房地产资产管理制度篇1
关键词：人力资源管理绩效考核作用问题建议
现代企业人力资源部门绩效考核工作的开展是一项系统的、需要企业长期开展的管理工作，其对企业员工工作效率以及员工岗位工作效果的提高有着重要的意义。现代企业必须要提高自身对绩效考核的认识，以一种科学合理的管理体系与方式开展绩效考核工作，并针对目前绩效考评制度中常见的问题进行有效的预防。
一、绩效考核制度的背景和含义
随着市场经济的不断发展，市场主体为了确保经营目标的实现，关注绩效管理已是人力资源管理部门在市场经济竞争业绩导向下的必然趋势。20世纪90年代初开始，企业流程再造及产业的优化升级等活动层出不穷，绩效评估的观念和制度都发生了很大的变化。绩效考核是一项系统工程，涉及到战略目标体系及其目标责任体系、指标体系、评价体系及评价方法等内容，其核心是促进企业获利能力的提高及综合实力的增强，其实质是做到人尽其才，使人力资源作用发挥到极致，从某种意义上来讲绩效考核制度即将绩效管理模式规范化。
二、绩效考评制度的作用分析
有效的人力资源管理已经成为组织发展与成功的战略性选择，绩效考核是人力资源管理中的重要组成部分，能够切实为人力资源管理中的各个环节提供基础信息。具体来讲，考评制度具有以下作用：
（1）绩效考核制度能为员工职务的升降和调动服务
用人应该扬长补短，只有用考核制度来对员工进行考核才能比较系统地提供有关员工的工作信息，比如工作成就、工作态度和技能等等。这些都可以作为人力资源工作中人员任用的依据，而相对个人而言，它可以用人之所长，对于组织来讲实现人力资源的优化配置，从而有利于企业人力资源的充分利用。
（2）绩效考核制度能够为薪酬和奖励的确立提供服务
公平与效率是现代管理薪酬分配中必须遵循的两大原则，在考核制度的框架内，考核的结果是决定员工报酬和自身对企业价值的重要依据，企业的工资和福利的分配都应该与考核结果直接挂钩。
（3）绩效考评制度能为人员的任用提供服务
通过绩效考评制度，可以对每个人的情况进行综合评价，了解到每个员工的能力、专长、态度和工作，从而将其安置在合适的岗位，达到人尽其才的效果。从而激励员工更加积极地投入工作，更加充分地发挥其潜能，提高其工作满意感，反过来促进企业的可持续发展。
三、绩效考评制度存在的问题
尽管当前许多企业已经建立了绩效考评制度，但是在实际的操作中仍存在着一些问题。
（1）绩效考评的结果与人事决策挂钩不紧
其实，在我们的生活中很多企业的管理者会抱怨说对于考核大家不重视，绩效考评只是走过场而已。其根本的原因就在于企业自身人力资源部门没有充分的发挥绩效考核结果，没有将其与人事决策直接相关，久而久之，人们对考核持一种冷淡的态度。现代人力资源管理中为了让企业立于不败之地，必须对其已有的资源最优配置，让其考核结果与人事决策紧密相连，尽可能地做到人尽其才。
（2）绩效考评等同于工作任务或人的考评
在传统的人力资源管理中，经常会因为员工态度认真，努力学习及为人诚恳等原因在考核中获得优异成绩，造成一种避重就轻的情形，而没有真正考核重点“绩”和“效”甚至被忽略，以至于可量化的指标比重较低。或者因为员工的工作绩效而获得颇多殊荣。而在现代人力资源绩效考评制度下，既对人又对事进行考评，即人在企业中的相对价值或贡献程度进行考评。
（3）绩效考核目的不明确，主观性很强
很多企业把绩效考核与员工的薪酬联系作为唯一的目的，而随着时代潮流不断向前推进，现代绩效考评制度知识把“薪酬与绩效结合”作为副产品，最终的目的是用来帮助员工提升绩效，进而达到提升企业绩效的目的。另外有些企业把考核简单地分为“优秀”、“合格”、“基本合格”、“不合格”等，这些标准其实很难清晰而又准确的套用，很大程度上是通过领导者主观判断，很难不受其个人喜好因素的影响。
（4）考评结果没有反馈
在现有的人力资源考评制度下，很多企业的考评结果并没有得到重视，也没有得到反馈。主要表现在一是考评者不愿意将结果及其解释反馈给被考评者，使得考评行为很大程度上成为一种暗箱操作，被考评的人即使自身存在不足，也无从知道哪些方面需要改进。二是考评者因为能力和勇气不足，加之不了解人力资源绩效考评的意义与目的，担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，考评者对于考核结果束之高阁。
四、完善人力资源管理中绩效考评制度的几点建议
绩效考核在当今企业人力资源股管理中发挥着重要作用，许多知名企业均采用绩效考核制度来促进企业人力资源管理的科学性和可靠性。因此，必须重视绩效考核、建立科学绩效制度来解决企业绩效考核问题，使得未来企业考核更加良性、合理方向发展。
房地产资产管理制度篇2
一、房地产企业资金管理概述
（一）房地产企业资金管理的特点
房地产属于典型的资金密集型行业，其资金管理具有流动性、开放性、增值性以及扩张性等特点。流动性是指因为房地产由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁杂，涉及到上下游环节众多，而且主要面向竞争性比较强的国内外市场；增值性则是需要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；而扩张性则是由于房地产企业的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。
（二）房地产企业资金管理的重要性
第一，有利于企业提高管理水平。资金管理是房地产管理的重要组成部分，且资金是企业运营的物质基础，房地产企业经营中的每个环节都离不开资金，也离不开资金管理。如果能提高资金管理的有效性，那么也能提高整个企业的管理水平。
第二，有利于企业防范资金风险。房地产行业属于资金密集型行业，每个环节都要占用大量资金，也会面临各种风险。只有通过资金管理，才能够优化企业内部的资金结构，确保其科学性和合理性，进而有效防范这些资金风险，促进企业的长远发展。
第三，有利于企业持续健康发展。房地产企业的资金管理水平对整个房地产行业的正常运转起决定性作用。有效的资金管理方案，能解决房地产企业在项目每个环节中遇到的各类问题，从而确保项目的顺利完成，提升企业的核心竞争力。因此，提高房地产企业对资金的管理效率，就能保证企业的持续健康发展。
二、房地产企业资金管理中存在的问题
（一）资金的风险管控意识不强
我国相当多房地产企业的资金风险管控意识都比较薄弱，致使其面临的风险超出企业能接受的范围。由于房地产企业项目的投资周期比较长，资金回收所需的时间相对也会比较长，这就容易降低企业资金的流动性。如果企业不具备风险控制意识，那么在风险出现时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营下去。
（二）资金的计划管理难以合理执行
许多房地产企业重视对资金利用效果的分析，却没有建立完善的资金预算制度，使得部分资金的计划难以合理的被执行，或者实际的资金使用额远远超出预算范围。由于资金的计划管理没有真正的落到实处，从而会影响整个企业的财务工作，导致企业决策者作出错误的企业营运战略，这对企业的发展是十分不利的。而且，由于项目资金计划管理工作不到位，还会给房地产企业的整个资金管理工作造成混乱，容易形成严重的资金浪费。
（三）资金的制度建设还需要完善
部分房地产企业没有专业的房地产资金管理人员，使得企业建立的一些与资金管理相关的制度并不完善，从而影响企业资金的合理分配。例如企业项目的土地开发环节资金安排过多，而营销环节资金分配又不足，项目投资环节的资金分配又存在不合理现象，这些都会影响企业的资金管理计划，降低其资金管理效率。因此，为确保房地产企业资金的合理运转，必须建立完善的资金制度。
（四）资金的融资渠道过于单一
目前，我国房地产企业资金的融资渠道主要有三种：第一是企业本身具有的资本金；第二是通过银行贷款来融资；第三是股权融资。由于企业本身的资本金相对有限而股权融资的要求又比较高，所以中小型房地产企业更多采取银行贷款的形式进行融资，这就导致资金的融资渠道过于单一，一些对资金需求量较大的企业难以得到满足。此外，随着国家限购政策的出台，致使许多房地产企业无法从银行获取自己所需的贷款数额。
（五）资金的使用效率还需提高
房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。
（六）资金的管控手段过于简单
虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。
三、房地产企业资金管理的对策建议
（一）强化资金的风险管控意识
房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低?L险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。
（二）合理执行资金的计划管理
房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。
（三）建立完善的资金管理制度
房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。
（四）丰富资金的融资渠道
单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。
（五）提高资金的使用效率
房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。
（六）运用多样化的资金管控手段
房地产资产管理制度篇3
【关键词】房地产企业；融资管理；困境
资金对于企业来说犹如血液之于人的生命，这一点对于房地产企业来说显得尤为突出。房地产企业作为资本密集型产业，良好顺畅的融资管理对于一个企业的健康程度和发展动力至关重要。
房地产企业投资期限长、投资金额量大、周转时间较长、受宏观形势影响较大，如何拓宽融资渠道，降低融资成本，减少企业财务风险是各大房企的要务之一。
一、房地产企业融资管理概述
1.房地产企业融资管理的含义
通常来说，融资管理是指企业向企业外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资金的财务管理活动。房地产企业的融资管理顾名思义是指，房地产企业为开展房地产经济活动，通过各种方式对外对内融通资金，控制风险，优化企业资本结构的财务管理活动。
2.房地产企业融资管理的特点
（1）全过程性。房地产项目从取得土地、开发建设到销售回笼无不涉及大量的资金流动，且环环相扣。取得土地阶段时间虽然短，但是资金需求量巨大，工程建设开发阶段相对时间较长，资金流出按工程节点逐步发生，前二个阶段主要表现为资金流出，而到了销售阶段则主要是资金流入。
（2）风险性高。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系尚不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业融资管理面临较大风险。
（3）综合性强。房地产项目的资金投入量大，涉及环节众多，资金回收期较长，且外部融资的限制较多。不但要明确房地产项目开发建设过程中每个阶段的融资需求和特点，还要针对各阶段的不同情况匹配相适应的融资模式，确保资金顺利流转。
3.融资管理对房地产企业的重要性
融资管理作为企业财务管理的重要内容之一，对于房地产企业显得尤为重要和关键。
（1）房地产经营活动涉及的资金量大，周转期长，有效的融资管理是确保房地产企业正常运转的关键之一。众所周知，资金链断裂对房地产企业来说是相当致命的，因此在房地产项目运营过程中必须不断加强融资管理。
（2）有效系统的融资管理有利于实现企业价值最大化的目标。通常，资金成本是房地产成本项目中占比较大的一项。控制好资金成本将能降低成本，提高房地产项目的收益，从而实现企业价值最大化的终极目标。
二、房地产融资管理面临的困境及其原因分析
1.房地产融资难度大增加了融资管理的风险
房地产企业资金需求量大，投资周期长、周转率低、风险大，导致融资压力巨大，给房地产企业融资管理带来了不少困难。另外，近年来国家出台了多项房地产调控政策，如限购、限贷等，房地产信贷规模紧缩、销售受阻无疑更进一步加重了企业的融资困难。面对融资难，如果没有良好的融资管理去应对的话，将大大影响房地产开发企业的正常运转。造成房地产企业融资难有多方面因素。其中最为突出的是房地产行业融资渠道较为单一，房地产融资市场体系尚不健全，融资效率低。纵观中国房地产企业，目前银行贷款仍是外部融资的主要渠道。随着房地产市场的快速发展，仅靠银行贷款越来越难以满足众多房地产企业对资金的巨大需求。这种单一融资方式所带来的融资管理风险是不言而喻的。此外，由于房地产融资市场的不健全，无形中增加了企业的融资成本，进一步加大了企业融资管理的难度和风险。
2.对融资的全过程管理重视程度不足
资金运动与房地产开发程序可谓是密切相关，然而大部分房地产企业往往对融资管理未给予足够的重视，缺少系统的管理体系，融资管理仍处于粗放式管理状态。认为融资管理仅仅是财务部门或是资金管理部门的事情的想法较为普遍，全员参与度不深。一方面很少有企业将融资管理上升到战略的高度，针对企业的发展制定出全面系统的融资方案及总体规划。另一方面有些房地产企业未将融资管理贯彻到房地产的每个生产环节中去。这样往往会造成融资管理缺乏系统性，融资结构不合理、融资成本上升、融资效率降低，增加融资管理的难度和风险。
三、如何应对房地产融资管理困境的几点思考
1.积极拓宽房地产项目融资渠道，努力开发多种金融产品
房地产项目融资从最初的依靠银行信贷的融资方式，到目前逐步发展的地产基金、地产专业投资银行、地产投资专门机构、地产信托和信托基金等融资方式。这些融资方式虽然尚未完全发挥其良好的效果，但确实推动了房地产融资体系朝着全面成熟的方向买进。是否选择合适的融资模式对于一个房地产项目是否获得理想的融资效果有着直接的影响，这就需要国家在加强对房地产行业进行宏观调控的同时，要进一步结合上述法律法规，不断探索多种融资方式。房地产企业应对每一项融资进行全面的规划，明确融资目的，根据自身实际情况积极探索新的融资渠道和多种融资途径，密切关注房地产融资市场的各类动向。举例来说，中国银监会2008年颁布了“关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知”（银监发[2008]84号），为并购贷款全面推行开了闸。如果此时企业通过股权收购方式取得了房地产开发项目，则可以采用并购贷款的方式解决一部分初始投入的资金，为后续项目的开发建设提供有力的资金保障。从金融机构角度来说，要不断开发新的房地产金融投资产品，针对不同的企业提供多样化的融资服务，为推进多途径、多渠道、的房地产项目融资方式提供保障。
2.积极推进完善房地产证券化
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。作为房地产融资手段的创新，这一模式是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。房地产证券化具有安全系数高、参与者众多，关系复杂、政策性强、证券品种多样化，适合于投资等特征。房地产证券化有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险；有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制；有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。为了更好地推进房地产证券化，首先要完善我国的证券交易市场，制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，以促进房地产项目证券化融资的应用。其次，需要依据美国等多国房地产项目证券化融资的经验，在实施证券化融资的过程中，要不断完善健全项目风险监管机制，保证其良性健康的发展。再次，需要不断提升与证券化匹配的技术水平。房地产证券化虽然原理简单，但真正的实施还需要克服许多难点。例如，我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题，不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益，如何设计合理的房地产证券化会计制度也将是一个漫长的过程。此外，房地产证券化还需要相适应的专业人员和团队，因此专业人才的培养也是十分迫切的。
3.加强房地产企业自身管理，不断提高资金使用效率
房地产企业应给予融资管理充分的重视，将其提升到战略的高度，结合企业的整体发展战略和总体规划，建立全面融资管理体系。房地产企业应时刻重视开发建设过程中的资金周转，加快整体存货周转率，降低资金占用，从而实现提高资金使用效率的目标。首先，房地产企业应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业开发建设销售全过程的各个重要资金节点，同时应加强企业每个员工建立资金效益理念，以利于落实整个资金管理流程的每个环节。其次，合理控制开发节奏，减少过度预支。企业应根据自身实际情况，适度举债，将债务控制在安全值以内，切忌好大喜功，过度预支资金。如果房地产企业靠借贷支撑企业的发展，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。房地产企业应当采取有效的防范和调整措施，尽早处置闲置资产，加速存货的周转。再次，严格控制成本费用支出。一个成功的房地产企业必然有一套准确高效的成本费用控制体系。当前，房地产市场愈加规范的形势下，如何做好成本控制对企业的利润率显得更为重要。房地产企业应当建立全面预决算制度和严格的审核制度，让每一笔开支都遵循经济效益原则，防止铺张浪费，加快房地产企业自身经营积累，提高融资管理水平。
四、结语
融资管理是房地产企业提高核心竞争力的关键因素之一。如何更好地适应外部市场的变化和提高自身管理能力是每个房地产企业加强融资管理过程中必须正视的问题，只有将融资管理的理念真正深入企业的每个环节、每位员工，这样才能使房地产企业的资金流转更为顺畅，更好地实现企业价值最大化的目标。
参考文献：
[1]高音.浅谈房地产开发企业的融资管理.辽宁行政学院学报，2009（11）
[2]朱新霞.浅谈房地产企业融资管理.时代报告（学术版），2011（2）
房地产资产管理制度篇4
关键词：房地产开发企业；财务管理；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：a
引言：
房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。
房地产开发企业财务管理的含义及特点
（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。
二、房地产开发企业财务管理内容及任务
企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。
房地产企业财务管理的内容
对开发企业资金筹集的管理
对开发企业开发成本及费用的管理
对开发企业资金投资运用的管理
对开发企业税务筹划的管理
对开发企业利润分配的管理。
房地产开发企业财务管理任务
筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；
4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；
5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
三、房地产开发企业财务管理存在的问题
（一）资金管理体系不完善
房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。
管理制度形式化
财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。
审计监督力度不足
尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。
融资渠道单一
目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。
税负居高不下
一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。
四、完善房地产开发企业财务管理措施
建立健全资金管理体系
房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强财务管理制度建设
房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。
加强投资项目中期的资金管理
在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。
建立完善内部控制制度
内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用
在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。
（六）强化房地产开发企业经营风险意识
加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。
五、结束语
房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。
参考文献：
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01
房地产资产管理制度篇5
关键词：房地产企业；内部控制；财务管理
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）02-0-02
随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势和特点
（一）房地产财务管理面临的形式
自2005年始，陆续出炉的“国八条”、“国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：
1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。
2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。
（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。
（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容
（一）建立和完善业务授权制度
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
（二）建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
（三）完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
（四）建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
（五）完善资金管理系统完善
房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。
参考文献：
[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.
房地产资产管理制度篇6
【论文关键词】房地产企业；财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。转贴于
（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
（一）加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
房地产资产管理制度篇7
2005年，受中国香港领汇、广州越秀房地产投资信托（Realestateinvestmenttrusts，Reits）在中国香港上市的影响，中国大陆（以下简称“中国”）出现了第一次讨论房地产投资信托的热潮。为解决保障性住房尤其是公共租赁住房建设资金问题，2010年以来房地产投资信托再次被热议，发改委等部门已确定北京、天津与上海作为试点城市，但目前试点工作进展并不顺利。中国发展房地产投资信托尚有障碍，亟需寻找突破口。国际上典型的房地产投资信托发展模式是“美国模式”与“亚洲模式”，亚洲以中国香港为典型。美国模式为税法约束下的市场化模式，中国香港为专项立法模式，各国和地区的发展经验表明运行模式与制度设计是设立房地产投资信托的基石与核心。基于此，本文借鉴美国与中国香港的运行模式与制度设计，结合房地产信托发展现状，探索中国发展房地产投资信托的路径。
2美国模式与中国香港模式分析
2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革，是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。
2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》，明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架，包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度，满足上述五项要求的基础上，可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》，调整了针对房地产投资信托的纳税条款，以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略，问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题，《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理，允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营，提高了经营决策效率，促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《Reit现代化法》，在组织结构上，肯定了UpReit（伞形合伙房地产投资信托）与DownReit（下属合伙房地产投资信托）的合法地位；授予房地产商将所持有房地产组建UpReit与DownReit的免税资格；允许Reit100%持有Reit子公司股份。至此，UpReit与DownReit组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述，美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法，税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。
2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来，美国房地产投资信托组织结构有诸多变异，在契约制、公司制与有限合伙制的基础上，衍生出多种组织结构，如UpReit与DownReit、双股（paired-share）与合订（Stapled）结构、纸夹（paperclip）结构等，其中以UpReit与DownReit最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例，因此，发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式，管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后，在美国金融创新的带动下，房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来，组建UpReit和DownReit，充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，1992年之后在美国迅速发展起来，成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UpReit的税收优势，1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托，通常设立下属合伙人实体，由下属合伙人实体直接拥有新购入地产，传统结构演变为DownReit。UpReit与DownReit的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革，促进了房地产投资信托市场的繁荣。
2.2中国香港模式
2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上，2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律，设立《房地产投资信托基金守则》，明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度，如表1所示，与美国相比，中国香港立法与监管更为严格、细致，严格立法对控制风险有积极的作用，但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面，由于中国香港税负较轻，因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来，随着房地产投资信托的逐渐成熟，出于刺激金融市场发展的需要，中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势：如允许海外投资等。
2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同，使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制，但为防范风险，2003年设立房地产投资信托之初，限定仅能采取信托形式（2006年后允许采用公司形式）；中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类，加强国际金融中心地位，因而允许进行海外投资；由于中国香港本身税赋很低，对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。
2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定，房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法，其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果，且发展历史较短，所以组织结构形式单一，没有形成由市场环境所致的结构变异。
3中国房地产信托发展现状
目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金，与之最相似的是房地产集合信托计划产品（简称房地产信托）。中国房地产信托发展现状如下：
3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律，相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）等。《信托法》规定，能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司，即信托只能由信托机构发行，将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订，扩张了信托计划的规模，增强了流动性，但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定；此外，规定不可公开营销宣传信托计划，使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力，而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现，税收政策具有不稳定性。
3.2以信托公司为主导，以信托型、封闭式为主如前文所述，信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位，因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同，信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金，管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人，监督信托资金的使用，房地产信托以信托型为主。此外，中国当前房地产信托不能上市交易，也没有相应的二级交易市场，因此在信托存续期内，投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。
3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要，由信托公司设立信托，向投资者筹集资金，专项用于房地产开发，实质上具有融资贷款的性质。因此，当前房地产信托是一种融资工具，而非投资工具。
4中国发展房地产投资信托的路径选择
目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托，目的在于：第一，促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；第二，解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力，2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金，在中国香港交易所上市，第一轮筹集资金25亿美元，中国目前面临相似的环境。因此，中国发展房地产投资信托，应在美国和中国香港的成熟经验的基础上，以中国香港制度与发展模式为主要参考，形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。
4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业，而公共租赁住房多为新建住房，且租金较低，需要政府财政补贴，因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示，首先，设立公共租赁住房投资信托，作为委托人，发行受益凭证，委托信托公司管理信托财产，分配投资收益；信托公司作为受托人，持有、管理信托财产，代表投资者处理相关事务；物业管理人接受信托公司的委托，管理投资信托所持有物业；选择商业银行作为基金托管人，依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金
4.2组织结构设计在组织形式上，虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好，但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型，原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长；此外，发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此，本文建议在发展初期设立信托型，发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看，本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于，第一，权益型的主要收入来源于租金，这正符合公共租赁住房的特性；第二，抵押型将主要资产配置在抵押贷款上，财务杠杆较高，当市场不景气时财务风险更高；同时抵押型受利率变动的影响更大，发展权益型有助于规避利率风险；第三，从国际发展经验来看，在美国，在资产规模方面，权益型占91%，债权型占7%，混合型占2%；在中国香港只允许设立权益型。因此，建议设立权益型房地产投资信托。
4.3专项立法，严格立法，逐渐放松中国发展房地产投资信托，可在美国与中国香港成熟经验的基础上，专项立法，对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定，一来可以节约立法成本，加快立法进程；二来便于操作，利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业，在制定制度时，最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容，由国务院专项行政法规，最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上，制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规，都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出，房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征，设立之初立法严格，以控制运行风险，进入成熟发展阶段后，逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法，将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房，待发展成熟之后，再扩展到商品房或商业地产。
4.4制定并落实税收优惠制度税收优惠是房地产投资信托发展的巨大推动力。房地产投资信托的交易环节较多，使得税负增加，美国通常限制房地产投资信托经营业务在房地产的租赁与买卖，按利润传递征税，以避免重复征税。在中国设立房地产投资信托时，建议对合格房地产投资信托免征所得税，减免营业税与土地增值税；在物业交易环节仅对相同物业的交易征一次税，避免重复征税；对房地产买卖行为免征印花税；同时也可以考虑在发展初期对投资者减免所得税以培育房地产投资信托投资群体。
房地产资产管理制度篇8
【关键词】房地产;信托投资基金;Reits
2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(Reits)即将确立并得到大力发展。
一、房地产信托投资基金的概念及特点
房地产信托投资基金(Realestateinvestmenttrusts),英文简称Reits,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出Reits。经过几十年的发展,Reits已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,Reits同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于Reits采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,Reits具有较高的流动性;Reits有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;Reits的投资者还可享受税收优惠。
二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题
2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。
1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使Reits的发展存在重大的税收阻碍。
2.信息不对称问题严重。在当前情况下,Reits通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。
3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。Reits是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDp增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。
4.缺乏高素质、专业化Reits的管理人才队伍。Reits的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。
三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议
1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(Reits方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合Reits运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是Reits发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范Reits的法律体系,使其有法可依。
2.建立完善的Reits内部组织结构。Reits必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,保险公司对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评估机构和房地产证券评级机构。
3.加强对Reits监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品当作证券类产品监管,制定房地产投资信托的发展规划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、等公共服务,并逐步完善产权交易市场,使Reits资金收入与回收机制更加完善。
4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题。其次,应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向Reits,拓宽资金来源,加快培养大量机构投资者。
5.加强税收透明度,建立完善的风险防范措施。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国Reits的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金持续发展的关键因素。同时,应建立一套完善的风险规避措施,通过制定相应的投资策略和管理制度来最大限度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。
6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展储备人才,尽快建立起一支既熟悉相关理论,又具备战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍的建设。
参考文献
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房地产资产管理制度篇9
关键词：财务管理房地产企业管理体制财务风险
在经济快速发展的今天，各种产业层出不穷，产业的规模也在逐渐地扩大，对于一个大的企业来说，内部的财务管理是企业管理体系中非常重要一部分。内部控制是社会经济发展的必然产物，加强企业的内部财务管理建设是企业提高市场竞争能力和加强企业经济管理的必然要求。近几年来，房地产产业发展迅速，房价也越涨越高，很多房地产产业大亨都在产业飞速发展的时期赚得盆满钵满。但众所周知，房地产行业是一个高投资、高风险、高收益的行业，它在快速发展的同时，也面临着投资、筹资、资金回笼和成本失控等财务风险。所以如何加强财务风险控制，防范企业财务危机是目前我国房地产行业需要急待解决的问题。只有加强房地产企业的内部财务控制，才能使房地产企业快速、良好的持久发展。
一、财务内控制度
一个企业想要稳定持久的发展，它的内部管理是非常重要的。一个企业的内部管理包括对人员的管理和对财务的管理，企业的任何发展都需要资金的支持，资本是一个企业的基础。所以财务内控制度管理是企业管理的一个重要组成部分，对于一个企业的长远发展有着极为重大且现实的意义。财务内控制度即遵循财务战略、财务政策和基本财务目标，通过有效的制度形式强化对子公司及其他成员企业的财务活动的监测、督导与控制，是完善企业集团治理机制，克服目标逆向选择倾向，提高财务资源配置与使用效率的重要环节。
二、房地产企业的内部财务管理现状
由于房地产产业是一个高风险、高收益的产业，近几年来，越来越多的人看到房地产行业的商机，进而加入到房地产行业中来。房价也被炒得越来越高，人们只看到了外在的商机，注重外在的规模，而逐渐地忽视了内部的财务管理，忽略了内部的财务管理的重要性。现在的一些房地产企业对于财务内控制度不够重视，认为财务管理对于企业的管理不如外部的商机重要，所以将更多的精力放在了企业的规模和发展上。其次，企业内部的财产管理体制不够完善，仍有很多弊端。当然除了房地产管理者对于财务管理的不重视的现象之外，我国大多数房地产企业缺乏财务内控制度管理建设的相关经验，这也造成了我国房地产企业的财务管理体系不科学，不系统。同时对于财务的监管不到位，也是一个很严重的问题，会造成企业财务不明，会计出现差错和营私舞弊的情况。这些对于一个企业来说，都是非常严重的问题，会使房地产企业的资金出现使用不明，资金链不完整等情况。
三、财务内控制度完善对房地产企业的意义
资金对于房地产企业的发展有非常重要的作用，而资金链的短缺对于房地产企业来说是非常严重的问题。因为房地产行业是一个高投资的行业，企业财产内部控制制度作为企业重要且实用的财务控制管理制度，在对企业资金的管理中发挥着重要的作用。只有房地产企业的资金稳定，那么这个企业才有可能长期稳定的发展。现如今，房地产企业对于财产内控制度的不重视，使财产内控系统不健全，这对房地产行业的发展有极大的阻碍作用。随着社会经济的快速发展，城市化以及工业化进程的不断加剧，企业所面临的市场竞争越来越大，如果房地产行业想要在竞争如此激烈的环境下，占有一席之地，就需要加强对财务内控制度的重视。房地产企业拥有科学、系统的财务管理制度，才能更好的提升企业的核心竞争力，使企业长久稳定发展。
四、房地产企业如何更好地建设财务内控制度
为了房地产行业更好的发展，就要进一步加强企业对内部财务的管理力度，以会计制度为准绳，企业内部管理要坚持合法合规的整体性、动态性、适应性和牵制与配合等原则。第一，房地产企业要建立适合自己企业管理模式的财产管理制度，但是必须以国家的法律法规为基本准绳，在国家的规章制度之内，制定本企业切实可行的财务内控制度；第二，房地产企业的财务内控制度必须充分涉及到财务会计的各个方面，它既要符合长期的发展规划，也要注重企业的短期目标与计划，尽量做到细致和全面，使企业的发展不会出现漏洞；第三，财务内控制度要有针对性，根据房地产企业的现阶段的发展情况，针对企业的弱势方面制定相应地、切实有效的财照策，将各个环节和细节加以有效的控制，以提高企业的财务会计水准；第四，财务内控制度要有适应性原则，当今社会经济快速发展，企业发生着日新月异的变化，所以财务内控制度也要实时改变，及时的补充，以适应房地产市场的发展与变化，适应社会的发展，使企业不会被社会淘汰；第五，虽然财务内控制度要与时俱进，但同时也要保持连续性和一致性，这样才能保证企业的更好发展；第六，房地产企业的财务内控制度的建设，也要根据企业的具体经济成本而定，不能好高骛远，换而言之，企业的财务管理制度更重要的是它的操作性要强，要考虑成本效益，如果制定的财务制度不利于管理，那么就没有任何意义了。
参考文献：
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房地产资产管理制度篇10
[关键词]房地产融资;融资风险;法律规制
自改革开放以来,我国实施了一系列住房制度改革政策。随着住房市场化政策的推动,房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能持续健康发展。我国已经初步形成了以商业银行信贷为主、资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。随着房地产业的快速发展,目前我国房地产金融已无法完全满足产业发展的需要,需要解决房地产企业融资渠道单一,完善法律规范,促进房地产资金和产品结构不断优化并减少融资风险。
一、我国房地产融资领域存在的主要风险
房地产融资是现代金融重要的组成部分之一,它是指以房地产商品作为基本的信用基础,通过各种金融工具的运用,借助各类金融市场的运作和多种金融中介的服务,为房地产开发建设、分配与消费、流通及交易、投资及租赁、修缮及维护管理等环节所提供的融资活动的总称。[1]
(一)房地产融资体系不完善
目前我国房地产融资渠道主要有:银行贷款、上市融资、债券融资、夹层融资、房地产投资信托基金、海外地产基金、典当融资。长期以来我国房地产融资体系中以间接融资为主,银行是资金来源的主体,其他金融机构(如保险、证券)涉足很少,使房地产融资市场的风险很难分散。此外,在住房抵押贷款市场上基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,这也使得房地产市场与整个金融市场无法有机融合,极易造成流动性风险。
(二)房地产融资中对银行信贷依存度过高
我国房地产开发企业大多权益性资本不足。目前,房地产企业约有60%以上的开发资金来源于银行信贷,不少企业甚至只有不到10%的自有资金。银行参与了房地产开发从土地储备、开发的流动性贷款到住房消费贷款的全过程,[2]房地产开发对银行信贷依存度过高。
(三)房地产融资机构自身存在的隐患非常多
主要表现在:房地产融资机构风险意识淡薄、创新能力不强、管理技术简单。由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内部控制及激励机制方面存在的问题,最根本的是缺乏资本市场的退出机制,房地产融资机构极易形成市场冲动,从而盲目扩张房地产信贷。在一些旧体制、旧理念、旧银行文化惯性影响下,房地产融资机构创新乏力,房地产融资结构失衡和融资方式单一,管理技术方面明显不足,与国外差距很大。在房地产高风险、高回报的刺激下,投资者非理性投资倾向增长,加上房地产融资机构管理不善,导致了银行贷款投向的区域、品种结构不合理,一旦积压增多、销售不畅、房价下跌,必将导致资产缩水、投资亏损、资金链断裂。
(四)地方政府角色错位造成房地产融资的宏观调控政策传导不畅
我国对地方政府负责人考核的主要指标是GDp,使得有些地方政府不择手段地提高GDp以增加自己的政绩,而把提供公共产品这一主要职责抛在脑后。土地出让金和房地产税收占了地方财政收入的绝大部分,房价越高对地方政府的财政就越有利。一些地方政府行为不够规范,为搞“形象工程”、“政绩工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展,使土地价格脱离实际,造成房地产成本上升。开发商将高额成本向消费者转移,又造成房价与房屋实际价值、购房者收入相背离,空置面积大量增加,结构性矛盾突出,抑制了有效需求,使国家的宏观控制包括对投资、房价、土地供应、整顿和规范市场秩序等的政策措施在传导过程中被扭曲。并且,我国宏观调控本身是“计划、财政、金融三者各自难以互相取代,难以单独行使或者实施庞大的全面的宏观调控任务”,为达到调控房地产市场的目的,有些调控措施随意性大且相互冲突矛盾,这也限制了宏观调控政策的正常发挥。
(五)房地产融资市场信息不对称,缺乏统一的企业信用平台
由于我国目前房地产融资市场信息不对称甚至扭曲,致使人们不便或无法获得相对完全的有价值的信息。房地产企业作为借款人,对自身的经营能力、管理水平、发展前景等一清二楚,对借款从事的项目的风险程度、市场需要等情况也有较详细的调查和了解。但是资金市场上资金供不应求,借款竞争日益激烈,信用环境和法制环境上的软约束,必然导致企业向房地产融资机构隐瞒真实经营业绩和风险状况以谋求信贷支持。房地产融资机构在无法获得“完全信息”的情况下,对企业经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准,会导致融资机构做出逆向选择,形成巨大的金融风险。[3]这不仅仅对我国房地产在国内融资有深刻的影响,同时对我国利用外国资金和发展多元化融资(如证券、股票)也不利。近期琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数,在它跟踪的56个国家中,中国房地产市场的透明度排列42位,这也说明我国房地产透明度在国际上的地位比较低。[4]
二、造成房地产融资风险的制度分析
(一)政府管制目标错位,使房地产融资风险增大
我国经济体制改革属政府主导方式,金融资源由政府控制分配。现有的正式金融体系是在计划经济及转轨经济时期形成,有利于快速积聚资金,为经济的发展特别是国有经济的发展提供足够低成本的货币供给。政府将维护社会经济秩序的稳定设为首要目标加以维护,从而有可能忽视一些市场主体的利益诉求。房地产融资多元化的形成必然对既有的金融体系造成一定的影响,多元化融资的发展必然会使货币源产生分流,削弱政府进行金融资源配置的能力和政府对特定目标的追求。而现在国有企业改革也需要政府持久的财政投入,在财力有限的情况下,一个必要的措施就是将另外一些资金按国家的意志进行使用。[5]这就形成一对矛盾。经济发展需要金融体制多元化,而政府过分干预和管制政策──“金融抑制”政策也在发展,[6]再加上现在既得利益集团对多元化融资的阻碍,因此保护融资多元化的法规政策很难出台。
(二)法律制度滞后于房地产融资的发展,使房地产融资风险难以规制
我国现有的融资市场在满足房地产企业对资金需求的同时,由于制度变革的滞后造成了相关法律制度的缺失,给房地产融资带来很多不确定性。现在对房地产融资多依靠政策引导和行政命令,而政策和行政命令的易变以及过于原则导致市场主体对房地产融资没有稳定的预期,反过来进一步加大了房地产融资的风险,从而形成相互“促退”的恶性循环。虽然房地产民间融资作为一种市场行为,具有一定优化资源配置功能,但至今都没有在法律上确认其正常的融资活动。例如对现在民间房地产融资《商业银行法》在第81条规定:“未经国务院银行业监督管理机构批准,擅自设立商业银行,或者非法吸收公众存款,变相吸收公众存款的,构成犯罪的,依法追究刑事责任;并由国务院银行业监管机构予以取缔”。按照央行关于个人住房抵押贷款管理办法的规定,我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构只能是商业银行,使得房地产融资多元化中的民间融资发展表现出不确定性。
(三)缺少多元化、完备的融资工具法律制度,使房地产融资的风险无法有效分散
我国《商业银行法》、《证券法》等均强调银行业和证券业等融资方式要实行严格的分业经营,结果是房地产融资只能在各自的市场上分别去融资。由于资本市场和证券等市场都在其封闭的市场内运作,加上他们由各自的法律调整,缺乏协调,这样切断了各个融资市场的信息。①而各种融资方式都有自己的利弊,因此他们有加强合作的客观要求。特别是现阶段,房地产资本市场所表现出来的发展性危机与商业银行传统业务的内在缺陷是加强房地产融资体系建设的内在动因。为了维护金融的稳定,世界各国都把在资本市场和银行之间建立“防火墙”作为普遍做法,而要建立“防火墙”就需要各融资市场之间的合作必须在法律的规范之下进行。我国目前规范各融资市场主体的规定主要是人民银行的部门规章,并且多是对资金合作的规定,②缺乏一部像美国的《现代化金融服务法》一样从融资市场整体和全局的高度加强各融资市场之间合作的法律,这造成我国房地产业要融资就只能分别从不同的市场单独融资,使银行在房地产投资方面面临很大的压力。
(四)我国缺乏规制房地产融资主体间公平竞争和金融机构退出的法律制度,房地产融资风险不能及时化解
现有的金融机构组织体系有两个明显的弊端:一是国家高度垄断;二是低水平过度竞争。具体到国有商业银行,其在全社会的货币资源分配占有极高的比重,民营资本的进入受到严格的限制;同时,由于没有金融机构市场退出的法律制度,国有商业银行没有承担经营失败的风险压力。在这种体制下,国有商业银行盲目扩张,为了挤占融资市场份额,不顾实际情况给房地产市场大量融资,并且由于国有商业银行自身的垄断性造成了其内部公司治理机制不健全,形成机制不灵活、风险内控制度薄弱等制度性问题。[7]因此,要改变以国有商业银行为主的单一融资结构必须完善市场竞争和市场退出法律制度,促进不同所有制银行相互竞争,这样才能既为房地产融资市场提供多元化服务,又加强自身管理,降低风险,使我国的房地产市场和金融市场协调发展、相互提高。
(五)对房地产融资主体市场准入制度不完善,补救措施不合理,房地产融资风险无法得到有效弥补
一方面,由于我国现阶段对房地产企业的注册采用的是程序登记,只要相关单位出具资产信用证明,审计、会计部门出具验资报告,而不对注册资金进行实质性审查,就可获得法人登记。一些不法房地产企业就利用法律的这个漏洞,通过各种手段骗取审计、会计部门的资信证明,出具虚假验资报告,或抽逃注册资金,成为名副其实的“皮包公司”。另一方面,现阶段的法规不完善更加重对其打击难度。例如对土地使用权和在建工程抵押权的实现。③
三、房地产融资风险的法律规制
(一)依法厘清政府在防范房地产融资风险方面的行为界限
首先,必须依法确定政府监管的目标。控制房价保持房地产市场的平稳发展是其首要目标和职责所在。住房融资风险的化解不仅仅取决于房地产生产的商品结构及品种“对路”,更取决于国民的有效需求和住房消费能力。从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》开始,国家对房地产业一直是通过支持其高速发展来拉动经济增长,中国的房地产长期建立在“房价上涨”这样一个脆弱的基础上,在地方政府、银行、房地产开发商和购房者的共同作用下,中国的房地产业形成了基于房价上涨的“多方有利”格局,房价泡沫越来越大,为以后房地产贷款坏账埋下了隐患。但是经济是有周期性的,政府出于宏观调控和社会稳定的要求,通过宏观调控的方式来改变房地产开发的过度扩张,合理控制房价上涨速度时,房价泡沫破灭,个人住房贷款的违约率大幅提高,大量提供房地产贷款的银行就会大额亏损。在中国,这种银行的呆坏帐就又会由国家财政埋单,使房地产企业融资面临的风险问题日积月累。现在要化解其风险的一个重要措施是政府应当在私人商品房市场体系和低收入住房保障体系中有明确目标定位,实行二元制政策。[8]
其次,政府应当明确自己在监管房地产融资方面的正当性和局限性。融资监管的正当性来自于金融服务的公共产品特性和其强烈的外部性,因此,世界各国都将维护金融市场运行的公正、公平和有序的责任赋予政府,同时政府通过制定旨在保护金融客户和投资者利益的金融法规,维护融资市场主体地位平等和权利对等;通过制定金融组织的行为规则和金融市场的运行规则,规范金融秩序以引导金融业有序竞争。但政府的监管也非万能,可能存在过度监管或监管不足的“政府失灵”现象。因此,既要维护政府监管的正当性,也要看到其局限性。监管层应该越是在市场繁荣的时候,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监管制度和房地产市场预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场有序健康的发展。[9]
最后,应当明确政府监管和市场机制的关系。要解决房地产融资风险的问题就应当使融资市场化,必须通过市场的竞争和价格机制建立多元的融资结构。对于我国的房地产融资市场而言,一方面,国家高度垄断严重制约了融资体制市场化进程,使房地产融资市场融资效率低下和结构不合理,面临很大的风险,引入市场竞争机制是改变这种状况的有效方法之一;另一方面,房地产企业在银行信贷和资本市场融资非常困难。因此,就需要政府在制定防范房地产融资风险相关的法律制度中,既要规定政府的监管权力,更要保护市场主体权利的规定,因为“权力来源于权利,权力服务于权利,权力应以权利为界限,权力必须由权利制约。”[10]只有这样房地产融资风险才能得到有效化解。对于房地产融资市场,国家的责任在于制度供给,搭建平台,形成有效竞争市场,其它的应交给市场。
(二)构建完整的房地产金融体系,完善资本市场化相关的法律制度
首先,构建完整的房地产金融体系。目前,银行信贷仍是我国房地产企业开发的主要来源,房地产行业风险多集中于银行系统;房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展,但门槛较高,在全流通体系下,新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛,只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市,未来通过大规模的上市解决房地产企业资金来源问题几乎不可能,信托成为房地产融资新渠道。据统计,目前国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划,总规模达到60亿元左右,每个信托计划平均规模为1.2亿元,但仍有限制,④[11]其他一些融资渠道要真正发挥作用还尚待时日。要防范房地产融资风险在银行体系的积聚以致爆发,必须在房地产经济和金融领域大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展,提供新的融资方式和手段,拓宽融资渠道,适当分散银行体系的风险,形成完整的房地产金融体系。
其次,确立信托、证券、民间等融资在房地产融资中的合法地位。应当重点消除对多元化融资的歧视,使其成为市场竞争的主体。依据《公司法》、《证券法》、《民法通则》、《合同法》及相关行政法规和司法解释对合法的融资关系进行有效的保护。对于房地产企业的信托、证券、民间等融资,要通过具体的制度设计来严格区分合法融资和非法融资,改革审批制为核准制。采取统合性的法律法规措施,建立一个组织机构多元化、市场体系多层次的房地产融资市场,规范市场内金融组织发展与制度创新。
再次,依法构建房地产融资市场的退出机制。在市场经济条件下,竞争一方面可以提高效率和优化资源配置,但另一方面也不可避免地会产生不适应经济发展的主体退出市场。因此,在确立各融资主体合法地位的同时,要根据不同的融资类型分别适用相应的破产机制。我国房地产融资因规模小和发展时间短,并不具备天然的信用基础,对于符合法定条件成立的房地产融资金融组织,要按照一定比例向保险机构交纳保费,在这些金融组织出现危机或破产时,保险机构通过提供贷款、紧急资金援助、赔偿保险金等方式,保障这些融资机构清偿能力。[12]
最后,依法完善房地产融资的信用制度等平台建设。我国现在无法全面实现房地产融资体系多元化的一个重要原因是房地产企业信用体系的缺乏,以及信用担保制度的不完善。一方面,要充分发挥银行信贷登记咨询系统和工商管理、税务、技术监督等部门的优势,建立一个集中的征信机构,实现资源共享;另一方面,要制定措施,大力支持商业化资信机构发展,资信机构要利用计算机网络等先进技术,建立信息、信息共享的无形信用监督体系,在法律允许的范围内,实现信用资料查询、交流和共享。[13]另外,建立房地产市场信息数据库,包括房屋产权档案资料的整理、保管和共享。各地区房地产估价行业协会应尽快建立二手房交易的数据库和信息平台,对行业评估做出指导和服务。数据库的建立,将有利于房地产估价信息化和科学化,使保障房地产评估质量的重要手段,从基础资料上保证房地产评估的真实性,从而提高房地产放贷质量,有效的控制金融风险,保障房地产业的健康发展。
(三)制定和完善与房地产二级市场相关的法律法规
一个发达的房地产融资市场必须由相互衔接的一级市场和二级市场组成,即住房资金初级交易与住房信用再交易、再流通的两级市场。由于一级市场的风险度高,而且受经济周期的影响较大,我国现在房地产融资的风险主要集中在一级市场,因此必须对这种风险进行有效的分散。这就是要建立和完善房地产抵押贷款的二级市场,其不仅为房地产融资注入了更多的资金,提供了安全可靠、流动的运作环境,而且为长期房地产资金的保值提供了可靠的投资环境。在现阶段应优先制定以下几类法律法规:
首先,为了稳定和扩大现行住房抵押贷款一级市场,保障贷款机构的利益,应制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规如:《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。
其次,完善现有的法律法规,提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚建立的过渡阶段,如果立法时机不成熟,可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时,还应该加大执法的力度,使各项业务有序发展。现在特别需要完善个人住房抵押贷款证券化的相关法规支持,如:《中华人民共和国破产法》、《中华人民共和国信托法》和《中华人民共和国票据法》,等到时机成熟时修改《公司法》来满足特殊目的公司成立的条件或制定专门的相关法律。
最后,制定维护二级市场稳定性的相关法律法规。由于房地产具有保值增值特性,投资性买房的人很多,其对市场租赁和出售价格的变动就会变得更加敏感,投机性就会日益彰显。因此,应借鉴发达市场经济国家二级市场的房屋买卖做法,如投资性购房实名制,确保一户只能购买一套房屋等有效措施,有效抑制房地产投机行为,对房地产融资的整体稳定性发挥良好的作用,[14]使一级房地产融资市场的风险得以有效化解。
(四)建立完善的房地产融资监管法律制度
首先,房地产融资监管立法体系的完善。就我国现阶段已经出台的金融法而言,金融监管方面的规定极为欠缺,应当加强对复杂多变而又专业性较强的房地产融资监管方面的问题进行立法。涉及人民基本权利保障、全国统一金融市场形成的重大立法由国家立法机关制定狭义的法律法规,但关于具体房地产融资监管制度、操作规程等方面的问题,应由行政立法。在行政立法的过程中不仅应有主管部门参加,更应有一定制度和程序保证被监管单位、金融服务的消费者、专家学者的参与、认证或听证,以加强民主立法、科学立法。如《证券法》在2005年修订后,增强了对上市公司和券商的监管,特别规定违规上市公司的保荐人将承担连带责任,这样房地产上市公司的融资风险也就减少了一些。但是在如何建设保护投资者基金的来源、赔偿范围、管理运作模式等方面都存在一些问题。在日本设立证券经纪商协会(JSDa)负责提取保护基金,监管市场风险,并在出了问题就把协会基金发放给投资人。[15]在我国,也可以建立房地产融资监管协会,来对房地产融资各市场主体进行监管并收取风险基金,平滑风险。
其次,要严格执法,独立司法。法制,不仅仅是法律制度的制定与完善,更重要的是严格执法。我国房地产融资监管调控机构和从业人员法律观念不强,往往是“欺软怕硬”、“欺小怕大”,对监管对象搞无原则、无法律依据的迁就,使我国金融业面临很大风险。因此必须严格执法,真正树立法律的权威。比如由于土地储备制度不完善,而国土资源部多次强调的逾期两年不开发收回土地的规定迟迟不能落实,再加上银行监管不到位,缺乏有效的担保措施等问题,向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。
最后,还要建立起法律监管、行政监管、自律性监管、房地产融资参与者和国际上共同努力监管相结合的监督体系,从而减少房地产融资市场的风险。
总之,房地产融资的风险防范涉及到方方面面的协作,在法制建设方面,我们一方面要有远景目标,即制定出一个整体的法规规划体系,也就是要形成严密的管理网,既要保证各法规之间的衔接,又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白,甚至相互抵触。另一方面要制定为建立房地产融资多元化、化解房地产融资风险迫切需要的法律法规,以使参与房地产融资的主体和客体以及融资市场的运行有法可依。只有这样才能使我国的房地产业健康有序地的发展,避免大的波动。
注释:
①例如全国几万家房地产开发企业中,上市公司可谓凤毛麟角。目前,我国共有89家房地产上市公司,总市值1642亿,股权融资额非常小。特别是2008年9月以来,证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制,股权融资的渠道也渐行渐窄,在未来几来房地产开发企业面临着更严峻的资金考验。参见刘晓艳,杨森.我国房地产融资渠道多元化叹惜[J].企业家天地.2009(6)。
②主要有:1999年8月20日和10月12日,人行先后下发的《证券公司进入银行间同业市场管理规定》和《基金管理公司进入银行间同业市场管理规定》;2000年2月13日,人行和证监会的《证券公司股票质押贷款管理办法》;2001年7月4日,人行颁布的《商业银行中间业务暂行规定》以及2006年8月1日实行的《证券公司融资融券试点管理办法》等。
③按照担保法规定,土地使用权和在建工程一旦抵押,抵押权人就获得了抵押物的担保物权,优于一般债权;合同法第二百八十六条规定,建筑工程承包人在发包人未按照约定支付价款时,既可以协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,并从中优先受偿。因此就出现这种情况,当工程既被抵押又需要优先偿还承包人的价款时,两种“优先”权利如何兑现?根据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,购房户的优先受偿权优于承包人的优先受偿权和抵押权。这就意味着无论怎样银行等融资机构的权利在房地产主体的“空手道”中都是受害者。因此如果不对法律加以完善,房地产融资中银行的风险将很难改变。参见罗重海,谷国文,夏琼瑶.房地产开发“空手道”行为的调查与思考[J].经济法、劳动法,2006(5).
④央行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定,每个信托计划限卖200份,并且需要提供齐全的项目手续文件,融资总额受到一定限制。
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ZengFanchang
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