋友关系，寻找合适的美女来充当品牌形象大使。最后袁总自己一个朋友的女儿，一个90后大学生，身高176的车模自告奋勇愿意担任纯园酿品牌形象代言人。然后项目总监负责找到广告拍摄公司，我给摄影师说，我要一个如何如何的动作，照片不要太多，只要一张主要动作的和三到五张其它平面广告主题诉求所需要的动作画面就可以。拍摄很顺利，一共有几十张照片供我选择，我一看，大部分是废品，但我还是从中选择了一张模特双手平合，面容仰脸向天的照片，我让设计师将她这个动作放置到一片绿色的葡萄园中，效果一出来，我就能感受到一股美丽健康的气息扑面而来——这个动作和这个美女的笑容以及她的服饰与大自然彻底融为一体了！我几乎立刻确定了纯园酿的品牌形象，接下来就是让创作人员配上核心广告文案就oK了！目前为止，纯园酿的这个主体形象，已经在华淳的网站、产品手册和招商手册、车体广告、海报、终端pop以及宣传单页上全方位显示。
八、招商策略——如何快速完成销售网络的实操方式。
传播层面的问题全部解决了，接下来就要考虑如何快速建立全国销售渠道问题了，中小企业的渠道招商不比大企业大品牌有实力进行高举高打，在短时间内快速完成全国市场的布网工作，由于在人力、物力、财力乃至品牌力的不足，我在为客户设计招商策略时往往假设客户是没有钱做招商推广的，在这个局限下我才能思考采取适合的策略循序渐进地去完成看上去不可能完成的招商任务。
经过与项目组全体成员的探讨以及结合企业的实际情况，我决定兵分三路，一路选择《销售与市场》渠道版和《糖烟酒周刊》以及《中国营销传播网》三个媒体刊发产品的招商广告，全方位覆盖寻找好酒项目信息的潜在经销商客户，选择这三个媒体的理由很简单，三个媒体几乎都具有各自的优势和局限性，所以三者齐下可以形成互补，同时又给潜在客户一个信息密集的印象；第二路培训专门的招商人员，有针对性地对目标区域进行点对点的渠道开拓，他们拿着预先准备好的全套产品资料和样品，运用统一规划的招商说辞，深入到地级城市去寻找可以合作的潜在客户；第三路是运用双剑多年累积的经销商资源和双剑的客情关系，以双剑名义做担保，向他们发送项目资料，洽谈合作。
与此同时，我们还安排专门的人员，将大批量带有招揽经销商性质的软文投放到各类商业财经网站上，甚至是以新闻的形式出现的……如此全方位立体式招商的开展，自然会吸引潜在的经销商客户，自从信息开始，华淳的公司网站浏览量立刻激增。
在招商政策上，我采取了重点挖掘经验型客户和倾力培育有忠诚度新客户的双轨道策略，重量级老客户，我们只要将产品的市场推广方案和整套文件发给他们，指导他们如何投放和如何执行促销活动就可以；而有潜力的新客户，我专门为他们准备了分销突击队，协助他们建立分销体系，快速将产品分销出去，与此同时还协助他们执行终端促销活动。
在首次进货额上也不搞一刀切，而是根据经销商自身的实力和区域的大小以及所在区域的重要程度进行量体裁衣区别对待，事实证明，这种灵活性的经销商政策，容易吸引不同层次的经销商签约，也更容易配合企业完成招商任务。
为了万无一失，我还与企业商定了举行小型精品招商会和区域性小型招商会的双重策略，根据客户线索来源情况和区域情况，首先有针对性召集一些观念前卫有经济实力和行业经验的重要客户，邀请他们到公司参观，并出席专门的招商会，聚焦于解决实际问题的交流；而区域性招商会议是根据信息源所在地以及招商人员带回的客户信息，在当地中央区域，召开小型招商会，集中展示企业产品和市场推广方案的探讨，这样免去了客户来往企业的时间和经济成本。
九、树立样板——整合营销传播的实战检验
任何一个企业的营销传播都必须是完整的，也就是说营销过程的每一个环境都必须是清晰的有针对性策略的，而所谓整合营销传播，就是要整合企业的一切有限资源集中到一个点上来发力，但这只是一种理论，事实上很多企业尤其是中小企业的营销更是难以做到这一点，华淳酒业也是一家并不富裕的企业，如果传播上不聚焦，传播武器做得不够尖锐不够有爆炸力就不会产生震撼性的效果。
为了纯园酿葡萄酒能快速在市场蹿红，也为了给全国各地的经销商一个成功营销的样板，我们为验证我们的策划方案我们针对葡萄酒市场的特性以及企业的实际情况，我决定将长株潭市场作为华淳纯园酿葡萄酒样板试验地，为此，我们专门为纯园酿设计了如下策略。
1、核武器：设计一个图文并茂的招商单页，文案内容主要揭示其它葡萄酒因为二氧化硫而带来的潜在危险，使那些正在葡萄酒的分销商和终端商产生疑惑，动摇他们对未来的市场信心，从而对纯园酿产生兴趣。
2、突击队：训练一批有杀伤力的网点拓展队伍，无论是经销商、分销商，还是终端店铺，只要适合纯园酿品牌层次的客户，都可以通过努力争取经营纯园酿葡萄酒。务必将纯园酿葡萄酒进入目标区域40以上的终端，增加产品在销售终端的能见度。
3、高空战：与当地健康专家合作，在长株潭媒体上冠名开辟“健康饮酒”专栏（饮酒本身是好事，但过量是坏事），利用这个阵地传播纯园酿葡萄酒
4、地面战：与当地经销商配合，在长沙市内选择有影响力的商场门口实施促销活动，大规模扩大“纯园酿”葡萄酒产品的地面影响力，以呼应报纸媒体的传播。
5、舆论战：利用互联网的传播力量，在当地各大网站的论坛、博客、QQ群等，开始大批量投放预先设计好的科普性软文，以左右部分饮酒人士的购买行为。
6、攻心战：训练一批终美女端导购员，成为“纯园酿形象特使”，她们健康美丽的容貌和形体，将与纯园酿的核心价值融为一体，除了形成视线焦点吸引眼球，促进顾客对纯园酿的关注度外，协助顾客正确饮酒和指导购买健康的葡萄酒以促进纯园酿葡萄酒的终端销量是美女们行使的第二个作用。
7、视觉战：设计精美的产品陈列柜、终端pop及其它宣传物料全部出街，将在短时间内刮起一股纯园酿之风，席卷长株潭的葡萄酒市场……
上述样板市场的策略只是一些基本的要点，事实上在实施过程中，更需要全方位的出击和政策保障，才能在市场上产生真正的作用。目前，样板市场战役正在紧密锣鼓地准备着。
十、策划感想——双剑的核心能力与企业客户的期望
最近几年，在企业客户的心里，已经形成了一种共识，双剑拿出来的策划方案，总能吓企业一跳，因为我们往往会远远超越客户的预期，客户听完我们的方案介绍之后，总是会问这样一句话？真服了，你们怎么会这么想？是的，我们怎么会这么想呢？正如温州景岗卫浴的老总跟交谈时说的那样，假如你们策划公司的方案思路还不如我们企业，那么我们凭什么要花钱请你们呢？是啊，如果我们不能给企业客户以震撼性的策略，不能给企业创造真正的利益，我们又如何敢向企业伸手要钱呢？
虽然跟双剑合作的每一个客户，都会迷恋自己过去的成功，有时候对我们提出的震撼性破局策略有点矛盾，既想投入运作以改变困局，又怕过去的一些积累付之东流，为此我基本上都是按照先为企业创造效益，然后再逐步改变原来策略的循序渐进做法，从来不搞全盘否定企业，一股脑来一个一窝端的武断做法，总之，我不愿因为策划项目而增加企业的负担和市场风险。
通过华淳纯园酿策划项目的解析，其实读者也了解了双剑真正的核心思想，我们往往会将客户企业的产品放置在整个行业中，然后看看能否为这个产品创造一个新名词，使它看上去令顾客很相信是一个好产品外，还能像一个区别于同类产品的新品类，如果这个名词还能给消费者带来一种利益上的暗示和一个消费逻辑，那么，这个创造出来的概念应该是客户企业独一无二的私有品，任何竞争对手都不具备的，而这又是我们双剑为合作的客户所带来的第一个回报，一种无形的价值。
用横向思维进行营销破局，帮助企业从同行业同质化低水平的竞争形势中拯救出来，并为企业客户乃至整个行业带来一个新的发展方向，就是我们双剑的核心能力，也是其它策划公司所无法掌握的独门武器，是双剑策划公司为企业破局成功的法宝。我时常告诉我的员工，传统的营销策划是策划公司与企业走在同一条道路上，把企业客户遗漏的东西和没有想明白的问题捡起来提交给客户，客户也会觉得对自己有帮助，但不具有震撼性，因为企业客户会想，其实我们自己也能想到的！但双剑破局的策划手法却不是这样的，我们从不跟企业走在一条道路上，我们是从未来带了一个创造性的东西交给客户，所以我们的客户一旦看到我们的提案，就会非常震撼，通常会冒出的一句话是：天哪，你们怎么会想出这样的思路来？
什么叫双剑?企业本身就是一把利剑，但这只是局限于产品市场和行业实践，而我们的横向思维策划能力却是另一把利剑，双剑合璧才能创造真正的奇迹。
商业地产招商营销策划方案篇3
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市eBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5a级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好Swot分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行Swot分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市eBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的Dna带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。
另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代maLL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场maLL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（三）单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。
（2）长春本市招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
（1）主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
（2）中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在maLL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRm系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.
[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
商业地产招商营销策划方案篇4
挤身营销大世界十余年来，深感市场的变化之快，商家越来越理性、越来越“挑剔”，同类产品越来越多、越来越同质化，市场竞争越来越激烈、竞争手法越来越多样化，而消费者更懂得了货比三家，因此，很多企业在招商路上倍感艰难！那么，我们是否有办法逾越这一道道障碍，让企业在招商路上走得更快更稳呢？！招商是否有绝招？！
记得在中国武术中最上乘的境界是讲究“见招拆招和招招制敌”，甚至还有“无招胜有招”的说法。那么，怎么样才能使自己成为武林至尊或者高手呢？练武不炼功到老一场空，首先要看我们基本功练得怎么样？！再则得看看对招式的领悟和运用能力，常言道，“世上本没绝招，当你熟练某一招到悟透的境界，它便成了绝招”。其实，搞招商和习武术一样，肯定是存在强者之说的，多年的市场实践和专业的咨询经历告诉我们，任何优秀的市场动作结果都绝非一招所致，它必须得建立在一定基础之上的，所以企业首先得练好内功，在整个招商规划上全方位做好如下工作：从大的方面讲有：企业战略；市场策略；品牌规划；投资额度计划和控制；企业资源的有效整合等。从细致的方面讲有：营销队伍的组建；人力资源的管理和培训；市场的整体规划；招商政策的制定；实施过程的把控；产品核心概念的提炼（市场最终的占有率取决于消费者的认可度）；促销方案的策划（广告类、促销活动类、终端促销品类等）；招商工具的设计（企业、产品、政策、营销方案的包装，具体的说他们包括招商广告、招商手册、市场管理手册、促销手册等）；客情关系的维护（与中间商的关系等）；售后服务规范的设制（对中间商、消费者等的售后服务）等。虽然招商只是市场渠道建设的一种方式，但他也是一项综合的营销系统工程，同时与企业的整体营销方案是紧密相联的，又因为目前国内招商大环境的日益复杂化和应招者的更加趋于理性化，只有在这基础工作做得较完美的情况下，才可能产生绝招，在把握好绝招的情况下，才更有可能在市场竞争脱颖而出。打造招商的利器——招商中的“招”
也就是说，要想达到理想的招商预期目标，我们得很好的把上面两个方面所包含的内容融入到整个招商规划和招商运作中去，致力做好以下四个方面的事情，在这四个方面下功夫，悟熟、悟透，便可形成绝杀。
解决应招者“来”的问题——让商家产生好奇心
从源头上看，组织招商活动的第一步就是招商信息，即厂家特意为自己的“招商项目”和“寻求项目的商家”之间安排的第一次“不期而遇”，能否给对方留下深刻的印象或让对方一见钟情，往往在此一举。广告能否吸引更多的眼球和让中间商对企业的招商项目产生好奇心，是我们达到预期招商效果的前提条件之一，因此，我们不得不在媒体的选择和广告的创意、设计上下功夫。首先，我们来探讨一下目前国内用来招商信息的媒介（电视、报刊、电台等）和其它信息方式及其特点：电视广告（包括电视游动字幕）——电视广告费用相对太高，字幕效果不太好，建议招商初期不要采用这种方式为主导；报刊（包括杂志）——影响周期性较长，受众面较广，目标锁定性强，费用相对较低，应为主选方向；电台——面对的受众群体不对，一般不予考虑；区域直投——直接锁定目标群，但人力耗费太大，且对人员素质要求很高，否则不如不做，以免产生副作用，针对报刊广告覆盖不到的盲区或信息反馈量相对较少的地区可以考虑直投，因此应作为一种强有力的信息补充手段；利用地区性《黄页》有针对性的主动发函——费用较低，是一种广招薄取的方法，对人员沟通技巧要求较高，工作量相当大，因此作为一种最后的、万不得以的信息补充方式。作为版面的选择、篇幅的大小在这里暂且不谈。锁定媒介后，再解决“看”的问题：媒介招商广告，他是企业对外传递招商信息的一种有效手段，也是一种必须用的手段，且中间商往往获取企业招商信息的方式也就是通过媒介招商广告，因此，我们在招商广告设计方面必须达到如下两点要求：平面设计方面要抢眼，当商家翻过报刊广告所在的那一页时，能吸引住对方的眼球；文字表述方面要有自己的亮点，能让对方动心或产生好奇心理，如能让对方打电话来咨询具体招商情况或索要招商资料，便达到了理想的效果。
利用《招商手册》充分拔动中间商想获利的心弦，才能达到预期的目的。因为，该手册往往是第二次向中间商传递信息，比招商广告所包含的信息量要大得多，将给商家发出更为强烈的刺激。能否让被吸引的眼球“放亮”萌发出来进一步探个究竟的想法，则是判断该手册设计和运用成功与否的恒量标准。因此在设计《招商手册》时，我们要特别注意其中有要点：篇幅结构上不能漏项，行业背景、企业简介、产品核心概念、运作模式纲要、盈利概念推算、招商政策分析等；平面设计、印刷方面要体现高档次、强实力、和企业对该项目做得成功的大决心；文字组织方面要朦胧中求完美，语句要求高度提炼、突出亮点以增强吸引力，并不需要把企业所有细则都写上去，要看得完、吸得住和守得了密，让商家萌生来的念头。
解决应招者“签”的问题——让商家产生欲望
商家越来越理性、越来越成熟，对项目的选择也是越来越谨慎，要想在短期内找到一批优秀的中间商并不是件易事。只有让商家打消顾虑、产生欲望，才能达成合作意向。
商家对项目的考查是多方面的，它包括“企业、产品、模式、盈利、支持等而并非仅局限于“广告好坏与多寡”。对于整体策划和创意方面提出了较高的要求，因此，我们对该项目要进行全方位、恰如其分且有充分说服力的规划、设计和包装等，如，在企业介绍方面，要体现强实力、强信誉(和这样的企业合作，信心十足同时不用担心受骗上当)；在产品核心概念提炼和包装设计方面，要有好卖点和体现高品味(产品好卖，因为谁都知道产品不好，肯定难动销，经销也就不可能赚到更多的钱)；在运作模式设计方面，要求市场运作方案易操作，且拥有可行性、实效性和严谨性(对运作方案没底，谁都不会愿意冒然进入)；在利润空间方面：对于中间商要有足够的利润空间、相对体现低价位（特别是针对消费者的零售价要合理），若价格与同类产品相比没有优势，那么一定要有足够的说服力，让中间商相信产品以量获胜，市场能够真正实现“长销”和“旺销”(商人是以赚取最大化的利润为根本取向的);在企业支持方面：体现在全方位，让中间商真正理解企业的理念，只有产品真正实现了终端销售，企业和中间商才能获利或长久获利(能得到企业的全方位的支持，才会后顾更无忧)。
利用现场活动造势，使中间商盟发签约的冲动。可不定期召开招商会议（订货会），它是由企业通过周密的组织和策划专为本企业的产品上市安排的集体定货活动（或称“订货会”、“新产品上市新闻会”），其中包括这样一个过程：寄资料、预约、邀请、听课、解疑、签约、交款等。适时的参加相关政府及社会团体举办的大型产品交易会，如，全国糖酒会就是其中的一种。也可分区域举办小型的座谈会和当面洽谈，当与会的人数较少时，我们可以考虑将招商会议改为小型座谈会，如，与会人数不到十个人。另外，当面洽谈方式是客户自动上门或企业营销队伍针对于特定的客户而主动上门造访。
解决应招者“投”的问题——让商家确信未来
打消中间商顾虑，充分的调动其积极性，使其能按厂家的规划，理性而大胆向市场投入大量的人力、物力、财力和全部的身心。
灌输理念：双赢理念、有投入才有产出、风险与盈利成正比等；
找到佐证：找出第一个吃螃蟹的人——建立样板市场或自营市场（获得现场行销经验、锻炼一线营销队伍，为调整前期营销方案提供实证，反过来还可以拉动部分应招者“来”和“签”的问题），以实例来打消中间商怕风险的思想顾虑，从而让其理性而大胆的进行市场投入；
严密策划：保证其市场的有效投入率；
忠诚服务：与对方交朋友、忠心实地的为商家服务；建立完善的市场帮控体系。
解决产品真正“进入”消费领域问题——让消费者相信品牌
明确只有拥有终端、拥有消费者，才能真正拥有市场；建立一支具有强大执行力的市场营销队伍——企业的发展有30%靠企业的策划，70%靠企业各个层面的执行力；建立有效的市场保护机制——观念；市场利润是双向的，而品牌和网络确永远是自己的，所以要在打造品牌和建立市场网络的同时，就一定要好好的呵护他们，一定要像爱护自己的孩子一样爱护他们；展开市场攻坚，完善售后服务（中间商、消费者），坚定他们的信心；在一定的范围内，鼓励中间商接合当地市场特征和自身的优势展开个性化营销；建立完善的协销、深度帮控销机制、培训机制、晋升机制，与中间商共同成长。捉住细节中的“魔鬼”
损害市场活动的“魔鬼”往往藏在细节里，在我们执行招商的过程中，我们只有把握好每一个招商环节、在每一个上细节下功夫，才能保证事半功倍，而不至于阴沟里翻船。
我们先来看看中间商加盟流程和产品招商流程：
1、商加盟流程
2、招商工作流程简述
招商环节的控制
1、意向客户信息
a、信息收集及统计。从多方面收集有用信息名单，且对其进行详细记录，分类、归档保存和管理，以便充分利用。信息来源有多种途径，我们不妨同时从多方面同时着手，全面利用，如，公司原有的信息名单或现有网络资源；看到招商广告的咨询者（电话、信函、e-mail等索取加盟资料）；目标区域内其它同类品牌或同行业经营者；直投资料的签收者、熟人、朋友介绍的有意洽谈者。
B、信息分析及处理。信息处理原则：信息是决定招商工作成效的先决条件，对每条信息必须有一次以上的电话回访和发函，被放弃名单也应有放弃理由的书面记录。每项处理过程都必须建立详细的台帐（《第一次来函来电详细档案》，《第一次来函来电名录》，《重点名单名录》，《重点名单详细记录档案》，《中间商详细档案》等），不要轻易放弃任何一条信息。发函工作人员要在接到信息后的第一时间内将相关资料寄予咨询者。信息处理流程：一次信息处理（信息接听和初级处理）由文员完成，内容包括：接听、记录、简单答疑、信息分类、邮寄一次信函等。二次信息处理由招商业务人员完成，内容包括：二次来函来电接听、疑问解答、政策解析、会议或到厂考察邀约等，对所有来函来电的信息必须有一次以上的电话回访，并做好书面记录。重点信息升级，继续电话追访，由招商业务经理或助理完成，主要包括：解答“模糊”和可松动政策条款，表示合作倾向，邀请到厂参观、考察、面议等，并具体负责到厂人员的面谈工作。
C、信息分析及归类，通过访谈记录、加盟申请表填写情况、来访者综合状况等对信息进行有效分类：重点信息：意向特别强烈者；要求来公司考察者；经常保持良好沟通者；第二次来电、来函者；经济状况佳者；有相关同类产品经销经验者。一般信息：心态不明确、仍处观望状态。无效信息：淘汰信息、完全不符合公司要求的。但要求存档，以便深度分销时可以提供给中间商再度开发。
D、对已有信息的分类处理，重点信息：双方充分沟通，确定面谈、方式和时间（欢迎加盟者前往企业公司考察或邀请参加企业的招商会议）。一般信息：充分沟通，力争转化成重点信息。不断升级、淘汰现有信息、补充新新信息。
2、招商会议的组织与安排
a、追访（邀约）——邀请欲加盟者集中参加招商会议：追访时间安排：在开会前期20～25天统一发会议《邀请函》，预计对方已经收到信函时，开始电话追访；每次追访限时3—5分钟/人/次；开会前三天，再最后确认一次。邀约记录：记录追访时间、沟通内容、统计参会人数、约定下次沟通的时间；填写《预计参会人员登记表》。邀约要领：把握主动权，让对方感觉到是我们在选择他，同时看好对方的某种强项；另外给人“机会难得，稍纵即逝”的紧迫感。
B、会议流程及控制——做好会议计划：表格中的各项内容必须如实填写；根据现有信息量和要求召开招商会议规模的大小，决定媒体计划；对相关信息进行收集和统计分析，看预计信息反馈能支撑一个多大规模的招商会议，然后作出相应调整；信息处理（发函、前期勾通等）。会议前期工作筹备：会议物质准备、酒店洽谈（标准、地理位置、会议室大小、酒店服务力度等硬软件要求）等；资料分装配备（数量、时间、责任人等）。会场组织与安排：会场布置（场景布置、相关器材及讲义设备配备、茶水及会义服务人员安排等）；会议接待（接待台的布置、接待人员的培训及安排）；会议拜访（相关业务人员的分工及安排）；会议讲义准备及环节控制（讲课内容、主讲人员安排、会场控制等）等。
C、交易会与一般的招商会在过程控制中的不同之处——会议组织者非招商企业自己本身，一般是由政府机关或民间团体定时定点举办的，参展单位，一般只需交纳一定的参展即可。因此，会场整体组织上，由组委会安排，我们要做的是，作好会场展台的设计和布置，要显得与众不同，且大气，能吸引更多的与会者留步;一般在开会之前，不需要做招商广告和参会邀约，但参加招商的企业并非自己一家，而与会商家的意向合作伙伴可能是二选一或者多选一，其中存在着残酷的厂家之间的竞争问题——同类产品、非同类产品之间的竞争都同时存在。因此要求我们做好现场的宣传工作：多发放关于产品、企业、品牌类的Dm、pop、VCD、《招商手册》等；现场沟通水平和沟通方式要求更有效；如果条件允许，最好可在交易会现场组织产品招商新闻会（会间的授课内容与招商会是一样的）。
3、签约
双方进行充分沟通后，达成一致意见，可以签订合同，并交纳保证金；签约过程要点：业务人员洽谈安排、资料配备、现场签约流程的制定和控制、合同整理、气氛营造、突发事件处理；签约注意事项。
4、考察
企业区域管理人员前往加盟者所在地开展实地考查与评估，并对相关细节进行现场咨询与指导；落实相关事项：中间商的实际情况是否与《加盟申请书》上反应的一致（社会关系、资金实力、拥有点面等）；对当地市场做基本市场调查，并向加盟商提出合理建议；对欲确定店面地点进行实地考察；对其它相关的考查详见“选择中间商的基本条件和要求”。
5、履约
加盟者按照合同规定及时履约、汇款；中间商填写《要货申请表》（企业有关工作人员给予配合）。
6、发货
收到足额款项后及时安排发货（若条件允许，最好制定24小时售后服务制——从中间商合约定金款项到帐一刻起，对于中间商提出的任何要求，必须在24小时内给予回复或处理）；一般发货流程（流程设计要求：简明、高效而不能出错，若一旦货流高端出现问题，那将会给整个市场运作造成致命的杀伤）：
7、市场扶持
工作人员对经销商及其服务人员进行入市前的专业培训；工作人员（区域负责人）对区域中间商的日常指导、协销、培训、帮控等工作全面展开。修筑起招商坚实的平台
在招商规划和执行过程中我们要做到像灵猴般机智而又不乏理性
首先整合自身资源，知道自己拥有什么、欠缺什么、需要什么、担心什么、害怕什么，然后量身定做，全面规划，逐层推进。目的明确，为什么招商、要中间商来为我们做什么、我们能给中间商什么、怎么样对其实施管控来达到双赢的目的；手法适度，队伍规模及其结构、资金储备量和投入尺度及投入方式、市场开发方案及推进进度等；规划严谨，充分的市场调研、科学的市场规划（市场布局、价格体系、招商政策、市场策略、市场预警机制）、合理的激励机制；严谨又不缺乏灵活的管理体制，责、权、利明确，允许执行层随着市场的变化作适度调整，市场是不断变化的也是检验营销行为正确性的唯一标准。力求扬长避短，规避风险。
决定招商成败最根本的东西是“人”
要想将一套好的方案有效的实施，与拥有一支高素质的营销队伍是分不开的。高素质的人才面对市场将是无招胜有招，处处是绝招。因此我们在组建一支专业性较强的企划队伍——筑路规划和测量；一支专业性较强的商务谈判队伍——路基建设；一支专业性较强的市场协销队伍——路面建设，其决定是修普通公路，还是高速公路。
1、招商人力资源开发机制的基本建议
指导思想：广招精取，优胜劣汰。人才类型：气质、形象佳，攻关能力、口头表达能力强，如果拥有相关销售经验或招商经验者优先。制定相关人力资源储备计划：招聘计划的制定、招聘广告的设计及上媒计划的安排。人力资源培训计划：企业及产品知识（了解企业，熟悉预招产品）；沟通技巧（接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等，但很大程度上取决于自身个性、修养与素质）；招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）；薪酬体系的设定：指导思想——--低底薪高提成，鼓励多劳多得。
2、确保相关职能部门有效运作的要求
各个职能部门的责、权、利的界定；制定相关制度以及保证生产、货运、财务、招商或市场拓展部门有效通畅运作，一定得避免“皇军打伪军”的内耗现象出现，对于招商活动最终能否达到预期的效果，各营销部门能否有效配合和执行队伍办事效率的快慢，往往对市场运行最终结果能起到50%以上的作用。
3、市场招商队伍的组建
a、组织结构
以上为先期市场启动时的基本构架设置和人员数量最低配备要求，后期企业可根据市场实际情况进行调整和补充。
B、招商部应人员配备，从长远看，应有如以下几方面人才：经理1人，需对该招商产品所处行业的市场营销实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。大区招商经理或区域主管先期3-5人。大区经理或区域主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判（但不能过于油滑），具团队合作精神、服从意识和大局观念，可分批到位。区域协销经理先期3-5人，中期10~20人，后期根据实际情况而定。主要职责是协助商开发市场，完成销售。招到中间商的省份或大型城市至少每省（市）1人，重点开发区域还需就地招聘协销人员。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。协销经理可视招商实际进展情况分批到位。商务助理先期3~5人，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织工作，招商工作正常开展后，每大区至少要配置1人。接线及招待员两人（一男一女）——负责一次来电接听、记录和协助业务主管接待来访客户，另外配合做一些办公室杂务工作：要求仪表佳，普通话标准，熟悉企业及产品状况，语言优美，声音具磁性；
招商环境硬件配备（保守的要求）
为了加强企业形象的宣传和解决招商工作之需，在硬件配备上，最好能做到以下几点
1.场地准备
需气派、和谐、实用，并能展现企业实力；需为招商骨干就近解决住处（针对外地员工）。
2.招商部办公场地安排
一个大办公室：现代、生动，多人办公——智能化办公室；两间小会议室（谈判室），以备两家客户同时洽谈；一间经理室，两休息室（或一个接待处，一个休息室）。
3.配套设施
商业地产招商营销策划方案篇5
自医药招商模式运作以来医药企业往往在产品价格上做文章，竭力把价或买断价定得很低，10扣左右的产品比比皆是。拉大产品价差，吸引经销商/商的合作。随着2006年医药产品质量频频亮红灯，低品质的产品安全隐患改写了医药招商的潜规则。价格，质量、服务、品牌等因素越来越受到消费者、经销商和商的重视。新的招商规则已逐渐被广泛接受。如：终端推广、临床学术外包，甚至招商流程外包等，受到越来越多的医药商业的关注。“成大事者必运作于细”、“闻道有先后、术业有专攻”在新形势下越来越多的医药企业面对着开发成本居高不下、借势而为应该说是中小型医药企业得以生存、发展的上上策。如何对招商的区域进行精细化管理，主要从如下几个方面着手：
一、招商产品的筛选与产品设计
1、对产品精准定位与分析
通常一个完整的产品概念由四部分组成：
①消费者观点：从消费者角度提出的有关问题；
②利益点：说明产品能为消费者提供哪些好处；
③支持点：解释产品是怎样解决消费者观点中所提出的问题的；
④总结：将上述三点的精髓用概括的语言表达出来。
产品定位:产品定位中的利益——特点分析是形成产品概念的最好来源，但产品概念包含的内容比产品定位更广，通常它有四方面的内容：
①“它做什么”，即它提供什么利益给消费者；
②“它是什么”，即保证产品利益得以实现的产品特点；
③“它为谁服务”，即产品的目标顾客；
④“它对于消费者意味着什么”，即产品的个性、形象等。
在确保产品无质量隐患的同时，产品力是产品得以长线销售的基础，充分挖掘产品的特性和特点，提炼出产品卖点。
不仅如此我们须对招商的产品做深入的研究分析：目前该类产品的市场容量、市场份额、同类产品在品类市场中占有率，竞争品种的销售情况及操作空间设计，从而判断该类产品是否有市场潜力。另外产品是否是品牌产品，从而决定制定不同的操作空间。
2、设计个性化的营销方案
产品的定位上要打差异化，招商的方案上同样要有独特性，为招商产品设计个性化的营销方案十分必要。锁定目标客户，制药企业对不同的商、分销商、医药终端的资源服务和市场推广策略。制定合理的销售目标，明晰经销、区域和经销、权限。有力保障商权限。传统的招商只是产品之间的买卖关系，方案营销将是利益共同体之间价值链分配合理、责权对等的有力保障，是保证产品营销的各个环节集中资源、集中目标的有力措施！
二、确定招商目标、策略、模式、规划
1、招商目标管理
医药企业为了快速回笼资金，缓解成本压力，从而通过招商来快速建立营销网络，占领市场、从而达到了锻炼队伍，总结经验，提炼市场运作模式的目的。从全局和长远的角度看，采用招商策略不仅仅是企业进行产品快速拓展的手段，从而也有效的规避企业运作风险，但同时一定要设立一个合理的目标：
（1）.质化目标：品牌建设目标是对现有的品牌进行未来的规划，当前主要传播什么样的品牌概念，它为未来的品牌铺垫什么样的基础。
（2）.量化目标：制定切实可行的销售额目标、首批回笼资金目标、网络目标、终端目标、市场份额目标、利润目标。目标制定切勿好高骛远，一定要符合SmaRt原则（明确的、可衡量、有挑战性的、可实现的、有时间限制的）。
2、精细化招商策略管理
在医院的专业商，在业界有人称他们为特种部队。他们凭借着强势的分销资源（网络、人脉、队伍、资金，）他们需要特色品种；厂家介绍推荐品种，当药企业面临暂时资金不足、网络不全、队伍不理想，你可以借力社会资源，借力于医院专业商；
（1)整体规划招商体系:对现有招商策略进行规划，确定自己的目标招商群、选择恰当的招商方式、制定恰当的招商政策。招商不能仅仅是在卖产品，是在推广盈利机会和企业方案，制药工业与医药商业之间只有优势互补，各取所需，才能完成产品的营销全过程！商是产品营销的中间环节，是通路，不是最终的消费者。找到合适的商是产品销售的开始，而不是药品销售的结束。
（2）渠道建设工作的重心下移：制药企业有义务协助商进行产品的分销工作，建立专业的医院终端推广管理、指导模式，培训、指导、提高商的推广能力和专业水平。建立健全的二级分销体系：尽量在每个一级商无法直供货物的区域直接设立二级商，建立二级联销体系，尽量避免二级商的再调拨。企业的销售人员直接对二级商进行销售、促销、服务和管理，保证二级商的充分利益，同时维护价格秩序和物流秩序。
（3）终端上量的微观分析：分析招商产品的产品力、评估预期和潜在风险，进行品种筛选竞品策略、招商政策制定、市场规模、区域限制、终端开发、渠道（商）情况调查制定目标、政策组织保障目标终端的产品结构与销量分析、销售模式与政策、商业渠道分析、区域差异分析、临床学术分析只至分析到目标科室与处方医生。真正做到稳操胜券。
三、精细化招商的控制管理：
医药企业销售渠道的建立首先是选择渠道资源，然后是争取终端资源，而争取渠道资源的基本原理是保障经销商/商的短期利益、预期利益和风险、期望利润，而对经销商/商基本管理手段是：沟通、利润控制、库存控制和营销方案控制、掌握尽可能更多的终端客户资源等。
1、招商关键控制点：以商的拥有的真正终端为基本划分单位，尽量以有终端资源的商为主。不要盲目以地理区域划分，要充分考虑今后的可控性，避免“养虎为患”。另外考查商的实力看他是否真正具备省代的实力和操作能力。招商过程中区域指标划分要对等，避免区域商过大，适时进行拆分。充分考虑企业自身拥有的资源。
2、商/经销商的筛选与分类：
3、商/经销商评价量表
4、商／经销商选择权重量表
5、首批提货量及医院进货要求：年销售协议指标的10-15%为首批进货量，在招标之后的20天内，对目标医院进行医院采购。由于“一品两规”的政策、医院资金的有限性、竞争产品的排他性等条件的限制，时间和速度将是药品进医院的关键要素，所以“商业先行”，即在没有招标之前，就开始招商工作的实施。.
6、保证金制度：商需向企业交付一定的保证金（市场保证金、指标保证金、招投标保证金、窜货保证金）最晚在签订合同5日内以电汇或汇票、现金的形式支付公司、签订合同时交纳保证金数额的10%为市场定金，合同期满或合同终止，公司根据情况全部或部分保证金退还，附带利息。
7、商/经销商考核与激励：考核分为定量和定性两种，定量考核：包括按销售指标完成情况、医院开发情况（地区、医院、科室、医生）人员配备情况，客户丢失率：分销商数量、终端医院数量。定性考核：企业发展战略、规划，企业文化建设、团队建设、团队凝聚力、团队战斗力。对于经商/商激励包括：销量完成返利奖、渠道维护奖、价格信誉奖、合理库存奖、经销商协作奖、市场开拓奖。
8、商/经销商培训与市场支持：由于商／经销商群体时间紧、工作忙，对未来的判断与把握能力相对弱一些，信息闭塞，对信息渴求，管理经验相对较少。制药企业为商／经销商提供培训支持；除此之外还会提供企业品牌塑造、专业学术推广支持、医学杂志论坛、医学营销培训等。为商和经销商的销售队伍提供更多提升技能的机会和个人发展的空间。
9、售后服务：设立全国咨询专线，帮经销商回答患者咨询。并设立产品服务专员，接受经销商及患者投诉，及时提供后续广告策划及最新市场操作成功经验。为经销商每月发放《医药新视点》，传达各地成功市场操作经验，进行全方位营销指导。每年举办一次全国营销交流会，邀请知名营销专家授课，加强信息的交流。
10、政府事务管理：政府事务管理通常包括三大内容：招、投标、物价管理、医保申报管理。主要的工作就是及时掌握招标政策的新动向，预测招标带给企业的机会与挑战。充分对招标信息的收集与处理。并为支持客户展开投标活动、医保和物价事务管理。特别是与商及时进行招标信息的主动收集与沟通，投标标准化资料准备和投标的支持，信息反馈过程。全过程进行过程管理与控制。
随着2006年以来政府不断加大反商业贿赂的力度，一些新法律法规不断健全完善。国家大力倡导阳光招标采购，特别是处方管理中推行“一品两规”，使处方药营销进入一个新的转折点。处方药营销模式从带金销售逐步转向学术推广，已成必然趋势。厂家在与商合作中，从价值链整体统筹，合理分工，明确定位，深入开展学术推广活动，改变医生处方习惯，是处方药医院销售上量的根本路径。从区域到目标医院，从粗放管理到精细化管理，根本目的是使处方药销售医院精耕细作，掌控市场，实现双赢。
点评：高普才
一、必须明确并理解招商的概念：
1、经济学角度看招商：企业按照共享社会资源、做自己最专长事的专业化分工原则，与资本、管理和网络资源丰富的市场中间商，建立双赢的战略合作伙伴关系。是运营成本更低、运作更灵活、效率更高、在竞争中更具优势的新型分销合作模式。把通路创新打造成企业竞争的核心优势。
2、广义的招商概念：为了更充分的利用社会散存资源开拓市场，并向市场提供商品和服务，把处于价值链不同环节各自经营的生产商、经销商、零售商通过构建一种相对稳定的谋求双赢的伙伴关系，如同一个虚拟的企业，以实现优势互补、风险共担、利益共享的战略联盟，人们习惯把这种通路伙伴联盟关系的构建简单称为招商，包含通路规划、建设、运行及通路管理等系统工作。
3、狭义的招商概念：选择适合企业发展，符合公司渠道网络建设要求的通路伙伴——经销商这一企业活动的简称。
二、招商不仅仅是产品的销售，而是建立利益共同体。
招商的初级阶段是产品的买卖关系，中级阶段上升到合作伙伴关系，高级阶段提升到战略合作关系。只有精细化管理，才能实现利益共同体的目的：
1、松散的利益关系变成紧密型战略伙伴关系
2、平行关系变成垂直的、利益一体化的关系
3、简单的合同型契约关系变成管理型、合作型、公司型关系
4、较长、较混乱的渠道网络变成扁平化、清晰化的网络渠道
5、简单的无序放射状网络分布变成网络分布合理，容易达成信息共享、物流畅通、风险共担、效益共享的理想状态
三、招商是“双刃剑”，弄不好就变成“找伤”
任何一种营销方式都不是万能的，有优势的同时，一定有它的劣势：
1、容易出现市场的短期行为，只为近期利益，不去维护品牌形象。
2、市场的深度分销及精耕细作不足，管理粗放。
3、医药企业的销售工作会产生致命的惰性和依赖性。
4、市场信息短路，不能够及时发现问题。
5、只是注重产品的销售指标，忽视消费者研究。
6、由于经销商的自身发展与医药企业的发展不均衡，忠诚度低。
7、医药企业与经销商的目标不一致，对市场开发的预期不对等，冲突不断。
商业地产招商营销策划方案篇6
然而，企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏忽都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。无疑，商家和企业在招商运作上越来越小心谨慎，很多单位都在努力寻找实战派招商咨询与策划机构，希望借助实力强劲的招商专家团这个“外脑”来实现招商稳健、有序，大踏步的运作。
招商产品如何认清目标？产品如何定位？如何选择经销渠道网络和好的模式？如何走差异化、创新型道理，最大化规避招商市场风险？等等诸如此类问题，都是企业，尤其是中小企业也是“外脑”所要周密筹划的核心内容。
一说：外脑助你，认清目标
企业背景再强，缺乏好的产品玩转不起来；企划再优秀，执行不到位也是空纸一文；实战方案，缺乏解读和培训也不行；广告杀伤力再猛，因为电话沟通技巧不够，终端客情乏力，招商工作也会大打折扣。这些问题似乎是企业自身很难发觉到的，只有借助合作的“外脑”才能进一步理清头绪，制定相应对策。
作为一家知名国际行销顾问机构首席顾问，笔者和团队在为10多家企业提供招商外脑服务时，积累了较为丰富的成功招商经验。我们认为，招商第一步，认清目标是关键。
收集市场信息、调查和研究市场、招商策划是前期工作的筹备阶段，中小企业基本上不具备详实周密的调研条件，而招商专家组在这方面绝对专业，借助外脑可以为招商提供全面的市场引导与支持，帮助企业认清招商形式，进而找准目标，包括所有招商策略的制定与落实，招商指导书的制定；招商广告的媒体选择；招商费用预算及效果评估；招商会议的组织实施；招商信息的管理；经销商常见问题应答；经销商甄选标准与核查。还有就是，诸如，设置策划、文案、平面设计、媒介投放、市场调研等几大块工作安排对于中小企业来说具有一定的难度。有了外脑扶持，事情便一定程度上变烦为简，因为一方面可以规避企业市场部当局者迷的缺陷，又可以利用外脑“旁观者清”的优势，认准形式，找准对策。
在招商营销资身顾问机构这个外脑培训和引导下，市场意识单薄的中小企业可以更清晰认清并树立全员招商的目标，除了招商核心人员，物流、财务等辅助人员也要懂得公司产品的经销政策、产品知识。因为很可能有一天所有大区经理在招商会现场忙乎，公司里只有后勤人员，而此时恰好有经销商来电话咨询问题，如果后勤人员是一问三不知，那会给经销商造成很不好的印象，相反，如果一个后勤人员能对产品、市场等方面理解透彻，经销商会对企业另眼相看，这也反应招商团对确立清醒招商目标意识的重要性。
此外，外脑会立足企业实际制定科学、实战的招商团队培训目标，确保招商完整、到位。
招商忌讳认识不统一，团队对产品、市场和招商意见相左，造成内部信息混乱，招商效率低下。通过外脑的培训，统一思想，统一全体成员的内在共识和言行标准，步调一致，共同推进。因此招商培训是打造一支优秀的招商团队必不可少“内功”，依靠统一培训达成共识的目标必须清醒认识。
当然，有很多企业招商处于投机行为，只是简单的资金回笼。这种招商行为留下的后患非常大，给企业长期发展目标带来恶劣影响。更不是外脑提倡的现代营销理念。
第二说：外脑领你，找准定位
市场竞争压力下，中小企业的心态越来越浮躁，任何一家知名的“外脑”都歧视这种定位：一个产品，资金、队伍、经验缺失，没有思路，甚至在没有经营场所的情况下，盲目的招商，期望一夜成名。
近年来，传统的招商定位已经难以实现和承载企业的战略要求，随着中国市场的成熟、经销商的成长和辨识能力的提高以及基于wto的观念冲击，中国企业正在呼唤新的更为有力的招商模式的出现。
一个企业要招商成功必须走自己的路，在外脑的紧密配合下，找准产品的定位，不失时机的把产品“嫁”给商。
定位要准，不能单纯模仿同类竞品的定位，而是应该加上自己对市场的观察、思考，策划，要带有自己特色的卖点，只有这样才能保证产品定位差异化、创新性的招商亮点，助推产品招商工作顺利进展，这时外脑主要职能是统揽整个产品，重新梳理产品功能核心定位，切中同类竞品的“喉管”，制定一个具有竞争优势的产品招商“绝招”。
面对产品同质化严重、科学技术含量底的现状，我们认为，只停留于浮浅的新包装、新定位，概念模仿，理论抄袭，不免有定位不准之嫌。试问：厂商一哄而上为争夺一定量的商，同一个配方，同一个产品如何打动他们的“芳心”？商凭什么要做你的产品？消费者凭什么青睐你？这需要企业在外脑的引领下对产品进行重新策划定位，创意一个好产品、提炼一个好概念。如果能提炼一个让为之一亮的独特定位，招商就成功了一大半。尤其对那些没有强大资历、区隔优势以及核心差异化的中小企业来说，定位精确的产品是招商成功的砝码。
定位精确，就要努力达到三点：
1、自身优势——明确
这种优势主要是定位在产品的与众不同上，强调实效的承诺，第一视觉的冲击。产品有个好名字，或有个权威理论支撑，甚至有个权威人士或名人给产品叫几声好，产品就会走红。同时，包装是产品的第一张脸，包装设计出色，就能抓住招商眼球，在竞品中跳出来，企业精美独特的包装对于品牌形象塑造往往起推波助澜的作用。
2、产品功能——新颖
这种功能定位主要围绕产品的作用机理，提出差异化区分于竞争对手的销售主张，x阿胶口服液，首倡xa因子清毒养血概念，多少吸引了商眼球，带动招商工作的开展，而排毒养颜胶囊提出排毒养颜概念，抓住消费者对产品功能的需求心理，进而使产品迅速实现全国推广，全面的目的。
在市场实战中，外脑可以给企业量身制定产品概念，进而达到可识别性、差异化个性，既彰显产品独特定位，又给商与消费者内心带来强烈冲击。
3、工艺成分——独到
打出招商竞品没有注意到的特性，围绕工艺、成分做文章，延伸产品定位。如海尔“防电墙”、“氧吧”工艺效果，给市场带来极大听觉上的冲击，x纯净水的＂27层净化＂工艺和成分，让人容易亲近等，也反应了工艺、成分上的定位越明白晓畅越有市场价值。
第三说：外脑替你：选好模式
中小企业招商过程中常犯随机性和不可控性性弊病，多数情况下选择商不是“门当户对”，企业自身的样板市场和商操作的市场模式大相径庭，事先没有明确各自的招商模式，这些弊病在合作的“外脑”面前会很快看穿并采取行之有效的解决方案。
建立完善的结构模式，确保细致，健全尤其重要。外脑在对市场与企业产品的分析了解基础上，针对特定的市场环境与商需求进行产品拿出一套实战性模式，制定出适合当地市场消费者口味的宣传文案与广告媒体组合及有效的促销方案；同时制定出一系列能激发零售商与业务员积极性的销售政策，引导促销员对终端进行精耕细作，铺货理货、维护终端客情关系、开展促销活动、收款等环节的进行；健全的模式和政策，服务人员会针对消费者的实际情况开展有效地售前、售中、售后服务，并同时处理一些消费者关于产品效果的危机事件；财务人员努力控制费用不要浪费，严格按经理的意见进行市场收支两条线。健全、可操性模式绝对可以调动商口味。
另一方面，外脑会利用自身强大品牌实力和权威影响力，帮助企业给商提供增值服务，不断调整模式，并且根据不同市场不同渠道的商量身打造一个创新性、差异化的营销模式，实现产品推广的全面盈利。包括直营网络与关联网络在内就在总部的统一管理下形成强大的、稳定的模式系统，具有完善的分销能力和网络覆盖优势，也实现了规模效应。
第四说：外脑教你，规避风险
招商成功与否，风险规避程度大小不但涉及到产品的前期调研、产品策划、产品包装等，还涉及到后期的整合执行。
众所周知，招商运作水平的高低直接决定产品招商的成败。我们认为，目前大多数企业在招商运作上都比较草率，基本没有达到规避风险的目的。企业大致都是相同的模式，即找广告公司刊登广告，然后消极坐以待毙，等待咨询反馈信息上门。由于缺乏深入的了解，往往选择媒体不合理、广告制作简单、信息没有深度，很难抓住投资者。比如豆腐块式的“欢迎加盟”、“诚招”等随处可见的招商宣传另人生厌，往往起不到效果。无形中增加了招商难度，长期下来为企业带来不小的风险。
企业要想有效的规避企业的招商风险，首先在企业内部机制和管理上下足工夫，成立专门的职能招商部门，从组织架构上予以重视和确立，招商工作完成后，招商部门自动转为销售部门或市场管理部门，同时计划专业人才的引进，高素质的招商营销团队，是企业招商成败的关键因素，也是企业普遍都短缺的一块，产品有了，思路清晰了，资金到位了，万事俱备，关键时候完成“临门一脚”，取得业绩。
其次在招商方案里必须拟定详细的产品政策，包括产品定价、招商价、招商区域，各个产品的主次，从一大堆产品中筛选出最具差异化竞争优势的一个产品，作为主角，集中优势兵力，先让主角成名。
商业地产招商营销策划方案篇7
按理说，这该算是老掉牙的问题了，可从我们行业人嘴中冒出来却不一般。瞧得出，问题已经抑郁很久了。欣慰的是，尽管许多决策者心里并没底，但他们依然大胆地去尝试着、规划着、实施着各自的营销战略，因为市场讲话了：你不变就可能“死”。
“千百功”把自己的直营店由诸暨开进了东阳，这意味着其将销售阵地推向了市场白热化的前沿。“中信”2012年经销商大会调整了策略，由产品订货改为营销培训，这一形式的改变让中信达到了预期的目的。“新明”使出“修码头靠大船”的营销战略，全面升级自己的产品展示中心，同时又将老厂房改建为酒店，进军横店旅游饭店业市场，这种以守为攻、重组资产的举措很可能给新明的未来带来转机。而江苏海门的“紫翔龙”则拿出60亩土地启动一套全新的营销管理模式。诸如此类的案例还真不少，出于对企业商业机密的考虑，不能多说了。
翻过头来瞅瞅业内那些大牌企业都干些什么吧？“劲飞”的营销触角已涉入商业地产领域；“元亨利”正在艺术品投资市场中寻找着栖居地；“佐丹诗”则开始从金融投资业中捞鱼吃；“年年红”于操控着巨大船舵的同时，目光却扫向其他投资领域。
正如钱钟书先生的《围城》效应，在业内大企业将营销目标锁定在“城外”时，一个比一个实力凶猛的行外企业却拼了命地往红木这座城里扔“金砖”。如今行业阵容中出现了太多房地产、金融、汽车、电气、纺织、国际贸易等投资者的新面孔，他们在原材料、专业卖场、家具制造等领域内压上了厚厚的筹码。一时间，红木产业这座古老的城门洞开始变得热闹起来，城里的往城外奔，城外的往城里拥，你来我去，擦肩而过。
城内的市场也不消停，呈现出一种微妙而焦灼的状态，几乎所有的企业都盘算着自己的出路，显然小富即安的心理开始在今年受到冲击，与去年相比，经销市场逐渐由卖方市场转化为买方市场，经销商不但货比三家，姿态游离，忠诚指数下降，还敢于向“老东家”提要求，品牌、价格、产品、宣传、服务等等索要支持的条件不断升级，使那些依赖于经销商发展销售渠道的批发企业感到巨大的压力，这压力既而演变成一场“经销商保卫战”，伴着各类订货会的此起彼伏，生产商与经销商间的关系正发生着裂变。
无独有偶，专业卖场和以终端客户为主要销售对象的企业也进入了“暗战期”。在相对固定且并未实际增长的那一批客户群中，任何一家卖场的诞生，任何一项招商优惠政策的颁布，任何一条广告的推广都是对他们购买心理的分流，“风水”真的轮流转了。
如此情状，企业发出“我们该怎样营销”的疑问自然不足为奇。不管是明白的还是迷茫的，有目的的还是跟着感觉走的，对“营销策略”的需求已迫在眉睫。于是乎，市场上挤进了不少营销策划机构，Ci、Vi、全案策划等这些对于我们行业决策者来说还不明其义的概念纷至沓来，一番“开示”后，决策者却发现“面子工程”并未真正解决企业的实际要求，原因很简单：红木家具市场独有的产业特殊性和专业性在所有营销历史案例中找不到一个雷同的模式可以套用。结果，只能逼着决策者自己悟招儿了。
可以预见的是，今年下半年全行业会进入一个“摸招儿”、“学招儿”、“过招儿”的营销潜伏期。此期内，企业对那些具备行业专业知识和实战营销策划经验的机构或个人，以及优秀的销售人才势必产生强烈的渴求，内外脑捆绑上阵已成定局。由此，我们或许可以把2013年定义为行业的“营销年”，一场没有火药味的“营销大战”即将在明年“开火”。
商业地产招商营销策划方案篇8
先谋后动，精耕细作；品牌营销，实效突破----a公司招商策划纪实
文/徐汉强郑纪东
写在前面：面对招商的思索
招商作为企业快速建设网络、快速回笼资金、快速启动市场的一个营销策略，已从保健品行业快速普及到食品、饮料、酒类、家电等众多行业，但伴随众多招商会议的泛滥与不诚信行为的发生，更多商已日趋理性，选择品牌、产品不再是短期的一个生意行为，而成为长期的一个事业行为，政策利润不再是招商的唯一利器，必须是美好行业前景、极具实力品牌、差异化概念化产品、拥有足够利润空间的综合考验！
一、把握时机，先谋后动-----在市场大环境中寻找突破口
1、豆制品行业蕴含潜力即将引爆
豆类作为中国市场的一大行业，以原料充足、成本低廉、蕴含丰富的维生素与氨基酸，可以有效营养均衡，重点以固类奶粉为主如维维豆奶，已经赢得了众多消费者的认可，使豆类制品迎来了充分的市场发展空间！
伴随经济发展与生活水平的提高，越来越多人注重营养、健康，在成就奶制品市场的同时也形成了一种新的需求－－“素食主义者”平日里只吃蔬菜、水果，不沾荤腥或较少，在奶源紧张的情况下，国内众多豆奶企业近来都在调整产品和市场策略，突破豆奶粉等固态奶阵营，冲击广阔的液态奶市场已成为豆奶业的共识。素奶将将迎来巨大的市场运作空间。
豆类作为天然食物的一大成份，不仅是豆奶粉、豆奶有营养，其附属形成的食品如卤水豆腐、豆腐干、素肉将在日常食品与休闲食品中成为一个新亮点，豆的概念将衍生出更多的食品商机，成为市场食品青睐的又一大理性回归的概念食品。
2、引领行业，打造豆类制品第一品牌
a公司作为豆类制品的现代化综合型企业，巨资进入豆制品行业，是对市场商机的一种敏锐把握，一种整体的战略布局,意欲在中国豆类市场的变革中赢得商机、赢得市场！
面对巨大的市场空间与竞争薄弱，a公司不仅具备了雄厚的资本势力，具有了国内一流的生产设备与研发能力，更是具备了进军豆类市场的规模效应，必须抓住机遇快速出击，快速提升品牌影响力、快速建设营销团队、快速形成渠道网络并铺市，快速在市场形成动销，方能领先一步，步步为赢！
3、稳中求快，聚焦突破，以点代面
作为一个新的企业、一个新的品牌，面对一个新的市场机会，要实效运营必须充分结合a公司的资金、管理、人力、物流等各方面的资源现状，如同蒙牛企业一样稳中求快，先做区域强势品牌再做全国强势品牌，在区域突破中提炼实效的市场推广与盈利模式，否则急速的扩张很可能会影响全局的整体推进。
20xx年招商虽为全国市场，但鉴于对企业品牌的长线运作，本次招商的策略是立足山东为核心，面向全国，进行有划定区域的选择性招商。对于经销商的确定要严格把关，宁缺勿滥，以确保网点的质量，为市场的推广奠定良好基础，更为明年全国大规模招商与市场提升做好有力的铺垫。
20xx年，a公司的市场主题是“品牌营销年”!
二、品牌营销，实效突破---“品牌营销年”招商策略与规划
㈠、招商目的
1、造势：进行全国范围的招商，快速打造a公司在国内的知名度与影响力，将a公司打造成豆制品行业的引领者；
2、布点：走出山东，快速建立a公司产品以山东为核心的全国销售网络，掌控一定的区域经销商资源与终端；
3、回款：利用销售网络的资源，快速销售a公司产品、回笼资金，推进a公司的良性运转与全国化进程。
㈡、招商规划
1、品牌规划:
全力打造a公司的行业品牌形象，地面推进产品品牌a1与a2；
2、渠道规划：
a1：主渠道定位为ka大卖场与大商超连锁
a2：主渠道定位为社区商超连锁、便利店与流通渠道
3、区域规划：
山东、河北、北京、天津、河南、江苏、山西、东北
4、目标规划：
在十个区域利用20xx年在所有的所辖地市级市场消灭空白，最大力度网络下沉到到县级城市；充分利用招商的渠道网络进行促销动销，完成全年销售的市场目标；
㈢、精耕细作式招商历程
1、整合资源，合二为一；
从目前的市场状况与资源来看，a公司要充分借助华达的渠道网络来进行推进招商，一是华达在全国形成了一定的网络、有了一定的影响力、也形成了一定的营销队伍，统一管理区域，便于节省费用并提高效率；二是a公司可以借势原有网点拓建与经销商队伍建设；三是a公司渠道完善提升同步进行，可以有效增强对区域市场的掌控力；
20xx年针对山东、河北、北京、天津、河南、江苏、山西、东北区域进行招商，招商采取打散式，直接下沉到县级市，最终的目标是在年底完成十个省份区域的地县市级有效覆盖，基本消灭空白区域，同时在终端形成良好销售；
2、地面先行，做细做实；
在借助央视广告与其它媒体广告进行投放时，重点借助十个大区二十二个办事处的业务人员进行集中的重点“扫街”，一是来扫荡各负责区域的华达原有客户；二是扫荡原有蒙牛与伊利的客户资料；三是扫荡现在饮料、酒类或保健品的经销商；对三种类型的客户进行拜访、资料发放、招商会议的邀请，并了解客户合作意向，形成有效的客户资料备档，便于日常沟通与联络。
3、重点亮相，悬念招商；
充分借助“天下第一会”－糖酒会，进行a公司所有产品系列的亮相，关键是要在展位及资料发放上突出形象性与奇特性，可以借助广告公司进行展位布置或其它物料道具的布置来营造一种氛围，关键是发动人员发放资料、搜集客户资料，邀请参加我们的招商会，同时可以借助我们的资料或广告位，打出“拒绝招商”的概念，进一步吸引眼球与关注，形成悬念感，为接下来的招商奠定基础。
4、峰会论坛，引爆行业；
通过地面销售人员拜访邀请与糖酒会的邀请，针对重点有意向的客户或已经签约的客户，通过电话邀请参加我们06年度的“中国豆类行业首届营销论坛”。
此次会议的组织我们要充分借助中国豆类协会、中国食品报等国家权威性的机构与杂志来联合主办，站在行业的高度上去号召呼喊，增强a公司品牌的权威感，同时从行业的较短来炒作招商，使更多的商关注，并通过这种权威性来影响商签约，在整体上提升此次会议的档次与规模，制造行业震动。
5、区域突破，巡回招商；
通过人民大会堂招商完毕后，我们会在圈定的十个区域内签订有和作意向的重点商，同时以打款进货提供招商支持为理由，在十个区域的省会城市进行再次的市县级招商，一是通过招商来消灭各区域的空白网点，将网点布得更细；二是通过招商会来邀请重点得商超经理参与，提升a公司品牌得影响力；三是通过会议对商进行强化培训，让更多得商感知到a公司得品牌化运作与市场前景。
㈣、细化的招商执行
第一阶段：品牌包装，树立形象
1、针对a公司的品牌资料进行重新整合与包装：品牌定位、vi系统、品牌广告语
2、针对a公司的a1与a2得渠道定位、渠道政策；
3、针对a公司的招商手册；
4、针对a公司的招商硬广告；
5、针对a公司的招商软文
6、针对a公司的糖酒会布展方案；
7、确定人民大会堂的招商时间；
8、强化培训的大纲
第二阶段：明确思路，强化培训
1、20xx年a公司“品牌营销年”动员誓师大会
2、全年的品牌营销规划
3、招商的策略与分解执行
4、区域的精细化运作
5、终端的精细化运作
6、经销商的管理
7、关于相关物料资料的印刷
8、关于网站的规划改版
第三阶段：区域拜访，集中攻击
1、区域开拓网点的目标规划分解
2、规定区域内指定客户的拜访与邀请
3、关于招商资料的发放
4、关于糖酒会展会的布置及实施
5、关于高空媒体招商广告的投放
6、关于高空媒体软文的报道
第四阶段：形象展示，重点招商
1、糖酒会布展亮相
2、糖酒会客户名单统计邀请
3、地面意向客户与现有经销商的邀请落实
4、高空媒体招商广告的
5、人民大会堂招商会议
第五阶段：区域细化，巡回突破
1、人民大会堂招商区域客户签约的落实跟进
2、重点区域巡回招商的安排实施
3、区域招商及客户签约客户的跟进
4、针对空白区域网点的重点扫荡
㈤、明确的责任分工
1、品牌规划，责任人
重点内容：vi形象识别系统及广告语、品牌包装、招商广告、招商软文、产品包装、网站规划等。
2、糖酒会落实，责任人
重点内容：糖酒会展厅及广告位落实洽谈、糖酒会展厅的包装布置、糖酒会布展的产品、糖酒会参会的流程实施等。
3、渠道政策落实，责任人
重点内容：招商的区域、客户的分解、招商的政策、招商的激励等等。
4、人民大会堂招商，责任人
重点内容：行业协会的落实、会议地点的落实确定、客户数量的统计、参会人员及讲解内容、会场的布置等等。
5、区域巡回招商，责任人
商业地产招商营销策划方案篇9
回顾国内成功企业所走过的历程，以品牌营销制胜的案例不胜枚举：
脑白金使得巨人集团东山再起；
汇仁肾宝成就了一个大型药业集团——汇仁集团；
排毒养颜胶囊成就了盘龙云海药业；
丹参滴丸成就了天士力集团；
可采眼贴膜30万元撬开上海“养眼”市场；
古汉养生精炼造了上市集团——清华紫光古汉集团
伊人净以10万元启动大上海市场，年度回款1000万元……
还有很多很多这样的品牌，分析他们出奇制胜的营销谋略，几乎都是靠品种带动品牌的，从产品品牌到企业品牌，产品品牌的知名度甚至要远高于企业品牌的知名度
背景：
武汉健民药业(集团)股份有限公司是国家重点中成药基地和小儿用药生产中心，其前身系建于明朝崇帧年间的“叶开泰”药店，迄今已有360年历史。为使企业在激烈的市场竞争中，永葆勃勃生机，焕发新的光来，他们找到我们参与品牌营销策划。在短短三个月的时间内，在广泛开展市场调查的基础上，我们运用市场细分原理，对产品进行了重新定位，拟定出该集团以拳头产品为契机进行市场开发的营销计划…
“全息营销理论”打造客户核心价值
为重塑武汉健民关节风痛丸领导形象，打造企业核心竞争力，武汉健民药业集团的领导班子酝酿在2003年在otC市场发动全面的进攻战。
首战在哪里打起？经过全面分析，他们决定首先在关节炎市场发动突袭。因为武汉健民关节风痛丸这个产品虽然是个老牌子，但从近几年市场表现上并不如人意，年销售量不及200万，市场占有率排名第十位，其在市场中的地位可谓微乎其微，与其拥有的实力比较而言极不相称。这对于武药集团始终是一个心头大忧。就好比自己有一个漂亮的女儿养在家中，却始终没有嫁出去一样。他们决定改变营销策略，寻找专业营销策划公司进行品牌包装策划，重新推向市场， 并且决定面向全国市场进行招商，大有破釜沉舟之势。
这种决心对于与之合作的策划公司来说，有好的一面也有不好的一面，好在客户重视，能够从资金人员方面大力配合；不好就是工作压力大，风险大，因为关系到客户的生命线，所以只准成功，不准失败。
接到这个案子之后，我们马上开始了详细的市场调研，这一部分工作其实并没有太费心思，因为武药集团在推出这个老产品之前已经进行了翔实的市场调研工作，数据和结论都是现成的，只剩下用专业的眼光从数据对种挖掘崭新的亮点了。
经过连续几天的激烈的创作汇之后，我们提出以“新营销理论”来指导武汉健民集团进行品牌营销推广的指南，并赢得了客户的认可。
什么是“全息营销理论”？其核心是指导企业如何实现从“产品营销”向“品牌营销”的转变，请看我们是如何运用新营销理论来指导武汉健民关节风痛丸的营销规划的：
1、改变传统王婆卖瓜式的厂商诉求，而是从消费者的需求来开寻找诉求点。我们通过科学的市场调查了解到消费者对治关节药的关注因素，并根据这些因素对老产品进行了全新包装和品牌塑造，包括定位、定价和宣传策略。
2、光有好的产品只是走向成功的第一步，另一方面需要将产品的信息有效传递给消费者，这就 需要将产品的概念进行再创造，通过整合营销传播来传递给消费者。对武汉健民关节风痛丸我们先从产品研究起，从中挖掘出核心概念，围绕核心点再展开系列的战术组合，达到资源的最佳配置。
3、品牌是企业的核心竞争力，只有建立强大的品牌才能建立企业与消费者牢固的关系。在武汉健民关节风痛丸的整个规划中我们最终将所有的规划落在提升武汉健民关节风痛丸品牌方面。
在“全息营销理论”的指导下，武汉健民决策层与麦肯光华项目组经过几个昼夜的激烈讨论终于出台“霹雳行动”方案。整个霹雳攻势在以下几个方面展开。
产品攻势――经过科学的产品线规划，寻找拳头产品
是否主推形象产品还是推广品牌形象带动产品销售？通过对竞争对手成败经验的分析，以及参考类似行业企业的经验，双方一致认为通过产品的挖掘，通过主推产品的宣传推广，一方面可以直接影响产品销售的增长，另一方面可以通过主产品的形象来提升品牌的形象。
现场武汉健民的医师专家向我们详细介绍了武汉健民目前的系列产品，我们利用销售财务资料将产品线做出分类：形象产品、占量产品、占利产品、狙击产品、区域性市场产品等。那么哪个作为我们的形象主推产品呢？经多方论证后我们选定了关节风痛丸，主要基于以下考虑，首先，关节风痛丸一直是武汉健民的招牌产品，历史很悠久，有很多挖掘的两点。其次，关节炎市场本身就有近百亿的空间，运作的空间非常大。
品牌攻势――树立鲜明的品牌形象，形象制胜
以往武汉健民的关节风痛丸给市场的感觉很一般，缺乏亮点，不容易记忆，容易被淹没在茫茫的同类产品之中。而且产品长期在地方做，不容易给全国消费者联想，不利于消费者传播。那么给这个产品赋予什么形象才能让这个百年老产品获得新生？重现往日的辉煌呢？
前期的详细调研这个时候起到了效果，对于这个产品的反复研究过程中，我们确实发现了很多亮点，比如它据传是从名医李时珍的方子传下来的，公司有个李医师就是李时珍的后代；还有它曾经被武汉健民集团作为礼物送给一些中央领导试用，反映效果非常好，一些老干部长期从厂商直接订货；它还是中国最古老的四大重要名店之一叶开泰药店的招牌药。
亮点挖掘之后，我们的创意就朝这个方向努力，“李时珍名方”、“国家领导人专供药”等创意了一大堆，通过综合分析并在小范围内进行消费者测试，我们最终选定了前两个核心思路。武汉健民关节风痛丸决策层听到这个名字后非常兴奋，余总经理兴奋地评价道：“两句话就降将产品提升了一个高度，寓意很深啊。”
前面已分析，首先武汉健民关节风痛丸对于治疗关节炎具有明显的功效。其次，武汉健民集团是国家重点中成药基地和小儿用药生产中心，其前身系建于明朝崇帧年间的“叶开泰”药店，迄今已有360年历史。最后，武汉健民集团是唯一获得“中国驰名商标”的企业。说起武汉健民的种种荣誉，余总经理滔滔不绝向我们介绍了很多，令我们感慨万分。决定在品牌定位上应当高起点，高定位，打“概念”牌，以“概念”吸引消费者的主意，另一方面，树立老牌新生的形象，迅速提升武汉健民关节风痛丸在关节炎市场中的地位。
招商攻势——环环相扣，不打无准备的仗
对于招商，我们还是有些发言权的。
其一，不打无准备之仗。对这个产品研究得很透彻了，对市场有了很大的掌握，并且在消费者的拉动与地面部队的推动的两个方面都准备好了，才算做好了招商的准备。因为招商不招商，毕竟只是一个通路操作模式的改变，并不能决定产品在终端卖得好不好，最终产品的销售能不能实现。所以，招商后其实仍然面临很大风险，如果你的产品卖不出去，三个月后，你就会遭遇你的经销退货还钱"。如果是原有的一级商的话，还要扣其它产品的货款。
其二，抓住重点，系统思考，认真书写招商指导书与经销协议。我们用了一个礼拜的时间准备武汉健民关节风痛丸的招商策划书，因为写这个东西的目标是要向经销商介绍这个产品，并给经销商以鼓舞。我们详细的说明了到底会怎样运作，帮助经销商做了一些盈利预测与分析。经销协议也是招商中一个非常重要的部分。比如说：铺货率的要求、首批货款的要求、最低价格的要求、跨区域销售的惩罚条款、销售奖励等等，所有经销商最关注的事，都体现在了协议中。
其三，从意识上必须明确，招商完成只是销售的开始，并不是销售的结束。如何来维护这个品牌？我们认为厂商也应该担负一定的责任，并且在前期可能需要比非招商品种更大力度的投入。因为以前我们把产品卖出去以后，二三个月以后才能收回成本。现在则是提前三个月拿回来现金，企业理应会有更多一点的时间来做这方面的事情，既为了保证经销商的利益与信心，也为了招商产品可以快速地占领市场。
以上三大块的充分准备，为这次武汉健民关节风痛丸的成功招商打下了坚实的基础。
传播攻势――整合营销传播，合理利用资源
品牌定位确定之后，对于这个产品我们已经很有把握了，接下来就试用营销传播理论来进行品牌的推广策划。利用整合营销传播理论，围绕核心概念进行整合，通过电视广告、报纸广告、公关活动、促销活动、终端形象等手段进行传播。
新闻会
我们组织武汉健民在北京新华社新闻厅召开声势浩大的“武汉健民关节风痛丸”新闻会，紧接着在武汉健民本部武汉召开第二场新闻会，产品全国上市营造强大的声势。
电视广告
在中央台及部分主要地方台、卫视投放影视广告，其创意是以李时珍采药的时候，摔伤了腿，从此患上关节炎，每到天凉、阴天都痛苦不堪，后来就开始自己给自己配药，从此诞生了关节风痛丸的配方，流泽于后世，终获成功……”
报纸广告
推出系列报广：《江城百万父母齐呼吁：拯救关节，我们需要儿女的帮助！》、《健民关节风痛丸掀起根治关节炎风暴》、《健民关节风痛丸，“养”“治”兼顾，开创关节炎治疗新纪元》、《李时珍名方，宫廷御药，国家领导人专供药》等。其目的在于为新品上市造势。同时进行情感诉求、恐吓诉求、功能诉求、品位诉求、概念诉求。
促销活动（略）
公关活动
我们推出了“健民关节风痛丸”爱心馈赠风暴”。通过回馈老顾客来提高消费者对武汉健民关节风痛丸品牌的忠诚度。
终端形象
传世瑰宝，百年国药的形象进行整合，终端所有用品，包括立牌、易拉宝、桌卡、海报、产品单页、关节炎宝典等均是一种形象，给消费者留下很深的印象。
销售管理――奠定成功市场突袭的基础
配合新品上市，采纳公司与武汉健民关节风痛丸共同探讨制定经销商政策，在渠道模式、奖励政策、市场管理、考核等方面进行全面细致的规划，以确保各方面都能形成推动产品销售的合力。
销售人员培训――抓住营销成功的关键因素
在“关节风痛丸”上市之初，我们配合武汉健民展开大规模的销售人员培训，对于区域经理开展两天封闭的业务知识培训，其内容包括品牌、促销、深度分销等。对区域促销人员开展产品知识、促销知识、促销技巧等方面的培训。
武汉健民关节风痛丸“霹雳行动”出台后，经过紧锣密鼓的准备，3月28日新闻会在北京新华社新闻厅如期开展，几十家主流新闻媒体到会参加，当他们看到风痛关节万产品，观摩了影视片和终端宣传品，并听了整个传播方案后，都非常激动，个个交口称赞，并预期今年敢节炎市场格局将有重大改变。
商业地产招商营销策划方案篇10
美映公司是一家投影电视机公司，于是2004年初成立，因公司采用国际上最为先进的投影电视成像技术，保障了产品的技术与整机的质量，可以与国外大品牌推出的投影电视机相媲美，而价格却比相应产品低几千元甚至上万元，市场前景无限好，令公司老板郭董高兴得合不拢口，直言可以把“美映”做成中国投影电视机行业中的第一品牌，甚至是全球第一品牌。为此，郭董对美映的操作可谓是囊中取物，轻而易举，雄心万丈。
但是，“好运”好像并没有降临在郭董的“头”上——随着时间的推移，美映的运营不断的深入，问题也就不断的浮现出来。最明显的莫过于花了四十多万元进行招商广告传播，整整六个月过去了，加盟商依然是光杆司令——一个也没有。这可把郭董吓坏了，对美映的强势发展的雄心也被“归零”的结果给轻松地“咔嚓”掉了。
就在这种情况下，2004年7月，赵斌临危受命，担任公司的营销经理，负责美映品牌的营销工作。当然，首要任务就是解决招商这一难题！
抽丝剥茧发现了大问题
赵斌是空降到美映公司的，之前与郭董有过一面之缘——因郭董的一个朋友向其推荐赵斌，说赵斌在市场营销方面如何“高手”，于是见了一面。当时是2004年3月份，美映公司刚运营不久，郭董觉得自己有能力将“美映”做得红红火火，对赵斌倒是没有太在意。但是，到了6月份，郭董对美映的操作没折了，甚至可以说是信心全无了，他突然想到了赵斌，通过朋友迅速将赵斌“请”到了公司，把重担卸给他挑了。
通过近一个月的深入调查、了解和“抽丝剥茧”式的层层细致地分析，赵斌终于发现了美映公司半年来招商不爽的“秘密”——
1、招商政策欠合理。美映的招商政策太过明显的倾向了自己，例如产品价格偏高，没有经销商支持计划和支持物料，一律不退货等等，让每一个经销商看了招商合同即没有任何话可说，也不可能展开良好的合作。
2、招商资料不完善，质量很次。就连最基本的招商资料如招商手册、产品手册都没有，仅有的一个折页和一个单张也是设计简单，印刷粗糙，根本拿不出手。
3、多数人不懂得产品演示。8个业务员，有6个不懂得美映投影电视机的调试、演示和安装工作，其解说能力也是非常的弱，甚至要求最低的李姓经销商也直摇头，觉得难以想像。
4、业务人员多亲属。8个业务员中，有5个是郭董的亲戚或者朋友介绍过来的，都是没有做过业务工作，一问三不知的，整天乐于做表面工作，打小报告。
5、广告质量让人大跌“眼镜”。公司投了四十多万元的广告，有电视、报纸和网络广告，全都是在当地的小媒体上传播的，传播面非常的狭窄，其设计、文案等都令人“惨不忍睹”。
6、欠缺整体的招商策略与计划。公司的招商和运营工作都是由郭董一人说了算，其他人只能附和和“拍马屁”，因此招商工作是郭董想到哪就做到哪，没有制订整体的招商策略和计划，工作乱成一窝蜂。
匆促上阵再陷迷城
正当整理调研资料，进行实效招商全新规划的时候，赵斌突然接到郭董的电话，说是公司以前报了8月份的一次展会，要他准备一下，公司对这次展会寄予厚望，也是对赵斌的厚望和考验。具体日期为8日至10日，即一周之后。这让赵斌措手不及，因为之前从来没有听说或者有资料显示公司在8月份参加任何展会……而这些工作仿佛都是由郭董一手操办的。
一周能行吗？要布展，要准备资料，要培训人员……太多的东西要在一周之内全部完成，这让赵斌吃不消。但自己“高手”的形象被老板认定了，给予了很高的期望。推是推不掉，赵斌真是有苦说不出呀，只好硬着头皮，匆促上阵。事情真是非常的不妙，由于展台布置非常的简单，毫无品牌气质可言，招商资料也是残缺不全，业务人员的洽谈能力依旧“言而无力”，等等，展会三天，来美映展台的人不足30个，有意向的加盟商为0——让赵斌这个“高手”变成了“低手”，甚至被下属议论为骗子。这对赵斌是非常的不利，甚至郭董也对其“另眼相看”了。而公司也因此更进一步地跌进了运营的低谷。
“缓期”执行全面发力
赵斌真的是“骗子”，是虚有其表的人吗？不是！赵斌是一个实实在在在市场一线工作了十年以上，具有丰富营销实战能力的人。自从进入美映以来，赵斌还没有好好跟郭董进行过一次深入的沟通，很多公司运营和市场操作的观点还没有达成一致。虽然这次展会非常的不成功，但赵斌并没有气馁。因为他觉得美映的产品的确好，而郭董也不是固执得用牛都拉不回来的人——可以沟通改变的。
为此，赵斌决定趁着这次机会，和郭董进行一次深入地长谈。事实证明，赵斌的想法是对的——通过连续两天与郭董的促膝之谈，郭董对赵斌关于公司招商、运营和整体发展的观点、步骤和时间非常地认可，并且以书面形式，确定全面放权让赵斌来做，郭董负责公司运营的总监控。当书面文字签定后，赵斌终于舒了一口气，虽然顶着巨大的压力，虽然觉得自己处于“缓刑期”，但是，此时的赵斌是快乐的，对美映的未来发展充满了信心。
由于取得了郭董的信任和运营思路的认可，赵斌的第一步就是把基础做足，并且迅速对其进行全面的发力——
1、整体运营策略。俗话说“蛇无头不行”，公司除了有老板这一运营领头人外，还需要有公司的整体运营策略，方能真正将公司做好。为此，赵斌根据公司的产品、实力、当前运营的情况、市场情况等方面的深入了解、分析、评估，最终提出了“打牢基础，务实操作，不断创新，实效发展”的公司整体运营策略，并将具体内容进行了细化。这一工作因贴近公司的现实情况而被公司高层和员工一致认可。
2、公司管理制度。俗话说“没有规矩，不成方圆”，对于公司而言，没有科学的管理制度，就没有优秀的执行能力，也就很难取得良好的发展。面对美映公司的现时现况，管理方面可谓是乱成了一团糟——如果不把这些方面处理好，公司有再好的运营策略都只能成为一句空话。这给赵斌很大的压力，因为公司有不少的员工都是何董的亲属，要想建立更科学的公司管理制度，必将“损害”一部分人的利益。他们会同意吗？
事实上，他们的确不好对付——当赵斌把新的公司管理制度拿出来后，便立即遭到公司大多数人的反对。这把赵斌吓出了一身冷汗。幸运的是，何董站在赵斌一边，全力支持他的工作。同时，通过赵斌反复的做工作，一周之后，大家对新的公司管理制度全面接受了，并且用行动去执行。
3、招商策略与政策。前面把大的基础处理好了，现在就涉及了更为现实的东西——招商工作。为此，赵斌也是通过多方面的努力，及时的提出了美映公司的招商策略和招商政策。其中，招商策略是“打好系统基础，展开样板市场、广告传播、网络传播和区域经理主动开拓的立体式招商”，而招商政策也是站在公司与经销商共赢的基础上重新制定的，做到了公司和经销商利益的双保障，为之后的有效招商打下了良好的基础。
4、招商资料。不论采用哪一种招商方式，都需要优质的招商资料——从内容到设计再到印刷，尤其是招商手册和产品手册。为此，赵斌将之前的相关招商资料都“废除”了，代之全新的相关招商资料——当这些全新的资料印刷出来后，公司的全体员工也为之雀跃，认为与之前的资料好得的确没法比，也对未来的成功招商充满了信心。
5、广告传播。目前，广告的效果越来越差了，如果在广告文案、设计方面表现不力或者传播载体选择不恰当的情况下，就更别想要有好的效果了。美映以前的广告传播就是处于这一范围内，所以几十万元就这样打水漂了。面对这一情况，赵斌又全力亲自抓，把新的招商广告，品牌广告搞得焕然一新，对选择投放的媒体也进行了严格的规定，绝不能让传播走向毫无效果的“死胡同”。
6、团队锤炼。公司发展，以人为本。显然，若一间公司没有一支好的执行团队，那么再好的计划都变不成现实。为此，赵斌巧妙的对公司原有的一些人员进行了处理，同时根据公司发展需要招聘了一些新员工，并且对公司全体员工进行了市场营销系列方面的培训，尤其是销售助理和区域经理——这使得公司的执行团队充满了战斗力，为之后的全面招商、经销商管理、销售管理、信后服务等系统工作良好的展开奠定了扎实地基础。
立体招商架设阳光大道
通过两个多月的基础砺炼，赵斌成功将公司运营的方方面面“打扫”得焕然一新，可以全面而快速地展开招商工作了。同时，通过公司一致认可的招商策略，在赵斌的带领、管理下，全面且同时的展开了美映公司的立体化招商工作——
1、招商主体人员工作的分配。赵斌决定，首先不进行全国市场的开拓（若因广告传播有非首批开拓的市场的经销商要求合作则进行良好的洽谈，争取成功），而是有选择的确定了三个省级区域市场——首要目标是将这三个区域市场迅速完成招商并将其市场做起来。
因此，这一时期，公司近十个区域经理都全面安排到此三个区域市场中去。同时，公司也对全国市场进行了划分，并且确定了每个区域经理所负责的区域（若因广告传播等因素有相对应的经销商找到公司则由该区域经理主力进行洽谈）。
此外，销售助理掌管着广告传播、网络传播的联系电话，故很多想合作的经销商都是打此电话的，因而此期间的招商工作销售助理也全面参与，若她们能成功洽谈的则由她们洽谈，有难度的可以转给营销经理赵斌或者相对应区域市场的区域经理。
当然，赵斌是坐守大本营，进行立体招商的全面指挥和处理相对应的难题。
2、样板市场的加速建设。现代社会可以说，榜样的力量是巨大的。为了真正把美映做起来，一是销售，二是品牌，所以，赵斌认为，必须把美映的样板市场做成功，让其成为榜样，才能真正说服全国经销商合作，并且有信心将美映做得顶呱呱。为此，赵斌选择了美映所在的城市作为建立样板的市场。
通过整体的操控，样板市场的美映专卖店、广告传播、金质服务等系列工作全面动起来了，尤其是赵斌亲自策划的“欧美高贵血统——美映特大酬宾献给全城精明人”、“把爱心献给学子——美映投影电视机学样团购大行动”、“美映心连心，国庆大酬宾”等系列活动把美映的销售搞得红红火火，知名度也是迅速跃升。
同时，通过系统的公关传播、品牌传播等手段，使得美映的品牌形象在样板市场中成功的树立了起来，为美映日常良好的销售做足了准备。
最终，仅仅通过三个月，赵斌就将样板市场炒得红红火火，美映产品的销售更是“日进斗金”……成功将样板市场建立起来了。
3、利用网络进行免费招商传播。网络招商是一种新的招商形式。目前，网络上有很多电器网站、协会网站、地方论坛、信息港等，这类载体有不少是可以免费信息的。虽然目前还很难确定这类传播有多大的实际效果，但是可以确定的是——有不少经销商在寻找新的经销项目是通过网络查找来完成的。为此，赵斌利用机会，进行了全面的网络招商传播。
首先，招商文案如何撰写，非常的重要。因为招商内容不能太多，也不能太少，而且要在简约的语言中将产品特点、招商政策、市场发展前景等进行良好的阐述，让阅读者尤其是经销商对美映产生浓厚的兴趣，主动来电洽谈合作。这工作，由赵斌亲自完成。其次，就是信息的。这方面，由销售助理全面完成。
事实证明，利用网络招商是有效果的。因为通过对成功合作经销商的调查，大约有三分之一的经销商是通过网络知道美映的，同时通过对样板市场的考察，最终实现成功合作的。由此可见，网络招商传播对赵斌的招商工作帮助不小呀。当然，这也显示了赵斌的见识和胆略。
4、广告招商传播。由于前期公司已支付数十万元进行了招商广告的传播，但效果不好，这使得公司的不少员工对广告招商传播有一种“恐惧感”，赵斌非常理解这一心态。同时，为了节约成本，赵斌决定不进行电视广告招商传播，也不进行大面积的广告招商传播，而是选择了两本专业杂志进行了数次招商广告的投放，同时又在一财经报纸上进行了三次招商广告的投放。
这一组合，完成了一定的招商名额。更为重要的是，使得区域经理进入市场开拓时，更有洽谈的底气——因为国内很多经销商是非常看重企业实力的，广告传播对于他们而言就是实力的表现之一。这样，每个区域经理都可以将这类招商广告带在身上，以便适时展示给经销商观看，给其合作的信心。
同样，广告招商的文案、设计都是在赵斌的指导下优质完成的，使得传播效果非常的好，直接看这类招商广告而主动找上门来合作的经销商，据统计就有70多人。
5、区域经理市场开拓。由于考虑到成本因素，故赵斌没有采用进行大量广告传播的手段进行招商，而是采用相对成本较低的招商手段，如样板市场建设、网络招商传播等，同样，区域经理的市场开拓也属于低成本招商的手段之一。
如何让区域经理的市场开拓最具效率，最能够将一个较大的区域市场迅速地做起来呢？赵斌摒弃了很多公司由一个区域经理负责数个省级市场进行开拓的做法，而是根据现实情况，首先选定了三个重点攻克的区域市场，然后将区域经理们科学的分配到这三个市场中，协手将这三个区域市场迅速拿下，产生效益。
事实证明，这一做法是非常科学的。面对公司数月来的亏本运营，赵斌的压力是巨大的，而选择几个区域市场重点攻克既解决了眼前的困境，又为之后的招商与运营掀开了一个良好的“口子”。
智慧值万金，努力绝对不会白费。通过赵斌近十个月兢兢业业的工作——采用立体招商这一方法已经大获成功——实现了200多个非常具备实力的全国经销商合作，使得美映的销售额由零迅速递增到两千多万元，为美映之后的更好发展架设了一条阳光大道……
不可忘却的招商启示
美映公司由数月的招商不利转变成红红火火的运营，可谓冰火两重天。虽然美映的招商工作还在不停地继续，但通过这段“扭转乾坤”的运营历程，给了我们不少的招商启示——
1、招商基础工作一定要做扎实。俗话说，地基不牢，建屋肯定没保障。招商亦同。所以，公司在全面招商之前，一定要把招商系统的基础工作做扎实做优质，否则就会拖“后腿”。
2、采用适合企业现实情况的招商策略。现实中，毫无头绪招商的企业一大把，这就造成了“怎样招商也怎样招不到商”的不二败局。事实上，企业必须根据自身的情况、产品的情况和市场的情况，进行整体的招商策略的制定和招商计划的设定。