国有土地上征收和补偿条例篇1
【关键词】：房屋征收补偿安置
1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。
一、《征收条例》的六大进步
1、明确界定公共利益的范围
《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。
2、明确征收补偿的基本原则
《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
3、征收主体及实施单位发生变化
《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体，并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。
4、征收程序的公开透明性和监督性加强
征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。
5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高
由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。
同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。
6、行政强拆被明文取消
《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。
二、实际操作中存在的问题
1、公共利益的认定存在漏洞
征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。
2、征收补偿标准的制定存在矛盾
征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
3、征收诉讼法律关系存在争议
《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能“官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。
三、建议意见
1、完善审查制度，严格征收项目的审批
目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案
国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。
3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航
《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。
终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。
参考文献：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。
2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）
3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）
4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）
国有土地上征收和补偿条例篇2
[关键词]拆迁；法律；征收
【中图分类号】D920.0【文献标识码】a【文章编号】1007-4244（2013）04-076-1
一、新条例中的亮点
（一）修改拆迁主体，将拆迁主体的由单位和个人转变为地方政府
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确规定了房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责。新条例修改了拆迁主体，由之前规定的取得拆迁许可证的建设单位或个人转变为地方政府。新出台的条例将拆迁主体进行了修改，将拆迁的权力收归政府。这一修改会使混乱的拆迁状况得到改善，消除强拆、暴力拆迁等违法拆迁情况，更大程度的维护群众的利益，进而使得社会稳定运行。
（二）新条例确定了征收范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条划定了房屋征收的范围为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
（三）纳入听证制度
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定了群众参与的听证制度。新条例弥补了原有条例的不足之处，纳入听证制度。听证制度的纳入，听取群众意见，了解群众需求，可以使拆迁决策更加科学化、民主化。
（四）补偿制度更加合理化
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了房屋拆迁补偿按照市场价值确定的方法。第二十七条规定了先补偿、后搬迁的拆迁制度。新条例规定了按照市场价格确定补偿的方法，使补偿定价趋于科学合理，避免被拆迁人经济上的巨大损失，保护其合法财产不受侵害。
二、新条例的不足之处
（一）拆迁决定过程中缺乏公众参与程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有加入规定拆迁的决定过程中应进行公开，举行听证会，听取相关群众意见。这明显剥夺了利益相关人的知情权，丧失了表达自身诉求的机会。
（二）补偿规定中缺乏有效地保障给付程序
补偿除了有一个公正的补偿数额之外，更应将补偿款及时、足额支付给被征收人。但新《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有设置有效的保障给付程序，缺乏对给付补偿款的时效限制，及拖欠补偿款应承担的法律责任。
（三）拆迁程序中缺乏事后监督程序
拆迁完成后，政府是否按照拆迁决定时的目的使用房屋和土地而不是将房屋或土地用于商业目的等其他非公共利益目的，拆迁补偿款是否及时到达被补偿人，对于这些问题，新条例都没有予以规定。
三、规范拆迁行为的建议
（一）建立征收决定中的公众参与程序
在收到法院准予征收的裁定后，政府应及时将补偿方案、实施时间等事项予以公告。并在规定时间内举行论证会、听证会征求被征收人、公众和专家的意见。政府必须将被征收人、公众和专家意见记录在案，在加以参考，科学论证后作出适当的拆迁征收方案。这样以来民主的决策，可以避免政府滥用权力，而损害群众的利益。
（二）建立有效地补偿款保障给付程序
在充分落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“先补偿、后搬迁”的基础上，对补偿款的给付进行时效限制。相关政府行政机关需在拆迁决定下达后6个月内将拆迁补偿款及时支付给受补偿人。对于故意拖欠补偿款，迟发、漏发的情况，应对相关负责机关及负责人予以法律责任追究。
（三）完善对于拆迁补偿的监督制度。
应建立司法监督，加强对拆迁事后的监督管理。有效的司法监督可以约束和限制行政机关的拆迁行为，杜绝违法拆迁，避免社会的发生。
（四）建立违反征收正当程序的法律追责机制
应建立严格的违反征收程序的法律追究责任机制，对于违反法律程序而违法的征收行为，追究相关机关及负责人的法律责任。只有这样，才能让法律法规真正有效地发挥对征收权力和行为的约束及规范作用。
参考文献：
[1]应松年.城市房屋拆迁制度的改革与完善[m].北京：行政管理改革，2010，09.
[2]涂四益.从拆迁到征收-当下中国拆迁面临的问题、出路及难点[J].法学评论，2010，03.
国有土地上征收和补偿条例篇3
【关键词】集体土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善
一、目前我国土地征收的法律概况
我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。
二、当前土地征收制度的缺陷
（一）土地征收权被滥用
当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。
（二）土地征收补偿标准和范围不合理
1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6―10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。
2、征地补偿范围小、标准低
从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。
（三）土地征收程序不规范，缺乏民主
我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
三、对完善土地征收法律制度的思考
（一）从立法上明确“土地征收”和“土地征用”的概念
我国2004年《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。现行《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款也规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述两部法律虽然对土地征收和征用作出了规定，但土地管理法实施条例及其他有关土地征用的法律法规、部门规章还未作出相应修改，立法上有点滞后，在现行土地征收、征用的操作过程中出现了法律空挡。那么什么是土地征收？什么是土地征用？实际上征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
（二）尽快制定《土地征收法》
国有土地上征收和补偿条例篇4
而今年两会期间，国务院总理曾承诺，在其任职的最后一年，政府将做几件困难的事情，其中“第二件事情，就是要制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权”。
《农村集体土地征收补偿条例》（以下简称《条例》）能否兑现温总理“两会”承诺，于今年年底制定出台？
《投资者报》记者近日多次致电负责牵头起草《条例》的国土资源部相关部门，未获答复。记者查询国土资源部、国务院法制办网站也未见到关于该条例进展情况的通报。
研究中国土地问题长达30余年，多次以政协委员、学者身份向政府相关部门提出改革建议的清华大学教授蔡继明近日接受记者采访时表示，按照目前的工作进度，《条例》要年底出台比较困难。
他认为，“《农村集体土地征收补偿条例》的出台还涉及上位法《土地管理法》的修订，农村土地问题已经到了必须从顶层制度上加以通盘考虑的时候，而不能头痛医头，脚痛医脚。”
九成土地征收违宪
与快速发展变化的社会现实相比，现行土地管理法规已经严重滞后，这已成为官方和学界的一致共识。
现行《土地管理法》最近一次修订是在2004年，其中很多条文已经滞后于2007年出台的《物权法》。2010年，《土地管理法》修改已列入国务院立法工作计划，今年政府工作报告更是提出，要在年底之前完成《土地管理法》和《农村集体土地征收补偿条例》的修订工作。
8月21日，中共中央办公厅法规局召开了一场小范围的“农村土地征收制度改革问题”专家座谈会。受邀参与该座谈会的蔡继明教授告诉记者，座谈会就现行农村土地征收制度存在的主要问题、改革农村土地征收制度的意见和建议、修订土地管理法和制定集体土地征收补偿条例的建议等三方面进行了探讨。
“与会专家较普遍的建议是，今后集体土地征收应严格限制在公共利益需要，逐步缩小征地范围，同时尽快推动集体建设用地入市。”蔡继明表示。而从相关部门反馈的态度来看，对“缩小征地范围”、“提高征地补偿”并无异议，但强调除涉及公共利益的领域需要继续征地外，“城建开发”依然要被纳入可征地范畴。至于集体建设用地入市，有关人员“态度依然谨慎”。
蔡继明告诉本报记者，“按照我对宪法的理解，政府征收农民土地的依据只有城市规划，只要列入城市规划范围，政府就可以动用行政权力征收农村土地。但宪法还规定，国家为了公共利益需要，可以征收农民土地，并给予补偿。这样两者就出现了矛盾，国家在工业化、城市化进程中不是出于公共利益的征地可能就属于违法。”
“改革开放30多年来，对农民征收的土地用于公共利益的不过10%-20%”，也就是近90%的土地征收行为违反了宪法。”蔡继明在各种场合多次呼吁征地应当仅限于公共利益需要。
记者注意到，有官员表示，不可能完全局限按公益性来划征地范围，还是要充分考虑到工业化城市化发展的需要，应该将“城建开发”列为新的征地条目。
征地补偿标准过低
征地制度改革主要包括两大方面的内容，征地补偿的结构以及征地范围。蔡继明说，其中重点涉及《土地管理法》第四十七条的规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”；“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。
“按照被征收土地的原用途给予补偿，这一条款实际上剥夺了农民的土地发展权，所谓土地发展权就是改变土地现有用途或土地利用强度的权力。依照现行规定，从农用地转为建设用地的巨大利差，农民一分钱也得不到。”蔡继明告诉记者，“征地补偿标准过低确实是亟待改变的严峻问题，但更重要的是要明确限定征地范围，从而缩小征地规模。”
根据国土资源部耕地保护司公布的一项数据显示：2010年，地方政府从农民手中征一亩地平均支付3万元，而地方政府转手出让一亩地平均进账43万元。
蔡继明曾公开表示对征地制度的批评，“现在的土地制度使地方政府有200%的积极性去低价征收农民土地，高价出让。一届政府将今后十届政府的土地使用权、出让权都拿走了。”
国有土地上征收和补偿条例篇5
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
国有土地上征收和补偿条例篇6
2012年11月28日，一条亿万农村民众期待已久的消息从国务院常务会议传出。在会议上讨论通过的《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
由于专家对主要修改内容的预测为“提高征地补偿数额”和“农村土地补偿标准有望提高10倍”，这一消息很快成了多家媒体的头条和热点。
“土地管理法”上一次修改，是在1998年。而1998年，恰好也是中国取消福利分房制度的时间节点。在彼时距今的14年里，中国的房地产市场岂是一个“热”字可以形容。
在城市的土地长满楼房的森林后，农村土地也日渐被这钢铁水泥的森林覆盖。而由于土地财政推动下的房价疯涨，农村土地被“廉价”强征的势头持续高涨。北京大学法学院教授姜明安所举一例并非传说：“政府以一亩地6万元的价格征收（土地）后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元。”
巨大的价差，导致了“矛盾频发”。在日益累积后，这类矛盾已成为中国社会巨大的不安定因素。那些令各级政府官员头疼不已的“群体性事件”和“越级上访”，多数和征地补偿问题纠纷有关。
在上述背景下，《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》获得国务院批准并进入提交全国人大审议的环节，让我们看到了破解“土地矛盾”的希望。因为，按照法律专家的说法，“土地管理法”的修改可为《农村集体土地征收补偿条例》的出台“铺平道路”。
来自《京华时报》的消息显示，早在2012年7月，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。而在“条例”出台之前，必须先通过修改“土地管理法”，消除作为“下位法”的“条例”中的规定与作为“上位法”的“土地管理法”的矛盾之处。
《农村集体土地征收补偿条例》出台后，当与2011年1月出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》互相映衬，使“土地的身份”趋于平等。而两种不同性质的土地归于平等，有望使因国有土地与以农村土地为代表的集体土地补偿的落差而导致的社会心理落差趋于缓和。
国有土地上征收和补偿条例篇7
关键词：土地征用；房屋拆迁；公共利益；个人利益
中图分类号：DF4文献标志码：a文章编号：1673－291X（2011）17－0182－02
拆迁问题近几年一直是热议的话题，就以《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》来说，无论是在力度上和速度上都得到了广泛的关注。当我们受到个案冲击时，不得不考虑的一个问题是，我们到底是存在哪些制度性的问题，还是拆迁条例所呈现出与社会进步不同步的体制问题。经过专家的广泛调查研究，《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，这导致了城市发展与私有财产权保护两者之间的严重冲突，也导致了公共利益和个人利益在土地征用和房屋拆迁中的失衡。即便是2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》也不能完全根除土地征用和房屋拆迁中的失衡现象。
一
一部法律的修改不仅仅是文字的变化，更多的是其背后复杂的利益调整。关于土地征用和拆迁问题法律也是几经修改。1991年6月为了与《城市规划法》建立配套的法规，国务院了《城市房屋拆迁管理条例》。当时的城建主体多是国有性质，拆迁行为基本依靠政府计划，当然鲜有涉及公共利益与非公共利益的差别，商业拆迁多半按照政府拆迁的模式。1994年7月《房地产管理法》出台，分税制实行改革，城建主体中增加了开发商，开发商由后台走向前台，土地财政成为重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆迁条例》修改颁布，但是没有在根本上解决公共利益和非公共利益的差别，政府既是审批者又是裁判者，对被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法给民众带来了一定程度的经济利益损失和精神伤害。2004年3月《宪法》增“征用补偿”条款，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，但是宪法修正案仍然没有界定“公共利益”的范畴。2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”，第42条针对城市房屋的拆迁的三项补偿安置原则，提高了对被拆迁人的补偿标准。2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》有了更多的改善，对公共利益与个人利益的平衡，对各种利益的博弈都发挥了一定的督促和限制的作用。
二
以往条例中对于“公共利益”都没有明确的界定，新条例在这一点上有了较大的突破，并采取了列举方式。对于公共利益的界定，第八条以列举的体例将“公共益处的需要”界定在：国防和交际的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等根本行动措施扶植的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、情况和资本呵护、防灾减灾、文物呵护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城乡规划法有关划定组织实施的对危房集中、根本行动措施落伍等地段进行旧城区改建的需要；法令、行政律例划定的其他公共益处的需要。公共利益的界定避免了以往开发建设拆迁的发展经济和公共利益需要的伪装，主要是区分了公共利益和非公共利益，并不能实际上解决在土地征用和房屋拆迁中公共利益和个人利益失衡的问题。公共利益和个人利益失衡的根本原因是不能使被拆迁者得到满意的补偿。针对补偿问题，新条例也有相关的规定。新条例在第三章针对补偿问题做了规定。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。即便是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之时，黑龙江省密山市的强制拆迁自焚事件、江苏拆迁户的自焚事件似乎也对我们提出了疑问，新条例的颁布实施能不能真正解决拆迁与征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和个人利益？公共利益的明确界定能否真正区分“政府组织实施”和“开发商商业行为”？直补是不是解决征地矛盾的关键？
三
刚出台的新拆迁条例的颁布在形式上结合民众意见和专家意见，考虑公共权力与个人权益，体现了立法的民主性与科学性；在内容方面，对于公共利益的界定，拆迁补偿范围、原则和程序，从行政强制拆迁向司法强制搬迁的演变，都是符合民意和立法目的的突破性的规定，但不乏也存在一定的弊端，笔者通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的优势和隐患的分析，浅谈如何更好地在条例中体现公共利益和个人利益的平衡，如何有效地解决行政权力与公民权利的矛盾。
从条例颁布的优势分析，笔者认为，第一，公共利益的界定改变了以往政府和开发商形式上以公共利益为名，实质上为谋取私利的状况，甚至某些政府或者国家机关的办公用房的开发也施行以公共利益为名的拆迁。第二，责任明确以往房屋拆迁安置补偿，拆迁许可证的效力等等都受《行政许可法》的影响，但是即便如此，国务院以及房屋拆迁主管部门没有规定制定房屋拆迁行政许可听证程序。新条例将拆迁许可证的方式废除，市县级人民政府成为直接责任主体，国有土地的政府征收行为成为政府行为，政府从幕后走向前台，不能在逃避责任。新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。第三，行政补偿以人为本旧条例忽视被征收人的合法权益，新条例重视被拆迁人和公众的意愿，以往在征收人的补偿方面因价格偏低，过少的考虑被征收人的利益，被征收人往往存在抵触情绪，新条例规定被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格，即便在制定初期也体现出以人为本的原则，通过社会的广泛参与，广泛听取民众意见并结合专家意见，新条例还规定，被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。所以在救济制度上也摒弃了旧条例的不利制度，民主贯穿在制定和执行条例的始终。第四，取消了行政强制拆迁这又是新条例的一大突破，政府既是参与者又是裁判者的局面终于有所改变，新条例将行政强制拆迁变为司法强制搬迁，有利于制约政府的征收和补偿工作，使其尽量在公平公正的基础上进行，从而减少在房屋征收与补偿中因公共利益和个人利益失衡而产生的矛盾与冲突。
四
新条例的众多优势在一定程度上缓解了公共利益和个人利益在房屋征收和补偿的矛盾，但是得不到根本性的解决，笔者认为直补不是解决征地矛盾的关键，《国有土地上房屋征收和补偿条例》仍然存在一定的劣势。
第一，笔者认为，在新条例中缺少治理的决心。最近三年发生的8起拆迁自焚或活埋案中无一名地方官员因此受到追究。江海、盐城，北京海淀，山东胶州，福建泉州，黑龙江东宁先后发生拆迁户自焚，湖北武汉拆迁户被铲土机活埋，当地官员无一人被问责；就是唐福珍事件中被停职的科级干部在事件过后不久也是官复原职。如果想真正解决征地与补偿中公共利益和个人利益的矛盾，关键并不是能补偿多少，而应该是制约权力，对于在这一行政行为行使过程中建立一整套公平公正的处罚制度，加强行政监督司法监督的力度，把问责制落到实处，并应赋予群众代表一定的参与权和谈判权，这才能真正地实现公共权益和个人权利的平衡。
第二，关于公共利益和非公共利益进行严格区分是否能真正解决征收与补偿中存在的矛盾。关于这一点我们要一分为二。笔者认为，更好的界定公共利益的目的是防止部分开发商以政府的名义，即以公共利益为名行己之利，实现“非公共利益”的目的，对于部分开发商是有一定的限定标准。但只是把开发商的这种行为由旧条例的混淆状态，变为如今的真空状态，同时又增加了“外交需要”，笔者是否可以这样理解，即便是开发商纯粹的商业开发目的，只要其是“外交需要”作为条件，依然可以征收。在新条例中是否应该将“外交需要”的条件诠释的更加明确，使政府，开发商和普通民众均不产生重大误解。
第三，关于征收主体。从新条例可以看出，市县人民政府是理所当然的征收主体。第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。而这些内容的执行，首先应该考虑的关系背景是市县人民政府和房屋征收部门的关系。房屋征收部门能否作为行政主体以自己的名义行使行政职权最终独立承担法律责任？如果其不能作为行政主体行使行政职权，而只能以法律法规授权的组织或者受委托组织的身份行使职权，受委托的房屋征收实施单位和房屋征收部门又是什么关系？
第四，关于赔偿。新《条例》明令禁止政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、、、。禁止野蛮搬迁、暴力搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。禁止贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。禁止房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告。对违反者视情节轻重依法给予通报批评、行政处分、行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任，造成损失的，依法承担赔偿责任。但是对于具体的赔偿标准却没有加以规定，只能参照《国家赔偿法》。建议受赔偿人应有权选择赔偿形式。比如是选择货币赔偿还是房屋赔偿等等。这样才能平衡公共利益和个人利益。
参考文献：
[1]彭小兵.城市拆迁中的公共利益与博弈[n].中国经济时报，2007-06-28（5）.
国有土地上征收和补偿条例篇8
2011年1月19日国务院第141次常务会议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对国有土地上的房屋征收与补偿进行规范，新条例宣告了“拆迁时代”的终结，开启了全新的“征收时代”。但是，既然是“国有土地上房屋征收与补偿条例”，集体土地上征收与拆迁问题自然不在其视野之内，但城市扩张带来的拆迁，绝大多数却是在集体土地上发生，法律的严重滞后，也是导致血拆得不到遏制的主因。显失公平的耕地补偿标准、同地不同价的差别待遇、农民维权途径不畅通成为冲突频发的引擎。所以，完善我国农村集体土地征收的法律也是亟待进行的，本文试图从界定公共利益、建立正当性的土地征收程序以及争议解决救济机制、失地农民社会保障体系的完善等四个方面对此尝试进行有益的探索。
一、严格控制公共利益的范围
对于征收农村集体土地来说，界定公共利益的意义在于，农村土地资源不可再生且正在急剧减少，必须以极其慎重的态度去征收，最大限度的节制利用，故国家法律规定只有为公共利益所需时，才可以征收。但我国法律对公共利益界定模糊，实践中公共利益被泛化，公共利益是征地启动之前提条件，必须加以明确。
新近出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条以列举的方式给出了公共利益的范围。此可为农地征收中公共利益的界定提供借鉴。但是，鉴于农村集体土地对农民的至关重要性，所有不与农民利益相关者，都不得在农村集体土地征收中被界定为“公共利益”。
二、建立正当性的土地征收程序
根据《土地管理法》第五章的内容以及《土地管理法实施条例》，我国农村集体土地征收存在四个阶段：
第一个阶段是建设用地及征地申请，土地部门拟定“一书四方案”：由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，逐步上报有批准权限的人民政府。建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。
第二个阶段是“两公告一登记”，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告。
第三个阶段是征地补偿，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
第四个阶段是土地征收、变更土地登记。土地使用者应当依法申请土地登记。
以上四个阶段在程序的透明性，农民的参与程度上存在明显的缺陷，应当从以下两个方面予以完善：
第一，要完善农民的参与程序。
首先，公告与通知程序提前。应要求征地公告环节提前，土地征收的目的和补偿标准、安置方案应向社会公告，不予公告的，被征地农民有权拒绝征地。不仅在批准征地之前要预公告，批准之后也应当公告，而且应当采取合适的办法直接通知被征地农民，防止被征地农民因未能及时看到公告而不知情。
其次，完善参与程序。为了确保农村集体土地强制性征地的公平性，在现行的制度环境下，创造积极的进入机制，将农民纳入到土地征收谈判中来，给其以平等的主体地位，是推进土地征收制度改进的关键所在。有必要设置公开透明的程序，建立与被征地农民集体和农户的协商程序，以允许相关当事人有机会参与征地补偿的谈判，并让他们得到相关的信息。
第二，要完善听证制度。
行政机关进行某些活动之前必须告知可能受不利影响的相对人有关情况，并提供听证的机会，以及由一个没有偏私的、独立的裁判者来主持程序和作出决定，其目的是为了保障程序的公平和公正。所以听证当然也是土地征收过程的重要程序。行政机关在行使土地征收权力给公民权利带来不利影响时，必须听取被征地农民的意见，只有公正地听取了受不利影响的被征地农民的意见后，权力的行使才有效。土地所有权和使用权是农民安身立命的根基，是农民一项至关重要的权利；对农民土地所有权的征收无异于剥夺了农民生产和生活来源。因此建议参照其他国家和地区的做法，将听证程序纳入必经程序，并且无需被征地人申请而可以主动进行。
在完善农民参与程度的同时还应当建立征地程序违法责任机制。程序义务的履行以责任的约束为前提。在立法层面建立征地程序违法机制，有利于避免那种规避法律甚至故意违反征地程序的行为出现。首先，对违反征地程序的行政人员，应当给予相应的行政处罚，情节严重的，要追究刑事责任。其次，因为违反征地程序而损害农民合法权益的，应当纳入国家补偿的范围，国家进行补偿后，应当向相应的责任人员进行追偿。
三、拓展多元化解决途径并建立补偿纠纷争端解决机制
国有土地上征收和补偿条例篇9
第一条 根据《国家建设征用土地条例》（以下简称《条例》），结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办公共事业，需要征用集体所有的土地时，必须按照《条例》和本办法办理。
第三条 珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策，各级人民政府必须管好用好土地，对各项建设用地，要严加控制，严格审批制度。一切建设项目选址要在经济合理的前提下，尽量减少用地面积，有荒地可以利用的不准占用耕地，有劣地可以利用的不准占用良田，尤其不准占用鱼塘、菜地、果园等经济效益高的土地。
老企业的改建、扩建，要充分利用原有场地。城镇（包括郊区）建设要严格按照城镇规划安排用地，并同旧城区改造结合起来，以减少新占土地。
第四条 征用土地和拆迁被征用土地上的房屋，由县、市人民政府的征地拆迁管理机关统一组织办理。具体程序是：
（一）用地单位持经批准的建设项目计划任务书或有权批准本建设项目计划任务书的上级机关的证明文件，向拟征地所在地的县级以上人民政府申请选址，取得同意后，在政府规划部门或征地拆迁管理机关的主持下，会同有关部门，进行选址。
（二）建设地址选定后，由所在县、市征地拆迁管理机关组织用地单位、被征地单位和有关部门，商定预计用地面积，划出调查红线，提出安置方案，测算补偿安置费用，形成协商纪要，由用地单位作为初步设计的附件，一并上报审批。
用地单位不得与被征地拆迁单位或个人直接洽商征地拆迁条件，被征地拆迁单位和个人也不得直接向用地单位提出征地拆迁条件或其他要求。
（三）由用地单位持经批准的计划任务书、初步设计、总平面布置图和地形图，向征地拆迁管理机关正式申请征地，按本办法规定的权限经县、市以上人民政府审批后，在县、市征地拆迁管理机关主持下，组织用地单位、被征地单位和有关部门，确定各项补偿费和安置补助费，落实安置方案，签订征地拆迁协议。实行建设用地综合开发的城市，开发用地可根据经批准的城市建设详细规划，由开发部门统一申报征地。
下列情形办理征地手续，除按上述规定外，还要求：有污染的新建、扩建、改建项目，必须提交治理“三废”设施的设计方案，并经环保部门审查同意；易燃易爆的建设项目，必须符合国家有关安全规范要求，并经公安部门审查同意；征用城镇和工矿区的专业菜田，必须取得粮食和蔬菜产销主管部门的同意；征用林地，必须符合国家保护森林的有关法规。
（四）征地申请经批准后，由当地县、市征地拆迁管理机关根据用地单位年度基建计划和工程建设进度，一次或几次划拨土地。城市建设综合开发用地经批准征用后，一次划拨给开发部门。开发部门应按经批准的详细规划安排用地，并按经济合同保证用地单位的用地需要。
第五条 征地审批权限。
一次征用总面积十亩以下，水田二亩以下，拆迁被征用土地上的房屋五户或面积三百平方米以下，由县（市）人民政府批准；一次征用总面积二十亩以下，水田五亩以下，拆迁被征用土地上的房屋十户或面积六百平方米以下，由县（市）人民政府审查，行署或自治州、市人民政府批准；超过以上审批限额的，分别由县、市人民政府，行署或自治州、市人民政府审查，报省人民政府批准，或转报国务院批准。
征用五十万人口以上城市郊区的土地，由所在市人民政府审查，报省人民政府批准。
征用其他城镇和工矿区的专业菜田，由行署或自治州、市、县人民政府审查，报省人民政府批准。
一个建设项目所需土地，应根据总体设计一次报批，不得化整为零，分次报批。分期建设工程，应当分期征地，不得早征迟用。铁路、公路干线用地，可以分段办理征地手续。
第六条 征用土地由用地单位付给补偿费。
一、土地补偿费
（一）征用水田、菜田、熟土等补偿标准为该土地年产值的五倍。
（二）征用专业菜田除按规定补偿外，还要向国家缴纳新菜田建设费，专款专用。收取标准和管理办法，在国务院有关部的具体办法未下达前，暂按省人民政府有关规定办理。
（三）征用农村房屋基地及进出道路等，按原占地面积和重建基地土地种类付给土地补偿费。
（四）征用鱼塘、藕塘按年产值的五倍补偿；以灌溉为主的水塘，如需恢复同等大小蓄水水塘，按原塘容积和新造塘的挖土类别付给造塘费，造塘用地由征用土地单位补偿；一般水塘按贴近水田的土地补偿费标准执行。
（五）征用果园、茶园，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之六十补偿；杉山、桐山、阔叶树山、油茶山、竹山等，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之四十补偿；松山、柴山等，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之二十补偿。
（六）年产值的计算方法是，根据统计年报算出被征地前三年的平均年产量，乘以国家规定的价格（包格征购价和超购价）。国家没有规定价格的，按当时当地主管部门规定的议购价格计算。
耕地的年产量包括该耕地上各类作物有价值的主副产品的产量（如秸杆、稻草等）。
（七）征用尚未缴纳农业税的开荒地补偿开荒工本费。补偿总额不得超过当地同类田土补偿费。
二、青苗、鱼、藕、果木等生产补偿
征用土地上的短期作物，原则上应等待被征地单位收获。确因工程紧急，由用地单位按下列原则补偿：
（一）水稻和熟土作物，插秧、播种前已投成本的按一季产值的百分之五十补偿，播种后补偿一季产值。
（二）各类蔬菜在播种或分蔸定植至开始收获前补偿一季产值，开始收获起视收获量比照一季产值补偿差额。
（三）一地兼种数种作物，除主要作物按标准补偿外，其他兼种作物按标准的百分之三十至百分之五十补偿。
（四）鱼塘征用后，成鱼和鱼苗由原蓄养者在限期内捕捞或过塘蓄养，用地单位应按成鱼一年的产值和鱼苗的实际价值付给补偿。
（五）藕在定莳不满两个月的补偿藕种、莳田等成本，定莳两个月以上的按当地习惯给予不同补偿，最高不超过一年产值。
（六）果木、树木、竹林必须移栽或砍伐的，由原所有者处理，并由用地单位给予补偿。不影响建设的应予保留，产权归用地单位，由用地单位给予补偿。补偿标准，由各行署或自治州、市人民政府制订。
在通知征用后抢种的作物、树木和抢放的鱼苗，一律不给予补偿。
三、其他补偿
（一）被征用土地上的水井、水凼、粪池、氨水池和谷仓等附着物，按实际造价补偿。
（二）被征用土地内，如有与工农业生产和群众生活密切相关的水源、渠道、涵闸、管道、道路、电缆等设施，用地单位和施工单位应会同当地有关部门妥善处理，不得擅自阻断和破坏。
（三）进行各项建设时必须依照有关环境保护、水土保持等法规的要求，防止环境污染、水土流失、水源枯竭、洪涝灾害。用地单位违反有关法规造成损失的，除依法追究外，还必须负责整治或支付整治费，并对受害者给予合理补偿。整治要求和整治费、补偿费标准，由用地单位、受害单位和有关单位在当地县、市征地拆迁管理机关主持下商定。不能恢复耕种的土地作征地处理，按本办法第四、五条规定由县、市以上人民政府安排使用。
第七条 安置补助费标准。
一、征用耕地（包括水田、菜田、交农业税的熟土、鱼塘、藕塘）的，每个农业人口的安置补助费标准，为被征土地每亩年产值的三倍。需要安置的农业人口数，以征用耕地的面积数除以被征地单位征地前农业人口（不包括开始协商征地方案后迁入的户口）平均占有耕地面积计算。征用每亩耕地的安置补助费，因人平耕地多少而不等，但每亩的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍。
二、征用果园、茶园以及以林业为主要生活来源的成片林地，每亩安置补助费，为当地水田每亩年产值的三倍。
三、征用宅基地和其他土地，不付安置补助费。
个别特殊情况，按上述补偿和安置补助标准，尚不能维持群众原有生产生活水平的，经省人民政府批准，可适当增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过被征地年产值的二十倍。
第八条 不同隶属关系建设项目（中央属、省属、县市属）征地的土地补偿费、安置补助费都应按规定的统一标准执行。不得擅自提高标准或额外给钱给物，也不准搞平调，克扣集体和农民。
任何单位和部门不得擅立章法或巧立名目，增加征地拆迁补偿费用。
第九条 征用土地的各项补偿费、补助费，除地面附着物的所有权或承包耕地上的青苗确属个人的应付给本人、集体种植的土地上的青苗补偿费可纳入当年收益分配外，其它都应当付给被征地的生产队或负责安置工作的单位，用于发展生产，安排因土地被征用后剩余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得分掉或移作他用。任何单位和个人，不得平调、挪用。
第十条 因征地造成的剩余劳动力，由县、市人民政府组织被征地单位、用地单位和有关单位分别负责安置。被征地单位要因地制宜，充分利用当地资源和条件，通过发展多种经营、发展乡镇企业和商业服务业，兴办各种形式的农工商联营，给予安置。
通过上述途径确实安置不了的剩余劳动力，在劳动计划范围内，符合条件的可以安排到集体所有制单位就业，并按劳动力与农业人口的比例相应扣减安置补助费，转拨给吸收劳动力的单位；用地单位如有招工指标，经省人民政府同意，也可以选招其中符合条件的当工人，并按劳动力与农业人口的比例，相应核减被征地单位的安置补助费。
生产队的土地被全部征用后，又确无迁队或并队条件，原农业人口需转为非农业户或城镇户口的，由县（市）人民政府和行署、自治州、市人民政府逐级审查，报省人民政府批准。
第十一条 征用土地必须拆迁社队和社员房屋时，按《湖南省国家建设拆迁安置办法》执行。
第十二条 生产队耕地被国家征用后，财税和粮食部门应相应核减农业税和粮食征超购任务。因征地使社员口粮低于一般水平的，可酌情减少粮食征购任务或供应统销粮。减免的粮食征购任务，由所在县、市在机动粮指标中调剂解决；数量大、自行解决有困难的，由行署、自治州、市人民政府调整；行署、自治州、市人民政府调整不了的，报省解决。增销的粮食指标，逐级审核后报省解决。农业税减免办法，按省有关征收农业税的规定执行。
第十三条 凡已经征用的土地，其所有权属于国家，用地单位只有使用权，必须严格按核准计划使用，未经原征地批准机关同意或当地规划部门批准不得改变用途，严禁擅自转借、转让和互换土地。
县、市人民政府征地拆迁管理机关按规定收回原已征用的土地，暂时借给生产队耕种的，国家建设需要时，只酌情付给青苗补偿费，不再付土地补偿费和安置补助费。
第十四条 被征用土地和拆迁房屋的单位与个人，都必须服从国家需要，支援国家建设，按期腾交被征用的土地，不得妨碍和阻挠国家建设。
第十五条 对违反《条例）和本办法的单位和个人，根据情节轻重，给予经济制裁、行政处分，直至追究刑事责任。各级人民政府征地拆迁管理机关的工作人员违反《条例》和本办法者从严处理。
一、买卖、典押、租赁以及非法转让、互换土地的，没收其非法所得，没收或拆除在非法占用的土地上建造的建筑物，情节严重的可对双方主管人员和直接责任人员处以罚款或行政处分。
二、侵占集体土地的，占用临时用地期满不归还的责令退还土地，并赔偿所造成的经济损失，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
三、凡按《条例》和本办法给予补偿安置，仍坚持无理要求，拒不办理征地拆迁手续，或拖延腾地、交地，影响国家建设，经说服教育无效的，征地拆迁管理部门可诉请人民法院依法裁决，强制执行，并对主管人员和直接责任人员处以罚款。
四、用地单位擅自提高征地拆迁补偿安置标准，或额外给钱给物的，一经查出，除没收非法所付钱物外，并对主管人员和直接责任人员处以罚款。
五、用地单位和被征地单位，一方不执行征地（包括临时用地）协议，使对方遭受经济损失的，责令赔偿，情节严重的，应对主管人员和直接责任人员处以罚款。
六、挪用或占用补偿费和安置补助费的，责令退赔，侵占招工、转户指标的，招工、转户无效，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
七、弄虚作假，采取非法手段骗取批准征用土地和超越审批权限征用土地的，一律无效，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
上列各项，行政处分由县、市征地拆迁管理机关提出意见，并按照对干部、职工的管理权限报请县以上人民政府批准执行。经济制裁由县、市征地拆迁管理机关决定并限期执行；对制裁不服的，可以在期满前向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由征地拆迁管理机关提请人民法院依照民事诉讼程序强制执行。
在征地过程中，煽动群众闹事，阻挠国家建设，贪污、盗窃国家和集体财物，行贿受贿，敲诈勒索，以及其它违法行为，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关处理；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 对个人罚款数额，最低为人民币三十元，最高不超过本人六个月的收入。
全民所有制企业、事业单位和行政机关支付的经济赔偿，应从该单位的企业基金、利润留成、经费包干结余等资金中支付，不准摊入生产成本或基本建设投资。
处罚中没收的财物和罚款全部上交国库，任何单位和个人不得截留挪用。
第十七条 各级人民政府要加强对征地拆迁工作的领导。各级征地拆迁管理机关为各级人民政府管理征地拆迁的办事机构，负责贯彻执行《条例》和本办法，在用地单位上级主管部门的配合下，对已征土地的使用情况和安置方案的落实情况及时进行检查监督。
第十八条 国家建设使用国有荒山、荒地、滩涂以及其他单位使用的国有土地，按照本办法规定的程序和审批权限无偿划拨，但对于经批准必须使用其它单位正在使用的国有土地，如给这些单位带来经济损失的，应由当地县、市征地拆迁管理机关会同申请用地单位和原使用单位进行协商，可采取互换、调剂土地等办法解决，也可由申请用地单位给予适当补偿。使用国有农、林、牧、渔场的生产用地，按照本办法规定的程序和审批权限划拨，需要补偿安置的可参照本办法第六、七、八条的规定协商办理。拆除经批准划拨土地上的房屋和其他附着物，按《湖南省国家建设拆迁安置办法》执行。使用河、湖滩地，必须经水利、水产和交通部门同意。
第十九条 本办法自颁布之日起执行。解释权归湖南省城乡建设环境保护厅。
国有土地上征收和补偿条例篇10
关键词：房屋；征收与补偿；相关问题；政策；法律
中图分类号：DF453文献标识码：a
一、国有土地上房屋征收与补偿工作的问题
《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然将房屋征收工作提到了法律的高度上，但是过于宽泛，缺少落实细则。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施为房屋征收工作提供了法律保障，但过于宽泛，缺少具体的操作细则，使得房屋征收工作没有统一的操作行为。随着经济和形势的发展，因时而动、因地而变的情况时有发生，需要准备和提交的材料不统一，导致征收工作实施过程中，被征收人房屋证明资料不完整或自然人的情况不明确，令征收工作无法顺利、稳定地开展和完成。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中公共利益的范畴和外延伸缩性、弹性过大，使得部分为谋取个人利益的人有机可乘。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定了征收条件是为了公共利益的需要，但在实际征收中，一些人为谋取个人私利，混淆概念，把私人建厂或开发小区等都贴上“为促进国民经济和社会发展的需要”的标签，打着“公共利益”的招牌，挂着“公共利益”的幌子，称其是符合政府纳入国民经济发展规划的项目，使公共利益的范围更加模糊，公共利益的外延更加庞大。
征收补偿不及时，公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。在房屋征收过程中，一些市、县因财政资金不足或人为原因造成征收补偿不及时的现象时有发生，以致公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。这样也给房屋征收工作带来了很不好的影响，使房屋征收工作很难大范围地展开，并致使后续工作无法进行。给一部分百姓造成房屋征收补偿款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收补偿不及时现象的存在使政府失去了公信力。
征收补偿条例过分强调了行政机关的主导地位，并且缺乏有效的监督。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，过分强调了行政机关的主导性，使征收的许多事项都掌控在政府的手中，缺乏有效的监督，这样就使得一些人为谋取个人私利而放弃原则和失去党性，致使暗箱操作频出，腐败滋生，使社会矛盾激化，房屋征收与补偿纠纷越来越多，越来越激烈，影响了经济的发展和社会的稳定，并且导致了不可估量的后果。
征收补偿标准的制定存在矛盾。征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
二、如何加强国有土地上房屋征收与补偿工作
1、依法征收是做好房屋征收补偿工作的前提
严格依照《征收条例》等法律法规开展征收工作，既是维护公共利益、被征收房屋所有权人合法权益的需要，又是顺利开展征收和保护征收从业人员的需要。故此，以依法征收为主线，严格执行征收条件和程序，有序地实施征收工作尤为重要。首先要符合六个征收前置条件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市国民经济和社会发展规划；3.符合土地利用总体规划；4.符合城市规划；5.符合专项规划；6.如以保障性安居工程建设、旧城区改建名义申报，则该项目应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。其次，征收程序要不含糊:征收申报、初步审定、调查登记、拟定方案、组织论证、征求意见、公布修改情况、组织听证、风险评估、作出决定、公告、通知停办手续一步也不能少。再次，补偿程序要到位：确定评估机构、签订评估合同、提出分户价格、公示评估结果、提供评估报告、复核评估报告、组织技术鉴定、订立补偿协议、作出补偿决定、申请强制执行、公布补偿情况、公布审计结果每个环节都要到位。
2、高位推进是做好房屋征收补偿工作的关键
房屋征收工作难度大，需要解决的问题多，只有坚强的领导作后盾才能顺利推动。在房屋征收过程中，各地主要领导亲力亲为，通过电视讲话，现场巡查，召开动员会、推进会、调度会等形式，甚至亲自挂帅包户做动迁，显现出政府的坚强决心和表率作用，有力地推动了房屋征收工作。同时，实行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收部门都能结合本地实际和征收项目的个性，进行社会稳定风险评估，对可能出现的风险进行识别，在征收过程中尽可能做到规避风险，征收条件不具备或风险系数高的项目实行暂缓。
3、安置到位是做好房屋征收补偿工作的后盾
为做好征收工作，各地都能多方筹措资金，做到钱不到帐、安置房不开工就不正式启动房屋征收。实行补偿款专款专用，全额拨入征收办的专户，由征收办统一把关，做到即签即付，使被征收人放心，没有“打白条”的现象。针对安置房未完工的情况，采用先给予货币补偿，待安置房建好后再购买的办法，有效地觯决了被拆迁人的后顾之忧。
安置到位还要体现公平公正。在征收的执行过程中，应严格按照政策标准，奉行公平、公正、公开，合情、合理、合法的原则，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。严格落实拆前拆后一个样、拆大拆小一个样、拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样的征收准则，杜绝“先签约吃亏，后签约受益”、“多叫的鸟儿多吃食”、私情补偿等不公平现象的发生，从而赢得被征收户的充分信任和积极配合。安置到位还要体现优先保障，只要被征收人符合住房保障条件，就可按签约拆除先后顺序优先享受保障性住房。如玉山县七星街棚户区改造项目安置保障性住房24户，解放中路棚户区改造项目安置保障性住房5户，万年县安置保障性住房4户。
4、补偿合理是做好房屋征收补偿工作的保障
为了制定出科学合理、操作性强的征收补偿方案，则要改变往日“先结婚，后恋爱”的做法，工作人员要逐一登门入户，充分了解被征收户的房屋状况、基本要求、思想动态、家里的特殊情况等，在做到“胸有成竹”的基础上，依据相关法律法规，制定出扎根实际、便于操作的房屋征收补偿方案。如：玉山、德兴、万年、波阳等县由于充分吸纳了被征收群众合情合理的意见和建议，遵循了市场规律，补偿方案凸显出客观、公正、惠民等基本特性，为整个征收工作的顺利开展奠定了坚实基础。同时，还制定了《房屋征收补偿信息公开制度》。确保房屋征收的相关法律、法规政策常年向社会公布；房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补助奖励政策和标准、补偿决定在征收范围内公布；房屋调查结果、初步评估结果、分户补偿情况等能在征收范围内向被征收人及时公布。如凡是支持配合征收工作，按时完成搬迁的被征收人应当给予诸如阶段搬迁奖、快速搬迁奖、安置房公摊面积差奖等，让先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样，杜绝“多叫的鸟儿多吃食”等不公平现象的发生。
5、部门配合是做好房屋征收补偿工作的靠山
在征收实施过程中，各部门各单位应牢固树立“上下一盘棋”思想，无条件服从和服务于征收工作这一大局，通力协作，切实履职。在停办业务中，工商、税务、规划、建设、房管等部门要予以配合；在房屋拆除过程中，管线、电力、自来水、城管、交警等部门要全力支持；在动迁过程中，凡是涉及到有被征收人的单位，更应全力配合，协助做通被征收人的思想工作。在房屋征收过程中，各地没有出现采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁现象，也没有出现采取“株连式拆迁”和暴力征收的行为，没有出现贪污、截留、挪用征收补偿款的现象。故此，征收工作得到了绝大多数群众的支持和理解，没有发生因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省进京上访的现象，也没有申请过人民法院实施强制执行的情况，房屋征收工作中没有出现违法违规案件。
结束语
随着经济的快速发展，城市进程的步伐也不断加快，在国有土地上的房屋征收变得越来越频繁。房屋征收工作的开展为城市的发展开拓了道路。房屋征收工作涉及的范围广，人数多，涉及到不同的利益主体，并且都牵扯到百姓的切身利益，因此房屋征收与补偿工作已经成为政府工作的重点之一。房屋征收与补偿工作要以法律为依据，积极开展和完善房屋征收与补偿工作，使房屋征收与补偿工作为城市发展提供良好的社会环境。
参考文献
[1]刘禹.国有土地上房屋征收与补偿中的财产权保护研究[D].辽宁大学,2013.
[2]何江南.国有土地上房屋征收决定程序[D].中国社会科学院研究生院,2013.