住房公积金利率政策篇1
【关键词】住房公积金利率市场化政策
利率市场化是金融业发展到某种程度的必然结果和客观需要，也是国家改革经济体制的重点问题。随着利率化市场发展的深入和推进，我国银行面临着挑战和冲击。住房公积金贷款联系着房地产市场和金融市场，建立符合目前经济和社会环境的利率管理机制，将商业银行自营性贷款利率和公积金贷款、存款利率等进行科学关联，体现出利率市场背景下住房公积金制度的积极性和优越性，展示出住房公积金政策具有的保障性特征。
一、利率市场化背景下我国住房公积金政策的特点
《住房公积金条例》中明确规定：由中国人民银行制定出住房公积金存款和贷款的基本利率，提交国务院建设行政主管单位，其提出意见经国务院批准后方可实施。现在我国住房公积金具有的利率分为三个部分：个人住房进行公积金贷款需支付的利率、受托银行专门为管理中心设置的公积金资金结算的利率、管理中心提供给公积金缴存人结算资金的利率。
住房公积金利率具的鲜明的特点：其一、具有低贷低存的利率政策。住房公积金体系是以储贷为基础的住房金融制度，“低贷低存”政策是其制度的核心和灵魂。其二、住房公积金利率特别是贷款利率会随着政策的调整而进行调整。从人民银行对公积金贷款利率进行的几番调整来看，为发挥出住房公积金机制具有的政策性，公积金利率要保持在低于商业性房贷的利率水平上。其三、住房公积金贷款的调整和房地产市场的关系特别密切。有数据显示，2007年因为房地产市场处于低迷状态，住房公积金贷款数量就相对较低，而房地产市场重新恢复活力后，公积金贷款的数量就有所上升。
二、利率市场化背景下我国住房公积金政策存在的问题
（一）“低存低贷”利率存在的弊端
因为住房公积金制度具有强制缴存的性质，这就要求职工不论有没有贷款意愿和贷款能力，都需要缴存一定比例的住房公积金。在开放贷款时，出于资金安全的考虑，要对借款人的还款能力进行周密调查。一方面，缴存职工要面对公积金利息不断被压低的现状。另一方面，低利息带来的优惠被分配、转移到收入高的职工那里，变成没有房子的职工反而帮助有房子的职工提高住房条件。就长远而言，对于短时间内缺乏贷款能力的职工来说，不但减少利息收入，还因为没有足够的住房抵押贷款资金，出现公积金贷款难以按时交纳以及公积金贬值而带来的风险。
（二）归集总量较少致使资金来源渠道不畅
现在我国各地对迟缴和不缴住房公积金的企业和单位没有制约的方法，导致公积金归集率一直处于低迷的状态。现在我国大多数省市的住房公积金归集率不高，而公积金管理机构还没有拓展另外的融资方式，让资金来源受到比较大的制约。另外随着逐步深入的房改，使资金需求量不断提高。当个人购房和住房货币化分配成为房地产购买的主基调，发放个人公积金贷款以及购房和支取住房公积金的数量和幅度会逐渐提高。
（三）住房公积金利率缺少完善的管理体系
《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的贷款和存款利率一定要实施中国人民银行制定的利率政策，不许上下浮动，没有体现出住房公积金利率的便民、惠民特点。因为利率风险对贷款银行和贷款人的分布具有不确定性，只有在浮动利率和固定利率同时有贷款品种供双方进行自由选择时，才会让风险规避具有自由选择权。由于公积金政策和机制的不完善性，导致公积金没有体现出优惠性和利率调整的独立性，暴露出住房公积金利率管理体系的不完善。
三、利率市场化背景下我国住房公积金政策的改革措施
（一）住房公积金利率的相关政策要具有保障性
低存低贷政策是发挥公积金作用的根本，应该按照使用情况、使用对象业制定利率水平。例如借款人各方面条件能够满足当地保障对象的基本要求，所购买的住房的面积可以适应国家政策导向，就应该对此人发放的贷款给予低利率;对于部分收入比较高的缴存人，可以运用保障性住房房贷款利率和商业住房个人房贷利率间的利率水平。确保存贷方面具有一定利率差，增强住房公积金收益的能力，这样做有助于为社会和低收入人群提供住房保障资金，确保收入较低的职工能够具备改善住房条件的能力。建议对存贷款的利率根据不同档次进行归并，如将今年的住房公积金利率和去年结转的公积金利率进行合并计算;同时也将贷款期限相同的利率进行合并，由于从实际情况来看，数量较少的人申请贷款的期限是五年以内的。对不同档次的利率进行合并，可以减少管理成本、简化管理程序。随着管理费用的降低，廉租资金就会相应提高。
（二）利率政策要偏重于住房公积金
住房公积金利率的相关政策要具有公平性和保障性，就要遵循统一、简便、公平的原则和考虑缴存人缴存总额、收入情况、缴存期限、月缴存额、购买住房的数量、贷款期限、贷款金额、信用状况等因素，对住房公积金进行科学管理。
利率政策要逐渐向着住房公积金的方向倾斜。此利率主要指沉淀资金具有的利率。住房公积金管理机构提高收益的方式是利差。管理机构的利差基本是逆利差，（即“倒挂”），就是增值收入为零，需要把贷款利息得到的收入补贴给住房公积金的缴存人，这种模式对于贷款总量较少的管理机构来说，能够导致亏损。管理机构不是以营利为最终目的，这不代表经营过程中不需要营利，其得到的利润基本用于建设政府廉租房。适当增强沉淀资金的利率，既能够提高住房公积金具有的赢利能力，也能够提高其抵抗风险的能力，提高缴存人资金所具有的安全性。不论利率出现什么样的变化，都要保证沉淀资金应有的利率顺差。此外应该允许管理机构办理固定的利率贷款，也要允许其按照自身能力和特点开展贴息贷款。
（三）建立健全住房公积金利率的管理机制和体系
现在住房公积金具有的利率政策是和商业银行利率政策紧密联系在一起的，国家调整商业银行利率，就会相应的调整住房公积金利率，会造成住房公积金出现弊病。但是住房公积金属于政策性资金，它具有较强的目的性。利率是资金的一种价格，具有较强的市场变化信息并根据信息做出及时的调整。在现在体制下，不应该运用利率杠杆对公积金管理进行调整，也不应该运用优惠利率对住房需求的初衷予以保护。所以需要给住房公积金提供弹性更大的空间，例如根据资金供求关系、住房价格水平、住房面积等政策因素、经济因素和市场因素对利率水平进行调整，让其有效、充分的运行。建议区别对待商业银行利率和住房公积金利率，让各自的利率保持独立性，住房公积金利率管理中心要按照自身的运作规律，对利率水平进行调整。
四、结束语
总而言之，建立健全住房公积金的相关利率政策，住房公积金的利率要实施市场化，其利率机制一定会在住房公积金体系中发挥出主导的作用，并可以展现出住房公积金利率政策所具有的保障性。健全公积金利率政策，既能够让管理住房公积金的体系更加科学、灵活，也让缴存职工获得公积金的收益，支持职工改善居住条件、提高居住环境，让住房公积金发挥出更大的作用。
参考文献：
[1]缪长松.住房公积金利率规则探讨[J].财会学习，2012，（08）.
住房公积金利率政策篇2
20xx年广州公积金贷款新政解读广州市住房公积金管理中心20日了《广州住房公积金管理中心贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知》，昨日该中心解读，进一步明确多个受关注的问题。其中明确，住房贷款记录认定范围是全国，也就是说外市的贷款记录也认。
根据解读，公积金贷款新政主要是提高了几种情形的贷款最低首付比例。比如，家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，贷款最低首付比例提高到40%。家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，最低首付比例提高到50%。
另外公积金中心明确，住房贷款记录认定范围是全国，即外市的贷款记录也认。住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。
贷款新政的执行时点与楼市新政一致。即20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
贷款新政适用于公积金贷款、贴息贷款、异地贷款，不适用于广清帮扶贷款。
20xx年广州市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知各住房公积金缴存职工，各住房公积金贷款业务承办机构：
为进一步完善我市个人住房公积金贷款差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔20xx〕50号)，现将缴存职工申请个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)的有关事项通知如下：
一、家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金贷款，下同)记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时继续执行购房首付款比例最低30%的规定，贷款利率为公积金贷款基准利率。
二、家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。
三、家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
四、家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
五、家庭凡购买非普通住房申请公积金贷款的，购房首付款比例一律不低于70%，若家庭名下在本市无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率，家庭在本市已有1套住房或有1笔未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
六、以上普通商品房是指建筑面积在144平方米以下(含)的商品房，非普通商品房是指建筑面积在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予贷款。
七、继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房的公积金贷款。
八、20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
九、为严厉打击首付贷违规行为，确保首付资金的真实性和合规性，我中心对二手房首付资金实施专户监管。
住房公积金利率政策篇3
一、住房公积金制度的缺陷
(一)公积金管理中心定位模糊
按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位，在保值增值的名义下，许多地方的公积金管理中心扮演着一个“金融机构”的角色。事实上，公积金管理中心的定位使其无法按照现代金融机构的监管规则进行控制，缺乏有效监管，只能靠其自我约束。正是现行制度缺陷造成公积金管理的低效与腐败现象的出现。
(二)对中低收入阶层支持力度有限
作为一项社会福利保障制度，公积金制度本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”。但该制度使中低收入群体受益效果不明显，公积金贷款主要受益者为高收入群体。由于无法逾越购房首付门槛等诸多原因而无法获得公积金贷款的居民，其中大部分是中低收入者，他们永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让低收入家庭承受了利息损失。所以，现实往往是收入越高、越有能力购房的人，越能享受到住房公积金的好处；越买不起房的人，越是无法享受住房公积金之福利，这显然不合理。住房公积金“助富”而不“济贫”，这不仅对于低收入者不公平，也与住房公积金制度的设计初衷相违背。
(三)资金利用率低
截至2006年5月，全国住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为69.8％，个贷率(个人住房贷款余额占缴存余额的比例)为45.5％，扣除必要的备付资金后，沉淀资金余额为2600多亿元。虽然各地加大了住房公积金个人住房贷款力度，但反映资金运作水平的个贷率指标一直徘徊在45％的水平。这不是一个高效率的运作状态。考虑到在公积金使用中还涵盖了购买国债的资金，以及由于经济状况不同的单位所缴纳的公积金有较大差距的事实，从总体效率而言，公积金真正用于职工住房的比率将可能更低。
公积金贷款利用率低的原因很多。首先，虽然明文规定可以用于自建或维修，但在城市居民中，有条件自建的很少，申请维修贷款，因涉及到多项证明，实际操作比较困难，因此，实际应用于后两项的较少。其次，一些住房公积金管理中心的积极性不高。相比为每个人办理住房公积金贷款，购买国债或银行大额存款更省事也更安全。再次，由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额。最后，住房公积金贷款手续麻烦、环节多，有些地区还有一些额外附加条件，不如商业贷款方便、快捷，导致很多消费者只能选择较高利率的商业贷款。
缴存公积金的低收入者相当比例的收入被“冻结”，不能用于其他投资或消费，损害了他们的利益。这意味着其社会保障功能在很大程度上处于“休眠”状态，说明公积金与设立之时的目标发生了极大偏离。如果说拿到住房公积金的人，算是享受到了“货币分房”；那么没有拿到住房公积金的人，不仅没有享受“福利分房”，“货币分房”也无法享受，这显然不公平。
(四)住房公积金覆盖面低
住房公积金作为国家法定的职工及其所在单位缴存的长期储金，与医疗保险、养老保险、失业保险一样具有社会保障性质，是一项具有强制性质的社会福利。然而在实际运作中，该制度的覆盖面和其他“三险”比起来，明显要薄弱许多。
目前住房公积金缴纳的主要是党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的单位。而且，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策，对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金。而绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。住房公积金作为住房分配货币化的一种形式，理所应当成为建立者的既得收入，但相对于根本没有这一住房补贴的人群而言，事实上扩大了收入的差距。
(五)住房公积金成变相福利
目前国家规定，提取住房公积金是从税前所得扣除，也就是说缴存的公积金数额是不缴纳个人所得税的。然而这一规定却成为一些单位“合理”避税，变相增加福利收入的渠道。一些效益好的单位，如电力、通信、石油等垄断行业，为了增加收入，同时逃避税收，虚报工资基数，将奖金、工资之外的货币福利通过住房公积金发放。各行业公积金个人缴存数额相差悬殊，高的月缴存额数千元，低的只有一二十元。
因此，要想让住房公积金也惠及低收入者，避免其成为变相福利，就需要完善住房公积金制度，不能让住房公积金成为垄断行业瓜分国有资产的福利腐败。然而，建设部近日表示，要对超过法定最高缴存比例和基数的住房公积金依法征税，实际上等于是在公开地默认或许可这种变相福利。
二、住房公积金制度的改革
只有改革住房公积金制度，弥补其制度缺陷，规范运作的同时加强监管，才有可能充分发挥住房公积金政策性住房金融的应有作用。
(一)明确住房公积金管理中心的定位
目前住房公积金管理中心定位模糊，身兼监管、经营两职，最终的结果是既无效率也无公平。可以考虑将住房公积金管理中心的行政化管理框架转变成真正服务于政府住房政策目标的政策性住房金融机构：成立国家住房储蓄银行总行。明确其监管主体为银行监督管理委员会以及银监局，按照现代金融机构的监管规则进行监管，同时建立与同级财政联网的动态监管体制，随时把握归集和使用情况。国家财政要拨款作为国家住房储蓄银行总行开展业务的资本金。国家住房储蓄银行总行的职责是根据国家住房政策制定政策性住房金融规划；制定中低收入住房困难户的标准和补贴的标准；制定住房公积金的归集和管理方案等。按省、直辖市或特大中心城市的行政区划，成立独立的、地方性的国家住房储蓄银行。将各地区、市、县的住房公积金管理中心改成国家住房储蓄银行的分支机构，各分支机构执行国家住房储蓄
银行总行的政策，负责公积金的保值增值；公积金的账户管理；政策性货币补贴等。公积金的增值收益比例分成的部分可以作为建设城市廉租房的补充资金。国家住房储蓄银行作为独立的政策性住房金融机构，其职责与定位完全相符，有利于提高住房公积金制度的运行效率。
(二)扩大住房公积金的使用范围
住房公积金制度设计的初衷是提高缴存公积金者的购房支付能力，在住房公积金尚未得到有效使用情况下，可以考虑扩大住房公积金的使用范围，提高其使用率。对于低收入家庭，要解决只存不贷、使用效率不高的问题，充分体现对这部分群体的公平性。住房公积金不应仅限于购房，应支持缴存人的租房、维修、装修更新改造支出。对于自有住房，缴存人可以提出装修更新改造申请，经相关管理部门审查合格，可以一次性提取。在租房支出超过家庭可支配收入的30％～40％时，凭租房合同及相关证明，可以申请领取公积金，用于租房补助。
住房公积金制度作为住房保障体系的重要组成部分理应是社会保障体系的一部分。如果公积金缴存人发生危重病情或遭遇其他突发事件，造成家庭生活困难；享受城镇最低生活保障的、连续失业两年以上且家庭生活困难的应允许其支取本人账户内的公积金余额。甚至可以考虑将住房公积金制度扩大到养老和子女教育等方面，让更多的老百姓真正享受到住房公积金之福利，从而提高其社会保障功能。庞大的公积金沉淀数额表明：住房公积金完全有余力用于低收入群体其他方面的保障，并不会影响其正常的住房贷款需要。
(三)扩大政策覆盖面，明确最高和最低缴存比例和限额
住房公积金要从职工的长期住房储金转变为每个城市就业者都能享有的住房保障资金，继续力推公积金制度向非公有制经济领域延伸，要把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织，把进城务工农民和其他外来人员、城镇个体户等各类城市就业者全面覆盖进公积金制度，维护职工的住房公积金合法权益，支持这部分人群的住房消费能力。
对高收入企业，要规定缴存上限，对其公积金的缴存额实行限高封顶政策，避免成为变相福利和逃税。纳税不应成为住房公积金超额缴存的“绿灯”，既然最低缴存比例和最高缴存比例有法定的数字，那么就不允许突破。否则，这不但拉大收入差距：更将削弱法律的权威性和严肃性。而对低收入家庭，包括进城务工人员，规定最低缴存比例和缴存额，保证这部分职工家庭能够逐渐积累足够的公积金用于支持住房消费。通过公积金的“扩面限高”，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的住房公积金制度，使广大人民群众都能享受住房制度改革的成果。
(四)改进住房公积金管理和服务，充分体现政策性住房金融的作用
政策性住房金融的作用主要体现在：更多向中低收入职工倾斜，通过完善利率、税收、贴息、贷款、担保等政策，有效支持中低收入职工购买、建造和租赁住房。因此，要开展贷款政策研究，不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间，推进贷款提速。例如，对于中低收入家庭购买以自住为主的一定面积标准以内的住房，实行低息、低首付、贴息的政策。
住房公积金利率政策篇4
一、正确把握我国的基本国情
建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：
第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。
第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有2.44，二者的差距达到了19.56，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。
第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。
当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。
二、我国住房政策体系的总体框架
土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。
我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。
经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近3.5亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。
三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%－0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。
鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：
首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。
第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。
第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为1；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。
据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10％（5.0％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。
四、加快建立政策性住房金融制度
住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。
首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。
其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。
在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息。
五、加强和规范廉租房制度建设
廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：
首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。
六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。
住房公积金利率政策篇5
住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。
最高可贷额度下调
按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。
但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。
其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。
不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。
贷款利率上升
除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。
一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。
第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。
第二套改善型住房标准出台
尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。
但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。
按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。
住房公积金利率政策篇6
（一）公积金定位模糊
这一问题包括两方面：其一，住房公积金目标群体的确定。对于这一问题，现有政策法规没有给出一个明确的答案。在1994年《建立住房公积金制度的暂行规定》中提到实施住房公积金是为了提高职工解决自住住房能力。1999年《住房公积金管理条例》提出的是提高城镇居民的居住水平。从最初的让职工买得起房，到现在要满足城镇居民提高住房条件的要求，自始至终也没有明确公积金服务的目标群体到底是高收入职工还是广大中、低收入职工。究其根本原因在于住房公积金政策的核心定位是住房金融还是住房保障？
其二，公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位为“不以营利为目的的独立的事业单位”，隶属于地方政府。但在实践中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位，在保值增值的名义下，许多地方的公积金管理中心正扮演着“准金融机构”的角色。事实上，公积金管理中心的定位使其无法按照现代金融机构的监管规则进行控制，缺乏有效监管，只能靠其自我约束。正是现行制度的缺陷，造成公积金管理的低效与腐败现象的出现。
（二）公积金归集存在的问题
1.缴存对象界定
《住房公积金管理条例》规定各类单位及其在职职工都应该缴存住房公积金。这一规定将公积金强制缴交的对象确定为各单位的在职职工，将单位在职但不在编、内退职工及下岗职工排除在外。这一规定至少将四部分人排除在体制外：一是个体工商户；二是困难企业中相当一部分下岗职工；三是“没有单位”的城市居民；四是在城市工作的农民工。虽然，现在有些城市已经开始了公积金个人汇缴业务，但由于上述职工中后三类大部分属于低收入群体，自身收入本来不高，这使他们比较看重既得利益，在没有法律强制规定的情况下，基本上不会主动考虑个人汇缴。这部分低收入群体将不能享受住房公积金制度“低贷低存”原则和“低息加免税”的优惠措施。
2.缴存额确定
职工住房公积金的缴存额是用工资基数乘以缴存比例。将缴存额与职工工资挂钩，势必导致收入高的人群住房公积金汇缴也高，享受的优惠政策也多；相反,收入低的人群住房公积金汇缴低、享受的优惠政策也少。当然，公积金缴存差异和不公平还表现在地区之间、单位之间、个人之间。
(三)公积金贷款存在的问题
1.贷款利益享受不均
在公积金使用时，由于我国职工收入水平和住房需求状况差距较大，公积金存款人和贷款人往往不能很好地匹配。很多公积金存款人可能一直都不会提出公积金借款申请，没有申请公积金贷款的公积金存款人或申请比重较小的阶层，常常是中低收入家庭和贫困阶层；将公积金低存低贷用足的人和阶层，却是社会中的高收入者。如果公积金的储户参加低息存款并相应地取得低息贷款，或按市场利率参加住宅储蓄并相应获得利息收入，就不会存在不公平和非互利的原则。然而在目前公积金使用情况下，非但互助互惠不能成立，反而形成大多数中低收入者用自己的低息住房储蓄补贴少数高收入者获得低息购房贷款的扭曲局面。造成现实中收入越高、越有能力购房的人，越能享受到住房公积金的好处；越买不起房的人，越是无法享受到住房公积金之福利，这显然不合理。住房公积金“助富”而不“济贫”，这不仅对于低收入者不公平，也与住房公积金制度设计初衷相悖。
2.各地公积金使用率不均衡
直至2007年末，全国大多数地方的住房公积金中心由于对贷款的诸多限制条件，住房公积金的使用率较低。全国2007年末个贷率只有52.83%,沉淀资金占缴存余额的比例为22.76%，造成大部分地区住房公积金的资金过多闲置，这主要出现在我国中西部地区。住房公积金贷款作为地方政府拉动居民住房需求的重要措施之一，若地方政府调整其使用规则，放宽公积金贷款的限制，将导致公积金使用率过高。这在我国不少地区尤其是沿海发达地区比较突出，截至2007年末杭州的个贷率为78.4%,天津2007年末的个贷率为81.3%,同期南京为83%,苏州为84.26%,上海为86.3%，而常州的个贷率更高达97.73%。这么高的住房公积金贷款率，意味着资金流向很可能入不敷出，将使得当地住房公积金面临着较大的支付风险即流动性风险。在这种形势下，若贷款需求仍呈现刚性，不断上升，而资金供给来源却不足，就很容易发生支付危机。满足贷款要求的却贷不到款，符合提取条件的却拿不出，一旦发生这样的情况，将对住房公积金的信誉度构成实质性伤害。
（四）公积金的增值及监管
1.公积金增值积累
根据《住房公积金管理条例》，住房公积金沉淀资金只能用于购买国债或成为受托银行的巨额存款。虽然从公积金管理中心的角度，这些资金表现为银行专户存储，但从银行资金管理角度，这些沉淀的公积金存款在一定程度上必然统一纳入银行信贷资金调度范围。如何尽量使公积金留在住房领域内发挥其功能效用，成为我们亟待解决的问题。
2.公积金监管体系不完善
《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的管理实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的运作机制。实践证明，这种同级多头监管实际效果并不好。因为住房公积金管理委员会不是常设机构，管委会决策常常流于形式；管理中心是一个隶属于当地政府的行政化机构，同级财政部门只对管理中心提供的财务报表进行审查，监督非常脆弱；银行与管理中心的关系就像银行与储户的关系一样，公积金管理中心是银行的大客户，完全掌握着资金调度的主动权，作为托管银行对资金的流动起不到实质的监督作用。
二、完善我国住房公积金制度的几点思考
（一）将住房公积金中心定位为专业政策性住房金融机构
住房公积金目标群体模糊的根本原因在于住房公积金政策的核心定位是住房金融还是住房保障。如果住房公积金的核心定位是住房金融，那么其目标群体主要应是中等和中高收入群体；如果住房公积金的核心定位是住房保障，那么其目标群体主要应是中低收入群体。住房公积金政策的目的之一是住房保障，但其核心定位应该是住房金融。公积金中心应定位在将扶持中低收入群体解决住房问题为首要任务的基础上兼顾高收入群体，即政策性与效益性兼顾。住房公积金管理中心是住房公积金制度具体实施的职能机构、办事机构，它是“不以营利为目的的独立的事业单位”，但并非表明它不能“营利”，资金通过银行储蓄有其自我增值的能力，住房公积金缴纳归集的资金必然有自然兹息，这部分形成住房公积金的增值收益。同时住房公积金管理中心也是社会金融体系的一部分，具有一定的金融特点，但其金融作用事实上很多都是被禁止的。
综合上述两点考虑，可将住房公积金管理中心的行政化管理框架变成真正服务于政府住房政策目标的政策性住房金融机构―――成立国家住房储蓄银行总行。国家住房储蓄银行应实行标准的金融机构运作准则，逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融体系，纳入国家统一的金融监管体系。
（二）扩大政策覆盖面，合理确定缴存额
对现有制度中公积金缴存对象的界定进行延伸，将排除在体制之外的四部分人纳入强制缴存对象。从长远看，住房公积金要从职工的长期住房储金转变为每个城市就业者都能享有的住房保障资金，继续力推公积金制度向非公有制经济领域延伸，要把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和个体工商户，把进城务工农民和其他外来人员等各类城市就业者全面覆盖进公积金制度框架内，维护职工的住房公积金合法权益，支持职工住房消费。
现行规定职工住房公积金以职工工资为缴存基数，为防止部分高收入职工过高缴存公积金的福利腐败问题，可在以工资为基数的基础上实行超额递减比例和高额限制的政策。此外，可以通过改变现行住房公积金缴存与工资收入挂钩的办法解决。通过合理确定住房公积金的缴存额、严格限定最低缴存基数的下限、控制过高的缴纳基数和比例、对超过控制数的住房公积金计入个人所得税的纳税基数等措施，调整住房公积金缴存制度，使住房公积金的缴存更加公平、合理。
（三）统一管理模式，均衡公积金利益
在资金的使用上更好地体现向中低收入职工倾斜的目标。可以适当放宽对中低收入家庭的贷款条件，允许公积金用于支付购房首付款，使这部分家庭能切实利用住房公积金制度来改善居住条件。对中低收入家庭购房实行优惠贷款政策，通过采用增加贷款品种、提高贷款额度、灵活还款方式、降低贷款成本等方法，加大支持力度。对不同收入阶层实行差别利率政策或者财政贴息保护，向购买自住、小户型、低总房款的低收入职工提供更加优惠的低息贷款，以增加对中低收入职工住房保障的支持力度。对低收入者账户中资金从未提取、使用过公积金的缴存人，可以在其退休时给予不低于同期存款利率的利息补助。
统一住房公积金管理模式，增强住房公积金流动性。沿海经济发达地区由于公积金的使用率高，资金的使用出现缺口；而西部欠发达地区住房公积金使用率低，存在大量的缴存沉淀资金，面临较大的流动性风险。地区割裂的管理体制导致即使一些地方确实有富余和闲置的住房公积金沉淀资金也很难被急需的其他地方利用起来。另一方面，我国劳动力资源流动频繁，公积金政策的不统一影响了公积金管理部门的公信力，不利于住房公积金事业的长远发展。近年来，不少业内人士均为住房公积金制度的进一步发展和完善献计献策，普遍的共识就是要统一住房公积金管理模式，统一操作流程，进一步提高住房公积金的管理及运作水平，努力缩小地区发展的不平衡，使住房公积金管理更规范、更高效。
（四）加强监管，促进住房公积金的保值增值
住房公积金利率政策篇7
关键词：住房公积金；现状；问题；借鉴经验；对策
近年来，随着我国住房市场的不断繁荣，住房产业已经成为国民经济新的增长点。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。然而人们在使用住房公积金贷款进行购房融资的过程中，住房公积金制度自身体制上存在的问题逐渐显露出来。
一、我国住房公积金制度的概况及现状
根据《住房公积金管理条例》等国家有关法规，我国住房公积金制度的初衷设想是几乎所有的工薪阶层都可以通过这项制度受益，但在真正实施过程中，远远偏离初衷。因为为职工缴纳住房公积金的多数还是效益较好的单位，而大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。业内专家在央行的《2004中国房地产金融报告》中指出，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显。
世界银行在2008年11月的《中国经济季报》中指出，中国的住房公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益，结果也确实让不少中高收入者得到更多实惠，出现了“穷人帮富人”的扭曲局面。在世界银行报告之后不久，《中国青年报》调查中心与新浪网新闻中心联合开展的一项调查（4591人参与）显示，57.9%的人认为公积金在缓解中低收入者“购房难”方面“没什么帮助”，认为“非常有帮助”的仅占5.6%。
二、我国住房公积金制度存在的问题及原因分析
（一）规模方面
1）公积金筹集渠道狭窄，缺乏灵活的调控机制。首先，我国住房公积金的来源仅为城镇在职职工，大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参与公积，由于住房公积金制度未建立自愿住宅储蓄制度，也没有公积金贷款的证券化机制，同时增值渠道的单一性，使公积金的增值收益不高，导致公积金筹集渠道过于狭窄。
2）公积金发展不平衡，未能惠及各类全体。主要表现在：一是地区发展不平衡，沿海等经济发达地区住房公积金制度得到迅速发展，内地则进展较慢。二是工资收入的不同使公积金的发展不平衡。不同地区或同一地区不同行业间的工资水平差距很大，因此，缴存的公积金也存在很大的差异。
（二）管理方面
1）管理机制混乱。住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，使得在决策时难以集中，并且管委会组成人员中具有专业知识的人员占比较小，因此决策的科学性也很难保证。管委会决策实际上并没有摆脱行政干预，一些重要事项仍需分管部门和地方政府最终决策。由于对住房公积金行政化管理的错误定位，造成了挤占、截留、挪用住房公积金的现象屡屡发生，严重侵害了广大住房公积金缴存者的利益。
2）监督机制不健全。根据《条例》规定，住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储蓄、财政监督的原则。表面上看该体制严谨有效，实则是典型的多头管理，这在实际运作中会管理不规范，甚至违规操作。
3）风险约束机制不完善。按照我国现行《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值，具体金融业务（贷款、结算、开立账户、缴存和归还）委托银行办理”。但是，按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”。由此可知，已归集的住房公积金由住房公积金管理中心具体运作，既然住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。
（三）执行效率方面
1）低存低贷的贷款结构不合理。目前，我国采取的是“低存低贷”的利率政策，“低存低贷”政策旨在以低成本筹集资金，而后再发放低息抵押贷款，使之有利于降低近期居民购建自有住宅的成本。但这一思路却忽略了低利率政策所产生的负面效应，以及对今后提高居民自有住宅比率的影响。
首先，“低存低贷”造成存贷者之间的利益分配不均。低利率是对存储者的剥夺，对借贷者的奖励。其次，低利率政策将住房资金的来源与运用，与整个社会的资金运行隔离开来，这妨碍多渠道融资和住宅业的长期发展。利率作为金融商品交易的价格之一，是调节资金供给与需求的重要手段。只有当利率能够比较准确地反映出住宅储蓄优于现期消费，反映出住宅投资活动更具效益时，居民才有住宅储蓄与投资的欲望和积极性，才能引导更多的社会资金投入住宅建设领域，从而促进我国社会资金的合理流动和有效配置。
2）提取条件和用途受限，使用率低，职工权益受损。公积金的贷款和提取受到很多条件的限制，现行政策中没有统一的规定，各地政策出现很大的差异。按照现行政策，缴存人在公积金的贷款和提取时，始终处于被动状态，是否给予贷款、是否能够提取都存在着不确定性，这实际上侵犯了缴存人的权益。而且，一旦公积金在运行中受到损失，最终损害的是缴存人的利益。
三、借鉴经验，完善和创新我国住房公积金制度的策略
（一）大力发展政策性住房金融
市场是资源优化配置的基础和重要手段，但由于信息的不完备性和自然垄断等因素的存在，自由市场机制不能保证资源的最优配置。这必然要求国家进行宏观干预，以消除“市场失灵”现象。当今世界上绝大多数市场经济国家对住房及住房金融市场不是放任不管，而是采取各种手段加以干预，建立了各种政策性住房金融制度及机构，来解决中低收入国民的住房问题。
（二）有策略的运行住房抵押贷款系统
目前，我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长，但由于我国住房金融机制的不成熟，造成我国住房消费发展缓慢。由于政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。因此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。
（三）建立住房保障法律法规
我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了《住房公积金条例》和相应条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、保障措施等进行法律界定。
（四）自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户利益
住房公积金利率政策篇8
这样的形势下，本文试图寻求，除采取降准降息释放通货、刺激市场，是否有其他折中办法予高量库存以有利消化？尤其在流动性资金相对过剩的前提下，有无各方最大化接受的一个方案，予居民理财投资以合理出口，予金融平台以信用背书？接下来本文将从背景阐述、政策研判、方案假设等几个方面简要阐述，努力进行几点构建。
【关键词】库存；房价；住房券；贷款
一、背景阐述
总体看，自2014年以来，我国城市房价告别快速上涨，显现疲软态势。去库存、稳市场成为2016年房产及经济政策的主基调。
1.从历史数据看
2004-2013年，作为固定资产投资重要部分的房地产开发投资形成的固定资本形成总额，占GDp比重和对GDp贡献率均呈上升态势。仅以2013年来看，房地产生产活动创造增加值87143亿，占GDp的比重15.3%，对GDp增长贡献率为29.4%。考虑消费支出带来的乘法效应，实际贡献比重可能更大。
进入2014年，商品房销售面积和销售金额上行受阻，1月―11月，房地产开发投资同比增长11.9%，比2013年同期回落7.6%。反映在连带行业上，钢材、水泥、平板玻璃等建筑材料生产均有下滑。
2.从投资角度看
2015年6月15日起，股市连续暴跌13次，一次次打破投资人预期底线，至2016年1月，股市再次断崖式暴跌，跌穿3300点。至此，就投资属性来讲，国内居民对股票已是谈股色变，尽管有万亿救市，逮捕徐翔、程博明等做空黑手等提振信心的做法，但民心、民信已失，股市也由此进入低迷震荡时期。
2015年9月，“泛亚”事件爆发，涉案金额430亿元人民币，牵涉投资者22万人；2015年12月，e租宝事件爆发，涉案金额740亿元人民币。2016年4月，中晋事件爆发，涉案金额上百亿人民币，波及投资者13万人；截止2015年12月，已有1302家p2p平台破产，其中668家跑路。
股市做空频繁，庄家杀鸡取卵。经济学家吴敬琏对此评论，中国的股市，连都不如。而理财平台庞氏骗局频出，国内大众也在一次次血的教训和惊吓面前，杯弓蛇影。
上述种种，一方说明投资渠道的信用缺失；另一方面，也说明国内民众的投资需求是客观存在的。民众需要一个抵抗通胀、且收益实际稳定的产品解决此类需求。各金融平台也需要一个第三方为此进行信用背书，打破僵局，盘活资金存量。而银行在历经多次降准降息、被迫抽血后，买单意愿亦不断下降，政府作为第三方干预势在必行。
二、政策研判
就当下来看，政府多是采取以货币政策为主、行政手段辅助的办法予房产市场以刺激，财政政策如房产税尚在酝酿，目前大体分两类：
1.限购等行政干预持续退出。面对房市低迷，2015年各地区陆续取消限购等行政干预，2015年5月，甘肃出台《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，明确全省取消商品住房限购，鼓励居民合理住房消费。2015年11月，山西全面取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄限制等。2015年8月，住建部、商务部等六部委出台《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，不再限定境外个人与机构购房的套数，并降低外商投资房地产企业门槛，激活高端住房需求。
2.推出降息、降准和差别化信贷政策。为有效满足刚需住房和改善性住房的需求，2015年央行5次下调存款准备金率，由2015年1月的20%下调至2015年底的17%；同年5次降低存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由2015年1月的5.6%下调至2015年底的4.35%，一年期存款基准利率由2015年1月的2.75%下调至2015年底的1.75%。商业银行房贷利率和公积金贷款利率也相应进行下调。
同时采取差别化信贷政策，公积金贷款首套，首付比例由30%降为20%；商贷二套房，如首套贷款还清，首付比例由60%降为40%；2015年8月，更释放新政，公积金贷款二套，最低首付进一步下调至20%。贷款口径不断加宽，居民购房杠杆持续加大。
就政策效果来讲，无论是从供求比，还是从商品住宅的库存量和消化周期来看，2015年整体市场去化压力大为缓解，多数城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不应求。至2015年6月底，27个重点城市商品住宅总库存量为24403万平方米，同比虽然仍上涨7%，但增幅继续收窄。其主要原因是2015年以来商品住宅的供应量大幅下降，同比降幅近2成，而成交同比则上涨近2成。
从消化周期来看，截至6月底，近7成重点城市消化周期同比下降，库存压力缓解，其中一线城市全线下降，上海、深圳、南京消化周期已不足9个月，而二三线城市如沈阳、长春、无锡等库存压力依然较大，消化周期在20个月以上。而三四线城市则面临较大的挑战，库存高企而需求不足的困境亟待缓解。
三、国外政策梳理
本部分选取3个国家作为样本，一来梳理解读；二来亦试图从各国已有的经验方法中汲取借鉴。
1.美国：采取以住房抵押贷款为核心的模式
具体表现为以住房抵押贷款为核心的住房金融模式，一般首期比例为房款的20%，余下的80%以贷款解决。
为解决贷款信用风险，美国一是设立专项住房抵押保险；二政府公营与私营保险相结合，如联邦住房管理局为低收入家庭的抵押贷款提供100%保险，同时设立抵押贷款保险数额上限，其数额每年由联邦住房与城市发展部依据住房市场价格变化，及居民家庭收入等因素确定。
另外，美国大力推行住房抵押贷款证券化，以解决二级市场的住房抵押贷款问题。在美国，普通家庭平均6年搬一次家，住房二级市场的成交额大于一级市场。为便于住房流通，美国政府推行住房抵押贷款证券化。即以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特定证券机构对这种债权进行组合，通过政府或信用机构担保，在资本市场上进行筹资。
可以看到，住房抵押贷款保险机制的建立，增强了住房抵押贷款一级金融机构的信心，保障了住房抵押贷款的资金来源，使住房抵押市场得以迅速发展。美国的住房自有率也在世界名列前茅，有效的货币及住房政策不仅有助于房地产市场供需调整，也为居民投资开启新的路径。
2.新加坡：主要采取以中央公积金为特征的模式
即政府通过国家法令和行政法规等手段将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员的住房等消费支出。其特点是资金稳定性强、存款期限长、筹资额巨大，并且成本较低。新加坡公积金会员不仅可以用公积金养老，还可用于购买廉价房和进行医疗保险，甚至进行教育投资和证券股票投资。
该模式特点有三：
（1）公积金按雇员月工资的一定比例缴纳，由雇员和雇主共同承担，雇员每月缴交的公积金连同利息均归入会员名下。对于不同年龄、不同收入的会员，考虑到他们对公积金需求的差别，中央公积金局规定了不同的缴纳比率。
（2）公积金利率根据新加坡的平均存款利率确定，每半年调整一次，且一般高于通货膨胀率2个白分点，因此公积金一般不会贬值，从根本上保护公积金会员的利益。
（3）中央公积金局将会员公积金分成3种账户：普通账户、保健储蓄账户和特殊账户，并且对3种账户的存款比例和用途作出规定。会员可以用保健储蓄账户的公积金，支付在政府或私人医院的住院治疗费用；用普通账户购买住房，进行股票和黄金投资以及教育贷款等；而特殊账户的公积金，则用于会员的养老和中央公积金局允许的会员紧急财务用途。
4.俄罗斯：以私有化为目的的转轨模式。为鼓励和支持个人建房、买房，俄政府采取下列金融政策：
（1）提供住房贷款。1994年6月俄《住房信贷条例》明确规定，银行方面可通过与法人、自然人签订信贷合同向其提供贷款。
（2）发放住房券及建设债券。住房券是一种具有保值作用的有价证券，持有者可凭其分期购买住房。发行方主要为建房法人，如持券人拥有相当于某类住房面积30%的住房券，其有权在支付其他房款的条件下与住房券发行单位签订住房买卖合同。住房券的票面价值随着房价上涨而升值，与住房市场价等值，住宅建设债券由银行会同房产公司联合发行，可以转让，并由地方政府担保。
（3）设立购房储蓄。俄政府推行可获得国家资助的住房储蓄，即买房者首先在指定银行存入相当于房价5%的预付金，待交到50%的时候可以获取住房，余款部分3年内付清，贷款利率为8%，大大低于通货膨胀率。
四、借鉴与方案设想
比对几个国家的住房政策，除新加坡的公积金，美俄的住房抵押商贷，与我国正实施的住房政策有相通之处，俄罗斯的住房券及建设债券政策未始不能为我国的住房政策提供借鉴。
从该措施实施特点来看，主要具备以下几点：1.以政府公信力进行信用背书，发行主体银行等抵押贷机构，如开发商资金允许，也可与银行联合发行；2.民众可凭券贷款，银行见券放款，实现资金流动；3.根据政府预算、民众个体收入测算还款年限、贷款利率及方式，进行风险把控。4.住房券可流通转让，增加居民投资渠道。
综上，考虑我国国情，去库存目前来看可重点把控以下几点
1.政府作为第三方监管引导，搭建体系平台。（1）顶层设计，激励引导，帮助市场配置资源；（2）信用担保，推动资金流动。
2.建立住房抵押贷款风险担保机制，实施分级标准化住房信贷合约制，引入险资规避信贷风险，为银行等低压机构提供保障。
3.降低抵押资产证券化准入门槛，如发放住房券并打包债券出售，使住房抵押证券化并流通市场。一二线城市民众从而释放投资需求，三四线城市民众借此满足住房需求，实现资源互补。刺激银行等金融平台办理住房贷款积极性。
4.政府、银行加大风险把控，住房券本质是政府贴现，属于政府支出，如风险把控不够，势必加大政府预算赤字，推高通胀率；而打包债券亦会减少可贷资金存量，倒逼银行降准，抵御风险能力受限。
5.根据住房债券运作成本、存贷利率，个体偿还能力等合理设定住房券使用年限、利息额度等
总体而言，在国家注重供给侧改革，稳增长、调结构的大形势下，房地产去库存作为盘活资金量的着力点，已经开始发力并饶有成效，而资本市场几经跌宕、痛定思痛，亦触底校正。尤其在利率开放逐渐逼近的情况下，中国的金融业也正迎来一场风雨的洗礼。本身即在变革前夕，倘若变革边际成本处于把控，但边际收益未知的话，放手一试未尝不是检验的办法。
参考文献：
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住房公积金利率政策篇9
【关键词】房地产，政策，分析，调控效果，发展前景
1绪论
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，财政部和国家税务总局又联合消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。笔者通过相关数据统计、对房地产企业的实地考察与采访以及发放调查问卷的方式得出相关结论，总结房地产行业在“3.30”政策出台后的发展状况，并对以后房地产行业的发展前景作出分析和展望。
2现状分析
总体上看，“330新政”出台一周时间后，房地产市场并没有出现价格和成交量大幅上涨，楼市成交量反而出现环比下降。但之后，一二线城市相对较好，三四线城市表现仍然较弱。可见，政策对基本面较好的城市带来了积极作用，而对供过于求的城市提振有限。目前在供给层面，去库存是关键；在需求层面，限购、限贷已陆续打开，政府从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放，促进销费。对于购房者来说，在“330新政”利好推动下，房价上涨预期以及楼市“抄底”情绪刺激刚需、刚改型购房者积极入市，也成为近一周楼市成交上涨的重要影响因素。在市场环境持续宽松，以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏，体现出购房者看涨后市的信心正在增加。在各地拥有更多的调控自和行政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。
北京市截止今年三月，环比：3.401%，全年出售均价：37665元/o，同比：14.426%。自3・30新政出台以来，相应政策不断出台。9・30新政中，把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%，其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积比前三季度均值增长了34%，而春节期间去库存政策内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等，均在一定程度上推动楼市回暖。
3原因分析
3.1政策持续宽松
以下是一年来房地产相关政策：
6月28日金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
8月26日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
9月6日中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；
10月24日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。
3.2中央及地方公积金新政策力度大。
以下是公积金政策的调整：
8月31日为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
10月8日公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。
11月下旬国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》规定公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3倍，单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。
伴随更多宽松政策落地、发力，去年下半年的房地产市场已呈现出温和回暖趋势。截至去年12月末，全国商品房和住宅待售面积增长了15.6%和11.2%。新政在一二线城市效果显著，三线城市较弱，库存囤积多在三线以下城市，明显体现出地区差异性。
4结论和展望
房地产业现在首要的任务还是去库存、促销费为主，防止产能过剩是首要任务，不能再因为求快而形成错误的预期。房地产政策的制定需要政府、开发商、金融机构充分发挥市场机制的作用。单一的房地产政策效果是微弱的，与公积金、税收、基准利率等相关方面的政策改革结合，才能让房地产业更好地发展。
参考文献：
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住房公积金利率政策篇10
关键词：公积金风险成因对策
我国历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。但住房公积金作为一种“强制储蓄、低存低贷、封闭运作”的政策性住房储金，在实际运作过程中，其风险总是无处不在。
一、住房公积金存在的主要风险及其成因
(一)住房公积金制度还有待与时俱进,存在制度风险
住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监管”的管理原则,制度风险之一在于其委托运作模式。公积金管理中心将存贷业务一次性地委托给由管委会制定的商业银行,银行收取手续费,资金使用受益和风险都由公积金中心承担。由于委托方和受益方是两个不同的利益主体,受各自利益驱使,在资金运作中会有差异的价值取向和行为模式。比如,银行可能在自营业务和委托业务之间进行权衡,将风险较少、利益较好的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款的方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。而中心因不能直接面对借款人,难以及时掌握还款情况,对还款监管处于被动地位。制度风险之二在于公积金管理中心没有承担风险的资金保证。具有一定的自由资金是独立的民事主体承担经营风险的前提条件,但管理中心是直属于政府的、不以盈利为目的的独立事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按照标准拨付,中心本身无任何法人资本金,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险只是一句空话。
(二)住房公积金低存低贷，存在政策风险
目前，住房公积金实行低存低贷利率政策。低存是指住房公积金的存款利率低于市场存款利率水平；低贷是指住房公积金的贷款利率也低于同期市场贷款利率水平，其风险表现在利率长期偏离市场利率将会引起不良的后果。对于职工来说，若是不购房，这样一笔资金就会长期的、低息的存放在银行里，不能使用。住房公积金筹集虽一直在不断地增加，但从使用来看，住房公积金的存量大，真正享受贷款的只能是少数人。住房个人贷款使用人获得的住房公积金贷款利率和市场利率之差所带来的收益只能是未使用人的利差损失。因此，利益从未使用人流向使用人，使得住房公积金在参加者中间产生了利益转移的再分配，这与住房公积金互的特点相违背。
(三)监督机制不健全,存在防范风险
我国公积金制度建立的时间较晚,目前尚未形成一个有效运作体系。由于监督机制不健全,违规使用、挪用公积金的现象屡有发生,对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚,使这些现象有愈演愈烈之势,严重抑制了公积金作用的正常发挥。一方面,公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确,造成资金沉淀,而委托银行则将这笔资金用于弥补自身的资金缺口,导致公积金的流失;另一方面,相当一部分城市的住房公积金管理中心从未对外公布过公积金的归集和使用情况,又没有独立的外部审计部门对其进行必要的审计,这种透明度很低的管理为公积金的违规操作提供了可能。
(四)住房公积金管理缺乏透明的信息披露制度,存在金融风险
公积金管理缺乏统一的信息报告和报表格式,没有利用媒体定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项,接受社会监督。公积金被挪用并非偶然,而是现行制度缺位使然。公积金管理中心既不是独立的金融企业,也不是政府机构,而是政府设立的事业单位,也就是特权部门管理。这种模糊定位,使其既要承担保障公积金所有者权益之职,又要防范金融风险。
二、住房公积金风险防范及解决对策
(一)加强管理,完善住房公积金制度
结合我国国情,采取多种方式并举,同时借鉴新加坡的成功经验,通过个别试点实施制度再创新。学习新加坡灵活的缴交比例调控机制,确定在不低于两个5%的基础上,每年的缴交比例可以浮动,包括单位和个人缴交比例整体浮动、单位和个人缴交比例各自浮动以及个人缴交比例随年龄阶段不同浮动。确定每年缴交公积金的上限封顶限额,以公平分配,降低企业负担,并形成实际缴交比例的调控机制。管营分离就是在区域化公积金管理机构建制中把资金营运部门分离出去,单独运作,原公积金管理机构负责政策、执法和监管,保障公基金的正常缴存、使用及增值收益分配。同时，成立独立的公积金营运机构,专司存量公积金的投资运作之职。
(二)强化监督，建立有效的监督系统
必须在住房公积金立法的基础上，加强住房公积金管理，建立有效的监督系统。一是要建立起全国性住房公积金监管体系，按照《住房公积金管理条例》规定，各级政府具有对当地住房公积金管理的行政领导及住房公积金风险防范的责任。二是财政部门应当真正负起监督职责，对住房公积金的收益进行核实，统一上缴财政部门，由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准，由财政部门统一拨付、监督使用。三是提高社会监管的透明度，定时定期公布公积金的缴存情况，贷款情况，使用情况等，让广大公积金缴存职工对自己的安居钱做到心中有数，并加强审计部门对住房公积金管理系统的外部审计，明确监督权限及频率，做到定期监督，随时化解公积金管理机构风险。
(三)积极发展住宅储蓄信贷与融资机制
借鉴以西欧国家为代表的住房合同储蓄模式，选择或创新一批适应经济发展状况的多层次的不动产储蓄商品，以适应不同储户的需要，积极发展住房储蓄，吸收社会闲散资金。为了形成稳定的住房信贷资金来源，在住宅储蓄信贷融资运行机制上，可采取“高存高贷”和“高存低贷”相结合的模式。在对中低收入家庭购买经济适用房时，提供低利率和可承受的抵押贷款，由政府采取财政贴息办法给与政府认定的有资格以抵押贷款形式购买经济实用房的中低收入家庭2-3个百分点的固定差额利率补贴。这种融资机制既保障了住房资金以市场法则运作，又促进了住房金融良性循环，符合市场效率原则，同时，政府给与优惠利率补贴让中低收入家庭通过抵押贷款卖得起住房，符合公平、福利原则。
(四)提高公积金运行质量
为提高住房公积金运行质量，可采取以下措施：1.整顿公积金管理中心，理顺公积金管理中心与银行间关系。可逐步将其发展成为住宅储蓄银行或住宅合作社，建立起缴交者与管理中心的资金信托关系。2.通过相关的法律、法规使公积金的运作有法可依，通过管理制度的法制化和操作的规范化，实现住房公积金的安全性和专款专用的要求，确保住房公积金不流失，所有人的权益不被损害。管理中心应定期向公众公布财务报表，建立完善监督体系，增加运作透明度。3.住房公积金的结算、管理手段要进一步现代化，信息联网、个人查询以机电算化要全面实施。
（五）建立健全住房公积金贷款风险防范机制
通过宣传增强个人自觉还款意识。住房公积金管理中心应充分利用宣传工具，加大宣传力度,重点宣传建立住房公积金制度的意义,宣传强制性和低存低贷的政策优势以及个人住房公积金贷款政策，使住房公积金贷款能够深入人心。要引导居民通过个人住房公积金贷款购房，促进中低收入家庭住房公积金的住房消费。通过宣传,还可以让贷款人加深对住房公积金性质的了解,进一步增强自觉、及时还款的意识。对于那些有还款能力而拒不还款的人给予曝光，必要时动用法律手段,最大限度地降低因个人信用风险造成的损失。
三、小结
住房公积金制度作为我国城镇住房制度改革的重要内容之一，长期以来增加了住房的有效需求，为加快住房建设奠定了经济基础。在现有住房公积金制度体制下，我们必须建立起一整套行之有效的风险防范体系，扎实做好公积金贷款的风险管理工作，使住房公积金安全营运，广大缴交住房公积金职工切身利益得到体现。
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