农村土地划分政策篇1
关键词城乡用地；增减挂钩；新农村建设；统筹规划
中图分类号F301.11文献标识码a文章编号1007-5739（2014）17-0346-02
城乡规划和新农村建设一直都是政府农村建设工作的重点，也是解决“三农”问题的需要。在我国经济快速发展的大背景下，城镇化建设取得不菲成绩的同时，非耕地类型的建筑用地也在日益增加，如何对土地进行合理的规划和布局是推行新农村的着重关注点之一[1]。随着城乡用地增减挂钩政策的出台，针对新农村建设用地进行了规划和部署，此次研究的主题就是城乡用地增减挂钩对新农村建设的作用，以便更好地探讨新农村建设的发展途径，推进我国社会主义新农村建设的新局面。
1统筹城乡建设中新农村建设概况
1.1统筹城乡建设整体布局和要求
为积极响应国家政策的号召，促进城乡一体化进程，积极推动新农村建设，需要从根本和大局上把握新农村建设的整体布局和城乡建设。在集约和节约用地的大前提下，结合各个农村实际的发展需求开展新农村建设，避免建筑用地和农耕地、林业用地的冲突，务必对每一寸土地进行合理利用，缓解人均土地资源紧张的局面。
1.2错落有致的整体规划布局概图
整齐的街道排列有序，奠定了新农村建设的基本结构布局，东西向的街道符合北方农村坐北朝南的习俗，也是布局规划错落有致的的体现。鳞次栉比的院落、干净朴素的农家小院坐落于街道的两旁，进入室内可见房间的面积较大，采光效果极佳，基本符合农村建筑群落设计的要点[2]。
2城乡用地增减挂钩政策的目的与模式
村庄建设规划布局是体现与反应城镇化进程的关键之举，也是城镇体系规划的深入，是推进农村城镇化的重要手段，实现城镇一体化不仅是响应党的新农村建设的号召，更是农民建设美好家园的创举。
2.1城乡用地增减挂钩政策的目的
从2004年，我国首发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的政策，首次对城乡建设用地提出了增减政策，即是指在新农村建设推行的工程中，在一定程度上调整对农村建设用地规划的用度，城镇建设用地的增加要与农村建设用地减少相平衡的挂钩政策。此次意在对农村剩余建设用地的重新“洗牌”和调整布局，做到合理规划农村建设用地，力求缓和人均土地资源短缺的现状，解决建设用地和耕地之间的矛盾，并随后在全国开展试点，就城乡用地增减政策的实施情况开展详细的调查和反馈[3]。
2.2城乡用地增减挂钩政策的实施模式
目前，城乡用地增减挂钩政策的实施模式有3种：第1种，全村定居型，即把分散的居民合并村庄，把新农村定居于相对中心的位置，是相对于周边较小聚落的农村而言；第2种，城郊合并型，把居住于县城和主干道路的居民接纳到城市的周边区域进行统一安置，这是针对比较发达的农村地区；第3种，拆旧建新模式，是指把主要村落的年久失修或者无人居住的建筑物拆掉，在此基础上建造新的房屋，这样就不必整体的迁移，既合理利用了原有的土地，又不会对居民的生活造成太大的影响[4]。
3城乡用地增减挂钩对新农村建设的影响
城乡用地增减挂钩是指城乡建设用地的增加与农村建设用地减少的挂钩，其本质是对土地资源的合理布局和整体重新规划，缓解人均土地资源紧张的局面。
3.1提高了居民居住环境质量
在城乡用地增减挂钩政策的总要求下，对新农村建设的选址很关键，既要避免工业建筑群，又要与交通主干道相连接，和林业用地相错落分布，这样的布局对居民的居住环境而言是十分有利的。
3.2有利于产业的合理布局
城乡用地增减挂钩，减少新农村建设用地，集约化使用有限的土地资源。在一定程度上可用于商业用地，建筑各种公共设施，开设集约环保的新工厂，方便居民就业。这有利于产业合理布局和土地集约化，提高土地的利用率。
3.3助推城乡规划建设
在我国的新农村建设进程中，土地资源的紧张是一大难题。在城乡用地增减挂钩政策下，对于节约出来的土地，或是农耕用地，或者林牧业鱼塘业，集约化农耕，都是对农业发展的支持，可提高农民的额外收入，使土地规模效益增加。城乡用地增减挂钩政策的实施有利于为新农村建设用地指明新的发展方向[5]。
3.4对新农村建设的负面作用
事物都是两面性的，有利必有弊。城乡用地增减挂钩政策中，由于实施过于急切，易损害拥有土地使用权的农民切身利益。有的新农村模式选址不当，不利于农作物的成长，对农业会有一定的冲击；或者工业用地、交通占地与新农村建设的冲突，造成城镇利益优于农村利益等问题。因此，应进一步完善城乡用地增减挂钩政策[6]。
4结语
通过以上的研究和分析可以得知，城乡用地增减挂钩对新农村建设的作用和意义十分重大，城乡建设用地的增减政策在根本上对新农村的宅基地建设和规划做出了量化规定，既能对新农村的房屋建设提供合理和充足的建设用地规划，同时也可为城乡统筹规划合理的布局和规划设计。城乡用地增减挂钩政策在新农村建设中，对土地资源合理应用，避免耕地与建设用地的冲突起到实质上的帮助作用。希望可以为以后的新农村建设和城乡规划，城乡用地增减挂钩政策以及新农村建设研究提供参考意见和可行性建议。
5参考文献
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农村土地划分政策篇2
关键词宅基地三统一；土地管理模式；康居工程；浙江临海
中图分类号F301.0文献标识码a文章编号1007-5739（2014）12-0330-03
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，要严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度。一方面，我国农村居民点数量多，规模小，布局分散，用地需求不断加大，且缺乏集聚效应，土地供需矛盾十分突出。另一方面，随着越来越多的农村劳动力到城市务工，宅基地闲置的问题也随之凸显，目前我国农村宅基地有10%～20%处于闲置状态。因此，在充分尊重农民意愿的前提下，在依法依规的基础上，引导农民集中建房，提高农村建设用地利用率，积极推进废弃地和宅基地复垦，促进农村集体建设用地节约、集约、高效利用很有必要。
浙江省临海市探索以宅基地“三统一”为主要内容的康居工程建设，走出了一条土地集约利用之路。宅基地“三统一”，是指按照社会主义新农村建设要求和村镇土地利用总体规划，由政府出台有关政策、垫付部分资金，以村集体为组织实施主体，对当前村庄的宅基地等资源重新“统一规划、统一管理、统一整治”的农村集体土地管理模式[1]。其意义在于：基于当前人多地少、耕地资源相对匮乏、土地供需矛盾突出、农村基础设施建设滞后的背景下，平衡各方利益，有效解决农民建房难问题，推进村庄整治和村内环境改造，助推地方经济发展[2-3]。新华社以《浙江：破解农村“建房难”、基层谋稳“求三赢”》为题对临海市破解农村“建房难”问题做了报道。
1困境：政府、集体、村民的利益诉求与博弈
我国现有的土地产权制度，由于国家强制性的行政权利，使得国有产权优于集体产权，成了土地市场上的垄断买者和垄断卖者。有些地方政府往往通过牺牲农业、农村、农民的利益来最小化城市化进程的成本，集体土地产权的权利强度受到限制，农民集体作为土地的所有者权利被弱化，这造成了农民利益的重大损失，进而引发社会矛盾。
1.1政府层面
在农村土地流转中，政府往往处于领导地位，起推动作用。政府的利益诉求主要体现在如何实现区域可持续发展上。区域发展过程中，城市化、工业化的推进与集约用地看似一对无法调节的矛盾，已成为区域发展的桎梏。近年来，国家严守1.2亿hm2耕地红线，积极运用土地闸门加强宏观调控，地根越抽越紧，建设用地规模越来越小，节约、集约用地要求越来越高，土地管理政府问责制越来越严，耕地占补平衡越来越难。以临海市为例，上级下达的每年计划用地指标为133.33hm2左右，而满足全市每年经济发展的增量土地则为400hm2，是计划指标的3倍。在这宝贵的计划指标中，农民建房就占去40%，使工业和其他产业的用地指标紧缺的问题“雪上加霜”。有地无“票”，无法保障经济发展的需要。无奈之下，只得向外地高额购买用地指标，向外流出资金1亿多元。
1.2集体层面
作为土地所有者的村集体，其利益诉求体现在整合各类资源，推进新农村建设的需求，村民富裕与村庄整治的需求等。当前，农村“空心村”、“一户多宅”、“断墙残壁”等现象普遍存在，浪费资源、安全隐患、环境污染、卫生防疫等问题突出，严重阻碍了新农村建设的步伐。此外，各级支农资金数额大，渠道多，但是相对分散，难以实现资源集约利用和基本公共服务集中共享。村集体融合了新农村建设的多个项目和力量，需要重点搞好村庄宅基地整理、道路硬化、垃圾处理、卫生改厕、污水治理等带动强、见效快的项目。
1.3村民层面
村民的利益诉求，首先居住条件的改善。建房是农民一生的大事，随着经济的发展，农民要求改善居住条件的愿望越来越强烈。由于历史原因和现行土地管理政策的限制，县市政府在执行国家耕地保护政策与解决农民建房问题时面临两难。一是指标少。临海市每年的建房指标仅能满足5%左右农民的建房需求。二是闲地多。部分农户一户多宅，建新不拆旧，空闲地和自留地等以种植粮食作物等方式占有，宅基地闲置浪费现象比较突出。三是矛盾深。由于指标不足，农民建房需求长期得不到满足，部分农民无视规划，违法用地屡禁不止，违章建筑层出不穷，从而引发各种社会问题和问题。农民的其他诉求还有居住环境的改善、农民土地资产增值、农民增收等[4]。
2宅基地“三统一”：利益平衡下的制度选择
2.1设计思路
以提高农民生活质量为出发点，创新体制机制，统筹城乡建设，加快农村发展，改善农村人居环境，促进人口向城镇集聚，要素节约集约利用，积极推进城乡一体化格局。解决农民建房难问题，推进村庄整治和村内环境改造，助推本地经济发展。通过分成留用节约的用地指标，使政府、集体、村民三方利益相协调，当前利益与长远利益相协调[5]。重点让村集体和村民得实惠，调动村级的积极性，凸显村民在宅基地“三统一”中的主体地位。
在实施过程中，坚持“四结合”的原则，即与村庄整治相结合，再造一个环境优美的新农村；与集镇建设相结合，进一步推动城镇化发展；与耕地保护相结合，通过复垦等手段实现耕地动态平衡；与农村发展相结合，建设社会主义新农村。
2.2实现模式
村集体组织（村委会）根据村庄规划，统一对集体所有的宅基地进行整理与复垦，由此获得的建设用地指标通过分层留用的方式，用于农民建房、村庄整治、城镇建设。政府通过资金与政策，支持村庄整治与农民建房，同时也获得建设用地指标用于支持工业化发展与城市化进程和城镇建设（图1）。
2.3主要特点
2.3.1政策整合，制度创新。围绕“规划上档次、住房有特色、环境宜居住、设施全配套、服务更齐全、管理更民主”的目标不断提升。加强政策整合，将各类资金优先投放到康居工程实施村，实行土地指标分层留用、乡镇自求平衡、市内有偿流转政策。加快制度创新，进一步在户籍制度、土地政策、规划管理、资金筹措等方面予以突破，如允许户籍可以在村与村之间流动，在全国首创低门槛的“丰收小额贷款”解决资金问题等政策制度。确保一步到位，突出中心村、中心镇建设，完善农村基础设施建设，力争建一个村、成一个村、美一个村。
2.3.2分类指导，整体推进。因村制宜、科学规划、分类指导、整体推进，以符合不同村庄不同定位、不同发展方向，体现村庄特色。整村改造型是指通过整村连片改造，对村庄规划统一修编，土地统一整治管理，住宅统一安排实施，公共设施统一建设[6]。按旧村改造类、城（镇）中村改造类和集聚搬迁类分类实施。清理整合型是指村庄规划区内闲置地和空闲宅基地一起收回、一并安排、一道管理使用，确保村庄规划落地，公共服务和相应的基础设施配套及时跟进。村庄整治型是指针对村庄规划已基本实施完成，但未完成村庄整治的村，重点就放在环境整治上，包括污水治理、违章建筑拆除、垃圾清理等。
2.3.3示范引领，精品带动。开展“魅力宜居”乡村培育与评选活动，通过点上出精品带动面上齐推进，逐步实现农民安居到康居，最终实现“魅力宜居”目标，从而成为省级新农村建设的亮点和精品。培育条件：一要整治力度大；二要村班子团结协作有战斗力；三要村庄改造建设或完善功能服务中需要政府重点推动和帮扶；四要规划设计科学，实施符合“两规”，单体建筑式样美观，新房建设质量可靠；五要公共服务及基础设施配套齐全，村民生产生活环境舒适宜人。培育措施：每年选出20个左右的重点村进行培育，开展“五个一”结对共建活动，即每个村安排1位市领导蹲点联系，1个市级部门结对帮扶，1对建设规划员和国土员业务指导，1套工作班子强势推进，1项优惠政策重点扶持，各部门涉农资金和政策应优先统筹与整合投入到重点村，结对的责任部门要投入一定的项目资金。
2.3.4完善政策，强化保障。按照“以人为本、突出重点、节约土地、量力而行”原则，修订并出台符合实际、操作性强的康居工程奖补政策。存量建设用地建房：对于拆除旧房较多的实施村，应建户在存量建设用地上建房并严格按照审批图纸施工且经验收合格的，给予奖励。拆除危旧房：对整村改造型的实施村，以村为单位给予补助。房屋调剂：符合建房条件而不再建造新房的村民，按规定调剂房屋并拆除原有住房的，给予一定补助。自然村撤并：涉及自然村撤并的，在实施前由镇（街道）对拟撤并的自然村人口、建筑物和宅基地面积等进行现状测绘，实地调查造册，并经审核认定后组织实施[7]。村庄规划：由建设规划部门认定康居工程实施村的村庄规划是否需要修编及编制深度。建材下乡：加大新型节能环保材料的推广，开展优质建材商品团购活动，防止假冒伪劣建材流入农村。基础设施建设：供电、供水、通信、广播电视等部门要及时做好管线的迁移和接入工作，按成本价收取相关费用并积极向上立项争取资金补助。
3绩效：三方共赢的政策成果
临海市首批共启动111个康居工程实施村，考核验收合格66个村。合格村共拆除旧房8195间，清理收回宅基地面积共计114.13hm2；落实农民建房2740户4661间，建设安居房144间；撤并自然村15个，搬迁人口1382人。总的来看，用很小的代价，解决了农村“建房难”的问题，增加了城镇建设用地指标，确保了稳定，实现了农户、村集体、政府3方共赢。全市共有994个行政村，若全部实施“三统一”，可获得建设留用地1466.67hm2，满足今后10年左右的农民建房所需和部分工业用地的需求。
3.1政府层面
直接利益首先体现在新增建设用地复垦指标上，66个合格村共清理收回存量建设用地114.13hm2，转到城市建设和工业用地，为经济发展提供了宝贵的空间；同时，可以节省逾13.33hm2原先计划用于农民建房的用地指标，有效拓展工业发展和城市建设空间，缓解了建设用地指标供给不足的矛盾，促进了建设用地的节约集约利用；另一方面，41.27hm2复垦指标如用于调剂，所得资金、奖金、补贴等总和与复垦支出相比较，略有盈余。间接利益主要体现在通过宅基地“三统一”这一政策杠杆，充分激活农村消费市场。目前，农村住房拉动内需的巨大经济“杠杆”与“引擎”作用，没有完全发挥出来，其根本原因在于农村住房建设与消费没有“市场化、产业化、集约化、规模化”，而处于“自发、自主、自投、自建、自用、自管、自弃”形态，农民的积蓄被捆绑在建房方面，建房压力抑制了农民消费[8]。当前农民建房的土建成本每间约20万元，66个合格村的新房建设直接带动的农村消费总量达8亿多元。
3.2集体层面
政策绩效首先体现在新农村建设方面。通过重新编制村庄规划，优化空间布局，美化居住环境，48个试点村共硬化村内道路31.5万m2，铺设排污管道52km，新建污水池22座，“脏、乱、差”现象得到有效整治，村容村貌彻底改善。此外，规划区内结余的逾40hm2建设用地可以用于村庄今后发展，同时村集体通过获得奖励、补贴和向政府出让建设用地复垦指标，为村庄的发展提供空间与资金。48个试点村通过“三统一”直接获得集体经济收入和公共建设资金992.3万元。另外，消除了不稳定因素，也使村级组织的号召力、凝聚力、战斗力和创造力得到增强，威信得到提高。
3.3村民层面
政策绩效首先体现在村民居住条件、居住环境的改善，66个合格村一次性为2740户农民安排4661间宅基建房，非但没有占用耕地指标，还通过拆建、平整、恢复增加存量建设用地近51hm2。通过土地集聚，提升农村住宅的土地利用效率与价值，唤醒农村“沉睡”的土地资本，促进农民就地就业，增加农民收入，解决了农民积累数年、数十年的建房难题。按农民建房投入的30%用于人工工资计算，每间房子可为其他农户增收4万元，66个合格村农房建设带动的农民增收总量达到1.8亿元，平均每个村农民增加的总收入超过170万元。
4启示和探索
要深化宅基地“三统一”：一是加快制度创新。着力解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题，进一步在户籍制度、土地政策、规划管理、资金筹措等方面予以突破。二是加强政策整合。将各类资金优先投放到“三统一”实施村，实行土地指标分层留用、镇街自求平衡、市内有偿流转政策。同时，积极探索宅基地退出机制，引导农民“居住转型”，促进农村产业集聚发展、土地集约使用、居民集中居住。三是完善激励监督。为了有效保障农民的利益，必须建立公众参与机制，保证村民的全程参与[9]。在宅基地“三统一”各个阶段，必须就规划方案、补偿、奖励、资金投入使用状况等各项数据向村民公布并接受监督。
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农村土地划分政策篇3
关键词：城乡土地增减挂钩政策；城市建设用地；农村土地；城市化；工业化
当前，我国正处于城市化和工业化发展的重要时期，城市化进程加速和建设用地紧缺的矛盾日显突出。2004年10月，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，第一次明确提出“城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”政策（以下简称增减挂钩政策）。2006年4月，天津、山东、江苏、湖北、四川五省市被国土资源部列为我国第一批城乡建设用地增减挂钩试点城市。2008年6月，国土资源部下发的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，使“城乡建设用地增减挂钩”正式成为政策文件的规范性用语。在增减挂钩政策试点工作展开的过程中，理论界进行了跟踪研究和实证分析。针对城乡建设用地增减挂钩过程中出现的规划、资金筹集等问题，提出城市群建设发展应和产业集聚、农业的可持续发展相结合；针对拆村并居行为，提出挂钩政策给新农村建设和土地结构方面带来“利”的同时，也给耕地质量、三农带来了“弊”；针对增减挂钩政策的运作模式，提出遵循人文自然型、城市扩张型以及农村集镇化型三种模式；也有学者从土地整治和权属角度来阐述自己的意见，等等。全面探讨增减挂钩政策的实质和其在实践中存在的问题，对于推动城乡平衡发展具有重要的现实意义。
一、增减挂钩政策实施过程中存在的问题
实行增减挂钩政策的目的是通过不同区域土地的空间置换，既能为城市化发展提供必要的土地资源，促进资源的集聚和集中，又能维持耕地总量的动态平衡，实现城乡统筹发展。但在政策实施过程中出现了“占优补劣”、乱用建设用地指标、规划不协调和侵犯农民权益等问题，严重影响了挂钩政策的实施效果。
1“占优补劣”以次充好。我国城市一般都建在水源和土质较好的地带，地势相对平缓，城市周边的土地往往是良田沃土，而城市拓展所占用的土地也正是这些优质耕地。而那些通过土地整理后用来挂钩流转的建设用地指标，大多来自于宅基地和砖厂等的复垦地，这些复垦地的质量难以达到被占用的耕地的质量。虽然《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条指出：“最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。”对于“提高耕地质量”的规定，由于缺乏具体的质量测评标准，因此在实践中，不少地方出现了土地“占优补劣”的问题。虽然表面上实现了“占一补一”，但补充耕地的质量使耕地面积隐性减少，违背了耕地占补“使存量耕地产出能力总量不下降”的初衷。同时，由于没有预先设置相应的考核机制、惩罚机制和防范机制，这在很大程度上淡化了增减挂钩政策保护公共利益的追求，不利于增加耕地有效面积目标的实现。以天津市大良镇“增减挂钩”试点为例，按照当地政府测算，该镇7个试点村的宅基地共可以置换出100公顷耕地，而安置7个村的农民住房只要30.7公顷地，由此该镇可获得约66.7公顷的增减挂钩周转指标。当地政府为了解决农民集中居住后的就业问题，在新建居民点附近规划了一个工业园区，面积为146.6公顷，其占地面积是宅基地整理所节约出来的土地的2.2倍，即节约出来的土地还不够工业园区用地的一半，根本达不到增加耕地有效面积的目标。
2增减挂钩周转指标的分配和使用不规范。从2009年起，在增减挂钩试点申报上，国土资源部不再要求地方政府按照项目来进行申报，直接将增减周转指标分配给地方政府，由地方政府自行安排项目进行增减挂钩试点工作。从调查实践来看，有些地方的国土部门在指标分配上缺乏统一的标准，导致盲目分派指标等情况的发生。对于一些土地供需矛盾并不十分突出的地区来说，轻易取得建设用地指标，不仅没有达到集约用地的目的，还助长了这些地区乱用建设用地指标的冲动，导致城区建设盲目扩张，浪费了紧张的土地资源，与增减挂钩政策要求的以优化用地结构和节约集约用地为重点的要求背道而驰。在挂钩指标的使用方面，目前由各地县级政府统一进行调度，项目区所在地政府并没有支配权。由于不少地方挂钩指标的使用分配没有启动有偿使用制度，在政策上没有向土地复垦多的乡镇倾斜，只是笼统地拿出复垦面积的20%作为完成指标的奖励，这就造成复垦多与复垦少、实施与不实施一个样的局面。并且这种奖励并不是由上级政府给予补助，而是由实施项目的各个乡镇出资实施的。由于指标使用和分配机制缺乏差别化，使得某些区位优势明显、经济基础较好的乡镇，即使土地没有进行复垦，其挂钩指标占用也不受影响。
3增减挂钩项目区与城乡统筹发展规划不协调。我国土地利用总体规划是1990年代编制的，当时还没有实行增减挂钩政策。目前，增减挂钩试点地区专项建设用地规划，很多都以我国土地利用总体规划中的某一章节作为依据，而不是综合考量，这样就造成试点地区建设用地规划与土地利用总体规划和地方的建设规划不协调。从目前的规划修编情况来看，一方面，试点地区的建设规划仍处于修编的前期调研阶段，而土地利用总体规划修编正在审批阶段，无法给地方的规划建设以指导；另一方面，不少地方在修编建设规划时，并没有充分考虑增减挂钩项目区与土地利用总体规划和各级村镇建设规划的衔接，这样就降低了增减挂钩政策实施的整体效益，与当地城乡统筹发展规划不协调。建新拆旧项目区布局是增减挂钩政策开展的关键，不仅要根据当前发展需要安排建新区，也要为以后发展留足空间。在实际工作中，项目区拆旧区的规划实施基本能符合土地利用总体规划修编的规程要求，但是项目区建新区的规模和布局上通常突破了原有的土地利用总体规划和村镇规划。
4农民权益没有得到有效保护。实施增减挂钩政策，使得我国城市、农村、农民之间的利益关系发生一系列重大变化。一方面，城市获得了建设用地指标，缓解了由于用地限制引发的经济发展问题；另一方面，因土地承包经营权发生了流转，农民失去了赖以生存发展的土地。这一政策的实施虽然符合我国整体发展战略，加快了农村城镇化的进程，但在一定程度上是以牺牲农村、农民的利益为发展的助推力的。增减挂钩第三条指出：“挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标”。然而，在政策运行过程中，由于缺乏有效的监管措施和纠偏机制，很多地方的农民从土地出让中获得的收益不到10%，地方政府和基层村组织存在损害农民权益的行为。根据对某市某村的调研，该村村民约为1万人，人均耕地5亩，共5万亩土地。在征地时，基本上按照2万元l亩的价格征地（其中4.2万多亩按照2万/亩的价格取得，0.7万多亩按照1.6万/亩的价格取得）。而开发商拿地基本通过招投标，即价高者得，有些区位条件优越的土地竟可以达到每亩上百万的价格。土地的投资、转卖等因素导致土地增值，而农民却没有从增值的过程中获得收益。在现行征地制度下，农民和集体基本享受不到土地因为用途变化产生的增值，地方政府和基层村组织成为了当前征地制度下最大的获益者。
5“被城镇化”使城镇化陷入形式化泥潭。农村集体建设用地的所有权主体虚置，土地财产的保护能力弱化，这为地方政府推行城镇化提供了条件，于是纷纷通过撤村并居来扩大城镇化的规模。依据增减挂钩政策进行的拆村并居行为，虽然在形式上快速推进了我国的城镇化，但这种城镇化并不是真正意义上的城镇化。欧美等国家的城镇化是工业革命和经济社会结构深刻变革的结果，不仅是城市规模和人口数量等方面的变化，更是城乡关系的根本变化。城镇化过程应该是在工业发展的引导下，一个外在的制度安排更替和内在的村民变市民的身份认同转变的互动过程，如果缺乏上述两个方面的配套改革，城镇化很可能会步入形式化的泥潭。就前者而言，在我国社会保障制度、户籍制度等相关制度改革尚未到位的情况下，农民进城，虽可形成制度改革的动力，但在较长一段时间内，进城农民将被置于国家关怀的“真空”之中，城市化对于他们而言，只能是一个“美丽的传说”。就后者而言，传统生活方式的改变，使得农民缺乏归属感和安全感，无所适从，身份认同陷入进退两难。根据调查，“被上楼”农民由于缺乏必要的劳动技能，很难融人工业化的社会。即使有工作，由于工资不高，也无法维持体面的生活，更无法返回到以前的生活状态。
二、增减挂钩政策实施中产生问题的根源
上述问题的存在，一方面使我国土地资源无法得到有效配置，另一方面容易导致政府的寻租行为和农民利益无法保障。因此，必须探究问题存在的根本性原因，以寻求解决之道。
1政策实施的保障体系缺失。首先，增减挂钩政策缺乏法律权威。城乡建设用地增减挂钩涉及多类利益群体，如农民、企业与各级政府部门，利益主体的多元化，使得土地增值收益合理分配成为复杂的问题。而出台的《管理办法》只是行政指令性文件，用来规范复杂的利益分配问题难以构筑应有的权威，公平性得不到保证。其次，增减挂钩政策缺乏监督机制。目前增减挂钩政策还没有形成一套完整的监督机制来保障政策的实施。《管理办法》中仅对增减挂钩做了原则性的规定，尚未出台具体的实施细则和详细的操作办法，给了地方政府较大的自由裁量权，如《管理办法》对增减挂钩区域限制、参与主体、增值收益分配原则等关键问题虽做出相应的规定，但是并没有预设相应的防范机制、考核机制和惩罚等监督机制来保障政策的执行力度，这就在一定程度上淡化了政策效果。最后，增减挂钩政策缺乏合理的收益分配机制。增减挂钩政策第十七条规定，按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，建新地块所获得的收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并优先用于支持农村集体发展生产和改善农民生活条件。但遗憾的是，该条仅规定了收益分配顺序，并未就收益的城乡分配具体的比例做出规定，也没有设置最低比例限度。由此，掌握收益分配权的地方政府失去了硬性的约束，要求将收益全部返还农村和农民不可能成为现实。
2现行土地制度的束缚。我国《宪法》明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”由于作为集体成员的农民个人对集体所有的土地没有所有权，只有使用权，而集体土地的所有者又是缺位的或虚构的，所以，本来对集体土地仅仅具有经营、管理权限的乡镇集体经济组织或村民委员会，便以集体所有者的名义为农民做主，在土地征用、承包、流转以及机动地的处置中侵害农民的利益。国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的宅基地发放土地使用证”，按照这个规定，农民对集体所拥有的土地，不能出卖和转让，排斥了农民和对农地转用的自主支配权，从而排除了农民分享工业化和城市化福利的权力，农村的集体土地所有权的残缺，造成数以千万计的农民在失去土地的同时，没有获得相应的享有城镇居民的福利待遇和社会保障。
3土地交易机制的缺失。增减挂钩项目突破了建设占用耕地的约束，实现了资源在空间上的优化配置。但是，在这一政策的实施过程中，因土地交易市场机制的缺失，行政手段仍占主导地位。首先，在项目区的选择上，必须通过政府审批才能够获得实施挂钩政策的资格。并且挂钩的指标数量、范围、指标分配依然由国土资源等相关行政部门决定。也就是说，建设用地的需求方和供给方不是由双方自愿交易实现，而纯粹由政府通过“拉郎配”的手段来完成。资源的再配置涉及到各方面的经济利益，其中的问题千头万绪，需要处理大量的信息。政府主导的资源配置能够实现快捷迅速的目标，但在信息处理方面远远不及市场供求双方的谈判机制，从而容易扭曲资源的优化配置。如前所述，行政手段配置资源，导致不同地区资源转让机会不平等、价格发现不充分、转让手续和程序过于复杂，最后抑制了资源转让的规模，难以满足城乡发展的需求。此外，行政管制往往会产生寻租空间。其次，从拆旧区腾出来的农村建设用地指标，只有到建新区“落地”，才能成为现实的城市建设用地。在指标落地过程中，依然是政府以行政权力强制性地组织农民搬迁。尽管在挂钩政策下，补偿水平略有提高，但利益被政府侵占的局面依然没有改观。
4地方政府土地财政的推动。我国目前的法律制度堵塞了集体土地直接流转成为城市建设用地的通道，从而使政府获得了供给城市建设用地的行政垄断权，成为城市建设用地市场唯一的土地供给者。城市化过程中农用地转为工商业用地所产生的土地增值收益已经成为地方政府的最重要财源。据估计，地方政府来自土地的收入相当于或者超过地方财政预算外收入。按照实际可支配财力计算，“土地财政”的重要性甚至超过预算内财政收入。从方式上讲，地方政府从土地增值获得收入高度依赖于征地制度。在现有征地制度中，政府在转用环节会收取耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、耕地占用税等。而完成土地征用出让后，地方财政则能够分享到土地纯收益。这些收入成了地方财政与土地相关收入的大头（全国每年数千亿元甚至超过万亿），由此可见，对地方政府而言，借助增减挂钩政策，盘活存量建设用地是获得巨额收益的有效途径，这也成为地方政府积极推动土地整理、推进农村撤村并居的主要动力机制。此外，地方政府通过征收和存储土地，可以向银行抵押融资，即借助于土地金融可以为地方政府募集工业化、城市化所需的资金。在巨大的级差土地收益和不完善的法律法规面前，征地过程中对农民利益的损害似乎也不可避免。
三、完善增减挂钩政策的建议
增减挂钩政策无论在理论研究上，还是在实践工作方面都处于摸索过程，没有现成的经验可循。增减挂钩政策的制定及实施，应系统考量和全面规划，具体提出以下对策。
1要完善管理监督机制。增减挂钩试点工作要顺利完成，必须要完善管理监督机制。一是要加强对各地违规土地操作的监管力度，未经国土资源部批准不得自行开展试点工作。这样可以遏制住部分地方政府在土地财政的利益驱动下，擅自开展增减挂钩试点或扩大试点的范围和擅自扩大增减挂钩周转指标规模，以及在挂钩过程中，不考虑当地实际，一味的追求增加城镇建设用地指标。二是要健全挂钩项目区评价验收体系，应参照“先补后占”规定，按照建设用地与复垦耕地等量置换，确保耕地数量不减少，质量不降低的要求，着重对复垦耕地质量进行监管，形成项目区耕地质量后续跟踪检查机制，确保复垦耕地质量。三是加强周转指标监管。根据增减挂钩政策的要求，周转指标使用后要在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地归还。各级国土资源部门，必须设立台帐，对周转指标下达、使用、归还等进行登记和管理，确保周转指标有效使用、按时归还。
2通过土地确权清楚界定农民的土地产权。如果土地财产权利不清楚，就无法认定财产的归属，也就无法判断是谁侵犯了谁。我国农民的土地和房屋等财产权利，无论从法律还是实践上来讲并不清楚，这就给产权纠纷创造了条件。在全面界定和完成集体土地所有权登记发证工作的基础上，进一步明晰农村集体土地使用权等用益物权的产权主体、边界和权能，以法律形式完善集体土地担保物权的产权体系，赋予农民集体土地承包经营权（以及草原使用权、林地使用权）等农地使用权以排他性、可让渡性的产权地位，使得农地使用权可以在符合土地用途管制原则下以转让、出租、抵押等形式依法自由流转；在保留农村宅基地的保障作用的同时，赋予宅基地使用权足够的产权权能，在国家征收农村集体土地或者依法流转时，使农村居民的宅基地使用权相应权益能够得到充分保障。成都城乡统筹的增减挂钩模式，值得借鉴的地方就是，在增减挂钩项目大规模开始前，先给农民的土地房屋确权。一旦出现纠纷，农民可以凭借自己的产权证书，保护自己的权利，同时如果认为自己的权利受到了侵犯，也可以可凭借产权证书要求赔偿。可见，土地确权为减少纠纷，保护农民权益奠定了基础。
农村土地划分政策篇4
【关键词】三产；开发利用；对策
三产安置用地是征收农村集体所有土地后的一种征地安置方式。它是指农民集体所有土地在征收后，政府采取按征用土地面积的一定比例或人均面积，安排给被征地农村集体经济组织一定面积的安置用地，用于农村集体经济组织发展第三产业，安排失地农民就业的一种安置补偿方式。通过三产安置，进而解决失地农民的永久性生活保障资金，可以有效地避免一次性货币补偿安置所出现的农民不善于理财规划的情况下“吃光”、“花光”征地补偿费，成为城市贫民，最终给社会稳定留下隐患的弊病，既解决了失地农民的后顾之忧，为农民提供了稳定、长期的土地收益来源，维护了农民的切身利益，又减轻了政府的征地压力，确保农村社会稳定，是一种与时俱进的征地制度改革。但目前存在落实三产安置用地后开发利用速度缓慢、项目推进不快、实际成效不理想等普遍问题，现就百色市右江区龙景区三产安置用地开发利用为例提出一些对策，以供参考。
一、龙景区征用土地基本情况
（一）征地基本情况
百色市龙景区位于城市南面，是百色市市级行政中心、商务金融中心、文化体育中心规划所在地，规划建设用地面积约11.6平方公里。2007年至今，百色市人民政府征用龙景区土地面积7187.6108亩，征地涉及龙景街道办所辖的逻索村、莲塘村、那毕村、大湾村共11008人，2563户，安置三产用地面积545.15亩。随着城市现代化建设步伐的加快，城市基础设施建设力度加大，2010年城区基础设施项目和项目建设储备用地计划征地总面积约8000多亩，其中龙景区新征用地约362亩。
（二）三产安置用地情况。、
百色市人民政府审定目前对龙景区545.15亩三产安置用地规划指标进行批复，规划地块分别为十几亩至几十亩不等，用地地块均分别位于龙景新区的那毕大道、莲塘路、龙景西路、东路、广州西路、东路等道路两侧，是百色未来商贸业发展的黄金地段。规划用地性质为商业金融、文化娱乐、行政办公、医疗卫生、居住用地，规划建设成为面向区域、服务全市的、充满活力、特色鲜明和具有较强竞争力的现代的商务中心，重点发展商贸、办公等功能，如现代金融、财务会计、高端品牌商业、企业总部、律师咨询、中介服务等，并以商务带动商业，建设以高档商务写字楼、高级宾馆酒店、专业精品店、高级购物中心、休闲娱乐会所、高级公寓为依托的高档商务商业载体，打造成百色市中心城区高端的现代服务业的集聚区，成为整个中心城区高端现代的商务中心，为百色增添大都市的商业气息。并实现城区整体功能的最优化和整体效能的最大化,推动全市经济全面、协调、可持续发展。城区人民政府已将180.852亩三产安置用地落实到9个村民小组手中。
二、龙景区三产安置用地开发利用中存在的问题
（一）相关配套政策不完备、土地处置政策不够灵活。
一是百色龙景区三产安置用地的所有权性质确定为集体所有的建设用地，在百色市还未出台集体土地流转的相关政策前，三产用地只能由农村集体经济组织通过自主开发或合作开发建设。但村集体受到项目建设资金的制约，大多数情况下无力自己承担较大的项目建设，一般多采取通过租赁经营、土地入股合作开发等方式进行建设。因此，当涉及投资建设房地产、SoHo、产权式酒店项目时，项目收益来源于产权出让获得，但在产权出让上因为缺乏土地流转相关配套政策的支持，遭遇到出让瓶颈。因此，这将对集体经济组织和投资者在对项目进行投资收益分析确定投资时产生较大的影响，由此成为三产招商项目落地的一个门槛。二是三产安置用地的开发建设和收益管理都是由农村集体经济组织进行管理，但目前缺乏规范的农村集体经济组织财务管理制度，村集体经济组织财务管理中财会基础薄弱，管理观念陈旧、方法落后、认识有偏差，财经法规意识淡薄，政策观念不强，办事随意性较大，监管乏全面性和规范性，违规违纪事项屡有发生，影响了财务收支的“合法性”和群众的利益，导致群众对集体经济组织财务管理缺乏信任度，在投资决策时难以统一意见，影响项目推进。
（二）规划建设要求不够明确，引导力度有待加强。
一是目前龙景区三产安置用地中有545.15亩取得百色市人民政府审定的用地规划指标，但在具体实施中还是感到可操作性不强。如村集体经济组织带着现有的控制性详细规划指标与投资商进行投资洽谈，当项目合作意向初步达成后，在具体的规划建设申请中往往会遇到投资商的规划建设设想与城市规划建设要求相距甚远，在难以统一意见的时候往往就造成项目落地泡汤，又必须开始新的项目招商，导致三产安置用地开发利用一拖再拖。二是由于政府对规划建设要求的引导并未具体深入，群众在土地利用开发上思想观念还比较保守，缺乏规模化经营、集约化经营，商品意识不强，在思想观念上把自己首先定位在一个较低层次的需求水平上，停留在满足于“小农经济”模式上，忽视规划建设各项指标要求，如对三产安置用地的开发上更多的考虑采用投资少见效快的建设模式，沿街建设一两层的商铺，并未从地块的整体规划考虑，因此，项目也难以按照产业政策的要求进行包装。这样的情况在获取地段较好的三产安置地的集体经济组织中尤为常见；又或者由于同安置在同一地块内的农村集体组织之间存在矛盾，各自为政，同一地块内的三产安置用地难以整合开发利用，导致开发利用进展缓慢。
（三）政府政策扶持较少，各项服务仍然不到位。
一是由于前期征地资金分配和管理没有统一的标准和规范，只有个别村能正确分配和使用土地补偿金，大多数村集体征地补偿金分配和管理混乱，未能正确分配和使用土地补偿金。有一些村集体经济组织根本就没有集体资金用于发展，也无法支付办理三产安置用地等各种手续的费用；而对于一些有集体资金的村集体，很希望政府能在办理土地证等建设前期工作中给予扶持，但目前政府没有制定对于办理三产安置用地各项手续在税费收取标准或扶持政策，村集体组织都是在土地开发过程中遇到收费款项就向政府申请，而政府转到各职能部门的意见又未能真正及时贯彻落实。
二是在三产安置用地需要办理土地证、规划设计等方面上口头承诺给予开辟绿色通道加快办理，但在实际工作中，各职能部门却未能及时到位开展服务，办理各种手续协调难度较大，环节太多，周期较长，效率不高，尤其是涉及经费问题时尤为复杂，导致进度较慢一拖就是两三个月甚至更长时间，项目建设也因此一拖再拖。
三是政府在对被征地群众的就业培训少、群众没有解放思想、观念传统，文化素质不高，劳动技能偏低，对如何发展和拓宽三产的方法不多，项目经营、资产运作管理人才严重缺乏。此外群众对土地财产权利的法律保护意识不高，往往在与投资方进行开发合作洽谈中处于劣势。
三、龙景区三产安置用地开发利用的对策
（一）加快完善三产安置用地开发利用相关政策的制定。
1.完善制度，保证农民安全。
集体土地变为国有土地的过程是一平等财产权利的交易过程，但为了保证群众利益安全，建议设定保护性条款政策，保证群众享有土地使用权。如对农村集体经济组织为招商引资利用三产安置用地进行合作开发的，可规定集体经济占其股份必须大于50%，经村民代表大会全体同意，并公告无异议后由成立的村集体控股的项目公司来实施开发。在签订土地使用权出让合同时，明确规定双方不得转让土地使用权，让村集体和全体失地农民在留用地的使用上，保持最强的发言权和控制权。
2.进一步规范村务公开，完善农村集体经济组织财务管理制度。
规范农村集体经济组织财务管理制度，使村级财务管理逐步达到制度化、规范化、法制化的要求，强化全程监督，增强村务的透明度，维护农村集体资产安全，保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，避免集体资产流失，促进农村经济发展，保持农村社会稳定。
（二）采用新型、多样化的形式开发利用三产安置用地，发挥最大效益。
1.积极鼓励和支持农村集体经济组织。
推行农村产权股份制改革，打造发展农民专业合作社、股份有限责任公司为主导的新型集体经济组织，推行农村集体资产股份化、农村集体土地股权化，成立土地经营股份合作社。村集体将实行土地折价，全部或部分入股、租赁的方式，将集体的资产和资源以股份形式量化到每个村民，以引进项目，土地流转置换为着力点开展经营活动，从土地征用、出租、转让增值和相关的经营中获取利益，增加集体经营性收入或投资性收入。
2.推行安置用地开发利用的“物业化”模式。
村集体从安置用地拍卖或入股合作开发取得收益后，向开发商回购部分商品房、商铺，由集体进行整体出租，作为集体长期的收益。“物业化”模式可以大大化解村集体在开发建设过程中的各种风险。
（三）加强规划建设管理，统筹安排建设
1.加强对三产安置用地利用的规划引导，政策指导、思想引导。
在三产安置用地的规划要求上既要有先进的规划理念又要因地制宜，有效整合和利用三产安置用地的土地价值，让更多群众得到实惠；在规划建设管理上让群众对城市规划要求有充分的知情权，要广泛吸引人民群众参与，推行“阳光规划”，广纳民智，听取民意，充分尊重群众的知情权和选择权，通过规划管理全过程公开、全方位公开，赢得群众的满意和支持。在实施规划步骤上，要引导群众统一规划，统一设计，又要分期分步实施和建设，做到合理实施规划，又节约投入，提高土地利用率。
2.进一步明确和细化三产安置用地的规划建设要求。
政府应尽快组织编制龙景区修建性详细规划和商贸规划等专项规划编制。建议城市规划部门结合城市开发建设实际，针对城市规划指标要求，主动开展项目评估及策划，在提供三产安置用地规划指标时也可以提供该地块的项目建设方案和直观的城市设计要求，这样一来，村集体就可以根据所提供的项目建议书，有目的、有计划的进行招商；投资人也可以根据资料迅速的做出投资反应，进一步加强开发投资者、村集体与规划管理部门的联系，提高项目的实施性和城市规划实施的可行性、可操作性。
（四）提高服务意识，加快推进三产建设
农村土地划分政策篇5
【关键词】农村；土地流转；认识
十八届三中全会明确提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。这将使得农民对承包地的权能更加完整和充分，有利于保护土地使用权作为农民的用益物权，扩展农地的生产经营功能，促进农业农村发展。目前，农村以家庭承包经营为主的土地使用方式把大量农村劳动力捆绑在土地上，形成严重的隐蔽性失业和劳动力资源的浪费，制约了就业结构的优化和农民收入水平的提高。推进农村土地流转，农民可获得土地流转收入，再加上向现代农业和二、三产业转移就业获得的劳务收入，其可以获得更高的收入回报。加快农村土地流转的好处显而易见。但是，当前农村土地流转还面临着权属不清、市场机制不健全、规模经营风险等困难，可以通过筑牢流转基础、搞好流转服务、创新流转方式、完善流转政策等措施，正确发挥市场机制功能和政府宏观调控、政策调节、规划引导作用，使得农村土地流转又好又快。
一、筑牢流转基础，是加快农村土地流转的前提
要明晰农村土地产权。权属清晰是产权交易的前提，使土地流转在法律上得到保障。要全面开展对农村集体土地所有权、宅基地使用权、农村房屋所有权、农村建设用地使用权、农村土地承包经营权、农村集体林权等进行确权、登记、颁证，进一步明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，妥善解决农户承包地块账实不符、面积不准、四至不清等问题，保证农村土地产权权属清晰，为产权交易奠定基础。
要做好农村土地规划。土地使用规划是土地流转的先导。不搞好土地规划，盲目流转，将不利于产业发展。要制定好农村集体土地利用规划，划分好农业用地和建设用地，对农业用地要依据土地用途、生态要求、土壤气候条件，做好不同片区的土地利用开发的策划，科学定位土地的功能分区，合理调整土地利用结构和农业生产布局，明确耕地、旱土、园地、水面等各种类型土地的范围和用途，对土地上将来开发的产业和项目进行可行性分析。
二、搞好流转服务，是加快农村土地流转的重点
要搭建土地流转平台。建立健全土地流转交易服务平台体系，负责土地流转信息的搜集、登记、核实、备案，建立土地资源信息库和信息平台，及时流转供求信息，解决用地、供地信息不对称的问题。同时，完善交易规则、交易流程，为农村土地产权交易提供政策解释、交易设施场所、合同模板等服务，积极组织双方促成土地流转交易。市、县两级平台应该侧重于服务产权交易，乡、村两级平台应该侧重于收集土地流转的基础信息。
要成立土地流转调纠监管机构。建立健全调解、仲裁农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系，专门负责解决本地区土地流转过程中产生的纠纷，妥善解决土地流转中出现的矛盾，维护流转双方的合法权益和社会稳定。特别是村一级调纠仲裁机构，要组织确认流转田块的“四至”边界，防止引发土地权属纠纷。同时，调解仲裁机构还应该要担负起流转土地的监管职能，防止规模经营者将农用地改为建设用地，将流转土地用于不符合土地产业政策的项目建设，确保土地流转行为的“依法自愿有偿”和土地流转价格的“公平合理”。
三、创新流转方式，是加快农村土地流转的关键
从浙江等地的土地流转成功经验来看，新型经营主体是农村土地流转成功的关键。要大力引导各类新型农业经营主体参与土地流转，培育和引进工商企业、龙头企业、专业大户、农村专业合作组织等新型生产经营主体，鼓励经营主体与农户建设长期、稳定、合理的利益联结机制；大力引导有资金、懂技术、会经营的乡村本土人才和返乡创业人员参与土地流转，培养和壮大专业大户、种养能手、家庭农场；大力培育有文化、懂技术、会经营管理的新型农民群体，使他们成为土地流转的参与主体，对土地流转产生极大的推动作用；引导支持工商资本、民间资本、外来资本发展设施农业、特色农业、生态农业、高效农业和观光农业。建立新型经营主体准入机制，提高社会资本的准入“门槛”。同时，因地制宜、分类施策，采取多种模式加快土地流转，积极推动土地银行流转、土地信托流转、家庭农场、“公司+合作社+农户”、“合作社+农户”、整村整组流转等新型土地流转和经营模式。
四、完善流转政策，是加快农村土地流转的保障
要建立健全支持土地流转的系统性、配套性文件。在政策支持方面，出台包括服务体系建设、流转模式创新、规范化管理、鼓励扶持措施等内容的政策措施，为农村土地流转提供政策支持。在财政支持方面，整合所有涉农财政资金投入到土地流转中；制定财政扶持农村土地流转的具体政策，根据流转面积和年限对种植大户、专业合作社等规模经营主体和土地流转服务组织、村委会等给予专项补贴。在金融服务方面，制定农村土地流转金融服务政策，鼓励和支持利用农村土地经营权向金融机构融资发展现代农业；引导金融机构按照流转土地及产业规模给予授信。在保障农民合法权益方面，建立土地流转风险保障金，根据实际情况制定土地流转最低指导价；土地流转价格应该随时间递增，以保障农户土地流转收益随物价总水平变化而变化；出台相关的政策措施，不准违背农民意愿强迫土地流转，严格查处截留、占用和扣缴土地流转收益的行为。
参考文献：
农村土地划分政策篇6
受区政府委托，2020年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到焦作市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。调研组先后到焦作市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。现将调研情况报告如下：
一、焦作市农村集体经营性建设用地入市基本情况
焦作市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于武陟县北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地块二，由焦作市马村区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经焦作市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托焦作市公共资源交易中心具体承办。具体地块位于马村区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。5月29日，该地块以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城区农村集体经营性建设用地。
二、焦作市农村集体经营性建设用地入市的主要做法
（一）制定完善入市制度，推动依法入市
为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，焦作市印发了《焦作市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《焦作市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《焦作市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。
（二）严格规范入市程序，保障农民权益
焦作市明确入市范围为国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。入市主体为依法取得法人资格的集体经济组织或村民委员会；未取得法人资格的集体经济组织或村民委员会可授权/委托其组建的资产公司，或者委托授权其他具有法人资格的组织实施入市。入市前严格按照“四议两公开”，由村民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，形成决议后，逐级向上申请，从根本上保障了农民权益。交易结果需在本集体经济组织事务公示栏公式，接受社会和群众监督。保障农民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作价入股，每年持股分红；四是租金保底加分红，每年收租金，定期分红。
三、焦作市相关经验、实例对的借鉴意义
（一）新《土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据
新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的条款修改主要体现在四点：一是规定国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，明确了集体经营性建设用地入市的合法化；二是集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，规定了集体经营性建设用地入市的民主化决策程序；三是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；四是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
（二）简化程序，促进乡镇招商引资项目加速落地
农村集体经营性建设用地入市，省去了转为国有建设用地的征收环节，市、县两级自然资源部门审批，市（县）人民政府核准，节约了审批时限，更有利用各类项目加速落地，避免项目未批先建，造成违法用地行为。
（三）降低征地用地成本，减轻财政压力
农村集体经营性建设用地入市，不涉及缴纳社保费等税费，征地用地成本显著降低。同时，出让起始价、出让底价等不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和，每宗土地出让均可实现正收益，可有效避免以往工业用地供地过程中成本大于收益等情况的出现。
（四）拓展财政收入渠道，增加财政收入
按照焦作市试点的经验，农村集体经营性建设用地入市，区财政可依法取得工业用地出让收益5%的土地增值收益调节金。下一步，焦作市正在谋划农村集体商业用地的出让，预计县（区）政府可获取出让收益的20%作为土地增值收益调节金。
（五）有效盘活农村建设用地，促进乡村经济发展
农村集体经营性建设用地入市，农民获利，企业降低用地成本，为盘活农村集体建设用地、促进农村集体经济发展、增农民收入、缓解农村就业压力、建设美丽乡村提供了有力支持。
四、存在问题及下一步工作打算
农村集体经营性建设用地入市仍在探索阶段，目前焦作市的试点仍局限于工业、商业用地，全国首批试点区域河南长垣县、重庆大足区在住宅用地入市探索中走在全国前列，但可复制性待进一步了解学习。在推动农村集体经营性建设用地入市过程中，仍需注重以下工作推进：
（一）编制国土空间规划、乡镇规划
符合国土空间规划是农村集体经营性建设用地入市的首要条件。受上级国土空间规划政策的影响，我区各乡国土空间规划尚未完成。国土空间规划启用前，该项工作可依照各乡现有的总体规划和土地利用总体规划所覆盖的范围来实施。下一步，将加大国土空间规划编制力度，同时在规划过程中充分考虑、预留农村集体经营性建设用地入市的相关条件，在规划中推动农村集体经营性建设用地入市。
（二）上级政策支持
向三门峡市政府、市自然资源和规划局等上级政府、部门申请政策支持，出台符合三门峡市、实际的农村集体经营性建设用地入市管理办法等政策，为入市提供政策支持。
（三）完善乡街道基准地价
基准地价是影响农村集体经营性建设用地入市地价的重要因素。目前，的基准地价尚未覆盖全区广大农村，可能掣肘农村集体经营性建设用地入市。下一步，将完善各乡基准地价。
农村土地划分政策篇7
1.1现状
林州市索有“百万大军出太行”之称，打工挣回来的钱大部分用于建房，因此林州市农村“空心村”想象十分普遍。论文百事通据笔者了解，在林州市的城郊乡、城关镇、姚村镇等乡镇，由于靠近市区或属于工业乡镇，乡镇党委、政府又一贯坚持拆旧建新政策。建新房必须拆除旧宅，因此“空心村”现象不严重。但在离市区较远的桂林镇，采桑镇等，该镇主要经济来源为打工收入，而且村民思想还比较保守落后，结婚必须有新房观念较强，基层干部又存在一些寻租行为，“空心村”现象比较严重。
1.2原因分析
1.2.1制度因素
(1)缺乏统一管理，规划不科学，审批制度不健全，多数乡镇只重视村外新区规划和建设，而忽视村内旧宅基的合理规划和利用，再加上一些村委会干部法制观念淡薄，不按程序，不按规定，随意发放大小不等宅基地，造成村内旧宅基大量闲置。另外，有关部门对于农村建房用地的管理重视度还不够，以及土地制度使用不完善，农村宅基地管理法缺失。(2)相关法规不完善，缺乏建房约束机制，对农村宅基地的合理流转，缺少制度规定和政引导，对农村人均居住面积也没有相关规定，对农村宅基地的闲置、抛荒无相关法律条文限制。政府部门对多占、超站、乱占土地的行为如何进行处罚，如何制定土地有偿使用便准等尚缺乏政策和法律规定。
1.2.2经济因素
进城务工、经商农民的增多是造成农村宅基闲置的又一重要原因。随着城镇化水平的加快，大量农村剩余劳动力进城务工、经商，在农村居住的人数呈逐年下降的趋势，很多农民在城镇购房置业，造成农村中原有房屋闲置。另外，居住在空心村的农户大多是社会弱势群体，生活拮据，加上村经济薄弱，也无能力投入资金改善居住条件。
1.2.3传统观念和地方风俗因素
农民传统观念和地方等认知误区造成建房的随意性，主要表现为：传统观念的原因，老村庄因无统一规划，宅基布局散乱，房屋间隔拥挤，许多农民信奉“树挪死，人挪活”的古训或听信风水先生“宅大进才，路宽出官”的吉言，纷纷舍弃老宅旧屋，向村外寻求“风水宝地”，建房谋发展，以满足摆阔的心理需求，相互效仿和攀比的习气浓重。随着村庄建造新房成为时尚，空心村问题也日益显著。另外农民普便认为老宅属私有财产，外人无权干涉，即使不居住，也不愿意出售和转让，造成了大部分老宅基地闲置。地方风俗影响，有些地方受“先建新房，后拆旧屋，甚至不拆旧房”。“娶新娘，盖新房”等风俗影响，农民不断建新房，而一些农民在建起新房之后，并不拆除旧房。
2“空心村”产生的根源——农村土地产权问题
“空心村”的产生有很多因素，从土地管理方面进行探究，确实在许多地方存在政府部门和乡村干部管理不善和而滥批宅基地的现象，但问题是他们怎么会拥有土地资源配置权力?追根溯源这些问题都集中于土地制度和在此基础上形成的宅基地管理体制。
我国现有的土地制度和宅基地管理体制，严重地限制农宅商品关系的发展。一方面，翻盖老宅或购买别人旧宅，无论是经济上还是精神上乃至今后的生产和生活，远不如在村外建新房合算与便利。另一方面。我国现有法律还限制农宅的买卖。《土地管理法》规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，“农村居民每户只能有一处不超过标准得宅基地，多出的宅基地要依法收归集体所有”。农村是以血缘和亲缘关系为基础而建立起来的相对封闭的社区，农宅的处分权如转让、出让、出租、抵押和继承等权利受限制，天然不足。《土地管理法》还规定宅基地的使用权权限于集体内部成员，实践上将宅基地使用权的处分定向化，无疑强化了这种限制作用。既限制宅基地流转，又不严格控制新增房基地的划批，这样存量宅基地大量闲置的同时对新增宅基地的需求不管增长，供需不能与市场结合，农村住宅建设陷入恶性循环。
3“空心村”的治理
3.1整治与新村规划并举
各地要结合土地利用总体规划修编工作，改进编制并完善乡镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量，合理布局集约用地，保护耕地的原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局，范围和用地规模。居民点建设要以规模大、区位好、基础设施配套的现有村庄进行整治、扩建为主，以新建村庄为辅。新建村址要尽可能的符合现行土地利用总体规划，总体规划一时难以满足的，也要避开基本农田，在此基础上，采取有效措施，引导村民住宅建设按规划有计划的逐步向小城镇和中心村集中。依据村庄和集镇建设规划，严格规划实施管理，对规划确定需要填实的“空心村”要圈定村嗣控制线，对涉及搬迁归并的零星村庄，要划定只拆不建控制区，除危房改造外，要停止审批新建、重建、改建住宅。新晨
3.2完善政策法规，严格农村宅基地审批管理
出台鼓励开展村庄整治实施的意见，明确村庄整治指导思想、方法、步骤，明确各部门责任和分工，制定相关的优惠政策，引导各地按计划、有组织地开展村庄整治工作。修订完善的农村宅基地管理规章制度，在政策法规方面为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法规依据。减少农民对宅基地需要的压力，以“统一规划、统一政策、统一拆迁、统一建设”为主要手段，通过行政、法律、经济途径管理农村建房，开展宅基地整理，向旧村要地。
3.3创新机制，拓宽融资渠道
资金问题是困惑经济欠发达地区空心村治理工作的重要障碍之一。要按照“谁投资，谁受益”的原则，坚持以集体自筹为主，财政补助为辅，社会资金参与这一多渠道的方式来筹措空心村的治理资金。为此，一要充分发挥村级集体经济的组织作用。在依法自愿的基础上，通过农民集资、争取有经济实力的村民几在外工作的乡亲捐助、行政事业企业单位资助、政府扶助等多种方式筹措改造空心村资金。二要充分发挥政策的引导作用，加大财政投入力度，集中财力投入空心村的整治改造。三要运用经济杠杆对建房用地予以调节。
农村土地划分政策篇8
为深入贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署,充分发挥农村住房建设与危房改造在扩大内需中的作用,促进全市经济社会科学发展、和谐发展、跨越发展和更好更快发展,根据《*省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》(*政发〔2009〕17号)精神,结合我市实际,制定如下实施意见:
一、指导思想、基本原则和工作目标
(一)指导思想。深入学习实践科学发展观,认真贯彻党的*、十七届三中全会和省十一届人大二次会议精神,以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线,以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标,坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作,尊重农民意愿,发挥农民主体作用,实施农村新居建设工程,有序开展农村危房改造,节约集约利用土地,统筹推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设和农村扶贫开发,加快改善农村居民住房条件和生活环境,促进经济平稳较快增长。
(二)基本原则。
1.政府统筹。充分发挥各级政府的统筹协调作用,统筹规划、统筹资源、统筹资金,整合并捆绑使用各项扶持“三农”的资金和优惠政策,统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设,做到资金集中投入,政策配套运用,确保效果尽快显现。2.政策引导。按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求,制定实施相关政策,推动农民居住由分散向集中转变、由平房向楼房转变、由村庄向社区转变,促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。3.群众自愿。要坚持实事求是,量力而行,不强迫命令,不搞“一刀切”,充分调动农民建设美好家园的积极性和主动性。鼓励集中建设改造农村住房,支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。4.市场运作。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村,主要运用市场机制进行改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策,吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位参与农村住房建设。
(三)工作目标。
1.农村住房建设。从2009年起,用3年时间实施农房建设工程,每年确保新建农房5万户,力争达到6万户。2.农村危房改造。力争用5年时间基本完成全市14万户农村危房改造任务,2009年全市力争先行改造3000户。3.农村基础设施和公共服务设施建设。加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖,统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施,每年完成投资5亿元以上,力争5年内全市农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸,基本实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。
二、实施范围和工作内容
农村住房建设与危房改造的实施范围:城镇规划区内需要改造的城中村、城乡结合部和乡镇驻地村庄及农户,城镇规划区外需要旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户,其他村庄拟建新房的农户和需要修缮加固、拆掉重建的危房户等。
农村住房建设与危房改造的工作内容:对全市2009—20*年农村住房建设需求与危房现状进行调查摸底;编制县区域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划和农房集中连片建设或改造详细规划;落实推进农村住房建设与危房改造的资金、用地、信贷、行政收费和农房产权等政策;按照规划和年度计划,因地制宜推进农村住房建设与危房改造,搞好相应的基础设施和公共服务设施配套建设。
(一)深入调查,摸清底数。以县区为单位,进行农村住房建设与危房鉴定调查摸底,重点调查2009—20*年3年内,城镇规划区内需要改造的城中村、城乡结合部和乡镇驻地村庄及农户数量,城镇规划区外需要旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量,其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。要逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案,为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。
(二)科学规划,精心设计。以县区为单位,编制三类规划。一是编制县域村镇体系规划。根据当地地形地貌、地质条件、历史沿革、群众生产生活等因素和城市总体规划,按照改造城中村、整合城边村、建设中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬迁不宜居住村的要求,科学确定中心镇、一般乡镇、中心村、基层村的区位和规模,合理安排城乡居民点、农田保护、生态涵养、基础设施、二三产业发展等空间布局。对将要撤并的村庄,一般不得组织建房,原则上停批宅基地,不再安排大的公共财政投入。二是编制农村住房建设与危房改造规划。与城市建设、小城镇建设、农村新型社区建设、村庄整治、农村扶贫开发、“百镇千村”建设示范活动结合起来,科学编制农村住房建设与危房改造规划,以2009—20*年为重点,合理确定工作目标、任务和时序,合理制定农房建设标准。三是编制农房集中连片建设或改造项目详细规划。根据调查摸底情况,以城市总体规划、县域村镇体系规划、乡镇总体规划、村镇建设规划和新一轮土地利用规划为依据,组织村集体(社区)或开发建设单位,编制农房集中建设改造项目修建性详细规划或总体设计方案,做到布局紧凑合理、节约集约用地。各县区要在2009年6月底前编制完成县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划,经市政府审批后,报省建设厅备案。
(三)因地制宜,分类实施。按照“因地制宜、分类指导、量力而行、积极稳妥,先易后难、有序推进”的要求,分期分批开展农村住房建设。主要根据以下六种情况分类实施:
1.撤村建居型。对城中村和城边村,根据城市发展需要,通过政府引导、民主决策、市场运作,积极进行整体拆迁、整合改造,变集体土地为国有土地,变村民为市民,变村委会为居委会,变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济,变村庄为城市社区,实现农民住房条件进一步改善、城市形象明显改观、二三产业加快发展。
2.乡镇集聚型。对乡镇驻地村庄,按照乡镇建设规划,高起点编制详细规划,搞好建筑设计,逐步集中建设改造成为城镇社区,并将周边村庄有条件的农户吸纳进来,促进乡镇做大做强。国家重点镇、省级中心镇和新农村建设试点乡镇要率先启动。
3.农村新型社区建设型。对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄,按照农村新型社区的标准,统一组织建设集中居住区,同步配套建设基础设施和公共服务设施,促进城乡基本公共服务均等化,并可通过宅基地置换方式,将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村,通过集中建房改善农民居住条件,拓展发展空间。4.村庄整治改造型。对县域村镇体系规划确定保留的村庄,结合村庄整治开展农房建设,同步配套建设可以满足相应需求的基础设施。其中,空心村要实施旧村改造,最大限度地减少闲置土地。5.逐步撤并型。对县域村镇体系规划确定搬迁合并的弱小村、偏远村,一律停批宅基地,通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房;或按规划整村搬迁,原村址复垦。6.整村迁建型。对地质灾害威胁区、压煤区、水库库区、黄河滩区等不宜居住的村庄,尽快实施整村搬迁,倡导集中连片建设,鼓励向小城镇和中心村集中。
(四)多措并举,改造危房。要认真组织开展农村危房改造,区分轻重缓急,分期分批实施。根据不同情况,采取以下六种方式解决农村危房住户的居住问题。1.空闲房安置。镇、村集体有闲置房屋的,可用于安置危房住户。2.租赁安置。村内有空闲房屋的,可由村集体出面租赁,安置危房住户。3.修缮加固。对结构尚好的危房,可更换部分构件,采取工程方法修缮加固,确保居住安全。4.救助安置。对鳏寡孤独人员和优抚对象可通过新建和扩建敬老院、光荣院安置,对残疾人家庭可使用助残资金支持。5.配建安置。进行村庄整体改造或迁建的,应在农民集中居住区内配套建设部分周转房或老年公寓,用于解决农村低保、五保家庭住房问题;对购房、建房有困难的贫困农户,可由政府或村集体予以一定扶助;对城中村、城边村的困难群众,应逐步纳入城市住房保障范围。6.新建翻建。对规划保留村庄中年久失修、残损破旧、无法采取工程方法消除安全隐患的危房,可由政府或村集体投资,帮助农户拆除旧房,在原宅基地重建或择址新建,产权归村集体所有。
(五)突出重点,试点先行。坚持试点先行,先易后难,突出重点。以旧村改造、整村迁建、合村并点为主,农户分散自建为辅,防止重复建设。从经济、财力状况较好和农村基层领导班子较强的地方入手,优先启动集中连片建设和整建制改造,分期分批,有序推进。农村住房建设的试点范围是:城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村。农村危房改造的试点范围是:从最困难、最急需的群众入手,采取空闲房安置、租借、修缮加固、翻建新建等灵活多样的方式,解决农村危房户居住问题,优先安置无房户和整体危房户。坚持组织集中建设农村居民住房、引导鼓励农民自建住房与农村旧房、危房有计划改造相结合。农村住房集中成片建设改造的,必须编制详细规划或总体设计方案,经县区建设、国土资源等部门审查后实施。对集中连片改造的村庄,要优先安排挂钩试点、土地置换和土地整理复垦项目,实现土地整理与农房建设有机融合。
(六)完善设施,改善人居。开展农房建设与危房改造,必须坚持统一规划、配套建设,统筹安排基础设施、公共服务设施以及周边环境建设。在改造城中村、城边村过程中,要按照城市社区的标准,同步配套建设城市路网、公交站点、停车场所、公园绿地,完善供水、燃气、热力、污水等地下管网,建设养老、托幼、中小学、文化、健身、医疗、商业网点和社区管理、物业管理用房等服务设施。村镇住房建设,要同步硬化道路,设置路灯,敷设排水管线或沟渠,建设沼气池,配备简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运系统,进行绿化美化。要在交通便利、基础设施条件较好的中心村建设农村社区服务中心,综合配置科教文卫、治安、社保等服务设施。要把建筑节能环保要求贯穿农房建设全过程,积极推广使用先进适用的技术和产品。集中连片建设或改造的项目,要结合实际执行民用建筑节能新标准;农房墙体材料要尽量采用粉煤灰蒸压砖、加气混凝土砌块、石膏板材等新型建材,有条件的也可采用钢结构。要大力推广使用太阳能、地源热泵等可再生能源;集中连片建楼房的要积极应用太阳能与建筑设计、施工一体化技术。
(七)加强监管,规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设,应依法按程序进行,并纳入县级建设行政主管部门监管。要建立完善公示制度,充分尊重和保证群众的知情权和参与权;建立完善群众意见征集制度,尽可能满足大多数群众的合理要求;建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度,对相关资金实行专帐专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的钢材、水泥、管线等大宗建材,可以县区为单位,由政府组织统一进行招标采购,按照就地就近、优质适用、降低成本的原则,同等条件下优先选用本县区企业生产或经销的相关产品。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施,必须进行建设工程招标,同等条件下优先选用本县区队伍。对集中连片农房建设要加强质量安全监管,对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训,确保新建农房质量安全不出问题。
(八)确权发证,维护权益。村庄整合改造建设农民住房,涉及占用国有土地的,向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证;涉及占用集体土地的,向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证(注明集体土地)。要按照《房屋登记办法》(建设部第168号令)的规定,确定房屋权属,建立房屋登记簿,依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地,在村民协商、处理好利益关系的基础上,依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区,有条件的要实行物业管理,暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。
(九)明确任务,落实责任。市政府将根据省政府确定的住房建设与危房改造工作目标、时限和下达的任务量,将任务目标分解到各县区,实行目标责任制,定期督查调度,年终检查考核,确保按期完成任务。各县区政府是责任主体,负责制定计划、组织实施;乡镇政府(办事处)负责具体抓落实。
三、加大政策支持,推动工作开展
(一)资金支持。农村住房建设与危房改造要紧紧依靠广大农民群众和集体组织,坚持自力更生为主。同时,各级政府要加强引导,制定政策,创新措施,加大资金扶持。1.认真研究安排年度投资计划,市政府设立政府专项资金,采取以奖代补的方式,对农村住房建设与危房改造给予积极支持。同时,要积极争取中央和省投资补助。各县区政府也要设立专项资金,区分不同情况对农户直接补助,或对集中建设农房项目的开发单位和自建房农户给予贷款贴息。2.安排土地出让收益统筹用于农村住房建设与危房改造。3.土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费,统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。4.对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益,除国家规定用途外,其余部分可全部用于农村住房建设与危房改造。5.县区城市维护建设税新增部分,主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。6.城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造,用于安置农村居民的住房,按规定减免有关行政事业性收费;城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房,不收任何费用,严禁搭车收费,更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。严禁借用旧村改造名义进行商品房开发。7.市县两级政府安排的支农专项资金,对农村住房建设与危房改造给予重点倾斜,切实加强农村基础设施建设。8.引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳,免费提供规划、设计、监理等技术服务,支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。
(二)用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,坚持最严格的耕地保护和节约集约用地制度,坚守耕地红线,确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高。1.抓住当前土地利用总体规划修编的机遇,统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整,为农村住房建设和危房改造预留用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地,确需新增建设用地的,要利用未利用地和劣等地,尽量不占或少占耕地。2.对农村住房建设与危房改造涉及新增的建设用地,在年度土地利用计划安排上,拿出适当比例用地指标予以保障,依法办理集体建设用地手续。3.积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”和省土地置换工作政策,逐步扩大挂钩范围和规模,最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标,除统筹安排好农村住房建设与危房改造及公益事业建设外,可置换为城镇建设用地,并通过招标、拍卖、挂牌出让方式实现土地收益最大化,获取的土地级差收益可用于农村住房建设与危房改造。4.村集体开展旧村改造节省出来的土地,复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标,可在城市和县区范围内调剂使用。5.在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼,应根据经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素,确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的,可划拨供应,其住宅参照经济适用住房办法管理;采取商业运作、连片开发的,可实行招标、拍卖、挂牌方式供应,其住宅按商品住房管理。6.符合规划和宅基地审批条件而无宅基地的农户,由县区、乡镇政府统筹协调解决宅基地。7.对农户拆除旧住房、交还宅基地的可给予一定经济补偿,对超占宅基地的农户实行有偿使用,具体标准由各县区政府制定。
(三)信贷支持。积极鼓励引导金融机构参与农村住房建设。1.对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业,要简化审批流程,优先提供贷款。2.对符合条件,申请按揭贷款的,适当给予一定的利率优惠。3.开办农村居民住宅楼按揭贷款,对符合条件的自建房农户,提供小额贷款。4.利用现有投融资机构,研究组建国有独资或股份制开发建设公司,作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体,以项目资产及其收益为担保和质押,向金融机构申请贷款,进行拆迁安置、土地整理和项目建设。
(四)技术支持。对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划、达到施工条件的农村住房建设项目,各级、各有关部门要开辟行政审批绿色通道,简化程序,提高效率。要根据农民实际需求,结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格,组织搞好新型农房规划设计,为自建房农户免费提供设计图样,免费进行技术咨询,引导农民建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、经久耐用的“百年住宅”,从根本上改变农村住房“建了拆、拆了建”的现象。
四、加强组织领导,抓好责任落实
(一)加强领导,建立机制。为切实加强对此项工作的组织领导,市政府成立菏泽市农村住房建设与危房改造工作领导小组,下设办公室,具体负责全市农村住房建设和危房改造工作的统筹规划和协调实施。由各县区也要建立相应的工作机制,推动这项工作顺利开展。
农村土地划分政策篇9
一、统一思想认识，切实增强加快新型农村社区和农村住房建设的责任性和使命感
××市委、市政府决定，从今年起实施新型农村社区和农村住房建设百点示范攻坚行动，每年抓好100个新型农村社区示范点，每年相对集中在示范点内建设农村住房10万户，连续大抓几年，逐步将现在的行政村整合建设成为产业聚集发展、人口集中居住、公共服务集约提供的新型农村社区。这是一项意义重大、影响深远的战略决策，更是造福农民群众、惠及千家万户的民心工程。加快新型农村社区和农村住房建设，完全符合党的十七届三中全会精神，充分体现了科学发展观的要求，真正顺应了农民群众过上更好生活的新期待，是大势所趋、势在必行。首先，这是统筹城乡发展、改善农村民生的正确选择。近年来，各级在推进新农村建设中加大了公共服务设施建设力度，农村总体面貌、农民生活质量得到一定改善。但由于以村为单元分散投入、部门各自为战，不仅成效不够明显，还造成了资源的浪费。新农村建设，不是村村搞建设，不是就村建村，而是在更大范围、更高层次上整合城乡资源，推进农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，推动人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中，加快农村城镇化和城乡一体化进程。实现这一目标的有效路径，就是加快新型农村社区建设，从而彻底改善农民居住生活条件，显著提高农村公共服务水平，高水平推进新农村建设和城乡融合发展。其次，这是破解土地制约瓶颈、实现集约节约发展的有效途径。当前经济社会发展的一大瓶颈就是土地制约、空间受限。一方面土地资源紧缺，耕地红线又必须守住；另一方面许多空心村、空闲农房宅基地闲置，有的还在进行浪费性建设。解决这一矛盾，最直接、最现实的途径就是加快空心村旧村改造、合村并点建设新型农村社区。通过城乡建设用地增减挂钩政策盘活农村建设用地存量，可以有效解决工业化、城市化进程中建设用地需求，走出一条以地生财兴业的新路子。第三，这是增投入、扩内需、保增长的重大机遇。扩大内需的最大潜力在农村，农村消费的最大投资是住房建设。随着收入水平和经济积累的稳步提高，广大农民对改善居住环境、提高生活质量的愿望越来越迫切。国家和省市出台的相关优惠政策，创造了有利条件、提供了有力支撑。我市每年建设1万户农村住房，就可拉动投资10亿元，从而产生巨大的市场需求，带动相关产业的发展，成为拉动内需的一个强劲引擎。今年3月份，省政府下发了《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》。4月初，省委、省政府在青岛城阳区召开现场会议，明确提出把加快建设新型农村社区作为统筹城乡发展、推进新农村建设的重要抓手。省里从2009年起将用3年时间，每年新建农房75万户，力争达到100万户；用5年时间基本完成山东省80万户农村危房改造任务。加快城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，每年投资100亿元以上，统筹安排农村基础设施和公共服务设施建设，用5年时间使山东省农村道路由“村村通”向网络化、“村内通”延伸，村庄基本实现“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。××市也分别在15日、18日召开了全市新型乡镇新型农村社区暨农村住房建设现场推进会议、全市农村住房建设和危房改造工作会议，要求实施攻坚会战，全力全速推进农村社区和农村住房建设。可以说，上级有政策、发展有需要、群众有期待。这些工作迟早要抓，晚抓不如早抓，抢先一步事半功倍，丧失机遇后悔莫及。大家一定要从推进科学发展、促进社会和谐的高度，从坚持以人为本、践行为民宗旨的高度，进一步统一思想、提高认识，抢抓机遇、创新政策，加大力度、扎实推进新农村建设再上新台阶。
二、把握政策，掀起新型农村社区会战攻坚行动的热潮
建设新型农村社区，涉及农村生产力和生产关系格局的调整，涉及农民生产生活方式的转变，是农业农村工作的一场深刻变革。必须始终坚持把统筹城乡发展、改善农村民生、提升新农村建设水平作为出发点和落脚点，重点把握好以下四个要点：一要抓紧规划布局。新型农村社区建设规划，要与城市总体规划、新一轮土地利用总体规划、镇村体系规划、农村住房建设和危房改造规划有机衔接，与农田保护、生态涵养、基础设施、产业发展等空间布局紧密结合，同步规划，一步到位，合理确定中心村的区位、规模和布局，合理确定合村并点社区的村庄搬迁时序。同时高度重视具有传统历史文化价值和产业特色村庄的建设规划。根据各乡镇（街道）提报新型农村社区规划，经××市审定，确定了我市14个社区列入今年××百点攻坚名单。要坚持高起点、高标准、高质量，把农村社区一个点一个点地规划好、设计好、建设好，确保今年全市14个社区全部建成新农村建设的亮点工程、精品工程。昨天，刚刚接到××市委明传电报，要求各县市区6月底前必须完成新型农村社区建设规划、县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划、农村居民点用地挂钩规划，并将以上四个规划和农村住房集中建设改造详细规划上报××指挥部办公室，××指挥部将组织规划评审委员会进行评审，未完成的，取消规划编制补助，并予以通报批评。因此，建设、土地、民政等部门要集中精力，靠上工作，务必按时完成规划并及时上报××指挥部。二要严格建设标准。新型农村社区建设必须以优化土地资源配置、强化集约节约用地、提高农民生活质量为目标。根据××市指挥部要求，新型农村社区新建居住楼房居住人口验收的最低标准是500户以上，居住楼房不得低于四层；新型农村社区服务中心的公共服务场所建筑面积不得低于1000平方米，文化健身广场不低于3000平方米，这是××社区建设补助的硬杠杠。要在科学规划指导下规模开发、配套建设，把节地、节能、环保要求贯穿建设的全过程。社区住宅要向高层发展，尽量少占地。集中居住社区要与社区基础设施、服务中心配套建设，同步推进，一步到位，搞好道路硬化，实施绿化美化，完善供排水管线，有条件的要配备管道供气、集中供热设施，综合配置科教文卫、治安、社保、生产生活资料超市等便民利民服务设施。三要尊重群众意愿。农民是新型农村社区的主体。要坚持群众自愿、循序渐进、统筹兼顾、积极稳妥的原则，不能为了民生惹民怨，确保不引发新的社会矛盾和影响稳定的事件。坚持政府统筹、政策引导、市场运作，积极探索新路子，吸引房地产开发、工程设计、施工和其他企事业单位参与，形成多元化投入建设格局。要把安置工作放在首要位置，最好是先安置后拆迁，以降低成本，确保群众生活不因拆迁受到影响。四要坚持分类指导。各地基础条件、发展水平不同，必须分类指导、梯次推进，成熟一批建设一批，不搞一刀切。要突出重点、先易后难，从物质基础较好、基层班子较强的地方入手，凡是具备条件的，优先启动合村并点建设集中居住大社区，同步配套建设基础设施和社区服务中心，一步到位实现农村变社区；暂不具备条件的，要按照合村并点规划，先启动中心村建设，同时把面向各村的服务资源整合起来，建设功能齐全、设施完善的社区服务中心，为逐步搬迁合并创造条件；暂未列入示范点的村，也要先从基础工作抓起，搞好环境综合整治和农民必需的配套服务。
为推动新型农村社区和农村住房建设工作的开展，××市成立了指挥部，并迅速展开了150天的会战攻坚行动。从××市各县市区进展情况看，我市工作相对滞后。下一步我市新型农村社区和农村住房建设指挥部办公室和领导小组成员单位，要按照“工作集中会战、资金统筹投入、政策配套运用、效果尽快显现”的要求，采取超常规举措，拉开攻坚战态势，全面掀起新型农村社区和农村住房建设的热潮。一是精力要集中投放。从现在起各级各有关部门就要以决战决胜的姿态、全力全速的状态，集中时间精力人力物力，千方百计争速度往前赶。14个示范点就是14个重点项目。按照项目建设和推进的要求，对每一个示范点要精心策划组织，明确建设标准和完成时限，实行包保责任制，倒排工期，挂图作战，一个环节一个环节地推进落实，确保按标准要求和时间节点完成攻坚任务，并形成长效机制持之以恒抓下去。二是资金要集中投入。市财政以及有关乡镇、部门要统筹整合新农村建设、新型乡镇建设、农村住房建设、土地整理、农村“五化建设”和社区建设所涉及的科教文卫体、农林水、农村公路、劳动保障、民政、司法、警务、、供销等各方面的专项资金，按照“捆绑使用、各记其功、统一拨付、集中投放”原则，集中用于新型农村社区和农村住房示范点建设。各级金融单位要把新型农村社区建设作为金融支持“三农”的重点，加大资金投放力度，保证新型农村社区和农村住房建设资金需要。三是用地要集中保障。创新思路，用足用好国家和省里相关政策，做好统筹利用土地这篇大文章，通过合村并点腾出土地，落实建设用地增减挂钩，土地收益用于农民建房贷款抵押担保或直接补贴建房，突破建设用地瓶颈，并有效解决社区建设资金问题。在土地利用计划安排上，对新型农村社区和农村住房建设用地要单独协调用地指标，优先保障，确保建设有地点、村庄迁得动、楼房建得起、农民上得去。
三、强化措施，全面推进农村住房建设与危房改造工作
农村住房建设与危房改造，既是“三农”问题，又事关经济社会全面发展；既需要发挥政府主导作用，又必须遵循市场规律；既是当前一项紧迫的政治任务，又是一个需要长期坚持的惠民工程。农村住房建设与危房改造要和新型农村社区建设捆绑在一起抓，创新思路、突出重点，完善措施、狠抓落实，集中在以下几个方面下功夫、求突破。
一要坚持规划先行。科学规划是搞好农村住房建设的前提。要在全面调查摸底的基础上，抓紧着手修编三类规划。一是编制县域村镇体系规划。依据城市总体规划，结合新一轮土地利用总体规划修编，立足当地自然和经济社会条件，科学编制县域村镇体系规划，合理确定中心镇、一般乡镇及中心村、一般村的规模和空间布局，为农房建设改造提供依据。二是编制农村住房建设与危房改造规划。制定农村住房建设3年规划和危房改造5年规划。住房规划设计总的要鼓励住楼房，但应区别不同群体需要，考虑农村生产生活实际，做到因地制宜。三是编制农房集中建设改造详细规划。结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格，组织搞好新型农房详细规划和工程设计，同时为自建房农户免费提供设计图样和技术咨询。在编制各类规划之前，要按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准，逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，并以此为依据确定农村住房建设与危房改造的总量。要制定详细的工作计划，由乡镇、村街负责具体落实。规划编制中要坚持适度超前的原则，在选点布局、户型设计、基础和公共设施配套方面，充分考虑农民的实际需要，合理确定农房建设标准和抗震等级，引导农民建设布局合理、功能齐全、安全实用、经济美观的“百年住宅”。规划一经确定，要严格执行，切实维护其严肃性，确保农村住房建设与危房改造的有序进行。
二要认真落实政策。要在紧紧依靠广大农民群众和集体组织，引导他们自力更生搞建设的基础上，相应制定完善有关政策，调动多方力量进行倾斜扶持。一是落实资金政策。要把农房建设与危房改造资金纳入财政预算安排，对新建农房和改造危房的农户予以补助或贴息扶持。××市财政从今年起，连续3年设立专项资金，对各县市区给予扶持。我市也要加大财政投入力度，统筹安排土地出让收益、耕地占用税新增部分和土地开发整理项目资金，合理使用可用于农村建设的有关专项资金，向农房建设与危房改造倾斜。农村住房建设资金需求量大，要合理确定补贴标准和办法，建立多元化的投融资机制，组织引导相关行业企业积极参与，多方缓解资金压力。二是落实用地政策。认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，执行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚守耕地红线不动摇。要抓住当前新一轮土地利用总体规划修编的机遇，与城市总体规划、县域村镇体系规划相衔接，统筹安排好城乡居民点、基础设施、公益事业、生态涵养、农林牧渔和二三产业发展用地，合理布局城市、小城镇、中心村周围的基本农田，为经济建设、城镇化发展和农房集中建设预留用地空间。要充分利用好国家有关城乡建设用地“增减挂钩”试点等政策，统筹城乡建设用地，最大限度地支持农房建设和危房改造，提高土地资源配置效益。省国土资源厅确定，从今年起每年将新增建设用地计划指标的5％专项用于农村住房建设与危房改造，年内全省安排10万亩以上的“增减挂钩”规模，我市国土部门要积极争取指标，充分发挥这项政策对农村住房建设与危房改造的保障和推动作用。三是落实信贷政策。引导和鼓励市内各金融机构参与农村住房建设。要以土地收益为基础，建立国有独资或股份制形式的融资平台，向金融单位融资贷款，统筹各种支农资金集中使用，支持农村住房建设。要积极探索实行集体建设用地使用权抵押、农户住宅确权抵押、集体土地承包经营权抵押等多种贷款方式，解决农村建房资金困难。对承担农村建房任务的具备相应资质的建筑企业，要优先给予贷款支持。四是落实规费减免政策。城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造用于安置农村居民的住房，一律免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金。城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用。严禁有关部门搭车收费，更不允许自立项目乱收费。五是落实产权政策。对农村住房，由市人民政府负责根据土地性质，依法核发土地使用证和房产证，进行权属确认，维护农民合法权益。要坚持“一户一宅、建新拆旧”，鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地。
三要做好结合文章。农村住房建设与危房改造是新农村建设的基础性工程，要努力做到多方联动、统筹协调、双向促进，务求从整体上改善农民群众的生产生活条件。要与改善农村基础设施相结合。加大农村基础设施和公共设施建设力度，统筹安排、配套建设村庄道路、供排水、污水和垃圾处理、沼气与供气、集中供热、路灯和科教文卫等设施。靠近城市或乡镇驻地的中心村优先选择配水管网延伸供水，完善排水收集系统和污水处理设施，推广“村收集、镇运输、县处理”的垃圾处理模式，鼓励有条件的乡镇联合建设生态无害化垃圾处理设施，推广应用沼气、太阳能等新型能源。要与推行“大村庄制”相结合。着力规划建设好村庄公共服务设施，引导鼓励农户居住向乡镇驻地和中心村集中，为适度扩大行政村规模创造条件。要搞好农村供销社、农村信用社、农民专业合作社、邮政物流四大载体及相关设施建设，为农民群众提供良好的生产生活服务。要与产业发展相结合。村庄改造腾出的土地，要大力发展高效种植、养殖项目，统筹安排好二、三产业项目，促进农民群众持续增收。要与新型乡镇和农村社区建设相结合。完善相关配套政策，按照管理有序、服务完善、文明祥和的要求，抓好14个新型农村社区建设试点，争取建成城乡一体化的示范样板。同时还要结合实施“城乡环境综合整治攻坚行动”，搞好村庄美化绿化，教育群众保持整洁卫生，提升农民群众生活质量；引导群众改变陈旧落后的传统习俗，倡树现代文明的新风尚，使农村住房建设与危房改造工程成为加快推进社会主义新农村建设、造就一代新型农民的推动力量。
四、加强领导，确保完成新型农村社区和农村住房建设任务，
新型农村社区和农村住房建设，事关全市改革发展稳定的大局，事关广大农民群众的切身利益，务必统一思想、完善机制，把工作做得细而又细、实而又实。
一是在指导思想把握上，要把新型农村社区建设与农村住房建设结合起来。市里实行指挥部工作体制，成立了由市级领导任正、副总指挥，有关部门主要负责人、各乡镇（街道）党（工）委书记为成员的新型农村社区和农村住房建设指挥部，集中办公，全面负责整个攻坚会战活动的组织领导、指挥协调和督导检查。要切实把新型农村社区建设与农村住房建设作为一个统一的整体，统筹考虑、有机衔接。要在指挥部的统一领导下，把所有涉及农村社区和住房建设的有关政策整合起来，统一在一个盘子里进行运作落实，不能出现“各吹各的号”和“两张皮”现象。建设、规划等部门要靠上指导督促新型农村社区建设规划和其他相关规划的编制、衔接和实施，确保在6月底前全面完成，同时搞好建设施工技术服务；国土部门要抓紧组织申报和争取城乡建设用地增减挂钩项目周转指标，尽快落实建设用地规划布局和组织实施，制定相关配套政策；财政部门要抓紧制定统筹整合各类专项资金和集中投入的具体操作办法，加强专项资金的监管；民政部门要加强对社区服务中心建设的指导；金融部门要尽快拿出对新型农村社区建设信贷支持的政策措施；其他各有关部门都要各司其职、合力推进，尤其在支农资金统筹上必须自觉服从大局。
二是在部门工作协调上，要切实形成合力。要加强部门协作。农村社区建设牵涉面广，情况复杂，工作难度大，需要方方面面的共同努力。各有关部门要进一步明确职责，加强沟通，积极配合，密切协作，形成工作合力。指挥部办公室成立了综合协调、用地协调、规划协调、资金协调四个工作组，抽调人员要迅速到位集中办公。民政局、农工办作为牵头部门，要加强调查研究，及时发现工作中遇到的新情况、新问题，提出有针对性的意见建议。农村社区建设领导小组办公室要定期对工作进展及运转情况进行调度，加强督导检查，推动面上工作的开展。公安、国土、供销、计生、教育、卫生、文化等与农村社区关系密切的部门，要针对社区需要，改进服务手段，努力为群众提供更加便捷的服务。农资、供销、商贸、电信、金融等企业要积极在农村社区设立分支机构，开展相关业务。其他有关部门也要从各自的工作特点出发，尽职尽责，积极主动地做好配合工作，全力推动新型农村社区、农村住房建设工作顺利开展。
三是在工作机制推进上，要突出抓好新型农村社区建设和住房建设的责任和考核体制。建立新型农村社区建设和住房建设领导包保责任制，乡镇（街道）党（工）委是农村社区和住房建设的责任主体，乡镇（街道）党委书记作为第一责任人，要自觉强化责任意识,对社区建设做到亲自抓、负总责，分管负责同志要具体抓、靠上抓。要定期召开工作调度会议，了解工作进展情况，及时研究解决问题，推进工作顺利开展。特别对当前正在规划建设的14个农村社区，要拿出精力、人力、财力、物力，加快运作步伐，争取早日为群众提供服务。在农村社区建设上，各级要保证投入，真正让农村群众共享改革发展成果。要建立农村社区建设的考评机制，制定科学的考核指标体系，完善评估推进机制，确保社区建设取得实效。各级要根据年度农村社区建设的目标任务，对工作进行细化分解并建立责任制，年终由各级社区建设领导小组办公室牵头，组织有关部门对农村社区建设工作情况进行考评，考评结果列入本部门和乡镇（街道）绩效考核的重要内容。
农村土地划分政策篇10
·留用国有土地
政府根据规划拨出部分土地，按照国家政策及法律法规办理土地变更手续后，拨给村集体经济组织和失地农民，用于经营开发生产。
·留用集体土地
政府在征收过程中，拿出部分土地，按照政策法律只办理转用手续，不作为征收土地使用，以补偿村集体经济组织和失地农民进行使用。
·留地的主要用途
1、用于房地产开发。经批准留用的国有土地可由被征地单位自主经营，可以进行相应开发经营。
2、修建房屋出租。根据城市规划，按照城市功能规划用途建设商铺出租，作为被征地单位和农民的财产性收入来源。
3、建设工矿厂房。利用留地和补偿款，投资建设企业厂房，在享受政策优惠的同时，可以给被征地单位带来稳定的收入来源。
4、建设商品交易市场。按照城市规划和经济功能分区布局要求，利用土地区位优势，建设一些商品交易市场，由被征地单位进行自主经营。
5、建设农民住宅。对于在土地征收时需要整村搬迁和安置的，政府拿出一部分土地建设住宅，统一安置被征地农民。
留地安置两种模式的利弊分析
·留用国有土地
1、积极意义：第一，依据法律法规办理手续，扩大了土地用途，在符合规划的基础上，可以进行多方位的开发经营使用；第二，土地权属是国有土地，产权清晰；第三，土地规划用途与城市规划融合性好，更为协调。
2、存在的主要问题：第一，按照规定，进行批次征地要求有项目，但是土地使用与项目经常不能匹配，影响了使用效率；第二，在土地使用过程中需缴纳一些有偿使用费用，增加了使用成本；第三，留用国有土地比例小于集体土地。
·留用集体土地
1、积极意义：第一，留用的集体土地只办理农用地转用手续不办理土地征收手续，程序简单；第二，不用交纳新增建设用地有偿使用费等费用，成本较低；三是集体土地留用比例较大，能够为集体和个人留用更多的土地。
2、主要问题：第一，政策法规对集体土地的使用作了较大限制，不能搞开发和进行土地经营；第二，在土地流转过程中留用集体土地亦有限制；第三，土地产权是集体性质，在城市扩张过程中，被征地单位和失地农民始终担心土地的权属问题。
对实施留地安置政策的建议
·关于留地安置政策的适用范围
国家实施留地安置政策的目的是为使失地农民获得长期稳定的收益，因此，实施留地安置政策首要条件是，该地区的农民可以通过留用地获得收益，也就是说实施该政策的地区应处于经济较为发达的地段，而非远离城市的偏远地区，
·关于留用地的产权
规划为经营性用地的留用地产权应在征地时划为国有，同时向被征地村集体经济组织收取土地出让金，缺乏资金的村集体也可以通过以地抵费的方式，缴纳土地出让金等规费，避免产权由集体所有转变为国有时，产生的一系列交易成本和重复收费等现象。规划为非经营性用地的留用地应划为集体所有权，以保护失地农民的权益。
·关于留用地的规模
政府在实施留地安置政策前，应对土地的使用方向做好规划，以便在实施政策时，能返还给被征地村集体经济组织成片的土地，成片开发可以为村集体经济组织提供便利，避免因零星划地产生的难开发甚至闲置不用现象。
·关于留用地的经营管理
政府在实施留地安置政策时，应注重前期规划和后期引导，针对被征地村集体经济组织的情况，为其提供对留用地经营的参考信息，尤其是应将国内的成功经验介绍给被征地村集体经济组织以供参考。被征地村集体经济组织在经营留用地时，应视自身情况，选择合适的经营模式，在采用自主开发模式时，应形成既有内部监督机制，又有效率的集体经济组织形式。
·关于实施留地安置政策的法律环境